Банки 

Что не учитывается при определении суммы залога. Обеспечение возвратности кредита и его виды. Рыночный подход на основе фактора эластичности спроса

Каждый заемщик сталкивался с понятием «обеспечение кредита», которое оказывает прямое воздействие на предлагаемые банком условия кредитования, а в ряде случаев – это обязательное требование кредитного учреждения (например, залог недвижимости при ипотечном кредитовании). Рассмотрим, что это такое, и какие виды обеспечения бывают?

Обеспечение кредита. Что это такое?

Обеспечение кредита – это гарантия исполнения обязательств заёмщика по возврату задолженности кредитору.

Банк может уменьшить риски невозврата долга за счёт обеспечения кредита залогом движимого или недвижимого имущества, а также другими способами, предусмотренные законодательством или договором. В соответствии со ст.33 федерального закона №395-1-ФЗ, при нарушении заёмщиком обязательств по договору, банк вправе требовать досрочного возврата кредита и начисленных по нему процентов, а также обращать взыскание на заложенное имущество.

Как правило, банк смягчает условия для тех, кто подобные гарантии предоставляет (по кредиту без обеспечения процентные ставки обычно выше).

Виды обеспечения возвратности кредита

Все гарантии, принимаемые банком в качестве обеспечения возвратности кредита, подразделяются на основные и дополнительные.

К основным относят:

  • недвижимость;
  • движимое имущество (транспорт, спецтехника и т.п.);
  • оборудование;
  • сельскохозяйственные животные;
  • товарно-материальные ценности (ТМЦ).

В состав дополнительных форм обеспечения кредита включены:

  • банковская гарантия;
  • права требования по контракту;
  • векселя и депозиты;
  • страхование;
  • поручительство.

Также к дополнительным видам обеспечения относится имущественный залог, связанный с обременением предметов антиквариата, ювелирных изделий и прочих ценностей.

Рассмотрим каждый вид обеспечения кредита подробнее.

Недвижимость

В залог банку может быть передан любой объект недвижимости. Будь то жилое помещение, сельскохозяйственные постройки или коммерческие площади. Неохотно кредитуют под залог строений, которые являются единственным жильем заемщика. Ведь в силу закона такие помещения не всегда могут быть изъяты и реализованы с торгов.

При передаче недвижимости в залог заемщик должен подтвердить свои права на владение и распоряжение данным имуществом. Для этого в банк предоставляют:

  • свидетельство о праве собственности;
  • документы, подтверждающие способ приобретения (договор купли-продажи или мены, свидетельство о вступлении в наследство, договор приватизации или долевого строительства и т.п.);
  • выписку из единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В некоторых банках могут потребовать и дополнительную документацию.

Договор передачи недвижимости в залог (другое название – договор ипотеки) в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра. С момента такой регистрации на имущество накладывается обременение. То есть в свидетельстве о праве собственности появляется запись, что недвижимость находится в залоге, и с этого времени ее нельзя будет ни продать, ни подарить, ни передать иным образом третьим лицам.

Движимое имущество

Самый распространенный пример – залог транспорта и сельскохозяйственной техники. В этом случае в банк необходимо предоставить оригинал ПТС, свидетельство о государственной регистрации ТС и договор купли-продажи. При этом паспорт ТС на протяжении всего срока кредитования будет храниться в банке вместе со вторым экземпляром кредитного договора. На руки его выдадут только после полного исполнения всех обязательств.

Программы кредитования, разработанные для юридических лиц, подразумевают внесение собственных средств. Как правило, их размер составляет 10-20%. В рамках такого кредита в банк нужно будет принести оригинал или заверенную копию платежного поручения об уплате этого взноса поставщику.

Оборудование, животные и ТМЦ

Передаваемое в залог оборудование не должно быть стационарным и уникальным, поскольку это является препятствием для его возможной реализации. Кроме этого, все его компоненты должны находиться в рабочем состоянии, а год выпуска и степень износа соответствовать требованиям конкретного банка.

При залоге оборудования финансовая организация обязательно потребует предоставить инвентарные карточки на каждую единицу. Это нужно для его дальнейшей идентификации. Ведь банк будет периодически осуществлять выездные проверки предмета залога, чтобы убедиться в его наличии и сохранности.

К залогу сельскохозяйственного скота тоже предъявляется ряд требований. Возраст животных не должен превышать 5 лет, и на весь период кредитования залогодатель должен обеспечить им нормальные условия содержания. Так, например, одним из документов, которые требуют в рамках подобного кредитования, является справка о наличии кормовой базы. При вынужденном убое одного или нескольких животных залогодатель должен произвести равноценную замену залога. То есть передать в обременение банку другой скот, идентичный по своим характеристикам. Для проверки наличия и сохранности залога используют инвентарные списки с указанием бирки каждого животного.

С целью обеспечения возвратности кредита финансовые организации примут в залог и некоторые товарно-материальные ценности: сырье, материалы, товары для перепродажи и т.п. Этот вид активов обладает повышенным риском утраты, поэтому не может являться единственным обеспечительным средством. Как правило, «в нагрузку» к ТМЦ банк потребует предоставить и другую гарантию.

В качестве подтверждающей право собственности документации здесь выступают договора купли-продажи, счета и товарные накладные. В случае необходимой реализации предмета залога или его использования в производственной деятельности залогодатель должен пополнить состав залогового имущества за счет равнозначных по стоимости и характеристикам ТМЦ.

Вексель и депозит

Вексель – ценная бумага (оформленная и юридически заверенная), по которой денежные средства можно получить у лица (векселедателя), его подписавшего, без особых проблем. К тому же держатель векселя может еще и проценты по нему получать (если такое условия в векселе прописано). Именно поэтому финансовые организации любят и с удовольствием принимают в залог эти ценные бумаги.

В качестве одной из дополнительных форм обеспечения может выступать и стандартный депозит в том же банке. Нюанс здесь всего один – в кредитной документации будет содержаться распоряжение заемщика списывать очередные платежи за счет депозита в случае недостаточности средств на ссудном счете.

Права требования по контракту

Эта обеспечительная мера подразумевает, что заемщик передает банку право требовать оплаты по контракту с покупателя. Такое право передается в залог по остаточной стоимости, т.е. из общей суммы контракта вычитаются все авансовые платежи.

Обязательное условие такой формы залогового обеспечения – открытие расчетного счета в банке-кредиторе, на который будет поступать выручка.

Банковская гарантия

Здесь в кредитные отношения вступает третье лицо – банк, берущий на себя определенные обязательства в случае невозможности погашения долга заемщиком. Это своего рода поручительство, выданное финансовой организацией.

Для выдачи банковской гарантии заемщик должен предоставить гаранту (лицу, дающую гарантию) пакет документов для анализа его финансово-хозяйственной деятельности. Нужно понимать, что ни одна финансовая организация просто так за вас поручаться не станет. Для выдачи гарантийного документа банк должен убедиться в благонадежности и платежеспособности заявителя.

Страхование

Одной из дополнительных гарантий возвратности долга является страхование. Возможны 2 варианта оформления :

1. Страховка от несчастного случая и потери работы. Применяется в отношении физических лиц, которые выступают заемщиками по соглашению о кредитовании.

2. Страхование предмета залога. В число рисков здесь включается порча имущества третьими лицами, кражи, угоны, воздействия природных стихий и техногенных катастроф. Конкретный перечень рисков зависит от программы кредитования и формы залога. Например, при автокредитовании основным условием является оформление КАСКО.

При наступлении страхового случая ответственность по уплате долга возлагается на страховую компанию.

Поручительство

Его берут в расчет по любой программе кредитования. Это может быть и привычное нам в рамках потребительского кредитования, и гарантии юридических лиц.

При оформлении займа на нужды бизнеса поручителями в обязательном порядке выступают:

  • руководитель организации;
  • учредители с долей в уставном капитале более 25%;
  • предприятия, входящие в группу взаимосвязанных компаний.

В некоторых случаях возможно поручительство муниципального образования. Но это «работает» при наличии соответствующего соглашения между МО и банком-кредитором.

Расчет залоговой суммы

У любого вида гарантий есть своя стоимость, которая учитывается при расчете достаточности обеспечения. Достаточной считается сумма, которая в состоянии покрыть основной долг, комиссии по кредиту и процентные платежи на протяжении установленного банком расчетного периода. Как правило, таким периодом являются 3 мес. или полгода.

Например, планируется заключение кредитного соглашения на следующих условиях:

  • сумма займа – 250 000 руб.;
  • ставка – 19% годовых;
  • комиссия за обслуживание ссудного счета – 1% годовых;
  • расчетный период – 3 мес (или 92 дня).

Получаем следующее:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 руб.

Мы сейчас подсчитали так называемую залоговую стоимость, которая учитывается при анализе достаточности обеспечения.

Но по полной стоимости ни один банк имущество в залог не возьмет. Применяются так называемые поправочные коэффициенты, которые корректируют цену залога. Это делается для того, чтобы устранить возможные риски, связанные с понижением рыночной стоимости имущества или невозможностью его быстрой реализации.

Каждый банк устанавливает свою шкалу коэффициентов, но в усредненном варианте это выглядит так:

  • недвижимость – не более 0,8;
  • оборудование – не более 0,7;
  • офисная техника и личные ценные вещи – не более 0,6;
  • транспортные средства – не более 0,7;
  • ТМЦ и готовая продукция – не более 0,5.

Эти цифры означают, что в залог вещи принимаются в размере, не превышающем 80% (70%,60%,50% и т.д.) стоимости.

Разделив залоговую стоимость на поправочный коэффициент, мы получим необходимую рыночную стоимость обеспечения.

В нашем примере это будет выглядеть так:

  • 262500/0,8= 328 125 руб. (при залоге недвижимости);
  • 262500/0,7= 375 000 руб. (в отношении оборудования и транспортных средств);
  • 262500/0,6= 437 500 руб. (при передаче банку офисной техники и личных ценностей);
  • 262500/0,5= 525 000 руб. (при залоге ТМЦ).

Простыми словами – рыночная стоимость обеспечения должна составлять как минимум 328 125 руб. (в зависимости от формы залога), но при этом в кредитной документации будет фигурировать залоговая стоимость в размере 262 500 руб.

Практически у каждого из нас возникают моменты, когда срочно нужна довольно крупная сумма денег на личные нужны. Не всегда можно самостоятельно решить данный вопрос, обратившись к родственникам или друзьям.
Кроме того, не каждый может обратиться и в банк, так как имеются текущие кредиты или плохая кредитная история. Даже если и одобряет банк потребительский кредит, то необходимой суммы все равно может не хватать. В подобных ситуациях стоит обратить внимание на следующий вариант.

Кредит под залог недвижимости

Данная кредитная программа выгодна также и более сжатыми сроками предоставления нужной суммы средств. Однако многие потенциальные кредитополучатели, выбирая данную программу кредитования не совсем понимают, от каких факторов будет зависеть размер кредита, который банк может предоставить под залог недвижимости. Здесь очень важно понимать, какие будут самые выгодные условия кредитования с максимальным размером кредита. Очень часто кредитополучатели, не оценившие своих возможностей по возврату средств, оформляют кредит на максимально доступную сумму, не задумываясь о будущих последствиях.

Потенциальный кредитополучатель, оформляя кредит под залог частного дома должен учесть тот факт, что при невыполнении своих обязательств перед кредитором по возврату средств рискует остаться без жилья, так как кредитное учреждение при возникновении задолженности у кредитополучателя имеет полное право реализоваться с аукциона залоговое имущество, в частности жилой дом или квартиру. Но и продать залоговое имущество не самый простой для кредитора способ возвратить заимствованные средства.

Дело в том, что даже несмотря на достаточно высокую стоимость жилой недвижимости, особенно расположенной в столице или крупных городах, такой залог имеет малую ликвидность, что связано с большими издержками на проведение аукциона. Следовательно, кредитное учреждение при определении максимальной суммы кредита данный факт учитывает. Кроме того, залоговая недвижимость при продаже ее с аукциона значительно теряет собственную стоимость.

Таким образом, максимальный размер займа под залог жилой недвижимости определяется только после проведения независимой оценки. Как правило, данная сумма устанавливается на уровне 80% от стоимости залога. Более того, результаты оценки всегда ниже стоимости данного жилья на вторичном рынке недвижимости.

В большинстве случаев на максимальную сумму кредита по программам кредитования под залог влияет рыночная стоимость недвижимости. Это значит, что одинаковое по своим характеристикам жилье в одном районе города может стоит дороже, чем в другом. В связи с этим при определении максимального размера кредита учитывается стоимость недвижимости не по городу, а по конкретному району, где расположена данная недвижимость.

Также на сумму кредита влияет и валюта, в которой оформляется займ. Так, размер кредита в иностранной валюте может быть больше, чем в российских рублях, так как по валютным кредитам устанавливаются более низкие процентные ставки.

Тем не менее, финансовые и временные затраты, связанные с проведением оценки залоговой недвижимости и страхования ее от уничтожения и повреждения в полной мере оправдываются многими преимуществами, которыми обладает данный вид кредитования. Именно кредиты под залог недвижимости позволяют в течение пару дней получить нужную сумму денег без поручителей и предоставлении справок о доходах. Кроме этого, процентные ставки по таким программам кредитования всегда ниже, чем, например, при потребительском кредитовании.

Следует отметить, что кредитополучатель продолжает пользоваться залоговым имуществом, правда, с некоторыми ограничениями, в частности, на его продажу и обмен.

Одним из принципов кредитования является обеспеченность кредита . При предоставлении кредита банк снижает свои риски за счет оформления договоров залога и поручительства.

Обеспечение, принимаемое банком по кредиту, делится на основное и дополнительное .

Основное обеспечение должно покрывать всю сумму обязательств заемщика по кредиту. Под суммой обязательств понимается сумма основного долга (сумма кредита), а также комиссионных и по нему, рассчитанных за определенный период. Как правило, сумма платежей рассчитывается за квартал, либо за два квартала (в зависимости от установленной периодичности уплаты процентов), реже - за весь период действия кредитного договора.

Обеспечение по кредиту – пример расчета


Вы можете самостоятельно рассчитать сумму необходимого обеспечения по кредиту.

Для этого нужно определить минимальную расчетную залоговую стоимость – это сумма кредита и платежей, как указано выше. Расчетная залоговая стоимость, поделенная на поправочный коэффициент, дает рыночную стоимость обеспечения.

Например, при сумме кредита пятьсот тысяч рублей под восемнадцать процентов годовых и ежемесячной комиссии один процент годовых, расчет будет следующий:

(18+1)/100/365*92*500 000+500 000) = 523 945,21 (рублей) – это необходимая расчетная залоговая стоимость обеспечения по кредиту,

523 945,21/0,6=873 242,02 (рублей) минимальная рыночная стоимость обеспечения по испрашиваемому кредиту,

где

(18+1)/100 – процентная ставка и ежемесячный комиссионный платеж (в процентах годовых),
365 – количество дней в году,
92 – количество дней в периоде (данная величина варьируется в зависимости от условий кредитования конкретного банка),
5000000 - сумма кредита,
0,6 – поправочный коэффициент, применяемый к определенному виду залога (величина так же варьируется в зависимости от вида обеспечения и условий кредитования конкретного банка).

Комиссия за предоставление кредита в расчет не принимается, поскольку уплата данной комиссии осуществляется единовременно до первого предоставления заемщику кредитных средств.

Основное обеспечение по кредиту


В качестве основного обеспечения обязательств заемщика перед банком в подавляющем большинстве случаев выступает имущественный залог: недвижимость, оборудование, транспорт.

Предоставляемое в залог банку имущество может принадлежать как самому заемщику, так и третьему лицу. Залогодателями могут выступать физические лица и организации. Если залогодатель – третье лицо – является организацией, банк попросит полный пакет документов (правоустанавливающие и финансовые документы) для анализа правоспособности и платежеспособности залогодателя. Финансовое состояние залогодателя должно быть устойчивым, необходимое условие - отсутствие отрицательных чистых активов.

Для принятия имущества в залог, необходимо подтвердить право собственности залогодателя на это имущество. При предоставлении в залог недвижимости – это свидетельство права собственности, выданное регистрационной палатой и документы – основания возникновения права, для транспорта – ПТС (паспорт транспортного средства) и свидетельство регистрации транспортного средства, а для оборудования – подтверждение факта оплаты (платежное поручение либо товарный и кассовый чеки), подтверждение факта поставки (накладная, счет-фактура и договор).

Реже, особенно в условиях кризиса, в залог принимаются товарно-материальные ценности: товары для перепродажи либо сырье и материалы, принадлежащие на праве собственности заемщику. Здесь жестче поправочный коэффициент, в большинстве случаев он составляет 0,5. В случае хранения ТМЦ на территории другой организации в банк необходимо предоставить договор хранения, к которому будет заключено дополнительное соглашение о разрешении допуска представителей банка на территорию, где хранится предмет залога, для проведения текущих проверок наличия залогового имущества.

Договор залога имущества, за исключением залога недвижимости, вступает в силу с момента подписания. Договор залога недвижимости (договор ипотеки) подлежит государственной регистрации.

Что касается оборудования, принимаемого в залог, оно не должно быть стационарным, уникальным, не имеющим аналогов, с узкой сферой применения. Имущество должно иметь индивидуальные признаки для возможности его идентификации (заводской номер, инвентарный номер и т.п.).

Транспорт, в свою очередь, должен быть в хорошем техническом состоянии, на ходу, не старше определенного возраста (как правило, не более десяти - пятнадцати лет).

Недвижимое имущество, принимаемое в залог, – это нежилые здания, сооружения, земельные участки, недострой (если оформлено право собственности согласно действующему законодательству). Жилая недвижимость принимается в качестве обеспечения по кредиту, если в ней никто не прописан. Так же залогом могут выступать суда (морские и воздушные). В банк необходимо предоставить выписки из регистрационной службы об отсутствии обременения на предмет залога. При наличии оформленных и зарегистрированных договоров аренды с третьими лицами, банк может потребовать заключение дополнительного соглашения к договору аренды о прекращении договора аренды в случае обращения банком взыскания на залоговое имущество.

По отдельным программам кредитования в залог в качестве основного обеспечения так же могут приниматься:

- право требования по контракту,
- поручительство муниципального образования,
- вексель (в большинстве случаев Сбербанка РФ),
- банковская гарантия,
- приобретаемое имущество и т.д.

Остановимся коротко на каждом из этих видов обеспечения.

Право требования по контракту принимается в залог по остаточной стоимости контракта, которая рассчитывается как разность суммы договора и произведенных авансовых платежей. В данном контракте должно быть указано условие, по которому все перечисления осуществляются на расчетный счет заемщика, открытый в банке-кредиторе, а внесение изменений в контракт невозможно без согласования с банком-кредитором. График погашения кредита синхронизируется с графиком платежей по контракту, при поступлении выручки по указанному контракту она списывается в погашение долга заемщика перед банком.

Поручительство муниципального образования (МО) принимается в залог в случае, если банком заключено соглашение с данным МО и, в свою очередь, в бюджете МО предусмотрены затраты на предоставление поручительств по кредитам предприятий и индивидуальный предпринимателей.

Вексель (в большинстве случаев вексель Сбербанка РФ) является одним из самых интересных видов обеспечения. С одной стороны вексель – это те же деньги, но размещенные в ценную бумагу на определенный срок с определенными условиями (по векселю векселедержатель может получать проценты от банка). Так что при предоставлении векселя в качестве обеспечения по кредиту риски банка максимально снижены и требования к заемщику соответственно более либеральные, дисконт банка гораздо ниже.

Банковская гарантия может служить обеспечением, если банк-кредитор установил лимит риска на банк, выпустивший гарантию. Если приобретаемое имущество выступает как обеспечение, то между банком и продавцом должно быть подписано соответствующее соглашение. А в договоре купли-продажи, подписанном между покупателем (заемщиком) и продавцом, должно быть оговорено условие, согласно которому при предоставлении покупателем (заемщиком) продавцу части оплаты (обычно в пределах от десяти до двадцати процентов) и гарантийного письма банка (либо подписанного кредитного договора, как вариант), право собственности на предмет договора купли-продажи переходит к покупателю. Соответственно покупатель (он же заемщик) оформляет договор залога с банком, а банк в свою очередь по обеспеченному кредиту перечисляет оставшуюся сумму продавцу имущества.

Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определения величины кредита, предоставляемого под залог. Оценка имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работе в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества, эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания. В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида стоимости: рыночная, залоговая и ликвидационная.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих маркетинговых мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.

Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости.

Залоговая стоимость - дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.

Рис. 8.3. в Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка

в Зависимости от требований заемщика или банке субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная). В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной).

Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банку, может иметь вид, приведенный на рисунке 8.3.

В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньшей чем размер кредита и расходы, связанные с исполнением кредитного договора, договора залога и тому подобное. Необходимая сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:

где С3аб - сумма обеспечения;

Сосз. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основного залога;

Сдод.3. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога.

Основной залог - это залог, который обеспечивает кредит. При этом к основной залога банком могут быть зачислены:

Жилые и нежилые здания;

Предприятия как целостные имущественные комплексы;

Оборудование;

Товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и тому подобное);

Транспортные средства;

Имущественные права на денежные средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;

Поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;

Перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;

Другие ценности, определенные банком.

Дополнительная (вторичная) залог - залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места. Дополнительного залога банковское учреждение может вводить:

Недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);

Урожай будущих периодов;

Крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);

Компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением.

При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительной залогом, которые в сумме дают 100%. При этом определяется также, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита. Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика по рейтингу надежности. При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 8.1).

Таблица 8.1. в

Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией.

Имущество, которое предоставляется в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по залоговой (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Кроме этого, еще может предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т. д) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование ими.

При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или непоновлювальна кредитная линия) банком возможное уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дисконта. При этом такое условие должно отражаться в договоре залога.

Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:

где СКпог. - сумма погашенного кредита по кредитному договору;

К - сумма кредита по кредитному договору.

Для оценки стоимости акций, передаваемых в залог, в банк подаются такие документы в отношении предмета залога (акций):

1. При кредитовании заемщика под залог его акций собственной эмиссии:

Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;

Нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);

Протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) в отношении передачи акций в залог.

2. При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:

Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

Сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи Разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);

Нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента в ГКЦБФР;

Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг.

При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком как залог при кредитовании (Приложение 33). При этом банки могут выдвигать условия относительно нерекомендованої или запрещенной залога. Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры владельцев именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено - акции, обремененные обязательствами.

Оценка стоимости акций, передаваемых в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методикой. При этом банковские учреждения осуществляют:

1) оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке Украины;

2) оценки залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке.

Оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржах.

Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:

1. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней. При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на организационно оформленном фондовом рынке.

Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:

где Цено - средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);

Si - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);

Qi - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).

2. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней. При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:

где Идзо - средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн.);

5/ - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);

{), - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).

3. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на организационно оформленном фондовом рынке. Для расчета стоимости | пакета акций на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС, используется формула:

где - средняя цена покупки одной акции в последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС (грн.);

5/- объем торгов по данным акциям за /-тый день (грн.);

Qi - объем торгов по данным акциям за /-тый день (шт.).

Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не меньше 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 дней, может быть не менее 20.

При условии, если количество реальных сделок меньше 4 (20). или последняя сделка по акциям прошла более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются доходный и балансовый метолы оценки стоимости акций. При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из цен.

Стоимость пакета акций, который перелається в залог банку, определяется по формуле:

где ВПа - оценочная стоимость пакета акций (грн.);

Ц - наименьшая из оценок Цзо. Цию. Ц, (грн.);

К - количество акций, предоставляемых в залог (шт.);

Если его акции не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия относительно количества реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо применять доходный и балансовый методы оценки.

Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке в щ применяют:

1. Метод доходности.

Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годовой прибыли за вычетом налога на прибыль, полученной предприятием в течение последних двух лет и за последний учетный период с начала текущего года.

Определение оценочной стоимости пакета акций проводится по формуле:

где ВПп - стоимость пакета акций по метолом доходности;

Бп - расчетная величина среднегодового дохода за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);

С - ставка капитализации;

П - размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, который передается в залог банку.

Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:

где Бзп - прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);

л^-в - количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;

Бпи - прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн.);

Бп2 - прибыль хозяйственного общества за год, предшествующего предыдущем года, за минусом налога на прибыль (грн.);

Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества.

Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не производится.

2. Балансовый метод.

Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия за последний отчетный период:

где ВПб - стоимость пакета акций, определенная балансовым методом;

Б1 - балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн.);

Потому - балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн.);

К - стоимость кредиторской задолженности (грн.);

Д - безнадежная дебиторская задолженность (грн.);

П - доля пакета акций в уставном фонде эмитента.

После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости пакета акций, передаваемого в залог.

На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций. При этом оценочная стоимость пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной залога.

Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:

а) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в первый уровень листинга списка ПФТС, расчет суммы кредита осуществляется по формуле:

где 5кр. - сумма возможного кредита и процентов;

ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн.);

0,5 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.

б) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в второго и третьего уровня листинга ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список ПФТС) расчет суммы кредита осуществляется по формуле:

где З"кр-сумма возможного кредита и процентов;

ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн.);

0,25 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.

Если сумма кредита, за которым обратился заемщик, и процентов по ним не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить.

Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследования стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценивания. В нем обязательно должна указываться такая информация:

Полное наименование эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;

Сведения о регистрации акций в ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган ГКЦБФР, проводившего регистрацию);

Количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;

Приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);

Наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;

Расчет стоимости пакета акций, передаваемого в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью);

Аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода).

Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется к кредитного отдела банковского учреждения для принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

Оценки недвижимого имущества как предмета залога должна учитывать следующие аспекты:

1. Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены. Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход, который может принести предмет залога за нормального хозяйствования любому собственнику. Не следует принимать во внимание непостоянные факторы, которые могут повышать нынешнюю стоимость (спекулятивные рассуждения, субъективные интересы отдельного лица и тому подобное).

2. Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения.

3. Залоговая цена всегда ниже от ожидаемой цены продажи. Как правило, она составляет 50-80% цены продажи. Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидности предмета залога в случае его принудительной продажи.

4. Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены.

5. Залоговая цена может определяться как с учетом НДС, так и без него. Для удобства целесообразно пользоваться ценами без НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с НДС.

Оценка стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:

1. Метод стоимости дохода.

По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.

При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).

В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.

Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.

В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.

2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж).

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.

3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод).

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.

Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом (табл. 8.2).

Таблица 8.2. в оценка недвижимости

Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты). К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции; другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения. При этом метод стоимости дохода является единственным методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции. Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогательные.

Метод сравнительной стоимости является основным при оценивании бездохідних объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения. К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и частные квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки. Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки бездохідних земельных участков. Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектов.

Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценивании объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный). Исключением является оценка бездохідних объектов, созданных человеком, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе затрат - единственный.

Если основным методом оценивания является метод стоимости дохода, вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения - метод определения стоимости на основе затрат. В случае, если основным методом оценивания с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе затрат.

При незначительных отклонениях между оцінюваннями, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основному), дальнейший порядок оценки таков:

Если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основному методу, а в случае, если оценка, определенная по основному методу выше, то определяют среднюю величину из двух оценок,

Если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу.

Если отклонения между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность.

На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества. При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая земельный участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилищную застройку). Цены продажи могут определяться как текущая (на дату оценки), так и перспективные (определены на установленную будущую дату).

Во время анализа результатов оценивания следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе. Информацию о ценах ни недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги; Интернет и прочее.

Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний. В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами. Известно, что многие банки имеют в своем штате достаточно квалифицированных оценщиков. Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков. В частности, к преимуществам можно причислить:

Практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;

Появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;

Параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога.

Среди недостатков следует выделить:

Затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;

Все затраты на оценку залога несет банковское учреждение. Практика банковской деятельности показывает, что не все банковские

учреждения удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, которые предоставляются оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков.

При взаимодействии банков и оценочных компаний могут возникать следующие проблемы:

1. Порядочность оценщика.

Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банковское учреждение такой подход не устраивает, поскольку в случае невозврата кредита она должна будет погасить убытки за счет реализации обеспечения. Вследствие завышенного оценивания стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери за таким кредитом, низкие.

Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита за минимального залогового обеспечения, а второй - в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять. При этом оценщики должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценки оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказы на оценку.

2. Компетенция оценщика.

Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков. Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе. Эта проблема может решаться тестированиями оценщиков относительно их профессиональной пригодности. При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионализм работников.

3. Информативность отчета об оценке.

Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке. Банки должны участвовать в заключении договора об оценке, при чем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оцениванию стоимости предмета обеспечения задач на оценивание.

Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:

Необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценки залогового обеспечения. При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов). В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость предоставляемых услуг и скорость их предоставления;

Необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;

Заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке.

Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковская организация должна определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме предоставленного кредита. В случае недостаточной стоимости предлагаемого заемщиком обеспечения банки могут потребовать предоставление дополнительных гарантий возврата кредита.

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества.

Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту

Пример расчета

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Пример 1.

Вы взяли кредит:


В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:

5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.

Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.

Пример 2.

Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.

Цель — покупка квартиры

При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет.