Manual metodologic pentru evaluarea imobiliară. Manual pentru cursul „Evaluarea imobiliară. Participanții și sursele procesului de finanțare imobiliară
BIBLIOGRAFIE
1. Alexandrov, V.T. Evaluarea învechirii și a utilizării cât mai eficiente a bunurilor imobiliare: Ghid educațional și practic / V.T. Alexandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 p.
2. Ardzinov, V. Prețuri în construcții și evaluare imobiliară / V. Ardzinov. - Sankt Petersburg: Piter, 2013. - 384 p.
3. Ardzinov, V.D. Prețuri în construcții și evaluare imobiliară / V.D. Ardzinov, V.T. Alexandrov. - Sankt Petersburg: Piter, 2013. - 384 p.
4. Bekasov, Sh. Evaluarea bunurilor imobiliare: o colecție de sarcini: Tutorial pentru universități / Sh. Bekasov. - M.: KnoRus, 2010. - 260 p.
5. Varlamov, A.A. Carte funciara. În 6 volume.T. 5. Evaluarea terenurilor și a altor imobile / A.A. Varlamov, S.A. Galcenko. - M.: KolosS, 2008. - 265 p.
6. Ivanova, E.N. Evaluarea bunurilor imobiliare. Culegere de sarcini: Ghid de studiu / E.N. Ivanova; Ed. M.A. Fedotov. - M.: KnoRus, 2010. - 272 p.
7. Ivanova, E.N. Evaluarea imobilelor (pentru burlac) / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2015. - 125 p.
8. Ivanova, E.N. Evaluarea bunurilor imobiliare. Culegere de sarcini: Ghid de studiu / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2017. - 304 p.
9. Kasyanenko, T. Evaluarea imobilelor: Manual / T. Kasyanenko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 p.
10. Kasianenko, T.G. Evaluare imobiliară: manual / T.G. Kasianenko, G.A. Makhovicova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2013. - 752 p.
11. Kasianenko, T.G. Evaluare imobile / T.G. Kasianenko, G.A. Makhovicova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2019. - 640 p.
12. Komarov, S.I. Evaluarea obiectelor imobiliare: Manual / A.A. Varlamov, S.I. Komarov; Sub total ed. prof., d.e.s. A.A. Varlamov. - M.: Forum, NIC Infra-M, 2013. - 288 p.
13. Lukov, A.V. Evaluarea cuprinzătoare a clădirilor-monumente de istorie și cultură din piața imobiliară: Publicație științifică și educațională / A.V. Lukov, I.L. Vladimirova, V.V. Hholshchevnikov. - M.: ASV, 2006. - 344 p.
14. Lukov, A.V. Evaluarea cuprinzătoare a clădirilor-monumente de istorie și cultură din piața imobiliară / A.V. Lukov. - M.: ASV, 2006. - 344 p.
15. Nanazashvili, I.Kh. Cadastru, examinare și evaluare a obiectelor imobiliare. / AL LOR. Nanazashvili. - M.: Liceu, 2009. - 431 p.
16. Nanazashvili, I.Kh. Cadastru, examinare și evaluare imobile: Manual de referință / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovcenko, V.I. Nanazashvili. - M.: Liceu, 2009. - 431 p.
17. Nanazashvili, I.Kh. Evaluare imobiliară / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovcenko. - M.: Arhitectură-S, 2005. - 200 p.
18. Nanazashvili, I.Kh. Evaluare imobiliară: manual / I.Kh. Nanazashvili. - M.: Arhitectură-S, 2005. - 200 p.
19. Popova, L.V. Metode matematice în evaluare: ciclu educațional și analitic pentru specialitatea „Evaluarea valorii imobilelor”: Manual / L.V. Popov. - M.: DiS, 2011. - 112 p.
20. Sevostyanov A.V. Evaluarea economică imobiliare și investiții / A.V. Sevostianov. - M.: Academia, 2018. - 40 p.
21. Sevostyanov A.V. Evaluarea economică a imobilelor și a investițiilor: Manual / A.V. Sevostianov. - M.: Academia, 2013. - 288 p.
22. Tepman, L.N. Evaluarea proprietății. Proc. Indemnizatie / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Unitate, 2011. - 240 p.
23. Tepman, L.N. Evaluare imobiliară: Manual / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Unitate, 2015. - 591 p.
24. Ushak, N.V. Evaluare imobiliară / N.V. Usak. - M.: KnoRus, 2013. - 752 p.
25. Fedotova M.A. Evaluare imobiliară (diplomă de licență) / M.A. Fedotov. - M.: KnoRus, 2018. - 176 p.
26. Fokina, O.M. Evaluare imobiliară: manual / O.M. Fokin. - M.: Finanțe și statistică, 2010. - 560 p.
Şevciuk Denis Alexandrovici
Experiență în predarea diferitelor discipline în universități de top din Moscova (economice, juridice, tehnice, umanitare), două studii superioare (economice și juridice), membru al Uniunii Avocaților din Moscova, membru al Uniunii Jurnaliştilor din Rusia, membru al Uniunii Uniunea Jurnaliştilor din Moscova, bursier al Guvernului Federaţiei Ruse, experienţă în bănci, comerciale şi structuri de stat(inclusiv în funcții de conducere), deputat CEO INTERFINANCE (www.deniskredit.ru).
Absolvent la Moscova Universitate de stat Geodezie și Cartografie (MIIGAiK), Facultatea de Economie și Managementul Teritoriului (FEUT), Manager (managementul organizației) și Universitatea de Stat din Moscova. M.V. Lomonosov, Colegiul Universitar Francez (Drept), Candidat minim la specialitatea „Finanțe, rulaj de baniși credit”.
La redactarea lucrării, autorul a primit o asistență neprețuită de către: Shevchuk Vladimir Aleksandrovich (trei studii superioare, președinte al Consiliului de Supraveghere al INTERFINANCE, experiență în bănci, structuri comerciale și guvernamentale, inclusiv în funcții de conducere), Shevchuk Nina Mikhailovna (două superioare educație, experiență de lucru în structuri comerciale și guvernamentale, inclusiv în funcții de conducere), Shevchuk Alexander Lvovich (are mari realizări în activități științifice și practice).
1. Imobiliare
1.1. Imobilul ca obiect de investitie
Imobil - teren si toate imbunatatirile anexate permanent acestuia (cladiri, structuri, constructii in curs).
În Rusia, termenul „imobil și bunuri mobile„ a apărut pentru prima dată în legislație în timpul domniei lui Petru I în Decretul din 23 martie 1714 „Cu privire la ordinea moștenirii în bunuri mobile și imobile”. Terenurile, terenurile, casele, fabricile, fabricile, magazinele au fost recunoscute drept imobile. Imobilele au inclus și minerale situate în pământ, precum și diverse structuri, atât falnice deasupra pământului, cât și construite sub acesta, de exemplu: mine, poduri, baraje.
Reformele economice din Rusia, consolidarea proprietății prin drepturi de proprietate pentru persoane fizice și juridice, au condus la necesitatea împărțirii proprietății în bunuri mobile și imobile (pentru mai multe detalii, a se vedea Shevchuk D.A. Organizarea și finanțarea investițiilor. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of banking - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operațiuni bancare. - Rostov-pe-Don: Phoenix, 2006).
Din 1994, conform art. 130 Cod Civil Federația Rusă, „lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, izolate corp de apași tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri.
Bunurile imobiliare includ și aeronavele și aeronavele supuse înmatriculării de stat. nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale.
Alte proprietăți pot fi, de asemenea, clasificate drept bunuri imobiliare. Deci, potrivit art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, „o întreprindere în ansamblu ca un complex imobiliar folosit pentru a desfășura activitate antreprenorială recunoscut drept imobil. Lucrurile care nu sunt imobiliare, inclusiv banii și valorile mobiliare, sunt recunoscute ca bunuri mobile.
Poate fi distins următoarele semne imobiliare:
- imobilul nu poate fi mutat fără a provoca pagube obiectului;
- imobilul este strâns legat de teren, nu numai fizic, ci și juridic;
- longevitatea obiectului de investitie;
– fiecare proprietate specifică este unică în ceea ce privește caracteristicile fizice și în ceea ce privește atractivitatea investițiilor;
– imobilele nu pot fi furate, sparte sau pierdute în condiții normale;
- costul imobilului este mare, iar împărțirea acestuia în cote de proprietate este dificilă, iar în alte cazuri imposibilă;
– informațiile despre tranzacțiile imobiliare nu sunt adesea disponibile;
- pierderea proprietăților consumatorului sau transferul de valoare în procesul de producție are loc treptat pe măsură ce acesta se uzează;
- utilitatea bunurilor imobiliare este determinată de capacitatea de a satisface nevoie specifică o persoană în zone rezidențiale și industriale;
- posibilitatea unui impact pozitiv sau negativ al construcției noi asupra costului terenurilor adiacente, clădirilor;
– există tendința de creștere a valorii imobilelor în timp;
– există riscuri specifice inerente imobiliare ca obiect de investiții: riscul de deteriorare fizică sub influența factorilor naturali și antropici, riscul acumulării de uzură externă și funcțională, risc financiar legate de termenii revizuirii chiriei;
- strict reglementare de stat tranzactii imobiliare.
1.2. Tipuri de proprietate
Există trei tipuri principale de bunuri imobiliare: terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.
Obiectul de bază al imobilului este terenul.
Odată cu împărțirea în tipuri, imobilele sunt clasificate în funcție de o serie de caracteristici, ceea ce contribuie la o cercetare mai de succes. piata imobiliarași facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare diverse categorii bunurile imobiliare și gestionarea acestora. Clasificarea în funcție de cele mai comune caracteristici este prezentată în tabel. 1.1.
Există următoarele forme de venit din investiții în imobiliare:
– o creștere a valorii imobilelor ca urmare a modificărilor prețurilor pieței, achiziționării de noi și dezvoltării vechilor facilități;
– viitoarele fluxuri de numerar periodice;
- venituri din revânzarea obiectului la sfârşitul perioadei de deţinere.
Atractivitatea investiției în imobiliare se explică prin următorii factori:
- in momentul achizitionarii bunurilor imobiliare, investitorul primeste un pachet de drepturi, in timp ce multe obiecte de investitii nu aduc drepturi de proprietate;
- siguranța fondurilor investite în general (în condiții normale, imobilele nu pot fi pierdute, furate) și inflația în special ( procese inflaționisteînsoțită de o creștere a prețurilor imobiliare și a veniturilor din aceasta);
– capacitatea de a primi venituri din imobile în termeni monetari și alte efecte benefice ale locuirii, prestigiul deținerii unui anumit obiect etc.
Tabelul 1.1
Clasificarea generală a bunurilor imobiliare
Investiția în imobiliare are caracteristici atât de pozitive precum posibilitatea de utilizare pe termen lung a obiectului și conservarea capitalului.
1.3. Piata imobiliara
Piata imobiliara - acesta este un ansamblu de relații în jurul operațiunilor cu imobiliare: cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, ipoteci, închiriere de imobile etc.
Principalele segmente ale pieței imobiliare: piața terenurilor, piața imobiliară și piața spațiilor nerezidențiale.
Separat, există o piață imobiliară profitabilă, care este segmentată în funcție de scopul funcțional al obiectelor:
– piata de birouri;
- piata obiectelor comerciale;
- piata instalatiilor de productie si depozitare;
- piata serviciilor hoteliere;
- piata constructiilor in curs.
În funcție de drepturile legale asupra bunurilor imobiliare, care fac obiectul unei tranzacții între vânzător și cumpărător, piața imobiliară este împărțită în piețe de vânzare și de închiriere.
Pe piața de vânzare-cumpărare, în schimbul echivalentului corespunzător, se transferă proprietatea deplină, inclusiv dreptul de a dispune, în timp ce pe piața de închiriere, obiectul tranzacției este un set parțial de drepturi, excluzând dreptul de a dispune.
Poate fi distins următoarele caracteristici piata imobiliara:
– localitatea;
– interschimbabilitatea redusă a obiectelor;
– fluctuații sezoniere;
- necesitatea inregistrarii de stat a tranzactiilor.
La finanțarea imobiliară se disting trei grupuri de costuri:
- costul menținerii proprietății în stare de utilizare funcțională;
– impozitul anual pe proprietatea;
– costuri mari de tranzacție în tranzacțiile imobiliare.
Fluctuațiile cererii și ofertei pe piața imobiliară sunt lente, deoarece în prezența cererii se produce o creștere a numărului de proprietăți pe o perioadă lungă de timp, determinată de perioada de construcție a clădirii. În cazul unui exces de imobile, prețurile rămân scăzute timp de câțiva ani (pentru mai multe detalii, vezi Shevchuk D.A. Cumpărarea unei case și teren: pas cu pas. – M.: AST: Astrel, 2008).
Principalii factori care afectează cererea și oferta:
– economic: nivelul veniturilor populației și al afacerilor, accesibilitate resurse financiare, nivelul tarifelor de închiriere, costul lucrărilor de construcție și instalare și materiale de construcții, tarife pt utilitati publice;
– social: modificarea numărului, a densității populației, a nivelului de educație;
– administrativ: cote de impozitare și restricții zonale;
– ecologice: susceptibilitatea zonei în care se află proprietatea la secetă și inundații, deteriorarea sau îmbunătățirea situației mediului.
Imobilul este un activ financiar, deoarece este creat de munca umană și investiții de capital. Achiziția și dezvoltarea de bunuri imobiliare este însoțită de costuri ridicate și, în consecință, de nevoia adesea apărută de a atrage bani împrumutați etc. Prin urmare, piața imobiliară este unul dintre sectoare piata financiara.
Piata financiara - este complicat sistem economic, care include un set de instituții și proceduri care vizează implementarea interacțiunii vânzătorilor și cumpărătorilor de toate tipurile de documente financiare.
Piața imobiliară este una dintre cele mai importante componente ale pieței financiare.
Există o relație strânsă între piața financiară și piața imobiliară: creșterea investițiilor în imobiliare revitalizează piața imobiliară, căderea o restrânge. Instabilitatea economică reține atât creditorii și investitorii ruși, cât și străini. Sprijinul statului este necesar pentru a intensifica finanțarea investițiilor în imobiliare.
1.4. Participanții și sursele procesului de finanțare imobiliară
În mod tradițional, participanții la procesul de finanțare imobiliară sunt împărțiți în următoarele categorii:
– autorități și administrații federale și locale;
– instituții de credit și financiare;
- investitori etc.
Autoritățile și administrațiile federale și locale asigură relații economice și juridice între participanții la procesul de finanțare imobiliară. Statul asigură respectarea normelor și regulilor legate de funcționarea pieței imobiliare; reglementează aspectele de zonare, dezvoltare urbană și înregistrarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare; stabilește beneficii sau impune restricții (restricții legislative, caracteristici de impozitare) asupra investițiilor în imobiliare. În plus, statul acționează ca proprietar al multor obiecte imobiliare.
Instituțiile financiare oferă capital investitorilor care nu au fonduri suficiente.
Investitorii sunt persoane fizice și juridice (rezidenți și nerezidenți) care achiziționează imobile și le mențin în stare funcțională.
Investitorii pot fi împărțiți în două tipuri:
1) activ - finanțează și se angajează în construcția, dezvoltarea sau administrarea unității;
2) pasiv - finanțează doar proiectul, fără participarea ulterioară la acesta.
În prezent, piața imobiliară s-a dezvoltat dezvoltare - un fel deosebit activitate profesională managementul proiectelor de investiții imobiliare, una dintre sarcinile cărora este reducerea riscurilor asociate dezvoltării imobiliare. Dezvoltator - organizator, ale cărui activități pot fi împărțite în trei etape:
1) analiza posibilității de implementare a proiectului: se ține cont de starea și tendințele schimbărilor în legislație, preferințele consumatorilor, condițiile financiare și economice, perspectivele de dezvoltare a regiunii;
2) elaborarea unui plan de implementare a proiectului: se determină suprafața terenului necesară implementării proiectului, se selectează o locație cu mediul adecvat, se selectează comunicațiile și se evaluează eficacitatea proiectului. Apoi se determină sursele de resurse financiare, se obține autorizație de construire etc.;
3) implementare proiect de investitii: atragerea de resurse financiare, organizații de proiectare și construcție, monitorizarea progresului construcției, închirierea sau vânzarea totală sau parțială a unui obiect.
Surse de finanțare a investițiilor de capital: fonduri publice, dotări bugetul local(municipale), resurse financiare proprii ale întreprinderilor și persoanelor fizice, fonduri atrase, fonduri ale investitorilor.
1.5. Beneficiile investiției în imobiliare
Investiția în imobiliare care generează venituri este cea mai profitabilă. Atractivitatea achiziționării de bunuri imobiliare generatoare de venit constă în rentabilitatea investiției după rambursarea cheltuielilor de exploatare. Cu toate acestea, în acest caz, riscul este mai mare din cauza lichidității scăzute a bunurilor imobiliare și a duratei perioadei de rambursare a fondurilor investite.
Metodele de investiție pe piața imobiliară pot fi directe și indirecte.
Direct– achiziționarea de imobile la licitație în conformitate cu un contract privat, cumpărare cu leaseback.
Indirect- cumpărare hârtii valoroase firme specializate in investitii imobiliare, investitii in credite ipotecare garantate cu imobiliare.
Investițiile în imobiliare, precum investițiile în titluri corporative, sunt pe termen lung.
Avantaje investiții în imobiliare în legătură cu valori mobiliare:
1. Spre deosebire de titlurile corporative, cum ar fi acțiunile, pentru care dividendele sunt plătite trimestrial, imobiliare oferă investitorului numerar lunar, după cum duce la plata chiriei lunare plati lunare investitor.
2. Fluxul de numerar al veniturilor din proprietatea (diferența dintre încasări în numerar din chirie și costuri de întreținere a proprietății plus investiții de capital) este mai puțin dinamic decât fluxul de numerar al venitului corporativ cu proportie mare capital de împrumut:
– veniturile din fluxurile de numerar ale corporațiilor depind de volumul vânzărilor de produse, care sunt dependente de deciziile zilnice ale consumatorilor, iar fluxurile de venituri din imobiliare sunt mai stabile deoarece se bazează pe contracte de închiriere;
– surse corporative venituri în numerar se pot schimba în timp, iar sursele de venit din imobiliare sunt mai previzibile, deoarece clădirile sunt imobile, activele sunt fixe atât fizic, cât și juridic.
3. Ratele de rentabilitate corporative sunt în general mai mici decât cele imobiliare. Acest lucru se datorează faptului că exploatarea intensivă a activelor imobiliare este comparabilă cu majoritatea domeniilor de afaceri. Mai mult decât nivel inalt rentabilitatea, deoarece venitul preconizat a fi primit de investitor trebuie să depășească costurile de exploatare a proprietății. Rata rentabilității ar trebui să fie mai mare decât atunci când investiți în active financiare, ceea ce ar trebui să corespundă riscurilor mai mari ale investiției în imobiliare.
4. Investițiile în imobiliare se caracterizează printr-un grad mai mare de siguranță, securitate și capacitatea de a controla investitorul decât investițiile în acțiuni.
Sursele și valoarea investițiilor în imobiliare sunt influențate de:
– rentabilitatea așteptată a investiției;
- licitați interes bancar;
– politica fiscalaîn general și în sfera investițională în special;
- Rata de inflație;
- gradul de risc al investitiei in imobiliare.
Motive pentru atractivitatea investiției în imobiliare în ceea ce privește inflația:
- deprecierea rapidă a banilor cu o fiabilitate insuficientă a siguranței acestora în institutii de credit;
- discrepanță frecventă între rata bancară și nivelul inflației;
- zone limitate de investiții mai profitabile;
– accesibilitatea reziduală și ușurința investițiilor în locuințe;
- investiția în imobile care generează venituri poate, în aceste condiții, să crească chiria, păstrând astfel fondurile investite.
Pe de altă parte, în condiții de inflație, există circumstanțe care încurajează oamenii să investească în alte domenii: venit real, este dificil pentru un investitor să prezică raportul dintre costuri și beneficiile așteptate, este mai dificil de obținut împrumut pe termen lung la un procent acceptabil, ceea ce duce la lipsa resurselor financiare pentru potentialii cumparatori.
Pe stadiul prezent dezvoltare economia rusă cu inflație ridicată activitati de investitii este supusă unor riscuri semnificative, ceea ce duce la o scădere a activității investiționale pe piața imobiliară. Resursele limitate de investiții au condus la procesul de reducere a construcțiilor în aproape toate sectoarele economiei (pentru mai multe detalii, a se vedea Shevchuk D.A. Evaluarea imobiliară și managementul proprietăților. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).
Și totuși, piața imobiliară este atractivă pentru potențialii investitori din următoarele motive:
– investițiile în imobiliare se caracterizează printr-un grad semnificativ de siguranță, securitate și capacitatea de a controla investitorul;
- la momentul achizitionarii bunurilor imobiliare, investitorul primeste un pachet de drepturi, in timp ce majoritatea celorlalte obiecte de investitii nu aduc drept de proprietate;
- piata imobiliara, care are o dimensiune mare, este putin stapanita;
- investitiile in imobiliare sunt insotite de o rentabilitate acceptabila a operatiunilor de pe aceasta piata.
Astăzi, în Rusia, activitatea de investiții pe piața imobiliară este redusă. Nici măcar piața imobiliară, care este cel mai activ segment al pieței imobiliare, nu a fost prevăzută cu mecanisme de creditare și financiare adecvate care să susțină cererea efectivă a populației și să permită îmbunătățirea conditii de viata populație în masă. Echilibrul intereselor tuturor participanților la procesul de finanțare imobiliară este o componentă necesară a funcționării normale a pieței imobiliare.
1.6. Credit ipotecar
În conformitate cu "ipoteca" înțelege gajul de bunuri imobiliare ca o modalitate de a garanta obligațiile. Disponibilitatea sistemului credit ipotecar- integrală componentă orice sistem dezvoltat de drept privat. Rolul creditelor ipotecare crește mai ales atunci când starea economiei este nesatisfăcătoare, deoarece atent și eficient sistem ipotecar, pe de o parte, ajută la reducerea inflației trăgând temporar liber bani gheata cetățenilor și întreprinderilor, pe de altă parte, ajută la rezolvarea problemelor sociale și economice.
Apariția creditelor ipotecare. Prima mențiune despre ipotecă se referă la secolul VI. î.Hr e. În Grecia, o ipotecă însemna răspunderea debitorului față de creditor pentru anumite terenuri. La granița zona de aterizare, aparținând debitorului, la efectuarea unei obligații se punea un stâlp, numit „ipotecă”.
Primele acte de gaj care au ajuns până la noi în Rusia datează din perioada secolelor XIII-XIV, iar normele legislative au apărut pentru prima dată la sfârșitul secolului al XIV-lea sau începutul secolului al XV-lea. în Carta judiciară din Pskov, în care, alături de cea mai veche metodă de colectare - personală - există o colectare a bunurilor.
La sfârșitul secolului XIX - începutul secolului XX. proces activ de creditare terenuri pe care împrumutatul intenționa să le achiziționeze. Acest proces s-a dezvoltat cu ajutorul băncilor de pământ țărănești, care au fost create în aproape toate provinciile Rusiei și au contribuit la alocarea pământului țăranilor săraci.
Din 1922 până în 1961 În Rusia, Codul civil al RSFSR, art. 85 din care definea gajul drept drept de creanță, care permite creditorului, în cazul neîndeplinirii obligației de către debitor, să primească satisfacție prioritară față de ceilalți creditori în detrimentul valorii bunului gajat (fără împărțire în mobilă și imobilă).
Ca atare, din cauza diverselor obstacole economice și juridice, instituția de credit ipotecar nu a câștigat încă o popularitate semnificativă în Rusia, așa că este reglementată de un număr relativ mic de reglementări.
În 1992, a fost adoptată Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”, care a fixat posibilitatea ipotecilor ca modalitate de a garanta obligațiile. Codul civil al Federației Ruse (Partea I) a clarificat anumite prevederi privind gajul (articolele 334-358). În art. 340 se prevede că ipotecarea unui imobil sau a unei structuri este permisă numai cu ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord a terenului pe care se află această clădire sau structură, sau a unei părți din acest teren care asigură funcțional obiectul gajat, sau a dreptului de a închiria acest teren sau partea corespunzătoare a acestuia aparținând debitorului gajist. Iar în cazul unei ipoteci a unui teren, dreptul de gaj nu se extinde asupra clădirilor și structurilor debitorului gajist situate sau în curs de construire pe acest teren, dacă nu se prevede altfel în contract.
Înregistrarea bunurilor imobiliare este cea mai importantă funcție a statului, fără o implementare adecvată a căreia este imposibilă o cifră de afaceri stabilă a bunurilor imobiliare, reglementată de Legea federală din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. ”. Implementarea efectivă a drepturilor băncii în temeiul ipotecii este posibilă în cadrul Legii „On procedurile de executare silita". Reguli speciale separate, care, totuși, ar trebui să fie luate în considerare la încheiere contracte ipotecare, sunt dispersate conform legilor corespunzătoare.
În 1998, a fost adoptată Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, conform căreia, în baza unui acord de gaj imobiliare(contract de ipotecă), una dintre părți - creditorul gajist, care este creditor în temeiul obligației garantate prin ipotecă, are dreptul de a primi satisfacția sa creanțe bănești debitorului aflat în această obligație din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți - debitorul gajist, preponderent față de ceilalți creditori ai debitorului gajist, cu excepțiile stabilite de lege. Garantul poate fi debitorul cu o obligație garantată printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț). Imobilul asupra căruia s-a constituit o ipotecă rămâne în posesia și folosința debitorului gajist (articolul 1).
Note de curs. Taganrog: Editura TRTU, 2004.
Manualul oferă o idee despre teoria și practica funcționării pieței imobiliare ca cel mai important domeniu al afacerii, informații sistematizate despre proceselor economice legate de bunurile imobiliare ale persoanelor fizice și entitati legale, privind funcționarea pieței imobiliare, metode de management imobiliar care asigură eficacitatea acestui domeniu de activitate. Evidențiază principalele domenii de activitate legate de imobiliare. Tutorialul discută conceptul, esența, caracteristicile și clasificarea bunurilor imobiliare; esența, funcțiile și principalele caracteristici ale pieței imobiliare; principalele operațiuni ale pieței imobiliare și reglementarea lor legislativă; metode de evaluare diverse obiecte imobiliare; principii de bază ale managementului imobiliar în condiţii moderne.
Manualul este destinat studenților, absolvenților și profesorilor universități economice, studenți ai școlilor de afaceri, economiști, manageri și alte părți interesate.
1. CONCEPTE ȘI DEFINIȚII DE BAZĂ ALE ECONOMIEI IMMOBILIARE
1.1. Conceptul, esența și principalele caracteristici ale imobiliare
1.2. Temeiul juridic al bunurilor imobiliare.
1.2.1. Proprietate
1.2.2. Tipuri de operațiuni (tranzacții) cu imobiliare
1.2.3. Inregistrare de stat operațiuni (tranzacții) cu imobiliare
3. EVALUAREA IMOBILĂ
3.1. Tipuri de valoare imobiliară
3.2. Principiile evaluării imobiliare.
3.3. Factorii care afectează valoarea imobilului.
3.4. Tehnologia de evaluare imobiliara.
3.5. Abordări ale evaluării imobiliare.
3.5.1. Abordare comparativă (piață).
3.5.2. Abordarea costurilor
3.5.3. abordarea veniturilor
3.6. Determinarea costului total al obiectului de evaluare
3.6.1. Consolidarea rezultatelor evaluării
3.6.2. Structurarea după Ierarhie
4. CREDIT IMMOBILIAR.
4.1. Apariția și dezvoltarea creditării ipotecare
4.1.1. Dezvoltarea creditelor ipotecare în Rusia
4.1.2. Ipoteca ca modalitate de garantare a obligațiilor
4.1.3. Caracteristicile creditării ipotecare
4.1.4. Caracteristicile pieței capital ipotecar
4.2. Principalele etape ale creditării ipotecare
4.3. Metode de creditare ipotecară imobiliară
Împrumut cu plăți incrementale
Rasturnare canadiană
4.4. Tipuri de credite imobiliare pentru scopuri speciale
4.4.1. Modalitati de finantare a constructiilor noi
4.4.2. Metode de finanțare a locuințelor
4.4.3. Metode de finanțare a proiectelor de dezvoltare a terenurilor
4.4.4. Finantare imobiliara prin vanzare in rate
5. ECONOMIA UTILIZĂRII TERENULUI
5.1. Caracteristici de utilizare a terenului
5.1.1. ca pământul resursă naturală
5.1.2. Terenul ca categorie economică
5.1.3. Managementul terenurilor ca instrument de formare a utilizării terenurilor justificate economic
5.1.4. Cadastrul funciar de stat ca sistem economic și juridic de funcționare a obiectelor imobiliare
5.1.5. Protecția terenului. Restricții de mediu privind utilizarea terenurilor
Manualul abordează problemele evaluării anumite tipuri proprietate: valoarea de piață a bunurilor imobiliare, inclusiv a terenurilor, evaluare cadastrală proprietate, valoarea de piata active necorporale. Aplicațiile electronice sunt oferite cu exemple de rapoarte de evaluare pentru tipurile specificate de active (publicate pe site-ul web al Centrului de Recalificare Profesională al Universității „Synergy” www.c-pp.ru). Conceput pentru un public larg - de la studenți la profesori universitari și evaluatori practicanți, antreprenori și economiști.
Lucrarea aparține genului Literatură educațională. A fost publicată în 2017 la Editura Synergy. Cartea face parte din seria „University Series”. Pe site-ul nostru puteți descărca cartea „Evaluarea proprietății” în format fb2, rtf, epub, pdf, txt sau citită online. Aici, înainte de a citi, puteți consulta și recenziile cititorilor care sunt deja familiarizați cu cartea și puteți afla părerea acestora. În magazinul online al partenerului nostru puteți cumpăra și citi cartea pe hârtie.
INTRODUCERE
Activitatea de evaluare oferă o bază de informare pentru luarea deciziilor de management economic, contribuie la restructurarea economiei, la formarea unui mediu de piață competitiv și la activarea proceselor investiționale. O evaluare independentă este concepută pentru a asigura drepturi egale pentru toți membrii societății, printr-o evaluare corectă a drepturilor și obligațiilor lor de proprietate. Dezvoltarea activităților de evaluare este parte integrantă a procesului general de reformare a economiei și de creare a unui stat de drept.
Odată cu dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia, cererea pentru profesia de evaluator a crescut. Sarcina principală a evaluatorului este legată de evaluarea valorii. Valoarea este de mare importanță pentru cumpărător și vânzător în determinarea unui preț rezonabil de tranzacție.
Statul rămâne cel mai mare proprietar din Federația Rusă. Estimarea valorii obiectelor proprietății statului și a drepturilor de folosință a acesteia este conditie necesara gestionarea eficientă a proprietății statului. În cazul tranzacțiilor cu obiecte de evaluare aflate în proprietatea totală sau parțială a statului, evaluarea este obligatorie.
Legal și indivizii sunt interesați și de serviciile de evaluare la stabilirea valorii terenurilor și imobilelor în litigii în instanță, la încheierea unui contract de asigurare imobiliară și la efectuarea multor tranzacții imobiliare, opinia evaluatorului poate fi nu numai dezirabilă, ci și strict obligatorie.
O evaluare profesională ajută la efectuarea mai rezonabilă a diferitelor tranzacții, în special, vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare. Evaluarea este necesară și în cazul împărțirii proprietății într-un divorț, la întocmirea contractelor de căsătorie.
Pe baza celor de mai sus, se poate concluziona că în condițiile economie de piata Profesia de evaluare este din ce în ce mai solicitată.
În practica tranzacțiilor imobiliare, există cele mai multe situatii diferite evaluări de obiecte. În același timp, fiecare situație are propriile abordări care sunt adecvate doar ei. Pentru alegerea corectă a abordărilor, este necesar să se determine criteriile de adecvare a acestora în situația relevantă. Pentru a efectua o evaluare calitativă a valorii imobiliare, sunt necesare cunoștințe teoretice și dobândirea de abilități practice în determinarea valorii imobiliare folosind exemple practice.
Acest tutorial își propune să sintetizeze materialul teoretic existent în domeniul evaluării imobiliare și să prezinte aplicarea metodelor teoretice în cadrul abordărilor de evaluare cu exemple practice.
Capitolul 1. CONCEPTE DE BAZĂ ALE EVALUAREA IMOBILĂ
1.1. Conceptul de imobil
Imobiliare –acestea sunt obiecte fizice cu o locație fixă în spațiu și tot ceea ce este inseparabil legat de acestea, atât sub suprafață, cât și deasupra suprafeței pământului, sau tot ceea ce este un articol de serviciu, precum și drepturile, interesele și beneficiile datorate proprietatea asupra obiectelor. Obiectele fizice sunt terenuri legate indisolubil de terenuri și clădiri situate pe ele.
Diferențele în conceptul de imobil ca obiect de evaluare și în definiția Codului civil (articolul 130) sunt reflectate în fig. 1.1.
Orez. 1.1.Concepția de imobil ca obiect de evaluare și în definiția Codului civil
Sub imobiliare se înțelege, în primul rând, întreprinderea în ansamblu ca un complex de proprietate și, în al doilea rând, un teren, o parte integrantă a căruia poate fi:
· o clădire (structură) sau un grup de clădiri (structuri) situate pe acest amplasament, structuri subterane aferente acestui amplasament;
· corpuri de apă izolate, plantări perene;
· structuri inginerești și rețele care leagă un teren și clădirile (structurile) situate pe acesta la infrastructura unui cartier sau oraș. Aceasta include, de asemenea, cotele de proprietate în infrastructura de inginerie care sunt operate în comun de proprietarii de imobile dintr-un cartier sau oraș;
· facilități staționare pentru amenajarea teritoriului amplasamentului;
· elemente de sprijin economic, de transport și ingineresc legate de această proprietate, dar situate în afara limitelor terenului acesteia;
· alte obiecte care, împreună cu componentele imobiliare de mai sus, constituie un tot indisolubil constructiv sau funcțional.
1.2. Valoarea imobiliară și principalele sale tipuri
Imobilul este liber circulatie civilași face obiectul diferitelor tranzacții, ceea ce dă naștere la necesitatea evaluării valorii acestuia, i.e. în determinarea echivalentului monetar al diferitelor tipuri de bunuri imobiliare la un anumit moment în timp.
În funcție de scopul evaluării, caracterul complet al drepturilor evaluate asupra bunurilor imobiliare tipuri diferite costurile pot fi grupate în trei grupe principale (Fig. 1.2):
· valoarea în schimb ca expresie a valorii de schimb;
· valoarea de utilizare ca expresie a valorii de utilizare;
· tipuri speciale de valoare.
Fiecare dintre aceste tipuri de valoare are propriul său domeniu de aplicare și limitări.
Primul grup–valoare la schimb –caracterizează capacitatea unui obiect imobiliar de a fi schimbat în bani sau alte bunuri, este obiectiv ca natură și stă la baza tranzacțiilor imobiliare de pe piață: cumpărare și vânzare, gaj, inclusiv împrumuturi, leasing, contribuție la capitalul autorizat al întreprinderilor etc. pe.
Orez. 1.2. Grupuri valorice imobiliare
Forme de manifestare a valorii în schimb:
piaţă;
lichidare;
Reciclare.
Conform lege federala„Cu privire la activitățile de evaluare din Federația Rusă” valoarea de piață a obiectului de evaluare este înțeleasă ca prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pentru piata deschisaîntr-un mediu concurențial, când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, și orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea prețului tranzacției, adică atunci când:
· una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul de evaluare, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația; părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
· obiectul evaluarii este prezentat pietei deschise sub forma unei oferte publice;
· prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru a încheia o tranzacție în raport cu părțile la tranzacție din oricare parte;
· plata pentru obiectul evaluarii se exprima in bani.
Conform Standardelor de Evaluare, care sunt obligatorii pentru utilizare de către entități activitati de evaluare, pretul din magazin subiectul evaluării este prețul cel mai probabil la care subiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar orice circumstanțe extraordinare nu sunt reflectate în valoarea prețului tranzacției.
Valoarea de piață este determinată în funcție de opțiune cea mai bună utilizare obiect imobiliar.
Valoarea de lichidare a obiectului de evaluare –valoarea obiectului de evaluare dacă obiectul de evaluare trebuie înstrăinat într-o perioadă mai mică decât perioada obișnuită de expunere pentru obiecte similare.
Cu alte cuvinte, valoarea de salvare–prețul pe care vânzătorul trebuie să fie de acord în cazul unei vânzări forțate a unui imobil într-o perioadă limitată de timp, care nu permite unui număr semnificativ de potențiali cumpărători să se familiarizeze cu obiectul și condițiile vânzării.
Costul de utilizare a obiectului de evaluare –valoarea obiectului de evaluare, egală cu valoarea de piață a materialelor pe care acesta le cuprinde, ținând cont de costurile de înlăturare a obiectului de evaluare.
A doua grupă–cost în utilizare –sunt determinate de utilitatea proprietății într-o anumită variantă de utilizare a acesteia și sunt subiective, reflectând oportunitățile existente de exploatare a proprietății de către un anumit proprietar, care nu sunt legate de cumpărarea și vânzarea proprietății și de alte tranzacții de piață.
Evaluarea valorii de folosință a unui obiect imobiliar se face pe baza profilului existent de utilizare a acestuia și a acelor parametri financiari și economici care au fost respectați în perioada inițială de exploatare a obiectului și sunt prognozați în viitor.
Forme de manifestare a valorii în utilizare:
· în uz existent;
· investiții;
· valoare în scopuri fiscale.
Valoarea proprietatii in folosinta curenta –valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza condițiilor existente și a scopului utilizării acestuia.
Valoarea de investitie a obiectului de evaluare –valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza rentabilității acestuia pentru o anumită persoană în scopuri de investiții date.
Calculul valorii investiției se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor și a veniturilor actualizate ale investitorului așteptate din utilizarea acestei proprietăți într-un proiect de investiții promițător.
Valoarea investiției imobiliare pentru un anumit investitor diferă de valoarea sa de piață ca urmare a diferitelor evaluări ale ratei de rentabilitate necesare, prestigiului, perspectivelor de locație și posibilității de a obține un efect „spiritual”. Se calculează la construirea de terenuri virane, extinderea și reconstrucția obiectelor imobiliare, realizarea de obiecte imobiliare ca contribuție la capitaluri autorizateîntreprinderi şi în alte cazuri.
Valoarea obiectului de evaluare în scopuri fiscale –valoarea obiectului de evaluare, determinată pentru calcul baza de impozitareși calculată în conformitate cu prevederile actelor juridice de reglementare (inclusiv valoarea de inventar).
În țările cu economii în tranziție, această valoare de obicei nu corespunde cu valoarea de piață. Deci, în Federația Rusă, legea stabilește ca impozitul să fie calculat din valoarea contabilă, adică. valoarea activelor incluse în anumite elemente de bilanț ale întreprinderilor și organizațiilor.
Potrivit Codului Fiscal, impozitarea terenurilor se va efectua pe baza valorii cadastrale a terenului sau a prețului standard al acestuia.
Al treilea grup de cost – tipuri speciale valoarea obiectelor de evaluare.
În conformitate cu Standardele de evaluare, obligatoriu pentru utilizare de către entitățiactivitate de evaluare, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 06 iulie 2001, se pot distinge tipuri speciale de valori:
Valoarea proprietății în cauză cu o piață limitată –valoarea obiectului de evaluare, a cărui vânzare pe piață este imposibilă sau necesită costuri suplimentare în comparație cu costurile necesare vânzării mărfurilor care circulă liber pe piață.
Valoarea deosebită a obiectului de evaluare –valoare, pentru a cărei stabilire în contractul de evaluare sau reglementare act juridic sunt stipulate condiții care nu sunt incluse în conceptul de piață sau altă valoare specificată în standardele de evaluare.
Costul de înlocuire a proprietății –cuantumul costurilor pentru realizarea unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului de evaluare.
Costul reproducerii obiectului de evaluare –suma costurilor în prețurile de piață existente la data evaluării, pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul evaluarii, folosind materiale și tehnologii identice, ținând cont de uzura obiectului de evaluare.
Costul de înlocuire și costul de reproducere sunt utilizate ca parte a abordării costurilor pentru evaluarea proprietății.
1.3. Abordări și principii de bază ale evaluării imobiliare
Baza teoretică a procesului de evaluare este un sistem de principii de evaluare. În practica mondială, se obișnuiește să se distingă patru grupuri de principii de evaluare(Fig. 1.3):
grupa 1:principii bazate pe ideile potențialului proprietar;
a 2-a grupa:principii legate de teren, cladiri si structuri;
a 3-a grupa:principii determinate de acţiunea mediului de piaţă;
a 4-a grupa:principiul utilizării optime și eficiente.
Aceste principii sunt interdependente. Atunci când se analizează și se evaluează o anumită proprietate, pot fi implicate simultan mai multe principii. Un principiu i se poate acorda cea mai mare importanță în detrimentul altuia, care va fi determinat de situația specifică.
Orez. 1.3. Principii de evaluare a imobilelor
Principii bazate pe ideile unui potențial proprietar.
Principiul utilitatii înseamnă că, cu cât proprietatea este în măsură să satisfacă nevoile proprietarului, cu atât utilitatea și valoarea acesteia sunt mai mari.
Imobilul are valoare numai dacă este util unui potențial proprietar și poate fi necesar pentru implementarea unei anumite funcții economice, de exemplu, pentru funcționarea unei întreprinderi industriale sau cultivarea culturilor. Bunurile imobiliare pot fi utile deoarece cineva este dispus să plătească chirie pentru a deține temporar acea proprietate. Utilitate–este capacitatea proprietății de a satisface nevoile utilizatorului într-o anumită locație și pentru o anumită perioadă de timp. În cazul proprietăților generatoare de venit, satisfacția nevoilor utilizatorului poate fi exprimată în cele din urmă ca un flux de venit.
principiul substituției înseamnă că dacă există un anumit număr de obiecte imobiliare omogene (din punct de vedere al utilităţii sau al profitabilităţii), cea mai mare cerere va fi pentru obiecte cu cel mai mic pret.
Un cumpărător rațional nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât prețul minim practicat pentru o altă proprietate de aceeași utilitate. În consecință, ar fi nerezonabil să plătiți mai mult pentru un obiect deja existent dacă un alt obiect cu utilitate similară poate fi reprodus fără întârzieri nejustificate la un cost mai mic.
principiul substituției prevede că valoarea maximă a unei proprietăți este determinată de prețul sau valoarea cel mai mic la care poate fi achiziționată o altă proprietate de utilitate echivalentă.
Principiul așteptării este determinată de ce venit (ținând cont de suma și momentul primirii) sau ce beneficii și facilități din utilizarea proprietății, inclusiv veniturile din revânzarea ulterioară, se așteaptă să primească potențialul proprietar. Acest principiu stă la baza evaluării imobilului folosind abordarea veniturilor și caracterizează punctul de vedere al potențialului utilizator asupra câștigurilor viitoare și a valorii lor prezente.
Valoarea proprietăților generatoare de venit este determinată de veniturile nete din utilizarea activului, precum și din revânzarea acestuia, se așteaptă potențialul cumpărător. Pentru investitor, amploarea, calitatea și durata fluxului de venit viitor așteptat sunt importante. Cu toate acestea, așteptările privind fluxul de venituri se pot schimba. De exemplu, opinia oamenilor despre o anumită proprietate poate fi influențată de un anunț că un nou aeroport regional sau o autostradă va fi construită în apropiere.
Principii de evaluare legate de terenuri, clădiri și structuri.
Aceste principii includ: productivitatea reziduală, contribuția, progresia și regresia (rentații crescătoare și descrescătoare), echilibrul, dimensiunea economică și separarea economică.
Productivitate reziduală.
Valoarea terenului se bazează pe productivitatea sa reziduală. Orice fel activitate economică necesită de obicei prezența a patru factori de producție. Fiecare factor trebuie plătit din venitul net generat de activitate.
Întrucât pământul este imobil fizic, forța de muncă, capitalul și întreprinderea trebuie să fie atrase de el. Aceasta înseamnă că acești trei factori trebuie plătiți mai întâi, iar abia apoi restul venitului este plătit proprietarului terenului ca chirie. Teoria economică spune că pământul are „ valoare rezidualași orice valoare numai atunci când există un sold după plata tuturor celorlalți factori de producție.
Productivitatea reziduală este măsurată ca venitul net atribuit terenului după ce au fost plătite costurile forței de muncă, capitalului și antreprenoriatului.
Productivitatea reziduală poate apărea deoarece terenul permite utilizatorului să maximizeze veniturile, să minimizeze costurile, să îndeplinească anumite nevoi de confort sau o combinație a celor trei.
Principiul contribuțieipresupune o analiză a modului în care valoarea unui obiect economic sau venitul net din acesta crește sau scade din cauza prezenței sau absenței oricărui factor suplimentar de producție.
Contribuţie –aceasta este suma creșterii valorii unui obiect economic ca urmare a introducerii unui factor nou, și nu costurile reale ale acestui factor în sine. Unii factori cresc valoarea unei proprietăți cu mai mult decât costurile implicate, deși există alții care reduc efectiv valoarea. De exemplu, revopsirea exteriorului unei case poate îmbunătăți aspectul acesteia și o poate face mai atractivă. Cu toate acestea, dacă culoarea vopselei nu este la standardele pieței, valoarea casei poate scădea.
Dacă luăm în considerare acțiunea acestui principiu în dinamică, în raport cu un obiect în expansiune, atunci valoarea fiecărei contribuții ulterioare poate să nu corespundă costurilor specifice de creare a componentei luate în considerare, deoarece cost total imobilul nu este întotdeauna o simplă sumă a valorilor elementelor constitutive individuale. De exemplu, un cost de parcare subterană de 100.000 USD ar putea adăuga 250.000 USD la costul unui bloc de apartamente înalte.
Principiul contribuției este adesea folosit pentru a identifica îmbunătățirile redundante sau lipsă în analiza utilizării celei mai bune și eficiente.
Principiul progresiei și regresiei sau principiul creșterii și scăderii veniturilor afirmă că, pe măsură ce resursele se adaugă la principalii factori de producție, veniturile nete vor crește într-un ritm crescător până în punctul în care veniturile totale, deși în creștere, sunt deja încetinite. Această încetinire are loc până când costul incremental devine mai mic decât costul resurselor adăugate.
De obicei, proprietarii de terenuri trebuie să răspundă la întrebarea cât de intens ar trebui să fie dezvoltat terenul pe care îl dețin. De exemplu, firma X detine 0,3 hectare de teren. Mai jos este calculul profitului pentru dezvoltarea diferitelor densități:
|
Numărul de case |
Profit pe casă (în USD) |
(în USD) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Dacă compania construiește o casă, va obține un profit de 10 000 USD. Pe măsură ce se construiesc mai multe case pe lot, costul terenului per casă va scădea, dar prețul de piață al fiecărei case va scădea de la - prin reducerea dimensiunii casei. teren căzut pe el. Când se construiesc până la două case, profiturile cresc într-un ritm accelerat datorită „economiei de scară”. Apoi, deși profitul pe casă scade, pe măsură ce densitatea clădirii crește până la 4 sau 5 case, profitul global al dezvoltatorului crește. Cu toate acestea, de îndată ce compania construiește a șasea casă, începe să piardă profiturile totale.
Principiul echilibrului : orice tip de utilizare a terenului corespunde cantităților optime ale diverșilor factori de producție, a căror combinație realizează valoarea maximă a terenului.
Dacă terenului se aplică prea puțini factori de producție, atunci acesta este subdezvoltat. Dacă prea mult–supraîncărcat de construcție. În ambele cazuri, terenul este utilizat ineficient, iar în conformitate cu principiul productivității reziduale, valoarea acestuia este redusă. Toți factorii de producție trebuie să fie proporționali unul cu celălalt pentru a maximiza venitul total din pământ.
În exemplul de mai sus, compania X a constatat că cel mai mare venit poate fi generat prin construirea a patru sau cinci case pe terenul său. În ambele cazuri, profitul va fi de 40 000 de dolari.Totuși, dacă construirea a patru case va aduce același profit, dar cu un risc mai mic, decât construirea a cinci case, atunci principiul echilibrului dictează că patru case vor oferi densitatea optimă a clădirii. Atunci când se construiește un șantier cu patru case, riscul este mai mic, deoarece numărul de tranzacții necesare pentru a obține aceeași sumă de profit este mai mic.
Principiul echilibrului se aplică și regiunii. Pentru a obține un echilibru între sectorul privat și cel public, trebuie să existe o cooperare rezonabilă, precum și o planificare competentă, o aplicare atentă a reglementărilor de zonare.
Principiul mărimii economice prevede existența unei anumite cantități de teren necesare realizării scarei optime de utilizare a terenului în conformitate cu conditiile magazinuluiîn această locație.
Scara optimă de dezvoltare a terenului este determinată de condițiile concurenței pe piață și de nevoile utilizatorilor. Un teren bine amplasat, care este totuși prea mic sau prea mare pentru potențialii utilizatori, poate pierde valoare pe piață. De exemplu, mult la o răscruce de drumuri ar putea fi o locație ideală pentru stație de petrol. Dar dacă este prea mic, atunci vor fi probleme cu accesul, va fi lipsă de spațiu pentru întreținere și depozitare. Dacă este prea mare, atunci terenul în exces nu va aduce venituri suplimentare stației de operare. Principiul dimensiunii economice–acesta este același principiu de echilibru, deși considerat într-un plan diferit.
Un exemplu de aplicare a principiului mărimii este valoarea incrementală a unei singure bucăți de teren. Apare atunci când un număr mai mare de parcele mici sunt combinate într-o singură matrice, a cărei valoare depășește suma valorilor parcelelor individuale care alcătuiesc matricea. De exemplu, imaginați-vă că un dezvoltator poate cumpăra lotul A cu 15.000 USD și lotul B–pentru 10.000 USD. Dacă aceste două loturi sunt combinate, noua bucată de teren va costa 33.000 USD. Valoarea incrementală va fi de 8.000 USD, așa cum se arată în următoarele calcule:
O singură matrice a costat 33.000 USD
Minus: costul lotului A– 15000
Minus: costul lotului B– 10000
Valoare incrementală 8.000 USD
Dimensiunea economică–este cantitatea de teren necesară pentru a atinge scara optimă de utilizare a terenului în funcție de condițiile pieței din acea locație.
Atunci când se analizează posibile opțiuni pentru îmbunătățirea eficienței utilizării unui obiect imobiliar, este necesar să se țină cont de principiul separării elementelor imobiliare și a drepturilor de proprietate asupra acestora.
Principiul diviziunii economice înseamnă că elementele fizice ale imobilelor şi drepturi de proprietate ele pot fi împărțite și conectate în așa fel încât să se realizeze valoarea maximă a obiectului.
Atunci când se separă elementele fizice ale proprietății imobiliare și drepturile de proprietate asupra acestora, sunt posibile următoarele opțiuni:
· împărțirea spațială: împărțirea drepturilor la spațiul aerian, la stratul de sol al pământului, la spațiul subteran cu subsol, la resursele de apă ale fâșiilor de coastă, împărțirea masei terenului în secțiuni separate, împărțirea clădirii într-un subsol, etaje etc. .;
· împărțirea pe tipuri de drepturi de proprietate: arendare, folosință limitată, ipotecă, aport la capitalul autorizat al întreprinderilor, emisiune de garanție pentru emisiunea de acțiuni;
· împărțirea pe timp de posesie sau folosință: închiriere pe termen scurt și lung, folosință perpetuă, posesie pe viață, dreptul de gestiune economică, conducere operațională.
Grup de principii de evaluare legate de mediul de piata includ: dependența, conformitatea, cererea și oferta, concurența și schimbarea.
Principiul dependenței afirmă că valoarea unei anumite proprietăți este afectată și afectează ea însăși natura și amploarea valorii altor proprietăți din zona sa.
Locația este unul dintre cei mai importanți factori care influențează valoarea imobiliară. Calitatea amplasamentului depinde de modul în care parametrii fizici ai amplasamentului corespund tipului de utilizare a terenului acceptat în zonă, precum și de apropierea acestuia de mediul economic. Împreună, aceste două caracteristici alcătuiesc situsul sau locația economică a proprietății.
Situația este determinată de interacțiunea dintre o anumită opțiune de utilizare a terenului și mediul economic pe cel puțin patru niveluri. Aceste patru niveluri sunt marcate cu cercuri concentrice care reprezintă zona învecinată, vecinătatea imediată, zona comercială și întreaga regiune. Pentru unele tipuri de utilizare a terenurilor, cum ar fi marile întreprinderi de producție, niveluri de dependență pot exista la nivel național sau internațional.
Dacă apar modificări în sistemul de utilizare a terenului înconjurător sau în mediul economic al unei proprietăți, acest lucru poate afecta valoarea acesteia. Exemple selectate modificările în sistemul de utilizare a terenului înconjurător includ: construcția în apropierea șantierului centru comercial, construirea unei școli sau deschiderea unei instalații de eliminare a deșeurilor. Aceste modificări pot avea atât impact pozitiv, cât și negativ asupra valorii obiectului. Gradul unei astfel de influențe este determinat de amploarea noii opțiuni de utilizare a terenului, precum și de legăturile dintre inovație și obiectul evaluat.
Comunicarea este măsurată prin costul accesului de la obiectul evaluat până la obiectele care îl servesc pentru a atinge orice scop specific. Relațiile pot fi măsurate în termeni de timp, distanță sau bani. Unele dintre aceste conexiuni sunt greu de măsurat. De exemplu, dacă orice lot are o vedere pitorească, atunci această relație poate fi evaluată ca diferență de valoare între un lot cu vedere pitorească și altul.- fără unul.
Principiul conformității determină măsura în care stilul arhitectural și nivelurile de dotări și servicii oferite de dezvoltarea terenului răspund nevoilor și așteptărilor pieței.
Un proiect care nu respectă standardele pieței este probabil să piardă financiar. Un proiect compus din apartamente cu două camere se va confrunta cu opoziție pe piață dacă chiria pentru el este aceeași ca și pentru apartamentele cu trei camere. Mai mult, acest lucru se va întâmpla chiar dacă apartamentul cu două camere are aceeași suprafață cu apartamentele cu trei camere. Prin urmare, pentru a vinde proprietăți mai puțin atractive pe piață, poate fi necesară reducerea tarifelor de închiriere a acestora.
Proiectele de dezvoltare imobiliară trebuie să fie adecvate tipului de utilizare a terenului din zona respectivă. Acest lucru nu înseamnă că toate casele ar trebui să fie construite în același stil arhitectural. Cu toate acestea, stilurile arhitecturale ar trebui să fie adecvate tipului de utilizare a terenului. Imaginează-ți consecințele construirii unei case victoriane pe un bloc de case rustice.
Legate de principiul corespondenței sunt principiile regresiei și progresiei. O regresie are loc atunci când o bucată de teren este supradezvoltată pentru o anumită piață. De exemplu, dacă o casă de 175.000 USD este construită pe un bloc în care alte case costă între 70.000 USD și 80.000 USD, atunci valoarea de piață a casei mai scumpe nu va reflecta costul real al construirii acesteia. Prețul de vânzare este probabil mai mic decât costurile de construcție. Progresia are loc atunci când valoarea proprietății care se evaluează crește din cauza valorii ridicate a proprietăților învecinate. De exemplu, dacă mai multe magazine sunt reconstruite într-o zonă comercială, atunci costul tuturor magazinelor din zonă poate crește.
Principiul cererii și ofertei înseamnă că prețul bunurilor imobiliare se modifică ca urmare a interacțiunii dintre cerere și ofertă.
O proprietate are o valoare dacă are utilitate pentru un utilizator sau un grup de utilizatori. Cu toate acestea, utilitatea nu este singurul factor care influențează costul. Imobilele ar trebui să fie, de asemenea, relativ rare. Oferi–este numărul de proprietăți disponibile pe piață la anumite prețuri. Cererea se bazează pe dorința potențialilor cumpărători cu sursele de finanțare necesare pentru achiziționarea de imobile.
Deoarece piețele imobiliare sunt imperfecte, oferta și cererea nu dictează întotdeauna prețul la care are loc schimbarea proprietății. Abilitățile de negociere, numărul și sofisticarea participanților, emoțiile, costurile de finanțare și alți factori joacă, de asemenea, un rol în stabilirea prețurilor de vânzare.
Pe termen lung, cererea și oferta sunt factori relativ eficienți în determinarea direcției modificărilor prețurilor. Cu toate acestea, în perioade scurte de timp, factorii de cerere și ofertă își pierd uneori eficacitatea pe piața imobiliară. Distorsiunile pieței pot rezulta din controlul monopolului asupra terenurilor de către proprietari privați. În plus, piețele sunt afectate de mecanismele de control guvernamentale. De exemplu, autoritățile locale pot împiedica creșterea pieței sau nivelul chiriilor, pot schimba mecanismul pieței în multe alte moduri.
Dacă există o ofertă excesivă sau o lipsă de cerere pe piață, prețurile și chiriile vor scădea. Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ inelastică. Aceasta înseamnă că creșterea ofertei necesită o planificare pe termen lung: chiar dacă prețurile au crescut, oferta nu poate fi crescută foarte repede. De asemenea, este dificil să se reducă oferta de bunuri imobiliare. Dacă au fost create prea multe obiecte de un anumit tip, nivelul de încărcare va rămâne scăzut pentru o perioadă lungă de timp. Acest lucru creează o mare oportunitate de negociere pentru vânători, deoarece prețurile rămân scăzute sau chiar scad.
Presiunea opusă asupra prețurilor are loc atunci când există o ofertă insuficientă sau o cerere mare. Cererea este de obicei mai volatilă decât oferta. Reacționează mai ușor la modificările prețurilor. Modificări de volum aprovizionare de bani, ratele dobânzilor, exploziile de speculații emoționale, frica și alți factori pot influența natura cererii în orice moment dat.
Când cererea și oferta sunt echilibrate, prețul pieței reflectă de obicei costul (costul) de producție. Dacă prețurile pieței sunt mai mari decât costul de producție, din ce în ce mai multe proprietăți noi vor fi puse în funcțiune până la atingerea echilibrului. Dacă prețurile de pe piață sunt mai mici, construcțiile noi vor încetini sau se vor opri complet până când cererea va crește pe măsură ce prețurile pieței cresc.
Principiul concurenței. Concurența sporită va duce la o creștere a ofertei de acest tip de imobil în zonă. Dacă cererea nu crește, atunci venitul net mediu din toate imobilele de acest tip va scădea. Dacă concurența este excesivă, profiturile pot scădea sub normal sau, în unele cazuri, pot dispărea cu totul.
Atunci când profiturile de pe o piață depășesc nivelul necesar pentru plata factorilor de producție, concurența pe acea piață se intensifică, ceea ce, la rândul său, duce la o scădere a nivelului mediu al venitului net.
Acest principiu este important pentru analistul care încearcă să estimeze valoarea unui flux de câștiguri care depășește rata pieței. Cu excepția cazului în care profitul extraordinar se datorează unui contract de închiriere pe termen lung sau dintr-un alt motiv, fluxul de venituri trebuie luat în considerare cu prudență. Practic, analistul poate adopta una dintre cele două abordări. În primul rând, profiturile în exces pot fi separate de profiturile normale și tratate ca un flux separat de venit.
Principiul schimbarii: Valoarea bunurilor imobiliare de obicei nu rămâne constantă, ci se modifică în timp.
Obiectele se uzează treptat. Unele afaceri se deschid, altele–sunt inchise. Natura utilizării terenurilor se schimbă sub influența statului și a sectorului privat. fluctuaţiile masei monetare şi ratele dobânzilor. Condițiile economice deschid noi oportunități. Evenimentele internaționale afectează costul mărfurilor. Tehnologie nouăși comportamentul social creează o nouă cerere pentru bunuri imobiliare. Dezvoltarea demografică generează nevoi pentru diverse tipuri de locuințe. Aspirațiile și gusturile umane se schimbă. Mediul de locație al unui obiect trece prin faze de creștere, maturitate, declin și reînnoire. Toți acești factori și mulți alții pot schimba utilitatea unei proprietăți într-o locație dată.
Analiștii trebuie să țină evidența evenimentelor care sunt foarte probabil să afecteze imobiliare. Condițiile care au existat în trecut nu vor persista neapărat în viitor. Pentru a estima corect valoarea veniturilor viitoare dintr-o proprietate, este necesar să se reconcilieze cu atenție ipotezele care stau la baza privind veniturile și costurile viitoare. Deoarece evenimentele și condițiile sunt în continuă schimbare, evaluatorii respectă un standard profesional–face o evaluare la o anumită dată stabilită.
Al patrulea grup de principii de evaluare (LNEI) înseamnă că din Opțiuni se selectează folosirea obiectului imobiliar, cea în care se realizează cel mai pe deplin funcționalitatea terenului cu îmbunătățiri. Această opțiune este utilizată pentru a evalua valoarea imobilului.
Evaluatorul efectuează o rezerve pentru pierderi la încasarea plăților, analizând informații retrospective asupra unui anumit obiect cu prognoza ulterioară a acestei dinamici și astfel poate determina opțiunea care aduce cel mai mult venituri posibile din teren, indiferent dacă terenul este construit sau nu și ce structuri sunt amplasate pe acesta la data evaluării.
LNEI este definit ca utilizarea bunurilor imobiliare care:
a) este permisă legal, adică respectă reglementările legale, inclusiv ordonanțe de zonare și reglementări de securitate mediu inconjurator, restricții de urbanism, cerințe pentru protecția monumentelor istorice de arhitectură, îmbunătățirea teritoriului adiacent etc.;
b) este fezabilă din punct de vedere fizic, adică mărimea și forma terenului, al acestuia accesibilitatea transportului, clădirile existente permit implementarea cazului de utilizare ales;
c) justificate financiar din punct de vedere al randamentului capitalului investit, i.е. utilizarea furnizează venituri peste costurile de capital, costurile de exploatare și obligațiile financiare;
d) asigură cea mai mare valoare sau rentabilitate a imobilului.
LNEI este considerată în două etape: în primul rând, terenul ca liber, iar în al doilea rând, terenul cu îmbunătățiri existente. Dacă amplasamentul este lipsit de clădiri, atunci se stabilește care obiect este cel mai eficient de construit, ținând cont de restricțiile legale, urbanistice, de mediu și de altă natură, precum și ținând cont de perspectivele de dezvoltare a zonei.
LNEI poate evolua în timp, influențat de standardele pieței și modificări externe. Dacă recent a fost amplasată o autostradă în apropierea terenului, atunci construcția unei benzinării, a unui punct de fast-food sau a unui service auto poate fi cea mai bună utilizare.
În practică, principiul LNEI este premisa inițială pe care se bazează alegerea unui anumit tip de valoare evaluată a imobilului și se face o concluzie despre valoarea acestuia.
Restricțiile administrative actuale și zonarea din Rusia adesea nu reflectă cerințele pieței imobiliare în curs de dezvoltare și, prin urmare, utilizarea efectivă a terenului cu îmbunătățiri adesea nu corespunde celei mai bune opțiuni.
Toate principiile de mai sus ale evaluării imobiliare sunt strâns legate între ele și, în funcție de tipul și specificul imobilului care se evaluează, de metoda de evaluare utilizată, pot juca un rol primar sau secundar.
Aceste principii sunt baza teoretica evaluarea obiectelor imobiliare. Pe acestea se bazează trei abordări fundamentale ale evaluării imobiliare.– profitabil, comparativ și costisitor.
1.4. Principalele etape ale procesului de evaluare imobiliară
Evaluarea valorii imobilelor include un sistem de acţiuni succesive ale evaluatorului–de la stabilirea sarcinii de evaluare, până la transferul către client a unui raport întocmit în scris privind evaluarea valorii de piață a imobilului, exprimat în unități bănești.
Etapele evaluării imobiliare:
etapa 1. Stabilirea unei sarcini pentru evaluare.
1.1. Scopul evaluării.
12 . Tipul de valoare de determinat.
1.3. Stabilirea drepturilor de proprietate evaluate.
1.4. Data evaluării.
a 2-a etapă. Întocmirea unui plan și contract pentru evaluare.
2.1. Program de lucru de evaluare.
2.2. Surse de informare.
2.3. Alegerea metodelor de evaluare.
2.4. Costurile de evaluare.
2.5. Recompensă în bani pentru evaluare.
2.6. Întocmirea unui contract de evaluare.
a 3-a etapă. Colectarea si analiza informatiilor.
3.1. Inspectarea obiectului și a zonei înconjurătoare.
3.2. Descrierea juridică a proprietății.
3.3. Caracteristici fizice și locație.
3.4. Informații economice.
3.5. Validarea informațiilor colectate.
3.6. Analiza si prelucrarea informatiilor.
etapa a 4-a. Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări.
4.1. Analiza terenului ca liber condiționat.
4.2. Analiza terenului cu imbunatatiri.
etapa a 5-a. Calculul valorii de evaluare a unei proprietăți pe baza a trei abordări.
5.1. Evaluare bazată pe abordarea veniturilor.
5.2. Estimarea costurilor pe baza unei abordări comparative.
5.3. Estimarea costurilor bazată pe abordarea costurilor.
a 6-a etapă. Coordonarea rezultatelor obtinute si derivarea valorii finale a valorii proprietatii.
6.1. Verificarea datelor primite asupra valorii valorii.
6.2. Ipoteze și condiții limitative datorate completității și fiabilității informațiilor utilizate.
6.3. Derivarea valorii finale a costului.
etapa a 7-a. Întocmirea unui raport de evaluare.
Stabilirea unei sarcini pentru evaluare.
Stabilirea unei sarcini pentru evaluare este stadiul inițial, pe care se determină și se formulează parametrii de bază ai sarcinii de evaluare. O enunțare clară a problemei este necesară pentru o interpretare completă și lipsită de ambiguitate a naturii sarcinii de evaluare, alegerea metodelor de evaluare și interpretarea rezultatelor reflectate în raport. Cele mai importante componente ale unei misiuni de evaluare includ:
· identificarea proprietății;
· identificarea drepturilor de proprietate care urmează să fie evaluate;
· scopul (sfera) rezultatelor evaluării;
· selectarea și determinarea tipului de valoare;
· clarificarea datei evaluării;
· descrierea domeniului de aplicare a evaluării;
· clarificarea altor restricții.
Identificarea proprietății include o descriere a caracteristicilor, cum ar fi adresa, o descriere legală completă, locația exactă și limitele proprietății.
Identificarea unui obiect imobiliar reprezintă descrierea legală exactă a acestuia, care este indicat să o întocmească pe baza informațiilor furnizate de client. Informațiile necesare pot fi obținute de la registrul de stat date de cercetare a terenurilor în conformitate cu legile locale și de stat.
O descriere legală corectă trebuie să țină cont de sistemul regional specific de cercetare și descriere a terenurilor, care constă dintr-o descriere a limitelor acestora, un sistem de sondaj de stat și o procedură de descriere și cartografiere a parcelelor și blocurilor.
Identificarea drepturilor de proprietate care urmează să fie evaluate. O caracteristică a evaluării imobiliare este o abordare integrată care consideră simultan imobilul atât ca obiect fizic real, cât și ca ansamblu de drepturi ale persoanelor fizice sau juridice pe care acestea le pot avea sau pretinde pentru proprietate, precum și utilizarea terenurilor și clădirilor. .
Obiectul evaluării poate fi imobil cu drepturi de proprietate integrale sau parțiale, ca urmare a separării sau împărțirii drepturilor de proprietate. La determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare, evaluatorul ia în considerare restricțiile privind drepturile de proprietate, cum ar fi contractele de închiriere, servituțile, restricțiile de drept de drept, revendicările de titluri și drepturile de spațiu aerian sau de teren.
Domeniul sau scopul rezultatelor evaluării –aceasta este o procedură economică efectuată ulterior de către client pe baza rezultatului valoric obținut de evaluator.
Evaluarea proprietății se efectuează pentru a determina:
· prețurile de cumpărare și vânzare;
· valoarea garanției pentru împrumut;
· baze de impozitare;
· termenii contractului de închiriere;
· bazele de despăgubire echitabilă în caz de înstrăinare a drepturilor de proprietate;
· baza contractului de asigurare.
Aflați cum să folosiți rezultatul obținut ulterior evaluare necesar pentru a selecta procedura optimă de evaluare–de la culegerea si analiza informatiilor necesare pana la aplicarea celor mai eficiente metode de evaluare si a principiilor de armonizare a rezultatelor. Dacă clientul nu furnizează informații cu privire la domeniul de utilizare a rezultatelor raportului de evaluare, evaluatorul, din proprie inițiativă, ar trebui să discute această problemă cu el și să se asigure că clientul înțelege în mod adecvat problema. Această procedură va salva evaluatorul de eventuale neînțelegeri și de necesitatea refacerii lucrării.
Alegerea și definirea tipului de valoare. Scopul evaluării este de a determina valoarea imobilului, care, în conformitate cu standardele actuale de evaluare internaționale și rusești, se manifestă sub diferite forme. Tipul de valoare a obiectului evaluării este dictat de o serie de factori, care includ drepturile de proprietate care sunt evaluate asociate acestuia, sfera sau scopul rezultatelor evaluării și sfera sarcinii de evaluare.
În conformitate cu standardele actuale de evaluare rusești, puteți utiliza următoarele tipuri cost:
· pretul din magazin;
· valoarea proprietății în cauză cu o piață limitată;
· costul de înlocuire;
· costul reproducerii;
· cost în utilizare existentă;
· valoarea fiscală;
· valoarea investitiei;
· valoarea de lichidare;
· costul de eliminare;
· cost special.
Tipul de valoare ales de evaluator de comun acord cu clientul si tertii, utilizatori ai raportului, trebuie specificat in sarcina de evaluare. În plus, este necesar să se dea o definiție (formulare) scrisă a valorii indicate în raportul de evaluare, care să nu contravină standardelor adoptate în evaluare.
Tipul de valoare utilizat în procesul de evaluare a unui anumit obiect de evaluare afectează conținutul etapelor individuale în cadrul unui model de evaluare universal. Tipul de valoare determină compoziția, colectarea, pregătirea și analiza informațiilor în scop de evaluare. Alegerea abordărilor și metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare este un derivat al tipului de valoare care se determină; deci, de exemplu, la determinarea valorii de asigurare, este nepotrivit să se aplice metodele abordării veniturilor. Tipul de cost determină logica și validitatea acordului asupra rezultatelor finale ale evaluării.
Clarificarea datei evaluării. Specificarea datei la care se va efectua evaluarea și, prin urmare, rezultatul evaluării va fi valabil, este necesară din mai multe motive. Orice fel de valoare determinabilă este în mod inerent valoarea de piață, deoarece chiar și costurile de reproducere și înlocuire sunt calculate în termeni de prețuri pentru produsele de construcție care sunt valabile la un moment dat, deoarece acestea sunt în continuă schimbare sub influența inflației, concurenței, schimbării preferințelor consumatorilor, etc.
În procesul de evaluare, este necesar să se țină cont de numeroși factori de preț, a căror compoziție, prioritate și gradul de influență sunt instabile. Valoarea de piață reflectă percepția participanților pe piață cu privire la starea conjuncturii sale. Datorita faptului ca situatia pietei este in continua schimbare, valoarea de piata se bazeaza pe analiza informatiilor colectate la o anumita data, date de piata la un moment dat. Schimbarea echilibrului forțelor pieței are un impact semnificativ asupra rezultatului evaluării și asupra valorii rezultate.
Data evaluării utilizată în practica de evaluare este reprezentată de trei tipuri:
actual;
· retrospectiv;
viitor.
În marea majoritate a cazurilor, data evaluării–aceasta este o dată apropiată de data la care a fost determinată atribuirea pentru evaluare și s-au efectuat lucrările de evaluare. Cu toate acestea, în unele cazuri, devine necesar să se calculeze valoarea de piață pentru o dată din trecut sau viitor.
O evaluare a valorii de piață la o dată retroactivă (trecută) este necesară pentru impozitarea succesiunii (data decesului), calcul impozit pe venit(data cumpararii), compensare de asigurare(data evenimentului asigurat), acțiune legală(data pagubei), etc. Disponibilitatea informațiilor retroactive de piață permite evaluatorului să facă în mod obiectiv și rezonabil toate calculele necesare.
O evaluare pentru o dată viitoare poate fi efectuată pentru obiectele imobiliare care sunt în construcție, proiectare sau decizii privind fezabilitatea construcției. Decalajul de timp care apare în acest caz între data lucrărilor de evaluare și momentul în care proprietatea își atinge capacitatea de proiectare, cucerește segmentul de piață care asigură fluxul de numerar estimat, impune determinarea valorii de piață la data finalizării construcției.
Descrierea domeniului muncii de evaluare. Sfera muncii de evaluare este stabilită de evaluator pentru a determina compoziția datelor utilizate, suportul informațional, necesitatea de a implica experți terți, metodele de verificare a acurateții informațiilor, precum și caracterul complet al includerii intermediare și informații auxiliare din raportul final.
Formularea domeniului de aplicare a evaluării ajută la protejarea intereselor terților care iau decizii pe baza rezultatelor evaluării. Evaluatorul ar trebui să precizeze clar nu numai ceea ce se așteaptă să fie făcut, ci și ceea ce nu se va face, cu motive specifice, mai ales dacă au fost disponibile doar informații limitate.
Sfera muncii de evaluare și nivelul de detaliu al raportului depind de semnificația sarcinii de evaluare, precum și de acordul la care sa ajuns cu clientul. Această secțiune vă permite să determinați suma totală a forței de muncă, costurile în numerar pentru Suport informațional, care în cele din urmă afectează costul lucrărilor de evaluare. Evaluatorul este responsabil pentru conformitatea sferei formulate a lucrării de evaluare cu rezultatele efective.
Clarificarea altor restricții. Standardele uniforme pentru evaluarea profesională (118РАР) emise de Fundația de Evaluare distinge între evaluarea completă și cea limitată. O evaluare limitată este efectuată în conformitate cu „Regulamentele privind procedurile limitate” din Standardele uniforme. În acest caz, de regulă, se utilizează o cantitate limitată de informații. Un exemplu de astfel de evaluare este o evaluare imobiliară efectuată numai pe baza unei abordări comparative, precum și o evaluare efectuată pentru a actualiza datele de evaluare anterioare.
Cu toate acestea, chiar și o evaluare completă poate conține o serie de condiții limitative care trebuie formulate în brevetul de evaluare, împreună cu parametri precum identificarea proprietății, drepturile de proprietate, data evaluării, domeniul de aplicare al rezultatelor evaluării și tipul valorii. Introducerea în raport a componenței condițiilor limitative permite nu numai protejarea evaluatorului de eventuale pretenții viitoare, ci și informarea în timp util a clientului și a altor utilizatori cu privire la raport. De exemplu, o condiție limitativă poate include o clauză despre obținerea de informații din surse insuficient de fiabile, despre imposibilitatea efectuării unui sondaj tehnic al imobilelor.
După stabilirea sarcinii pentru evaluare, se întocmește un contract.
Colectarea informațiilor și analiza preliminară a datelor.
Compoziția și volumul informațiilor solicitate, procedura de prelucrare și analiză a acestora, numărul evaluatorilor implicați, inclusiv specialiștii implicați, precum și timpul necesar procesării datelor, depind de atribuire, de tipul imobilului evaluat. și metodele de evaluare selectate.
Eficacitatea acestei etape depinde de minuțiozitatea activității organizatorice preliminare, care necesită determinarea naturii și volumului datelor necesare, surselor de informații, precum și întocmirea unui program de lucru, care este necesar în special pentru evaluarea imobiliare mari. obiecte.
În funcție de tipul obiectului și de sfera lucrării, evaluarea poate fi efectuată de un evaluator sau de un grup de specialiști. Planul de lucru al evaluatorului este construit în conformitate cu structura viitorului raport de evaluare și cu timpul necesar pentru finalizarea fiecărei etape.
Pentru a determina valoarea de piata a proprietatii care se evalueaza, informatiile necesare sunt clasificate dupa o serie de criterii.
În raport cu obiectul evaluat, matricea de informații este împărțită în date externe și interne.
În funcție de natura informațiilor, se disting date generale și speciale, precum și informații despre cererea și oferta competitivă. Informații totale reflectă dinamica factorilor sociali, economici, politici și de mediu care afectează starea pieței imobiliare. Tipul de informații luate în considerare ar trebui să țină cont de schimbările în curs de desfășurare la nivel regional și de segmentul specific al pieței imobiliare căruia îi aparține proprietatea evaluată.
Date speciale conţine elementele juridice, fizice, geografice şi caracteristici economice imobiliare. Acest tip de informații ar trebui colectate pe proprietăți comparabile și pe proprietăți imobiliare evaluate.
Informații competitive privind cererea și oferta vă permite să evaluați competitivitatea proprietății care se evaluează pe segmentul său de piață. Informațiile despre ofertă vă permit să evaluați fondul imobiliar competitiv existent, luând în considerare încărcarea acestuia, perspectivele de extindere prin construcție nouă și reconstrucție, precum și informații despre dimensiunea pieței. Datele privind cererea ar trebui să reflecte capacitățile economice ale potențialilor proprietari și utilizatori.
Informațiile utilizate în procesul de evaluare trebuie să fie suficient de complete, reprezentative și de încredere. Ar trebui să ajute evaluatorul să determine cei mai importanți factori de preț, să analizeze starea economiei în ansamblu și, în special, a pieței imobiliare, inclusiv aspectele teritoriale și segmentare. Evaluatorul trebuie să își facă o idee despre proprietățile fizice ale obiectului evaluat și ale mediului său, să colecteze date pentru calcule economice și de evaluare. Caracteristicile informațiilor colectate și utilizate în diferite etape ale evaluării ar trebui să fie reflectate în mod corespunzător în raport.
Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări.
Se efectuează analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare în vederea evaluării adecvate a cazului de utilizare existent al proprietății evaluate, elaborarea de recomandări pentru utilizarea optimă a acestuia în vederea stabilirii valorii maxime posibile.
Conceptul de utilizare cea mai eficientă a bunurilor imobiliare este conceptul de piata, care este de o importanță cheie pentru analiza costurilor. Cea mai eficientă utilizare este tipul de utilizare care îndeplinește patru criterii: admisibilitatea sau permisiunea legală, fezabilitatea fizică, securitatea financiară și valoarea maximă a obiectului.
Pentru a determina utilizarea cea mai eficientă a unui teren, evaluatorul folosește două scheme, conform cărora terenul este considerat neamenajat (liber condiționat) și cel mai opțiune eficientă utilizarea acestuia cu clădirile existente.
Analiza utilizării celei mai eficiente a unui sit neamenajat implică luarea în considerare a opțiunilor care includ menținerea scopului actual, construirea unei noi facilități, reamenajarea terenului (diviziunea sau consolidarea) și vânzarea.
Cea mai eficientă utilizare a terenului cu structurile existente este de a compara opțiunile de menținere a scopului proprietății la data evaluării, planuri de reconstrucție care prevăd restaurarea, extinderea și reutilizarea, demolarea completă (parțială), precum și o combinație a acestor opțiuni.
Verificarea fezabilității financiare necesită calcularea costurilor de implementare a fiecărui caz de utilizare considerat. Estimarea de maximizare a valorii de utilizare alternativă se bazează pe o analiză a variabilelor cum ar fi valoarea terenului, rata rentabilității adecvate riscului cazului de utilizare specific și valoarea totală capitalizată a proprietății.
Concluziile privind utilizarea optimă a bunurilor imobiliare ar trebui reflectate în secțiunea corespunzătoare a raportului. Evaluatorul trebuie să formuleze în mod rezonabil cel mai eficient caz de utilizare și să îl susțină cu calcule ale perioadei de timp necesare pentru conversia imobiliară, dezvoltarea pieței și, de asemenea, să indice participanții la procesul investițional: investitori, potențiali proprietari, utilizatori, creditori etc.
Selectarea și aplicarea unor abordări și metode acceptabile pentru evaluarea imobiliară.
Evaluarea imobiliară se realizează de obicei din perspectiva a trei abordări principale:
· abordarea costurilor;
· abordare comparativă;
· abordarea veniturilor.
Abordarea costurilor pornește din ipoteza că un investitor prudent nu va plăti pentru imobil mai mult decât suma pe care l-ar costa să achiziționeze un teren similar și să construiască o clădire similară în proprietățile de consum.
Abordare comparativă Se bazează pe ipoteza că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru un articol decât ar plăti pe piața liberă pentru un articol de utilitate similară. Determinarea valorii se bazează pe datele privind tranzacțiile recente de cumpărare și vânzare cu obiecte similare.
abordarea veniturilorse bazează pe afirmația că un cumpărător rezonabil nu ar plăti pentru un obiect mai mult decât suma pe care proprietatea care se evaluează o va aduce în viitor sub formă de venit net, ajustat pentru riscul investiției. În acest caz, valoarea unui obiect este determinată de capacitatea sa de a genera venituri în viitor. flux de fonduri generate de bunuri imobiliare, inclusiv costul de reversiune, poate fi recalculat în costul total curent.
Fiecare abordare de evaluare include o serie de metode. Evaluatorul, în funcție de tipul valorii, caracteristicile obiectului evaluat, informațiile despre obiectul evaluat și imobile similare etc. selectează una sau mai multe metode de evaluare în cadrul fiecărei abordări. Alegerea metodelor de evaluare trebuie justificată și descrisă în raportul de evaluare.
Coordonarea rezultatelor preliminare ale evaluării și derivarea valorii finale a costului.
Coordonarea rezultatelor obținute pe baza diverselor abordări și metode este ultimul pas în determinarea valorii proprietății care se evaluează. În această etapă a evaluării, în primul rând, este necesară verificarea rezultatelor obținute pentru a identifica erorile matematice și logice care cresc gradul de discrepanță între rezultatele abordărilor venit, cost și comparativ.
Procedura de acord asupra rezultatelor verificate este determinată de conținutul sarcinii de evaluare, de abordările și metodele de evaluare utilizate, de caracterul complet și de fiabilitatea informațiilor utilizate și de identificarea avantajelor și dezavantajelor metodelor utilizate.
Criteriile definitorii ale ierarhiei fiecărui rezultat sunt capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial vânzător sau cumpărător, calitatea informațiilor pe baza cărora se efectuează analiza, capacitatea fiecărei metode și abordări de a lua în considerare. cont fluctuațiile pieței piața și caracteristicile specifice de preț ale obiectului, cum ar fi locația, dimensiunea, rentabilitatea potențială.
Având în vedere cele de mai sus, evaluatorul acceptă coeficienți de pondere pentru rezultatele intermediare obținute folosind diverse abordări. Valoarea ponderii fiecărei abordări poate fi calculată atât prin metode experte, cât și prin metode matematice.
La intocmirea raportului, evaluatorul este obligat sa explice motivele neconcordantei dintre valorile valorice, precum si sa justifice procedura.
Întocmirea unui raport de evaluare.
În ultima etapă a evaluării, se înmânează clientului un raport scris de evaluare, care constituie dovada documentară a îndeplinirii corespunzătoare a sarcinilor sale de către evaluator. Raportul de evaluare are o formă detaliată.
Raportul de sinteză conține informații limitate despre misiunea de evaluare, proprietate, metodele utilizate și rezultatul obținut și permite clientului să înțeleagă activitățile din spatele judecăților de valoare ale evaluatorului.
Forma detaliată și raționamentul stabilește sarcina de evaluare, caracterizează informațiile selectate și motivate, justifică metodele și calculele de evaluare aplicate și, de asemenea, determină rezultatul costului final, reprezentat de o singură valoare sau interval.
Valoarea indicată în raport este opinia subiectivă a evaluatorului asupra celui mai probabil echivalent monetar al tranzacției propuse, pe baza studiului și analizei informațiilor necesare, calculelor și în funcție de experiența și calificările sale.
„Legea privind activitățile de evaluare” în vigoare în Federația Rusă la articolul 11 stabilește cerințe generale pentru conținutul și proiectarea raportului. Stilul de prezentare a informațiilor, justificărilor, definițiilor și calculelor nu ar trebui să permită interpretarea ambiguă.
Un raport de evaluare întocmit în timp util în scris și transmis clientului constituie dovada îndeplinirii corespunzătoare de către evaluator a atribuțiilor ce îi revin prin contract. Raportul este semnat personal de evaluator și certificat prin sigiliul acestuia.
Raportul trebuie să indice data evaluării, standardele de evaluare utilizate, scopurile și obiectivele evaluării obiectului evaluării, precum și alte informații care oferă o interpretare completă și lipsită de ambiguitate a rezultatelor evaluării reflectate în raport. De exemplu, dacă nu valoarea de piață este determinată, ci alte tipuri de valoare, criteriile de evaluare și motivele abaterii trebuie indicate în raport. Când trimiteți un raport, trebuie să specificați următoarele puncte:
· data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
· baza pentru care evaluatorul evaluează obiectul evaluării;
· adresa juridică a evaluatorului;
· informatii despre licenta eliberata acestuia de a desfasura activitati de evaluare;
· o descriere exactă a obiectului de evaluare și a valorii sale contabile;
· detaliile persoanei juridice;
· standarde de evaluare pentru a determina tipul adecvat de valoare;
· o listă a datelor utilizate în evaluare, indicând sursele primirii acestora;
· ipotezele făcute în evaluare;
· succesiunea determinării costului și a valorii sale finale;
· restricții și limite de aplicare a rezultatului obținut;
· data determinării valorii obiectului de evaluare;
· o listă de documente utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.
Standarde de evaluare care sunt obligatorii pentru utilizarea de către entitățile de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 06 iulie 2001.
Standarde de evaluare care sunt obligatorii pentru utilizarea de către entitățile de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 06 iulie 2001.
Friedman J., Ordway Nick. Analiza si evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. M.: Delo, 1997.