Unde este problema în a înlocui un apartament vechi cu unul nou?
Introduceți expresia de căutare
Schimbul de apartamente este un fenomen care capătă o popularitate tot mai mare pe piața imobiliară. Acum locuitorii din regiunea Moscovei pot schimba locuințe vechi cu altele noi. Vă spunem ce trebuie să știți despre modul modern de a cumpăra un apartament.
Ce este un schimb de bunuri imobiliare?
Schimbul este una dintre modalitățile de a cumpăra un apartament. Dezvoltatorul cumpără vechiul apartament al clientului și folosește acești bani pentru a cumpăra un apartament nou într-una dintre proprietățile sale. Două contracte sunt întocmite imediat - privind vânzarea de locuințe și privind participarea la construcția comună. Cu un schimb, clientul nu trebuie să caute un cumpărător pentru apartamentul său, să meargă la expoziții, să negocieze un preț, să completeze munți de documente și să aștepte. El aranjează totul deodată și plătește pentru o nouă achiziție cu oricareîntr-un mod convenabil
: numerar, rate sau credit ipotecar.
Care sunt avantajele programului de schimb în Brusnika? Spre deosebire de majoritatea celorlalte oferte de pe piață, atunci când Brusnika cumpără un apartament, o persoană nu trebuie să aștepte până când este găsit un cumpărător pentru locuința sa. Deci, puteți închide achiziția unui apartament nou în termen de 5-10 zile. În același timp, clientul primește un avantaj suplimentar: posibilitatea de a locui în apartamentul său anterior pentru încă trei luni.
Ce apartamente acceptă Brusnika? Prin cumpărare apartament nou în Brusnika, locuințele existente pot fi date cu plată, chiar dacă sunt ipotecare. Apartamentul trebuie să fie în întregime proprietate, să nu fie arestat sau interzis și să nu fie grevat de drepturile terților. Proprietarul poate participa la program dacă casa lui îndeplinește următoarele criterii: numărul de etaje - de la 5 și mai sus, fără podele din lemn, nu este în paragină (uzură mai mică de 40%), nu este mai veche de 1970 sau după revizuire
, nu construcție pe termen lung. Dacă în apartament s-a făcut reamenajare, este important ca aceasta să fie convenită și documentată. Anterior, compania Brusnika accepta doar apartamente în orașul Vidnoye în cadrul programului Exchange. Acum geografia s-a extins semnificativ. Locuitorii din Chertanovo, Butovo de Nord și de Sud, Tsaritsyno, Biryulyovo, Izmailovo și alte zone ale regiunii Moscovei pot deveni participanți la program.
A deveni participant la programul de schimb este simplu: trebuie doar să selectezi și să rezervi apartamentul tău preferat într-una dintre casele Brusnika completând o cerere de schimb. În continuare, un specialist va contacta clientul și va stabili o dată convenabilă pentru vizualizarea apartamentului. În termen de două zile de la evaluare, costul apartamentului clientului și prețul unui apartament nou în imobilul care îi place este fix. Angajații Brusnika te vor ajuta să aranjezi un plan de credit ipotecar sau de rate pentru o sumă care va fi diferența dintre costul apartamentului vechi și al celui nou, dacă este necesar.
Vânzarea de apartamente în clădiri noi în cadrul schemei de predare nu este un schimb de vechi cu nou sau o compensare, ci mai degrabă un serviciu oferit cumpărătorului, astfel încât acesta să poată primi rapid bani pentru proprietatea sa. Experții au spus site-ului web RIA Real Estate despre cum funcționează astfel de vânzări și pentru cine pot fi convenabile.
Întregul punct al comerțului în
În primul rând, trebuie să numiți ce nu este comerțul. În primul rând, acesta nu este un simplu schimb al unui apartament vechi cu unul nou. De asemenea, cu această schemă, majoritatea dezvoltatorilor nu iau vechiul apartament al cumpărătorului „pentru a-l plăti pe cel nou” și nu îl cumpără.
Vânzarea unui apartament în regim de schimb și cumpărarea unui imobil nou sunt două tranzacții care au loc în paralel. În consecință, sunt încheiate două contracte - un contract pentru furnizarea de servicii pentru vânzarea vechiului apartament al clientului și un contract pentru rezervarea unui apartament într-o clădire nouă, explică partenerul director al VectorStroyFinance Andrei Kolochinsky. În primul acord, părțile prevăd costul vânzării imobilului, precum și cuantumul remunerației pentru serviciile prestate. În contractul de rezervare, clientului i se atribuie un anumit apartament și costul acestuia este fix.
Rezervare, adică fixarea costului unui apartament într-o clădire nouă la anumită perioadă- acesta este unul dintre avantajele semnificative ale schemei de comerț, subliniază Olga Nart, șeful departamentului management vânzări și marketing al Societății de Management „Răzvitie”.
Durata unei astfel de rezervări depinde de ritmul construcției și de creșterea prețurilor la o clădire nouă, adaugă Yulia Dymova, directorul biroului de revânzare imobiliare Est-a-Tet.
De fapt, timpul rezervării depinde și de dezvoltatorul însuși: experții au numit termenii de la 60 de zile la șase luni, unii dintre ei au indicat posibilitatea prelungirii rezervării, adică abordarea în acest caz este individuală. Este posibilă și o schemă în care prețul să nu fie fix deloc, ci doar apartamentul este rezervat, adică vânzătorul garantează că nu va fi vândut altor cumpărători.
Comerțul alternativ cu opțiune, sub forma compensării unui apartament vechi pentru a plăti unul nou, nu este folosit atât de des, dar există pe piață. Un astfel de program, împreună cu schema de mai sus, este utilizat, de exemplu, în Grupul de companii Ingrad. „Dacă vorbim despre compensarea unui apartament cu o clădire nouă, aici suntem gata să discutăm suplimentar despre posibilitatea ca cumpărătorul să locuiască în propriul apartament pe bază de plată sau gratuită”, clarifică experții companiei.
Un punct important care a fost remarcat de toți experții intervievați este că apartamentul de vânzare ar trebui să fie situat în aceeași regiune cu noua clădire dorită, deoarece majoritatea dezvoltatorilor și agenților imobiliari lucrează doar pe piețele locale și nu au posibilitatea de a vinde proprietatea. în altă regiune. Adică, dacă noua clădire este situată la Moscova, atunci vechiul apartament ar trebui să fie situat în capitală sau în regiunea Moscovei.
Cheltuielile cumpărătorului în cadrul schemei de tranzacționare
În cazul vânzării prin trade in, acordul cu clientul este contract de agentie pentru vânzarea casei sale. După ce este găsit un cumpărător pentru o casă veche, clientul plătește un comision brokerului, iar apoi departamentul de vânzări al clădirilor noi pregătește imediat documentele pentru tranzacție, explică partenerul de conducere al Metrium, Maria Litinetskaya. În plus, clientul trebuie să plătească pentru suportul tranzacției pe piața primară: serviciul de înregistrare a DDU și înregistrarea proprietății.
Pe lângă comisionul specificat, cumpărătorul poate plăti și contractul de rezervare (dacă este plătit) și apartamentul propriu-zis achiziționat. Gama de prețuri depinde din nou de companie. De exemplu, dezvoltatorul RDI a stabilit costul serviciilor pentru vânzarea unui apartament la 35 mii de ruble, iar costul unui acord de rezervare - 30-50 mii, spune directorul de vânzări RDI Valery Kuznetsov.
Uneori, un cumpărător supraestimează semnificativ suma pentru care dorește să-și vândă apartamentul. Acest lucru are ca rezultat, de obicei, proprietatea lui să nu găsească un cumpărător pentru perioada specificata, și în consecință, clientul pierde posibilitatea de a achiziționa locuințe noi la un preț fix, adaugă Nart.
Dacă un cumpărător pentru un apartament vechi este găsit foarte repede, literalmente într-o săptămână, atunci clientului i se pare că a vândut la preț și începe să ajusteze costul proprietății, se plânge Kolochinsky. Și Kuznetsov, la rândul său, observă că cumpărătorii de multe ori nu citesc deloc contractul de agenție și nu înțeleg ce obligații și riscuri au părțile.
Sursa imagine: Lori Photobank
Mulți proprietari de apartamente de pe piața secundară se întreabă dacă să-și înlocuiască locuința veche cu o clădire nouă: la urma urmei, calitatea construcției de astăzi este complet diferită, amenajările sunt mai convenabile, multe ansambluri rezidențiale oferă un concept foarte interesant de îmbunătățire și infrastructura... Dar piața secundară de astăzi se confruntă cu o lipsă vizibilă de cerere și nu toți proprietarii reușesc să-și vândă rapid proprietatea veche. În acest timp, prețurile la o clădire nouă care vă place pot crește, iar opțiunile interesante pot ieși de pe piață. Cum să vinzi cu succes locuințe vechi și cumperi noi, portal MeterPrice.ru Am învățat de la specialiști pe piața imobiliară.
Finalizat într-o lună
ÎN forma clasica Serviciul de predare pe piața de apartamente poate fi furnizat conform uneia dintre schemele de lungă durată:
- Scurtcomert-in cu fixarea pretului. Prețul unui apartament într-o clădire nouă este rezervat pentru o lună, iar în acest timp proprietarul trebuie să-și vândă vechea locuință. Pentru a respecta termenul limită, cel mai adesea trebuie să fiți de acord să reduceți prețul casei dvs.
- Fara pret fix. Un apartament într-un bloc nou poate fi rezervat fără a se fixa prețul pentru o perioadă de aproximativ trei luni, ceea ce crește șansele proprietarului unui apartament vechi de a-și vinde locuința fără o reducere mare. Cu toate acestea, trebuie să țineți cont de faptul că în acest timp prețurile într-o clădire nouă pot crește.
Iată un exemplu de schemă de schimb pe care compania o oferă în prezent în proiectele rezidențiale Parcul Domodedovo și Parcul Novogorsk. „În condițiile acestui program, cumpărătorul unui apartament face un avans în valoare de 1% din costul acestuia”, spune director general compania „MIEL-Clădiri noi” Natalya Shatalina. - În continuare, proprietatea selectată este rezervată pentru 3 luni, costul apartamentului este fix. Dar pentru a încheia un astfel de contract de rezervare, este necesar să prezentați un acord semnat de vânzare a unui apartament secundar cu o agenție imobiliară sau altă companie de vânzare.”
Fiecare al zecelea apartament estecomerţul- în
Serviciul de schimb nu poate fi numit foarte solicitat pe piața imobiliară, aceeași ipotecă este folosită mult mai des astăzi. Conform Irina Dobrokhotova, Președintele Consiliului de Administrație, ponderea tranzacțiilor compensate astăzi nu este mai mare de 10%.
În ceea ce privește dezvoltatorii înșiși, mulți dintre ei au această opțiune: conform datelor, în segmentul de masă, serviciul de schimb este oferit în aproximativ jumătate din proiecte (49%): „Kvartaly 21/19”, „Fili Grad ”, „River Park”, „Apă”, „Orizont”, „MIR Mitino”, „Northern”, „Petru I”, „Parcul Legendelor”, „Life-Mitinskaya Ecopark”, „Acasă”, etc. Cumpărați un Apartament în Noua Moscova prin schimb posibil în complexul rezidențial „New Vatutinki”, „Prima Park”, „Legend”, „New Butovo”, „Butovo Alleys”, „Andersen” și alte 6 proiecte.
Cu toate acestea, în ciuda prevalenței serviciului pe piață, numărul tranzacțiilor în cadrul acestei scheme este mic. Conform Partener director al Grupului Metrium Maria Litinetskaya, ponderea unor astfel de achiziții astăzi este de aproximativ 5-7%. Unul dintre motive este că proprietarii de locuințe secundare umfla adesea etichetele de preț pentru apartamentele lor. „Nu toți proprietarii sunt de acord că dezvoltatorul stabilește un preț pentru locuința lor care este adecvat pieței, așa că preferă să vândă apartamentul printr-un agent imobiliar terț”, spune expertul.
Numărul tranzacțiilor de schimb a crescut în ultimii 2-3 ani, ceea ce se explică printr-o scădere a solvabilității populației. Caracteristic, notificări Maria Litinetskaya că compensațiile au început să apară chiar și în segmentul de elită, unde oamenii aparent bogați își permit să cumpere locuințe fără să o vândă pe cea veche. Aceasta este în încă o dată indică faptul că criza a afectat toate straturile pieței.
Cine nu va fi acceptat în schimb
Când plănuiți să schimbați locuințe vechi cu noi, trebuie să vă amintiți că nu fiecare apartament secundar va fi acceptat în schema de compensare - dezvoltatorii și agenții imobiliari au destul de multe cerințe în acest sens. De exemplu, compania Metrium Group nu consideră apartamentele situate la mai mult de 20 km de șoseaua de centură a Moscovei ca parte a unui schimb, precum și terenuri, tara si bunuri imobiliare comerciale. „Ceea ce este interesant este că am primit solicitări, de exemplu, despre vânzarea unei afaceri pentru a obține în schimb un apartament de elită”, spune Maria Litinetskaya.
Imobilul trebuie să aibă și documentele în regulă, indică. „De exemplu, vom fi obligați să refuzăm un client care nu a intrat încă în moștenire, dar a decis deja să vândă apartamentul moștenit”, spune expertul. Nu vor fi acceptate spre vânzare obiectele aflate în arest, care au grevare etc. Dar o ipotecă, ca unul dintre cazurile de grevare, nu va interfera cu schimbul de locuințe în cadrul schemei de schimb.
Când să „intri” într-o clădire nouă prin schimb?
După cum știți, cumpărarea unui apartament într-o clădire în construcție este cea mai profitabilă la începutul vânzărilor - în acest moment costul metru pătratîn proiect se compară favorabil cu media pieței. Cu toate acestea, în această etapă, dezvoltatorul nu este deloc interesat de tranzacțiile TRADE IN, notează Irina Dobrokhotova („BEST-Novostroy”): în acest moment, de regulă, el are cele mai active vânzări, atunci când apartamentele sunt achiziționate nu numai „pentru ele însele”, ci și în scopuri de investiții. Cele mai mici prețuri de pornire durează de obicei o lună sau două, în consecință, dezvoltatorul trece la schema TRADE IN puțin mai târziu, când primul și cel mai puternic flux de clienți s-a diminuat.
Dacă o persoană își vinde singura casă pentru a participa la o tranzacție de schimb (și conform Grupului Metrium, 70% dintre clienții care beneficiază de acest serviciu fac acest lucru), atunci cumpărând un apartament într-o clădire nouă într-un stadiu incipient de construcție în conformitate cu schema de schimb se poate dovedi a nu fi atât de profitabilă. Așteptarea noului tău spațiu de locuit timp de 2-3 ani într-un apartament închiriat va fi destul de costisitoare. Prin urmare, cel mai bine este să cumpărați un apartament într-o clădire nouă prin schimb cu aproximativ un an înainte de livrare complex rezidential, vorbește Maria Litinetskaya („Grupul Metrium”).
Schimb de locuințe secundare pentru o clădire nouă la Moscova și regiunea Moscovei
Un număr mare de clădiri noi sunt construite la Moscova și regiunea Moscovei clădiri cu mai multe etaje cu un aspect excelent, în care mulți ar dori să aibă locuințe. Dacă aveți un apartament vechi, este foarte posibil să îl schimbați (schimbul) cu un apartament într-un bloc nou.
Un apartament într-un bloc nou este amenajări moderneși comunicații noi, parcare pentru mașini, grupuri minunate de intrare, zonă locală frumos decorată.
De exemplu, ai apartament cu doua camereîntr-o clădire cu 9 etaje într-unul dintre cartierele Moscovei, suprafata totala 45 mp, bucatarie putin mai mult de 6 mp, zona de locuit 28 m2, coridor mic, baie mică. Aspect Casa lasa de dorit, comunicatiile sunt uzate. Având un astfel de apartament, îl puteți schimba fără plată suplimentară pentru un apartament cu o suprafață mai mare (de la 50 la 75 m km), cu o bucătărie de la 10 m km într-o clădire nouă. De asemenea, este posibil să se schimbe un apartament cu 3 camere de 80 mp pe teritoriul Noii Moscove sau în apropierea regiunii Moscovei.
De acord, pentru mulți un astfel de schimb ar fi foarte atractiv. Opțiunile de schimb sunt posibile cu sau fără plată suplimentară. Vom selecta mai multe opțiuni de mutare și vom încerca, dacă nu să vă scutim de la plata suplimentară, atunci, în orice caz, să o menținem la minim.
Dacă nu aveți suficiente fonduri pentru a cumpăra un nou apartament de clădire (într-o tranzacție de schimb), puteți utiliza credit ipotecar. Vă vom spune cum, în ce condiții și în ce mare bancă, din care suntem partener, este posibil să obțineți un credit ipotecar preferențial.
Achizitia de cladiri noi are specificul fata de piata secundara. În primul rând, acest lucru se aplică acordului: tranzacția este încheiată nu pe baza unui contract de cumpărare și vânzare, ci pe baza unui acord de investiții - Acordul participarea la capitaluri proprii, Acord privind cesiunea de drepturi de creanță sau sens similar. O procedură diferită pentru înregistrarea unui acord, o schemă diferită de transfer numerar. Prin urmare, pentru o tranzacție de succes, este mai bine să implicați specialiști profesioniști.
În agenția noastră „Adresă-Real Estate”, încă de la primul pas de cumpărare a unei locuințe într-o clădire nouă, angajații departamentului juridic sunt implicați activ. Ei nu numai că vor examina toate documentele de proprietate, dar vă vor însoți și până la etapa de înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului.
Abundența agențiilor imobiliare sugerează că în fiecare zi mii de oameni își decid probleme de locuit, ceea ce înseamnă că și tu poți fi norocos să-ți rezolvi rapid problemele.
Deci, există dorința de a vă schimba apartamentele vechi cu altele noi.
Vă putem oferi o serie de metode fiabile dovedite și utilizate frecvent, care vă vor ajuta în afacerea dumneavoastră.
Schimb
Cu toții suntem familiarizați cu sistemul de schimb din industria auto. Dar puțini oameni știu că acest lucru este posibil și în industria imobiliară. Metoda de troc a apartamentelor prin schimb este următoarea.
atragi terț – societate, care cumpără locuința care te interesează într-o clădire nouă folosind apartamentul tău drept garanție.
Știind că casa de vis a fost achiziționată, îți poți vinde în siguranță proprietatea.
Când primiți fonduri, trebuie doar să efectuați cumpărare și vânzare cu un intermediar, lasandu-i o remuneratie in cuantumul stabilit prin contract.
După finalizarea acestei întregi proceduri, deveniți proprietarul deplin al proprietății dorite prin vânzarea locuinței dumneavoastră.
De la dezvoltator
Dacă doriți să cumpărați un apartament într-o clădire nouă recent finalizată sau chiar în faza de construcție, atunci trebuie să contactați dezvoltatorul.
Invitați compania care a construit casa să schimbe casa pentru o clădire nouă. Reprezentantul dezvoltatorului trebuie evaluați starea locuinței dvs, după care vă va spune despre condițiile trocului.
Dacă sunt acceptați pentru dvs., semnați un acord de schimb cu persoană juridică. După semnare, dezvoltatorul îți primește locuința, iar tu primești apartamente noi.
Contactarea unui agent imobiliar
Dacă nu doriți să vă aprofundați în procesul de schimb de apartamente pe cont propriu, sunteți prea ocupat și nu aveți timp, atunci puteți contacta un birou imobiliar. Casa ta va fi evaluată și vor fi oferite opțiuni. prin troc.
În plus, unele companii imobiliare, dacă consideră o astfel de investiție profitabilă, pot cumpărați un apartament pe cont propriu folosind fondurile proprii, astfel încât veți primi nu doar opțiunea unei clădiri noi pentru cumpărare, ci și bani pentru proprietatea dumneavoastră.
Ce metodă să alegeți depinde de dvs. să decideți în funcție de circumstanțele actuale, dar deocamdată vom vorbi despre nuanțe.
Pentru ca tranzacția să schimbe o locuință veche cu una nouă să se desfășoare corect, trebuie respectate o serie de nuanțe.
Să vorbim despre ele mai detaliat în paragrafele de mai jos.
De unde să încep?
Pentru a vă face casa atractivă pentru vânzare și cumpărare și, de asemenea, pentru s-a ridicat puțin valoarea de piata, trebuie luate măsuri pregătitoare.
În acest caz, proprietarii nu mai pot încheia un contract de schimb. Ei trebuie să întocmească un contract de cumpărare și vânzare bilateral.
Iar partea care trebuie să facă o plată suplimentară plătește pur și simplu diferența înainte de a trece prin actele cu Rosreestr.
Mai mult pentru mai putin
La schimbul unui apartament mai mare cu unul mai mic, puteți solicita și o plată suplimentară. În această situație se completează și el contract de cumpărare și vânzare.
Alte caracteristici și dificultăți
Principala dificultate este că locuințele vechi sunt evaluate ceva mai ieftin decât locuințele noi. Când contactați o companie imobiliară, amintiți-vă ce vă poate oferi costul locuinței nu depășește 80 la sută din valoarea sa de piață.
Dacă ești gata să sacrifici această sumă pentru a economisi timp, fii pregătit pentru o astfel de dezvoltare.
Dacă mijloacele sunt scumpe, atunci mult Este mai profitabil să contactați direct dezvoltatorul sau încercați să vindeți singur apartamentul.
Schimbul de apartamente nu mai este o inovație pe piața noastră imobiliară și, totuși, mulți cetățeni sunt încă fericiți de o astfel de procedură. După ce am studiat toate nuanțele, putem spune cu încredere că nu este nimic complicat în troc. Mult succes cu tranzacțiile tale.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.