Îmbunătățirea evaluării cadastrale a terenurilor fondului de apă. Calculul valorii cadastrale a terenurilor fondului de apă. Factorii care determină valoarea terenului
Toate documentele prezentate în catalog nu sunt publicarea lor oficială și au doar scop informativ. Copiile electronice ale acestor documente pot fi distribuite fără restricții. Puteți posta informații de pe acest site pe orice alt site.
În vederea punerii în aplicare a hotărârii Guvernului Federația Rusă din 25 august 1999 N 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor” (Colecția de legislație a Federației Ruse, 1999, N 35, Art. 4326) ordon;
Aprobați Recomandările metodologice anexate pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor fond de apă.
Ministrul G.O. Gref
1. Dispoziții de bază
1.1. Pentru determinarea valorii cadastrale se folosesc recomandări metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor fondului de apă (denumite în continuare Recomandări metodologice). terenuri ca parte a terenurilor fondului de apă ocupate de separat corpuri de apă, parcele de teren din cadrul zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenuri alocate pentru constituirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri și amenajări de gospodărire a apei.
Corpurile de apă de suprafață, cu excepția corpurilor de apă izolate;
Corpuri de apă subterane;
apele maritime interioare;
Marea teritorială a Federației Ruse.
1.3. În scopul determinării valorii cadastrale, terenurile din cadrul terenurilor fondului de apă se împart în:
1.3.1. Loturi de teren ocupate de corpuri de apă separate.
1.3.2. Locurile de teren incluse în terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție pentru prize de apă, structuri hidraulice și alte structuri și amenajări de gospodărire a apei:
Ocupat de instalații de alimentare cu apă;
Ocupat cu facilități de agrement;
Ocupat cu facilitati de pescuit si vanatoare;
Ocupat cu priza de apă, port, inginerie hidraulică și alte structuri și facilități de gestionare a apei;
Ocupat de copaci, arbuști sau altă vegetație;
Furnizat asociațiilor horticole, de grădinărit și dacha.
2. Gruparea terenurilor în cadrul fondului de apă
2.1. În funcție de abordările metodologice utilizate pentru determinarea valorii cadastrale, terenurile din cadrul terenurilor fondului de apă specificate în Recomandările metodologice sunt combinate în următoarele grupuri.
Prima grupă include terenuri ocupate de corpuri de apă separate care sunt în circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse.
Al doilea grup include terenurile ocupate de:
Corpuri de apă izolate retrase din circulație sau limitate în circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse;
Structuri concepute pentru a proteja împotriva inundațiilor și distrugerii malurilor rezervoarelor, malurilor și fundului albiilor râurilor; structuri (baraje) care înconjoară instalațiile de depozitare a deșeurilor lichide ale organizațiilor industriale și agricole; dispozitive împotriva eroziunii pe canale, precum și alte structuri destinate prevenirii efectelor nocive ale apei și deșeurilor lichide în terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a apei prize, structuri hidraulice și alte structuri și instalații de gestionare a apei.
A treia grupă include terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru înființarea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri și amenajări de gospodărire a apei ocupate de:
Instalatii de alimentare cu apa;
Facilități de pescuit și vânătoare;
Structuri hidraulice (cu excepția structurilor destinate protejării împotriva inundațiilor și distrugerii malurilor rezervoarelor, malurilor și fundului albiilor râurilor; structuri (baraje) care înconjoară instalațiile de depozitare a deșeurilor lichide ale organizațiilor industriale și agricole; dispozitive împotriva eroziunii pe canale, precum și alte structuri destinate prevenirii efectelor nocive ale apei și deșeurilor lichide);
Prize de apă, porturi și alte structuri și instalații de gestionare a apei.
A patra grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri de gospodărire a apei și a obiectelor ocupate de arbori, arbuști. sau altă vegetație.
A cincea grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri și amenajări de gospodărire a apei, puse la dispoziție horticulturii, asociații de grădinărit și dacha.
A șasea grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru înființarea dreptului de trecere și a zonelor de protecție pentru prize de apă, structuri hidraulice și alte structuri de gospodărire a apelor și amenajări ocupate de amenajări de agrement.
3. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în prima grupă
3.1. Valoarea cadastrală a terenurilor clasificate în prima grupă este stabilită la 100% din valoarea lor de piață. Valoarea de piață a terenurilor specificate este determinată în conformitate cu Recomandări metodologice pentru a determina valoarea de piață a terenurilor, aprobat prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei din 6 martie 2002 N 568-r.*
_____________________
4. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a doua
4.1. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în a doua grupă se realizează în următoarea ordine:
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a doua;
Calculul valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a doua.
4.2. Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a doua din cadrul circumscripției administrative se stabilesc pe baza valorii medii a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole de pe teritoriul aceluiași sector administrativ.
4.3. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în a doua grupă se determină prin înmulțirea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri cu suprafața lor.
5. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a treia
5.1. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în grupa a treia se determină în următoarea ordine:
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a treia;
Calculul valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a treia.
5.2. Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a treia pe teritoriul unui district administrativ se calculează pe baza valorii medii pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor pentru industrie și alte scopuri speciale. , clasificate prin Metodologia evaluării cadastrale de stat a terenurilor industriale, energetice, de transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, pază și alte terenuri. scop special, aprobat prin ordinul Roszemkadastr din 20 martie 2003 N P/19** grupului corespunzător.
______________________________
** Metodologia de evaluare cadastrală de stat a terenurilor industriale, energie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, terenuri de securitate și alte destinații speciale este recunoscută ca nefiind necesară. înregistrare de stat scrisoarea Ministerului Justiției din Rusia din 8 aprilie 2003 N 07/3354-UD.
Aparent, a existat o greșeală de scriere în textul paragrafului anterior. Numărul comenzii menționate trebuie citit ca „P/49”
Dacă terenurile clasificate ca grupa a treia sunt situate în limitele fâșiilor de protecție litorală, indicatorii specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri se calculează pe baza valorii maxime pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenuri pentru industrie și alte destinații speciale, clasificate prin Metodologia de stat de evaluare cadastrală a terenurilor pentru industrie, energie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, terenuri de pază și terenuri pentru alte destinații speciale. scopuri grupului corespunzător.
5.3. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în grupa a treia se determină prin înmulțirea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri cu suprafața lor.
6. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a patra
6.1. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a patra se efectuează în următoarea ordine:
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a patra;
Calculul valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a patra.
6.2. Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a patra pe teritoriul unui district administrativ se calculează pe baza valorii minime pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole pe tipul de utilizare care este cel mai apropiat ca scop funcțional de terenurile evaluate.
6.3. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în grupa a patra se determină prin înmulțirea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri cu suprafața lor.
7. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a cincea
7.1. Valoarea cadastrală a terenurilor clasificate în grupa a cincea se determină în următoarea ordine:
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a cincea;
Calculul valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a cincea.
7.2. Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a cincea pe teritoriul unui district administrativ se calculează pe baza valorii medii pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor ale asociațiilor horticole, de grădinărit și dacha. .
Dacă terenurile clasificate ca grupa a cincea sunt situate în limitele fâșiilor de protecție litorală, indicatorii specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri se calculează pe baza valorii maxime pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenuri ale asociațiilor horticole, de grădinărit și dacha.
7.3. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în grupa a cincea se determină prin înmulțirea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri cu suprafața lor.
8. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a șasea
8.1. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în grupa a șasea se determină în următoarea ordine:
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a VI-a;
Calculul valorii cadastrale a terenurilor încadrate în grupa a șasea.
8.2. Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor clasificate ca grupa a șasea pe teritoriul unui district administrativ se calculează pe baza valorii medii pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor din teritoriile special protejate și a obiectelor clasificate. prin Recomandările metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor din teritorii și obiecte special protejate aprobate de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei grupului corespunzător.
În cazul în care terenurile alocate grupei a șasea sunt situate în limitele fâșiilor de protecție litorală, indicatorii specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri se calculează pe baza valorii maxime pentru aceeași regiune administrativă a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenuri din teritorii special protejate și obiecte clasificate prin Recomandările metodologice privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor din arii special protejate și a obiectelor la grupa corespunzătoare.
8.3. Valoarea cadastrală a terenurilor încadrate în grupa a șasea se determină prin înmulțirea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri cu suprafața lor.
EVALUAREA TERENULUI
Volgograd
3 Principii de evaluare a terenurilor. 8
Factorii care determină valoarea terenului
Atunci când se determină valoarea de piață a unui teren, este necesar să se țină cont de factorii valorii proprietății care se evaluează (factori ale căror modificări afectează valoarea de piata obiect de evaluare) şi caracteristicile tranzacţiilor cu terenuri.
Cele mai multe factori importanți costurile sunt de obicei:
¨ locația și mediul înconjurător;
¨ scopul propus, utilizare permisă, drepturile altor persoane asupra terenului;
¨ caracteristici fizice (relief, zonă, configurație etc.);
¨ accesibilitatea transportului;
¨ infrastructură (prezență sau proximitate retele de utilitatiși condițiile de conectare la acestea, dotări de infrastructură socială etc.).
Caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri includ, printre altele:
¨ condițiile de finanțare a tranzacțiilor cu terenuri (raportul proprietății și fonduri împrumutate, condițiile de acordare a fondurilor împrumutate);
¨ termene de plată la efectuarea tranzacţiilor cu terenuri (plată în numerar, decontare prin cambii, compensare, barter etc.);
¨ circumstanțele tranzacției cu terenuri (dacă terenul a fost prezentat pe piata deschisa sub forma unei oferte publice, afilierea cumpărătorului și vânzătorului, vânzarea în faliment etc.);
¨ modificarea prețurilor pentru terenurile pentru perioada de la data încheierii unei tranzacții cu un analog până la data evaluării.
În teoria și practica străină și internă a evaluării terenurilor, se obișnuiește să se distingă patru categorii principale de factori care influențează valoarea terenului:
¨ economice;
¨ sociale;
¨ juridice, administrative sau politice;
¨ fizice, legate de mediu sau locație.
Forțele economice sunt determinate starea generala mondial, național sau economie regională. Factorii economici ai cererii sunt nivelul de ocupare, dimensiunea salariileși venituri, solvabilitate, disponibilitatea surselor de finanțare, rate ale dobânzii, costuri asociate cu înregistrarea vânzărilor. Factorii economici de aprovizionare sunt reprezentați de suprafața terenului oferit spre vânzare, costurile de dezvoltare sau producție lucrari de constructii, costurile asociate cu acordarea de finanțare și impozitare.
Factori sociali bazate pe nevoile de bază ale oamenilor de a dobândi pământ și de a comunica cu ceilalți. Aceste nevoi se manifestă, pe de o parte, în dorința oamenilor de a se „grupa” în jurul centrelor urbane, iar pe de altă parte, în opțiuni diferite utilizarea terenului. Costul terenurilor depinde și de alți factori sociali - structura de vârstă, nivelul de educație al populației, rata criminalității, sentimentul de proprietate.
Facultăți juridice, administrative și politice tori influențează cererea atât pozitiv, cât și negativ. Politica de acordare a diferitelor tipuri de beneficii promovează utilizarea eficientă a terenurilor și stimulează dezvoltarea terenurilor. La nivel de stat, economic, fiscal şi politica monetara poate stimula sau suprima dezvoltarea economicăîn general și cererea de teren în special. Organe puterea de statŞi administrația locală implementează adesea programe pentru a încuraja sau restricționa dezvoltarea terenurilor prin mecanisme precum impozitare, zonare, utilizarea terenurilor și controlul ratelor chirie. Factorii din acest grup includ și calitatea serviciilor oferite de administrația locală, de exemplu, drumurile, școlile, transportul public și starea serviciilor orașului.
În total factori fizici, factori mediuși locația distinge între caracteristicile sitului în sine (dimensiune, topografie, alți parametri fizici) și indicatorii de locație care descriu site-ul în ceea ce privește amplasarea acestuia în raport cu centrul de afaceri, autostradă, școli, magazine etc.
Principii de evaluare a terenurilor
În teoria evaluării imobiliare, se disting următoarele grupuri de principii de evaluare:
1) utilizator;
2) legate de cerințele pentru terenul și clădirile și structurile situate pe acesta;
3) legate de mediul pieţei;
4) cele mai bune și cele mai multe utilizare eficientă obiect imobiliar si teren.
LA principiile utilizatorului includ principiile de utilitate, substituție și așteptare. Fiecare dintre aceste principii se referă în mod direct la clădiri, structuri, structuri și afectează doar indirect terenurile.
Direct „legate” de teren sunt principiile asociate cu cerințele pentru terenul, clădirile și structurile care se află pe acesta. Acest grup de principii de evaluare include următoarele principii:
– productivitatea reziduală a terenului;
– productivitatea marginală (principiul contribuției);
– randamente crescătoare și descrescătoare;
– valoare optimă;
– separare optimă drepturi de proprietate;
– echilibru.
Conform principiului productivității reziduale, valoarea terenului se bazează pe productivitatea (sau productivitatea) sa reziduală. Teoria productivității reziduale se bazează pe cele patru componente ale producției (capital, muncă, management, teren) necesare desfășurării oricărui tip de activitate.
Fiecare componentă a producției trebuie acoperită din veniturile primite din activitate antreprenorială. Cu toate acestea, datorită faptului că terenul este imobil fizic, iar forța de muncă, capitalul și conducerea sunt atrase de el pentru a desfășura activități comerciale, aceste trei componente ale producției sunt plătite mai întâi, iar restul venitului este plătit proprietarului. teren ca chirie.
Această judecată vine din poziție teorie economică- pământul are" valoare reziduala„și o anumită valoare atunci când există un rest de venit după acoperirea celorlalte trei componente ale producției (Marshall A.). Astfel, productivitatea reziduală este exprimată prin venitul atribuibil terenului după ce costurile muncii, capitalului și managementului au fost plătit.
Principiul productivității marginale (principiul contribuției) se bazează pe asigurarea veniturilor rămase primite ca urmare a investițiilor după acoperirea costurilor. Principiul productivității marginale în raport cu parcelele de teren este implementat astfel: costurile îmbunătățirii proprietăților calitative ale terenului (aplicarea îngrășămintelor, efectuarea reabilitării etc.) fac posibilă creșterea valorii acestuia într-o cantitate semnificativ mai mare decât costurile investite. Mărimea contribuției va corespunde diferenței dintre creșterea prețului ca urmare a îmbunătățirii calității terenului și costurile acestor îmbunătățiri.
Principiul randamentelor crescătoare și descrescătoare este că o creștere a investiției de capital în principalele componente ale producției determină o creștere proporțională a ratei de creștere a profitului numai până la o anumită limită, după care creșterea profitului devine mai mică decât creșterea capitalului. investitie. Această limită corespunde valorii maxime a proprietății, pentru a determina de ce expert evaluator trebuie să analizeze diferite opțiuni de utilizare a terenului, de exemplu, să calculeze profitul din construcție diverse tipuri obiecte imobiliare sau diverse numere de obiecte de pe acest site. Astfel, principiul creșterii și scăderii profitabilității este implementat în procesul de proiectare a variantelor diferitelor combinații de componente de producție și determinând profitul maxim pe această bază.
Esența principiului valorii economice optime este următoarea: având în vedere tendințele actuale de pe piața imobiliară, o anumită valoare (optimă) a proprietății este mai solicitată. de acest tip. Principiul dimensiunii optime se aplică atât clădirilor, cât și terenurilor. De exemplu, pe piața imobiliară din Moscova, unul sau două apartamente cu camere, iar pe piața funciară din regiunea Moscova - terenuri de 10 acri.
Direct legat de terenurile și imobilele situate pe acestea este principiul împărțirii optime a drepturilor de proprietate. Principalul postulat al acestui principiu: drepturile de proprietate asupra unei proprietăți ar trebui împărțite și combinate în așa fel încât să crească cost total obiect imobiliar. În ceea ce privește terenurile, împărțirea drepturilor de proprietate se poate realiza după cum urmează:
¨ împărțirea fizică - împărțirea drepturilor asupra spațiului aerian, asupra suprafeței pământului și subsolului acestuia, împărțirea masei terenului în parcele separate;
¨ împărțirea pe timp de posesie și utilizare – diverse tipuri contracte de închiriere, mandat pe viață, drepturi de proprietate viitoare;
¨ împărțirea totalității drepturilor de proprietate de proprietate - dreptul de proprietate, folosință pe termen determinat sau perpetuu, dispoziție, posesie pe viață (moștenire);
¨ împărțirea pe drepturi colaterale (în viitor).
Principiul echilibrului (sau principiul proporționalității), care constă în faptul că componentele producției (sau ale unei proprietăți) trebuie combinate între ele într-o anumită proporție, stabilește legătura economică a pământului cu capitalul, munca și managementul. . Combinația optimă a tuturor celor patru componente ale producției va duce la venitul maxim, și, în consecință, costul ridicat al proprietății atunci când este evaluată.
Grup principii legate de mediul pieţei, este reprezentată de principiile dependenței, conformității, cererii și ofertei, concurenței, schimbării.
Conform principiului dependenței, valoarea unei proprietăți (inclusiv a terenului) este influențată de diverși factori mediu extern: climatice, geologice, regionale, sociale, economice, de mediu, juridice, demografice etc. În funcție de gradul de influență asupra unui anumit obiect (site), factorii pot fi împărțiți în de bază și suplimentari. Desigur, unul dintre principalii factori care determină valoarea unei proprietăți este amplasarea acesteia. Combinat cu apropierea de infrastructură (drumuri, centre comerciale și culturale), factorul de localizare formează conceptul de „locație economică a bunurilor imobiliare”, care are cel mai mare impact asupra valorii proprietății.
Dependența valorii unei proprietăți de diverși factori se realizează sub formă de conexiuni. Comunicațiile sunt măsurate prin timpul petrecut, numerar sau distanta. De exemplu, privind impactul asupra costurilor cabana de vara Unul dintre factorii regionali - amplasarea sa într-un loc pitoresc - puteți încerca să măsurați această relație comparând situl evaluat cu un sit comparabil situat într-o zonă normală. Diferența de cost a acestor obiecte va caracteriza influența factorului (locația pitorească) asupra valorii obiectului în termeni monetari.
Conform principiului conformității, o proprietate care nu corespunde standardelor actuale de piață are o valoare mai mică. Principiul corespondenței este utilizat pe scară largă de către arhitecți la proiectarea proiectelor de dezvoltare urbană. Proiectele de dezvoltare trebuie să fie în concordanță cu tipul de utilizare a terenului din zona în cauză. O uniformitate arhitecturală rezonabilă și nivel înalt facilitățile și serviciile determină costul ridicat al instalației.
Esența principiului cererii și ofertei este identificarea relației dintre nevoia de proprietate (cererea) și oferta limitată a acesteia. Cererea pentru o proprietate este determinată de utilitatea acesteia (capacitatea de a satisface nevoile utilizatorilor) și de disponibilitate, dar este limitată de solvabilitatea potențialilor consumatori. Cu cât cererea este mai mare, cu atât costul proprietății este mai mare (oferta de teren este limitată).
Cel mai mare impact asupra relației dintre cerere și ofertă de imobile este exercitat de introducerea actelor legislative și de reglementare. De exemplu, permisiunea în ordine legislativă cumpărarea și vânzarea de terenuri a dus la o creștere semnificativă a ofertei pe piața terenurilor, ceea ce, la rândul său, a dus la stabilizarea prețurilor terenurilor.
Principiile concurenței și schimbării sunt în principal inerente în evaluarea clădirilor și structurilor.
Etapa 1. Definirea problemei.
De obicei, scopul unei evaluări este de a determina unele valoarea estimată de ce are nevoie clientul pentru a lua o decizie. Utilitatea, substituția și așteptarea sunt principiile fundamentale care ajută analistul să înțeleagă conținutul sarcinii.
Etapa 2: Elaborarea unui plan de evaluare.
De obicei, estimatorul va dezvolta un plan pentru a determina ce date vor fi necesare pentru a rezolva problema în cauză. Planul este întocmit pentru a evita dublarea inutilă, costurile neproductive și timpul pierdut. Evaluatorul va încerca să-și concentreze atenția asupra acelor factori care sunt relevanți pentru rezolvarea unei anumite probleme.
Etapa 5. Acord.
Reconcilierea este un proces în care sunt făcute anumite judecăți logice pentru a ajunge la o estimare finală a valorii. Înainte de a începe, evaluatorul revizuiește toate faptele și verifică acuratețea calculelor. Toate ipotezele sunt verificate pentru a fi rezonabile și fiabile.
Evaluarea terenurilor de asezare
Metodologia GKO pentru terenurile de colonizare a fost elaborată de un grup de specialiști - reprezentanți ai Serviciului Funciar de Stat al Federației Ruse (Roszemkadastr, FCC „Teren”), Ministerul raporturi de proprietate ale Federației Ruse, comitete funciare și alte organizații din regiunile Nijni Novgorod și Perm. Metodologia are scopul de a determina valoarea cadastrală a terenurilor aflate în limitele așezărilor urbane și rurale și se bazează pe analiza statistica prețurile pieței, alte informații despre obiecte imobiliare și abordări și metode adaptate pentru practica rusă evaluarea în masă imobiliare. În metoda luată în considerare valoarea cadastrală Loturile de teren se determină ținând cont de:
¨ nivelul prețurilor de pe piață, tarifele de închiriere pentru terenurile din limitele așezărilor și alte informații despre imobile;
¨ suprafața de teren;
¨ tipul de zonă teritorială și tipul de utilizare funcțională (permisă) a terenului;
¨ locația și factorii de mediu.
Principalele cerințe utilizate în pregătirea metodologiei luate în considerare și determinarea valorii cadastrale a terenurilor decontate au fost:
¨ continuitate în derularea Programului de Stat de Promovare a Sănătăţii;
¨ fiabilitatea și accesibilitatea informațiilor surse;
¨ obiectivitatea luării în considerare a factorilor de preț existenți;
¨ compatibilitatea cu sistemul de cadastru funciar de stat (CGL);
¨ simplitatea și versatilitatea utilizării software-ului special al Metodologiei;
¨ multifuncționalitatea și ierarhia Metodologiei;
¨ adaptarea abordărilor și metodelor de evaluare imobiliară.
Compoziția datelor primare utilizate în prezenta Metodologie se formează pe baza informațiilor statistice și de altă natură prelucrate de managementul terenurilor, urbanism și alte servicii și evaluatori în activitățile lor. În special, informațiile privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare pot fi reprezentate prin date privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare (cumpărare și vânzare, închiriere, cumpărare de terenuri în cadrul întreprinderilor privatizate), precum și prețuri de ofertă pentru obiectele imobiliare publicate în publicații speciale. sau mass-media.
Principalele etape de calcul a valorii cadastrale a terenurilor decontate conform Metodei luate în considerare sunt:
1) efectuarea analizei factorilor ținând cont de factorii de preț;
2) identificarea clusterelor de districte administrative, așezări, blocuri cadastrale de pe teritoriul unui subiect al Federației Ruse, precum și identificarea punctelor caracteristice (intersecții de străzi, centre de grădini și zone de garaj etc.) de pe teritoriul decontarea și atribuirea acestora unui anumit cluster;
3) identificarea de test, cei mai tipici indicatori ai obiectelor din fiecare cluster și determinarea dependențelor analitice dintre prețurile de tranzacție pentru terenuri și alte obiecte imobiliare și factori de preț;
4) calculul indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenului pe tip de utilizare functionala pentru obiectele de testare ale clusterului;
5) repartizarea (alocarea) pe baza dependențelor analitice ale indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenului, calculate pentru obiectele testate ale clusterului, către alte obiecte ale acestui cluster;
6) calculul valorii cadastrale a terenurilor pe baza indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor obiectelor cluster în care se află terenul.
ÎN vedere generală calculul valorii cadastrale a unui teren (P) poate fi reprezentat prin următoarea formulă:
P= S cont teren *(Ppos i +Ptranzacții i) * La i c,
unde: S cont teren – suprafata teren (mp);
Ppos i – funcție liniară a factorilor comprimați pentru clusterul i, luând în considerare caracteristicile infrastructurii așezării (componenta infrastructurală), rub/mp;
Ptranzacții i – o funcție liniară a parametrilor tranzacției pentru clusterul i, ținând cont de caracteristicile unui teren specific (componentă locală), rub/mp;
K i c este coeficientul de trecere de la indicatorul specific al valorii cadastrale a terenului pe tipul de utilizare functionala, pentru care exista informatii privind tranzactiile cu terenuri si alte obiecte imobiliare, la indicatorul specific al valorii cadastrale a terenului prin tip de utilizare funcțională, pentru care nu există statistici privind tranzacțiile pe piață.
Datorită limitării obiective a tranzacțiilor cu terenuri neamenajate pe teritoriul așezărilor, Metodologia prevede posibilitatea utilizării datelor privind tranzacțiile cu terenuri cu clădiri (structuri) amplasate pe acestea. Valoarea cadastrală a unui teren și (sau) indicatorul specific al valorii cadastrale a terenului se determină prin metoda „extracției” (o metodă de determinare a valorii unui teren folosind principiul rezidual).
Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor pe tipul de folosință funcțională pentru care nu există informații despre tranzacții sunt determinați pe baza indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor pe tipul de utilizare funcțională pentru care există cel mai mult statistici complete tranzacții și evaluarea de către experți a raportului dintre contribuția factorilor de preț la indicatorul specific al valorii cadastrale a terenului pentru un anumit tip de utilizare funcțională și tipul de utilizare funcțională pentru care nu există informații despre tranzacții.
O evaluare expertă a raportului dintre contribuția factorilor de preț care influențează valoarea cadastrală a terenurilor de diferite utilizări funcționale este efectuată pe baza unui chestionar standard, a cărui analiză și procesare se realizează folosind metoda „analiza ierarhiei”. .
Procedura de realizare a GKZP include două linii tehnologice. Conform primei linie tehnologică Valoarea cadastrală a terenurilor din limitele așezărilor cu o populație de 10.000 de persoane sau mai mult (>10.000) este determinată pe baza analizei factorilor și a grupării obiectelor Comitetului de Administrare a Proprietății de Stat de pe teritoriul unei entități constitutive a Federației Ruse. și formarea de dependențe analitice între prețurile tranzacțiilor cu terenuri și alte obiecte imobiliare și factori de preț. A doua linie tehnologică determină valoarea cadastrală a terenurilor din orașe și sate mici, aşezări rurale cu o populație de până la 10.000 de persoane (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.
Îndrumările practice privind implementarea metodologiei SCPP pentru organizațiile care desfășoară lucrări privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor așezate sunt Instrucțiuni tehnice speciale, care oferă explicații asupra aparatului matematic utilizat în metodologia, etapele și tipurile de lucru la SCCP. Metodologia SCPP, instructiunile tehnice, softul special cu manual de utilizare constituie un suport metodologic unificat pentru lucrarea de determinare a valorii cadastrale a terenurilor de asezare.
Evaluarea terenurilor forestiere
Potrivit art. 101 din Codul funciar al Federației Ruse, terenurile forestiere incluse în terenurile fondului forestier includ terenuri acoperite cu vegetație forestieră și neacoperite cu aceasta, dar destinate refacerii acesteia - luminiști, zone arse, spații deschise, poieni și altele.
Valoarea cadastrală a terenurilor forestiere este determinată la trei niveluri:
¨ zone de evaluare și entități constitutive ale Federației Ruse;
¨ întreprinderi silvice;
¨ loturi de teren forestier în limitele întreprinderilor silvice.
Valoarea cadastrală a terenurilor forestiere se determină pe baza valorificării veniturilor anuale estimate din chirie primite ca urmare a valorificării economice a terenurilor forestiere.
La primul nivel al evaluării cadastrale de stat a terenurilor forestiere din Federația Rusă, se determină valoarea cadastrală a 1 hectar de teren forestier în limitele zonelor de evaluare și entităților constitutive ale Federației Ruse.
Zonele de evaluare coincid cu zonele de impozitare forestieră. Limitele districtelor fiscale forestiere sunt stabilite în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 19.02.2001 nr. 127 „Cu privire la ratele minime de plată pentru cheresteaua vândută în picioare” (Legislația colectată a Federației Ruse, 03 /05/2001, Nr. 10, Art. 958).
Pentru a determina valoarea cadastrală a 1 hectar de teren forestier, următorii indicatori sunt calculați pentru 1 hectar de teren forestier în zona de evaluare și subiectul Federației Ruse:
¨ productivitatea de bază estimată în termeni fizici și monetari;
¨costuri de bază estimate;
¨prețul producției de lemn;
¨venitul anual estimat din chirie.
La al doilea nivel al evaluării cadastrale de stat a terenurilor forestiere din Federația Rusă se determină valoarea cadastrală a 1 hectar de teren forestier în limitele întreprinderilor forestiere.
La determinarea valorii cadastrale a terenurilor forestiere se ia in considerare un tip de utilizare a padurii - recoltarea lemnului.
Pentru a determina valoarea cadastrală a 1 hectar de teren forestier pentru fiecare întreprindere forestieră, se calculează următorii indicatori la 1 hectar de teren forestier:
¨ productivitatea estimată în termeni fizici și monetari;
¨ costuri estimate;
¨ prețul producției de lemn;
¨ venitul anual estimat din chirie.
La al treilea nivel de evaluare cadastrală de stat a terenurilor din fondul forestier, obiectele evaluării cadastrale sunt parcele de teren din fondul forestier aflate în limitele întreprinderilor silvice.
Un teren de fond forestier se înțelege ca un teren de fond forestier, ale cărui limite trebuie să fie marcate în natură cu ajutorul semnelor forestiere și (sau) indicate în materialele de planificare și cartografice (hărți forestiere).
În timpul evaluării cadastrale de stat, terenurile forestiere sunt împărțite în trei tipuri:
1) Loturi de terenuri forestiere neacoperite cu vegetație forestieră, dar destinate refacerii acesteia (poșini, zone arse, arborete moarte, spații libere, terenuri pustii, poieni, suprafețe ocupate de pepiniere, culturi forestiere deschise și altele).
2) Loturi de terenuri forestiere ocupate de plantații care nu sunt incluse în categoria pădurilor mature și supramaturate, adică terenuri ocupate de plantații tinere, de vârstă mijlocie și în curs de coacere.
3) Loturi de teren forestier ocupate de plantații mature și supramaturate apte pentru tăierea definitivă în prezența condițiilor economice adecvate.
Evaluarea terenurilor pentru industrie, energie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, terenuri de securitate și terenuri cu alte destinații speciale.
Determinarea valorii cadastrale a terenurilor pentru industrie și alte scopuri speciale presupune următoarea succesiune de acțiuni:
¨ gruparea diferitelor tipuri de utilizare a terenurilor pentru industrie și alte scopuri speciale;
¨ determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor (denumite în continuare UPKSV) pentru tipurile de utilizare a terenurilor din fiecare grup;
¨ calculul valorii cadastrale a terenurilor pentru fiecare grupă de terenuri industriale și alte destinații speciale.
În cazurile în care există o valoare de piață a terenurilor pentru industrie și alte scopuri speciale, determinată în conformitate cu legislația Federației Ruse privind activitățile de evaluare, valoarea cadastrală a acestor terenuri este stabilită ca procent din valoarea lor de piață.
În funcție de abordările metodologice utilizate pentru determinarea valorii cadastrale a terenurilor, tipurile de utilizare a terenurilor industriale și cu alte destinații speciale sunt combinate în grupuri.
Evaluarea terenurilor fondului de apă
Evaluarea economică a resurselor de apă se bazează pe o abordare sistemică, adică necesită luarea în considerare a resurselor de apă ale bazinului unui corp de apă, luând în considerare nevoile societății pentru resursele de apă.
La evaluarea resurselor de apă se iau în considerare următoarele proprietăți ale acestora:
¨ asigura necesarul de apa necesar pentru oameni, flora, fauna, dezvoltarea productiei;
¨ să fie sursa de energie electrică cea mai ieftină și mai ecologică;
¨ servește ca sursă de resurse alimentare;
¨ să fie o sursă de resurse de producție, precum turba, sapropelul;
¨ să servească drept mijloc de comunicație ieftin utilizat pentru transportul intern de mărfuri și pasageri;
¨ să fie principala resursă de agrement atât la nivel local (plaje, centre de recreere), cât și utilizată ca trasee turistice.
Una dintre componentele principale pentru evaluarea resurselor de apă este costurile de închidere, care caracterizează costurile admisibile necesare social pentru creșterea resurselor de apă disponibile în legătură cu modificările volumului consumului acestora în zona luată în considerare pentru o anumită perioadă de timp și reflectă limitarea teritorială a resurselor de apă.
O altă componentă în determinarea evaluării resurselor de apă este chiria. Problema determinării chiriei de apă la utilizarea resurselor de apă este rezolvată ținând cont de retragerea veniturilor din chirie primite din utilizarea corpurilor de apă, care diferă prin caracteristici precum factori naturali - calitatea apei, distanța față de consumator, dispersia pe bazinul hidrografic. , dinamismul și variabilitatea resurselor de apă disponibile în timp și factorii economici aferenti - costurile de reglare a debitelor râurilor, construcția și exploatarea canalelor principale în scopuri complexe, costurile de întreținere și refacere a structurilor hidraulice, costurile de îmbunătățire a calității corpuri de apă
Costul unitar al resurselor de apă dulce este determinat de raportul dintre suma următorilor indicatori:
¨ evaluarea economică a apei ca bază a vieții și existenței oamenilor, florei și faunei;
¨ evaluarea economică anuală a resurselor de apă utilizate pentru alimentarea cu apă, pentru hidroenergie, utilizarea corpurilor de apă pentru producție și nevoile economice, pentru nevoile alimentare, pentru asigurarea resurselor de producție.
Evaluarea economică anuală a resurselor de apă utilizate ca căi navigabile în Federația Rusă este stabilită la 7,2 miliarde de ruble.
Pentru fiecare corp de apă, inclusiv mlaștini, lacuri, râuri, la calcularea costului unitar al resurselor de apă, se iau doar indicatori de evaluare economică caracteristici acestora. La determinarea costului unitar al resurselor de apă pentru corpurile de apă individuale se aplică coeficienți crescători: pentru mlaștini se aplică coeficienți crescători, ținând cont de capacitatea acestora de a reține și acumula rezerve de apă; Pentru lacuri se folosesc coeficienți crescători care țin cont de calitatea înaltă a apelor lor dulci.
Potrivit expertizei, se aplică coeficienți crescători în următoarele cantități: pentru mlaștini - 1,3 pentru lacuri - 2; pentru râuri – 3.
EVALUAREA TERENULUI
Indicatori și metode de evaluare a terenurilor
Tutorial
Volgograd
2 Factori care determină costul terenului. 6
3 Principii de evaluare a terenurilor. 8
4. Procesul de evaluare. Abordări pentru efectuarea lucrărilor de evaluare a terenurilor. 12
5 Metode moderne de evaluare cadastrală a terenurilor din Rusia. 15
5.1. Evaluarea terenurilor de asezare. 16
5.2. Evaluarea terenurilor agricole. 19
5.3 Evaluarea terenurilor asociațiilor horticole, de grădinărit și dacha. 22
5.4 Evaluarea terenurilor forestiere. 24
5.5 Evaluarea terenurilor din zone și obiecte special protejate. 26
5.6 Evaluarea terenurilor pentru industrie, energie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, terenuri de securitate și terenuri pentru alte scopuri speciale. 27
5.7 Evaluarea terenurilor fondului de apă. 27
Valoarea cadastrală este unul dintre elementele impozitării - baza de impozitare (în conformitate cu paragraful 1 al articolului 17 și paragraful 1 al articolului 390 din Codul fiscal al Federației Ruse). Stabilirea oricărei taxe necesită în mod obligatoriu identificarea contribuabililor și a elementelor de impozitare. Astfel, pentru a stabili impozitul pe teren în conformitate cu paragraful 2 al articolului 390 din Codul fiscal al Federației Ruse, partea 2 a articolului 66 din Codul funciar al Federației Ruse, paragraful 10 din Regulile pentru efectuarea evaluării cadastrale de stat a teren, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 04/08/2000 nr. 316, este necesară aprobarea rezultatelor evaluării cadastrale de stat a categoriilor de terenuri de către autoritatea executivă a entității constitutive a Federației Ruse.
În conformitate cu articolul 5 din Codul fiscal al Federației Ruse, actele legislative privind impozitele și taxele entităților constitutive ale Federației Ruse care introduc impozite și (sau) taxe intră în vigoare nu mai devreme de 1 ianuarie a anului următor anului următor. adoptarea acestora, dar nu mai devreme de o lună de la data publicării oficiale a adopției. Impozitul funciar este o sursă importantă de completare a bugetului municipal. Completitudinea angajării și plății sale devine deosebit de importantă în timpul unei crize economice. O analiză a situației arată că pe teritoriul multor municipii, printre care și orașul Ulan-Ude, au rămas mii de terenuri de pe care ar trebui să se încaseze un impozit pe teren, completând bugetul, dar din diverse motive acest teren nu generează. venituri. Printre motive se numără prezența multor parcele neidentificate, atunci când proprietarul său este neclar, există multe cazuri de sustragere a înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor în timpul utilizării lor efective și altele.
În acest sens, există o sarcină importantă de a crea o bază de date actualizată a plătitorilor de impozite funciare, de a identifica terenurile de teren, de a monitoriza utilizarea terenurilor în scopul propus, precum și de a identifica faptele de sustragere a înregistrării de stat a drepturilor. la terenuri.
Această sarcină poate fi rezolvată doar prin cooperare interdepartamentală, deoarece diverse departamente, cum ar fi Oficiul Agenției Federale pentru Cadastru Imobiliar din Republica Buriația, Ministerul Proprietății și Relațiilor Funciare, au informații despre terenurile, proprietarii și drepturile acestora. deținătorii, tipurile de utilizare permisă și utilizarea efectivă a terenurilor Republicii Buriația, serviciul fiscal, administrațiile municipale.
În 2012, Ministerul Proprietății al Republicii Buriația, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” și ținând cont de cadrul de reglementare actual, a actualizat evaluarea cadastrală a terenurilor agricole. În conformitate cu Legea federală menționată mai sus, evaluarea cadastrală trebuie efectuată cel puțin o dată la 5 ani.
Rezultatele noii evaluări cadastrale au fost aprobate la 6 decembrie prin Decretul Guvernului Republicii Buriația nr. 738 și au intrat în vigoare la 1 ianuarie 2013.
Evaluarea cadastrală anterioară a terenurilor agricole a fost efectuată în republică în 2006 și a intrat în vigoare în 2007. Valoarea cadastrală specifică medie a 1 mp de teren agricol a variat de la 8,0 copeici la 2,26 ruble, deoarece, în conformitate cu metodologia în vigoare la acel moment pentru mai multe regiuni ale Republicii Buriația, a fost stabilit un indicator specific în valoare de 8,0 copeici pe 1 mp. Această valoare a fost indicatorul minim al valorii cadastrale a terenurilor agricole pentru toate entitățile constitutive ale Federației Ruse.
Cu o astfel de valoare cadastrală, sumele impozitului pe teren acumulat erau atât de mici încât contraziceau unul dintre principiile pe care se bazează Codul funciar al Federației Ruse și alte acte ale legislației funciare emise în conformitate cu acesta, și anume „plata pentru terenuri. utilizare. În plus, cu o valoare cadastrală atât de mică, terenurile agricole de multe ori nu puteau fi capital pentru fermieri. Băncile au refuzat să acorde împrumuturi pentru dezvoltarea afacerilor garantate de un astfel de teren ieftin.
În același timp, valoarea de piață de 1 mp. m de teren din această categorie, de exemplu, în regiunile Kabansky și Pribaikalsky a ajuns la 100 de ruble și mai mult.
În conformitate cu Orientările pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole (aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 septembrie 2010 nr. 445), toate tipurile de utilizare a terenurilor sunt împărțite în 6 grupuri. Regulile de grupare a tipurilor de folosință în cadrul terenurilor agricole sunt următoarele:
Grupa 1 de tipuri de folosință - terenuri predispuse pentru teren arabil, fânețe, pășuni, ocupate cu pânză la data evaluării cadastrale de stat a terenurilor, plantații perene, drumuri în fermă, comunicații, plantații forestiere, destinate asigurării protecției. a terenurilor din efectele fenomenelor naturale, antropice și antropice negative (dăunătoare), precum și a corpurilor de apă destinate susținerii activităților în fermă;
Grupa 2 de tipuri de folosință - terenuri care sunt improprii pentru teren arabil, dar potrivite pentru cultivarea unor tipuri de culturi industriale, culturi perene, câmpuri de fructe de pădure, ceai, struguri, orez (nu sunt disponibile în Republica Buriația).
Grupa 3 de tipuri de folosință – terenuri în scop agricol, ocupate de clădiri, structuri, structuri;
Grupa a IV-a de tipuri de folosință - terenuri în scop agricol, ocupate de corpuri de apă și utilizate pentru activități comerciale;
5 grupa de tipuri de folosinta - terenuri cu scop agricol pe care sunt amplasate paduri;
Grupa a 6-a de tipuri de folosință - alte terenuri agricole, inclusiv mlaștini, terenuri perturbate, terenuri ocupate de gropi de gunoi, gropi de gunoi, râpe, nisipuri.
Lista terenurilor incluse în terenurile agricole supuse evaluării cadastrale de stat a fost utilizată ca informație inițială pentru repartizarea pe tipuri de utilizare permisă și determinarea grupului de tipuri de folosință permisă pe teritoriul Republicii Buriația. Tipurile de utilizare permisă incluse în lista terenurilor care fac obiectul Comitetului de Stat pentru Protecția Agriculturii, informații despre utilizarea efectivă, locația și caracteristicile fizice ale obiectelor de evaluare, condițiile economice, politice, sociale și de mediu pe baza „Analiza a situației socio-economice a Republicii Buriația” (Tabel. 3.1)
Tabel 3.1 - Numărul de terenuri pe grupe de tipuri de folosință
|
Folosiți grupuri |
Numărul de terenuri |
|
Astfel, majoritatea terenurilor sunt clasificate în grupa 1 de tipuri de folosință.
În cadrul colectării informațiilor necesare calculării valorii cadastrale a terenurilor clasificate în Grupa 1 din prezentul alineat, a fost stabilită o listă a tipurilor de sol pentru fiecare trimestru cadastral și a suprafeței ocupate de fiecare tip. Zonele au fost determinate cu ajutorul instrumentelor MapInfoProfessional prin digitizarea hărților de sol ale Republicii Socialiste Sovietice Autonome Buryate.
Au fost colectate date privind costurile efective unitare ale materialelor, venitul brut, productivitatea, suprafețele însămânțate, recolta brută și prețurile de vânzare a culturilor agricole pe municipiu.
Ca surse de informații au fost utilizate materiale furnizate de Organismul Teritorial al Serviciului Federal de Statistică de Stat și Ministerul Agriculturii pentru Republica Buriația:
Notă analitică „Cu privire la indicele prețurilor producătorilor agricoli din Republica Buriația”;
Buletine „Suprafețele însămânțate și randamentele brute ale culturilor agricole” pentru perioada 2007-2011;
Informații privind costurile materiale pentru cultivarea și recoltarea culturilor agricole în municipiile Republicii Buriația pentru perioada 2007-2011;
Ca parte a colectării informațiilor necesare calculării valorii cadastrale a terenurilor clasificate în Grupa 3, a fost stabilită o listă de factori de cost care au un impact semnificativ asupra valorii de piață a terenurilor clasificate în Grupa 3:
Distanța de la centrul administrativ al districtului municipal (sector urban) până la orașul Ulan-Ude;
Distanța de la terenul până la cea mai apropiată așezare;
Distanța de la teren până la cea mai apropiată gară;
Valoarea brută a produselor agricole;
Valoarea brută a produselor zootehnice;
Valoarea brută a producției vegetale;
Materialele furnizate de Organismul Teritorial al Serviciului Federal de Statistică pentru Republica Buriația au fost utilizate ca informații inițiale:
Colecția „Resoluții de Produse Agricole” pentru perioada 2009-2011;
De asemenea, a fost făcută o descriere a fiecărui amplasament alocat grupului 3 în ceea ce privește factorii de cost. Date obținute din hărți tematice digitale.
Construcția hărților tematice digitale s-a realizat după următoarea metodologie: crearea straturilor tematice vectoriale și aspectul, scalarea și etichetarea hărții, configurarea legendei.
Următorul software a fost folosit pentru a crea hărți:
Programe de grafică raster (AdobePhotoshop) pentru procesarea imaginilor raster;
Programe de grafică vectorială (CorelDraw) pentru construirea grafică a unei imagini vectoriale;
Aplicații GIS specializate pentru crearea de hărți digitale (MapInfo etc.).
În conformitate cu software-ul de mai sus, au fost create următoarele:
Harta-schemă a zonei de evaluare a districtului municipal al Republicii Buriația pe tipuri de sol;
Hartă-schemă a zonei de evaluare a Districtului Municipal al Republicii Buriația pentru grupa 3
Valoarea cadastrală a terenurilor agricole clasificate în grupa 1 se determină în următoarea succesiune:
Combinarea subtipurilor de sol în tipuri;
Determinarea tipurilor de sol în limitele fiecărui cartier cadastral și a suprafețelor ocupate de fiecare tip;
Determinarea asolamentelor de referință pentru fiecare tip de sol;
Determinarea randamentului standard al culturilor agricole incluse în asolamentele de referință pentru fiecare tip de sol;
Determinarea prețului de vânzare prognozat pentru fiecare cultură ca parte a asolamentului de referință;
Calcularea venitului brut specific proiectat al tuturor culturilor agricole ca parte a fiecărei asolamente de referință;
Determinarea costurilor materiale unitare estimate pentru cultivarea și recoltarea culturilor pentru fiecare asolament de referință;
Determinarea valorii profitului unui antreprenor;
Calculul SIZR pentru toate culturile agricole ca parte a fiecărei asolamente de referință;
Determinarea valorilor maxime ale SLR pentru fiecare cultură agricolă ca parte a rotațiilor de referință;
Determinarea ratei de capitalizare;
Calculul CVS pentru fiecare cultură agricolă inclusă în asolamentele de referință;
Calculul în contextul sfertelor cadastrale a UPKS de terenuri agricole încadrate în grupa 1;
Determinarea valorii cadastrale a terenurilor situate pe teritoriul Regiunii Moscova și clasificate în grupa 1.
La determinarea rotațiilor de referință, factorii cheie care influențează compoziția culturilor care pot fi cultivate pe un anumit sol sunt caracteristicile climatului local.
Lista tipurilor de culturi agricole care pot fi cultivate pe teritoriul Regiunii Moscova și compoziția rotațiilor de culturi după tipul de sol sunt determinate în conformitate cu condițiile naturale și climatice caracteristice fiecărei regiuni.
Randamentul standard a fost determinat folosind formula 1:
Unde U- valoarea randamentului posibil, t/ha;
W- rezerva de umiditate productivă în sol primăvara, mm;
R- cantitatea de precipitații în perioada de vegetație 2, mm;
0,7 - factorul de utilizare a precipitațiilor;
LA V - coeficientul consumului de apă (cantitatea de apă (m 3) evaporată de plante și sol pentru a forma 1 tonă de greutate umedă a unei culturi comerciale), m 3 /t;
S- suma componentelor produselor comerciale (principale) și necomerciale (produs secundar);
ÎN Cu- umiditate standard, %.
Rezerva de umiditate productivă în sol este determinată de formula:
W = 0,1 -d-h-(B-B 3), (3,2)
Unde W- rezerva de umiditate productiva, mm;
0,1 - coeficientul de conversie al stratului de apă;
d- masa volumetrică a solului, g/cm 3 ;
h- grosimea stratului de sol, cm;
ÎN- umiditatea solului, %;
ÎN 3 - umiditate de ofilire, %.
Rezultatele evaluării cadastrale a terenurilor agricole în anul 2012 se caracterizează prin următorii indicatori:
În toate regiunile se constată o creștere a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole, cu:
Indicatorul specific minim al valorii cadastrale a fost de 91 de copeici pe metru pătrat în districtul Muisky, maximul - 6,2 ruble pe metru pătrat în districtul Bichursky;
Valoarea cadastrală medie specifică pentru întreaga republică a fost de 3,07 ruble/mp;
În medie, în republică, valoarea cadastrală a terenurilor agricole a crescut de 4,81 ori.
Ținând cont de creșterea valorii cadastrale, impozitul mediu pe teren pentru un teren de grupa I cu o suprafață de 10 hectare va fi în medie:
1176 de ruble pe an (districtul Dzhidinsky);
1062 de ruble pe an (raionul Bichursky);
414 ruble pe an (raionul Ivolginsky)
1170 de ruble pe an (districtul Mukhorshibirsky);
273 de ruble pe an (districtul Muysky).
Pentru terenurile agricole ocupate de clădiri, structuri, structuri, valoarea maximă specifică cadastrală este de 10,71 ruble/mp. în districtul Dzhidinsky și 8,85 ruble/mp. în districtul Bichursky.
Creșterea valorii cadastrale se datorează unei modificări a metodologiei de evaluare: dacă anterior s-a luat în considerare randamentul efectiv, acum calculul indicatorului specific al valorii cadastrale (denumit în continuare UPKS) se realizează pe baza productivitatea standard a terenului.
În plus, pentru a 3-a grupă de tipuri de folosință, UPKS se determină prin împărțirea valorii de piață a terenului de referință la suprafața acestuia, iar pentru a 4-a grupă de tipuri de folosințe se ia UPKS egal cu valoarea de piață a aceste terenuri, determinate în conformitate cu legislația Federației Ruse privind activitățile de evaluare (Tabelul 3.2)
Tabel 3.2 - Rezultatele calculelor UPCS ale terenurilor clasificate ca grupa 3
|
Municipiul |
UPKS de terenuri clasificate ca grupa 3 |
|
|
Barguzinsky | ||
|
Bauntovsky | ||
|
Bichursky | ||
|
Dzhidinsky | ||
|
Eravninsky | ||
|
Zaigraevski | ||
|
Zakamensky | ||
|
Ivolginsky | ||
|
Kabansky | ||
|
Kijinginski | ||
|
Kurumkansky | ||
|
Kyakhtinsky | ||
|
Mukhorshibirsky | ||
|
Okinsky | ||
|
Pribaikalsky | ||
|
Severobaikalsky | ||
|
Seleginsky | ||
|
Tarbagataisky | ||
|
Tunkinski | ||
|
Khorinsky |
Întrucât impozitul pe teren se calculează pe baza valorii cadastrale a terenurilor și depinde, în primul rând, de suprafață și de cota de impozitare adoptată în slide, am furnizat câteva calcule ale impozitului pe teren pentru terenurile mari în baza celor aprobate. valoarea cadastrală în districtele Ivolginsky și Tarbagataysky, cu o cotă maximă de impozitare de 0,3%
Pentru a îmbunătăți eficiența gestionării terenurilor în Republica Buriația, este necesar să se creeze condiții favorabile pentru dezvoltarea pieței imobiliare și dezvoltarea infrastructurii cadastrului imobiliar de stat pentru a crea o sursă completă și de încredere de informații utilizate în scopuri fiscale, inclusiv măsuri pentru:
îmbunătățirea sistemului de plăți fiscale și nefiscale pentru folosirea terenului, inclusiv pe principiul luării în considerare a necesității susținerii unor activități semnificative din punct de vedere social, precum și protejarea intereselor persoanelor din rândul categoriilor de cetățeni sărace și vulnerabile social ;
îmbunătățirea cadrului legal și metodologic de reglementare a relațiilor funciare, care vizează eficientizarea și simplificarea procedurilor de acordare a terenurilor către cetățeni și persoane juridice, precum și coordonarea activităților organelor guvernamentale, administrațiilor locale implicate în furnizarea de terenuri către cetățeni și persoane juridice.
formarea de către organele administrației locale ale districtelor municipale din Republica Buriația a fondurilor pentru redistribuirea terenurilor agricole și eliminarea ulterioară a acestora.
În prezent, îmbunătățirea suportului informațional pentru activitățile de evaluare, inclusiv evaluarea cadastrală a terenurilor, este principalul factor de îmbunătățire a calității lucrărilor de evaluare. Fără decizii fundamentale în suportul informațional al evaluării cadastrale, transformările sale organizatorice și metodologice ulterioare sunt o risipă de bani și timp.
În același timp, este extrem de importantă extinderea conținutului informativ al cadastrului imobiliar, care este o funcție directă a statului. În descrierea terenului înscris trebuie să indice toate detaliile acestuia necesare pentru calcularea valorii cadastrale conform metodologiei și SPO aprobate. De exemplu, pentru terenurile aflate sub amenajări industriale în afara zonelor populate, apartenența terenului la grupul de evaluare, parametrii de adiacentă a terenului etc., trebuie consemnate direct în materialele de înregistrare cadastrală pe baza întregului set de date pentru acest grafic. În prezent, este disponibil suport metodologic pentru evaluarea cadastrală a terenurilor de toate tipurile și categoriile. Indicatorii cunoscuți de evaluare cadastrală a terenurilor trebuie să fie prezentați în evidențele cadastrale.
Componenta expert este aproape complet exclusă din evaluarea cadastrală. Pe baza experienței existente în activitatea de evaluare, putem trage o concluzie fără ambiguitate că informațiile de piață nu ne permit să construim modele statistice acceptabile fără a implica evaluări ale specialiștilor.
Valoarea cadastrală a terenurilor din partea centrală a marilor așezări rusești a fost subestimată de 2-5 ori. Această bază economică a corupției a adus deja prejudicii morale și economice. Dimpotrivă, supraestimarea valorilor cadastrale la periferia marilor așezări a creat probleme serioase pentru dezvoltarea industriei în aceste teritorii.
O evaluare cadastrală trebuie să includă în mod necesar o examinare de către două sau trei organizații de evaluare a unei entități constitutive a federației. Această prevedere trebuie introdusă în Regulamentul Administrativ
Un subiect al federației ar trebui să aibă dreptul, pe cheltuiala proprie, să actualizeze evaluarea cadastrală într-un interval de timp și în volume corespunzătoare nevoilor sale, adică anual, și nu o dată la trei-cinci ani.
Lucrările privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor fondului de apă au fost efectuate pe teritoriul țării în perioada 2004-2006, în conformitate cu Recomandările metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor fondului de apă, aprobate prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei. din 14 mai 2005 nr. 99. În funcţie de abordările metodologice utilizate pentru determinarea cadastrală, costul terenurilor din fondul de apă, terenurile sunt combinate în şase grupe.
Prima grupă include terenuri ocupate de corpuri de apă separate care sunt în circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse. Al doilea grup include terenuri ocupate de corpuri de apă izolate, retrase din circulație sau limitate în circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse, precum și terenuri ocupate de structuri concepute pentru a proteja împotriva inundațiilor și distrugerii malurilor lacurilor de acumulare, malurile și fundul albiilor râurilor; structuri (baraje) care înconjoară instalațiile de depozitare a deșeurilor lichide ale organizațiilor industriale și agricole; dispozitive împotriva eroziunii pe canale, precum și alte structuri destinate prevenirii efectelor nocive ale apei și deșeurilor lichide în terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a apei prize, structuri hidraulice și alte structuri și instalații de gestionare a apei. A treia grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri de gospodărire a apei și amenajări ocupate de: instalații de alimentare cu apă; obiecte de pescuit și vânătoare; structuri hidraulice; captarea apei, portul și alte structuri și instalații de gestionare a apei. A patra grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri de gospodărire a apei și a obiectelor ocupate de arbori, arbuști. sau altă vegetație. A cincea grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru stabilirea dreptului de trecere și a zonelor de protecție a captărilor de apă, a structurilor hidraulice și a altor structuri și amenajări de gospodărire a apei, puse la dispoziție horticulturii, asociații de grădinărit și dacha. A șasea grupă cuprinde terenurile din terenurile zonelor de protecție a apei ale corpurilor de apă, precum și terenurile alocate pentru înființarea dreptului de trecere și a zonelor de protecție pentru prize de apă, structuri hidraulice și alte structuri de gospodărire a apelor și amenajări ocupate de amenajări de agrement.
Totodată, în orașele Moscova și Sankt Petersburg, precum și în alte 26 de entități constitutive ale Federației Ruse, evaluarea acestor terenuri nu a fost efectuată din cauza lipsei unui obiect de evaluare.
În 2010, în regiunea Sverdlovsk au fost efectuate lucrări la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor fondului de apă.
În 2011, au fost efectuate lucrări privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor fondului de apă în Teritoriul Perm, Republica Tatarstan și Teritoriul Krasnoyarsk. În regiunea Orenburg, lucrările au fost efectuate în 2011, iar rezultatele au fost aprobate în 2012.
Rezultatele lucrărilor de evaluare aprobate de autoritățile executive regionale pe grupe sunt prezentate în Anexa 21.
Determinarea valorii cadastrale a parcelelor de teren nou constituite care au fost supuse inregistrarii cadastrale de stat, precum si a terenurilor pentru care s-a efectuat inregistrarea cadastrala de stat modificari curente asociate cu modificari in categoria terenului, tip de folosinta permisa; sau clarificarea suprafeței terenurilor
În conformitate cu Legea evaluării, dacă, în perioada cuprinsă între data ultimei evaluări cadastrale de stat și data următoarei evaluări cadastrale de stat, s-a efectuat înregistrarea cadastrală de stat a obiectelor imobiliare neînregistrate anterior și (sau) informații relevante. a fost înscrisă în cadastrul imobiliar de stat atunci când s-a produs o modificare a calității și (sau) a caracteristicilor cantitative ale obiectelor imobiliare, care atrage după sine modificarea valorii cadastrale a acestora, organul care îndeplinește funcțiile de evaluare cadastrală de stat determină valoarea cadastrală a acestor imobile. obiecte imobiliare. Competențele specificate ale organului care îndeplinește funcțiile de evaluare cadastrală de stat pentru a determina valoarea cadastrală a obiectelor imobiliare nou înregistrate și a obiectelor imobiliare pentru care s-a produs o modificare a caracteristicilor cantitative și (sau) calitative ale acestora, pe baza dintr-o hotărâre a acestui organ, au dreptul să fie exercitate de instituțiile bugetare de stat din subordinea acestuia.
Procedura de determinare a valorii cadastrale în cazul formării unui nou teren; modificări ale suprafeței unui teren la raționalizarea granițelor acestuia; modificări ale tipului de utilizare permisă a terenului; transferul unui teren dintr-o categorie în alta sau atribuirea unui teren într-o anumită categorie de teren; identificarea terenurilor înregistrate anterior care nu au fost incluse în lista de inventariere este stabilită în Ghidul de determinare a valorii cadastrale a terenurilor nou formate și a terenurilor existente în cazul schimbării categoriei de teren, a tipului de utilizare permisă sau clarificării zonei. a unui teren (aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 12.08 .2006 nr. 222) (denumite în continuare Ghid).
Informațiile privind numărul de terenuri nou formate, precum și cele existente în cazul modificărilor caracteristicilor prin care a fost determinată valoarea cadastrală în 2011, defalcate pe entitățile constitutive ale Federației Ruse, sunt prezentate în Anexa 21. În 2011, un total de 5.828.779 dintre acestea au fost identificate pe întreg teritoriul Federației Ruse. În contextul districtelor federale ale Federației Ruse, informațiile sunt prezentate în Figura 3-21.
Cel mai mare număr (2.428.248 sau 41,6% din total în Federația Rusă) de terenuri nou formate, precum și de terenuri existente în cazul modificărilor caracteristicilor prin care a fost determinată valoarea cadastrală în 2011, a fost observat în constituent. entități ale Federației Ruse din Districtul Federal Central De exemplu, în regiunea Moscovei, în perioada de raportare au fost identificate 1.894.000 de terenuri.
Un număr semnificativ dintre aceste terenuri au fost identificate și în Ural (1.269.978 sau 21,8% din total în Federația Rusă), Privolzhsky (802.613 sau 13,8% din total în Federația Rusă) și Siberia (765.713 sau 13,1%). din totalul din Federaţia Rusă) raioane federale.
Numărul covârșitor de terenuri nou formate, precum și de terenuri existente, pentru care în anul 2011 a avut loc înregistrarea cadastrală de stat a modificărilor curente în legătură cu modificarea categoriei de teren, a tipului de utilizare permisă sau a clarificării suprafeței de loturile de teren, sa observat în categoriile de terenuri de aşezări şi destinaţii agricole. Această împrejurare se explică prin activitatea ridicată a pieţei funciare în zonele populate.
Orez. 3-21. Informații privind numărul de terenuri nou formate, precum și de terenuri existente în cazul unei modificări a caracteristicilor prin care a fost determinată valoarea cadastrală în anul 2011