Квартира с обременением — что это такое. Что такое обременение на квартиру и как его снять

Квартира с обременением всегда вызывает много вопросов не только у потенциальных покупателей такой недвижимости, но и у наследуемых и одаряемых лиц. По сути, обременение являет собой какие-либо ограничения в пользовании недвижимостью, зависящие от определённых обстоятельств, а также касаются заключения сделок.

Чтобы понять, что такое обременение на квартиру, следует в первую очередь отметить тот факт, что налагается оно не на человека, а именно на его недвижимое имущество. Это значит, что при отчуждении объекта все имеющиеся ограничения, задолженность, обязательства и прочее переходит тому, в чью пользу было отчуждение, кто оформил на себя право собственности. Разумеется, этого можно избежать, если, заключая договор, оговорить варианты снятия обременений, что возможно в разных вариантах.

С юридической стороны наличие обременений всегда подтверждают законодательные акты, действующие нормы, договор и судебное решение. Этому предшествуют действия собственников, которые были у недвижимости ранее и передали нынешнему владельцу свои обязательства.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Какие обременения бывают

Поскольку обременения на квартиру являются рядом ограничений относительно свободного пользования и распоряжения недвижимостью на законном основании, то само понятие неизменно сталкивается с юридическими условиями. Так, например, каждое наложение обременения касательно квартиры в обязательном порядке должно быть внесено в базу Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Кроме того, правоустанавливающее свидетельство нынешнего владельца будет обязательно с соответствующей отметкой о том, что ограничения есть.

Наложить обременение могут по многим причинам, и самыми распространёнными из них можно выделить:

Арест и доверенность

В отношении жилой или нежилой квартиры могут накладывать арест, лишающий собственника прав на заключение каких-либо сделок с недвижимостью. То есть, физическое лицо не может ни продать объект, ни подарить его, ни сдать в аренду официально. При попытке проигнорировать такое обременение и заключении какого-либо договора он будет аннулирован. Более того, у такого владельца могут появиться серьезные неприятности, когда покупатель, приобретший обременённое помещение, при неудачной попытке зарегистрировать свои права подаст исковое заявление в суд. Недобросовестного продавца могут привлечь к ответственности за мошенничество.

При нельзя её разделить, выделить долю, объединить с другими помещениями или сделать перепланировку. Такой вид ограничения не может быть передан иному лицу, поскольку недвижимость также нельзя будет никому передать.

Что касается доверенностей, такой нюанс основан на доверительном управлении недвижимостью. По сути, наличие доверенности может являться обременением, а может и не быть им. Всё зависит от перечня полномочий доверенного лица, указанного в документе. Так, если в нём не указано, что такой человек имеет право подписи собственника, право продажи и прочее, а самого владельца нет в стране, то распорядиться объектом будет невозможно.

Материнский капитал

Чтобы погасить ипотечный заём на приобретение квартиры при помощи финансовых средств с материнским капиталом, оформление объекта должно осуществляться как долевая собственность на каждого члена семьи, включая новорождённых детей. Информация об этом должна быть заверена нотариально. Обычно составляется договор, после чего он передаётся в территориальное учреждение пенсионного фонда. Физическое лицо, которое является основным владельцем жилья, несёт полную ответственность за данную процедуру и будет отвечать перед законом, если не выполнит обязательные условия.

В соответствии с законом о защите детей и семьи, установлен чёткий срок, за который основной владелец обязан завершить оформление долевой собственности. Составляет он полгода от даты, когда обременение было снято при помощи средств материнского капитала.

Если нарушить условия использования данной социальной помощи, нарушителя ожидает весьма неприятное и длительное разбирательство с прокуратурой. Кроме того, за этим тщательно следят органы опеки, задачей которых выступает защита прав детей. Если интересы несовершеннолетних были нарушены и их не включили в долевую собственность, сделка будет аннулирована.

Обременение ипотекой

При покупке недвижимости с помощью ипотеки банк имеет право налагать на этот объект обременение в виде залога. Снимается оно только после того, как задолженность и проценты будут полностью выплачены. До этого момента собственник будет иметь полное право пользоваться квартирой, проживать в ней, регистрировать свою семью (супруга, детей), но не сможет отчуждать имущество. В целом, это возможно, но исключительно с согласия банковского учреждения, выдавшего кредит. Прописывать посторонних граждан и дальних родственников тоже можно будет только по согласию банка, если иное не оговорено в договоре.

Решив продать квартиру, которая обременена ипотекой, и не имея возможности самостоятельно закрыть кредит перед продажей, скрывать этот факт от потенциального покупателя нельзя. Если банк даст своё разрешение, продажа возможна, но условия следует оговорить с покупателем. Например, банк может перевести ипотеку на имя нового собственника, и далее уже он будет оплачивать счета. Также потенциальный покупатель может погасить задолженность от имени продавца своими средствами, оформив всё в нотариальной конторе, за что продавец снизит цену жилья на ту же сумму.

Сервитут на жилье

Под сервитутом в отношении квартир подразумевается наличие зарегистрированных в них граждан, которых нельзя выписать и которые сохраняют за собой право пожизненного проживания на жилплощади до тех пор, пока не выпишутся самостоятельно или не будут прописаны по другому адресу. По сути, это право физических лиц на использование жилья независимо от того, кому оно принадлежит. При этом такой гражданин не может быть стеснён в передвижении по квартире и может пользоваться общим имуществом на равных правах. Разумеется, вряд ли это сможет понравиться хотя бы одному собственнику.

Зачастую трудности возникают в том случае, если в квартире зарегистрирован недееспособный, военнослужащий или осуждённый, бывший в местах лишения свободы. Бывает так, что при покупке жилья человек видел лишь справку из домовой книги, согласно которой из помещения выписаны все. Однако категории граждан, перечисленные выше, вправе по возвращению жить по тому же адресу независимо от того, что бывший владелец их выписал (законно) и недвижимость теперь принадлежит другим людям.

Решить подобную проблему можно только через суд, или же договорившись с таким человеком, чтобы тот самостоятельно выписался и оформил постоянную регистрацию в ином месте.

Залог, рента и аренда

Поскольку квартира может быть обременена самыми разными обстоятельствами, следует выделить и такое, как передача жилья в залог не банку, а доверенному гражданину. Таким человеком может быть кто угодно, но чаще всего это близкий родственник. Здесь действует то же правило, что и с банковскими учреждениями – все решения должны быть согласованы и официально оформлены с залогодержателем. Разница в том, что в таком случае им будет не юридическое, а физическое лицо.

Обременение рентой – это наличие договора о имущества и его нынешнего владельца.

Типы договора ренты:

Сделка с куплей-продажей и сохранением права предыдущего собственника пожизненно проживать в данной квартире;
Сделка с пожизненным проживанием и иждивением.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Одной из причин сниженной стоимости недвижимости является наличие обременения. Что это такое, и как наложить обременение на квартиру, рассмотрим в данной статье, чтобы вы смогли обезопасить себя от проблемной покупки.

Что это такое?

Под обременением понимается ограничение прав владельца относительно проведения определенных сделок с квартирой, которое зафиксировано в Росреестре и описано в свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру с обременением получится только если удастся получить на это согласие от третей стороны.

Если квартиру покупают, обременение, которое на ней имеется, может остаться за продавцом или же передано покупателю.

В законе ФЗ-122 имеется информация о том, что обременение может быть наложено на собственника квартиры, учитывая те или иные обстоятельства, и это официально ограничит возможности пользоваться и распоряжаться жильем.

При наложении обременения сотрудник банка, судья или иное третье лицо составляет акт, а запись о наличии обременения заносят в Росреестр. В такой ситуации квартира получает статус залоговой перед банком, арестованной по решению суда либо частично обремененной по договору ренты.

Виды обременений

Подробнее:

Ипотека – недвижимость находится в статусе залогового имущества до полного погашения кредита.
Арест – налагается по решению суда. Причины могут быть разными – невыплата накопленного долга по коммунальным услугам, штрафам ПДД и так далее. В таком случае собственник имеет право проживать в квартире, но ограничен в полноценном распоряжении ею.
Залог – ограничение, аналогичное ипотеке. Квартиру в этом случае используют как залог. А снято обременение будет только тогда, когда кредит будет полностью выплачен.
Рента – жилье передается в собственность другому владельцу с условием, что прежний собственник будет находиться у него на иждивении. Совершить такую сделку можно только при согласии обеих сторон.
Аренда – квартира сдается в аренду с составлением договора, у которого указан срок действия. Пока данный срок не истек, квартира не может участвовать в некоторых сделках.
Сервитут – может быть частным и публичным. В первом случае заключается договор с другими жильцами, чтобы, к примеру, заниматься совместным благоустройством прилегающей территории. Во втором случае сторонами, подписывающими договор, является владелец квартиры и государство по причине строительных работ на территории, которая принадлежит владельцу жилья, проводимых муниципалитетом.
Доверительное управление – передача жилья другому лицу, без перехода в его владение.
Опекунский совет – ограничение со стороны опеки и попечительства, чтобы обеспечить сохранность жилья от каких-либо сделок в пользу несовершеннолетних детей или инвалидов, которые также являются его собственниками.

Ипотека

Купленная в ипотеку квартира имеет обременение в виде залога. Его снимают только после выплаты долга и всех процентов. А пока этого не произойдет у собственника имеется возможность использования данного жилья, проживания в нем, регистрации своей семьи, но не будет возможность в его отчуждении.

Хотя в случае получения от банка разрешения, квартира, находящаяся в залоге, может быть продана. В таком случае при согласии покупателя, вся задолженность по ипотеке будет переведена на него. Возможно также и погашение задолженности покупателем от имени продавца, что оформляется у нотариуса. Продавец при этом снижается стоимость квартиры на эту сумму.

Сервитут

Сервитут на квартиру означает, что в ней зарегистрированы граждане, сохраняющие за собой право пожизненно проживать в данном жилье. Их нельзя выписывать, пока они не сделают это самостоятельно, либо не пропишутся в другом месте. Данные лица имеют право пользоваться жильем вне зависимости от того, кто является его собственником. Таких граждан нельзя стеснять в передвижении по жилплощади, они имеют равные права на использование данной недвижимостью.

При регистрации в квартире недееспособного, военнослужащего или осужденного, отбывавшего срок в местах лишения свободы, возникает большее количество проблем. Покупая квартиру, новый владелец нередко видел только справку из домовой книги, в которой была предоставлена информация о том, что все ранее прописанные в квартире были выписаны. Но вышеперечисленные категории людей после возвращения сохраняют за собой право проживать в той же квартире вне зависимости от того, что они были выписаны бывшим владельцем, а квартира затем была продана другому человеку.

Эти проблемы могут быть решены только в суде, если конечно, данное лицо не захочет самостоятельно выписаться и прописаться в другом месте.

Рента и залог

Обременение в виде ренты представлено наличием договора о пожизненном содержании имущества и его нынешнего собственника.

Договор ренты может быть заключен:

на сделку с куплей-продажей и сохранением права бывшего владельца всю жизнь проживать на данной жилплощади;
на сделку с пожизненным проживанием и иждивением.

При заключении представленных договоров выгоду получают обе стороны. Собственник будет пожизненно содержаться за счет получателя, осуществляющего все коммунальные выплаты, и не теряет при этом права проживать в данной квартире.

Получатель же становится обладателем недвижимости. Обременение будет снято только после того, как владелец уйдет из жизни.

Нередко квартиру передают в залог ни банку, а доверенному человеку. В роли этого человека может быть абсолютно любой, однако чаще всего выбирают близкого родственника.

Данный залогодержатель в таком случае имеет примерно те же права, что и банк в случае с ипотекой. Только в этом случае он является не юридическим, а физическим лицом. Любые решения, связанные с квартирой, находящейся в залоге, нужно согласовывать с ним.

Арест

На жилую или нежилую квартиру возможно наложение ареста, что решает ее владельца прав совершать какие-либо сделки с этой недвижимостью. Ни сдача в аренду, ни продажа, ни дарение в таком случае не могут быть совершены.

Если данные ограничения будут проигнорированы, и владелец заключит договор, последний аннулируют.

Кроме того, у собственника возможно появление серьезных проблем, так как обманутый покупатель подаст на него в суд. Продавец в таком случаем может быть привлечен за мошенничество.

Арестованная квартира не может быть разделена, объединена с другими, отсутствует также возможность выделения в ней доли и перепланировки.

Процедура наложения обременения

Перед наложением обременения на жилье, следует подробно изучить информацию об этой процедуре.

Самая распространенная причина, по которой назначают обязательства – это ипотека. Основа заключаемого при этом договора – сделка между банком, предоставляющим кредит на покупку квартиры и лицом, которое берет данный кредит. В качестве залога выступает квартира, которая была приобретена на выданные банком деньги.

Рассмотрим условия, указанные законодательном РФ относительно обременений на жилье:

Подписание бумаг на залог жилья по причине того, что оно выступает в качестве гаранта выполнения заемщиком всех условий, которые прописаны в договоре. В случае отсутствия платежеспособности, у банка имеется право забрать квартиру и возместить все потери по кредиту.
Подписание между заемщиком и банком кредитного договора. В обязанности банка по данному документу входит выдача нужной суммы, в обязанности заемщика – выплата долга в установленный срок, учитывая процентные ставки. Кроме того, заемщик может погасить всю сумму долга заранее, а также проживать в приобретенной квартире.

После того, как на квартиру наложили обременение, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Кем может быть наложено обременение?

Инициатором того, чтобы на квартиру наложили обременение, может быть:

собственник;
судья;
должностное физическое лицо;
уполномоченный сотрудник банка, если имеется договор залога;
заинтересованное лицо, подавшее иск в суд.

Как будут ограничены права собственности на квартиру при наличии обременения?

При наличии обременения и владелец жилья, и его покупатель имеют риски.

Для собственника в зависимости от вида обременения присутствуют следующие риски:

Получение менее комфортной площади для использования и проживания (при сервитуте).
Потеря жилья, если не были выполнены долговые обязательства перед банком (при ипотеке).
Потеря денежных вложений в случае отмены или расторжения договора ренты по желанию рентополучателя (в случае с рентой).
Отсутствие законного права продажи и проживания в квартире до истечения срока договора аренды (в случае с арендой).
Несение серьезных убытков в случае проявления управляющим безответственности или недобросовестности со своей стороны (доверительное управление).
Полная потеря прав на жилье при продаже или обмене (в случае ареста).
Лишение жилья, пока ребенку-собственнику не будет предоставлено другое (в случае с опекунским советом).

Риски покупателей:

Если была приобретена квартира с обременением, сделку могут признать недействительной.
Расторжение договора, если получатель ренты составил пожизненную ренту и отменил ее по своей инициативе.
Утрата прав распоряжаться недвижимостью, если наступили определенные обстоятельна, из-за которых третье заинтересованное лицо оспаривает сделку в суде.
Потеря жилплощади при решении банка истребовать квартиру за долги с выставлением на аукцион для продажи.

Какими способами можно определить наличие обременений?

Прежде чем покупать квартиру, стоит обезопасить себя, проверив, нет ли за данной недвижимостью «неприятных сюрпризов». Особенно это касается вторичного жилья с благоприятным местоположением, но при этом низкой стоимостью.

Если купить квартиру с обременением, узнав о последнем уже после того, как сделка была осуществлена, вы можете обречь себя на длительные разбирательства в суде с потерей сил и финансовыми затратами.

Сведения обо всех проведенных с недвижимостью сделках имеются в базе Росреестра. Эту информацию может получить любой заинтересованный человек. Чтобы сделать запрос, потребуется знание точного адреса недвижимости, а также персональных данных ее собственника.

Определить историю сделок с интересующей недвижимостью можно нижеприведенными способами:

Лично прийти в Росреестр и подать запрос.
Обратиться в МФЦ.
Посетить интернет-портал Росреестра либо сайта Госуслуг.

Любой посетитель имеет право доступа к данным о недвижимости, имеющихся в базе официальных ресурсов. Для получения выписки требуется оплата госпошлины и заполнение заявления, которое предлагается в строго определенной форме.

Выписка, что выдается ЕРГП, является официальным бланком, в котором имеется вся информация об интересующей квартире с указанием данных о наличии/отсутствии ограничений. При наличии обременения, в выписке будет указан его тип и причина, по которой он был наложен. Выписка готовится три рабочих дня.

Как продать обремененную недвижимость?

Возникают ситуации, когда необходимо продать недвижимость, которая обременена. Чтобы это было возможным, потребуется разрешение со стороны банка. А лицо, которое покупает такое жилье, должно быть в курсе всех нюансов.

Если банк дал положительный ответ, процедуру проводят по следующей схеме:

Лицо, покупающее квартиру, должно открыть в банке две ячейки. Первая – чтобы погашать кредит, вторая – выплачивать средства бывшему собственнику жилья.
Все деньги, которые остались после погашения долга, переводятся на счет продавцу.
Банк выдает документ о том, что задолженность полностью погашена.
Стороны заключают договор купли-продажи.
После того, как вся сумма задолженности будет погашена, обременение снимут.

При покупке недвижимости в приведенной ситуации возможно возникновение некоторых сложностей, поэтому в договоре лучше указывать определенные реквизиты, гарантирующие то, что процесс является законным и соответствует ГК РФ.

Особенности продажи квартиры, имеющей обременение

Чаще всего продавца вынуждают продать обремененную недвижимость в случае, если он перестает быть платежеспособным. При этом банк может и сам найти покупателя, но об интересах продавца он вряд ли подумает, по причине выгодности как можно быстрее осуществленной продажи и покрытия убытков.

Чтобы продавец сам мог продать квартиру с обременением, ему потребуется добиться разрешения банка, предупредить покупателя о наличии обременения и определить цену квартиры.

На заметку: Важно, чтобы сумма равнялась остатку задолженности или превышала его. Продавец при этом получает только деньги, оставшиеся после погашения задолженности. Покупателю такая сделка будет выгодной, так как цена на обремененную недвижимость намного ниже, чем на «чистую».

Заключенный договор купли-продажи обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Благодаря этой процедуре продажа является законной, а покупатель получает квартиру с гарантированным отсутствием каких-либо ограничений.

Использование материнского капитала

С купленной в ипотеку квартиры можно снять ограничение, если погасить оставшийся долг сертификатом материнского капитала. В таком случае важно, чтобы дети имели прописку в квартире. От родителей потребуется составление специального соглашения о последующем долевом разделе имущества.

Когда обременение будет снято, доли недвижимости разделят, подтвердив это документально.

Оформить долевую собственность нужно не позднее 6 месяцев с даты снятия обременения за счет материнского капитала. При нарушении этого срока, дело будет передано в прокуратуру.

Также данный процесс будет находиться под надзором органов опеки, защищающих права детей. При нарушении интересов детей и не включении их в долевую собственность, сделку аннулируют.

Какими могут быть последствия приобретения жилья, которое обременено?

Составляя куплю-продажу на обремененное жилье, покупатель взамен предоставляет свои финансы. К сожалению, случается, что продавец отказывается от сделки даже после полного снятия обременения. В таком случае покупателю приходится обращаться в суд, чтобы сделка была завершена, либо ему вернули потраченные средства.

При этом суд может рассматривать иск не один год. Даже в случае, если недвижимость выставили на торги, покупатель может вернуть себе не всю ранее потраченную сумму.

Ограничение на долю недвижимости

Законодательство РФ дает право накладывать обременение не на всю квартиру, а только на ее долю.

Если ограничения имеются на часть одного собственника, другие могут распоряжаться своими частями, как угодно.

Обременение на долю накладывается так же, как и на всю недвижимость.

Заключение

Прежде чем заключить сделку и купить квартиру, рекомендуется сделать запрос в Росреестре и выявить, не обременена ли она. Если данный факт подтвердился, а продавец вам об этом не сообщил, есть повод насторожиться. Вполне можно купить жилье с обременением, но для этого вас обязательно должны предупредить о наличии ограничений, к тому, совершая такую сделку нужно быть предельно внимательным, а лучше обратиться за помощью к опытному юристу.

Видео по теме

Обременение на квартиру представляет собой появление отдельных прав на нее лиц или организаций, не являющихся владельцами по документам. Согласно законодательству, обременение выражается не только в ограничении прав, но и в возложении на собственника некоторых обязательств. Что представляет собой обременение квартиры?

Особенности

При обременении на квартиру появляются права у третьих лиц или организаций, которые не имеют права собственности. Обременение может вытекать из договора, выражаться в наложении ареста или ипотеки. Некоторые виды обременения позволяют только проживать в квартире и использовать ее для аренды. Другие требуют согласия сторонней организации для продажи или передачи в дар.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, находящуюся в вашей собственности? Для этого можно обратиться в Росреестр и запросить выписку из единого реестра недвижимости. Также информацию можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Основные виды

Законодательство устанавливает следующие варианты ограничения в праве собственности:

Запрет на осуществление конкретных действий;
Ипотека;
Рента;
Аренда;
Арест;
Доверительное управление.

Чаще всего накладывается обременение в виде ипотеки. При покупке квартиры оформляется кредитный договор, а средства продавцу перечисляет банк. Когда договор будет подписан, в Росреестр передаются документы вместе с кредитным договором. Таким образом накладывается обременение. Его можно снять, когда долг будет полностью оплачен. Подобную недвижимость можно продать, если банк согласится на смену собственника.

Арест может наложить служба судебных приставов по решению суда. После оплаты долга арест снимается. Такую квартиру нельзя продать или подарить. В Росреестре сделку просто не зарегистрируют, а договор дарения или купли-продажи признают недействительным. Чтобы снять арест, необходимо полностью оплатить имеющуюся задолженность.

Что касается аренды, квартира может быть продана или подарена другому лицу. Но при этом полностью распоряжаться ей можно только после истечения срока аренды. Новый собственник может продлить аренду, но для этого придется заключить новый договор.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В данном случае собственник должен обеспечивать уход лицу, находящемуся на иждивении. Риск существует в том, что могут объявиться наследники, в результате чего договоренности будут отменены.

Обременение в виде доверительного управления обычно применяется в тех случаях, когда собственник в течение длительного времени проживает далеко и не может позаботиться о своем имуществе. Как правило, доверительное управление оформляется в пользу близкого или родственника.

Существует еще один вариант обременения - дом, являющийся памятником культуры или истории. В этом случае на собственника возлагается обязанность своевременного проведения реставрационных и ремонтных работ. Это не самые дешевые квартиры. К тому же, они требуют постоянных финансовых вложений. Но они подходят для настоящих ценителей истории и архитектуры.

Перед покупкой важно убедиться во всех особенностях обременения. Это позволит заранее сформировать представление о последствиях такой сделки.

Риски

Квартира с обременением опасна тем, что ее приобретение не всегда безопасно. Если предыдущий владелец не снял ограничение и передал квартиру другому лицу, придется столкнуться с множеством проблем. Процедура осложняется, если его место нахождения неизвестно или он отправился на проживание за границу. По этой причине перед покупкой недвижимости стоит проверить ее на обременение, запросив выписку из ЕГРН .

Если обременение сохранится, новый собственник не сможет полноценно распоряжаться новым имуществом.

Если речь идет об ипотеке или аресте недвижимости, сначала необходимо выплатить долг. После этого в Росреестр подаются соответствующие сведения. Регистратор снимет ограничение и предоставит новую выписку из ЕГРН. В ней должна быть графа - обременение отсутствует. Затем можно продать квартиру.

Выделяют следующие особенности:

собственник может распоряжаться квартирой после получения разрешения от залогодержателя;
нечестные продавцы зачастую скрывают наличие обременения;
квартира может быть выставлена на торги;
могут существовать обязательства перед физическим лицом или организацией.

Если квартира находится в залоге, у собственника сохраняется право на отчуждение недвижимости. Но для этого потребуется согласие залогодержателя. Если банк реализует квартиру в счет погашения ипотеки, собственнику придется освободить ее. Но согласно закону об ипотечном кредитовании, реализацию недвижимости можно отсрочить на срок до года. В ней можно временно проживать. Но это можно сделать только по решению суда.

У арендодателя не утрачиваются права на владение и распоряжение. Он передает имущество арендатору только в пользование на срок, ограниченный договором. Собственник может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению, в том числе продать квартиру. Но аренда сохраняется на время действия договора, если его условия не нарушены.

Арест полностью ограничивает права распоряжения собственника. Но он может пользоваться квартирой, пока она не будет реализована на торгах. Чтобы этого избежать, необходимо погасить имеющийся долг. После этого арест будет снят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Преимущества покупки и продажи с обременением

Наличие обременения - это ограничение на совершение сделок с такой квартирой. Будет сложно провести любую сделку. Если вам необходима конкретная квартира и она находится в обременении, следует привлечь опытного агента или юриста по недвижимости. Выделяют следующие преимущества:

владельцы таких квартир легче идут на снижение цены или изначально устанавливают цену ниже рыночной;
в случае привлечения опытного юриста не возникнет проблем с проверкой юридической чистоты сделки.

Есть преимущества и у продажи такой квартиры. Ее стоимость не может быть высокой, так как на нее сложно подобрать покупателей. Но можно договориться с будущим собственником о погашении долга перед банком или судебными приставами в счет оплаты договора. Это позволяет решить финансовые проблемы.

Купля-продажа с обременением

Как правило, передача прав собственности осуществляется после полного снятия ограничений. Следует предварительно решить данный вопрос, еще до продажи квартиры. В противном случае можно столкнуться с проблемами при регистрации сделки. Регистратор может приостановить регистрацию прав или отказать в этом.

Если квартира находится в ипотеке, можно договориться с покупателем о выплате оставшегося долга в счет оплаты квартиры. Для этого необходимо выполнить следующее:

Назначается собеседование со специалистом банка. Он оформляет необходимые документы.
Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, оформляется расписка в получении средств в счет оплаты долга.
Сотрудник банка выдает выписку о погашении долга и закрытии кредитного договора.
Документы подаются в Росреестр, где обременение снимается.
Сотрудник Росреестра выдает новую выписку из ЕГРН.

Затем можно приступить к подписанию основного договора купли-продажи, регистрации перехода прав собственности и оплате договора.

От покупателя не следует скрывать обстоятельства обременения. Во-первых, он или его агент может запросить выписку ЕГПР, в которой указываются данные об обременении. К тому же, покупатель может пойти вам на встречу, если требуется погасить долг. Он может сделать это в счет стоимости договора до или после его подписания.

Если вы планируете приобретать такую недвижимость, лучше заключить договор у нотариуса. При этом используются дополнительные документы о возможности заключения такой сделки. Нотариус использует индивидуальный договор, в котором описываются все условия передачи и дальнейшего распоряжения недвижимостью.

Также в стандартное соглашение можно внести пункт о сроке выселения и снятия с регистрации проживающих в квартире лиц. Что касается ипотечного обременения, учитываются гарантии выплат в установленные сроки. Если в квартире зарегистрирован ребенок, необходимо разрешение от органов опеки.

Каждый вариант ограничения отличается своими особенностями. Поэтому договор заключается с индивидуальным пакетом документов, включающим подтверждающие справки.

Прежде чем согласиться на подобную сделку, необходимо выполнить следующее:

Собрать полную информацию об истории недвижимости;
Ознакомиться с известными вариантами обременений и их характеристиками;
До подписания договора проконсультируйтесь с юристом;
Убедитесь, что в квартире нет зарегистрированных или заручитесь согласием сняться с регистрационного учета до заключения договора.

В выписке из ЕГРН содержится основная информация обо всех владельцах имуществом. Если их слишком много, лучше подобрать другой вариант. Также понадобится архивная выписка из домовой книги. По ней видно не только тех, кто зарегистрирован в квартире, но и всех ранее прописанных лиц. По данным документам можно увидеть лиц, ущемленных в правах.

Таким образом, распоряжение квартирой с обременением зависит от его типа. В некоторых случаях квартиру можно передать другому собственнику. В остальных же случаях это запрещено.