Investiții în imobiliare tipuri de caracteristici și riscuri. Riscul investiției în imobiliare. Investițiile în imobiliare, ca și investițiile în valori mobiliare, sunt supuse riscurilor inerente pieței financiare: riscul ratei dobânzii, riscul valutar, riscul de credit
Evaluarea riscului joacă un rol important în etapa de formare strategie de investitii, deoarece atât bugetul, cât și așteptările de profitabilitate depind în mare măsură de cât de mult este dispus un investitor să își asume riscuri. Așadar, dacă investitorii consideră investițiile imobiliare viitoare ca având un risc scăzut, ei sunt dispuși să plătească mai mult pentru fiecare dolar din venitul estimat, reducând astfel rata rentabilității. Adică, cu cât riscul este mai mic, cu atât rentabilitatea este mai mică.
Riscul este probabilitatea de pierdere ca urmare a oricărei modificări. Cu cât este mai mare șansa ca un eveniment negativ să apară, cu atât este mai mare riscul. Pentru investițiile în imobiliare, cele mai tipice sunt două grupuri de riscuri - riscurile de țară și riscurile asociate unui anumit proiect.
Riscuri de țară
Riscurile de țară includ în primul rând probabilitatea unor revolte economice, politice și sociale în țara în care se află proprietatea.
Nivelul riscului de țară poate fi găsit în rapoarte agențiile de rating sau firme de consultanta. De exemplu, în clasamentul The Economist Intelligence Unit, Austria, Marea Britanie, Germania și Statele Unite au cele mai scăzute riscuri de țară, în timp ce Afganistan, Belarus, Ucraina și altele au cele mai mari.
Unul dintre factorii economici ai riscului de țară este creșterea inflației. Dependența este următoarea: cu cât inflația este mai mare, cu atât riscul este mai mare. Cel mai mic risc reprezintă o inflație de mai puțin de 5% pe an, cea mai mare - peste 100%. Piața imobiliară este asigurată împotriva riscului inflaționist prin faptul că costul chiriei este revizuit lunar sau anual: ratele de închiriere sunt legate de indicele prețurilor cu amănuntul, a cărui dinamică reflectă inflația. Cu cât ratele sunt revizuite mai des, cu atât este mai mare sensibilitatea obiectului la inflație și veniturile investitorului sunt mai mari. De exemplu, camerele de hotel, magazinele, depozitele industriale și chiriile pe termen scurt sunt considerate în mod tradițional sensibile la inflație, birourile și REIT-urile sunt medii, iar chiriile terenurilor și pe termen lung sunt scăzute.
Germania este în general o țară cu risc scăzut pentru investițiile imobiliare, cu toate acestea, există regiuni cu risc ridicat. În special, acestea includ ținuturile esticeUn alt factor economic de risc de țară este legat de instabilitate moneda nationala . Indiferent dacă rata sa este în creștere sau în scădere, orice abatere semnificativă reprezintă un risc. Cel mai mare pericol pentru piețe apare atunci când creșterea sau scăderea monedei este mai mare de 20%.
Economiile bazate pe resurse sunt, de asemenea, caracterizate de un astfel de factor de risc ca scăderea prețului petrolului. Cu cât prețurile sunt mai mici, cu atât este mai mare amenințarea la adresa economiei; cel mai mare risc este o scădere a prețurilor la hidrocarburi cu peste 20%. Deci, potrivit lui Savills, pe fondul scăderii prețului petrolului din 2007 până în 2009, apartamentele din capitala Rusiei au scăzut cu 51%. În ianuarie-februarie 2009, prețul petrolului a început să crească, iar costul metru patrat a urcat de asemenea. În 2015, petrolul prezintă o tendință negativă, iar prețurile locuințelor sunt, de asemenea, în scădere.
Alți factori economici - o scădere a PIB-ului, o scădere a ratelor de producție, o reducere a exporturilor și o scădere a putere de cumpărare populatie. Cel mai mare risc este o scădere a fiecăruia dintre acești indicatori cu mai mult de 10%.
Riscurile socio-politice aparțin și riscurilor de țară. În special, piața imobiliară poate fi afectată negativ creșterea negativă a populației, iar acest lucru este valabil nu numai pentru țara în ansamblu, ci și pentru un anume localitate, precum și regiune separată. De exemplu, populația Germaniei de Est se mută către țările vestice mai dezvoltate și promițătoare, astfel că acestea din urmă sunt considerate piețe mai puțin riscante pentru investițiile imobiliare (excepție fac orașele mici din regiunea Ruhr, care pierd populație din cauza lipsei locurilor de muncă). ).
Situatie politica are, de asemenea, un impact semnificativ asupra comportamentului investitorilor și asupra percepției acestora asupra riscurilor. Potrivit studiului Tranio, 17% dintre agenții imobiliari chestionați consideră că mediul politic (împreună cu stabilitatea economică) este unul dintre principalele motive pentru care cumpărătorii vorbitori de limbă rusă aleg una sau alta țară pentru a cumpăra imobiliare. Acest factor este deosebit de pronunțat în țări precum Marea Britanie, Germania, SUA și Franța.
Un alt risc de țară important este posibile modificări ale legislației care ar putea afecta piețele imobiliare. Acestea pot fi modificări ale legislației fiscale (creșterea impozitelor existente și introducerea altora noi), introducerea unor legi restrictive în ceea ce privește construcția și investițiile, precum și impunerea de restricții privind circulația capitalului.
Riscurile proiectului
Riscurile asociate proiectului pot fi împărțite în două categorii:
- riscurile proiectelor cu valoare adăugată, al căror scop este crearea de valoare adăugată;
- riscurile de afaceri de închiriere.
1. Proiecte cu valoare adăugată
Proiectele cu valoare adăugată includ construcția și reamenajarea. Riscul unor astfel de proiecte este destul de mare, dar și profitabilitatea este mare - 14-25%.
Principalele riscuri asociate construcțiilor:
- valoarea terenului sau a instalației de la intrare poate fi umflată;
- construcția sau reparația poate fi întârziată;
- estimările de construcție sau reparații pot fi depășite;
- prețul de vânzare poate fi mai mic decât cel planificat;
- vânzările pot fi mai lente decât era planificat.
Toate aceste riscuri pot „mânca” profitabilitatea, drept urmare investitorul va rămâne fără profit sau chiar în pierdere.
Toate aceste riscuri cresc într-o progresie proporțională cu datoria dezvoltatorului, adică cu atât mai mult bani de credit el folosește, cu cât fiecare dintre aceste riscuri este mai mare. În cel mai rău caz, de exemplu, cu o încărcare mare a datoriilor pe un șantier și o ajustare semnificativă a prețului, se poate dovedi că dezvoltatorul sau investitorul va rămâne în pierdere. Dezvoltatorii cu experiență calculează întotdeauna diverse scenarii pentru desfășurarea evenimentelor, iar cele în care investitorul iese din proiect după ce câștigă 15–20% (scenariu clasic) sau 20–25% (scenariu optimist) sunt considerate acceptabile.
Riscurile proiectului devin evidente chiar înainte de începerea lucrărilor. În special, există riscul de a nu obține o autorizație de construire ( Permis risc). Esența acestuia este că în cazul investițiilor în reamenajare, revizie sau construcție de la zero, pentru implementare după achiziționarea unui teren sau a unui obiect, este necesară trecerea prin avize și obținerea avizelor. De regula, pretul include riscul de a nu obtine autorizatia corespunzatoare sau ca va dura mult timp. În unele țări, dezvoltatorii sunt dispuși să își asume riscul de a nu obține permisiunea.
O verificare cuprinzătoare ajută la identificarea riscurilor asociate cu un anumit obiect - Due Diligence, care include patru tipuri de expertiză:
- due diligence juridice: avocații verifică contractul de închiriere și disponibilitatea unei autorizații de construire;
- due diligence financiară și fiscală: un consultant fiscal stabilește costurile reale de întreținere a unui obiect, calculează rentabilitatea și valoarea deducerilor fiscale;
- evaluarea riscurilor (Chance & Risk): examinarea perspectivelor de dezvoltare a locației, precum și a influenței concurenților existenți și viitori;
- evaluare tehnică (Technical Due Diligence): examinarea stării tehnice a imobilului (de obicei nu se realizează la cumpărarea de noi proprietăți).
2. Afaceri de închiriere
Cele mai puțin riscante proprietăți de închiriat au următoarele caracteristici:
- amplasare în zone prestigioase;
- stare tehnica buna;
- chiriași - reprezentanți ai clasei de mijloc (pentru imobile rezidențiale) sau companii de prim rang (în cazul proprietăților comerciale);
- nivel mediuînchiriere disponibilă chiriașilor medii;
- posibilitatea reprofilării obiectului (de exemplu, transferarea imobilelor hoteliere în fondul de locuințe sau invers);
- venitul din chirie nu este mai mic decât taxa de împrumut.
Locația este cea mai importantă caracteristică: dacă proprietatea este situată într-o zonă bună, atunci riscurile vor fi minime, iar obiectul va fi lichid. Cu toate acestea, riscul suplimentar poate fi asociat dezvoltarea districtului, prin urmare, atunci când alegeți un obiect profitabil, ar trebui să vă interesați de planul de dezvoltare și să aflați dacă modificări viitoare și deja implementate (extensie reteaua de transport, apariția de noi instituții etc.) în timp, măresc valorificarea obiectului de investiții sau, dimpotrivă, reduc profitabilitatea acestuia. De exemplu, dacă o persoană a cumpărat un apartament în New York cu o vedere frumoasă la Central Park, atunci a asigurat a priori siguranța investiției sale, deoarece sunt puține apartamente cu o astfel de vedere și nu vor mai fi altele noi.
Riscul este de asemenea rău starea obiectuluiși echipament tehnic insuficient. Cu cât sunt mai rele soluțiile de amenajare a spațiului din interiorul clădirii, disponibilitatea sistemelor moderne de inginerie și calitatea structurilor de susținere, cu atât este mai scăzută competitivitatea obiectului pe piață, cu atât costul și cererea acestuia de la chiriași sunt mai mici și riscurile sunt mai mari. . Chiar dacă proprietățile vechi și uzate pot oferi o rentabilitate bună pe moment, acestea sunt întotdeauna mai riscante pentru investiții decât clădirile bine întreținute.
Calitatea chiriașilor și tipul contractului de închiriere de asemenea, poate crește sau reduce riscurile. Un investitor care nu este pregătit să-și asume riscul de a pierde un chiriaș este probabil să investească într-un obiect cu contracte de închiriere pe termen lung. În schimb, atunci când acest risc este acceptabil pentru investitor, acesta va lua în considerare proprietățile cu un contract de închiriere care expiră sau pe termen scurt ca opțiuni.
Un alt risc este asociat cu alegerea metoda de finantareși management ulterioară fonduri împrumutate. În general, cu cât proporția este mai mare capital de împrumut, cu atât riscul este mai mare.
Efectul de pârghie este atunci când costul finanțării prin datorii este mai ieftin decât profitabilitatea proiectului. Investitorul poate conveni cu banca în așa fel încât să plătească dobândă la credit, dar să plătească un minim din organismul de credit. Această metodă poate crește rentabilitatea operațională a investiției. Dar această metodă de creștere a randamentelor vine cu un alt risc. Dacă prețul obiectului scade, când va fi necesară reînnoirea acord de împrumut, atunci banca va solicita să capitalizeze proporțional împrumutul și să ofere garanții suplimentare (apel în marjă). Prin urmare, este important să găsim echilibrul potrivit între efectul de pârghie al profitabilității și riscuri, aceasta este priceperea investitorilor profesioniști.
Capitalul împrumutat pentru investiții trebuie să genereze un profit mai mare decât plata pentru utilizarea sa. Dacă profitul din imobil este mai mic decât comisionul de împrumut, investitorul suferă pierderi, care sunt mai mari, cu atât este mai mare suma fondurilor împrumutate.
Potrivit expertului, pe piața imobiliară a apărut un alt risc: de când ratele împrumuturilor în 2014-2015 în multe țări au atins cel mai scăzut nivel din istorie și aproape s-au apropiat de zero, în 3-5 ani pot crește semnificativ, iar când acest lucru va se întâmplă, valoarea imobilului va scădea.
Riscul este de asemenea telecomandă obiect:îndepărtarea proprietății imobiliare slăbește controlul asupra acesteia, așa că o încercare de a gestiona un proiect străin din Rusia este asociată cu mari riscuri. În locul autogestionării de la distanță, se recomandă angajarea unei firme specializate.
La fel de important este riscul asociat structurarea afacerii. Există diverse scheme care vă permit să optimizați impozitele - de exemplu, un împrumut cu capital propriu sau înregistrarea printr-o serie de companii. Acest lucru crește randamentul, dar reduce transparența și crește riscul de proprietate. Oficiu fiscal este posibil să nu accepte cadrul de optimizare și să perceapă taxe și penalități suplimentare. Lumea devine din ce în ce mai transparentă sistem bancar, OCDE introduce măsuri de combatere a eroziunii bazei, iar Rusia cere rezidenților săi să plătească impozite pe veniturile obținute în străinătate. Toate aceste modificari cresc riscurile de structurare excesiva a obiectelor in vederea optimizarii taxelor. Recomandarea noastră pentru clienți: în primul rând, să se consulte cu consultanții fiscali și, în al doilea rând, să nu exagereze cu optimizarea, deoarece aceasta este plină de probleme cu autoritățile fiscaleîn viitorul previzibil.
Punctele menționate mai sus determină principalul risc - riscul reducerii lichidității, adică o scădere a potențialului de vânzare rapidă fără pierderi de valoare și o scădere a creșterii potențiale a capitalizării într-un scenariu pozitiv de dezvoltare a pieței. În consecință, cu cât riscurile la punctele menționate mai sus sunt mai mici, cu atât lichiditatea este mai mare și, ca urmare, cu atât rentabilitatea inițială a obiectului este mai mică.
În cele din urmă
Principalele riscuri atunci când investiți în imobiliare sunt:
| Riscuri de țară | |
| Economic |
|
| Socio-politice |
|
| Riscurile proiectului | |
| valoare adaugata |
|
| afaceri de închiriere |
|
Ce să alegeți - randamente mari sau riscuri scăzute - depinde de investitorul însuși și de atitudinea acestuia față de riscuri. problema principala mulți cumpărători este că încep conversația cu întrebarea „Care este randamentul?”, iar prima întrebare ar trebui să fie într-adevăr „Care sunt riscurile și cum pot să vând această proprietate în viitor?”. Dacă un investitor dorește să câștige mai multe randamente, trebuie să fie dispus să-și asume mai multe riscuri.
Julia Kozhevnikova, Tranio
De ce un investitor privat care vrea să primească din imobiliare venit pasiv, este mai profitabil să investești în Rusia, și nu în străinătate
Anul trecut a confirmat tendința: indiferent dacă există sau nu sancțiuni, imobilele străine vor fi întotdeauna la cerere în Rusia. Dacă în 2015 am observat o scădere bruscă a numărului de persoane care doresc să cumpere proprietăți în străinătate, atunci, după cum arată studiul serviciului Prian.ru, anul trecut audiența potențialilor cumpărători a început să crească.
Liderii cererii de astăzi sunt țările calde: Spania, Bulgaria și Italia. Cu toate acestea, nu toți cumpărătorii achiziționează case și apartamente pentru a se muta în reședință permanentă sau în vacanța de vară. Pentru prima dată din 2014, a existat o creștere a cererii de investiții în imobiliare de peste mări în Rusia, aproximativ 16% dintre cumpărători plănuind să închirieze proprietăți imobiliare. La urma urmei, astfel de investiții promit investitorilor venituri în valută străină.
Cu toate acestea, conform estimărilor noastre, imobilele străine nu pot fi încă numite obiect ideal pentru investiții. Motivul pentru aceasta este raportul dintre riscuri și profitabilitate. Unele dintre aspectele negative ale unor astfel de investiții ar trebui amintite astăzi celor care intenționează să achiziționeze apartamente, case și spații comerciale în Europa pentru închiriere.
Proprietăți rezidențiale
Apartamentele și casele din Europa sunt adesea cumpărate pentru închiriere obișnuită. Cu toate acestea, investitorii ruși privați nu țin întotdeauna cont de următorul fapt: facturile de utilități și taxele imobiliare sunt mult mai mari aici decât în Rusia. Cea mai convenabilă opțiune în această situație este livrarea de bunuri imobiliare pentru o închiriere pe termen lung. Dezavantajul unor astfel de investiții este că, de regulă, randamentul din închirierea locuințelor nu depășește 2-3%.
Randamente mai mari pot aduce imobiliare pe litoral sau în unele regiuni turistice. O casă sau un apartament, să zicem, pe coasta Spaniei sau Italiei, poate fi închiriat turiștilor pe zi sau săptămâna. Cu toate acestea, în această situație, va trebui să suportați unele costuri.
În primul rând, proprietatea trebuie să fie pe deplin pregătită pentru a primi oaspeți, adică trebuie să cumpărați lenjerie, vesela și așa mai departe. În al doilea rând, dacă proprietatea dumneavoastră este închiriată legal, va trebui să plătiți impozit. De exemplu, în Spania pentru nerezidenți este de 25% din prețul de închiriere (pentru rezidenți - 15%).
Pentru a nu plăti impozit, pentru a asigura așezarea turiștilor, curățarea spațiilor etc., majoritatea proprietarilor de proprietăți care nu locuiesc în străinătate apelează la serviciile unor companii de administrare care percep aproximativ 20-25% pentru serviciile lor. Nu merită să credem că astfel de companii de management din Europa funcționează perfect și întotdeauna cinstit. Situațiile în care apartamentele și casele au fost închiriate fără știrea proprietarului, din păcate, nu sunt rare. Proprietarul nu este întotdeauna asigurat împotriva furturilor mărunte atât de către turiști, cât și de către angajații societății de administrare, iar un aparat de aer condiționat care nu este oprit la timp de către personal, ținând cont de prețurile europene la energie electrică, poate reduce semnificativ veniturile din închirierea imobilelor. .
În același timp, oricât de ciudat ar suna, multe companii de management din Spania și Italia sunt foarte lente în problema punerii în funcțiune a obiectelor. Nu este atât de ușor să găsești o companie care să fie epuizată pentru a-ți aduce un chiriaș (plasează un anunț pe numărul maxim de resurse, gândește-te la politica de prețuri în extrasezon etc.).
Așadar, dacă vrei să închiriezi un obiect cu un profit previzibil, controlează tot ce se întâmplă cu proprietatea ta. În cazul unei evoluții nefavorabile a situației, Comisia, taxe mari iar facturile de utilități pot afecta toate veniturile din chirie și pot lăsa proprietarul fără nimic.
proprietate comerciala
Ca și în Rusia, imobilele comerciale din Europa sunt mai profitabile decât locuințele. De exemplu, un spațiu comercial poate aduce mai mult de 7-8% pe an în valută. Trăsătură distinctivă piata europeana din rusă constă în faptul că în Europa, conform contracte standard, orice întreținereși aproape întreaga gamă de probleme legate de întreținerea spațiului închiriat nu revine chiriașului, ci proprietarului spațiului.
În mod ideal, așa cum arată practica, acei investitori imobiliari care locuiesc în țară și cunosc specificul local sunt cei mai de succes. Riscul de pierdere pentru cei care își lasă obiectele unor persoane de încredere este firesc mai mare (ca, de fapt, în cazul imobilelor rezidențiale).
Investitii in constructii
Orice investitor care studiază serios piața investițiilor imobiliare din străinătate a primit probabil oferte de investiție în construcții de mai multe ori. Arata tentant, mai ales atunci cand astfel de investitii sunt oferite de o companie britanica de renume, promitand asigurare 100% impotriva constructiilor neterminate si a oricarei cazuri de forta majora.
Din păcate, toți devenim adesea victime ale idolatriei în fața țărilor dezvoltate și avem încredere în străini, așa cum se spune, fără să ne uităm. De fapt, nici în Marea Britanie nu toate obiectele sunt finalizate. De exemplu, scandalul neterminat de la Parcul Olimpic din Londra (Parcul Olimpic Wembley) este bine cunoscut chiar și în Rusia. Dezvoltatorul a dat faliment brusc, iar cu el a mers la fund și compania de asigurări. Drept urmare, astăzi, în loc de profituri, investitorii au primit litigii.
alternativa ruseasca
Nu se poate spune că imobilele din străinătate sunt neapărat o problemă și o pierdere. Doar că, din păcate, este foarte greu pentru un investitor din Rusia să realizeze o analiză cu drepturi depline a tuturor riscurilor care pot fi asociate cu investițiile într-o altă țară.
Simultan piata ruseasca imobiliare promite adesea profituri mai mari decât activele de peste mări. Nu este vorba despre apartamentele din capitală, a căror rentabilitate scade de mai bine de cinci ani, ci despre piață proprietate comerciala. Potrivit platformei de crowdfunding AKTIVO, randamentul mediu al obiectelor de vânzare cu amănuntul stradală la Moscova este acum de aproximativ 10-12% pe an. Puteți câștiga literalmente cu 1–0,5 p.p. mai puțin la birouri.
Piața imobiliară comercială din Rusia își revine treptat. Este prea devreme să vorbim despre o creștere bruscă a prețurilor sau a tarifelor de închiriere, dar de cel puțin un an observăm o scădere a ratelor de neocupare în spațiile comerciale și de birouri, precum și cea mai scăzută punere în funcțiune vreodată a spațiilor noi. Este deja clar că, de exemplu, spațiile de birouri de clasa A au potențial de creștere din cauza unei scăderi serioase a pieței în timpul crizei.
Astfel, vedem principalele perspective de investiții pe piața imobiliară comercială a capitalei. Cert este că astfel de investiții implică riscuri semnificativ mai mici decât, de exemplu, investițiile în birouri. calitate spațiu de vânzare cu amănuntul la Moscova nu este suficient nici măcar în criză. Conform previziunilor noastre, având în vedere tendința de scădere a ratelor de neocupare, se poate aștepta o creștere a tarifelor de închiriere în centrele comerciale și street retail din capitală încă din 2018-2019. Desigur, această situație va avea un impact pozitiv asupra investițiilor investitorilor în imobiliare rusești.
În Rusia, în general, tranzacțiile imobiliare sunt caracterizate de un număr destul de mare de riscuri:
Riscul de țară (politic, juridic și financiar, inclusiv riscul de inflație, riscul schimbărilor în sistemul fiscal, arbitrariul administrativ etc.);
- riscul de ilichiditate - întârzieri în vânzarea obiectului peste timpul estimat de comercializare;
- riscul managementului incompetent, care va afecta starea tehnică a unității și rentabilitatea acesteia;
- risc posibilă schimbare raportul dintre cerere și ofertă;
- riscurile asociate construcțiilor (înghețarea investițiilor de capital pe perioada construcției, creșterea imprevizibilă a costului materialelor, utilizarea mașinilor și mecanismelor și forta de munca, lichiditate scăzută a construcției neterminate etc.);
- riscul unor restricții administrative privind utilizarea instalației;
- riscul de accidente în rețelele de utilități din cauza stării lor generale nefavorabile;
- riscuri de mediu, inclusiv inundații și alte dezastre naturale, precum și accidente la centralele nucleare, salve și alte emisii în exces de poluare în atmosferă, apă și sol.
Riscurile care decurg din investiția în obiecte imobiliare pot fi clasificate în același mod ca și riscurile investiției în orice obiect
În general, riscurile specifice piețelor imobiliare ar trebui în primul rând împărțite în trei grupe:
1) riscuri sistematice care nu pot fi diversificate și indică natura relației dintre nivelul de risc al investițiilor în imobiliare și nivelul mediu al riscului de piață pentru piața de capital;
2) riscuri nesistematice sau gestionabile care pot fi diversificate prin formarea unui portofoliu imobiliar;
3) riscuri aleatorii ca urmare a gestionării defectuoase a obiectelor imobiliare.
Sursele riscurilor negestionate sunt:
lichiditate scăzută a bunurilor imobiliare;
- Incertitudinea reglementării legislative a tranzacțiilor imobiliare;
- incertitudine în impozitare;
- concurenta pe piata de capital si pe piata imobiliara;
- durata ciclului de afaceri;
- tendinte demografice;
- tendințe în ocuparea forței de muncă și schimbări în solvabilitatea populației. Principala împărțire a riscurilor în funcție de sursele de apariție - în sistematice și nesistematice - este prezentată în fig. 4.1.
Împărțirea riscurilor pe sursele de apariție
Riscurile gestionabile” pe piața imobiliară includ micro-riscuri:
- termenii contractului de închiriere;
- nivelul de pârghie operațională și financiară;
- structura capitalului investit și valoarea acestuia;
- ponderea pietei imobiliare de un anumit tip;
- amplasarea imobilului;
De asemenea, riscurile investiției în imobiliare pot fi clasificate pe zone de manifestare.
La fel ca orice risc în investirea capitalului, riscurile investiției în imobiliare pot fi împărțite în funcție de gradul de daune în parțial, tolerabil, critic și catastrofal.
Astfel, clasificarea riscurilor atunci când investiți în imobiliare este aproape aceeași cu clasificarea riscurilor atunci când investiți în orice afacere.
Împărțirea riscurilor pe zone de manifestare
Surse de risc în această direcție investiție reală, ca investiție în imobiliare, poate fi:
- tipul de proprietate;
- modificări ale raportului dintre cerere și ofertă;
- localizare (inclusiv risc regional);
- termenii contractului de închiriere și acordarea de împrumuturi;
- îmbătrânirea fizică și îmbunătățirea uzurii;
- modificări ale reglementării legislative și modificări ale condițiilor de impozitare;
inflația;
- caracteristici ale reinvestirii;
- scaderea lichiditatii.
Riscul alegerii tipului de proprietate pentru investitie inseamna alegerea gresita a unui anumit tip de proprietate intr-o situatie general favorabila pentru dezvoltarea pietei imobiliare. De exemplu, în situațiile în care mai mult mize mari investițiile în imobiliare multifuncționale ar putea oferi profituri, investițiile de capital real s-au făcut în imobiliare de birouri. Surplusul de cladiri de birouri la nivel national a transformat chiriile reale si nominale in greutate.
Riscul modificărilor raportului dintre cerere și ofertă. Întrucât principalii factori care reglementează piața oricăror bunuri și servicii sunt oferta și cererea, ca urmare a interacțiunii lor, se creează o piață a vânzătorilor sau o piață a cumpărătorilor. Există însă o serie de trăsături semnificative în piața imobiliară profitabilă, pentru clarificarea cărora este necesară analizarea factorilor care influențează piața imobiliară în fiecare anumită perioadă de timp.
Principalii factori care determină amploarea cererii sunt:
- solvabilitatea populaţiei;
- schimbări putere totală populația (tendințe trecute, actuale și proiectate);
- modificări ale raporturilor între diferitele segmente ale populației, adică raportul procentual dintre grupurile de populație cu niveluri diferite de educație, nivelul migrației, numărul căsătoriilor și divorțurilor;
- modificări ale gusturilor și preferințelor populației - reprezintă un factor important în cerere. Cu toate acestea, în cadrul oricărei piețe imobiliare, schimbările în preferințele și gusturile consumatorilor sunt greu de surprins. Mulți profesioniști imobiliari se bazează pe propria experiență și observații și le recunosc aproape intuitiv, ceea ce le permite să urmărească aceste schimbări. Preferințele și gusturile sunt foarte subiective și, prin urmare, foarte greu de cuantificat și prezis;
- conditiile si disponibilitatea finantarii.
Creșterea cererii determină creșterea activității pe piața imobiliară. O condiție prealabilă creșterea cererii este extinderea oportunităților economice pentru potențialii consumatori, creșterea veniturilor acestora, ceea ce duce la creșterea activității pe piața imobiliară. În mod similar, o scădere a cererii efective duce de obicei la o depresie a pieței.
Rezultatul creșterii cererii de bunuri imobiliare este creșterea chiriilor și a prețurilor de vânzare ale imobiliare, deși în aceeași direcție acționează și tendințele inflaționiste, ceea ce poate afecta creșterea prețurilor pe toate segmentele de piață.
LA Pe termen scurt parametrii cererii sunt mai importanți decât parametrii ofertei, caracteristică care este inelasticitatea. Fluctuațiile semnificative ale activității în tranzacțiile imobiliare se datorează în mare măsură inelasticității ofertei pe termen scurt. Dacă scopul analizei este de a prezice situația de pe piața imobiliară (de exemplu, pentru a calcula prețul posibil de vânzare al unei proprietăți într-o anumită perioadă în viitor), trebuie acordată o atenție deosebită analizei factorilor de ofertă, întrucât pe termen lung volumele de aprovizionare sunt foarte elastice.
Enumerăm factorii care determină dimensiunea propunerii:
- disponibilitatea unei rezerve de obiecte imobiliare vacante pe un anumit segment de piata;
- volume și costuri de construcție nouă, inclusiv:
1) intensitatea construcției (determină volumul de locuințe noi),
2) poziţia în industrie de contructieîn ce măsură afectează nivelul costurile de construcție(determină disponibilitatea și prețurile factorilor de producție),
3) schimbările curente și potențiale ale tehnologiei de construcție și impactul lor posibil asupra costurilor de construcție;
4) raportul dintre costurile de construcție și prețurile de vânzare imobiliare,
5) costul îmbunătățirii neexploatat terenuriși oferta lor actuală.
Procentul tuturor caselor sau spațiilor (locuri vacante) vacante sau neînchiriate este unul dintre cei mai importanți indicatori ai stării și tendințelor pieței imobiliare. Procent mare locurile de muncă vacante implică prețuri și chirii mai mici chiar și în prezența unei cereri mari. De obicei rata de neocupare pentru o singură familie Cladiri rezidentiale este mai mică de 5%, iar pentru clădire de apartamente- puțin mai mult de 5%. Pentru spațiile comerciale, acest procent este ceva mai mare. Acestea sunt principalele rapoarte, care pot varia în funcție de situația din regiune. Dacă oferta de unități vacante depășește procentul normal, există o ofertă excesivă și/sau o ofertă insuficientă pe piață. Concurența poate duce la o scădere forțată a prețurilor și a chiriilor, urmată de o reducere a construcțiilor noi. Când ratele de neocupare scad, prețurile și chiriile cresc, activitatea de investiții imobiliare crește. Firme care operează pe piața imobiliară, este indicat să acumuleze informații cu privire la dinamica nivelului de posturi vacante și să aibă o bază de date. Trebuie avut în vedere faptul că nivelurile locurilor de muncă vacante pentru diferite segmente ale pieței imobiliare ar trebui calculate separat, deoarece într-un segment al pieței poate exista o lipsă de bunuri imobiliare, iar într-un alt excedent.
Risc de locație este determinată de condițiile pieței locale și de perspectivele de dezvoltare socio-economică a regiunii, care sunt determinate de intrările și ieșirile de capital din regiune, de nivelul de diferențiere a ocupării forței de muncă a populației apte de muncă, de criminalitatea situației din regiune, atitudinea populației față de capitalul privat și străin, posibilitățile de conflicte interetnice și socio-economice și armate, ecologia regiunii etc.
Risc de închiriere datorita faptului ca chiriasul nu poate plati intreaga chirie prevazuta prin contract. Pierderile la un împrumut de închiriere sunt suportate de proprietar deoarece este nevoie de timp pentru a evacua un chiriaș și a pregăti spațiul pentru un nou chiriaș. Acest tip de risc este cel mai frecvent în cazul proprietăților cu un singur chiriaș.
Îmbunătățiri ale uzurii fizice poate reduce, de asemenea, profitabilitatea imobiliară. Proprietarii aleg adesea să transporte semnificativ costurile materiale pentru a-și face clădirile moderne. Este dificil de determinat gradul de uzură funcțională, deoarece depinde mai mult de dezvoltarea noilor tehnologii. Când noile tehnologii, cum ar fi lifturile, controlul climatului și securitatea sunt introduse în clădirile concurente noi, clădirile mai vechi își pierd atractivitatea pentru chiriași, iar proprietarul trebuie fie să ceară chirii mai mici și să cheltuiască bani pentru îmbunătățirea locuinței, fie să tolereze o ocupare mai mică.
Riscul reglementării legislative și modificării condițiilor fiscale este pe care hotărârile autorităţilor o cer neprevăzute sau asociat cu o majorare a impozitelor pe proprietate (proprietate, imobiliare). Schimbările neprevăzute în reglementare sau impozitare pot modifica fluxul de numerar al veniturilor imobiliare față de ceea ce este așteptat.
Riscuri de inflație și reinvestire- riscuri relativ mai mici pentru investitia in imobiliare. Riscul inflaționist este legat de faptul că real, stipulate prin contract Fluxurile de numerar ale veniturilor din chirii pot fi mult mai mici decât cele așteptate din cauza inflației. Cu cât termenul de închiriere este mai lung, cu atât riscul este mai mare. Într-o poziție specială se află investițiile în bunuri imobiliare vândute și închiriate, asociate cu cel mai mare risc inflaționist al tuturor tipurilor de investiții în capitaluri proprii din cauza termeni lungi chirie. Riscul de reinvestire este opus riscului de inflație, deoarece a primit venituri în numerar nu poate fi reinvestită la aceeași rată de rentabilitate ca și investiția inițială. Este, de asemenea, mai mic pentru capital propriu investit în bunuri imobiliare negarantate.
Riscul de lichiditate. Lichiditatea pieței imobiliare pentru toate tipurile de bunuri imobiliare la nivel macro se determină:
- situația socio-economică din țară, regiune;
- disponibilitatea împrumuturilor, determinată politici publice(dacă guvernul urmărește o politică de „bani scumpi”, creditul este mai puțin disponibil din cauza nivelului ridicat ratele dobânzilor);
- politica băncilor comerciale de reducere sau extindere a creditării garantate cu imobiliare.
La nivel regional, lichiditatea imobiliară este determinată de perspectivele de dezvoltare a regiunii, de gradul de diferențiere în ocuparea forței de muncă și de mediu.
La calcularea nivelului de risc caracteristic diverse obiecte imobiliare, trebuie avut în vedere că un nivel mai ridicat de risc al investiției în imobiliare profitabilă în comparație cu riscul investiției în Bunuri financiare este determinată de caracteristicile imobiliare profitabile, deoarece semnificative investitii de capitalși există o dependență puternică a fluxului de venituri din imobiliare, în funcție de situația din regiune și de perspectivele de dezvoltare ale acesteia.
Imobiliarul este cel mai conservator tip de investiție și primul la care se gândește cineva. În realitățile rusești, este dificil să ai încredere în alte tipuri de investiții monetare - piața de valori nu este întotdeauna transparentă și nu este foarte dezvoltată, depozitele bancare sunt acceptate sub dobândă mică nu întotdeauna mai mare decât rata inflaţiei. Iar bunurile imobiliare ies în prim plan. Prin urmare, trebuie să înțelegeți cum să investiți în imobiliare, unde să investești bani și care sunt beneficiile unor astfel de investiții.
Beneficiile investiției în imobiliare
Scopul oricărei investiții este păstrarea și creșterea banilor investitorului. Adică investiția trebuie să fie profitabilă și să aibă o valoare stabilă, sau mai bună, în creștere. Aceste condiții sunt pe deplin în concordanță cu imobiliare.
Achiziționarea de imobile rezidențiale sau comerciale poate deveni o sursă de venit permanent sub formă de chirie, costul unor astfel de spații crește în timp, iar acestea pot fi vândute dacă este necesar fără prea multe bătăi de cap.
Dar nu totul este atât de simplu și înainte de a cumpăra orice proprietate, este necesar să se efectueze o pregătire amănunțită.
Iată câteva întrebări pentru alegerea potrivita când și unde să investești:
- în ce stare se află piața - piața poate fi în declin, creștere sau scădere. Astfel de faze se înlocuiesc una pe cealaltă și, după ce ați determinat starea, puteți lua decizia de a intra pe piață sau de a ieși din ea;
- cât timp este calculată investiția - imobiliare este un proiect pe termen lung, și contați pe rambursare rapidă Nu trebuie să. Opțiunea speculației poate fi luată în considerare în timpul unei piețe în creștere și în intervalul de 1-3 ani. Trebuie remarcat faptul că perioada de rambursare a bunurilor imobiliare Piața primară poate crește cu unul sau doi ani - perioada de reparații a apartamentelor învecinate, moment în care atractivitatea oricăror spații pentru chiriaș scade;
- nivelul dorit de venit din imobiliare – inchirierea unui birou si a unui apartament aduce randamente diferite si presupune costuri diferite. Condițiile de piață joacă, de asemenea, un rol important. În creștere, este mai ușor să obțineți un preț mai mare pentru închiriere, în plus, se adaugă o creștere a costului localului în sine;
- disponibilitatea de a-și dedica timpul întreținerii imobilelor - orice imobil necesită întreținere: curățare, reparații, comunicare cu diverse autorități. Aceste costuri variază în funcție de tipul de investiție;
- care este suma planificată de investiții - cu cât zona este mai atractivă, cu atât va necesita investiții mai mari, dar rentabilitatea poate fi mai mare. În plus, trebuie să selectați un sector de piață - costul imobil rezidential, un mic magazin, un teren variază destul de mult;
Tipuri de investiții imobiliare
Următoarele tipuri de imobile sunt alese ca investiții:
- rezidentiale - apartamente si case;
- comercial - birouri, magazine, chioșcuri, hoteluri, sanatorie, centre de recreere;
- teren.
Fiecare dintre aceste tipuri aduce venituri diferite, necesită costuri diferite și poartă propriile riscuri.
Riscurile investițiilor imobiliare
Cel mai adesea, investitorise confruntă cu următoarele riscuri și provocări:
- greșeală atunci când alegeți un imobil - uneori așteptările investitorilor s-ar putea să nu devină realitate și imobiliarele nu vor aduce profitul dorit. De obicei, acest lucru se datorează unei erori în alegerea locației clădirilor;
- o schimbare a situației de pe piață - în acest caz, poate exista o scădere a valorii imobilelor și a chiriei;
- modificări ale legislației – introducerea de taxe și impozite suplimentare poate reduce veniturile din chirii;
- amortizarea – deosebit de importantă pentru obiectele din vechiul stoc, va necesita investiții suplimentare în reparații și modernizare.
În plus, evenimentele politice implică și anumite riscuri - orice schimbare a statului poate afecta serios valoarea imobilelor. Imobilul comercial este deosebit de sensibil la astfel de schimbări. Locuințele și terenurile sunt mai stabile.
La investiția pe piața primară se adaugă și riscul alegerii unui dezvoltator necinstit și există întotdeauna riscul de a apela la intermediari necinstiți atunci când cumpărăm imobile.
Investiția imobiliară este profitabilă și de încredere. Desigur, necesită anumite cunoștințe, timp alocat pregătirii și întreținerii. Dar toate acestea vor permite nu numai să economisiți investiții, ci și să obțineți venituri pentru o perioadă destul de lungă.
Pentru a fi la curent cu evoluțiile de pe piața de investiții, abonați-vă la actualizările de blog ale Școlii de Trading A. Purnov.
Riscurile investiției în imobiliare sunt împărțite în două tipuri. Primul include riscuri sistematice și nesistematice, al doilea - static și dinamic. Piața în ansamblu este dominată de riscul sistematic. Valoarea unei anumite proprietăți generatoare de venit poate fi legată de condițiile economice și instituționale de pe piață. Exemple de acest tip de risc: apariția unui număr excesiv de facilități concurente, scăderea ocupării forței de muncă din cauza închiderii unei întreprinderi care formează oraș, introducerea restricțiilor de mediu și stabilirea de restricții privind nivelul chiriei. Riscul nesistematic este riscul asociat proprietății specifice care este evaluată și independent de riscurile care se aplică proprietăților comparabile. De exemplu: fisuri în elementele portante, achiziționarea de terenuri pentru uz public, neplata chiriei, distrugerea unei structuri prin incendiu și/sau dezvoltarea unui sistem incompatibil de utilizare a terenului în vecinătatea proprietății. Riscul static este riscul care poate fi calculat și transferat Firme de asigurari, riscul dinamic poate fi definit ca „profit sau pierdere de șansă antreprenorială și competiție economică”. Calculul primei de risc este prezentat în Tabelul 3
Unde: P
Rb - rata fara risc;
L
Q
Tabelul 3
Factorii de risc care afectează proprietatea
|
Tipul și denumirea riscului |
|||||||||||
|
Risc sistematic |
|||||||||||
|
Deteriorarea situaţiei economice generale |
dinamic |
||||||||||
|
Creșterea numărului de supravegherea obiectelor |
dinamic |
||||||||||
|
Modificare a legii federale sau locale |
dinamic |
||||||||||
|
Risc nesistematic |
|||||||||||
|
Situații antropice naturale și de urgență |
static |
||||||||||
|
Uzură accelerată a clădirii |
static |
||||||||||
|
Neprimirea plăților de chirie |
dinamic |
||||||||||
|
Management ineficient |
dinamic |
||||||||||
|
Factori criminali |
dinamic |
||||||||||
|
Controale financiare dinamice |
dinamic |
||||||||||
|
Executarea incorectă a contractelor de închiriere |
dinamic |
||||||||||
|
Numărul de observații |
|||||||||||
|
Total ponderat |
|||||||||||
|
Numărul de factori |
|||||||||||
|
Media ponderată a scorului |
|||||||||||
|
Valoarea de ajustare a riscului (1 punct = 1%) |
Experții estimează prima pentru managementul investițiilor la nivelul de 3%.
Proprietatea are un termen finit (limitat). viata economica(perioada în care funcționarea obiectului este posibilă fizic și benefică din punct de vedere economic). Venitul generat de proprietate trebuie să compenseze pierderea valorii acesteia de către obiect până la sfârşitul duratei sale economice. Cantitativ, suma venitului necesar pentru o astfel de compensare este exprimată prin rata de returnare a capitalului.
1. Rambursarea liniare a capitalului (metoda Ring): implică restituirea capitalului în rate egale pe durata de viață a activului, rata rentabilității în acest caz este o cotă anuală capital inițial deduse într-un fond de compensare fără dobândă.
2. Returnarea capitalului la fondul de compensare și rata dobânzii fără risc (metoda Hoskold): presupune că fondul de compensare este format la cea mai mică rată posibilă - rata „fără riscuri”.
3. Randamentul capitalului asupra fondului de rambursare și rata rentabilității investiției (metoda Inwood): se presupune că fondul de rambursare este format la o rată a dobânzii, egal cu norma rentabilitatea investiției (rata de reducere).
Durata de viață economică se presupune a fi de 30 de ani, în conformitate cu perioada medie anterioară revizuire(determinat pe baza VSN 58-88 (p))
valoarea de evaluare imobiliara
Tabelul 4
Calculul raportului de capitalizare
În acest caz, valoarea terenului a fost determinată prin metoda valorificării directe a chiriei de folosință a terenului. Conform datelor, suprafața terenului este de 56.310,0 m2. Valoarea de bază a chiriei anuale pentru terenul administrativ este de 15,88 ruble/m2. Rata de capitalizare este de 17,83%.
Preț teren, calculat prin metoda capitalizării chiriei, va fi, ținând cont de rotunjire:
Valoarea amortizarii fizice acumulate a fost determinata pe baza:
Reguli pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor VSN 53-86 (p.),
inspectie vizuala.
Calculul cantității de uzură acumulată se face după formula:
Unde F „și- deteriorarea fizică a clădirii, %;
Fki- uzura fizică a unei structuri, element sau sistem separat, %;
li, - coeficient corespunzător ponderii costului de înlocuire al unei structuri, element sau sistem separat în costul total de înlocuire al obiectului;
P- numărul de structuri, elemente sau sisteme individuale ale obiectului.
Amortizarea funcțională (morală) este pierderea de valoare din cauza incapacității relative a unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o nouă structură creată în aceleași scopuri. De obicei, este cauzată de aspectul slab, nerespectarea cerințelor tehnice și funcționale în ceea ce privește dimensiunea, stilul, durata de viață etc. Uzura funcțională poate fi detașabilă și ireparabilă. Uzura functionala este considerata recuperabila atunci cand costul repararii sau inlocuirii componentelor invechite sau inacceptabile este benefic sau cel putin nu depaseste valoarea adaugata de utilitate si/sau cost. În caz contrar, uzura este considerată ireparabilă.
În acest caz, nu au fost găsite semne de uzură funcțională.
Determinarea cuantumului deprecierii impactului extern al obiectelor imobiliare
Învechirea externă este pierderea de valoare din cauza influenței factori externi. Poate fi cauzată de schimbări generale economice și intra-industriale și este o funcție a influenței externe.
Acest obiect nu are uzură externă.
Costul Obiectului, luând în considerare toate tipurile de uzură, este determinat de formula:
Unde: Rst- cost estimat, în ruble;
FphysNi- cantitatea de uzură fizică,%;
FfunkNi- valoarea uzurii funcționale, %
VNi- valoarea uzurii exterioare, %;
Abordarea evaluării prin compararea vânzărilor se bazează pe o comparație directă a proprietății care este evaluată cu alte proprietăți care au fost vândute sau listate pentru vânzare. Valoarea de piață a imobilului este determinată de prețul pe care un cumpărător tipic îl va plăti pentru un obiect de calitate și utilitate similare.
Abordarea de comparare a vânzărilor este cea mai eficientă pentru proprietățile pentru care există suficiente informații despre tranzacțiile recente de vânzare. Orice diferență în condițiile de vânzare a obiectului comparat față de tipic conditiile magazinului la data evaluării ar trebui luate în considerare în analiză.
Calcul valorii valoare de piață la aplicarea abordării comparative a vânzărilor, aceasta se realizează în următoarea secvență:
1. Selectarea informatiilor despre vanzari, oferte de vanzare de obiecte asemanatoare celei evaluate.
2. Alegerea parametrilor de comparație.
3. Compararea obiectului și analogilor prin elemente de comparație și ajustare a prețurilor de vânzare ale analogilor pentru determinarea valorii obiectului de evaluare.
4. Coordonarea datelor pe analogi și obținerea valorii obiectului evaluat.
LA practica de evaluare Se obișnuiește să se distingă nouă elemente principale de comparație, care ar trebui analizate în fara esec: drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare; conditiile magazinului; caracteristici economice; conditii de finantare; Locație; natura utilizării; condiții de vânzare; caracteristici fizice; componente non-imobiliare.
În procesul de efectuare a acestei analize, Evaluatorul a avut suficiente informații despre vânzarea unui anumit număr de obiecte imobiliare care pot fi considerate analoge pentru comparație cu proprietatea evaluată. Prin urmare, a fost aplicată și o abordare comparativă pentru calcularea valorii de piață a obiectului de evaluare.
Ca unitate de comparație a fost ales costul de 1 m2 din suprafața totală a incintei (cladirii) oferite spre vânzare. Această valoare a fost ajustată succesiv pentru data tranzacției, pentru locație, pentru stare (deteriorare fizică), pentru scară și pentru reparații. Nu s-au făcut ajustări pentru diferențele în drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, natura utilizării, deoarece Obiectul de evaluare și analogii pentru aceste elemente de comparație sunt aceleași.
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea venitului se bazează pe principiul așteptării. Conform acestui principiu, investitorul tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o achiziționează în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o legătură directă între mărimea investiției și beneficiile uz comercial a entității în care s-a investit, valoarea proprietății este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venituri generate de aceasta, cu alte cuvinte, valoarea proprietății este definită ca fiind valoarea actuală a veniturilor viitoare generate de obiectul de evaluare.
Avantaj abordarea veniturilorîn comparație cu abordările de cost și comparative este că reflectă într-o măsură mai mare viziunea investitorului asupra imobilului ca sursă de venit, adică această calitate a imobilului este luată în considerare ca principal factor de preț. Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de celelalte două abordări, se bazează pe date de prognoză.
Etapele procedurii de evaluare în această abordare:
Efectuarea unei prognoze a veniturilor viitoare;
Determinarea pierderilor din subutilizarea spațiului;
Calculul costurilor pentru exploatarea bunurilor imobiliare;
Conversia venitului net din exploatare în valoarea actuala obiect;
Efectuarea unei prognoze a veniturilor viitoare
Întocmirea unei prognoze a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor evaluate pentru perioada de proprietate și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (GRP).
PVD - este venitul maxim, care este capabil să aducă obiectul de evaluare, cu utilizarea 100% a suprafeței, fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. LHP depinde de suprafața proprietății care se evaluează, de tariful de închiriere stabilit și se calculează după formula:
Unde: LDPE- venitul brut potențial;
Ast - rata medie chirie;
S- suprafata imobilului de evaluat.
Determinarea pierderilor din subutilizarea spațiului
Determinarea pe baza analizei de piata a pierderilor din subutilizarea spatiului si in incasarea chiriei, calculul venitului brut efectiv.
De regulă, proprietarul pe termen lung nu are posibilitatea de a închiria definitiv 100% din suprafața clădirii. Pierderile de chirie apar din cauza subangajării proprietății și a neplatei chiriei de către chiriașii fără scrupule.
Gradul de neocupare a unei proprietăți rentabile de către chiriași este caracterizat de rata de subutilizare, care este determinată de raportul dintre cantitatea de spațiu neînchiriat și valoarea suprafeței totale de închiriat. Raportul dintre spațiul închiriat și suprafața totală de închiriat se numește factor de încărcare. Pentru diferite segmente ale pieței imobiliare, există factori tipici de încărcare a pieței.
Astfel, valoarea pierderilor din spațiul neocupat fie este determinată pe baza datelor de piață, fie calculată pentru o anumită proprietate folosind formula:
Unde: Knd- rata de subutilizare;
Kp- ponderea suprafețelor care fac obiectul închirierii, pentru care chiriașii se modifică în cursul anului;
ps- perioada medie a anului, care este necesară pentru a găsi noi chiriași după plecarea celor vechi;
pa- numărul total plăți de chirie pe an.
Valoarea rezultată a ratei de subutilizare exprimă ponderea AHH pierdută ca urmare a imposibilității închirierii 100% a tuturor suprafețelor destinate acestei suprafețe a unei anumite proprietăți. Prin urmare, devine necesar să se corecteze HPH pentru factorul de încărcare a zonei ( Kz), care este definită după cum urmează:
Kz \u003d 1- Knd;(13)
Imposibilitatea încasării integrale a chiriei implică o situație tipică de piață, când există întotdeauna chiriași fără scrupule care, eliberând spațiul, nu își achită datoriile de chirie. Expresia cantitativă a scăderii veniturilor din neplata chiriei este coeficientul de pierdere a veniturilor din neplată (rata de subplată a plăților) (Kn), care se determină pe baza informațiilor privind pierderile medii ale proprietarilor. din neplata chiriei de către chiriași pentru acest tip de spații, care se exprimă ca % din venitul brut potențial.
În acest fel, rata de colectare (Ks) va fi:
Ks=1-Kn (14)
Deci calculul venitul brut real (ARI) se efectuează după următoarea formulă:
DVD = PVDCKzChKs; (15)
Trebuie remarcat faptul că la DIA calculată prin metoda de mai sus trebuie adăugate și alte venituri primite din exploatarea proprietății care depășesc plățile de închiriere, de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - spălătorie, parcare auto, alte venituri pot fi atribuite fonduri suplimentare, a cărui primire poate fi legată de utilizarea normală a proprietății.
Pentru spațiile evaluate, rata de subutilizare va fi de 8,3%, care se determină pe baza faptului că căutarea unui client (1/12 x 100%) = 8,3% sau în cote de 0,083. Astfel, factorul de sarcină va fi (Kz) = 1 - 0,083 = 0,92.
Conform practicii consacrate, plățile de leasing se fac în avans (în avans), în legătură cu aceasta se ia coeficientul de încasare a plăților (Kc) egal cu 1,0.
Calculul costurilor pentru exploatarea bunurilor imobiliare
Calculul costurilor de exploatare ale proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor reale de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe această piață.
Cheltuielile de exploatare (ER) sunt cheltuielile necesare asigurarii functionarii normale a facilitatii, legate direct de incasarea venitului brut efectiv.
Costurile de exploatare sunt de obicei împărțite în trei grupe:
Permanent condiționat;
Variabile condiționale;
Costuri de înlocuire.
Costurile fixe condiționate includ costuri, a căror valoare nu depinde de gradul de încărcare operațională a unității și de nivelul serviciilor furnizate. De obicei, acest grup include:
Impozitul pe proprietate;
Prime de asigurare (plăți pentru asigurarea proprietății);
Plata terenului;
Unele elemente ale costurilor variabile care sunt de fapt fixe.
Costurile variabile condiționat includ costuri, a căror valoare depinde de volumul de muncă operațional al unității și de nivelul serviciilor furnizate. De obicei, acest grup include următoarele cheltuieli:
Utilitati;
Pentru reparatii curente;
Salariul personalului de serviciu;
impozitele pe salarii;
Pentru protectie si securitate impotriva incendiilor;
Pentru consultații și servicii juridice;
Pentru control.
Costurile de înlocuire sunt costurile înlocuirii periodice a elementelor structurale cu uzură ridicată ale unei clădiri. De obicei, aceste elemente includ:
Acoperișuri, pardoseli, elemente ornamentale interioare și exterioare, umpluturi pentru ferestre și uși, feronerie, precum și alte elemente structurale cu o durată de viață scurtă
Echipamente sanitare si accesorii electrice;
Elemente de îmbunătățire exterioară - poteci, căi de acces, parcări, amenajări și forme arhitecturale mici.
Includerea acestui grup de costuri în costurile de exploatare asociate cu funcționarea normală a clădirii se datorează ipotezei că proprietarul va exploata proprietatea la un nivel care respectă reglementările și standardele pentru de acest tip imobiliare.
Astfel, din venitul brut efectiv se scade valoarea estimată a cheltuielilor de exploatare, iar cifra totală este venitul net din exploatare.
De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că în conditii moderne de obicei, proprietarii nu formează un fond de înlocuire, iar întreaga sumă a costurilor în numerar este plătită într-o sumă forfetară, dacă este necesar. Această concluzie a fost făcută în urma discuțiilor cu proprietarii cladiri nerezidentialeși sediul.
Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului
Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului în mai multe moduri, în funcție de metoda de evaluare aleasă.
Pentru a determina valoarea curentă a unui obiect, pe baza venitului net din exploatare, se pot folosi următoarele metode:
Metoda de valorificare directă a veniturilor;
Metoda de capitalizare în funcție de rata rentabilității capitalului:
Metoda capitalizării după modele de calcul;
Metoda cu reducere flux de fonduri.
Aceste metode se bazează pe premisa că valoarea bunurilor imobiliare este determinată de capacitatea proprietății care este evaluată de a genera fluxuri de venit în viitor. În ambele metode, venitul viitor din proprietate este convertit în valoarea acesteia, ținând cont de nivelul de risc caracteristic acestei proprietăți. Aceste metode diferă doar prin modul în care sunt transformate fluxurile de venit.
Metoda capitalizării directe - o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect profitabil pe baza conversiei directe a celui mai tipic venit al primului an în valoare, prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare obținută pe baza unei analize a datelor de piață privind raportul dintre venitul net și valoarea activelor similare obiectului evaluat, obținut prin metoda extragerii de pe piață.
În același timp, nu este necesar să se evalueze tendințele de modificare a veniturilor în timp, iar atunci când se evaluează rata de capitalizare, este necesar să se ia în considerare separat componentele acestuia: rata rentabilității capitalului și rata rentabilității acestuia. Se presupune că contul tuturor acestor tendințe și componente este încorporat în datele pieței. O astfel de versiune occidentală clasică a metodei de capitalizare directă, în care rata de capitalizare este extrasă din tranzacțiile de piață, este practic imposibil de aplicat în condițiile rusești, din cauza dificultăților de colectare a informațiilor (cel mai adesea, condițiile și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale). Pe baza acestui fapt, în practică, este necesar să se utilizeze metode algebrice pentru construirea coeficientului de capitalizare, care prevăd o evaluare separată a ratei de rentabilitate a capitalului și a ratei de rentabilitate a acestuia.
De precizat că metoda capitalizării directe este aplicabilă evaluării activelor din exploatare care nu necesită, la data evaluării, investiții mari în durata reparațiilor sau reconstrucției.
Metoda capitalizării în funcție de rata de rentabilitate a capitalului - o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect profitabil, bazată pe transformarea tuturor fluxurilor de numerar ca „sold bani adevarati pe care îl generează pe restul vieții sale economice în costul actualizării acestora până la data evaluării utilizând o rată de rentabilitate a capitalului derivată din piața investițiilor alternative riscante.
Metoda de capitalizare în funcție de rata rentabilității capitalului are două variante din punct de vedere formal (matematic):
Metoda fluxului de numerar actualizat este o metodă de capitalizare bazată pe rata rentabilității capitalului, în care, pentru a determina valoarea de piață utilizând rata rentabilității capitalului ca rată de actualizare, fluxurile de numerar din fiecare an de funcționare a activul în curs de evaluare, inclusiv fluxul de numerar din revânzarea acestuia la sfârșit, sunt actualizate separat și apoi însumate.perioada de proprietate.
Metoda de capitalizare a modelului de calcul - o metodă de capitalizare bazată pe rata rentabilității capitalului, în care, pentru a determina valoarea de piață, cel mai tipic venit al primului an este convertit în valoare folosind modele de calcul formalizate ale venitului și valorii, obținute pe baza baza unei analize a tendințelor de schimbare a acestora în viitor.
Metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată dacă:
Se presupune că fluxurile viitoare vor diferi semnificativ de cele actuale;
Există dovezi care justifică dimensiunea fluxurilor viitoare bani lichizi din proprietăți imobiliare;
Fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;
Proprietatea care se evaluează este o mare facilitate comercială multifuncțională;
Proprietatea este in constructie sau tocmai a fost construita si data in exploatare (sau data in exploatare).
Metoda de capitalizare a modelului de calcul este utilizată dacă:
Fluxurile de venit sunt stabile pentru o perioadă lungă de timp, reprezintă o valoare pozitivă semnificativă;
Fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.
Având în vedere că proprietatea în cauză nu necesită capital lucrări de reparațiiși, de asemenea, ținând cont de tendințele existente pe piața imobiliară comercială din orașul Nijnevartovsk, este posibil să se prezică fluxuri de venit din închirierea proprietății evaluate care se schimbă fără probleme într-un ritm nesemnificativ, ceea ce face posibilă aplicarea metoda de capitalizare conform modelelor de calcul pentru a recalcula venitul proiectat în valoarea curentă (denumită în continuare metoda de capitalizare a venitului).
Metoda de valorificare a veniturilor este determinarea valorii imobilelor prin convertirea venitului net din exploatare (NOR) anual (sau mediu anual) în valoarea curentă.
Formula de calcul de bază este următoarea:
Determinarea ratei de capitalizare (R)
Orice obiect imobiliar are o perioadă limitată în care exploatarea sa este fezabilă din punct de vedere economic. Venitul generat de proprietate în această perioadă trebuie să fie suficient pentru:
Asigurarea nivelului necesar de rentabilitate a capitalului investit (rata de rentabilitate sau rata de actualizare);
Recuperați investiția inițială a proprietarului (rata de rentabilitate a capitalului).
În conformitate cu aceasta, rata de capitalizare include două componente - rata rentabilității capitalului și rata rentabilității capitalului (rata de actualizare).
Determinarea ratei de actualizare
Crearea (achizitia) si exploatarea unui obiect imobiliar este o afacere independenta care necesita venituri.
Rata de reducere include:
rata fara risc;
Premiu pentru tipuri diferite riscuri.
Rata fără risc reflectă nivelul de rentabilitate al investițiilor alternative pentru proprietarul cu cel mai scăzut nivel de risc posibil. Ratele dobânzilor la depozitele celor mai mari și mai de încredere bănci, ratele rentabilității titlurilor de stat etc. pot fi utilizate ca fără riscuri.
Prima de risc reflectă venit suplimentar pe care un investitor tipic se așteaptă să le primească atunci când investește într-o proprietate. Majoritatea metodelor iau în considerare componentele primei de risc:
Primă pentru riscul investiției în imobiliare;
Primă pentru lichiditate scăzută;
Premiul pentru managementul investițiilor.
Definiția ratei fără risc
Pentru a determina rata fără risc, puteți utiliza atât indicatorii medii europeni pentru operațiuni fără risc, cât și pe cei ruși. În cazul utilizării indicatorilor medii europeni, la rata fără risc se adaugă o primă pentru riscul investiției într-o anumită țară, așa-numitul risc de țară.
Se obișnuiește să se considere următoarele instrumente ca posibile rate fără risc în Federația Rusă:
Depozitele Sberbank a Federației Ruse și ale altor bănci ruse de încredere. Aplicarea ratelor la depozitele Băncii de Economii a Federației Ruse și a altor bănci rusești este destul de limitată din cauza perioadelor scurte pentru care sunt acceptate depozite (de regulă, până la unul sau doi ani). Toate acestea restrâng posibilitățile de utilizare a acestor instrumente.
Instrumente financiare occidentale (obligațiuni de stat țările dezvoltate, LIBOR). Dificultăți la utilizarea ratei LIBOR (Rata oferită Libor Inter Bank). Rata pieței interbancare din Londra pentru acordarea de împrumuturi) este determinată de termenul său scurt (nu mai mult de un an), precum și de mai mult niveluri înalte risc în comparație cu investițiile în public valori mobiliare. Dintre obligațiunile de stat în practica de evaluare, este cel mai potrivit să se utilizeze obligațiuni de trezorerie americane pe 10 ani.
Ratele dobânzilor la împrumuturile interbancare rusești (MIBID, MIBOR, MIACR). Tarifele sunt calculate pentru o perioadă de la 1 zi la 1 an. Este evident că utilizarea valorilor acestor rate pentru calcularea randamentelor fără risc nu este adecvată, în primul rând din cauza naturii lor pe termen scurt. În plus, randamentul inerent creditelor interbancare ține cont de riscul nerambursării acestora, ceea ce impune și refuzul utilizării acestui instrument în procesul de evaluare.
Rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse. Rata de refinanțare este rata dobânzii pe care Banca centrala la acordarea de credite banci comerciale sub refinanţare. Această rată ar putea esenta economica se aplică, poate, doar la evaluarea instituțiilor financiare, iar rata de refinanțare este un instrument politică monetară Banca Centrală și, prin urmare, este folosită de aceasta din urmă pentru un impact țintit asupra sectorului financiar și bancar și nu reflectă întotdeauna situația reală de pe piață.
Obligațiuni de stat ale Federației Ruse. Obligațiunile de stat ale Federației Ruse sunt reprezentate de ruble și valută instrumente financiare. Evenimentele din august 1998 (implicit) au redus semnificativ încrederea în obligațiunile de ruble, așa că în acest moment este destul de dificil să le considerăm investiții fără riscuri.
Obligațiunile valutare ale Federației Ruse sunt reprezentate de două tipuri: interne (OVVZ) și externe (Euroobligațiuni). În practică, această rată este cel mai des folosită, având în vedere termenul lung.
Astfel, rata de rentabilitate la scadență a obligațiunilor pe termen lung este utilizată ca rată fără risc în calcule împrumut federal, care este 6,83%.
Determinarea primei pentru riscul investiției în diverse obiecte imobiliare.
Riscurile investiției în imobiliare sunt împărțite în două tipuri. Primul include riscuri sistematice și nesistematice, al doilea - static și dinamic. Piața în ansamblu este dominată de riscul sistematic. Valoarea unei anumite proprietăți generatoare de venit poate fi legată de condițiile economice și instituționale de pe piață. Exemple de acest tip de risc: apariția unui număr excesiv de facilități concurente, scăderea ocupării forței de muncă din cauza închiderii unei întreprinderi formatoare de oraș, introducerea restricțiilor de mediu, stabilirea de restricții privind nivelul chiriei. Riscul nesistematic este riscul asociat proprietății specifice care este evaluată și independent de riscurile care se aplică proprietăților comparabile. De exemplu: fisuri în elementele portante, achiziționarea de terenuri pentru uz public, neplata chiriei, distrugerea unei structuri prin incendiu și/sau dezvoltarea unui sistem incompatibil de utilizare a terenului în vecinătatea proprietății. Riscul static este riscul care poate fi calculat și transmis către companiile de asigurări, riscul dinamic poate fi definit ca „profit sau pierdere a oportunității de afaceri și concurență economică”. Calculul primei de risc este prezentat în Tabelul „Factori de risc care afectează proprietatea”.
Determinarea primei pentru lichiditate scăzută
Primă pentru lichiditate scăzută, există o ajustare pentru durata expunerii la vânzarea imobilelor.
Această primă se calculează după formula:
Unde: P- prima pentru lichiditate redusa;
Rb- rata fara risc;
L- perioada de expunere (în luni);
Q este numărul total de luni dintr-un an.
La data evaluării, ajustarea pentru lichiditate scăzută se presupune a fi de 3,25%, ceea ce corespunde la trei luni de expunere a obiectului.
Determinarea primei de administrare a investițiilor
Specialiștii estimează prima pentru managementul investițiilor la nivelul de 3%.
Determinarea ratei de rentabilitate a capitalului
Obiectul imobiliar are o perioadă finită (limitată) de viață economică (perioada în care funcționarea obiectului este posibilă din punct de vedere fizic și profitabilă din punct de vedere economic). Ajungând la proprietatea adusă de proprietate, aceasta trebuie să compenseze pierderea valorii acesteia de către obiect până la sfârşitul duratei sale economice. Cantitativ, suma venitului necesar pentru o astfel de compensare este exprimată prin rata de returnare a capitalului.
Există trei moduri de a calcula rata rentabilității capitalului:
4. Rentabilitatea liniare a capitalului (metoda Ring): presupune returnarea capitalului în rate egale pe durata de viață a activului, rata rentabilității în acest caz este cota anuală a capitalului inițial dedusă unui fond de compensare fără dobândă. .
5. Returnarea capitalului la fondul de compensare și rata dobânzii fără risc (metoda lui Hoskold): se presupune că fondul de compensare este format la cea mai mică rată posibilă - rata „fără riscuri”.
6. Rentabilitatea capitalului asupra fondului de compensare și rata rentabilității investiției (metoda lui Inwood) presupune că fondul de compensare este format la o rată a dobânzii egală cu rata rentabilității investiției (rata de actualizare).
Durata de viață economică se presupune a fi de 30 de ani, în conformitate cu perioada medie de revizie suplimentară (determinată pe baza VSN 58-88 (r)).