Biografia lui Roman Rosenthal. Roman Rosenthal: „Am puțină încredere în viitorul băncilor de buzunar. Viitorul aparține băncilor mari. Cum va afecta situația achizițiile speculative?

Directorul general al companiei israeliene de dezvoltare MirLand Development, Roman Rosenthal, a povestit pentru DP modul în care compania diversifică riscurile valutare, cum se deosebește Sankt Petersburg de alte metropole ale lumii, a dat o prognoză pentru creșterea prețurilor locuințelor în 2015 și a explicat de ce străinii investitorii, în ciuda sancțiunilor, se străduiesc să lucreze în Rusia.

Roman, compania ta a intrat pe piața din Sankt Petersburg în 2006 și de atunci este implicată în proiectul Triumph Park de pe autostrada Pulkovskoye. In ce stadiu se afla?

Puneti in functiune a doua etapă. Au început să predea cheile locuitorilor cu 6 luni înainte de termen. 98% din apartamentele de acolo au fost deja vândute. Și în a treia etapă, care este în construcție activă, - 65%. În ceea ce privește următoarea etapă, încă discutăm despre data începerii vânzărilor, deși construcția este deja în derulare. Cred că vom începe să vindem în martie anul viitor. Ceea ce este în construcție sau s-a construit în prezent (3,5 mii de apartamente) reprezintă doar o treime din proiect. În doar 6 ani vor fi peste 9 mii.

Cine cumpără o casă de la tine astăzi?

Conform analizelor noastre, Acestea sunt în mare parte familii tinere cu copii. De regulă, locuitorii din Sankt Petersburg. Sunt mulți care au deja locuințe în regiunea Moscovei și ar dori să-și îmbunătățească condițiile de viață aici sau să cumpere un al doilea apartament. Există și oferte de investiții, dar sunt puține. Din prima zi, prețurile din proiect au crescut cu 10-11% pe an. Dacă în prima etapă am vândut locuințe pentru 80 de mii de ruble pe 1 m2, atunci în a doua - deja pentru 90 de mii de ruble.

Aveți cumva de gând să extindeți proiectul prin achiziționarea de terenuri învecinate? Fosta fabrică Samson, de exemplu...

Cu proprietarii „Samson” comunicăm și chiar devenim prieteni. Dar nu vom cumpăra pământ de la ei. Nu suntem multumiti de nivelul pretului solicitat. Și nu este nevoie să extindem Triumph Park. Vrem să stăpânim ceea ce avem. Deși căutăm terenuri în alte zone din Sankt Petersburg.

Ce poți spune despre piața funciară a orașului?

Nu s-a schimbat prea mult în ultimii ani. A rămas la fel de greu ca a fost. Proprietarii parcelelor cer prețuri foarte mari: doresc nu numai să vândă, ci și să primească o mare parte din profitul dezvoltatorului. Dacă aș fi în locul lor, aș vrea și eu. Dar acest lucru nu este întotdeauna posibil.

Mai mult, calitatea comploturile sunt adesea discutabile. Nu suntem mulțumiți de astfel de propuneri.

Cum apreciați climatul investițional din oraș?

Autoritățile s-au înăsprit foarte mult politica de urbanism (cu privire la încărcarea socială, densitatea, înălțimea clădirii etc.). A devenit mult mai dificil pentru dezvoltatori să lucreze. Dar regulile jocului, oricât de dure ar fi, sunt clare și transparente pentru toată lumea. Acesta este un mare plus pentru piață. La urma urmei, investitorii nu caută căi ușoare. Ei merg acolo unde pot calcula riscurile și economia proiectelor.

Poziția lui Smolny cu privire la dezvoltarea centrului orașului a devenit mai dură. Împărtășiți această poziție?

Sunt un mic urbanist dar înțeleg logica acestei decizii. Sankt Petersburg este un oraș neobișnuit.

Amintește-ți povestea cu podul deasupra magazinului Stockmann? Era atât de mult zgomot. În ce alt oraș din lume s-ar putea discuta cu atâta fervoare construirea unui fel de mansardă? Și unde altundeva, în afară de Sankt Petersburg, ar putea fi redus proiectul Gazprom?...

Peste tot pentru companiile mari, având resurse administrative, creează condiții speciale în afaceri, deoarece plătesc taxe uriașe și creează zeci de mii de locuri de muncă. Acestea sunt regulile jocului atât în ​​New York, cât și în Israel. Dar nu în Sankt Petersburg. Acest lucru este, desigur, surprinzător. Dar pentru imaginea orașului, acesta este, până la urmă, chiar un plus. Poziția activă a publicului și poziția clară a autorităților merită respect. Dar personal, între dragostea mea pentru Sankt Petersburg istoric și stilul Art Nouveau în arhitectură, voi alege Sankt Petersburg.

Dezvoltatorii se plâng de criza neplăților din industrie. Îți plătești contractorii corect?

Plătim regulat. Iar situația cu neplățile face parte din criza economică, primul ei val. De îndată ce sunt mai puține proiecte, mai puțină activitate economică, sunt neapărat să apară astfel de situații. Dar în acest moment nu facem parte din această criză. Datoria noastră pentru proiectul Triumph Park este zero, vânzările sunt stabile...

De asemenea, Sberbank a deschis recent o linie de credit de 3,3 miliarde de ruble pentru dezvoltarea Triumph Park. De ce, apropo, iei împrumuturi în Rusia și nu în Europa?

Piața imobiliară din Rusia este un segment de ruble. Toate vânzările și 85% din cheltuielile noastre aici sunt în ruble. De aceea, împrumuturile sunt în ruble. În dolari, finanțăm doar construcția de centre comerciale în regiuni. Dar dacă vă uitați la coșul nostru de împrumuturi, jumătate dintre ele sunt în Rusia și jumătate sunt în alte țări (în principal pentru obligațiuni corporative). Acesta este modul în care diversificăm riscurile. Dacă situația din sectorul bancar se schimbă, în acest caz puteți muta suportul de pe un picior pe altul.

Din câte îmi amintesc, partenerul tău Sberbank a fost sancționat. Sau nu are restricții în acordarea de împrumuturi?

Sancțiunile i-au afectat pe mulți. Dar dacă Sberbank nu poate acorda împrumuturi în Rusia, atunci cine poate?

Un acord cu el pt Apropo, suntem mai importanți decât banii. Aceasta este o asigurare serioasă pentru riscurile noastre. Acționarii știu: dacă mâine se oprește brusc întreaga piață, vom finaliza construcția proiectului nostru, deoarece linia de credit Sberbank este suficientă pentru a finaliza proiectul în totalitate, fără fonduri proprii și fondurile acționarilor. Dar în mod realist, sper, un mic procent din împrumut va fi folosit pentru finalizare.

Care este prognoza dumneavoastră pentru prețurile locuințelor anul viitor?

Va fi în limitele inflației. Singura întrebare este cât de mare va fi această inflație. Până acum a fost de 6% pe an. Acesta este un mare merit al reglementatorului. În general, prețul este format din prețuri pentru materiale de construcție și servicii. Și au tavan. Deci, anul viitor, creșterea prețurilor locuințelor va fi ușor mai mare decât anul trecut. Dar nimic critic nu ne așteaptă.

Unde mai funcționează în Rusia MirLand Development?

Am finalizat construcția a două mall-uri în Saratov și Yaroslavl. În același timp, căutăm terenuri pentru locuințe în regiunea Moscovei. Am construit deja un centru de birouri și un mic proiect de elită suburbană acolo, dar încă nu au existat proiecte de locuințe în masă.

Apropo, proprietarii Moscovei teren Nu diferă cu nimic de cei din Sankt Petersburg: vor, de asemenea, să ia marja semnificativă a dezvoltatorilor. Dar ce este de luat? Vorbirea despre super-profituri în afacerea noastră este un mit. Dacă în alte industrii poți câștiga 7%, atunci aici este 10%. Și asta se numește profit în exces? În Israel, apropo, 5% este o marjă decentă. Deși puteți găsi întotdeauna o excepție care va confirma doar regula.

În ce regiune a Rusiei te simți cel mai confortabil să lucrezi?

Nicăieri nu mâncăm miere cu linguri de dimineața până seara. Dar, în general, piața rusă este omogenă. Diavolul este în detalii. Întâlnirile sunt importante. Deși nu orice cunoștință din viață este corupție.

Companiile străine vor să investească în Rusia?

De la investitori străini Există o singură dorință - de a trăi în pace și de a câștiga bani.

Oamenii înțeleg asta înÎn climatul geopolitic care s-a dezvoltat astăzi în Rusia, munca devine din ce în ce mai riscantă și mai dificilă. Dar nu am întâlnit niciun investitor care să nu înțeleagă că este necesar să fim aici. Nu poți fi un jucător global dacă nu ești prezent în Rusia. Punct.

Dacă vorbim nu despre planuri strategice, ci despre investiții aici și acum?

Ceea ce se întâmplă acum cu sancțiunile împotriva Rusiei, în sistemul bancar, cu petrolul și cu rubla este, dacă ne gândim cu sobrietate, doar o ușoară fluctuație în linia de viață a companiilor moderne, care trăiesc în medie 50 de ani. În situația actuală, puteți lucra fără să vă panicați.

Probabil că vor părăsi piața oportuniști care doreau să obțină rapid profituri în exces și să dispară. Acestea nu sunt cele mai bune vremuri pentru ei. Dar vor rămâne cei care doresc cu adevărat să lucreze și să vadă piața rusă ca un suport strategic pentru afacerea lor. Noi suntem printre ei.

Cu siguranţă. Și nu numai în Israel. Deși printre investitori există așa ceva ca o modă pentru regiuni pentru investiții. Pe vremuri erau în vogă țările BRIC: Brazilia, India, China. Apoi imaginea lor s-a deteriorat oarecum. Mongolia se află în prezent în vârful modei investiționale.

În ceea ce privește Rusia, desigur, Acum, aici nu este ceea ce era acum 4-5 ani. În acest timp, un număr semnificativ de investitori au venit aici. Și cu cât mai mulți investitori, cu atât marja este mai mică și, prin urmare, atractivitatea este mai mică. Dar sunt încrezător că în curând va exista o renaștere a interesului pe piața rusă. După o pauză, toată lumea va alerga o cursă. Deci, investitorii inteligenți care și-au dorit să fie aici, dar nu au putut, deoarece piața era deja strânsă, încep să se uite mai atent aici. Evaluează perspectivele. Sancțiunile nu vor dura pentru totdeauna. La urma urmei, Rusia nu este o republică bananieră în Africa. Toată lumea înțelege asta. Și cei care nu înțeleg vor pierde: atât afacerile... cât și alegerile.

Este posibil, în opinia dumneavoastră, o repetare a crizei din 2008 în situația actuală?

În 2008, criza a fost ca o revenire: ascuțită, puternică, profundă, dar scurtă. Și astăzi criza este diferită - nu mai puțin profundă, dar evident mai prelungită. Dar nu am văzut o singură economie în lume care să crească fără recesiuni. Nu se întâmplă așa. Când suntem în groapa unui val sinusoid, ni se pare că lumea se prăbușește. Dar nu. Totul va reveni la normal.

Despre companie

MirLand Development Corporation

> Compania a fost creată în 2004 pentru a implementa proiecte mari de investiții pe piața imobiliară din Rusia. Participația de control în companie aparține holdingului de investiții Fishman Group. Detine si administreaza peste 6 milioane m2 de spatiu in diverse scopuri.
> În decembrie 2006, MirLand Development a organizat o IPO la Bursa de Valori din Londra în valoare de aproximativ 300 de milioane de dolari, cu capitalizarea companiei în valoare de aproximativ 1 miliard de dolari. Compania implementează proiecte în domeniul imobiliar rezidențial și comercial în Moscova, Sankt Petersburg. Saratov, Yaroslavl, Novosibirsk și alte orașe Rusia.

Biografie

Roman Rosenthal

> În ultimii 14 ani, Roman Rosenthal a ocupat funcția de director financiar în companii internaționale care operează inclusiv în Rusia. În 2006 s-a alăturat MirLand Development Corporation Plc.
> A lucrat anterior în companii de audit, inclusiv în filiala israeliană a Price Waterhouse Coopers. El deține o diplomă de licență în economie și contabilitate de la Colegiul Tel Aviv și este contabil public certificat (CPA).
> În 2011, el a ocupat locul 13 în clasamentul celor mai bine plătiți manageri israelieni, potrivit Calcalist.

Selectați fragmentul cu textul de eroare și apăsați Ctrl+Enter

Roman Rosenthal - CEO, membru al consiliului de administrație (). El deține o diplomă de licență în economie și contabilitate de la Colegiul Tel Aviv și este contabil public certificat (CPA). A deținut funcții în companii internaționale și a lucrat în firme de audit, inclusiv în filiala israeliană a Price WaterhouseCoopers.

În 2006, dl Rosenthal sa alăturat Mirland Development Corporation Plc (Mirland Development Corporation) și a ocupat funcția de director financiar până în noiembrie 2010. Căsătorit, are două fete.

Originar din fosta Uniune Sovietică, Roman Rosenthal este unul dintre cei mai bine plătiți manageri israelieni. În 2011, el a câștigat în medie 20.000 de șekeli pe zi. Publicația economică Globes îl numește unul dintre noii milionari ai Israelului.

Mirland Development Corporation („Mirland Development Corporation”) a intrat pe piața rusă în 2004. Participația de control al companiei aparține holdingului de investiții Fishman Group, care administrează peste 6 milioane de metri pătrați de spațiu în întreaga lume. Acțiunile companiei sunt listate la Bursa de Valori din Londra.

Pe lângă Sankt Petersburg, Mirland implementează cu succes proiecte în domeniul imobiliar rezidențial și comercial în Moscova, Saratov, Yaroslavl, Novosibirsk și alte orașe ale Rusiei. Până în prezent, compania are șase proiecte de construcție finalizate, cu o suprafață totală de peste 230.000 mp. m. Încă zece proiecte (în total aproximativ 1,5 milioane mp se află în diferite stadii de implementare).

Cererea de locuințe de calitate în Sankt Petersburg este departe de a fi epuizată: peste 70% dintre locuitorii orașului visează să-și îmbunătățească condițiile de viață, dar în fiecare an...

Cererea de locuințe de calitate în Sankt Petersburg este departe de a fi epuizată: peste 70% dintre locuitorii orașului visează să-și îmbunătățească condițiile de viață, dar doar două-trei procente reușesc acest lucru în fiecare an. Directorul general al MirLand Development, Roman Rosenthal, a împărtășit cu BN viziunea sa despre situația de pe piața imobiliară din Sankt Petersburg.

– Roman, MirLand operează în mai multe regiuni ale Rusiei. Care sunt, după părerea dumneavoastră, tendințele generale pe piața imobiliară din țara noastră? Și ce părere aveți despre preferințele cumpărătorilor din Sankt Petersburg astăzi?

– Cred că situația în toată Federația Rusă este similară. Dar tendințele sunt deosebit de clare în partea europeană a țării. În primul rând, la Sankt Petersburg și la Moscova. Este general acceptat că Sankt Petersburg este întotdeauna cu câteva luni în urmă cu Moscova, dar în 2011, consumatorul de aici a devenit în mod clar mai activ. Cererea în trimestrul al treilea, comparativ cu al doilea, a crescut cu aproximativ 45%. Și tendințele generale sunt următoarele: cererea de locuințe a crescut în ultimele zece luni.

– S-a întâmplat când experții au numit „creștere” doar o zecime de procent...

– S-a întâmplat așa, dar acum creșterea cererii este foarte vizibilă. Anul acesta este deja cu 30% mai mare decât anul trecut. Acest lucru se vede în creditele ipotecare. În 2009, creditele ipotecare în toată țara s-au ridicat la 143 de miliarde de ruble. În 2010, a sărit la 365 de miliarde Și în cele nouă luni ale acestui an, a ajuns deja la 420 de miliarde. Mai mult, știm că în ultimele luni ale anului, tranzacțiile sunt mereu mai active.

Vă pot spune cu siguranță, pe baza, printre altele, pe datele din publicația dumneavoastră: prețurile au crescut cu aproximativ un procent în fiecare lună. Îți amintești bine că în 2009 au căzut. Pentru că nu a existat cerere, deși oferta mai exista.

Știu mai puțin despre orașele regionale, dar nu văd nicio condiție prealabilă pentru ca situația de acolo să fie fundamental diferită - imaginea este aproximativ aceeași peste tot. Bineînțeles că într-o țară atât de imensă poți găsi un oraș în care totul se întâmplă altfel, dar eu vorbesc despre tendința principală, care mi se pare pozitivă și optimistă.

– Probabil știți că Sankt Petersburg este de aproximativ o ori și jumătate mai mare ca suprafață decât Moscova. Cu toate acestea, Moscova este aproape complet construită, iar Sankt Petersburg este înconjurat de un număr mare de teritorii nedezvoltate. Ce zone din Sankt Petersburg, în opinia dumneavoastră, ar putea fi de interes pentru marii investitori?

– Ei bine, aici apare un anumit paradox al Sankt Petersburgului. Orașul este imens, așa cum ați observat corect, dar aproape că nu există dezvoltări complexe în faza activă de construcție în orașul însuși. Suntem noi, există „Perla Baltică”, „Valea de Nord”, „Yubileiny Kvartal”... Unul, două, trei proiecte de dezvoltare integrată. Poate că există un al patrulea și al cincilea pe care le-am uitat din greșeală. Prin urmare, putem spune că produsul dezvoltării integrate există, dar într-un volum foarte mic. La Moscova este puțin, pentru că există puține parcele acolo, dar există și puține în Sankt Petersburg, deși există potențial pe întreg teritoriul. Dar afacerile nu sunt întotdeauna pregătite să investească bani în dezvoltarea infrastructurii teritoriilor mari de la zero.

– Cu toate acestea, mulți experți consideră că cererea efectivă a fost deja epuizată. Și oficialii noștri vorbesc și despre asta. Să spunem că șefa Comisiei pentru urbanism și arhitectură, Yulia Kiseleva, a anunțat recent că ritmul construcției de locuințe a depășit deja planurile de patru ani. Pentru că, potrivit ei, astăzi există 24,9 metri pătrați pentru fiecare locuitor din Sankt Petersburg. m - deși conform Planului General urmau să atingă această cifră abia în 2015...

– Simt că cererea este departe de a fi epuizată. Vă spun asta. Conform statisticilor pe care le avem, peste 70% dintre locuitorii Sankt-Petersburgului visează să-și îmbunătățească condițiile de viață. Dar doar două-trei procente reușesc în fiecare an.

– Poate că această cerere uriașă se referă la clasa economică, și nu la clasa confort, pe care compania dumneavoastră a anunțat-o la Triumph Park?

- Nu sunt sigur. La începutul vânzărilor, vedem că există mai mulți clienți decât au prezis chiar și cele mai optimiste previziuni ale noastre. Ei bine, după părerea dvs., împărțirea în „confort” și „economie” ar trebui diferențiată prin bani sau după calitate?

– Sunt pentru un compromis rezonabil, desigur.

- Asta este! Prețul nostru pe metru pătrat este „mediu pentru un spital” – 75 de mii de ruble. pe mp m. În ceea ce privește calitatea, avem o cărămidă monolitică de înaltă calitate, realizată după un proiect individual. În plus, casele noastre se deosebesc de cele „economice” printr-o mulțime de elemente suplimentare. De exemplu, filtre de purificare a apei, zone amenajate închise, lifturi de înaltă calitate din Finlanda și multe altele.

– Consumatorii care își rezervă acum locuințe în Triumph Park vin cu aprobarea băncii pentru un credit ipotecar sau trebuie să plătească în avans pentru a primi locuința în rate? În general, cum preferă majoritatea clienților să plătească cu MirLand?

– Aproximativ 60% dintre clienți vin la noi cu o ipotecă sau o rambursare integrală în avans. Toți ceilalți cumpără în rate.

– Roman, acum unii oameni de afaceri spun că criza continuă, alții au ieșit din ea, iar alții spun că e pentru totdeauna. Cât de ușor a fost 2011 pentru operatorii de pe piață decât 2010?

- Incomparabil. Este ca două epoci diferite. Anul trecut a fost extrem de dificil.

– Ce a fost mai exact această „greutate”?

- Incapacitatea de a împrumuta bani. La urma urmei, afacerea de dezvoltare este formată din două componente: trebuie să fii dezvoltator, dar trebuie să fii și finanțator. 2010 a fost aproape imposibil pentru finanțatori - aproape imposibil. Acești doi ani nu sunt comparabili. Anul trecut, oamenii nu erau încă siguri dacă economia a ieșit din criză sau nu.

În general, sunt gata să exprim o altă teorie despre criză. Poți fi de acord sau dezacord cu el, dar eu cred în el. Nu existau premise în Rusia pentru a începe o criză. Aici a lucrat mai mult psihologia. Rusia nu a fost niciodată un utilizator al tuturor acelor bunuri care au dus la criza din Occident. Toate aceste pachete de împrumuturi ieftine, credite ipotecare la prețuri accesibile - toate acestea nu existau în Rusia. Rusia are exporturi mari doar în ceea ce privește exportul de resurse.

Singurul lucru care putea afecta cu adevărat Rusia a fost prețul petrolului. Dar ea a căzut și apoi a urcat repede. De aceea spun că criza din Rusia a fost pur psihologică. Oamenii au primit o schimbare bună, stres, dar nimic mai mult. Și în 2011, rușii deja renunțaseră la acest stres și credeau că nu există criză.

– La prezentarea proiectului Triumph Park, ați vorbit despre investiții în valoare de 1,5 miliarde de dolari, iar recent ați numit 1 miliard Ce înseamnă asta? Veți scădea calitatea locuințelor, veți construi mai puține apartamente, veți reduce costul îmbunătățirii?...

Aproximativ 1,1 miliarde vor fi investite în construcția de locuințe. Spun „aproximativ” pentru că într-un număr atât de mare și proiecte atât de mari, o zecime este o reacție. Iar parametrii proiectului nu s-au înrăutățit în niciun fel, ci doar s-au îmbunătățit.

– Roman, țara noastră, desigur, nu aparține țărilor lumii a treia, dar totuși, nu toți finanțatorii occidentali au încredere în noi. Cu toate acestea, domnul Fishman a venit în Rusia. Dacă nu este un secret, ce l-a adus la noi?

- Nu este un secret. Îți voi spune unde construiește Fishman și totul va deveni clar imediat. El construiește în Belarus, care este o țară puțin mai complexă decât Rusia. Construit în India, Thailanda. Acum urmează să construiască în Vietnam.

Pentru Fishman Group, Rusia - vă surprind puțin - nu numai că nu este a treia lume, ci mai degrabă prima. Eliezer Fishman însuși ți-ar spune că este mult mai ușor să lucrezi în Rusia decât, de exemplu, în Germania.

Am vândut deja 230 de mii de metri pătrați în Yaroslavl, Saratov și Moscova. m de locuințe, două centre comerciale, un centru de afaceri. Dar proiectul de la Sankt Petersburg este cel mai important și de amploare a noastră.

– Între timp, Smolny intenționează să introducă un „moratoriu” privind participarea sa la dezvoltarea complexă a teritoriilor - se presupune că dezvoltatorul plătește el însuși pentru infrastructură. Acest lucru se aplică MirLand?

– În primul rând, trebuie să înțelegem condițiile acestui „moratoriu”.

Dar intenționăm să continuăm să lucrăm în Rusia, pentru că, în opinia mea, există o singură tendință a prețurilor locuințelor în viitorul apropiat - în creștere.

Ajutor BN

În ultimii 12 ani, Roman Rosenthal a ocupat funcții de director financiar în companii internaționale care operează în Rusia. În 2006, Roman Rosenthal s-a alăturat MirLand Development Corporation Plc, unde a deținut funcția de Director Financiar și a fost membru al Consiliului de Administrație.

Anterior, expertul a lucrat în companii de audit, inclusiv în filiala israeliană a PricewaterhouseCoopers.

Roman Rosenthal deține o diplomă de licență în economie și contabilitate de la Colegiul Tel Aviv și este contabil public certificat (CPA).

Statele Unite și țările Uniunii Europene introduc cu sârguință și neobosit noi sancțiuni împotriva Rusiei. Ele se referă și la sistemul financiar al țării. În special, din august, au intrat în vigoare restricții privind atragerea de finanțare de către băncile de stat. În același timp, situația economică din Rusia este departe de cea mai bună. Roman Rosenthal, CEO al Mirland Development Corporation, a vorbit despre situația economică, relația dintre dezvoltatori și finanțatori și cât de importantă este finanțarea pentru industria construcțiilor - credite cvasiipotecare pentru persoane fizice, finanțare de proiecte pentru dezvoltatori.

- Roman, dupa parerea ta, cat de dependenta este industria constructiilor/dezvoltarii de credite?

Nu pot spune cu siguranță - nu l-am comparat cu alte industrii. Dar este evident că fără finanțare, construcția va avea de suferit foarte mult, întrucât vorbim de creditare în stadiul inițial al proiectului.

Mi se pare că creditarea pentru construcții este unul dintre domeniile de frunte pentru bănci, acest lucru este important pentru ele. Pe de altă parte, finanțarea construcțiilor este mai puțin riscantă decât alte industrii. Deoarece atunci când se împrumută, activele reale sunt folosite ca garanții. Pentru a primi finanțare, cota de capital din proiect trebuie să fie de cel puțin 30% din costul proiectului.

Nu se discută deloc finanțarea construcției pentru dezvoltator: acest lucru este important. Deoarece, de exemplu, deschidem vânzări de la începutul construcției, nu avem nevoie de fonduri împrumutate în nicio fază a proiectului. Dar la începutul fiecărei etape semnăm un acord cu banca pentru deschiderea unei linii de credit. La sfârșitul lunii septembrie, am semnat un acord cu Sberbank pentru deschiderea unei linii de credit pentru construcția celei de-a patra etape a Triumph Park pentru 3,1 miliarde de ruble. Pentru ce? Aceasta este o responsabilitate. Pentru noi și pentru acționarii noștri, aceasta este asigurarea că proiectul va fi finalizat. Chiar dacă nu vindem un singur apartament. Fishman Group este pe piață de mult timp. Nu există o singură companie din grupul nostru în nicio țară care ar dezamăgi acționarii.

- Cât de mare este dependența de băncile străine?

Există puțină dependență de băncile străine. De fapt, pe piața rusă nu existau jucători financiari străini majori.

Apropo, jucătorul care, după părerea mea, lipsește pe piața din Sankt Petersburg este Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare. Nu a mai împrumutat proiecte din Sankt Petersburg de multă vreme: ideologia băncii este să împrumute proiecte din regiuni.

Marile bănci străine nu au fost niciodată jucători serioși în Rusia. Dar mereu mi-am dorit să existe mai multe bănci, bănci mari. Mai multe bănci mari înseamnă mai multă concurență, iar concurența este cheia dezvoltării eficiente a afacerilor. Consolidarea este un proces natural. Valul pe care Banca Centrală l-a organizat pentru confiscarea licențelor, după părerea mea, este destul de logic. Cred că Banca Centrală va continua această politică, vizând în cele din urmă creșterea transparenței industriei. Cutiile mici de buzunar părăsesc piața. Am puțină încredere în viitorul băncilor de buzunar. Viitorul aparține băncilor mari.

- Ce forme de creditare pot suferi cel mai mult din cauza sancțiunilor?

Finanțarea proiectelor va fi prima care va avea de suferit - nu pentru că vor crește ratele, ci pentru că va fi greu de obținut. Creditele ipotecare vor avea de suferit - ratele dobânzilor la împrumuturi vor crește.

Dar sancțiunile nu sunt nici măcar un catalizator. Situația macroeconomică din Rusia și din lume este de așa natură încât este dificil să o influențezi cu sancțiuni. În Europa, guvernele nu se grăbesc să accepte fără gânduri sancțiuni împotriva Rusiei, realizând că și economiile lor vor avea de suferit. A existat un fundal general negativ, a existat o recesiune în economie, iar sancțiunile doar au adăugat culoare paletei generale.

Dar o recesiune în economie este normală. Fluctuațiile apar întotdeauna. Desigur, ne-am dori ca consecințele acestor recesiuni să fie mai puțin profunde și să treacă rapid. Dar acum orice schimbare pozitivă a fundalului politic va fi un motiv pentru o creștere economică rapidă.

Finanțarea prin acord

- Vor schimba băncile condițiile de finanțare a proiectelor în această situație?

Condițiile se vor schimba - se schimbă deja. Ratele au crescut cu 1-2%. Dar totul se întâmplă selectiv. Totul, inclusiv capacitatea de a primi sau nu finanțare, va depinde de atitudinea față de dezvoltator și de proiectul specific.

În primul rând, banca analizează proiectul - evaluează atractivitatea financiară a acestuia, adică riscurile. Apoi vor evalua reputația dezvoltatorului, istoricul (reputația, istoricul, starea actuală - „Expert S-Z”).

Suma fondurilor proprii solicitate de bancă poate crește. Și, desigur, băncile vor lua în considerare previziunile pentru veniturile unui anumit obiect în mod mai conservator.

- Ce proiecte credeți că vor putea primi finanțare pentru proiecte?

Este clar că, dacă nu există suficiente locuințe sau terenuri într-un oraș, este mai ușor să obțineți un împrumut acolo - totul va fi cumpărat, iar rambursarea băncii este garantată. Acestea sunt Moscova, Sankt Petersburg și alte milioane de orașe. Din acest punct de vedere, compania noastră lucrează destul de confortabil - construim în astfel de orașe.

- De la ce bănci va fi mai ușor să obțineți finanțare – poate bănci cu capital străin?

Mărimea băncii este criteriul. O bancă care poate strânge bani în această situație.

- De exemplu, o bancă cu participarea statului?

Astfel de bănci, desigur, sunt ajutate de faptul participării statului. Un fel de Interpiterbank convențional, unde există o sută de clienți, și Sberbank din Rusia sunt în diferite categorii de greutate. Vor da bani Sberbank, dar este puțin probabil să dea bani presupusei Interpeterbank.

Și la fel cum o bancă evaluează un dezvoltator, dezvoltatorii evaluează băncile. În plus, dacă Sberbank împrumută unui proiect, există mai multă încredere în acest proiect. Oamenii și-au dat seama că Sberbank știe să calculeze riscurile și în vremuri dificile poate găsi fonduri și rămâne stabilă.

Motoare de piata

Este clar că creditele ipotecare se vor scumpi, iar cererea efectivă a populației va scădea. În același timp, dezvoltatorii care derulează proiecte rezidențiale vor avea nevoie de fonduri. Băncile, după cum am aflat, nu vor oferi o linie de credit tuturor. Unde este ieșirea? Există și alte instrumente financiare în curs - cum ar fi o IPO?

Dacă Sberbank nu oferă finanțare, atunci nu are rost să facem o IPO. Obligațiunile corporative vor evolua, la fel ca și alte opțiuni alternative de finanțare. Nu se știe cât de transparente și legitime vor fi.

Ipotecile sunt într-adevăr unul dintre factorii de vânzări, dar nu singurul. În Sankt Petersburg, aproximativ 40% din tranzacții, din câte știu eu, implică bani ipotecari. Ei bine, numărul tranzacțiilor va fi redus la jumătate. Acest lucru va duce la o contracție a pieței, dar nu la o stagnare completă a acesteia. Nu am văzut încă țări în care construcția de locuințe s-a oprit complet din această cauză.

Înăsprirea condițiilor de creditare, de exemplu, creșterea costului deservirii creditelor, va afecta prețurile pentru consumatorul final?

Dacă există o criză, există o criză pentru toată lumea. Prin urmare, capacitatea dezvoltatorului de a crește prețurile este limitată. Va trebui să câștigi mai puțin - există un plafon. Există un consumator, puterea lui de cumpărare și există concurenți. Toată lumea va trebui să reducă profiturile. La fel ca în orice altă industrie. Ciclul de declin este pentru toată lumea.

În același timp, prețurile pentru imobilele în construcție nu pot scădea - se pot adapta la condiții. Dar nu există balon în piața din Sankt Petersburg: Sankt Petersburg este un oraș în care vin mulți oameni. Și aici nu sunt suficiente locuințe.

- Cum va afecta situația achizițiile speculative?

Cu siguranță vedem o legătură. Când rubla a început să arate o tendință descendentă, au existat mai puține tranzacții speculative. Mirland Development nu depinde de investitorii în proiectul nostru din Sankt Petersburg. Și ne bucurăm de asta.

Desigur, vor fi mai puțini investitori. Au fost jucători proeminenți pe piață. Retragerea lor de pe piață va afecta pe toată lumea. Dar vor pleca dacă va fi o criză.

Astăzi, când este clar că economia a încetinit și cursul rublei este în scădere, este posibil ca investitorii să fie mai precauți.

- Aveți de gând să rămâneți în Sankt Petersburg, în ciuda unor dificultăți economice?

Acum avem permisiunea de a construi a patra etapă a Triumph Park. Am intrat deja pe site. Vânzările nu s-au deschis încă - să începem în funcție de situație. În timp ce urmărim ce se întâmplă, desenăm un scenariu pentru noi înșine.

Inca nu au fost achizitionate terenuri noi pentru constructii. Nu suntem multumiti de preturi. Proprietarii parcelelor doresc să facă profit atât pentru vânzător, cât și pentru dezvoltator, transferând în același timp toate riscurile către dezvoltator. Avem nevoie de proiecte care ar fi interesante pentru noi și de profit. Sper că situația economică va duce la prețuri accesibile.

Sankt Petersburg.

I. S. Rosenthal.

Provocator. Roman Malinovsky: soarta și timpul.

INTRODUCERE

Prăbușirea regimurilor comuniste din țările din Europa Centrală și de Est la începutul anilor 80 - 90 nu a putut să nu amintească ceva similar din istoria Rusiei - zilele căderii monarhiei în februarie - martie 1917. Nu atât esența a ceea ce s-a întâmplat, nici măcar întorsătura specifică a evenimentelor – deși există multe asemănări în ambele – ci mai degrabă atmosfera de euforie generală și, în egală măsură, la prima vedere, respingerea unanimă a vechilor structuri de putere, care părea condamnat în acel moment să dispară complet.

În primul rând, acest lucru trebuie spus despre serviciile de securitate de stat. Sentimentele cu care au fost și sunt pronunțate numele lor - KGB, „Securitate” (în România) sau „Stasi” (în Germania) nu diferă cu mult de sentimentele trăite de participanții la Revoluția din februarie, când secretele țaristului poliția secretă a fost dezvăluită. Fiecare dintre loviturile politice a dat curs urii față de „serviciile speciale” care se acumulase de ani și decenii.

Atât atunci, cât și acum, contemporanii au atribuit unor episoade rolul de evenimente simbolice. Sinuciderea celebrului agent de securitate S.V Zubatov în 1917 părea simbolică aproape simultan cu distrugerea creată de către o mulțime furioasă a Departamentului de Securitate din Moscova. În august 1991, răsturnarea monumentului „primului ofițer de securitate” Felix Dzerzhinsky pe piața din apropierea clădirii KGB din Moscova a fost considerată aproximativ același eveniment. Nu întâmplător, în aceleași zile de august, au apărut temeri pentru soarta arhivelor KGB: în 1917, multe documente s-au pierdut în flăcările incendiilor care au ars în apropierea instituțiilor de poliție. În fine, problema publicării numelor agenților serviciilor secrete nu poate fi considerată cu totul nouă în mod firesc, a fost mult mai dureroasă și cu două tăișuri în contextul distrugerii sistemului totalitar, dar și în 1917 a avut consecințe politice semnificative;

Atunci, după Revoluția din februarie, numele lui Roman Malinovsky a sunat poate mai tare decât alții. S-a dovedit că această figură cunoscută din mișcarea muncitorească și membru al Comitetului Central Bolșevic apropiat de V.I Lenin a îndeplinit sarcini „part-time” ca angajat secret al departamentului de securitate din Moscova și al departamentului de poliție.

Până de curând, întrebarea dacă cariera unui agent de poliție corupt merită un studiu special ar fi fost decisă negativ fără prea multă deliberare - în cel mai bun caz, cu referire la criteriile directive de selectare a personalităților pentru populara serie de cărți „Viețile oamenilor remarcabili”. .” Adevărat, sensul original al cuvântului „remarcabil” atunci când această serie a fost creată la sfârșitul secolului trecut a fost diferit: însemna figuri notabile, dar nu neapărat demne de imitat. Sunt cunoscute și biografii ale unor personalități proeminente ale poliției, de exemplu, Joseph Foutet. De mai multe ori biografia unui alt provocator celebru - E.F. Azef - a făcut obiectul cercetărilor științifice și al descrierii artistice - în ciuda faptului că autorii cărților despre el (P.E. Shchegolev, B.I. Nikolaevsky, M.A. Aldanov) nu au în niciun caz simpatii. pentru eroul lor.

Cu toate acestea, astăzi, când nu există restricții privind reprezentarea, chiar monografică, a unor astfel de figuri, imaginea obișnuită a acestora este uneori pusă sub semnul întrebării. Reevaluarea oportunistă a „trecutului nostru imprevizibil” i-a afectat și pe agenții poliției secrete țariste. Argumentarea nu este complicată: întrucât monarhia a fost un beneficiu necondiționat pentru Rusia, protecția ei este și o faptă bună, indiferent cine și sub ce formă se realizează. Așadar, de exemplu, demonizarea personalității lui Stalin lasă loc nu numai noii idolatrii, pentru care faptele nu contează, ci și condescendenței și chiar justificării trădării atunci când vine vorba de presupuneri privind cooperarea lui Stalin în poliția secretă: „. .. Dacă i se atribuie ceva „ „Plusul” la Judecata de Apoi este că a servit guvernul legitim cât a putut de bine, dacă, desigur, acesta este într-adevăr cazul.”

În esență, aceasta este o întoarcere la încercările de a stabili căruia dintre cei doi maeștri i-a adus mai multe beneficii provocatorul. Formularea „de afaceri” a întrebării, firească pentru angajatorii agentului, a fost adoptată de oponenții lor, de exemplu, când vorbeau despre Malinovsky, Lenin și Krylenko. În toate astfel de cazuri, există relativism moral, care ar trebui studiat ca fenomen istoric, dar adoptat de istoricul însuși nu face decât să imită obiectivitatea, fără a o apropia de adevăr.

Pentru noi, sensul studierii „cazului Malinovsky” este în primul rând diferit. Indiferent de cât de semnificativ a jucat această sau alta figură istorică, indiferent de atitudinea contemporanilor și descendenților săi față de el, este imposibil să scoți pe cineva din țesutul viu al evenimentelor interconectate fără a risca denaturarea tabloului de ansamblu. Evenimentele majore din istorie sunt rezultatul ciocnirii multor forțe, al interacțiunii diverselor aspirații. După cum sa observat cu mult timp în urmă, rezultatul lor diferă inevitabil de intențiile subiecților individuali ai unei astfel de interacțiuni. Activitățile poliției secrete, ascunse de contemporani, au fost o componentă importantă a procesului politic din Rusia și, pentru a înțelege cum în cele din urmă a ieșit „ceva pe care nimeni nu și-a dorit”, nu se poate neglija biografia lui Roman Malinovsky. .

Multă vreme, ea a rămas una dintre numeroasele „puncte goale” create artificial în istoria noastră, deși nu în totalitate obișnuită: conform sferei stabilite de Stalin, un provocator, al cărui record includea, printre altele, extrădarea lui Stalin însuși către poliția (ceea ce nu este în întregime adevărat), încă stătea deasupra rivalilor dictatorului - „dușmanii poporului”. Spre deosebire de acesta din urmă, el și-a păstrat dreptul la o aparență de biografie: cartea lui A. E. Badaev „Bolșevicii în Duma de Stat” cu capitolul „Provocateur Roman Malinovsky” a fost publicată sub Stalin de șapte ori - un caz fără precedent în practica publicistică la acea vreme ( a opta ediţie a fost publicată în 1954 .).

Cartea lui Badaev a lăsat multe întrebări fără răspuns. Acest lucru s-ar putea explica prin faptul că însăși profesia de agent de poliție secretă implică secretul. Dar tăcerile și omisiunile în prezentarea cazului lui Malinovsky, adesea forțate, au fost cauzate de motive cu totul diferite, pur politice. Debutul „dezghețului” și lupta împotriva „cultului personalității” nu au schimbat situația, deși au reînviat interesul pentru acest subiect. A apărut în anii 60. eseurile despre Malinovsky nu conțineau aproape date noi, iar în cărțile de referință punctul evaluativ, negativ, dar exprimat într-o formă deliberat vagă, a suprimat adesea faptele. Indexul personal al lucrărilor colectate de Lepin a raportat, de exemplu, că Malinovsky „s-a alăturat mișcării muncitorești în scopuri egoiste” (din care se poate concluziona că participarea la greve și sindicate a deschis apoi posibilitatea îmbogățirii), și a demisionat ca un membru al Dumei de Stat a IV-a fie din propria voință „sub amenințare de expunere”, fie „cu ajutorul Ministerului Afacerilor Interne”, fie „la cererea” aceluiași minister (trei versiuni care se exclud reciproc în trei volume). a unei publicaţii).