Форма договора купли продажи доли в квартире. Договор купли-продажи доли квартиры. купли-продажи доли квартиры

доли в квартире Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

Продавец продает Покупателю, а Покупатель покупает в собственность у Продавца 1/2 долю в праве общей долевой собственности, в квартире №, расположенной по адресу: , (далее по тексту – Доля в Квартире). Квартира, в которой находится отчуждаемая 1/2 Доли в праве общей долевой собственности, находится на этаже, состоит из жилых комнат, имеет общую площадь кв.м.
Указанная 1/2 Доля в праве общей долевой собственности на Квартиру принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от «»2020 года, № государственной регистрации от «»2020 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «»2020 года, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Федеральной регистрационной службы) по , бланк серии №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «»2020 года сделана запись регистрации №, условный номер: . Остальная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную Квартиру принадлежит по праву собственности – «»2020 года рождения, на основании Договора от «»2020 года, № государственной регистрации от «»2020 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «»2020 года, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Федеральной регистрационной службы) по , бланк серии №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «»2020 года сделана запись регистрации №, условный номер: .
Вышеуказанная Доля в Квартире, принадлежащая Продавцу, оценивается и продается по соглашению Сторон за денежную сумму в размере рублей, которую Покупатель обязуется оплатить Продавцу полностью в течение дня(ей) с момента государственной регистрации настоящего Договора и регистрации перехода права собственности на Долю в Квартире к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, право залога у Продавца на Долю в Квартире не возникает.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия Сторонами подлинной цены Доли в Квартире и истинных намерений, Стороны самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
При подписании настоящего Договора, Продавец гарантирует, что предоставленные им документы удостоверяющие личность, правоустанавливающие документы, на отчуждаемую им Долю в Квартире, получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до настоящего времени Доля в Квартире, никому другому не продана, не подарена, не обещана, не обременена правами третьих лиц, в доверительное управление не передана, не является предметом какого-либо обязательства, в споре, аренде и под арестом (запрещением) не состоит, право собственности Продавца на нее никем не оспаривается. Доля в Квартире предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной Квартире лиц, скрытых дефектов, известных Продавцу, не имеет. Продавец несет ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им Доли в Квартире, осмотрел Квартиру до подписания настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.
На момент подписания настоящего Договора в Квартире проживают и постоянно по месту жительства зарегистрированы – «»2020 года рождения, место рождения: , пол: , паспорт гражданина РФ , выдан: , «»2020 года, код подразделения , и – «»2020 года рождения, место рождения: , пол: , паспорт гражданина РФ , выдан: , «»2020 года, код подразделения , которые сохраняют за собой право пользования указанной квартирой после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Долю в Квартире Покупателю. Иных лиц, сохраняющих право пользования указанной Квартирой после приобретения Покупателем Доли в Квартире, в соответствии с действующим законодательством РФ, нет.
В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче указанной Доли в Квартире, после государственной регистрации настоящего Договора и регистрации перехода права собственности на Долю в Квартире к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , в течение дней(я) с момента государственной регистрации, Стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт после полной оплаты стоимости Доли в Квартире Покупателем. Продавец обязуется передать Покупателю Долю в Квартире в пригодном для жилья состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправным сантехническим и электротехническим оборудованием, не обремененную задолженностями по квартплате, абонентской плате за телефон, международные и междугородние переговоры, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, ТВ-антенну, радиоточку, домофон и пр. При передаче Доли в Квартире Продавец передает Покупателю ключи от Квартиры, о чем Стороны делают отметку в указанном выше акте. При уклонении и/или отказе Продавца от передачи Доли в Квартире Покупателю в указанный выше срок, Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора (с момента отказа Покупателя от исполнения Договора, последний считается расторгнутым).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества до момента передачи Доли в Квартире по передаточному акту несет Продавец.
Право собственности на Долю в Квартире и долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, в котором расположена приобретаемая Доля в Квартире, переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации настоящего Договора в момент внесения в Единый государственный реестр прав записи о переходе права. При этом Покупатель становится единоличным собственником всей Квартиры и принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
При подписании настоящего Договора, Стороны Договора подтверждают, что они находятся в здравом уме и твердой памяти, действуют добровольно, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством, под патронажем не состоят, полностью осознают суть настоящего Договора, понимают его содержание, права и обязанности, вытекающие из Договора, а также последствия нарушения его условий, не страдают заболеваниями, в том числе психическими расстройствами, препятствующими осознать суть Договора, а также Стороны гарантируют, что они заключают настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а также, что по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности и, что заключение настоящего Договора не является кабальной сделкой какой-либо из Сторон.
Стороны, руководствуясь ст.ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или в случае расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, установленных судом, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Доли в Квартире у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначный объект недвижимости в доме аналогичной категории, в том же районе города или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Доли в Квартире, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Доли в Квартире. При этом Доля в Квартире не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
Содержание ст. ст. 131, 160-162, 164, 166-182, 209, 213, 223, 244, 246, 247, 256, 288-290, 292, 408, 421, 433, 450, 460-461, 549-551, 554-558 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. ст. 17, 30, 36-39, 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 34 и 35 Семейного Кодекса Российской Федерации Сторонам по Договору известно и понятно.
Расходы по заключению настоящего Договора и его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по оплачивает Покупатель.
Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , один экземпляр выдается Продавцу и один экземпляр Покупателю.

Перед тем как приступить к покупке или продаже недвижимости, к примеру, второму собственнику, рекомендуем ознакомиться с законодательной базой, дающей ряд ценных указаний по этому вопросу. В статье под номером , которая содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации, описаны суть договора и обязанности сторон, заключающих документ.

Если квартира находиться во владении ни одного собственника, а одновременно нескольких, то стоит обратить внимание на этого же кодекса. Данный законодательный акт информирует как продавца, так и покупателя о правилах передачи и получения доли на имущество.

А также перечисляет случаи и период, когда другие члены, обладающие правом собственности долевого типа, могут обратиться в суд и выиграть дело по снятию прав на владение с покупателя. С 2016 года в силу вступил закон, согласно которому такой документ долевой купли-продажи силу только будучи заверенным у нотариуса.

Плюсы и минусы заключения у нотариуса

Составить соглашение о купли-продажи квартиры в долях можно, как и самостоятельным образом, так и с помощью нотариуса. Если физические лица принимают решение оформлять документ самостоятельно, то этот процесс не потребует вложения денежных средств, что безусловно является положительным аспектом.

Однако далеко не все участники сделки, осуществляющие покупку или продажу, могут правильно составить договор в соответствии со всеми действующими законами, а также учесть все необходимые нюансы. Тогда продавец и покупатель сталкиваются с таким минусом, как потеря юридической силы документа и недействительность сделки.

Следует отметить, что имеется и множество плюсов, в случае обращения к должностному лицу, уполномоченному свидетельствовать и оформлять не только документы о купли-продажи недвижимости, но и целый ряд других бумаг. Нотариус самостоятельно проверит подлинность предоставленной информации, ознакомит всех участников сделки с их правами и обязанностями, взяв с них письменное подтверждение, а также убедиться в их дееспособности.

После чего нотариус, имеющий право доступа к государственному реестру, внесет в него договор. Если вы хотите затратить минимум усилий и времени, то рекомендуем прибегнуть к помощи нотариуса. Но стоит помнить о том, что квалифицированный и опытный сотрудник требует немалую плату за свои услуги.

Особенности самостоятельного заключения соглашения о купле-продажи долевой недвижимости

Если вы самостоятельно хотите составить документ о купли-продажи имущества, находящегося в долевой собственности, то необходимо учесть все требования со стороны закона. А также в соответствии с установленными пунктами соглашения, официальная форма которого находится в свободном доступе, предъявить следующие данные:

ДЛЯ СПРАВКИ! Доли на квартиру находятся под залогом физического лица, которое их продало с тех пор, когда они были зафиксированы в реестре государственного типа, и до тех пор, пока за них не будет произведена оплата в полном объеме ().

После того, как документ будет составлен, обязательно обратитесь к нотариусу, чтобы он проверил его подлинность, отметил в Росреестре права на квартиру и заверил.

Основные положения о заключении
договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким моментом является подписание сторонами договора, в котором отражены все существенные условия сделки.

Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

Кроме того, любая из сторон договора может обозначить условия, являющиеся для нее существенными и в отношении которых должно быть достигнуто соглашение.

Примечание: В случае, если до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи этого объекта, то основной договор купли-продажи должен заключаться на условиях. предусмотренных Предварительным договором. При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.

Форма договора
продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.

Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора , включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора. До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.

За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф , в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ. Лица, которые в соответствии с законом пользуются льготами , уплачивают госпошлину и нотариальный тариф в уменьшенном размере, либо не уплачивают их совсем.

Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.

Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом – адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д. и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определение предмета

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. При составлении договора купли-продажи необходимо указать все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) в в договоре купли-продажи необходимо указать полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер отчуждаемого объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, наличие балкона, подвала, чердака, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Если предметом сделки является квартира в многоэтажном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

Вышеуказанный набор установочных данных, характеризующих отчуждаемый объект недвижимости является минимально необходимым и достаточным для совершения сделки купли-продажи, однако стороны договора могут внести в договор более детальное описание отчуждаемого объекта недвижимости, в т.ч. включить подробное описание имеющихся инженерных коммуникаций, подсобных помещений, специализированного оборудования, отделки помещений и т.д.

Подробное описание состояния объекта недвижимости позволяет более точно зафиксировать в договоре купли-продажи качество отчуждаемого объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю. Разумеется, подробное описание объекта недвижимости увеличивает объем текста договора купли-продажи, акта приема-передачи объекта и прочих сопутствующих документов, однако закон не устанавливает какого-либо предела для количества страниц в договоре купли-продажи недвижимости.

Кроме того, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, стороны свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению, кроме тех условий, которые являются обязательными для данного вида договора (существенные условия, установленные законом). На основании этого положения стороны вправе включать в договор развернутое описание условий договора в любом объеме.

Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

Права на земельный участок
при продаже жилого дома, здания, сооружения

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Цена и порядок оплаты
в договоре продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, договор о его продаже считается незаключенным.

При составлении договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонам сделки рекомендуется указывать действительную цену отчуждаемого имущества, т.е. именно ту денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет оплаты за приобретаемое им недвижимое имущество.

Занижение в договоре купли-продажи реальной цены отчуждаемого недвижимого имущества под предлогом уменьшения налогообложения и т.д., может иметь негативные последствия для сторон договора, в особенности для покупателя.

В случае возникновения каких-либо проблем юридического характера и отказе в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, либо признания заключенной сделки купли-продажи недействительной уже после регистрации перехода права, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда ему вернут уплаченные им денежные средства в уменьшенном размере, т.е. только ту сумму которая указана в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Наличие дополнительной расписки о передаче покупателем денег в размере большем, чем указано в договоре купли-продажи может помочь покупателю взыскать с недобросовестного продавца недостающую денежную сумму в судебном порядке, однако окончательное решение по данному вопросу будет принимать суд. А решение суда, как известно, заранее непредсказуемо.

Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В целях оптимизации налогообложения и исключения двойного толкования, при составлении договора купли-продажи рекомендуется выделять цену строений (сооружений) и цену земельного участка, на котором они расположены.

Стороны договора вправе установить в договоре купли-продажи недвижимости любой удобный для них порядок, срок и способ оплаты отчуждаемого недвижимого имущества.

На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Чаще всего происходит оплата в два этапа: часть денежной суммы покупатель оплачивает при передаче ему объекта недвижимости (или сразу после этого), а оставшуюся часть денежной суммы, покупатель оплачивает после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом покупатели страхуют себя от возможных скрытых проблем, которые они не смогли выявить на стадии подготовки сделки.

Стороны договора могут производить между собой расчеты как наличными деньгами (без ограничения суммы), так и в безналичном порядке.

В случае осуществления расчетов наличными деньгами, факт произведенной покупателем оплаты фиксируется соответствующей распиской продавца или его представителя. Расписка о получении денег от покупателя подписывается продавцом (его представителем) и передается на хранение покупателю.

В случае, если сделку от имени продавца заключает представитель по доверенности, то покупателю необходимо убедиться в наличии у представителя продавца полномочий на получение денег, причитающихся продавцу в счет оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество.

Полномочие на получение указанных денежных средств должно быть указано в нотариально заверенной доверенности, выданной продавцом. Как правило, все полномочия, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества указываются продавцом в одной доверенности.

Расписка о получении денег может быть составлена в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение сделка по которой были уплачены деньги.

Закон не устанавливает для расписки о получении денег каких-либо особых требований по форме и содержанию, кроме минимальных - этот документ должен иметь письменную форму и содержать информацию о факте передачи денег (кто, кому, когда, сколько и за что).

По соглашению сторон договора в текст расписки может быть включен перечень свидетелей, которые присутствовали при передаче денег и которые своей подписью в документе дополнительно подтверждают факт передачи денег покупателем продавцу.

В случае осуществления расчетов в безналичном порядке, покупатель производит оплату путем банковского перевода соответствующей денежной суммы на заранее оговоренный банковский счет продавца, реквизиты которого могут быть указаны непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости или в дополнительном соглашении сторон. В данном случае факт оплаты фиксируется банковским платежным поручением с отметкой банка об исполнении поручения.

При любом способе расчетов, сторонам рекомендуется в соответствующих документах, подтверждающих осуществление оплаты, четко обозначить назначение платежа - оплата за такой-то отчуждаемый объект недвижимости. Это позволит исключить возможные разночтения (разногласия) сторон по вопросу надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 7 минут

А А

Как оформить договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику? Чем такой договор отличается от других? Нужно ли получать чьё-то разрешение или согласие? Какие бумаги потребуются, и сколько будет стоить оформление? С чего начинать? Какие казусы и проблемы могут осложнить сделку? Всестороннее и детальное рассмотрение темы поможет уклониться от ошибок и грамотно продать долю.

Общая долевая собственность

Понимание общей собственности даёт Глава 16 ГК РФ. Это вид собственности, при которой квартира не принадлежит кому-либо единолично, а пребывает в собственности двух и более лиц одновременно.

Общая собственность бывает совместной и долевой :

При совместной собственности размер доли в праве на квартиру не определён.
При долевой – величина доли известна и выражается правильной дробью, к примеру, 1/3, 1/20. Долю не получится пощупать или постоять на ней, т.к. она определяет только право владения квартирой вместе с сособственниками.

Участники долевой собственности управляют своей долей самолично (ст.246 ГК РФ). Участники совместной собственности распоряжаются квартирой только по единогласному решению всех совладельцев.

Продажа доли в квартире сособственнику

Собственник доли при её продаже обязан принять во внимание право преимущественной покупки её сособственниками.

Ст. 250 ГК РФ регламентирует продажу доли в праве сторонним лицам, не принадлежащим к числу совладельцев. Сначала предложение с указанием условий продажи доли делается сособственникам, и только при их отказе, её можно продать сторонним лицам на тех же условиях (или более выгодных для себя).

Предложение выкупить долю направляется отдельно каждому сособственнику. Отправлять предложение можно разными способами: телеграммами, заказным письмом с уведомлением (обязательно с описью вложения), и т.д.

Самым надёжным является привлечение к этому процессу нотариуса. Получив предложение из нотариальной конторы, граждане быстрее реагируют и отвечают на предложение.

В предложении сообщают о намерении продать долю, цену, др. условия при наличии, и временной отрезок для ответа. По закону – это месяц. Если никто из них не проявит своего интереса, то это приравнивается к отрешению от права преимущественной покупки. Теперь долю разрешается продавать посторонним.

Если интерес выразили несколько совладельцев, то продавец определяет покупателя сам. Если продавец заранее договорился с одним из сособственников, других дольщиков уведомлять о продаже он не обязан.

Сбор документов

Когда все условия сделки сособственниками обсуждены, пришло время подготовить документы для её совершения. Но до этого, следует понять, будет ли покупатель привлекать для расчётов с продавцом заёмные средства. Этим определяется и перечень документов. Рассмотрим оба варианта.

Покупка доли за счёт собственных средств

Для совершения сделки понадобятся :

Выписка из ЕГРН;
Договор купли-продажи (ДКП);
Передаточный акт;
Согласие — (или мужа/жены продавца, в особых случаях);
Разрешение органов опеки, если продавец несовершеннолетний/недееспособный. Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребёнком ;
Справка о зарегистрированных лицах;
, точнее её доли.

Покупка доли с использованием заёмных средств

Подготовка документов займёт намного больше времени. Покупателю сначала придётся согласовать выдачу займа банком.

Для одобрения сделки, в банк предоставляют :

анкету-заявку;
выписку из ЕГРН;
правоустанавливающий документ;
копию трудовой книжки;
справку о доходах по ф.2-НДФЛ;
предварительный ДКП;
отчёт об оценке;
соглашение о задатке с распиской о получении задатка;
иные, по запросу банка (сертификат на мат. капитал, договор ЦЖЗ для участников НИС и т. пр.).

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом.

После одобрения кредитным учреждением выдачи кредита, стороны оформляют основной ДКП у нотариуса. Затем покупатель заключает кредитный договор и договор залога. Сумма займа закладывается в ячейку банка или переводится на депозит. Деньги продавцу выдадут после регистрации перехода права.

Оформление договора купли продажи

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом. Для подготовки ДКП нотариус запрашивает предварительный ДКП, где отражены все условия сделки. Все собранные бумаги с отчётом об оценке, передаются нотариусу заранее.

Отчёт об оценке

Кто готовит отчёт и для чего он нужен?

Отчёт составляется аттестованным независимым оценщиком и является платной услугой (от 4000 рублей). Собственники предоставляют оценщику квартиру, для осмотра и фотографирования, и правоустанавливающие документы на неё. Оценщик обрабатывает собранные материалы, и с помощью специальных методик определяет рыночную стоимость квартиры и соответствующей доли на текущий момент. Оформляется все в виде отчёта.

Если сделка ипотечная, то оценщиком рассчитывается не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.

Нотариус использует оценку для :

Проверки соответствия цены доли, которую называют дольщики и её рыночной стоимости по отчёту . Отличие цены в меньшую стоимость более, чем на 15%-20%, вызовет подозрение, что сделка совершается под давлением, либо, что стороны намеренно занижают в договоре его реальную цену. При наличии сомнений, нотариус не удостоверит ДКП.
Расчёта размера госпошлины за удостоверение сделки и за оказание услуг технического характера . Госпошлина составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Тех. услуги (набор текста, ксерокопирование, прошивка и т.д.) – от 2000 руб.

Через 2-3 дня после передачи документов, нотариус пригласит стороны на подписание ДКП.

Договор купли-продажи доли

В ДКП обязательно вносят :

наименование, место и день его заключения;
паспортные данные;
предмет договора;
основание возникновения права продавца;
цена договора;
порядок расчётов;
права, обязанности, ответственность;
данные кредитного договора и договора залога (при ипотеке);
обязательность госрегистрации перехода права;
вступление договора в действие.

После прочтения и подписания ДКП, он прошивается и на обратной стороне нотариус проставляет удостоверяющую надпись. ДКП оформлен.

Порядок продажи доли второму собственнику

Если один собственник задумал продать свою долю другому, а тот готов купить её на заданных условиях, порядок продажи (без ипотеки) будет выглядеть следующим образом:

Уведомление сособственника о продаже доли;
Получение ответа, достаточно устного;
Заказ и получение выписки из ЕГРН;
Получение согласия органов опеки (при необходимости);
Подготовка предварительного ДКП;
Подготовка соглашения о задатке;
Передача суммы задатка под расписку продавцу. Как определить размер задатка при покупке квартиры ;
Работа с оценщиком, оплата и получение отчёта;
Получение справки о зарегистрированных лицах;
Согласие мужа/жены продавца (в особых случаях);
Получение справки из ПФР об остатке средств мат. капитала (при необходимости);
Передача всех документов нотариусу для подготовки ДКП;
Подписание ДКП у нотариуса;
Окончательный расчёт с продавцом (через ячейку, наличными);
Подача документов на регистрацию перехода права;
Получение в МФЦ выписки из ЕГРН.

Госрегистрация перехода права

Переход права собственности к покупателю подлежит обязательной госрегистрации.

Для её проведения сособственники подают заявление в МФЦ с приложением документов :

передаточный акт;
расписку продавца о полной оплате;
справку о зарегистрированных лицах;
чек об оплате госпошлины (2000 руб., при ипотеке – плюс еще 1000 руб.).

Другие документы, если сделка имеет особенности: с ипотекой, с маткапиталом, с участием несовершеннолетних/недеееспособных и т.д.

Госрегистратор проводит правовую проверку полученных документов, и при отсутствии замечаний делает записи в ЕГРН о проведённой сделке, о прекращении долевой собственности и возникновении права собственности покупателя. Госрегистрация нотариальной сделки составляет 5-ть рабочих дней. По её окончании, покупатель получает в МФЦ ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию его права.

Оспаривание сделки при нарушениях продажи доли в имуществе другому собственнику

При продаже доли часто возникают споры с сособственниками квартиры. Споры чаще всего касаются нарушения права преимущественной покупки.

Если сособственник считает, что при продаже доли нарушено его право, он подаёт иск в суд, в котором наличие нарушения обосновывается фактами и/или документами.

В каких случаях суд сочтёт право преимущественной покупки не соблюденным? В судебной практике с учётом каждой конкретной ситуации и при наличии множества нюансов, встречаются разные виды нарушений такого права, в т.ч. с применением преступных схем.

Но, в общем случае это :

Отсутствие оповещения другого сособственника о продаже доли;
Получение извещения без указания условий;
Уведомлены не все сособственники;
Продажа стороннему лицу доли на лучших условиях, чем предлагались сособственникам;
Продажа третьим лицам совершена ранее, чем через месяц после оповещения сособственников.

Извещение о продаже доли

Претензия о не направлении оповещения о продаже доли, может быть опровергнута продавцом. Он должен предоставить в судебные органы подтверждение того, что уведомление не просто было направлено, но и содержало надлежащие сведения.

Подтверждением этому в суде могут служить :

Копии писем-уведомлений, отправленных нотариусом всем лицам, имеющим преимущественное право с указанием существенных условий продажи (это самый идеальный вариант);
Почтовые квитанции за отправление заказного письма с уведомлением, копия описи вложения (минус – непонятное содержания уведомления);
Заверенная копия телеграммы-уведомления;
Подписи сособственников о получении уведомления на втором его экземпляре, хранящемся у продавца (с указанием даты).

Доводы покупателя, что он отсутствовал длительное время по месту проживания и не смог вовремя получить уведомление, не принимаются, если продавец направил его надлежащим образом. Он не должен отслеживать передвижения сособственника.

Если местонахождение другого сособственника неизвестно, уведомление посылают по месту нахождения квартиры или по последнему известному месту проживания сособственника. Если тот его не получил, суд посчитает обязанность продавца по уведомлению сособственника исполненной.

Если продавец не сможет представить доказательства полагающегося оповещения, то сделка с третьим лицом подлежит расторжению.

Лучшие условия для третьего лица

Если у гражданина есть документ, свидетельствующий о том, что он являетесь единоличным собственником жилого помещения, то он со своей недвижимостью может делать все, что угодно - , или .

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей . Будучи единственным хозяином жилья, можно, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Надо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей .

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление , в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой - цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Важно: очень часто собственники путают право преимущественной покупки и возможность запрещать/разрешать. Второе — бессмыслица с юридической точки зрения. Право первоочередной покупки у собственника не дает права запрещать собственнику продавать свою долю.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц , то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Выделение доли в квартире в натуре

Выделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если сделать отдельный вход в помещение для каждого собственника доли. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств .

Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства , куда и подается соответствующее заявление.

В документе должны быть:

паспортные данные истца и ответчика;
просьба о выделении доли в натуральной форме;
на каких основаниях истец требует долю;
информация об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
копии документов, прилагаемых к заявлению.

Суд может отказать в выделении доли в натуральной форме - причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры . При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Процесс предполагает составление договора . Такой документ при наличии будет считаться законным и иметь юридическую силу. Преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Есть определенные сложности и нюансы - по действующему законодательству недвижимостью, основанной на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить разрешение остальных участников .

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требует заверения у нотариуса, он просто сдается в Росреестр , чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

паспортные данные всех участников процесса;
описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, документ, подтверждающий право на данную собственность, площадь);
отдельно — цена доли;
список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Он представляет довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

Совместное заявление сторон (покупателя и продавца), в котором указываются паспортные данные, дата и место составления.
Точный адрес квартиры с подробным описанием продаваемой доли.
Цена, в которую оценивается объект сделки и условия оплаты (например, оплата должна быть произведена не позднее двух недель со дня подписания договора).
На каком основании продается доля (должны прилагаться документы о ).
Гарантии продавца о юридической чистоте сделки (нет залога, ареста, обременений и прочего).
Порядок расчетов между сторонами (например, через депозитарный сейф банка).
Сведения о прописанных лицах на продаваемой площади и обязательствах выписки через определенный промежуток времени.
Информация о том, что собственники других долей уведомлены, согласно действующему законодательству.
Обязательства продавца о передаче объекта сделки в надлежащем виде (пригодном для проживания, без ).
Гарантии продавца, что настоящий договор заключается в трезвом уме и твердой памяти.
Продавец гарантирует, что с момента подписания договора не будет заниматься отчуждением доли, обременением третьих лиц или допускать ухудшения ее состояния.
Договор становится действующим сразу после его подписания.
Права и обязанности сторон.
Подтверждения сторон о том, что они не имеют серьезных заболеваний, которые бы мешали пониманию сути составляемого договора.
Все расходы, связанные с оформлением документа, стороны делят пополам.
Договор составляется в трех экземплярах - продавцу, покупателю и на хранение в Росреестр.
Переход прав по договору должен пройти .

Регистрация договора

Обязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении . Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:

Паспорта сторон.
Договор купли-продажи доли.
Акт приема-передачи (прилагается к договору).
Заявление на .
Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.

Продажа доли в квартире: консультация юриста на видео

Получить согласие других собственников не всегда просто, например, что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости на видео ниже более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.