Complexul de locuințe al Federației Ruse, gestionarea proprietății comune. Administrarea blocurilor de locuințe (Codul Locuinței). Exemplu de contract de management pentru un bloc de apartamente

Controla bloc de apartamente Foarte proces complex care necesită cunoștințe în diverse domenii ale dreptului. Acest lucru este valabil mai ales pentru actele legislative adoptate în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. Numărul documentelor acceptate crește în fiecare an și este foarte greu de înțeles pe toate. Locuința în blocuri este foarte diferită de a trăi într-o casă privată. În primul rând, acest lucru se datorează numeroaselor probleme și soluții care trebuie rezolvate în comun de majoritatea proprietarilor. Pentru a vă întreține locuința cât mai eficient posibil, trebuie mai întâi să rezolvați problema managementului bloc de apartamente, care se va potrivi tuturor proprietarilor. Pentru a face acest lucru, trebuie să alegeți o metodă de gestionare a unui bloc de apartamente.

Administrarea unui bloc de locuințe de către o organizație de management

Gestionarea unui bloc de locuințe de către o organizație de management este cea mai comună formă de administrare a clădirilor rezidențiale. Această metodă este convenabilă din mai multe motive. În primul rând, organizația de management poate uni orice număr de case situate în orice locație teritorială. În al doilea rând, forma de management a unei societăți de management este în primul rând o organizație comercială care este creată pentru a obține profit. Prin urmare, decideți care salariile Angajații companiei vor avea doar directorul organizației și în niciun caz proprietarii. În al treilea rând, organizația de management poate încheia contracte de management atât cu întreaga casă, cât și cu HOA sau cooperativa de locuințe în ansamblu, dacă proprietarii votează pentru aceasta. De asemenea, se pot oferi servicii nu pentru administrarea casei, ci doar pentru intretinerea acesteia. Această metodă este foarte convenabilă pentru rezidenții care au ales o formă directă de administrare sau unde plățile se fac direct.

Incheierea unui contract de management pentru un bloc de locuinte

Pentru ca o organizație de management să încheie un contract de management pentru un bloc de locuințe și să înceapă să-l administreze, proprietarii trebuie să-l aleagă cu votul majorității. La întâlnirea proprietarilor, ar trebui stabilite și tarifele pentru întreținerea și repararea locuințelor, conform cărora organizația va funcționa, și trebuie rezolvate problemele privind utilizarea proprietății comune a casei. De exemplu, subsoluri pentru angajații organizației și alții probleme organizatorice. După întâlnire, începerea conducerii casei va fi data încheierii unui contract de administrare, care trebuie încheiat cu majoritatea proprietarilor întregii case. Acordul de management va fi principalul document în conformitate cu care se vor desfășura lucrările de administrare a casei. Sfatul meu este să citiți acest document cât mai atent posibil. Desigur, organizația de management este obligată să respecte toate normele legislației privind locuința și nu ar trebui să existe abateri. Dar, așa cum se întâmplă adesea în legislația modernă, unele concepte pot fi estompate și, prin urmare, pot fi clarificate în acordul de management, deoarece este benefic pentru organizația de management.

Cu toate aceste avantaje, managementul, spre deosebire de alte forme de management al blocurilor de locuit, este mai mult supus inspectiilor si supravegherii in general. Un proprietar care înțelege unde să depună o plângere în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către autoritatea de management cu privire la o anumită problemă va putea întotdeauna să efectueze anumite lucrări. Organizația de conducere este obligată să efectueze toate lucrările în conformitate cu regulile de întreținere a proprietății comune a unui bloc de apartamente, să asigure furnizarea utilitati, să respecte regulile de desfășurare a activităților de gestionare a blocurilor de locuințe și să respecte alte reguli și reglementări în activitatea lor.

Exemplu de contract de management pentru un bloc de apartamente

Atunci când o clădire rezidențială cu mai multe apartamente este administrată de o organizație de management, aceasta este responsabilă față de proprietarii spațiilor pentru furnizarea tuturor serviciilor și efectuarea lucrărilor. Ea este obligată să asigure întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această casă și calitatea acestora, care trebuie să îndeplinească cerințele reglementărilor tehnice și cele stabilite de Guvern. Federația Rusă reguli pentru menținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, precum și pentru asigurarea utilităților în funcție de nivelul de îmbunătățire al clădirii.

În acest caz, acordați atenție contractului de administrare a clădirii. Semneaza doar dupa ce te asigur ca tine cont de toate serviciile necesare unui sejur confortabil in casa ta. Puteți vizualiza și descărca un exemplu de contract de management.

Procedura de administrare a unui bloc de locuințe

Procedura de administrare a unui bloc de locuințe este reglementată de regulile de desfășurare a activităților de administrare a blocurilor de locuințe. Acestea au fost aprobate. Aceste reguli definesc standarde pentru gestionarea clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente, care descriu responsabilitățile companiilor de administrare, competențele acestora și standardele de interacțiune cu proprietarii. Standardele de depozitare sunt prescrise în procedura de management documentatia tehnica domiciliu și transferarea acesteia către o altă societate de administrare în caz de realegere, responsabilități pentru încheierea contractelor de prestare a serviciilor de utilități, responsabilități pentru dezvăluirea informațiilor despre activitățile companiei, pregătirea propunerilor de stabilire a tarifelor pentru întreținerea și repararea locuințelor în conformitate cu lista minimă de lucrări într-o clădire rezidențială, precum și lucrările serviciului de dispecerat de urgență.

Licenta pentru administrarea blocurilor de locuinte

Una dintre principalele inovații în domeniul managementului clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente a fost adoptarea unei legi privind acordarea de licențe a organizațiilor de management. În conformitate cu modificările aduse Codului de locuințe al Federației Ruse, numai organizațiile de management sunt obligate să obțină o licență de administrare a clădirilor de apartamente. Acest lucru s-a făcut astfel încât autoritățile de supraveghere să aibă posibilitatea de a elimina de pe piață companiile neglijente pentru furnizarea de locuințe și servicii comunale fără dreptul de a-și restabili activitățile, precum și de a exclude evenimentele în care un bloc de locuințe este administrat de mai multe organizații.

Procesul de obținere a licenței de administrare a unui bloc de locuințe nu reprezintă o povară specială pentru o nouă companie. Este suficient să contactați Inspectoratul de Stat pentru Locuințe cu o cerere corespunzătoare, să treceți un examen șefului organizației de management și să plătiți taxa de stat. datoria și, în general, procesul s-a încheiat. În cazul în care organizația de conducere nu își îndeplinește responsabilitățile și autoritatile de supraveghere primesc solicitări constante de la cetățeni dintr-o anumită casă, atunci Comitetul de stat pentru proprietatea locuințelor poate fie exclude o anumită casă din registrul caselor care sunt administrate de AM, fie revoca licența de administrare a tuturor caselor. Aceste inovații trebuiau să ajute să facă piața pentru organizațiile de management mai ușor de înțeles și mai transparentă.

Timp de citire: 6 minute

Nu toată lumea înțelege termenul „gestionarea unui bloc de apartamente”. Dar tocmai acest lucru este conceput pentru a asigura confortul locuirii și pentru a monitoriza funcționarea proprietății. Curatenie zona locala, pregătire de sezon comunicaţii de inginerie, sprijinirea reparației structurilor - toate aceste activități sunt încredințate organizațiilor ale căror activități sunt extrem de importante, deși nu întotdeauna sesizabile. Ne propunem să aflăm ce include o astfel de muncă, cine ar trebui să o facă, cine are dreptul să aleagă și să schimbe metoda de management.

Informații generale despre întreținerea proprietății MKD

Conceptul, scopurile și metodele funcțiilor de management în clădirile de apartamente sunt determinate de legislația privind locuințe a Federației Ruse. Această activitate este concepută pentru a oferi condiții de viață confortabile și sigure în clădirea de apartamente, pentru a-și menține proprietatea în stare corespunzătoare, pentru a furniza rezidenților utilitățile și serviciile necesare și, de asemenea, pentru a menține eficiența operațională. sisteme interne comunicaţii de inginerie.

Principiile generale ale unor astfel de activități impun respectarea normelor tehnice și standardele sanitareși includ măsuri pentru a asigura:

fiabilitatea și siguranța MKD-ului în sine;
siguranța vieții, sănătatea și proprietatea rezidenților clădirilor de apartamente;
accesibilitatea publică a spațiilor și a altor proprietăți comune ale proprietarilor de spații rezidențiale;
drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de case;
funcționarea neîntreruptă a sistemelor de inginerie și a dispozitivelor de măsurare.

Conducerea unui bloc de apartamente este realizată de o organizație aleasă de proprietari în cadrul unei reuniuni special convocate a rezidenților. Dacă aceasta este o societate comercială, serviciile acesteia sunt furnizate pe baza unui contract de management pentru un bloc de locuințe. Dar există și alte forme de conducere, despre care vor fi discutate mai jos.

De obicei, compania angajată de rezidenți oferă în mod independent toate lucrările și serviciile necesare. Dacă, prin decizie a proprietarilor, organul de conducere al unui bloc de locuințe este consiliul rezidenților blocului de locuințe, blocul de locuințe este adesea implicat în întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății. terț– antreprenor.

În funcție de metoda de guvernare aleasă și de caracteristicile acesteia, se determină gradul de responsabilitate a organizației manageriale.

Reglementare legislativă

Reglementarea activităților legate de întreținerea blocurilor de locuințe se realizează strict în conformitate cu legislația locativă. În special, în secțiunea VIII Codul Locuinței al Federației Ruse a introdus un astfel de concept ca activitati de managementîntr-un bloc de apartamente și, de asemenea, instalat:

reguli de alegere a formei de organizare a muncii;
cerințe generale pentru această activitate;
procedura de incheiere a contractelor;
reguli pentru crearea condițiilor pentru desfășurarea activităților de management și așa mai departe.

Probleme care nu au fost rezolvate Codul Locuintei, intră în competența statutului. Acestea includ, de exemplu:

HG nr. 354 din 05.06.2011, prin care se definesc regulile de prestare a serviciilor de utilitate;
Hotărârea Guvernului nr. 491 din 13 august 2006, care a stabilit procedura de menţinere a proprietăţii comune;
Hotărârea Guvernului nr. 416 din 15 mai 2013, care definește un standard unificat pentru administrarea blocurilor de locuințe în anul 2020;
HG nr. 290 din 04.03.2012, de stabilire a unei liste minime de lucrări și servicii pentru întreținerea corespunzătoare a blocurilor de locuințe;
Hotărârea Guvernului nr. 75 din 02/06/2006, prin care se stabilește procedura de desfășurare a concursului de selecție a societăților de administrare care să mențină MKD etc.

Datorită faptului că sistemul juridic actual este în stadiu de reformă, în fiecare an la un moment dat reglementărilor reglementând activitățile de administrare a proprietății blocurilor de locuințe, autoritățile trebuie să facă modificări.

Pe lângă direct reglementare de reglementare raporturile privind întreținerea proprietății blocului de locuit sunt reglementate și prin contracte încheiate de prestare de servicii.

Forme moderne de gestionare a proprietății clădirilor de apartamente

Ce forme de organizare a întreținerii proprietății clădirilor rezidențiale cu mai multe etaje există sunt determinate de legislația locativă. Proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale din blocurile de apartamente, prin convocarea unei adunări generale a rezidenților și discutarea acestei probleme, sunt obligați să aleagă una dintre metodele propuse. În caz contrar, legea deleagă organelor atribuțiile de selecție administrația locală.

Potrivit paragrafului 2 al art. 161 LCD, metodele de administrare a unui bloc de locuințe pot lua următoarele forme:

gestionarea directă a proprietății MKD de către rezidenții săi, cu condiția ca numărul de apartamente să nu depășească 30;
crearea sau intrarea într-o HOA, cooperativă de locuințe sau altă asociație de consumatori a proprietarilor de case;
transfer de funcții pentru întreținerea proprietății societate de administrare(REGATUL UNIT).

Să luăm în considerare fiecare metodă propusă mai detaliat.

Atunci când un bloc de locuințe este administrat de înșiși rezidenți

Atunci când blocul este întreținut direct de rezidenți, organul de conducere este adunarea generală. Pe baza deciziilor sale, o organizație de servicii sau alți contractori sunt angajați pentru întreținerea și repararea proprietății comune.

Acordurile cu companiile de utilități care furnizează energie și alte resurse și oferă servicii de gestionare a deșeurilor solide trebuie încheiate separat de fiecare proprietar de spații rezidențiale.

Pentru a simplifica soluționarea sarcinilor de conducere, se dezvoltă adunarea generală documente de reglementare, care poate transfera dreptul de a reprezenta interesele tuturor proprietarilor unuia dintre rezidenți sau chiar unui terț.

Toate organizațiile care au fost implicate în temeiul acordurilor încheiate prin hotărâre a adunării generale sau a unui reprezentant ales sunt responsabile de activitățile lor direct către proprietari.

Caracteristicile activităților cooperativelor de locuințe și ale asociațiilor de proprietari

Dacă cel mai potrivit mod pentru rezidenți de a gestiona un bloc de apartamente de către un HOA ZhSK pare a fi cel mai potrivit mod, atunci această asociație de proprietari sau altă cooperativă specială de consumatori va fi responsabilă pentru:

pentru întreținerea/repararea proprietății comune;
pentru pregătirea sistemelor de utilități;
pentru furnizarea de servicii publice de calitate corespunzătoare etc.

În acest caz, o cooperativă sau parteneriat poate îndeplini funcții de întreținere și reparații în mod independent sau prin atragerea de organizații de service/management și monitorizarea activităților acestora.

Potrivit art. 111 din Codul locuinței, atât persoanele fizice cât și persoane juridice care sunt proprietari de case.

De regulă, parteneriatele de proprietari sunt mult mai des create pentru scopurile discutate. Ele sunt stabilite la o întâlnire a rezidenților. La întâlnire pot participa reprezentanți ai mai multor case din apropiere.

Administrarea proprietății, conform art. 136 LCD, este responsabilitatea directă a HOA.

Servicii ale organizațiilor de management

Întreținerea blocurilor de locuințe de către o companie de management este cea mai comună metodă de management proprietate comună. Astfel de firme comerciale sunt responsabile în fața rezidenților:

pentru întreținerea și repararea proprietății;
pentru furnizarea corectă a serviciilor publice;
pentru performanța sistemelor de inginerie;
pentru suspendarea și restrângerea utilizării serviciilor publice etc.

În esență, societatea de administrare este un intermediar, acționând ca un singur reprezentant al rezidenților pentru furnizorii de resurse și un furnizor consolidat de servicii pentru proprietarii de spații.

Societatea de administrare încheie un contract de servicii energetice pentru un bloc de locuințe pentru a:

asigura locuitorilor săi servicii publice;
colectează fonduri pentru prestarea de servicii;
transferul fondurilor primite către furnizor;
lucra cu debitorii.

Există diferite tipuri de societăți de administrare, dar toate își îndeplinesc funcțiile în baza unor acorduri încheiate în numele proprietarilor de spații rezidențiale din blocul de locuințe.

Care varianta este de preferat?

Metoda de administrare a unui bloc de apartamente este selectată în cadrul unei adunări generale a rezidenților, luând în considerare următoarele criterii:

caracteristicile de design ale MKD;
nevoile rezidenților;
capacitatea lor de a se autoorganiza.

Astfel, în clădirile mici cu până la 30 de apartamente, proprietarii de proprietăți se pot organiza cu ușurință și pot îndeplini în mod independent funcții de conducere. Acest lucru le va permite să determine bugetul pentru întreținerea proprietății clădirii de apartamente, precum și să monitorizeze punerea în aplicare a lucrărilor.

Alegerea metodei de administrare a unui bloc de apartamente este, de asemenea, determinată ținând cont de capacitățile financiare ale majorității rezidenților. De reținut că, chiar dacă cineva nu este de acord, este totuși obligat să se supună hotărârii adunării generale.

Crearea unui HOA necesită, de asemenea, un grad semnificativ de auto-organizare din partea rezidenților.

Deoarece fiecare proprietar este membru al parteneriatului, el trebuie să participe la activitățile acestuia într-o formă sau alta.

Cel mai scăzut grad de participare implică delegarea de competențe către firmele de management. Cu toate acestea, acest lucru implică adesea probleme de gestionare a unui bloc de apartamente. Proprietarii sunt uneori nemulțumiți de activitățile societății de administrare, care sunt însoțite de reclamații și reclamații.

Schimbarea metodei

Pe măsură ce creanțele se acumulează împotriva organizației care întreține și repara proprietățile blocurilor de locuințe, proprietarii spațiilor rezidențiale pot decide să schimbe metoda de gestionare sau compania care furnizează astfel de servicii.

Datorită faptului că alegerea tipului de gestiune intră în competența adunării proprietarilor de spațiu de locuit, în conformitate cu clauza 3 a art. 161 din Codul locuinței, prin hotărârea lor în adunarea generală pot oricând să schimbe modalitatea de întreținere și să transfere aceste competențe către o altă organizație.

Decizia, în conformitate cu art. 46 din Codul locuinței, se adoptă cu majoritatea de voturi ale proprietarilor prezenți la ședință.

Aflați mai multe despre pe ce bază se poate întâmpla acest lucru.

Indatoririle si responsabilitatile societatii de management

Responsabilitățile societății de administrare în ceea ce privește întreținerea proprietății sunt termeni esențiali ai contractului de administrare pentru un bloc de locuințe. Pe lângă alte detalii precum componența proprietății imobilului, costul lucrărilor, procedura de monitorizare și asigurare a securității, contractul precizează lista completa acțiuni și servicii pentru care societatea de administrare este responsabilă în sfera competențelor sale pentru întreținerea și repararea proprietății.

În același timp, Hotărârea Guvernului nr. 290 definește o listă minimă de astfel de evenimente. Astfel, lucrările și serviciile de administrare a proprietății comune includ:

întreținerea structurilor portante, fundațiilor, pereților, acoperișurilor, fațadelor, decor interior, pardoseli, pardoseli;
întreținerea sistemelor de utilități interne: încălzire, alimentare cu energie electrică și gaze, alimentare cu apă, canalizare;
curatare uscata si umeda zonele comune, punerea în ordine în curte, întreținerea zonei locale, eliminarea gunoiului etc.

Licențierea activităților companiilor de management

În conformitate cu art. 192 din Codul Locuinței al Federației Ruse, din 2015, activitățile de management pot fi efectuate numai de organizații licențiate de Goszhilnadzor. Societățile de administrare vor primi o licență numai în următoarele condiții:

înregistrarea ca entitate juridică sau întreprinzător individual în Federația Rusă;
absența licențelor anulate din cauza încălcărilor grave;
plasarea în domeniul public (GIS Locuințe și Servicii Comunale) a informațiilor privind indicatorii de activitate financiară și economică, serviciile prestate, tarifele;
managerul are certificat de calificare;
directorul nu are nicio pedeapsă sub formă de descalificare și condamnări restante.

Dacă proprietarii nu au ales o metodă de management

Locuitorii se întreabă adesea cine întreține casa dacă nu există o societate de administrare. De menționat că absența unei societăți de administrare nu înseamnă că competențele de întreținere nu au fost transferate unei alte organizații sau că, de exemplu, nu a fost aleasă metoda de întreținere directă de către rezidenți sau adunarea generală nu a dorit alăturați-vă sau formați o cooperativă/asociație de locuințe.

În orice caz, locuitorii au obligația de a alege - fără aceasta, casa nu poate exista.

Și totuși, dacă nu a fost aleasă o metodă de management sau forma planificată nu a fost încă implementată, adunarea rezidenților nu a putut decide sau aduna cvorum, organul administrației locale este obligat să organizeze un concurs deschis pentru selectarea unei organizații de management. care va efectua întreținerea și repararea proprietății comune. Acest lucru este discutat în paragraful 4 al art. 161, alin.5 al art. 200 LCD.

Astfel, este imposibil să răspundem fără ambiguitate la întrebarea dacă un bloc de locuințe poate exista fără o societate de administrare. Este posibil să nu existe o societate de administrare într-un bloc de locuințe, ci doar cu condiția să se aleagă o altă metodă de management.

Concluzie

Managementul blocurilor de apartamente reprezintă întreținerea, repararea și asigurarea utilizării adecvate a proprietății apartamentelor de către rezidenți. Astfel de funcții pot fi îndeplinite de organizația de management, cooperativa de locuințe, HOA sau rezidenții casei înșiși. Sunt obligați să adunarea generală alege una dintre metodele de management, în caz contrar societatea de administrare va fi desemnată pe baza rezultatelor concursului.

Avocat. Membru al Baroului din Sankt Petersburg. Peste 10 ani de experiență. Absolvent la Sankt Petersburg universitate de stat. Sunt specializată în drept civil, familie, locuințe și drept funciar.

Legea federală se aplică la intrarea în vigoare

1. Conducerea unui bloc de locuințe trebuie să asigure condiții de locuit favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-un astfel de bloc. casă, sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul Cod, disponibilitatea constantă a utilităților și a altor echipamente care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru furnizarea de utilități (denumite în continuare asigurarea pregătirea sistemelor de inginerie). Guvernul Federației Ruse stabilește standarde și reguli pentru gestionarea blocurilor de apartamente.

Informații despre modificări:

Prevederile articolului 161 din prezentul cod (modificat prin Legea federală nr. 59-FZ din 3 aprilie 2018) se aplică relațiilor care decurg din acordurile de administrare a unui bloc de locuințe încheiate înainte de data intrării în vigoare a menționatului federal. Drept

2.2. Atunci când administrează un bloc de locuințe de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată, respectivul parteneriat sau cooperativa este responsabil pentru întreținerea proprietății comune din această clădire în conformitate cu cerințele reglementărilor și normelor tehnice stabilite de Guvernul Federația Rusă la articolul 157.2 din prezentul cod, pentru a asigura pregătirea sistemelor de inginerie Asociația sau cooperativa menționată poate presta servicii și (sau) poate desfășura lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pe cont propriu sau atrage, pe bază de contracte, persoane care desfășoară tipurile de activități relevante. La încheierea unui acord pentru administrarea unui bloc de locuințe cu o organizație de management, parteneriatul sau cooperativa specificată exercită controlul asupra îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor în temeiul unui astfel de acord, inclusiv furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această clădire, furnizarea de servicii de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire al unei case date, a cărei calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii publice către proprietarii și utilizatorii spațiilor din blocurile de apartamente și clădirile rezidențiale.

Informații despre modificări:

Partea 2.3 modificată din 3 aprilie 2018 - Legea federală din 3 aprilie 2018 N 59-FZ

2.3. Atunci când gestionează un bloc de locuințe de către o organizație de management, aceasta este responsabilă față de proprietarii spațiilor din clădirea de apartamente pentru furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această clădire și a căror calitate trebuie să îndeplinească cerințele reglementărilor tehnice și regulilor de întreținere stabilite de Guvernul Federației Ruse proprietate comună într-un bloc de apartamente, pentru furnizarea de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire a clădirii, a cărei calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul cod, pentru asigurarea pregătirii sistemelor de inginerie.

3. Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe și poate fi aleasă și modificată în orice moment pe baza deciziei acesteia. Decizia adunării generale privind alegerea metodei de management este obligatorie pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe.

Informații despre modificări:

Articolul 161 a fost completat cu partea 3.1 din 11 ianuarie 2018 - Legea federală

3.1. La încetarea administrării unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari, cooperativă de locuințe sau construcții de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, societatea sau cooperativa menționată, în termen de trei zile lucrătoare de la data hotărârii adunării generale a proprietarilor spații din clădirea de apartamente pentru a schimba metoda de administrare a unei astfel de clădiri, este obligat să transfere documentația tehnică pentru un bloc de apartamente și alte documente legate de gestionarea unei astfel de clădiri, cheile spațiilor care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații într-un bloc de apartamente, coduri electronice accesul la echipamentele care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precum și la alte mijloace tehnice și echipamente necesare exploatării și administrării unui bloc de locuințe, al persoanei care și-a asumat obligația de a administra blocul. , sau în cazul alegerii unei metode directe de administrare a clădirii de locuințe către proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe, indicată în decizia adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la alegerea metodei directe de administrarea blocului de locuințe sau, în cazul în care un astfel de proprietar nu este indicat, oricărui proprietar de spații dintr-un astfel de bloc de locuințe.

4. Organismul administrației publice locale, în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse, organizează un concurs deschis pentru selecția unei organizații de management în cazurile specificate în partea 13. a acestui articolși partea 5 a articolului 200 din prezentul cod, precum și dacă, în termen de șase luni înainte de data respectivului concurs, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe nu au ales o modalitate de administrare a acestui imobil sau dacă decizie luată alegerea modului de administrare a acestei case nu a fost implementată. Se desfășoară și concurs deschis dacă, înainte de expirarea contractului de administrare pentru un bloc de locuințe, încheiat în urma unui concurs deschis, nu s-a ales o metodă de administrare a acestui imobil sau dacă s-a luat decizia de a alege o metodă de administrare. această clădire nu a fost implementată.

4.1. Informațiile despre o competiție deschisă pentru selecția unei organizații de management sunt publicate pe site-ul oficial al Federației Ruse pe rețeaua de informații și telecomunicații pe internet pentru postarea de informații despre licitație (denumit în continuare site-ul oficial de pe internet). Guvernul Federației Ruse stabilește site-ul oficial pe internet și organismul autorizat să îl întrețină. Până când guvernul Federației Ruse stabilește site-ul oficial pe internet, un anunț de concurs deschis este postat pe site-ul oficial municipalitate pe rețeaua de informare și telecomunicații pe Internet, și este publicată și în publicația oficială tipărită destinată publicării informațiilor privind plasarea comenzilor pentru nevoile municipale. Informațiile despre respectivul concurs trebuie să fie disponibile pentru revizuire pentru toate părțile interesate, fără a percepe o taxă. Informațiile despre rezultatele unei competiții deschise sunt publicate pe site-ul web de pe rețeaua de informare și telecomunicații pe internet, pe care au fost postate informații despre desfășurarea acestuia, în cel mult trei zile de la data determinării acestor rezultate și sunt, de asemenea, publicate în publicație oficială tipărită în care au fost publicate informații despre aceasta implementarea sa.

5. Organismul administrației publice locale, în termen de zece zile de la data concursului general prevăzut în Partea 4 a prezentului articol, notifică tuturor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe despre rezultatele concursului menționat și condițiile contractului de administrare pentru această clădire. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să încheie un contract de administrare pentru acest imobil cu o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut în Partea 4 a prezentului articol, în modul stabilit de articolul 445. Cod civil Federația Rusă.

6. Organismul administrației publice locale, cu cel puțin o lună înainte de expirarea termenului contractului de administrare a blocului de locuințe specificat în Partea 5 a acestui articol, convoacă o ședință a proprietarilor spațiilor din această clădire pentru a decide alegerea metoda de administrare a acestei case, dacă o astfel de decizie nu a fost luată anterior în conformitate cu partea 3 a acestui articol.

7. Orice proprietar de spații dintr-o clădire de apartamente poate solicita instanței de judecată să oblige autoritățile locale să aleagă o organizație de management în conformitate cu prevederile părții 4 a acestui articol.

8.1. Nu este permisă încheierea unui acord de administrare a unui bloc de locuințe în baza rezultatelor unui concurs deschis sau dacă respectivul concurs este declarat nul, mai devreme de zece zile de la data afișării informațiilor despre rezultatele concursului menționat. site-ul oficial de pe Internet. Această cerință nu se aplică până când Guvernul Federației Ruse stabilește un site web oficial pe internet.

9. Un bloc de locuințe poate fi administrat de o singură organizație de management.

11. În cazul prevăzut la articolul 157.2 din prezentul cod, organizația de management, asociația de proprietari sau cooperativa de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată care administrează un bloc de locuințe, în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse, este obligată să :

1) furnizează organizațiilor furnizoare de resurse, operatorului regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale informațiile necesare pentru taxarea serviciilor de utilități, inclusiv citirile dispozitivelor individuale de contorizare (când astfel de citiri sunt furnizate de proprietarii spațiilor dintr-o clădire de apartamente și chiriașii); a spaţiilor de locuit în baza contractelor angajare socială sau contracte de închiriere pentru spații rezidențiale de stat sau municipale fondul locativîn această clădire, o organizație de conducere, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată) și dispozitive de contorizare colective (casă comună) instalate într-un bloc de locuințe;

2) monitorizează calitatea resurselor comunale și continuitatea alimentării acestora până la limitele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

3) acceptă de la proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii spațiilor rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială sau contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipale dintr-o clădire dată despre încălcarea cerințelor privind calitatea serviciilor publice și (sau) continuitatea prestării unor astfel de servicii, încălcările în calculul cuantumului taxelor pentru serviciile de utilități și interacțiunea cu organizațiile furnizoare de resurse și cu operatorul regional de gestionare a deșeurilor municipale solide în considerarea acestor cereri, verificând faptele menționate la acestea, eliminând încălcările identificate și trimițând informații despre rezultatele examinării cererilor în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse;

4) să ofere organizațiilor furnizoare de resurse acces la proprietatea comună dintr-o clădire de apartamente pentru a suspenda sau limita furnizarea de servicii de utilități proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și chiriașilor spațiilor rezidențiale în baza unor contracte de închiriere socială sau de închiriere pentru spații rezidențiale a fondului de locuințe de stat sau municipale dintr-o clădire dată sau prin acord cu organizațiile furnizoare de resurse suspendă sau restricționează furnizarea de servicii de utilități proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașilor spațiilor rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul locativ de stat sau municipal dintr-o clădire dată.

11.1. La control directÎntr-un bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe oferă un serviciu de utilități pentru gestionarea deșeurilor solide municipale proprietarilor și utilizatorilor spațiilor din acest imobil, furnizat de operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale.

Informații despre modificări:

Partea 12 modificată din 3 aprilie 2018 - Legea federală din 3 aprilie 2018 N 59-FZ

12. Organizațiile de management, asociațiile de proprietari sau cooperativele locative sau alte cooperative specializate de consum care administrează blocuri de locuințe nu au dreptul de a refuza încheierea, în conformitate cu regulile specificate în Partea 1 a articolului 157 din prezentul Cod, a contractelor, inclusiv în în legătură cu resursele comunale, consumate în întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu organizații de furnizare a resurselor care asigură alimentarea cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (încălzire) furnizarea, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența unei sobe de încălzire), iar operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale, cu excepția cazurilor prevăzute la partea 4 a prezentului articol, licitație deschisă. În termen de zece zile de la data desfășurării concursului, organul administrației locale anunță toate persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care a realizat construcția blocului de locuințe) după ce i-a eliberat permisiunea de a pune în funcțiune blocul de locuințe în imobil conform act de transfer sau alt document privind transferul, rezultatele unui concurs deschis și condițiile contractului de administrare a acestei case. Aceste persoane sunt obligate să încheie un contract de management pentru această casă cu o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis. Daca in termen de doua luni de la data licitatiei deschise proprietarii nu au incheiat un contract de management cu organizatia de management, un astfel de acord se considera incheiat in conditiile determinate de licitatia deschisa.

14. Înainte de a încheia un acord de administrare a unui bloc de locuințe între persoana menționată la paragraful 6 al părții 2 din articolul 153 din prezentul Cod și o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis, conducerea blocului este efectuate de organizația de management, cu care dezvoltatorul trebuie să încheie un acord pentru administrarea blocului de locuințe în cel mult cinci zile de la data primirii permisului de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe.

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014 a completat articolul 161 din acest cod cu partea 14.1

14.1. În cazul încetării utilizării imobilului ca casă de închiriere, proprietarul, care deține toate spațiile din blocul de locuințe, ia decizii cu privire la aspectele legate de administrarea blocului de locuințe în modul stabilit de Partea a 7-a a art. 46 din prezentul Cod. În cazul vânzării sau înstrăinării în alt mod a primului local din acest bloc de locuințe, proprietarii spațiilor din acest bloc de locuințe, în termen de un an de la data vânzării sau înstrăinării în alt mod a primului spațiu din acest bloc de locuințe, trebuie să aleagă la o adunare generală a unor astfel de proprietari și să implementeze o metodă de administrare a acestui bloc de locuințe .

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 123-FZ din 4 iunie 2011 a completat articolul 161 din acest cod cu partea 15

15. Organizația care furnizează resursele necesare prestării serviciilor publice este responsabilă de furnizarea acestor resurse de o calitate corespunzătoare la limitele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și la limitele rețelelor externe de inginerie și suport tehnic pentru această clădire, dacă nu se stabilește altfel printr-un acord cu o astfel de organizație.

Articolul 161 a fost completat cu partea 17 din 12 ianuarie 2019 - Legea federală din 31 decembrie 2017 N 485-FZ

17. Administrarea unui bloc de locuințe, în privința căruia proprietarii spațiilor din blocul de locuințe nu au ales o metodă de administrare a unei astfel de locuințe în modul stabilit de prezentul Cod, sau metoda aleasă de administrare nu a fost implementată, o organizație de management nu a fost identificată, inclusiv din cauza recunoașterii unui concurs de selecție deschis ca organizație de management invalidă, desfășurat de un organism administrativ local în conformitate cu prezentul cod, este realizat de o organizație de management care deține o licență de desfășurare. activitate antreprenorială pentru gestionarea clădirilor de apartamente, determinată printr-o decizie a unui organism guvernamental local în modul și în condițiile stabilite de Guvernul Federației Ruse. O astfel de organizație de management desfășoară activități de gestionare a blocului de locuințe până când proprietarii spațiilor din blocul de locuințe aleg o metodă de administrare a blocului de locuințe sau până la încheierea unui acord de administrare a blocului de locuințe cu o organizație de conducere determinată de proprietarii spațiilor din blocul de locuințe sau pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut în partea 4 a prezentului articol, dar nu mai mult de un an.

Cum să gestionezi un bloc de locuințe?

Clădire de apartamente (MCD)– aceasta este o colecție de mai multe apartamente (două sau mai multe). Aceste apartamente au acces în incintă uz public sau pe teren, adiacent clădire de locuit. Un bloc de locuințe conține elemente de proprietate comună ale proprietarilor spațiilor în conformitate cu Legislația Locuinței.

Imobilul de apartamente include:

spații rezidențiale (apartamente/camere),

spații nerezidențiale,

alte incinte (case scari, lifturi, subsoluri, mansarde),

sisteme de inginerie si comunicatii.

Din punct de vedere legal, un bloc de locuințe este proprietate comună. Acționarii sunt proprietarii sediului.

Cum se administrează un bloc de locuințe?

O trăsătură caracteristică a locuirii într-un bloc de apartamente este faptul că rezidenții trebuie să rezolve multe probleme împreună. Pentru o decontare eficientă probleme generale proprietarii trebuie să aleagă metoda adecvată pentru gestionarea blocurilor de apartamente.

Ce înseamnă administrarea unui bloc de locuințe? În primul rând, asta efectuarea activitatilor care vizează:

crearea unor condiții confortabile de viață pentru rezidenți;

asigurarea securității proprietății, precum și monitorizarea corespunzătoare a utilizării acesteia;

furnizarea de servicii de utilități și locuințe.

Activitatea de administrare a unui bloc de locuințe presupune întreținerea acestuia in stare buna. Acest concept include:

stat sisteme tehnice clădiri;

ordine în zona înconjurătoare;

starea zonelor comune din interiorul blocului de locuit;

încheierea de acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse;

controlul utilităților pentru blocurile de locuințe;

și alte funcții.

Dreptul de proprietate implică obligații de a monitoriza starea proprietății și de a preveni posibil prejudiciu altora din cauza utilizării necorespunzătoare. Prin urmare, proprietarii sunt obligați să aleagă o formă de administrare a proprietății lor. Forma de guvernare poate fi aleasă în cadrul unei adunări generale. În același timp, proprietarii își păstrează posibilitatea de a-l schimba în orice moment. Decizia luată de majoritate este obligatorie pentru toți proprietarii, chiar și pentru cei care nu au votat sau au fost împotrivă.

Există mai multe moduri de a gestiona un bloc de apartamente:

management direct de către proprietari;

Aceste metode sunt reglementate în articolul 161, alineatul 2 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Alegerea metodei de control depinde de:

numărul de apartamente din clădire;

solvabilitatea proprietarilor;

disponibilitatea dispozitivelor de contorizare;

relațiile cu organizațiile furnizoare de resurse;

și alți factori.

Indiferent de metoda de control aleasă în casa dvs., amintiți-vă că fiecare proprietar trebuie:

Primiți toate utilitățile necesare în timp util și integral.

au dreptul de acces gratuit la informații despre societatea lor de administrare și activitatea acesteia.

Responsabilitatea funcționarului (șeful organizației care gestionează casa) este prevăzută în Codul Locuinței și.

Companie de administrare care deservește un bloc de locuințe

Una dintre formele de administrare a unui bloc de locuințe se realizează cu ajutorul unei organizații speciale (societate de administrare, societate de administrare), care este aleasă de rezidenți. Puteți citi mai multe despre caracteristicile și responsabilitățile unei companii de management în acest articol.

Aceasta este cea mai comună formă de gestionare a MKD. Există mai multe motive pentru aceasta:

Societatea de administrare poate administra orice număr de case, indiferent de locația acestora;

organizația de management poate coopera cu casa, HOA sau cooperativa de locuințe;

Societatea de administrare poate deservi doar casa și nu o gestionează (când plățile se fac direct sau proprietarii înșiși gestionează blocul).

Pentru ca o societate de management să-și înceapă activitățile în administrarea unui anumit bloc de locuințe, proprietarii trebuie să-l aleagă în cadrul unei adunări generale. Alegerea este aprobată cu majoritate de voturi. Un cvorum (numărul de participanți la ședință suficient pentru a-l recunoaște ca fiind competent să ia decizii pe ordinea de zi) este considerat atins dacă există 50% + 1 vot. De asemenea, în adunarea generală, locuitorii trebuie să aprobe tarife pentru întreținerea și repararea locuințelor și să rezolve problemele privind utilizarea proprietății comune a blocului de locuințe.

Când transferați gestionarea casei dvs. către o organizație specializată terță parte, merită să rețineți că acest serviciu este plătit. Costul serviciilor este specificat în contractul de management. Acesta include:

plata utilitatilor,

repara si lucrari de constructii,

cauta antreprenori,

și alte lucrări conexe.

Licenta pentru administrarea blocurilor de locuinte

Organizația de management trebuie să aibă o licență de administrare a blocurilor de locuințe. Această obligație a fost introdusă prin modificări la Codul locuinței al Federației Ruse. Pentru a obține o licență, organizația de management are nevoie de:

depune o cerere la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe;

susține examenul șefului organizației de conducere;

achita taxa de stat.

Licența poate fi revocată dacă organizația de management nu își îndeplinește responsabilitățile.

Cu cine interacționează compania de management?

Organizațiile furnizoare de resurse și rezidenții sunt cele două obiecte principale de interacțiune între companiile de management. Esența activității companiei de management este să cumpere resurse (electricitate, apă, căldură etc.) de la organizațiile de furnizare a resurselor și să le transfere proprietarilor de blocuri. Aceasta este o relație comercială care rezolvă una dintre cele mai importante sarcini ale companiei de management - furnizarea de utilități rezidenților.

Gestionarea blocurilor de locuințe cu ajutorul administratorilor de clădiri

În Rusia, se prevede apariția unui nou format de administrare a caselor. Poate că, în viitorul apropiat, un manager-administrator de casă va fi capabil să gestioneze blocurile de apartamente în loc de o întreagă organizație de management. El va lucra conform contract de munca, dar nu îl va înlocui pe președintele consiliului de administrație. Până acum, Ministerul Construcțiilor din Rusia tocmai a elaborat un proiect de lege conform căruia cooperativele de locuințe și asociațiile de proprietari pot angaja un astfel de manager.

Cum poate o companie de administrare a locuințelor și serviciilor comunale să gestioneze un bloc de locuințe?

Societatea de administrare este obligata:

în conformitate cu regulile de întreținere a proprietății comune a blocurilor de locuințe, efectuați munca necesara;

asigură furnizarea de utilități rezidenților;

respectă regulile și reglementările pentru administrarea blocurilor de locuințe.

În primul rând, este necesară încheierea unui contract de management. Acest document obligatoriuîn activitatea Codului penal. Data încheierii prezentului contract va fi considerată data începerii administrării casei. Un astfel de acord trebuie încheiat cu majoritatea proprietarilor de locuințe.

Toți locuitorii casei sunt o parte la contract, iar societatea de administrare este cealaltă.

Toate lucrările legate de administrarea casei și a proprietății acesteia sunt construite pe baza acordului de management și este, de asemenea, stipulată responsabilitatea pentru furnizarea de servicii de calitate slabă și efectuarea lucrărilor. Calitatea este determinată în conformitate cu reglementările tehnice și regulile de întreținere a proprietății comune în blocurile de locuințe.

Contractul de management trebuie să indice:

adresa casei;

descrierea proprietății comune a blocului de locuințe;

lista utilităților și costurile acestora;

lista lucrărilor de întreținere și reparații și costul acestora;

pretul contractului;

procedura de monitorizare a activitatilor societatii de administrare.

Termenul de încheiere a unui contract de administrare a blocurilor de locuințe poate varia de la 3 luni la 5 ani.

Procedura de administrare a unui bloc de locuințe

Decretul Guvernului Federației Ruse din 15 mai 2013 nr. 416 () a aprobat Regulile de implementare a activităților de gestionare a blocurilor de locuințe. Ei sunt cei care reglementează gestionarea blocurilor de locuințe. Acestea descriu standardele de management, responsabilitățile și puterile companiilor de management, precum și standardele de interacțiune cu proprietarii.

Procedura de management presupune:

standardele prescrise pentru stocarea și transmiterea documentației tehnice la domiciliu;

dezvăluirea de informații despre activitățile societății de administrare;

incheierea de contracte pentru prestarea serviciilor de utilitati;

stabilirea tarifelor pentru întreținerea și reparațiile locuințelor;

munca serviciului de dispecerat de urgenta.

Ce legi și documente reglementează gestionarea blocurilor de locuințe de către o societate de administrare?

Pentru a gestiona o casă, trebuie să cunoașteți o serie de legi referitoare la locuințe și serviciile comunale.

De exemplu, în Codul Locuinței, o întreagă secțiune a VIII-a este dedicată administrării unui bloc de locuințe.

Activitățile de menținere a casei în stare corespunzătoare sunt reglementate de Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la aprobarea standardelor și regulilor pentru gestionarea unui bloc de apartamente”. Aceste standarde definesc:

reguli de desfasurare a activitatilor de administrare a blocurilor de locuinte;

îndatoririle funcționarilor;