Банкны үйлчилгээ 

ОХУ-ын орон сууцны цогцолбор, нийтийн өмчийн менежмент. Орон сууцны барилгын менежмент (Орон сууцны код). Орон сууцны барилгын менежментийн гэрээний жишээ

Хяналт орон сууцны барилгаМаш хэцүү үйл явцЭнэ нь хуулийн янз бүрийн чиглэлээр мэдлэг шаарддаг. Энэ нь ялангуяа орон сууц, нийтийн аж ахуйн чиглэлээр батлагдсан хууль тогтоомжийн хувьд үнэн юм. Хүлээн авсан баримт бичгийн тоо жил бүр нэмэгдэж байгаа бөгөөд энэ бүгдийг ойлгоход маш хэцүү байдаг. Орон сууцны байшинд амьдрах нь хувийн байшинд амьдрахаас тэс өөр юм. Юуны өмнө, энэ нь өмчлөгчдийн дийлэнх нь хамтран шийдвэрлэх шаардлагатай олон асуудал, шийдэлтэй холбоотой юм. Байшингаа аль болох үр ашигтай байлгахын тулд эхлээд менежментийн асуудлыг шийдэх хэрэгтэй орон сууцны барилга, энэ нь бүх эзэмшигчдэд тохирох болно. Үүнийг хийхийн тулд та орон сууцны барилгыг удирдах аргыг сонгох хэрэгтэй.

Менежментийн байгууллагаар орон сууцны барилгын менежмент

Удирдлагын байгууллагаас орон сууцны барилга барих менежмент нь орон сууцны барилгын менежментийн хамгийн түгээмэл хэлбэр юм. Энэ арга нь хэд хэдэн шалтгааны улмаас тохиромжтой. Нэгдүгээрт, удирдлагын байгууллага нь нутаг дэвсгэрийн аль ч байршилд байрлах хэдэн байшинг нэгтгэж болно. Хоёрдугаарт, менежментийн компанийн удирдлагын хэлбэр нь үндсэндээ ашиг олох зорилгоор байгуулагдсан арилжааны байгууллага юм. Тиймээс аль нь болохыг шийдээрэй цалинКомпанийн ажилчид зөвхөн байгууллагын захиралтай байх бөгөөд ямар ч тохиолдолд эзэмшигчид байхгүй болно. Гуравдугаарт, менежментийн байгууллага нь өмчлөгчид нь санал өгсөн тохиолдолд бүхэл бүтэн байшин болон HOA эсвэл орон сууцны хоршоотой менежментийн гэрээ байгуулж болно. Мөн байшинг удирдах бус зөвхөн засвар үйлчилгээ хийх боломжтой. Энэ арга нь шууд удирдлагын хэлбэрийг сонгосон эсвэл төлбөрийг шууд хийдэг оршин суугчдад маш тохиромжтой.

Орон сууцны барилгын менежментийн гэрээ байгуулах

Удирдлагын байгууллага нь орон сууцны барилгын менежментийн гэрээ байгуулж, түүнийг удирдаж эхлэхийн тулд өмчлөгчид олонхийн саналаар сонгох ёстой. Эзэмшигчдийн хурлаар тухайн байгууллагын дагуу ажиллах орон сууцны засвар үйлчилгээ, үйлчилгээний тарифыг тогтоож, байшингийн нийтлэг эд хөрөнгийг ашиглахтай холбоотой асуудлыг шийдвэрлэх ёстой. Тухайлбал, байгууллагын ажилчдын хонгил болон бусад зохион байгуулалтын асуудал. Уулзалтын дараа байшингийн менежментийн эхлэл нь бүхэл бүтэн байшингийн эздийн дийлэнх нь байгуулах ёстой менежментийн гэрээ байгуулах өдөр байх болно. Удирдлагын гэрээ нь байшинг удирдах ажлыг гүйцэтгэх үндсэн баримт бичиг байх болно. Миний зөвлөгөө бол энэ баримт бичгийг аль болох анхааралтай унших явдал юм. Мэдээжийн хэрэг, менежментийн байгууллага нь орон сууцны хууль тогтоомжийн бүх хэм хэмжээг дагаж мөрдөх үүрэгтэй бөгөөд ямар ч хазайлт байх ёсгүй. Гэхдээ орчин үеийн хууль тогтоомжид ихэвчлэн тохиолддог шиг зарим ойлголтыг бүдгэрүүлж болох тул менежментийн байгууллагад ашигтай байдаг тул менежментийн гэрээнд тодорхой тусгаж болно.

Эдгээр бүх давуу талуудтай тул менежмент нь орон сууцны барилгын менежментийн бусад хэлбэрээс ялгаатай нь ерөнхийдөө хяналт шалгалт, хяналтанд илүү өртдөг. Удирдлагын эрх мэдэл нь тодорхой асуудлаар үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд хаана гомдол гаргахаа ойлгодог эзэн нь тодорхой ажлыг үргэлж хийх боломжтой болно. Удирдлагын байгууллага нь орон сууцны нийтийн өмчийг хадгалах дүрмийн дагуу бүх ажлыг гүйцэтгэх, хангамжийг хангах үүрэгтэй. хэрэгслүүд, орон сууцны барилга байгууламжийг удирдах үйл ажиллагаа явуулах дүрмийг дагаж мөрдөх, ажилдаа бусад дүрэм, журмыг дагаж мөрдөх.

Орон сууцны барилгын менежментийн гэрээний жишээ

Олон орон сууцны орон сууцны барилгыг менежментийн байгууллага удирдаж байгаа тохиолдолд бүх үйлчилгээ үзүүлэх, ажлын гүйцэтгэлийг тухайн байрны эздийн өмнө хариуцна. Тэрээр энэ байшингийн дундын өмчийг зохих ёсоор засварлах, тэдгээрийн чанарыг техникийн зохицуулалт, Засгийн газраас тогтоосон шаардлагыг хангасан байх үүрэгтэй. Оросын Холбооны Улсорон сууцны барилгад нийтийн өмчийг хадгалах журам, түүнчлэн барилгын сайжруулалтын түвшингээс хамааран инженерийн шугам сүлжээгээр хангах журам.

Энэ тохиолдолд орон сууцны барилгын менежментийн гэрээнд анхаарлаа хандуулаарай. Гэртээ тав тухтай амьдрахад шаардлагатай бүх үйлчилгээг харгалзан үзсэний дараа л гарын үсэг зурна уу. Та удирдлагын гэрээний жишээг үзэж, татаж авах боломжтой.

Орон сууцны барилгыг удирдах журам

Орон сууцны барилгыг удирдах журмыг орон сууцны барилгыг удирдах үйл ажиллагаа явуулах дүрмээр зохицуулдаг. Тэдгээрийг баталлаа.Эдгээр дүрмүүд нь менежментийн компаниудын үүрэг хариуцлага, тэдний эрх мэдэл, өмчлөгчидтэй харилцах стандартыг тодорхойлсон олон орон сууцны байшингийн менежментийн стандартыг тодорхойлдог. Хадгалалтын стандартыг удирдлагын журамд заасан байдаг техникийн баримт бичиггэр, дахин сонгогдсон тохиолдолд түүнийг өөр менежментийн компанид шилжүүлэх, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ байгуулах үүрэг, компанийн үйл ажиллагааны талаархи мэдээллийг задруулах үүрэг, орон сууцны засвар үйлчилгээ, үйлчилгээний тарифыг тогтоох санал боловсруулах. орон сууцны барилгад хийх ажлын хамгийн бага жагсаалт, түүнчлэн яаралтай тусламжийн диспетчерийн албаны ажил.

Орон сууцны барилга барих тусгай зөвшөөрөл

Олон орон сууцны барилгын менежментийн салбарт гарсан нэг гол шинэчлэл бол Менежментийн байгууллагын тусгай зөвшөөрлийн тухай хууль батлагдсан. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтийн дагуу зөвхөн менежментийн байгууллагууд орон сууцны барилгыг удирдах тусгай зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Хяналтын байгууллагуудын үйл ажиллагааг сэргээх эрхгүйгээр орон сууц, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ эрхэлдэг хайхрамжгүй компаниудыг зах зээлээс зайлуулах, мөн нэг орон сууцны барилгыг хэд хэдэн байгууллага удирдаж байх үед тохиолдох үйл явдлыг оруулахгүй байх боломжийг олгосон.

Орон сууцны барилга барих тусгай зөвшөөрөл авах үйл явц нь шинэ компанид онцгой дарамт учруулахгүй. Орон сууцны улсын байцаагчтай холбогдох өргөдөл гаргаж, удирдлагын байгууллагын даргад шалгалт өгч, улсын хураамжийг төлөхөд хангалттай. үүрэг, ерөнхийдөө процесс дууссан. Удирдлагын байгууллага үүргээ биелүүлээгүй бол болон хяналтын байгууллагуудТухайн байшингаас иргэдээс байнгын хүсэлтийг хүлээн авснаар Төрийн өмчийн хороо нь тухайн орон сууцыг ШУА-ийн мэдэлд байгаа байшингийн бүртгэлээс хасах эсвэл бүх байшинг удирдах тусгай зөвшөөрлийг хүчингүй болгож болно. Эдгээр шинэчлэл нь менежментийн байгууллагуудын зах зээлийг илүү ойлгомжтой, ил тод болгоход туслах ёстой байв.

Унших хугацаа: 6 минут

"Орон сууцны барилга барих" гэсэн нэр томъёог хүн бүр ойлгодоггүй. Гэхдээ энэ нь амьдралын тав тухыг хангах, үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааг хянах зорилготой юм. Цэвэрлэгээ орон нутгийн газар, улирлын бэлтгэл инженерийн харилцаа холбоо, барилга байгууламжийн засварыг дэмжих - эдгээр бүх үйл ажиллагааг үйл ажиллагаа нь үргэлж мэдэгдэхүйц биш боловч маш чухал байдаг байгууллагуудад даатгадаг. Ийм ажилд юу багтдаг, хэн үүнийг хийх ёстой, удирдлагын арга барилыг хэн сонгох, өөрчлөх эрхтэй болохыг олж мэдэхийг санал болгож байна.

MKD-ийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээний талаархи ерөнхий мэдээлэл

Орон сууцны барилгад удирдлагын чиг үүргийн үзэл баримтлал, зорилго, арга барилыг ОХУ-ын орон сууцны хууль тогтоомжоор тодорхойлдог. Энэхүү үйл ажиллагаа нь орон сууцны барилгад тав тухтай, аюулгүй амьдрах нөхцлийг бүрдүүлэх, эд хөрөнгийг зохих ёсоор нь хадгалах, оршин суугчдыг шаардлагатай инженерийн шугам сүлжээ, үйлчилгээгээр хангах, түүнчлэн үйл ажиллагааны үр ашгийг дээшлүүлэх зорилготой юм. дотоод системүүдинженерийн харилцаа холбоо.

Ийм үйл ажиллагааны ерөнхий зарчим нь техникийн болон ариун цэврийн стандартууд, мөн хангах арга хэмжээг багтаана:

  • MKD-ийн найдвартай байдал, аюулгүй байдал;
  • орон сууцны оршин суугчдын амь нас, эрүүл мэнд, эд хөрөнгийн аюулгүй байдал;
  • орон сууцны өмчлөгчийн байр болон бусад нийтлэг өмчийн нийтийн хүртээмж;
  • орон сууцны өмчлөгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол;
  • инженерийн систем, хэмжих хэрэгслийн тасралтгүй ажиллагаа.

Орон сууцны барилгын менежментийг оршин суугчдын тусгайлан хуралдуулсан хурлаар эзэмшигчдээс сонгосон байгууллага гүйцэтгэдэг. Хэрэв энэ нь арилжааны компани бол түүний үйлчилгээг орон сууцны барилгын менежментийн гэрээний үндсэн дээр гүйцэтгэдэг. Гэхдээ манлайллын өөр хэлбэрүүд байдаг бөгөөд тэдгээрийг доор авч үзэх болно.

Ихэвчлэн оршин суугчдын хөлсөлсөн компани нь шаардлагатай бүх ажил, үйлчилгээг бие даан гүйцэтгэдэг. Хэрэв өмчлөгчдийн шийдвэрээр орон сууцны байшингийн удирдлагын байгууллага нь орон сууцны оршин суугчдын зөвлөл юм бол орон сууцны барилга нь ихэвчлэн эд хөрөнгийг зохих ёсоор засварлах, засварлахад оролцдог. гаднах байгууллага- гүйцэтгэгч.

Сонгосон засаглалын арга, түүний онцлогоос хамааран удирдлагын байгууллагын хариуцлагын түвшинг тодорхойлдог.

Хууль тогтоомжийн зохицуулалт

Орон сууцны барилгын засвар үйлчилгээтэй холбоотой үйл ажиллагааны зохицуулалтыг орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн дагуу хатуу гүйцэтгэдэг. Тодруулбал, онд VIII хэсэгОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд ийм ойлголтыг нэвтрүүлсэн удирдлагын үйл ажиллагааорон сууцны байшинд, мөн суурилуулсан:

  • ажлын зохион байгуулалтын хэлбэрийг сонгох дүрэм;
  • энэ үйл ажиллагаанд тавигдах ерөнхий шаардлага;
  • гэрээ байгуулах журам;
  • удирдлагын үйл ажиллагаа явуулах нөхцөлийг бүрдүүлэх дүрэм гэх мэт.

Шийдэгдээгүй асуудлууд Орон сууцны код, хууль тогтоомжийн бүрэн эрхэд хамаарна. Үүнд, жишээлбэл:

  • нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх журмыг тодорхойлсон Засгийн газрын 2011 оны 05-р сарын 06-ны өдрийн 354 дүгээр тогтоол;
  • Дундын өмчийг хадгалах журмыг тогтоосон Засгийн газрын 2006 оны 8 дугаар сарын 13-ны өдрийн 491 дүгээр тогтоол;
  • Орон сууцны барилгыг 2020 онд зохион байгуулах нэгдсэн стандартыг тодорхойлсон Засгийн газрын 2013 оны 5 дугаар сарын 15-ны өдрийн 416 дугаар тогтоол;
  • Засгийн газрын 2012 оны 04-р сарын 03-ны өдрийн 290-р тогтоолоор орон сууцны барилгыг зохих ёсоор засварлах ажил, үйлчилгээний доод жагсаалтыг тогтоох;
  • Засгийн газрын 2006 оны 2-р сарын 06-ны өдрийн 75 дугаар тогтоол, MKD-ийг хадгалах менежментийн компаниудыг сонгон шалгаруулах уралдаан зохион байгуулах журмыг тодорхойлсон гэх мэт.

Өнөөгийн хууль эрх зүйн тогтолцоо шинэчлэгдэх шатандаа байгаа учраас жил бүр нэг удаа дүрэм жураморон сууцны барилгуудын өмч хөрөнгийг удирдах үйл ажиллагааг зохицуулахын тулд эрх баригчид нэмэлт, өөрчлөлт оруулах ёстой.

Үүнээс гадна шууд зохицуулалтын зохицуулалторон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээтэй холбоотой харилцааг үйлчилгээ үзүүлэх гэрээгээр зохицуулдаг.

Орон сууцны байшингийн өмчийн менежментийн орчин үеийн хэлбэрүүд

Орон сууцны олон давхар байшингийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээг зохион байгуулах ямар хэлбэрийг орон сууцны тухай хууль тогтоомжоор тодорхойлдог. Орон сууцны барилгад орон сууцны болон орон сууцны бус байр эзэмшигчид оршин суугчдын нэгдсэн хурлыг хуралдуулж, энэ асуудлыг хэлэлцэх замаар санал болгож буй аргуудын аль нэгийг сонгох шаардлагатай. Тэгэхгүй бол сонгон шалгаруулалтын эрх мэдлийг тухайн байгууллагад шилжүүлдэг орон нутгийн засаг захиргаа.

Урлагийн 2-р зүйлийн дагуу. 161 LCD, орон сууцны барилгыг удирдах аргууд нь дараахь хэлбэртэй байж болно.

  • орон сууцны тоо 30-аас ихгүй байх тохиолдолд MKD-ийн өмчийг оршин суугчид нь шууд удирдах;
  • HOA, орон сууцны хоршоо эсвэл орон сууцны өмчлөгчдийн бусад хэрэглэгчийн холбоог байгуулах, элсүүлэх;
  • эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ хийх чиг үүргийг шилжүүлэх менежментийн компани(Их Британи).

Санал болгож буй арга бүрийг илүү нарийвчлан авч үзье.

Орон сууцны барилгыг оршин суугчид өөрсдөө удирдаж байхад

Орон сууцны барилгад оршин суугчид шууд засвар үйлчилгээ хийх тохиолдолд удирдах байгууллага нь нэгдсэн хуралдаан юм. Түүний шийдвэрийн дагуу үйлчилгээний байгууллага эсвэл бусад гүйцэтгэгчийг нийтийн өмчийг засварлах, засварлах ажилд хөлслүүлдэг.

Эрчим хүч болон бусад нөөцөөр хангадаг, хатуу хог хаягдлын менежментийн үйлчилгээ эрхэлдэг нийтийн аж ахуйн нэгжүүдтэй байгуулсан гэрээг орон сууцны өмчлөгч бүр тусад нь байгуулах ёстой.

Удирдлагын даалгаврын шийдлийг хялбарчлахын тулд ерөнхий хурал боловсруулдаг дүрэм журам, бүх өмчлөгчдийн ашиг сонирхлыг төлөөлөх эрхийг оршин суугчдын аль нэгэнд эсвэл бүр гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх боломжтой.

Нэгдсэн хурал буюу сонгогдсон төлөөлөгчийн шийдвэрээр байгуулсан гэрээний дагуу оролцсон бүх байгууллага үйл ажиллагаагаа орон сууц өмчлөгчдийн өмнө шууд хариуцна.

Орон сууцны хоршоо, сууц өмчлөгчдийн холбоодын үйл ажиллагааны онцлог

Хэрэв оршин суугчдад HOA ZhSK-ээр орон сууцны барилгыг удирдах нь хамгийн тохиромжтой арга гэж үзвэл энэ өмчлөгчдийн холбоо эсвэл бусад хэрэглэгчийн тусгай хоршоо нь дараахь зүйлийг хариуцна.

  • нийтийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ хийх;
  • ашиглалтын системийн бэлэн байдлын хувьд;
  • төрийн үйлчилгээг зохих түвшинд хүргэх гэх мэт.

Энэ тохиолдолд хоршоо, нөхөрлөл нь засвар үйлчилгээ, засварын чиг үүргийг бие даан, эсхүл үйлчилгээний/удирдлагын байгууллагыг татан оролцуулж, үйл ажиллагаанд нь хяналт тавих замаар гүйцэтгэж болно.

Урлагийн дагуу. Орон сууцны тухай хуулийн 111, хувь хүн болон хуулийн этгээдгэрийн эзэд хэн бэ.

Дүрмээр бол, эзэмшигчдийн нөхөрлөл нь хэлэлцсэн зорилгоор илүү олон удаа бий болдог. Тэднийг оршин суугчдын хурлаар байгуулдаг. Уулзалтад ойролцоох хэд хэдэн байшингийн төлөөлөл оролцож болно.

Урлагийн дагуу өмчийн менежмент. 136 LCD нь HOA-ийн шууд хариуцлага юм.

Удирдлагын байгууллагуудын үйлчилгээ

Менежментийн компаниар орон сууцны барилгуудын засвар үйлчилгээ нь менежментийн хамгийн түгээмэл арга юм нийтлэг өмч. Ийм арилжааны пүүсүүд оршин суугчдын өмнө хариуцлага хүлээнэ:

  • эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ хийх;
  • төрийн үйлчилгээг зохих ёсоор үзүүлэх;
  • инженерийн системийн гүйцэтгэлийн хувьд;
  • төрийн үйлчилгээний хэрэглээг түдгэлзүүлэх, хязгаарлах гэх мэт.

Үндсэндээ менежментийн компани нь зуучлагч бөгөөд оршин суугчдын нөөц нийлүүлэгчдийн нэг төлөөлөгч, байр эзэмшигчдэд үйлчилгээ үзүүлдэг нэгдсэн үйлчилгээ үзүүлэгч юм.

Удирдлагын компани нь дараахь зорилгоор орон сууцны барилгад эрчим хүчний үйлчилгээний гэрээ байгуулдаг.

  • оршин суугчдаа төрийн үйлчилгээгээр хангах;
  • үйлчилгээ үзүүлэхэд зориулж мөнгө цуглуулах;
  • хүлээн авсан хөрөнгийг нийлүүлэгчид шилжүүлэх;
  • зээлдэгчидтэй ажиллах.

Удирдлагын компаниудын янз бүрийн хэлбэрүүд байдаг боловч тэд бүгд орон сууцны барилгад орон сууцны байшингийн эздийн нэрийн өмнөөс байгуулсан гэрээний дагуу үүргээ гүйцэтгэдэг.

Аль сонголтыг илүүд үзэх вэ?

Орон сууцны барилгыг удирдах аргыг оршин суугчдын нэгдсэн хурлаар дараахь шалгуурыг харгалзан сонгоно.

  • MKD-ийн дизайны онцлог;
  • оршин суугчдын хэрэгцээ;
  • тэдний өөрийгөө зохион байгуулах чадвар.

Тиймээс 30 хүртэлх орон сууцтай жижиг барилгуудад үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд өөрсдийгөө хялбархан зохион байгуулж, удирдлагын чиг үүргийг бие даан гүйцэтгэж чаддаг. Энэ нь орон сууцны байшингийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээний төсвийг тодорхойлох, түүнчлэн ажлын хэрэгжилтэд хяналт тавих боломжийг олгоно.

Орон сууцны барилгыг удирдах аргыг сонгохдоо ихэнх оршин суугчдын санхүүгийн чадварыг харгалзан үздэг. Хэдийгээр хэн нэгэн санал нийлэхгүй байсан ч ерөнхий хурлын шийдвэрийг дагах үүрэгтэй гэдгийг санах нь зүйтэй.

HOA бий болгох нь оршин суугчдаас ихээхэн хэмжээний бие даасан зохион байгуулалтыг шаарддаг.

Эзэмшигч бүр нөхөрлөлийн гишүүн тул түүний үйл ажиллагаанд аль нэг хэлбэрээр оролцох ёстой.

Оролцооны хамгийн бага зэрэг нь удирдлагын компаниудад эрх мэдлийг шилжүүлэх явдал юм. Гэсэн хэдий ч энэ нь ихэвчлэн орон сууцны барилгыг удирдахад бэрхшээлтэй байдаг. Эзэмшигчид заримдаа гомдол, нэхэмжлэл дагалддаг менежментийн компанийн үйл ажиллагаанд сэтгэл дундуур байдаг.

Аргыг өөрчлөх

Орон сууцны барилгуудын эд хөрөнгийг засварлаж, засварлаж буй байгууллагын эсрэг нэхэмжлэл хуримтлагдаж байгаа тул орон сууцны байшингийн эзэд менежментийн арга эсвэл ийм үйлчилгээ үзүүлдэг компанийг өөрчлөх шийдвэр гаргаж болно.

Удирдлагын төрлийг сонгох нь Урлагийн 3-р зүйлд заасны дагуу орон сууцны эздийн хурлын бүрэн эрхэд хамаарах тул. Орон сууцны тухай хуулийн 161-д зааснаар тэд ерөнхий хурлын шийдвэрээр засвар үйлчилгээний аргыг хүссэн үедээ өөрчилж, эдгээр эрх мэдлийг өөр байгууллагад шилжүүлж болно.

Урлагийн дагуу шийдвэр. Орон сууцны тухай хуулийн 46-р зүйлийг хуралд оролцсон өмчлөгчдийн олонхийн саналаар батлав.

Энэ нь ямар үндэслэлээр тохиолдож болох талаар илүү ихийг олж мэдээрэй.

Удирдлагын компанийн үүрэг, хариуцлага

Удирдлагын компанийн үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээтэй холбоотой үүрэг хариуцлага нь орон сууцны байшингийн менежментийн гэрээний зайлшгүй нөхцөл юм. Орон сууцны барилгын эд хөрөнгийн бүтэц, ажлын өртөг, хяналт тавих, аюулгүй байдлыг хангах журам зэрэг бусад нарийн ширийн зүйлсээс гадна гэрээнд заасан байдаг. бүрэн жагсаалтМенежментийн компани нь эд хөрөнгийн арчилгаа, засварын талаархи бүрэн эрхийнхээ хүрээнд хариуцах үйлдэл, үйлчилгээ.

Үүний зэрэгцээ Засгийн газрын 290-р тогтоолоор ийм үйл явдлын наад захын жагсаалтыг тодорхойлсон. Ийнхүү нийтийн өмчийг удирдах ажил, үйлчилгээнд дараахь зүйлс орно.

  • даацын байгууламж, суурь, хана, дээвэр, фасадны засвар үйлчилгээ, дотоод засал чимэглэл, шал, шалны хавтан;
  • байшин доторх нийтийн үйлчилгээний системийн засвар үйлчилгээ: халаалт, цахилгаан, хийн хангамж, усан хангамж, ариутгах татуурга;
  • хуурай ба нойтон цэвэрлэгээ нийтлэг газар, хашаан доторх юмсыг цэгцлэх, орон нутгийг арчлах, хог хаях гэх мэт.

Менежментийн компаниудын үйл ажиллагааны тусгай зөвшөөрөл

Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 192-т зааснаар 2015 оноос хойш менежментийн үйл ажиллагааг зөвхөн Госжилнадзорын тусгай зөвшөөрөлтэй байгууллагууд хийж болно. Менежментийн компаниуд зөвхөн дараахь нөхцөлд лиценз авна.

  • оХУ-д хуулийн этгээд эсвэл хувиараа бизнес эрхлэгчээр бүртгүүлэх;
  • ноцтой зөрчлийн улмаас цуцлагдсан лиценз байхгүй байх;
  • санхүү, эдийн засгийн үйл ажиллагааны үзүүлэлтүүд, үзүүлж буй үйлчилгээ, үнэ тарифын талаархи мэдээллийг нийтийн эзэмшлийн газар (GIS орон сууц, нийтийн үйлчилгээний газар) байрлуулах;
  • менежер мэргэшлийн гэрчилгээтэй;
  • захирал эрхээ хасуулах, ял шийтгэл оногдуулах шийтгэл оногдуулахгүй.

Хэрэв эзэд нь менежментийн аргыг сонгоогүй бол

Оршин суугчид менежментийн компани байхгүй бол байшинг хэн арчлах вэ гэж гайхдаг. Удирдлагын компани байхгүй байгаа нь засвар үйлчилгээний эрх мэдлийг өөр байгууллагад шилжүүлээгүй, жишээлбэл, оршин суугчид шууд засвар үйлчилгээ хийх аргыг сонгоогүй, эсвэл ерөнхий хурал хийхийг хүсээгүй гэсэн үг биш гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. орон сууцны хоршоо/орон сууцны холбоонд нэгдэх буюу байгуулах.

Ямар ч тохиолдолд оршин суугчид сонгох үүрэгтэй - үүнгүйгээр байшин оршин тогтнох боломжгүй.

Гэсэн хэдий ч удирдлагын арга барил сонгогдоогүй, төлөвлөсөн хэлбэр нь хэрэгжээгүй, оршин суугчдын хурлаар шийдвэрлэж, ирц бүрдээгүй тохиолдолд тухайн орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага нь менежментийн байгууллагыг сонгон шалгаруулах нээлттэй уралдаан зарлах үүрэгтэй. дундын өмчийн арчилгаа, засварын ажлыг гүйцэтгэнэ. Үүнийг Урлагийн 4-р зүйлд авч үзсэн болно. Урлагийн 161-р зүйлийн 5 дахь хэсэг. 200 LCD.

Тиймээс орон сууцны барилга нь менежментийн компанигүйгээр оршин тогтнох боломжтой юу гэсэн асуултанд хоёрдмол утгагүй хариулах боломжгүй юм. Орон сууцны барилгад менежментийн компани байхгүй байж болно, гэхдээ зөвхөн өөр менежментийн аргыг сонгох нөхцөлд л болно.

Дүгнэлт

Орон сууцны барилга байгууламжийн менежмент нь оршин суугчдын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ, зохистой ашиглалтыг хангах явдал юм. Ийм чиг үүргийг удирдлагын байгууллага, орон сууцны хоршоо, HOA эсвэл байшингийн оршин суугчид өөрсдөө гүйцэтгэж болно. Тэд заавал биелүүлэх үүрэгтэй Ерөнхий уулзалтудирдлагын аргуудын аль нэгийг сонгох, эс тэгвээс менежментийн компанийг өрсөлдөөний үр дүнд үндэслэн томилно.

Хуульч. Санкт-Петербургийн хуульчдын холбооны гишүүн. 10 гаруй жилийн туршлагатай. Санкт-Петербургт төгссөн Улсын их сургууль. Би иргэний, гэр бүл, орон сууц, газрын эрх зүйн чиглэлээр мэргэшсэн.

Холбооны хууль хүчин төгөлдөр болмогц хэрэгжинэ

1.Орон сууцны удирдлага нь иргэдийн амьдрах таатай, аюулгүй нөхцөлийг хангах, орон сууцны дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг зохих ёсоор арчилж тордох, дээрх эд хөрөнгийг ашиглахтай холбогдсон асуудлыг шийдвэрлэх, түүнчлэн ийм байшинд амьдарч буй иргэдийг инженерийн шугам сүлжээгээр хангах үүрэгтэй. байшин, эсхүл энэ хуулийн 157.2-т заасан тохиолдолд орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн дундын өмчид хамаарах инженерийн шугам сүлжээ болон бусад тоног төхөөрөмжийг нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэхэд бэлэн байлгах (цаашид гэх мэт). инженерийн системийн бэлэн байдал). ОХУ-ын Засгийн газар орон сууцны барилгын менежментийн стандарт, дүрмийг тогтоодог.

Өөрчлөлтийн талаарх мэдээлэл:

Энэхүү хуулийн 161-р зүйлийн заалтууд (2018 оны 4-р сарын 3-ны өдрийн 59-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн нэмэлт өөрчлөлт) нь дээрх Холбооны хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө байгуулсан орон сууцны барилгын менежментийн гэрээнээс үүссэн харилцаанд хамаарна. Хууль

2.2. Сууц өмчлөгчдийн холбоо, орон сууцны хоршоо, хэрэглэгчийн төрөлжсөн бусад хоршоо нь орон сууцны барилгыг удирдахдаа уг нөхөрлөл, хоршоо нь энэ байрны дундын өмчийг Монгол Улсын Засгийн газраас тогтоосон техникийн зохицуулалт, дүрмийн шаардлагын дагуу хадгалах үүрэгтэй. ОХУ-ын энэ хуулийн 157.2-т инженерийн системийн бэлэн байдлыг хангах. Дээрх нөхөрлөл, хоршоо нь орон сууцны байшингийн дундын өмчийг арчлах, засварлах үйлчилгээ үзүүлэх, (эсвэл) бие даан гүйцэтгэх, эсвэл гэрээний үндсэн дээр холбогдох төрлийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг хүмүүсийг татах боломжтой. Удирдлагын байгууллагатай орон сууцны барилгыг удирдах гэрээ байгуулахдаа тухайн нөхөрлөл, хоршоо нь менежментийн байгууллага ийм гэрээний дагуу хүлээсэн үүргээ биелүүлэх, үүнд бүх үйлчилгээ үзүүлэх, (эсвэл) ажлыг гүйцэтгэхэд хяналт тавьдаг. энэ барилгад нийтийн өмчийг зохих ёсоор засварлах, тухайн байшингийн тохижилтын түвшингээс хамааран нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх, чанар нь ОХУ-ын Засгийн газраас олгох, түдгэлзүүлэх журмын шаардлагыг хангасан байх ёстой. орон сууцны барилга, орон сууцны барилга байгууламжийн өмчлөгч, хэрэглэгчдэд төрийн үйлчилгээ үзүүлэхийг хязгаарлах.

Өөрчлөлтийн талаарх мэдээлэл:

2018 оны 4-р сарын 3-ны өдрөөс нэмэлт өөрчлөлт оруулсан 2.3-р хэсэг - 2018 оны 4-р сарын 3-ны N 59-FZ Холбооны хууль

Энэхүү хуулийн 161-р зүйлийн заалтууд (2018 оны 4-р сарын 3-ны өдрийн 59-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн нэмэлт өөрчлөлт) нь дээрх Холбооны хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө байгуулсан орон сууцны барилгын менежментийн гэрээнээс үүссэн харилцаанд хамаарна. Хууль

2.3. Удирдлагын байгууллага нь орон сууцны барилгыг удирдахдаа орон сууцны байшингийн эздийн өмнө энэ барилга дахь нийтийн өмчийг зохих ёсоор засварлах, засвар үйлчилгээ хийх бүх үйлчилгээ үзүүлэх, (эсвэл) ажлыг гүйцэтгэх үүрэгтэй. чанар нь ОХУ-ын Засгийн газраас тогтоосон орон сууцны нийтийн өмчийн техникийн зохицуулалт, засвар үйлчилгээний дүрмийн шаардлагад нийцсэн байх ёстой бөгөөд барилгын сайжруулалтын түвшнээс хамааран нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх, чанар нь шаардлагад нийцсэн байх ёстой. ОХУ-ын Засгийн газраас орон сууцны барилга, орон сууцны барилга байгууламжийн өмчлөгч, хэрэглэгчдэд нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх, түдгэлзүүлэх, хязгаарлах, эсхүл энэ хуулийн 157.2-т заасан тохиолдолд тогтоосон журмын шаардлага. , инженерийн системийн бэлэн байдлыг хангах зорилгоор.

3. Орон сууцны барилга байгууламжийг удирдах арга барилыг орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлаар сонгосон бөгөөд түүний шийдвэрийн дагуу хүссэн үедээ сонгож, өөрчилж болно. Удирдлагын аргыг сонгох тухай ерөнхий хурлын шийдвэр нь орон сууцны байшингийн бүх өмчлөгчид заавал байх ёстой.

Өөрчлөлтийн талаарх мэдээлэл:

161-р зүйлийг 2018 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн 3.1-р хэсэг - Холбооны хууль

3.1. Сууц өмчлөгчдийн холбоо, орон сууц, орон сууц, барилгын хоршоо, бусад төрөлжсөн хэрэглээний хоршоо нь орон сууцны барилгын удирдлагыг дуусгавар болгосноор тухайн нөхөрлөл, хоршоо нь өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлын шийдвэр гарсан өдрөөс хойш ажлын гурван өдрийн дотор. Ийм барилгыг удирдах арга барилыг өөрчлөхийн тулд орон сууцны байшинд байрлах байр, орон сууцны барилгын техникийн баримт бичиг, ийм барилгыг удирдахтай холбоотой бусад баримт бичиг, өмчлөгчийн нийтлэг өмчийн нэг хэсэг болох байрны түлхүүрийг шилжүүлэх шаардлагатай. орон сууцны барилгад байрлах байр, цахим кодуудорон сууцны барилга байгууламжийн өмчлөгчийн дундын өмчлөлийн нэг хэсэг болох тоног төхөөрөмж, орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулах, удирдахад шаардлагатай бусад техникийн хэрэгсэл, тоног төхөөрөмжийг орон сууцны барилгыг удирдах үүргийг хүлээсэн этгээдэд олгох. , эсвэл орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн шууд аргыг сонгох тухай орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлын шийдвэрт заасан орон сууцны байшинг шууд удирдах аргыг сонгох тохиолдолд. орон сууцны барилгыг удирдах, эсхүл ийм өмчлөгчийг заагаагүй бол ийм орон сууцны байшингийн аль ч эзэмшигчид.

4. Орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага нь ОХУ-ын Засгийн газраас тогтоосон журмаар 13-р хэсэгт заасан тохиолдолд удирдлагын байгууллагыг сонгон шалгаруулах нээлттэй уралдааныг зохион байгуулдаг. энэ нийтлэлийнЭнэ хуулийн 200 дугаар зүйлийн 5 дахь хэсэг, түүнчлэн тухайн уралдаан болохоос зургаан сарын дотор орон сууцны байшингийн өмчлөгчид энэ барилгыг удирдах аргыг сонгоогүй, эсхүл шийдвэрэнэ байшинг хэрхэн удирдах тухай сонголт хэрэгжээгүй. Нээлттэй уралдааны үр дүнд байгуулагдсан орон сууцны барилгын менежментийн гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө уг барилгыг удирдах аргыг сонгоогүй, эсвэл менежментийн аргыг сонгох шийдвэр гаргасан бол нээлттэй уралдааныг мөн явуулна. энэ барилга хэрэгжээгүй байна.

4.1. Удирдлагын байгууллагыг сонгон шалгаруулах нээлттэй уралдааны талаарх мэдээллийг ОХУ-ын албан ёсны вэбсайтад тендерийн талаарх мэдээллийг (цаашид Интернэт дэх албан ёсны вэбсайт гэх) байршуулах интернетийн мэдээлэл, харилцаа холбооны сүлжээнд байрлуулсан болно. ОХУ-ын Засгийн газар интернет дэх албан ёсны вэбсайт, түүнийг хөтлөх эрх бүхий байгууллагыг тодорхойлдог. ОХУ-ын Засгийн газар интернет дэх албан ёсны вэбсайтыг тодорхойлох хүртэл нээлттэй уралдааны тухай мэдэгдлийг албан ёсны вэбсайтад байрлуулсан болно. хотын захиргааинтернетийн мэдээлэл, харилцаа холбооны сүлжээнд, мөн хотын хэрэгцээнд зориулж захиалга байршуулах талаархи мэдээллийг нийтлэх зориулалттай албан ёсны хэвлэлд нийтлэгдсэн болно. Тэмцээний талаарх мэдээллийг сонирхсон бүх этгээдэд хураамж авахгүйгээр хянан үзэх боломжтой байх ёстой. Нээлттэй уралдааны үр дүнгийн талаархи мэдээллийг түүний зохион байгуулалтын талаархи мэдээллийг байрлуулсан интернетийн мэдээлэл, харилцаа холбооны сүлжээн дэх вэбсайтад ийм үр дүн гарсан өдрөөс хойш гурав хоногийн дотор байрлуулж, мөн түүнчлэн нийтэлсэн байна. түүний хэрэгжилтийн талаар мэдээлэл нийтлэгдсэн албан ёсны хэвлэл.

5. Орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага энэ зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасан нээлттэй уралдаан зарласан өдрөөс хойш арав хоногийн дотор орон сууцны байшингийн бүх өмчлөгчдөд дээрх уралдааны үр дүн, менежментийн гэрээний нөхцлийн талаар мэдэгдэнэ. энэ барилга. Орон сууцны байрны өмчлөгчид энэ зүйлийн 4-т заасан нээлттэй уралдааны үр дүнд үндэслэн сонгогдсон менежментийн байгууллагатай 445-р зүйлд заасан журмаар уг барилгын менежментийн гэрээ байгуулах шаардлагатай. Иргэний хуульОросын Холбооны Улс.

6. Орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага энэ зүйлийн 5 дахь хэсэгт заасан орон сууцны барилга барих гэрээний хугацаа дуусахаас нэг сараас доошгүй хугацаанд уг барилгад байрлах байрны өмчлөгчдийн хурлыг зарлан хуралдуулж, орон сууцны барилга байгууламжийг сонгох асуудлыг шийдвэрлэнэ. энэ зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу урьд өмнө ийм шийдвэр гаргаагүй бол энэ байшинг удирдах арга.

7. Орон сууцны барилга байгууламжийн аливаа өмчлөгч нь энэ зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасны дагуу менежментийн байгууллагыг сонгохыг орон нутгийн засаг захиргаанд үүрэг болгож, шүүхэд хандаж болно.

8.1. Нээлттэй уралдааны үр дүнгээр, эсхүл уг уралдааныг хүчингүйд тооцсон тохиолдолд тухайн уралдааны дүнгийн тухай мэдээлэл нийтэлсэн өдрөөс хойш арав хоногийн өмнө орон сууцны барилга барих гэрээг байгуулахыг хориглоно. Интернет дэх албан ёсны вэбсайт. ОХУ-ын Засгийн газар интернет дэх албан ёсны вэбсайтыг тодорхойлох хүртэл энэ шаардлага хамаарахгүй.

9. Орон сууцны барилгыг зөвхөн нэг удирдлагын байгууллага удирдаж болно.

Энэхүү хуулийн 161-р зүйлийн заалтууд (2018 оны 4-р сарын 3-ны өдрийн 59-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн нэмэлт өөрчлөлт) нь дээрх Холбооны хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө байгуулсан орон сууцны барилгын менежментийн гэрээнээс үүссэн харилцаанд хамаарна. Хууль

11. Энэ хуулийн 157 дугаар зүйлийн 157.2-т заасан тохиолдолд ОХУ-ын Засгийн газраас тогтоосон журмаар орон сууцны барилгыг удирдан зохион байгуулж буй удирдлагын байгууллага, орон сууц өмчлөгчдийн холбоо, орон сууцны хоршоо, хэрэглээний бусад хоршоо. үүрэгтэй:

1) нөөцийн хангамжийн байгууллагыг хотын хатуу хог хаягдлын менежментийн бүс нутгийн операторыг нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхөд шаардлагатай мэдээллээр хангах, түүний дотор бие даасан тоолуурын төхөөрөмжийн заалт (ийм заалтыг орон сууцны байшингийн эзэд болон түрээслэгчид өгсөн тохиолдолд). гэрээний дагуу орон сууцны байр нийгмийн ажилд авахэсвэл төрийн болон хотын орон сууцны байрны түрээсийн гэрээ орон сууцны нөөцэнэ байранд менежментийн байгууллага, орон сууц өмчлөгчдийн холбоо, орон сууцны хоршоо, бусад төрөлжсөн хэрэглээний хоршоо) болон орон сууцны барилгад суурилуулсан хамтын (нийтийн байшин) хэмжих хэрэгсэл;

2) нийтийн эзэмшлийн нөөцийн чанар, тэдгээрийн нийлүүлэлтийн тасралтгүй байдлыг орон сууцны байшингийн дундын өмчийн хил хязгаарт хянах;

3) нийтийн үйлчилгээний чанарт тавигдах шаардлагыг зөрчсөн, тухайн барилгад төрийн болон хотын орон сууцны байрыг нийгмийн түрээсийн гэрээ эсвэл түрээсийн гэрээгээр орон сууцны байшингийн өмчлөгч, орон сууцны түрээслэгчдээс хүлээн авах. (эсвэл) ийм үйлчилгээ үзүүлэх тасралтгүй байдал, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээг тооцоолох зөрчил, эдгээр өргөдлийг хэлэлцэхдээ нөөц ханган нийлүүлэгч байгууллага, хотын хатуу хог хаягдлын менежментийн бүс нутгийн оператортой харилцах, энэ баримт бичигт заасан баримтуудыг шалгах; ОХУ-ын Засгийн газраас тогтоосон журмаар илэрсэн зөрчлийг арилгах, өргөдлийг хянан үзсэн дүнгийн талаархи мэдээллийг илгээх;

4) орон сууцны байшингийн өмчлөгчид болон орон сууцны байрыг нийгмийн түрээсийн гэрээ эсвэл орон сууцны түрээсийн гэрээний дагуу орон сууцны түрээслэгчдэд нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэхийг түдгэлзүүлэх, хязгаарлах зорилгоор орон сууцны нийтийн өмчид нэвтрэх боломжийг нөөц хангадаг байгууллагуудад олгох. тухайн барилга дахь төрийн болон хотын орон сууцны нөөц, эсвэл нөөц ханган нийлүүлэх байгууллагатай тохиролцсоны дагуу нийгмийн түрээсийн гэрээ, орон сууцны түрээсийн гэрээний дагуу орон сууцны байшингийн өмчлөгчид болон орон сууцны түрээслэгчдэд нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэхийг түдгэлзүүлэх, хязгаарлах. тухайн барилгад улсын болон хотын орон сууцны сан.

11.1. At шууд хяналтОрон сууцны барилгад орон сууцны байшингийн эзэд хотын хатуу хог хаягдлын менежментийн бүс нутгийн оператороос энэ байрны эзэд, хэрэглэгчдэд хотын хатуу хог хаягдлыг удирдах үйлчилгээ үзүүлдэг.

Өөрчлөлтийн талаарх мэдээлэл:

2018 оны 4-р сарын 3-ны өдрөөс нэмэлт өөрчлөлт оруулсан 12-р хэсэг - 2018 оны 4-р сарын 3-ны N 59-FZ Холбооны хууль

Энэхүү хуулийн 161-р зүйлийн заалтууд (2018 оны 4-р сарын 3-ны өдрийн 59-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн нэмэлт өөрчлөлт) нь дээрх Холбооны хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө байгуулсан орон сууцны барилгын менежментийн гэрээнээс үүссэн харилцаанд хамаарна. Хууль

12. Орон сууцны барилгыг удирдан зохион байгуулж буй удирдлагын байгууллага, сууц өмчлөгчдийн холбоо, орон сууцны хоршоо, хэрэглэгчийн бусад төрөлжсөн хоршоо нь энэ хуулийн 157 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан журмын дагуу гэрээ, түүний дотор гэрээ байгуулахаас татгалзах эрхгүй. Хүйтэн, халуун ус хангамж, ариутгах татуурга, цахилгаан хангамж, хийн хангамж (түүний дотор цилиндрт ахуйн хий нийлүүлэх), халаалт (дулаан) -аар хангадаг нөөцийн хангамжийн байгууллагуудтай орон сууцны байшингийн дундын өмчийг засварлахад зарцуулсан нийтийн нөөцтэй холбоотой. нийлүүлэх, түүний дотор зуухны халаалт байгаа тохиолдолд хатуу түлш нийлүүлэх), энэ зүйлийн 4 дэх хэсэгт зааснаас бусад тохиолдолд хотын хатуу хог хаягдлыг зохицуулах бүс нутгийн оператор нээлттэй тендер зарлана. Нээлттэй уралдаан зарласан өдрөөс хойш арав хоногийн дотор тухайн орон сууцны барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл олгосны дараа тухайн орон сууцны барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэгчээс (орон сууцны барилгыг барьж буй этгээд) хүлээн авсан бүх хүмүүст мэдэгдэнэ. руу шилжүүлэх актэсвэл шилжүүлэх тухай, нээлттэй уралдааны үр дүн, энэ байшингийн менежментийн гэрээний нөхцлийн тухай өөр баримт бичиг. Эдгээр хүмүүс нээлттэй уралдааны үр дүнгээр сонгогдсон менежментийн байгууллагатай энэ байшингийн менежментийн гэрээ байгуулах шаардлагатай. Хэрэв нээлттэй тендер зарласан өдрөөс хойш хоёр сарын дотор өмчлөгчид менежментийн байгууллагатай менежментийн гэрээ байгуулаагүй бол нээлттэй тендерээр тогтоосон нөхцлөөр ийм гэрээг байгуулсан гэж үзнэ.

14. Энэ хуулийн 153 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийн 6 дахь хэсэгт заасан этгээд болон нээлттэй сонгон шалгаруулалтын дүнгээр сонгогдсон удирдлагын байгууллага хооронд орон сууцны барилга барих гэрээг байгуулахаас өмнө тухайн орон сууцны барилгын удирдлага. орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авсан өдрөөс хойш таваас доошгүй хоногийн дотор барилга угсрагч нь орон сууцны барилгыг удирдах гэрээ байгуулах ёстой менежментийн байгууллага.

Өөрчлөлтийн талаарх мэдээлэл:

2014 оны 7-р сарын 21-ний өдрийн 217-ФЗ-р Холбооны хууль нь энэ хуулийн 161-р зүйлийг 14.1-р зүйлээр нэмсэн.

14.1. Барилгыг түрээсийн орон сууц болгон ашиглахаа больсон тохиолдолд тухайн орон сууцны бүх байрыг эзэмшдэг өмчлөгч нь энэ зүйлийн 7 дахь хэсэгт заасан журмаар орон сууцны барилгын менежменттэй холбоотой асуудлаар шийдвэр гаргана. Энэ хуулийн 46. Энэхүү орон сууцны байшингийн эхний байрыг худалдах эсвэл өөр байдлаар өмчлөх тохиолдолд тухайн орон сууцны байшингийн эхний байрыг худалдсан эсвэл өөр хэлбэрээр эзэмшиж авсан өдрөөс хойш нэг жилийн дотор энэ орон сууцны байшингийн өмчлөгч нь тухайн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийг сонгох ёстой. ийм өмчлөгчдийн нэгдсэн хурал дээр энэ орон сууцны барилгыг удирдах аргыг хэрэгжүүлэх .

Өөрчлөлтийн талаарх мэдээлэл:

2011 оны 6-р сарын 4-ний өдрийн 123-ФЗ-ийн Холбооны хууль нь энэ хуулийн 161-р зүйлийг 15-р зүйлээр нэмсэн.

15. Төрийн үйлчилгээ үзүүлэхэд шаардлагатай нөөцийг хангадаг байгууллага нь эдгээр нөөцийг орон сууцны байшингийн дундын өмчийн хил, инженерийн болон техникийн хангамжийн гадна шугам сүлжээний хилийн зааг хүртэл зохих чанартайгаар хангах үүрэгтэй. ийм байгууллагатай байгуулсан гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол энэ барилга.

161-р зүйлийг 2019 оны 1-р сарын 12-ны өдрийн 17-р зүйлээр нэмсэн - 2017 оны 12-р сарын 31-ний N 485-FZ Холбооны хууль

17. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчид энэ хуульд заасан журмын дагуу ийм байшинг удирдах аргыг сонгоогүй, эсхүл сонгосон менежментийн аргыг хэрэгжүүлээгүй орон сууцны барилгын менежмент; Удирдлагын байгууллага нь тогтоогдоогүй, түүний дотор энэ дүрмийн дагуу орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагаас явуулсан нээлттэй сонгон шалгаруулалтыг хүчингүй болсон менежментийн байгууллага гэж хүлээн зөвшөөрсний улмаас үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй менежментийн байгууллага явуулсан. бизнес эрхлэх үйл ажиллагааОХУ-ын Засгийн газраас тогтоосон журмаар, нөхцлийн дагуу орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагын шийдвэрээр тогтоогдсон орон сууцны барилга байгууламжийг удирдахад. Ийм менежментийн байгууллага нь орон сууцны байшингийн эзэд орон сууцны барилгыг удирдах аргыг сонгох хүртэл эсвэл орон сууцны барилгыг удирдах байгууллагатай гэрээ байгуулах хүртэл орон сууцны барилгыг удирдах үйл ажиллагааг явуулдаг. орон сууцны байшингийн эзэд эсвэл энэ зүйлийн 4-т заасан нээлттэй уралдааны үр дүнд үндэслэн, гэхдээ нэг жилээс илүүгүй байна.

Орон сууцны барилгыг хэрхэн зохицуулах вэ?

Орон сууцны барилга (MCD)- Энэ бол хэд хэдэн орон сууцны цуглуулга юм (хоёр ба түүнээс дээш). Эдгээр орон сууцнууд нь байранд орох боломжтой нийтлэг хэрэглэээсвэл цагт газар, зэргэлдээ орон сууцны барилга. Орон сууцны барилга нь орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн дагуу тухайн байрны өмчлөгчдийн нийтлэг өмчийн элементүүдийг агуулдаг.


Орон сууцны барилгад дараахь зүйлс орно.

Хуулийн үүднээс авч үзвэл орон сууцны барилга дундын эзэмшил. Хувьцаа эзэмшигчид нь байрны өмчлөгчид юм.

Орон сууцны барилгыг хэрхэн зохицуулдаг вэ?

Орон сууцны байшинд амьдардаг нэг онцлог шинж чанар нь оршин суугчид олон асуудлыг хамтдаа шийдэх явдал юм. Үр дүнтэй төлбөр тооцооны хувьд ерөнхий асуудлуудэзэд нь орон сууцны барилгыг удирдахад тохиромжтой аргыг сонгох хэрэгтэй.


Орон сууцны барилга барих гэж юу гэсэн үг вэ? Юуны өмнө энэ үйл ажиллагааны гүйцэтгэлчиглэсэн:

    оршин суугчдын тав тухтай амьдрах нөхцлийг бүрдүүлэх;

    эд хөрөнгийн аюулгүй байдлыг хангах, түүнчлэн түүний зөв ашиглалтыг хянах;

    нийтийн болон орон сууцны үйлчилгээ үзүүлэх.

Орон сууцны барилгыг удирдах үйл ажиллагаа нь түүний засвар үйлчилгээтэй холбоотой сайн нөхцөлд. Энэхүү үзэл баримтлалд дараахь зүйлс орно.

    муж техникийн системүүдбарилга;

    ойр орчмын газарт захиалга өгөх;

    орон сууцны барилга доторх нийтлэг талбайн нөхцөл байдал;

    нөөцийн хангамжийн байгууллагуудтай гэрээ байгуулах;

    орон сууцны барилгын инженерийн шугам сүлжээг хянах;

    болон бусад функцууд.

Өмчлөх эрх нь эд хөрөнгийн нөхцөл байдалд хяналт тавих, урьдчилан сэргийлэх үүрэгтэй болзошгүй хор хөнөөлбуруу ашигласны улмаас бусдад. Тиймээс өмчлөгчид өмчөө удирдах хэлбэрийг сонгохыг шаарддаг. Удирдлагын хэлбэрийг нэгдсэн хуралдаанаар сонгож болно. Үүний зэрэгцээ эзэд нь хүссэн үедээ өөрчлөх боломжийг хадгалдаг. Олонхийн гаргасан шийдвэр бүх өмчлөгчид, тэр дундаа санал өгөөгүй, эсэргүүцсэн хүмүүс хүртэл заавал биелүүлэх ёстой.

Орон сууцны барилгыг удирдах хэд хэдэн арга байдаг:

    өмчлөгчийн шууд удирдлага;

Эдгээр аргуудыг ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 161 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасан байдаг.


Хяналтын аргыг сонгох нь дараахь зүйлээс хамаарна.

    барилгын орон сууцны тоо;

    эзэмшигчдийн төлбөрийн чадвар;

    хэмжих хэрэгслийн бэлэн байдал;

    нөөцийн хангамжийн байгууллагуудтай харилцах;

    болон бусад хүчин зүйлүүд.

Танай гэрт ямар хяналтын аргыг сонгохоос үл хамааран эзэмшигч бүр дараахь зүйлийг хийх ёстой гэдгийг санаарай.

    Шаардлагатай бүх хэрэгслийг цаг тухайд нь, бүрэн хэмжээгээр хүлээн авах.

    менежментийн компани, түүний ажлын талаархи мэдээллийг чөлөөтэй авах эрхтэй.

Албан тушаалтны (байшинг удирдаж буй байгууллагын дарга) хариуцлагыг Орон сууцны тухай хуульд заасан байдаг.


Орон сууцны барилгад үйлчилгээ үзүүлдэг менежментийн компани

Орон сууцны барилгыг удирдах нэг хэлбэр нь оршин суугчдын сонгосон тусгай байгууллагын (менежментийн компани, менежментийн компани) тусламжтайгаар хийгддэг. Та энэ нийтлэлээс менежментийн компанийн онцлог, хариуцлагын талаар илүү ихийг уншиж болно.


Энэ бол MKD-ийн удирдлагын хамгийн түгээмэл хэлбэр юм. Үүнд хэд хэдэн шалтгаан бий:

    Менежментийн компани нь байршлаас үл хамааран хэдэн ч байшинг удирдах боломжтой;

    удирдлагын байгууллага нь байшин, HOA эсвэл орон сууцны хоршоотой хамтран ажиллах боломжтой;

    Удирдлагын компани нь зөвхөн байшинд үйлчилгээ үзүүлэх боломжтой бөгөөд үүнийг удирдах боломжгүй (төлбөрийг шууд хийх эсвэл орон сууцны байшинг эзэмшигчид өөрсдөө удирдаж байх үед).

Удирдлагын компани нь тодорхой орон сууцны барилгыг удирдах үйл ажиллагаагаа эхлүүлэхийн тулд өмчлөгчид үүнийг ерөнхий хурлаар сонгох ёстой. Сонголтыг олонхийн саналаар батална. 50% + 1 санал авсан тохиолдолд ирц (хуралд оролцогчдын тоо, хэлэлцэх асуудлын талаар шийдвэр гаргах чадвартай гэж хүлээн зөвшөөрөх хангалттай тоо) гарсан гэж үзнэ. Мөн нэгдсэн хуралдаанаар оршин суугчид орон сууцны засвар үйлчилгээ, үйлчилгээний тарифыг баталж, орон сууцны нийтийн өмчийн ашиглалтын асуудлыг шийдвэрлэх ёстой.


Гэрийнхээ удирдлагыг гуравдагч этгээдийн мэргэшсэн байгууллагад шилжүүлэхдээ энэ үйлчилгээг төлбөртэй гэдгийг санах нь зүйтэй. Үйлчилгээний өртөгийг менежментийн гэрээнд заасан байдаг. Үүнд:

    нийтийн үйлчилгээний төлбөр,

    засвар ба барилгын ажил,

    гүйцэтгэгч хайх,

    болон бусад холбогдох бүтээлүүд.

Орон сууцны барилга барих тусгай зөвшөөрөл

Удирдлагын байгууллага нь орон сууцны барилгыг удирдах тусгай зөвшөөрөлтэй байх ёстой. Энэхүү үүргийг ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах замаар нэвтрүүлсэн. Удирдлагын байгууллагад лиценз авахын тулд дараахь зүйлийг хийх шаардлагатай.

    Улсын орон сууцны хяналтын газарт өргөдөл гаргах;

    удирдлагын байгууллагын даргад шалгалт өгөх;

    улсын хураамж төлөх.

Удирдлагын байгууллага үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд тусгай зөвшөөрлийг цуцалж болно.

Удирдлагын компани хэнтэй харилцдаг вэ?

Нөөц хангадаг байгууллагууд ба оршин суугчид нь менежментийн компаниудын харилцан үйлчлэлийн хоёр гол объект юм. Удирдлагын компанийн ажлын мөн чанар нь нөөцийн хангамжийн байгууллагуудаас нөөц (цахилгаан, ус, дулаан гэх мэт) худалдан авч, орон сууцны байшингийн эздэд шилжүүлэх явдал юм. Энэ бол менежментийн компанийн хамгийн чухал ажлуудын нэг болох оршин суугчдад нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ нийлүүлэх асуудлыг шийддэг арилжааны харилцаа юм.

Барилгын менежерүүдийн тусламжтайгаар орон сууцны барилгын менежмент

Орос улсад байшинг удирдах шинэ хэлбэр гарч ирнэ гэж таамаглаж байна. Магадгүй ойрын ирээдүйд бүхэл бүтэн менежментийн байгууллагын оронд орон сууцны барилгыг нэг менежер-байшингийн менежер удирдах боломжтой болно. Тэр дагуу ажиллах болно хөдөлмөрийн гэрээ, гэхдээ ТУЗ-ийн даргыг солихгүй. Одоогийн байдлаар ОХУ-ын Барилгын яам орон сууцны хоршоо, орон сууц өмчлөгчдийн холбоод ийм менежерийг ажилд авах боломжтой хуулийн төслийг боловсруулжээ.


Орон сууц, нийтийн аж ахуйн менежментийн компани нь орон сууцны барилгыг хэрхэн удирдах вэ?

Удирдлагын компани дараахь үүрэгтэй.

    орон сууцны байшингийн дундын өмчийг хадгалах дүрмийн дагуу гүйцэтгэнэ шаардлагатай ажил;

    оршин суугчдыг инженерийн шугам сүлжээгээр хангах;

    орон сууцны барилгын менежментийн дүрэм, журмыг дагаж мөрдөх.

Юуны өмнө менежментийн гэрээ байгуулах шаардлагатай. Энэ заавал биелүүлэх баримт бичигЭрүүгийн хуулийн ажилд. Энэхүү гэрээ байгуулагдсан өдрийг орон сууцны менежментийг эхлүүлсэн өдөр гэж үзнэ. Ийм гэрээг ихэнх орон сууцны эзэдтэй хийх ёстой.


Гэрийн бүх оршин суугчид гэрээний нэг тал, менежментийн компани нь нөгөө тал юм.


Байшин, түүний эд хөрөнгийг удирдахтай холбоотой бүх ажлыг менежментийн гэрээний үндсэн дээр барьж, чанаргүй үйлчилгээ үзүүлсэн, ажил гүйцэтгэсэн тохиолдолд хариуцлага хүлээлгэхээр заасан байдаг. Чанарыг орон сууцны барилгад нийтлэг өмчийн эд хөрөнгийг засварлах техникийн зохицуулалт, дүрмийн дагуу тодорхойлно.


Удирдлагын гэрээнд дараахь зүйлийг тусгасан байх ёстой.

    байшингийн хаяг;

    орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчийн тодорхойлолт;

    нийтийн үйлчилгээний жагсаалт, тэдгээрийн өртөг;

    засвар үйлчилгээ, засварын ажлын жагсаалт, тэдгээрийн өртөг;

    гэрээний үнэ;

    менежментийн компанийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих журам.

Орон сууцны барилгын менежментийн гэрээ байгуулах хугацаа 3 сараас 5 жил хүртэл байж болно.

Орон сууцны барилгыг удирдах журам

ОХУ-ын Засгийн газрын 2013 оны 5-р сарын 15-ны өдрийн 416 тоот тогтоолоор () орон сууцны барилга байгууламжийг удирдах үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэх журмыг баталсан. Орон сууцны барилгын менежментийг тэд л зохицуулдаг. Эдгээр нь менежментийн стандарт, менежментийн компаниудын үүрэг хариуцлага, эрх мэдэл, өмчлөгчидтэй харилцах стандартыг тодорхойлдог.

Удирдлагын журам нь дараахь зүйлийг агуулна.

    техникийн баримт бичгийг гэртээ хадгалах, дамжуулахад тогтоосон стандартууд;

    менежментийн компанийн үйл ажиллагааны талаархи мэдээллийг задруулах;

    нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ байгуулах;

    орон сууцны засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээний тарифыг тогтоох;

    яаралтай диспетчерийн албаны ажил.

Менежментийн компани орон сууцны барилгын менежментийг ямар хууль тогтоомж, баримт бичгүүдээр зохицуулдаг вэ?

Байшинг удирдахын тулд та орон сууц, нийтийн аж ахуйтай холбоотой хэд хэдэн хуулийг мэдэх хэрэгтэй.


Жишээлбэл, Орон сууцны тухай хуулийн VIII хэсгийг бүхэлд нь орон сууцны барилгын менежментэд зориулав.


Байшинг зохих нөхцөлд байлгах үйл ажиллагааг ОХУ-ын Засгийн газрын "Орон сууцны барилгын менежментийн стандарт, дүрмийг батлах тухай" тогтоолоор зохицуулдаг. Эдгээр стандартууд нь дараахь зүйлийг тодорхойлдог.

    орон сууцны барилгыг удирдах үйл ажиллагаа явуулах дүрэм;

    албан тушаалтнуудын үүрэг;