Modalități de îmbunătățire a evaluării imobiliare. Teza: Evaluarea bunurilor imobiliare rezidentiale Propuneri de imbunatatire a evaluarii imobiliare

AGENȚIA FEDERALĂ DE EDUCAȚIE

GOU VPO „UNIVERSITATEA DE SERVICIUL DE STAT din Moscova”

Facultatea: „Institutul Economie regionalăși Administrația Municipală”

Departamentul: „Management de stat și municipal”

Proiect de curs.

Subiect: Îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară.

Disciplina: Administrarea imobiliara municipala.

Completat de un student

Grupele GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

Acceptat de profesor

Dubovik M.V.

Introducere…………………………………………………………………………………………….3

I Partea teoretică

1.1 Clasificarea bunurilor imobile………………………………………..5

1.2 Metodologia de evaluare a bunurilor imobile rezidențiale………..6

1.3 Piața locuințelor………………………………………………………………………………9

1.4 Piața hârtii valoroase pentru bunuri imobiliare……………………………..13

1.5 Ipoteca…………………………………………………………………..15

II Partea analitică

2.1 Principii moderne ale analizei pieței imobiliare……………18

2.2 Cercetarea pieței imobiliare……………………………………………20

2.3 Metode de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare………….26

2.4 Caracteristici tipuri variate evaluări………………………………….34

2.5 Influența factorilor de mediu asupra costului……………..36

III Partea practică

3.1 Uz practic metoda vânzărilor comparative………..39

3.2 Riscurile investiționale și statisticile pieței imobiliare……………44

Concluzie………………………………………………………………………….47

Referințe………………………………………………………………….50

Introducere.

Termenul „imobil” a apărut în legislația rusă încă de pe vremea lui Petru I. Cu toate acestea, actele legislative actuale nu au făcut încă o distincție clară între bunurile mobile și imobile.

Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantări perene, cladiri, cladiri. Lucrurile imobile includ și aeronavele și aeronavele supuse înmatriculării de stat. nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale. Legea poate clasifica alte bunuri drept bunuri imobiliare. De exemplu, o întreprindere în ansamblu, ca complex imobiliar, este, de asemenea, recunoscută drept imobil.

În conformitate cu partea întâi a Codului civil al Federației Ruse, o întreprindere este considerată nu ca subiect, ci direct ca obiect al drepturilor civile.

O întreprindere în întregime sau parte a acesteia poate face obiectul unor tranzacții de cumpărare și vânzare, gaj, închiriere și alte tranzacții legate de stabilirea, modificarea și încetarea drepturilor de proprietate. Firma poate fi și moștenită.

Componența unei întreprinderi ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele sale și munca și serviciile (nume comercial, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.

Organul de stat care efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile este obligat să furnizeze oricărei persoane informații despre înregistrarea pe care a efectuat-o și drepturile înregistrate asupra bunurilor imobile. Această regulă va reduce cu siguranță în mod semnificativ riscul tranzacțiilor necorespunzătoare cu bunuri imobiliare pentru participanții la tranzacții civile.

Diferite forme de proprietate: privată, proprietate a întreprinderilor pe acțiuni, locală, municipală și, în final, federală. Este foarte dificil să determinați eficacitatea unei forme sau alteia - totul depinde de situații specifice.

In general, piata rezidentiala este mult mai dezvoltata decat alte segmente. Și acest lucru este de înțeles. Există deja un cadru legislativ definit care reglementează procesele de privatizare a locuințelor, obținerea de terenuri pentru construirea de cabane etc.

Piaţă spații nerezidențiale Este reprezentat în principal de spații achiziționate anterior sau reconstruite transformate în birouri. Dar în timpul privatizării apar din ce în ce mai multe obiecte care sunt închiriate pe termen lung sau vândute la licitație prin fonduri de proprietate, adică. autoritățile locale. La a doua etapă a privatizării, piața imobiliară se va reaproviziona instalații industrialeși, într-o măsură și mai mare, facilități comerciale și de servicii.

După introducerea drepturilor de proprietate privată asupra bunurilor imobiliare și privatizarea în Federația Rusă Statul a încetat să mai fie proprietarul unic al marii majorități a imobiliare, ceea ce a marcat începutul formării pieței imobiliare.

I Partea teoretică

1.1 Clasificarea obiectelor imobiliare.

Evaluarea imobilelor este de interes, în primul rând, pentru categorii de obiecte care sunt comercializate activ pe piață ca produs independent. În prezent, în Rusia este:

· apartamente și camere

· spatii si cladiri pentru birouri si magazine

· suburban Cladiri rezidentiale cu terenuri (cabane și dahas)

· terenuri libere destinate dezvoltării sau altor scopuri (în viitorul apropiat)

· depozit si facilitati de productie.

În plus, imobilele, de regulă, fac parte din complexul de proprietate al întreprinderilor și organizațiilor (în special, cele care sunt privatizate) și afectează semnificativ valoarea acestora. Există și alte categorii de imobile a căror piață nu s-a format încă.

Evaluarea unui obiect este influențată de diferite condiții și combinațiile acestora. Dăm un exemplu de criterii de clasificare.

1. Originea

· Obiecte naturale (naturale).

· Obiecte artificiale (cladiri).

2. Scop

· Terenuri libere (pentru dezvoltare sau alte scopuri)

· Complexe naturale (zăcăminte) pentru exploatarea acestora.

· Cladirile

Pentru locuințe.

Pentru birou.

Pentru comerț și servicii cu plată.

Pentru industrie.

· Alții.

3. Scala

· Masele de teren.

· Loturi de teren separate.

· Complexe de clădiri și structuri.

· Bloc.

· Clădire rezidențială cu un singur apartament (conac, cabană)

· Secțiune (intrare).

· Etajul în secțiune.

· Apartament.

· Cameră.

· Căsuță de vară.

· Complex de clădiri administrative.

· Construire.

· Încăperi sau părți ale clădirilor (secțiuni, etaje).

4. Gata de utilizare

· Obiecte gata făcute.

· Necesită reconstrucție sau reparații majore.

· Necesită finalizarea construcției.

1.2 Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare rezidentiale.

Experiența practică indică faptul că pentru imobilele rezidențiale mici este recomandabil să se efectueze evaluări folosind o procedură simplificată, care se poate baza doar pe metoda de comparare a vânzărilor de pe piață. Abordarea comparativă a vânzărilor pentru estimarea valorii se bazează pe o comparație directă a proprietății care este evaluată cu alte proprietăți care au fost vândute sau listate pentru vânzare. Cumpărătorii își bazează adesea judecățile de valoare în primul rând pe proprietățile oferite spre vânzare. Evaluatorii folosesc, de asemenea, aceste informații împreună cu informații despre proprietățile vândute sau închiriate. Această abordare se bazează pe principiul substituției, care prevede că atunci când sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii de adecvare similară, cel cu prețul cel mai mic este cel mai solicitat și are cea mai largă distribuție. În ceea ce privește locuința, aceasta înseamnă: dacă poate fi observată pe piață (ceea ce se întâmplă de obicei), atunci valoarea acesteia este de obicei stabilită la nivelul costului achiziționării unei locuințe de atractivitate egală, care nu va dura mult timp pentru a înlocui.

Evaluarea imobiliară în masă este o abordare specială a evaluării simplificate a unui grup mare de obiecte omogene (apartamente). O astfel de evaluare se face în conformitate cu o anumită metodologie: pentru obiectul evaluat, se determină setul corespunzător de valori ale unui set fix al parametrilor săi, iar apoi valoarea evaluării sale se formează conform regulilor care sunt neschimbate pentru toate obiectele.

Evaluarea în masă are propriile sale domenii speciale de aplicare. Un exemplu de astfel de evaluare este evaluarea apartamentelor „conform adeverinței Biroului Inventar tehnic(ITO)” bazată pe o abordare bazată pe cost. Este realizat de o agenție guvernamentală și este utilizat pentru a determina impozitele și taxele. Cu toate acestea, evaluarea ITO nu se bazează pe valoarea de piață. Prin urmare, informațiile de piață nu sunt necesare pentru a o construi.

Trebuie subliniată diferența dintre conceptele de preț real de vânzare și valoarea de piață. Prețurile sunt împărțite în preț de vânzător, preț de cumpărător și preț de vânzare.

Prețul vânzătorului este suma pe care o primește în urma tranzacției. Pretul cumparatorului este valoare totală toate costurile achizitionarii unui apartament. Prețul de vânzare este suma de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului pentru apartament.

Acestea diferă în ceea ce privește valoarea plății pentru serviciile intermediarilor și costurile de procesare a tranzacției. Atât cumpărătorul apartamentului, cât și vânzătorul pot avea sau nu un intermediar. Tranzacția poate fi sau nu asigurată. Costurile de finalizare a unei tranzacții pot fi distribuite în diferite moduri între participanții săi. Prin urmare, prețul de vânzare caracterizează apartamentul ca atare, iar prețurile cumpărătorului și vânzătorului depind puternic de termenii tranzacției. De regulă, dacă vânzătorul are un intermediar, atunci plata acestuia este dedusă din prețul de vânzare și reduce prețul vânzătorului, iar invers, plata cumpărătorului pentru serviciile intermediarului său crește prețul cumpărătorului în raport cu prețul de vânzare. În mod similar, aceste prețuri sunt afectate de taxele de procesare a tranzacțiilor. Astfel, prețul vânzătorului și al cumpărătorului poate diferi semnificativ (până la 15% sau mai mult). Dar prețul de vânzare depinde minim de caracteristicile specifice ale mecanismului de vânzare și execuția tranzacției și este determinat de specificul apartamentului în sine. Prin urmare, este recomandabil să modelați dependența prețului de vânzare de mulți parametri ai apartamentului.

În conformitate cu definiția sa, valoarea de piață a unei proprietăți depinde de acei factori care determină prețul mediu sau mai probabil de vânzare a acesteia pe piață în condiții normale de tranzacție.

La primul nivel de clasificare, acestea pot fi împărțite în factori obiectivi și subiectivi.

La determinarea valorii de piață se iau în considerare factorii obiectivi. În ceea ce privește factorii subiectivi, aceștia sunt asociați cu comportamentul unui anumit cumpărător, vânzător sau intermediar la încheierea unei tranzacții, în parte nedeterminați în mod direct de condițiile economice ale acesteia (temperament, conștientizare, onestitate, răbdare, credulitate, gusturi și antipatii personale etc. .).

Factorii obiectivi sunt, în principal, cei economici care determină în cele din urmă nivelul mediu al prețului tranzacțiilor specifice.

Factorii economici pot fi împărțiți în macroeconomici și microeconomici. Primele includ factori care țin de condițiile generale ale pieței: nivelul inițial al ofertei cererii de imobile în regiune; volumele și structura noilor construcții și reconstrucție; factori de migrație; termenii juridici și economici ai tranzacțiilor; nivelul și dinamica inflației; cursul de schimb al dolarului și dinamica acestuia. În condițiile noastre, grupul de factori economici poate include și următorii factori pe termen lung:

· diferențe de dinamică a prețurilor la bunuri și servicii, precum și condițiile salariale care afectează scara de acumulare Baniși valoarea cererii amânate;

· ritmul și amploarea formării unei noi pături sociale care are posibilitatea de a investi în imobiliare;

· dezvoltarea sistemului ipotecar;

· dezvoltarea unui sistem de reprezentanțe străine în regiune.

Factorii microeconomici caracterizează parametrii obiectivi ai tranzacțiilor specifice. Dintre acestea, cele care descriu obiectul tranzacției (apartamentul) sunt deosebit de importante. Factorii legați de natura tranzacției și termenii de plată sunt, de asemenea, semnificativi. Au fost elaborate procedurile de bază pentru procesarea tranzacțiilor și plata acestora. Prin urmare, atunci când evaluăm valoarea de piață a apartamentelor la scară de masă, se poate și ar trebui să se concentreze asupra naturii tipice (medie) a tranzacției, luați în considerare acest factor constant și nu luați în considerare atunci când evaluați valoarea de piață a apartamentelor. Apoi valoarea de piata (pretul mediu) a apartamentului, estimata la o data fixa, este determinata de parametrii (caracteristicile) acestuia ca valoare de utilizare.

1.3 Piața locuințelor.

Dimensiunea potențială a acestei piețe este enormă. Cel puțin 90 la sută din locuințele din fiecare țară civilizată, după cum se spune, astăzi sunt cumpărate în rate.

Piața imobiliară din Rusia a dobândit o scară deosebit de mare ca urmare a privatizării apartamentelor. Gratuit, ca la Moscova, sau preferențial, ca în alte orașe, transferul apartamentelor în proprietate privată a creat noi oportunități proprietarilor de a opera cu acest tip de imobil.

În același timp, s-au dezvoltat și forme de cumpărare și vânzare de apartamente și alte tipuri de locuințe. Dintre aceste forme, achiziționarea de apartamente în rate devine din ce în ce mai frecventă. De menționat că în Occident, aproape toate imobilele deținute de populație sunt împovărate cu datorii și cu nevoia de a plăti în rate costul locuinței. În Rusia, ca urmare a privatizării, fiecare cetățean a devenit proprietarul activelor imobiliare (apartamente, grădini și terenuri de cabană de vară) neîmpovărate cu datorii. Prin urmare, cetățenii ruși se află într-o poziție mult mai bună în acest sens decât cetățenii altor țări.

În același timp, toate acestea vor fi completate de oportunități nou deschise pentru achiziționarea de locuințe pe credit. Pe scurt, schema de aici este următoarea.

Apartamentul în sine servește drept garanție materială pentru împrumut. Până la rambursarea împrumutului, cumpărătorul este legal doar chiriașul său. Cumpărătorul efectuează imediat un avans - aproximativ 30 la sută; restul de 70 sunt platiti de banca, cu care s-a incheiat contractul corespunzator cu societatea imobiliara.

Banca sau filiala sa colectează documente, procesează tranzacția de cumpărare și vânzare, efectuează plăți către vânzător etc. Prin urmare, valoarea comisionului, de exemplu, la Moscova ajunge la 13 la sută din prețul de piață al unui apartament. Aceste costuri sunt justificate dacă tranzacția este finalizată cu participarea unor organizații de încredere, deoarece piața imobiliară este ultimele luni a căpătat unele conotaţii penale.

Un număr mare de situații penale apar din cauza prezenței dolarilor „stângi” în aproape fiecare tranzacție, transferați din mână în mână după finalizarea procedurii oficiale de înregistrare.

Dolarii „stângi” sunt, de regulă, diferența dintre prețul de piață al apartamentului și suma la care a fost evaluat de ITO. Prin urmare, nu trebuie să fii un expert pentru a înțelege: pentru a elimina „stângii” trebuie să alegi una dintre două căi: fie calea conservatoare - pentru a aduce practica de evaluare a ITO mai aproape de condițiile reale ale pieței; sau o modalitate radicală este de a abandona această practică și de a trece la alte forme de control asupra prețului cerut al imobilului.

Creșterea constantă a ratelor apropie estimările BTI de prețurile pieței, cu pasi repezi.

Din veniturile cu care un cetățean a cumpărat odată un apartament (sau altă proprietate care poate fi vândută ulterior), totul a fost deja dedus taxe posibile. Prin urmare, din orice punct de vedere, vânzarea proprietății nu poate fi considerată un fapt de primire venit suplimentar; este doar o schimbare a formei proprietății deținute de un cetățean. Iar perceperea unui impozit pe valoarea unei astfel de modificări este un impozit secundar pe același venit.

Redistribuirea pe piață a apartamentelor a făcut posibilă îmbunătățirea utilizării fondului de locuințe, a stimulat relocarea unor apartamente comunale și a făcut posibilă rezolvarea parțială a problemei locative.

În general, problema locuințelor nu numai că persistă, dar se și intensifică. Acest lucru este facilitat de afluxul constant de refugiați și emigranți forțați din țările vecine în Rusia.

Utilizarea apartamentelor în scopuri nerezidențiale.

După privatizarea unei ponderi semnificative a sectorului rezidențial din orașe, problema utilizării apartamentelor aflate în proprietate în alte scopuri decât scopul propus a devenit mai acută.

Desigur, utilizarea spațiilor rezidențiale deținute de cetățeni și entitati legale, în scop nerezidenţial - pentru a găzdui birouri, birouri, ateliere, centre de calcul etc. - nu contribuie deloc la rezolvarea problemei locuințelor, deoarece o parte semnificativă a spațiului de locuit este retrasă din fondul orașului. Cu toate acestea, modalitățile de a combate acest lucru limitează libertatea proprietarului și sunt adesea ilegale.

Chiar dacă inspecția locativă sau poliția sunt în măsură să stabilească faptul folosirii abuzive a apartamentului și, după ce l-au oficializat în consecință, să îl prezinte instanței, atunci judecătorii nu au temeiuri legale pentru a satisface o astfel de pretenție. În conformitate cu art. 6 din Legea „Privind Fundamentele Politicii Federale de Locuințe”, proprietarul unui imobil din sectorul locativ are dreptul, în modul stabilit de lege, de a deține, de a folosi și de a dispune de el, inclusiv închirierea, leasingul, ipotecarea, în întregime și în părți etc. d., dacă aceasta nu încalcă normele existente, locuința și alte drepturi și libertăți ale altor cetățeni, precum și interesele publice. Printre responsabilitățile proprietarului în cazul utilizării spațiilor de locuit, stabilite de art. 4 din aceeași lege, nu există o astfel de obligație precum utilizarea spațiilor de locuit în scopul propus. Adevărat, art. 7 Codul Locuinței RSFSR, care stabilește că clădirile rezidențiale și spațiile de locuit sunt destinate rezidenței permanente a cetățenilor.

Dar în cel mai bun scenariuținând cont de acest articol în baza art. 48 din Codul civil al RSFSR, doar un contract de închiriere de locuințe poate fi declarat nul deoarece nu respectă cerințele legii. Dar nu este posibilă rezilierea, pe această bază, a contractului de transfer al dreptului de proprietate asupra locuinței, întrucât în ​​niciun caz act legislativ(și aceasta ar trebui să fie doar o lege, și nu un ordin al primarului sau o hotărâre de guvern) nu conține așa ceva Bază legală.

Lipsa de claritate cadrul de reglementare conduce la faptul că chiar și autoritățile judiciare sunt uneori incapabile să-și dea seama cine are drepturi asupra unui anumit obiect și în ce temei. Cu toate acestea, cererea stabilă de birouri, spații comerciale și de depozitare, precum și costul ridicat al unei astfel de proprietăți, care garantează comisioane considerabile, atrag un număr mare de structuri intermediare. Dacă în anul 2000 doar 42 la sută dintre respondenți erau implicați în tranzacții cu spații nerezidențiale, atunci această cifră a crescut la 70 la sută.

1.4 Piața valorilor mobiliare imobiliare.

Segmentul de piata imobiliara este cel mai subdezvoltat. Aceasta reflectă atât decalajul întregii piețe de valori, cât și implicarea insuficientă a proprietății imobiliare în cifra de afaceri comercială. Participanții pe piața imobiliară preferă în continuare investițiile directe. Gama de valori mobiliare asociate cu utilizarea și vânzarea bunurilor imobiliare este, de asemenea, restrânsă.

În primul rând, avantajul incontestabil al obligațiunilor imobiliare este natura lor acumulativă. Acestea permit acumularea treptată a sumei necesare pentru achiziționarea unui apartament, servind drept dovadă a dreptului la suprafața de locuință indicată în valoarea nominală.

Fracționarea valorii nominale a obligațiunii în raport cu filmarea apartamente reale vă permite să vă opriți în orice moment la nivelul spațiului de locuit și al confortului care va fi considerat suficient sau extrem de posibil. Deși ar trebui să se recunoască faptul că această proprietate pozitivă a obligațiunilor de locuințe este oarecum limitată de faptul că acestea oferă dreptul de a cumpăra doar locuințe nou-în exploatare. Un standard destul de limitat de construcție și specificul noilor zone de dezvoltare pot restrânge semnificativ cercul celor care doresc să cumpere obligațiuni pentru a-și rezolva problemele. probleme de locuit, iar aceasta este tocmai valoarea lor principală. Dacă ar fi posibilă achiziționarea de locuințe municipale cu ajutorul obligațiunilor în orice zonă a orașului, de orice nivel de confort și „vârstă”, atunci atractivitatea lor ar crește semnificativ. Acest lucru ar putea asigura o creștere a competitivității obligațiunilor imobiliare în raport cu alte mijloace de plată (moneda) considerate destul de fiabile.

Un alt avantaj indubitabil al obligațiunilor imobiliare este natura lor antiinflaționistă: capacitatea de a proteja banii într-o măsură sau alta de depreciere. Prin urmare, cotațiile lunare ale obligațiunilor imobiliare ar trebui să urmărească cel puțin inflația. Între timp, mecanismul lunar de cotație prevăzut de forma proiectată de emisie este capabil să absoarbă doar fluctuațiile macroeconomice generale, care sunt semnificative pe o scară de timp, dar nu și schimbările actuale de pe piața imobiliară.

Posibilitatea de a schimba cotațiile în funcție de momentul obținerii locuințelor la rambursarea obligațiunilor, să zicem, în intervalul de la 1 la 6 luni, ar putea crește semnificativ atât atractivitatea acestui instrument bursier, cât și gradul de lichiditate al acestuia.

Evaluarea proprietății. Metodele de evaluare a pieței ajută la gestionarea cât mai profitabilă a bunurilor imobiliare, această nouă resursă pe care afacerile și cetățenii o au la dispoziție. Această evaluare devine necesară chiar și atunci când proprietarii de terenuri și imobile doresc să-i angajeze să obțină un împrumut. Fără o evaluare adecvată, așteptați-vă să atrageți investiții suplimentare, inclusiv cele străine.

În prima etapă a privatizării, la crearea unor asociații mixte, astfel de evaluări fie nu au fost făcute deloc, fie au fost făcute pur și simplu cu ochii. Însuși investitorul a determinat prețul. Când era vorba de obiecte serioase, au fost implicate firme de evaluare occidentale, care în majoritatea cazurilor au efectuat evaluări în favoarea investitorilor străini, subestimând valoarea reală de piață a activelor noastre.

Evaluarea este necesară și pentru emisiunea secundară de acțiuni ale întreprinderilor privatizate care doresc să-și majoreze capitalul autorizat cu o sumă susținută din resurse materiale reale. Este adevăratul prospect care va permite investitorilor să evite greșelile atunci când stabilesc prețurile acțiunilor. Evaluarea este, de asemenea, necesară atunci când se împarte proprietățile și se determină modalitățile cele mai bune uz comercial terenuri și imobile și în toate celelalte tranzacții legate de bunuri imobiliare.

Analiza perspectivelor de creștere a valorii imobiliare și a utilizării sale comerciale ar trebui să se bazeze pe calcule economice stricte, o evaluare precisă și profesională a valorii reale de piață a proprietății. O evaluare este o opinie bazată pe cunoștințele, experiența, utilizarea unor abordări, principii și metode strict definite, precum și standarde procedurale și etice, a unui specialist sau a unui grup de experți, de obicei evaluatori profesioniști, despre valoarea unei proprietăți imobiliare. .

Valoarea de piață înseamnă prețul cel mai probabil care ar rezulta din vânzarea unei proprietăți pe o piață competitivă și deschisă, având în vedere toate condițiile necesare unei tranzacții corecte.

Aceste conditii sunt:

1. Cumpărătorul și vânzătorul acționează pe baza unor motive tipice, standard. Tranzacția nu este forțată niciunei părți.

2. Ambele părți au informații complete pentru a lua decizii și pentru a acționa în urmărirea celei mai bune satisfacții a intereselor lor.

3. Obiectul a fost expus pe piata deschisa un timp suficient, iar momentul optim a fost ales pentru finalizarea tranzactiei.

4. Plata se face în în numerar sau au fost convenite condiții financiare comparabile cu plățile în numerar.

5. Prețul tranzacției reflectă termenii și condițiile obișnuite și nu conține reduceri, concesii sau credite speciale pentru nicio parte în legătură cu tranzacția.

6. Articolul este în cerere generală și are utilitate recunoscută pe piață.

7. Obiectul este destul de rar, cu alte cuvinte, există o ofertă limitată, creând o piață competitivă.

8. Obiectul este înzestrat cu proprietăți de alienabilitate și poate fi transferat din mână în mână.

1.5 Ipoteca.

Ipoteca înseamnă eliberarea unui împrumut nu garantat bunuri mobile. Obiectul ipotecar clasic este un teren. O ipotecă oferă posibilitatea de a oferi clădiri, structuri, clădiri rezidențiale și apartamente individuale ca garanție.

Creditele ipotecare, de regulă, sunt ieftine, marjele băncilor ipotecare sunt mici, iar profiturile sunt „câștigate” datorită unor volume mari de credite plasate. Aceste bănci atrag, de asemenea, fonduri sub dobânzi scăzute, dar datorită fiabilității lor foarte ridicate, obligațiunile ipotecare pe care le plasează sunt într-o cerere constantă.

La magazin credite ipotecare Există patru entități:

1. un debitor care dorește să cumpere eventual cel mai bun imobil;

2. o banca care cauta sa obtina profit maxim posibil prin limitarea riscului ipotecar;

3. un investitor care caută să primească profit maxim prin investiții în credite ipotecare;

4. guvernul, care trebuie să creeze condiții legale și economice pentru funcționarea sistemului de creditare ipotecară.

Mecanismele de creditare ipotecară trebuie să asigure disponibilitatea creditului pentru debitor, precum și rentabilitatea creditării.

Există mai multe soiuri mecanisme de creditare, permițând, într-o măsură mai mare sau mai mică, ocolirea nivelului destul de ridicat al inflației care există în țară.

Primul mecanism este împrumutul cu rata fixa.

Al doilea mecanism se bazează pe împrumuturi cu o rată ajustată la nivelul prețurilor din țară, când este revizuită periodic (aproximativ o dată pe trimestru). rata credituluiîn funcție de modificările nivelului prețurilor.

Cel de-al treilea mecanism - creditarea cu plăți amânate ajustabile - a fost dezvoltat de unul dintre institutele economice din SUA special pentru utilizare în condițiile rusești. Esența sa este că împrumutatul trebuie să plătească nu mai mult de 30 la sută din venitul datoriei sau împrumutului principal. Valoarea inițială a plății este relativ mică și crește în timp. Acest lucru vă permite să amânați plata părții principale a datoriei pentru mai mult data târzie. Principiul acestui mecanism este că două ratele dobânzilor, dintre care unul se numește „contract” și este folosit pentru a calcula suma datoriei, iar al doilea este „plată”, pentru a calcula plățile lunare. Aceste tarife nu sunt egale.

Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” stabilește un principiu general privind înregistrarea unei ipoteci. Acesta trebuie să fie înregistrat la aceeași agenție guvernamentală care este responsabilă cu înregistrarea drepturilor asupra proprietății ipotecate. Din acest principiu rezultă ipoteza că ipotecile asupra spațiilor rezidențiale ar trebui înregistrate de către departamentele de privatizare a locuințelor.

Contractele „ipotecare” privind clădirile și structurile situate pe teren trebuie să fie înscrise în „lista funciară” a teritoriului pe care se află proprietatea, care poate fi interpretată și în prezent ca înregistrare de către comitetele funciare locale, deși la momentul apariției legii în vigoare s-ar putea să fi însemnat consilii locale.

Mecanismul de vânzare a bunurilor gajate este stabilit de legiuitor ca general atât pentru bunurile imobile, cât și pentru bunurile mobile.

În virtutea art. 350 din Codul civil al Federației Ruse, vânzarea (vânzarea) proprietății gajate, care este executată silit în conformitate cu legea, se realizează prin vânzare la licitație publică în modul stabilit de legislația procedurală, cu excepția cazului în care este stabilită o procedură diferită. prin lege.

Cerința de a vinde proprietatea gajată printr-o licitație publică este imperativă, iar dacă urmați conceptul regulilor de gaj, atunci este imposibil să o ocoliți. Dar dacă creditorul gajist dorește totuși să achiziționeze imobilul care face obiectul gajului fără o procedură de licitație publică și este susținut de debitorul gajist, atunci acest lucru se poate face în conformitate cu art. 409 din Codul civil al Federației Ruse. Articolul permite încheierea unei convenții de despăgubire între părți, în care creditorul declară că obligațiile debitorului au încetat, iar acesta din urmă, în schimbul îndeplinirii obligației sale, prevede despăgubiri, adică, în cazul nostru, debitorul ipotecar transferă. imobile către creditorul ipotecar.

II Partea analitică

2.1 Principii moderne de analiză a pieței imobiliare.

Succesul unei afaceri într-o economie de piață este determinat în mare măsură de calitatea informațiilor pe baza cărora se iau decizii financiare responsabile. De aceea, colectarea și prelucrarea analitică a informațiilor, inclusiv a informațiilor de piață, reprezintă astăzi atât un subiect de studiu separat din punct de vedere științific și metodologic, cât și subiectul unei afaceri independente.

Cea mai semnificativă ilustrare a celor de mai sus este exemplul de suport informațional pentru a face afaceri bursa. Teoriile și școlile științifice, care au fost distinse în mod repetat cu Premii Nobel, au fost create și continuă să fie îmbunătățite multe lucrări despre tehnică și analiză fundamentală, care au devenit cărți de referință pentru specialiștii bursei. Practica la nivel mondial de testare aprofundată a cunoștințelor analiștilor pentru a le permite acestora să lucreze cu informațiile pieței valorilor mobiliare este considerată normală. Și asta în ciuda faptului că pe bursă, în comparație cu alte piețe, modelele unei piețe perfecte în ceea ce privește gradul de conștientizare a participanților ar trebui identificate cel mai clar.

Piața imobiliară, spre deosebire de bursă, este departe de a fi perfectă în multe privințe, ceea ce determină trăsăturile studiului său. Pe de o parte, analiștii se confruntă cu dificultăți și uneori cu imposibilitatea formalizării corecte și fără ambiguitate a relațiilor economice pe piața imobiliară. Pe de altă parte, este evident că nu există nicio posibilitate de a transfera tehnologiile de analiză utilizate pe alte piețe pe piața imobiliară în forma lor pură, deoarece aceste tehnologii sunt adaptate pentru utilizare într-un mediu de piață diferit. Având în vedere cele de mai sus, munca analitică de înaltă calitate pe piața imobiliară pare a fi un subiect extrem de complex, care necesită din partea analistului, pe lângă cunoștințe teoretice profunde în domeniul economiei imobiliare, practică constantă și căutare creativă în cercetare care să formeze profesionale. intuiţie.

Studierea istoriei de aproape un secol a funcționării piețelor imobiliare în țările dezvoltate lume, putem ajunge la concluzia că atenția insuficientă acordată calității muncii analitice este unul dintre principalele motive pentru majoritatea crizelor majore de pe piețele imobiliare. Un exemplu tipic este criza de pe piața imobiliară din SUA de la sfârșitul anilor 80 și începutul anilor 90. După cum notează experții, investițiile excesive și dezordonate în construcții noi au condus la suprasaturarea pieței și, în consecință, la lipsa cererii de pe piață pentru un număr mare de proiecte pentru care au fost acordate împrumuturi. În centrul situației actuale s-au aflat așteptările nerealiste ale pieței care decurg din structura de stimulente greșită în analiză, metodologia de analiză slabă și date incomplete care caracterizează condițiile actuale. Structura de stimulente care a ghidat dezvoltatorii, evaluatorii și organizațiile de credit a fost distorsionată de interesul unora de a primi împrumuturi, alții de a justifica obținerea unui împrumut, iar alții de a-și plasa fondurile. În același timp, toate părțile și-au rezolvat problemele prin așteptări nerezonabile de optimiste.

Utilizarea unei metodologii analitice slabe, reflectată în ipoteze și proceduri inadecvate, în combinație cu date de piață locală de calitate insuficientă, de regulă, a condus la apariția unor cercetări de piață nefondate și, în consecință, a deciziilor de investiții bazate pe aceasta. Ca urmare a crizei, institutii de credit s-a format un sindrom stabil de neîncredere față de orice proiecte în general și de cercetare de piață în special. Și acest lucru, la rândul său, a condus la înțelegerea faptului că analiștii pieței imobiliare în munca lor ar trebui să se ghideze după câteva principii generale care sunt necesare (dar nu suficiente) pentru a obține concluzii și rezultate precise. Pe de altă parte, a existat o nevoie urgentă de criterii ușor de înțeles și ușor de identificat care să determine dacă cercetarea de piață îndeplinește categoria de valabilitate.

Având în vedere perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare din Rusia, putem presupune că absența unor potențiale crize este un scenariu prea optimist. Cu toate acestea, consecințele unor astfel de crize pot fi mai puțin semnificative dacă astăzi, în stadiul de dezvoltare activă a pieței, unele principii generaleȘi

cerințe pentru cercetarea analitică pe baza cărora se vor lua decizii de investiții.

Nu numai amenințarea crizelor, ci și problemele curente de zi cu zi - creșterea concurenței, scăderea oportunităților de profituri excedentare pe termen scurt, demararea proiectelor de dezvoltare imobiliară comercială pe termen lung și intensive în capital, intrarea pe piață a investitorilor străini cu exigențe mari pentru fundamentarea deciziilor etc. - indică în mod obiectiv că importanța analizei calitative pe piețele imobiliare rusești va deveni în viitorul apropiat din ce în ce mai importantă.

2.2 Cercetarea pieței imobiliare în scopuri de justificare decizii de investiții.

Scopul final al oricărui studiu de acest tip este de a măsura relația dintre cerere și ofertă pentru un anumit tip de produs pe piața imobiliară la un anumit moment (de obicei viitor).

Caracteristicile deosebite ale proprietății imobiliare ca produs, alături de locul aparte al imobilului într-o economie de piață, formează o gamă destul de largă de informații socio-economice necesare pentru poziționarea acestui produs pe piață. Caracteristicile macroeconomice actuale și retrospective ale economiei naționale și regionale, indicatorii socio-demografici ai piețelor regionale și locale, parametrii piețelor imobiliare regionale și locale - asta este doar direcții generale, în care este necesar să se efectueze cercetări.

Principiul 1: Doar informațiile care pot determina efectiv productivitatea viitoare a entității în care s-a investit ar trebui selectate pentru analiză.

În urma acestui principiu, principala dificultate pentru analist este lipsa unor reguli standard sau recomandări fără ambiguitate conform cărora ar trebui generată informația inițială. Aici analistul trebuie să-și arate toate cunoștințele, intuiția profesională, creativitatea și experiența practică. Mai mult, aici se pune bazele validității studiului în ansamblu.

Principiul 2: Toate datele actuale și viitoare pe care se bazează studiul trebuie utilizate pentru cuantificarea performanței proiectului de investiții imobiliare luate în considerare.

Totuși, chiar și informațiile atent selectate care au legătură directă cu subiectul evaluării sunt, la figurat vorbind, o „grămadă de cărămizi” din care analistul trebuie să construiască, după toate regulile artei construcției, o bază solidă pentru cercetarea analitică. . Și aici nu puteți face fără o soluție durabilă care conectează elementele individuale într-un singur monolit.

Principiul 3: Toate informațiile individuale selectate pentru a sprijini o decizie de investiție trebuie să fie legate între ele printr-un cadru logic clar, culminând cu o predicție a condițiilor viitoare de piață și a productivității corespunzătoare a proiectului în cauză. Descrierea circuitului logic trebuie prezentată în mod explicit.

Percepția pozitivă a unui client asupra unui raport cu rezultatele unei cercetări de piață, în care nu există o diagramă logică, poate fi doar dacă:

a) analistul profită de ignoranța clientului sau

b) clientul este iniţial favorabil rezultatelor.

Pe de altă parte, construirea unei diagrame logică convingătoare și evidentă este o demonstrație a celei mai înalte abilități profesionale a analistului.

Continuând discuția noastră despre necesitatea de a construi un cadru logic de cercetare, să luăm în considerare un alt principiu care specifică conținutul analizei de piață.

Principiul 4. Conținutul analizei de piață ar trebui limitat la o discuție a factorilor care alcătuiesc relațiile de bază pentru determinarea performanței unei proprietăți imobiliare comerciale.

În conformitate cu acest principiu, analistul, pe parcursul studiului, trebuie să formuleze relațiile de bază care determină performanța unui obiect comercial, iar apoi să identifice o ierarhie de parametri-argumente ale căror funcții sunt factorii incluși în expresia principală pentru productivitate.

Să ilustrăm abordarea practică a implementării acestui principiu folosind următorul exemplu simplificat.

Să fie criteriul de performanță a proiectului în cauză să fie venitul net din exploatare (NOI) într-o anumită perioadă a viitorului. Atunci, prin definiție, expresia de bază pentru determinarea performanței va fi următoarea:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, unde

IGP - venit brut potențial,
V&L - pierderi din subîncărcare și neplăți.
M I - alte venituri.
FE - cheltuieli fixe de exploatare,
VE - cheltuieli variabile de exploatare.

Să luăm în considerare procedura de identificare a parametrilor care determină valorile așteptate ale factorilor principali.

Venitul brut potențial este determinat de rata de închiriere, care, la rândul său, este o funcție a ratei actuale de închiriere, precum și de tendințele relației dintre oferta și cererea pieței de-a lungul timpului.

Ocuparea proiectată a unei proprietăți imobiliare este o funcție de capacitatea cumulativă a pieței, parametrii cererii, rata de absorbție a pieței și creșterea zonei de absorbție imobiliare. Pentru proiecte, sarcina estimată determină doi indicatori - nivelul de încărcare și cronologia absorbției pieței la acest nivel.

Creșterea zonei de absorbție imobiliară este determinată fie de creșterea numărului de locuri de muncă (nivelul de ocupare), fie de creșterea populației. La rândul său, o creștere a zonei de absorbție duce la necesitatea unor noi imobile.

Trebuie remarcat faptul că creșterea ocupării forței de muncă și creșterea populației într-un caz pot fi direct legate, de exemplu, de deschiderea de noi locuri de muncă și afluxul de noi persoane apte de muncă. Într-un alt caz, creșterea populației poate crește fără o creștere a ocupării forței de muncă, de exemplu, din cauza unei creșteri a pensionarilor care sosesc sau a unei creșteri a natalității. Analiza calitativă implică utilizarea mai multor surse de informații care oferă tendințe istorice și previziuni ale creșterii habitatului, urmate de compararea datelor. Segmentarea creșterii zonei, de exemplu, pe grupe de vârstă, sex, dimensiunea familiei etc., este de asemenea obligatorie. Absența elementelor enumerate în studiu ar trebui să fie atribuită selecției necorespunzătoare a datelor pentru utilizare în analiză.

Parametrii cererii sunt determinați de indicatori specifici cum ar fi suprafața (birou sau producție) pentru fiecare la locul de muncă, cheltuielile de cumpărare pe cap de locuitor, numărul de apartamente sau case pe cap de locuitor etc. Folosind parametrii cererii, se calculează cantitatea bunuri imobiliare necesare, care corespunde creșterii zonei de consum imobiliar. De exemplu, aplicând costurile medii de achiziție la creșterea populației, se prevede o creștere a vânzărilor cu amănuntul și, în consecință, nevoia de spațiu de vânzare cu amănuntul suplimentar. Atunci când se analizează piața imobiliară, creșterea populației segmentată după vârstă, venit, dimensiunea familiei sau compoziția este convertită în cerere segmentată. O analiză solidă a parametrilor cererii implică studierea tendințelor istorice, a stării actuale și prognozarea valorii probabile a acestora în viitor. Mai mult decât atât, o analiză validă măsoară modificările cererii nu numai ca urmare a creșterii noilor habitate, ci și din cauza schimbărilor în populația și modelele de ocupare existente. De exemplu, în timpul creșterilor economice, companiile în creștere necesită suprafețe mari și schimbări situația demografică spre o creștere a persoanelor cu vârsta de pensionare va necesita un tip adecvat de locuință.

Semnele de inconsecvență în analiza parametrilor cererii includ, în primul rând, luarea în considerare a valorilor constante, care, de regulă, sunt caracteristice momentului analizei, precum și ignorarea modificărilor în structurile existente ale populației și ale locurilor de muncă.

Rata de absorbție, numită și rata de penetrare a pieței, este determinată de cota din cererea totală a pieței pe care proiectul în cauză este de așteptat să o absoarbă atunci când concurează cu alte proiecte. După ce analistul a evaluat volumul total creșterea cererii potențiale, este necesar să se determine un parametru critic pentru proiect - ponderea cererii totale pentru care proiectul în cauză este probabil să se califice.

Teoretic, coeficientul de absorbție este functie complexa multi factori. Într-o primă aproximare, acesta poate fi definit ca raportul dintre suprafața obiectului evaluat și suprafața totală (inclusiv suprafața obiectului) a ofertei competitive la momentul lansării acesteia pe piață. Această abordare, cel puțin, ar trebui să fie prezentă în orice cercetare de piață care se pretinde a fi valabilă.

Trebuie remarcat faptul că la determinarea coeficientului de absorbție cele mai importante conditii sunt segmentarea detaliată a cererii și a ofertei competitive. Totodată, nu trebuie pierdută din vedere durata proiectelor concurente începute în implementare, volumul și durata proiectelor fiind pregătite pentru implementare. Primul semn al unui studiu slab aici este utilizarea oricăror date „medie”.

Pierderile datorate reducerilor de piață general acceptate și stimulentelor pentru chiriași sunt, de asemenea, un factor care nu trebuie trecut cu vederea atunci când se prognozează potențialul venit brut.

Alte venituri, deși de obicei o componentă mică a venitului, trebuie totuși proiectate ținând cont de preferințele probabile ale potențialilor consumatori în lumina ideilor lor despre stilul de viață, nivelul serviciilor și cheltuielile pe cap de locuitor pentru a atinge acest nivel etc. .d.

Costurile fixe și variabile sunt considerate în mod tradițional mai sigure atunci când se efectuează prognoze. Cu toate acestea, această formulare a întrebării pentru condițiile rusești este doar parțial corectă. De exemplu, impozitele imobiliare (astăzi acestea sunt impozite pe proprietate, impozite pe teren) și chirie pentru terenuri, din cauza lipsei de reglementare legislativă, pot prezenta „surprize” neașteptate unui potențial investitor în viitor. Prin urmare, o cercetare solidă a pieței ar trebui să includă previziuni variante ale acestor poziții.

O situație similară se observă cu majoritatea cheltuielilor variabile. Analiza pieței utilităților publice, majoritatea asigurate de monopoluri naturale, instabilă politica tarifară necesită justificarea cantitativă a indicatorilor luați în considerare. În acest caz, este important să se utilizeze informațiile de piață privind consumul de resurse, obținute pe baza citirilor de la echipamentele de control și măsurare. În absența analogilor de piață pentru consumul de resurse, este de preferat să le calculăm conform standardelor decât să folosiți facturile emise de furnizorii de utilități.

2.3 Metode de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare.

Există trei metode principale de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare:

1. metoda comparatiei

2. metoda costului

3. metoda de valorificare a venitului.

Principala metodă de evaluare este metoda analiza comparativa vânzări (SAP). Această metodă este aplicabilă atunci când există o piață de teren și imobile, există vânzări reale, când piața este cea care formează prețurile, iar sarcina evaluatorilor este să analizeze această piață, să compare vânzări similare și să obțină astfel valoarea proprietatea fiind evaluată. Metoda se bazează pe compararea unui obiect oferit spre vânzare cu analogi de piață. Se găsește cea mai mare utilizare în Occident (90 la sută din cazuri). Cu toate acestea, această lucrare necesită o piață de teren și imobiliare deja formată.

Metoda de comparare a vânzărilor este utilizată dacă există o cantitate suficientă de informații de piață fiabile cu privire la tranzacțiile de cumpărare și vânzare a obiectelor similare celei evaluate. În acest caz, criteriul de selectare a obiectelor de comparație este cea mai bună și cea mai eficientă utilizare similară.

Metoda SAP poate fi numită și abordarea analizei comparative directe a vânzărilor, metoda vânzărilor comparative sau metoda informațiilor de piață.

Secvența de aplicare a metodei SAP este următoarea:

1. Sunt evidențiate vânzările recente de proprietăți comparabile pe piața relevantă. Sursele de informare sunt: ​​dosarul propriu al evaluatorului, internetul, o bază de date electronică, firme imobiliare, dosare ale brokerilor imobiliari, arhivele instituțiilor de credit (bănci ipotecare), societăți de asigurări, societăți de construcții și investiții, direcțiile teritoriale pentru insolvență și faliment. , direcțiile teritoriale ale Comitetului Proprietății de Stat etc.

Un punct important atunci când se utilizează metoda SAP este coordonarea rezultatelor comparației proprietății evaluate. Nu este permisă o medie aritmetică a datelor primite. Procedura acceptată este de a examina fiecare rezultat și de a face o judecată în ceea ce privește măsura în care este comparabil cu proprietatea evaluată. Cu cât numărul și amploarea modificărilor efectuate sunt mai mici, cu atât această vânzare are mai multă pondere în procesul de aprobare finală.

Măsurătorile stabilite în mod tradițional pe piața locală sunt luate ca unități de comparație. Pentru evaluarea aceluiași obiect se pot folosi simultan mai multe unități de comparație.

Elementele de comparație includ caracteristicile obiectelor imobiliare și tranzacțiile care provoacă modificări ale prețurilor imobiliare. La elementele supuse înregistrare obligatorie, include:

· componența drepturilor de proprietate transferate;

· condițiile de finanțare a tranzacției de cumpărare și vânzare;

· condiții de vânzare;

· momentul vânzării;

· Locație;

· caracteristici fizice;

· caracteristici economice;

· natura utilizării;

· componente de cost care nu au legătură cu imobilul.

2. Verificarea informațiilor despre tranzacții: confirmarea tranzacției de către unul dintre participanții principali (cumpărător sau vânzător) sau un agent al unei companii imobiliare; identificarea condițiilor de vânzare.

Dacă există o cantitate suficientă de informații de piață fiabile, este permisă utilizarea metodelor de statistică matematică pentru a determina valoarea prin compararea vânzărilor.

3. Ajustarea costului obiectelor comparabile.

Ajustarea se poate face sub trei forme principale: în termeni monetari, procentual, grupare generală.

Ajustările prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile se fac în următoarea ordine:

· în primul rând se efectuează ajustări legate de termenii tranzacției și de starea pieței, care se realizează prin aplicarea fiecărei ajustări ulterioare la rezultatul anterior;

· în al doilea rând, se efectuează ajustări care se referă direct la proprietate, care se realizează prin aplicarea acestor ajustări la rezultatul obţinut după ajustarea la condiţiile pieţei, în orice ordine.

Pentru a determina amploarea ajustărilor, în funcție de disponibilitatea și fiabilitatea informațiilor de piață, se folosesc metode cantitative și calitative. Justificarea ajustărilor luate în considerare este obligatorie. Decizia finală asupra valorii rezultatului determinat prin metoda comparației vânzărilor se ia pe baza unei analize a prețurilor de vânzare ajustate ale obiectelor de comparație care au cea mai mare asemănare cu obiectul evaluării.

Metoda de estimare a costurilor nu este practic aplicabilă terenurilor. Poate fi folosit doar în cazuri excepționale de evaluare a terenului indisolubil de îmbunătățirile aduse acestuia. Terenul este considerat a fi permanent și neconsumabil, iar metoda costului este folosită pentru a evalua obiectele create de om. Atunci când se evaluează prin această metodă, valoarea terenului se adaugă la costul îmbunătățirilor (cladiri, structuri), iar terenul este evaluat separat prin alte metode.

Metoda de evaluare a bunurilor imobiliare bazată pe cost este implementată în următoarea secvență:

· determinarea costului unui teren;

· determinarea costului de înlocuire sau înlocuire a clădirilor și structurilor;

· determinarea cantității de uzură acumulată a clădirilor și structurilor;

· determinarea valorii de piata a bunurilor imobiliare prin metoda costului, ca suma dintre costul unui teren si costul de inlocuire sau inlocuire al cladirilor si structurilor minus amortizarea cumulata.

Alegerea metodei de calcul adoptată pentru determinarea costului construcției noi a îmbunătățirilor trebuie să fie justificată în mod corespunzător. Utilizarea costului de înlocuire este recomandabilă în cazurile în care costul construcției este determinat copie exactă clădirile sunt dificile din cauza tipurilor învechite structuri de constructiiși metodele de construcție utilizate pentru crearea proprietății care se evaluează.

Costurile corespunzătoare costului de înlocuire sau de înlocuire în scopul evaluării imobilelor sunt calculate ca suma costurilor directe, costurilor indirecte și profitului antreprenorului.

Costurile directe includ urmatoarele cheltuieli legate direct de construcție:

· costul materialelor, produselor și echipamentelor;

· salariile muncitorilor în construcții;

· costul mașinilor și mecanismelor de construcții;

· costul clădirilor și structurilor temporare, măsurile de siguranță, costurile de transport și depozitare și alte costuri acceptate legal pe piața locală;

· Profitul contractantului și costurile generale.

Costurile indirecte includ cheltuielile asociate cu construcția unei clădiri, dar nu sunt incluse în costul lucrărilor de construcție și instalare.

· cost de proiectare, supraveghere tehnică, control geodezic;

· plata pentru consultatii, servicii juridice, contabile si de audit;

· costul finanțării construcției;

· cheltuieli administrative și alte cheltuieli ale dezvoltatorului.

Valoarea costurilor indirecte este determinată ținând cont de tarifele de piață predominante pentru lucrări și servicii pentru aceste articole.

Profitul antreprenorului este o norma de piata consacrata care il stimuleaza pe antreprenor sa investeasca intr-un proiect de constructii. Valoarea profitului este determinată prin metoda evaluărilor experților pe baza informațiilor de piață.

Utilizarea metodei costului este necesară atunci când se analizează construcții noi; reconstrucția clădirilor; evaluare în scopuri fiscale; pentru a identifica veniturile excedentare la evaluarea bunurilor imobiliare; la evaluarea în scopuri de asigurare; evaluarea consecințelor dezastrelor naturale; evaluarea cladirilor si structurilor speciale.

În contextul tranziției la condițiile de piață, metoda costului este decisivă în evaluare, întrucât aplicarea altor metode necesită informații extinse de piață, care nu sunt disponibile din cauza pieței nedezvoltate. Cu toate acestea, trebuie să vă amintiți întotdeauna că costurile de construcție sunt doar baza valorii de piață și de cele mai multe ori sunt fie mai mari, fie mai mici decât aceasta.

De exemplu, valoarea de piață a unui hotel de elită situat într-o locație proastă (la periferia orașului) va fi mai mică decât valoarea determinată prin metoda costului. La rândul său, valoarea de piață a complexului benzinărie la o anumită etapă pot exista mai multe costuri de construcție.

În condițiile pieței emergente, când are loc o reorientare a producției către noile tehnologii, poate părea că proprietatea nu are deloc valoare. De exemplu, dacă o întreprindere produce produse de care nimeni nu are nevoie și zonele sale de producție nu pot fi reconstruite pentru producție nouă, atunci valoarea de piață a unor astfel de bunuri imobiliare tinde spre zero. Utilizarea unei metode costisitoare va duce în acest caz la o orientare greșită a potențialilor cumpărători.

În prezent, în Rusia, acest punct este adesea luat în considerare atunci când se evaluează incorect activele fixe ale întreprinderilor, deoarece reevaluarea acestora se efectuează în principal folosind metoda costului, iar evaluatorul ar trebui să-și amintească că valoarea contabilă a activelor fixe ale întreprinderilor nu corespunde pieței lor. valoare.

Următoarea metodă de evaluare, care se aplică în mod specific Rusiei, este metoda de evaluare bazată pe analiza celor mai multe utilizare eficientă imobiliare, iar această analiză este asociată cu determinarea tipului de utilizare care va aduce un venit maxim proprietarului, i.e. metoda de capitalizare a venitului.

Metoda de capitalizare a venitului la evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare este implementată în următoarea secvență:

· prognozarea veniturilor viitoare;

· valorificarea veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare generate de o proprietate sunt împărțite în două tipuri: venituri din activități de exploatare ca urmare a contractelor de leasing comercial și venituri din reversiune.

Venitul din exploatare este proiectat prin întocmirea unei declarații de profit (ipotetice) reconstruite. Venitul din revenire este proiectat:

· atribuirea directă a valorii absolute a inversării;

· scopul modificării relative a valorii imobilelor în perioada de proprietate;

· utilizarea raportului de capitalizare terminal.

Capitalizarea veniturilor viitoare în valoare reala poate fi efectuată:

· metoda capitalizării directe;

· metoda de capitalizare bazata pe rata rentabilitatii.

Premisa inițială a metodei valorificării directe este constanța și infinitatea venitului capitalizat. În metoda capitalizării directe, valoarea actualizată a unui flux viitor de venit este definită ca raportul dintre venitul anual atribuibil proprietății sau dobânzii și rata de capitalizare pentru proprietatea sau dobânda respectivă.

Pentru a calcula valoarea proprietății depline, raportul total de capitalizare este determinat pe baza datelor de piață. În funcție de disponibilitatea informațiilor inițiale, se aplică următoarele:

· analiza vânzărilor comparative;

· calcul folosind rata de acoperire a datoriei;

· tehnologia grupului de investiții.

Premisa inițială a metodei de capitalizare a ratei rentabilității este perioada limitată de venit. În metoda de capitalizare bazată pe rata rentabilității, recalcularea numărului finit de viitor flux de fonduri la valoarea actuală se realizează la o anumită valoare a ratei de rentabilitate corespunzătoare riscului investiției într-un anumit tip de imobil.

La calcularea valorii actualizate fără a ține cont de condițiile de finanțare, metoda de capitalizare a ratei de rentabilitate se formalizează fie sub forma analizei fluxului de numerar actualizat, fie sub forma unor modele de calcul a capitalizării.

Rata de actualizare utilizată în analiza fluxului de numerar actualizat, care ia în considerare atât riscurile sistematice, cât și riscurile nesistematice, este determinată de:

Prin metoda izolării de datele pieței privind vânzările de obiecte similare;

Utilizarea metodei alternative de investiție piata financiara;

Metoda de monitorizare a pietei imobiliare.

ÎN În ultima vreme Cererea pentru serviciile evaluatorilor și pregătirea lor profesională în Rusia a început să crească rapid. Acest lucru se datorează și evenimentelor recente din sectorul financiar, când încercările de a crea un mecanism de creditare prin asigurarea de credit au eșuat: băncile au pierdut mult din asigurarea falsă. În cazul bunurilor imobiliare, care sunt luate de bancă drept garanție la acordarea unui credit, pierderile sunt aproape imposibile. Astfel, piețele imobiliare și de capital devin componente inextricabile ale economiei în ansamblu.

Desigur, a existat un mare interes din partea băncilor pentru astfel de operațiuni. Și toți au nevoie de o evaluare imobiliară calificată care să ofere asigurare bazată pe valoarea reală a proprietății imobiliare.

Evaluarea este, de asemenea, necesară în cadrul regional politica fiscala. În întreaga lume, baza sistemului de impozitare local este impozitul pe proprietate, aproximativ 70 la sută din bugetul local este format din acest impozit. Desigur, odată cu dezvoltarea pieței în sine, odată cu apariția valorilor reale, este posibilă trecerea la un sistem de impozitare care să stimuleze dezvoltarea pieței imobiliare și, în același timp, să asigure reaprovizionarea

bugetele locale. Așa se explică interesul necondiționat față de evaluarea manifestat de administrațiile locale.

Costul serviciilor profesionale de evaluare variază foarte mult în funcție de tipurile de obiecte care se evaluează, de complexitatea lucrării și, bineînțeles, de specialiștii implicați în evaluare. De obicei, costul serviciilor este măsurat fie în ore înmulțit cu tariful orar, fie depinde de dimensiunea obiectului, dar nu este niciodată legat de costul acestuia.

2.4 Caracteristicile diferitelor tipuri de evaluare.

Evaluarea în scopul cumpărării sau vânzării și clasificarea bunurilor imobiliare.

La evaluarea bunurilor imobile care urmează să fie cumpărate sau vândute pe piața liberă, valoarea de piață sau valoarea de vânzare este utilizată ca bază de evaluare pentru toate clasele și categoriile de imobile. Totodată, pentru imobilele de specialitate, în majoritatea cazurilor, metoda determinantă de calcul al valorii va fi metoda costului, bazată pe datele de piață.

Atunci când se evaluează un imobil pentru vânzare pentru o perioadă limitată de timp, în cazul în care proprietatea este plasată pe piața liberă pentru vânzare într-un interval de timp care este substanțial mai mic decât perioada de comercializare adecvată pentru de acest tip imobiliare, valoarea vânzărilor limitate este utilizată ca bază de evaluare pentru toate clasele și categoriile de imobile.

Pentru a selecta o bază de evaluare adecvată, scopul lucrării de evaluare și caracteristicile proprietății care se evaluează sunt decisive.

ÎN vedere generala Clasificarea principalelor scopuri pentru care se evaluează imobilul este următoarea:

1. Evaluare pentru cumpărare sau vânzare;

2. Evaluare pentru vânzare pe o perioadă limitată de timp;

3. Evaluarea terenurilor si cladirilor pentru utilizarea lor ca garantate obligații de credit;

4. Evaluare pentru intocmirea situatiilor contabile si financiare;

5. Evaluare în vederea includerii în prospecte ale Fondurilor, burselor de valori;

6. Evaluare pentru rezolvarea problemelor din timpul fuziunilor și achizițiilor unei companii;

7. Evaluare pentru Fondul de pensii, companii de asigurări, fonduri fiduciare pentru administrarea proprietății.

În practică, pot exista și alte scopuri de evaluare, iar formulările acestora și, în consecință, posibilele baze de evaluare trebuie convenite de către client și evaluator.

După clarificarea scopului evaluării, este necesar să se stabilească din ce clasă și categorie aparține imobilul evaluat.

În scopul evaluării, există două clase de proprietate:

· De specialitate

· Nespecializat

Proprietatea specializată este aceea care, datorită naturii sale specializate, este rareori, sau vreodată, vândută pe piața liberă pentru a-și continua utilizarea existentă de către un singur proprietar, cu excepția cazului în care este vândută ca parte a afacerii care o folosește.

Exemple de proprietăți specializate sunt:

1. Muzee, biblioteci și alte spații similare care aparțin sectorului public;

2. Spitale, sedii specializate îngrijire medicalăși centre de agrement pentru care nu există o cerere competitivă pe piață din partea altor organizații care doresc să opereze aceste tipuri de proprietăți în zonă;

3. Școli, colegii, universități și institute de cercetare pentru care nu există o cerere competitivă pe piață din partea altor organizații;

4. Proprietăți standard în zone geografice speciale și în locuri îndepărtate de principalele centre de afaceri situate acolo în scopul producției sau al afacerii.

Proprietatea nespecializată reprezintă toate tipurile de proprietate, altele decât cele care se încadrează în definiția proprietății specializate. Cu alte cuvinte, este unul pentru care există cerere generală, cu sau fără considerație pentru o eventuală modernizare, și care este în general cumpărat, vândut sau închiriat pe piața liberă pentru a fi utilizat în scopuri existente sau similare, fie ca vacant. proprietate pentru o singură proprietate sau (ocupată sau liberă) ca investiție sau pentru dezvoltare.

Atunci când se evaluează imobilele ocupate de proprietar pentru a fi utilizate în activitățile unei întreprinderi (afaceri), următoarele sunt utilizate ca bază de evaluare:

· valoarea de piata in folosinta existenta - pentru bunurile imobiliare nespecializate, inclusiv imobilele evaluate pe baza potentialului sau comercial.

· valoare rezidualaînlocuire - pentru imobile specializate.

Proprietatea nespecializată și specializată, la rândul său, este clasificată în categorii în funcție de scopul deținerii. Un principiu similar de clasificare este utilizat în scopuri de evaluare, precum și în alte scopuri.

2.5 Influența factorilor de mediu asupra costurilor.

Factorii de mediu, atât negativi, cât și favoribili, sunt incluși în gama de factori de obicei luați în considerare atunci când se fac evaluări. Anumiți factori afectează un anumit tip de proprietate și vor afecta direct calculele evaluatorului, unde trebuie luați în considerare în raport cu datele de piață obținute pentru proprietăți comparabile și neafectate. În alte cazuri, toate proprietățile dintr-o regiune vor fi afectate de acești factori.

Factorii relevanți de mediu și de poluare includ caz general urmatoarele categorii:

· factori naturali precum radonul sau metanul, poluarea aerului sau zgomotul;

· factori tehnologici de poluare ca urmare a unor activități industriale din trecut sau prezent pe acest teren, sau ca urmare a pătrunderii din zonele învecinate;

· factori de poluare sub formă de câmpuri electromagnetice și alte câmpuri;

· factori de poluare la utilizarea materialelor reciclate.

Toate clasele de bunuri imobiliare sunt susceptibile la efectele asupra valorii factorilor de mediu, dar proprietățile oferite spre vânzare sau ca garanții pentru împrumuturi sunt deosebit de sensibile la acești factori.

Sfera de aplicare a lucrărilor privind evaluarea proprietăților imobiliare nu include lucrările privind auditul de mediu al bunurilor imobiliare. În cazurile în care evaluatorul are motive să creadă că factorii de mediu pot afecta semnificativ valoarea, el ar trebui să informeze clientul despre necesitatea de a angaja un expert profesionist de mediu.

Evaluatorul trebuie să informeze expertul despre mediu inconjurator raportat la contextul studiului său, inclusiv utilizările actuale și potențiale viitoare ale site-ului, care vor fi exprimate în termeni de valoare determinată pe baza celei mai bune și mai bune utilizări ale acestuia. În general, expertul în mediu ar trebui să răspundă la următoarele întrebări:

· dacă sursa de contaminare sau pericolul poate fi eliminată cu succes și economic;

· dacă contaminarea sau pericolul nu poate fi eliminat complet, poate fi izolat sau acoperit pentru a face proprietatea potrivită pentru acea utilizare pentru o perioadă determinată, chiar limitată;

· dacă este posibil să se atenueze în vreun fel efectele poluării sau ale pericolului;

Ce este cel mai mult mijloace eficiente controlul poluării și mijloacele de reglementare a acesteia;

În cazurile în care este posibilă eliminarea sursei sau eliminarea consecințelor poluării, evaluarea se poate face luând în considerare costurile estimate corespunzătoare ale unei astfel de eliminări sau eliminări.

III Partea practică.

3.1 Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparative.

La sfârșitul anului 2000, a început construcția de cabane în regiunea Podolsk. Crestere inceata ansambluri rezidentiale– rânduri de cabane semi-decomandate care au pereți comuni cu case similare învecinate. Cuvântul „condominiu”, care desemnează o proprietate creată și dezvoltată prin eforturile vecinilor care au aceleași opinii, nu este foarte popular. Prin urmare, pentru a desemna locuințe care sunt exotice pentru noi, construite pe principiul „pereților obișnuiți și un acoperiș – propria curte”, cuvântul englezesc „casă de oraș” a prins rădăcini în viața de zi cu zi rusă.

Totuși, de exemplu, valoarea de piață a unei cabane folosind metoda vânzărilor comparative.

Suprafata totala este de 120 mp, cabana are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un dus si un subsol finisat. Nu există garaj la data evaluării. Suprafata terenului – 1000 mp.

Pentru analiză, vom folosi date despre cinci vânzări de proprietăți comparabile din aceeași zonă.

Tabelul nr. 1.

		Obiectul nr. 1	Obiectul nr. 2	Obiectul nr. 3		Obiectul nr. 4	Obiectul nr. 5
Prețul de vânzare	65000		78000	56000		70000	54000
Proprietate	complet		complet	complet		complet	complet
Conditii fi- finanțarea	non-piață, suprapreț cu 3000		non-piață, suprapreț cu 8000	piaţă		piaţă	piaţă
Condiții de vânzare	piaţă		piaţă	piaţă		piaţă	piaţă
Condiții de piață (timp)	2 saptamani		6 saptamani		1 an	1 an	1 an
Zona casei	120 mp.		145 mp.		120 mp.	145 mp.	120 mp.
Zona de aterizare	10000 mp		12000 mp		10000 mp	12000 mp	10000 mp
Număr de camere	6		7		6	7	6
Numar dormitoare	3		3		3	3	3
Baie	1		1		1	1	1
Duș	1		1		1	1	1
subsol	neterminat		neterminat		neterminat	neterminat	terminat
Garaj	Există		Există		Există	Există	Nu

După cum se poate observa din datele sursă, obiectele de comparație diferă de cel evaluat în ceea ce privește finanțarea, timpul de vânzare și caracteristicile fizice.

Valoarea ajustării pentru condițiile de finanțare este determinată prin compararea prețului de vânzare al obiectelor cu finanțarea de piață și non-piață. În acest caz, plățile împrumutului sunt actualizate la rata dobânzii de pe piață. În exemplul nostru, valorile de ajustare sunt definite ca 3000 pentru obiectul nr. 1 și 8000 pentru obiectul nr. 2.

Deoarece toate proprietățile comparabile au condiții de vânzare pe piață, nu este necesară nicio ajustare pentru condițiile de vânzare.

Pentru a ajusta la condițiile pieței (momentul vânzării), este necesar să selectați obiecte care diferă doar în acest element. În cazul nostru, obiectul nr.1 și nr.3 diferă doar în ceea ce privește finanțarea și timpul de vânzare. Prin ajustarea prețului de vânzare

obiectul nr. 1 privind condițiile de finanțare, puteți determina ajustarea la momentul vânzării:

(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.I.e. Pe parcursul unui an, prețurile de pe piață vor crește cu 10%.

Astfel, toate obiectele comparabile sunt aduse în aceleași condiții privind finanțarea și timpul de vânzare, ceea ce creează o bază unică pentru efectuarea ajustărilor pentru alte elemente de comparație.

Într-un număr de obiecte de comparație, diferențele de dimensiune sunt reprezentate de un număr diferit de camere și zone diferite casa si terenul. Mai mult, un teren de 12.000 mp. corespunde unei case in suprafata de 145 mp. cu 7 camere, si un teren de 10.000 mp. corespunde unei case in suprafata de 120 mp. cu 6 camere. Prin urmare, ajustarea pentru dimensiune din comparația obiectelor nr. 1 și nr. 2 are următoarea formă:

70000 – 62000 = 8000.

Ajustarea pentru prezența unui garaj este derivată dintr-o comparație a obiectelor nr. 3 și nr. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Ajustarea pentru subsolul finit este determinată dintr-o comparație a obiectelor nr. 2 și nr. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultatele ajustărilor efectuate sunt prezentate în Tabelul nr. 2

Tabelul nr. 2.

	Obiectul nr. 1	Obiectul nr. 2	Obiectul nr. 3	Obiectul nr. 4	Obiectul nr. 5
Prețul de vânzare	65000	78000	56000	70000	54000
Transferul drepturilor de proprietate valabilitate	complet	complet	complet	complet	complet
Rectificarea reglementărilor legale	65000	78000	56000	70000	54000
Condiții de finanțare	nu piata	nu piata	nu piata	nu piata	piaţă
Ajustare pentru condițiile de finanțare.	- 3000	- 8000	0	0	0
Preț ajustat	62000	70000	56000	70000	54000
Termenii unei tranzacții	comercial	comercial	comercial	comercial	comercial
Ajustare în funcție de termenii tranzacției	0	0	0	0	0
Preț ajustat la condițiile pieței	2 saptamani	6 saptamani	1 an	1 an	1 an
Ajustare în funcție de condițiile pieței	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Preț ajustat	62000	70000	61600	77000	59400
Locație	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare
mărimea	120 mp.	145 mp.	120 mp.	145 mp.	120 mp.
Ajustați pentru dimensiune	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaj	Există	Există	Există	Există	Nu
Corecție pentru prezența unui garaj	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Subsol finisat	Nu	Nu	Nu	da	Nu
Corecție pentru subsol	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Preț ajustat	66800	66800	66400	66800	66400
Corecție netă generală	1800	11200	10400	3200	12400
La fel in %	3	14	19	5	23
Din prețul de vânzare ajustarea brută totală	11200	25200	14800	17200	12400
Din pretul de vanzare	19	32	26	25	23

S-a obținut un preț ajustat pentru fiecare obiect de comparație. În conformitate cu condițiile problemei, este necesară derivarea valorii de piață pe baza datelor prețurilor de vânzare ajustate.

Rațiunea pentru deducerea unui singur indicator al valorii de piață este de a oferi fiecărui membru al seriei de prețuri de vânzare ajustate un factor de ponderare, ținând cont de gradul în care obiectele de comparație diferă de obiectele de evaluare. În acest caz, ar trebui să se țină cont

atenție la intervalul de dispersie a prețurilor de vânzare, procentul total al ajustărilor luate în valoare absolută, procentul total al ajustărilor definite ca diferența dintre ajustările pozitive și negative, precum și orice alte date.

În acest exemplu, avem o gamă practic foarte restrânsă de prețuri de vânzare - de la 66.400 la 66.800 Cu toate acestea, prețului de vânzare cu ajustări mai mici i se atribuie o cotă mai mare - pentru obiectul nr. 5, numărul de ajustări = 2. În plus, cuantumul ajustării totale brute pentru obiectul nr. 5 este aproape cel mai mic. Prin urmare, prețul de vânzare al obiectului nr. 5 – 66.400 – a fost luat ca valoare de piață a obiectului de comparație.

3.2 Riscurile investiționale și statisticile pieței imobiliare.

Statisticile pieței imobiliare conțin de obicei informații despre tarifele de închiriere și indicatorii de profitabilitate. Pentru comparabilitatea datelor, informațiile se referă numai la proprietăți de primă clasă. Se crede că astfel de facilități îndeplinesc cele mai înalte cerințe pentru locație, echipament, suport de comunicare, decizii de planificare etc., iar tarifele de închiriere sunt determinate în aceleași standarde de măsurare și repartizare a costurilor între proprietar și chiriaș pentru întreținere, reparații, asigurare etc.

Informațiile despre tarifele de închiriere sunt considerate disponibile. Pentru unificarea acestuia este necesară doar verificarea adecvării menționate. Informațiile despre indicatorii de profitabilitate sunt mai dificil de pregătit. Deoarece nu există atât de multe tranzacții de cumpărare și vânzare, se iau în considerare tranzacțiile finalizate anterior, se integrează datele despre diverse obiecte, se iau în considerare intervalele de timp, inflația și alte procese. Indicatorii de rentabilitate conțin și informații despre riscurile regionale, iar aici predomină abordarea expertă. Prin urmare, statistica este una dintre specializările din piețele imobiliare.

Intensificarea afacerilor și investițiilor în regiune este însoțită în mod necesar de o creștere a pieței de birouri, o creștere a cererii, a ratelor de ocupare și de închiriere. Totodată, este stimulată construcția nouă și modernizarea birourilor, urmate de departamente de servicii, complexe comerciale, centre de agrement etc. Astfel de procese sunt tipice astăzi pentru cele mai mari centre afaceri: capitalele financiare tradiționale ale Americii și Lumii Vechi, capitalele cu creștere rapidă din Asia de Sud-Est, China și India. Analiza statisticilor afacerilor de închiriere indică o serie de fenomene interesante. De exemplu:

Datele privind tarifele de închiriere sunt semnificativ mai dinamice decât datele privind randamentul; dinamica tarifelor de închiriere se caracterizează printr-o anumită fluctuație, reflectând (deși cu schimburi) procesele generale de urcușuri și coborâșuri; modificările indicatorilor imobiliari de birouri și retail nu pot coincide în timp și amploare; îmbunătățirile situației pieței se reflectă într-o creștere a tarifelor de închiriere și, mai rar, într-o scădere a indicatorilor de rentabilitate (datorită dinamismului lor vizibil mai redus); o imagine asimetrică apare și atunci când situația pieței se înrăutățește;

Valorile indicatorilor de profitabilitate sunt mai bune (mai mici) cu cât economia regională și situația socială sunt mai fiabile și stabile. Liderii afacerilor stabile de închiriere sunt Londra, Paris și Frankfurt, unde aria de schimbare a indicatorilor de profitabilitate este în zona de 5-6%;

Modificările indicatorilor pentru capitalele est-europene sunt mai puțin dinamice; acest lucru se poate explica atât prin volume mai mici ale pieței, mai puține tranzacții, cât și, aparent, prin interesul mai puțin al experților occidentali și al cercurilor de afaceri pentru aceste piețe; Indicatorii de profitabilitate pentru capitalele est-europene sunt în mod constant de 2-3 ori mai mari decât valorile similare pentru capitalele occidentale. Și în perioada de după criza din august 1998, indicatorii de profitabilitate la Moscova au fost de 4 sau mai multe ori mai răi. Și acest lucru s-a întâmplat nu numai din cauza unei scăderi reale a valorii imobiliare, ci, mai degrabă, ca urmare a unei evaluări de specialitate a stării de instabilitate și a riscurilor crescânde de afaceri în această regiune;

Se propune obținerea de informații analitice suplimentare folosind indicatorul cost unitar capitalizat calculat (UCC) - ca o estimare a costului unei unități medii de suprafață comercială a proprietății închiriate.

O astfel de evaluare, împreună cu un răspuns prompt la fluctuațiile ratelor de închiriere, poartă opiniile experților cu privire la succesul și riscurile afacerii.

Informațiile inițiale - statisticile de închiriere pentru orașele europene - pot fi găsite în publicațiile occidentale (de exemplu, în lunar EuroProperty). Ca obiecte reprezentative vom alege: Frankfurt, Londra si Paris - centrele celor mai stabile afaceri, Sankt Petersburg, Praga si Varsovia - centrele economiei de tranzitie cu cei mai riscanti (din Europa) indicatori de afaceri de inchiriere.

Afaceri de inchiriere de birouri.

Perioada de observație 01.99-08.00 pentru capitalele occidentale a arătat un progres general în activitatea de închiriere de birouri. Remarcăm stabilitatea absolută a indicatorului de profitabilitate pentru Londra (5,00-5,50%) și îmbunătățirea indicatorilor de rentabilitate pentru Frankfurt (de la 5,75 la 4,90-5,50%) și Paris (de la 6,25-6,75 la 5,50-6,00%). Pentru capitalele est-europene, aceeași perioadă se caracterizează prin înrăutățirea indicatorilor. Analiza datelor calculate ale UKS a făcut posibilă, în plus, alinierea discrepanței externe în logica tarifelor de închiriere (excesul acestora la Sankt Petersburg și Varșovia până la jumătatea anului 1999 față de tarifele de la Paris și Frankfurt) . Ca urmare, ratele SCU scăzute la mize mari chiriile nu ne permit încă să ne așteptăm optimist la creșterea investițiilor.

Afaceri comerciale de închiriere.

Perioada de observare 05.99-08.00 pentru capitalele occidentale se caracterizează printr-o deteriorare generală a indicatorilor (ceea ce se vede clar cu ajutorul UCS). Acest lucru sugerează că pot exista perioade destul de lungi activitatea de piata, după care vânzarea spațiului comercial achiziționat nu va aduce deloc niciun venit real.

Pentru capitalele est-europene, perioada de observare 05.99-08.00 este asociată cu trecerea unei perioade de stagnare pe termen lung și, eventual, începutul unei ieșiri din aceasta (s-a remarcat o îmbunătățire a dinamicii indicatorilor, deși decalajul în indicatorii UCS în comparaţie cu capitalele occidentale pare gigantic – aproape un ordin de mărime). Prin urmare, deocamdată ar trebui să ne limităm la afirmația că pot exista perioade destul de lungi pe piețele spațiilor comerciale în care investițiile în achiziționarea de imobile cu amănuntul în capitalele est-europene pot aduce un efect pozitiv notabil, inclusiv în perioadele de recesiune din vestul Europei. pieţelor. Acest lucru poate servi drept un argument bun atunci când se caută modalități de diversificare „interregională” a unui portofoliu imobiliar.

Concluzie.

Sfârșitul perioadei de formare a pieței imobiliare se caracterizează printr-o tranziție de la dezvoltarea extensivă la dezvoltarea intensivă. Este evident că în viitorul apropiat nu va exista o creștere atât de rapidă a numărului de tranzacții de pe piață ca în prima jumătate a anilor 90. Mai mult, într-o anumită perioadă de pe piața imobiliară este posibilă doar stabilizarea numărului de tranzacții. De asemenea, pare destul de posibilă creșterea nivelului prețurilor, în primul rând pe piața secundară. Dar, în același timp, prețurile pentru locuințe de lux nu numai că nu au scăzut, ci și au crescut, ceea ce indică perspectivele pentru noi construcții de locuințe de înaltă calitate. Managerii de firme notează, de asemenea, intensificarea concurenței pe piață. Cei mai mulți dintre ei sunt înclinați să creadă că, dacă 1995 a fost caracterizat de un grad moderat de concurență, atunci în 2001 a devenit ridicat și va rămâne așa.

Stabilizarea numărului de tranzacții și prețuri pe piața secundară a locuințelor este o consecință, în primul rând, a factorilor macroeconomici, principalul fiind persistența unor niveluri scăzute de venituri în rândul majorității populației. Creșterea rapidă inițială a cererii de pe piață, ca o consecință a apariției unui strat de oameni cu venituri mari în țară, s-a încheiat practic acum. Și astăzi, în cadrul acestui strat, are loc o nouă diferențiere - separarea unui strat cu venituri ultra-mari. Datorită acestei diferențieri, cererea de locuințe de lux a crescut. Cu toate acestea, în termeni absoluti, potențialul acestui strat este foarte limitat. O expansiune serioasă a cererii este posibilă fie prin creșterea nivelului veniturilor și formarea unui strat mediu larg capabil să devină principalul furnizor de cumpărători, fie prin stimularea activă a cererii, atât de către stat, cât și de către ei înșiși. participanți profesioniști piata imobiliara. În același timp, o anumită creștere a cererii în viitor este destul de posibilă sub influența eliberării inevitabile de bani în economie în următoarele luni pentru a rezolva criza de neplată și în legătură cu rambursarea arieratelor salariale și a arieratelor pe ordine guvernamentale. O parte din acești bani vor ajunge și pe piața imobiliară, dar evident că nu va schimba radical situația, deși numărul cererilor de cumpărare sub influența acestui factor va crește cu câteva puncte.

De asemenea, se poate presupune că din cauza creșterii inevitabile și semnificative a tarifelor pt utilitati publice Este foarte posibil ca oferta de pe piața secundară a locuințelor să crească.

Mai mult, dacă creșterea ofertei pe piața secundară în 1991-1993. a fost cauzată de o creștere rapidă a prețurilor, acum vânzătorii vor proceda nu atât de la posibilitatea unei creșteri foarte semnificative a veniturilor prin vânzarea de locuințe, cât de la necesitatea de a reduce costurile de întreținere a acesteia și, prin urmare, vor fi de acord să scadă. preturi. Acest lucru, la rândul său, poate crește ușor cererea și, prin urmare, cifra de afaceri a firmelor imobiliare.

În același timp, această stabilizare nu va atenua problema generală - piața imobiliară rezidențială în viitorul previzibil se va confrunta cu o lipsă de cerere, ceea ce poate reduce semnificativ veniturile din activitatea tradițională a firmelor imobiliare în furnizarea de servicii de cumpărare și vânzarea de bunuri imobiliare.

În aceste condiții, este necesară extinderea semnificativă a gamei de servicii oferite de companie clientului: plăți bancare, servicii de transport, servicii notariale, posibilitate de lucrări de reparații, asigurarea de plăți în rate etc., atenție sporită la publicitate, eventual o reducere a comisioanelor. Toate aceste instrumente pot juca un rol semnificativ în atragerea clienților, dar capacitățile lor sunt încă limitate. Dacă pentru companiile individuale aceste tehnici sunt capabile să asigure volumul necesar de cifră de afaceri, atunci, evident, în general nu vor rezolva problema dezvoltării afacerii imobiliare. Această problemă va fi rezolvată radical doar prin extinderea cererii de pe piață, iar în condiții moderne acest lucru este posibil doar prin participarea activă a statului prin crearea unui sistem de creditare ipotecară - crearea de agenții de creditare ipotecare federale și regionale, sprijinirea pieței secundare de credit ipotecar, oferirea de garanții guvernamentale băncilor atunci când emit credite ipotecare.

Dezvoltarea consecventă a pieței imobiliare din Rusia a condus în mod firesc la următoarea etapă, caracterizată printr-o creștere bruscă a cerințelor pentru calitatea justificării deciziilor de investiții. Atât în ​​străinătate, cât și în Rusia, participanții pe piața imobiliară încep să înțeleagă că fiabilitatea planurilor de afaceri, proiectelor de investiții etc., care sunt în esență un set standard formule simple, depinde în întregime de validitatea cercetărilor de piață, ale căror rezultate sunt folosite în formule. Cu alte cuvinte, cel mai semnificativ și mai semnificativ indicator al bogăției proiect de investitiiîn piața imobiliară este consistența cercetării de piață, pe baza cărora această decizie admis.

Bibliografie:

1. Balabanov I.T. „Economia imobiliară”, Sankt Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Economia imobiliară: manual. – Ed. a II-a, revizuită. Și suplimentar – M.: Centrul de editură și vânzări de cărți „Marketing”, 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. piata imobiliara: stare si tendinte de dezvoltare. - Tutorial. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. „Fundamentele activității antreprenoriale pe piața imobiliară”, Sankt Petersburg. 2000.

5. Novikov B.D. Piața imobiliară și evaluarea în Rusia. – M.: „Examen”, 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. „Piața imobiliară prin ochii agenților imobiliari” // Economics and Life, 1997

Alte materiale

O parte din propunerea de mai sus pare a fi insuficient motivată, a doua parte este despre dispariția legală a imobilului ca obiect al drepturilor civile, întrucât imobilul inițial nu era doar un lucru, ci un lucru compozit cu un nivel de sistem mai complex. și tipul de elementar...




Rusia până în 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 de la 00.htm Revizuirea tezei

AGENȚIA FEDERALĂ DE EDUCAȚIE

Obiectul nr. 1	Obiectul nr. 2	Obiectul nr. 3		Obiectul nr. 4	Obiectul nr. 5
Prețul de vânzare	65000		78000	56000		70000	54000
Proprietate	complet		complet	complet		complet	complet
Conditii fi- finanțarea	non-piață, suprapreț cu 3000		non-piață, suprapreț cu 8000	piaţă		piaţă	piaţă
Condiții de vânzare	piaţă		piaţă	piaţă		piaţă	piaţă
Condiții de piață (timp)	2 saptamani		6 saptamani		1 an	1 an	1 an
Zona casei	120 mp.		145 mp.		120 mp.	145 mp.	120 mp.
Zona de aterizare	10000 mp		12000 mp		10000 mp	12000 mp	10000 mp
Număr de camere	6		7		6	7	6
Numar dormitoare	3		3		3	3	3
Baie	1		1		1	1	1
Duș	1		1		1	1	1
subsol	neterminat		neterminat		neterminat	neterminat	terminat
Garaj	Există		Există		Există	Există	Nu

După cum se poate observa din datele sursă, obiectele de comparație diferă de cel evaluat în ceea ce privește finanțarea, timpul de vânzare și caracteristicile fizice.

Valoarea ajustării pentru condițiile de finanțare este determinată prin compararea prețului de vânzare al obiectelor cu finanțarea de piață și non-piață. În acest caz, plățile împrumutului sunt actualizate la rata dobânzii de pe piață. În exemplul nostru, valorile de ajustare sunt definite ca 3000 pentru obiectul nr. 1 și 8000 pentru obiectul nr. 2.

Deoarece toate proprietățile comparabile au condiții de vânzare pe piață, nu este necesară nicio ajustare pentru condițiile de vânzare.

Pentru a ajusta la condițiile pieței (momentul vânzării), este necesar să selectați obiecte care diferă doar în acest element. În cazul nostru, obiectul nr.1 și nr.3 diferă doar în ceea ce privește finanțarea și timpul de vânzare. Prin ajustarea prețului de vânzare

obiectul nr. 1 privind condițiile de finanțare, puteți determina ajustarea la momentul vânzării:

(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.I.e. Pe parcursul unui an, prețurile de pe piață vor crește cu 10%.

Astfel, toate obiectele comparabile sunt aduse în aceleași condiții privind finanțarea și timpul de vânzare, ceea ce creează o bază unică pentru efectuarea ajustărilor pentru alte elemente de comparație.

Într-un număr de obiecte de comparație, diferențele de dimensiune sunt reprezentate de un număr diferit de camere și diferite zone ale casei și parcelei. Mai mult, un teren de 12.000 mp. corespunde unei case in suprafata de 145 mp. cu 7 camere, si un teren de 10.000 mp. corespunde unei case in suprafata de 120 mp. cu 6 camere. Prin urmare, ajustarea pentru dimensiune din comparația obiectelor nr. 1 și nr. 2 are următoarea formă:

70000 – 62000 = 8000.

Ajustarea pentru prezența unui garaj este derivată dintr-o comparație a obiectelor nr. 3 și nr. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Ajustarea pentru subsolul finit este determinată dintr-o comparație a obiectelor nr. 2 și nr. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultatele ajustărilor efectuate sunt date în tabelul nr 2

Tabelul nr. 2.

Obiectul nr. 1	Obiectul nr. 2	Obiectul nr. 3	Obiectul nr. 4	Obiectul nr. 5
Prețul de vânzare	65000	78000	56000	70000	54000
Transferul drepturilor de proprietate valabilitate	complet	complet	complet	complet	complet
Rectificarea reglementărilor legale	65000	78000	56000	70000	54000
Condiții de finanțare	nu piata	nu piata	nu piata	nu piata	piaţă
Ajustare pentru condițiile de finanțare.	- 3000	- 8000	0	0	0
Preț ajustat	62000	70000	56000	70000	54000
Termenii unei tranzacții	comercial	comercial	comercial	comercial	comercial
Ajustare în funcție de termenii tranzacției	0	0	0	0	0
Preț ajustat la condițiile pieței	2 saptamani	6 saptamani	1 an	1 an	1 an
Ajustare în funcție de condițiile pieței	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Preț ajustat	62000	70000	61600	77000	59400
Locație	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare
mărimea	120 mp.	145 mp.	120 mp.	145 mp.	120 mp.
Ajustați pentru dimensiune	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaj	Există	Există	Există	Există	Nu
Corecție pentru prezența unui garaj	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Subsol finisat	Nu	Nu	Nu	da	Nu
Corecție pentru subsol	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Preț ajustat	66800	66800	66400	66800	66400
Corecție netă generală	1800	11200	10400	3200	12400
La fel in %	3	14	19	5	23
Din prețul de vânzare ajustarea brută totală	11200	25200	14800	17200	12400
Din pretul de vanzare	19	32	26	25	23

S-a obținut un preț ajustat pentru fiecare obiect de comparație. În conformitate cu condițiile problemei, este necesară derivarea valorii de piață pe baza datelor prețurilor de vânzare ajustate.

Rațiunea pentru deducerea unui singur indicator al valorii de piață este de a oferi fiecărui membru al seriei de prețuri de vânzare ajustate un factor de ponderare, ținând cont de gradul în care obiectele de comparație diferă de obiectele de evaluare. În acest caz, ar trebui să se țină cont

atenție la intervalul de dispersie a prețurilor de vânzare, procentul total al ajustărilor luate în valoare absolută, procentul total al ajustărilor definite ca diferența dintre ajustările pozitive și negative, precum și orice alte date.

În acest exemplu, avem o gamă practic foarte restrânsă de prețuri de vânzare - de la 66.400 la 66.800 Cu toate acestea, prețului de vânzare cu ajustări mai mici i se atribuie o cotă mai mare - pentru obiectul nr. 5, numărul de ajustări = 2. În plus, cuantumul ajustării totale brute pentru obiectul nr. 5 este aproape cel mai mic. Prin urmare, prețul de vânzare al obiectului nr. 5 – 66.400 – a fost luat ca valoare de piață a obiectului de comparație.

3.2 Riscurile investiționale și statisticile pieței imobiliare.

Statisticile pieței imobiliare conțin de obicei informații despre tarifele de închiriere și indicatorii de profitabilitate. Pentru comparabilitatea datelor, informațiile se referă numai la proprietăți de primă clasă. Se crede că astfel de obiecte îndeplinesc cele mai înalte cerințe de amplasare, echipament, suport de comunicare, soluții de planificare etc., iar tarifele de închiriere sunt determinate în aceleași standarde de măsurare și repartizare a costurilor între proprietar și chiriaș pentru întreținere, reparații, asigurări. , etc.

Informațiile despre tarifele de închiriere sunt considerate disponibile. Pentru unificarea acestuia este necesară doar verificarea adecvării menționate. Informațiile despre indicatorii de profitabilitate sunt mai dificil de pregătit. Deoarece nu există atât de multe tranzacții de cumpărare și vânzare, se iau în considerare tranzacțiile finalizate anterior, se integrează datele despre diverse obiecte, se iau în considerare intervalele de timp, inflația și alte procese. Indicatorii de rentabilitate conțin și informații despre riscurile regionale, iar aici predomină abordarea expertă. Prin urmare, statistica este una dintre specializările din piețele imobiliare.

Intensificarea afacerilor și investițiilor în regiune este însoțită în mod necesar de o creștere a pieței de birouri, o creștere a cererii, a ratelor de ocupare și de închiriere. Totodată, este stimulată construcția nouă și modernizarea birourilor, urmate de departamente de servicii, complexe comerciale, centre de agrement etc. Astfel de procese de astăzi sunt caracteristice celor mai mari centre de afaceri: capitalele financiare tradiționale ale Americii și Lumii Vechi, capitalele cu creștere rapidă din Asia de Sud-Est, China și India. Analiza statisticilor afacerilor de închiriere indică o serie de fenomene interesante. De exemplu:

Datele privind tarifele de închiriere sunt semnificativ mai dinamice decât datele privind randamentul; dinamica tarifelor de închiriere se caracterizează printr-o anumită fluctuație, reflectând (deși cu schimburi) procesele generale de urcușuri și coborâșuri; modificările indicatorilor imobiliari de birouri și retail nu pot coincide în timp și amploare; îmbunătățirile situației pieței se reflectă într-o creștere a tarifelor de închiriere și, mai rar, într-o scădere a indicatorilor de rentabilitate (datorită dinamismului lor vizibil mai redus); o imagine asimetrică apare și atunci când situația pieței se înrăutățește;

Valorile indicatorilor de profitabilitate sunt mai bune (mai mici) cu cât economia regională și situația socială sunt mai fiabile și stabile. Liderii afacerilor stabile de închiriere sunt Londra, Paris și Frankfurt, unde aria de schimbare a indicatorilor de profitabilitate este în zona de 5-6%;

Modificările indicatorilor pentru capitalele est-europene sunt mai puțin dinamice; acest lucru se poate explica atât prin volume mai mici ale pieței, mai puține tranzacții, cât și, aparent, prin interesul mai puțin al experților occidentali și al cercurilor de afaceri pentru aceste piețe; Indicatorii de profitabilitate pentru capitalele est-europene sunt în mod constant de 2-3 ori mai mari decât valorile similare pentru capitalele occidentale. Și în perioada de după criza din august 1998, indicatorii de profitabilitate la Moscova au fost de 4 sau mai multe ori mai răi. Și acest lucru s-a întâmplat nu numai din cauza unei scăderi reale a valorii imobiliare, ci, mai degrabă, ca urmare a unei evaluări de specialitate a stării de instabilitate și a riscurilor crescânde de afaceri în această regiune;

Se propune obținerea de informații analitice suplimentare folosind indicatorul cost unitar capitalizat calculat (UCC) - ca o estimare a costului unei unități medii de suprafață comercială a proprietății închiriate.

O astfel de evaluare, împreună cu un răspuns prompt la fluctuațiile ratelor de închiriere, poartă opiniile experților cu privire la succesul și riscurile afacerii.

Informațiile inițiale - statisticile de închiriere pentru orașele europene - pot fi găsite în publicațiile occidentale (de exemplu, în lunar EuroProperty). Ca obiecte reprezentative vom alege: Frankfurt, Londra si Paris - centrele celor mai stabile afaceri, Sankt Petersburg, Praga si Varsovia - centrele economiei de tranzitie cu cei mai riscanti (din Europa) indicatori de afaceri de inchiriere.

Afaceri de inchiriere de birouri.

Perioada de observație 01.99-08.00 pentru capitalele occidentale a arătat un progres general în activitatea de închiriere de birouri. Remarcăm stabilitatea absolută a indicatorului de profitabilitate pentru Londra (5,00-5,50%) și îmbunătățirea indicatorilor de rentabilitate pentru Frankfurt (de la 5,75 la 4,90-5,50%) și Paris (de la 6,25-6,75 la 5,50-6,00%). Pentru capitalele est-europene, aceeași perioadă se caracterizează prin înrăutățirea indicatorilor. Analiza datelor calculate ale UKS a făcut posibilă, în plus, alinierea discrepanței externe în logica tarifelor de închiriere (excesul acestora la Sankt Petersburg și Varșovia până la jumătatea anului 1999 față de tarifele de la Paris și Frankfurt) . În consecință, indicatorii scazuți UCL la rate ridicate de închiriere nu ne permit încă să ne așteptăm în mod optimist la creșterea investițiilor.

Afaceri comerciale de închiriere.

Perioada de observare 05.99-08.00 pentru capitalele occidentale se caracterizează printr-o deteriorare generală a indicatorilor (ceea ce se vede clar cu ajutorul UCS). Acest lucru sugerează că pot exista perioade destul de lungi de activitate pe piață, după care vânzarea spațiului de vânzare cu amănuntul achiziționat nu va aduce deloc niciun venit real.

Pentru capitalele est-europene, perioada de observare 05.99-08.00 este asociată cu trecerea unei perioade de stagnare pe termen lung și, eventual, începutul unei ieșiri din aceasta (s-a remarcat o îmbunătățire a dinamicii indicatorilor, deși decalajul în indicatorii UCS în comparaţie cu capitalele occidentale pare gigantic – aproape un ordin de mărime). Prin urmare, deocamdată ar trebui să ne limităm la afirmația că pot exista perioade destul de lungi pe piețele spațiilor comerciale în care investițiile în achiziționarea de imobile cu amănuntul în capitalele est-europene pot aduce un efect pozitiv notabil, inclusiv în perioadele de recesiune din vestul Europei. pieţelor. Acest lucru poate servi drept un argument bun atunci când se caută modalități de diversificare „interregională” a unui portofoliu imobiliar.

Concluzie.

Sfârșitul perioadei de formare a pieței imobiliare se caracterizează printr-o tranziție de la dezvoltarea extensivă la dezvoltarea intensivă. Este evident că în viitorul apropiat nu va exista o creștere atât de rapidă a numărului de tranzacții de pe piață ca în prima jumătate a anilor 90. Mai mult, într-o anumită perioadă de pe piața imobiliară este posibilă doar stabilizarea numărului de tranzacții. De asemenea, pare destul de posibilă creșterea nivelului prețurilor, în primul rând pe piața secundară. Dar, în același timp, prețurile pentru locuințe de lux nu numai că nu au scăzut, ci și au crescut, ceea ce indică perspectivele pentru noi construcții de locuințe de înaltă calitate. Managerii de firme notează, de asemenea, intensificarea concurenței pe piață. Cei mai mulți dintre ei sunt înclinați să creadă că, dacă 1995 a fost caracterizat de un grad moderat de concurență, atunci în 2001 a devenit ridicat și va rămâne așa.

Stabilizarea numărului de tranzacții și prețuri pe piața secundară a locuințelor este o consecință, în primul rând, a factorilor macroeconomici, principalul fiind persistența unor niveluri scăzute de venituri în rândul majorității populației. Creșterea rapidă inițială a cererii de pe piață, ca o consecință a apariției unui strat de oameni cu venituri mari în țară, s-a încheiat practic acum. Și astăzi, în cadrul acestui strat, are loc o nouă diferențiere - separarea unui strat cu venituri ultra-mari. Datorită acestei diferențieri, cererea de locuințe de lux a crescut. Cu toate acestea, în termeni absoluti, potențialul acestui strat este foarte limitat. O expansiune serioasă a cererii este posibilă fie prin creșterea nivelului veniturilor și formarea unui strat mijlociu larg capabil să devină principalul furnizor al cumpărătorilor, fie prin stimularea activă a cererii, atât de către stat, cât și de către participanții profesioniști pe piața imobiliară. înșiși. În același timp, o anumită creștere a cererii în viitor este destul de posibilă sub influența eliberării inevitabile de bani în economie în lunile următoare pentru a rezolva criza de neplată și în legătură cu rambursarea arieratelor salariale și a arieratelor pe ordine guvernamentale. O parte din acești bani vor veni și pe piața imobiliară, dar evident că nu va schimba radical situația, deși numărul cererilor de cumpărare sub influența acestui factor va crește cu câteva puncte.

De asemenea, se poate presupune că, din cauza creșterii inevitabile și semnificative a tarifelor la utilități, este foarte posibil ca oferta pe piața secundară a locuințelor să crească.

Mai mult, dacă creșterea ofertei pe piața secundară în 1991-1993. a fost cauzată de o creștere rapidă a prețurilor, acum vânzătorii vor proceda nu atât de la posibilitatea unei creșteri foarte semnificative a veniturilor prin vânzarea de locuințe, cât de la necesitatea de a reduce costurile de întreținere a acesteia și, prin urmare, vor fi de acord să scadă. preturi. Acest lucru, la rândul său, poate crește ușor cererea și, prin urmare, cifra de afaceri a firmelor imobiliare.

În același timp, această stabilizare nu va atenua problema generală - piața imobiliară rezidențială în viitorul previzibil se va confrunta cu o lipsă de cerere, ceea ce poate reduce semnificativ veniturile din activitatea tradițională a firmelor imobiliare în furnizarea de servicii de cumpărare și vânzarea de bunuri imobiliare.

În aceste condiții, este necesară extinderea semnificativă a gamei de servicii oferite de companie către client: plăți bancare, servicii de transport, servicii notariale, posibilitatea de a efectua lucrări de reparații, acordarea de plăți în rate etc., atenție sporită la publicitate. , eventual reducerea comisiilor. Toate aceste instrumente pot juca un rol semnificativ în atragerea clienților, dar capacitățile lor sunt încă limitate. Dacă pentru companiile individuale aceste tehnici sunt capabile să asigure volumul necesar de cifră de afaceri, atunci, evident, în general nu vor rezolva problema dezvoltării afacerii imobiliare. Această problemă va fi rezolvată radical doar prin extinderea cererii de pe piață, iar în condiții moderne acest lucru este posibil doar prin participarea activă a statului prin crearea unui sistem de creditare ipotecară - crearea de agenții de creditare ipotecare federale și regionale, sprijinirea pieței secundare de credit ipotecar, oferirea de garanții guvernamentale băncilor atunci când emit credite ipotecare.

Dezvoltarea consecventă a pieței imobiliare din Rusia a condus în mod firesc la următoarea etapă, caracterizată printr-o creștere bruscă a cerințelor pentru calitatea justificării deciziilor de investiții. Atât în ​​străinătate, cât și în Rusia, participanții pe piața imobiliară ajung să înțeleagă că fiabilitatea planurilor de afaceri, proiectelor de investiții etc., care sunt în esență un set standard de formule simple, depinde în întregime de validitatea cercetării de piață, ale căror rezultate. sunt folosite în formule . Cu alte cuvinte, cel mai semnificativ și semnificativ indicator al viabilității unui proiect de investiții pe piața imobiliară este viabilitatea cercetării de piață pe baza căreia se ia această decizie.

Bibliografie:

1. Balabanov I.T. „Economia imobiliară”, Sankt Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Economia imobiliară: manual. – Ed. a II-a, revizuită. Și suplimentar – M.: Centrul de editură și vânzări de cărți „Marketing”, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. piata imobiliara: stare si tendinte de dezvoltare. - Tutorial. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. „Fundamentele activității antreprenoriale pe piața imobiliară”, Sankt Petersburg. 2000.

ACADEMIA RUSĂ DE SERVICIU PUBLIC

SUB PREŞEDINTELE FEDERATIEI RUSE

Stat federal instituție educațională studii profesionale superioare

„ACADEMIA DE SERVICIUL PUBLIC DE NORD-VEST”

în Kaluga

finante si credit

MUNCĂ DE LICENȚĂ

Kaluga

Introducere

Capitolul 1. Fundamente teoretice pentru evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare

1.1 Evaluarea bunurilor imobile: concepte de bază și principii de evaluare

1.2 Abordări și metode de evaluare a valorii imobilelor

1.3 Probleme de evaluare a proprietății

Capitolul 2. Determinarea valorii de piata a unei proprietati

2.1 Descrierea obiectului de evaluare

2.2 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării costurilor

2.3 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării pieței

2.4 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării veniturilor

3.1 Determinarea valorii finale a valorii de piata a obiectului de evaluare

Concluzie

Bibliografie

Introducere

Tranziția țării noastre către o economie de piață a necesitat dezvoltarea în profunzime a unui număr de noi domenii de știință și practică, în special, evaluarea imobiliară.

Piața imobiliară este un sector al economiei naționale de piață, care este un ansamblu de obiecte imobiliare, entități economice care activează pe piață, procese de funcționare a pieței, i.e. procesele de producție (creare), consum (utilizare) și schimb de bunuri imobiliare și managementul pieței, precum și mecanisme care asigură funcționarea pieței (infrastructura și mediul juridic al pieței).

În prezent pe piața imobiliară există apartamente rezidentialeși camere, clădiri de birouri și spații, clădiri industriale și comerciale, cabane, case și case rurale cu terenuri. Trebuie luate în considerare caracteristicile regionale ale pieței imobiliare.

În producţie şi practica economică entitati economice Există multe cazuri când devine necesară evaluarea valorii de piață a proprietății întreprinderii. Nici o singură operațiune care implică cumpărarea și vânzarea de proprietăți, împrumuturi garantate, asigurare, soluționarea litigiilor de proprietate, impozitare etc. nu este completă fără o evaluare a valorii.

Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare este un proces complex și unic, deoarece este aproape imposibil să găsiți două proprietăți absolut identice. Chiar și atunci când clădirile sunt construite după același design standard, dar situate pe terenuri diferite, costul acestora poate varia semnificativ.

Relevanța temei tezei se datorează faptului că astăzi există o nevoie din ce în ce mai mare de o evaluare competentă și obiectivă a valorii imobilelor, iar instituția de evaluare a proprietății nu a fost încă pe deplin formată, nu există informații. baza de evaluare, iar pregătirea profesională a evaluatorilor din Rusia nu a atins încă la nivel mondial.

Scopul lucrării este de a determina valoarea de piață a proprietății și de a justifica modalități de creștere a acesteia.

Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să rezolvați următoarele sarcini:

1. Explorează baza teoretică pentru evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare;

2. Caracterizați obiectul evaluării și mediul acestuia;

3. Justificați valoarea de piață a obiectului de evaluare pe baza a trei abordări general acceptate;

Obiectul studiului îl constituie procedura de determinare a valorii de piață a proprietății.

Obiectul studiului îl reprezintă justificarea valorii de piață a proprietății și elaborarea de recomandări pentru creșterea acesteia.

Din punct de vedere structural, lucrarea constă dintr-o introducere, trei capitole, o concluzie și o listă de referințe. Primul capitol discută bazele teoretice ale evaluării imobiliare, al doilea capitol calculează valoarea de piață a proprietății, iar al treilea coordonează rezultatele evaluării și determină modalități de creștere a valorii de piață a imobilului.

Baza teoretică și metodologică a cercetării este metoda dialectică a cunoașterii, precum și lucrările oamenilor de știință, literatura periodică și materialele de pe Internet privind problema studiată. În plus, s-au folosit următoarele metode: economico-statistică, monografică, de calcul-constructivă, precum și metoda comparației.

Capitolul 1. Fundamente teoretice pentru evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare

1.1 Evaluarea bunurilor imobile: concepte de bază și principii de evaluare

Diverse bunuri (obiecte, lucruri, proprietăți) sunt create, vândute și achiziționate pentru a satisface anumite nevoi ale statului, persoanelor juridice și persoanelor fizice, precum și pentru a obține beneficii din deținerea și utilizarea lor. Valoarea sa, și, prin urmare, costul său, depinde de capacitatea unei anumite proprietăți de a satisface nevoile existente și de beneficiile pe care deținerea acestei proprietăți le va aduce în viitor.

Toate operațiunile și tranzacțiile cu bunuri imobiliare necesită cunoașterea valorii proprietății. În condițiile pieței, valoarea imobilului depinde de factori, tendințe și schimbări din economie și societate în ansamblu. Necesitatea evaluării imobilelor apare în următoarele cazuri:

§ tranzactii de cumparare si vanzare sau inchiriere;

§ corporatizarea intreprinderilor si redistribuirea cotelor de proprietate;

§ atragerea de noi acţionari şi problemă suplimentară acțiuni;

§ evaluarea cadastrală în scopuri fiscale a bunurilor imobile: clădiri și terenuri;

§ asigurarea bunurilor imobiliare;

§ împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare;

§ introducerea obiectelor imobiliare ca contribuţie la capitalul autorizatîntreprinderi și organizații;

§ dezvoltarea proiectelor de investitii si atragerea investitorilor;

§ lichidarea bunurilor imobile;

§ executarea dreptului de moştenire, verdictul instanţei, soluţionarea litigiilor de proprietate;

§ alte operațiuni legate de implementare drepturi de proprietate pentru bunuri imobiliare.

Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantări perene. , clădiri, structuri. Proprietățile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale supuse înregistrării de stat. Legea poate clasifica alte bunuri drept bunuri imobiliare.

În evaluarea imobiliară, terenul este considerat a avea valoare, în timp ce îmbunătățirile contribuie la valoare.

Imobilul este liber circulatie civilași face obiectul diferitelor tranzacții, ceea ce creează necesitatea evaluării valorii acestuia, i.e. în definiţie echivalent de numerar diferite tipuri de bunuri imobiliare la un moment dat.

În economia actuală, există multe tipuri diferite de valoare. Sunt necesare datorită diverselor nevoi și funcții. Acestea includ tipuri precum valoarea împrumutată, costurile de asigurare, valoarea de piață rezonabilă, valoarea contabilă, valoarea închirierii, valoarea de lichidare, valoarea investiției și multe altele. Cu toate acestea, în general, valoarea poate fi împărțită în două categorii: valoarea de schimb și valoarea de utilizare.

Valoarea în schimb este prețul care ar prevala pe o piață liberă, deschisă și competitivă bazată pe echilibrul stabilit de factorii cererii și ofertei. Uneori este numită valoare obiectivă deoarece este determinată de factori economici reali.

Valoarea de utilizare este valoarea proprietății pentru un anumit utilizator sau grup de utilizatori, de ex. valoarea bunurilor imobiliare care sunt utilizate ca parte a unei întreprinderi operaționale (de exemplu, imobile utilizate de o fabrică).

Dintre toate tipurile de valoare, valoarea de piață este cea mai răspândită - principalul tip de valoare în condițiile pieței. Atunci când determinăm valoarea de piață, presupunem că piața a existat în trecut (proprietățile au fost deja vândute), există în prezent (proprietatea este creată pentru vânzare) și va exista în viitor, deoarece nici trecutul, nici prezentul pieței contrazice acest lucru.

Pe baza celor de mai sus, putem concluziona: nu numai piața în sine, ci și instrumentele formate de piață, dintre care cel mai important este costul, au o natură tricomponentă. Din aceste poziții putem spune că costul:

Într-adevăr, costul, adică cel mai probabil preț pe o anumită piață;

Cu adevărat piață, întrucât spațiul valorilor de piață, care include costul unui anumit obiect, se formează exclusiv sub influența factorilor unei piețe libere, deschise și competitive;

Este cu adevărat obiectiv, deoarece reflectă opiniile tuturor participanților principali pe piață ai producătorului (vânzătorului), cumpărătorului și investitorului, epuizând astfel interesele de piață ale părților.

Valoarea poate fi extrasă din trecut punându-ne în pielea cumpărătorului, din prezent punându-ne în pielea constructorului și din viitor dacă ne punem în pielea investitorului. Aceasta conduce la trei abordări principale ale evaluării proprietății: abordări de piață, cost și venit.

Sarcina principală în determinarea valorii este de a prezice cantitatea, calitatea și durata beneficiilor viitoare din deținerea proprietății care este evaluată și recalcularea acestor beneficii în valoare actuală. Proprietatea este analizată pe baza principiilor de evaluare.

Principiile evaluării sunt împărțite în patru grupe:

1) principii bazate pe percepțiile utilizatorilor (principii de utilitate, substituție și așteptare);

2) principii care decurg din procesul de exploatare a bunurilor imobiliare (principii de contribuție, productivitate reziduală, productivitate marginală, echilibru, dimensiune economică și diviziune economică);

3) principii determinate de acţiunea mediului de piaţă (principii de alternativitate, variabilitate, dependenţă, cerere şi ofertă, concurenţă şi conformare);

4) principiul utilizării optime și eficiente este principiul principal al evaluării. Acest principiu combină toate celelalte principii și stă la baza oricărei evaluări imobiliare.

O condiție prealabilă pentru evaluarea imobiliară este să se țină cont de specificul funcționării pieței imobiliare, întrucât starea pieței imobiliare are un impact semnificativ asupra fluxurilor de venit, nivelurilor de risc și posibilului preț de vânzare al unei proprietăți imobiliare. la un moment dat în viitor, adică asupra datelor de bază utilizate în evaluare folosind metode de abordare a veniturilor.

1.2 Abordări și metode de evaluare a valorii imobilelor

În evaluarea imobiliară, există trei abordări general acceptate pentru determinarea valorii: cost, piață și venit. Fiecare abordare are propriile sale metode, tehnici și proceduri stabilite. Este dezvăluită similitudinea conceptuală a abordărilor de evaluare diverse obiecte proprietate. În același timp, tipul de obiect evaluat determină trăsăturile metodelor specifice care decurg din probleme specifice de evaluare inerente, de regulă, numai acestui tip de proprietate.

Abordare bazată pe costuri

Abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe o comparație a costurilor de creare a unui obiect imobiliar cu costul obiectelor evaluate sau comparabile. Abordarea se bazează pe studierea capacităților investitorului în achiziționarea de bunuri imobiliare și se bazează pe principiul substituției, care prevede că cumpărătorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru proprietate mai mult decât ar costa obținerea terenului de construcție corespunzător. și să construiască un obiect cu scop și calitate similare în perioada previzibilă, fără întârzieri semnificative.

Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:

1. Calculul costului de achiziție sau închiriere pe termen lung a terenului liber și disponibil în scopul utilizării optime a acestuia;

2. Estimarea costului de înlocuire a clădirii evaluate. Calculul costului de înlocuire se bazează pe calculul costurilor de recreare a obiectului în cauză, pe baza prețurilor curente și a condițiilor de fabricație a obiectelor similare la o anumită dată.

3. Determinarea cantității de uzură fizică, funcțională și exterioară a proprietății;

4. Estimarea valorii profitului afacerii (profitul investitorului);

5. Calculul valorii finale a obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru uzură, urmată de majorarea valorii rezultate cu costul terenului.

Abordarea costurilor este cea mai potrivită atunci când se evaluează obiectele care au fost recent puse în funcțiune duce la cele mai convingătoare rezultate în cazul unui cost suficient de justificat al terenului și al uzurii acumulate nesemnificative a îmbunătățirilor. Abordarea costurilor este legitimă atunci când se evaluează costul obiectelor, obiectelor planificate motiv special si alte bunuri, tranzactii pentru care rareori sunt incheiate pe piata, pot fi folosite in evaluare in scop de asigurare. Această abordare atunci când se evaluează obiectele supuse reconstrucției face posibilă determinarea dacă costurile de construcție vor fi compensate printr-o creștere a veniturilor din exploatare sau a veniturilor din vânzarea proprietății. Utilizarea abordării costurilor în acest caz evită riscul investițiilor de capital în exces.

De asemenea, abordarea costurilor este utilizată în scopul impozitării proprietății persoanelor juridice și persoanelor fizice, în cazul arestării. imobiliare, pentru a analiza cea mai bună și mai eficientă utilizare a unei bucăți de teren.

Determinarea valorii unui teren

În conformitate cu art. 35 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când proprietatea asupra unei clădiri, structuri, structuri situate pe terenul altcuiva este transferată unei alte persoane, aceasta dobândește dreptul de a folosi partea corespunzătoare a terenului ocupat de clădire, structura, structura si necesara folosirii acestora, in aceleasi conditii si in aceeasi cantitate ca si anteriorul proprietar.

Dintre toate metodele de evaluare a terenurilor, metoda analizei comparative a vânzărilor este de o importanță decisivă.

Costul de înlocuire al construcției proprietății care se evaluează se calculează la prețurile curente ca noi (fără a lua în considerare amortizarea cumulată) și în raport cu data evaluării. Baza pentru determinarea costului de înlocuire este calculul costurilor asociate cu construcția unității și livrarea acesteia către client. În funcție de ordinea contabilizării acestor costuri în costul construcției, se obișnuiește să se facă distincția între costurile directe și indirecte.

Costurile directe sunt direct legate de construcție (costul materialelor, salariile muncitorilor din construcții, costul mașinilor și mecanismelor de construcții etc.). Costuri indirecte– costuri care nu sunt direct legate de construcție (taxe pentru proiectarea și estimarea organizațiilor, costul investiției în teren, costuri de marketing, asigurări și publicitate etc.). Profitul dezvoltatorului reflectă costurile de gestionare și organizare a construcției, supravegherea generală și riscul de afaceri asociat dezvoltării. Profitul antreprenorului este determinat ca parte a profitului din vânzarea obiectului. Indiferent de valoarea dobânzii și de baza corespunzătoare (componenta valorii proprietății), valoarea profitului comercial rămâne constantă.

Principala sursă de date comparative cu privire la costul imobiliar o constituie contractele de construcție pentru construcția de structuri similare celei în curs de evaluare. În plus, evaluatorii de design își mențin de obicei propriile baze de date cu prețurile curente pentru case gata făcute, clădiri de birouri, apartamente, hoteluri, clădiri de magazine și clădiri industriale. În prezent, în Rusia există un sistem de standarde și niveluri de preț determinate de indicii de preț corespunzători.

Sub influența diverșilor factori naturali și funcționali, obiectele construite își pierd calitățile de performanță și sunt distruse. În plus, valoarea de piață a unui obiect este influențată de influențele economice externe din mediul imediat și de schimbările din mediul de piață. În același timp, se face distincție între uzura fizică (pierderea calităților de performanță), îmbătrânirea funcțională (pierderea conformității și valorii tehnologice datorită progresului științific și tehnologic), uzura externă sau economică (modificări ale atractivității un obiect în ceea ce priveşte schimbările din mediul extern şi situaţia economică din regiune). Toate împreună, aceste tipuri de uzură constituie uzură acumulată, care va fi diferența dintre costul de înlocuire al obiectului și costul de reproducere (înlocuire) obiectului evaluat.

Cea mai completă și de încredere sursă de informații despre starea tehnică a unei clădiri sau structuri sunt materialele dintr-un sondaj natural. Prima condiție pentru efectuarea unor astfel de anchete ar trebui să fie o determinare exactă a scopului funcțional al obiectului evaluat: utilizarea în scopul propus sau cu o modificare a parametrilor tehnologici și funcționali. În acest caz, este necesar să se prezinte limitele modificărilor sarcinilor și impactului asupra structurilor portante ale clădirilor.

A doua condiție pentru efectuarea cercetărilor este obținerea de informații complete despre parametrii naturali și climatici și factorii specifici care afectează zona în care se află obiectul și modificările acestora în procesul activităților create de om.

Abordarea pieței

O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare a pieței este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției) .

Abordarea comparativă se bazează pe trei principii de bază ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea bazată pe piață folosește o serie de metode cantitative și calitative pentru a izola comparatorii și pentru a măsura ajustările datelor de pe piață pentru proprietăți comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.

Principiul de bază în abordarea pe piață a evaluării imobilelor este principiul substituției, care prevede că un potențial cumpărător nu va plăti pentru proprietate un preț care să depășească costul achiziționării unei proprietăți similare, din punctul său de vedere.

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor de abordare a pieței sunt legate de opacitatea pieței imobiliare din Rusia. În cele mai multe cazuri, prețurile reale ale tranzacțiilor imobiliare sunt necunoscute. În acest sens, la efectuarea unei evaluări, de multe ori se folosesc prețurile ofertelor pentru obiectele scoase la vânzare.

Metoda de comparare a vânzărilor determină valoarea de piață a unei proprietăți pe baza unei analize a vânzărilor recente de proprietăți comparabile care sunt similare ca mărime și utilizare cu proprietatea în cauză. Această metodă de determinare a valorii presupune că piața va stabili un preț pentru proprietatea care este evaluată în același mod ca și pentru proprietățile comparabile, competitive. Pentru a aplica metoda compararii vanzarilor, expertii folosesc o serie de principii de evaluare, inclusiv principiul substitutiei.

Aplicarea metodei de comparare a vânzărilor constă în efectuarea secvenţială a următoarelor etape:

1. cercetare de piață detaliată pentru a obține informații fiabile despre toți factorii relevanți pentru obiectele de utilitate comparabilă;

2. identificarea unităților de comparație adecvate și efectuarea unei analize comparative pentru fiecare unitate;

3. compararea obiectului evaluat cu obiectele de comparație selectate pentru ajustarea prețurilor de vânzare a acestora sau excluderea lor din lista celor comparați;

4. aducerea unui număr de indicatori ajustați ai valorii obiectelor comparabile la valoarea de piață a proprietății care se evaluează.

Birourile imobiliare pot fi folosite ca surse de informații despre tranzacțiile de pe piața imobiliară. surse guvernamentale, baze de date proprii, publicații etc.

După alegerea unei unități de comparație, este necesar să se determine principalii indicatori sau elemente de comparație, cu ajutorul cărora puteți modela valoarea obiectului prin ajustările necesare la prețurile de cumpărare și vânzare a imobilelor comparabile.

În practica evaluării, la determinarea valorii bunurilor imobiliare se identifică următoarele elemente principale de comparație: drepturi cedate asupra bunurilor imobiliare, condițiile decontărilor financiare la achiziționarea imobilului, condițiile de vânzare (puritatea tranzacției), momentul vânzării, scopul funcțional al obiectului, amplasarea, confortul căilor de acces, suprafața obiectului, starea tehnică și nivelul de finisare al incintei.

Această metodă este cea mai eficientă pentru obiectele vândute în mod regulat.

Pentru identificarea elementelor de măsurare a ajustărilor sunt utilizate metode cantitative și calitative.

Metodele cantitative includ:

· Analiza vânzărilor în pereche (se compară două vânzări diferite pentru a determina ajustarea pentru un articol de comparație);

· analiza statistică (metoda se bazează pe utilizarea statisticii matematice pentru efectuarea analizei de corelație și regresie);

· analiza pieței secundare (această metodă determină valoarea ajustărilor pe baza unor date care nu au legătură directă cu obiectul evaluării sau cu obiectul comparației) și altele.

Metodele calitative includ:

· analiza de clasificare (comparativă) (metoda este similară cu analiza vânzărilor în pereche, cu excepția faptului că ajustările nu sunt exprimate ca procent sau sume monetare, și în categoriile de logica fuzzy);

· analiza distribuţiei (vânzările comparative se repartizează în ordinea descrescătoare a adecvării, apoi se determină locul obiectului de evaluare în seria vânzărilor comparative).

Abordarea veniturilor

Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea veniturilor se bazează pe principiul așteptării. În conformitate cu acest principiu, un investitor tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o cumpără în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a obiectului investițional, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venitul pe care îl generează, cu alte cuvinte, valoarea obiectului imobiliar este definită ca valoarea actuală a veniturilor viitoare generate de obiectul de evaluare.

Avantajul abordării veniturilor în comparație cu abordările de cost și de piață este că reflectă mai îndeaproape ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, adică această calitate a proprietății imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. . Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de celelalte două abordări, se bazează pe date de prognoză.

Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:

1. Întocmirea unei previziuni a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor estimate pentru perioada de proprietate și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (PVI), care se calculează conform formulei 1.1:

PVD = S * Ca, (1,1)

S – suprafata de inchiriat, mp;

Sa – tarif de închiriere pe 1 mp.

2. Determinarea, pe baza analizei pieței, a pierderilor din subutilizarea spațiului și în încasarea chiriei, calculul venitului brut efectiv (VDV). De regulă, proprietarul termen lung nu are capacitatea de a închiria permanent 100% din spațiul clădirii. Pierderile din chirie apar din cauza subocupării proprietății și a neplatei chiriei de către chiriași fără scrupule. Gradul de neocupare a unei proprietăți generatoare de venit este caracterizat de un coeficient de subutilizare, determinat de raportul dintre cantitatea de spațiu neînchiriat și suprafața totală supusă închirierii.

Calculul venitului brut real (DVI) se efectuează conform formulei 1.2:

DVD = PVD * Kz * Ks, (1,2)

DVD venit brut real;

venit brut potențial PVD;

factor de utilizare a spațiului Kz;

Rata de colectare a plăților Kc.

Trebuie remarcat faptul că la DVD-ul calculat în modul de mai sus, este necesar să adăugați și alte venituri primite din exploatarea unității, pe lângă plățile de închiriere (de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - parcare auto etc.) .

3. Calculul costurilor de funcționare a proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor reale de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe o anumită piață. Cheltuielile pot fi fixate condiționat (impozit pe proprietate, prime de asigurare, plăți pentru teren), variabile condiționat (utilități, reparații de rutină, salariile personalului de întreținere etc.), costuri de înlocuire (costuri pentru înlocuirea periodică a componentelor structurale uzate). elemente).

Astfel, din DV se scad costurile estimate de exploatare, iar cifra rezultată este venitul net din exploatare (NOI).

4. Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului.

Metoda capitalizării directe este o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect generator de venit, bazată pe conversia directă a celui mai tipic venit din primul an în valoare prin împărțirea acestuia la coeficientul de capitalizare obținut pe baza analizei datelor de piață. asupra raportului dintre venitul net și valoarea activelor similare obiectului evaluat, obținut prin extragerea metodei pieței. Această versiune clasică occidentală a metodei de capitalizare directă, în care coeficientul de capitalizare este extras din tranzacțiile de pe piață, este practic imposibil de aplicat în condițiile rusești din cauza dificultăților întâmpinate în colectarea informațiilor (cel mai adesea, termenii și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale). ). Pe baza acestui fapt, în practică este necesar să se utilizeze metode algebrice pentru construirea raportului de capitalizare, furnizând evaluare separată rate de rentabilitate a capitalului și rate de rentabilitate.

De precizat că metoda capitalizării directe este aplicabilă evaluării activelor existente care nu necesită investiții de capital mari în reparații sau reconstrucție la data evaluării.

1.3 Probleme de evaluare a proprietății

Dificultățile sunt asociate cu o serie de probleme care apar la evaluarea proprietății (abordări și metode), incorectitudinea sau inconsecvența legilor și reglementărilor în acest domeniu. Să ne uităm puțin mai detaliat la aceste întrebări.

Prima problemă din punct de vedere al contului, și nu al scopului, este alegerea ratelor de capitalizare și de actualizare.

1. Costul împrumutului (costul capitalului) – pentru întreprinderile care nu au un comportament independent (nu există piață de valori mobiliare).

2. Costul marginal mediu al finanțelor proprii – pentru întreprinderile ale căror acțiuni sunt cotate pe piață.

3. Pe baza rentabilității medii de producție a întreprinderii sau a propriei industrii.

4. Costurile marginale marginale medii ale proiectelor în studiu (pentru investiții).

5. Standarde de rambursare a creditului.

6. Norme de planificare.

7. Rata dobânzii la împrumut (un concept economic politic asociat cu venitul național (NI) și produsul național intern (PNB)).

8. Rentabilitatea unei investiții alternative (de exemplu, un cont de depozit la o bancă).

9. Rentabilitatea minimă fără riscuri, din punctul de vedere al investitorului.

Rata reală a dobânzii pe termen scurt, definită ca diferența dintre randamentul bonurilor de trezorerie și indicele prețurilor de consum.

Multe metode practice de alegere a unei rate cu aceeași bază teoretică indică faptul că metodele și criteriile de selecție a acesteia sunt nesatisfăcătoare. Determinarea tarifului camerei este în afara teoriei managementului financiar - în domeniul psihologiei (o artă, nu o știință).

Pentru a face o evaluare de diferiți specialiști, valoarea ratei dobânzii compuse ar trebui adoptată prin lege și reflectată în metodologie, așa cum a fost la vremea ei, conform coeficientului de eficiență standard. investitii de capital(investiții - așa cum se spune acum). Inițial, standardul de eficiență a fost diferit pentru fiecare industrie, apoi a fost adoptat un standard pentru toate industriile. Trebuie subliniat faptul că coeficientul de eficiență standard a jucat același rol (a purtat aceeași sarcină) ca și rata de capitalizare (rata de eficiență, rata de comparație, rata de plasare a investițiilor).

A doua problemă se referă la estimările punctuale ale valorilor proprietății. Situația este de așa natură încât zece experți care lucrează independent unul de celălalt vor oferi zece estimări diferite ale valorii aceleiași proprietăți (proprietate). Acest lucru se datorează procedurii de calcul și selecție coeficienți standard. Situația amintește de fabricarea unei piese. Pe aceeași mașină, piese diferite vor fi realizate de același muncitor folosind același desen. Există multe motive pentru aceasta, dintre care majoritatea nu pot fi excluse în principiu. Prin urmare, în producție a fost adoptat un sistem de toleranțe asupra dimensiunilor pieselor. Dacă dimensiunile piesei fabricate se încadrează în toleranță, atunci aceasta este considerată adecvată. Abaterile și dispersarea datelor inițiale utilizate pentru calcule în toate abordările și metodele, ca procent din medie, sunt mai semnificative decât toleranțele asupra dimensiunilor pieselor.

Calea de ieșire din această situație (soluția la această problemă) este înlocuirea estimării punctuale a valorii proprietății cu un interval unu - pe de o parte, iar calculul numeric ar trebui efectuat folosind metode probabilistice. Conceptul de estimare în matematică presupune un calcul aproximativ, cel mai adesea la nivelul ordinii unui număr. De exemplu, atunci când se calculează pe o regulă de calcul, a fost necesar să se determine numărul de cifre dintr-o parte întreagă a unui număr.

O altă problemă este legată de alegerea factorilor de ponderare la reconcilierea calculelor valorii proprietății efectuate folosind cele trei abordări. Fiecare autor (expert, evaluator) acceptă coeficienții de ponderare (coeficienții de semnificație ai metodei de calcul) la propria discreție, iar diferența dintre aprecieri poate fi semnificativă. O cale de ieșire din această situație este adoptarea unui coeficient de ponderare care să fie distribuit uniform pe un anumit interval pentru fiecare metodă (abordare) de evaluare.

Următoarea problemă apare în timpul unei evaluări comparative (de piață) a valorii proprietății, când este necesar să se introducă factori de corecție pentru a aduce obiectul evaluat și analogii de piață într-o formă comparabilă. Există, de asemenea, un arbitrar semnificativ aici. Acest lucru este valabil mai ales pentru coeficienții de corecție atunci când se compară locațiile teritoriale ale proprietății care sunt evaluate și o serie de altele.

Una dintre cele mai dificile probleme este fiabilitatea informațiilor. Acest lucru se aplică atât informațiilor de piață despre prețul cerut și vândut al valorii evaluate a proprietății, cât și informațiilor despre standarde atunci când se calculează valoarea utilizând metoda standard în abordarea costului. Anterior, institutele de design și tehnologie din toate industriile aveau aceste informații economie nationala. Astfel de informații sunt fie pierdute, fie depășite.

Pentru a elimina majoritatea problemelor care apar în procesul de evaluare a valorii proprietății, toate calculele ar trebui efectuate pe baza intervalelor de probabilitate. Ca rezultat al calculului, valoarea proprietății va fi prezentată sub forma unei distribuții trunchiate. Estimarea costului mediu ar trebui să fie recomandată ca preț de ofertă de cost. În acest caz, șansele pentru vânzător și pentru cumpărător sunt aceleași: probabilitatea ca cumpărătorul să cumpere sub prețul oferit este egală cu probabilitatea ca vânzătorul să vândă peste prețul oferit.

În acest caz, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au informatii complete despre posibilele prețuri de cumpărare și vânzare și probabilitatea acestora. În funcție de urgența tranzacției propuse, contrapărțile pot lua decizii în cunoștință de cauză: ca cumpărătorul să aștepte și să caute un alt obiect de achiziție, dacă timpul este esențial; pentru vânzător - o reducere a prețului cerut dacă există urgență în tranzacție.

Există multe astfel de opțiuni care apar pe piață. Pentru vânzător și cumpărător, urgența de cumpărare și vânzare poate fi diferită.

În 2001, a fost adoptat Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie nr. 519, în care Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse este responsabil cu „dezvoltarea și aprobarea recomandări metodologice privind activitățile de evaluare." Acest lucru trebuie făcut în legătură cu diverse obiecte de evaluare, tipuri de valoare ale obiectului evaluării, desfășurarea evaluărilor, precum și examinarea rapoartelor de evaluare. Lucrarea se desfășoară în acord cu federalul autorităţile executive care reglementează domeniul de activitate relevant.

Cu toate acestea, ministerul nu este capabil să dezvolte o metodologie pentru toate obiectele de proprietate (pentru toate ocaziile), cu atât mai puțin să elaboreze materiale de reglementare.

Așadar, la nivel regional, în funcție de piața imobiliară existentă, pe baza unei metodologii generale de industrie, se dezvoltă metode regionale pentru grupuri de obiecte omogene cu crearea cadrului de reglementare necesar. Apoi apare sarcina coordonării și aprobării metodelor locale la nivelul administrației regiunii, orașului sau regiunii.

Procedura de coordonare și aprobare a materialelor metodologice regionale în legătură cu diferite obiecte de proprietate ar trebui reglementată de Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse.

Acest lucru va ajuta la evaluarea mai rezonabilă a tuturor tipurilor de valori ale diferitelor tipuri de proprietate, ceea ce va elimina diversele neînțelegeri, va duce la comparabilitatea rezultatelor calculelor de către diferiți evaluatori și firme de evaluare și va reduce conotația semi-criminală în domeniul activităților de evaluare. .

Capitolul 2. Determinarea valorii de piata a unei proprietati

2.1 Descrierea obiectului de evaluare

În prezent, există o cerere destul de stabilă pentru proprietate noua sub forma unor cladiri decomandate, in intervalul de pret 330$-3250$ mp. În general, oferta variază de la 400 $ mp la 4500 $ mp. În același timp, se remarcă o tendință de creștere ușoară a limitei superioare a prețului de ofertă.

Acest lucru se explică prin faptul că până de curând cererea în insolvență devine justificată financiar.

Pe de altă parte, spații de birouri deosebit de prestigioase și spațiu de vânzare cu amănuntul Până acum și-au „găsit” proprietarii relativ permanenți. În consecință, prețurile pentru spații, deși mai puțin prestigioase, dar totuși destinate vânzării, sunt în creștere. În plus, fluctuațiile prețurilor de ofertă nu sunt întotdeauna justificate din punct de vedere al logicii economice.

Proprietatea este deținută de Aris LLC și este situată în districtul Leninsky din Kaluga.

Facilitatea include o clădire administrativă din cărămidă cu trei etaje, cu un restaurant cu o suprafață totală de 1.375,8 mp.

Facilitatea este situată pe una dintre cele mai lungi autostrăzi ale orașului, relativ aproape de centrul de afaceri și administrativ din Kaluga. Accesibilitatea la transport este bună.

Descrierea terenului

Forma complotului dreptunghiular;

Zona de aterizare 556,0 m2

Starea solului Fundațiile clădirii au la bază soluri nisipoase.

Topografia zonei: terenul zonei este calm.

Furnizarea infrastructurii:

Următoarele comunicații sunt conectate la clădirea rezidențială:

· rezerva de apa;

· canalizare;

· alimentare electrică;

· alimentare cu căldură;

· instalarea telefonului

Posibile restricții de utilizare și servituți

Utilizare permisă. Practica lucrului pe piața imobiliară arată că schimbarea scopului funcțional al imobilului este posibilă doar cu acordul administrației locale, care este confirmat de proprietarul imobilului evaluat.

Servitute. Se presupune că site-ul este supus unor servituți tipice, cum ar fi drepturi de trecere și utilități, dar se presupune că nicio servitute existentă nu va interfera cu cea mai bună și mai eficientă utilizare a site-ului. Site-ul nu include monumente, obiecte naturale unice, suporturi de linii electrice, semne de poartă etc., prin urmare nu există restricții speciale pentru construirea de spații de birouri și rezidenți.

Descrierea clădirii

Cladirea are 3 etaje si este construita in conformitate cu standardele moderne de constructie.

tabelul 1

Elemente structurale ale clădirii

Element structural	Caracteristică	Stare tehnica
Fundații	Banda de beton	Excelent
și decorarea lor exterioară	Caramida nisip-var caramida rosie de finisare, t=0,5	Excelent
Paravane	Cărămidă	Excelent
Etaje: Mansarde; Interfloor; Deasupra subsolului	Beton armat Beton armat Beton armat	Excelent
Acoperiş	Combinate	Excelent
Etaje	Parchet, gresie, linoleum	Excelent
De lemn	Lemn modernizat	Excelent
Decoratiune interioara	Euroclasa	Excelent
Instalatii sanitare si electrice: Incalzi · țevi de apa · canalizare · iluminat electric · telefon · ventilație	Central, din camera cazanelor Scurgeți în canalizarea orașului Cablaj ascuns Natural	Excelent
Alte lucrări	zonă oarbă	Excelent

2.2 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării costurilor

În acest caz, ca obiect analog a fost aleasă o clădire administrativă din cărămidă cu trei etaje, potrivit Sat. UPVS Nr. 33, fila. 4 (Indicatori lărgiți ai costului de înlocuire a construcției clădirilor rezidențiale, publice, comunale și clădirilor de servicii pentru consumatori. M: 1972) tabelul 52 ca fiind cel mai potrivit din punct de vedere al caracteristicilor de proiectare obiectului evaluării.

masa 2

Analiza comparativă a obiectului evaluat și a obiectului analog

(Determinarea coeficientului de similitudine)

Elemente structurale		Obiect analogic		Obiectul evaluării	Gradul de similitudine (coeficient de similaritate)	Greutate specifică, elemente %
						obiect analogic	obiect de evaluare
1		2		3	4	5	6
1. Fundații		blocuri de beton armat		blocuri de beton armat	1,00	5,0	5,0
2. Pereți și pereți despărțitori		cărămidă		cărămidă	1,00	24,0	24,0
3. Podele		beton armat		beton armat	1,00	9,0	9,0
4. Podele		beton		beton	1,00	10,0	10,0
5. Deschideri		simplu din lemn		simplu din lemn	1,00	11,0	11,0
6. Decoratiuni interioare		simplu		-	0,00	8,0	0,0
7. Instalatii sanitare si electrice	· încălzire centrală · țevi de apa · canalizare · ventilație · electric/iluminat		· încălzire centrală · țevi de apa · canalizare · ventilație · electric/iluminat		1,00	12,7	12,7
8. Acoperiș	rulează pe plăci de beton armat		─		0,00	6,0	0,0
9. Scări și intrări	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Muncă simplă	–		–		1,00	9,3	9,3
TOTAL:					0,8	100	86
Factor de corectie	0,86

Determinarea costului integral de înlocuire a obiectului de evaluare.

Date de intrare de bază:

· Grupul de capital – I.;

· Volumul constructiei: Vstr. = 4.444 mc;

· Suprafata totala: S=1.375,8 m2;

· Surse de date normative: SB UPVS Nr.4, tabel 52

Formula de calcul de bază:

PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3,1)

unde PVS este costul total de înlocuire al obiectului, frecați.

US1969 costul construcției pe unitate de volum de construcție în prețurile din 1969; US1969=24,9 r/m3

Vpage volum constructie, metri cubi m;

I69-84 indicele de conversie a costurilor de la prețurile din 1969 la prețurile din 1984; pentru clădiri rezidențiale și comerciale în medie - 2,21;

I84-20.12.2007 - indice de conversie a costurilor din prețurile din 1984 în prețuri la data evaluării (20.12.2007) conform Inf. sat. privind prețurile și decontările pentru lucrările efectuate în construcții, Kaluga: decembrie 2007;

K84-12/20/2007 = 61,07

Кn factor de corecție pentru diferența dintre obiectul-analog al evaluării. Kn=0,86

Calculul costului complet de înlocuire al obiectului:

PVA = 24,9 x 4.444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12.843.755,88 rub.

Evaluarea uzurii (deteriorării) unui obiect

Pe baza duratei de viață efective estimate a obiectului (capital de grup I), uzura fizică (depreciere) de la data evaluării va fi de 5%, i.e. 642.187,80 RUR

Deoarece clădirea este nouă, nu există nicio uzură funcțională (morală).

Amortizarea economică (externă) nu a fost stabilită: clădirile de acest tip și stare sunt în prezent solicitate pe piață și nu există niciun motiv să presupunem că această situație se va schimba în vreun mod semnificativ în viitorul apropiat.

Determinarea profitului antreprenorului

Profitul antreprenorului este nivelul de venit stabilit pe piață pe care antreprenorul se așteaptă să îl primească ca primă pentru utilizarea capitalului său investit în construcții.

Profitul antreprenorului (Ppr) poate fi determinat din raportul dintre venitul antreprenorial Dpr și costul construcției (linia S/b) ținând cont de perioada de construcție (Tstr.) folosind formula:

Potrivit lui Kaluga organizatii de constructii, costul construcției 1 mp. m de clădiri de birouri individuale de construcție convențională este în medie de 10.500 de ruble. tinand cont de finisare. Finisarea convențională a spațiilor crește costul construcției cu 9-12%. Finisajele de lux cresc costul lucrărilor individuale de 1,38 ori (Marshall & Swift Reference). Perioada de construcție în prezent nu depășește de obicei 2 ani. Costul investiției în Kaluga în spațiul comercial situat în partea centrală a orașului se situează între 1200 și 3500 mp. m. Pentru calculele noastre vom accepta valoarea de 1200 de dolari SUA sau 30936 de ruble. În aceste condiții, profitul antreprenorului:

= 0,937 sau 97,3%.

Tabelul 3

Calculul valorii finale a valorii obiectului de evaluare

Astfel, valoarea de piață a proprietății obținută folosind abordarea costului este de 25.982.918,15 ruble sau rotunjită la 25.982.918 ruble. (Douăzeci și cinci de milioane nouă sute optzeci și două de mii nouă sute optsprezece ruble) fără TVA.

2.3 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării pieței

Tabelul 4

Caracteristicile obiectelor de comparație

Caracteristicile obiectelor de comparație	Obiectul evaluării	Obiectul nr. 1			Obiectul nr. 2		Obiectul nr. 3	Obiectul nr. 4
1	2	3			4		5	6
Adresa obiectului	Kaluga, st. Suvorova, 29 de ani	Kaluga, str. Televiznaya, 2a			Kaluga, Sf. Moskovskaia, 237		Kaluga, Sf. Azarovskaya, 26 de ani	Kaluga, Khrustalnaya,
Anul de construcție	2002	1995, reconstrucție 1998			2003		1971, reconstrucție 2002	1988
Suprafata totala (mp)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Scopul principal în starea actuală	Spații de birouri, cafenele, zone de recreere	Camere de birouri			Spații de birouri, zone de recreere		Birouri și spații de expoziție	Camere de birouri
Numirea inițială	La fel	Clădire administrativă			Clădire administrativă		Baza de date de cărți	Clădire administrativă și de producție
Structuri de închidere exterioare	cărămidă	cărămidă			cărămidă		panou de cărămidă cu inserții de blocuri de spumă	panouri din beton armat
Locație	peste medie	in medie			in medie		sub medie	sub medie
Teren		122971 m2 (alte clădiri disponibile)			sub clădire			sub bloc + zona rampa
Calitate finisaj	clasa "E"		clasa "U"	clasa de lux		clasa de lux		clasa "E"
Calitatea parcărilor și a vehiculelor	De-a lungul străzii, special organizat, 20 m lungime; loc de joaca in curte		Parcare de-a lungul străzii (20 m); parcare interioara	Parcare organizata (zona speciala)		De-a lungul străzii, special organizat 20 m lungime; parcare interioara		Parcare interioară limitată
Perioada de vânzare	––		decembrie 2007	august 2007		februarie 2007		octombrie 2006
Număr de etaje	3 etaje		2 etaje	3 etaje		2 etaje		3 etaje
Pret 1 mp. m de suprafață totală, frecare. freca.	–		33000	41500		28500		15500

Determinarea (justificarea) ajustărilor

1. Ajustare pentru condițiile pieței (data vânzării)

În acest caz, cea mai corectă metodă este folosirea metodei de vânzare pereche. Presupune identificarea obiectelor care diferă doar în momentul vânzării și determinarea cuantumului ajustărilor. Nu am găsit astfel de obiecte, prin urmare, valoarea ajustărilor a fost determinată pe baza datelor privind ratele lunare de inflație pentru perioadele care ne interesează folosind formula:

unde Mi este rata medie lunară a inflației, Kinfl. = 1,0072

Formula de calcul: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktsrminfl 100

Tabelul 5

2. Locația.

Locația obiectelor comparate a fost evaluată pe baza evaluării experților pe scara: „excelent”, „excelent”, „bun”, „peste medie”, „medie”, „sub medie”, „satisfăcător”, „rău”, "foarte rău". Astfel, scara este formată din 8 gradații. Fiecare gradație valorează 10%.

Tabelul 6

	Obiectul evaluării	Obiectul nr. 1	Obiectul nr. 2	Obiectul nr. 3	Obiectul nr. 4
Locație	peste medie	in medie	in medie	sub medie	sub medie
Valoarea ajustărilor, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Ajustare pentru diferența fizică.

Singura diferență semnificativă între obiectele de comparație și obiectul de evaluare este materialul structurilor de împrejmuire din obiectul de comparație nr. 3 - panouri din beton armat, în timp ce la obiectul de evaluare și alte obiecte de comparație s-a folosit cărămidă în aceste scopuri. Estimăm această diferență la 6%

4. Ajustare pentru starea obiectului

Starea în care se află obiectul de vânzare are un impact direct asupra prețului acestuia. Cel mai simplu mod de a lua în considerare diferența în factorul „condiție” este ajustarea prețului de vânzare în funcție de costul lucrărilor de reparație care trebuie efectuate, astfel încât obiectul comparației să devină în concordanță cu starea obiectului evaluat.

În acest caz, starea obiectului a fost evaluată de experți în următoarele gradații: „excelent”, „bun”, „peste medie”, „medie”, „sub medie”, „satisfăcător”, „rău”, foarte rău ” cu prețul unei gradații – 6%.

Tabelul 7

5. Ajustare pentru calitatea finisajului

La evaluarea calității finisajului, au fost luate în considerare șase niveluri de calitate:

· cea mai înaltă calitate – clasa lux;

· calitate sporită – clasa „U”;

· calitate medie – clasa “C”;

· calitate satisfăcătoare – clasa „E” (economică)

· calitate scăzută – „N”;

· foarte rău – „O”.

Preț de absolvire 5%

Tabelul 8

6. Ajustare pentru zona obiectului.

În cazul nostru, avem o suprafață cuprinsă între 297,3 m2 și 3806,0 m2. Conform cercetării noastre, o creștere a suprafeței cu 1 m2 are ca rezultat o reducere a prețului de 1 m2 cu suma:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

unde: Sob.av. zona obiectului de comparație;

zona Sob.ots a obiectului de evaluare;

K coeficient empiric, K = 0,00533

Formula de calcul:

Tabelul 9

7. Ajustare pentru disponibilitatea terenului.

Prezența unui teren este considerată un avantaj, deoarece este unul dintre potențialele proprietății. Cercetările arată că, în majoritatea cazurilor, prezența sau absența unui teren pentru clădirile de birouri este evaluată de piață în limita a 5% din valoarea proprietății (în plus față de parcare).

8. Ajustare pentru numărul de etaje.

În cazul nostru, luăm în considerare obiectele cu un număr de etaje de la 2 la 5. Cercetările arată că mai mult de 3 etaje nu sunt considerate un avantaj. Situația actuală pe piața spațiilor de birouri este de așa natură încât investitorii și chiriașii preferă să folosească clădiri cu 2-3 etaje ca spațiu de birouri. Din punct de vedere al valorii de piata (valoare la schimb), si nu al valorii investitiei (de utilizare), costul 1 mp al cladirilor cu mai mult de 3 etaje este mai mic decat costul 1 mp. 2÷3 clădiri cu etaj. Până la 5÷6 etaje, o astfel de reducere a costurilor este de 3÷5%. Pentru clădirile cu 9, 11 etaje această valoare este de 12÷15%.

9. Ajustare pentru disponibilitatea și calitatea parcării.

Prezența parcării la o proprietate este considerată un factor de cost în creștere. În acest caz, a fost evaluată disponibilitatea și calitatea parcării. Calitatea parcării a fost luată în considerare în trei opțiuni:

· parcare exterioară– de-a lungul străzii din fața fațadei clădirii există un loc de parcare la 50m; o astfel de parcare a fost evaluată expert la 5% (calitate medie);

· parcare organizata -în afara drumului există o zonă asfaltată specială pentru parcarea mașinilor - 10% (de bună calitate);

· parcare interioara - parcare pentru mașini în afara porților întreprinderii (teritoriu intern) – 0%, (proastă).

Tabelul 10

Ajustări finale

Elemente de comparație	VÂNZĂRI COMPARABILE
	Obiectul evaluării	Obiectul nr. 1	Obiectul nr. 2	Obiectul nr. 3	Obiectul nr. 4
1	2	3	4	5	6
Preț de vânzare, rub./mp. m	––	33000	41500	28500	15500
Drepturi transferate	Proprietate deplină	Proprietate deplină	Proprietate deplină	Proprietate deplină	Proprietate deplină
Suma de ajustare	―	0%	0%	0%	0%
Preț ajustat	―	33000	41500	28500	15500
Condiții de finanțare	Piaţă	Piaţă	Piaţă	Piaţă	Piaţă
Suma de ajustare	―	0%	0%	0%	0%
Pret dupa ajustare	―	33000	41500	28500	15500
Condiții de vânzare	Comercial	Comercial	Comercial	Comercial	Comercial
Ajustare pentru condițiile de vânzare	―	0%	0%	0%	0%
Pret dupa ajustare	―	33000	41500	28500	15500
Condiții de piață (data vânzării)	―	decembrie 2007		februarie 2007	octombrie 2006
Ajustare pentru condițiile pieței	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Pret dupa ajustare	―	33000	45235	32205	18151

Concluzie: Cel mai mic număr de ajustări a fost efectuat pentru obiectul de comparație nr. 3, prin urmare prețul obiectului de evaluare se ia egal cu prețul ajustat al obiectului de comparație nr. 3, adică. 32.205 RUB/mp. Valoarea găsită se află în intervalul de preț de la 18.151 rub./mp până la 45.235 rub./mp. Valoarea obiectului de evaluare, obținută prin compararea directă a vânzărilor, va fi: 32205 × 1375,8 = 44.307.639 ruble.

Astfel, valoarea obiectului de evaluare este de 44.307.639 de ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șapte mii șase sute treizeci și nouă de ruble) fără TVA.

2.4 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării veniturilor

Lucrarea a folosit metoda capitalizării directe pentru a evalua valoarea proprietății ca fiind gata de utilizare. Această metodă oferă o estimare destul de precisă Valoarea curentă venitul viitor în cazul în care fluxul de venit așteptat este stabil sau are o rată constantă de creștere (declin).

Analiza veniturilor

Toate veniturile pentru proprietatea evaluată sunt proiectate pe baza chiriei pentru spații în diverse scopuri funcționale. Am realizat un studiu de piață, al cărui scop este stabilirea unor tarife de închiriere pentru spațiile rezidențiale care să fie comparabile cu proprietatea evaluată. Această cercetare a inclus interviuri cu mai mulți proprietari, agenți de închiriere și dezvoltatori, examinarea prețurilor ofertei și a condițiilor contractelor de închiriere existente.

În timpul lucrărilor pregătitoare s-a constatat că, ținând cont de locația obiectului și de profilul acestuia, trebuie luat în calcul următorul cost lunar de închiriere: 1175 rub./mp.

Analiza costului

Costurile de operare sunt costurile de funcționare legate de deținerea și exploatarea bunurilor imobiliare. Acestea sunt împărțite în permanente - a căror valoare nu depinde de gradul de ocupare a clădirii de către utilizatori (taxe pe proprietate, prime de asigurare, chirie pentru teren), si variabile - in functie de gradul de ocupare al cladirii (plata pentru energie electrica, apa, etc.).

Taxele pe proprietate includ: impozit pe teren, impozit pe clădiri. Deoarece valoarea terenului nu a fost efectuată ca parte a acestei evaluări, nivelul de impozitare a acestuia nu trebuie determinat.

Impozitul pe proprietate este de 2% din Valoarea cărții proprietate (Valoare contabilă = Cost inițial - Amortizare).

Pentru un obiect nou achiziționat, costul inițial este egal cu prețul de achiziție. Pentru o clădire nou construită sau în construcție, costul inițial este egal cu costurile de construcție, amortizarea este 0. Valoarea contabilă a clădirii la data evaluării este suma prețului de achiziție (sau a valorii contabile la momentul achiziției) a clădirea și costurile suportate pentru reconstrucție, fără TVA. Considerăm constantă valoarea impozitului pe proprietate, deoarece pentru o clădire din grupa de capital 1, rata de amortizare este de 1% pe an, iar modificările valorii impozitului pe proprietate pot fi neglijate în siguranță.

Plățile de asigurare se ridică la 0,3% din costul de înlocuire al obiectului finit, fără TVA.

În acest caz, suma facturilor de utilități este luată la 7% din venitul brut real (DVI).

Includerea costurilor de management al facilității în costurile de exploatare se datorează particularității proprietății ca sursă de venit. Proprietatea asupra bunurilor imobiliare, spre deosebire de proprietate contributie in numerarîntr-o bancă, necesită anumite eforturi pentru a gestiona facilitatea. Indiferent dacă proprietatea este administrată de proprietar sau de un terț, prin includerea costurilor de administrare în costul total, recunoaștem că o parte din venitul brut din chirie este generată nu direct de proprietatea în sine, ci de eforturile manager de proprietăți.

Pentru acest tip de facilitate, costurile de management sunt de 2,2% din venitul brut real.

Deoarece clădirea a fost construită în 2002 și nu sunt necesare reparații majore, costul reparațiilor curente este determinat la 4% din EVA.

Pe baza datelor fiabile disponibile privind costul înlocuirii elementelor de construcție de scurtă durată care au caracteristici similare cu obiectul evaluat, a fost acceptată pentru calcul o valoare de 3,6% din EVD.

Alte cheltuieli se ridică de obicei la 2% din cheltuielile de exploatare.

Determinarea ratei de capitalizare globală

Rata de capitalizare reflectă dependența valorii unui obiect de venitul așteptat din exploatarea acestuia. Din cauza lipsei de date suficiente privind vânzările de obiecte similare, rata de capitalizare poate fi determinată numai prin metoda însumării, conform căreia valoarea ratei de capitalizare este egală cu suma:

SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., unde

SC – rata de capitalizare;

NPb/r rata de rentabilitate fără risc;

P – prima de risc aferenta investitiei in acest activ;

L – prima pentru lichiditatea scazuta a obiectului;

St.k. rata de rentabilitate a capitalului.

Tarif fără risc la urgență depozite în valutăîn bănci cea mai înaltă categorie 5-9% (accept 7%).

Prima de risc (R). Probabilitatea pierderii proprietății a fost evaluată pe baza informațiilor privind numărul de cazuri de pierdere a proprietății în Kaluga, luând în considerare datele colectate P = 4%.

Prima pentru risc suplimentar este de 4%.

Rata de lichiditate este determinată de timpul aproximativ de vânzare a imobilelor de acest tip, pe care îl estimăm, ținând cont de situația economică actuală, la 0,4 ani.

Kn/liq. = Kbezrisk. × timpul de vânzare = 0,07 × 0,4 = 0,028 sau 2,8%

Prima de risc pentru administrarea investițiilor este estimată a fi de 4,8%.

A doua componentă a ratei de capitalizare globală - rata de înlocuire a capitalului sau de creștere/scădere a valorii fondului - se calculează ca raport de unu la numărul de ani necesari pentru returnarea capitalului investit.

Timpul necesar pentru returnarea capitalului conform calculelor unui investitor tipic este de 20 de ani, pe baza acestuia rata de recuperare a capitalului va fi de 5% (1/20).

În prezent, condițiile de piață pentru spațiile nerezidențiale din Kaluga sunt astfel încât, pentru proprietăți relativ noi, cu uzură normală(depreciere) nu există niciun motiv pentru a presupune o scădere a valorii acestora în viitorul previzibil. În plus, creșterea costurilor este foarte influențată de amplasarea favorabilă a proprietății în apropierea centrului orașului și a principalelor rute de transport. În acest caz atractivitatea investițiilor a obiectului de evaluare este evidentă, astfel încât rata rentabilității capitalului este luată cu semnul (–).

Raportul total de capitalizare este:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Calculul valorii obiectului de evaluare prin metoda valorificării directe a veniturilor din chirii

Pentru a calcula venitul brut potențial (PVI), sunt utilizate tarifele lunare de închiriere disponibile pe an: 14.100 ruble/mp.

Astfel, impozitul pe venit din închirierea suprafețelor proprietății evaluate va fi: 14.100 × 1.375,8 = 19.398.780 ruble;

Calculul venitului brut efectiv (EGI) se face ținând cont de eventualele pierderi din subîncărcarea plăților de chirie și pierderile din încasarea chiriei. Pentru calcule, valoarea luată este de 8%, determinată pe baza datelor disponibile din surse externe și a observațiilor proprii.

Calculele au arătat că EVD a obiectului de evaluare este:

19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 ruble.

Tabelul 11

Determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare prin metoda valorificarii directe a venitului

Venitul brut efectiv (EGI)	17846877,60 rub.
Costuri de operare,	3.045.391,19 RUB
incl.
impozitul pe clădiri	291.494,44 RUB
· plăți de asigurări	53.897,45 RUB
· plăți comunale	1.249.281,43 RUB
· managementul facilitatilor	392.631,31 RUB
· reparații curente (4% din EVD)	713875.10 rub.
· alte cheltuieli (2% din OR)	47.115,76 RUB
· rezervă pentru înlocuire (3,6% din EVD)	642.487,59 RUB
Venitul net din exploatare (NOI) înainte de impozitare	14801486.41 rub.
Venitul net din exploatare (NOI) inclusiv impozitul pe venit	11249129,67 rub.
Rata totală de capitalizare (R0)	0,19
Valoarea clădirii care se evaluează este	60479191,77 rub.

Astfel, valoarea de piață a proprietății obținute prin metoda veniturilor este de 60.479.191,77 ruble sau rotunjită la 60.479.192 de ruble. (Șaizeci de milioane patru sute șaptezeci și nouă de mii o sută nouăzeci și două de ruble) fără TVA.

Capitolul 3. Recomandări pentru gestionarea costului unui obiect

3.1 Determinarea valorii finale a valorii de piata a obiectului de evaluare

Aplicând diverse abordări ale evaluării proprietății, am ajuns la următoarele rezultate:

Tabelul 12

Abordări (metode)	Coeficientul de greutate	Cost, freacă.
Abordarea costurilor (metoda unitară comparativă)	0,35	25982918
Abordarea pieței (metoda de comparare a vânzărilor directe)	0,25	44307639
Abordarea venitului (metoda de capitalizare directă a venitului)	0,4	60479192
Cost total	1,00	44362607,85

Abordarea de ponderare bazată pe costuri este utilizată în principal pentru a evalua obiectele care sunt unice prin tipul și scopul lor, sau obiectele cu uzură redusă. Imobilul evaluat apartine categoriei de imobile cu un grad de uzura redus, prin urmare ponderea valorii de piata obtinuta in cadrul abordarii cost va avea un coeficient destul de ridicat de 0,35.

Datele care stau la baza abordării pieței nu pot fi considerate absolut fiabile și, prin urmare, rezultatele abordării pieței pentru evaluarea valorii unui anumit obiect trebuie tratate cu prudență. Pe baza acestui fapt, rezultatului abordării pieței i se acordă un factor de ponderare de 0,25.

Valoarea rentabilității reflectă comportamentul de piață al unui investitor tipic, astfel încât rezultatului acestei abordări i se atribuie un factor de ponderare maxim de 0,40.

Astfel, în opinia noastră, următoarea distribuție a coeficienților este cea mai obiectivă:

· abordare prin cost – 0,35;

· abordarea pieței – 0,25;

· abordarea veniturilor – 0,40.

Luând în considerare coeficienții de ponderare, valoarea de piață a proprietății subiect la 20 decembrie 2007. este de aproximativ 44.362.608 de ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șaizeci și două de mii șase sute opt ruble) fără TVA.

Valoarea imobilului unei companii este determinată de fluxurile de numerar viitoare actualizate, iar o nouă valoare este creată numai atunci când companiile obțin o rentabilitate a capitalului investit care depășește costul strângerii capitalului. Managementul costurilor aprofundează și mai mult aceste concepte, deoarece într-un astfel de sistem de management se construiește întregul mecanism de luare a deciziilor strategice și operaționale majore. Managementul valorii bine stabilit înseamnă că toate aspirațiile companiei, metodele analitice și tehnicile de management sunt îndreptate către un obiectiv comun: să ajute compania să-și maximizeze valoarea imobiliară, bazând procesul de luare a deciziilor de management pe factorii cheie de valoare.

Managementul costurilor este fundamental diferit de sistemele de planificare adoptate în anii '60. A încetat să mai fie o funcție exclusivă a aparatului de management și este conceput pentru a îmbunătăți procesul decizional la toate nivelurile organizației. Se presupune în mod inerent că stilul de comandă și control de sus în jos al luării deciziilor nu produce rezultatele dorite, în special în corporațiile mari multi-industriale. Aceasta înseamnă că managerii de nivel inferior trebuie să învețe să folosească indicatorii de cost pentru a lua decizii mai bune. Managementul valorii necesită gestionarea bilanțului, precum și a contului de profit și pierdere și menținerea unui echilibru rezonabil între obiectivele de afaceri pe termen lung și pe termen scurt. Dacă managementul valorii este implementat și gestionat corespunzător, corporația culege beneficii enorme. Un astfel de management este în esență o reorganizare continuă care vizează atingerea valorii maxime.

Pentru proprietatea evaluată, managementul costurilor se reduce la o utilizare mai eficientă a spațiului disponibil.

Imobilul evaluat dispune de mansarda cu o suprafata totala de 328,2 m2, care in prezent este partial folosita ca spatiu de depozitare pentru rechizite de birou. Pe de o parte, efectuarea unei reconstrucții adecvate va face acest sediu rezidențial. Pe de altă parte, recent, datorită extinderii cooperării între întreprinderile din Kaluga și companiile din afara orașului și străine, cererea de servicii hoteliere a crescut semnificativ. În acest sens, se propune realizarea unei reconstrucții cuprinzătoare spațiu mansardă pentru a o transforma într-o mansardă rezidențială, unde se preconizează organizarea unui hotel de 14 camere duble de lux.

Costul măsurilor pentru reconstrucția mansardei este prezentat în Tabelul 13.

Tabelul 13

Deviz de cost pentru reconstrucția mansardei

№	Denumirea lucrărilor	Cost, freacă.
1	Lucrari civile (dezmembrari)	406.211
2	Lucrari civile (nou)	2.448.728
3	Alimentare cu apă rece și caldă	49.818
4	Incalzi	90.144
5	Echipamente de canalizare și instalații sanitare	31.738
6	Ventilație de alimentare și evacuare și aer condiționat	67.534
7	Echipamente electrice si iluminat electric	422.402
8	Dispozitiv de comunicare	37.010
9	Securitate si alarma de incendiu	114.531
10	Incalzire automata, ventilatie	7.638
11	Facilități în cameră	872.640
Total		4.548.394

Pentru finanțarea acestor lucrări se propune utilizarea unui împrumut în următoarele condiții:

· Suma împrumutului – 5.250.000 de ruble.

· Rata dobânzii – 14% pe an;

· Termenul creditului – 1 an;

· Furnizarea imobilului în curs de evaluare;

· Condiții de rambursare a creditului – plata trimestrială a dobânzii și a principalului în rate egale, i.e. la 1.866.506 ruble. la sfarsitul fiecarui trimestru.

După cum sa menționat deja, hotelul va fi format din 14 camere duble de lux. Costul vieții într-o astfel de cameră în hotelurile Kaluga variază de la 1.400 de ruble. până la 2500 de ruble. pe zi. Pentru calcule, se ia valoarea de 1.600 de ruble, deoarece proprietatea evaluată este situată aproape de centrul orașului, dar inițial această clădire nu a fost destinată afacerilor hoteliere, ceea ce creează anumite inconveniente clienților.

Orizontul de investiție este stabilit pentru 1 an, deoarece nu există motive obiective să credem că proprietatea evaluată nu va fi vândută după această perioadă.

Fluxul de numerar este prezentat în tabel. 14.

Tabelul 14

Fluxul de numerar în ruble.

Element de cheltuială	primul trimestru	al 2-lea trimestru	al 3-lea trimestru	al 4-lea trimestru	Total pentru anul
Reconstrucţie	4548394	–	–	–	4548394
Servicii de creditare	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Costuri de operare	124539	127030	129571	132162	513302
Impozit pe venit	-	292073	291463	290841	874377
Total	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Element de venit	primul trimestru	al 2-lea trimestru	al 3-lea trimestru	al 4-lea trimestru	Total pentru anul
Afaceri hoteliere	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Depreciere	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Credit	5250000	–	–	–	5250000
Total	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Echilibru	9706	360784	362109	363404	1096002

Principala sursă de venit este afacerea hotelieră. Totodată, este important de subliniat faptul că odată cu excesul de cerere pentru acest tip de serviciu, nu au fost identificate motive obiective pentru ocuparea scăzută a camerelor.

Pentru a determina cât de mult va crește valoarea de piață curentă a proprietății care se evaluează ca urmare a măsurilor recomandate, este recomandabil să se folosească raportul de capitalizare utilizat în abordarea veniturilor. Acest lucru se datorează faptului că acest proiect este un proiect de investiții, adică. concentrat în primul rând pe generarea de venituri.

Prin urmare, creșterea valorii curente de piață a obiectului de evaluare va fi:

1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (fr.)

(Cinci milioane șapte sute șaizeci și opt de mii patru sute treizeci și două de ruble) fără TVA.

Concluzie

După cum rezultă din prevederile standardelor, „toate metodele, procedurile și tehnicile de măsurare a valorii de piață, dacă se bazează pe indicatori de piață și sunt aplicate corect, conduc la aceeași exprimare a valorii de piață”. În plus, „orice metodă bazată pe informațiile de piață este în mod inerent comparativă”. Astfel, conform standardelor existente, doar calitatea informațiilor și aplicarea corectă a procedurilor pot servi drept restricții privind utilizarea unei anumite metode.

Primul capitol al lucrării examinează conceptul de bun imobiliar, tipuri de valori imobiliare, abordări de bază, metode de evaluare imobiliară, precum și problemele asociate cu justificarea valorii imobiliare.

Bunurile imobiliare sunt obiecte fizice cu o locație fixă ​​în spațiu și tot ceea ce este inseparabil legat de acestea atât sub, cât și deasupra suprafeței pământului sau tot ceea ce este un articol de serviciu, precum și drepturile, interesele și beneficiile care decurg din proprietatea asupra obiecte.

O proprietate imobiliară este înțeleasă, în primul rând, ca o întreprindere în ansamblu, ca un ansamblu imobiliar, iar în al doilea rând, ca un teren, o parte integrantă din care poate fi: o clădire (structură) sau un grup de clădiri; corpuri de apă izolate, plantări perene; structuri de inginerieși rețele; structuri staționare amenajarea terenului; elemente de sprijin economic, de transport și de inginerie; alte obiecte.

Evaluarea imobiliară se realizează din perspectiva a trei abordări: profitabilă, costisitoare și comparativă. Fiecare abordare vă permite să subliniați anumite caracteristici ale obiectului.

Fiecare dintre cele trei abordări luate în considerare implică utilizarea metodelor sale inerente atunci când se evaluează:

Metoda de valorificare directă a venitului;

Metoda de comparare a vânzărilor;

Metoda unității comparative.

Astfel, obiectele imobiliare își pot schimba scopul dacă eficiența utilizării lor scade. Acest lucru se întâmplă atât ca urmare a deteriorării clădirilor și a altor îmbunătățiri, cât și ca urmare a tendințelor pieței imobiliare.

Al doilea capitol evaluează proprietatea folosind trei abordări de evaluare.

Fiecare dintre metodele utilizate are avantaje și dezavantaje.

Abordarea comparativă oferă o evaluare directă a valorii de piață, pe baza statisticilor privind piața imobiliară comercială reală. La prelucrarea datelor, au fost luate măsuri speciale pentru a proteja creditorul de supraestimare. Prin urmare, abordarea comparativă are cea mai mare pondere.

Abordarea costurilor face posibilă luarea în considerare cel mai bine a caracteristicilor de proiectare și a stării fizice a proprietății care se evaluează. În același timp, baza de informații nu este perfectă. Principalele probleme se referă la evaluarea valorii terenurilor. În plus, atunci când se calculează costul de înlocuire, trebuie să se bazeze pe indici medii de conversie la prețurile curente, ceea ce poate duce la erori.

Abordarea veniturilor se bazează pe datele pieței și nu prezintă unele dintre dezavantajele abordării costurilor. Principala sursă de eroare a metodei este incertitudinea asociată cu utilizarea datelor de prognoză privind veniturile și ratele de creștere.

În capitolul al treilea al lucrării au fost coordonate rezultatele aprecierii valorii de piață a proprietății, s-a justificat valoarea finală a acesteia, s-au dat recomandări pentru creșterea acesteia.

Calculele au arătat că valoarea de piață a proprietății în cauză la 20 decembrie 2007. este de aproximativ 44.362.608 de ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șaizeci și două de mii șase sute opt ruble) fără TVA.

Cu toate acestea, măsurile propuse de management al costurilor fac posibilă creșterea valorii actuale de piață cu 5.768.432 de ruble. (Cinci milioane șapte sute șaizeci și opt de mii patru sute treizeci și două de ruble) fără TVA.

Bibliografie

1. Codul civil al Federației Ruse (prima parte) din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ (modificat la 2 iulie 2005 nr. 83-FZ)

2. Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (modificată prin Legile federale nr. 178-FZ din 21 decembrie 2001, nr. 31-FZ din 21 martie 2002) , Nr. 143 din 14 noiembrie 2002) -FZ, din 10.01.2003 N 15-FZ, din 27.02.2003 N 29-FZ, din 22.08.2004 N 122-FZ, din 05.02.2003 Nr. din 27.07.2006 Nr. 157-FZ)

3. Decretul Guvernului Federației Ruse din 06/07/2002 395 (modificat la 10/03/2002) „Cu privire la autorizarea activităților de evaluare”

4. Decretul Guvernului Federației Ruse din 20 august 1999 932 „Cu privire la organismul autorizat pentru monitorizarea implementării activităților de evaluare în Federația Rusă”

5. Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”

6. Colecții de indicatori integrați ai costului de înlocuire a clădirilor și structurilor

7. Standarde internaționale de evaluare. – M.: ROO, 1995

9. Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdaytsev S.V. Evaluarea afacerii. – M.: Prospekt, 2006. - 355 p.

11. Granova I. V. Evaluare imobiliară. – Sankt Petersburg: Peter, 2001. - 208 p.: ill. – (Seria de tutoriale)

12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Curs de cursuri privind evaluarea valorii de piață a terenurilor. – M.: ARMO, 2002. – 95 p.

13. Grigorieva V.V. Evaluarea obiectelor imobiliare. - M.: INFRA, 2000. – 78 p.

14. Gryaznova N. A. Estimarea costului întreprinderilor (afacerilor) existente. – M.: INFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Evaluarea afacerilor. - Sankt Petersburg: Peter, 2006. – 457 p.

16. Korobkin Yu I. Evaluare imobiliară. – Filiala Kaluga a SZAGS, Kaluga, 2005

17. Korostylev S.P. Fundamentele teoriei și practicii evaluării imobiliare: Manual. – M.: Literatură de afaceri rusă, 1998

18. Evaluarea afacerilor / Ed. A. G. Gryaznova și M. A. Fedotova. – M.: Finanțe și Statistică, 2004

19. Evaluarea afacerilor: Probleme și soluții / Prosvetova G.I – RDL, 2006. – 192 p.

20. Evaluarea imobilelor: Manual / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. – M.: Finanțe și Statistică, 2005. – 496 p.: ill.

21. Evaluarea imobilelor: Manual. manual pentru universități / Ed. prof. V. A. Shvandara. – M.: UNITATEA-DANA, 2002. – 303 p.

22. Evaluarea bunurilor imobile: aspecte teoretice și practice / Ed. V.V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997

23. Evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare: Ghid educativ si practic / Ed. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998

24. Activitati de evaluare in economie. Manual / ed. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D – M.: ICC „MarT”, 2003. 101 p.

25. Solovyov M. M. Activități de evaluare (evaluare imobiliară): Manual. – M.: Școala Superioară de Economie a Universității de Stat, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri). – M.: MarT, 2004. – 464 p.

27. Tarasevich E.I. Metode de evaluare a bunurilor imobiliare. Sankt Petersburg, 1998. – 247 p.

28. Tepman L. N. Evaluare imobiliară. - M.: UNITATEA, 2006. – 463 p.

29. Gospodărirea terenurilor. Manual educativ și practic / Ed. d.e. Sc., prof. L. I. Koshkina. – M.: VShPP, 2004. – 520 p.

30. Fedotova M. A. Cât costă o afacere? Metode de evaluare. – M., Editura Perspektiva, 2004

31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza si evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. Pe. din engleza – M.: Delo, 1997. – 480 p.

32. Tsypkin Yu A., Tsukanov I. L. Acte legislative, documente de reglementare și standarde pentru activitățile de evaluare: Manual educațional și metodologic. – M.: Finanțe și Statistică, 2003. 164 p.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Estimarea valorii unei întreprinderi (afaceri). – M.: Omega-L, 2006. – 286 p.

34. Economia imobiliară / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. - 297 p.

35. Economia imobiliară: manual. – M.: Delo, 2000

36. Avdeev A.P. Probleme de evaluare a obiectelor imobiliare // Probleme de evaluare. Nr. 1. – 2001. – str. 28-30

37. Akimova I., Biktimirova N. Noi abordări ale standardizării evaluării imobiliare în sistemul de legislație actuală și practica reală de aplicare a legii // Drept și economie. – 2005. – Nr. 12. - Cu. 18-21

38. Gribovsky S. Evaluarea în masă a bunurilor imobiliare // Afaceri financiare. 2000. – Nr. 4. - Cu. 43-45

39. Gribovsky S. Evaluarea bunurilor imobiliare folosind abordarea veniturilor // Probleme de imobiliare. 2000. Vol. 2.

40. Gribovsky S. Modele economice și matematice de evaluare imobiliară // Finanțe și credit. 2005. – Nr. 3. - Cu. 24-43

41. Grigorieva I. L. Probleme de evaluare a proprietăților // Afaceri financiare. – 2004. – Nr. 1. - Cu. 48–49

42. Zelensky Yu V. Cu privire la comparabilitatea rezultatelor abordărilor de evaluare imobiliară - principiul coerenței modelelor // Întrebări de evaluare. 2005. – Nr. 4.

43. Loginov M.P. În problema evaluării imobiliarelor în Rusia // ECO. – 2002. – Nr. 9. - Cu. 103–107

44. Ozerov E.S. Fenomenul prețului de echilibru ca bază a axiomei teoriei evaluării // Probleme imobiliare. 2000. Vol. 1. De la 32–54.

45. Ozerov E.S. Economie și management imobiliar. Sankt Petersburg: MKS, 2003.

46. ​​​​Ozerov E.S. Pe problema justificării și utilizării axiomei teoriei evaluării // Probleme de imobil. 2004. Problemă. 1. De la 3-5.

47. Patskalev A. F. Evaluarea valorii terenurilor // Probleme de evaluare. – 2006. – Nr. 1.

48. Site-ul oficial al SBRF htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Clauza 1 Articolul 30 Cod Civil Federația Rusă.

Economia imobiliară / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., p. 48-49

Înlocuirea datelor privind costurile reale metru patrat apartamente din orașul Novosibirsk în fiecare trimestru al anului 2006, se poate observa că această valoare se încadrează în limitele intervalelor de încredere construite folosind modelul. Potrivit experților, modelul rezultat descrie în mod adecvat situația actuală pe piața imobiliară. Prognoza de creștere a costurilor locuințelor până la sfârșitul anului 2006 pentru anumite tipuri de apartamente coincide cu datele reale, întrucât creșterea pieței prezisă de experți este de 20 - 30%. Un evaluator se confruntă în mod constant cu problema de a prezice costul apartamentelor, această problemă este deosebit de acută atunci când efectuează evaluări în scopuri de împrumut. Corectitudinea deciziei depinde de experiența, calificările specialistului, precum și de calitatea datelor colectate pe piața obiectului evaluat.

Introducere

După conectare, colectările de prețuri sunt trimise înapoi la Gosstroy pentru aprobare ulterioară. În prezent, procesul de dezvoltare a unui nou cadru de reglementare nu a fost încă finalizat.

Efectuarea unei evaluări imobiliare pe baza noului cadru de reglementare este o sarcină foarte complexă și consumatoare de timp, care necesită cunoștințe și abilități speciale. Pentru ca noul cadru de reglementare sa intre in practica evaluarii, este necesara realizarea unui set de lucrari de dezvoltare software si sisteme de calcul adaptate pentru rezolvarea problemelor aplicate de evaluare imobiliara.

Recent, centrele regionale de stabilire a prețurilor în construcții au început să funcționeze activ și au apărut firme specializate în furnizarea de servicii de informare, de exemplu, NPF Center tehnologia Informatiei in constructie."

Sugestii pentru imbunatatirea metodelor de evaluare imobiliara

Atunci când utilizați aceste publicații, este necesar să rețineți că majoritatea calculelor lor se bazează pe cadrul de reglementare al vremurilor economie planificată, indexate după anumiți factori de preț și, prin urmare, rezultatele finale ale evaluării pot fi supuse unor erori semnificative din motivele expuse mai sus. Atunci când se utilizează anumiți indici, este necesar să se studieze cu atenție condițiile preliminare pentru calcularea acestora.

Directorul Regional al Costurilor de Construcție (RCC-2006) a fost publicat recent și anunțat ca fiind primul din țară așteptat de evaluatori. Oferă indicatori de cost după tip lucrari de constructii, indicatori de cost agregat (UCI) și „informații pentru evaluarea cantității necesare de investiție în versiunea expres”.

În esență, cea din urmă definiție înseamnă cost estimat obiecte analogice ale clădirilor și structurilor moderne.

Evaluare proprietati rezidentiale (3)

În special, cererea de evaluare pentru a reflecta activele în situațiile financiareîn conformitate cu IAS, US GAAP sau standardele rusești contabilitate; cost estimat active necorporale pentru a determina eficacitatea strategiilor de marketing și de brand; evaluare în scopul efectuării de tranzacții de cumpărare și vânzare, închiriere de active, fuziuni și achiziții și alte tranzacții de transfer de drepturi de proprietate și alte drepturi de proprietate; evaluare în scopuri de asigurare, emisiune suplimentară de acțiuni sau răscumpărare de acțiuni în timpul privatizării întreprinderilor de stat; evaluare în scopul împrumutului garantat cu proprietate etc. Potrivit rezultatelor unui studiu al agenției de rating Expert RA, cele mai populare servicii din ultimul an și jumătate au fost serviciile de evaluare pentru imobiliare și afaceri în general.

Teza: evaluarea imobilului rezidential

AGENȚIA FEDERALĂ DE EDUCAȚIE UNIVERSITATEA DE SERVICII DE STAT MOSCVA Facultate: Institutul de Economie Regională și Administrație Municipală Departamentul: Administrația de stat și municipală Proiect de curs. Subiect: Îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară.

Disciplina: Administrarea imobiliara municipala. Completat de un elev al Grupului GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Acceptat de profesorul Dubovik M.V.

Îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară

Astfel, colecțiile RCC ar trebui să devină baza de bază pentru evaluarea imobilelor. Cu toate acestea, există și deficiențe semnificative ale acestor colecții.

Principalul este că nu oferă datele inițiale și ipotezele de bază ale valorilor obținute ale costului analogilor. Astfel, nu este complet clar care este exact compoziția echipamentului a fost luată în considerare în cifrele finale, ce a fost inclus în celelalte costuri ale dezvoltatorului etc.
Munca comună a estimatorilor, analiștilor și evaluatorilor în direcția îmbunătățirii RSS poate duce la crearea unei baze de informații atât de necesară pentru evaluatorii imobiliari. Principala direcție de dezvoltare a activităților de evaluare este în prezent evaluarea valorii de piață a imobiliare.
Acest lucru devine posibil datorită faptului că în țara noastră se acumulează o bază de date cu privire la valoarea reală de piață a imobilului.

Rezumat: evaluarea imobilului rezidential

Alte situații de aplicare: - analiza de fezabilitate pentru construcții noi, - determinarea celei mai bune și eficiente utilizări a terenului, - renovare, - negocierea costurilor finale, - clădiri instituționale și cu destinație specială, - în scopuri de asigurare. — metoda de comparare a pieței: evaluarea valorii de piață a proprietății pe baza datelor privind tranzacțiile recente cu obiecte similare. Se presupune că un investitor sau un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o anumită proprietate decât ar costa să achiziționeze o altă proprietate similară care are aceeași utilitate. — metoda veniturilor: Valoarea unei proprietăți este determinată de mărimea, calitatea și durata beneficiilor pe care se așteaptă să le ofere proprietatea în viitor.

20. metode de abordare a costurilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare (îmbunătățiri).

Atenţie

Origine · Obiecte naturale (naturale) · Obiecte artificiale (cladiri).2. Scop · Terenuri libere (de dezvoltare sau alte scopuri) · Ansambluri naturale (depozite) pentru exploatarea acestora · Construcții Pentru birouri și servicii cu plată.3.

Scară · Terenuri individuale · Complexe de clădiri și structuri · Clădire de locuințe cu un singur apartament (conac, cabană) · Secțiune (intrare) · Apartament. Cabana de vară .· Complex de clădiri administrative.· Clădire.· Spații sau părți de clădiri (secțiuni, etaje).4. Gata de utilizare · Obiecte finisate · Necesită reconstrucție sau reparații majore. 1.2 Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare rezidentiale.

Îmbunătățirea tehnicilor de evaluare imobiliară

Astfel, în încasările UPVS sunt luate în considerare următoarele elemente de cost: · costuri directe; · costuri neestimate; · economii planificate (profit); · cheltuieli generale de șantier pentru alocarea și dezvoltarea unui șantier; · costul lucrărilor de proiectare și sondaj; · costurile asociate cu efectuarea lucrărilor în timp de iarna; · costuri cu salariile bonus; · costul menținerii conducerii unei întreprinderi permanente; · pierderi din lichidarea clădirilor și structurilor temporare; · costurile transportului lucrătorilor pe o distanţă mai mare de 3 km. în lipsa transportului în comun; · cheltuieli pentru plata bonusurilor angajatilor pentru natura mobila a muncii. Evaluatorii cu experiență folosesc propriile evoluții în calculele lor bazate pe ajustări la analogi sau estimări extinse.
În lucrarea lui P.G Grabovoy, S.P. Korostelev „Evaluarea proprietății, partea I.

Subiect: îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară

Indicatorii statistici pentru acest model au confirmat semnificația rezultatelor obținute. Astfel, modelul rezultat reflectă foarte bine dependența costului mediu al apartamentelor de parametrii săi pe piața imobiliară a orașului Novosibirsk (fără a lua în considerare opțiunile extreme).
Modelele prezentate au fost puse în practică în agențiile imobiliare ale orașului Novosibirsk „Zhilfond” și „Amir - Real Estate”, care au angajați cu normă întreagă care evaluează costul apartamentelor care vin la vânzare, precum și acționează ca garanție în contracte de creditare. Trebuie remarcat faptul că experții au apreciat foarte mult eficacitatea utilizării lor. Al doilea problema importanta Problema cu care se confruntă evaluatorii este să prezică valoarea unui apartament în viitor.

Evaluarea bunurilor imobiliare rezidentiale

Propuneri de perfecţionare a metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare Concluzie Lista literaturii şi surselor utilizate Anexă INTRODUCERE Dintre elementele unei economii de piaţă, un loc aparte îl ocupă imobilele, care acţionează ca mijloc de producţie (teren, administrativ, industrial, de depozit, etc.). clădiri comerciale și alte clădiri și spații, precum și alte structuri) și un articol sau obiect de consum (locuri de teren, clădiri rezidențiale, case, apartamente, garaje). Imobilul este baza existenței personale pentru cetățeni și servește drept bază pentru activitatea economică și dezvoltarea întreprinderilor și organizațiilor de toate formele de proprietate.

În Rusia, există o formare și o dezvoltare activă a pieței imobiliare și un număr tot mai mare de cetățeni, întreprinderi și organizații participă la tranzacțiile imobiliare.

INTRODUCERE

Una dintre cele mai importante resurse ale întreprinderilor și organizațiilor care necesită un management eficient este imobiliare - terenuri, clădiri, structuri și spații.

Imobilele, pe de o parte, sunt supuse impozitelor, pe de altă parte, pot aduce profituri semnificative datorită utilizării lor eficiente. Fără exagerare, putem spune că imobilele pot contribui atât la prosperitatea unei întreprinderi, cât și, dimpotrivă, utilizarea ineficientă a acesteia duce la declin. În acest sens, dezvoltarea unui sistem de management al proprietății pentru a răspunde nevoilor proprietarilor de a obține venituri maxime din activele pe care le dețin sau de a obține un alt efect pozitiv are o importanță deosebită. Pentru a obține un rezultat pozitiv, este necesar să monitorizați în mod constant utilizarea bunurilor imobiliare și să găsiți cele mai multe moduri eficiente gestionând-o.

Gestionarea eficientă a proprietății este esențială atât pentru dezvoltarea pieței imobiliare, cât și a economiei în ansamblu. Într-o economie de piață, imobiliarul este un activ care conectează resursele financiare enorme ale participanților la relațiile de piață și modalitățile de a obține rezultatele dorite.

Pentru a lua decizii cu privire la managementul eficient al bunurilor imobiliare, o întreprindere trebuie să se bazeze pe un sistem bine gândit de înregistrare și utilizare a bunurilor imobiliare, bazat pe informații fiabile și ușor accesibile prezentate în diverse moduri.

Relevanța temei de cercetare constă în faptul că piața imobiliară rusă nu este încă pe deplin formată și nu are un cadru legislativ strict structurat. Un sistem eficient de management al proprietății vă va permite să satisfaceți nevoile pieței în măsura maximă, să maximizați veniturile bugetare, să creșteți lichiditatea și valoarea de piață a proprietăților.

Scopul acestei lucrări este de a evalua eficiența managementului imobiliar în orașul Kazan și de a dezvolta măsuri pentru îmbunătățirea acestuia.

Luați în considerare clasificarea piețelor imobiliare;

Explicați esența și rol economic managementul proprietatii;

Luați în considerare indicatorii pentru evaluarea eficienței managementului proprietății;

Efectuați o evaluare a eficacității managementului imobiliar rezidențial și de birou;

Faceți propuneri pentru îmbunătățirea evaluării eficienței managementului proprietății.

Obiectul studiului este piața imobiliară a orașului Kazan.

Obiectul studiului este un sistem de evaluare a eficacității managementului imobiliar.

La baza scrierii acestei lucrări se află documentele legislative și de reglementare în vigoare pe teritoriul Federației Ruse, precum și literatura specială pe tema studiată, munca economiștilor interni și străini implicați în studiul problemelor de evaluare a eficacității. de management imobiliar, legislația Federației Ruse, manuale și literatură de autori precum A. Kharlamov S., Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., precum și materiale din cercetările efective efectuate la Kazan pentru 2013. -2014.

Primul capitol examinează teoria și practica evaluării eficienței managementului proprietății. Al doilea capitol evaluează și analizează eficiența managementului imobiliar folosind exemplul imobiliar rezidențial și de birou și formulează propuneri pentru îmbunătățirea evaluării eficienței managementului imobiliar.

1. ASPECTE TEORETICE ȘI MOTODOLOGICE ALE EVALUAREA EFICACITĂȚII MANAGEMENTULUI IMOBIL

1.1 CLASIFICAREA PIEȚELOR Imobiliare

Există multe definiții ale pieței imobiliare. Toate acestea, într-o măsură sau alta, reflectă esența pieței imobiliare, totuși, unele au diferențe izbitoare între ele. În această teză au fost selectate cele mai simple, mai înțelese și mai complete definiții, în opinia autorului.

Piața imobiliară este un sistem de aranjamente organizatorice prin care cumpărătorii și vânzătorii sunt reuniți pentru a determina un anumit preț la care poate fi schimbată o anumită marfă, cum ar fi imobilul.

Piața imobiliară este o zonă pentru investirea capitalului în imobiliare și în sistem relaţiile economice apărute în tranzacţiile imobiliare. Aceste relații apar între investitori atunci când cumpără și vând bunuri imobiliare, ipoteci, punerea în încredere a imobilelor, închirierea, leasingul.

Piața imobiliară este un mecanism prin care se leagă interesele și drepturile cumpărătorilor și vânzătorilor și se stabilesc prețurile imobiliare.

Piața imobiliară și nivelul ei de dezvoltare pot fi caracterizate prin dezvoltarea economiei naționale. În dezvoltare piata ruseasca Dezvoltarea imobiliară este de obicei împărțită în următoarele etape.

Piața imobiliară a cunoscut prima și cea mai rapidă perioadă de dezvoltare la începutul anilor 90. Deschiderea și dezvoltarea întreprinderilor s-a produs datorită faptului că cererea a depășit cu mult oferta și, ca urmare, veniturile au fost foarte mari. Punctul de plecare al acestei etape poate fi considerat permisiunea de a privatiza apartamente și, în consecință, oamenii au acum posibilitatea de a vinde și cumpăra în mod independent apartamente. Atunci a apărut un număr semnificativ de oameni de afaceri și oameni bogați care doreau să-și îmbunătățească conditii de viata un drum nou deschis. Adică nu prin așteptarea locuințelor municipale gratuite, nu prin scheme complexe de schimb, ci pur și simplu prin achiziționarea directă de apartamente, dintre care relativ puține erau privatizate la acea vreme. Erau puțini oameni care vindeau apartamente, dar erau deja destui cumpărători.

În a doua etapă, legea face corecturile sale problemei, și anume prima reguli reglementarea activităților imobiliare în Rusia. Această perioadă se caracterizează prin acordarea unor beneficii semnificative, care, menținând condiții bune de piață, au făcut posibilă obținerea de venituri bune și au atras noi antreprenori în acest segment de piață. Prețurile locuințelor au început să crească, dar spre deosebire de aceasta, apartamentele au devenit mult mai greu de vândut, iar cumpărătorii au devenit mai pretențioși. În special, vânzările în rate și acordarea de împrumuturi garantate au apărut și s-au răspândit. Unele companii au început să lucreze în baza unor contracte nestandard, asumându-și obligația de a vinde apartamentul clientului într-o anumită perioadă de timp.

A treia etapă se caracterizează din nou printr-un exces al cererii față de ofertă, înăsprire cadru legislativ, concurență intensă pe piață, care împreună a dus la o scădere a veniturilor vânzătorilor. Întreprinderile mici pur și simplu intră în faliment, întreprinderile mijlocii și chiar marile sunt pe punctul de a se ruina. La începutul anului 1996, a început o scădere naturală a prețurilor apartamentelor. Numărul de apartamente scoase la vânzare era în creștere, dar numărul potențialilor cumpărători, dimpotrivă, era în scădere.

Din a doua jumătate a anului 1999 au existat noua etapă dezvoltarea pieței imobiliare ruse după criza din august 1998 - etapa de oprire a scăderii prețurilor, începutul stabilizării și o oarecare redresare. Acest lucru s-a produs pe fondul dezvoltării favorabile a indicatorilor macroeconomici din țară și, în special, a ratelor inflației scăzute (comparativ cu toamna anului 1998) și a unei devalorizări line și limitate a rublei față de dolar.

În consecință, piața imobiliară, după cum reiese din teoria economiei de piață, este ciclică, prin urmare a trecut printr-o etapă de declin, a ajuns la stabilizare și se aștepta o nouă creștere, inclusiv o oarecare creștere a prețurilor.

Imobilul ocupă un loc central în orice structură socială, îndeplinind simultan două funcții funcții esențiale: mijloace de producție și articole de consum personal pentru locuit, recreere, petrecere a timpului liber cultural etc. Cea economică și reglementare legală starea diverselor sfere ale vieții sociale și ale producției materiale, aceasta implică următoarele caracteristici piata imobiliara.

Tabelul 1.1.1 Caracteristicile pieței imobiliare

	Caracteristică
Localizare	Liniște absolută Dependență mare de preț de locație
Tip de concurs	Imperfect, oligopol Număr mic de cumpărători și vânzători Unicitatea fiecărui obiect Controalele prețurilor sunt limitate Intrarea pe piata necesita capital semnificativ
Elasticitatea ofertei	Scăzută, cu creșterea cererii și a prețurilor, oferta crește puțin Cererea poate fi foarte variabilă
Gradul de deschidere	Tranzacțiile sunt private Informații publice, adesea incomplete și inexacte
Competitivitatea produselor	În mare măsură determinată de mediul extern înconjurător, influența cartierului Specificul preferințelor individuale ale cumpărătorilor
Condiții de zonare	Reglementată de legislația civilă și funciară, ținând cont de legislația apei, silvicultură, de mediu și alte legi speciale Interdependență mai mare a proprietății private și a altor forme
Inregistrarea tranzactiilor	Dificultăți juridice, Restricții și condiții
Preț	include costul obiectului și drepturile conexe

Piețele imobiliare regionale pot diferi semnificativ unele de altele. Acest lucru se datorează multor motive subiective, de exemplu, condițiile economice sau naturale, precum și cadrul legal regional, care este format de autoritățile locale.

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi împărțită după diverse criterii, de exemplu, conform celor prezentate în tabelul 1.1.2.

Tabelul 1.1.2 Clasificarea piețelor imobiliare

Semn de clasificare	Tipuri de piețe
Tipul obiectului	Terenuri, cladiri, structuri, intreprinderi, spatii, plantatii perene, drepturi reale, alte obiecte
geografic (teritorial)	Local, oraș, regional, național, global
Scop functional	Spații industriale, clădiri rezidențiale, neindustriale și spații
Gradul de pregătire pentru operare	Dotari existente, constructie neterminata, constructie noua
Tipul de participanți	Vânzători și cumpărători individuali, vânzători intermediari, municipii, organizatii comerciale
Tipul tranzacțiilor	Cumpărare și vânzare, închiriere, ipotecă, drepturi de proprietate
Afilierea în industrie	Instalatii industriale, unitati agricole, cladiri publice, altele
Tip de proprietate	Dotari de stat si municipale, private
Metoda tranzacției	Primar și secundar, organizat și neorganizat, schimb și fără ghișeu, tradițional și computerizat

După cum se poate observa din Tabelul 1.1.2, există destul de multe tipuri de piețe imobiliare, a căror segmentare depinde de criteriul solicitat.

De exemplu, în funcție de structură, piața imobiliară este împărțită în:

Piața imobiliară;

Piata imobiliara comerciala;

Piața de terenuri.

Fiecare segment de piață poate fi, de asemenea, împărțit în subpiețe specializate. Astfel, piața imobiliară industrială poate fi împărțită în piețe pentru întreprinderi industriale, clădiri institute de cercetare, sau piața de locuințe în locuințe primare și secundare, cu și fără finisaje, de la proprietari și de la stat etc.

Diferențierea piețelor imobiliare este, de asemenea, asociată cu mulți factori economici, de mediu, sociali și guvernamentali și, în mod direct, cu funcțiile pe care le îndeplinește:

Stabilirea prețurilor de echilibru la care cererea efectivă să corespundă volumului ofertei imobiliare;

Funcția de reglementare, cu ajutorul căreia resursele sunt distribuite pe sectoarele economice, se formează structura ei efectivă, iar interesele publice sunt satisfăcute;

Funcția comercială, care constă în organizarea mișcării capitalului și realizarea de profit;

Funcția de reorganizare, exprimată în curățarea economiei de elementele slabe, necompetitive și ineficiente;

Funcția de stimulare, care constă în dezvoltarea concurenței și utilizarea inovațiilor științifice, tehnice și de management în urmărirea profitului în crearea și utilizarea imobiliare;

O funcție socială manifestată prin creșterea activității populației care urmărește să devină proprietari de apartamente, precum și de alte capitale și obiecte de prestigiu.

Concluzie: imobiliarul este cel mai durabil produs dintre toate cele existente, oferind securitate investiției, deși valoarea sa poate fie să crească, fie să scadă în timp, sub influența diverșilor factori. Piața imobiliară a primit un imbold de dezvoltare, în concordanță cu dezvoltarea economiei naționale a țării. Este împărțit în segmente în funcție de scopul proprietății și de atractivitatea acesteia pentru diverși participanți pe piață. De asemenea, fiecare segment independent este împărțit în mai multe subpiețe, astfel încât este dificil de identificat și generalizat cele mai semnificative caracteristici pentru clasificare, deoarece fiecare participant pe piață are propriile sale criterii, cele mai acceptabile pentru alegerea segmentului în care este interesat să intre. în relaţiile de piaţă.

1.2 ESENȚA ȘI ROLUL ECONOMIC AL MANAGEMENTULUI IMOBIL

Imobilul este o proprietate (imobil), a cărei administrare poate fi structurată la următoarele niveluri:

Administrarea proprietății federale;

Managementul imobiliar al entităților constitutive ale Federației Ruse;

Administrarea proprietății municipale;

Administrarea proprietății întreprinderilor și organizațiilor;

Gestionarea obiectelor imobiliare individuale.

Conceptul de „management imobiliar” este interpretat în două sensuri: larg și restrâns.

În sens larg, managementul imobiliar, de regulă, este înțeles ca activitate de întreprinzător pentru a desfășura toate lucrările legate de executarea oricăror atribuții ale proprietarului imobilului permise de legea civilă. De exemplu, conform ciclu de viață Proprietarii de imobile au urmatoarele drepturi:

1. plan;

2. proiectare;

3. producție (construcții, construcții);

4. recurs;

5. consum (serviciu);

6. întreținere, exploatare, reparare;

7. renovare majoră, modernizare, reconstrucție și restaurare;

8. reutilizare;

9. reciclare.

O interpretare restrânsă a managementului proprietății arată după cum urmează: „Gestionarea imobiliară este implementarea unui set de operațiuni pentru exploatarea clădirilor și structurilor (menținerea acestora în stare de funcționare, reparații, prestarea serviciilor, determinarea condițiilor de închiriere a spațiului, încasarea chiriei). , și așa mai departe) în scopul utilizării celei mai eficiente imobile”.

Imobiliare înseamnă și imobiliare, și anume, vorbim de managementul proprietății, adică managementul proprietății include gestionarea tuturor drepturilor rezultate asupra proprietății imobiliare. Proprietatea aflată în administrare este prezentată ca o unitate de caracteristici juridice, economice și fizice.

În opinia noastră, de aici rezultă că managementul are ca scop în primul rând asigurarea eficienței maxime în utilizarea bunurilor imobile în conformitate cu interesele proprietarului.

Managementul imobiliar este o activitate în domeniul său asociată cu definirea obiectivelor și stabilirea sarcinilor de planificare, organizare, execuție și monitorizare a utilizării utile și eficace a bunurilor imobiliare.

Noi credem că activitati de managementîn esența și natura sa este multifațetă, coordonând scopurile și obiectivele proprietarilor, utilizatorilor, companiilor de servicii și tuturor entităților legate de imobiliare într-un fel sau altul.

Într-o economie de piață, managementul imobiliar se realizează în conformitate cu legea cererii și ofertei.

Pe lângă condițiile pieței, factori tangibili în managementul imobiliar sunt legislația care o reglementează și activitățile diferitelor organisme și instituții oficiale.

Managementul proprietății poate fi intern sau extern:

Managementul intern imobiliar este activitatea unei entități de pe piața imobiliară, reglementată prin documente de reglementare proprii (cod, carte, reglementări, reguli, contracte, instrucțiuni etc.).

Managementul extern al proprietății este o activitate agentii guvernamentale care vizează crearea unui cadru de reglementare și monitorizarea conformității de către toate entitățile din piața imobiliară cu normele și regulile stabilite.

Activitățile de administrare imobiliară se desfășoară în primul rând în cele trei aspecte cele mai semnificative - juridic, economic și tehnic. Aspectul juridic al managementului imobiliar constă în utilizarea, distribuirea și combinarea cât mai rațională a drepturilor asupra bunurilor imobiliare.

Aspectul economic al gestiunii imobiliare se realizează prin gestionarea veniturilor și cheltuielilor generate în timpul exploatării imobiliare. Cu alte cuvinte, administratorul are dreptul de a controla și reglementa în totalitate și în mod independent, în cadrul legii, partea de venituri și cheltuieli a proprietății imobiliare, precum și de a o exploata la propria discreție.

Aspectul tehnic al managementului constă în menținerea obiectului de control în stare de funcționare în conformitate cu scopul său funcțional.

Managementul proprietății este o abordare integrată pentru îmbunătățirea și menținerea stării proprietății, organizarea și prognozarea dezvoltării acesteia, precum și metoda de funcționare în conformitate cu scopul propus. Conceptul de management al proprietății include, în primul rând, acțiuni precum închirierea și administrarea clădirilor de birouri, adică administrarea proprietății ca mijloc de atragere a investițiilor. Pe de altă parte, managementul proprietății poate fi privit ca o investiție în sine. Pe baza celor de mai sus, am identificat următoarele obiective pentru gestionarea pieței imobiliare:

Punerea în aplicare a drepturilor constituționale ale cetățenilor asupra bunurilor imobiliare și a responsabilităților legate de proprietatea acestora;

Stabilirea unei anumite ordini și condiții pentru munca participanților săi pe piață;

Protejarea participanților de necinste, fraudă și organizații și persoane criminale;

Asigurarea prețurilor gratuite pentru bunuri imobiliare în conformitate cu cererea și oferta;

Crearea de condiții pentru investiții care să stimuleze activitatea antreprenorială în sectorul de producție;

Impozitarea echitabilă a participanților pe piața imobiliară și imobiliară.

Pentru atingerea acestor obiective, în opinia noastră, este necesar:

1. creați un registru complet imobiliare de stat(bilanțul imobiliar), care conține caracteristicile cantitative, de cost, tehnice și juridice ale imobilului;

2. delimitează și coordonează clar puterile tuturor agentii guvernamentale autoritățile implicate în procesul de gestionare a proprietății;

3. formează obiecte de gestiune, excluzând posibilitatea de a dispune de o parte a obiectului fără cealaltă în cazurile în care formează un singur întreg (de regulă, acestea sunt terenuri și clădiri și structuri situate pe acestea);

4. asigura aplicarea necondiționată a mecanismului de evaluare de piață la utilizarea bunurilor imobiliare;

5. crearea condiţiilor pentru atragerea investiţiilor în sectorul real economie prin implicarea maximă a imobilelor în circulația civilă;

6. soluționează problemele de achiziție de către stat a bunurilor imobile, inclusiv prin definirea scopurilor pentru atingerea cărora se realizează achiziția acestor obiecte;

7. să utilizeze pentru o gestionare eficientă a bunurilor imobiliare un mecanism de rambursare a cheltuielilor pentru administrarea imobilului (inclusiv inventarierea și evaluarea), similar dreptului civil, întrucât statul, atunci când își folosește bunurile imobile, participă la circulația civilă în mod egal cu alți participanți;

8. modificarea mecanismului existent de vânzare a bunurilor imobiliare, deoarece permite achiziționarea de proprietăți la prețuri mici;

9. stabiliți pentru toate subiecții Federației Ruse ordine uniformă luarea deciziilor privind utilizarea bunurilor imobiliare federale (în primul rând în legătură cu obiectele închiriate), asigurând eficiența luării deciziilor;

10. să ofere pregătire profesională pentru funcționarii publici care administrează bunuri imobiliare federale.

Un obiect de gestiune în domeniul imobiliar este un lucru imobil sau un ansamblu de lucruri imobile, considerat ca un singur obiect din punctul de vedere al organizării celei mai eficiente gestiuni a acestora, ținând cont de costurile de întreținere și administrare.

Pentru a rezuma cele de mai sus, putem spune că managementul proprietății este cu siguranță un proces complex și cu mai multe fațete, care include mulți factori și aspecte diferiți. Mecanismul de management conține nu numai drepturile și obligațiile proprietarului proprietății, ci este supus și intervenției guvernului, inclusiv întărirea managementului prin cadrul legislativ.

1.3 INDICATORI PENTRU EVALUAREA EFICACITATII MANAGEMENTULUI IMOBIL

Pentru a desfășura procedura de evaluare a eficacității managementului imobiliar, se folosesc diverse abordări și indicatori. În teorie, nu există indicatori clar definiți prin care să poată fi determinat gradul de eficiență a gestionării proprietății, deoarece, în practică, orice indicator ales poate să nu fie eficient pentru o singură întreprindere, iar experiența unei singure întreprinderi poate să nu fie aplicabilă pentru mai mari. -distribuirea la scară.

Cu toate acestea, abordarea tradițională a evaluării eficienței este considerată a fi indicatori financiari. Într-adevăr, dacă o companie este proprietara, de exemplu, a unui sediu administrativ și afacerea sa constă în închirierea spațiilor, atunci această abordare nu va fi dificilă, deoarece toate informațiile necesare sunt la îndemână, fie că este vorba, pe de o parte, de costuri. de întreținere a personalului, reparații și construcție de echipamente, menținerea comunicațiilor în stare corespunzătoare și, pe de altă parte, valoarea plăților primite de la chiriași este clar definită.

Tabel 1.3.1 Analiza principalilor indicatori tehnici și economici ai întreprinderii NKF „Audit și Evaluare”

Indicatori			Abatere absolută, mii de ruble	Rata de crestere, %
Venitul net, mii de ruble
Costul serviciilor, mii de ruble
Profit brut, mii de ruble
Cheltuieli de vânzare și administrative, mii de ruble
Profit din vânzări, mii de ruble
Profit înainte de impozitare, mii de ruble
Profit net, mii de ruble
Costul mediu anual al mijloacelor fixe, mii de ruble
Număr mediu de angajați, oameni
Productivitatea muncii, mii, rub/persoană
Rentabilitatea producției, %			3 puncte procentuale
Rentabilitatea vânzărilor, %			4 puncte procentuale
Productivitatea capitalului frec la 1 rub

Dar dacă firma este un mare proprietar de imobile industriale, se pune problema obținerii informațiilor complete necesare pentru evaluarea eficienței managementului imobiliar. Situațiile financiare nu reflectă factori precum:

Promovarea unui produs nou pe piață;

Oportunități potențiale ale companiei;

Interesul angajaților pentru succesul companiei;

Fidelizarea clienților etc.

Deși astfel de indicatori nemateriali sunt reflectați și își ocupă pe bună dreptate nișa în evaluarea eficienței managementului imobiliar.

Din punct de vedere economic, principiul fundamental al „eficienței – raportul dintre rezultate și costuri” nu permite întotdeauna o evaluare corectă a eficienței. Acest lucru se datorează mai multor factori:

Trăsături ale erei informaționale, și anume trăsăturile sale esențiale - rolul și importanța crescândă a resursei informaționale, activele necorporale;

Complicaţie viata economica- creşterea gradului de deschidere, globalizare, concurenţă a acestuia;

Modificări ale conținutului rezultatelor și costurilor și, în consecință, dificultăți în determinarea valorilor acestora;

Dezvoltarea rapidă a unui sistem de valori și, în consecință, o schimbare a sistemului de indicatori, caracteristici și indicatori, care reflectă împreună eficacitatea activităților.

B.A. Reizberg și V.Yu. Buryak, luând în considerare problemele de eficiență în raport cu proprietatea statului, menționăm că „o metodologie specifică de evaluare a eficienței economice, sociale, funcționale a gestionării unei anumite clase, grup de obiecte de proprietate de stat, care variază în raport cu metoda evaluată de utilizare a complexului imobiliar, este concepută pentru a face posibilă pentru a stabili valoarea și amploarea indicatorilor de eficiență. Dar acești indicatori nu sunt de natură universală, ei depind în mare măsură de obiectul evaluării, de scopul și natura aplicării acestui obiect.” În consecință, concluzia este „ar trebui să fie recunoscută ca fiind imposibilă crearea unei metodologii universale unice pentru evaluarea eficacității”.

Cu excepția abordării tradiționale, printre abordări moderne De asemenea, ei evidențiază sistemul Balanced Scorecard (BSS) dezvoltat de R. Kaplan și D. Norton ca fiind cel mai promițător. Aceștia au identificat cele mai importante patru componente în evaluarea eficienței: activitățile financiare, relațiile cu consumatorii, organizarea proceselor interne de afaceri, formarea și dezvoltarea personalului. Esența BSC este realizarea unui echilibru între numărul de indicatori interni și externi, obiectivi și subiectivi. Un alt avantaj al acestei abordări este că acest sistem, conform autorilor, este destul de flexibil și „creativ” în ceea ce privește implementarea sa în orice producție.

Ținând cont de prevederile conceptului general și strategiei la care aderă societatea, de experiența acumulată de suport metodologic pentru evaluarea eficienței, aceasta poate determina indicatori specifici de performanță pentru evaluarea managementului imobiliar pe baza BSC (vezi Anexa 1).

Cel mai important detaliu pentru crearea unui BSC este, ca și în abordarea tradițională, două rezultate financiare: reducerea costurilor și creșterea veniturilor. Pe baza acestui fapt, putem include în BSC astfel de indicatori care, sub rezerva realizării lor consecvente, ne permit să evaluăm cât mai complet eficacitatea. Putem introduce astfel de indicatori la orice nivel în cadrul BSC.

Pe baza Anexei 1, putem identifica mai mulți indicatori ai eficienței managementului imobiliar. Acești indicatori includ fiecare dintre cele patru componente separat. Toți indicatorii au fost revizuiți și comentariile sunt prezentate în tabelele de mai jos.

Tabel 1.3.2 Criterii de eficacitate a managementului imobiliar (componenta financiară)

Tabel 1.3.3 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (componenta client)

Inițiative strategice	Indicatori de performanta
Furnizarea de servicii suplimentare	1.Program pentru determinarea cererii pentru Servicii aditionaleși relevanța acestora;
	2.Organizarea lucrărilor contractuale în scopul furnizării de servicii suplimentare; 3.Elaborarea criteriilor de evaluare a calității serviciilor oferite
Îmbunătățirea serviciului pentru clienți	1. Menținerea clienților existenți și asigurarea interesului acestora pentru continuarea cooperării; 2. Dezvoltarea unui mecanism de procesare de înaltă calitate și promptă a propunerilor primite pentru diverse proiecte.
Formarea imaginii unui „cetățean corporativ”	1.Program de mediatizare a rolului social al companiei (programe sociale, taxe plătite etc.) 2. Un program menit să dezvolte în mintea oamenilor o înțelegere a importanței activităților companiei și a interesului acestora pentru aceste activități; 3. Desfasurarea activitatilor care vizeaza imbunatatirea situatiei de mediu la unitățile companiei

Tabelul 1.3.4 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (componenta proceselor de afaceri)

Inițiative strategice	Indicatori de performanta
Orientarea în utilizarea imobiliară către o combinație de interese ale companiei și ale clienților	1. Furnizarea oferta avantajoasa pentru clienti; 2. Efectuarea de sondaje pentru a afla ce schimbări ar dori dealerii în activitățile companiei; 3. Determinarea serviciilor și bunurilor „vândute” consumatorilor finali; 4. Program de monitorizare și satisfacere a cererii consumatorilor și a dorințelor acestora.
Îmbunătățirea activităților de management în sine	1.Schimbarea si optimizarea structurii interne a companiei; 2.Program de dezvoltare socială; 3.Îmbunătățirea formularelor contabile
Intensificarea utilizării imobiliare	1. Introducerea activă a tehnologiilor de economisire; 2.Identificarea obiectelor imobiliare supuse repararii; 3. Determinarea costurilor companiei pentru întreținerea imobilelor; 4.Program de eficientizare a costurilor de întreținere a imobilelor și reducerea acestora
Inovații în managementul imobiliar	1. Asigurarea utilizării operaționale
	opinii despre inovații promițătoare; 2.Program pentru dezvoltarea rapidă a inovațiilor în sectorul imobiliar, determinând eficacitatea și fezabilitatea implementării acestora

Mai jos este o descriere a criteriilor de eficacitate a managementului imobiliar care alcătuiesc blocul de creștere și învățare.

Tabel 1.3.5 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (formare și creștere)

Inițiative strategice	Indicatori de performanta
Pregătirea personalului în tehnici moderne de management	1. Corespondența nivelului de cunoștințe al angajatului cu munca prestată; 2. Determinarea cunoștințelor și specialităților în care ar trebui să fie pregătiți angajații; 3.Program de monitorizare ulterioară a nivelului de cunoștințe al angajaților
Accesul la resursele informaționale	1.Introducerea de noi tehnologii; 2.Crearea de locuri de informare vizuală în departamente despre rezultatele obținute și sarcini noi
Crearea condițiilor pentru activitatea personalului	1. Participarea activă a fiecărui angajat la activitățile companiei; 2.Program de protecție socială a lucrătorului
Sistem de recompense pentru atingerea obiectivelor stabilite	1. Stabilirea dependenței remunerației de rezultatele performanței; 2. Determinarea indicatorilor de performanță pentru departamente și angajați individuali 3. Informarea echipei despre realizările colegilor.

Cu alte cuvinte, analizând Anexa 1, în opinia noastră, putem spune că sistemul de management imobiliar este:

Gradul în care obiectivele companiei sunt atinse folosind diverse resurse limitate, inclusiv imobiliare;

Gradul în care obiectivele managementului proprietății ca proces de afaceri sunt atinse la cel mai mic cost;

Capacitatea sistemului de management imobiliar de a răspunde nevoilor în evoluție pentru imobiliare, ținând cont de utilizarea sa rațională și economică;

Capacitatea managementului influențează să asigure reproducerea proprietăților de consum ale bunurilor imobiliare de calitatea cerută la cel mai mic cost.

În cadrul corporațiilor individuale, controlul asupra evaluării eficacității managementului proprietății i se atribuie următoarele proprietăți:

1. Durabilitatea direcției strategice de operare;

2. O viziune clară asupra viitorului;

3. Diversificarea deciziilor de management;

4. Efectul acțiunilor interdependente;

5. Constanta si varietatea schimbarilor;

6. Capacitatea de a percepe tehnologii inovatoare.

Pe de altă parte, în țara noastră criteriile și recomandările evidențiate mai sus în tabele aproape că nu sunt respectate.

Deci, rezumând cele de mai sus, putem spune că nu există indicatori general acceptați pentru evaluarea eficienței utilizării bunurilor imobiliare, cu toate acestea, există mai multe abordări generalizate pentru rezolvarea acestei probleme. Una dintre abordări se bazează doar pe rezultatul financiar al activității unei întreprinderi, organizații, corporații, în timp ce a doua include mai multe etape, la fiecare dintre acestea fiind selectate anumite criterii de evaluare a eficienței. Pe de altă parte, șeful oricărei organizații este relativ liber să ia decizii privind evaluarea performanței și își poate crea un anumit sistem de indicatori prin care se va ghida pentru atingerea anumitor obiective ale corporației.

evaluare imobiliara birou rezidential

2. ANALIZA EFICIENTĂȚII MANAGEMENTULUI IMOBIL ÎN KAZAN

2.1 EVALUAREA EFICACITATII MANAGEMENTULUI IMMOBILIAR REZIDENTIAL

Pentru a evalua eficacitatea managementului proprietății rezidențiale, autorul a identificat următorii, cei mai semnificativi indicatori și criterii în opinia sa:

Suprafața totală a spațiilor de locuit puse în funcțiune în anul 2014;

Preturile proprietatilor rezidentiale;

Dinamica estimată a prețurilor de vânzare;

Influența factorilor externi asupra bunurilor imobiliare rezidențiale

Prima jumătate a anului 2014 a fost marcată de evenimente importante în economia țării, care s-au reflectat și pe piața imobiliară a Republicii Tatarstan: deprecierea rublei, impunerea de sancțiuni de către Occident și factorii socio-demografici, asupra de o parte, și o selecție mare de oferte de la dezvoltatori împreună cu o scădere a ratelor ipotecare, cu alta.

În urma cererii crescute, dezvoltatorii construiau în mod activ locuințe. Astfel, la începutul lunii iulie, în Tatarstan au fost dați în funcțiune peste 1,2 milioane de metri pătrați. m de locuințe - aproape 51% din obiectivul anual. Până la sfârșitul celor șase luni, Kazan a ocupat primul loc în rândul orașelor din Districtul Federal Volga în ceea ce privește volumul de locuințe comandate: în total, au fost puse în funcțiune peste 508 mii de metri pătrați. m.

În 2014, procentul achizițiilor de apartamente în clădiri noi a crescut - aproximativ 40% din tranzacțiile din Kazan sunt efectuate folosind fonduri ipotecare. Un credit ipotecar este de obicei contractat pentru termen lung, astfel încât debitorii aleg în mod rezonabil locuințe mai noi.

Datele Rosreestr pentru Republica Tatarstan arată că în cele șase luni ale anului 2014 au fost înregistrate în republică 45,3 mii de contracte, cu 11% mai mult decât în ​​aceeași perioadă a anului trecut. Dintre acestea, 65% sunt locuințe, 22% sunt terenuri, 13% sunt spații nerezidențiale.

Creșterea cererii a determinat și prețurile pe piață: în prima jumătate a anului, prețurile imobiliarelor din oraș au crescut mai repede decât de obicei (în interval de 6-8% în primele șase luni pe piața primară).

Potrivit „Serverului imobiliar din Kazan și Republica Tatarstan”, cost mediu metru pătrat până în iulie 2014 se ridica la 67,5 mii de ruble pe piața secundară de locuințe, 50,7 mii de ruble pe piața primară de locuințe și, în special, în situația actuală de pe piața imobiliară din Kazan, dezvoltatorii principali sunt „Unistroy”, „YIT”. Kazan”, „Ak Bars Real Estate”, „Tatstroyinvest”, și au propus următoarele prețuri pentru imobilele lor:

Tabel 2.1.1 Analiza comparativă a proiectelor de locuințe din Kazan pentru a doua jumătate a anului 2014

	Dezvoltator	Termen limită	Zona apartamentului	Preț, milioane de ruble
Complexul rezidențial „Emerald City” (cartierul Privolzhsky)	"Unistroy"	Prima jumătate a anului 2014
Complexul rezidențial „Sovremennik” (cartierul Novo-Savinovsky)	„YIT Kazan”	trimestrul IV 2014
Complexul rezidențial „Svetlaya Dolina” (raionul Sovetsky)	„Ak Bars Real Estate”	trimestrul IV 2014
Complexul rezidențial „Raduzhny” (cartierul Kirovsky)	„Tatstroyinvest”	trimestrul III 2014

Costul apartamentelor, de regulă, este influențat de locație: un așa-numit apartament Hrușciov din districtul Vakhitovsky va fi mult mai scump decât același apartament din districtul Aviastroitelny sau Kirovsky. În plus, costul este afectat stare generală apartamente, numarul de etaje si materialul din care este construita casa. În zonele îndepărtate ale orașului, clădirile și hotelurile Stalin pot sta inactiv luni de zile așteptând cumpărătorul lor.

Apartamente cu o cameră Hrușciov cu o suprafață de 32 de metri pătrați. m în Kazan costă astăzi de la 1,9 milioane la 2,25 milioane de ruble, Leningrad (34 mp) - de la 2,2 la 2,8 milioane, proiectul „odnushka” Moscova (30 mp) - de la 2,15 la 2,35 milioane.

O casă Hrușciov cu două camere (43 mp) este estimată la 2,2-2,7 milioane de ruble, o casă Leningrad (51 mp) - de la 3 la 3,5 milioane, un proiect la Moscova - de la 2,4 la 3 milioane. Prețurile apartamentelor cu camere sunt următoarele: Hrușciovka (56 mp) - 2,7-3,3 milioane de ruble, Leningradka (65 mp) - 3,4-3,8 milioane.

De asemenea, trebuie menționat că fondul de locuințe al republicii la sfârșitul anului 2014. au numărat 1.618 mii apartamente (inclusiv case proprietate privată a cetățenilor), dintre care 1.130,9 mii apartamente (69,9%) sunt situate în blocuri de locuințe. Dimensiunea medie a unui apartament este de 56,5 mp din suprafata totala. Fondul total de locuințe este în mod invariabil în majoritate covârșitor de proprietate privată.

Piața rezidențială în 2014 s-a dezvoltat activ în sectorul achiziționării de locuințe cu ajutorul unui credit ipotecar. Aproximativ jumătate din tranzacțiile imobiliare înregistrate au fost în credit ipotecar, ceea ce a dat impuls dezvoltării intensive a ramurii construcțiilor rezidențiale, de care unii dezvoltatori nu au omis să profite.

Pentru a prezice dezvoltarea pieței rezidențiale din Kazan pentru 2015, să luăm în considerare dinamica prețurilor pentru închirierea și achiziționarea de locuințe.

Tabel 2.1.2 Dinamica prețurilor pentru închirierea unui apartament cu o cameră în Kazan 2011-2014

Pe baza tabelelor de mai sus, autorul a întocmit trei previziuni pentru dezvoltarea pieței rezidențiale: optimiste, moderate și pesimiste. Prognoza optimistă a fost făcută ținând cont de faptul că inflația chiriilor va fi comparabilă cu inflația de consum, estimat la 10% în 2015. Pe această bază, presupunem că nivelul de creștere a costului închirierii apartamentelor va fi la nivelul de 10% pe an.

Prognoza moderată este nivelul mediu de creștere între prognoza optimistă și cea pesimistă, prin care costul închirierii și achiziționării unui apartament în 2015 va scădea cu 10% pe an.

Prognoza pesimistă se bazează pe raționamentul că, dacă luăm în considerare criza din 2008-2009, când au avut loc procese similare (factorul costul banilor și impactul acestuia asupra prețului imobilului rezidențial, precum și scăderea rubla), costul închirierii și achiziționării unui apartament a scăzut cu 30%.

Tabel 2.1.4 Prognoza moderată pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar în Kazan pentru 2015

		Prognoza (-10%)			Prognoza (-10%)

Prognoza moderată sugerează că închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar va scădea în medie cu 10% față de anul precedent.

Tabel 2.1.5 Prognoza optimistă pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar în Kazan pentru 2015

	rub./kW m.			RUB/mp
		Prognoza (+10%)			Prognoza (+10%)

O prognoză optimistă presupune o creștere cu 10% a chiriilor și a creditelor ipotecare, ținând cont de inflație.

Tabelul 2.1.6 Prognoza pesimistă pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar în Kazan pentru 2015

		Prognoza (-30%)			Prognoza (-30%)

Potrivit unei previziuni pesimiste, creditele cu chirie si ipotecare ar trebui sa scada cu 30% anul viitor.

Pe baza previziunilor și tabelelor compilate, precum și a dinamicii considerate a prețului de achiziție și a dinamicii prețului de închiriere, putem spune că prețurile de pe piața locuințelor închiriate anul viitor vor fi extrem de instabile și vor varia probabil de la 12.700 de mii de ruble. la 15 600 de mii de ruble, iar pe piața de cumpărare folosind împrumuturi ipotecare de la 45 000 de mii de ruble. până la 70.576 mii de ruble.

Potrivit autorului, scenariul cel mai probabil pentru desfășurarea evenimentelor este o prognoză pesimistă, deoarece Din analiza comparativă de mai sus reiese clar că prețurile de pe piața imobiliară sunt extrem de instabile din următoarele motive:

1.) impactul sancțiunilor din țările occidentale;

Sancțiunile occidentale au intrat în vigoare într-un moment în care Rusia se confrunta cu cele mai mari rate și volum construcția de locuințe, cel mai mare număr luat indiviziiîmprumuturi ipotecare și cele mai accesibile rate ale dobânzii la acestea.

Consecințele sancțiunilor pe piața imobiliară pot fi împărțite în două categorii: ce s-a întâmplat și ce s-a așteptat.

Dintre cele care s-au întâmplat, este de remarcat:

1. Investitorii străini amână implementarea proiectelor de dezvoltare în Rusia (pe diverse segmente de piață) până la rezolvarea situației din Ucraina.

2. Băncile analizează cu mai multă atenție noile proiecte de dezvoltare.

3. Imobilul ca activ (în special Proprietăți rezidențiale- apartamente pe primar si piețele secundare) și-a sporit atractivitatea pentru investitorii privați.”

În ceea ce privește consecințele așteptate ale sancțiunilor pe piața imobiliară, se pot spune următoarele:

1. Se așteaptă ca băncile să crească ratele dobânzilor la consumatori și credite ipotecare datorită costului în creștere al fondurilor de pe piață. În același timp, o serie de bănci pot limita în mod independent activitatea debitorilor de credite ipotecare prin stabilirea unor rate ale dobânzilor artificial ridicate.

2. O scădere a volumului finanțării proiectelor de dezvoltare a investițiilor de către bănci poate determina o scădere a volumului construcțiilor noi în anul 2015.

3. Piața locuințelor de închiriere își poate pierde publicul de străini care lucrează în Rusia sub contract sau în companiile occidentale, a căror activitate poate fi redusă semnificativ pe perioada sancțiunilor. (Autoarea va observa, de asemenea, că, în același timp, pe piața locuințelor de închiriere pot apărea procese opuse: dacă valoarea imobilului scade, atunci băncile vor trebui să majoreze ratele dobânzilor la creditele ipotecare. Acest lucru va reduce semnificativ puterea de cumpărare a cetăţeni, ceea ce va presupune o creştere a numărului de chiriaşi).

4. Cel mai mare băncile rusești, este mai probabil să continue să acorde împrumuturi proiectelor de dezvoltare care se află în stadiul activ/final de pregătire pentru construcție.”

2.) influența factorului valutar;

Prima abordare: impactul cursului de schimb asupra pieței rezidențiale.

Un element important al relațiilor economice legate de achiziționarea de locuințe este cursul de schimb. Cursul de schimb afectează diverși indicatori care leagă cumpărătorii și vânzătorii de pe piața imobiliară. Rata de schimb este raportul dintre două unități monetare pe piața valutară, care se formează în funcție de cererea și oferta unei anumite monede, precum și de o serie de alți factori.

În funcție de relația dintre cerere și ofertă pentru o anumită monedă, cursul de schimb este cel mai adesea determinat, motiv pentru care nu poate fi o valoare constantă, deoarece oferta și cererea de pe piața valutară sunt în continuă schimbare.

A doua abordare: impactul prețurilor rezidențiale asupra monedei naționale.

Există o relație directă între prețul imobilului și cursul de schimb al monedei naționale atunci când valoarea imobilului scade, cursul de schimb se depreciază; moneda nationala. Această dependență se datorează faptului că, de regulă, o scădere a costurilor locuințelor indică procese nefavorabile în economie - o creștere a ratei șomajului, o scădere a putere de cumpărare populatia. Toate acestea duc la o scădere a cererii de bunuri imobiliare.

Pe baza celor de mai sus, în condițiile actuale de pe piața imobiliară, prima abordare va fi mai reflectată. Cel de-al doilea este cel mai probabil cu o dezvoltare economică stabilă.

3.) influenţa factorilor socio-demografici.

Este general acceptat că formarea nevoilor pe piață nu poate fi controlată. Cu toate acestea, nevoile apar și se modifică după anumite modele, o parte importantă din care este mentalitatea, modul de viață și modul de viață al populației. Dintre aceștia, vom lua în considerare mai detaliat următorii factori cei mai importanți, în opinia autorului:

1. Numărul de locuitori decontare are un impact semnificativ asupra structurii consumului, în primul rând datorită mai multor nivel inalt venituri în zonele mari populate.

2. Tot pe comportamentul consumatorului influențează criteriile situaționale. În prezent, acestea includ activitatea statului care vizează stimularea dezvoltării construcției de locuințe prin creșterea disponibilității diferitelor programe sociale, în special:

Capital de maternitate (program valabil până în 2016 inclusiv);

Ipoteca militară;

Ipoteca socială;

Ipoteca în cadrul programului „Familie tânără” etc.

3. În vara anului 2014, statul a făcut modificări regulilor de creditare ipotecară. La 25 iulie a intrat în vigoare Legea nr. 169-FZ „Cu privire la modificările la articolele 31 și 61”. Lege federala„La ipotecă (gajul imobiliar).” Modificările aduse legii conțin două puncte importante. În primul rând: băncile își vor putea asigura riscurile financiare în cazul în care trebuie să execute silite garanția și valoarea acesteia se dovedește a fi mai mică decât valoarea datoriei. Al doilea este că prezența unei astfel de asigurări (fie de la bancă, fie de la debitor) îl eliberează pe împrumutat de plățile ulterioare ale împrumutului. Același lucru se întâmplă și în cazul falimentului asigurătorului care a emis o astfel de asigurare.

Rezumând cele de mai sus, credem că putem spune că introducerea sancțiunilor va avea cu siguranță un impact negativ asupra tuturor sferelor economiei ruse. În ceea ce privește piața imobiliară, trebuie menționat că, din cauza sancțiunilor, ratele creditelor ipotecare sunt în creștere și acest segment al pieței rezidențiale va pierde un număr semnificativ de consumatori. Dar pe fondul acestui fapt, piața de închiriere, dimpotrivă, este capabilă să-și mărească aria de distribuție. Astfel, acea parte a populației care a plănuit anterior să cumpere locuințe cu ipotecă poate abandona această idee în favoarea unui mecanism de închiriere, adică. Va fi mai profitabil să închiriezi locuințe la prețuri relativ stabile (prețul de închiriere proiectat este de la 10.000 la 15.600 de ruble/lună, în funcție de natura prognozei) decât să iei un credit ipotecar în condiții de instabilitate valutară (de exemplu, ca din 24 martie 2015, raportul dolar la rublă este de 1/58, 28, iar la 14.03.2015 era de 1/61,32)

Acum există o creștere bruscă a întregii piețe imobiliare în ansamblu, aceasta se datorează faptului că, din cauza creșterii cursului de schimb al dolarului, oamenii încearcă să-și vândă banii în imobiliare, dar această tendință nu poate fi lungă - termen și promițător, pentru că Consumatorii sunt forțați să întreprindă astfel de acțiuni de tensiuni constante privind cursurile de schimb, care în cele din urmă pot duce la inflație sau, mai mult, la prăbușire. sistem monetar Rusia.

Factorul socio-demografic, desigur, nu are un impact la fel de mare asupra pieței imobiliare precum, de exemplu, factorul valutar, dar fără ele piața imobiliară, în principiu, nu poate exista ca atare, întrucât viteza, volumul de construcții, ipoteci, chirie etc. sunt determinate tocmai pe baza unei analize a diverșilor factori preponderent neeconomici. Rata natalității, dimensiunea populației, venitul mediu al unei persoane, numărul de familii tinere și alți indicatori sociali - din aceștia este cel mai mult idei generale despre piata imobiliara si potentialul de dezvoltare al tarii.

În general, piața imobiliară rezidențială este o combinație de mulți factori economici și non-economici care, fie individual, fie în combinație, oferă o perspectivă asupra situației economice într-un anumit segment de piață.

Cele trei prognoze prezentate de autor reflectă esenta economica influența diverșilor factori asupra mecanismelor de cumpărare a locuințelor. În condițiile unei situații economice instabile în țară, este imposibil să vorbim cu deplină încredere despre eficacitatea sau ineficacitatea gestionării imobiliare, totuși, după cum arată studiile, segmentul pieței imobiliare - piața spațiilor rezidențiale - rămâne. cea mai fundamentală în raport cu alte elemente ale economiei și, datorită fondurilor strânse, poate manevra relativ lin între mediul extern în schimbare.

2.2 EVALUAREA EFICACITATII GESTIONAREA PROPRIETATIEI BIROURILOR

Pe piata imobiliara comerciala, si anume pe segmentul imobiliar de birouri, in opinia noastra, s-au format trei sectoare focalizate:

Primul sector include birouri prestigioase care îndeplinesc standardele internaționale pentru spațiile administrative. De aici putem concluziona că chiria în astfel de spații este adesea foarte mare. Acesta devine principalul motiv pentru care unii antreprenori ruși închiriază birouri de primă clasă în străinătate la prețuri mai accesibile.

În al doilea sector am inclus birouri care sunt situate în spații bine finisate și echipate, iar recent a devenit populară practica achiziționării de apartamente mari cu renovare ulterioară de înaltă calitate. Aici, plățile de închiriere sunt destul de acceptabile pentru companiile care operează cu succes. Există o cerere constantă puternică în acest sector.

Am definit al treilea sector ca spații în clădiri municipale și departamentale stoc nerezidenţial, întreprinderi de stat (în principal instituții științifice), întreprinderi cooperative și private. Acestea sunt spații fără finisare, renovare sau alte servicii conexe. Prețurile de închiriere aici nu sunt, de obicei, deloc mari.

În opinia noastră, libertatea antreprenoriatului duce la crearea din ce în ce mai multe noi structuri de afaceri, care, în primul rând, vor avea nevoie de premise pentru a funcționa, ceea ce înseamnă că piața spațiilor de birouri are perspective mai mult decât bune de dezvoltare.

Orez. 2.2.1 Corelarea claselor de centre de afaceri din Kazan la sfârșitul anului 2014

Piața imobiliară de birouri din Kazan include centre de afaceri de înaltă calitate din toate cele trei clase: A, B și C. Oferta orașului de imobiliare de birouri de înaltă calitate la sfârșitul anului 2014 este de 183 mp. m la 1.000 de locuitori.

Birourile aparținând categoriei B sunt similare în majoritatea caracteristicilor cu spațiile de clasa A, cu toate acestea, nu sunt la fel de prestigioase, au o locație mai puțin favorabilă și nu dispun de o gamă atât de largă de servicii precum birourile de clasa A. Practica arată că birourile din cea mai înaltă categorie devin uneori clasificate ca clasa B. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, după câțiva ani de utilizare intensivă. Factorul standardelor de calitate joacă, de asemenea, un rol important aici. Tehnologiile sunt într-o dinamică constantă, așa că ceea ce anterior părea „de ultimă oră” devine treptat „nou”.

Oferta totală de spațiu de birouri în orașul Kazan este de peste 410 mii mp. Dintre acestea, aproximativ 210 mii de metri pătrați. m se referă la o ofertă de calitate.

Așa cum este corect, în orașele mari, cererea pentru spații de birouri de calitate rămâne stabilă. Marea majoritate a centrelor de afaceri de clasa „A” din Kazan au o ocupare de aproape 100%, și anume centre de afaceri precum: „Business Center Suvar Plaza”, „Korston”, „Idea Business Park”. Obiectele din clasa „B” au, de asemenea, un grad de ocupare destul de ridicat, acesta variind de la 85% la 90%. Apropo de cerere spații de birouri, merită menționat faptul că recent a existat o tendință ca activitatea de afaceri să se deplaseze la periferia Kazanului. Acest lucru este influențat cel mai mult de factori precum: insuficient accesibilitatea transportului(blocuri de trafic), lipsa locurilor de parcare sau plata acestora.

Documente similare

Conceptul de imobil municipal. Fundamentele funcționării pieței imobiliare. Directii principale de informatizare a procesului de management imobiliar. Informații utilizate pentru administrarea proprietății. Sistem informatic inregistrare imobiliara.

rezumat, adăugat 30.10.2010


Probleme contemporane management proprietate municipalăîn Federația Rusă. Cadrul instituțional pentru managementul imobiliar municipal. Analiza practicii curente din Orsk. Probleme organizatorice de delimitare a imobilelor municipale în funcție de scopurile activității.

teză, adăugată 18.11.2013


Esența, funcțiile, metodele și nivelurile managementului imobiliar. Analiza pieței imobiliare de retail din Samara. Scurtă descriere a centrului comercial MegaCity și a politicii sale de închiriere. Analiza sistemului de management al dezvoltării imobiliare comerciale la întreprindere.

lucrare curs, adaugat 18.10.2011


Concepte de bază ale pieței imobiliare, segmentarea acesteia. Planificarea și contabilizarea costurilor pentru exploatarea unei proprietăți. Analiza mediului de marketing al întreprinderii Diol LLC. Aplicarea practică a tehnicilor de management imobiliar, optimizarea formelor și metodelor.

lucrare curs, adaugat 22.07.2011


Esența, conceptul și principalele tipuri de management al proiectelor de dezvoltare imobiliară. Conceptul de proiect de dezvoltare și principalele caracteristici ale managementului imobiliar comercial. Studiu de fezabilitate financiara si economica a proiectului. Analiza pieței imobiliare de retail.

lucrare curs, adaugat 25.03.2011


Criterii de evaluare a eficacității. Metoda de clasificare de planificare și evaluare a performanței. Un set cuprinzător de criterii pentru eficacitatea unui sistem de management. Indicatori de performanta. Îmbunătățirea eficienței sistemului de management al producției.

rezumat, adăugat la 05.08.2002


Conceptul de evaluare a eficacității managementului. Factori de evaluare a eficacității managementului. Criterii și indicatori ai eficienței managementului. Evaluarea economică eficienţă. Indicatori eficiență economică. Îmbunătățirea eficienței managementului.

rezumat, adăugat 26.07.2008


Concepte și principii de construire a unui sistem de management, metode de evaluare a eficacității acestuia. Scurtă descriere a industriei, întreprinderii și analizei SWOT a Quinta LLC. Evaluarea eficacității sistemului de management existent, elaborarea metodelor de îmbunătățire a acestuia.

teză, adăugată 06.04.2011


Aspecte teoreticeşi locul evaluării performanţelor în sistemul de management al personalului. Abordări de bază ale certificării personalului. Analiza sistemului de evaluare a angajaților întreprinderii și propuneri de îmbunătățire a acestuia folosind exemplul Rosvestalko Trading House LLC.

lucrare curs, adaugat 18.03.2011


Sisteme de management în organizațiile de servicii. Sistemul de management al personalului organizațional. Indicatori pentru evaluarea eficacității sistemului de management al personalului unei organizații. caracteristici generale organizații și strategii de dezvoltare. Evaluarea eficacității activităților.