Servicii bancare 

Imobiliare în activități comerciale. „Vreau să fie sigur și să nu fie scump...” Despre modalități de deținere și utilizare a imobilelor comerciale în activitățile de afaceri. Imobilul este utilizat sistematic în afaceri

Proprietarii bunuri imobiliare comerciale Oamenii se întreabă adesea cum să dețină și să folosească (închiriază) activele existente în activitățile de afaceri în cel mai sigur și cu cele mai mici costuri fiscale. Este evident că proprietarul activelor nu ar trebui să efectueze riscant tranzactii comercialeși, în mod ideal, nu au nicio relație cu „lumea exterioară”. Atunci cum este mai bine să formalizezi relațiile cu terții? Cine este mai potrivit să aleagă drept proprietar de active: o companie sau un cetățean? Despre toate acestea vom vorbi în acest articol.

În ceea ce privește alegerea metodei de relație cu contractorii terți, mulți experți, nu nerezonabil, sugerează utilizarea institutului ca cel mai sigur instrument rusesc pentru deținerea și utilizarea activelor. managementul încrederii proprietate (Capitolul 53 din Codul civil al Federației Ruse).

Avand in vedere ca deja s-au spus si s-au scris destul de multe despre contractul de administrare a trustului, fara a intra in detalii, retinem ca principalul avantaj al utilizarii unui contract de administrare a trustului este imposibilitatea in prezent a executarii silite asupra proprietatii. cetăţean transferat de acesta către managementul trustului, deoarece, în temeiul părții 2 a articolului 1018 din Codul civil al Federației Ruse, executarea silită a datoriilor fondatorului administrării proprietății transferate de acesta către managementul trustului nu este permisă, cu excepţia insolvenţei (falimentului) acestei persoane.

Prevederile capitolului X „Falimentul unui cetățean” Legea federală„Cu privire la insolvență (faliment)” Nr.127-FZ din 26 octombrie 2002. în prezent în raport cu cetăţenii care nu sunt antreprenori individuali, nu se aplică (clauza 2 din art. 231 din Legea „Cu privire la insolvență (faliment)”). În viitorul apropiat, intrarea în vigoare a prevederilor legii menționate privind falimentul persoanelor fizice, în ciuda discuțiilor sale aprinse, pare puțin probabilă.

Cu toate acestea, utilizarea pe scară largă a acordurilor de gestionare a trusturilor de proprietate în practică este împiedicată de o serie de dezavantaje. Cea mai semnificativă dintre ele este probabilitatea mare ca autoritățile fiscale să depună pretenții legate de necesitatea plății administratorului de TVA pentru veniturile din utilizarea proprietății primite pentru administrarea trustului. În plus, acest lucru se aplică în mod egal cazurilor de aplicare atât de către administrator, cât și de către fondatorul managementului sistemului fiscal simplificat, precum și cazurilor în care fondatorul managementului este în conformitate cu articolul 174.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. , care, la rândul său, prevede că atunci când efectuează tranzacții în conformitate cu un contract de administrare a unui trust de proprietate, mandatarului i se atribuie responsabilitățile unui contribuabil de TVA.

Potrivit autorului, obligația de a plăti TVA în aceste cazuri nu apare, întrucât inițial nu există plătitor de TVA. Dar, având în vedere că poziția oficială a autorităților fiscale pe această problemă este invers și, de asemenea, având în vedere lipsa unei practici judiciare și arbitrale stabile în favoarea contribuabililor, trebuie să recunoaștem că utilizarea unui contract de administrare a unui trust de proprietate, din acest punct de vedere, este foarte riscantă.

Printre altele, deși mai puțin semnificative, puncte negative, se poate reține că părțile la contractul de administrare a trustului care utilizează sistemul simplificat de impozitare trebuie să utilizeze obiectul impozabil „venit redus cu suma cheltuielilor”, datorită cerinței imperative a legii (clauza 3 al art. 346.14 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

În plus, un fel de dezavantaj este imposibilitatea încheierii unui acord de administrare a trustului „retrospectiv”, din cauza necesității înregistrării de stat a transferului bunurilor imobiliare către administrarea trustului în același mod ca și înregistrarea transferului dreptului de proprietate asupra acestui. proprietate. În acest caz, nerespectarea formei contractului de administrare a trustului de proprietate sau a cerinței de a înregistra transferul de bunuri imobiliare în managementul trustului atrage nulitatea acordului (articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în ciuda celui mai înalt nivel (în comparație cu alte instrumente rusești), dacă nu sunteți pregătit să plătiți un TVA suplimentar de 18% la veniturile din utilizarea proprietății, atunci ar trebui să căutați o altă opțiune, mai acceptabilă pentru deținerea și utilizarea activelor. .

Această opțiune de utilizare a activelor existente în activități comerciale, conform autorului, este închirierea proprietății de către proprietarul proprietății societății de exploatare cu subînchirierea ulterioară a acestei proprietăți de către societatea de exploatare către sublocatarii finali.

Principalul avantaj al acestei metode de formalizare a relațiilor este, desigur, că încheierea contractelor cu contractanții terți se va realiza în numele companiei care operează, și nu în numele proprietarului proprietății, ceea ce elimină practic riscul de reclamații. de la antreprenori terți până la proprietarul proprietății.

Societatea-chiriașă operatoare, în conformitate cu termenii contractului de închiriere, poate fi percepută cu toate cheltuielile pentru întreținerea proprietății închiriate, care vor fi refacturate de acesta sublocatari, de la plata facturilor de utilități până la efectuarea revizuire. Proprietarul imobilului în formular chirie va primi venituri „curățate” din închirierea proprietății.

În ceea ce privește alegerea entității care va fi proprietarul activelor, din punct de vedere al confortului și al reducerii costurilor de utilizare ulterioară a veniturilor primite, cel mai de preferat este înregistrarea drepturilor de proprietate asupra unei persoane fizice, întrucât în ​​acest sens în cazul în care proprietarul proprietății va putea folosi imediat fondurile primite fără a suporta taxe suplimentare

În cazul înregistrării drepturilor de proprietate, transfer numerar către fondator va atrage necesitatea de a acumula şi plata impozitului pe venitul persoanelor fiziceîn cuantum de 9%, întrucât singura opțiune legală de plată a fondurilor către fondator ar fi transferul dividendelor. În același timp, autorul exclude în mod deliberat astfel de metode „libere de impozitare” de transfer de fonduri către fondator, cum ar fi împrumuturi pe termen lung fără dobândă, diferite acorduri de cheltuieli, deoarece, după cum sa menționat mai sus, punctul decisiv este prevenirea persoana care este proprietara bunurilor din comiterea de tranzactii comerciale dubioase.

Este recomandabil ca proprietarul activelor - o persoană fizică - să se înregistreze ca întreprinzător individual și să treacă la un sistem de impozitare simplificat cu obiectul impozitării „venitului”, deoarece în acest caz venitul pe care îl primește va fi impozitat pe venit la un rata de 6 (în loc de 13) la sută. În plus, utilizarea unui sistem simplificat de impozitare va permite persoanelor fizice să evite plata TVA-ului.

Trebuie amintit că un antreprenor individual este răspunzător pentru datoriile sale cu toate proprietățile sale. Cu toate acestea, dacă singura activitate a întreprinzătorului este închirierea proprietății unei companii de exploatare prietenoase, iar prețul de închiriere corespunde prețului pieței, riscul de daune va fi minim.

De asemenea, este recomandabil să se transfere societatea de exploatare într-un sistem simplificat de impozitare, dar având în vedere ponderea semnificativă a costurilor care i se atribuie pentru întreținerea proprietății, deja având ca obiect de impozitare „venituri reduse cu suma cheltuielilor”, care va îi permit să plătească impozit pe venit în dimensiune minimă(aproape sau egal cu 1% din cifra de afaceri).

Pentru a minimiza riscurile de incriminare autoritatea fiscală primind un beneficiu fiscal nejustificat și absența scopurilor comerciale pentru operațiuni comerciale, este extrem de de dorit ca șeful societății de exploatare să nu fie proprietarul bunului închiriat. În același timp, este acceptabilă includerea proprietarului proprietății închiriate printre fondatorii societății de exploatare.

O alternativă la utilizarea proprietății în baza contractelor de închiriere și subînchiriere poate fi încheierea unui contract de agenție, în temeiul căruia societatea operatoare - un agent în numele proprietarului activelor - principalul - va încheia contracte de închiriere cu chiriașii în nume propriu. , dar pe cheltuiala principalului. Totuşi, având în vedere că în ceea ce priveşte gradul de protecţie a proprietăţii şi consecințe fiscale Acest contract este asemănător contractului de închiriere, care este mai frecvent în practică și, prin urmare, mai previzibil din punct de vedere juridic și fiscal este mai de preferat utilizarea acestuia din urmă.

În concluzie, observăm că este imposibil să se ascundă complet proprietarul imobilului de subchiriași, deoarece, la încheierea unui contract de subînchiriere, sublocatarii vor solicita cel mai probabil, în deplină conformitate cu legea, acordul scris al proprietarului pentru a subînchiria. proprietate (în caz contrar, vor fi expuse riscului recunoașterii contractului de subînchiriere neîncheiat).

Pe de altă parte, niciuna dintre posibilele opțiuni „rusești” nu oferă, de asemenea, o garanție de 100% a nedezvăluirii informațiilor despre proprietarul unui imobil (informațiile despre proprietarul unei anumite proprietăți pot fi obținute de orice persoană pe baza scrisului său scris). cerere către autoritatea de înregistrare). Ascunderea proprietarului real al activelor, în timp ce crește semnificativ nivelul de securitate al proprietății activelor, este în prezent posibilă numai atunci când se utilizează companii străine. Dar despre aceste opțiuni vom vorbi în următoarele numere ale buletinului nostru informativ.

Un antreprenor individual operează pe sistemul fiscal simplificat (6%). Are coduri OKVED de vânzare și închiriere de imobile, dar nu sunt active. Imobil în formă singurul apartament deținută de mai puțin de cinci ani, a fost cumpărată și vândută cu statut de întreprinzător individual cu regim de impozitare simplificat. Apartamentul nu a fost închiriat și nu a fost folosit în scop comercial. Cum vor fi impozitate veniturile din vânzarea unui apartament care nu a fost folosit în activități comerciale? Un antreprenor individual cu sistem de impozitare simplificat (6%) care nu a folosit bunuri imobiliare în activități comerciale are dreptul de a utiliza o deducere fiscală ca persoană fizică? Pe ce bază ar fi imobilul care a fost concesionat să fie considerat bun utilizat în activități comerciale, drept urmare veniturile din vânzarea acestuia ar intra sub regimul fiscal simplificat (6%)?

Consultatii: 6

În conformitate cu paragraful 3 al art. 346,11 Cod fiscal Federația Rusă (denumită în continuare Codul Fiscal al Federației Ruse), aplicarea sistemului fiscal simplificat de către întreprinzătorii individuali (denumiti în continuare întreprinzători individuali) prevede scutirea acestora de obligația de a plăti impozitul pe venitul personal (denumit în continuare: ca impozit pe venitul persoanelor fizice) în raport cu veniturile obţinute din activităţi comerciale.

Veniturile primite de un antreprenor individual în afara domeniului activităților sale de afaceri nu sunt scutite de impozitul pe venitul persoanelor fizice. Această concluzie se poate face în baza prevederilor art. 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse, care stabilește că deducerile impozitului pe proprietate nu se aplică veniturilor primite din vânzarea bunurilor imobile utilizate în activități comerciale. Această concluzie este confirmată și de explicațiile departamentului financiar (a se vedea, de exemplu, scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 23 aprilie 2013 nr. 03-04-05/14060), indicând faptul că veniturile din vânzarea de bunuri reale imobilele utilizate în activități comerciale nu pot fi scutite de impozitare.

Astfel, în cazul în care apartamentul nu a fost folosit în activități comerciale, veniturile din vânzarea acestuia la regula generala trebuie să fie supus impozitului pe venitul personal la o cotă de 13% (clauza 1 a articolului 224 din Codul fiscal al Federației Ruse). Întrucât apartamentul a fost cumpărat și deținut mai puțin de cinci ani, veniturile din vânzarea acestuia nu pot fi scutite de impozit în conformitate cu clauza 17.1 al art. 217 și alin. 3, 4 din art. 217.1 Codul fiscal al Federației Ruse.

Cu toate acestea, atunci când se determină procedura de impozitare a veniturilor din vânzarea unui apartament deținut de un antreprenor individual, este necesar să se înțeleagă că în unele cazuri va fi dificil să se evite pretențiile autorităților fiscale.

De exemplu, dacă imobilul vândut a fost luat în considerare în activitățile unui antreprenor individual ca capital de lucru, a fost depusă o cerere de scutire de la plata impozitului pe proprietate pentru persoanele fizice în legătură cu utilizarea acestuia în activități comerciale, contractul de cumpărare și vânzare a proprietății a fost încheiat nu doar cu o persoană fizică, ci cu un antreprenor individual, este evident că proprietatea a fost folosit în activități comerciale.

Un alt criteriu prin care fiscul stabilește legalitatea încadrării veniturilor ca fiind personale este indicarea (sau neindicarea) a anumitor tipuri de activități în Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali. Din păcate, dacă activitățile antreprenorului individual includ vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare, va fi destul de problematic să se dovedească neutilizarea apartamentului în activități comerciale (mai ales dacă acesta a fost achiziționat după înregistrarea antreprenorului individual). În scrisorile lor, Ministerul Finanțelor al Rusiei și Serviciul Fiscal Federal al Rusiei indică faptul că veniturile din activități care se încadrează în tipurile de activități specificate de întreprinzătorul individual în timpul înregistrării sunt recunoscute ca venituri primite din activități comerciale (a se vedea, de exemplu, scrisorile al Ministerului de Finanțe al Rusiei din 16 martie 2011 Nr. 03-11 -11/55, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 10 martie 2011 Nr. 20-14/4/21822). Astfel, din punct de vedere biroul fiscal, veniturile din vânzarea unui astfel de apartament vor fi considerate venituri primite din activități comerciale și vor trebui luate în considerare ca venituri fiscale în conformitate cu art. 346.15 Codul fiscal al Federației Ruse.

Ținând cont de cele de mai sus, un antreprenor individual din sistemul fiscal simplificat, ale cărui activități includ vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare, are șanse mici de a primi deduceri de impozit pe proprietate pentru cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobiliare ca persoană fizică, în conformitate cu art. 220 Codul Fiscal al Federației Ruse. Aceste cheltuieli, din punct de vedere fiscal, nu se vor referi la venitul personal al unui antreprenor individual și nu ar trebui să fie supuse impozitului pe venitul personal.

În ceea ce privește a doua întrebare, veniturile dintr-un apartament închiriat deținut de un antreprenor individual cu privire la dreptul de proprietate pot fi clasificate drept venituri din activități comerciale și sunt supuse sistemului fiscal simplificat dacă tipul de activitate corespunzător este indicat în statul unificat. Registrul antreprenorilor individuali pentru acest antreprenor individual - închiriere de bunuri imobiliare (o concluzie similară este cuprinsă în scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 15 noiembrie 2016 nr. 03-11-11/67023).

Utilizarea unei astfel de proprietăți în activitățile de afaceri poate fi confirmată, de exemplu, prin contracte cu angajatorii, indicând încasarea de venituri din tipul relevant de activitate comercială, prin încheierea unui acord în numele unui antreprenor individual, și nu doar al unui cetățean individual. , prin depunerea unei cereri de scutire de la plata impozitului pe proprietate asupra persoanelor fizice in legatura cu acest apartament.

Notă: Răspunsul a fost folosit de revista „Liza” într-un proiect de a oferi consiliere juridică cititoarelor.

Multumesc

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Nikolay a cumpărat spații nerezidențiale la parterul casei în 1997. După 12 ani, a decis să-l închirieze ca magazin. Am inregistrat un antreprenor individual simplificat pentru a plati sincer impozite pe venit. În documente scria că își va închiria propria proprietate. Ca antreprenor, plănuia să primească venituri doar din chirie.

Din 2009, Nikolai a primit bani de la chiriași și a plătit 6% la buget. A lucrat astfel timp de cinci ani, apoi a decis să vândă sediul pentru 10,5 milioane de ruble.

Deoarece l-a cumpărat ca persoană fizică obișnuită cu mult înainte de a se înregistra ca antreprenor individual, a vândut-o ca persoană fizică. Nikolai nu a plătit niciun impozit pe vânzare, deoarece a deținut proprietatea de mulți ani.

Biroul fiscal nu a fost de acord cu el și a evaluat încă 630 de mii de ruble taxe plus penalități și amenzi. Total 720 mii. Nikolai a mers la tribunal.

De ce biroul fiscal a acumulat sute de mii de ruble?

Nikolai este antreprenor și a lucrat pentru sistemul fiscal simplificat. A primit venituri din chirie. Și dacă a primit venituri din chirie, înseamnă că și-a folosit proprietatea pentru afaceri.

Când și-a vândut sediul personal, era ca și cum a primit venituri nu ca proprietar obișnuit, ci ca antreprenor. Aceasta înseamnă că venitul din vânzarea acestei proprietăți poate fi considerat venit de la antreprenorul individual - toate cele 10,5 milioane de ruble.

Nu există deduceri atunci când se vinde bunuri imobiliare pe bază simplificată la o rată de 6%. Și, de asemenea, nu va fi posibilă scutirea unui obiect de impozit ținând cont de perioada de proprietate. Intreaga suma din vanzarea spatiului este venit la care se platesc impozite la buget. Plus o amendă de 10% și penalități. Așa că au venit 720 de mii de ruble.

Ce a spus antreprenorul despre asta?

Iată argumentele pe care le-a dat bărbatul:

  1. A cumpărat localul ca persoană fizică, cu mult înainte de a se înregistra ca antreprenor individual.
  2. Am vândut și imobile ca persoană fizică. Contractul nu face referire la statutul său de antreprenor individual. A primit banii din vânzare în contul personal.
  3. Ca antreprenor, nu a fost implicat în vânzarea de imobile: acest tip de activitate este documente de înregistrare Nu.
  4. În situații similare, Ministerul Finanțelor a împărțit anterior veniturile pe tip și impozit. Au existat scrisori oficiale pe această temă.

Ce au spus instanțele?

👎 Curtea de Arbitraj

Fiscul a făcut totul bine. Omul trebuie să plătească

Pentru impozite, este important scopul proprietății și nu modul în care este documentată. Deși bărbatul a vândut proprietatea ca proprietate personală, a folosit-o pentru afaceri.

Explicațiile Ministerului de Finanțe nu sunt document normativ. Ele nu au fost date acestui antreprenor și nu pot fi referite.

👎 Apel

Drept fiscal

Asta este. Lasă-l să plătească taxe suplimentare, amenzi și penalități. Dar din moment ce a acționat cu bună credință, îi vom reduce amenda la jumătate.

Deși antreprenorul a acționat cu bună credință, a făcut o greșeală. Dacă utilizați proprietatea personală în afaceri, plătiți impozit pe vânzarea acesteia în calitate de antreprenor individual.

Instanțele nu au greșit. După caracteristicile sale, camera nu este destinată uz personal. Aceasta înseamnă că venitul din vânzarea sa este venitul antreprenorului individual cu tot ceea ce presupune.

Concluzie. Bărbatul a trecut prin instanțe de mai bine de un an, dar nu a putut contesta acuzațiile. Veniturile din vânzarea bunurilor imobile personale au fost recunoscute drept venit de întreprinzător. Va trebui să plătiți 720 de mii de ruble la buget.

Nu se poate face plângere la Curtea Constituțională?

Este puțin probabil ca acest lucru să ajute. Curtea Constituțională a explicat că antreprenorii își pot folosi proprietatea atât în ​​scop personal, cât și în afaceri. Din punct de vedere legal, este dificil de diferențiat, așa că trebuie să înțelegeți.

Dacă sunt antreprenor individual și vând o mașină sau un computer, pot fi taxat și cu ceva suplimentar?

Ei pot. Dacă se dovedește că ați folosit această proprietate pentru activități comerciale, atunci venitul din vânzarea acesteia este recunoscut ca venit. Acest lucru se poate întâmpla cu ușurință cu o mașină: fiscul primește date de la poliția rutieră.

Unii antreprenori individuali au fost deja percepute taxe pentru vânzarea de mașini personale. Nu s-a putut face recurs. Nici în domeniul imobiliar nu este prima dată când se întâmplă acest lucru.

Este mai dificil cu un computer, deoarece datele despre astfel de tranzacții între persoane fizice nu sunt trimise automat la biroul fiscal. Dar există întotdeauna nuanțe și nimeni nu poate garanta că atunci când vindeți un laptop, mobilă sau garaj, nu veți fi taxat ca antreprenor individual.

Voi vinde proprietatea și voi cere o deducere. De exemplu, costurile de achiziție. Este posibil?

Acest lucru nu este posibil. Deducerea poate fi utilizată numai dacă venitul este supus impozitului pe venitul persoanelor fizice la o cotă de 13%. Dacă acesta este venitul unui antreprenor individual care utilizează sistemul de impozitare simplificat cu 6%, nu există impozit pe venitul personal și cota este diferită.

Nu există nici deducere: nu este permisă de lege. O deducere fixă ​​de 1 milion de ruble pentru bunuri imobiliare și 250 de mii pentru alte proprietăți nu poate fi utilizată. Nici costurile de achiziție și o perioadă lungă de proprietate nu vor ajuta. Taxa va fi percepută pe întreaga sumă de vânzare.

Dacă am un sistem fiscal simplificat „venituri minus cheltuieli”, cum va fi calculat impozitul?

Apoi, costurile de cumpărare a proprietății vor fi deduse din încasări. Dar tot va trebui să plătiți impozit pe diferență. Și ar putea fi sute de mii.

Acest lucru s-a întâmplat în povestea unui alt antreprenor, care a cumpărat mai multe apartamente ca persoană fizică cu mult înainte de înregistrare, le-a transferat la spații nerezidențialeși l-am închiriat. Apoi a încetat să mai facă această afacere și a vândut totul ca persoană fizică. Fiscul i-a evaluat încă 620 mii din diferență, iar instanțele l-au susținut.

Acești antreprenori au acționat la întâmplare și au avut singuri vina? Ar fi putut prevedea asemenea consecințe?

Acești antreprenori nu au acționat la întâmplare, dar nu au înțeles pe deplin situația. Au luat ca bază scrisori de la Ministerul de Finanțe și pozițiile instanțelor. Au crezut că fac totul bine și chiar și-au acoperit pariurile. De asemenea, au plătit toate taxele și nu au ascuns tranzacțiile din vânzarea proprietății lor, nu au retras active și nu au scăzut prețurile.

De exemplu, un antreprenor individual nu a luat în considerare costurile cu utilitățile în declarația sa și a vândut sediul după ce și-a închis afacerea. Ministerul Finanțelor a spus că în astfel de cazuri este posibilă plata impozitului pe venitul persoanelor fizice (scrisoarea 03-11-11/25 din 20.08.2012).

Ce trebuie să faceți pentru a evita impozitele atunci când vindeți proprietăți?

Dacă utilizați această proprietate pentru a primi venituri în calitate de antreprenor individual, este puțin probabil să puteți evita plata impozitului. Autoritățile fiscale și instanțele au o poziție clară.

Dar chiar și acest lucru poate fi benefic. Trebuie doar să fii pregătit să plătești impozit. De exemplu, la vânzare, includeți-l în preț, apoi transferați-l la buget și dormiți liniștit. Sau nu vinde dacă nu este profitabil.

Dacă vindeți proprietăți despre care autoritățile fiscale nu vor ști și nu doriți să plătiți impozit ca antreprenor individual, evaluați riscurile. Dacă acesta este un computer pentru 50 de mii de ruble și cumpărătorul este o persoană fizică, este puțin probabil să fiți în vreun pericol. Dar dacă este o mașină de un milion de dolari și ești implicat în transport, ai putea avea probleme.

Aveți grijă dacă situația proprietății este ambiguă. De exemplu, aveți un service auto în propriul garaj, dar și mașina dvs. este parcata acolo. Sau ai un apartament la parter, și primești clienți în calitate de avocat. Nimeni nu poate garanta că, atunci când vindeți această proprietate, nu vi se va percepe brusc taxe suplimentare.

Fiecare poveste poate avea nuanțe. Fiscul nu va face o cerere fără niciun motiv. Inspectorii vor colecta dovezi, documente de studiu și vor intervieva martorii. În această poveste, de exemplu, acesta a fost cazul. Nu neglijați documentele, consultați-vă cu avocații, căutați un contabil competent.

Nu te referi la scrisori de la Ministerul de Finanțe dacă descriu o situație care este cel puțin puțin diferită de a ta. Dacă aveți îndoieli,

S-au format și activează activ pe piața imobiliară diverse structuri de afaceri, contribuind la eficiența cifrei de afaceri a acesteia. Cumpărătorul este subiectul principal piata imobiliara. Pot fi persoane fizice sau juridice. Pentru cumpărători funcționează întreaga structură a pieței imobiliare,

Datorită faptului că drepturile de proprietate, de utilizare și de înstrăinare a bunurilor imobiliare diferă de drepturile de proprietate asupra altor tipuri de proprietate și afectează interesele multor persoane fizice și juridice, achiziția și alte tranzacții cu bunuri imobiliare (donație, moștenire). , închiriere) sunt asociate cu anumite proceduri - înregistrare de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare menite să asigure că interesele statului, autorităților municipale și ale altor subiecte ale pieței imobiliare sunt luate în considerare și să garanteze informații fiabile despre imobile.

În această structură, un investitor este înțeles ca o entitate juridică sau persoană fizică care ia decizii de investiții. Investește banii proprii sau împrumutați, precum și alte proprietăți sau valori intelectuale atrase în proiect de investitiiși asigură utilizarea prevăzută a acestora.

Investitorii dețin metode moderne managementul proprietății, să aibă control asupra imobiliare. Investitorii pot fi organisme abilitate să conducă statul sau proprietate municipală sau drepturi de proprietate; indivizii- cetateni, inclusiv straini; persoane juridice de toate formele de proprietate (investitori, clienți, creditori, cumpărători etc.).

Instituțiile de credit (băncile), care activează pe piața imobiliară, pot folosi diferite modalități: împrumuturi garantate cu imobiliare, investiții de bani în anumite proiecte de transformare a imobiliare, crearea propriilor structuri imobiliare. Activitatea principală institutii de credit pe piața imobiliară ar trebui să existe participare la proiecte de investiții și dezvoltare, credit ipotecar achizitionarea locuintei.



Figura cheie în dezvoltarea pieței imobiliare este un antreprenor profesionist - un dezvoltator (dezvoltare).

Dezvoltator ca subiect piata primara imobiliare efectuează multe organizatorice şi functii economice, unite prin conceptul de „gestionare a investițiilor”.

Acestea includ:

Alegere din punct de vedere economic proiect eficient;

Crearea sau transformarea unei proprietăți imobiliare (dezvoltarea unui teren neamenajat, reconstrucția unui imobil etc.);

Obține tot ce ai nevoie și prevazute de lege documentatia si autorizatiile pentru proiect;

Cauta investitori;

Stabilirea condiţiilor de atragere a investiţiilor şi fonduri împrumutate;

Dezvoltarea mecanismelor de circulație a fondurilor și a formelor de returnare a acestora;

Selectarea și atragerea contractanților;

Controlul asupra executării lucrărilor.

Implementarea operațiunilor de dezvoltare a unui proiect imobiliar de către un dezvoltator (dezvoltator) poate fi împărțită în trei etape.

1. Determinarea fezabilității economice și a fezabilității proiectului.

În legătură cu construcția de imobile rezidențiale pe teritoriu municipalitate inseamna:

Prognoza dinamicii populatiei si a structurii familiei;

Evaluarea stării cererii efective de locuințe în diferite grupuri socio-demografice ale populației;

Determinarea parametrilor economici ai situației urbanistice (alegerea locuri avantajoase dezvoltare, starea zonei de dezvoltare etc.).

2. Definiție cele mai bune conditii implementarea proiectului și elaborarea unui plan detaliat pentru implementarea acestuia.

În această etapă, granițele specifice terenuri, necesare pentru implementarea proiectului și starea specifică a infrastructurii acestora La finalul acestei etape de activitate, dezvoltatorul primește drepturi de dezvoltare, documentația necesară de proiectare și deviz, un set complet de autorizații și avize, un set de autorizații. contracte pentru obtinerea atras resurse financiareși procedează la pregătirea implementării practice a proiectului.

3. Implementarea practică a proiectului.

În această etapă sunt implicați firme de constructii, se organizeaza finantarea lucrarii in executare, se accepta si se vinde imobilul finalizat.

Astfel, constructorul (dezvoltatorul) este o figură centrală și formatoare de sistem în procesul de dezvoltare a pieței imobiliare primare.

Un alt participant pe piața imobiliară este un antreprenor de construcții - o entitate fizică sau juridică (companie specializată) care realizează construcția de obiecte pentru un client până la o dată specificată pentru o taxă bazată pe contracte de construcție de capital.

Un tip de activitate de afaceri care se dezvoltă activ pe piața imobiliară este evaluarea bunurilor imobiliare. Institutul de Evaluare Profesională Imobiliară se dezvoltă în următoarele domenii.

1. Evaluarea de stat a bunurilor imobiliare și controlul implementării acesteia. 2.activitati publice organizații de autoreglementare evaluatori.3.Activitățile evaluatorilor independenți și evaluatorilor care funcționează în cadrul organizațiilor juridice specializate.

Apariția activității antreprenoriale în sectorul imobiliar datează din prima jumătate a anilor 90, când piața imobiliară internă a început să se contureze. Caracteristici caracteristice evoluțiile pieței imobiliare în această perioadă sunt:

motivațiile consumatorilor modelând cererea pe piața imobiliară, imobiliare începe să fie luată în considerare institutii financiare ca obiect de investiție cu scopul de a obține profit numai în stadiul final;

drepturi de proprietate nerezolvate și slăbiciune cadrul legal piață, care a făcut posibilă creșterea rapidă a numărului de tranzacții la începutul perioadei și a devenit o frână în stadiul finalizării acesteia;

predominanța tendințelor de redistribuire între diferitele niveluri de venit ale populației, între capitalul vechi și cel nou.

În firmele antreprenoriale moderne se creează grupuri antreprenoriale profesionale, cum ar fi ipoteca, companiile de asigurare asigurări de titluri, consultanți imobiliari etc. fiecare dintre aceste grupuri își îndeplinește propriile funcții, iar în cadrul unei companii pot exista diferite domenii de activitate. De exemplu, activitățile de dezvoltare și activitățile de management imobiliar se suprapun adesea, în special pe piața imobiliară comercială.

Agenții imobiliari joacă un rol cheie în rândul profesioniștilor care lucrează pe piața imobiliară. Activitati imobiliare pe în acest moment este o zonă de servicii în continuă dezvoltare care sunt furnizate de firme imobiliare (adică persoane juridice de diferite forme de proprietate Activități imobiliare - activități desfășurate persoane juridiceși întreprinzătorii individuali în baza unui acord cu o persoană interesată (sau prin împuternicit) să efectueze tranzacții civile cu bunuri imobiliare și drepturi asupra acestora în numele și pe cheltuiala sa sau în nume propriu, dar pe cheltuiala și în contul său. interesele părții interesate.

În prezent reglementare legală activitățile imobiliare sunt desfășurate prin acte ale guvernului Federației Ruse, precum și reglementărilor puterea executivă a subiecţilor

Se stabilește legal ce tipuri de lucrări și servicii legate de activitățile imobiliare sunt supuse licenței, de exemplu:

Intermediere în tranzacţii de cumpărare şi vânzare, schimb, închiriere de bunuri imobiliare;

Administrarea obiectelor imobiliare în baza unui acord cu proprietarul acestor obiecte;

Încheierea contractelor de rentă și întreținere pe tot parcursul vieții cu persoanele aflate în întreținere, prevăzând înstrăinarea imobilelor.

Principalele cerințe de autorizare pentru solicitanții de a desfășura activități imobiliare sunt:

Informații despre spațiile destinate desfășurării activităților licențiate și drepturile asupra acestora;

Informații care caracterizează calificările profesionale ale persoanei care intenționează să desfășoare activități licențiate;

Informații despre solvabilitate (disponibilitatea resurselor financiare suficiente) pentru a compensa eventualele pierderi cauzate de vina titularului de licență de către clientul serviciilor sale.

Principalele activități ale agenților imobiliari.

1. Agentul imobiliar acționează ca un agent. Agentul imobiliar realizeaza acest statut in baza unui contract de agentie pe care il incheie cu consumatorul serviciilor. Acest acord stabilește obligațiile agentului imobiliar de a desfășura anumite acțiuni în justiție în legătură cu proprietatea specificată în contract (de exemplu, să încheie una sau mai multe tranzacții cu acesta) în numele său și pe cheltuiala consumatorului sau în numele și pe cheltuiala consumatorului. 2. Agentul imobiliar acționează ca un avocat. În acest caz, se încheie un contract de agenție, care impune agentului imobiliar obligații de a efectua, în numele și pe cheltuiala comitentului, anumite acțiuni în justiție în legătură cu imobilul deținut sau folosit de acesta.

3. Agentul imobiliar acționează ca un broker. Se încheie un contract de comision între consumatorul de servicii și agentul imobiliar. În conformitate cu acesta, agentul imobiliar își asumă obligații în numele său și pe cheltuiala comitentului de a finaliza una sau mai multe tranzacții cu proprietatea. Brokerul îndeplinește următoarele funcții:

Acționează ca mandatar pentru una sau ambele părți într-o tranzacție imobiliară;

Analiza factorilor negativi și pozitivi care însoțesc tranzacția;

Elaborarea unui program optim pentru realizarea unei operațiuni corespunzătoare cu o proprietate cu cele mai mici costuri și riscuri.

4. Societatea imobiliara actioneaza ca dealer. Activitățile de dealer se desfășoară în cazul în care proprietatea este deținută de agentul imobiliar însuși (a fost achiziționată anterior în scopul vânzării ulterioare).

5. Activitatea de intermediar a unui agent imobiliar. Activități de furnizare de servicii pentru găsirea de contrapărți pentru persoanele care și-au exprimat dorința de a cumpăra sau de a vinde orice proprietate în vederea încheierii ulterioare a tranzacțiilor relevante. În acest caz, agentul imobiliar nu este o parte directă.

6. Activitati comerciale agent imobiliar. Cu acest statut, agentul imobiliar îndeplinește următoarele funcții:

Oferă servicii pt suport informativ participanții la tranzacție;

Oferă servicii de consultanță și pregătire de documente;

Oferă servicii pentru decontarea corectă și sigură a tranzacțiilor.

7. Activitățile unei societăți imobiliare de a crea noi proprietăți imobiliare în scopul vânzării lor ulterioare. Această activitate se desfășoară pe bază de parteneriat cu firme de investiții și construcții.

8. Activitatea unei societati imobiliare de a crea, in scopul vanzarii ulterioare, o proprietate separata prin schimbare regimul juridic un obiect existent anterior (complex de proprietate).

9. Lucrare a unei firme imobiliare cu imobil industrial. Această activitate a unui agent imobiliar vizează de obicei închirierea și vânzarea de spații de birouri, retail și depozit.

10. Lucrare a unei firme imobiliare cu imobil industrial in cadrul programului de restructurare a productiei. Această activitate se desfășoară pe baza acreditării de către Comitetul de politică economică.

11. Activitatile unei societati de administrare imobiliara se pot desfasura pe baza:

O) contracte de agentieși acorduri contractuale;

b) contracte de închiriere cu drept de subînchiriere pentru clienți;

c) managementul fiduciar al bunurilor imobiliare.

Inspectoratul l-a tras pe antreprenor la răspundere pentru evaziune fiscală. În cadrul auditului s-a constatat că plătitorul nu a inclus venituri din vânzarea de mașini în declarație. vehicule. Controversatele mașini au fost folosite în activități comerciale. Aceasta a dus la neplata impozitelor la buget. Ca urmare, întreprinzătorul individual a fost stabilit impozit plătit în legătură cu aplicarea sistemului fiscal simplificat, și amendă pentru încălcarea fiscală. Antreprenorul a contestat în instanță decizia inspectorului. Instanța de casare a refuzat să satisfacă cererile IP.

Instanța a indicat că obiectul impozitării în cadrul sistemului de impozitare simplificat este venitul sau venitul redus cu valoarea cheltuielilor (clauza 1 a articolului 346.14 din Codul fiscal al Federației Ruse). Venitul din vânzări este venitul din vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) ca producție proprie, și dobândit anterior (clauza 1 a articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În același timp, atunci când vinde case, apartamente, terenuri și alte proprietăți care sunt deținute de mai mult de 3 ani, un cetățean are dreptul de a primi o deducere a impozitului pe proprietate. Deducerea impozitului pe venit personal este prevăzută în suma primită din vânzarea acestei proprietăți ( subp. 1 clauza 1 art. 220 Codul Fiscal al Federației Ruse). Acest beneficiu nu se aplică veniturilor antreprenorilor individuali din vânzarea proprietății în legătură cu activitățile lor de afaceri.

Din materialele cazului a reieșit că întreprinzătorul individual a ținut cont de veniturile din activitățile sale principale în regimul fiscal simplificat și din vânzarea a opt autoturisme. Inspecția a fost prezentată declarație fiscală conform impozitului pe venitul persoanelor fizice. Ea reflecta veniturile din vânzarea de vehicule. Totodată, antreprenorul a profitat de deducerea proprietății pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice. Suma venitului impozabil este de 2,4 milioane de ruble. a fost redusă cu suma cheltuielilor în valoare de 2,8 milioane de ruble legate de achiziționarea de mașini. Drept urmare, valoarea impozitului de plătit la buget a fost de 0 ruble.

Justificându-și cazul, întreprinzătorul individual a indicat că impozitarea în regimul fiscal simplificat se realizează numai în legătură cu activitățile comerciale declarate la înregistrare. În plus, antreprenorul individual a explicat că tranzacția de vânzare de mașini a fost de natură unică și nu a avut ca scop obținerea de profit. De fapt, a adus o pierdere. Instanța a considerat aceste argumente nefondate.

Judecătorii au explicat că achiziția de proprietăți în scopul obținerii de profit din utilizarea sau vânzarea acesteia indică prezența activității de întreprinzător. Activitățile unui antreprenor legate de vânzarea de autovehicule nu sunt interzise prin lege. Lipsa de informații într-un singur registrul de stat despre acest tip de activitate nu înseamnă că cetățenii nu pot vinde mașini.

Statutul de antreprenor individual este confirmat de certificatul corespunzător. Mai mult, nu are legătură cu tipurile de activități enumerate în certificat. În consecință, absența unui anumit tip de activitate în certificat nu înseamnă că persoana în legătură cu acesta nu a dobândit calitatea de întreprinzător.

Controversatele mașini au fost achiziționate de antreprenori individuali pentru a desfășura activități de afaceri. Au fost folosite în implementarea sa și au fost vândute unui alt antreprenor. În baza acestui fapt, instanța a concluzionat că veniturile din vânzarea acestor mașini, precum și costurile achiziției acestora, nu ar fi trebuit să fie luate în considerare atunci când calculul impozitului pe venitul personal. În consecință, a concluzionat casația, evaluarea suplimentară a impozitului unic conform sistemului de impozitare simplificat era legală.

Antreprenorul a încercat să economisească taxele la tranzacție datorită statutului său dublu. Este atât un antreprenor simplificat, cât și un individ. Pentru o tranzacție care nu generează profit, este mai profitabil să plătești impozite ca persoană fizică.

Principalul factor care influențează rezultatul unor astfel de dispute în instanță este scopul dobândirii proprietății. În situația discutată mai sus, antreprenorul individual a vândut 8 mașini. Este nerealist să folosiți un astfel de număr de vehicule în scopuri personale. În acele cazuri în care, de exemplu, un antreprenor individual își vinde singura locuință, dreptul la o deducere de proprietate trebuie să fie exercitat în totalitate.

Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a declarat, de asemenea, că utilizarea deducerilor de proprietate la vânzarea proprietății comerciale este nejustificată. ÎN Rezolutie din 16 martie 2010 Nr.14009/09 se observă că întreprinzătorul individual este în orice caz obligat să plătească impozit la vânzarea bunurilor utilizate în scop comercial. În acest caz, nici momentul dobândirii acestei proprietăți și nici faptul contabilizării costurilor achiziției sale nu joacă un rol.

Pe de altă parte, există și abuzuri din partea autorităților fiscale. De exemplu, atunci când se ia în considerare absolut orice venit din vânzarea oricărei proprietăți, inclusiv proprietate personală. Există cazuri în care impozitul suplimentar este stabilit la vânzarea proprietății după încetarea întreprinzătorului individual.