ВТБ24 

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма? Как получить жилье в соцнаем Заявление на обмен с квартирой по соцнайму

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, - это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Вы можете В случае регистрации по месту жительства новых жильцов договор социального найма перезаключается. Однако наймодатель (Департамент городского имущества) вправе отказать во вселении, если жилая площадь в расчете на каждого члена семьи после вселения нового жильца будет меньше нормы предоставления на одного человека.

">зарегистрировать в нем жильцов на постоянной или временной (не более полугода) основе, сдать его в или обменять на другое жилье по договору социального найма.

Так как вы не являетесь собственником такого жилья, вам не нужно уплачивать за него налог на недвижимость, но вы и не можете его, например, продать.

В то же время жилье, предоставленное по договору социального найма, можно , после чего оно будет передано вам в собственность.

2. Кто может получить жилье по договору социального найма?

Претендовать на получение жилья в соцнаем могут:

  • те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года);
  • те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан Малоимущими гражданами признаются жители Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

    Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается.

    ">малоимущим     ).

Жилье предоставляется в Вы можете узнать свое место в очереди, направив запрос через на сайт. Для этого вам нужно указать фамилию, имя, отчество, номер учетного дела, год, округ и район постановки на учет.

">порядке очереди. При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом - нуждающиеся в жилых помещениях.

Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:

  • москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
  • граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
  • жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.

3. Какое жилье предоставляется в соцнаем?

По договору социального найма предоставляются жилые помещения, расположенные в границах Москвы из городского жилищного фонда.

Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека - в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).

Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:

  • на одного человека - 40 квадратных метров (если это комната или однокомнатная квартира);
  • на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
  • на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
  • на семью из 4 или 5 человек - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
  • на семью из 6 и более человек - жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.

Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.

4. Как получить жилье в социальный наем?

  1. Подайте заявление и документы на . В заявлении вам нужно выбрать способ (форму) обеспечения жильем - социальный наем. Подписать его должны все Заявители - это все, кто указан в вашем учетном деле.">заявители и Члены семьи - это супруги и несовершеннолетние дети всех заявителей.">члены их семьи .
  2. При необходимости представьте документы для . Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
  3. Дождитесь решения Департамента. Как только подойдет ваша очередь на получение жилья по договору социального найма, при сохранении оснований, позволяющих вам претендовать на улучшение жилищных условий, Департамент городского имущества выпустит распоряжение, подтверждающее возможность заключения с вами договора социального найма, о чем вас оповестят по почте или по телефону.
  4. Выберите жилье. Вам предложат на выбор 3 жилых помещения. Вы должны будете осмотреть их в назначенное время и в пятидневный срок оповестить сотрудников Департамента о своем согласии или несогласии на заключение договора социального найма. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
  5. Заключите договор соцнайма. Если вы согласны на вселение в предложенное вам жилье, вам и всем членам вашей семьи нужно будет заключить договор социального найма. Для этого вам нужно предоставить заявление и Вам понадобятся:
    • общегражданские паспорта всех указанных в уведомлении Департамента о предложенных для предоставления по договору социального найма жилых помещениях членов семьи, достигших 14 лет (при обращении представителя или уполномоченного лица - копия паспорта);
    • справка о замене паспорта с указанием причины замены за период с 1 января 1991 года, в том числе с прежних мест жительства за пределами Москвы, если после получения уведомления Департамента менялся паспорт (можно не предъявлять, если функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах России осуществляется центром «Мои документы», в который вы обратились);
    • свидетельства о рождении всех указанных в уведомлении Департамента членов семьи, не достигших 14 лет (можно не предъявлять, если свидетельство выдано органом ЗАГС Москвы после 31 марта 2012 года при регистрации рождения или повторно или на основании исправленной (измененной) записи акта о рождении за период с 1 января 1990 года;
    • документы, удостоверяющие личность законных представителей и доверенных лиц, и документы, подтверждающие их полномочия;
    • уведомление Департамента о предложенных для предоставления по договору социального найма жилых помещениях;
    • письменное согласие всех указанных в уведомлении Департамента членов семьи на предоставление из жилищного фонда Москвы жилого помещения по договору социального найма (нотариально заверяется или подписывается в присутствии сотрудника центра «Мои документы»);
    • письменное заявление всех указанных в уведомлении Департамента членов семьи о несовершении за последние 5 лет действий, повлекших ухудшение жилищных условий (нотариально заверяется или подписывается в присутствии сотрудника центра «Мои документы»);
    • письменное обязательство всех указанных в уведомлении Департамента членов семьи об освобождении занимаемого жилого помещения (нотариально заверяется или подписывается в присутствии сотрудника центра «Мои документы») - в случае предоставления жилья с освобождением занимаемого жилого помещения;
    • единый жилищный документ, а при его отсутствии - копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги (документ предоставляется, если его нет в распоряжении центра «Мои документы», в который вы обратились, либо если ваша семья зарегистрирована в Троицком и Новомосковском административных округах Москвы).

    Документы, которые Департамент получает в ходе межведомственного взаимодействия. В случае их отсутствия в базовом регистре вас могут попросить их предъявить:

    • свидетельство о рождении (если свидетельство о рождении оформлено и выдано органом ЗАГС Москвы после 31 марта 2012 года. при регистрации рождения или повторно или на основании исправленной (измененной) записи акта о рождении за период с 1 января 1990 года;
    • справка о замене паспорта с указанием причины замены за период с 1 января 1991 года (если функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах России осуществляется центром «Мои документы», в который вы обратились);
    • единый жилищный документ, а при его отсутствии - копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги (если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах России в отношении жилого помещения, в котором проживает заявитель и члены семьи заявителя, осуществляется центром «Мои документы»);
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества;
    • документы, подтверждающие право на получение социальной поддержки (сведения о действующей льготной категории).
    ">необходимые документы     в центр госуслуг .

Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете на сайт.

5. Все члены семьи после заключения договора соцнайма имеют равные права?

Договор социального найма заключает только один из членов семьи, однако все остальные указываются в документе и имеют солидарные с ним права и обязанности. Наниматель без письменного разрешения остальных членов семьи не может обменять жилье или зарегистрировать в жилом помещении других жильцов (ни постоянно, ни временно), за исключением случаев появления у кого-либо из членов семьи несовершеннолетних детей - для их постоянной регистрации ничье согласие не требуется.

При этом члены семьи по общему решению и с согласия наймодателя (Департамента городского имущества) могут перезаключить договор социального найма, указав в нем нанимателем любого из перечисленных в предыдущем договоре членов семьи. Перезаключать договор нужно также в случае смерти нанимателя.

6. Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?

Жилье по договору социального найма предоставляется:

  • с освобождением ранее занимаемой площади;
  • в дополнение к имеющейся жилплощади.
  • жилое помещение, которое вы занимаете, подлежит переводу в нежилое помещение;
  • ваше жилье признано непригодным для проживания;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, которое вы занимаете, не может быть сохранено или если его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
  • жилое помещение подлежит передаче религиозной организации;
  • совместное проживание с детьми, в отношении которых вас лишили родительских прав, признано судом невозможным и выселения требуют законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.

    • Во всех этих случаях, Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, такие граждане по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора могут быть выселены в судебном порядке из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом субъекта Российской Федерации.

    ">кроме последнего , вам должны предоставить альтернативное жилье по договору социального найма независимо от того, стоите вы на жилищном учете или нет.

    Требование обмена жилых помещений по договору социального найма разрешено законом, но для достижения нужного результата потребуется значительно больше времени. В первую очередь, следует помнить об юридическом собственнике муниципальной квартиры, разрешение которого необходимо. Потребуется согласовать действия с администрацией, а именно жилищным отделом или департаментом муниципалитета.

    Юридические основания для проведения обмена установлены на федеральном уровне, ст.70-75 ГК РФ посвящены вопросам обмена, устанавливает правила и порядок обращения. Кроме того, Жилищный кодекс регламентирует последовательность проведения операции, для начала которой необходимо получить одобрение всех прописанных жильцов. Затем ответственный квартиросъемщик ставит в известность о своих намерениях администрацию и при согласии начинает поиск подходящих вариантов.

    Главным требованием после получения разрешения наймодателя и согласия всех жильцов является то, что второй объект также должен быть муниципальным фондом. Другими словами, статус обеих квартир должен быть одинаковым и не отличаться в форме собственности. Законом разрешен размен на несколько квартир, в сумме равноценных по площади и кадастровой стоимости. Нередко между жильцами возникают судебные споры по обмену, когда некоторые члены семьи не дают своего согласия на операцию.

    Суд может разрешить принудительное расселение или объединение нескольких квартир, учтя представленные обстоятельства. Если затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных квартирантов, то предварительно должно быть получено согласие органов опеки. Пишется стандартное заявление, на которое должен быть получен официальный ответ в течение 14 дней. В настоящее время направить заявление можно посредством МФЦ, не посещая отдел опеки лично. Ответ надзорного органа также будет получен в центре, отказ можно обжаловать в судебном порядке.

    Количество квартир, занятых в обмене, законом не ограничено. Также можно осуществить обмен квартир, расположенных в различных населенных пунктах. Придется каждому участнику получить разрешение у своего юридического собственника, после чего приступить к обмену.

    Сделка может не состояться по нескольким объективным причинам. Чтобы понять, как грамотно обменять жилое помещение по договору муниципального найма, нужно учесть причины отказа:

    • отказ нанимателю в продлении договора социального найма по объективным причинам;
    • дом является аварийным или идущим под снос;
    • запланированный на ближайшее время капитальный ремонт дома;
    • судебный спор с нанимателем по поводу выселения;
    • наличие опасного заболевания у жильца;
    • при обмене на разные города количество жильцов должно совпадать;
    • отсутствие ареста или иных обременений.

    В некоторых ситуациях договор может быть подписан сторонами, но в регистрации отказано в связи с обнаруженными несоответствиями и отсутствием необходимых сведений. В суд с исковым заявлением обращается исполнительный орган администрации, после признания сделки недействительной все участники возвращаются на прежние места проживания.

    Жильцы муниципальной квартиры подыскивают подходящий вариант самостоятельно, с помощью посредников или обратившись в жилищный отдел администрации. Ответственный квартиросъемщик пишет стандартное заявление и регистрирует его, при появлении варианта поступит уведомление на адрес заявителя. Договор об обмене составляется по ст. 74 ЖК РФ, участниками являются ответственные квартиросъемщики, согласие остальных зарегистрированных граждан должно прилагаться.

    Отдельно прописанные граждане не имеют права выделить свою долю и менять, это запрещено правилами. Обмен на служебную жилплощадь или квартиру в собственности невозможно провести. В данной ситуации требуется приватизировать одну квартиру или отменить приватизацию второй жилплощади, только затем совершать обмен. Договор мены жилплощади, занимаемой по договору социального найма, не регистрируется в Росреестре, если собственник (муниципалитет) не изменился.

    Договор составляется в трех экземплярах, для каждого участника и жилищного отдела администрации. Экземпляры соглашения направляются на подпись в жилищный отдел, где рассматриваются в течение 10 дней. Получение подписи руководителя жилищного отдела означает разрешение на обмен адресами. Если гражданам выдается отказ, то он должен быть обоснован с точки зрения законодательства. Заинтересованные лица могут обжаловать постановление в установленном порядке в суде.

    Заключение новых договоров найма автоматически отменяют ранее действовавшие договора. На переоформление документов муниципалитету отводится 10 дней, после чего процедура обмена считается завершенной. Как правильно обменивается жилое помещение по социальному найму, можно проконсультироваться в жилищном отделе администрации. Если после подачи договора на обмен и пакета документов возникают вопросы, то срок рассмотрения продляется до разрешения спорного момента.

    Необходимые документы для согласования в администрации процедуры мены:

    • заявление стандартного образца;
    • устанавливающий право проживания документ;
    • справка о составе семьи;
    • разрешение опеки (в необходимых ситуациях);
    • договор, подписанный участниками обмена
    • согласие зарегистрированных граждан;
    • удостоверения личности и копии.

    Пакет документов отправляется заказным письмом с уведомлением, через МФЦ или лично. Согласие юридического собственника и всех задействованных лиц должно присутствовать на заявлении. Решение вопроса производится в течение 10 дней. Согласие необходимо получить у длительно отсутствующих граждан, но имеющих постоянную прописку в квартире. Обмен в различных населенных пунктах требует обращения одновременно в два жилищных отдела для одобрения сделки.

    Юридическая сделка может быть не одобрена, если выяснены неправомочные стороны операции. Например, не равноценность помещений, желание после обмена получить возможность скорейшего сноса дома и получения квартиры в новостройке. Обычно такие варианты предлагают посредники, имеющие финансовый интерес в сделке.

    Жилищный отдел рассматривает вопрос обмена на комиссии в присутствии профильных специалистов. Отказ и объяснения юридических причин отправляется заявителю заказным письмом. Отрицательное решение можно обжаловать в судебном порядке, на что предоставляется 30 дней.

    Муниципальное жилье может быть обменяно по решению владельца, то есть администрации поселения. Это бывает связано с реконструкцией дома, исполнению градостроительных задач или в качестве взыскания для неплательщиков коммунальных платежей. Обмен производится по решению суда также в случаях, когда у проживающих нет согласия по вопросу переезда. Исковое заявление должно содержать краткое описание ситуации и документальное обоснование позиции заявителя. Если доводы существенны, то иск будет принят к рассмотрению, в противном случае последует отказ.

    Следует учесть, что мена муниципальной жилплощади не требует уплаты 13% налога, как в случае с собственностью. Поскольку оба объекта принадлежат государству (администрации), то социальные наниматели не должны платить за проведение юридической сделки. Стороны могут расторгнуть заключенный договор в течение месяца при наличии существенных причин, после чего возобновляются прежние договора и проводится регистрация жильцов. Если во время процедуры рождаются дети, то их можно регистрировать по новому адресу, предварительно внеся коррективы в новый договор.

    Аспекты заключения договора

    Во время расторжения прежних и заключения новых договоров, следует проконтролировать важные моменты документов. Поскольку обмен муниципальными квартирами является бессрочным соглашением, вопросы при допущенных неточностях могут появиться гораздо позднее. Восстановить истину станет сложнее и при желании приватизации может потребоваться восстановление документов за длительный период.

    Переоформление действующего договора требуется в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Если граждане, проживающие в одной квартире по различным договорам, регистрируют свои отношения, то оформляется новое соглашение вместо двух ранее действующих.

    Случаи переоформления документа:

    • смена фамилии зарегистрированного лица;
    • изменение количества проживающих граждан;
    • изменение жилой площади в результате реконструкции;
    • смена почтового адреса и других технических данных квартиры.

    Нередки ситуации, когда договор (ордер или иной распорядительный акт) утерян или находится в нечитаемом виде. Ответственный квартиросъемщик должен обратиться в администрацию и получить дубликат. Поскольку при подписании второй экземпляр документа остается в архиве муниципалитета, то через некоторое время заявитель получит договор повторно. Кроме заявления об утере, необходимо будет приложить пакет необходимых свидетельств и справок.

    Если ответственный квартиросъемщик умер, а договор утерян, то дубликат не выдадут. Потребуется писать заявление о переоформлении документа на одного из зарегистрированных в квартире лиц. Решение по этому вопросу принимается администрацией.

    Граждане имеют право расторгнуть социальное соглашение в любой момент. Главным условием является письменное согласие всех проживающих лиц. Согласие наймодателя не требуется, расторгнуть договор без объяснения причин наниматели могут в любой момент. Автоматически действие соглашения прекращается при выписке из квартиры граждан. Кроме того, со стороны администрации может быть проведено выселение по следующим мотивам:

    • отсутствие коммунальных платежей более 6 месяцев;
    • ущерб, нанесенный помещению проживающими гражданами;
    • регулярные нарушения правопорядка, жалобы соседей;
    • использование жилища для коммерческих целей.

    По закону, нельзя выселить из муниципальной квартиры пенсионеров и инвалидов, а также граждан, имеющих объективные причины для задержки с коммунальными платежами. Если квартиру жители решают поменять, то вопрос будет рассматриваться в случае отсутствия задолженностей и административных нарушений.

    Производимый обмен жилыми площадями, занимаемыми по договору социального найма, прекращается по причине смерти участника или разрушения, ликвидации жилого здания. Выселение по решению администрации недопустимо без судебного рассмотрения. Суд может одобрить или отказать истцу, а также предложить альтернативный вариант по переселение менее комфортабельное муниципальное жилье. Последний вариант наиболее часто применяется, для чего существует специальный фонд. Другим частым постановлением суда является определение испытательного срока в один год в качестве первоначального наказания.

    По существующим правилам, проводится досудебное урегулирование конфликта. Квартиросъемщик получает уведомление о возможном обращении в суд, для ответа предоставляется 30 дней. Только после этого наймодатель может обратиться в суд со своим иском. Прежде чем узнавать, как обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, следует не иметь споров с наймодателем. Находясь в судебном или досудебном конфликте, нельзя начинать обменный процесс.

    Государственная программа приватизации недвижимости продлена. В связи с появившейся возможностью, нанимателям муниципальных объектов гораздо предпочтительней приватизировать свою квартиру, затем участвовать в юридических сделках.

    Став собственником, не потребуется спрашивать разрешение у наймодателя, количество приемлемых вариантов заметно расширится. Чаще всего обмен муниципального фонда требуется в тех редких случаях, когда невозможно стать собственниками квартиры.

    О проекте Социальная квартира

    Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72 , 70 (часть 1), (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.

    Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.

    Все, что связано с обменом государственными жилплощадями , регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее - Гражданский Кодекс РФ.

    Основания для совершения сделки:

    1. Соглашение в письменной форме.
    2. Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.

    Договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.

    Недопустимость сделки

    В каком случае сделка не допускается? Это:

    1. Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
    2. Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
    3. Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
    4. В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом .
    5. В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства 16.06.2006, №378).
    6. Документ имеет фиктивный характер : заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
    7. Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни , что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
    8. Недвижимость под залогом .
    9. Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
    10. Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.

    В каком случае сделка считается недействительным ?

    Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.

    После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.

    Узнайте на нашем сайте об основаниях для , а также об условиях по данному соглашению.

    Пошаговая инструкция


    Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.

    Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант .

    Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.

    Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ . Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами - наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).

    Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).

    Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.

    Необходимые документы

    Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:


    Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.

    Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом . Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.

    При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.

    Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание - 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).

    Принудительный

    Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку - принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда .

    Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.

    Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.

    Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю - продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

    Право пользования по договору социального найма не подразумевает возможности полноценного распоряжения недвижимостью. Запрещена продажа и другие формы отчуждения. Выяснив, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, можно выполнить необходимые действия без нарушения норм действующего законодательства. В сложных ситуациях для устранения проблем понадобится соответствующее решение суда.

    Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс. Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.

    Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:

    • в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
    • зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
    • запланирован снос или капитальный ремонт;
    • изменяется целевое назначение объекта недвижимости.

    Возможные варианты размена

    Законом не установлены ограничения по техническим и другим параметрам объектов недвижимости. Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно в равноценных и разных пропорциях (трешку на две комнаты, две квартиры на одну).

    Обмен муниципального жилья между родственниками не подразумевает смену собственников. Поэтому в базе данных «Росреестра» соответствующие записи не изменяются. Квартиросъемщики только заключают новые договоры социального найма. Этими документами подтверждаются права проживания в других объектах недвижимости.

    Нельзя разменять жилье между родственниками (третьими лицами), если недвижимость относится к разным формами собственности. Поэтому для осуществления планов необходимо подобрать именно муниципальную недвижимость. Вместе с тем не исключен вариант с предварительной приватизацией либо . После завершения этой процедуры владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

    Вместе с тем отсутствуют любые территориальные ограничения (в границах РФ). При соблюдении общих правил можно разменять муниципальную квартиру между родственниками в разных городах и регионах страны. В любом случае необходимо согласовать обмены с законными собственниками недвижимости.

    Добровольный размен: пошаговая инструкция

    По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:

    • выбирают подходящий вариант;
    • в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
    • уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
    • получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
    • собирают необходимые сопроводительные документы;
    • заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
    • заверяют документ подписями участников;
    • передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
    • после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.

    К сведению! Так как отсутствует передача прав собственности, регистрация обмена муниципальной квартиры в «Росреестре» не требуется.

    Собираем согласие жильцов

    Разменять недвижимость между родственниками можно при отсутствии возражений со стороны членов семьи (ЖК РФ, статья 72). Подтверждают эти намерения личными подписями в заявлении наймодателю. Разрешено оформлять такое решение с помощью нотариального документа. Обменять муниципальную квартиру не получится, если письменные согласия всех членов семьи отсутствуют.

    Отдельно защищены права несовершеннолетних детей. В соответствии с действующими нормами допустимо их переселение только при сохранении (улучшении) жилищных условий. Соответствие проверяют ответственные сотрудники территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Как правило, уточняют следующие критерии:

    • размеры жилой площади;
    • техническую оснащенность, санитарное состояние помещений;
    • материалы стен и другие общие параметры здания;
    • наличие школы, поликлиники, других объектов социальной и общественной инфраструктуры.

    Ответ по действующим нормам обязаны предоставить не позднее чем через 14 рабочих дней после соответствующего письменного обращения.

    К сведению! Отказ могут мотивировать отсутствием отдельной комнаты для ребенка. Чтобы исключить временные задержки и другие проблемы, рекомендуется заранее ознакомиться со списком требований местной опеки.

    Аналогичные ограничения с механизмом согласования действуют по отношению к лицам, признанным недееспособными. Чтобы разменять квартиру между родственниками в такой ситуации, необходимо разрешение ООиП.

    Получаем разрешение администрации

    Специальное подтверждение муниципалитета не нужно. В местную администрацию подают заявление с уведомлением о намерениях и договор мены. При отсутствии возражений согласование этих документов заверяется подписью ответственного лица с печатью подразделения. Отказ оформляется с указанием конкретных причин. Срок рассмотрения обращения – 10 рабочих дней. Отрицательное решение можно оспорить в суде.

    Где искать жилье для размена

    Ограниченное количество предложений в соответствующем сегменте рынка недвижимости создает объективные трудности в процессе поиска. По актуальным статистическим данным муниципальное жилье составляет не более 15-20% от всех жилых объектов. Вряд ли будет эффективным обращение к профессиональным риэлторам. Тем не менее, следует выполнить поиск по стандартному алгоритму в открытых специализированных базах данных. Как и в обычных ситуациях, пользуются фильтрацией по заданным критериям.

    К сведению! Типовая форма справочных ресурсов не предполагает сортировку по критерию «муниципальное жилье для обмена».

    Некоторые администрации предлагают за плату подбор подходящих вариантов. Уточнить наличие соответствующих услуг можно на официальном сайте, по телефону, при личном визите в соответствующее подразделение муниципалитета.

    Собираем дополнительные документы

    Чтобы разменять квартиру между родственниками, в администрацию муниципалитета передают:

    • заявление с подписями ответственного квартиросъемщика и всех членов семьи, прописанных по данному адресу;
    • копию действующего договора социального найма;
    • справку о зарегистрированных жильцах;
    • подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
    • согласие ООиП (при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка);
    • договор мены;
    • гражданские паспорта (иные документы удостоверения личности) всех участников;
    • нотариально заверенные согласия временно отсутствующих жильцов.

    К сведению! В крупных муниципальных образованиях подать заявление вместе с договорами и другими сопроводительными документами можно через отделение МФЦ.

    Подписываем договор размена

    Это соглашение заключают в письменной форме между ответственными нанимателями. В тексте отмечают:

    • количество членов семьи;
    • описание квартиры (иного объекта жилой недвижимости);
    • отсутствие обременений на соответствующую собственность;
    • взаимные обязательства заключения договоров социального найма, по условиям переезда;
    • ответственность сторон и штрафные санкции;
    • порядок решения спорных вопросов.

    Перезаключаем договоры социального найма

    На завершающем этапе оформляют право проживания по новому адресу. Для этого заключают стандартный договор социального найма. Образец документа можно получить в канцелярии местной администрации либо на официальном сайте соответствующего муниципального образования.

    Принудительный размен через суд

    Как обменять квартиру, если один из членов семьи отсутствует и отказывается передать нотариально заверенное согласие — через суд и только в исключительных обстоятельствах. Законом определено обязательное личное участие всех сторон сделки либо официальное удостоверение соответствующих намерений. Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке. В сложных ситуациях разменять квартиру между родственниками помогут услуги опытного юриста.

    В каких случаях возможен

    Можно ли обменять муниципальную квартиру при отсутствии согласия жильцов – принципиально такой вариант не исключен. Однако для объективной оценки целесообразности подобного решения следует учесть реальные потери времени, денежные затраты.

    Принудительный способ, если необходимо разменять квартиру между родственниками, применяют в следующих случаях

    • официальное расторжение брачных отношений;
    • нарушение одним из жильцов правил общественного порядка;
    • опасное заразное заболевание соседа.

    Исковое заявление

    Если не получилось добровольно разменять квартиру между родственниками, обращаются в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости. В заявлении указывают требования и доказательства правоты истца. Делают ссылки на нормативы действующего законодательства.

    Представленный ниже перечень сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей реальной ситуации:

    • действующий контракт социального найма;
    • согласие муниципалитета на расселение (обмен);
    • подтверждение из МВД о прописанных жильцах;
    • справки о наличии (отсутствии) задолженностей по ЖКУ;
    • согласие ООиП и других участников обмена;
    • свидетельство о разводе;
    • планы помещений;
    • иные доказательные материалы.

    Как подкрепить позицию в суде

    В суд необходимо обращаться, подготовив определенный вариант обмена. В противном случае будет сложно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Так, например, большое значение имеет сохранение или улучшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка после размена муниципальной квартиры между родственниками.

    • бывший муж не может разменять квартиру при отсутствии прописки, так как эта недвижимость не является совместно нажитой в браке собственностью;
    • подать исковое заявление в суд вправе не только наниматель, но и любой из членов семьи;
    • в любом случае для совершения обмена необходимо разрешение собственника;
    • отказ муниципалитета можно опротестовать в судебных инстанциях.

    Как быть, если разменять не получается

    При отсутствии согласия других жильцов приватизируют недвижимость по стандартному алгоритму. После регистрации новый владелец может разменять или продать квартиру, передать в подарок или применить другую схему отчуждения собственности. Также как вариант – выселение родственника с применением денежной компенсации, если он согласен.

    Даже при распоряжении частной собственностью приходится учитывать законные интересы (права):

    • несовершеннолетних детей;
    • супругов;
    • других жильцов (дольщиков).

    Чтобы разменять квартиру между родственниками без ошибок, пользуйтесь помощью квалифицированного дежурного юриста нашего сайта. Специалист онлайн.

    На чтение 11 мин. Опубликовано 14.11.2019

    Кто имеет право?

    У кого есть право на бартер жилыми помещениями по контракту социального найма? Законодательным актом, регламентирующим вопросы бартера жилья, является ЖК РФ. В статье 72 этого документа описаны права нанимателя относительно вопросов мена.

    Там же приведена информация о том, кто может требовать обмена квартир по социальному найму. Кроме нанимателя этой возможностью могут воспользоваться проживающие с ним совершеннолетние члены семьи.

    Первое что необходимо сделать инициатору сделки – это получить письменное разрешение всех домочадцев. Если соглашение по вопросу изменения жилищных условий не достигнуто, свое право придется

    отстаивать в суде

    иска о принудительном бартере

    есть на нашем сайте).

    Обратите внимание:

    1. Если в жилплощади проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные люди, разрешение нужно будет получать и в органах опеки .
    2. Жилец, находящийся в отъезде, на момент проведения сделки, также должен предоставить свое письменное разрешение .

    Узнайте на нашем сайте о том, можно ли поменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также как оформить договор мены квартиры на дом и участок.

    Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

    В нашем случае основанием для расторжения и оформления нового договора соцнайма является обмен жилого помещения.

    Со дня обращения гражданина каждый из наймодателей расторгает и заключает новый договор на протяжении десяти дней (но не позже) со дня вынесения позитивного решения.

    Таким образом, обмен социального жилья происходит в течении двадцати дней: 10 на вынесение решения по заявлению и 10 дней на оформления договора.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,

    звоните по телефонам

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

    Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.

    При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

    Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

    • квартиры в доме многоквартирного типа;
    • комната в квартире коммунального типа.