Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг. Эдийн засгийн объект болох үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг Эд хөрөнгийн объект болох үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг

Эд хөрөнгийн амьдралын мөчлөг- физик объект хэлбэрээр оршин тогтнох хугацаа.

Арилжааны зорилгоор олж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн үүднээс авч үзвэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн шинэ өмчлөгчтэй эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа дуустал давтагдаж болно. Амьдралын мөчлөг нь Г.Харрисоны хэлснээр тодорхой хэв маягт байнга захирагддаг - энэ бол физик, эдийн засаг, он дараалал, үлдсэн амьдрал юм. эдийн засгийн амьдрал.

Цагтаа бие махбодийн амьдралОбъект гэдэг нь одоо байгаа барилга, байгууламжид амьдрах, ажиллах боломжтой цагийг хэлнэ. Энэ үзүүлэлт нь норматив, тооцоолсон, бодитой байж болох бөгөөд нөхцөл байдал сайжирсан эсвэл шинэчлэлтийн улмаас нэмэгдэж болно. Хэрэв объект үл хөдлөх хөрөнгөнурааж, дараа нь биеийн амьдралын хугацаа дуусна.

Цагтаа эдийн засгийн амьдралашиг олох үед объектыг ашиглаж болох үеийг хэлнэ; эдгээр сайжруулалт нь объектын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Хийсэн сайжруулалт нь хуучирсан гэсэн шалтгаанаар тухайн хөрөнгийн үнэ цэнэд тодорхой хувь нэмэр оруулахгүй бол эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусна.

Доод он цагийн насэд хөрөнгийг ашиглалтад оруулсан өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх өдрийг хүртэл өнгөрсөн хугацааг ойлгох.

Амьдралын хугацаа

Үнэлгээнд байна Гадаад төрхүл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний техникийн нөхцөл, эдийн засгийн хүчин зүйл нөлөөлдөг нийт зардалобъект, үр дүнтэй нас суурилсан.

Үр дүнтэй нас- энэ нь объектын тодорхой физик төлөвт тохирсон, түүнийг хэрэгжүүлэх боломжийг харгалзан үзсэн нас юм.

Ердийн үйлчилгээний хугацааг стандарт үйлчилгээний хугацаа гэж нэрлэдэг.

Стандарт үйлчилгээний хугацаа- энэ нь дүрэм журмаар тодорхойлогдсон барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаа юм.

Доод эдийн засгийн үлдсэн амьдралбарилга байгууламжийг үнэлгээ хийсэн өдрөөс эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусталх үеийг хэлнэ. Энэ хугацааг үнэлгээчин ирээдүйн орлогыг тооцоолоход ашигладаг. Объектийн үлдсэн эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа нь түүнийг шинэчлэх эсвэл шинэчлэх замаар нэмэгддэг.

Дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын амьдралын мөчлөгийн бүх үе шатууд болон ашиглалтын хугацаа нь хоорондоо холбоотой байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа, түүний аюулгүй байдлыг нэмэгдүүлэх зохих арга хэмжээг хэрэгжүүлэхийн тулд амьдралын мөчлөгийн тодорхой (аль ч) үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн байршлыг харгалзан үзэх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатууд

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд оршин тогтнох хугацаандаа эдийн засаг, физик, эрх зүйн өөрчлөлтөд өртөж, амьдралын мөчлөгийн дараах үе шатуудыг дамждаг.

Үүсгэх нь бүтээн байгуулалт, өөрөөр хэлбэл шинэ аж ахуйн нэгж байгуулах, худалдан авах эсвэл задлах явдал юм газар;
үйл ажиллагаа - ашиглалт, бүтээн байгуулалт, тухайлбал өргөтгөл, өөрчлөн байгуулалт, сэргээн босголт орно;
оршин тогтнохыг зогсоох нь нураах, байгалийн сүйрэл эсвэл татан буулгах явдал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатууд:

1. Төслийн үзэл баримтлалыг бүрдүүлэх, үнэгүй газар ашиглах сонголтыг сонгох. Энэ хугацаанд хамгийн сайн, хамгийн ихийг сонгох үр дүнтэй ашиглахгазар. Ашиглалтын тохиолдлын сонголт нь сайжруулалтын дизайны техникийн тодорхойлолтыг боловсруулах замаар дуусдаг.

2. Загварын сайжруулалт.Энэ үе шатанд - зураг төслийн техникийн нөхцлийн үндсэн дээр - зөвшөөрөл авах, газрын талбайг бэлтгэх, харилцаа холбоо барих, барилга байгууламж барих, шинэ мод тарихад шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэх замаар төслийг боловсруулдаг. .

3. Сайжруулалтын үйлдвэрлэл (барилга, барилгын ажил).. Төслийг хэрэгжүүлэх явцад гүйцэтгэгчидобъектын бүх физик шинж чанар бараг бүрэн өөрчлөгдсөн, эдгээр өөрчлөлтийг бараа материалд нэгтгэсэн ба кадастрын баримт бичиг.

4. Эргэлт (худалдан авах, худалдах, хандивлах, түрээслэх гэх мэт)дамжуулалттай өмчийн хуульэсхүл энэ эрхийн ачаалал үүссэнээр. Энэ үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийгддэг.

5. Техникийн болон ашиглалтын засвар үйлчилгээ хийснээр объектыг зориулалтын дагуу ашиглах (хэрэглээ).. Амьдралын мөчлөгийн энэ үе шатанд менежер (эсвэл мэргэжлийн менежментийн компани) нь тухайн объектын хэрэглэгчийн чадавхийг хэрэглэгчдэд оновчтой ашиглах ажлыг зохион байгуулдаг.

6. Орчин үеийн байдал: их засварын ажил, сэргээн босгох, объектыг өөрчлөх (функциональ зорилгыг өөрчлөх) бүхий сайжруулалтыг сэргээх. Энэ үе шат нь тухайн объект нь хэрэглэгчдийн орчин үеийн хэрэгцээг хангахаа больсон эсвэл эдийн засгийн хувьд үр ашиггүй болсон үед эхэлдэг. Энэ үе шатанд хамгийн багадаа томоохон засварыг өөрчлөлтгүйгээр хийдэг төлөвлөлтийн шийдэлболон функциональ зориулалт, гэхдээ зөөврийн биеийн элэгдэл, үйл ажиллагааны хуучирсан байдлыг арилгах замаар.

7. Сайжруулалтыг устгах, нураах, хогийн цэгт булах, материалыг дахин боловсруулах. Эдийн засгийн амьдралынхаа төгсгөлд сайжруулалтыг нураах замаар амьдралын мөчлөг дуусдаг. Менежментийн компанитатан буугдсан барилга байгууламж, харилцаа холбооны бүтцийн элемент, материалыг худалдах боломжийг харгалзан барилга байгууламжийг нураах эцсийн хугацаа, эдийн засгийн үндэслэлтэй аргыг тогтоох саналыг бэлтгэдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын бодит объект болох амьдралын мөчлөг нь үл хөдлөх хөрөнгийн объект үүсэхээс эхлээд татан буулгах (засах) хүртэлх үйл явцын дараалал юм. Материаллаг объектын амьдралын мөчлөг нь дараахь үе шатуудаас бүрдэнэ: үзэл баримтлал - төрөлт - төлөвшил - хөгшрөлт - үхэл.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатуудыг өөрөөр нэрлэдэг: төслийн өмнөх - зураг төсөл - барилга угсралт - ашиглалт - хаалт.

1. Төслийн өмнөх (анхны) үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дүн шинжилгээ хийх, үл хөдлөх хөрөнгийг сонгох, төслийн стратеги боловсруулах, хөрөнгө оруулалтын шинжилгээ, анхны зөвшөөрлийн бичиг баримтыг бүрдүүлэх, зээлийн хөрөнгө оруулалтын хөрөнгийг татах.
2. Зураг төслийн үе шатанд санхүүгийн схем боловсруулах, санхүүжилтийн зохион байгуулалт, архитектур, инженерийн багийг сонгох, зураг төслийн менежмент орно.

Энэ үеийн гол ажил бол үе шатуудын үргэлжлэх хугацааг багасгах, үл хөдлөх хөрөнгийн объектын хэрэглээний чанарыг сайжруулах, хамгийн чухал нь амьдралын мөчлөгийн бүх үе шатанд ашиглалтын зардлыг багасгах явдал юм.

Мэдээжийн хэрэг, эхний хоёр үе шатанд ямар ч ашиг гарахгүй, учир нь тэдгээр нь урам зоригтой байдаг.

3. Барилга угсралтын үе шат нь гүйцэтгэгчийг сонгох, барилгын ажлыг зохицуулах, барилгын чанар, өртгийн тооцоо, зардалд хяналт тавихаас бүрдэнэ. Энэ үе шатанд баригдаж буй объект нь амьдралын мөчлөгийн логикоор тодорхойлогддог үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегментийн шаардлагад нийцэж байгаа бодит нотолгоо гарч ирдэг. Энэ хугацаанд боломжит хэрэглэгчдийн хөрөнгө оруулалтын хувийг нэмэгдүүлэх зорилтууд шийдэгдэж байна, учир нь санал, ашгийн хэмжээ нэмэгдэж байгаа нь зах зээлийг нэлээд өргөнөөр хүлээн зөвшөөрч байгааг харуулж байна.
4. Эд хөрөнгийн ашиглалтын үе шат нь барилга байгууламжийн засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ, сэргээн босголтыг хамарна. Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалт нь: тоног төхөөрөмж, байрыг ажиллуулах, засварлах, материалын бүртгэл, галын хамгаалалт, аюулгүй байдлын арга хэмжээ, харилцаа холбооны менежмент, хог хаягдлыг устгах, дахин боловсруулах, өөрчлөх, сэргээн босгох, онцгой байдлын үед хариу арга хэмжээ авах, байгууламжийн аюулгүй байдал.

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг сэргээн босгох гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бүхэлд нь эсвэл тэдгээрийн бие даасан элемент, тогтолцооны ёс суртахууны болон бие махбодийн доройтлыг арилгахад чиглэсэн зохион байгуулалт, техникийн арга хэмжээний цогцыг сайжруулахад чиглэсэн эрс сэргээн босголт, өөрчлөлт юм.

Засвар үйлчилгээ - үл хөдлөх хөрөнгийн стандарт үйлчилгээний хугацааг хангахын тулд гүйцэтгэсэн ажил; тэдгээр нь түүний өртөг нэмэгдэхэд хүргэдэггүй боловч бие даасан элементүүдийн эвдрэл, эвдрэлээс сэргийлдэг. Засвар үйлчилгээний зорилго нь тухайн байгууламжийг зориулалтын дагуу ашиглахад оршино.

Засвар - үйл ажиллагааны хэвийн нөхцөлийг сэргээхийн тулд эд хөрөнгийн эвдрэл (муудах) -ийг арилгах ажил. Засварын ажлыг жижиг, том гэж хуваадаг. 1-2 хоног үргэлжилсэн жижиг засварууд нь объектын ашиглалтын хугацааг уртасгаж, үнэ цэнийг нь нэмэгдүүлэхгүй. Их засвар (2 хоногоос дээш) нь эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацааг уртасгах боловч түүний үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхгүй.

Орлуулах гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүрэлдэхүүнд багтсан үндсэн хөрөнгийн ашиглагдах боломжгүй буюу хуучирсан эд ангиудыг ижил төстэй нэгжээр солих үйл явц юм.

5. Объектыг хаах үе шат нь түүний анхны болон олж авсан функцийг бүрэн арилгах, үр дүн нь нураах эсвэл чанарын хувьд шинэ хөгжил юм. Энэ үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшсэний үр дүнд татан буулгах ихээхэн зардал гардаг. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь шинэ өндөр чанартай бүтээн байгуулалтыг хүлээн авбал өөрчлөлтийн өртөг нь шинэ функц бүрийн өмчлөлийн зардлыг хэлнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын амьдралын мөчлөгийн нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборын амьдралын мөчлөгийг дараах үе шатуудад хувааж болно.

1. Эд хөрөнгийн цогцолборыг бий болгох (үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний үр дүн, тэдгээрийн эрхийн зохицуулалтын бүртгэл: худалдан авах, худалдах, дүрмийн санд оруулах, түрээслэх, түрээслэх).
2. Хөрөнгийн цогцолборыг хөгжүүлэх (шинэ барилга, балансад нэмэлт).
3. Эд хөрөнгийн цогцолборыг татан буулгах - дампуурлын үйл ажиллагааны хуулийн заалтын дагуу дампуурсан байгууллагын эд хөрөнгийг (үл хөдлөх хөрөнгийг оролцуулан) худалдах дуудлага худалдаа болон бусад механизмууд.

Өмчлөгчийн үүднээс үл хөдлөх хөрөнгийн эд хөрөнгийн амьдралын мөчлөг нь тухайн объектын эдийн засгийн болон физикийн ашиглалтын хугацаа дуустал шинэ өмчлөгч бүрт олон удаа давтагддаг. Материаллаг (бие махбодийн), хууль эрх зүйн (хууль) болон эдийн засгийн гэсэн гурвалсан ангилалд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийг гурван үе шатанд хувааж болно (Зураг 1.). Үе шат бүр нь эзэмшигчийн тодорхой үйл ажиллагаа, үйлдлүүдийг агуулдаг.

Цагаан будаа. 1.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг нь тодорхой хэв маягт хамаарах бөгөөд эдийн засгийн болон биет амьдралын үеийг багтаадаг (Зураг 2).

1. Эдийн засгийн амьдрал нь тухайн хөрөнгийг ашгийн эх үүсвэр болгон ашиглах хугацааг тодорхойлж, сайжруулалт нь хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхээ больсон үед дуусдаг.
2. Бие махбодийн амьдралын ердийн үе нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг буулгахаас өмнө үйл ажиллагааны хувьд тохиромжтой нөхцөлд бодитоор оршин тогтнох үе юм. Шийдвэрлэсэн зохицуулалтын баримт бичиг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын физик, эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа нь объектив шинж чанартай бөгөөд үүнийг зохицуулах боломжтой боловч цуцлах боломжгүй юм.

3. Амьдрах хугацаа - тухайн объект оршин тогтнож, түүнд амьдрах эсвэл ажиллах боломжтой хугацаа.

Цагаан будаа. 2.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны хувьд дараахь хугацааг ялгаж үздэг.

1. Тухайн зүйлийн гадаад төрх, техникийн байдлаас хамааран насыг тусгасан үр дүнтэй нас.
2. Ашиглалтанд орсон үеэс эхлэн тухайн объектын ашиглалтад орсон хугацаанд харгалзах он цагийн (бодит) нас.
3. Шинжээч үнэлгээчээр объектыг үнэлэхэд ашигласан эдийн засгийн үлдэгдэл хугацаа бөгөөд үнэлгээ хийсэн өдрөөс тухайн объектын эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацааг бүрдүүлнэ.

1.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын амьдралын мөчлөг

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын бодит объект болох амьдралын мөчлөг нь үл хөдлөх хөрөнгийн объект үүсэхээс эхлээд татан буулгах (засах) хүртэлх үйл явцын дараалал юм. Материаллаг объектуудын амьдралын мөчлөгийг ихэвчлэн дараах дарааллаар хуваадаг: дизайн-төрөлт-төлөвшил-хөгшрөлт ба үхэл.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатуудыг өөр өөрөөр нэрлэдэг: төслийн өмнөх зураг төсөл-барилга-ашиглалт-хаалтын үе.

1. Урьдчилсан загвар(анхны)үе шатҮүнд: үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн сонголт, төслийн стратеги боловсруулах, хөрөнгө оруулалтын дүн шинжилгээ, зөвшөөрлийн анхан шатны баримт бичгийг бэлтгэх, зээлийн хөрөнгө оруулалтын санг татах.

2. Дизайн үе шатҮүнд: санхүүгийн схем боловсруулах, санхүүжилтийн зохион байгуулалт, архитектур, инженерийн бүлгийг сонгох, дизайны менежмент орно.

Мэдээжийн хэрэг, эхний хоёр үе шатанд ямар ч ашиг гарахгүй, учир нь тэдгээр нь урам зоригтой байдаг. Энэ үеийн гол ажил бол эдгээр үе шатуудын үргэлжлэх хугацааг багасгах, үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэглээний чанарыг сайжруулах, хамгийн чухал нь үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн бүх үе шатанд үйл ажиллагааны зардлыг багасгах. Харамсалтай нь амьдралын мөчлөгийн өртөг тооцох тухай ойлголтыг практикт хэрэглэхээс илүүтэйгээр хэлэлцдэг гэдгийг хүлээн зөвшөөрөх ёстой. Энэхүү үзэл баримтлалын мөн чанар нь өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгө барих шийдвэр гаргахдаа тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшихтэй салшгүй холбоотой олон тооны зардлуудыг "мөхөх" явдал юм. Эдгээр зардлыг "өмчлөлийн өртөг" гэж нэрлэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн бүх амьдралын мөчлөгийг харгалзан зардлын тооцоог ашиглаж болно, жишээлбэл, ижил зорилгод хүрэх хоёр аргыг харьцуулах боломжтой - үл хөдлөх хөрөнгө барих эсвэл түрээслэх гэх мэт. Төслийн түвшинд амьдралын мөчлөгийн өртгийн тооцоог ашиглаж болно. Жишээлбэл, коридорт өнгөлгөө хийх явцад хананы дагуу гоёл чимэглэлийн хавтанг бэхлэх эсвэл ханыг жил бүр будах шаардлагатай эсэхийг шийдэхийн тулд ашигладаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын бүх амьдралын мөчлөгийг харгалзан зардлыг тооцоолох оновчтой зохион байгуулалттай систем нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектын элементүүдийн өөр өөр амьдрах хугацааг баталгаажуулах үйлдлүүдийг харьцуулах боломжийг олгодог. Аливаа төслийн үр дүнд бий болох хэмнэлтийг тодорхойлоход хэцүү, тоон үзүүлэлтийг гаргахад бүр хэцүү, баримтжуулахад маш хэцүү гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Барилга, засварын томоохон төслүүдийг хэрэгжүүлэх зардал нэлээд өндөр тул бүх төрлийн зардлыг хянахад маш их анхаарал хандуулах хэрэгтэй. Гэхдээ ихэнх тохиолдолд хуримтлалыг буруугаар ойлгодог.

Ихэнхдээ өмчлөгч (хөгжүүлэгч) нь зураг төсөл, барилгын үе шатанд гаргасан шийдвэр нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардалд хэрхэн нөлөөлөх талаар бараг ойлголтгүй байдаг тул анхны хөрөнгө оруулалтын нийт хэмжээг багасгахыг хичээдэг.

Зөвхөн анхны үнэ (худалдан авах, барих, түрээслэх) дээр дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр өмчлөгчийн гаргасан үл хөдлөх хөрөнгө барих (худалдан авах) шийдвэр нь ихэнх тохиолдолд хамгийн сайн зүйл биш бөгөөд ихэнхдээ зүгээр л буруу болж хувирдаг. Мэдээжийн хэрэг, энэ ажил (эд хөрөнгийн амьдралын бүхэл бүтэн мөчлөгийг харгалзан зардлыг тооцоолох) нь нэлээд төвөгтэй боловч үүнийг шийдвэрлэхийн тулд хүчин чармайлт гаргах нь зүйтэй, учир нь үр дүнд нь жилийн төсвийг ирээдүйд бүрдүүлэх үндэс суурь тавигдах болно. эд хөрөнгийн ашиглалтын бүх хугацаанд.

3. Барилгын үе шатгүйцэтгэгчийг сонгох, барилгын ажлыг зохицуулах, барилгын чанар, зардлын тооцоо, зардалд хяналт тавих зэргээс бүрдэнэ. Энэ үе шатанд баригдаж буй объект нь амьдралын мөчлөгийн логикоор тодорхойлогддог үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегментийн шаардлагад нийцэж байгаа бодит нотолгоо гарч ирдэг. Энэ үе шатанд боломжит хэрэглэгчдийн хөрөнгө оруулалтын хувийг нэмэгдүүлэх зорилтууд шийдэгдэж байна, учир нь санал, ашгийн хэмжээ нэмэгдэж байгаа нь зах зээлийг нэлээд өргөнөөр хүлээн зөвшөөрч байгааг харуулж байна.

Өнөөгийн эдийн засгийн нөхцөл байдал оролцогчдыг шахаж байна хөрөнгө оруулалтын төслүүдтодорхой барилгын төслийг хэрэгжүүлэх ажлын хуваарийг чангатгах, ингэснээр төслийн үр дүн нь сонгосон чиглэлд үр өгөөжөө өгч эхэлнэ. бизнес эрхлэх үйл ажиллагаааль болох түргэн. Тийм ч учраас барилгын ажилТөслийн бүх оролцогчдын үйл ажиллагааны өндөр зохицуулалтыг шаарддаг дизайны үе шатанд (төслийг бүрэн боловсруулж дуусахаас өмнө) аль хэдийн эхлүүлэх. Барилгын ийм зохион байгуулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийг эрт ашиглалтад оруулснаас болж хөрөнгийн өртөг буурсан (зээлийн хэмжээ, нөхцөл буурсан), түүнчлэн үндсэн суурь бий болсон зэргээс шалтгаалан хэмнэлт (5-10%) бий болгодог. бизнесийн шинэ шийдлүүд. Энэ үе шатанд зардлыг мэдэгдэхүйц бууруулж байна оновчтой сонголтбарилгын менежментийн хэлбэр, тухайлбал төслийн менежмент эсвэл ерөнхий гэрээ.

Өндөр хөгжилтэй орнуудад өргөн тархсан барилгын менежментийн нэг хэлбэр зах зээлийн эдийн засаг, төслийн менежмент юм. Энэ төрлийн менежмент нь барилгын төслийн зорилгыг сонгохоос эхлээд ашиглалтад орох хүртэлх барилгын бүх үеийг хамардаг. Төслийн менежментийн явцад дараахь ажлуудыг шийддэг.

Хөрөнгө оруулалтыг үр дүнтэй ашиглах, энэ үйл явцад хяналт тавих;

Хөгжил төслийн баримт бичиг;

Барилга угсралтын явцад зураг төслийн баримт бичгийн шаардлагыг хэрэгжүүлэх;

Барилгын төслийн чанарын хяналт.

Хэрэгжүүлэх хатуу нөхцөл бүхий төслүүдийг удирдахын тулд барилгын менежерүүдээр ахлуулсан тусгай бүтцийг бий болгодог. Дэлхийн туршлагаас харахад энэхүү менежментийн хэлбэр нь барилгын зардлыг 10% хүртэл хэмнэж, бүх төрлийн зардлыг хянах үр ашгийг нэмэгдүүлж, төсөл хэрэгжүүлэх хугацааг багасгадаг.

Төслийн менежментийн хэлбэрээр барилгын зохион байгуулалт нь зах зээлийн эдийн засаг өндөр хөгжилтэй орнуудад түгээмэл байдаг бөгөөд манай улсад, ялангуяа олон давхар барилга барихад хэтийн төлөвтэй байдаг. барилгын төслүүд"Зураг төсөл боловсруулах" мөчлөгийн нэгдсэн удирдлага нь төслийн гүйцэтгэлийн хугацааг багасгаж, улмаар үр дүнд хүрэх болно. нийт хадгаламж(10% хүртэл) бүх төрлийн зардлыг үр дүнтэй хянах нөхцөлийг бүрдүүлдэг.

Дотоодын практикт барилга байгууламж барих гэрээний зарчим нь барилгын гэрээний дагуу барилгын байгууллага-гүйцэтгэгч үүрэг хүлээсэн тохиолдолд илүү түгээмэл байдаг. тогтсон хугацаазахиалагчийн зааврын дагуу тодорхой объект барих эсвэл бусад барилгын ажлыг гүйцэтгэх, захиалагч нь гүйцэтгэгчид зориулж бүтээх үүрэг хүлээнэ. шаардлагатай нөхцөлажил гүйцэтгэх, үр дүнг хүлээн зөвшөөрч, тохиролцсон үнийг төлөх.

Ихэвчлэн үйлчлүүлэгч нэгийг нь сонгодог барилгын байгууллагаерөнхий гүйцэтгэгчээр ажиллахын тулд түүнтэй бүх төрлийн ажлын гэрээ байгуулж, бүх төрлийн ажилд туслан гүйцэтгэгч гэрээ байгуулах боломжийг олгодог. Томоохон төслүүдийг барьж байгуулах явцад захиалагч (хөгжүүлэгч) хэд хэдэн ерөнхий гэрээлэгч байгууллагыг томилж болох бөгөөд тус бүр нь тодорхой талбайг хариуцаж, захиалагчийн төлөөлөгчийн шууд удирдлаган дор ажилладаг.

Дотоодын практикт архитектур, зураг төслийн байгууллагууд барилга угсралтын ажлын чанарын хяналтаас татгалзсан. Загвар зохион бүтээгчид зөвхөн тогтмол айлчлалаар хязгаарлагддаг Барилгын талбайТөслийг хэрэгжүүлэх явцад тэдний бүх зөвлөмжийг харгалзан үзэхийн тулд ажлын чанарыг хянах нь захиалагч (хөгжүүлэгч) юм. Чанарын хяналтаас гадна томоохон төслүүдийг хэрэгжүүлэхдээ гадны мэргэжилтнүүдийг (дотоод мэргэжилтэн байхгүй тохиолдолд) татан оролцуулж, дараахь ажлуудыг гүйцэтгэдэг: ажлын өртгийг тооцоолох, бие даасан үйл ажиллагааны хуваарь эсвэл багц ажлын гүйцэтгэлд хяналт тавих. , нягтлан бодох бүртгэл, аудит, хууль эрх зүйн асуудал, зохицуулалтын эрх бүхий байгууллага, төлөөлөгчидтэй харилцах орон нутгийн эрх баригчид.

Объектуудыг ашиглалтад оруулах журам нь нэлээд өндөр зохицуулалттай баримт бичгийн үйл явц юм.

4. Байгууламжийн ашиглалтын үе шатҮл хөдлөх хөрөнгө нь объектын ашиглалт, засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ орно. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаа нь удирдлагын тогтолцооны олон талт чиг үүрэг болох дараахь чиглэлүүдийг агуулдаг: байрны тоног төхөөрөмжийн ашиглалт, материалын нягтлан бодох бүртгэл, галын хамгаалалт, аюулгүй байдлын арга хэмжээ, харилцаа холбооны менежмент, хог хаягдлыг зайлуулах, дахин боловсруулах, шилжүүлэх, нүүлгэн шилжүүлэх, өөрчлөх, сэргээн босгох, ослыг арилгах, ашиглалт, засвар үйлчилгээ, тавилга суурилуулах, байгууламжийн аюулгүй байдлыг хангах.

"Байрны тоног төхөөрөмж" гэсэн ойлголтын нэг тодорхойлолт байдаггүй боловч тэдгээр нь: халаалт, агааржуулалт, агааржуулалтын систем; цахилгаан гэрэлтүүлгийн төхөөрөмж, дулаан хангамж, усан хангамж, ариун цэврийн байгууламж; механик болон цахилгаан босоо болон хэвтээ тээврийн систем (цахилгаан шат, урсдаг шат гэх мэт).

IN Сүүлийн үедТерроризмын аюул заналхийлж, гэмт хэргийн гаралт нэмэгдэж байгаатай холбогдуулан аюулгүй байдлын чиг үүрэг нэмэгдсэн. Тиймээс улам олон байгууллагууд аюулгүй ажиллах орчныг бүрдүүлэхийг эрмэлзэж байна. Дүрмээр бол хамгаалалтын систем (гал орно) ба техникийн аюулгүй байдалхаргалзан боловсруулж хэрэгжүүлдэг тодорхой хэрэгцээүл хөдлөх хөрөнгийн объектын үйл ажиллагааны зорилго.

Харилцаа холбооны удирдлага нь өмчийн мөн чанараар тодорхойлогддог чиг үүрэг юм. Телефон болон утасны дэд бүтцийг факс, телетекст, дата үйлчилгээ үзүүлэхэд улам бүр ашиглаж байна. Шилэн кабелийн холболтыг түгээх замаар эдгээр үйлчилгээний боломж, чанар сайжирч байна. Утасны суурилуулалтаас гадна компьютер, интернетийн технологи (компьютерийн сүлжээний холболт), ажлын байрны автоматжуулалт хөгжиж байна.

Цахим болон мэдээллийн аюулгүй байдал нь цахим төхөөрөмж, хэсэгчлэн програм хангамжийн мэдээллийн хамгаалалт, байгууллагын мэдээллийн санг нөхөх замаар нэмэгддэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын явцад аюултай хог хаягдлыг дахин боловсруулах үйл явц нь жишээлбэл, флюресцент (мөнгөн ус агуулсан) чийдэнг дахин боловсруулахаас эхлээд аюултай хог хаягдлыг устгах хүртэл менежментийн хэд хэдэн нарийн төвөгтэй ажлуудыг багтаадаг. Дүрмээр бол үл хөдлөх хөрөнгийн менежер нь тэдгээрийг захиран зарцуулах, захиран зарцуулах чиглэлээр мэргэшсэн байгууллагуудтай гэрээ байгуулдаг. Ихэнх хог хаягдлыг дахин боловсруулах журамд тусад нь цуглуулж, дахин худалдах, устгах үйл ажиллагаа ордог. Хог хаягдлыг төрлөөр нь ангилж, цаас, шил (хуудас, шил), хаягдал төмөр (ган, цутгамал төмөр, хөнгөн цагаан), хөөсөн полистирол, моторын тос, дугуй гэх мэт ангилалд хуваадаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын явцад үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг өөрчлөх ажлыг гүйцэтгэх шаардлагатай байдаг. Практикаас харахад, шинэ ажилтанажлын талбарыг сайжруулах эсвэл дахин төлөвлөхийг хүсч байна оффисын өрөөнүүдГэсэн хэдий ч хэд хэдэн дүрмийг зөвшөөрдөг үр дүнтэй менежментбайгууллагын талд гарсан өөрчлөлтүүд:

Орон зай - хэн нэгний хүсэл тэмүүллийг хангахын тулд ханыг 0.5 м зайд шилжүүлэх шаардлагагүй;

Материал - ламинатыг ашиглах боломжтой үнэ цэнэтэй модоор хийсэн паркет ашиглах шаардлагагүй;

Загварын зарчмууд - бие даасан кабинеттай хамт амьдрах боломжтой шүүгээнд бүү хий;

Төлөвлөлт - ажилчдын аль нэг нь цонхны өмнө суухыг хүсч байгаа тул оффисыг дахин төлөвлөх хэрэггүй;

Инженерийн дэмжлэг - хана тус бүр дээр таван залгуур суурилуулж болохгүй, харин цахилгаан болон мэдээллийн оролтод зөв нэвтрэх боломжийг хангана.

Гал түймэр, үер, сүйрэл, тэр ч байтугай давагдашгүй хүчин зүйлийн (үер, газар хөдлөлт гэх мэт) даатгалд хамрагдаагүй тул үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын явцад онцгой нөхцөл байдал хэзээ ч үүсч болно. Нэг төрлийн хэлбэряаралтай тусламжийн төлөвлөгөө байхгүй; Тодорхой тохиолдол бүрт тухайн объектыг хариуцах хүнийг томилж, түүний дагуу ажиллах зааварчилгааг боловсруулдаг.

Ослын үр дагаврыг арилгахдаа дараахь зүйлийг хийх ёстой.

Бүх төмөр хийцийг дулааны гэмтэл байгаа эсэхийг шалгах;

Шаталтын бүтээгдэхүүнээс үүссэн эвдрэлийг илрүүлэх;

Зэврэлт, чийгэнд өртсөн бүх харилцаа холбоо, албан тасалгааны тоног төхөөрөмж, бусад эд хөрөнгийн системийг шалгах; цахилгаан утас болон бусад харилцаа холбоог конденсац (хүйтэн цаг агаарт) байгаа эсэхийг шалгах; бойлерийн төхөөрөмжийг шалгах;

Мөөгөнцөр болон бусад хортой материалууд үүссэн тохиолдолд системийг цэвэрлэнэ.

Байгууламжийн барилгын төслийн дагуу суурилуулсан тавилга нь эд хөрөнгийн ижил төстэй элемент тул урьдчилан сэргийлэх засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөний дагуу шалгаж, засварлах шаардлагатай.

Засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ.Практикаас харахад үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдийн дийлэнх нь барилга байгууламжийг засварлах, засварлахад хангалттай мөнгө хуваарилдаггүй. Үүний олон шалтгаан бий: богино хугацааны зорилгодоо анхаарлаа төвлөрүүлэхээс эхлээд ийм алхамын үр дагаврыг дутуу үнэлэх хүртэл, гэхдээ эдгээр үр дагаврыг засах зардал нь засвар үйлчилгээ, засварын ажлын зардлаас бараг үргэлж давж гардаг.

ҮйлчилгээҮл хөдлөх хөрөнгийн объектын ашиглалтын стандарт хугацааг хангахын тулд гүйцэтгэсэн ажил: энэ нь түүний үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хүргэдэггүй, харин бие даасан элементүүдийн эвдрэл, эвдрэлээс сэргийлдэг. Үйлчилгээний зорилго нь урьдчилан сэргийлэх явдал юм.

Засвар -эд хөрөнгийн эвдрэл, эвдрэлийг хэвийн үйл ажиллагааны байдалд нь оруулах ажил. Засварын зорилго нь нөхөн сэргээх явдал юм.

Засварын ажлыг жижиг, том гэж хуваадаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хэвийн ажиллагааг хангахын тулд 1-2 хоног үргэлжилдэг бага зэргийн засварыг хийдэг. Энэ нь объектын ашиглалтын хугацааг уртасгаж, үнэ цэнийг нь нэмэгдүүлэхгүй. Их засвар (2 хоногоос дээш) нь эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацааг уртасгах боловч түүний үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхгүй.

Солих- энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектод орсон үндсэн хөрөнгийг ижил төстэй нэгжээр солих үйл явц юм. Орлуулах объект нь үндсэн хөрөнгийн хуучирсан эсвэл хуучирсан бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг орлуулах үндсэн хөрөнгийн бие даасан объект юм.

Эд хөрөнгөд үйлчлэх үндсэн зорилго нь тухайн эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах; Энэ нь тодорхой ажлуудаас бүрдэнэ:

Өдөр тутмын цэвэрлэгээ (үзэмжтэй харагдах байдлыг хадгалахын тулд);

Эд хөрөнгийн бага зэргийн согогийг цаг тухайд нь арилгах;

Амьдралын мөчлөгийн хамгийн бага зардалд тулгуурлан их засвар хийх;

Үйл ажиллагааны болон засвар үйлчилгээний нийт зардлыг бууруулах, оновчтой болгох арга хэмжээг боловсруулах;

Эд хөрөнгөд үйлчилдэг нийтийн аж ахуйн нэгжүүдийн зохистой үйл ажиллагаа (найдвартай байдлыг хангахын зэрэгцээ);

Байгууламжийн засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээний зардлыг тогтмол хянаж, дүн шинжилгээ хийх;

Ажлын хуваарь гаргах, хэрэгжилтэд хяналт тавих;

Үл хөдлөх хөрөнгө болон тоног төхөөрөмжийн талаар тайлагнах.

Практикт байдаг:

Шаардлагатай бол засвар хийх;

Үе үе засвар хийх (жишээлбэл, 10 жилийн дараа зөөлөн дээврийг солих);

Тоног төхөөрөмжийн урьдчилан сэргийлэх засвар үйлчилгээ;

Яаралтай засвар үйлчилгээ;

Засвар (цонх солих).

Үйл ажиллагааны (бүх хугацаанд ашигтай амьдралүл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ);

Функциональ (засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ гэх мэт ажилд оролцдог боловсон хүчний хувьд);

Асаалттай нийтийн аж ахуйбарилга байгууламжийг цэвэрлэх;

Эд хөрөнгийг засварлах, нөхөн сэргээхэд (хэрэв эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа дууссан бол).

Үүнээс гадна, гэж тодорхойлсон өөрчлөлт, сайжруулалтын зардлыг харгалзан үзэх шаардлагатай үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших зардал.

5. Байгууламжийг хаах үе шат- анхны болон олж авсан функцийг бүрэн арилгах, үүний үр дүнд нураах эсвэл чанарын хувьд шинэ бүтээн байгуулалт бий болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн энэ үе шатанд устгахад ихээхэн хэмжээний зардал гардаг. Эдгээр зардлууд нь үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшсэний үр дүн юм. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь шинэ өндөр чанартай бүтээн байгуулалтыг хүлээн авбал өөрчлөлтийн зардал нь шинэ функцийг эзэмшихтэй холбоотой зардал юм.

1. Эд хөрөнгийн цогцолборыг бий болгох (үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний үр дүн, тэдгээрийн эрхийн зохицуулалтын бүртгэл: худалдан авах, худалдах, хувь нэмэр оруулах эрх бүхий капитал, түрээс, түрээс гэх мэт).

2. Хөрөнгийн цогцолборыг хөгжүүлэх (шинэ барилга, балансад нэмэлт).

3. Хөрөнгө оруулалт, бүтээн байгуулалтын янз бүрийн төслүүдийг хэрэгжүүлэх замаар үл хөдлөх хөрөнгө хүлээн авах, түр түрээслэх, уян хатан түрээслэх замаар үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборын дасан зохицох нөхцлийг бүрдүүлдэг. Эдгээр үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалт, засвар, үйлчилгээ, түүнчлэн даатгал, элэгдлийн бодлого, нягтлан бодох бүртгэл, хөрөнгийн татварын системтэй харилцах зэрэг чухал байр суурь эзэлдэг. Энэ үе шатанд зарим үл хөдлөх хөрөнгө худалдах гүйлгээ багтаж болно.

4. Эд хөрөнгийн цогцолборыг татан буулгах нь дампуурлын үйл ажиллагааны хуулийн заалтын дагуу дампуурсан байгууллагын эд хөрөнгийг (үл хөдлөх хөрөнгийг оролцуулан) худалдах дуудлага худалдаа болон бусад механизм юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг нь өмчлөгчийн үзэл бодлоос үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн болон бие махбодийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэл шинэ өмчлөгч бүртэй олон удаа давтагддаг. Материаллаг (биет), хууль эрх зүйн (хууль) болон эдийн засгийн гэсэн гурвалсан ангилалд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийг гурван үе шатанд хувааж болно (Зураг 1.6).

Үе шат бүрөмчлөгчийн тодорхой үйл ажиллагаа, үйлдлийг багтаана.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг нь тодорхой хэв маягт хамаарах бөгөөд эдийн засгийн болон биет амьдралын хугацааг багтаадаг (Зураг 1.7):

Хугацаа эдийн засгийн амьдрал, тухайн объектыг ашгийн эх үүсвэр болгон ашиглах хугацааг тодорхойлох. Хийсэн сайжруулалт нь хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхээ больсон үед эдийн засгийн амьдрал дуусна.

2. Ердийн биеийн наслалт- эд хөрөнгийг нураахаас өмнө үйл ажиллагааны хувьд тохиромжтой нөхцөлд бодитоор оршин тогтнох хугацаа. Зохицуулалтын баримт бичгүүдээр тодорхойлогддог. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын физик, эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа нь объектив шинж чанартай бөгөөд үүнийг зохицуулах боломжтой боловч цуцлах боломжгүй юм.

3. Насан туршдаа- объект оршин тогтнож, түүн дотор ажиллаж, амьдрах боломжтой хугацаа.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны хувьд дараахь хугацааг ялгаж үздэг.

1. Үр дүнтэй нас, гадаад үзэмж, техникийн нөхцөл гэх мэт зүйлээс хамааран объектын насыг тусгасан.

2. Он цагийн хэлхээс(бодит) нас, объектыг ашиглалтад оруулсан үеэс эхлэн ашиглалтад орсон хугацаатай тохирч байна.

3. Үлдсэн эдийн засгийн амьдрал, шинжээч үнэлгээчээр объектыг үнэлэх зорилгоор ашигласан бөгөөд үнэлгээ хийсэн өдрөөс объектын эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацааг бүрдүүлнэ.

Цагаан будаа. 1.7.Барилга, байгууламжийн ашиглалтын хугацаа

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын физик амьдралын үргэлжлэх хугацаа (газараас бусад), эдийн засгийн болон үр ашигтай нас нь элэгдэл, урагдахаас хамаардаг - энэ нь байгалийн хуулийн хүчинтэй үйл явц юм. Физик, ёс суртахууны болон гадаад (эдийн засгийн) гэсэн гурван төрлийн элэгдэл байдаг (Зураг 1.8).

Биеийн элэгдэл гэдэг нь тухайн объектын ашиглалтын явцад элэгдэж, элэгдлээс үүдэлтэй техник, эдийн засгийн үзүүлэлтүүдийн доройтлыг хэлнэ. орчин. Хөрөнгийг бие махбодийн хувьд нөхөн сэргээх боломжтой бөгөөд энэ нь эдийн засгийн үндэслэлтэй байх үед зөөврийн элэгдэл, эд хөрөнгийг сэргээн засварлах боломжгүй тохиолдолд нөхөж баршгүй элэгдэл гэж ялгадаг. Биеийн элэгдэл үүсэх шалтгаан нь өөр байж болно: объектын хэвийн үйл ажиллагаа (1-р төрлийн биеийн элэгдэл); байгалийн гамшиг, осол, байгууламжийн ашиглалтын дүрмийг зөрчсөн (2-р хэлбэрийн биеийн элэгдэл). Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын явцад түүний техник, эдийн засгийн үзүүлэлтүүд байнга муудаж байдаг ч тухайн объектын техникийн шинж чанар нь агшин зуур муудаж (цахилгаан утас тасрах, гал түймэр гэх мэт) тохиолдож болно гэдгийг санах нь зүйтэй. .).

Бүх төрлийн биеийн элэгдэл нь ихэвчлэн сөрөг үр дагаварт хүргэдэг. Нэгдүгээрт, үл хөдлөх хөрөнгө болон бусад техникийн хэрэгслийн тодорхой хэрэглээний болон ашиглалтын шинж чанар муудаж байна. Хоёрдугаарт, үл хөдлөх хөрөнгийн нас ахих тусам засварын давтамж нэмэгдэж, засвар үйлчилгээний системийг нэвтрүүлснээр бие махбодийн элэгдлийг удаашруулж болно.

Ёс суртахууны (функциональ) элэгдэл гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой шинж чанарын хэрэглэгчийн сонирхол татахуйц буурах явдал бөгөөд энэ нь функциональ хэрэглээний хувьд орчин үеийн стандартад нийцэхгүй байгаатай холбоотой юм. Энэ төрлийн элэгдэл нь барилгын хуучирсан архитектур, зохион байгуулалт, инженерийн дэмжлэг гэх мэтээр илэрдэг.Дотоодын практикт үүнийг хуучирсан гэж нэрлэдэг.

Хуучралыг функциональ болон технологийн элэгдэлд хуваадаг. Функциональ элэгдэл нь шинэ (одоо байгаа) үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын үйл ажиллагааг өргөжүүлэх үр дагавар юм. Функциональ элэгдлийн үр дүнд хуучин барилгуудын үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгө архитектур, дизайн, зохион байгуулалт, инженерийн дэмжлэг гэх мэт ирээдүйн эздийн сонирхлыг татахуйц болж, улмаар хямд болно. Технологийн элэгдэл нь шинэ бүтэц, технологи, материалыг бий болгох чиглэлээр шинжлэх ухаан, технологийн дэвшлийн үр дагавар бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө, ашиглалтын зардлыг бууруулахад хүргэдэг. Яг л бие махбодийн хоцрогдолтой адил энэ нь салгаж, арилгаж болохгүй.

Жишээлбэл, та ус, хийн тоолуур, сантехникийн тоног төхөөрөмжийн эвдрэлийг арилгах, суурилуулсан шүүгээ, шалны бүрээс гэх мэтийг сэргээж болно. Элэгдлийг арилгах шалгуур нь засварын зардлыг хүлээн авсан нэмэлт зардлын дүнтэй харьцуулах явдал юм. Сүүлийнх нь нөхөн сэргээх зардлаас давсан тохиолдолд функциональ элэгдэл нь арилдаг. Зөөврийн функциональ элэгдлийн хэмжээг шинэчлэгдсэн элементээр үнэлэх үеийн барилгын боломжит үнэ цэнэ болон шинэчлэгдсэн элементгүй ижил үнэлгээний өдрийн үнийн зөрүүгээр тодорхойлно.

Эдийн засгийн элэгдэл (гадны нөлөөллөөс шалтгаалсан элэгдэл) нь барилга байгууламжийн сөрөг өөрчлөлтөөс болж үнэ цэнэ буурахыг хэлнэ. гадаад орчинэдийн засаг, улс төрийн болон бусад хүчин зүйлийн нөлөөн дор. Гадны элэгдлийн шалтгаан нь дараахь байж болно: объект байрлах газрын ерөнхий бууралт; татвар, даатгалын чиглэлээр засгийн газар, орон нутгийн захиргааны үйл ажиллагаа; хөдөлмөр эрхлэлт, чөлөөт цаг, боловсрол гэх мэт зах зээлийн бусад өөрчлөлтүүд.

Гаднах элэгдлийн хэмжээ нь "тааламжгүй" байгалийн болон хиймэл объектууд: бохир ус цэвэрлэх байгууламж, ресторан, бүжгийн талбай, шатахуун түгээх станц, галт тэрэгний буудал, эмнэлэг, сургууль, аж үйлдвэрийн аж ахуйн нэгжүүд гэх мэт ойролцоо байх нь ихээхэн нөлөөлдөг.

Байгаль орчны бохирдолтой холбоотой объектын үнэ цэнийн бууралтыг элэгдлийг тодорхойлоход ашигласан аргуудыг ашиглан тодорхойлно. Жишээлбэл, хортой хог хаягдлыг зайлуулах зардал нь тухайн байгууламжийг засварлах зардал, өөрөөр хэлбэл засварлах боломжтой согогийн зардалтай холбоотой байж болно.

Эдийн засгийн элэгдэл нь бие махбодийн болон ёс суртахууны элэгдлээс ялгаатай нь үргэлж эргэлт буцалтгүй гэж тооцогддог.

Ихэнх улс орны хууль тогтоомжид аж ахуйн нэгжийг бие даасан хуулийн этгээд гэж үздэггүй; байгаа аж ахуйн нэгжийн мөн чанар гэж хүлээн зөвшөөрдөггүй тусдаа өмч, өөрийн баланстай, хуулийн этгээдийн эрх эдэлсэн. Аж ахуйн нэгжийг биет болон биет бус элементүүдийг багтаасан, хуулийн объект болох тодорхой өмчийн цогцолбор гэж үздэг. ОХУ-ын Иргэний хуульд энэ нэр томъёо компанихуулийн субьект, объекттой холбоотой ашиглаж. Аж ахуйн нэгждуудсан аж ахуйн нэгж, өөрөөр хэлбэл сэдэв иргэний хууль, бизнес эрхлэх үйл ажиллагаанд оролцогч. Энэ тохиолдолд "аж ахуйн нэгж" гэсэн нэр томъёо нь зөвхөн арилжааны байгууллагын хувьд улсын бүртгэлд хамрагдаж, хуулийн субьект болох төрийн болон хотын нэгдсэн аж ахуйн нэгжүүдэд хамаарна. янз бүрийн гэрээнүүдболон бусад эрх зүйн харилцаа.

Үүний зэрэгцээ тодорхой төрлийн хуулийн объектыг тодорхойлоход ижил нэр томъёог ашигладаг. Энэ утгаар компани -Энэ бол өмч нь байгууллагын өмчөөс бүрэн тусгаарлагдсан үйлдвэрлэл, эдийн засгийн цогцолбор бөгөөд энэ нь байгууллагын дэд бүтцийн үндсэн бүрэлдэхүүн хэсэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгө нь түүний бизнесийн үйл ажиллагаа, боловсон хүчин, байгууллагын амьдралын орон зайн нөөц юм.

Амьдралын хугацаа

Үр дүнтэй нас нь үл хөдлөх хөрөнгийн гадаад байдал, түүний техникийн байдал, үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртөгт нөлөөлөх эдийн засгийн хүчин зүйлсийг үнэлэхэд суурилдаг.

Ердийн үйлчилгээний хугацааг стандарт үйлчилгээний хугацаа гэж нэрлэдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатууд

§ үүсэх нь барилга байгууламж, өөрөөр хэлбэл шинэ аж ахуйн нэгж байгуулах, газар худалдаж авах, хуваарилах;

§ үйл ажиллагаа - ашиглалт, бүтээн байгуулалт, өөрөөр хэлбэл өргөтгөх, өөрчлөн байгуулах, сэргээн босгох;

§ оршин тогтнохоо болих нь нураах, байгалийн сүйрэл, татан буулгах явдал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатууд:

1. Төслийн үзэл баримтлалыг бүрдүүлэх, үнэгүй газар ашиглах сонголтыг сонгох. Энэ хугацаанд газрыг хамгийн оновчтой, үр ашигтай ашиглах сонголтыг хийдэг. Ашиглалтын тохиолдлын сонголт нь сайжруулалтын дизайны техникийн тодорхойлолтыг боловсруулах замаар дуусдаг.

3. Сайжруулалтын үйлдвэрлэл (барилга, барилгын ажил).. Төслийг гүйцэтгэгчид хэрэгжүүлэх явцад объектын бүх физик шинж чанар бараг бүрэн өөрчлөгддөг бөгөөд эдгээр өөрчлөлтийг бараа материал, кадастрын баримт бичигт бүртгэдэг.

4. Эргэлт (худалдан авах, худалдах, хандивлах, түрээслэх гэх мэт)эд хөрөнгийн эрх шилжүүлэх, эсхүл энэ эрхэд ачаалал үүссэн тохиолдолд. Энэ үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийгддэг.

6. Орчин үеийн байдал: томоохон засвар, сэргээн босголт, объектыг өөрчлөх (ажлын зориулалтыг өөрчлөх) бүхий сайжруулалтыг сэргээх. Энэ үе шат нь тухайн объект нь хэрэглэгчдийн орчин үеийн хэрэгцээг хангахаа больсон эсвэл эдийн засгийн хувьд үр ашиггүй болсон үед эхэлдэг. Энэ үе шатанд хамгийн багадаа төлөвлөлтийн шийдэл, функциональ зорилгыг өөрчлөхгүйгээр, харин зөөврийн физик элэгдэл, үйл ажиллагааны хоцрогдол зэргийг арилгах замаар их засвар хийдэг.

7. Сайжруулалтыг устгах, нураах, хогийн цэгт булах, материалыг дахин боловсруулах. Эдийн засгийн амьдралынхаа төгсгөлд сайжруулалтыг нураах замаар амьдралын мөчлөг дуусдаг. Удирдлагын компани нь татан буугдсан барилга байгууламж, харилцаа холбооны бүтцийн элементүүд, материалыг зарах боломжийг харгалзан барилга байгууламжийг нураах эцсийн хугацаа, эдийн засгийн хувьд боломжтой аргыг тогтоох саналыг бэлтгэж байна.

4. Үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент нь юуны түрүүнд үүнийг хүмүүс (хэрэглэгч) бүтээгдэхүүн, орлого, ашиг тусын эх үүсвэр болгон ашиглахтай холбоотой юм. Түүнээс гадна, хэрэглэгчийн хувьд гол нөхцөл байдал нь эд хөрөнгийг ашиг тус болгон ашиглах явдал юм. хэрэгцээг хангах. Энэ тохиолдолд өмчийн менежментээс орлого авах боломжтой. Үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн зохих төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бүтээгдэхүүн болгон зарах нөхцөл байдал үүсч болно. Энэ тохиолдолд бид үнэндээ орон зай, эдийн засгийн хамгийн таатай нөхцөлд хүмүүс, байгууллага, үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны тухай ярьж байна. Сүүлийнх нь үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент гэдэг нь үгийн явцуу утгаараа үл хөдлөх хөрөнгийн менежментээс илүү зүйлийг илэрхийлдэг гэсэн үг юм. Өөрөөр хэлбэл, өмчийн менежментийг маш өргөн хүрээнд тайлбарладаг. Өмчийн менежмент нь үнэндээ өмчлөгч ба түүний хэрэглэгчийн ашиг сонирхлын огтлолцох талбар юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн олж авахыг эрмэлздэг хамгийн их ашигобъектоос, гэхдээ хэрэглэгчдэд чухал ач холбогдолтой сайн нөхцөлүл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардал багатай хослуулсан. Энэхүү зөрчилдөөнийг ойлгоход хоёр тал маш чухал байдаг: нэг талаас үл хөдлөх хөрөнгийн байрлаж, үйл ажиллагаа явуулж буй орчны чиг хандлага, өөрчлөлт (орон нутаг ба/эсвэл бүс нутаг), нөгөө талаас үл хөдлөх хөрөнгийн өрсөлдөөний чанар, нөхцөл. үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ. Богино хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент (алсын хараа) нь менежментээс хамаардаг мөнгөн гүйлгээтүүний үйл ажиллагаанаас эхлээд санхүүгийн болон техникийн удирдлага тэргүүлэх байр суурь эзэлдэг.

Удирдлага дотор урт хугацааны- илүү төвөгтэй ажил. Юуны өмнө энэ нь урьдчилан таамаглах боломжгүй байдлаас үүдэлтэй юм төрийн бодлого(эдийн засгийн, төсөв-мөнгөний болон нийгмийн) зах зээлийн үндэс суурь бүрэн хөгжөөгүй - эдийн засгийн эрх чөлөө, өмчийн эрх, өрсөлдөөн гэх мэт. Аливаа удирдлагын тогтолцооны өмнө тулгарч буй зорилгод хүрэх нь удирдлагын тодорхой чиг үүрэг, даалгаврыг хэрэгжүүлэх замаар хангагдана. Удирдлагын чиг үүргийг ерөнхий болон хувийн гэж хуваадаг. Ерөнхий чиг үүргүүд нь аливаа хэлбэр, төрлийн үйл ажиллагааны эдийн засгийн нэгжийн хувьд тогтмол байдаг бол хувийн чиг үүрэг нь тухайн эдийн засгийн нэгжийн зорилгуудаар тодорхойлогддог бөгөөд тэдгээрийн төрөл, хэмжээ, байршил, үйл ажиллагааны төрлөөс хамаарна.

Үүний зэрэгцээ, аж ахуйн нэгжүүд нь бие даасан эдийн засгийн шийдвэр гаргадаг эдийн засгийн бүх нэгж (хувь хүн ба (эсвэл) хуулийн этгээд) юм, өөрөөр хэлбэл аж ахуйн нэгж нь хувь хүн, түүнчлэн нэг сайн дурын байгууллага (гэр бүл, компани) бүрдүүлдэг хэд хэдэн хувь хүн байж болно. , холбоо, засгийн газар гэх мэт).
Эд хөрөнгийн ашиглалтын бүх мөчлөгийн туршид менежментийг авч үзэх ёстой, учир нь объект үүссэн цагаасаа эхлэн элэгдэлд орох хүртэл оршин тогтнох явдал юм.

Менежмент гэдэг нь өмнөө тавьсан зорилгодоо хүрэхийн тулд нөөц, боломж, нөөцийг хамгийн үр ашигтай ашиглах талаар төлөвлөх, шийдвэр гаргах үйл явц гэж ойлгогддог. Менежментийн үр нөлөөг тодорхойлохын тулд янз бүрийн шалгалтыг ашигладаг (техникийн - объектын бодит байдлын талаархи хангалттай ойлголтыг хангах, эдийн засгийн (үнэлгээ) - боломжийн өртөгтэй тэнцэхүйц өртөгийг олж авах, удирдлагын шийдвэр - үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтыг хангах). .

Үүнийг гурван үе шатанд хувааж болно: 1) Барилга (хөрөнгө оруулалтын өмнөх болон хөрөнгө оруулалтын үе шат); 2) Бүрэн эргэн төлөгдөх хүртэл үйл ажиллагаа (төслийн бизнес эрхлэх үе шат); 3) Хөрөнгө оруулалтын үр дүнг дараа нь гаргах үйл ажиллагаа. Амьдралын мөчлөгийн үе шат бүрт зайлшгүй шаардлагатай хэд хэдэн онцлог шинж чанарууд байдаг. Эхний үе шат нь объектын цаашдын үйл ажиллагааны үр нөлөөг ихээхэн тодорхойлдог.

Энэ үе шат нь ялангуяа нарийн төвөгтэй бөгөөд олон тооны бүрэлдэхүүн хэсгүүдээс бүрддэг, тухайлбал: анхны төлөвлөгөөг хэрэгжүүлэх нөхцөл байдлын дүн шинжилгээ, төслийн үзэл баримтлалыг боловсруулах, түүний амьдрах чадварыг үнэлэх, байгууламжийн байршлыг сонгох, батлах, байгаль орчны үндэслэл, шалгалт. , техник эдийн засгийн үндэслэл боловсруулах, барилга барих зөвшөөрөл авах, түр барилгын дэд бүтцийг бий болгох, барилга байгууламжийг бий болгох, шинэчлэх, ашиглалтад оруулах. Энэ тохиолдолд гол зүйл бол төслийн илүү найдвартай түншүүдийг сонгох явдал юм.

Үүнийг хийхийн тулд тэдний санхүүгийн байдал, ажлын туршлага, нэр хүндийн үнэлгээг хийдэг. Гол ерөнхий үзүүлэлт бол эдийн засгийн найдвартай байдал. Энэ үзүүлэлтийг үйлдвэрлэл, эдийн засгийн үйл ажиллагааны бүхэл бүтэн үзүүлэлтүүдийг тооцоолж, тэдгээрийг нэгтгэх үндсэн дээр тодорхойлдог бөгөөд үнэ цэнэ нь аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааг үнэлэх үндэс суурь болдог.

Хоёрдахь үе шатанд хүчин чадлыг хөгжүүлэх, байгууламжийг төслийн хүчин чадлынхаа тогтвортой үзүүлэлтээр ажиллуулах зэрэг орно. Энэ үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалт явагдаж байгаа бөгөөд түүний төрлийг тодорхойлох нь өмчийн менежментийн үүрэг юм. Шийдвэр гаргах үр нөлөө нь объектын үнэлгээнд үндэслэн тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь Al-ийн үед хийгддэг. А1 цэг нь нийт хөрөнгө оруулалттай тохирч байна. Динамик дахь объектын нөхөн үржихүйн хамгийн чухал зарчим бол мөчлөгийн бүрэн бүтэн байдал, түүний цаг хугацааны явцад үүсэх хөгжил тул бүх төрлийн зардал, үр дүнг t тэнхлэгт зурдаг.

Объектын амьдралын мөчлөгт дүн шинжилгээ хийхийн тулд амьдралын мөчлөгийн хоёр утгаас эгзэгтэй цэгүүдийн илрэлийн цаг хугацааны интервалыг тодорхойлдог хэд хэдэн үе шатны утгыг ашиглах шаардлагатай. Энэ гол цэг нь А1 байгууламжийг ашиглалтад оруулах хугацаа гэж тооцогддог. Үүнтэй холбогдуулан үе шатуудыг тодорхойлно: t1 - байгууламжийг бэлтгэх, барих, t2 - хүчин чадлыг хөгжүүлэх (өрөнгө оруулалт хийх хугацаа), t3 - ашиг олж эхлэх (төлөвлөсөн зардлын түвшинд хүрэх, хөгжлийн үе шатанд хөрөнгө оруулалтын өгөөж). ), t4 - байгууламжийн ёс суртахууны болон бие махбодийн доройтлын эхлэл.

Объектыг бий болгох (шинэчлэх) хугацаа, ашиглалтын үе шатанд түүний ашиглалтын хугацааг тодорхойлдог үе шатууд нь ялангуяа чухал юм. Төрөл бүрийн үе шатуудын харьцааг тодорхойлох замаар үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатуудын харьцуулсан үр нөлөөг олж авах, гүйцэтгэгч, захиалагчийн үйл ажиллагааны зардал, үр дүнд дүн шинжилгээ хийх боломжтой. А2, А4 объектын амьдралын мөчлөгийн гурав дахь үе шатанд хөрөнгө оруулалтын дараагийн хөгжлийн үе эхэлдэг.

Онолын хувьд гурав дахь шат нь нэлээд удаан үргэлжилж болно. Объектыг ажиллуулах боломжийн хязгаарлалт нь бие махбодийн болон ёс суртахууны элэгдэл, элэгдлийг арилгах нэмэлт зардал юм.
Ерөнхий хэв маяг нь тодорхой байна: цаг хугацааны явцад байнга алдагддаг хэрэглээний шинж чанарууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус буурахад хүргэдэг, жишээлбэл. түүний ашиглалтын үнэ цэнийг бууруулах. Динамиктай төстэй шинж чанартай өөрчлөлтүүд нь зардлын эквивалент, хувь хэмжээгээр тохиолддог түрээс, учир нь ашиглалтын үнэ цэнэ ба үнэ цэнэ нь хөдөлмөрийн аливаа бүтээгдэхүүний салшгүй хоёр шинж чанар юм. Эд хөрөнгийн менежмент нь амьдралын бүх мөчлөгийн туршид явагддаг тул энэ хугацаанд оролцогчдыг тодорхойлох шаардлагатай.

Төслийг хэрэгжүүлэх, зорилгодоо хүрэх сонирхолтой гол оролцогч нь төслийн үр дүнгийн ирээдүйн эзэн, хэрэглэгч болох хөгжүүлэгч (хөгжүүлэгч) юм. Хөгжүүлэгч нь төслийн үндсэн шаардлага, хамрах хүрээг тодорхойлж, өөрийн болон хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгөөр төслийн санхүүжилтийг баталгаажуулж, үндсэн гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулж, эдгээр гэрээг хариуцна.

Нийтлэг ойлголтоор бол хөгжлийн тухай ойлголт нь бүтээн байгуулалт, сэргээн босголтыг хэлдэг. Хөгжлийн гол зүйл бол хөрөнгө оруулалтын менежмент бөгөөд үүнд: эдийн засгийн сонголт орно үр дүнтэй төсөл, эд хөрөнгийг хувиргах, бүгдийг олж авах хуульд заасанэрх бүхий байгууллагаас хэрэгжүүлэх зөвшөөрөл авах, хөрөнгө оруулагч хайх, хөрөнгө оруулалт татах нөхцөлийг тодорхойлох болон мөнгө зээлсэн, тэдгээрийг буцаах механизм, хэлбэрийг боловсруулах, гүйцэтгэгчдийг сонгох, татах, тэдний ажилд хяналт тавих.

Хөрөнгө оруулагч гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөд урт хугацааны хөрөнгө оруулалт хийдэг хүн, өөрөөр хэлбэл. Энэ бол эцсийн худалдан авагч, ирээдүйн эзэн юм орон сууцны цогцолбор. Ийм хөрөнгө оруулагч менежер байж болно орон сууцны зохион байгуулалтэсвэл тусгайлан байгуулсан компани, төрийн болон хотын захиргааны байгууллага, хөрөнгө оруулалтын сангууд, хувь хүмүүс, олон нийтийн байгууллагууд, олон улсын байгууллагууд.

Хөрөнгө оруулагч нь төсөлд хөрөнгө оруулалт (хөрөнгө оруулалт) хийдэг. Нэг төсөлд хэд хэдэн хөрөнгө оруулагч байж болох ч тэд төслөөс оруулсан хөрөнгө оруулалтын ашгаа нэмэгдүүлэх гэсэн нийтлэг зорилготой. Хэрэв хөрөнгө оруулагч болон захиалагч нь нэг хүн биш бол хөрөнгө оруулагч нь захиалагчтай гэрээ байгуулж, гэрээний хэрэгжилтэд хяналт тавьж, төсөл дуусахад бусад оролцогчдод төлбөр төлдөг.
Зураг төслийн байгууллагуудзураг төсөл, тооцооны баримт бичгийг боловсруулах, зураг төсөл, судалгааны ажил хийх.

Захиалагч - барилга угсралт, сэргээн босголт, засварын ажлыг зохион байгуулж буй хувь хүн, хуулийн этгээд орон сууцны барилгууд(инженерийн болон барилгын дэд бүтэцтэй эсвэл цогцолборгүй), түүний дотор өөрийн оршин суух, түрээслэх, түрээслэх, худалдах; гэрээт, эдийн засгийн болон холимог аргаар үйл ажиллагаа явуулдаг аж ахуйн нэгж капиталын бүтээн байгуулалт, өөрсдийн санаачилгаар эсвэл хотын захиргааны нэрийн өмнөөс.

Гүйцэтгэгч нь гэрээний дагуу төслийг хэрэгжүүлэх ажлыг гүйцэтгэх инженерийн болон барилгын байгууллага юм. Бүх ажлын гүйцэтгэлийн хариуцлагыг ерөнхий гүйцэтгэгч хариуцдаг бөгөөд тэр нь эргээд туслан гүйцэтгэгчидтэй гэрээ байгуулдаг. бие даасан бүтээлүүдэсвэл үйлчилгээ.

Төслийг хэрэгжүүлэхэд онцгой байрыг захиалагч, хөгжүүлэгч эсвэл хөрөнгө оруулагчид төслийг удирдах эрх мэдлийг шилжүүлдэг төслийн менежер эзэлдэг. Төслийн менежер нь төслийн амьдралын мөчлөгийн туршид бүх оролцогчдын ажлыг төлөвлөж, хянаж, зохицуулдаг. Төслийн менежерийн бүрэн эрхийн тодорхой бүрэлдэхүүнийг гэрээгээр тодорхойлно.

Төслийн хөндлөнгийн оролцогчид: - санхүүжилтийн байгууллага (зээлдүүлэгч) нь төслийн шаардлагыг харгалзан санхүүжилтийг хангах замаар төслийг санхүүжүүлэх зээл олгодог; - үл хөдлөх хөрөнгийн агент (риэлтор) - үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд оролцдог бизнес эрхлэгч (мэргэжилтэн).

Хувийн менежментийн компани (үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын үе шатанд менежментийн байгууллагын чиг үүргийг хөгжлийн байгууллага гүйцэтгэж болно) нь орон сууцны салбарын өмчийн менежментийн шинэ субъект, орон сууцны шинэ төрлийн хөрөнгө оруулагч юм. салбар.
Хувийн менежментийн компани (PMC) нь: - хангах хуулиар тогтоосон зорилготой орон сууцны үйлчилгээ; - стратегийн асуудлаар үйл ажиллагааг нутгийн удирдлага, олон нийт хянадаг; - удирддаг (хуулийн дагуу эсвэл эдийн засгийн эзэн) орон сууцны нөөц; - бие даан хөгжүүлэх ажилд оролцдог орон сууцны нөөц(тэргүүлдэг хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа); - хүн амд олгосон орон сууцны чанар, тоо хэмжээнээс хамаардаг, өөрөөр хэлбэл ашиг хүртэгч бөгөөд эдийн засгийн үйл ажиллагааныхаа үр дүнг хариуцдаг.

Тиймээс амьдралын мөчлөгийн туршид үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент нь олон тооны оролцогчидтой ажиллахад хамаатай бөгөөд хамгийн найдвартай түншүүдийг сонгох нь менежментийн байгууллагын чухал ажил юм.

Эд хөрөнгийн амьдралын мөчлөг- үл хөдлөх хөрөнгө биет объект хэлбэрээр оршин тогтнох хугацаа.

Арилжааны зорилгоор олж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөг, өмчлөгчийн байр суурийг тухайн эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа дуустал шинэ өмчлөгчтэй давтаж болно. Амьдралын мөчлөг нь Г.Харрисоны хэлснээр тодорхой хэв маягт байнга захирагддаг - физик, эдийн засаг, он дараалал болон үлдсэн эдийн засгийн амьдрал.

Цагтаа бие махбодийн амьдралОбъект гэдэг нь одоо байгаа барилга, байгууламжид амьдрах, ажиллах боломжтой цагийг хэлнэ. Энэ үзүүлэлт нь норматив, тооцоолсон, бодитой байж болох бөгөөд нөхцөл байдал сайжирсан эсвэл шинэчлэлтийн улмаас нэмэгдэж болно. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг нураавал түүний биет амьдрал дуусна.

Цагтаа эдийн засгийн амьдралЭнэ бол объектыг ашиглах, хүлээн авах хугацаа юм - ашиг олох тохиолдолд эдгээр сайжруулалт нь объектын өртөгт хувь нэмэр оруулдаг. Хийсэн сайжруулалт нь хуучирсан гэсэн шалтгаанаар тухайн хөрөнгийн үнэ цэнэд тодорхой хувь нэмэр оруулахгүй бол эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусна.

Амьдралын хугацаа

Үр дүнтэй нас— ϶ᴛᴏ нас, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ нь объектын тодорхой физик төлөвийг харуулж, түүнийг хэрэгжүүлэх боломжийг харгалзан үздэг.

Ердийн үйлчилгээний хугацааг стандарт үйлчилгээний хугацаа гэж нэрлэдэг.

Стандарт үйлчилгээний хугацаа— ϶ᴛᴏ дүрэм журмаар тодорхойлсон барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаа.

Дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын амьдралын мөчлөгийн бүх үе шатууд болон ашиглалтын хугацаа нь хоорондоо холбоотой байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа, түүний аюулгүй байдлыг нэмэгдүүлэх зохих арга хэмжээг хэрэгжүүлэхийн тулд амьдралын мөчлөгийн тодорхой (ямар ч) үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн байршлыг харгалзан үзэх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатууд

үүсэх - ϶ᴛᴏ барилга байгууламж, өөрөөр хэлбэл шинэ аж ахуйн нэгж байгуулах, газар худалдаж авах, хуваарилах;
үйл ажиллагаа - ашиглалт, бүтээн байгуулалт, тухайлбал өргөтгөл, өөрчлөн байгуулалт, сэргээн босголт орно;
оршин тогтнохоо зогсоох - ϶ᴛᴏ нураах, байгалийн сүйрэл эсвэл татан буулгах.

Үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын мөчлөгийн үе шатууд:

1. Төслийн үзэл баримтлалыг бүрдүүлэх, сул газрыг ашиглах хувилбарыг сонгох. Энэ хугацаанд газрыг хамгийн оновчтой, үр ашигтай ашиглах сонголтыг хийдэг. Ашиглалтын тохиолдлын сонголт нь сайжруулалтын дизайны техникийн тодорхойлолтыг боловсруулах замаар дуусдаг.

2. Загварын сайжруулалт.Энэ үе шатанд - зураг төслийн техникийн үндсэн дээр - зөвшөөрөл авах, газрын талбайг бэлтгэх, харилцаа холбоо барих, барилга байгууламж барих, шинэ мод тарихад шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэх замаар төслийг боловсруулдаг.

4. Эргэлт (худалдан авах, худалдах, хандивлах, түрээслэх гэх мэт)эд хөрөнгийн эрх шилжсэн эсвэл эрхэнд нь ачаалал үүссэн тохиолдолд. Энэ үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийгддэг.

6. Орчин үеийн байдал: томоохон засвар, сэргээн босголт, объектыг өөрчлөх (ажлын зориулалтыг өөрчлөх) бүхий сайжруулалтыг сэргээх. Дашрамд хэлэхэд, энэ үе шат нь тухайн объект нь хэрэглэгчдийн орчин үеийн хэрэгцээг хангахаа больсон эсвэл эдийн засгийн хувьд үр ашиггүй болсон үед эхэлдэг. Энэ үе шатанд хамгийн багадаа төлөвлөлтийн шийдэл, функциональ зорилгыг өөрчлөхгүйгээр, харин зөөврийн физик элэгдэл, үйл ажиллагааны хоцрогдол зэргийг арилгах замаар их засвар хийдэг.

7. Сайжруулалтыг устгах, нураах, хогийн цэгт булах, материалыг дахин боловсруулах. Эдийн засгийн амьдралынхаа төгсгөлд сайжруулалтыг нураах замаар амьдралын мөчлөг дуусдаг. Удирдлагын компани нь татан буугдсан барилга байгууламж, харилцаа холбооны бүтцийн элементүүд, материалыг зарах боломжийг харгалзан барилга байгууламжийг нураах эцсийн хугацаа, эдийн засгийн хувьд боломжтой аргыг тогтоох саналыг бэлтгэж байна.