รากฐานทางทฤษฎีของการกู้ยืมจำนอง การให้กู้ยืมจำนอง: คำจำกัดความและสาระสำคัญทางเศรษฐกิจ สาระสำคัญและบทบาทของการให้กู้ยืมจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย

ระบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยได้รับการพัฒนาในทุกประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจแบบตลาด และเป็นสถาบันที่จำเป็นซึ่งรัฐใช้ทั้งในนโยบายเศรษฐกิจและสังคม

ปริมาณการให้กู้ยืมจำนองสำหรับทั้งประเทศมักจะถูกเปรียบเทียบกับ GDP ในประเทศในประชาคมยุโรป ตัวเลขนี้อยู่ที่ประมาณ 50% ในสหรัฐอเมริกา - มากกว่า 70% ในฮอลแลนด์

– เกือบ 90%. ในโคลัมเบีย - 12% ในเกาหลีใต้ – 14% ในรัสเซียตัวเลขนี้อยู่ที่ระดับ 2%

การให้สินเชื่อจำนองถือเป็นระบบความสัมพันธ์ในการให้สินเชื่อเพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของประชากรในเรื่องความปลอดภัยของอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในทะเบียนของรัฐตลอดจนการรีไฟแนนซ์สินเชื่อของสถาบันการเงินที่ออกสินเชื่อจำนองเพื่อดึงดูดในระยะยาว ทรัพยากรเครดิต

1. การให้สินเชื่อจำนองโดยตรง พื้นที่นี้ส่วนใหญ่จัดการโดยสถาบันสินเชื่อ มีมากมาย:ในในเยอรมนี - เฉพาะธนาคารจำนองในสหรัฐอเมริกา - องค์กรใด ๆ ที่มีใบอนุญาต

2. การดึงดูดทรัพยากรทางการเงินผ่านการขายสินเชื่อจำนองหรือการออกหลักทรัพย์ค้ำประกันและการวางตำแหน่งในตลาดหุ้น (ตลาดหลักทรัพย์) ทิศทางนี้ดำเนินการโดยบริษัททางการเงิน กองทุนจำนอง (กองทุนที่อยู่อาศัยและกองทุนจำนองในภูมิภาค) ในฐานะผู้ดำเนินการตลาดรอง การซื้อสินทรัพย์จำนองของธนาคาร และการออกหลักทรัพย์ในนามของตนเอง ด้วยแบบจำลองระดับเดียว การดำเนินการเหล่านี้ดำเนินการโดยธนาคารเจ้าหนี้

กระบวนการให้กู้ยืมดำเนินการตามหลักการให้ยืมอย่างเคร่งครัด โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรักษามูลค่าที่ยืม

สถานที่กู้ยืมจำนองในระบบความสัมพันธ์ด้านเครดิต (สำหรับงานอิสระ) หรือในการจำแนกสินเชื่อ (ควรอยู่ในการบรรยายเรื่อง DKB)

เกณฑ์พื้นฐานในการจำแนกสินเชื่อคือการใช้มูลค่าที่กู้ยืมโดยตั้งใจ ดังนั้น เงินกู้จึงมีประสิทธิผล (ให้กู้ยืมแก่วิสาหกิจเพื่อวัตถุประสงค์ในการผลิต) หรือไม่ก่อผล (ผู้บริโภค) รูปแบบการให้สินเชื่อที่มีประสิทธิผลมีลักษณะเฉพาะคือการเคลื่อนย้ายเครดิตเป็นทุน (เป็นมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในตนเอง) แหล่งที่มาของการชำระคืนเงินกู้ในกรณีนี้คือรายได้ ดังนั้นความสัมพันธ์ด้านเครดิตรูปแบบนี้เองจึงเป็นที่มาของการชำระคืน สินเชื่ออุปโภคบริโภคจะชำระคืนจากรายได้รวมของประชากร ซึ่งจะช่วยพิจารณาว่าการจำนองนั้นเหมาะสมกับที่ใด สร้างเกณฑ์การจำแนกประเภทที่แตกต่างกันและค้นหาว่าสินเชื่อจำนองอยู่ที่ใด

ข.1. การกระจาย

จากฟังก์ชันเหล่านี้ ให้เลือกฟังก์ชันที่เป็นคุณลักษณะของ IR ในฟังก์ชันสินเชื่อทั่วไป ให้เพิ่มฟังก์ชันเฉพาะสำหรับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย

ค้นหาความเสี่ยงในทฤษฎีสินเชื่อและโอนไปยังระบบสินเชื่อจำนอง ดูความเสี่ยงเฉพาะของการดำเนินการสินเชื่อโดยใช้ IC

กระบวนการให้กู้ยืมจำนองนั้นมาพร้อมกับการใช้หลักการให้กู้ยืมแบบบังคับ หลักการเหล่านี้ประกอบด้วย:

 ลักษณะของสินเชื่อเป้าหมาย

 ความเร่งด่วน

 ชำระเงินแล้ว

 การรักษาความปลอดภัย

 ตัวละครที่แตกต่าง

 การชำระคืนเป็นทรัพย์สินภายในของเงินกู้ที่จำเป็น

ตัดสินใจอย่างแท้จริงว่าจะดูหลักการอย่างไร ขยายแต่ละรายการ ค้นหาคุณลักษณะของหลักการเหล่านี้สำหรับการกู้ยืมจำนอง

คุณสามารถเพิ่มปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการพัฒนาสินเชื่อจำนองได้ ไม่จำเป็น

2) องค์ประกอบของระบบสินเชื่อจำนอง

ระบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยเป็นกลุ่มของหน่วยงาน วัตถุ และหลักประกันที่เกี่ยวข้องกันซึ่งมีปฏิสัมพันธ์กันบนพื้นฐานองค์กรและเศรษฐกิจเดียว องค์ประกอบหลักประการหนึ่งของระบบนี้คือหน่วยงานที่ให้กู้ยืม ซึ่งรวมถึงผู้ยืม ผู้ให้กู้ ผู้ดำเนินการตลาดรอง บริษัทอสังหาริมทรัพย์และประกันภัย หน่วยงานจดทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับบริษัท นักลงทุน และรัฐ หากไม่มีระบบนี้ การให้สินเชื่อจำนองจะไม่สามารถทำงานได้

3) มาตรฐานพื้นฐานและขั้นตอนของการให้กู้ยืมจำนอง

มาตรฐานคือชุดของข้อกำหนด รูปแบบของเอกสาร และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกันและสม่ำเสมอสำหรับผู้เข้าร่วมในการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัย สำหรับเนื้อหา การสร้างและการดำเนินการของเอกสารและข้อตกลงที่ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างผู้เข้าร่วมในระบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัย

มาตรฐานได้รับการพัฒนาเพื่อวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้:

 สร้างความมั่นใจในความสม่ำเสมอและความถูกต้องตามกฎหมายของแบบฟอร์มที่ใช้และวิธีการของความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้เข้าร่วมในการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัย ธุรกรรม งาน การบริการ รวมถึงความเข้ากันได้ทางเทคนิคและข้อมูลของเอกสาร

 การแนะนำขั้นตอนที่เชื่อถือได้สำหรับการจัดหาและบำรุงรักษาสินเชื่อจำนอง (รับรองโดยการจำนอง)

เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการมีอยู่ของตลาดสินเชื่อจำนองได้ตั้งแต่ปี 1998 เมื่อมีการนำกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 102-FZ ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 “เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)” มาใช้ ตั้งแต่นั้นมา มีการทำงานอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับปรุงระบบการให้สินเชื่อจำนองและรับรองการทำงาน

คำจำกัดความของแนวคิดของสินเชื่อจำนองนำหน้าด้วยการเปิดเผยสาระสำคัญของการจำนองอย่างมีเหตุผล

การจำนองเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์2 Dovdienko I.V. จำนอง. M. , 2003. P. 3.. การจำนองหรือการจำนำอสังหาริมทรัพย์เป็นความสัมพันธ์ทางกฎหมายโดยอาศัยอำนาจที่ผู้จำนำมีสิทธิที่จะตอบสนองการเรียกร้องทางการเงินของเขาต่อลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่มีหลักประกันจากมูลค่าของจริงที่จำนำ อสังหาริมทรัพย์ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นเป็นหลัก

ดังที่เห็นได้จากข้างต้น การจำนองเป็นวิธีการรักษาภาระผูกพันซึ่งลูกหนี้ยังคงรักษาสิทธิในการครอบครองและการใช้ทรัพย์สินที่จำนำไว้ ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่มันแพร่หลายมากที่สุดเมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์ และเหนือสิ่งอื่นใด ที่ดิน ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ไม่สามารถย้ายไปยังสถานที่อื่นได้ซึ่งแตกต่างจากสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นปัจจัยหลักในการผลิตโดยที่ลูกหนี้จะไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีต่อเจ้าหนี้ได้ ดังนั้นการจำนองจึงเริ่มมีการใช้กันอย่างแพร่หลายโดยเฉพาะเมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์และถูกตีความว่าเป็นสิทธิในทรัพย์สิน

อย่างไรก็ตาม ในกฎหมายของรัฐบาลกลาง ไม่มีคำจำกัดความของการให้กู้ยืมจำนอง และเราสามารถค้นหาคำจำกัดความของข้อตกลงการจำนองได้เพียงเป็นข้อตกลงที่ผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองมีสิทธิได้รับความพึงพอใจ การเรียกร้องทางการเงินของเขาต่อลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันนี้จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกจำนองของฝ่ายจำนองอื่นโดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของผู้จำนองโดยมีข้อยกเว้นที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง (ข้อ 1 ข้อ 1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 16 กรกฎาคม , 1998 N 102-FZ "ในการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)"

มาตรา 2 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" กำหนดภาระหน้าที่ที่สามารถค้ำประกันได้โดยการจำนองตลอดจนความจำเป็นสำหรับนิติบุคคล (เจ้าหนี้และลูกหนี้) เพื่อสะท้อนถึงภาระผูกพันค้ำประกันโดยการจำนองในลักษณะที่กำหนดในบันทึกทางบัญชี กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการบัญชี3

ตามบทความนี้ การจำนองอาจถูกกำหนดขึ้นเพื่อประกันภาระผูกพันภายใต้ข้อตกลงสินเชื่อ สัญญาเงินกู้ หรือภาระผูกพันอื่น ๆ รวมถึงภาระผูกพันตามการซื้อและการขาย สัญญาเช่า สัญญา ข้อตกลงอื่น ๆ หรือความเสียหาย เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยรัฐบาลกลาง กฎ. กฎหมายปัจจุบันทำให้สามารถรักษาข้อกำหนดทางกฎหมายด้วยการจำนองได้ ซึ่งสอดคล้องกับแนวปฏิบัติระหว่างประเทศ ตัวอย่างเช่น ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของการเรียกร้องที่มีประกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกฎหมายของเบลเยียม เยอรมนี สเปน13 Gerasin S.I. ปัญหาการจำนองที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในปัจจุบัน // กฎหมาย. 2550. ครั้งที่ 1.ป.58..

การจำนองอาจเกิดขึ้นได้ เว้นแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เพื่อประกัน:

• - ภาระผูกพันตามสัญญาเงินกู้
• - ภาระผูกพันตามสัญญาเงินกู้
• - ภาระผูกพันอื่น ๆ รวมถึงภาระผูกพันตามการซื้อและการขาย การเช่า สัญญา ข้อตกลงอื่น ๆ
• - ภาระผูกพันบนพื้นฐานของการก่อให้เกิดอันตราย

ดังนั้นด้วยการกู้ยืมจำนองผู้กู้จึงได้รับเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ภาระผูกพันของเขาต่อผู้ให้กู้คือการชำระคืนเงินกู้และคำมั่นสัญญาด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้มั่นใจได้ว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันนี้ ในเวลาเดียวกัน คุณสามารถซื้อและจำนองได้ไม่เพียงแต่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น ที่ดิน รถยนต์ เรือยอชท์ ฯลฯ อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อภายใต้โครงการจำนองถือเป็นทรัพย์สินของผู้กู้ยืมตั้งแต่วินาทีที่ซื้อ

ภายใต้สัญญากู้ยืมเงินธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ (ผู้ให้กู้) ดำเนินการจัดหาเงินทุน (เงินกู้) ให้กับผู้ยืมในจำนวนเงินและตามเงื่อนไขที่กำหนดในข้อตกลงและผู้กู้รับหน้าที่คืนเงินตามจำนวนเงินที่ได้รับและจ่ายดอกเบี้ย ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: ส่วนที่ 2 วันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2537 หมายเลข 51-FZ (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 30 ธันวาคม พ.ศ. 2547) // การรวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย พ.ศ. 2549 ฉบับที่ 1 ศิลปะ 819..สัญญาเงินกู้ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร การไม่ปฏิบัติตามแบบฟอร์มที่เป็นลายลักษณ์อักษรจะทำให้สัญญาเงินกู้เป็นโมฆะ ข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นโมฆะอ้างแล้ว ศิลปะ. 820..

ภายใต้สัญญากู้ยืมเงินฝ่ายหนึ่ง (ผู้ให้กู้) โอนกรรมสิทธิ์ของอีกฝ่าย (ผู้ยืม) เงินหรือสิ่งอื่น ๆ ที่กำหนดโดยลักษณะทั่วไปและผู้กู้ตกลงที่จะคืนเงินจำนวนเดียวกัน (จำนวนเงินกู้) ให้กับผู้ให้กู้หรือ สิ่งอื่นๆ ที่เขาได้รับในลักษณะและคุณภาพเดียวกันจำนวนเท่ากัน สัญญาเงินกู้จะถือว่าสรุปได้ตั้งแต่วินาทีที่โอนเงินหรือสิ่งอื่นใด สกุลเงินต่างประเทศและมูลค่าสกุลเงินอาจอยู่ภายใต้ข้อตกลงเงินกู้ในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซียตามกฎของมาตรา 140, 141 และ 317 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียศิลปะ Ibid 807.

การจำนองสามารถใช้เพื่อประกันภาระผูกพันทางการเงินเกือบทั้งหมดตามสัญญาทางแพ่ง

การจำนองทำให้ผู้รับจำนองชำระเงินต้นของหนี้ตามสัญญาเงินกู้หรือภาระผูกพันอื่น ๆ ที่ค้ำประกันโดยการจำนองทั้งหมดหรือบางส่วนตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจำนอง

การจำนองที่จัดตั้งขึ้นเพื่อประกันการดำเนินการตามข้อตกลงสินเชื่อหรือข้อตกลงเงินกู้ที่มีเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยยังช่วยให้มั่นใจได้ว่าการจ่ายให้กับเจ้าหนี้ (ผู้ให้กู้) ของดอกเบี้ยเนื่องจากเขาเพื่อใช้เงินกู้ (กองทุนที่ยืม)

เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลง การจำนองยังรับประกันการชำระเงินให้กับผู้รับจำนองในจำนวนเงินที่ต้องชำระแก่เขาเพื่อชดเชยความสูญเสียหรือเป็นค่าปรับ (ค่าปรับ ค่าปรับ) เนื่องจากการไม่ปฏิบัติตาม ความล่าช้าในการปฏิบัติงาน หรือการปฏิบัติงานที่ไม่เหมาะสมอื่น ๆ ของภาระผูกพันที่ได้รับ โดยการจำนอง

ผู้ถูกละเมิดสิทธิอาจเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเต็มจำนวนสำหรับความสูญเสียที่เกิดขึ้นแก่ตนได้ เว้นแต่กฎหมายหรือสัญญาจะกำหนดให้ค่าสินไหมทดแทนสำหรับความสูญเสียนั้นมีจำนวนน้อยกว่า

ควรสังเกตว่าการจำนองเช่นเดียวกับความสัมพันธ์ทางกฎหมายหลักประกันอื่นๆ คือความสัมพันธ์ทางกฎหมายเสริม (เพิ่มเติม) อย่างเคร่งครัดที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันหลักค้ำประกันโดยหลักประกัน11 Ronzhin A.A. ลักษณะเพิ่มเติมของการจำนองของรัสเซียและความจำเป็นในการปฏิบัติ // ทนายความ พ.ศ. 2547 ลำดับที่ 7 หน้า 25. ลักษณะเพิ่มเติมของความสัมพันธ์ทางกฎหมายของหลักประกันแสดงดังต่อไปนี้:

ประการแรก ความสัมพันธ์ทางกฎหมายของหลักประกันนั้นมาจากภาระผูกพันหลัก ความอนุพันธ์ของความสัมพันธ์ทางกฎหมายของหลักประกันนั้นแสดงออกมาในความเป็นไปไม่ได้ของการเกิดขึ้นอย่างอิสระ เช่น เกิดขึ้นไม่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันที่มีหลักประกัน

ประการที่สอง โดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 3 ของศิลปะ มาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ความเป็นโมฆะของพันธกรณีหลักหมายถึงความโมฆะของพันธกรณีในการรักษาความปลอดภัย (ข้อตกลงเพื่อรับรองพันธกรณีหลักด้วยการจำนำ) และในทางกลับกัน ตามมาตรา 2 ของศิลปะ มาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ความเป็นโมฆะของข้อตกลงเพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลัก (รวมถึงการเป็นโมฆะของข้อตกลงจำนำ) ไม่ได้นำมาซึ่งความเป็นโมฆะของภาระผูกพันหลัก

ประการที่สาม คำมั่นสัญญาจะสิ้นสุดลงด้วยการยุติภาระผูกพันซึ่งค้ำประกันโดยประมวลกฎหมายแพ่ง 22 แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย: ส่วนที่ 1 ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2537 (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 14 ตุลาคม 2549) หมายเลข 51-FZ // การรวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย พ.ศ. 2537 ฉบับที่ 32. ศิลปะ. 352 วรรค 1 ย่อหน้า 1.

3 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: ตอนที่ 1 หมายเลข 51-FZ ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2537 // การรวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย ลำดับที่ 32 ศิลปะ 355..

ประการที่สี่ การโอนสิทธิโดยผู้จำนำตามสัญญาจำนำให้กับบุคคลอื่นนั้นมีผลสมบูรณ์หากสิทธิในการเรียกร้องต่อลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนำนั้นได้รับมอบหมายให้เป็นบุคคลคนเดียวกัน

การจำนองสามารถทำสัญญาได้หากเกิดขึ้นบนพื้นฐานของข้อตกลงและถูกกฎหมาย กฎหมายที่บัญญัติว่าด้วยการจำนองต้องมีคำสั่งเกี่ยวกับภาระผูกพันและทรัพย์สินใดที่ควรติดภาระจำนอง คำแนะนำดังกล่าวมีอยู่ ตัวอย่างเช่น ในมาตรา 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งระบุว่าเมื่อโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อชำระค่าเช่าผู้รับค่าเช่าเพื่อประกันภาระผูกพันของผู้จ่ายค่าเช่าจะได้รับสิทธิในการจำนำ บนทรัพย์สินนี้

คู่สัญญาในสัญญาจำนองคือ:

ผู้จำนำ - นิติบุคคล - ลูกหนี้, การโอนทรัพย์สินเป็นหลักประกัน;

ผู้รับจำนอง - ธนาคารหรือองค์กรอื่นที่รับอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน

สิทธิในการจำนำทรัพย์สินภายใต้สัญญาจำนองมีการกำหนดไว้ในศิลปะ 6 ของกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง" การจำนองสามารถเกิดขึ้นได้เฉพาะกับทรัพย์สินที่ตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้เท่านั้น:

• - หากทรัพย์สินนี้สามารถอยู่ภายใต้การจำนองได้ (ข้อ 3 ของข้อ 6 ของกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง");
• - หากทรัพย์สินนี้เป็นของผู้จำนองตามสิทธิในการเป็นเจ้าของหรือสิทธิในการจัดการทางเศรษฐกิจ (ข้อ 1 ข้อ 6 ของกฎหมาย "เรื่องการจำนอง")

ตามบทบัญญัติของกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง" ไม่อนุญาตให้จำนอง:

• - ทรัพย์สินที่ถูกถอนออกจากการหมุนเวียนทรัพย์สินที่ไม่สามารถยึดถือได้ตามกฎหมายของรัฐบาลกลางตลอดจนทรัพย์สินในส่วนที่เป็นไปตามขั้นตอนที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางมีการจัดให้มีการแปรรูปบังคับหรือการแปรรูปซึ่ง เป็นสิ่งต้องห้าม (ข้อ 2 ของข้อ 6 ของกฎหมาย “ เกี่ยวกับการจำนอง");
• - ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล (ข้อ 1 มาตรา 63 ของกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง")
• - ส่วนหนึ่งของที่ดินซึ่งมีพื้นที่น้อยกว่าขนาดขั้นต่ำที่กำหนดโดยข้อบังคับของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียและข้อบังคับของรัฐบาลท้องถิ่นสำหรับที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ และการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต (ข้อ 2 ของมาตรา 63 ของ กฎหมายว่าด้วยการจำนอง);
• - อาคารที่อยู่อาศัยและอพาร์ทเมนท์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล (ข้อ 2 ของข้อ 74)

สิทธิในการจำนำใช้ไม่ได้กับสิทธิในการใช้ที่ดินอย่างถาวรของผู้จำนองซึ่งเป็นที่ตั้งของวิสาหกิจอาคารหรือโครงสร้างเมื่อได้รับอนุมัติคำแนะนำเกี่ยวกับขั้นตอนการจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ: คำสั่ง ของกระทรวงยุติธรรมแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 15 มิถุนายน 2549 หมายเลข 213. หน้า 7. // หนังสือพิมพ์รัสเซีย. 2549. 19 มิถุนายน..

ควรสังเกตว่าเนื้อหาของความสัมพันธ์ทางกฎหมายทางแพ่งภายใต้ข้อตกลงจำนองมีคุณสมบัติบางอย่าง ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้และสงวนสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินดังกล่าว เขามีสิทธิ์ที่จะสกัดผลไม้และรายได้จากการจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์): กฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 26 มิถุนายน 2550 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta 4 กรกฎาคม 2550 ความรับผิดชอบของผู้จำนองคือการบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ดำเนินการซ่อมแซมตามปกติและที่สำคัญภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลงจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์): กฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 26 มิถุนายน 2550 N 118-FZ // หนังสือพิมพ์รัสเซีย 2550 4 กรกฎาคม..

ตามกฎแล้ว ผู้จำนองมีหน้าที่ต้องประกันทรัพย์สินนี้จากความเสี่ยงของการสูญเสียและความเสียหายเต็มมูลค่าด้วยค่าใช้จ่ายของตัวเอง และหากเกินกว่าจำนวนภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง - ในจำนวนไม่ต่ำกว่า จำนวนภาระผูกพันนี้ นี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้รับจำนองซึ่งมีสิทธิที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องของเขาภายใต้ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองโดยตรงจากค่าชดเชยการประกันภัยสำหรับการสูญเสียหรือความเสียหายต่อทรัพย์สินที่จำนำโดยไม่คำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ประกันตน

นอกจากนี้ผู้จำนองยังต้องดำเนินมาตรการเพื่อความปลอดภัยของทรัพย์สินที่จำนำ รวมถึงปกป้องทรัพย์สินจากการโจมตีโดยบุคคลที่สาม ไฟไหม้ และภัยพิบัติทางธรรมชาติ และในกรณีที่มีการคุกคามอย่างแท้จริงต่อการสูญเสียทรัพย์สินที่จำนำผู้จำนำมีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้จำนำทราบเกี่ยวกับเรื่องนี้หากเขาทราบ

จำเป็นต้องให้ความสนใจกับคุณลักษณะหนึ่ง: หากผู้ซื้อทรัพย์สินที่จำนำภายใต้สัญญาจำนองได้โอนจากบุคคลที่สามนั่นคือจากบุคคลที่ไม่ใช่ลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันหลักเขาก็ยังคงเป็นบุคคลที่สาม . ผู้ซื้อยังเป็นบุคคลภายนอกด้วยหากทรัพย์สินถูกโอนมาจากผู้จำนองซึ่งเป็นลูกหนี้ตามภาระจำนองค้ำประกันโดยการขาย การบริจาค การแลกเปลี่ยน ให้เป็นเงินสมทบเข้าทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนธุรกิจหรือ บริษัทหรือส่วนแบ่งในทรัพย์สินของสหกรณ์การผลิต

ดังนั้น บุคคลที่สามคือบุคคลที่ไม่ต้องชำระหนี้เป็นการส่วนตัว โดยจะต้องรับผิดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินที่มีการจำนองตามจำนวนมูลค่าทรัพย์สินนั้นเท่านั้น

เฉพาะในลำดับการสืบทอดสากลเท่านั้น กล่าวคือ เป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างนิติบุคคลใหม่หรือตามลำดับมรดก ผู้ซื้อจะเข้ามาแทนที่ลูกหนี้-ผู้จำนอง และรับภาระผูกพันทั้งหมดของนิติบุคคลหลังทั้งสองภายใต้ภาระผูกพันหลัก ภาระผูกพันและภายใต้สัญญาจำนอง

อีกฝ่ายหนึ่งในสัญญาจำนองคือผู้รับจำนอง สิทธิหลักของผู้รับจำนองคือการได้รับความพึงพอใจจากการเรียกร้องทางการเงินของเขาต่อลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองจากมูลค่าทรัพย์สินที่จำนำของอีกฝ่าย - ผู้จำนองหากมีเหตุทางกฎหมายโดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของ ผู้จำนอง

ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเรียกร้องจากผู้จำนองให้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทั้งหมดของเขาที่กำหนดไว้ตามกฎหมายและข้อตกลงตลอดจนการตรวจสอบจากเอกสารและในความเป็นจริงความพร้อมสภาพและเงื่อนไขของการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่จำนำภายใต้สัญญาจำนอง ไม่ว่าจะอยู่ในความครอบครองของใครก็ตาม

ควรสังเกตว่าบทบัญญัติของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนองอสังหาริมทรัพย์)" คำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งผู้ให้กู้และผู้ยืม คุณลักษณะที่โดดเด่นของการให้กู้ยืมจำนองซึ่งทำให้มั่นใจได้ถึงความน่าเชื่อถือด้านเครดิตสูงคือความสามารถของผู้ให้กู้ (ผู้จำนอง) ที่จะได้รับความพึงพอใจต่อการเรียกร้องสินเชื่อที่ได้รับจากการขายหลักประกัน ควรสังเกตว่ากฎหมายกำหนดความเป็นไปได้ของฝ่ายต่างๆ ที่ทำข้อตกลงจำนองเพื่อควบคุมสิทธิและภาระผูกพันของตนเกี่ยวกับเรื่องของการจำนำอย่างอิสระ ในการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (คำมั่นสัญญาจริง" อสังหาริมทรัพย์)”: การทบทวนอย่างเป็นทางการลงวันที่ 4 ตุลาคม พ.ศ. 2549 เลขที่ 3604 น - P13 // เอกสารไม่ได้รับการเผยแพร่

การจำนำอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นพื้นฐานสำหรับการปล่อยตัวบุคคลที่ทำหน้าที่เป็นผู้จำนองภายใต้สัญญาจำนองจากการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่เขาเข้าร่วมในการแข่งขันการลงทุน (เชิงพาณิชย์) การประมูลหรืออื่น ๆ ในกระบวนการแปรรูปทรัพย์สิน ทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้คำมั่นสัญญานี้ (ข้อ 5 ข้อ 6 ของกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง") เกี่ยวกับการจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์): กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 118-FZ วันที่ 26 มิถุนายน 2550 // หนังสือพิมพ์รัสเซีย. 2550 7 กรกฎาคม..

ดังนั้น ลักษณะเด่นของการจำนองคือ:

ประการแรกการจำนองเช่นเดียวกับคำมั่นสัญญาใด ๆ เป็นวิธีหนึ่งในการรับรองการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (หลัก) อื่น ๆ อย่างเหมาะสม - สัญญาเงินกู้หรือสินเชื่อ, สัญญาเช่า, สัญญา, การชดเชยความเสียหาย ฯลฯ

ประการที่สอง เรื่องของการจำนองคืออสังหาริมทรัพย์เสมอ อสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดินและทุกสิ่งที่เชื่อมโยงอย่างแน่นแฟ้น: อาคาร โครงสร้าง ต้นไม้ปลูกยืนต้น ฯลฯ

ประการที่สาม เรื่องจำนองคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้ ส่วนหลังยังคงเป็นเจ้าของ ผู้ใช้ และเจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สินนี้

ประการที่สี่ข้อตกลงระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ในการจัดตั้งจำนองนั้นจัดทำขึ้นในเอกสารพิเศษ - การจำนองซึ่งต้องลงทะเบียนของรัฐด้วย

ประการที่ห้าหากมูลค่าของหลักประกันเกินกว่าจำนวนเงินกู้ที่ออกอย่างมีนัยสำคัญการจำนองจะทำให้สามารถรับสินเชื่อจำนองเพิ่มเติมที่ค้ำประกันโดยทรัพย์สินเดียวกัน (จำนองที่สองและสาม)

และในที่สุดในกรณีที่ไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ขายทรัพย์สินที่จำนองในการประมูลสาธารณะ

ดังนั้นสินเชื่อจำนองจึงเป็นเงินกู้ที่มีภาระการชำระคืนโดยมีหลักประกันโดยการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (จำนอง)

การให้สินเชื่อจำนองเป็นกลไกแบบองค์รวมสำหรับการดำเนินการความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นจากองค์กร การขาย และการบริการสินเชื่อจำนอง

ในระบบการจำนองบ้านและการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยมีการใช้สัญญาและข้อตกลงหลายประเภท ข้อตกลงหลักที่หน่วยงานผู้ให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยจำนองทำร่วมกับข้อตกลงจำนองรวมถึงข้อตกลงในการให้กู้ยืมการซื้อและการขายสถานที่อยู่อาศัย (ข้อตกลงในการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ (อาคารที่อยู่อาศัย) พร้อมการชำระเงินโดยใช้เงินกู้ธนาคาร) ข้อตกลงเกี่ยวกับ การมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน การประกันภัยประเภทต่างๆ ข้อตกลงกับนายหน้าในการให้บริการ การจำนำข้อตกลงการลงทุน การโอนสิทธิเรียกร้อง (เซสชั่น) ข้อตกลง ฯลฯ ชุดของข้อตกลงและองค์ประกอบเรื่องขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ที่พวกเขาสร้าง (คำสั่ง ) เช่นเดียวกับเรื่องของหลักประกัน - ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่หรือที่จะสร้าง

ในโครงการสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยทั้งหมด ข้อตกลงหลักคือสัญญาเงินกู้ ตามศิลปะ 819 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียภายใต้ข้อตกลงเงินกู้ธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ (ผู้ให้กู้) ตกลงที่จะจัดหาเงินทุน (เงินกู้) ให้กับผู้ยืมในจำนวนเงินและตามเงื่อนไขที่กำหนดโดยข้อตกลงและผู้กู้รับ เพื่อคืนจำนวนเงินที่ได้รับและจ่ายดอกเบี้ย ผู้รับจำนองอาจเป็นนิติบุคคลที่ให้สินเชื่อเป้าหมายสำหรับการซื้อหรือก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ตเมนต์ ผู้ให้กู้หรือผู้ดำเนินการในตลาดรอง ได้แก่ กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันภัย ธนาคารเพื่อการลงทุน กองทุนรวม Shevchuk D.A. กฎระเบียบทางกฎหมายของความสัมพันธ์ตามสัญญาในด้านการให้กู้ยืมจำนอง // งบการตรวจสอบ 2552 น.1..

ตามข้อ 12 ของข้อบังคับเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 10 มิถุนายน 2537 N 1180 ข้อบังคับเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย: พระราชกฤษฎีกาของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 10 มิถุนายน 2537 N 1180 สัญญาเงินกู้กำหนดเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

วัตถุประสงค์ในการได้รับเงินกู้

ระยะเวลาและขนาดของเงินกู้

ขั้นตอนการออกและชำระคืนเงินกู้

เครื่องมือให้กู้ยืม (อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และความถี่ของการเปลี่ยนแปลง)

การประกันภาระผูกพันเงินกู้ของผู้ยืม

เงื่อนไขการประกันสินเชื่อ

วิธีการและรูปแบบการตรวจสอบความปลอดภัยและวัตถุประสงค์การใช้เงินกู้

การลงโทษสำหรับการใช้ในทางที่ผิดและการชำระคืนเงินกู้ล่าช้า

ขนาดและขั้นตอนการชำระค่าปรับ

ขั้นตอนการยกเลิกสัญญา เงื่อนไขอื่น ๆ ตามข้อตกลงระหว่างผู้ให้กู้และผู้กู้ยืม

สัญญาเงินกู้ได้รับความยินยอม (ชดเชย) เช่นเดียวกับข้อตกลงเงินกู้ ข้อตกลงสินเชื่อเป็นธุรกรรมที่เป็นสาเหตุ

ดังนั้นแนวคิดของ "การจำนอง" และ "การให้กู้ยืมเพื่อจำนอง" จึงมีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด แต่ไม่เหมือนกัน การให้สินเชื่อจำนองเป็นระบบความสัมพันธ์ทางการเงินและเศรษฐกิจ รวมถึงการจำนองเป็นระบบย่อยพื้นฐาน - ส่วนประกอบหรือองค์ประกอบสำคัญในรูปแบบของเทคโนโลยีหลักประกันโดยตรง

ในทางกลับกัน การให้กู้ยืมเพื่อจำนองเป็นธุรกรรมประเภทหนึ่งด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการรักษาความปลอดภัยของภาระผูกพันที่ดำเนินการโดยใช้การจำนอง

สินเชื่อจำนอง (จำนอง) มีไว้เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (อพาร์ทเมนต์กระท่อมหรือบ้านในชนบท) วัตถุสินเชื่อทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับการจำนองซึ่งจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของธนาคารที่ให้สินเชื่อจำนอง

การให้กู้ยืมเพื่อจำนองเป็นหนึ่งในกิจกรรมธนาคารประเภทหลักในการให้สินเชื่อที่มีหลักประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ ในการจำนองที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้จะกลายเป็นผู้รับจำนอง ในการให้กู้ยืมจำนองค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ (การจำนอง) ผู้ให้กู้จะกลายเป็นผู้รับจำนองและผู้รับจำนองเป็นลูกหนี้สำหรับภาระผูกพันหลักค้ำประกันโดยการจำนอง

จากคำจำกัดความของการจำนองมีดังต่อไปนี้ เจ้าหนี้ - ผู้รับจำนองไม่กลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จำนอง แต่ถ้าผิดเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้หรือไม่ปฏิบัติตามก็มีสิทธิเรียกร้องความพึงพอใจจากทรัพย์สินที่จำนองได้ ไม่ว่าจะอยู่ในมือใครก็ตาม

เช่นเดียวกับสินเชื่อประเภทอื่นๆ การให้สินเชื่อจำนองมีเงื่อนไขการชำระคืน ความเร่งด่วน และการชำระเงิน วิธีการประกันการชำระคืนคือการจำนอง - การจำนำอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขบางประการ

การจำนองไม่ใช่หมวดหมู่ทางเศรษฐกิจที่เป็นอิสระในสาระสำคัญ ทำหน้าที่เป็นการสนับสนุนด้านสินเชื่อในฐานะความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจที่เป็นอิสระ การจำนองเป็นสื่อกลางในการเคลื่อนไหวของมูลค่าที่กู้ยืมในกระบวนการให้กู้ยืม โดยตรงกับการจำนอง การเคลื่อนย้ายมูลค่าจากผู้จำนองไปยังผู้รับจำนองจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระคืนเงินกู้

การจำนองซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญของความสัมพันธ์ด้านเครดิตมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนา การใช้การจำนองจะเพิ่มจำนวนผู้ค้ำประกันที่มีศักยภาพเป็นหัวข้อของความสัมพันธ์ด้านเครดิต - บ่อยครั้งมีเพียงการมีอยู่ของหลักประกัน (อสังหาริมทรัพย์) เท่านั้นที่ทำให้ธุรกรรมสินเชื่อเป็นจริง การจำนองช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับสถานะของผู้กู้และความมั่นใจของผู้ให้กู้ในการชำระคืนเงินกู้ การจำนองยังช่วยให้มีอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำกว่า จำนวนเงินกู้ที่ยาวขึ้น และระยะเวลาเงินกู้ที่ยาวขึ้น เมื่อเทียบกับสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน การมีหลักประกันและความเป็นไปได้ที่แท้จริงของผู้กู้ที่สูญเสียอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการละเมิดภาระผูกพันของเขาจะกระตุ้นให้เกิดการใช้เครดิตอย่างมีเหตุผลและมีประสิทธิผล

เราสามารถระบุคุณลักษณะสี่ประการของการจำนองในระบบการให้กู้ยืมทั่วไปได้

1. การจำนองจะออกโดยเคร่งครัดต่อหลักประกันบางประเภท เช่น ภายใต้อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนถูกต้องซึ่งทำให้ผู้จำนำสามารถควบคุมความปลอดภัยของหลักประกันได้ง่ายขึ้น

2. การจำนองเป็นสินเชื่อประเภทระยะยาว กล่าวคือ เป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี ส่งผลให้ขนาดการผ่อนชำระรายเดือนลดลง แต่ต้นทุนเงินกู้ของผู้ค้ำประกันเพิ่มขึ้น การเพิ่มระยะเวลาเงินกู้จะทำให้คุณเพิ่มจำนวนเงินกู้ได้

3. การจำนองมีลักษณะเป็นเป้าหมาย

4. การจำนองถือเป็นหนึ่งในการดำเนินการของธนาคารที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดเนื่องจากวงเงินกู้ไม่เกิน 60-80% ของมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยที่ซื้อและจำนวนเงินที่ชำระ (รายเดือน) ไม่เกิน 50% ของรายได้รวมของผู้ยืม เมื่อประเมินความเป็นไปได้ของการชำระคืนเงินกู้ ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้ที่ยืนยันของผู้กู้ในปัจจุบัน

เศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วสมัยใหม่เกี่ยวข้องกับการใช้สินเชื่อจำนองอย่างกว้างขวาง ความจำเป็นที่กำหนดโดยการพัฒนาความสัมพันธ์ระหว่างสินค้าโภคภัณฑ์และเงิน

เพื่อกระตุ้นการลงทุนในภาคธนาคาร จำเป็นต้องรวมทรัพยากรที่เสี่ยงต่ออัตราเงินเฟ้อและการสูญเสียสภาพคล่องน้อยที่สุดในการหมุนเวียน ทรัพยากรดังกล่าวส่วนใหญ่ประกอบด้วยที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ของประเทศตะวันตกชั้นนำแสดงให้เห็นว่าการจำนองเป็นหลักทรัพย์ประเภทที่ต้องการมากที่สุดสำหรับเงินกู้ระยะยาวจำนวนมาก สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นทิศทางที่มีศักยภาพมากที่สุดในการกระตุ้นการลงทุนของธนาคารและพัฒนาตลาดสินเชื่อ

ขอบเขตของสินเชื่อจำนองสามารถครอบคลุมทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจ: การผลิต เกษตรกรรม ผู้บริโภค

ในภาคผู้บริโภคของเศรษฐกิจ การให้สินเชื่อจำนองช่วยดึงดูดเงินทุนจากนักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย การให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยแพร่หลายในการปฏิบัติงานด้านการธนาคารทั่วโลก ความเกี่ยวข้องของสินเชื่อจำนองบ้านเกิดจากการที่การใช้งานช่วยให้เราสามารถแก้ไขข้อขัดแย้งได้:

ระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงกับรายได้ในปัจจุบันของประชากร

ระหว่างการประหยัดเงินของวัตถุทางเศรษฐกิจกลุ่มหนึ่งกับความจำเป็นในการใช้งานของอีกวัตถุหนึ่ง

การจำนองช่วยให้กระบวนการผลิตในการก่อสร้างมีความต่อเนื่อง เพื่อให้อุตสาหกรรมก่อสร้างสามารถทำกำไรได้จำเป็นต้องขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วอย่างรวดเร็วและมีกำไร การใช้สินเชื่อจำนองช่วยให้คุณสามารถขยายกลุ่มผู้บริโภคที่มีศักยภาพ - ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก สินเชื่อจำนองมีส่วนช่วยในระดับหนึ่งต่อการทำงานที่มีประสิทธิภาพของอุตสาหกรรมการก่อสร้าง

ตามเนื้อหาทางเศรษฐกิจ การให้กู้ยืมจำนองทำหน้าที่สำคัญซึ่งสามารถจำแนกออกได้เป็นกลุ่มต่อไปนี้:

1) ฟังก์ชั่นของระบบการให้กู้ยืมจำนองที่นำไปใช้ในภาคเศรษฐกิจจริง (ดึงดูดทรัพยากรการลงทุนและอุตสาหกรรมต่าง ๆ สร้างความมั่นใจในการหมุนเวียนของสิทธิในทรัพย์สินและอื่น ๆ )

2) ฟังก์ชั่นของระบบการให้กู้ยืมจำนองที่ดำเนินการในภาคการเงินของเศรษฐกิจ (สร้างความมั่นใจเสถียรภาพของระบบเครดิต, การพัฒนาสถาบันการรีไฟแนนซ์, กระตุ้นการพัฒนาของตลาดประกันภัย, และอื่น ๆ );

3) หน้าที่ทางสังคมของระบบการให้กู้ยืมจำนองรวมถึงการดำเนินโครงการระดับชาติ "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและสะดวกสบายสำหรับพลเมืองรัสเซีย"

ระบบการให้กู้ยืมจำนองช่วยให้มั่นใจในการระดมทรัพยากรทางการเงินเพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุน (รวมถึงการจัดหาเงินทุนเพื่อการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท) รวมถึงการจัดหาเงินทุนเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์

การให้สินเชื่อจำนองเป็นกลไกการให้กู้ยืมระยะยาวสามารถนำมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพเมื่อให้กู้ยืมแก่นักพัฒนา ในหลายประเทศ มีการให้สินเชื่อจำนองแก่นักพัฒนาที่สร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้สามารถดึงดูดบริษัทต่างๆ เข้าสู่ตลาดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น สร้างการแข่งขัน เพิ่มปริมาณที่อยู่อาศัยที่ได้รับมอบหมาย และลดราคาขาย จุดสำคัญคือเมื่อให้นักพัฒนา (หรือผู้สร้าง) ให้ยืม ไม่จำเป็นต้องดึงดูดเงินทุนจากสาธารณะเพื่อการก่อสร้างในระยะแรก ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการสูญเสียเงินออมได้อย่างมาก และเพิ่ม “วินัยในการบริหาร” ของนักพัฒนา

อีกประเด็นที่น่าสนใจของการประยุกต์ใช้กลไกการให้กู้ยืมจำนองในภาคที่แท้จริงของเศรษฐกิจคือการกำหนดเป้าหมายการให้กู้ยืมจำนองเพื่อการพัฒนาผู้ประกอบการ

การพัฒนาธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางถือเป็นหนึ่งในงานที่สำคัญที่สุดในเศรษฐกิจรัสเซีย ในเวลาเดียวกัน ปัญหาการจ้างงานกำลังกดดันในหลายภูมิภาค ในแง่นี้ การให้กู้ยืมที่มีหลักประกันโดยที่อยู่อาศัย (70% ของประชากรของประเทศเป็นเจ้าของบ้าน) เปิดโอกาสให้ได้รับแหล่งสินเชื่อระยะยาวและราคาไม่แพงสำหรับการพัฒนาธุรกิจของตัวเอง

การให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยมีผลกระทบต่อภาคส่วนต่างๆ ของระบบการเงินของสหพันธรัฐรัสเซีย โดยส่วนใหญ่อยู่ในตลาดบริการด้านการธนาคาร ตลาดการลงทุนโดยรวม และตลาดประกันภัย

หน้าที่หลักของสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย ได้แก่ :

· การพัฒนากลไกการรีไฟแนนซ์สินเชื่อ

· การสร้างทุนสมมติทวีคูณโดยอาศัยการจำนอง

· การกระจายความเสี่ยงและการรักษาเสถียรภาพของพอร์ตสินเชื่อของธนาคาร

· กระตุ้นการเติบโตของตลาดประกันภัย

· การสร้างงานเพิ่มเติมผ่านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในภาคการธนาคาร

ตลาดสินเชื่อจำนองที่ก่อตั้งขึ้นในทุกมุมของสหพันธรัฐรัสเซีย ได้สร้างพื้นฐานสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของอุตสาหกรรม นอกเหนือจากการปรากฏตัวของสาขาของธนาคารขนาดใหญ่ในภูมิภาคแล้ว การจำนองยังเป็นแรงผลักดันใหม่ในการพัฒนาธุรกิจในหลายๆ ด้าน โดยเฉพาะธุรกิจประกันภัย การประกันภัยความเสี่ยงภาคบังคับสำหรับการให้กู้ยืมจำนองได้มอบลูกค้า "ระยะยาว" ใหม่ให้กับบริษัทประกันภัย ด้วยเหตุนี้ธุรกิจประกันภัยจึงเริ่มพัฒนาในภูมิภาค

นอกเหนือจากกิจกรรมผู้ประกอบการประเภทนี้แล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังได้พัฒนาอีกด้วย ทิศทางใหม่เกิดขึ้นในกิจกรรมของนายหน้า - นายหน้าจำนอง นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์จำนองในฐานะธุรกิจที่แยกต่างหากยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น แต่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง (เกือบทั้งหมดขนาดใหญ่) ให้บริการคำปรึกษาและเลือกตัวเลือกสินเชื่อจำนองที่ดีที่สุดสำหรับลูกค้าของตน

ธุรกิจใหม่อีกประเภทหนึ่งคือหน่วยงานเรียกเก็บเงิน อย่างหลังปรากฏในตลาดที่ให้บริการเก็บหนี้ "เสีย" ตามหลักปฏิบัติระดับโลก หน่วยงานดังกล่าวมักจะมีความเชี่ยวชาญเป็นพิเศษในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขอบเขตของกิจกรรมที่เป็นไปได้ยังรวมถึงการให้สินเชื่อรถยนต์ การให้สินเชื่อผู้บริโภค และการให้กู้ยืมเพื่อการศึกษา

จะต้องเน้นย้ำว่าการพัฒนาอย่างแข็งขันของตลาดสินเชื่อจำนองมีเป้าหมายที่กว้างกว่าเพียงการรักษาความต้องการที่มีประสิทธิภาพของประชากรเพื่อที่อยู่อาศัย การวิเคราะห์ช่วยให้เราสามารถระบุลักษณะของตลาดจำนองจากมุมมองของตลาดสินเชื่อและการเงินในฐานะส่วนนำของการเติบโตเชิงปริมาณและคุณภาพ

จากมุมมองของการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวม การจำนองวางรากฐานสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางการเงินต่อไป การเกิดขึ้นของกลไกทางการเงินใหม่ที่ช่วยให้การพัฒนาภาคที่แท้จริงของเศรษฐกิจผ่านขนาดเล็กและขนาดกลาง ธุรกิจในภูมิภาค (การก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตลาดวัสดุก่อสร้าง); และยังมีส่วนช่วยในการสร้างกลไกการให้กู้ยืมแก่โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (การให้กู้ยืมทางการศึกษา)

การพัฒนาระบบการให้กู้ยืมจำนองจะทำให้สามารถดำเนินการตามหน้าที่ทางสังคมที่สำคัญที่สุดหลายประการของสถาบันการเงินแห่งนี้ได้ ซึ่งรวมถึง:

·จัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับพลเมืองรัสเซียโดยมีรายได้เฉลี่ย

· เพิ่มความต้องการที่มีประสิทธิภาพของประชาชนผ่านการพัฒนาเครื่องมือเพิ่มเติมสำหรับการลงทุนกองทุนสะสม

· การมีส่วนร่วมของที่อยู่อาศัยแปรรูปในการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจที่แท้จริง

เชื่อกันว่าการกล่าวถึงการจำนองครั้งแรก (แปลจากภาษากรีก - การจำนองการจำนำ) เกิดขึ้นในกฎหมายของโซลอนใน VI BC

ใน 594 ปีก่อนคริสตกาล จ. โซลอน หนึ่งใน "นักปราชญ์เจ็ดคน" ในตำนานในสมัยโบราณเสนอให้วางเสาหลักบนที่ดินของลูกหนี้ (โดยปกติจะอยู่บนเส้นเขตแดน) โดยมีคำจารึกระบุว่าดินแดนนี้ทำหน้าที่เป็นหลักประกันสิทธิของเจ้าหนี้ในจำนวนหนึ่ง เสาดังกล่าวเรียกว่าการจำนอง (จากภาษากรีก lypoteka - ยืนหยัดสนับสนุน) หนี้ทั้งหมดของเจ้าของที่ดินถูกบันทึกไว้ในนั้น ต่อมาเริ่มมีการใช้หนังสือพิเศษที่เรียกว่าหนังสือจำนองเพื่อจุดประสงค์นี้ การจำนองมีต้นกำเนิดในสมัยกรีกโบราณในกฎหมายโรมันในยุคคลาสสิก ต่อมาได้รับอิทธิพลอย่างมากจากศุลกากรของเยอรมัน ต้องขอบคุณกระบวนการอันยาวนานเหล่านี้ หลักการที่สำคัญที่สุดของการจำนองยุคใหม่จึงถูกสร้างขึ้น

นอกจากนี้ K.P. Pobedonostsev เชื่อว่าการจำนอง "สอดคล้องกับการพัฒนาทางเศรษฐกิจสูงสุด ในนั้นสังคมจะได้รับเครื่องมือสินเชื่อที่ดีที่สุดและสมบูรณ์แบบที่สุด แต่ในการจัดการเครื่องมือนี้ จำเป็นต้องมีทักษะ ความระมัดระวัง ความชัดเจน และความชำนาญทางเทคนิคมากขึ้น”

ความจำเป็นในการจำนองถูกกำหนดโดยความต้องการของการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ เช่นเดียวกับความมั่นคงของสินเชื่อที่เชื่อถือได้ หนึ่งในผู้เชี่ยวชาญที่เชื่อถือได้มากที่สุดเกี่ยวกับกฎหมายโรมันในรัสเซียก่อนการปฏิวัติ ผู้เขียนผลงานยอดนิยม "The System of Roman Law" V.M. Khvostov อธิบายเครดิตสองประเภท - ส่วนตัวและของจริง สินเชื่อส่วนบุคคลมีเงื่อนไขโดยความไว้วางใจของผู้ให้กู้ยืมในบุคคลที่ได้รับเครดิต การรับประกันความไว้วางใจคือสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของลูกหนี้ในขอบเขตที่จะมีให้ตามเวลาที่มีการทำธุรกรรมสินเชื่อ สาระสำคัญของการกู้ยืมที่แท้จริงคือเพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันจะมีการจัดสรรบางสิ่งในทรัพย์สินของลูกหนี้ซึ่งเกี่ยวข้องกับเจ้าหนี้ที่มีสิทธิบางประการ ดังนั้นหากลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน เจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องของตนโดยการขายรายการที่จัดสรร แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในรายการนี้จะส่งต่อไปยังบุคคลอื่นแล้วก็ตาม นอกจากนี้ เมื่อได้รับความพึงพอใจ เจ้าหนี้ที่ให้สินเชื่อจริงยังมีข้อได้เปรียบเหนือเจ้าหนี้ส่วนบุคคล

การดำเนินการกู้ยืมเงินในกฎหมายโรมันพร้อมกับการรักษาความปลอดภัยประเภทอื่น ๆ เป็นรูปแบบหนึ่งของหลักประกันโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งนั้นให้กับเจ้าหนี้ - ไฮโปเทก้า กฎหมายโรมันถือว่าการจำนองในกลุ่มสิทธิในสิ่งของของผู้อื่น เป็นสิทธิในทรัพย์สิน (รวมการเชื่อมโยงโดยตรงระหว่างบุคคลกับสิ่งของ) ในการกำจัดสิ่งของของผู้อื่น นอกเหนือจากการจำนองแล้ว ในกฎหมายแพ่งของโรมันยังมีตามที่ V.M. Khvostov และหลักประกันรูปแบบอื่น ๆ ของการรักษาความปลอดภัย รูปแบบการประกันที่เก่าแก่ที่สุดสำหรับการชำระหนี้คือ fiducia сum เจ้าหนี้ ซึ่งลูกหนี้โอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งของของเขาให้กับเจ้าหนี้และได้รับเฉพาะการเรียกร้องส่วนตัวจากเจ้าหนี้สำหรับการคืนสิ่งของในกรณีที่ชำระหนี้ ด้วยการประกันรูปแบบนี้ เจ้าหนี้ได้รับสิทธิมากกว่าที่จำเป็นเพื่อจุดประสงค์ในการรักษาความปลอดภัย และลูกหนี้ก็มีสิทธิไล่เบี้ยกับเจ้าหนี้น้อยเกินไป อีกรูปแบบหนึ่งของการรักษาภาระผูกพันที่พัฒนาขึ้นในกฎหมายโบราณ - พิกนัส - มีลักษณะตรงกันข้าม Pignus ยืนยันว่าเจ้าหนี้ได้รับอนุพันธ์การครอบครองของของลูกหนี้และสามารถถือมันไว้ในมือของเขาได้จนกว่าจะชำระหนี้หมด

ต่อมาในกฎหมายโรมัน fiducia cum creditor ถูกลืมไป หลักประกันได้รับการพัฒนาสองรูปแบบ:

· พิกนัส เช่น ภาระจำนองที่โอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งหนึ่งไปยังเจ้าหนี้

· สมมุติฐาน เช่น ภาระจำนองซึ่งสิ่งของนั้นคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้จนกว่าหนี้ที่มีหลักประกันจะครบกำหนด

ในรัสเซียหลักประกันด้านอสังหาริมทรัพย์มีประวัติเป็นของตัวเอง ในระบบกฎหมายก่อนการปฏิวัติของรัสเซีย เชื่อกันว่าคำมั่นสัญญาเป็นสิทธิในทรัพย์สิน ขอให้เราระลึกว่า “สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ทำให้การเป็นเจ้าของสิ่งต่าง ๆ เป็นทางการและมั่นคง (วัสดุ วัตถุทางกายภาพของการหมุนเวียนทรัพย์สิน) ในส่วนของความสัมพันธ์ทางกฎหมายแพ่ง หรืออีกนัยหนึ่งคือสถิติของความสัมพันธ์ในทรัพย์สิน ในสิ่งนี้พวกเขาแตกต่างจากสิทธิของภาระผูกพันที่กำหนดการโอนสิ่งของและวัตถุอื่น ๆ ของความสัมพันธ์ทางกฎหมายทางแพ่ง ความเฉพาะเจาะจงทางกฎหมายของสิทธิที่แท้จริงคือลักษณะโดยสมบูรณ์ ซึ่งทำให้สิทธิเหล่านี้แตกต่างจากสิทธิเชิงสัมพันธ์ของภาระผูกพัน ความเฉพาะเจาะจงของสิทธิที่แท้จริงยังเห็นได้ทั่วไปในข้อเท็จจริงที่ว่ามีเพียงสิ่งที่กำหนดเป็นรายบุคคลเท่านั้นที่สามารถทำหน้าที่เป็นวัตถุได้ วัตถุประสงค์ของกฎหมายว่าด้วยพันธกรณีคือความประพฤติของผู้มีหน้าที่ผูกพันของลูกหนี้”

พื้นฐานของหลักประกันอสังหาริมทรัพย์หลังจากเริ่มการปฏิรูปเศรษฐกิจในรัสเซียในปี 1990 ได้รับการแนะนำโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ตอนที่ 1) ซึ่งนำมาใช้ในปี 1994

กฎหมายรัสเซียสมัยใหม่เกี่ยวกับการจำนองสามารถได้รับการพิจารณาในที่สุดนับตั้งแต่มีการนำกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 NQ 102-F3 แม้ว่ารายการของการดำเนินการทางกฎหมายหลักในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการให้กู้ยืมจำนอง มีขนาดค่อนข้างใหญ่

ในกฎหมายรัสเซียสมัยใหม่ คำจำกัดความของการจำนองใกล้เคียงกับคำจำกัดความที่มีอยู่ในร่างประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซีย แต่สถาบันกฎหมายนี้จัดอยู่ในประเภทกฎหมายข้อผูกพัน ในศิลปะ มาตรา 1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)” ระบุว่า:“ ภายใต้ข้อตกลงเกี่ยวกับการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (สัญญาจำนอง) ฝ่ายหนึ่งฝ่ายผู้จำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่มีหลักประกันโดยการจำนอง มีสิทธิได้รับความพึงพอใจจากการเรียกร้องทางการเงินของเขาต่อลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันนี้จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนำของอีกฝ่าย - ผู้จำนองโดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของผู้จำนองโดยมีข้อยกเว้นที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง”

_บทคัดย่อ

บทความนี้กล่าวถึงคำจำกัดความทางวิทยาศาสตร์ของแนวคิด "การจำนอง" และ "การให้กู้ยืมเพื่อจำนอง" และบนพื้นฐานนี้ มีการเสนอคำจำกัดความของผู้เขียนเกี่ยวกับการจำนองและการให้กู้ยืมเพื่อจำนอง

คำสำคัญ: จำนอง การให้กู้ยืมจำนอง ฟังก์ชันการจำนอง หลักการจำนอง เงื่อนไขที่อยู่อาศัย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์

Cherednikova A.O.

ปริญญาเอก เศรษฐกิจ วิทยาศาสตร์, หัวหน้า ฝ่ายการเงินและสินเชื่อ

สาขา Voronezh ของสถาบันมนุษยธรรม-เศรษฐกิจแห่งมอสโก [ป้องกันอีเมล]

คุณสมบัติการจำนอง

เป็นรูปแบบการให้กู้ยืม

การให้กู้ยืมจำนอง

ปัจจุบันแนวคิดเช่น "การจำนอง" และ "การให้สินเชื่อจำนอง" ได้กลายเป็นที่ยึดที่มั่นในชีวิตทางเศรษฐกิจของรัสเซียค่อนข้างมั่นคง การจำนองให้โอกาสที่หลากหลาย:

สำหรับผู้ประกอบการ - เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งของทุนการผลิต

เจ้าของที่ดิน - ซื้อที่ดินเพิ่มเติมเพิ่มต้นทุนทุนเพื่อซื้อกำลังการผลิต

บุคคล (พลเมือง) - เพื่อปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขา คำว่า "จำนอง" มีต้นกำเนิดมาจากภาษากรีก มันถูกใช้ครั้งแรกในการปฏิบัติตามกฎหมายของ Solon นักการเมืองชาวเอเธนส์ (VI BC) (3) โซลอนเป็นคนแรกที่เสนอให้วางเสาหลักบนที่ดินของลูกหนี้โดยมีข้อความว่าที่ดินนี้เป็นหลักประกันสิทธิของเจ้าหนี้ในจำนวนที่ยืมมา เช่น

เสาหลักนี้เรียกว่า "จำนอง" หนี้ทั้งหมดของเจ้าของที่ดินถูกบันทึกไว้ในนั้น

แนวคิดเรื่องการจำนองสมัยใหม่ไม่ได้เกิดขึ้นทันที การปรากฏตัวของมันเกิดจากความต้องการทางเศรษฐกิจที่หลากหลายของสังคมและการพัฒนาความสัมพันธ์ระหว่างสินค้าและเงิน เมื่อเวลาผ่านไป มีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องโดยคำนึงถึงคุณลักษณะของรัฐเฉพาะ

การจำนองคืออะไร?

ปัจจุบันมีมุมมองที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับคำจำกัดความของแนวคิด "การจำนอง" และ "การให้กู้ยืมเพื่อจำนอง" ตามที่ I.V. Dovdienko การจำนองคือการโอนทรัพย์สินเป็นหลักประกันในรูปแบบของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อวัตถุประสงค์ในการรับสินเชื่อเงินสด (6) ราซูโมวา ไอ.เอ. เชื่อว่าการจำนองเป็นรูปแบบหนึ่งของทรัพย์สินหลัก

ผู้ประกอบการ Yisky, 2010, ฉบับที่ 4 (1)

หลักประกันทางกฎหมายสำหรับภาระผูกพันของลูกหนี้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทรัพย์สินของลูกหนี้และเจ้าหนี้ในกรณีที่ฝ่ายหลังไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันจะได้รับสิทธิ์ในการได้รับความพึงพอใจจากการขายทรัพย์สินนี้ (10) ,

Grudtsyna L.Yu. และ Kozlova M.N. กำหนดสินเชื่อจำนองที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เฉพาะเจาะจงที่เป็นของผู้ให้กู้ การให้สินเชื่อจำนองคือการจัดหาเงินกู้ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ (4)

แมร์คูลอฟ วี.วี. กำหนดให้การให้กู้ยืมจำนองเป็นกลไกที่ค่อนข้างซับซ้อน:

จัดหาเงินทุนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามกฎหมายที่ชัดเจนและแม่นยำและการดำเนินการที่เข้มงวด

การดำเนินงานภายใต้เงื่อนไขของการควบคุมตลาดของความสัมพันธ์ทางการเงินระหว่างผู้เข้าร่วม

ควบคุมโดยรัฐเพื่อแก้ไขปัญหาสังคมบางอย่าง (8)

กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดสินเชื่อจำนองระยะยาวเป็นเครดิตหรือเงินกู้ที่ธนาคารมอบให้นิติบุคคลหรือบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปีขึ้นไปสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกันเป็นประกันสำหรับภาระผูกพัน (1). ในความเห็นของเรา การจำนองเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์ซึ่งดำเนินการโดยไม่ต้องโอนทรัพย์สินนี้ไปอยู่ในความครอบครองของเจ้าหนี้มีประกัน

ลักษณะเด่นของสินเชื่อจำนอง

ตามเนื้อหาทางเศรษฐกิจ การจำนองจะต้องทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

กลไกในการก่อตัวและการดึงดูดทรัพยากรทางการเงินเพิ่มเติมสำหรับการบำรุงรักษาและการขยายการผลิตซ้ำของทุกภาคส่วนของการผลิตวัสดุ

โอกาสเพิ่มเติมในการรับประกันการหมุนเวียนอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่การใช้วิธีการหมุนเวียนอื่น ๆ (เช่นการซื้อและการขายและการแปรรูป) เป็นไปไม่ได้ตามกฎหมายหรือไม่ได้ผลในเชิงเศรษฐกิจ

การสร้างเงินทุนหมุนเวียนที่สมมติขึ้นมา เช่นเดียวกับสถาบันของตลาดรองสำหรับสินเชื่อจำนอง แม้ว่าสินเชื่อจำนองในลักษณะหลักจะสอดคล้องกับสินเชื่ออื่น ๆ แต่ก็มีความแตกต่างหลายประการระหว่างสินเชื่อจำนองกับสินเชื่ออื่น ๆ ทั้งหมด:

การคุ้มครองเพิ่มเติมสิทธิของผู้จำนำนั้นมีให้ผ่านการลงทะเบียนของรัฐของผู้จำนำ

ทรัพย์สินยังคงรักษาทรัพย์สินของผู้บริโภคไว้เป็นเวลานาน

การจำนองก็เหมือนกับคำมั่นสัญญาใด ๆ ที่เป็นวิธีการรับรองการปฏิบัติตามภาระผูกพันอื่นอย่างเหมาะสม - สัญญาเงินกู้, ข้อตกลงการซื้อและการขาย, สัญญาเช่า ฯลฯ

เรื่องของการจำนองอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้เสมอซึ่งยังคงเป็นเจ้าของผู้ใช้และเจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สินนี้ แต่ถูกลิดรอนสิทธิ์ในการกำจัดทรัพย์สินนั้น อย่างน้อยก็ไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าหนี้ตลอดระยะเวลา ของระยะเวลาจำนอง

ข้อตกลงระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ในการจัดตั้งจำนองมักจะจัดทำขึ้นในเอกสารพิเศษ - การจำนอง

หากมูลค่าของเรื่องจำนองเกินกว่าจำนวนภาระผูกพันอย่างมีนัยสำคัญ การจำนองจะทำให้สามารถรับสินเชื่อเพิ่มเติมได้

เงินทุนสำหรับการจำนองทรัพย์สินเดียวกันในภายหลัง

ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่จำนองค้ำประกัน เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกขายทรัพย์สินที่จำนองโดยการขายทอดตลาดได้

หลักการจำนอง

ในกระบวนการศึกษาและสรุปหลักการจำนองที่กำหนดไว้ในอดีตเราได้สังเกตประเด็นหลัก:

การเปิดกว้างหรือการประชาสัมพันธ์หมายถึงความสามารถของผู้มีส่วนได้เสียแต่ละฝ่ายในการเข้าถึงข้อมูลที่มีอยู่ในสมุดจำนอง

ชนิดพิเศษ - หมายถึงความเป็นไปได้ในการใช้กลไกการจำนองเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์บางอย่างและในระดับหนึ่งเท่านั้น

ความน่าเชื่อถือ - รายการในหนังสือสาธารณะหมายความว่าไม่มีสิทธิ์และข้อจำกัดทางกฎหมายนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นี้

ความอาวุโส - ให้ความสำคัญกับสิทธิของผู้รับจำนองเหนือนิติบุคคลอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับเวลาที่เข้าสู่สมุดจำนอง

การเพิกถอนไม่ได้หมายถึงความเป็นไปได้ในการยกเลิกการจำนองเฉพาะในกรณีที่กฎหมายหรือสัญญากำหนดไว้อย่างชัดแจ้ง

ไม่สามารถบังคับใช้อายุความการหมดอายุของข้อ จำกัด ของสิทธิที่บันทึกไว้ในสมุดจำนอง

ตามกฎหมายว่าด้วยการจำนอง วัตถุประสงค์ของการให้กู้ยืมจำนองสามารถ:

1) ที่ดินยกเว้นที่ดินที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของเทศบาลหรือของรัฐและไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย (มาตรา 63 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" (1))

2) วิสาหกิจรูปแบบต่างๆ ของการเป็นเจ้าของและการจัดการ ได้แก่

รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาเป็นเจ้าของซึ่งใช้ในกิจกรรมทางธุรกิจ 3) อสังหาริมทรัพย์ของประชาชนโดยเฉพาะอาคารที่พักอาศัย อพาร์ทเมนต์และบางส่วนของอาคารพักอาศัยและอพาร์ตเมนต์ เดชา; บ้านสวน; โรงรถและอาคารผู้บริโภคอื่น ๆ (1)

เมื่อพูดถึงหน่วยงานที่ดำเนินงานในตลาดสินเชื่อจำนอง เราสามารถแยกแยะกลุ่มหลักได้สี่กลุ่ม: ผู้ยืม ผู้ให้กู้ นักลงทุน รัฐบาล นอกจากนี้ยังมีผู้เข้าร่วมรายย่อยอีกมากมาย ได้แก่:

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้ประกอบการตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เจ้าหน้าที่ทะเบียนของรัฐ

บริษัท ประกันภัย;

ผู้ประเมินราคา;

บริษัทอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าสินเชื่อจำนองในลักษณะหลักส่วนใหญ่จะสอดคล้องกับสินเชื่อประเภทอื่น ๆ แต่ก็มีคุณสมบัติที่โดดเด่นหลายประการ:

ต้องขอบคุณกลไกการจำนองทำให้มีการคุ้มครองสิทธิของผู้จำนองเพิ่มเติมผ่านระบบการลงทะเบียนการจำนองของรัฐ

ทรัพย์สินสามารถรักษาทรัพย์สินของผู้บริโภคไว้ได้เป็นระยะเวลานาน

ตามกฎแล้วราคาตลาดสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะเติบโตเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อ (7)

จากที่กล่าวมาข้างต้น สินเชื่อจำนองควรเข้าใจว่าเป็นเงินกู้ที่มีคุณสมบัติและลักษณะพื้นฐานทั้งหมดและมีความโดดเด่น

ผู้ประกอบการรัสเซีย, 2010, ฉบับที่ 4 (1)

อันเป็นผลมาจากคุณสมบัติหลายประการที่เกี่ยวข้องกับความจำเป็นในการปกป้องสิทธิของผู้จำนองเพิ่มเติมผ่านการลงทะเบียนการจำนองของรัฐและความสามารถในการรักษาทรัพย์สินของผู้บริโภคของทรัพย์สิน (การจำนอง) เป็นเวลานาน จากการศึกษาแนวคิดเรื่อง "การจำนอง" "สินเชื่อจำนอง" ผู้เขียนให้การตีความสินเชื่อจำนองธนาคารว่าเป็นสินเชื่อเงินสดเป้าหมายที่ออกโดยธนาคารให้กับผู้กู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขของ การชำระคืนความเร่งด่วนและการชำระเงินด้วยการจดทะเบียนจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเพื่อประโยชน์ของธนาคาร ในโลกสมัยใหม่ การจำนองยังคงเป็นรูปแบบหนึ่งของการประกันทรัพย์สินสำหรับภาระผูกพันของลูกหนี้ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทรัพย์สินของลูกหนี้ และเจ้าหนี้ในกรณีที่ฝ่ายหลังไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน จะได้รับสิทธิในการ ได้รับความพึงพอใจจากการขายทรัพย์สินนี้

วรรณกรรม

1. กฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 หมายเลข 102-FZ “เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)”

2. คำสั่งของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 11 มกราคม 2543 ลำดับที่ 28 “ มาตรการในการพัฒนาระบบสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซีย” (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2545)

3. สารานุกรมแห่งสหภาพโซเวียตผู้ยิ่งใหญ่ - ม.: สารานุกรมโซเวียต, 2519 ต. 24. หนังสือ. เป็น. 470.

4. Grudtsyna L.Yu., Kozlova M.N. จำนอง. เครดิต. ความเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย - อ.: เอกสโม, 2549. - หน้า 12.

5. กรีซโนวา เอ.จี. พจนานุกรมสารานุกรมการเงินและเครดิต - อ.: การเงินและสถิติ, 2545. - 1168 น.

6. โดฟเดียนโก ไอ.วี. จำนอง. ควบคุม. องค์กร. ระดับ. - ม.: Unity-Dana, 2548. - หน้า 3.

7. Kotlyarov M.A. ปัญหาการจำนองและเชิงระบบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย //การเงินและสินเชื่อ. - 2547. - ฉบับที่ 17. - หน้า 45-48.

8. แมร์คูลอฟ วี.วี. ประสบการณ์ระดับโลกในการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยและโอกาสในการใช้ในรัสเซีย - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: สำนักพิมพ์ศูนย์กฎหมาย, 2546 - หน้า 10

9. มิ้นต์ วี.เอ็ม. ปัญหาการกู้ยืมเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัย //การธนาคาร. -2002. - ลำดับที่ 3. - ป.33-35.

10. ราซูโมวา ไอ.เอ. สินเชื่อจำนอง. -SPb.: ปีเตอร์ 2548 - หน้า 12.

Cherednikova A.O.

แคนด์ ของอีคอน วิทยาศาสตร์ หัวหน้าฝ่ายการเงินและสินเชื่อ สาขา Voronezh ของสถาบันมนุษยธรรมและเศรษฐกิจมอสโก

สาระสำคัญของเนื้อหาและคุณสมบัติหลักของสินเชื่อจำนอง

บทความนี้จะตรวจสอบคำจำกัดความทางวิทยาศาสตร์ของ "การจำนอง" และ "การให้กู้ยืมเพื่อจำนอง" ผู้เขียนแนะนำคำจำกัดความดั้งเดิมของเธอเกี่ยวกับการจำนองและการให้กู้ยืมจำนองบนพื้นฐานนี้

คำสำคัญ: จำนอง การให้กู้ยืมจำนอง หน้าที่ของหลักการจำนอง เงื่อนไขที่อยู่อาศัย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์

การจำนองเป็นธุรกรรมทางการเงินประเภทหนึ่งที่พบบ่อยที่สุดในประเทศที่พัฒนาแล้ว ประชากรส่วนใหญ่ของประเทศมีส่วนร่วมและการลงทุนในการให้สินเชื่อจำนองเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยถือได้ว่าเป็นสินทรัพย์ของธนาคารที่มีสภาพคล่องมากที่สุด

ทุกปี การให้กู้ยืมจำนอง (จำนอง) หรือเงินกู้ค้ำประกันโดยทรัพย์สินที่ซื้อกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นในประเทศของเรา สินเชื่อจำนองช่วยให้คุณซื้อบ้านได้ตั้งแต่วันนี้ อาศัยอยู่ในบ้าน และชำระค่าใช้จ่ายเต็มจำนวนในระยะเวลาหลายปี การจำนองหรือการสมมุติฐานคือการกู้ยืมเงินระยะยาวที่ทรัพย์สินค้ำประกันเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์

การให้สินเชื่อจำนองช่วยขจัดความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อ

การชำระต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขของการจำนองไม่ได้เกิดขึ้นทันที แต่จะกระจายออกไปในระยะเวลาอันยาวนานซึ่งมีผลกำไรทางการเงินมากกว่าการชำระครั้งเดียว

จำนวนเงินที่ชำระที่เกี่ยวข้องกับการชำระคืนเงินกู้จำนองได้รับการแก้ไข ณ เวลาที่รับเงินกู้

ความเป็นไปได้ของการลงทะเบียน (ลงทะเบียน) ในอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนอง

การจำนองในปัจจุบันคือการลงทุนที่ให้ผลกำไร (ด้วยแนวโน้มของตลาดในปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตโดยเฉลี่ยจาก 14.5 ถึง 30% ต่อปี)

การกล่าวถึงสินเชื่อจำนองครั้งแรกพบได้ในเอกสารภาษากรีกโบราณที่มีอายุย้อนไปถึงศตวรรษที่ 6 พ.ศ. นักประวัติศาสตร์เชื่อว่าเงินกู้จำนองปรากฏขึ้นต้องขอบคุณ Archon Solon ซึ่งบังคับให้ผู้ให้กู้จัดหาที่ดินให้เขาเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การยืนยันการทำธุรกรรมซึ่งปัจจุบันเรียกว่าการจำนองเป็นเสาหลักที่วางไว้บนขอบที่ดินของผู้ยืมซึ่งมีการทำเครื่องหมายเกี่ยวกับหนี้ทั้งหมดของผู้ให้กู้ ตามความเป็นจริง การจำนอง (จากภาษากรีก Hypotheka) ได้รับการแปลเป็นภาษารัสเซียเพื่อสนับสนุน หลักการของสินเชื่อจำนองยังไม่เปลี่ยนแปลงจนถึงขณะนี้ - ออกโดยคำนึงถึงหลักประกันที่เป็นวัสดุซึ่งอาจเป็นอพาร์ทเมนต์รถยนต์หรือที่ดิน ปัจจุบันสินเชื่อจำนองเป็นบริการทางการเงินที่ได้รับความนิยมมากที่สุดทั้งในต่างประเทศและในรัสเซีย การจำนองเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวที่ออกเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์

สินเชื่อจำนองเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์หรือธนาคารเฉพาะทาง สถาบันการเงิน และค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้ฝ่ายหนึ่ง - ผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ภายใต้ภาระผูกพันที่มีหลักประกันโดยการจำนองมีสิทธิได้รับความพึงพอใจจากการเรียกร้องทางการเงินของเขาต่อลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันนี้จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนำของอีกฝ่าย - ผู้จำนองโดยสิทธิพิเศษก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของผู้จำนอง

การให้กู้ยืมจำนองทั่วโลกกำลังพัฒนาและทำหน้าที่เป็นรูปแบบหนึ่งของการจัดหาเงินทุนระยะยาวสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ในแง่หนึ่ง การให้สินเชื่อจำนองช่วยแก้ปัญหาทางสังคมและเศรษฐกิจของประเทศ และเหนือสิ่งอื่นใดคือปัญหาการจัดหาที่อยู่อาศัย และในทางกลับกัน ช่วยลดอัตราเงินเฟ้อ โดยใช้เงินทุนของประชาชนและวิสาหกิจที่ว่างชั่วคราว .

เรื่องของการจำนองสามารถเป็นทรัพย์สินดังต่อไปนี้:

ที่ดินส่วนบุคคล;

วิสาหกิจตลอดจนอาคาร โครงสร้าง และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

อาคารพักอาศัย อพาร์ทเมนต์ และบางส่วนของอาคารพักอาศัยและอพาร์ตเมนต์ ซึ่งประกอบด้วยห้องแยกตั้งแต่หนึ่งห้องขึ้นไป

กระท่อม บ้านสวน โรงรถ ฯลฯ

เรือเดินอากาศและเรือเดินทะเลเรือเดินทะเลภายในประเทศ

ปัจจุบัน มีสองวิธีคลาสสิกในการให้กู้ยืมจำนองในทางปฏิบัติทั่วโลก:

รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองระดับเดียว (แบบจำลองเยอรมัน)

รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้น (แบบอเมริกัน)

ในรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองชั้นเดียว ผู้ยืมและผู้ให้กู้จะเชื่อมโยงกันด้วยเงินกู้ แบบจำลองนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะวัฏจักรของการหมุนเวียนของเงินทุน: เงินทุนที่ผู้ยืมให้มาจะใช้ในการออกเงินกู้ให้กับบรรพบุรุษของเขาซึ่งได้เสร็จสิ้นระยะเวลาการสะสมแล้ว

เมื่อนำแบบจำลองนี้ไปใช้ จะมีการนึกถึงสัญญาประเภทหลักต่อไปนี้:

ระหว่างผู้กู้และผู้ให้กู้ - ข้อตกลงเกี่ยวกับเงินฝากออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและจากนั้นข้อตกลงเงินกู้และสัญญาจำนอง

ระหว่างผู้กู้กับองค์กรประกันภัย - ข้อตกลงประกันที่อยู่อาศัยจำนอง

ระหว่างผู้กู้และผู้ขาย (ผู้สร้าง) ที่อยู่อาศัย - ข้อตกลงการซื้อและขายที่อยู่อาศัย

ผู้ให้กู้อาจเป็นนายธนาคารจำนองหรือสถาบันออมทรัพย์และสินเชื่อ เป็นไปได้ที่ผู้ให้กู้จะรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองโดยการออกหลักทรัพย์ - ตั๋วจำนอง และด้วยเหตุนี้ จึงลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้

หากขาดแคลนเงินทุนในการออกสินเชื่อจำนอง ผู้ให้กู้ (สถาบันออมทรัพย์และสินเชื่อ) จะใช้ระบบภายในเพื่อสะสมทุนบางส่วนโดยผู้ยืมเอง

เมื่อมีปฏิสัมพันธ์กับสถาบันออมทรัพย์และสินเชื่อ ผู้กู้จะสะสมทุนหลัก (ทุน) ซึ่งเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นในการออกสินเชื่อจำนอง (ทุนที่ยืม)

จำนวนองค์กรที่ให้บริการมีน้อย (ตามกฎแล้ว นี่เป็นเพียงองค์กรประกันภัยเท่านั้น)

ในรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้น นอกเหนือจากผู้ยืมและผู้ให้กู้แล้ว ยังมีตัวกลาง (ตัวแทนสินเชื่อที่อยู่อาศัย) และ/หรือผู้เข้าร่วมตลาดการเงิน (บริษัทการเงินและการลงทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย) เข้าร่วมด้วย

ในขั้นตอนแรกของการดำเนินการตามความสัมพันธ์ตามสัญญาระหว่างผู้เข้าร่วมในรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้นจะมีการสรุปข้อตกลงเงินกู้และข้อตกลงการจำนองระหว่างผู้เข้าร่วมหลัก - ผู้ยืมและผู้ให้กู้

หลังจากได้รับเงินกู้แล้ว ผู้กู้จะทำข้อตกลงการซื้อและขายที่อยู่อาศัยกับผู้ขายหรือผู้สร้าง หลังจากนั้นจำนวนผู้เข้าร่วมในรูปแบบนี้จะเพิ่มขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงของผู้เข้าร่วมหลัก

สัญญาประกันความเสี่ยงทางธุรกิจและที่อยู่อาศัยจำนองสรุปกับองค์กรประกันภัย

ในตลาดการจำนองรอง มีการสรุปข้อตกลงที่เกี่ยวข้องในการโอนสิทธิเรียกร้องภายใต้สินเชื่อจำนองระหว่างผู้ให้กู้และตัวแทนจำนอง รวมถึงข้อตกลงความไว้วางใจสำหรับการจัดการการเรียกร้องที่ได้รับ ซึ่งช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถติดตามผู้ยืมอย่างใกล้ชิด รับค่าคอมมิชชั่นในการให้บริการสินเชื่อ และขยายการดำเนินการให้กู้ยืมโดยใช้เงินทุนที่ได้รับจากหน่วยงาน

ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างสินเชื่อจำนองและสินเชื่ออื่น ๆ คือการมีอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารจำนำเพื่อค้ำประกันเงินกู้

โดยพื้นฐานแล้วเงื่อนไขในการให้สินเชื่อจำนองแก่บุคคลและนิติบุคคลโดยธนาคารรัสเซียหลายแห่งนั้นคล้ายกันมาก ธนาคารที่แตกต่างกันมีความแตกต่างกันเล็กน้อยในแง่ของการให้สินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จำนวนเงินกู้ขั้นต่ำและสูงสุด ระยะเวลาดำเนินการ ฯลฯ

2. ปัญหาและแนวโน้มการให้กู้ยืมจำนองในรัสเซีย

ในปี 2549 ตลาดสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยในรัสเซียและโดยเฉพาะภูมิภาคมอสโกยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ตามข้อมูลของสมาคมธนาคารรัสเซีย ปริมาณสินเชื่อจำนองที่ออกในรัสเซีย ณ สิ้นปีคือ: 2544 - 56 ล้านดอลลาร์, 2545 - 260 ล้านดอลลาร์, 2546 - 500 ล้านดอลลาร์, 2547 - 1 พันล้านดอลลาร์, 2548 - 2.6 พันล้านดอลลาร์, 2549 - ประมาณ 6 พันล้านดอลลาร์

ปริมาณสินเชื่อที่ออกโดยธนาคารให้กับบุคคลทั่วไปเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในรัสเซีย ณ วันที่ 1 มกราคม 2550 มีจำนวน 347.07 พันล้านรูเบิล ซึ่งส่วนแบ่งของสินเชื่อจำนองคิดเป็น 263.56 พันล้านรูเบิล ในขณะที่ส่วนแบ่งของมอสโกอยู่ที่ประมาณ 20% ส่วนแบ่งของภูมิภาคมอสโก – 26.5% ของปริมาณเงินทั้งหมดของสินเชื่อจำนองที่ออก จากการประเมินโดยศูนย์ให้คำปรึกษาด้านการวิเคราะห์ MIEL-Real Estate เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2544 จำนวนสินเชื่อจำนองที่ออกเพิ่มขึ้นในปี 2545 4.6 เท่าในปี 2546 8.9 เท่าในปี 2547 17.9 เท่าในปี 2548 - 46.4 เท่าในปี 2549 – เกินระดับสิ้นปี 2544 107.1 เท่า ปริมาณสินเชื่อจำนองที่เพิ่มขึ้นทุกปีในปี 2548 และ 2549 อยู่ที่ 160% และประมาณ 130% ตามลำดับ ส่งผลให้ปริมาณสินเชื่อจำนองที่ออกในปี 2549 เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2548

การศึกษาปัญหาการให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยในรัสเซียเริ่มมีความเกี่ยวข้องมากขึ้นในปัจจุบันเนื่องจากมีการผลิตที่อยู่อาศัยมากเกินไปเนื่องจากไม่สามารถขายได้เนื่องจากกำลังซื้อของประชากรต่ำ

ระบบการให้กู้ยืมจำนองหมายถึงเครือข่ายขององค์กรและชุดของกลไกที่ได้รับการพิสูจน์แล้วซึ่งจะช่วยให้การให้กู้ยืมจำนองมีประสิทธิผล ประสิทธิภาพของระบบส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับระดับของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงการลงทะเบียนการหมุนเวียนอสังหาริมทรัพย์ ระบบการประเมินมูลค่าอย่างมืออาชีพ บริษัทประกันภัย องค์กรที่ดำเนินงานในตลาดสินเชื่อจำนองรอง รวมถึงองค์ประกอบอื่น ๆ

เมื่อกำหนดภารกิจในการสร้างระบบตลาดรวมของการให้กู้ยืมจำนองโดยเน้นไปที่การใช้กลไกทางการเงินมาตรฐานที่มีประสิทธิผลเป็นหลักจำเป็นต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการใช้แผนการจัดหาเงินทุนเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวซึ่งมุ่งเป้าไปที่การใช้ทรัพยากรในท้องถิ่นและคำนึงถึง คำนึงถึงลักษณะเฉพาะของแต่ละภูมิภาค

ในฉบับนี้จะมีการมอบสถานที่พิเศษให้กับรัฐซึ่งมีบทบาทในประเทศส่วนใหญ่ลดลงในการกำหนดกลยุทธ์โดยรวมสำหรับการพัฒนาระบบการให้กู้ยืมจำนองเพื่อปฏิบัติหน้าที่ในการกำกับดูแลและควบคุมกิจกรรมของหน่วยงานในตลาดจำนอง ระบบนี้มักใช้เป็นผู้กำหนดนโยบายสังคมของรัฐ

การวิเคราะห์แนวปฏิบัติของธนาคารรัสเซียภายใต้โครงการสินเชื่อจำนองช่วยให้เราระบุปัญหาที่มีอยู่จำนวนหนึ่งซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาสินเชื่อจำนอง

1. เงื่อนไขการกู้ยืม ตามหลักเหตุผลแล้ว เงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยควรเป็นเงินกู้ระยะยาวเป็นเวลา 10-15 ปี ดังที่เป็นธรรมเนียมปฏิบัติในโลก อย่างไรก็ตามเงื่อนไขการกู้ยืมที่เกิดขึ้นจริงโดยส่วนใหญ่

ธนาคารในประเทศมีอายุ 3-4 ปี (แม้ว่าสื่อโฆษณาจะประกาศระยะเวลาสูงสุด 10 ปีก็ตาม)

2. ขาดฐานทรัพยากร เพื่อให้การให้กู้ยืมระยะยาวเป็นผลิตภัณฑ์มวลรวมของสถาบันสินเชื่อและในขณะเดียวกันก็ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสภาพคล่องทั้งหมด ธนาคารจะต้องดึงดูดเงินทุนเป็นระยะเวลานานเท่ากัน วันนี้แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำ ทางออกเดียวในกรณีนี้คือการดึงดูดเงินทุนเป้าหมายจากกองทุนต่างประเทศ

3. ความยากลำบากในการประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้กู้ ดังที่ทราบ การประเมินความสามารถในการละลายของแต่ละบุคคลขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบรายได้ (เงินเดือน เงินปันผล การจ่ายค่าเช่า ฯลฯ) และค่าใช้จ่าย (อาหาร เสื้อผ้า ค่าเช่า วันหยุด การชำระสินเชื่ออื่น ๆ ฯลฯ ) อย่างไรก็ตาม มีพลเมืองเพียงไม่กี่คนที่สามารถยืนยันจำนวนเงินเดือนซึ่งเป็นแหล่งรายได้หลักได้ ส่วนใหญ่เป็นพนักงานของบริษัทต่างประเทศและองค์กรงบประมาณของรัฐ กลุ่มเป้าหมายหลัก ซึ่งเป็นพนักงานของโครงสร้างเชิงพาณิชย์ของรัสเซีย ได้รับค่าจ้างผ่านการประกันภัย สินเชื่อ หรือเพียงเงินสด และไม่สามารถให้ใบรับรองอย่างเป็นทางการเพื่อยืนยันมูลค่าที่แท้จริงได้

4. สกุลเงินให้ยืม. ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยต่อตารางเมตรกำหนดเป็นดอลลาร์สหรัฐ ธนาคารต้องการออกเงินกู้เป็นสกุลเงินต่างประเทศเช่นกัน ในขณะที่สำหรับประชากรส่วนใหญ่ ค่าจ้างจะถูกกำหนดและจ่ายเป็นรูเบิล

5. ขาดการปรับตัวของโครงการจำนองจำนวนหนึ่งที่ได้รับทุนจากนักลงทุนต่างชาติให้สอดคล้องกับเงื่อนไขของรัสเซีย การพัฒนาการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยแก่ประชากรในฐานะระบบบูรณาการในด้านหนึ่งและในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจตลาดในอีกด้านหนึ่งควรสร้างขึ้นบนพื้นฐานของหลักการพื้นฐานต่อไปนี้ ระบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยในรัสเซียควรคำนึงถึงประสบการณ์ระหว่างประเทศที่มีอยู่ด้วย

จะต้องปรับให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจมหภาคของรัสเซียและกรอบกฎหมาย และคำนึงถึงจิตวิทยาของประชากรรัสเซียด้วย ข้อกำหนดสำคัญประการหนึ่งคือความจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่ามีสินเชื่อจำนองสำหรับกลุ่มประชากรไม่เพียงแต่ในกลุ่มสูงสุดเท่านั้น แต่ยังมีรายได้เฉลี่ยด้วย

ระบบการให้กู้ยืมจำนองที่ถูกสร้างขึ้นควรมีลักษณะที่กำลังพัฒนา โดยขึ้นอยู่กับการใช้ทรัพยากรทางการเงินที่ดึงดูดใจของประชาชน ธนาคารให้กู้ยืมเชิงพาณิชย์ นักลงทุนอย่างมีประสิทธิผล และไม่ใช่การจัดหาเงินทุนจากงบประมาณของรัฐ ระบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยควรทำซ้ำได้ในทุกภูมิภาคของประเทศ ก้าวและขนาดของการพัฒนาการจำนองในบางภูมิภาคไม่ควรถูกกำหนดมากนักจากปัจจัยส่วนตัวของการมีหรือไม่มีเจตจำนงทางการเมืองในหมู่ผู้นำระดับภูมิภาคในการพัฒนาการจำนอง แต่โดยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่เป็นเป้าหมายในภูมิภาค การมีอยู่ ของอุปสงค์ที่มีประสิทธิภาพสำหรับที่อยู่อาศัยและอุปทาน

การจำนองในรัสเซียควรมีหลายรูปแบบ ในเวลาเดียวกันจะไม่มีการพูดถึงข้อขัดแย้งระหว่างแผนการจำนองที่แตกต่างกัน สิ่งเหล่านี้ล้วนมีอยู่ในพื้นที่ของตนเอง ในเวลาและมิติทางการเงินของตนเอง และมุ่งเน้นไปที่ผู้บริโภคของตน นโยบายของรัฐบาลที่สำคัญอย่างยิ่งที่มุ่งพัฒนาสินเชื่อจำนองคือการก่อตัวของสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและสภาพแวดล้อมทางสถาบันที่ช่วยเพิ่มความพร้อมของสินเชื่อจำนองสำหรับผู้กู้ บทบาทของหน่วยงานระดับภูมิภาคและท้องถิ่นในขั้นตอนการสร้างระบบสินเชื่อจำนองมีความสำคัญอย่างยิ่ง การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยและการประสานงานกิจกรรมของทุกเรื่องของตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับกิจกรรมของหน่วยงานบริหารในทุกระดับ

ในการพัฒนาระบบการให้กู้ยืมจำนองระยะยาวเพื่อที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องจัดให้มีการดำเนินการตามระบบมาตรการในด้านต่อไปนี้:

1. กำจัดข้อบกพร่องที่มีอยู่ในกฎหมายโดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการทำธุรกรรมกับการจำนองเป็นหลักทรัพย์การยึดอสังหาริมทรัพย์จำนอง (ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย) การยกเลิกสิทธิในการใช้อพาร์ทเมนต์หากผู้ยืมละเมิดเงื่อนไขของข้อตกลงการให้กู้ยืมจำนองรวมถึง ผู้กู้ที่อาศัยอยู่กับบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ, การลงทะเบียน (ลงทะเบียน) ของผู้พักอาศัยตามที่อยู่ของอพาร์ทเมนต์ที่ถูกจำนอง ฯลฯ

2. รับประกันการพัฒนาและเพิ่มประสิทธิภาพของระบบในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับสถาบันยุติธรรมที่สร้างขึ้นเพื่อการนี้รวมทั้งร่วมกับการลงทะเบียนการจำนองของรัฐ

3. ลดค่าใช้จ่ายในการรับรองเอกสารการทำธุรกรรม

4. ส่งเสริมการพัฒนาธุรกิจประเมินราคาและประกันภัยเพื่อการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ

5. ลดต้นทุนด้านแหล่งสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่จำเป็นในการออกสินเชื่อจำนองระยะยาว

6. พัฒนาตลาดรองสินเชื่อจำนอง (สินเชื่อจำนอง)

7. ลดความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยระยะยาว

8. ลดต้นทุนและความเสี่ยงของธนาคารที่เกิดจากการที่ไม่มีหลักการและมาตรฐานที่เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปสำหรับการกำหนดพารามิเตอร์พื้นฐานของสินเชื่อจำนอง ไม่มีมาตรฐานสำหรับขั้นตอนในการขายจำนองในภายหลัง (สินเชื่อจำนอง)

9. ขจัดความเสี่ยงเพิ่มเติมสำหรับธนาคารเนื่องจากการไม่มีประวัติเครดิตของผู้กู้ส่วนใหญ่ เนื่องจากขาดแนวปฏิบัติในการให้สินเชื่อจำนองก่อนหน้านี้

10. จำกัดความเสี่ยงที่สูงที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ของธนาคาร เนื่องจากขาดกลไกที่มีประสิทธิภาพสำหรับข้อจำกัดและความคุ้มครองโดยรัฐและรัฐบาลท้องถิ่น

11. ลดต้นทุนการกู้ยืมสำหรับผู้กู้และความเสี่ยงในสภาวะเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นและไม่แน่นอน สถานะของการจ้างงานถาวรของประชากร และการจ่ายค่าจ้าง

12. เพิ่มรายได้ที่ต่ำของประชากรส่วนใหญ่ และทำให้ค่าที่อยู่อาศัยเป็นที่ยอมรับมากขึ้นสำหรับพวกเขา

13. เพิ่มกองทุนงบประมาณเพื่อให้เงินอุดหนุนที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนที่มีสิทธิได้รับ เพื่อลดภาระสินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัย

14. ชะลอการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยโดยการปรับปรุงคุณภาพค่อนข้างช้า

15. ปรับปรุงการจัดเก็บภาษีและส่งเสริมให้ประชาชนลงทุนในที่อยู่อาศัย

การสนับสนุนเฉพาะจากหน่วยงานของรัฐเกี่ยวกับระบบสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยควรอยู่ในรูปแบบต่อไปนี้:

ให้สถานะของระบบสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยของเทศบาล

การจัดลำดับความสำคัญของสถานที่เพื่อการพัฒนา

การขจัดหรือลดภาระทางการเงินของผู้เข้าร่วมระบบลงอย่างมาก โดยการลดต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานและผลประโยชน์อื่นๆ

การให้เงื่อนไขการให้สินเชื่อพิเศษแก่ประชาชน

ทิศทางและรูปแบบของการพัฒนาสินเชื่อจำนองข้างต้นจะส่งผลต่อการเติบโตเชิงคุณภาพของหนี้เงินกู้ของธนาคาร การกระจายพอร์ตสินเชื่อของธนาคาร และในอีกด้านหนึ่ง จะช่วยให้ประชากรมีที่อยู่อาศัยทั้งที่ ระดับรัฐบาลกลางและระดับภูมิภาค

บทสรุป

การจำนองคือการเชื่อมโยงของระบบเศรษฐกิจของประเทศที่มีความสามารถในการรับประกันความสัมพันธ์ระหว่างทรัพยากรทางการเงินของประชากร ธนาคาร บริษัททางการเงินและการก่อสร้าง และวิสาหกิจในอุตสาหกรรมการก่อสร้าง โดยกำหนดทิศทางทรัพยากรทางการเงินไปยังภาคส่วนที่แท้จริงของเศรษฐกิจ

การจำนองเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์เมื่อได้รับเงินกู้จากสถาบันสินเชื่อโดยให้สิทธิแก่เจ้าหนี้ในความพึงพอใจในการเรียกร้องสิทธิจากลูกหนี้ตามจำนวนทรัพย์สินที่จำนำ

สินเชื่อจำนองเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์หรือธนาคารเฉพาะทาง สถาบันการเงิน และค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

เรื่องของการจำนองอาจเป็นทรัพย์สินดังต่อไปนี้: ที่ดินที่เป็นของเอกชน; วิสาหกิจตลอดจนอาคาร โครงสร้าง และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อาคารพักอาศัย อพาร์ทเมนต์ และบางส่วนของอาคารพักอาศัยและอพาร์ตเมนต์ ซึ่งประกอบด้วยห้องแยกตั้งแต่หนึ่งห้องขึ้นไป กระท่อม บ้านสวน โรงรถ ฯลฯ เรือเดินทะเลและทางอากาศ เรือเดินทะเลภายในประเทศ

การใช้การจำนองอย่างแข็งขันในรัสเซียให้คำมั่นสัญญาถึงข้อได้เปรียบมากมายที่สามารถปรับปรุงสถานะของเศรษฐกิจภายในประเทศและจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับพลเมืองประเภทที่เปราะบางทางสังคม

การพัฒนาสถาบันจำนองมีความสำคัญขั้นพื้นฐานสำหรับระบบธนาคาร การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐค้ำประกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ไม่มั่นคงในตลาดหุ้นยังเป็นที่สนใจแม้ว่าจะมีผลตอบแทนต่ำก็ตาม

บรรณานุกรม

เศรษฐศาสตร์ที่อยู่อาศัย / เอ็ด G. Polyakovsky - ม.: เดโล่, 2549.


Lazarova L.B. การจำนองเป็นเครื่องมือทางการตลาดในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชากร // ความคิดทางวิทยาศาสตร์ของคอเคซัส 2549 ภาคผนวกหมายเลข 3 / Rostov-on-Don หน้า 106 – 111.


Lazarova L.B. ปัญหาการพัฒนาสินเชื่อจำนองในรัสเซีย // โลกาภิวัตน์และปัญหาการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย: เสาร์ รายงานทางวิทยาศาสตร์และการปฏิบัติ การประชุม ส่วนที่ 2 / เนื้อหาของการประชุมทางวิทยาศาสตร์ทางเศรษฐศาสตร์ All-Russian XXIII – ครัสโนดาร์, 2003. หน้า 242–245.


เซเรบริยาโควา อี.เอ. , คูยันต์เซวา อี.เอส. ระบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัย: สาระสำคัญ ปัญหา แนวทางแก้ไข // รวบรวมผลงานทางวิทยาศาสตร์ของ North Caucasian State Technical University ซีรีส์ "เศรษฐศาสตร์", 2548, ครั้งที่ 2


การเงิน. การหมุนเวียนเงิน เครดิต: หนังสือเรียนสำหรับมหาวิทยาลัย แอลเอ โดรโบซินา, แอล.พี. โอคุเนวา แอล.ดี. Androsova และคนอื่น ๆ ; เอ็ด ศาสตราจารย์ แอลเอ โดรโบซินา. – อ.: การเงิน, เอกภาพ, 25500


การเงิน / เอ็ด วี.เอ็ม.โรดิโอโนวา. - อ.: การเงินและสถิติ, 2550.


การเงิน การหมุนเวียนเงิน และเครดิต: หนังสือเรียน / เอ็ด. V.K. Senchagova, A.I. Arkhipova. - ม.: Prospekt, 2548.