ВТБ 24 

Хувьцаанд оролцох урьдчилсан гэрээ байгуулах. Хувьцаанд оролцох урьдчилсан гэрээ. Хувьцааны оролцооны гэрээ - DDU

Олон барилгын компаниудТэд хувьцаанд оролцох урьдчилсан гэрээний хэлбэрийг нэлээд идэвхтэй ашигладаг. Энэ нь янз бүрийн шалтгааны улмаас хийгддэг: хэн нэгэн нь хүлээн авахыг хүлээхгүйгээр орон сууц зарж эхлэхийг хүсдэг зөвшөөрөл олгох баримт бичиг, хэн нэгэн ийм байдлаар өөрийнхөө хар бараан талыг нуухыг оролдож байна.

PDDU-ийн мөн чанар юу вэ, яагаад хэрэгтэй вэ, ямар эрсдэлтэй вэ? Энэ талаар манай материалаас уншина уу.

PDDU гэж юу вэ?

Урьдчилсан тохиролцооХуваалцсан оролцоо (PDDU) нь гэрээ бөгөөд түүний субьект нь хөгжүүлэгч болон хувьцаа эзэмшигчийн хооронд урьдчилан тохиролцсон нөхцлөөр ирээдүйд хувь нийлүүлэх үндсэн гэрээ (DDU) байгуулах үүрэг юм.

Хэдийгээр "Оролцооны тухай" Холбооны хууль хамтарсан барилга орон сууцны барилгуудболон бусад үл хөдлөх хөрөнгө болон зарим зүйлд өөрчлөлт оруулах тухай хууль тогтоомжийн актууд Оросын Холбооны Улс» 2004 оны 12-р сарын 31-ний өдрийн 214-ФЗ (цаашид 214-ФЗ гэх) 10 гаруй жилийн турш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байгаа бөгөөд олон хүн шинэ байранд орон сууц худалдаж авахдаа зайлшгүй шаардлагатай гэдгийг мэддэг. DDU байгуулах; худалдан авагч бүр үндсэн гэрээг урьдчилсан гэрээнээс ялгаж чадахгүй. Тиймээс урьдчилсан гэрээнд гарын үсэг зурахдаа үүнийг 214-ФЗ-ийн хуулиар зохицуулдаг гэж тэд үзэж байна. Гэсэн хэдий ч PDDU энэ хуультай ямар ч холбоогүй гэдгийг энд бид тодорхой хэлж чадна.

DDU нь хувьцаа эзэмшигчид орон сууцны барилгын ажил дуусах хүртэл түүний барьцаанд байх орон сууцны байрыг өмчлөх эрхийг баталгаажуулдаг. Энэхүү гэрээ нь Rosreestr-ийн эрх бүхий байгууллагад заавал бүртгүүлэх ёстой бөгөөд үүний дараа л хууль ёсны хүчинтэй болно. Энэхүү журам нь дундын барилгын ажилд оролцогчийг орон сууцаа гуравдагч этгээдэд дахин худалдахаас хамгаалдаг.

Урьдчилсан гэрээ бол огт өөр төрлийн харилцаа юм. Энэ нь хувь нийлүүлэгчийг орон сууцтай болгох ямар нэгэн баталгаа болохгүй бөгөөд зөвхөн үндсэн баримт бичгийг цаашид байгуулах талуудын үүргийг л заасан. PDDU нь хаана ч бүртгэгдээгүй тул дундын барилгын ажилд оролцогчдод амласан орон сууцыг өөр худалдан авагчид дахин зарахгүй гэсэн баталгаа өгөхгүй.


Танд хамгийн чадварлаг хуульчид зөвлөгөө өгөх болно

Үнэгүй: Манай хуульчид аливаа асуудлаар үнэ төлбөргүй анхан шатны зөвлөгөө өгдөг хуулийн асуудлууд. Хэргийн 90% нь нэг удаагийн үнэгүй зөвлөгөөгөөр шийдэгддэг.

Өдрийн цагаар: Онлайн чатаар үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчаас асуулт асуух эсвэл вэбсайт дээрх маягтыг ашиглана уу.

Урьдчилсан гэрээ нь дараахь мэдээллийг агуулсан байх ёстой.

  • цаашид үндсэн гэрээ байгуулах талуудын үүрэг;
  • үндсэн гэрээ байгуулах хугацаа;
  • 214-FZ хуулийн шаардлагын дагуу DDU-ийн зайлшгүй нөхцөл.

Анхаар!Үндсэн DDU нь ихэвчлэн PDU-ийн хавсралт юм.

Чухал нөхцөлүүд нь гэрээний объект, түүний өртөг, худалдан авагчид шилжүүлэх хугацаа, баталгаат хугацааг үнэн зөв тогтоох боломжийг олгох ёстой. Үгүй бол шүүх ийм гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож болно. Хөгжүүлэгч нь ижил хуулийн этгээд байх ёстой.

PDDU зөвхөн гарын үсэг зурж болно Ерөнхий захиралбарилгын компани эсвэл өөр ажилтан, гэхдээ зөвхөн итгэмжлэлээр.

Анхаарал_блоклох

Гэрээг цаашид дагаж мөрдөх баталгааг тал бүрээр хангахын тулд замын хөдөлгөөний дүрмийн дагуу хүлээсэн үүргийн биелэлтийг торгууль эсвэл торгууль ногдуулах боломжтой.

Ирээдүйн гэрээний дагуу төлбөрийг баталгаажуулах сонголтуудын нэг бол хадгаламжийн төлбөр юм. Дараа нь DDU-ийн дүгнэлтээс зайлсхийсэн тохиолдолд барьцааг буцааж өгөхгүй бөгөөд хэрэв хөгжүүлэгч зайлсхийвэл барьцааны дүнг хоёр дахин төлөх шаардлагатай болно.

Хувьцаанд оролцох урьдчилсан гэрээ байгуулах хууль ёсны тухай

PDDU-г хууль бус гэж нэрлэж болохгүй. Энэ төрлийн гэрээг хуульд заасан бөгөөд Урлагийн дагуу зохицуулдаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 429-р зүйл, гэхдээ энэ нь ямар нэгэн материаллаг эд хөрөнгө (бараа, үл хөдлөх хөрөнгө, үйлчилгээ гэх мэт) олж авах гэсэн үг биш тул төлбөрийг төлөх боломжгүй.

Тиймээс, PDDU нь үндсэн баримт бичгээс өмнө дүгнэлт хийж болно, гэхдээ орон сууцны төлбөргүйгээр.

Үнэн хэрэгтээ энэ бол асуудал юм, учир нь хөгжүүлэгчид PDDU байгуулахдаа гол зорилго нь төсөлдөө хөрөнгө оруулалт авах явдал юм. Ихэнхдээ урьдчилсан гэрээг батлах, зөвшөөрөл авах үе шатанд боловсруулдаг, учир нь шаардлагатай бичиг баримт байхгүйгээс гэрээ байгуулах боломжгүй байдаг. Барилгачдад мөнгө хэрэгтэй байдаг тул хөрөнгө оруулагчдыг татах, байшин барих хөрөнгө босгохын тулд асар их арга хэмжээ авдаг (хэдийгээр хуулийн дагуу тэд үүнийг хийх эрхгүй, ийм үйлдэл нь тэднийг их хэмжээний торгууль төлөхөөр заналхийлдэг).

Хууль тогтоогч нь бүтээн байгуулагчдад барилгын ажилд мөнгө босгох боломжийг олгодог орон сууцны барилгазөвхөн DDU-ийн хүрээнд. Гэтэл өнөөдөр барилгын компаниуд хуулиа тойрч, мөнгөө орон сууцны төлбөр гэж биш, гэрээгээр барьцаалан мөнгө болгож боловсруулаад сурчихсан. Үнэндээ энэ бол луйвар юм.

Тиймээс PDDU байгуулахдаа энэ гүйлгээ нь маш эрсдэлтэй гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Хөгжүүлэгчдээс ялгаатай нь энэ гэрээзөвхөн ашиг авчирдаг, хувьцаа эзэмшигчдийн хувьд энэ нь ихээхэн алдагдалд хүргэж болзошгүй, учир нь та хөрөнгөө тодорхой үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийхгүй, харин зөвхөн биелэгдээгүй амлалтанд хөрөнгө оруулалт хийх болно.

DDU байгуулах эрхтэй байхын тулд Барилгын компани 214-FZ хуулийн бүх шаардлагыг дагаж мөрдөх ёстой бөгөөд түүний нөхцөлийг чанд дагаж мөрдөх ёстой. Аливаа зөрчил нь түүнийг хувьцаа эзэмшигчдийн ашиг тусын тулд торгууль, торгуулиар заналхийлдэг. Нэмж дурдахад, хөгжүүлэгч нь хөрөнгө оруулагчдын өмнө хүлээх хариуцлагаа даатгах ёстой.

PDA-г байгуулахын тулд дээр дурдсан зүйлсийн аль нь ч шаардлагагүй. Хөгжүүлэгч нь хамгийн бага үүрэг хариуцлага хүлээдэг бөгөөд бараг үгүй санхүүгийн эрсдэл. Хэрэв гэрээний нөхцөл биелээгүй бол тэр хамгийн сайн тохиолдолзүгээр л барьцааны мөнгийг худалдан авагчид буцааж өгнө.

Хувьцаа эзэмшигчийн эрсдэл нь хамаагүй ноцтой бөгөөд хамгийн чухал нь мөнгөө буцааж авахгүй байх магадлал юм.

Хуулиар бол урьдчилсан гэрээнд үндсэн гэрээг гүйцэтгэхэд заасан хугацааг зааж өгөх ёстой. Хэрэв ийм хугацааг тогтоогоогүй бол үндсэн хугацаа нь 1 жил байна. Хэрэв энэ хугацаанд DDU-д гарын үсэг зураагүй бөгөөд аль ч тал үүнийг албан ёсны болгохыг санал болгоогүй бол үүрэг бүрэн дуусгавар болно.

Анхаар! PDDU-ийн хугацаа дууссанаас хойш 6 сарын дотор худалдан авагч нь үндсэн PDDU-г гаргахын тулд хөгжүүлэгчийг албадан шүүхэд хандах, эсвэл гэрээг цуцалж, буцааж өгөх өргөдөл гаргах эрхтэй. Мөнгө. Тиймээс нэхэмжлэл гаргахад заасан хугацааг алдахгүй байх, эцсийн хугацааг чанд дагаж мөрдөх нь маш чухал юм.

Хөгжүүлэгч нь сургуулийн өмнөх боловсролын барилгын бүртгэлийг бүх талаар хойшлуулж байгааг хараад та түүний амлалтад сохроор итгэх ёсгүй. Та үндсэн гэрээг байгуулах саналыг барилгын компанид бүртгүүлсэн захидал илгээх ёстой бөгөөд хэрэв бүтээн байгуулагч таны шаардлагыг үл тоомсорловол та шүүхэд хандаж болно.

Яагаад DDU болохгүй гэж?

Урьдчилсан гэрээ хэлцэл хийдэг барилгын компаниуд ихэвчлэн ямар үндэслэлээр дүгнэлт хийж байгаагаа нуудаггүй. Дүрмээр бол энэ шалтгаан нь барилгын зөвшөөрөлгүй байдаг. Энэ нь үргэлж хөгжүүлэгчийн буруу биш, заримдаа орон нутгийн засаг захиргаа баримт бичгийг гаргахыг хойшлуулдаг. Гэсэн хэдий ч, хэрэв та эдгээр нөхцөл байдлын улмаас замын хөдөлгөөний гэрээ байгуулахаар шийдсэн бол эхлээд дүн шинжилгээ хийх хэрэгтэй бизнесийн нэр хүндкомпаниуд, учир нь зөвшөөрөлгүй байх нь илүү ноцтой асуудлуудыг нууж болзошгүй: жишээлбэл, барилгын талбайн эрхийг албан ёсоор баталгаажуулаагүй, шаардлагатай шалгалтыг хийгээгүй, харилцаа холбоог холбох техникийн шаардлагыг хангаагүй гэх мэт. .Ийм нөхцөлд барилга барих зөвшөөрөл огт олгогдохгүй гэсэн баталгаа гарна, үгүй.

Зарим тохиолдолд PDDU-г ашигладаг техникийн гэрээ. Энэ нь барилгын компани бүх бичиг баримтаа эмх цэгцтэй болгосон боловч янз бүрийн шалтгааны улмаас үндсэн баримт бичгийг гүйцэтгэхээс өмнө өмчлөгчөөс мөнгө авахыг хүсч байна гэсэн үг юм. Онцлог шинж чанарИйм гэрээ нь DDU байгуулахаас өмнө богино хугацаатай байдаг (2-3 сар). Энэ тохиолдолд эрсдэл хамгийн бага байна.

PDDU-г том, жижиг барилгын компаниуд ашигладаг. Том нь - шаардлагатай бүх зөвшөөрлийг авахдаа итгэлтэй байдаг тул борлуулалтыг хойшлуулах нь утгагүй гэсэн үг юм; жижиг нь - хангалттай мөнгө байхгүй тул эхний шатбарилга.

Зарим тохиолдолд нөхцөл байдал нь хувьцаа эзэмшигчийг PDDU гаргах хөгжүүлэгчийн саналыг хүлээн авахыг албаддаг. Жишээлбэл, энэ нь баригдаж буй орон сууцны барилгын тохиромжтой байршил, ирээдүйн орон сууцны байрыг амжилттай зохион байгуулах эсвэл орон сууцны таатай үнэ байж болно. Энэ тохиолдолд өмчийн төсөлд оролцогчийн гол үүрэг бол эрсдэлээ багасгах явдал юм.

Хамгаалалтын төлбөр нь тэнцүү байх урьдчилсан гэрээ байгуулахгүй байхыг бид танд зөвлөж байна бүрэн зардалОрон сууц, санал нь маш сонирхолтой байсан ч бусад бүх нөхцөл танд тохирсон. Ухамсартай барилгын байгууллагууд ийм шаардлага тавихгүй, боломжийн хүрээнд үүргийн баталгаа болгон тодорхой хэмжээний хандив өгөхийг санал болгоно.

PDDU-д гарын үсэг зурахын өмнө түүний агуулгыг сайтар судлах шаардлагатай. Стандарт хэлбэрзаасан гэрээ байхгүй боловч хууль тогтоогч үүнийг үндсэн гэрээний хэлбэртэй төстэй байх ёстой гэж заасан. Энэ шаардлагыг биелүүлээгүй тохиолдолд баримт бичгийг хүчингүйд тооцож болно.

Замын хөдөлгөөний дүрмийг зөрчсөн (мөрчилгүй) үр дагавар

Хэрэв талуудын аль нэг нь үндсэн гэрээг байгуулахаас зайлсхийвэл PDDU нь биелээгүйд тооцогдоно. Ийм нөхцөлд Урлагийн 4-р зүйлд заасан заалтууд. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 445-д зааснаар урьдчилсан гэрээний нэг тал үндсэн гэрээг биелүүлэхээс зайлсхийсэн бол нөгөө тал нь хэлцэл байгуулахыг албадах шаардлагаар шүүхийн байгууллагад хандах эрхтэй. .

Энэ тохиолдолд баримт бичгийг бүрдүүлэхээс үндэслэлгүйгээр зайлсхийсэн тал нь түүний үйлдлийн улмаас учирсан хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй.

Замын хөдөлгөөний дүрмийг зөрчих нь ийм гэрээний дагуу төлбөртэй холбоотой байж болно. Дээр дурьдсанчлан, хууль тогтоогч урьдчилж тохиролцсоны үндсэн дээр орон сууц авахын тулд хувь нийлүүлэгчдээс хөрөнгө босгохыг хориглодог. Хуульд ийм татах боломжтой гэрээний жагсаалтыг тодорхой заасан байдаг - эдгээр нь DDUs, орон сууцны хоршоо эсвэл орон сууцны хоршоотой хийсэн гэрээ, түүнчлэн орон сууцны гэрчилгээг худалдах явдал юм.

Анхаар!Хэрэв барилга гүйцэтгэгч нь хуулийн шаардлагыг зөрчиж орон сууцны мөнгө авсан бол хувьцаа эзэмшигч ийм гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулахаар шүүхэд хандах эрхтэй. Хөгжүүлэгч нь 500,000-аас 1,000,000 рубль хүртэлх торгууль төлөхөөс бүрдэх захиргааны хариуцлагын ачааг үүрнэ.

Дүгнэж хэлэхэд, өнөөдөр замын хөдөлгөөний дүрмийн дагуу орон сууц худалдаж авах нь хамгийн эрсдэлтэй гүйлгээний нэг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Гэсэн хэдий ч ийм гэрээ байгуулах нь аюулын талаар олон удаа анхааруулж байсан ч шинэ барилгуудын зах зээлд тэдний нэр хүнд улам бүр нэмэгдэж байна.

Юуны өмнө худалдан авагчдыг үнэ нь татдаг. PDDU-г дүгнэх шатанд 1-ийн үнэ хавтгай дөрвөлжин метрмэдэгдэхүйц бага. Гэсэн хэдий ч ийм гэрээ байгуулахдаа төсөөлөх ёстой болзошгүй эрсдэлүүдболон хөгжүүлэгч муу нэр хүндтэй бол үр дагавар. Тиймээс урьдчилсан гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хуульчтай зөвлөлдөх нь дээр.

Та шинэ барилга худалдаж авах боломжтой (эсвэл дундын барилгад хамтран хөрөнгө оруулагч болох) янз бүрийн арга замуудмөн янз бүрийн гэрээгээр. Хамгийн найдвартай сонголт бол худалдан авах, худалдах гэрээ боловч байшин ашиглалтад орсны дараа, орон сууцыг орон сууц эзэмшигчийн өмч болгон бүртгүүлсний дараа л боломжтой. Мэдээжийн хэрэг, ийм орон сууцны үнэ дээд тал нь бөгөөд хатуухан хэлэхэд тэд шинэ барилга байхаа больсон. Хоёрдогч зах зээлд шилжих. А " ашигтай хөрөнгө оруулалт» малталтын үе шатанд холбогдох эрсдэлийн хамт зарагддаг. Бид эрсдэлийн талаар ярилцсан бол одоо шинэ барилгуудын дизайны үндсэн схемүүдийг авч үзье.

Оролцооны гэрээ

Өмчийн оролцооны гэрээ (EPA) нь Холбооны хууль-214-т бүрэн нийцсэн шинэ барилгад орон сууц худалдан авах хамгийн хялбар бөгөөд найдвартай арга юм. DDU нь объект өөрөө, үнэ, хамгийн чухал нь барилгын хугацаа, түүнчлэн байшингийн баталгаат хугацааг (ихэнхдээ таван жил) зааж өгөх ёстой. Энэ нь телевизор худалдаж авахдаа баталгаат хугацаатай адил юм: таван жилийн турш хөгжүүлэгч өөрийн зардлаар байшинд засвар хийж, согогийг арилгадаг.

Хөгжүүлэгч барилгын ажлыг хойшлуулсан бол яах вэ? Нэг хувилбар нь шүүхэд хандаж, торгууль төлөхийг шаардах явдал юм. Гэрчүүдийн туршлагаас харахад Москва мужид зургаан сар ба түүнээс дээш хугацаагаар саатсан тохиолдолд та 50,000-300,000 рублийн нөхөн олговорт найдаж болно.

Хэрэв бүтээн байгуулагч орон сууцаа DDU-ийн дагуу зарж байгаа бол энэ нь түүнд барилга барих бүрэн зөвшөөрөл байгаа гэсэн үг юм. Өмчийн оролцооны гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа Rosreestr-д бүртгүүлсэн. DDU нь худалдан авагчийг давхар борлуулалтаас хамгаалж, мөн хэд хэдэн эрхийг олгодог бөгөөд тэдгээрийн хамгийн чухал нь худалдан авахаас татгалзах явдал юм. Энэ тохиолдолд хөгжүүлэгч арав хоногийн дотор мөнгөө буцааж өгөх үүрэгтэй. Тэгээд буцаж ирдэг.

Бүх давуу талуудын зэрэгцээ DDU нь сул талуудтай. Энэхүү гэрээ нь хөгжүүлэгчийн хувьд аюултай байж магадгүй юм. Хамгийн муу тохиолдлыг авч үзье. Хэд хэдэн санаачлагатай иргэд сандарч сандарч (үүнийг өрсөлдөгчид сайн зохион байгуулсан байж магадгүй) нэгэн зэрэг DDU-г цуцалж, мөнгөө буцааж өгөхийг шаардаж болно. Хэрэв хөгжүүлэгч арав хоногийн дотор мөнгөө буцааж өгөхгүй бол худалдан авагчид шүүхэд хандах эрхтэй. Энэ бүхэн нь хөгжүүлэгчийн санхүүгийн асуудалд хүргэж, улмаар барилгын ажлыг түр зогсооход хүргэдэг бөгөөд дараа нь асуудал цасан бөмбөг шиг өсдөг. Шүүх - ажиглалтын журам - гадаад хяналт- дампуурлын ажиллагаа - объектыг дуудлага худалдаагаар худалдах. Бид маш их дуртай дампуурлын сонгодог бүтэц Оросын дайчид. Хамтарсан хөрөнгө оруулагчдад оруулсан хөрөнгийн 10 хүртэлх хувийг буцаан олгох бөгөөд энэ үед тэдний нэхэмжлэлийг хангасан гэж үзнэ. Яахав довтлогчид өндөр бэлтгэлтэй байр авдаг. Байшин нь дуусч байна, орон сууцнууд дахин зарагдаж байна. Энэ нөхцөл байдал нь илүү түгээмэл байдаг Оросын бүс нутаг, гэхдээ Москвад ч бас боломжтой.

DDU-ийн өөр нэг сул тал бол төслийн өртөг өндөр, үүний үр дүнд орон сууцны өртөг өндөр байдаг. Бүх зөвшөөрөл дуустал, төсөл батлагдах хүртэл... Тэгээд одоо мөнгө хэрэгтэй байна. Үүний шийдэл нь нэг бол өндөр үнэтэй зээл авах эсвэл орон сууцныхаа нэг хэсгийг "лангуун дор" зарах явдал юм. Үүний тулд хувьцаанд оролцох урьдчилсан гэрээг байгуулдаг.

Өмчийн оролцооны урьдчилсан гэрээ (PADA)

Нийтлэг нэр нь "захиалгын гэрээ" юм. Энэ төрлийн гэрээг хуулиар хориглоогүй боловч хэд хэдэн нөхцлийг хангасан байх ёстой. Тодруулбал, PDDU нь орон сууцны яг хаяг, үндсэн гэрээг (DDU) байгуулах тодорхой цагийг агуулсан байх ёстой. Нэмж дурдахад, PDDU-ийн үзэж байгаагаар мөнгө хүлээн авах боломжгүй (зөвхөн багахан хэсэг нь "гүйцэтгэлийг хангах"). Практикт эдгээр бүх нөхцөлийг эсвэл бараг бүгдийг нь хөгжүүлэгчид зөрчиж байна.

"Урьдчилсан байдлаар" зарагдсан орон сууцны үнэ албан ёсны нээлтийн дараагаас ойролцоогоор 10% хямд байна. Хөрөнгө оруулагчдын эрсдэл нэлээд өндөр байна. Анхаарна уу: Ийм гэрээ нь эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалт учраас худалдан авагч биш хөрөнгө оруулагчид. Гэхдээ хэрэв бүтээн байгуулагч өөрөө найдвартай, төсөл нь сонирхол татахуйц байвал хөрөнгө оруулагчид дуртайяа орон сууц худалдаж аваад түүгээрээ сайн мөнгө олдог.

Ихэвчлэн цөөн тооны орон сууцыг "урьдчилсан байдлаар" зардаг - авах шаардлагатай доод хэмжээ шаардлагатай хөрөнгөзөвшөөрөл авахаас өмнө. Баримт бичгийг бүрдүүлж дууслаа - DDU-ийн дагуу борлуулалт эхэлж, үндсэн DDU нь урьдчилсан DDU-д орсон хөрөнгө оруулагчидтай хийгдэж байна. Энэ мөчөөс эхлэн эрсдэл буурч, та байраа тайван хүлээж болно.

Замын хөдөлгөөний дүрмийн дагуу орон сууц зарна гэж бүтээгчид хэзээ ч сурталчилдаггүй. Хэрэв та шинэ барилгыг сонирхож байгаа боловч борлуулалт нь хараахан нээгдээгүй байгаа бол борлуулалтын албанд очиж, асууж, хүсэлтээ үлдээгээрэй. Гэхдээ энэ тохиолдолд та менежерт "сэжигтэй" санагдаж байвал эсвэл компани урьдчилсан борлуулалт хийхгүй бол татгалзаж магадгүй юм.

Даалгаврын гэрээ

Нэг хувь хүн ДДҮ-ийн дагуу орон сууц худалдаж авсан бөгөөд одоо өөр хүнд зарж байна. Өмчлөх эрхийг хүлээн авах хүртэл (энэ нь түлхүүр гарснаас хойш нэг жилийн дараа ч тохиолдож болно) орон сууцыг ердийн борлуулалтын гэрээгээр зарах боломжгүй, зөвхөн даалгавраар. Дүрмээр бол хувийн хөрөнгө оруулагчид орон сууцыг хуваарилдаг. Ашиг нь өгөөжийн түвшин (хөрөнгө оруулалтын хугацаанд хуваагдсан ашиг) хамгийн их байх үед хамгийн тохиромжтой мөчид ашгийг бүртгэдэг.

Даалгаврын гэрээг хөгжүүлэгчийн оролцоотойгоор байгуулна. Хөгжүүлэгч нь дүрмээр бол даалгаврыг боловсруулахын тулд төлбөр авдаг. Заримдаа орон сууцыг дахин зарах замаар хөрөнгө оруулагчид түүнтэй өрсөлдөхөөс урьдчилан сэргийлэхийн тулд хөгжүүлэгч хамгаалалтын комисс (жишээлбэл, орон сууцны үнийн дүнгийн 5-10%) тогтоодог. Хэрэв томилогдсон орон сууц нь хөгжүүлэгчийн байрнаас хамаагүй хямд зарагдсан бол энэ нь энэ талаар бодох шалтгаан юм. Магадгүй худалдагчид яаралтай мөнгө хэрэгтэй байсан ч энэ нь ганц санал байх ёстой. Хэрэв томилолтын хямд саналууд их байгаа бол төсөлд томоохон асуудал тулгарч, хөрөнгө оруулагчид "хөлөг онгоцоор үсрэх" магадлалтай.

Үнэ нь таатай эсвэл барилгачин ижил төстэй орон сууцгүй болсон тохиолдолд хуваарилах орон сууц нь худалдан авагчийн сонирхлыг татдаг. Энэ тохиолдолд эрсдэл нь хөдөлмөрийн өмнөх гэрээ байгуулахтай ижил, өөрөөр хэлбэл хамгийн бага эрсдэлтэй байдаг. Орон сууцыг бусад төрлийн гэрээний дагуу хуваарилж болно, бид үүнийг доор авч үзэх болно: PDKP, орон сууцны хоршоо. Дахин хэлэхэд, эрсдэл нь хөгжүүлэгчтэй ижил төстэй гэрээ байгуулахтай ижил байна.

Зөвлөгөө. Хэрэв та шинэ барилгыг сонирхож байгаа бол сайтыг судалж, борлуулалтын албанд очсоны дараа шилжүүлэх саналыг хайж олох хэрэгтэй. Тэдгээрийг ижил зурвасын самбар дээр нийтэлдэг энгийн орон сууцдээр хоёрдогч зах зээл, түүнчлэн төслийн вэбсайт, форум дээр. Орон сууцыг дахин бүртгүүлэх хөгжүүлэгчийн комиссыг харгалзан өөртөө хамгийн ашигтай хувилбарыг сонго.

Зээлийн гэрээ, тооцоо

Аль хэдийн нэлээд ховор, гэхдээ дадлагажсан схем. Хөгжүүлэгч нь туслан гүйцэтгэгчид мөнгөөр ​​биш, харин орон сууцаар төлдөг тохиолдол гардаг. Туслан гүйцэтгэгч нь худалдан авагчид вексель (төлбөрийн шаардлага) санал болгосноор орон сууцыг зарахыг оролддог.

Барилга угсралтын ажил дууссаны дараа худалдан авагч нь хариуд нь орон сууц авна гэж тооцоолсон векселийг гүйцэтгэгчид өгдөг. Тэгээд бүх зүйл хөгжүүлэгчийн үзэмжээр байна. Хүсвэл байраа шилжүүлнэ, хүсэхгүй бол төлбөрөө төлнө заасан хэмжээ. эрхтэй. Үнэт цаас гарснаас хойш орон сууцны үнэ гуравны нэг буюу түүнээс дээш хувиар өссөн бол яагаад мөнгө алдах болов? Бодит зах зээлийн үнээр зарах нь хамаагүй ашигтай. Азгүй "худалдан авагч" нь хөгжүүлэгчийн зүгээр л "хүүгүй" зээлдүүлэгч болж хувирдаг. Энэ бол хамгийн эрсдэлтэй схем, таван улаан туг юм.

Урьдчилсан худалдан авах, худалдах гэрээ (PPSA)

Нэг улаан туг. PDCP нь худалдан авах, худалдах үндсэн гэрээний бүх нөхцөл (орон сууцны хаяг, квадрат метр, үнэ), түүнчлэн үндсэн гэрээ байгуулах хугацааг (MPA) агуулсан байх ёстой. Сүүлийн цэг нь ихэвчлэн зөрчигддөг. PDKP-ийн гол эрсдэл бол барилгын ажлын цаг хугацааны хоцрогдол бөгөөд худалдан авагч ямар ч аргаар тэмцэж чадахгүй (DDU-тай холбоотой нөхцөл байдлаас ялгаатай). Мөн давхар борлуулалт хийх эрсдэлтэй. PDCP-ийг зөвхөн жижиг хөгжүүлэгчид төдийгүй зарим "зах зээлийн аваргууд" ашигладаг бөгөөд тэд удаан хугацаагаар саатахыг зөвшөөрдөггүй. Тиймээс хөгжүүлэгчийн нэр хүндийг сонирхож үзээрэй, аль хэдийн хэрэгжүүлсэн төслүүдэнэ болон бусад гэрээ байгуулахаас өмнө.

Орон сууц барих хоршоо (ХБК)

Энэ бол орон сууц барих, орон сууцны менежмент хийх зорилготой хүмүүс эсвэл байгууллагуудын холбоо юм. Энэ схемийг "бүрхэг компаниуд" болон томоохон, нэр хүндтэй хөгжүүлэгчид ашигладаг. Уг схем нь өөрөө хууль ёсны бөгөөд 110-р зүйлд заасан байдаг Орон сууцны код RF. Гэхдээ ноцтой эрсдэлүүд бас бий. Нэгдүгээрт, та эцсийн мөч хүртэл орон сууцны үнийг бүрэн мэдэхгүй байна. Хоршоо хэзээ ч нэг талын журмаар өөрчилж, “барилгын хэрэгцээнд” нэмэлт төлбөр шаардаж болно. Хоёрдугаарт, та барилгын ажлын хугацааг хянах боломжгүй. Цаашилбал, та худалдан авалтаас татгалзаж, мөнгөө буцааж өгөх боломжгүй, "баталгаа" шаардах боломжгүй. засвар» гэртээ, согогийг арилгаснаар та өөрийн хөрөнгийн зарцуулалтыг хоршооноос хянаж чадахгүй ... Мөн давхар борлуулалт, ерөнхийдөө хоёр улаан туг бий болно.

Яамны мэдээлснээр бүс нутгийн хөгжилОХУ-д 2012 оны байдлаар ОХУ-д 95,000 "хуульдсан хувьцаа эзэмшигчид" байсан (бие даасан орон сууцны байшингуудыг статистикт оруулаагүй). Үүний зэрэгцээ ОХУ-д жил бүр 500 мянга орчим орон сууц ашиглалтад ордог. Хэдэн жил хууртагдсан 95 мянган хүн “хуримтлуулсан” гэдгийг тооцох юм бол маш бага хувийг авдаг. Нөлөөлөлд өртсөн хувьцаа эзэмшигчдийн тоогоор тэргүүлэгч нь: Москва муж, Татарстан, Самара, Новосибирск муж, Краснодар муж. Тиймээс шинэ барилгуудаас бүү ай, шалгаад итгээрэй!

Сергей Тихоненко

"Хуульд өртсөн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн зайлсхийх вэ. Хоёрдугаар хэсэг" нийтлэлд сэтгэгдэл бичээрэй.

"Барилга угсралтын ажилд хамтран оролцох урьдчилсан гэрээ" сэдвээр дэлгэрэнгүй:

Энд та өмгөөлөгчтэй зөвлөлдөх шаардлагагүй. Чамд боломж байна тиймээ!!!

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Хоёрдугаар хэсэг. Хэрэв бүтээн байгуулагч орон сууцаа DDU-ийн дагуу зарж байгаа бол энэ нь түүнд барилга барих бүрэн зөвшөөрөл байгаа гэсэн үг юм. Шүүх - хяналтын журам - хөндлөнгийн удирдлага - дампуурлын ажиллагаа...

Надад хэлээч, 2016 онд орон сууцны төлбөрийг хийсэн - орон сууцны барилгын гэрээ байгуулагдсан, өөрөөр хэлбэл. байшин хараахан ашиглалтад ороогүй байна. эсвэл DDU-ийн дагуу мөнгө төлөх нь орон сууц худалдаж авахгүй байна уу? энэ тохиолдолд юу хийх вэ? авах боломжтой юу татварын хөнгөлөлтмөнгө байршуулсан оныг тооцож...

Бид хууран мэхэлсэн хувьцаа эзэмшигчдийн тухай ярьж байна, Москва муж, нөхцөл байдал маш хэцүү, ард түмний орон нутгийн эрх баригчид, би юу ч нийтлэхгүй. Үүний дараа хууртагдсан хувьцаа эзэмшигчид нь...

Оролцооны гэрээ. Орон сууцны барилга барихад хамтран оролцох тухай сайн гэрээг (жишээ нь хуульчдын засварласан) шуудангаар хэн ч илгээж чадахгүй байна уу? Татварын хөнгөлөлтөд би эргэлзэж байна. DDU - татварын хөнгөлөлт үзүүлэх үү? эд хөрөнгийн хасалторон сууцны эргэн тойронд ...

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Москва муж болон бүс нутгуудын зарим объектууд таваас арван жилийн турш хөлдсөн бөгөөд ямар ч нээлт харагдахгүй байна. Практикаас харахад луйвардуулсан хувьцаа эзэмшигчдийн дунд чинээлэг хүмүүс бас байдаг. Ийм нэг жишээ...

барилгын болон шилжүүлэх актэсхүл дундын барилгын төслийг барилга гүйцэтгэгч шилжүүлж, хувь нийлүүлэгч түүнийг хүлээн зөвшөөрсөн тухай өөр баримт бичиг.Урьдчилсан гэрээний дагуу суутгал хийгээгүй. Орон сууцны хоршооны гэрээний талаар би мэдэхгүй - Та татварын албанаас өөрөө олж мэдэх хэрэгтэй.

Оролцооны гэрээ. Шинэ барилгууд. Үл хөдлөх хөрөнгө. Орон сууц худалдах, худалдах, түрээслэх, риэлтор, агент, агентлаг. Бид дахин худалдах үл хөдлөх хөрөнгө хайж байсан бөгөөд гэнэт хувьцаанд оролцох гэрээний дагуу шинэ байранд сонголт гарч ирсэн тул асуудлыг судлах цаг бараг байсангүй.

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Хоёрдугаар хэсэг. Мөн тэдний хамгийн түгээмэл нь луйвардуулсан хувьцаа эзэмшигчид юм. Энэ асуудлын талаар маш их зүйл бичиж, энэ асуудал зарчмын хувьд алга болох ёстой гэж маш их ярьсан юм шиг санагдаж байна.

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Хоёрдугаар хэсэг. Хэрэв бүтээн байгуулагч орон сууцаа DDU-ийн дагуу зарж байгаа бол хувьцааны гүйлгээний үйл явцыг хүндрүүлэхээс эхлээд гүйлгээний төлбөрийг нэмэгдүүлэх хүртэл түүнд маш олон муу зүйл байгаа гэсэн үг юм.

Гэрээний үнэ (Хамтын барилгын ажилд оролцогчийн оруулсан хувь нэмэр) 10 рубль 00 копейк. 3.2. Энэхүү гэрээний үнэ эцсийнх биш бөгөөд 3.4-т заасан журмын дагуу BTI хэмжилтийг үндэслэн өөрчилж болно. болон 3.5.

Өмчийн оролцооны гэрээ (EPA) нь Холбооны хууль-214-т бүрэн нийцсэн шинэ барилгад орон сууц худалдан авах хамгийн хялбар бөгөөд найдвартай арга юм. Хэсэг: Хуульчид (хэрэв хамтын оролцооны тухай гэрээний дагуу орон сууцны талбай нь гэрээнд заасан хэмжээнээс том болсон бол). см) м2. (төлөвлөгөө...

Гэрээ нь хувьцааны хөрөнгө оруулалтын тухай биш, харин нэг төрлийн урьдчилсан гэрээ юм. Би зөвшөөрч байна, эцэг эх маань нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээний дагуу барилгын шатанд орон сууц худалдаж авсан. Гэвч үнэн хэрэгтээ агентлагуудын ажлын хэв маяг тэс өөр: шинэ барилга барих гэж хууран мэхлэх, ...

Нөхцөл байдал үүссэн ... Бид орон сууцныхаа хувийг зарах хүсэлтэй байгаа боловч хоёр дахь өмчлөгч нь үүнийг эрс эсэргүүцэж, тэр орон сууцыг бүхэлд нь цорын ганц орон сууц гэж үзэж байгаа бөгөөд энэ байранд хэн ч юу ч зарах эрхгүй. .. Тэр ч бас хувьцаа авахгүй, мөнгөгүй. Тэр худалдан авалтаас татгалзсан гарын үсэг зурсан ...

2008 оны 3-р сард бид орон сууц барихад хамтран оролцох урьдчилсан гэрээ байгуулж, бүх мөнгийг нь шууд төлсөн. Үндсэн гэрээг 2008 оны 11-р сард аль хэдийн байгуулсан бөгөөд байшинг 4 хавтгай дөрвөлжин метр талбайд хүргэхээр заасан. 2009. Тэд энэ хугацаанд байшингаа түрээслэх цаг байсангүй бөгөөд...

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Хоёрдугаар хэсэг. Хэрэв хөгжүүлэгч арав хоногийн дотор мөнгөө буцааж өгөхгүй бол худалдан авагчид шүүхэд хандах эрхтэй. Өмчлөх эрхийг авах хүртэл (түлхүүр олгосноос хойш жилийн дараа тохиолдож болно) орон сууцыг ердийнхөөрөө зарах...

Москвагийн дүүргийн шүүхүүдийн аль нэгэнд байрлаж буй орон сууцыг нүүлгэн шилжүүлэх, ашиглах журмыг тогтоохтой холбоотой иргэний хэргийг хянан хэлэлцэж байна. дундын эзэмшил. Энэ асуудал энгийн бөгөөд зарчмын хувьд онцгой анхаарал хандуулах ёсгүй, хэрэв нэг нөхцөл байдал биш юм.

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Хоёрдугаар хэсэг. Хамтарсан барилгын ажилд оролцохыг бүртгэх схем. ...В татварын алба.... өмчид оролцох гэрээ. үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагт зочлох нь авчрахгүй байхын тулд барилга, шилжүүлгийн акт эсвэл бусад баримт бичиг ...

Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болохоос хэрхэн сэргийлэх вэ. Хоёрдугаар хэсэг. Мөн давхар борлуулалт, ерөнхийдөө хоёр улаан туг гарах эрсдэлтэй байдаг. ОХУ-ын Бүс нутгийн хөгжлийн яамны мэдээлснээр 2012 оны байдлаар ОХУ-д 95,000 "хуульдсан хувьцаа эзэмшигчид" байсан (бие даасан орон сууцны байшингуудыг статистикт оруулаагүй).

Оролцооны гэрээ. Шинэ барилгууд. Үл хөдлөх хөрөнгө. Орон сууц худалдах, худалдах, түрээслэх, риэлтор, агент, агентлаг. Орон сууцны барилга барихад хамтран оролцох тухай сайн гэрээг (жишээ нь хуульчдын засварласан) шуудангаар хэн ч илгээж чадахгүй байна уу?

Та бүхний мэдэж байгаагаар шинэ цоожны нээлт нь гэмт хэрэгтнүүдийг зөвхөн мастер түлхүүрийг зохион бүтээхийг өдөөдөг. Үүнтэй ижил төстэй зүйрлэл нь дотоодын эрх зүйн хэм хэмжээнд хамаарна: аливаа дүрмийг батлах нь үүнийг бий болгодог хууль ёсны арга замуудүүнийг " тойрч гарах ". Энэ утгаараа хэм хэмжээ нь үл хамаарах зүйл биш юм Холбооны хууль 2004 оны 12-р сарын 30-ны өдрийн 214-ФЗ "Орон сууцны барилга болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн хамтын барилгын ажилд оролцох, ОХУ-ын зарим хууль тогтоомжийн актад нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай" (цаашид 214-ФЗ-р хууль гэх).

214-ФЗ-ийн хууль нь дундын барилгын ажилд оролцогчдод хууль эрх зүйн баталгаа өгдөг бөгөөд үүнд: хамтарсан барилгад оролцох гэрээг улсын заавал бүртгүүлэх, дуусаагүй объект, газартай холбоотой барьцааны эрх, эсвэл банкны баталгаа байгаа эсэх. , хөгжүүлэгчийн төсөл, санхүүгийн баримт бичигтэй танилцах боломж. Хуваалцсан барилгад оролцогчийн эрх нь бүтээгчийн үүрэг хариуцлагатай нийцэж байгаа бөгөөд үүнд: зөвхөн байгуулсан (бүртгүүлсэн) гэрээний үндсэн дээр хөрөнгө босгох, хамтарсан барилгын ажилд оролцогчдын хөрөнгийг зарцуулах зорилтот шинж чанар (зөвхөн барилгын ажилд), санхүүгийн болон нягтлан бодох бүртгэлийн мэдээлэл, түүнчлэн жил бүр аудит хийлгэх шаардлага.

Ийм хязгаарлалт нь хөгжүүлэгчдийн 214-FZ хуулийн хэм хэмжээг дагаж мөрдөхөөс "чөлөөтлөх" схемийг зохион бүтээх хүслийг тодорхойлдог. Хөгжүүлэгчдийн зохион бүтээсэн схемийг хэрэгжүүлэхэд тухайн бүс нутагт хууль эрх зүйн мэдээлэл дутмаг байгаа нь ихээхэн хувь нэмэр оруулдаг. сэтгүүлд нийтлэгдсэн социологийн судалгааны үр дүнгээс үзэхэд Орон сууцны хууль(2010 он, № 4), "Та 214-FZ хуулийн дагуу байгуулсан гэрээний дагуу шинэ барилгад орон сууц худалдан авахдаа худалдан авагч нь хөгжүүлэгчийн залилан мэхлэхээс даатгуулдаг гэдгийг та мэдэх үү? ”, судалгаанд оролцогчдын 79.8% нь ийм хуулийн талаар анх удаа сонсож байна гэж хариулсан бол судалгаанд оролцогчдын дөнгөж 20.2% нь энэ хуулийн талаар ямар нэг зүйл мэддэг, сонссон гэж хариулсан байна.

Урлагийн 1-р хэсгийн дагуу. 214-FZ хуулийн 3-т зааснаар хөгжүүлэгч нь зөвхөн хүлээн авсны дараа орон сууцны барилга барихад зориулж хамтарсан барилгын ажилд оролцогчдоос хөрөнгө татах эрхийг олж авдаг. тогтоосон журмаарбарилгын зөвшөөрөл, хэвлэл, нийтлэх ба/эсвэл танилцуулга төслийн тунхаглалТэгээд улсын бүртгэлэрхийг хөгжүүлэгч газар. Үүний зэрэгцээ Урлагийн 2-р хэсгийн дагуу. Хуулийн 3-т зааснаар зөвхөн бүтээн байгуулагч нь зөвхөн барилга угсралтын ажилд хамтран оролцох гэрээний үндсэн дээр иргэдээс хөрөнгө татах эрхтэй.

Дотоодын бүтээн байгуулагчдын 214-ФЗ-ийн хуульд заасан хамтын хөрөнгө босгох схемийг хялбарчлах, оновчтой болгох хүсэл эрмэлзэл нь хамтын барилгын ажилд оролцох "саарал" схемүүд гарч ирэхэд хүргэсэн. Хөгжүүлэгчид үндэслэн хөрөнгө босгохыг илүүд үздэг хөрөнгө оруулалтын гэрээ, хувьцаанд оролцох буюу худалдах худалдан авах урьдчилсан гэрээ, орон сууц захиалах гэрээ.

Яг ийм тохиролцоог Ростов мужийн прокурор В.А.Кузнецов 2010 оны 5-р сарын 19-нд болсон хэвлэлийн бага хурал дээр "эргэлзээтэй" гэж нэрлэжээ. мэдээллийн агентлагИнтерфакс “Хэдийгээр энэ асуудал өргөн тархсан ч хүмүүс хууль зөрчин мөнгөө хийсээр байгаа нь анхаарал татаж байна. Үүний зэрэгцээ мөнгөө өгч буй иргэд барилгын байгууллагуудЭргэлзээтэй гэрээгээр бүтээн байгуулагчид газар эзэмших эрх, барилга барих зөвшөөрөлтэй эсэхийг сонирхдоггүй” гэв. (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Ийм санаа зоволт нь социологийн судалгаагаар бүрэн нотлогддог. Тиймээс, асуултанд: "Та шинэ байранд орон сууц худалдаж авч байгаа бөгөөд танд 214-ФЗ хуулийн дагуу эсвэл өөр гэрээний дагуу өмчийн оролцооны гэрээгээр орон сууц худалдаж авах, гэхдээ бага зэрэг сонголтуудыг санал болгож байна гэж төсөөлөөд үз дээ. хямд? Та алийг нь илүүд үзэх вэ?” гэсэн асуултад судалгаанд оролцогчдын 56.7% нь 214-ФЗ хуулийн дагуу өмчийн оролцооны гэрээгээр орон сууц худалдаж авна гэж хариулсан. Судалгаанд хамрагдагсдын 16.4% нь гэрээнд заасан хуулийн заалт биш харин орон сууцны төлбөрийг төлөх нь чухал байсан нь тогтоогджээ. Санал асуулгад оролцогчдын 2.9% нь 214-FZ хуульгүйгээр худалдан авах сонголтыг сонгосон бөгөөд 24% нь хариулахад хэцүү гэж үзсэн. ("Орон сууцны тухай хууль", 2010, No4)

Дэлхийн хүнсний хөтөлбөрийн Ерөнхий зөвлөлийн Тэргүүлэгчдийн ажлын хэсгийн ахлагч " Нэгдсэн Орос"Хөрөнгө оруулагчид болон хувьцаа эзэмшигчдийн эрхийг хамгаалахын тулд Төрийн Думын депутат Александр Хинштейн ийм нөхцөл байдал илүү ноцтой үр дагавартай гэж үзэж байна. Түүний хэлснээр, “...Үндсэн дундын барилгын тухай хууль амьдрал дээр хэрэгжихгүй байна. Харамсалтай нь өнөөдөр олон хөгжүүлэгчид хуулиа тойрч гарч байгаа бөгөөд энэ нь хувь нийлүүлсэн хөрөнгийн шинэ хямралын үндэс болж магадгүй юм."

IN энэ нийтлэлавч үзэх болно болзошгүй үр дагаварБарилга угсралтын ажилд оролцох урьдчилсан гэрээ байгуулах, учир нь "ДОЛЬЩИК" Хууль зүйн хамгаалалтын газрын практикт бий болсон ажиглалтаас харахад яг ийм гэрээ байгуулах нь хөрөнгө босгох хамгийн түгээмэл схем юм.

Урлагийн ачаар. 429 Иргэний хуульОХУ-д урьдчилсан гэрээний дагуу талууд урьдчилсан гэрээнд заасан нөхцлөөр эд хөрөнгө шилжүүлэх, ажил гүйцэтгэх, үйлчилгээ үзүүлэх (үндсэн гэрээ) ирээдүйн гэрээ байгуулах үүрэг хүлээдэг.

1. Ихэнх тохиолдолд ийм схемийг хэрэгжүүлэхэд урьдчилсан гэрээний "агуулгын доголдол" асуудал хувьцаа эзэмшигчдийн хувьд үүсдэг. Урлагийн ачаар. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 429-д зааснаар урьдчилсан гэрээ нь тухайн сэдвийг бий болгох боломжийг олгодог нөхцөл, түүнчлэн үндсэн гэрээний бусад чухал нөхцлүүдийг (барилга угсралтын ажилд оролцох гэрээ) агуулсан байх ёстой. Урлагийн 4-р хэсэг. 214-FZ хуулийн 4-т үндсэн гэрээний үндсэн нөхцөлийг хэлнэ.

  • зураг төслийн баримт бичгийн дагуу шилжүүлэх тодорхой дундын барилгын объектыг тодорхойлох;
  • хамтран барилга угсралтын төсөлд оролцогчид дундын барилгын төслийг шилжүүлэх эцсийн хугацаа;
  • гэрээний үнэ, түүнийг төлөх нөхцөл, журам;
  • хамтын барилгын төслийн баталгаат хугацаа.

Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 432-т зааснаар талуудын хооронд зохих тохиолдолд шаардлагатай хэлбэрээр, гэрээний бүх чухал нөхцлийн талаар тохиролцоонд хүрсэн тохиолдолд гэрээ байгуулсан гэж үзнэ. Энэ тохиолдолд зайлшгүй шаардлагатай гэж дараахь зүйлийг ойлгоно: 1) гэрээний зүйлтэй холбоотой нөхцөл, 2) хуульд заасан нөхцөл эсвэл бусад эрх зүйн актуудэнэ төрлийн гэрээнд зайлшгүй шаардлагатай буюу зайлшгүй шаардлагатай, түүнчлэн 3) талуудын аль нэгнийх нь хүсэлтээр тохиролцоонд хүрэх бүх нөхцөл.

Тиймээс, аль нэг чухал нөхцлийн талаар тохиролцоогүй тохиолдолд хамтарсан барилгад оролцох урьдчилсан гэрээг байгуулаагүй гэж үзнэ. Гэрээ байгуулаагүй нь талуудад ямар нэгэн эрх, үүрэг үүсэхгүй. Энэ нөхцөл байдал нь хувь нийлүүлэгчдээс орон сууц авах эрхийг нь хасдаг тул ноцтой эрсдэлийг бий болгодог.

Дүрмээр бол, ийм тохиолдолд бүтээн байгуулагчид хөрөнгө оруулсан хувьцаа эзэмшигчид нэхэмжлэлийг хангах хэтийн төлөв байхгүй байсан ч хамтран бүтээн байгуулалтад оролцох үндсэн гэрээг байгуулахыг гүйцэтгэгчээс албадахыг шаарддаг. Үүний нэг жишээ бол Хойд Кавказын Холбооны монополийн эсрэг албаны 2009 оны 10-р сарын 29-ний өдрийн А32-19165/2008 тоот хэргийн тогтоол бөгөөд үүний дагуу кассын шүүх урьдчилсан тохиролцоонд чухал нөхцөлийг олж хараагүй. нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэсэн дүгнэлт. Үүний дараа ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2010.03.03-ны өдрийн VAS-2115/10 тоот тогтоолоос харахад шүүх бүрэлдэхүүн дээрх тогтоолыг хяналтын журмаар хянан үзэх үндэслэлгүй гэж үзэв.

Ийм нөхцөлд хөрөнгө оруулсан хувь нийлүүлэгчийн хувьд гарах цорын ганц арга зам бол хөрөнгө оруулагчаас үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж тооцсон хөрөнгийг эргүүлэн авах явдал юм. Дүрмээр бол, мөнгө цуглуулах нь хөгжүүлэгчийг бусад хүмүүсийн хөрөнгийг ашигласан хариуцлага хүлээх явдал юм. Энэ тохиолдолд хувьцаа эзэмшигч нь дахин санхүүжилтийн хүүтэй тохирч байгаа хэмжээгээр хадгалуулсан дүнгээс илүү хэмжээгээр хөгжүүлэгчээс хүү авдаг. Хэрэв хувьцаа эзэмшигч нь иргэн бөгөөд уг хөрөнгийг барилга угсралтын ажилд зориулж босгосон болохыг нотлох боломжтой бол Урлагийн 3-р хэсэгт заасны дагуу иргэнээс хүлээн авсан дүнгээс гадна бүтээн байгуулагч. 214-FZ хуулийн 3-т эдгээр сангаас хүү төлөх үүрэгтэй давхар хэмжээтэйхүүгээс гадна учирсан хохирлыг нөхөн төлнө. Гэсэн хэдий ч бага хувьдахин санхүүжилт бий болсон Төв банк RF, түүнчлэн алдагдлын жинхэнэ хэмжээг нотлоход бэрхшээлтэй байдаг (хэрэв хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах нь тогтоогдсон бол), дүрмээр бол хувьцаа эзэмшигчдийн хүлээлтийг хангаж чадахгүй байна.

2. Урьдчилсан гэрээний схемийг ашиглах өөр нэг асуудал бол үндсэн гэрээг байгуулах эцсийн хугацааг зөрчсөн явдал юм. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 429-д зааснаар урьдчилсан гэрээнд талууд үндсэн гэрээг байгуулах үүрэг хүлээсэн хугацааг зааж өгөх ёстой.

Хувьцаа эзэмшигчид урьдчилсан гэрээг санал болгож буй хөгжүүлэгчийн ердийн тайлбар бол үндсэн гэрээг байгуулахад шаардлагатай бичиг баримт түр зуур байхгүй байх, төслийг янз бүрийн эрх бүхий байгууллагаас батлуулахад хүндрэлтэй байх, эсвэл захиргааны байгууллагаас тогтоосон хугацааг үндэслэлгүй зөрчсөн явдал юм. Урьдчилсан гэрээнд заасан хугацаанд дундын барилга байгууламжид оролцох үндсэн гэрээг байгуулах боломжгүй гэдгийг зөвтгөхийн тулд хөгжүүлэгчид ижил төстэй шалтаг ашигладаг. Заримдаа үндсэн гэрээ байгуулах хүсэлт гаргасан хувьцаа эзэмшигчид үндсэн гэрээнд гарын үсэг зурах чадвартай цорын ганц гүйцэтгэх байгууллага байхгүй ("захирал одоогоор байхгүй") гэж мэдэгддэг. Дүрмээр бол ийм тайлбарыг амаар өгдөг бөгөөд баримтжуулаагүй болно. Үүний зэрэгцээ, бүтээн байгуулагч нь барилгын талбай дээр ямар нэгэн үйл ажиллагаа явуулдаг бөгөөд энэ нь хувьцаа эзэмшигчийг гэрээ байгуулахыг хүлээхэд итгүүлэхэд тусалдаг.

Үүний зэрэгцээ үндсэн гэрээг байгуулаагүйн үр дагаврыг Урлагийн 6-р зүйлд тодорхойлсон болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 429-р зүйл: "Хэрэв талууд үндсэн гэрээг байгуулах ёстой хугацаа дуусахаас өмнө гэрээ байгуулаагүй эсвэл талуудын аль нэг нь илгээгээгүй бол урьдчилсан гэрээнд заасан үүрэг дуусгавар болно. нөгөө тал энэ гэрээг байгуулах санал тавьсан.” Тиймээс, хамтарсан барилгад оролцох үндсэн гэрээг урьдчилсан гэрээнд заасан хугацаанд байгуулаагүй бол түүнийг байгуулах гүйцэтгэгчийн үүрэг дуусгавар болно. Түүгээр ч зогсохгүй хувьцаа эзэмшигчийн төлөх төлбөрийг зөвтгөх (аюулгүй байдал, урьдчилгаа төлбөр, баталгааны барьцаа гэх мэт) урьдчилсан гэрээнд ашигласан хууль эрх зүйн бүтцээс хамааран хамгийн муу тохиолдолд хувьцаа эзэмшигч нь өмнө нь төлсөн мөнгөө алдаж болно. хөгжүүлэгч мөнгөхөгжүүлэгчээс цуглуулах бодит хэтийн төлөвгүй байсан ч гэсэн.

3. Урьдчилсан гэрээ байгуулсан хувьцаа эзэмшигчдэд тулгардаг нийтлэг асуудал бол хөгжүүлэгчийн төлбөрийн чадваргүй байдал юм. Үүний зэрэгцээ, урьдчилсан гэрээний дагуу хөрөнгө оруулсан хувьцаа эзэмшигчид заримдаа орон сууц авахаас гадна бүтээн байгуулагчид төлсөн мөнгөө буцааж өгөх боломжоо хасдаг. Үүний шалтгаан нь барилга угсралтын ажилд хамтран оролцох урьдчилсан гэрээний дагуу талуудын байгуулсан харилцаа нь 214-ФЗ-ийн хуулийн заалтад хамаарахгүй тул бүтээн байгуулагч үүргээ биелүүлэх баталгаа байхгүй болно. дуусаагүй барилгын төсөл болон газартай холбоотой барьцаа, баталгааны сав. Ийм нөхцөлд хувьцаа эзэмшигчид болон хөгжүүлэгчийн хоорондын харилцаа дампуурлын улмаас дуусгавар болж, ихэнхдээ оруулсан хөрөнгөө нөхөн төлөхгүйгээр дуусгавар болдог.

2010 оны 5-р сарын 19-нд болсон хэвлэлийн бага хурал дээр Ростов мужийн прокурор В.А.Кузнецовын танилцуулсан мэдээллээс харахад одоогоор тус бүс нутагт 30 орчим асуудалтай объект байгаа бөгөөд тэдгээрийг барихад хувь нийлүүлэгчдээс хөрөнгө татсан байна. Үүний зэрэгцээ, өгөгдсөн статистик мэдээллээр Ростов мужид 2500 орчим хувьцаа эзэмшигчийн эрх зөрчигдсөн байна.

Хувь нийлүүлэгчдийн орон сууц авах эрхийг хангах нь тэдний эрх ашгийг хамгаалах хүсэл эрмэлзлээс ихээхэн шалтгаалдаг юм шиг санагддаг. ОХУ-д уламжлал ёсоор хувь нийлүүлэгчдийн гарын үсэг зурсан баримт бичгүүдийг хууль ёсны дагуу шалгаж үзэх шаардлагатайг ойлгохын тулд хувь нийлүүлсэн хөрөнгөөр ​​барилгын ажилд оролцогчид аянга дуустал хүлээж, дараа нь эргэж ирдэг. мэргэжилтнүүдэд. Ийм нөхцөлд хүссэн үр дүнд хүрэхийн тулд зөвхөн туршлага, ур чадвар төдийгүй хувьцаа эзэмшигчийн зөрчигдсөн эрхийг сэргээхэд гайхалтай хүчин чармайлт шаардагдана. Агентлаг хууль эрх зүйн хамгаалалт"ХУВЬЦАА ЭЗЭМШИГЧ" нь дундын барилгын харилцааны чиглэлээр мэргэшсэн бөгөөд хувьцаа эзэмшигчдийн эрх ашгийг хамгаалахад тусалдаг.

Урьдчилсан гэрээг хамтын барилгад оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөх

Урьдчилсан гэрээг бүтээн байгуулалтад хувь нийлүүлэх гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөх нь хувь нийлүүлэгчдийн хамгийн тулгамдсан сэдвүүдийн нэг юм.

Одоогийн хууль тогтоомж, ялангуяа ОХУ-ын Иргэний хуулийн 421-р зүйлд "гэрээ байгуулах эрх чөлөө" гэж заасан байдаг бөгөөд энэ нь шууд утгаараа талууд ямар ч гэрээ, түүний дотор холимог гэрээ байгуулж болно гэсэн үг юм. Энэхүү заалт нь барилга байгууламж барихад хөрөнгө татахын тулд бүтээн байгуулагчдад хувьцаа эзэмшигчидтэй гэрээ байгуулах боломжийг олгодог. янз бүрийн гэрээнүүд: худалдах, худалдан авах урьдчилсан гэрээ (дараа нь худалдах, худалдах үндсэн гэрээг байгуулах); хөрөнгө оруулалтын гэрээ; нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх гэрээ; энгийн түншлэлийн гэрээ. Бүтээн байгуулагч нь дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээнээс өөр аливаа гэрээ байгуулсан нь барилга угсрагч нь дундын барилгын тухай хуулийг тойрч гарахыг оролдож, улмаар хувь нийлүүлэгчийг аюултай байдалд оруулж байгаатай холбоотой юм. дээрх хуульд заасан баталгаа.

. Дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээнд гарын үсэг зурахдаа баталгаа

Хувь нийлүүлэгчдийн дундын барилгад оролцох гэрээ байгуулахдаа авах баталгааг дурдах нь зүйтэй. Дундын барилга угсралтын ажилд оролцох гэрээг Бүртгэлийн танхимд бүртгүүлснээс хойш, бүртгүүлэх хүртэл хоёр тал гарын үсэг зурсан ч байгуулсан гэж тооцдоггүй болохыг сануулъя. Тиймээс баталгаа:

  • нэг орон сууцны дундын барилгын ажилд оролцох гэрээг зөвхөн нэг удаа бүртгүүлж болно. энэ нөхцөл байдалхувьцаа эзэмшигчдийг орон сууцныхаа давхар борлуулалтаас хамгаалдаг.
  • Барилга гүйцэтгэгчид дампуурлын хэрэг үүсгэсэн тохиолдолд дундын барилгад оролцох гэрээнд заасан орон сууц нь дампуурлын үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарахгүй бөгөөд "дуудлага худалдаанаас хасагдаагүй" болно.
  • өв залгамжлалын хувьд (жишээлбэл, өв нээх) өвлөгч нь хувьцаа эзэмшигч болно.
Хэрэглээний түүх шүүхийн практикбайгуулсан гэрээг хамтын барилга байгууламжид оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөх тухай

Тусгай хууль батлахаас өмнө бүтээн байгуулагчид үл хөдлөх хөрөнгө барихад зориулж иргэдээс хөрөнгө татахын тулд янз бүрийн гэрээ байгуулсан. "Хуваарьт барилгын тухай..."-ийг баталсны дараа барилга гүйцэтгэгч нь дундын барилгад оролцох гэрээ байгуулах үүрэг хүлээсэн ч нөхцөл байдал үндсээр нь өөрчлөгдөөгүй, зохицуулалтын байгууллагууд нүдээ аниад орсноос ийм нөхцөл үүссэн. , мөн шүүхүүд цэвэр албан ёсны үндэслэлээр (үүнд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 421-р зүйлд заасан) байгуулсан гэрээг хамтарсан барилгад оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөхөөс татгалзсан.

“Цасан бөмбөлөг” шиг луйвардуулсан хувьцаа эзэмшигчдийн тоо өссөөр энэ байдал удаан үргэлжлэх боломжгүй. Харьцангуй саяхан Холбооны "Дампуурлын тухай" хуулийг хөгжүүлэгчдийн дампуурлын тухай бүлгээр нэмж оруулсан бөгөөд энэ нь хувьцаа эзэмшигчдэд нэмэлт баталгаа өгсөн боловч зөвхөн гарын үсэг зурсан болонбүртгүүлсэнтухайлбал, хамтын бүтээн байгуулалтад оролцох гэрээ. Энэ бүлгийн ачаар хувь нийлүүлэгчид барилга гүйцэтгэгч дампуурсан тохиолдолд орон сууцаа хадгалах илүү боломж нээгдэж байна.

Эдгээр хууль тогтоомж, нэмэлт өөрчлөлтүүд нь хувь нийлүүлсэн барилгад оролцох гэрээний дагуу бүтээн байгуулагчидтай эрх зүйн харилцаанд орсон хүмүүсийн амьдралыг хөнгөвчлөхгүй байсан бөгөөд тэдгээрийн ихэнх нь байсан (одоо ч хэвээр байна).

“Орон сууцны барилга болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийг хамтран барьж байгуулахад иргэдийн оролцоотой холбоотой маргааныг шүүх хянан шийдвэрлэх практикийг хянан шалгах” /Тэргүүлэгчдийн тогтоолоор батлагдсан/ нийтлэгдсэний дараа байдал бага зэрэг өөрчлөгдсөн. Дээд шүүх RF 2013.12.04) (2015.03.04-ний өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулсан) нь хамтын барилгын оролцооны гэрээгүй хувьцаа эзэмшигчдэд нэмэлт баталгаа олгосон. Ийм баталгаанд дараахь зүйлс орно.

  • Урлагийн дагуу хувьцаа эзэмшигчийн хүү авах эрх. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 395-д давхардсан тоогоор, хэрэв хөгжүүлэгч хөрөнгө босгох эрхгүй байсан бол энэ тухай хуулийн 7-р зүйлд заасан болно;
  • Хувьцаа эзэмшигчийн "OZPP" Холбооны хуулийн 13 дугаар зүйлийн 6 дахь хэсэгт заасан хүү авах эрх, Урлагийн дагуу биш. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 395-р зүйл (хувь нь хамаагүй бага), хэрэв хөгжүүлэгч хөрөнгө босгох эрхгүй байсан бөгөөд хувьцаа эзэмшигч нь орон сууцыг хувийн болон гэр бүлийн зорилгоор худалдаж авсан бол үүнийг дээрх хуулийн 8-р зүйлд заасан болно. үйлдэл хийх;
  • Дундын барилга угсралтын ажилд оролцох урьдчилсан гэрээ байгуулах тохиолдолд үндсэн гэрээний зайлшгүй нөхцөл байгаа, түүнчлэн бүтээн байгуулагч нь иргэдээс хөрөнгө татах эрхтэй бол энэхүү гэрээг байгуулахад оролцох үндсэн гэрээ гэж үзэж болно. хувь нийлүүлэгч нь дээрх гэрээг бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг бүртгэлийн байгууллагад гаргаж өгөх үүрэг бүхий дундын барилга байгууламж (хяналт).
. Бүтээн байгуулагчтай байгуулсан гэрээг хувь нийлүүлсэн барилгад оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөх үндэслэл

Хөгжүүлэгчийг эхнээс нь хамтарсан барилгад оролцох гэрээ байгуулахыг албадах боломжгүй бөгөөд үүнд үндэслэл байх ёстой. Ийм үндэслэл нь хууль эрх зүйн сайн харилцаатай, баримтжуулсан, өөрөөр хэлбэл, хөгжүүлэгчтэй ямар нэгэн төрлийн гэрээ (урьдчилсан, хөрөнгө оруулалт гэх мэт) байгуулсан байх ёстой.

Үүсгэсэн гэрээний үндсэн дээр хувь нийлүүлэгч нь дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээ байгуулахыг шаардах эрхтэй. Энэ тохиолдолд гэрээ нь үндсэн гэрээний чухал нөхцлүүдийг агуулсан байх ёстой. "Хуваалцсан барилгын тухай" Холбооны хуульд заасны дагуу хамтын барилгын ажилд оролцох гэрээний үндсэн нөхцөлүүдэд дараахь зүйлс орно.

  • шилжүүлсэн хөрөнгийн дэлгэрэнгүй мэдээлэл;
  • гэрээний үнэ;
  • шилжүүлэх хугацаа;
  • хамтарсан барилгын төслийн баталгаат хугацаа;
  • хөгжүүлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх арга замууд.

"Хянах"-ын сүүлчийн догол мөрөнд хүлээн зөвшөөрөгдсөн гэрээ нь дундын барилгын объект болон гэрээний үнийн талаархи мэдээллийг агуулсан байх нь хангалттай гэдгийг харуулж байна.

Нэмж дурдахад, хөгжүүлэгч дараахь зүйлийг хийх ёстой.

  • тухайн объект барьж байгаа газрыг түрээслэх, өмчлөх эрхтэй байх;
  • Хөгжүүлэгчтэй анхны гэрээ байгуулах үед сүүлийнх нь барилгын зөвшөөрөлтэй байх ёстой.
Байгуулагдсан гэрээг хамтын барилгын ажилд оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөхийг шаардах боломжгүй байгууллагууд

Орон сууцны барилга, орон сууцны хадгаламжийн хоршоо зэрэг байгууллагуудад “Хуваарьт барилгын тухай” хамаарахгүй гэсэн “Шүүмж”-ийг шинжлэн үзэхэд хувь нийлүүлсэн барилгад оролцох гэрээ байгуулах шаардлагагүй гэсэн дүгнэлтэд хүрч байна.

Гэрээг хамтын барилгад оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөх тухай нэхэмжлэл гаргахдаа харьяаллыг тодорхойлох.

By ерөнхий дүрэм, нэхэмжлэлийг баригдаж буй байгууламжийн байршил дахь дүүргийн шүүхэд гаргах ёстой. Энэ дүрмийг "Хяналт" хэсэгт давтана.

Хөгжүүлэгчийн эсрэг дампуурлын хэрэг үүсгэсэн бол байгуулсан гэрээг хамтарсан барилгад оролцох гэрээ гэж хүлээн зөвшөөрөх өргөдлийг арбитрын шүүхэд гаргах ёстой.

Шүүхийн практикийн жишээ

Вахитовскийн шийдэлд дүүргийн шүүхБүгд Найрамдах Татарстан Улсын Казань хотод барилга гүйцэтгэгчийг дампуурлын ажиллагаа эхэлсэн тул хамтран барилга угсралтын ажилд оролцох гэрээ байгуулахыг албадан шаардсан иргэний нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгов.

Ишлэл:

“ Нэхэмжлэгчээс хувьцаанд оролцох гэрээг албадан бүртгүүлэх тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн дагуу шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг дуусгавар болгох тогтоол гаргасан, хуульд заасан журмаар хянан шийдвэрлэх тухай маргаан байгаа. арбитрын шүүхР.Т., Бүгд Найрамдах Татарстан улсын арбитрын шүүхэд хариуцагчийн дампуурлын хэрэг гарсан тул. ”

Шүүхийн практикийн жишээ

ФОН-Ривьера ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулагч биш гэсэн хариуцагчийн төлөөлөгчийн маргаан нь шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн тул нэхэмжлэлээс татгалзах үндэслэл болохгүй.<данные изъяты>маргаантай орон сууцны бус байр“ФОН-Ривьера” ХХК авсан.