Obiecte ale dreptului de locuit. Spații de locuit: tipuri, scop și limite de utilizare, utilizare a spațiilor de locuit. Fondul locativ. Conceptul de spații rezidențiale, tipurile, caracteristicile și scopul acestuia

Obiectele dreptului de locuință sunt spațiile de locuit.

Loc de locuit recunoscută ca o cameră izolată, care este imobiliare si potrivit pentru resedinta permanenta cetățeni (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite, alte cerințe legale).

Procedura de recunoaștere a spațiilor ca spații de locuit și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească spațiile de locuit sunt stabilite de Guvern. Federația Rusăîn conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse și alte legi federale.

Locurile de locuit pot fi declarate improprii pentru locuire pe motivele și în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse.

Suprafața totală a unui spațiu rezidențial constă din suma suprafeței tuturor părților unei astfel de spații, inclusiv suprafața spațiilor utilizare auxiliară, destinate satisfacerii nevoilor gospodărești ale cetățenilor și a altor nevoi legate de locuirea acestora în spații rezidențiale, cu excepția balcoanelor, loggiilor, verandelor și teraselor.

Spațiile rezidențiale includ:

clădire rezidențială, parte a unei clădiri rezidențiale;
apartament, parte dintr-un apartament;
cameră.

O clădire rezidențială este recunoscută ca o clădire definită individual, care constă din încăperi, precum și spații pentru utilizare auxiliară, destinate satisfacerii gospodăriei și a altor nevoi ale cetățenilor legate de reședința acestora într-o astfel de clădire.

Un apartament este un spațiu separat structural în bloc de apartamente, oferind acces direct la incintă uz publicîntr-o astfel de casă și constând din una sau mai multe încăperi, precum și spații pentru uz auxiliar, destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de reședința acestora într-o astfel de încăpere separată.

Spațiile de locuit sunt destinate locuinței cetățenilor.

Este permisă utilizarea spațiilor rezidențiale pentru realizarea activitate profesională sau individual activitate antreprenorială trăind în ea legal cetăţeni, dacă aceasta nu încalcă drepturile şi interesele legitime ale altor cetăţeni, precum şi cerinţele pe care trebuie să le îndeplinească spaţiile de locuit.

Nu este permisă cazarea în spații rezidențiale producție industrială.

Utilizarea spațiilor rezidențiale se realizează ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc în acest spațiu rezidențial, cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare, igienice, de mediu și alte cerințe legale, precum și în conformitate cu regulile pentru utilizarea spațiilor rezidențiale aprobate de Guvernul Federației Ruse.

Fondul locativ- totalitatea tuturor spațiilor rezidențiale situate pe teritoriul Federației Ruse.

În funcție de forma de proprietate, fondul de locuințe se împarte în:

fond de locuințe private - un set de spații rezidențiale deținute de cetățeni și deținute persoane juridice;
fond de locuințe de stat - un set de spații rezidențiale deținute de Federația Rusă (fondul de locuințe al Federației Ruse) și spațiile rezidențiale deținute de entitățile constitutive ale Federației Ruse (fondul de locuințe ale entităților constitutive ale Federației Ruse);
Fondul de locuințe municipale - un set de spații rezidențiale deținute de municipalități.

În funcție de scopul utilizării, fondul de locuințe este împărțit în:

fond de locuințe de uz social - totalitatea oferită cetățenilor prin contracte angajare socială spații rezidențiale ale fondurilor de locuințe de stat și municipale;
— un set de spații rezidențiale ale fondurilor de locuințe de stat și municipale destinate reședinței anumitor categorii de cetățeni și prevăzute în conformitate cu regulile secțiunii IV a Codului locuinței al Federației Ruse;
fond de locuințe individuale - un set de spații rezidențiale ale unui fond de locuințe private care sunt utilizate de cetățeni - astfel de spații pentru reședința lor, reședința membrilor familiei lor și (sau) reședința altor cetățeni în condițiile utilizare gratuită, precum și - proprietarii unor astfel de spații pentru reședința cetățenilor în condițiile de utilizare specificate;
fondul locativ utilizare comercială- un set de spații rezidențiale care sunt utilizate de proprietarii unor astfel de spații pentru reședința cetățenilor pe bază de utilizare plătită, oferite cetățenilor în temeiul altor acorduri, puse la dispoziție persoanelor din aceste spații pentru deținere și (sau) utilizare.

Fondul locativ este supus contabilitatea statuluiîn modul stabilit de Guvernul Federației Ruse.

Contabilitatea de stat a fondului de locuințe, împreună cu alte forme de contabilitate a acestuia, ar trebui să prevadă contabilitatea tehnică a fondului de locuințe, inclusiv a acestuia. inventarul tehnicși certificare tehnică (cu înregistrare pașapoarte tehnice spații de locuit - documente care conțin informații tehnice și de altă natură despre spațiile de locuit legate de asigurarea conformității spațiilor de locuit cu cerințele stabilite).

§4.1. Spațiul de locuit: concept și tipuri. Scopul și utilizarea spațiilor de locuit

Obiectele dreptului de locuință sunt spațiile de locuit. Conform părții 2 a articolului 15 din Codul locuinței al Federației Ruse, spațiile rezidențiale sunt recunoscute ca spații izolate, care sunt imobile și sunt potrivite pentru rezidența permanentă a cetățenilor (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale). ). Procedura de recunoaștere a unui spațiu ca rezidențial și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească sunt stabilite de Guvernul Rusiei în conformitate cu Codul Locuințeiși alte legi federale.

Suprafața totală a unui spațiu rezidențial constă din suma suprafeței tuturor părților acestor spații, inclusiv suprafața spațiilor auxiliare destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de reședința acestora în spații rezidențiale, cu excepția balcoanelor, loggiilor, verandelor și teraselor.

Spațiile rezidențiale includ (articolul 16 din Codul locuinței RF) o clădire rezidențială și partea sa, un apartament și partea sa și o cameră.

O clădire rezidențială este o clădire definită individual ( obiect independent), care constă în încăperi și spații cu destinație auxiliară, destinate satisfacerii gospodăriei și a altor nevoi ale cetățenilor legate de locuința acestora într-o astfel de clădire.

Apartamentul este o cameră separată structural dintr-un bloc de locuințe, care oferă acces direct la zonele comune dintr-o astfel de casă și constând din una sau mai multe camere, precum și spații auxiliare destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de reședința acestora în astfel de locuințe. un apartament separat în interior.

O cameră este recunoscută ca parte a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament destinat utilizării ca loc de reședință directă pentru cetățeni dintr-o clădire sau un apartament rezidențial. Spațiile rezidențiale sunt destinate reședinței cetățenilor (articolul 17 din Codul locuinței al Federației Ruse).

O astfel de împărțire a spațiilor rezidențiale are o importanță excepțională, deoarece, în conformitate cu articolul 673 din Codul civil al Federației Ruse, obiectul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale poate fi doar un spațiu rezidențial izolat, potrivit pentru rezidență permanentă (apartament, rezidențial). clădire sau una sau mai multe camere).

Un spatiu este recunoscut ca rezidential daca este proiectat structural, functional si, din punct de vedere sanitar, tehnic si alte conditii de consum, potrivit pentru rezidenta permanenta a cetatenilor. Spațiile rezidențiale trebuie să satisfacă o viață sănătoasă și sigură, să se întâlnească standardele sanitareși cerințe pentru zonă, lumină naturală, siguranță, alimentare cu apă, încălzire constantă, ventilație și alte condiții care asigură oamenilor o viață normală și sănătoasă.

Astfel, spațiile rezidențiale trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

1) să fie o cameră izolată;

2) să fie imobiliare, adică un obiect, a cărui mișcare fără deteriorarea disproporționată a scopului său este imposibilă (Partea 1 a articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse);

3) să fie potrivite pentru rezidența permanentă a cetățenilor, de ex. respectă standardele tehnice și sanitare.

Locurile de locuit pot fi recunoscute ca improprii pentru locuire pe motivele și în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse prin Rezoluția nr. 552 din 4 septembrie 2003, care a aprobat Regulamentul privind procedura de recunoaștere. cladiri rezidentiale(loc de locuit) impropriu pentru locuire. Conform părții 3 a articolului 39 din Codul locuinței, regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente sunt stabilite de Guvernul Rusiei.

Utilizarea spațiilor rezidențiale se realizează ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc acolo, cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare, igienice, de mediu și alte cerințe legale, precum și în conformitate cu regulile de utilizare a spații rezidențiale aprobate de Guvernul Rusiei. Potrivit articolului 23 Legea federală din 30 martie 1999 N 52-FZ „Cu privire la bunăstarea sanitară și epidemiologică a populației”, spații de locuit ca suprafață, amenajări, iluminare, insolație, microclimat, schimb de aer, niveluri de zgomot, vibrații, radiații ionizante și neionizante. trebuie să respecte regulile sanitare pentru a asigura condiții de viață sigure și inofensive, indiferent de durata acesteia * (91).

Este permisă utilizarea spațiilor rezidențiale pentru activități profesionale sau activități antreprenoriale individuale de către cetățenii care locuiesc acolo în mod legal, dacă acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altor cetățeni, precum și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească spațiile rezidențiale.

Amplasarea producției industriale în spații rezidențiale nu este permisă. Dacă proprietarul unui spațiu rezidențial îl folosește în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor sau administrează greșit locuința, permițând distrugerea acesteia, atunci autoritatea administrația locală poate avertiza proprietarul cu privire la necesitatea de a elimina încălcările, iar dacă acestea provoacă distrugerea spațiilor, stabilește o perioadă rezonabilă pentru reparații. Dacă proprietarul, chiar și după avertisment, continuă să încalce drepturile și interesele vecinilor sau să-l folosească în alte scopuri, fără motive întemeiate nu efectuează reparațiile necesare, atunci instanța, la cererea autorității locale, poate decide vânzarea unui astfel de spatiu la licitație publică cu plata către proprietar a încasărilor din vânzare minus costurile de execuție. hotărâre judecătorească(Articolul 293 din Codul civil al Federației Ruse).

Sistemul este în prezent implementat activ înregistrare cadastrală obiecte imobiliare rezidentiale: bloc de locuinte si bloc de locuinte. Legea Cadastrului nu definește aceste obiecte, iar idioția despre esența lor, care a fost legalizată de Codul Locuinței, continuă să înflorească în mintea funcționarilor de toate gradele și ministerele, precum și a tot felul de avocați și profesori. Stereotipul acestei gândiri este ideea că o clădire rezidențială este o clădire definită individual, constând din camere, iar un bloc de apartamente este o colecție de două sau mai multe apartamente. Această idee este literalmente atât de „forată” în aceste minți încât orice alte puncte de vedere sunt considerate blasfemie, dar pentru a citi și înțelege ceea ce este scris cu adevărat în articolul 16 din Zh.K. nu trece nimănui în minte. Și începe așa - spațiile rezidențiale includ: o clădire rezidențială, o parte a unei clădiri rezidențiale, un apartament, o parte a unui apartament, o cameră. Canonic, o cameră face parte dintr-o clădire, de exemplu. o clădire rezidențială, ca și alte spații, face parte dintr-o clădire, dar următorul punct este că o clădire rezidențială este o clădire definită individual. Este adevărat că o astfel de clădire definită individual nu este scrisă nicăieri.
Întrebare: o clădire rezidențială este o clădire sau o parte dintr-o clădire ca un apartament, o cameră? Ciudat este că nimeni nu observă această contradicție, ba chiar toată lumea este de acord că o clădire de locuințe se dovedește a fi formată din camere!
Apoi a doua întrebare: în ce constă o clădire rezidențială cu un singur apartament și (ca „acrobație”) o clădire rezidențială blocată?
Din cauza acestui salt de contradicții în definiții Codul de urbanism, Codurile de reglementare și Codul Locuinței, proprietarii de apartamente din așa-numitele două sau mai multe blocuri de apartamente suferă în primul rând.
Ce statut au astfel de case și apartamente din ele? Răspunsul tipic este blocuri de apartamente, iar apartamentele nu pot fi clădiri de locuit deoarece fac parte dintr-o singură clădire.
Dar, conform Codului de Practică (SP 55.13330.11), o clădire rezidențială este apartament separat(unitate rezidentiala autonoma) pentru o familie si
Artă. 263 Cod civil necesită respect nu numai pentru această definiție,
dar si drepturile proprietarului terenului aflat sub acest apartament.
Toate aceste contradicții pot fi compensate cu ajutorul documentației ITO atunci când se formează un obiect de inventar, care este determinat de statutul terenului și de prezența clădirii principale pe acesta.
Dacă o clădire este formată din două sau mai multe clădiri principale cu propriile terenuri, atunci fiecare dintre ele este clădire de locuit, în ciuda faptului că între ele există un perete și o fundație comună „gol”.
Aceste. dacă apartamentul poate fi definit ca independent obiect de inventar, apoi pe baza conceptului de lucru definit individual, este vorba de o clădire de locuit, care în principiu nici măcar nu contravine art. 16 J.K.

Partea a doua a articolului 15 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește conceptul de spații rezidențiale și caracteristicile sale juridice. Potrivit căruia spaţiu de locuit

Acesta este un loc izolat, care este imobiliar și potrivit pentru rezidența permanentă a cetățenilor.

Astfel, spațiile de locuit trebuie să îndeplinească următoarele criterii legale:.
Izolare

Acest semn este că spațiul de locuit trebuie să fie un spațiu separat și limitat de alte spații de locuit..
Imobiliare

Acest semn este că spațiile rezidențiale sunt o structură (clădire) a cărei deplasare în alt loc este imposibilă fără a-i deteriora scopul..
Potrivit pentru rezidența permanentă a cetățenilor

Procedura de recunoaștere a spațiilor ca spații rezidențiale și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească spațiile rezidențiale sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse în conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse și alte legi federale.

În conformitate cu articolul 17 din Codul locuinței al Federației Ruse, spațiile rezidențiale sunt destinate reședinței cetățenilor. În același timp, utilizarea spațiilor rezidențiale se realizează ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc în acest spațiu rezidențial, cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare și igienice, de mediu și alte cerințe legale, precum și în conformitate cu cu regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale aprobate de guvernul autorizat Federația Rusă organism federal puterea executivă.

Amplasarea producției industriale în spații rezidențiale nu este permisă.

Articolul 16 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește următoarele tipuri de locuințe:

Clădire rezidențială, parte a unei clădiri rezidențiale.
O clădire rezidențială este recunoscută ca o clădire definită individual (un obiect independent), care constă din încăperi, precum și spații pentru utilizare auxiliară, destinate satisfacerii gospodăriei și a altor nevoi ale cetățenilor legate de reședința acestora într-o astfel de clădire.

Apartament, parte dintr-un apartament.
Un apartament este recunoscut ca o cameră separată din punct de vedere structural într-un bloc de apartamente, care oferă acces direct la zonele comune ale unei astfel de locuințe și constând din una sau mai multe camere, precum și spații auxiliare destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de reședința acestora. într-un astfel de apartament separat.

Cameră.
O cameră este o parte a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament destinată utilizării ca loc de reședință directă pentru cetățeni într-o clădire sau apartament rezidențial.

În conformitate cu legislația civilă și locativă în vigoare, spațiile de locuit ca obiect de locuință și raporturile juridice civile sunt de diferite tipuri: apartamente, cladiri rezidentiale, camere izolate in apartamente sau cladiri rezidentiale. În acest caz, un spațiu izolat este recunoscut drept rezidențial, care este imobil, îndeplinește cerințele stabilite sanitare, de securitate la incendiu, de urbanism și tehnice și este destinat locuinței cetățenilor (Partea 2 a articolului 15 din Codul locuinței din Federația Rusă).

În baza părții 5 a art. 15 Codul Locuinței suprafata totala spații rezidențiale constă din suma suprafeței tuturor părților acestor spații, inclusiv suprafața spațiilor auxiliare destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de reședința acestora în spații rezidențiale, cu excepția balcoanelor, loggiilor , verande si terase.

Locurile de locuit care fac obiectul unui contract de închiriere socială, de regulă, trebuie să fie bine echipate în raport cu condițiile aşezare, în care se află.

În centrul lor, spațiile rezidențiale sunt obiecte complexe, de exemplu. ele sunt formate din lucruri care sunt compuse artificial din mai multe părți interconectate. Compoziția unor astfel de obiecte include întotdeauna, ca principal, spațiile în sine, destinate direct să răspundă nevoilor de locuințe ale cetățenilor. Împreună cu spațiile, obiectul include și alte lucruri sau drepturi de proprietate. Mai mult, compoziția lor depinde de tipul spațiului de locuit.

Codurile civile și de locuințe prevăd o reglementare specială a anumitor relații care apar la utilizarea spațiilor rezidențiale situate în blocuri de locuințe. În același timp, Codul civil al Federației Ruse stabilește că proprietarul unui apartament dintr-un bloc de apartamente, împreună cu spațiile ocupate de apartament, deține și o cotă-parte din dreptul proprietate comună pentru proprietatea comună a casei.

Spre deosebire de apartamente, proprietatea asupra clădirilor rezidențiale (părți izolate ale clădirilor rezidențiale) era permisă în orice situație socio-economică, existau restricții doar în ceea ce privește numărul și dimensiunea. În același timp, în practică, se pune întrebarea cu privire la dreptul proprietarilor de clădiri rezidențiale la terenuri, anexe și alte proprietăți situate în afara clădirii. După cum s-a menționat pe bună dreptate în literatura juridică, numai în unitatea tuturor părților sale, legate printr-un scop economic comun, situat pe parcela de teren, un imobil de locuit si face obiectul proprietatii.

În Rezoluția Plenului Curtea Supremă de Justiție URSS din 27 august 1980, care nu și-a pierdut sensul, indică faptul că un accesoriu este un lucru destinat să servească lucrul principal și legat de acesta printr-un scop economic general. Dacă nu se stabilește altfel prin lege sau contract, proprietatea urmează soarta obiectului principal.

Printre clădirile numite clădire rezidențială, principalul lucru este clădirea destinată locuinței. Imobilele rămase servesc la satisfacerea nevoilor economice și nu pot constitui obiect de proprietate independent pe terenul alocat construirii unei case.

Având în vedere un caz concret, Plenul a atras atenția că în acordul încheiat de părți se vorbea despre vânzarea casei și nu prevedea că imobilele anexe nu au fost vândute.

Din aceasta, ținând cont de cele de mai sus, instanța ar fi trebuit să concluzioneze că s-a încheiat convenția de vânzare atât a casei, cât și a clădirilor anexe. În caz contrar, pe un teren ar fi doi proprietari: unul - o clădire de locuit, iar celălalt - clădiri auxiliare, ceea ce este inacceptabil.

Potrivit părții 2 a art. 15 Codul locuinței al Federației Ruse spaţiu de locuit Se recunoaște un spațiu izolat, care este imobil și este potrivit pentru rezidența permanentă a cetățenilor (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale). Procedura de recunoaștere a spațiilor ca spații rezidențiale și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească spațiile rezidențiale sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse în conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse și alte legi federale.

Spațiile rezidențiale pot fi declarate improprii pentru locuire pe motivele și în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse,

În conformitate cu articolul 17 din Codul locuinței al Federației Ruse, spațiile rezidențiale sunt destinate reședinței cetățenilor.

Spațiile rezidențiale includ (Articolul 16 din Codul Locuinței RF):

1) clădire de locuit, parte a unei clădiri de locuit;

2) apartament, parte dintr-un apartament;

3) camera.

Cladire rezidentiala este recunoscută o clădire definită individual (un obiect independent), care constă din încăperi, precum și spații pentru uz auxiliar, destinate satisfacerii gospodăriei și a altor nevoi ale cetățenilor legate de reședința acestora într-o astfel de clădire.

Apartament este recunoscută o cameră separată structural dintr-un bloc de locuințe, care oferă acces direct la zonele comune dintr-o astfel de casă și constând din una sau mai multe camere, precum și spații pentru utilizare auxiliară, destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de reședința acestora. într-o astfel de cameră separată.

cameră este recunoscută o parte a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament destinată utilizării ca loc de reședință directă a cetățenilor într-o clădire sau apartament rezidențial.

O astfel de împărțire a spațiilor rezidențiale este extrem de importantă, deoarece, conform obiectului contractului de închiriere rezidențială, poate exista doar un spațiu rezidențial izolat, potrivit pentru rezidență permanentă (un apartament, o clădire rezidențială sau una sau mai multe camere).

Cm.: Practica judiciara privind litigiile privind locuințele: Culegere de hotărâri, decizii și hotărâri ale instanțelor federale. M.: Grupul de editură „Norma-Infra-M”, 1999. p. 206 - 207.