Учет на специальном счете тсж начисления и поступления взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Капитальный ремонт основных средств в бухгалтерском учете Как начислить взносы на капремонт в 1с

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

непосредственное управление;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Об этом сказано в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

Состав общего имущества многоквартирного дома

К общему имуществу многоквартирного дома (ремонт которого обеспечивает управляющая компания) относятся, в частности:

межквартирные лестничные площадки, лестницы;

лифты, лифтовые и иные шахты;

коридоры;

технические этажи;

чердаки;

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):

Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Форма описания состава и технического состояния общего имущества приведена в приложении 1 к примерным условиям, утвержденным приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр. Форма не является обязательной, конкретный перечень общего имущества собственники помещений многоквартирного дома вправе определять самостоятельно и составлять в произвольной форме (письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07).

Источники финансирования ремонта

Текущий ремонт

Текущий ремонт общего имущества оплачивают наниматели и собственники жилых помещений, а также владельцы нежилых помещений. Деньги поступают непосредственно на счет управляющей компании в виде платы за содержание и ремонт общего имущества (ст. 154 и 158 Жилищного кодекса РФ).

Капитальный ремонт

Собственники ежемесячно перечисляют взносы на капитальный ремонт, которые образуют фонд капитального ремонта. И от того, где формируется этот фонд, зависит и порядок финансирования будущего капитального ремонта.

Если фонд сформирован на счете управляющей компании, то источником финансирования ремонта будут непосредственно взносы собственников. С этого счета управляющая компания рассчитывается за капитальный ремонт, проведенный собственными силами или с привлечением подрядчиков.

При формировании фонда на счете регионального оператора порядок финансирования капитального ремонта следующий. Региональный оператор от своего имени заключает договор с подрядными организациями на проведение капитального ремонта. При этом подрядчиком может выступить и управляющая компания. В этом случае поступление денег управляющей компании от регионального оператора является ничем иным, как платой за выполненные работы по обычному договору подряда.

Это следует из статей 154, 158, 170, 171, 174, 175, 180-182 Жилищного кодекса РФ.

Законодательством также предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).

Бухучет: поступление финансирования

Независимо от того, какой ремонт - текущий или капитальный, в бухучете поступление средств на него отражайте в зависимости от источника финансирования.

Если ремонт софинансируется бюджетными средствами, в учете делайте проводки:

Дебет 76 Кредит 86
- отражена задолженность бюджета (сумма выделенных бюджетных средств);

Дебет 55 Кредит 76
- получены средства на ремонт из бюджета.

Такой вывод следует из пункта 7 ПБУ 13/2000 и Инструкции к плану счетов.

Средства на ремонт, поступающие от собственников и нанимателей помещений, отражайте в составе авансов:

- получены средства на ремонт от собственника (нанимателя) помещения.

Средства на ремонт, поступающие от регионального оператора, отражайте так:

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
- получен аванс на ремонт от регионального оператора;

- получены средства за ремонт от регионального оператора.

Это следует из Инструкции к плану счетов и пункта 3 ПБУ 9/99.

Бухучет: расходование средств собственников, бюджетных денег

Если источником финансирования ремонта являются средства собственников и нанимателей помещений, а также бюджетные средства, то порядок бухучета их расходования зависит от способа выполнения ремонта (подрядный или хозяйственный).

Если управляющая компания выполняет текущий или капитальный ремонт с привлечением подрядчика, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 20 Кредит 60
- отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
- учтен входной НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 20 Кредит 19
- сумма НДС, предъявленного подрядчиком, включена в расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 60 Кредит 51 (55)
- перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;

Дебет 90-2 Кредит 20

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 86 Кредит 90-1

Если управляющая компания выполняет текущий или капитальный ремонт собственными силами, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 10-5 Кредит 19

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)

Дебет 86 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет бюджетных средств);

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);

Дебет 90-2 Кредит 20
- списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Бухучет: расходование средств регионального оператора

Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60
- приобретены материалы для ремонта;

Дебет 19 Кредит 60
- учтен входной НДС со стоимости материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- принят к вычету входной НДС по материалам (для организаций на ОСНО);

Дебет 10-5 Кредит 19
- учтен входной НДС в стоимости материалов (для организаций на упрощенке);

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
- отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами управляющей компании;

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту;

Дебет 90-2 Кредит 20
- списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором»
- зачтена предоплата, полученная от регионального оператора;

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором»
- получена оставшаяся часть платы от регионального оператора за ремонт.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Это установлено в статье 169 Жилищного кодекса РФ. В целях обеспечения единого подхода письмом Минфина России от 10.08.2015 № 02-07-07/46003 доведены рекомендации по отражению в бухгалтерском учете операций по перечислению взносов в фонд капитального ремонта. Об отражении данных операций в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» читайте в статье экспертов 1С.

Начисление и уплата ежемесячноговзноса на капитальный ремонт

В письме Минфина России от 10.08.15 № 02-07-07/46003 сказано, что начисление расходов по уплате собственником помещений в многоквартирном доме взносов в фонд капитального ремонта, формируемый в соответствии с положениями статьи 170 Жилищного кодекса РФ, отражается в корреспонденции со счетом 0 401 50 000 «Расходы будущих периодов».

При этом согласно Указаниям о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 01.07.2013 № 65н, расходы по перечислению взносов на капитальный ремонт следует отражать по подстатье 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» классификации операций сектора государственного управления в увязке с кодом вида расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд». Таким образом, начисление ежемесячного взноса на капитальный ремонт следует отражать записью:

Дебет 0 401 50 225 Кредит 0 302 25 730

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» расчеты с контрагентами по потребленным работам, услугам отражаются документом Услуги сторонних организаций с операцией Приобретение у поставщика (ХХХ - 302.Х-Х) - см. рис. 1.

При выборе данной операции в качестве счета отнесения расходов можно выбрать счет 401.50.

Перечисление денежных средств в счет ежемесячного взноса на капитальный ремонт отражается документами Заявка на кассовый расход (Платежное поручение, Кассовое выбытие) в обычном порядке.

Согласно рекомендациям, приведенным в письме Минфина России от 10.08.2015 № 02-07-07/46003, признание расходов на осуществление капитального ремонта расходами текущего финансового периода на основании отчетов о выполнении работ по ремонту отражается записью:

Дебет 0 401.20.225 Кредит 0 401.50.225

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» данную запись можно ввести в документе Операция (бухгалтерская) .

Списание расходов на сумму взносов, перечисленных в фонд капитального ремонта, при выбытии объектов учета отражается записью:

Дебет 0 401 20 273 Кредит 0 401.50.225

Данную запись также можно ввести в документе Операция (бухгалтерская) .

Организация подомового (поквартирного) учета взносов в фонд капремонта

В письме Минфина России от 10.08.2015 № 02-07-07/46003 рекомендовано «в целях ведения учета по объектам: расходам, возвратам ранее произведенных отчислений в фонд капитального ремонта, а также результатам списания расходов будущих периодов в случае выбытия объектов (квартир в многоквартирных домах), в том числе в связи со сменой собственников (приватизацией), субъекту учета следует организовать аналитический (управленческий) учет на забалансовых счетах по каждому объекту (помещению в многоквартирном доме или многоквартирному дому)».

Чтобы организовать подомовой (поквартирный) учет взносов, начисленных или перечисленных в фонд капитального ремонта, в План счетов программы «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» можно ввести служебный забалансовый счет. Рекомендуем присвоить ему символьный номер, чтобы его нумерация не совпала с нумерацией счетов, вводимых Минфином, например ФКР «Фонд капитального ремонта».

В качестве субконто к счету ФКР можно выбрать субконто Основные средства - для подомового учета или вновь созданное субконто - для поквартирного учета.

Поскольку на забалансовых счетах учет ведется по простой записи, начисленные (перечисленные) суммы можно отражать в документе Операция (бухгалтерская) по дебету счета ФКР, списание в связи с произведенным ремонтом или приватизацией - по кредиту счета без указания корреспондирующего счета.

Также можно указать корреспондирующие счета - служебные забалансовые счета - отдельный счет для приватизации и отдельный счет для произведенного капремонта. Тогда по оборотам счетов можно будет увидеть, сколько взносов было списано в связи с выполнением ремонта, а сколько - в связи с выбытием фонда, в разрезе объектов учета.

Служебные забалансовые счета можно ввести в План счетов в пользовательском режиме.

Информацию по служебным забалансовым счетам можно будет получать в стандартных отчетах, таких как Оборотно-сальдовая ведомость по счету, Карточка счета и др.

Фонд капремонта на спецсчете: начисление процентов на остаток денежных средств

Е. Емельянова
редактор журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

В одном из предыдущих номеров журнала мы рассматривали вопросы, связанные со статусом процентов, начисляемых банком на остаток денежных средств, находящихся на специальном счете, на котором формируется фонд капитального ремонта. В статье были описаны две противоположные позиции относительно их налогообложения: включать в доходы владельца спецсчета и не включать, ссылаясь на отсутствие экономической выгоды. Сейчас чиновники выпустили разъяснения, в которых поддержали выгодный для налогоплательщиков подход.

В распоряжении редакции есть два письма Минфина по изложенной проблеме. Одно из них (Письмо от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648) должно быть доведено до налоговых органов и налогоплательщиков Письмом ФНС РФ от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@ и было размещено на официальном сайте ФНС в разделе «Разъяснения ФНС России, обязательные для применения». В Письме от 23.09.2011 № ЕД-4-3/15678@ налоговики обратили внимание на необходимость неукоснительного применения налоговыми органами при реализации возложенных на них полномочий положений писем ФНС, размещенных в указанном разделе сайта налоговой службы. Причем в отношении изложенной в письмах правовой позиции не работают правила о том, что налоговики должны учитывать судебную практику в целях избежания потерь бюджета (см. абз. 9, 10 Письма ФНС РФ от 14.09.2007 № ШС-6-18/716).

Итак, в интересующем нас разъяснении Минфин процитировал пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, на основании чего сделал вывод: владельцы специальных счетов, в том числе региональный оператор, не учитывают при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций суммы взносов на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, и проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате таких взносов. Затем отдельно было сказано о процентах, начисляемых на остаток средств на счете. Что касается процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. Приняв во внимание это правило, а также закрытый перечень операций, которые могут осуществляться по специальному счету, финансисты заключили следующее. Средства в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, имеют целевое назначение, определенное федеральным законом, исключающим их использование владельцем счета по своему усмотрению. В этой связи, по мнению Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики, указанные средства неправомерно рассматривать в качестве экономической выгоды владельца специального счета и, соответственно, учитывать у владельца специального счета в доходах, формирующих налогооблагаемую прибыль.

Напротив, проценты от размещения временно свободных средств, находящихся на счете регионального оператора, не относятся к средствам, составляющим фонд капитального ремонта, не должны расходоваться целевым образом, поэтому подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке.

Обратим внимание, что чиновники не назвали конкретную норму ст.

Отражение начислений по капитальному ремонту на отдельном счете

251 НК РФ, на основании которой проценты, начисляемые банком на остаток денежных средств, не включаются в налогооблагаемые доходы. Обоснование сводится к тому, что это вовсе не доход (не экономическая выгода) владельца специального счета. В связи с этим возникает вопрос: каким образом данные суммы следует отражать в декларации по налогу на прибыль, в частности, какой код вида поступлений нужно выбрать? Наиболее подходящим является код 112, который присвоен средствам собственников помещений на финансирование ремонта общего имущества (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Однако *** в данную проблему может внести Письмо Минфина РФ от 20.05.2015 № 03‑03‑06/4/28972. Оно, в отличие от предыдущего разъяснения, не содержит правовых норм и не препятствует руководствоваться нормами НК РФ в понимании, отличающемся от предложенной трактовки (в письме есть стандартная приписка на этот счет). Если предыдущее письмо подписано директором департамента, то это – его заместителем. В более позднем разъяснении дано иное обоснование. Так, процитированы п. 2 ст. 251 НК РФ о целевых поступлениях, а также ст. 41 НК РФ об экономической выгоде и тут же сделан вывод: денежные средства, поступающие на специальные счета, в виде процентов, начисленных кредитными организациями за пользование денежными средствами, имеют целевое значение, определенное федеральным законом, исключающим их использование владельцем счета по своему усмотрению, в связи с чем указанные средства не облагаются налогом на прибыль.

Эта цитата явно обнажает трудности с нормативным обоснованием необложения налогом процентов – решением, безусловно, необходимым с политической и социальной точек зрения. Напомним, что п. 2 ст. 251 НК РФ распространяется исключительно на некоммерческие организации и не может быть применен обычной УК, работающей по договору управления.

С другой стороны, вариантов у толкователей немного: обязательными условиями исключения средств из‑под налогообложения являются их раздельный учет и использование по целевому назначению. Представляется, что объективно необходимо внести дополнение в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ об исключении процентов из налогооблагаемых доходов. А до тех пор владельцы специальных счетов могут опираться на первое из указанных писем Минфина.

Соответственно, в бухгалтерском учете фонда капитального ремонта, который ведет управляющий МКД, при зачислении на специальный счет процентов от банка следует составлять проводку Дебет 55 Кредит 86.

По мнению Минфина, проценты, начисляемые банком на денежные средства на специальном счете, формирующие фонд капитального ремонта, неправомерно рассматривать в качестве налогооблагаемого дохода владельца специального счета. Это самый главный вывод, актуальный для ТСЖ и УК.

См. статью Е. В. Емельяновой «Фонд капитального ремонта на спецсчете: проценты и комиссии для его владельца» (№ 2, 2015).

УЧЕТ В ТСЖ КРЕДИТЫ И ЗАЙМЫ НА КАПРЕМОНТ ПРОВОДКИ

1 ✓ Как не платить займы МФО. Пошаговая инструкция

2 ТСЖ берут кредиты на капремонт

Организации, функционирующие за счет членских взносов, занимают особое место среди некоммерческих хозяйственно-правовых субъектов. К ним относят садоводческие и гаражные объединения, дачные кооперативы, ТСЖ, а также саморегулируемые организации. В данной статье мы подробно рассмотрим методику начисления и оплаты членских взносов.

Понятие членских взносов подразумевает под собой денежные средства, которые вносят участники некоммерческой организации, в размерах и по срокам, установленными уставом такой организации. Денежные взносы, вносимые членами общества, являются невозвратными. Их целевое использование средств зависит от специфики деятельности организации. Но в большинстве случаев сумма взносов используется на обеспечение текущей деятельности организации, а именно:

оплата коммунальных услуг;
закупка необходимых материалов;
выплата зарплаты наемным работникам.

Члены некоммерческих организаций, как правило, оплачивают вступительный взнос (единоразово) и осуществляют периодические выплаты (ежемесячно или ежеквартально). Следует отметить, что участники СРО, кроме прочего, выплачивают взносы в компенсационный фонд организации.

Учет операций с членскими взносами осуществляется по счету 86.

Основные проводки по начислению и оплате членских взносов рассмотрим на примерах.

Представим, что ООО «Кремень» стало участником СРО. Единоразовый взнос за участие составил 77 000 руб., в компенсационный фонд было внесено 455 000 руб. Данные расходы подлежат списанию равными частями в течение 4 лет (48 мес.). Также ООО «Кремень» за участие в СРО выплачивает ежемесячно 5 500 руб.

Бухгалтером ООО «Кремень» были сделаны такие проводки:

Допустим, садовое товарищество «Яблонька» установило размер вступительного взноса на уровне 3 700 руб, ежемесячный взнос - 750 руб. за сотку земли. Кроме того, на общем собрании было утверждено решение о сборе средств на обслуживание садовых ограждений - 2 250 руб. с участка. Член кооператива Паньков С.В., как собственник 7 соток, оплатил все необходимые взносы в полном объеме.

В учете «Яблоньки» были сделаны проводки:

Учет и использование взносов гаражного кооператива

Рассмотрим пример: Муркин Л.М. является председателем гаражного кооператива «Стальной конь». 02.10.2015 на счет кооператива были зачислены членские взносы на общую сумму 13 500 руб. 05.08.2015 Муркину были выданы средства под отчет для оплаты услуг отопления в размере 7200 руб.

В учете «Стального коня» данные операции были отражены так:

При отражении операций бухгалтеру не стоит забывать о назначении членских взносов и использовать при этом корректный субсчет.

На практике, организаций, существующих за счет членских взносов, не так и много, и данные проводки, с большой долей вероятности, известны не всякому бухгалтеру…

Сейчас уже не так много организаций, существующих за счет членских взносов, но, тем не менее, они есть, и бухгалтерия здесь довольно узкоспециализированная со множеством тонкостей и нюансов, которые постигаются только с опытом, так как сомнительно, что подобные проводки показывают на бухгалтерских курсах…

КАПРЕМОНТ

СТРАХОВЫЕ ВЗНОСЫ В ТСЖ ПРИ УСН В 2018 ГОДУ
Многоквартирные дома нуждаются в грамотном управлении, а потому бухгалтер в коммунальной отрасли – востребованная профессия. Особенности сферы деятельности приводят к наличию специфики учета, в которой следует детально разобраться.

Как отражать платежи по капитальному ремонту в бухгалтерском учете?

Это поможет

Д 76 К 86 ПРОВОДКА В ТСЖ

СЧЕТ 86 ЦЕЛЕВОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОВОДКИ ПРИМЕР В ТСЖ
(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №1 (75)2014) Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов: — перечисление взносов на

ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ТСЖ ОБРАЗЕЦ
Отчет о движении денежных средств Отчет о движении денежных средств — документ, который содержит в себе информацию относительно движения денежных средств, а именно — их поступление и дальнейшее направление по каждой из видов деятельности (текущей,

ОБРАЗЕЦ УЧЕТНОЙ ПОЛИТИКИ ДЛЯ ТСЖ ПРИ УСН
Многоквартирные дома нуждаются в грамотном управлении, а потому бухгалтер в коммунальной отрасли – востребованная профессия. Особенности сферы деятельности приводят к наличию специфики учета, в которой следует детально разобраться. Это поможет

11.03.2015 05:59

Вопрос: Как осуществляется организация бухгалтерского учета в ТСЖ, если формирование и использование фонда капитального ремонта осуществляются самостоятельно на специальном счете?

Ответ: В соответствии с пп. 11.1 п. 1 ст. 4 ЖК РФ формирование и использование ФКР общего имущества в МКД регламентируется жилищным законодательством. Общее собрание собственников помещений в МКД принимает решения о выборе способа формирования ФКР, размере взноса на капитальный ремонт. При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуется использовать Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр.

Предусмотрено, что собственники помещений в МКД, управляемых ТСЖ, для формирования ФКР могут использовать один из двух способов:

— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, открытый ТСЖ в уполномоченном банке;

— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Порядок открытия специального счета в банке устанавливается ГК РФ и ст. ст. 175 и 176 ЖК РФ.

Для осуществления операций владелец должен в обязательном порядке представлять в банк комплект документов, установленный в ч. 4 ст. 177 и ч. 5 ст. 177 ЖК РФ. При отсутствии полного набора документов банк не будет исполнять функции расчетного агента.

Таким образом, бухгалтер при осуществлении операций по специальному счету должен дополнительно осуществлять контроль за документооборотом.

Учитывая требования ГК РФ, в стоимость имущества собственника жилья включается величина средств, уплаченных им в ФКР. На основании ч. 7 ст. 177 ЖК РФ банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в МКД информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в МКД, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по данному специальному счету, что приводит к необходимости ведения отдельного аналитического учета и выделению специального субсчета, раскрытию информации по каждому собственнику жилья, а не поквартирно, как это ведется сейчас.

Рассмотрим отражение в бухгалтерском учете хозяйственных операций по формированию ФКР.

Хозяйственная операция			Норма ЖК РФ
1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в ФКР
2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов			ч. 1 ст. 170, п. 5 ч. Проводки в ТСЖ - основные примеры
3. Взносы собственников поступили на специальный счет
4. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2
5. В ФКР поступили проценты банка за пользование средствами специального счета			ч. 1 ст. 170, п. 6 ч. 1 ст. 177

ФАО ДПО "Государственная академия

повышения квалификации

и переподготовки кадров

для строительства

и жилищно-коммунального комплекса"

Подписано в печать

Фонд капитального ремонта создается за счет взносов собственников недвижимого имущества. Его предназначение – резервирование средств на дорогостоящие ремонтные мероприятия в будущем. Взносы перечисляются собственниками помещений, расположенных в многоквартирных домах, ежемесячно (ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ).

Взносы в фонд капитального ремонта в учете собственников

Юридические лица и индивидуальные предприниматели становятся плательщиками взносов на капремонт, если они владеют на праве собственности помещением в МКД (многоквартирном доме). Предназначение этой недвижимости может быть любым – офис, торговая площадь, склад . Не подлежат обложению взносами формы недвижимости, которые признаны аварийными. Исключением является и ситуация, когда все квартиры в домовладении принадлежат одному собственнику.

Размер взноса на капремонт устанавливается региональными властями в соответствующих нормативных актах. При просрочке очередного платежа на сумму долга начинает начисляться пеня. Ее величина равна 1/300 от размера ключевой ставки ЦБ , пеня рассчитывается за каждый день задержки оплаты. Сроки перечисления взносов совпадают с предельными датами погашения счетов по коммунальным услугам. Взносы могут перечисляться на специально созданный счет, либо на счет регионального оператора, организующего проведение капремонтов.

Бухучет взносов на капитальный ремонт производится на основании полученных платежных документов (счета-квитанции). Эта позиция подтверждается письмом Минфина от 16.02.2015 г. № 03-03-06/4/6840. Такие затраты являются экономически обоснованными и имеют документальное подтверждение, за их счет можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль . При общей системе налогообложения взносы могут быть учтены как:

прочие производственные;

Последний вариант подходит для случаев, когда компания владеет квартирой и предоставляет ее сотрудникам для временного проживания.

Взносы отражаются через дебет счетов , , и кредит счета 76 :

Д20, 26, 44 – К76 – начислен ежемесячный взнос на капремонт согласно счета-квитанции;
Д76 – К51 – взнос на капремонт перечислен.

Если земля, находящаяся под домом, за помещение в котором платились взносы на ремонт, изъята для госнужд, то все перечисленные в фонд капремонта средства возвращаются собственникам. Такие суммы должны быть отражены в учете в качестве внереализационных доходов:

Д51 – К76 – возврат ранее перечисленных взносов собственнику;
Д76 – К91.1 – сумма возвращенных взносов учтена собственником в составе внереализационных доходов.

Взносы на капитальный ремонт: проводки, бухучет в управляющей компании

В учете компании, принимающей средства в качестве взносов на ремонт, поступление денег отражается в зависимости от источника финансирования. Если одним из источников денежных вливаний является бюджет, то корреспонденции будут следующими:

Д86 – К96 – показана величина начисленной задолженности за бюджетом (сумма начислений должна совпадать с выделяемым объемом ресурсов);
Д55 – К86 – получение денег на ремонтные мероприятия из бюджета.

Финансирование в виде взносов собственников должно быть отображено проводками:

Д76 – К96 – начисление взносов в фонд капремонта,

Д51(55) – К76 – поступление взносов от собственников.

Способ осуществления капремонта влияет на порядок отражения расходных операций в учете.

Например, в Вологодской области от собственников квартир ежемесячно управляющая компания получала минимальный размер взноса на капитальный ремонт 6,60 руб./кв. м (постановление Правительства Вологодской области от 31.10.2013 № 1119). Величина сформированного фонда на дату начала ремонта составила 555,6 млн руб. Ремонт был осуществлен подрядной организацией, счет выставлен на сумму 55 млн руб. Бухгалтер составляет записи:

Д76 – К96 – ежемесячное начисление собственникам сумм взносов в фонд капремонта;
Д55 – К76 – ежемесячные поступления взносов на капремонт от собственников;
Д96 – К60 – 55 млн руб., стоимость расходов на ремонт, который будет выполняться силами подрядной структуры;
Д60 – К51 (55) – произведена оплата услуг подрядчика (55 млн. руб.);
остаток средств в фонде (сч. 96) составил 500,6 млн. руб. (555,6 – 55).

Если руководство управляющей компании осуществляет весь спектр работ самостоятельно за счет бюджета, то в учете будет составлены другие корреспонденции:

Д86 – К96 – создание резерва за счет бюджетных средств;
Д55 – К86 – целевое поступление денег на ремонтные мероприятия из бюджета.
Д60 – К55 – закупка материалов для капремонта;
Д10 – К60 – оприходование материалов необходимых для ремонта;
Д19 – К60 – выделен НДС;
Д68/НДС – К19 – НДС принят к вычету;
Д96 – К10, 70 и т.д. – объем фактических расходов на ремонт за счет резерва.

В опубликованной 24.12.2015 на сайте Минфина Информации № ПЗ-1/2015 «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций» содержатся несколько положений о порядке учета средств фонда капитального ремонта общего имущества в МКД. Спешим ознакомить вас с ними.

Напомним, что ранее на страницах журнала уже были рассмотрены принципы учета капитального ремонта у управляющих МКД, если фонд формируется на специальном счете . Эксперт обосновала точку зрения, согласно которой денежные средства, находящиеся на специальном счете, следует рассматривать как актив владельца данного счета, управляющего МКД (ТСЖ, УК), несмотря на то что права на такие денежные средства принадлежат собственникам

помещений в МКД в силу ч. 1 ст. 35.1 ЖК РФ. Безусловно, данный вывод – результат профессионального суждения, поэтому он может быть оспорен. На основе тех же норм законодательных актов другие специалисты делают противоположные выводы (см. таблицу на стр.).

Минфин не проводит такой детальный анализ, а между делом по ходу рассмотрения общих вопросов формирования тех или иных показателей отчетности некоммерческих организаций (НКО) дает определенные рекомендации.

Признак актива	Позиция «Денежные средства на спецсчете – актив его владельца»	Позиция «Денежные средства на спецсчете – не актив его владельца»
Денежные средства на специальном счете принесут организации экономические выгоды в будущем	Денежные средства на спецсчете будут направлены на погашение обязательства управляющего МКД (владельца спецсчета) по договорам на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества, договорам кредита или займа на капитальный ремонт, заключенным на основании решений общих собраний собственников (погашение обязательства организации – один из вариантов получения экономических выгод)	Собственники помещений могут выбрать любого подрядчика, который получит денежные средства со спецсчета и прибыль от выполненного капитального ремонта (это необязательно будет управляющий МКД, он же владелец спецсчета). К моменту проведения ремонта собственники могут изменить как владельца спецсчета, так и способ формирования фонда капитального ремонта. Таким образом, нет уверенности в получении прибыли (экономической выгоды) владельцем специального счета
Организация имеет контроль над денежными средствами на специальном счете	Владелец спецсчета имеет возможность ограничивать доступ иных лиц к экономическим выгодам, поскольку капитальный ремонт будет проводиться только с участием управляющего МКД (как минимум в роли организатора). Кроме того, именно владелец спецсчета составляет платежные поручения на перечисление денежных средств со специального счета (пусть и при соблюдении определенных условий)	Владельцу спецсчета отводится лишь техническая функция по составлению платежных поручений, тогда как решение о перечислении денежных средств со спецсчета принимает общее собрание собственников помещений

Обратим внимание на важный момент. Отдельные положения Информации № ПЗ-1/2015 адресованы:

некоммерческой организации, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 9, 22);
некоммерческой организации, аккумулирующей денежные средства на специальном счете, предназначенном для сбора и перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (п. 11);
некоммерческой организации, обязанной в целях контроля за формированием фонда капитального ремонта представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, установленные ЖК РФ, сведения… (п. 39).

Среди НКО, которые могут подходить под указанные требования, есть как региональный оператор (НКО, создаваемая субъектом РФ в организационно-правовой форме фонда для выполнения функций, указанных в ст. 180 ЖК РФ, в том числе для выполнения функций владельца спецсчета), так и управляющие МКД, ТСЖ, ЖК, выступающие в качестве владельца спецсчета (п. 1, 2 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Строго говоря, в Жилищном кодексе указано, что фонд капитального ремонта формируют собственники помещений в МКД (см., например, ч. 2 ст. 172 ЖК РФ), а не какие‑либо некоммерческие организации. Формулировка, избранная в п. 9, 22 Информации № ПЗ-1/2015, носит обывательский характер, но ее, пожалуй, невозможно толковать двояко: здесь имеется в виду организация, на счете или специальном счете которой формируется фонд капитального ремонта. Аккумулировать денежные средства на специальном счете могут также региональный оператор и ТСЖ (ЖК).

Те же самые лица обязаны представлять в органы ГЖН сведения в целях контроля за формированием фонда (ч. 2, 3 ст. 172 ЖК РФ).

Начисление платежей собственников в фонд (счет 76).

Согласно п. 9 Информации № ПЗ-1/2015, посвященному показателю, отражаемому по группе статей «Дебиторская задолженность» бухгалтерского баланса, исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной жизни, по этой группе статей некоммерческой организацией, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, отражается также задолженность по уплате собственниками помещений в МКД взносов на капитальный ремонт общего имущества и пени в связи с ненадлежащим исполнением собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. Сказанное справедливо и для регионального оператора, который формирует фонд ремонта в «котле», и для владельца специального счета (регионального оператора, ТСЖ, ЖК).

Обратим внимание на то, что Минфин рекомендует начислять дебиторскую задолженность на суммы не только взносов на капитальный ремонт, но и пеней. Вместе с тем сделать это можно только после возникновения уверенности в получении экономических выгод, в частности, когда должник признал задолженность либо вступило в силу решение суда о взыскании пеней с должника (либо пени внесены на специальный счет). Признавать пени на конец каждого месяца одновременно с начислением очередного взноса на капитальный ремонт преждевременно .

Денежные средства на специальном счете (счет 55).

В пункте 11 Информации № ПЗ-1/2015 даны рекомендации по поводу отражения показателей по группе статей «Денежные средства и денежные эквиваленты» бухгалтерского баланса. В частности, некоммерческая организация, аккумулирующая денежные средства на специальном счете (счет 55), предназначенном для сбора и перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с ЖК РФ, остаток указанных денежных средств отражает по отдельной статье группы статей «Денежные средства и денежные эквиваленты». Представляется, что данная рекомендация полностью распространяется на всех владельцев специальных счетов, которыми могут быть региональный оператор, ТСЖ, ЖК. В силу того, что информационные материалы адресованы именно НКО, УК здесь не названы, однако по правовому статусу в данном случае они ничем не отличаются от ТСЖ и регионального оператора.

Обратим внимание, что Информация № ПЗ-1/2015 не содержит никаких рекомендаций по учету денежных средств, поступающих на счет регионального оператора (когда фонд капитального ремонта формируется «котловым» методом). Это вполне справедливо, поскольку платежи собственников помещений в данной ситуации являются имуществом регионального оператора (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ), поэтому нет никаких сомнений в необходимости учета денежных средств на балансе регионального оператора.

А вот в отношении денежных средств на специальном счете, права на которые принадлежат собственникам помещений в МКД, рекомендации Минфина однозначны: они должны учитываться на балансе организации – владельца спецсчета, причем в отчетности их отражают обособленно от других денежных средств.

Средства целевого финансирования (счет 86).

Обсуждая особенности формирования бухгалтерского баланса НКО, нельзя обойти вниманием группу статей «Целевые средства» (в разд. III баланса, который НКО именуют «Целевое финансирование»). Общая рекомендация такова: по данной группе статей отражаются не использованные на отчетную дату целевые средства, предназначенные для обеспечения НКО целей, ради которых она создана, отраженные в отчете о целевом использовании средств, включая чистую прибыль (убыток) от приносящей доход деятельности НКО, сформированную по итогам ее деятельности за отчетный год. Специально для субъектов отрасли ЖКХ дана такая рекомендация.

В этой группе статей отражаются не использованные на отчетную дату целевые средства, образующие в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД (начисленные (уплаченные) взносы на капитальный ремонт в МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете в кредитной организации). Указанная информация раскрывается обособленно по статье, именуемой, например, «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Действительно, в силу ч. 1 ст. 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта образуют:

взносы на капремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД (поскольку Минфин выше рекомендовал отражать в составе дебиторской задолженности начисленные взносы на капитальный ремонт, в качестве целевых средств также показывают начисленные, а не только фактически поступившие суммы);
пени, уплаченные собственниками помещений в МКД в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Специально для владельцев специальных счетов Минфин выпустил несколько разъяснений о том, что все перечисленные суммы не подлежат обложению налогом на прибыль (письма от 02.09.2015 № 03‑03‑05/50618, от 15.07.2015 № 03‑03‑РЗ/40671) .

Обратим особое внимание, что при заполнении отчета о целевом использовании средств в графе «Поступило средств» НКО должна отразить среди прочего:

взносы собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (п. 28 Информации № ПЗ-1/2015).

При этом средства, формирующие в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, прямо названы иными поступлениями, предназначенными для обеспечения уставной деятельности НКО, и должны отражаться в отчете о целевом использовании средств в виде отдельной статьи отчета по причине существенности (п. 32 Информации № ПЗ-1/2015).

Тогда как проценты за использование банком денежных средств, находящихся на специальном счете организации, Минфин назвал доходами НКО, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, которые раскрываются обособленно в составе информации о доходах и расходах (в качестве приложения к бухгалтерскому балансу или в виде отчета о финансовых результатах) (п. 22 Информации № ПЗ-1/2015). Выходит, что проценты, начисленные банком, должны быть отражены в учете НКО в соответствии с требованиями ПБУ 9/99 «Доходы организации» (с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы»). По окончании года составляется заключительная проводка Дебет 99 Кредит 86 на сумму чистой прибыли отчетного года (п. 24 Информации № ПЗ-1/2015). Эта сумма отражается в отчете о целевом использовании средств по статье «Прибыль от приносящей доход деятельности», а в бухгалтерском балансе – в разд. III «Целевое финансирование» по группе статей «Целевые средства». Согласно рекомендациям из п. 15 Информации № ПЗ-1/2015 сумму, соответствующую процентам, начисленным банком на остаток на спецсчете, следует включить в обособленную статью «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Расходы на капитальный ремонт.

Повторим, что финансисты называют взносы собственников помещений в МКД на капитальный ремонт, а также уплаченные ими пени поступлениями на обеспечение уставной деятельности НКО (в целях составления отчета о целевом использовании средств) и целевыми средствами (в целях составления бухгалтерского баланса). В свою очередь, данные о целевом использовании средств, полученных НКО для обеспечения ее уставной деятельности, в соответствии с утвержденной в установленном порядке сметой доходов и расходов (бюджетом, финансовым планом) этой организации раскрываются в отчете о целевом использовании средств (п. 26 Информации № ПЗ-1/2015). Отсюда казался бы очевидным вывод, что расходы на капитальный ремонт за счет средств фонда следует рассматривать как использование целевых средств и показывать в соответствующем отчете.

Поэтому неожиданными выглядят рекомендации из п. 22 Информации № ПЗ-1/2015. Они сводятся к тому, что в сведениях о доходах и расходах, раскрываемых в составе приложений к бухгалтерскому балансу, обособленно раскрываются расходы по оплате услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также связанные с уплатой процентов за пользование кредитами, займами, оплатой расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам со специального счета организации, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. То есть взносы на капитальный ремонт, а также пени должников и проценты банка не учитываются в составе доходов от приносящей доход деятельности, а расходы за счет этих средств признаются именно расходами. Представляется, что в таких выводах нарушена логика.

Вспомним: необходимость раскрытия информации о доходах и расходах возникает, только если НКО получала доход от приносящей доход деятельности (п. 2.1 Информации № ПЗ-1/2015). Кроме того, в соответствии с п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации» в отчете о финансовых результатах расходы признаются исходя из принципа соответствия доходов и расходов. Поскольку дохода от приносящей доход деятельности, обусловливающего возникновение спорных расходов, НКО не формирует, такие расходы нелогично показывать именно как расходы.

Особые пояснения к бухгалтерской отчетности.

Общее правило гласит, что организация включает в отчетность дополнительные показатели и пояснения, если при ее составлении выявлена недостаточность данных для формирования полного представления о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Интересующим нас НКО Минфин рекомендует (см. п. 39 Информации № ПЗ-1/2015) раскрывать в отдельном отчете о формировании и использовании фонда капитального ремонта сведения о поступлении взносов на капремонт, размере остатка средств на спецсчете, которые организация обязана подавать в орган госжилнадзора. Представляется вполне допустимым прилагать к бухгалтерской отчетности такой отчет именно в той форме, по какой НКО отчитывается перед жилищной инспекцией.

* * *

Из информационных материалов Минфина ТСЖ (ЖК), выступающие в роли владельцев специальных счетов, на которых формируются фонды капитального ремонта общего имущества в МКД, могут сделать такие выводы:

денежные средства на специальном счете отражаются на балансе ТСЖ (ЖК), хотя права на них принадлежат собственникам помещений в МКД (это заключение полностью применимо и к УК, выбранной в качестве владельца спецсчета);
в бухгалтерском учете следует начислять дебиторскую задолженность по взносам на капитальный ремонт;
взносы на капитальный ремонт, а также пени принимаются к учету в составе средств целевого финансирования, а проценты, начисленные банком на остаток денежных средств, формируют доходы, хотя в балансе присоединяются к целевым средствам (фонд капитального ремонта показывают обособленно);
Минфин рекомендует отражать расходы на капитальный ремонт как расходы, связанные с приносящей доход деятельностью. Оценить эту рекомендацию и решить, следовать ли ей, нужно, опираясь на собственное профессиональное суждение.

См. статью Н. Н. Максимовой «Деньги на спецсчете – актив управляющего домом» (№ 4, 2015).

Подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Фонд капитального ремонта на спецсчете: пени от должников» (№ 3, 2015).

Подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Фонд капремонта на спецсчете: начисление процентов на остаток денежных средств» (№ 7, 2015).

Е. В. Емельянова ,
редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», №1, январь, 2016 г.