Кредиты 

Договор купли продажи жилого дома предварительный. Предварительный договор купли-продажи дома — юридические нюансы. Важные особенности приобретения

Если человек не является юристом, то подписание таких документов, как договоры купли-продажи недвижимости может вызывать определенную долю беспокойства – все ли с договором в порядке, нет ли рискованных условий, будет ли зарегистрировано право в Росреестре?

Опасения граждан совершенно понятны – законодательство в России имеет далеко не самые лучшие формулировки, а зачастую еще и грешит противоречиями одних нормативных актов другим.

Чтобы безошибочно составить договор, лучше всего обратиться к профильному юристу, но и самим гражданам будет полезно знать правовую природу данного договора.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Прежде, чем разбирать содержание соглашения, нужно обозначить общую юридическую суть предварительных договоров и их отличия от договоров обычных.

Согласно ст.249 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), договор предварительный имеет своей целью подтвердить договоренности сторон, его заключающих, в будущем осуществить заключение соглашения, которым будет предусмотрена передача прав на имущество.

Для чего заключать предварительные договоры? Почему нельзя сразу заключить полноценный договор и передать все права по нему? Дело в том, что стороны могут быть просто не готовы в настоящий момент осуществить полноценную сделку. У покупателя, например, нет всей необходимой суммы на оплату недвижимости, а продавец может не успеть подготовить всю требуемую документацию для передачи ее покупателю.

Таким образом, этот договор является неким гарантом того, что стороны действительно совершат сделку, но сделают это в будущем. Объект договора и сумма уже должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре.

Согласно ст.429 ГК РФ подобный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Отличие будут состоять в том, что его не нужно подавать в органы Росреестра для регистрации перехода права, поскольку переход права будет осуществляться по основному договору, а сейчас составлено лишь соглашение о намерениях.

Каким образом можно будет подтвердить готовность сторон заключить после предварительного договора, основную сделку?

Согласно ст.380 ГК РФ, в качестве обеспечительной меры, что будет призвана обеспечить составление основного соглашения в будущем, можно предусмотреть задаток – денежную сумму, которая передается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

При последующем заключении основного договора, задаток будет выступать авансовым платежом, который внесен в качестве предварительной оплаты за приобретаемую недвижимость.

Однако если в предварительном договоре будет оговорено, что это именно задаток, а не обычный предварительный авансовый платеж, то к сторонам будет применяться дополнительная обеспечительная мера.

Если вопреки условиям предварительного соглашения основной договор заключен не будет, то с задатком поступают следующим образом:

  • в том случае, если договор не будет заключен по вине предполагаемого покупателя, то полная сумма задатка остается у предполагаемого продавца;
  • в том же случае, если сам будущий продавец выступил виновником срыва основной сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Задаток является отличным инструментом, который позволяет обеспечить условия исполнения предварительного договора, коим не нужно пренебрегать.

Относительно всех остальных условий сделки, то они должны быть прописаны в таком же виде, как и при заключении основного договора.

В частности, договор должен содержать следующие условия:

  • Преамбулу с информацией о сторонах сделки. Здесь нужно указать их ФИО, если договор заключается между физическими лицами паспортные данные, место регистрации;
  • Предмет сделки. Необходимо подробным образом прописать, какие действия с объектами договора планируется осуществить – что право собственности по основному договору перейдет от продавца к покупателю;

Самым подробным образом необходимо идентифицировать объекты недвижимости – сам земельный участок и дом.

Нужно прописать кадастровые номера, адрес, площадь, правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет данными объектами, а также возможные обременения (аренда, сервитут, залог).

  • Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
  • Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
  • Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
  • Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Договор должен быть составлен в письменной форме, нотариальной формы он не требует, так же, как и государственной регистрации. Количество экземпляров – как минимум, по одному для каждой стороны.

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком?

Договор должен быть заключен таким образом, чтобы из него четко можно было бы определить волеизъявление сторон и предмет сделки. Особое внимание нужно уделить условиям расторжения договора.

Подписать договор сторону могут как лично, так и через своих представителей, которые имеют нотариальную доверенность.

В шапке договора также нужно будет указать место и дату составления документа.

Если под подписью каждого лица не поставить дату подписания, то будет считаться, что договор подписан в тот день, что указан в шапке документа.

В том случае, если стороны желают быть абсолютно уверены, что договор составлен по всем правилам, можно обратиться к нотариусу и оформить его в нотариальной форме, однако, повторимся, это делать не обязательно.

Что учесть при оформлении предварительного договора купли продажи дома с ЗУ?

Помимо формулировок договора, что должны толковаться однозначно, в предварительный договор также необходимо включить условия о документах, которые продавец обязан будет подготовить и передать покупателю.

Регистрация перехода права не может производиться без постановки объектов на кадастровый учет, соответственно, нужно удостовериться, что и земельный участок и дом внесены в кадастр (можно проверить с помощью онлайн-сервисов или получить выписку из ЕГРН от Росреестра – ее может получить каждый гражданин на любой интересующий объект).

Если кадастрового учета не производилось, то продавец должен заключить договор с кадастровыми инженерами или органами БТИ для осуществления данных работ – это условие также можно включить в предварительный договор.

В том случае, если объекты, которые будут являться предметом сделки, на учете состоят, продавец должен подготовить к передаче комплект подтверждающих документов.

В обеспечение исполнения основного договора купли продажи, нередко составляется предварительный договор купли-продажи дома. В предварительном договоре указываются основные параметры и характеристики будущей сделки.

Зачем нужен предварительный договор

Как правило, предварительный договор купли-продажи дома, составляется, чтобы письменно задокументировать намерения сторон совершить в будущем сделку по отчуждению дома. В обеспечение исполнения обязательств, также может быть составлен договор задатка.

В соответствии с договором задатка, в подтверждение своих намерений потенциальный покупатель передает продавцу денежную сумму, а продавец обязуется совершить определенные действия и в оговоренную сторонами дату и время заключить на определенных условиях сделку по отчуждению дома.

Именно права и обязанности сторон, цена сделки и порядок ее осуществления указываются в предварительном договоре купли продажи дома. В случае, если одна из сторон, по каким-либо причинам не выйдет на совершение сделки, то другая сторона может требовать выполнения обязательств в судебном порядке (принудить к совершению сделки) или получить денежную компенсацию в соответствии с условиями договора задатка.

В предварительном договоре необходимо указать

Прежде всего, необходимо описать сам объект недвижимости: кадастровый (условный) номер, адрес местонахождения, площадь помещений, материал из которого построен дом, наличие коммуникаций: газ, свет, отопление, канализация и т.д., существующие обременения, права третьих лиц, наличие зарегистрированных на данной площади граждан.

Если, какая-либо из сторон должна совершить к моменту заключения основного договора купли продажи определенные действия (оплатить задолженности по газу, электричеству, собрать необходимые документы и т.д.), то данные обстоятельства также подлежат отражению в предварительном договоре.

Существенным условием заключения договора является цена сделки. Цена сделки обязательно указывается в предварительном договоре купли продажи для того, чтобы она не могла быть изменена одной из стороной в одностороннем порядке.

Цена договора может быть указана и в условных единицах (валюте другой страны) и подлежащих выплате продавцу в день, указанный в предварительном договоре купли продажи дома по курсу Центрального банка РФ на день оплаты. Если оплата происходит в рассрочку, то целесообразно также утвердить график погашения задолженности.

Форма составление договора

Предварительный договор купли продажи дома составляется в простой письменной форме, в количестве экземпляров, равным количеству сторон по сделке. Так как данный договор является предварительным, то он не подлежит обязательной государственной регистрации. По соглашению сторон, к предварительному договору купли продажи может быть приобщен кадастровый паспорт дома.

Расположенный ниже предварительный договор купли продажи дома может быть скачан вами абсолютно бесплатно и использован по своему усмотрению, также вы можете обратиться к нам и мы составим аналогичный предварительный договор персонально под вашу ситуацию.

Предварительный договор купли-продажи дома

г. ___________________
Московской области «___» _________ 201_ года.

Гр. _______________________________________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр.______________________________________________

(Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, проживающий)
_____________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить до «___» __________ 201_ года основной договор купли-продажи дома (далее - "Основной договор"), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре купли продажи дома.

Договором о задатке называется документ, заключающийся при погашении общей стоимости залоговой суммы товара. В частых случаях указанный договор заключается при осуществлении операций купли-продажи недвижимости. Заключение данного договора является достаточно простой процедурой, при этом он является важным для обеих сторон, заключающих сделку.

Для правильной оценки возможных рисков, в первую очередь, необходимо знать, что конкретно представляет предварительный договор и необходимую форму при его составлении.

П.1 ст.429 ГК РФ гласит, что составление предварительного договора обязует участников договора в дальнейшем передать имущественные права, оказать какие-либо услуги или выполнить некие работы. В указанной ситуации договор требует от сторон дальнейших правовых отношений по отношению определенного объекта с заранее установленной стоимостью.

Для дальнейшей действительности договора, необходимо придерживаться установленных законодательством форм составления договоров, изложенных п.2 ст.429 ГК РФ.

Форма составления предварительного договора полностью соответствует форме договора купли-продажи. Основным отличием является не требование регистрации в Росреестре.

Предварительным договором купли-продажи дома с задатком есть фиксируется желание покупателя заполучить недвижимость в личное пользование в случае уплаты оставшейся суммы продавцу в указанные сроки.

Договор купли-продажи жилого дома с использованием задатка использует общие требования, соответственно ст.549 ГК РФ. Стороны обязаны определить условия, размер суммы задатка и сроки уплаты оставшейся части.

Форма договора купли-продажи дома с задатком

Форма договора состоит простой письменной. Данный фактор не зависит от сроков и суммы. Переход прав собственности к стороне покупателя регистрируется порядком, который установлен законодательством. Никакая сторона не может отказаться от предусмотренной процедуры.

Предмет договора купли-продажи дома с условием о задатке

Указанным договором должен четко оговариваться предмет, конкретно – необходимо определить подробные характеризующие данные объекта недвижимости с земельным участком, который обычно тоже передается во владение покупателя, в соответствии со ст.554 ГК РФ.

Стороны предоставляют реквизиты документов, включая точные адресные ведомости объекта, площадь дома и участка. В случае не указания предмета, сделку могут признать недействительной.

Дома, не включая участок, продают в редких случаях. В случае такого расклада событий, необходимо учесть, что разрешения собственника земельного участка на продажу недвижимости не требуется, согласно ст.552 ГК РФ.

Стороны в договоре купли-продажи дома с задатком

Сделка включает в себя покупателя и продавца, не принимая во внимание их правовой статус. Из этого следует, что бланк договора купли-продажи недвижимости может заполняться физическими и юридическими лицами.

Также имеются ограничения по возрасту сторонам. В момент фактического осуществления правового действия обе стороны должны быть совершеннолетними. В иных случаях достаточно будет письменного разрешения опекуна или родителей на произведение сделки.

Условия договора купли-продажи жилого дома с задатком

Кроме договора, сторонам необходимо подготовить и заполнить соответствующий бланк. В данном документе обе стороны указывают размер денежного задатка, который уже фактически осуществлен.

Сам договор должен иметь стоимость сделки и сумму задатка, в соответствии со ст.555 ГК РФ.

Важным фактором есть нюанс, ст.380 и 381 ГК РФ уполномочивают продающую сторону оставить задаток в личном пользовании, в случае отказа покупателя от проведения сделки по тем или иным причинам. Помимо этого, покупатель вправе вернуть задаток в двойном объеме, в случае отказа продавца от сделки.

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .

Задаток

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись


Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.