Ипотекийн зээлийн онолын үндэс. Ипотекийн зээл: тодорхойлолт ба эдийн засгийн мөн чанар ОХУ-д ипотекийн зээлийн мөн чанар, үүрэг.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь зах зээлийн эдийн засагтай бүх улс оронд хөгжсөн бөгөөд төрөөс эдийн засаг, нийгмийн бодлогод зайлшгүй ашигладаг институци юм.
Улс орны хэмжээнд ипотекийн зээлийн хэмжээг ихэвчлэн ДНБ-тэй харьцуулдаг. Европын хамтын нийгэмлэгийн орнуудад энэ үзүүлэлт ойролцоогоор 50% байна. АНУ-д - 70 гаруй хувь. Голландад
- бараг 90%. Колумбид - 12%. Өмнөд Солонгост - 14%. Орос улсад энэ үзүүлэлт 2% байна.
Ипотекийн зээл гэдэг нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн баталгаагаар хүн амын орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор зээл олгох, мөн урт хугацааны зээлийг татах зорилгоор ипотекийн зээл олгосон санхүүгийн байгууллагуудын зээлийг дахин санхүүжүүлэх харилцааны тогтолцоо юм. зээлийн эх үүсвэр.
1. Ипотекийн зээлийг шууд олгох. Энэ чиглэлээр ихэвчлэн зээлийн байгууллагууд ажилладаг. Тэдгээрийн олон нь байдаг: inГерманд - зөвхөн моргейжийн банк, АНУ-д - лицензтэй аливаа байгууллага.
2. Ипотекийн зээлийг худалдах, эсвэл ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргаж, хөрөнгийн зах зээлд (үнэт цаасны зах зээл) байршуулах замаар санхүүгийн эх үүсвэр татах. Энэ чиглэлийг санхүүгийн компаниуд, ипотекийн сангууд (бүс нутгийн орон сууц, ипотекийн сан) хоёрдогч зах зээлийн операторууд, банкуудын ипотекийн хөрөнгийг худалдан авч, өөрсдийн нэрийн өмнөөс үнэт цаас гаргадаг. Нэг түвшний загвараар эдгээр үйлдлүүдийг гүйцэтгэдэгзээлдүүлэгч банк.
Зээл олгох үйл явц нь зээлийн зарчмуудыг чанд дагаж мөрддөг бөгөөд түүний зорилго нь зээлийн үнэ цэнийг хадгалах явдал юм.
Зээлийн харилцааны тогтолцоонд ипотекийн зээлийн байр (бие даасан ажилд зориулсан) эсвэл зээлийн ангилалд (DKB-ийн лекцэнд байх ёстой).
Зээлийг ангилах үндсэн шалгуур нь зээлсэн үнийн дүнгийн зориулалт юм. Тиймээс зээл нь бүтээмжтэй (үйлдвэрлэлийн зориулалтаар аж ахуйн нэгжид олгосон зээл) эсвэл бүтээмжгүй (хэрэглэгч) хэлбэртэй байдаг. Зээлийн бүтээмжтэй хэлбэр нь зээлийн хөрөнгийн хөдөлгөөнөөр тодорхойлогддог (өөрөө өсөх үнэ цэнэ). Энэ тохиолдолд зээлийн эргэн төлөлтийн эх үүсвэр нь орлого юм. Тиймээс зээлийн харилцааны энэ хэлбэр нь өөрөө эргэн төлөлтийн эх үүсвэрийг бүрдүүлдэг. Хэрэглээний зээлийг хүн амын нийт орлогоос төлдөг. Энэ нь ипотекийн зээл хаана тохирохыг тодорхойлох болно. Янз бүрийн ангилалын шалгуур тавьж, ипотекийн зээл хаана хамаарахыг олоорой.
b.i.1. Хуваарилалт
Эдгээр функцүүдээс IR-ийн онцлог шинж чанаруудыг сонгоно уу. Зээлийн ерөнхий чиг үүргүүдэд орон сууцны ипотекийн зээлд хамаарах функцүүдийг нэмнэ үү.
Зээлийн онолын эрсдэлийг олж, ипотекийн зээлийн системд шилжүүлэх. IC ашиглан зээлийн үйл ажиллагааны эрсдэлийн онцлогийг харах.
Ипотекийн зээлийн үйл явц нь зээлийн зарчмуудыг заавал ашиглах явдал дагалддаг. Эдгээр зарчимд:
Зээлийн зорилтот шинж чанар
Яаралтай байдал
Төлбөртэй
Аюулгүй байдал
Ялгаатай зан чанар
Эргэн төлөлт нь зээлийн заавал байх ёстой, дотоод өмч юм.
Зарчмуудыг хэрхэн үзэх талаар бодитой шийдвэр гарга. Тэдгээрийг тус бүрээр нь өргөжүүл. Ипотекийн зээлийн эдгээр зарчмуудын онцлогийг ол.
Ипотекийн зээлийн хөгжилд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг нэмж болно. Хэрэгцээгүй
2) Ипотекийн зээлийн тогтолцооны элементүүд
Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь зохион байгуулалт, эдийн засгийн нэг үндсэн дээр харилцан хамааралтай харилцан уялдаатай байгууллага, объект, барьцаа хөрөнгийн цогц юм. Энэхүү тогтолцооны үндсэн элементүүдийн нэг нь зээлдэгч, зээлдүүлэгч, хоёрдогч зах зээлийн оператор, үл хөдлөх хөрөнгийн болон даатгалын компаниуд, үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллага, хөрөнгө оруулагчид, төр зэрэг орно. Энэ системгүйгээр ипотекийн зээл ажиллах боломжгүй.
3) Ипотекийн зээлийн үндсэн стандарт, үе шатууд
Стандартууд нь орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоонд оролцогчдын хоорондын харилцааг зохицуулах баримт бичиг, гэрээний агуулга, бүтээн байгуулалт, гүйцэтгэлд тавигдах нэг төрлийн харилцан уялдаатай заалт, баримт бичгийн хэлбэр, шаардлагын багц юм.
Стандартуудыг дараахь зорилгоор боловсруулсан болно.
Орон сууцны ипотекийн зээл, хэлцэл, ажил, үйлчилгээнд оролцогчдын хоорондын эрх зүйн харилцааны хэрэглээний хэлбэр, аргуудын нэгдмэл байдал, хууль ёсны байдал, баримт бичгийн техникийн болон мэдээллийн нийцтэй байдлыг хангах.
Ипотекийн зээл олгох, хадгалах найдвартай журмыг нэвтрүүлэх (ипотекийн зээлээр баталгаажуулсан)
1998 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн 102-ФЗ Холбооны хууль "Ипотекийн зээл (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)" батлагдсанаас хойш 1998 оноос хойш ипотекийн зээлийн зах зээлийн тухай ярьж болно. Түүнээс хойш ипотекийн зээлийн тогтолцоог боловсронгуй болгох, үйл ажиллагааг нь хангах чиглэлээр байнгын ажил хийгдэж байна.
Ипотекийн зээлийн тухай ойлголтыг тодорхойлохдоо ипотекийн зээлийн мөн чанарыг илчлэх нь логикийн хувьд өмнө нь байдаг.
Ипотек нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа юм2 Довдиенко И.В. Ипотекийн зээл. М., 2003. P. 3.. Ипотек буюу үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа гэдэг нь барьцаалагч нь барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгээс барьцаалсан үүргийн дагуу хариуцагчаас гаргасан мөнгөн нэхэмжлэлээ хангах эрхтэй эрх зүйн харилцаа юм. бусад зээлдүүлэгчдийн өмнө үл хөдлөх хөрөнгө.
Дээр дурдсанаас харахад ипотекийн зээл нь барьцаалсан эд хөрөнгийг хөдлөх, үл хөдлөх эсэхээс үл хамааран хариуцагч эзэмших, ашиглах эрхээ хадгалан үлдэх үүргийг баталгаажуулах хэрэгсэл юм. Гэхдээ энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө, юуны түрүүнд газар барьцаалах үед дараахь шалтгааны улмаас хамгийн түгээмэл болсон. Хөдлөх эд хөрөнгөөс ялгаатай газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийг өөр газар шилжүүлэх боломжгүй. Нэмж дурдахад үл хөдлөх хөрөнгө нь үйлдвэрлэлийн гол хэрэгсэл бөгөөд үүнгүйгээр зээлдэгч зээлдүүлэгчийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлэх боломжгүй болно. Тиймээс ипотекийн зээлийг үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах үед тусгайлан өргөн хэрэглэж эхэлсэн бөгөөд үүнийг өмчлөх эрх гэж тайлбарлах болсон.
Гэсэн хэдий ч холбооны хууль тогтоомжид ипотекийн зээлийн тодорхойлолт байдаггүй бөгөөд зөвхөн ипотекийн зээлийн гэрээний тодорхойлолтыг ипотекийн зээлээр баталгаажуулсан үүргийн дагуу зээлдүүлэгч болох моргейжийн барьцаалагчийн сэтгэл ханамжийг авах эрхтэй гэрээ гэж үзэх боломжтой. Холбооны хуулиар тогтоосон үл хамаарах зүйлийг эс тооцвол барьцаалагч өөр этгээдийн барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгээс зээлдэгчийн эсрэг түүний мөнгөн нэхэмжлэлийг барьцаалагчийн бусад зээлдүүлэгчид давуу эрхээр илэрхийлнэ (Холбооны хуулийн 7-р сарын 16-ны өдрийн 1 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг). , 1998 N 102-ФЗ "Ипотекийн тухай (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)".
"Ипотекийн зээлийн тухай" Холбооны хуулийн 2-р зүйлд ипотекийн зээлээр ямар үүрэг хариуцлагыг баталгаажуулж болох, түүнчлэн хуулийн этгээд (зээлдүүлэгч, хариуцагч) ипотекийн зээлээр баталгаажуулсан үүргээ нягтлан бодох бүртгэлийн бүртгэлдээ тусгах шаардлагатай байгааг тогтоосон болно. Нягтлан бодох бүртгэлийн тухай ОХУ-ын хууль тогтоомж3.
Энэ зүйлд заасны дагуу зээлийн гэрээ, зээлийн гэрээ болон бусад үүрэг, түүний дотор худалдан авах, худалдах, түрээслэх, гэрээ, бусад хэлцэл, хохирлын үндсэн дээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд ипотекийн зээлийг байгуулж болно, хэрэв холбооны хуульд өөрөөр заагаагүй бол. хууль. Одоогийн хууль тогтоомж нь олон улсын практикт нийцсэн аливаа хууль ёсны шаардлагыг ипотекийн зээлээр хангах боломжтой болсон. Жишээлбэл, баталгаажсан нэхэмжлэлийн төрлүүдэд хязгаарлалт байхгүй, ялангуяа Бельги, Герман, Испани улсын хууль тогтоомжид13 Герасин С.И. Хөдөө аж ахуйн газрыг барьцаалах өнөөгийн асуудал // Хууль. 2007. No 1. P. 58..
Холбооны хуульд өөрөөр заагаагүй бол ипотекийн зээлийг дараахь зүйлийг хангах зорилгоор байгуулж болно.
- - зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүрэг,
- - зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүрэг,
- - худалдан авах, худалдах, түрээслэх, гэрээ, бусад гэрээнд үндэслэсэн үүрэг зэрэг бусад үүрэг,
- - гэм хор учруулсны үндсэн дээр үүрэг.
Тиймээс ипотекийн зээлээр зээлдэгч үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах зээл авдаг. Зээлдүүлэгчийн өмнө хүлээсэн үүрэг нь зээлийг төлөх явдал бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа нь энэ үүргийн биелэлтийг баталгаажуулдаг. Үүний зэрэгцээ та зөвхөн орон сууц төдийгүй бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд - газар, машин, дарвуулт онгоц гэх мэтийг худалдан авч, барьцаалж болно. Ипотекийн хөтөлбөрийн дагуу худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь худалдан авсан үеэс эхлэн зээлдэгчийн өмч болно.
Зээлийн гэрээний дагуу банк эсвэл бусад зээлийн байгууллага (зээлдүүлэгч) нь зээлдэгчид гэрээнд заасан хэмжээ, нөхцөлөөр мөнгө (зээл) олгох, зээлдэгч нь хүлээн авсан мөнгөн дүнг буцааж, хүү төлөх үүрэгтэй. үүн дээр ОХУ-ын Иргэний хууль: 1994 оны 11-р сарын 30-ны өдрийн 2-р хэсэг No 51-FZ (2004 оны 12-р сарын 30-нд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан) // ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга. 2006. No 1. Урлаг. 819.. Зээлийн гэрээг бичгээр байгуулсан байна. Бичсэн маягтыг дагаж мөрдөхгүй байх нь зээлийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус болоход хүргэдэг. Ийм гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзнэ. Урлаг. 820..
Зээлийн гэрээний дагуу нэг тал (зээлдүүлэгч) нөгөө тал (зээлдэгч) -ийн өмчлөлд мөнгө эсвэл ерөнхий шинж чанараар тодорхойлсон бусад зүйлийг шилжүүлж, зээлдэгч нь зээлдүүлэгчид ижил хэмжээний мөнгө (зээлийн хэмжээ) эсвэл буцааж өгөх үүрэгтэй. түүний хүлээн авсан ижил төрлийн, чанартай ижил тооны бусад зүйлс. Мөнгө болон бусад зүйлийг шилжүүлсэн үеэс эхлэн зээлийн гэрээ байгуулагдсанд тооцогдоно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 140, 141, 317 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу ОХУ-ын нутаг дэвсгэр дээр гадаад валют, валютын үнэт цаасны зээлийн гэрээний сэдэв байж болно. 807.
Ипотекийн зээлийг иргэний гэрээнд үндэслэсэн бараг бүх мөнгөний үүргийг баталгаажуулахад ашиглаж болно.
Ипотекийн зээл нь зээлийн гэрээ болон ипотекийн зээлээр баталгаажсан бусад үүргийн үндсэн төлбөрийг ипотекийн гэрээнд заасны дагуу бүрэн буюу хэсэгчлэн барьцаалуулагчид төлөхийг баталгаажуулдаг.
Зээлийн гэрээ эсвэл зээлийн хүү төлөх нөхцөлтэй зээлийн гэрээний биелэлтийг баталгаажуулах зорилгоор байгуулагдсан ипотек нь зээлдүүлэгч (зээлдүүлэгч) зээл (зээлсэн хөрөнгө) ашигласных нь төлөө төлөх ёстой хүүг төлөхийг баталгаажуулдаг.
Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол ипотекийн зээл нь барьцаалуулагчид учирсан хохирлыг нөхөн төлөх, эсхүл баталгаажсан үүргээ биелүүлээгүй, гүйцэтгэлийг хойшлуулсан эсвэл бусад зохисгүй гүйцэтгэлийн улмаас торгууль (торгууль, торгууль) хэлбэрээр төлөхийг баталгаажуулна. ипотекийн зээлээр.
Хууль, гэрээнд түүнээс бага хэмжээгээр нөхөн төлүүлэхээр заагаагүй бол эрх нь зөрчигдсөн этгээд өөрт учирсан хохирлоо бүрэн барагдуулахыг шаардаж болно.
Ипотекийн зээл нь бусад барьцааны эрх зүйн харилцааны нэгэн адил барьцаагаар хангагдах үндсэн үүрэгтэй холбоотой хатуу дагалдах (нэмэлт) эрх зүйн харилцаа гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй11 Ронжин А.А. Оросын ипотекийн зээлийн нэмэлт шинж чанар ба практикийн хэрэгцээ // Хуульч. 2004. No 7. Х.25.. Барьцааны эрх зүйн харилцааны нэмэлт шинж чанар нь дараахь байдлаар илэрдэг.
Нэгдүгээрт, барьцааны эрх зүйн харилцаа нь үндсэн үүргээс үүсэлтэй. Барьцааны эрх зүйн харилцааны дериватив байдал нь түүний бие даасан үүсэх боломжгүй байдлаар илэрхийлэгддэг, өөрөөр хэлбэл. баталгаажсан үүрэгтэй холбоогүй үүснэ.
Хоёрдугаарт, Урлагийн 3-р зүйлийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 329-д зааснаар үндсэн үүргийн хүчин төгөлдөр бус байдал нь түүнийг баталгаажуулсан үүрэг (үндсэн үүргийг барьцаагаар хангах гэрээ) хүчингүй болоход хүргэдэг бөгөөд эсрэгээр Урлагийн 2-р зүйлд заасны дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 329-д зааснаар үндсэн үүргийн биелэлтийг хангах гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх (барьцааны гэрээг хүчингүй болгох гэх мэт) нь үндсэн үүргийг хүчингүй болгоход хүргэдэггүй.
Гуравдугаарт, 1994 оны 11-р сарын 30-ны өдрийн 1-р хэсэг ОХУ-ын Иргэний хуулийн 22-р барьцаагаар баталгаажсан үүрэг дуусгавар болсноор барьцаа дуусгавар болно. (2006 оны 10-р сарын 14-ний өдрийн нэмэлт өөрчлөлт). No 51-FZ // ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга. 1994. No 32. Урлаг. 352 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт. 1.
3 ОХУ-ын Иргэний хууль: 1994 оны 11-р сарын 30-ны өдрийн 51-ФЗ 1-р хэсэг. // ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга. № 32. Урлаг. 355..
Дөрөвдүгээрт, барьцааны гэрээгээр барьцаалагч өөр этгээдэд эрх шилжүүлсэн нь барьцаагаар хангагдах үүргийн хариуцагчаас шаардах эрх нь тухайн этгээдэд шилжсэн тохиолдолд хүчинтэй байна3.
Ипотекийн зээл нь гэрээний үндсэн дээр үүссэн бол гэрээ, хууль ёсны байж болно. Ипотекийн зээл бий болгох тухай хуульд ямар үүрэг, ямар эд хөрөнгийг барьцаалах тухай зааврыг агуулсан байх ёстой. Ийм зааврыг жишээлбэл, Урлагт тусгасан болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 587-д зааснаар түрээсийн төлбөрийг төлөхийн тулд газар эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэхдээ түрээсийн төлбөрийг хүлээн авагч нь түрээсийн төлбөр төлөгчийн үүргээ биелүүлэхийн тулд барьцааны эрхийг олж авдаг. энэ өмч дээр.
Ипотекийн гэрээний талууд нь:
барьцаалагч - эд хөрөнгөө барьцаанд шилжүүлж буй хуулийн этгээд-үүрэг гүйцэтгэгч;
ипотекийн барьцаалагч - үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан авах банк эсвэл бусад байгууллага.
Ипотекийн гэрээний дагуу эд хөрөнгийг барьцаалах эрхийг Урлагт тодорхойлсон. “Ипотекийн зээлийн тухай” хуулийн 6. Ипотекийн зээлийг зөвхөн дараахь нөхцлийг нэгэн зэрэг хангасан үл хөдлөх хөрөнгөд байгуулж болно.
- - энэ эд хөрөнгө нь ипотекийн зүйл байж болох бол ("Ипотекийн тухай" хуулийн 6 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг);
- - хэрэв энэ эд хөрөнгө барьцаалагчийн өмчлөх эрх, аж ахуй эрхлэх эрхээр эзэмшиж байгаа бол ("Ипотекийн тухай" хуулийн 6 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг).
“Ипотекийн зээлийн тухай” хуулийн заалтыг үндэслэн ипотекийн зээлийг дараахь зүйлийг хориглоно.
- Холбооны хуульд заасны дагуу эргэлтээс хасагдсан эд хөрөнгө, түүнчлэн холбооны хуульд заасан журмын дагуу албадан хувьчлах буюу хувьчлахаар заасан эд хөрөнгө. хориглоно ("Ипотекийн тухай" хуулийн 6 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг);
- - төрийн болон хотын өмчид байгаа газар ("Ипотекийн тухай" хуулийн 63 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг);
- - ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүдийн хууль тогтоомж, орон нутгийн засаг захиргааны тогтоолоор тогтоосон доод хэмжээнээс бага хэмжээтэй газрын хэсэг, янз бүрийн зориулалтаар ашиглах, ашиглахыг зөвшөөрсөн газар (ОХУ-ын 63 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг). "Ипотекийн зээлийн тухай" хууль);
- - төрийн болон хотын өмчид байгаа орон сууцны барилга, орон сууц (74 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэг).
Барьцаалах эрх нь тухайн аж ахуйн нэгж, барилга, байгууламж байгаа барьцаалагчийн өмчлөлийн газрыг байнга ашиглах эрхэд хамаарахгүй.Үл хөдлөх эд хөрөнгийн ипотекийн улсын бүртгэлийн журам батлах тухай: Захирамж. ОХУ-ын Хууль зүйн яамны 2006 оны 6-р сарын 15-ны өдрийн. № 213. 7-р тал. // Оросын сонин. 2006. 6-р сарын 19..
Ипотекийн гэрээний иргэний эрх зүйн харилцааны агуулга нь тодорхой шинж чанартай байдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Барьцаалагч нь энэ эд хөрөнгийн өмчлөгч хэвээр үлдэж, түүнийг ашиглах эрхээ хадгална. Тэрээр үр жимс, орлого олж авах эрхтэй Ипотекийн тухай (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа): 2007 оны 6-р сарын 26-ны өдрийн N 118-ФЗ Холбооны хууль // Российская газета. 2007. 7-р сарын 4.. Барьцаалагчийн үүрэг бол ипотекийн гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол тухайн эд хөрөнгийг бүрэн бүтэн байлгах, засвар үйлчилгээний зардлыг хариуцах, урсгал болон их засварыг холбооны хуулиар тогтоосон хугацаанд хийх. (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа): 2007 оны 6-р сарын 26-ны N 118-FZ Холбооны хууль // Оросын сонин. 2007. 7-р сарын 4..
Дүрмээр бол барьцаалагч нь энэ эд хөрөнгийг алдах, гэмтээх эрсдэлээс өөрийн зардлаар бүрэн үнэ цэнээр нь даатгах үүрэгтэй бөгөөд хэрэв энэ нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн хэмжээнээс хэтэрсэн бол - доод хэмжээнээс багагүй хэмжээгээр. энэ үүргийн хэмжээ. Энэ нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн дагуу шаардлагаа хангах эрх бүхий барьцаалагчийн ашиг сонирхлыг хэний ашиг тусад даатгуулсанаас үл хамааран барьцаалсан эд хөрөнгөө алдах, гэмтээх тохиолдолд даатгалын нөхөн төлбөрөөс шууд хамгаалахад зайлшгүй шаардлагатай.
Мөн барьцаалуулагч нь барьцаалсан эд хөрөнгийн аюулгүй байдлыг хангах, тэр дундаа гуравдагч этгээдийн халдлага, гал түймэр, байгалийн гамшгаас хамгаалах арга хэмжээ авах үүрэгтэй. Мөн барьцаалсан эд хөрөнгөд хохирол учруулах бодит аюул заналхийлсэн тохиолдолд барьцаалагч нь хэрэв түүнд мэдэгдэж байгаа бол энэ талаар барьцаалагчид мэдэгдэх үүрэгтэй.
Нэг онцлог шинжийг анхаарч үзэх хэрэгтэй: хэрэв ипотекийн гэрээгээр барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдан авагч нь гуравдагч этгээдээс, өөрөөр хэлбэл үндсэн үүргийн дагуу хариуцагч биш этгээдээс шилжүүлсэн бол тэр гуравдагч этгээд хэвээр үлдэнэ. . Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн дагуу хариуцагч болох барьцаалагчаас уг эд хөрөнгийг худалдах, хандивлах, солилцох, аж ахуйн нэгжийн эд хөрөнгөд хувь нэмэр оруулах замаар шилжүүлсэн бол худалдан авагч нь мөн гуравдагч этгээд мөн. компани, эсхүл үйлдвэрлэлийн хоршооны өмчид оруулсан хувь нэмэр.
Иймд гуравдагч этгээд нь холбогдох өрийг биечлэн төлөх үүрэг хүлээхгүйгээр зөвхөн ипотекийн барьцаалагдсан эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд түүний үнийн дүнгийн хэмжээгээр хариуцлага хүлээх этгээд юм.
Зөвхөн бүх нийтийн өв залгамжлалын дарааллаар, өөрөөр хэлбэл хуулийн этгээд өөрчлөн байгуулагдсаны үр дүнд буюу өв залгамжлалын дарааллаар хүлээн авагч нь зээлдэгч-барьцаалагчийн байр суурийг эзэлдэг бөгөөд үндсэн журмын дагуу түүний бүх үүргийг хүлээнэ. үүрэг болон моргейжийн гэрээний дагуу.
Ипотекийн гэрээний нөгөө тал нь барьцаалагч юм. Ипотекийн барьцаалагчийн үндсэн эрх нь барьцаалагчийн барьцаанд тавьсан үүргийн дагуу хариуцагчаас гаргасан мөнгөн нэхэмжлэлийг нөгөө тал буюу барьцаалагчийн барьцаалсан эд хөрөнгийн үнээс, хэрэв хууль ёсны үндэслэл байгаа бол бусад зээлдүүлэгчдээс давуу эрхтэйгээр хангах явдал юм. барьцаалагч.
Барьцаалуулагч нь барьцаалагчаас хууль болон гэрээнд заасан бүх үүргээ биелүүлэхийг шаардах, түүнчлэн ипотекийн гэрээгээр барьцаалсан эд хөрөнгийн бэлэн байдал, нөхцөл, нөхцөлийг баримт бичиг, бодит байдал дээр шалгах эрхтэй. , хэний мэдэлд байгаа нь хамаагүй.
"Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" Холбооны хуулийн заалтууд нь зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн ашиг сонирхлыг харгалзан үздэг болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй. Ипотекийн зээлийн өндөр найдвартай байдлыг хангадаг ипотекийн зээлийн нэг онцлог шинж чанар нь зээлдүүлэгч (барьцаалагч) барьцаа хөрөнгийг худалдах замаар олгосон зээлийн талаархи нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах чадвар юм. Түүнчлэн ипотекийн гэрээ байгуулсан талууд барьцааны зүйлтэй холбоотой эрх, үүргээ бие даан зохицуулах боломжийг хуульд тусгасан болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй.“Ипотекийн тухай” Холбооны хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай. Estate)”: 2006 оны 10-р сарын 4-ний өдрийн албан ёсны тойм. No 3604 p - P13. // Баримт бичгийг нийтлээгүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа нь ипотекийн гэрээгээр барьцаалагчийн үүрэг гүйцэтгэсэн этгээдийг хөрөнгө оруулалтын (арилжааны) уралдаан, дуудлага худалдаа болон бусад хэлбэрээр хувьчлах үйл явцад оролцсон нөхцөлийг биелүүлэхээс чөлөөлөх үндэслэл болохгүй. энэ барьцааны зүйл болох эд хөрөнгө ("Ипотекийн тухай" хуулийн 6 дугаар зүйлийн 5 дахь хэсэг) Ипотекийн тухай (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай): 2007 оны 6-р сарын 26-ны өдрийн 118-FZ Холбооны хууль. // Оросын сонин. 2007. 7-р сарын 7..
Тиймээс ипотекийн зээлийн онцлог шинж чанарууд нь:
нэгдүгээрт, моргейж нь аливаа барьцааны нэгэн адил үндсэндээ өөр (үндсэн) үүргийн зохих ёсоор биелэлтийг хангах арга зам юм - зээл, зээлийн гэрээ, түрээсийн гэрээ, гэрээ, хохирлын нөхөн төлбөр гэх мэт;
хоёрдугаарт, ипотекийн зээлийн субьект нь дандаа үл хөдлөх хөрөнгө байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгөд газар, түүнтэй нягт холбоотой бүх зүйл орно: барилга, байгууламж, олон наст ургамал гэх мэт;
гуравдугаарт, ипотекийн зүйл нь хариуцагчийн эзэмшилд хэвээр байна. Сүүлийнх нь энэ эд хөрөнгийн өмчлөгч, хэрэглэгч, бодит эзэмшигч хэвээр байна;
дөрөвдүгээрт, зээлдүүлэгч ба зээлдэгчийн хооронд ипотекийн зээл байгуулах гэрээг тусгай баримт бичиг - ипотекийн зээлээр бүрдүүлсэн бөгөөд энэ нь улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой;
тавдугаарт, хэрэв барьцаа хөрөнгийн үнэ нь олгосон зээлийн хэмжээнээс ихээхэн давсан бол ипотекийн зээл нь ижил өмчөөр барьцаалагдсан нэмэлт ипотекийн зээл авах боломжтой (хоёр дахь, гурав дахь орон сууцны зээл).
Эцэст нь, ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд зээлдүүлэгч нь барьцаалсан эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар зарахыг шаардах эрхтэй.
Тиймээс ипотекийн зээл гэдэг нь эргэн төлөгдөх үүргээ үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаагаар (ипотекийн) барьцаалсан зээл юм.
Ипотекийн зээл нь ипотекийн зээлийг зохион байгуулах, худалдах, үйлчилгээ үзүүлэхээс үүсэх харилцааг хэрэгжүүлэх цогц механизм юм.
Орон сууцны ипотекийн зээл, орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоонд олон төрлийн гэрээ, хэлэлцээрийг ашигладаг. Орон сууцны ипотекийн зээлийн байгууллагуудын ипотекийн гэрээний хамт хийдэг үндсэн гэрээнд орон сууцны байрыг зээлдүүлэх, худалдах, худалдах гэрээ (банкны зээлээр төлбөртэй орон сууц (орон сууцны барилга) худалдах, худалдах гэрээ) гэрээ орно. дундын барилга байгууламжид оролцох, янз бүрийн төрлийн даатгал, үйлчилгээ үзүүлэх риэлторуудтай хийх гэрээ, хөрөнгө оруулалтын гэрээний барьцаа, нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх (цессийн) гэрээ гэх мэт. Хэлэлцээрийн багц, тэдгээрийн сэдвийн бүтэц нь тэдгээрийн үүсгэсэн харилцаанаас (захиалга) хамаарна. ), түүнчлэн барьцаа хөрөнгийн талаар - одоо байгаа эсвэл баригдах орон сууц.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн бүх схемд үндсэн гэрээ нь зээлийн гэрээ юм. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 819-р зүйлд заасны дагуу зээлийн гэрээний дагуу банк эсвэл бусад зээлийн байгууллага (зээлдүүлэгч) нь зээлдэгчид гэрээнд заасан хэмжээ, нөхцлөөр мөнгө (зээл) өгөх үүрэг хүлээдэг бөгөөд зээлдэгч нь зээлийн гэрээний дагуу зээлдэгчид мөнгө (зээл) өгөх үүрэгтэй. хүлээн авсан мөнгөн дүнгээ буцааж, хүү төлөх. Орон сууцны барилга, орон сууц худалдан авах, барихад зориулж зорилтот зээл олгосон хуулийн этгээд мөн барьцаалагч байж болно. Зээлдүүлэгч эсвэл хоёрдогч зах зээлийн операторууд нь жишээлбэл, тэтгэврийн сангууд, даатгалын компаниуд, хөрөнгө оруулалтын банкууд, хамтын сангууд Шевчук Д.А. Ипотекийн зээлийн чиглэлээрх гэрээний харилцааны эрх зүйн зохицуулалт // Аудитын тайлан. 2009. N 1..
ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн 1994 оны 6-р сарын 10-ны өдрийн N 1180-р зарлигаар батлагдсан Орон сууцны зээлийн журмын 12-р зүйлд заасны дагуу Орон сууцны зээлийн тухай журам: ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн 1994 оны 6-р сарын 10-ны өдрийн N 1180, ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн зарлигаар. Зээлийн гэрээ нь дараахь нөхцлийг тодорхойлдог.
зээл авах зорилго;
зээлийн хугацаа, хэмжээ;
зээл олгох, төлөх журам;
зээлийн хэрэгсэл (хүүгийн түвшин, түүний өөрчлөлтийн нөхцөл, давтамж);
зээлдэгчийн зээлийн үүргийг баталгаажуулах;
зээлийн даатгалын нөхцөл;
зээлийн баталгаа, зориулалтын ашиглалтыг шалгах арга, хэлбэр;
Зээлийг зориулалтын бусаар ашигласан, хугацаа хожимдуулсан төлбөр;
торгууль төлөх хэмжээ, журам;
гэрээг цуцлах журам, зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн хооронд тохиролцсон бусад нөхцөл.
Зээлийн гэрээ нь зөвшилцсөн (нөхөн олговор) юм. Зээлийн гэрээний нэгэн адил зээлийн гэрээ нь учир шалтгааны хэлцэл юм.
Тиймээс "ипотек" болон "ипотекийн зээл" гэсэн ойлголтууд хоорондоо нягт холбоотой боловч ижил биш юм. Санхүү, эдийн засгийн харилцааны тогтолцоо болох ипотекийн зээл нь ипотекийн зээлийг үндсэн дэд систем - шууд барьцааны технологийн хэлбэрийн бүрэлдэхүүн хэсэг буюу чухал элемент болгон агуулдаг.
Нөгөөтэйгүүр, ипотекийн зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний нэг хэлбэр бөгөөд үүргийн баталгааг ипотекийн зээлээр гүйцэтгэдэг.
Орон сууц (орон сууц, зуслангийн байшин эсвэл хөдөө орон сууц) худалдаж авахад зориулж ипотекийн зээл (ипотекийн зээл) олгодог. Зээлийн объект нь ипотекийн зээл олгох банкны шаардлагыг хангасан байх ёстой ипотекийн барьцаа болдог.
Ипотекийн зээл нь үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээл олгох банкны үйл ажиллагааны үндсэн хэлбэрүүдийн нэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан ипотекийн зээлд зээлдүүлэгч нь барьцаалагч болдог. Үл хөдлөх хөрөнгө (ипотек) барьцаалсан ипотекийн зээлд зээлдүүлэгч нь барьцаалагч болж, барьцаалагч нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үндсэн үүргийн хариуцагч болно.
Ипотекийн зээлийн тодорхойлолтоос үзэхэд зээлдүүлэгч - барьцаалагч нь ипотекийн эд хөрөнгийн өмчлөгч болохгүй, харин зээлийн гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн, биелүүлээгүй бол барьцаалсан эд хөрөнгөө хангуулахыг шаардах эрхтэй. , хэний гарт байгаа нь хамаагүй.
Аливаа төрлийн зээлийн нэгэн адил ипотекийн зээлийг эргэн төлөгдөх, яаралтай, төлбөрийн нөхцлөөр олгодог. Эргэн төлөлтийг хангах арга бол моргейж юм - тодорхой нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа.
Ипотекийн зээл нь мөн чанараараа эдийн засгийн бие даасан ангилал биш юм. Энэ нь бие даасан эдийн засгийн харилцааны хувьд зээлийн материаллаг дэмжлэг болдог. Ипотекийн зээл нь зээл олгох үйл явц дахь зээлийн үнийн хөдөлгөөнийг зуучилдаг. Шууд ипотекийн зээлийн хувьд барьцаалагчаас барьцаалагч руу шилжих нь хариуцагч зээлээ төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд л үүснэ.
Зээлийн харилцааны чухал элемент болох ипотекийн зээл нь тэдний хөгжилд чухал ач холбогдолтой юм. Ипотекийн зээлийг ашиглах нь зээлийн харилцааны субьект болох боломжит батлан даагчдын тоог нэмэгдүүлдэг - ихэнхдээ зөвхөн барьцаа хөрөнгө (үл хөдлөх хөрөнгө) байгаа нь зээлийн гүйлгээг бодитой болгодог. Ипотекийн зээл нь зээлдэгчийн байр суурь, зээлдүүлэгчийн зээлийг төлөх итгэлийг ихээхэн бэхжүүлдэг. Ипотекийн зээл нь барьцаагүй зээлтэй харьцуулахад ипотекийн зээлийн хүү бага, зээлийн хэмжээ урт, зээлийн хугацаа урт байх боломжтой. Барьцаа хөрөнгө байгаа эсэх, зээлдэгч үүргээ зөрчсөний улмаас үл хөдлөх хөрөнгөө алдах бодит боломж нь зээлийг оновчтой, үр дүнтэй ашиглахад түлхэц болдог.
Зээлийн ерөнхий тогтолцоонд ипотекийн зээлийн дөрвөн онцлогийг тодорхойлж болно.
1. Ипотекийн зээлийг тодорхой төрлийн барьцаагаар хатуу олгодог, өөрөөр хэлбэл. зохих ёсоор бүртгүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн дор байх бөгөөд энэ нь барьцаалагчийн барьцааны аюулгүй байдлыг хянахад хялбар болгодог.
2. Ипотекийн зээл нь урт хугацааны зээлийн төрөл, i.e. 30 хүртэлх жилийн хугацаатай, энэ нь сарын төлбөрийн хэмжээ буурахад хүргэдэг боловч батлан даагчийн зээлийн зардлыг нэмэгдүүлдэг. Зээлийн хугацааг нэмэгдүүлэх нь эргээд зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог.
3. Ипотекийн зээл нь зорилтот шинж чанартай.
4. Зээлийн хэмжээ нь худалдан авсан орон сууцны зах зээлийн үнийн дүнгийн 60-80 хувиас ихгүй, төлбөрийн хэмжээ (сарын)-аас ихгүй байгаа тул ипотекийн зээл нь банкны эрсдэл багатай үйл ажиллагааны нэгд тооцогддог. Зээлийн эргэн төлөгдөх магадлалыг үнэлэхдээ зээлдэгчийн нийт орлогын 50% нь зээлдэгчийн одоо батлагдсан орлогын талаархи мэдээллийг авдаг.
Орчин үеийн хөгжингүй эдийн засаг нь ипотекийн зээлийг өргөнөөр ашиглах явдал бөгөөд түүний хэрэгцээ нь бараа, мөнгөний харилцааны хөгжлөөр тодорхойлогддог.
Банкны хөрөнгө оруулалтыг идэвхжүүлэхийн тулд инфляцид хамгийн бага өртөмтгий, хөрвөх чадвараа алдах эх үүсвэрүүдийг эргэлтэд оруулах шаардлагатай. Ийм нөөцөд юуны түрүүнд газар, үл хөдлөх хөрөнгө орно. Өрнөдийн тэргүүлэгч орнуудын туршлагаас харахад ипотекийн зээл нь урт хугацааны томоохон зээлийн барьцааны төрөл юм. Ипотекийн зээл нь банкны хөрөнгө оруулалтыг идэвхжүүлэх, зээлийн зах зээлийг хөгжүүлэх хамгийн ирээдүйтэй чиглэл юм.
Ипотекийн зээлийн хамрах хүрээ нь эдийн засгийн бүх салбарыг хамарч болно: үйлдвэрлэл, хөдөө аж ахуй, хэрэглээний салбар.
Эдийн засгийн хэрэглээний салбарт ипотекийн зээл нь орон сууцны барилгын ажилд хөрөнгө оруулагчдаас хөрөнгө татахад тусалдаг. Орон сууцны ипотекийн зээл дэлхийн банкны практикт өргөн тархсан. Орон сууцны ипотекийн зээлийн хамаарал нь түүний хэрэглээ нь зөрчилдөөнийг шийдвэрлэх боломжийг олгодогтой холбоотой юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өндөр үнэ болон хүн амын одоогийн орлогын хооронд;
Нэг бүлгийн эдийн засгийн объектын мөнгөн хуримтлал ба тэдгээрийг нөгөөд ашиглах хэрэгцээ хоёрын хооронд.
Ипотекийн зээл нь барилгын үйлдвэрлэлийн үйл явцын тасралтгүй байдлыг хангахад тусалдаг. Барилгын салбар ашигтай ажиллахын тулд дууссан төслүүдээ хурдан шуурхай, ашигтай борлуулах шаардлагатай. Ипотекийн зээлийг ашиглах нь боломжит хэрэглэгчид болох үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагчдын хүрээг ихээхэн өргөжүүлэх боломжийг олгодог. Ипотекийн зээл нь барилгын салбарыг үр ашигтай ажиллуулахад тодорхой хэмжээгээр хувь нэмэр оруулдаг.
Эдийн засгийн агуулгын дагуу ипотекийн зээл нь дараахь бүлгүүдэд ангилж болох чухал үүргийг гүйцэтгэдэг.
1) бодит эдийн засгийн салбарт хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн тогтолцооны чиг үүрэг (хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэр, төрөл бүрийн үйлдвэрлэлийг татах, өмчийн эрхийн эргэлтийг хангах гэх мэт);
2) Эдийн засгийн санхүүгийн салбарт хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн тогтолцооны чиг үүрэг (зээлийн системийн тогтвортой байдлыг хангах, дахин санхүүжилтийн байгууллагыг хөгжүүлэх, даатгалын зах зээлийн хөгжлийг өдөөх болон бусад);
3) ипотекийн зээлийн тогтолцооны нийгмийн чиг үүрэг, түүний дотор "Оросын иргэдэд хямд, тохилог орон сууц" үндэсний төслийг хэрэгжүүлэхэд.
Ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь хөрөнгө оруулалтын зорилгоор санхүүгийн эх үүсвэрийг дайчлах (үүнд хөрөнгө оруулалтын санхүүжилт, үл хөдлөх хөрөнгийн өргөн хүрээг хөгжүүлэх), түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтыг санхүүжүүлэх боломжийг олгодог.
Ипотекийн зээлийг урт хугацааны зээлийн механизмын хувьд хөгжүүлэгчдэд зээл олгохдоо үр дүнтэй ашиглах боломжтой. Олон оронд орон сууц барьж буй бүтээн байгуулагчдад ипотекийн зээл олгодог бөгөөд энэ нь орон сууцны барилгын зах зээлд илүү олон компанийг татах, өрсөлдөөнийг бий болгох, ашиглалтад орсон орон сууцны хэмжээг нэмэгдүүлэх, борлуулалтын үнийг бууруулах боломжийг олгодог. Нэг чухал зүйл бол бүтээн байгуулагчдад (эсвэл барилгачдад) зээл олгохдоо эхний шатанд барилгын ажилд олон нийтээс хөрөнгө татах шаардлагагүй бөгөөд энэ нь хадгаламжаа алдах эрсдэлийг эрс бууруулж, бүтээн байгуулагчдын "гүйцэтгэх сахилга бат" -ыг нэмэгдүүлдэг.
Ипотекийн зээлийн механизмыг эдийн засгийн бодит секторт хэрэглэх өөр нэг сонирхолтой чиглэл бол бизнес эрхлэлтийг хөгжүүлэх зорилтот ипотекийн зээл юм.
Жижиг, дунд бизнесийг хөгжүүлэх нь Оросын эдийн засгийн хамгийн чухал зорилтуудын нэг юм. Үүний зэрэгцээ олон бүс нутагт хөдөлмөр эрхлэлтийн асуудал тулгамдаж байна. Энэ утгаараа орон сууцаар зээл олгох нь (улсын хүн амын 70% нь орон сууцны эзэд байдаг) хувийн бизнесээ хөгжүүлэх урт хугацааны, хямд зээлийн эх үүсвэрийг олж авах боломжийг нээж өгдөг.
Орон сууцны ипотекийн зээл нь ОХУ-ын санхүүгийн системийн янз бүрийн салбарт, ялангуяа банкны үйлчилгээний зах зээл, хамтын хөрөнгө оруулалтын зах зээл, даатгалын зах зээлд нөлөөлдөг.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн үндсэн чиг үүрэг нь:
· зээлийг дахин санхүүжүүлэх механизмыг хөгжүүлэх;
· ипотекийн зээл дээр суурилсан үржүүлэгч хуурамч капитал бий болгох;
· банкны зээлийн багцыг төрөлжүүлэх, тогтворжуулах;
· даатгалын зах зээлийн өсөлтийг дэмжих;
· банкны салбарын дэд бүтцийг хөгжүүлэх замаар нэмэлт ажлын байр бий болгох.
ОХУ-ын өнцөг булан бүрт бий болсон ипотекийн зээлийн зах зээл нь аж үйлдвэрийн дэд бүтцийг хөгжүүлэх үндэс суурийг бүрдүүлсэн. Бүс нутагт томоохон банкуудын салбарууд гарч ирэхээс гадна ипотекийн зээл нь бизнесийн олон салбар, тэр дундаа даатгалын бизнесийг хөгжүүлэхэд шинэ түлхэц өгсөн. Ипотекийн зээлийн эрсдэлийн албан журмын даатгал нь даатгалын компаниудад шинэ “урт хугацааны” үйлчлүүлэгчтэй болсон. Үүний ачаар даатгалын бизнес бүс нутгуудад хөгжиж эхэлсэн.
Энэ төрлийн бизнес эрхлэх үйл ажиллагаанаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес ч хөгжсөн. Риэлторуудын үйл ажиллагаанд шинэ чиглэл гарч ирэв - моргейжийн зуучлал. Ипотекийн зээлийн зуучлал нь тусдаа бизнес болж эхэн үедээ байгаа хэдий ч олон үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд (бараг бүх том) зөвлөгөө өгөх үйлчилгээ үзүүлж, үйлчлүүлэгчдэдээ моргейжийн зээлийн хамгийн сайн сонголтыг санал болгодог.
Өөр нэг шинэ бизнес бол цуглуулгын агентлагууд юм. Сүүлийнх нь "муу" өрийг цуглуулах үйлчилгээ үзүүлдэг зах зээл дээр гарч ирдэг. Дэлхийн практикийн дагуу ийм агентлагууд ихэвчлэн ипотекийн зах зээлд тусгайлан мэргэшдэг. Тэдний боломжит үйл ажиллагааны хамрах хүрээ нь автомашины зээл, хэрэглээний зээл, боловсролын зээл зэрэг орно.
Ипотекийн зээлийн зах зээлийг идэвхтэй хөгжүүлэх нь хүн амын орон сууцны үр ашигтай эрэлтийг хангахаас илүү өргөн зорилготой гэдгийг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй. Энэхүү дүн шинжилгээ нь ипотекийн зах зээлийг зээлийн болон санхүүгийн зах зээлийн үүднээс тэдний тоон болон чанарын өсөлтийн тэргүүлэх сегмент гэж тодорхойлох боломжийг олгодог.
Эдийн засгийг бүхэлд нь хөгжүүлэх үүднээс ипотекийн зээл нь санхүүгийн дэд бүтцийг цаашид хөгжүүлэх үндэс суурийг тавьж, жижиг, дунд үйлдвэрлэлээр дамжуулан эдийн засгийн бодит секторыг хөгжүүлэх боломжийг олгодог санхүүгийн шинэ механизм бий болж байна. бүс нутгийн бизнесүүд (орон сууц барих, барилгын материалын зах зээл); Нийгмийн дэд бүтцэд (боловсролын зээл) зээл олгох механизмыг бүрдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг.
Ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлснээр энэхүү санхүүгийн байгууллагын нийгмийн хэд хэдэн чухал чиг үүргийг хэрэгжүүлэх боломжтой болох бөгөөд үүнд:
· Дундаж орлоготой ОХУ-ын иргэдийг хямд үнэтэй орон сууцаар хангах;
· хуримтлагдсан хөрөнгийг хөрөнгө оруулах нэмэлт хэрэгсэл боловсруулах замаар иргэдийн үр ашигтай эрэлт хэрэгцээг нэмэгдүүлэх;
· хувьчлагдсан орон сууцыг эдийн засгийн бодит эргэлтэд оролцуулах.
Ипотекийн тухай (Грек хэлнээс орчуулбал - моргейж, барьцаа) тухай анх дурдсан нь МЭӨ VI онд Солоны хуулиудад гарсан гэж үздэг.
МЭӨ 594 онд. д. Эртний домогт "долоон мэргэн"-ийн нэг Солон зээлдэгчийн эдлэн газарт (ихэвчлэн хилийн шугам дээр) багана байрлуулахыг санал болгож, энэ газар нь зээлдүүлэгчийн эрхийг тодорхой хэмжээгээр баталгаажуулдаг гэсэн бичээстэй байв. Ийм баганыг моргейж гэж нэрлэдэг байсан (Грекийн lypoteka - зогсож, дэмжлэг). Үүн дээр газар өмчлөгчийн бүх өрийг тэмдэглэсэн. Дараа нь энэ зорилгоор моргейжийн ном гэж нэрлэгддэг тусгай номуудыг ашиглаж эхэлсэн. Эртний Грекээс үүсэлтэй моргейжийг сонгодог үеийн Ромын эрх зүйд хөгжүүлж байжээ. Дараа нь энэ нь Германы ёс заншилд ихээхэн нөлөөлсөн. Энэ бүх урт үйл явцын ачаар орчин үеийн ипотекийн зээлийн хамгийн чухал зарчмууд бий болсон.
Мөн K.P. Победоносцев ипотекийн зээл нь "эдийн засгийн амьдралын хамгийн өндөр хөгжилтэй нийцдэг" гэж үздэг. Үүний дотор нийгэм хамгийн сайн, хамгийн төгс зээлийн хэрэгслийг хүлээн авдаг; Гэхдээ энэ хэрэгсэлтэй ажиллахад илүү их ур чадвар, болгоомжтой, ойлгомжтой, техникийн ур чадвар шаардагдана."
Ипотекийн зээлийн хэрэгцээг эдийн засгийн эргэлтийн хэрэгцээ, түүнчлэн найдвартай зээлийн баталгаагаар тодорхойлсон. Хувьсгалын өмнөх Орос дахь Ромын хуулийн хамгийн нэр хүндтэй шинжээчдийн нэг, "Ромын хуулийн тогтолцоо" хэмээх алдартай бүтээлийн зохиолч В.М. Хвостов хувийн болон бодит гэсэн хоёр төрлийн зээлийг тодорхойлсон. Хувийн зээл нь зээлдэгч нь зээлдүүлсэн хүнд итгэх итгэлээр тодорхойлогддог. Итгэлцлийн баталгаа нь зээлийн гүйлгээг хэрэгжүүлэхэд бэлэн болох хэмжээнд зээлдэгчийн бүх хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө юм. Бодит зээлийн мөн чанар нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангахын тулд зээлдүүлэгч тодорхой эрхтэй холбоотой тодорхой зүйлийг хариуцагчийн эд хөрөнгөд хуваарилдаг явдал юм. Иймд хариуцагч үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд уг зүйлийн өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжсэн байсан ч үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь хуваарилагдсан зүйлийг худалдах замаар шаардлагаа хангах эрхтэй. Түүнчлэн, сэтгэл ханамжийг хүлээн авахдаа бодит зээл олгосон зээлдүүлэгч нь хувийн зээлдүүлэгчдээс давуу талтай байдаг.
Ромын эрх зүйд зээлийг хэрэгжүүлэх нь бусад төрлийн баталгааны нэгэн адил тухайн зүйлийг өмчлөх эрхийг зээлдүүлэгчид шилжүүлэхгүйгээр барьцааны нэг хэлбэр байсан - гипотека. Ромын эрх зүйд барьцаалбарыг бусдын эд зүйлийг эзэмших эрхийн бүлэгт хамааруулж, бусдын эд зүйлийг захиран зарцуулах өмчийн эрх (хүний эд зүйлтэй шууд холболтыг нэгтгэх) гэж үздэг. Ипотекийн зээлээс гадна Ромын иргэний эрх зүйд В.М. Khvostov болон бусад барьцааны баталгааны хэлбэрүүд. Өр төлбөрийг төлөх баталгааны хамгийн эртний хэлбэр бол fiducia сum kreditor байсан бөгөөд зээлдэгч нь өөрийн эд зүйлийг өмчлөх эрхийг зээлдүүлэгчид шилжүүлж, зээлдүүлэгчийн эсрэг зөвхөн өрийг төлсөн тохиолдолд эд зүйлийг буцааж өгөх хувийн нэхэмжлэлийг хүлээн авсан. Энэ хэлбэрийн баталгааны тусламжтайгаар зээлдүүлэгч нь түүнийг хангахад шаардагдах хэмжээнээс илүү эрх авсан бөгөөд хариуцагч нь зээлдүүлэгчийн эсрэг хэтэрхий бага эрх мэдэлтэй байсан. Эртний хуулинд бий болсон үүргийн баталгааны өөр нэг хэлбэр болох пигнус нь урвуу шинж чанартай байв. Пинус нь зээлдүүлэгч нь хариуцагчийн эд зүйлийг дериватив хэлбэрээр эзэмшиж, өрийг төлөх хүртэл гартаа барьж чадна гэсэн үг юм.
Хожим нь Ромын хуульд fiducia cum kreditor мартагдсан. Барьцаа хөрөнгийн хоёр хэлбэрийг боловсруулсан:
· pignus, i.e. эд зүйлийг өмчлөх эрхийг зээлдүүлэгчид шилжүүлэх барьцаа;
· гипотека, өөрөөр хэлбэл. барьцаалсан үүргийн хугацаа дуусах хүртэл тухайн зүйл хариуцагчийн мэдэлд байх барьцаа.
ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа нь өөрийн гэсэн түүхтэй. Хувьсгалын өмнөх Оросын эрх зүйн тогтолцоонд барьцаа бол өмчлөх эрх гэж үздэг байв. "Бодит эрх нь иргэний эрх зүйн харилцааны субьектүүдэд эд зүйлийг (эд хөрөнгийн эргэлтийн материаллаг, биет объект) өмчлөх эрхийг албан ёсоор баталгаажуулж, баталгаажуулж, өөрөөр хэлбэл өмчийн харилцааны статикийг сануулъя. Энэ нь эд зүйл болон иргэний эрх зүйн харилцааны бусад объектыг шилжүүлэхийг тодорхойлдог үүргийн эрхээс ялгаатай. Бодит эрхийн эрх зүйн онцлог нь үүргийн харьцангуй эрхээс ялгагдах үнэмлэхүй мөн чанар юм. Бодит эрхийн онцлог нь зөвхөн дангаар нь тодорхойлсон зүйл л тэдний объект болж чаддагт уламжлалт байдлаар харагддаг. Үүргийн хуулийн объект нь хариуцагчийн үүрэг хүлээсэн этгээдийн зан байдал мөн” гэж заасан байдаг.
1990-ээд онд Орос улсад эдийн засгийн шинэчлэл эхэлсний дараа үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны үндэс. 1994 онд батлагдсан ОХУ-ын Иргэний хуулиар (1-р хэсэг) нэвтрүүлсэн.
Ипотекийн зээлийн талаархи Оросын орчин үеийн хууль тогтоомжийг 1998 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн NQ 102-F3 "Ипотекийн зээлийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" Холбооны хуулийг баталснаас хойш эцэслэн бий болсон гэж үзэж болно, гэхдээ ипотекийн зээлтэй холбоотой асуудлаарх хууль тогтоомжийн үндсэн актуудын жагсаалт. нэлээд том юм.
Орчин үеийн Оросын хууль тогтоомжид моргейжийн тодорхойлолт нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн төсөлд тусгагдсан тодорхойлолттой ойролцоо байдаг боловч энэ хуулийн институцийг үүргийн хууль гэж ангилдаг. Урлагт. "Ипотекийн тухай (Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)" Холбооны хуулийн 1-д: "Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай (ипотекийн гэрээ) гэрээний дагуу ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн дагуу зээлдүүлэгч болох барьцаалагчийн нэг тал. Холбооны хуулиар тогтоосон үл хамаарах зүйлийг эс тооцвол нөгөө тал буюу барьцаалагчийн барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс хариуцагчаас гаргасан мөнгөн нэхэмжлэлээ хангах эрхтэй."
_Хийсвэр
Энэхүү нийтлэлд "ипотекийн зээл" ба "ипотекийн зээл" гэсэн ойлголтуудын шинжлэх ухааны тодорхойлолтыг авч үзсэн бөгөөд үүний үндсэн дээр ипотекийн болон моргейжийн зээлийн зохиогчийн тодорхойлолтыг санал болгож байна.
Түлхүүр үгс: моргейж, моргейжийн зээл, моргейжийн чиг үүрэг, моргейжийн зарчим, орон сууцны нөхцөл, үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл
Чередникова А.О.
Ph.D. эко. шинжлэх ухаан, дарга Санхүү, зээлийн тэнхим
Москвагийн хүмүүнлэг-эдийн засгийн хүрээлэнгийн Воронеж дахь салбар [имэйлээр хамгаалагдсан]
моргейжийн онцлог
зээлийн хэлбэрүүд
ипотекийн зээл
Одоогийн байдлаар "ипотекийн зээл", "ипотекийн зээл" гэх мэт ойлголтууд Оросын эдийн засгийн амьдралд нэлээд хүчтэй нэвтэрч, ипотекийн зээл нь нэлээд өргөн боломжийг олгодог.
Бизнес эрхлэгчийн хувьд - бүтээмжтэй хөрөнгийн эзлэх хувийг нэмэгдүүлэх;
Газар эзэмшигчид - нэмэлт газар худалдаж авах, үйлдвэрлэлийн хүчин чадлыг олж авах хөрөнгийн зардлыг нэмэгдүүлэх;
Хувь хүн (иргэн) - амьдрах нөхцөлийг сайжруулах. "Ипотек" гэдэг үг нь Грек гаралтай. Үүнийг анх Афины улс төрч Солон (МЭӨ VI) хууль тогтоох практикт хэрэглэж байжээ (3). Солон анх удаа зээлдэгчийн эд хөрөнгөд энэ газар нь зээлдүүлэгчийн тодорхой хэмжээний зээлсэн эрхийн баталгаа болж байна гэсэн бичээс бүхий багана байрлуулахыг санал болгосон. Ийм
Багана нь "ипотек" гэж нэрлэгддэг байсан. Үүн дээр газар өмчлөгчийн бүх өрийг тэмдэглэсэн.
Ипотекийн зээлийн орчин үеийн ойлголт тэр дороо үүссэнгүй. Түүний гадаад төрх байдал нь нийгмийн янз бүрийн эдийн засгийн хэрэгцээ, бараа-мөнгөний харилцааны хөгжилтэй холбоотой байв. Цаг хугацаа өнгөрөхөд энэ нь тодорхой мужуудын онцлогийг харгалзан байнга сайжруулж ирсэн.
Ипотек гэж юу вэ?
Одоогийн байдлаар "ипотекийн зээл", "ипотекийн зээл" гэсэн ойлголтыг тодорхойлоход олон янзын үзэл бодол байдаг. И.В.Довдиенкогийн хэлснээр моргейж гэдэг нь бэлэн мөнгөний зээл авах зорилгоор газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн хэлбэрээр эд хөрөнгийг барьцаанд шилжүүлэх явдал юм (6). Разумова И.А. ипотекийн зээл нь өмчийн үндсэн хэлбэрүүдийн нэг гэж үздэг
Yisky Entrepreneurship, 2010, No4 (1)
Үл хөдлөх хөрөнгө нь хариуцагчийн өмч хэвээр байгаа зээлдэгчийн үүргийн эрх зүйн баталгаа, үүрэг гүйцэтгүүлэгч үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд уг эд хөрөнгийг худалдах замаар сэтгэл ханамж авах эрхийг олж авдаг (10) ,
Грудцына Л.Ю. болон Козлова М.Н. ипотекийн зээлийг зээлдүүлэгчийн эзэмшдэг тодорхой үл хөдлөх хөрөнгөөр барьцаалсан гэж тодорхойлох. Ипотекийн зээл гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээл олгох явдал юм (4).
Меркулов В.В. Ипотекийн зээлийг нэлээд төвөгтэй механизм гэж тодорхойлсон:
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг санхүүжүүлэх;
Тодорхой, нарийн хууль, түүнийг чанд мөрдөж хэрэгжүүлэхэд үндэслэсэн;
Оролцогчдын хоорондын санхүүгийн харилцааг зах зээлийн зохицуулалтын нөхцөлд ажиллуулах;
Нийгмийн тодорхой асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд төрөөс хянадаг (8).
ОХУ-ын хууль тогтоомжид урт хугацааны ипотекийн зээлийг банкнаас хуулийн этгээд, иргэнд 3 жил ба түүнээс дээш хугацаагаар барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад зориулж олгосон зээл, зээл гэж тодорхойлсон байдаг. (1). Бидний бодлоор моргейж нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа бөгөөд энэ эд хөрөнгийг барьцаалсан зээлдүүлэгчийн эзэмшилд шилжүүлэхгүйгээр хийгддэг.
Ипотекийн зээлийн онцлог шинж чанарууд
Эдийн засгийн агуулгын дагуу ипотек нь дараахь үүргийг гүйцэтгэх ёстой.
Материаллаг үйлдвэрлэлийн бүх салбарыг хадгалах, өргөжүүлэх зорилгоор нэмэлт санхүүгийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэх, татах механизм;
Бусад эргэлтийн аргыг (жишээлбэл, худалдан авах, худалдах, хувьчлах) ашиглах нь хууль эрх зүйн хувьд боломжгүй эсвэл эдийн засгийн хувьд үр дүнгүй тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлтийг хангах нэмэлт боломж;
Хуурамч эргэлтийн хөрөнгө, түүнчлэн ипотекийн зээлийн хоёрдогч зах зээлийн байгууллагуудыг бий болгох. Ипотекийн зээл нь үндсэн шинж чанараараа бусад зээлтэй тохирч байгаа хэдий ч ипотекийн зээл болон бусад бүх зээлийн хооронд хэд хэдэн ялгаа байдаг.
Барьцаалуулагчийн эрхийг нэмэлт хамгаалалт нь барьцааны зүйлийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх замаар хангадаг;
Эд хөрөнгө нь хэрэглээний шинж чанараа удаан хугацаанд хадгалдаг;
Ипотекийн зээл нь аливаа барьцааны нэгэн адил өөр үүргийн зохих ёсоор биелэлтийг хангах арга зам юм - зээлийн гэрээ, худалдах, худалдан авах гэрээ, түрээс гэх мэт;
Ипотекийн зүйл нь энэ эд хөрөнгийн өмчлөгч, ашиглагч, жинхэнэ эзэмшигч хэвээр байгаа зээлдэгчийн мэдэлд байдаг боловч наад зах нь зээлдүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түүнийг захиран зарцуулах эрхээ хасуулсан байдаг. ипотекийн зээлийн хугацаа;
Зээлдүүлэгч ба зээлдэгчийн хооронд ипотекийн зээлийг байгуулах гэрээг ихэвчлэн тусгай баримт бичигт - моргейжийн зээлээр бүрдүүлдэг;
Хэрэв ипотекийн зүйлийн үнэ цэнэ нь үүргийн хэмжээнээс их байвал ипотекийн зээл нь нэмэлт зээл авах боломжтой болгодог.
ижил үл хөдлөх хөрөнгийн дараагийн ипотекийн хөрөнгө;
Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч ипотекийн эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдахыг шаардах эрхтэй.
Ипотекийн зээлийн зарчим
Ипотекийн зээлийн түүхэн тогтсон зарчмуудыг судалж, нэгтгэн дүгнэх явцад бид дараахь үндсэн зарчмуудыг тэмдэглэв.
Нээлттэй байх буюу олон нийтэд сурталчлах гэж ипотекийн зээлийн дэвтэрт байгаа мэдээлэлд сонирхогч тал бүр нэвтрэх боломжийг;
Мэргэшсэн зүйл - зөвхөн тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой холбоотой, тодорхой хэмжээгээр ипотекийн зээлийн механизмыг ашиглах боломжийг;
Найдвартай байдал - нийтийн номонд оруулсан зүйл нь энэхүү үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой эрх, хууль ёсны хязгаарлалт байхгүй гэсэн үг юм;
Ахмад нас - ипотекийн дэвтэрт орсон хугацаанаас хамааран барьцаалагчийн эрхийг бусад этгээдээс давуу эрх олгох;
Эргүүлэх боломжгүй гэж зөвхөн хууль, гэрээнд тодорхой заасан тохиолдолд ипотекийн зээлийг цуцлах боломжийг;
Ипотекийн дэвтэрт заасан эрхэд хөөн хэлэлцэх хугацаа нь хэрэгжихгүй байх.
Ипотекийн зээлийн тухай хуульд заасны дагуу ипотекийн зээлийн объект нь дараахь байж болно.
1) орон сууц барихад зориулагдаагүй, хотын болон төрийн өмчид байгаа газруудаас бусад газар ("Ипотекийн тухай" Холбооны хуулийн 63-р зүйл (1));
2) өмчийн болон менежментийн янз бүрийн хэлбэрийн аж ахуйн нэгжүүд, үүнд
аж ахуйн үйл ажиллагаанд ашигласан үл хөдлөх хөрөнгө; 3) иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгө, ялангуяа орон сууцны барилга; орон сууц, орон сууцны барилга, орон сууцны хэсэг; зуслангийн байшин; цэцэрлэгийн байшингууд; гараж болон бусад хэрэглээний барилга (1).
Ипотекийн зээлийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгжүүдийн талаар ярихад бид зээлдэгч, зээлдүүлэгч, хөрөнгө оруулагч, засгийн газар гэсэн дөрвөн үндсэн бүлгийг ялгаж салгаж болно. Үүнээс гадна олон жижиг оролцогчид байдаг бөгөөд үүнд:
үл хөдлөх хөрөнгийн худалдагч;
Ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн операторууд;
улсын бүртгэлийн байгууллага;
Даатгалын компаниуд;
Үнэлгээчид;
Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд.
Ипотекийн зээл нь үндсэн шинж чанараараа бусад төрлийн зээлтэй давхцаж байгаа хэдий ч хэд хэдэн онцлог шинж чанарууд байдаг.
Ипотекийн механизмын ачаар ипотекийн зээлийн улсын бүртгэлийн системээр дамжуулан барьцаалагчийн эрхийг нэмэлт хамгаалалтаар хангадаг;
Эд хөрөнгө нь хэрэглээний шинж чанараа удаан хугацаанд хадгалах чадвартай;
Бүх үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ, дүрмээр бол инфляцийн түвшингээс илүү хурдацтай өсдөг (7).
Дээр дурдсанаас үзвэл ипотекийн зээлийг бүх үндсэн шинж чанар, шинж чанарыг агуулсан, ялгагдах зээл гэж ойлгох нь зүйтэй.
Оросын бизнес эрхлэлт, 2010, No4 (1)
ипотекийн улсын бүртгэлд хамрагдах замаар барьцаалагчийн эрхийг нэмэлт хамгаалалтаар хангах хэрэгцээ, эд хөрөнгийн хэрэглээний шинж чанарыг (ипотекийн) удаан хугацаанд хадгалах чадвартай холбоотой хэд хэдэн онцлог шинж чанаруудаас үүдэлтэй. "Ипотекийн зээл", "ипотекийн зээл" гэсэн ойлголтыг судалсны үндсэн дээр зохиогч банкны ипотекийн зээлийг банкнаас зээлдэгчид олгох зээлийн зорилтот мөнгөн зээл гэж тайлбарлаж байна. худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааг банкны ашиг тусын тулд бүртгүүлснээр эргэн төлөлт, яаралтай болон төлбөр. Орчин үеийн ертөнцөд моргейж нь зээлдэгчийн үүргийн эд хөрөнгийн баталгааны нэг хэлбэр хэвээр байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө нь хариуцагчийн өмч хэвээр байгаа бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд зээлдүүлэгч нь хариуцагчийг барьцаалах эрхийг олж авдаг. энэ үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах замаар сэтгэл ханамжийг авах.
Уран зохиол
1. 1998 оны 7-р сарын 16-ны Холбооны хууль. No 102-FZ "Ипотекийн зээл (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)".
2. ОХУ-ын Засгийн газрын 2000 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн тогтоол. No 28 "ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх арга хэмжээний тухай" (2002 оны 5-р сарын 8-ны өдрийн нэмэлт өөрчлөлт).
3. Зөвлөлтийн агуу нэвтэрхий толь бичиг. - М.: Зөвлөлтийн нэвтэрхий толь бичиг, 1976. T. 24. Ном. И.-С. 470.
4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотекийн зээл. Зээл. Орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн талаархи тайлбар. - М.: Эксмо, 2006. - P. 12.
5. Грязнова А.Г. Санхүү, зээлийн нэвтэрхий толь бичиг. - М .: Санхүү ба статистик, 2002. - 1168 х.
6. Довдиенко И.В. Ипотекийн зээл. Хяналт. Байгууллага. Зэрэг. - М.: Эв нэгдэл-Дана, 2005. - P. 3.
7. Котляров М.А. ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ипотекийн болон системийн асуудлууд. // Санхүү ба зээл. - 2004. - No 17. - P. 45-48.
8. Меркулов В.В. Орон сууцны ипотекийн зээлийн дэлхийн туршлага, ОХУ-д ашиглах хэтийн төлөв. - Санкт-Петербург: Хууль зүйн төвийн хэвлэл, 2003. - P. 10.
9. Mints V.M. Орон сууц барихад зээл олгох асуудал. // Банк. -2002. - No 3. - P. 33-35.
10. Разумова И.А. Ипотекийн зээлийн зээл. -SPb.: Петр, 2005. - P. 12.
Чередникова А.О.
Cand. Экон. Москвагийн хүмүүнлэг, эдийн засгийн хүрээлэнгийн Воронеж дахь салбарын санхүү, зээлийн тэнхимийн эрхлэгч, шинжлэх ухааны доктор
Ипотекийн зээлийн агуулгын мөн чанар, үндсэн шинж чанарууд
Уг нийтлэлд "Ипотекийн зээл", "Ипотекийн зээл" гэсэн ойлголтын шинжлэх ухааны тодорхойлолтыг авч үзсэн. Зохиогч энэ үндсэн дээр ипотекийн болон моргейжийн зээлийн анхны тодорхойлолтыг санал болгож байна.
Түлхүүр үг: моргейж, моргейжийн зээл, моргейжийн ипотекийн зарчмын чиг үүрэг, орон сууцны нөхцөл, үл хөдлөх хөрөнгийн фирм, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл
Хөгжингүй орнуудад ипотекийн зээл нь хамгийн түгээмэл санхүүгийн гүйлгээ юм. Үүнд тус улсын хүн амын дийлэнх нь оролцдог бөгөөд орон сууц барихад зориулж ипотекийн зээлд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг банкны хамгийн хөрвөх чадвартай хөрөнгө гэж үзэж болно.
Манай улсад жил бүр ипотекийн зээл (ипотекийн зээл) буюу худалдан авч буй үл хөдлөх хөрөнгөөр барьцаалагдсан зээл улам бүр түгээмэл болж байна. Ипотекийн зээл нь өнөөдөр орон сууц худалдан авч, түүндээ амьдрах, мөн олон жилийн турш зардлаа бүрэн төлөх боломжийг олгодог. Ипотекийн зээл буюу ипотек гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад зориулж үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацааны мөнгөний зээл юм.
Ипотекийн зээл нь инфляцийн эрсдэлийг үгүйсгэдэг
Ипотекийн зээлийн нөхцлийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг төлөх нь нэг дор хийгддэггүй, харин урт хугацаанд тархдаг бөгөөд энэ нь санхүүгийн хувьд нэг удаагийн төлбөрөөс хамаагүй илүү ашигтай байдаг.
Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлттэй холбоотой төлбөрийн хэмжээг зээлийг хүлээн авах үед тогтоодог.
Ипотекийн зээлээр худалдаж авсан орон сууцанд бүртгүүлэх (бүртгүүлэх) боломж
Өнөөдөр ипотекийн зээл нь ашигтай хөрөнгө оруулалт юм (зах зээлийн өнөөгийн чиг хандлагад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жилд дунджаар 14.5-аас 30% хүртэл өсч байна).
Ипотекийн зээлийн талаар анх дурдсан нь 6-р зууны үеийн эртний Грекийн баримт бичгүүдээс олддог. МЭӨ. Түүхчид ипотекийн зээл нь Арчон Солоны ачаар үүссэн гэж үздэг бөгөөд тэрээр зээлдүүлэгчийг өрөө төлөх баталгаа болгон газар олгохыг үүрэг болгосон. Одоо моргейж гэж нэрлэгддэг гүйлгээг баталгаажуулах нь зээлдэгчийн бүх өрийн талаар тэмдэгт хийсэн зээлдэгчийн газрын хил дээр байрлуулсан багана байв. Үнэн хэрэгтээ моргежийн зээлийг (Грекийн Hypotheka-аас) орос хэл дээр дэмжлэг гэж орчуулдаг. Ипотекийн зээлийн зарчим өнөөг хүртэл өөрчлөгдөөгүй - энэ нь орон сууц, машин, газар байж болох материаллаг аюулгүй байдлын эсрэг олгосон. Өнөөдөр ипотекийн зээл нь гадаадад болон Орос улсад хамгийн алдартай санхүүгийн үйлчилгээ юм. Ипотекийн зээл нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад зориулж олгосон урт хугацааны зээл юм.
Ипотекийн зээл гэдэг нь арилжааны болон төрөлжсөн банк, зээл, санхүүгийн байгууллагуудаас үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан урт хугацаатай олгох зээл юм. Энэ тохиолдолд нэг тал буюу ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн дагуу үүрэг гүйцэтгүүлэгч болох барьцаалагч нь нөгөө талын барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс энэхүү үүргийн дагуу хариуцагчаас гаргасан мөнгөн нэхэмжлэлээ хангуулах эрхтэй. - барьцаалагч бусад зээлдүүлэгчдээс давуу эрхтэй
Дэлхий даяар ипотекийн зээл нь орон сууцны хөтөлбөрийн урт хугацааны санхүүжилтийн нэг хэлбэр болж хөгжиж, үйл ажиллагаагаа явуулж байна. Ипотекийн зээл нь нэг талаас улс орны нийгэм, эдийн засгийн олон асуудлыг шийдвэрлэх, юуны түрүүнд орон сууцжуулах асуудлыг шийдвэрлэхэд тусалдаг, нөгөө талаас иргэд, аж ахуйн нэгжүүдийн түр сул хөрөнгийг татах, инфляцийг бууруулахад тусалдаг. .
Ипотекийн зээлийн зүйл нь дараахь эд хөрөнгө байж болно.
хувийн эзэмшлийн газар;
аж ахуйн нэгж, түүнчлэн барилга, байгууламж болон бусад үл хөдлөх хөрөнгө;
нэг буюу хэд хэдэн тусгаарлагдсан өрөөнөөс бүрдсэн орон сууцны барилга, орон сууц, орон сууцны барилга, орон сууцны хэсэг;
зуслангийн байшин, цэцэрлэгийн байшин, гараж гэх мэт;
агаарын болон далайн хөлөг онгоц, дотоод навигацийн хөлөг онгоц
Одоогийн байдлаар дэлхийн практикт ипотекийн зээлийн хоёр сонгодог арга байдаг.
нэг түвшний ипотекийн зээлийн загвар (Герман загвар);
хоёр шатлалт ипотекийн зээлийн загвар (Америкийн загвар).
Нэг шатлалт ипотекийн зээлийн загварт зээлдэгч болон зээлдүүлэгч нь зээлээр холбогддог. Энэ загвар нь хөрөнгийн эргэлтийн мөчлөгийн шинж чанарт суурилдаг: зээлдэгчээс олгосон хөрөнгийг хуримтлуулах хугацааг аль хэдийн дуусгасан өмнөх хүмүүст зээл олгоход ашигладаг.
Энэхүү загварыг хэрэгжүүлэхдээ дараахь үндсэн төрлийн гэрээний төрлийг тусгасан болно.
зээлдэгч ба зээлдүүлэгчийн хооронд - орон сууцны хадгаламжийн гэрээ, дараа нь зээлийн гэрээ, моргейжийн гэрээ;
зээлдэгч болон даатгалын байгууллагын хооронд - ипотекийн орон сууцны даатгалын гэрээ;
зээлдэгч болон орон сууцны худалдагч (барилгачин) хооронд - орон сууц худалдах, худалдах гэрээ.
Зээлдүүлэгч нь ипотекийн банкны ажилтан эсвэл хадгаламж зээлийн байгууллага байж болно. Зээлдүүлэгч нь ипотекийн зээлийг үнэт цаас буюу ипотекийн бичиг гаргах замаар дахин санхүүжүүлэх, улмаар болзошгүй эрсдлийг бууруулах боломжтой.
Хэрэв ипотекийн зээл олгоход хөрөнгийн дутагдал байгаа бол зээлдүүлэгч (хадгаламж, зээлийн байгууллага) нь зээлдэгч өөрөө хөрөнгийн тодорхой хэсгийг хуримтлуулах дотоод системийг ашигладаг.
Хадгаламж, зээлийн байгууллагатай харилцахдаа зээлдэгч анхдагч (өөрийн) капиталыг хуримтлуулдаг бөгөөд энэ нь ипотекийн зээл (зээлсэн капитал) гаргах урьдчилсан нөхцөл болдог.
Үйлчилгээний байгууллагуудын тоо хамгийн бага (дүрмээр бол энэ нь зөвхөн даатгалын байгууллага юм).
Хоёр шатлалт ипотекийн зээлийн загварт зээлдэгч болон зээлдүүлэгчээс гадна зуучлагч (ипотекийн агентлаг) ба/эсвэл санхүүгийн зах зээлд оролцогч (ипотекийн санхүүгийн болон хөрөнгө оруулалтын компани) оролцдог.
Хоёр шатлалт ипотекийн зээлийн загварт оролцогчдын хооронд гэрээний харилцааг хэрэгжүүлэх эхний үе шатанд үндсэн оролцогчид болох зээлдэгч ба зээлдүүлэгчийн хооронд зээлийн гэрээ, ипотекийн гэрээг байгуулдаг.
Зээл хүлээн авсны дараа зээлдэгч нь худалдагч эсвэл түүний барилгачинтай орон сууц худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулсны дараа үндсэн оролцогчдын эрсдлийг багасгахын тулд энэ загварт оролцогчдын тоог нэмэгдүүлнэ.
Даатгалын байгууллагатай бизнесийн эрсдэл, ипотекийн орон сууцны даатгалын гэрээг байгуулдаг.
Ипотекийн хоёрдогч зах зээл дээр зээлдүүлэгч ба моргейжийн агентлагийн хооронд ипотекийн зээлийн нэхэмжлэлийг шилжүүлэх тухай холбогдох гэрээ, түүнчлэн олж авсан нэхэмжлэлийг удирдах итгэлцлийн гэрээг байгуулдаг. Энэ нь зээлдүүлэгч нь зээлдэгчийг үргэлжлүүлэн нягт нямбай хянах, зээлийн үйлчилгээний шимтгэл авах, агентлагаас хүлээн авсан мөнгөөр зээлийн үйл ажиллагаагаа өргөжүүлэх боломжийг олгодог.
Ипотекийн зээлийг бусад зээлээс ялгах гол онцлог нь зээлийг барьцаалахын тулд банкнаас барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгө байгаа явдал юм.
ОХУ-ын янз бүрийн банкуудаас хувь хүн, хуулийн этгээдэд ипотекийн зээл олгох нөхцөл нь үндсэндээ ижил төстэй байдаг. Янз бүрийн банкууд зээлийн эх үүсвэр, зээлийн хүү, зээлийн доод ба дээд хэмжээ, боловсруулах хугацаа гэх мэтээр бага зэрэг ялгаатай байдаг.
2. ОРОС УЛСАД ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН АСУУДАЛ, ХӨТӨЛБӨР
2006 онд ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн зах зээл, ялангуяа Москва мужид идэвхтэй хөгжиж байв. Оросын Банкуудын Холбооны мэдээлснээр оны эцэст ОХУ-д олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ: 2001 онд - 56 сая доллар, 2002 онд - 260 сая доллар, 2003 онд - 500 сая доллар, 2004 онд - 1 тэрбум доллар, 2005 онд - 2,6 тэрбум доллар, 2006 он. -6 тэрбум орчим доллар
2007 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар ОХУ-д орон сууц худалдан авахад зориулж банкуудаас иргэдэд олгосон зээлийн хэмжээ 347.07 тэрбум рубль, үүний ипотекийн зээлийн эзлэх хувь 263.56 тэрбум рубль, Москвагийнх 20 орчим хувь байна. , Москва мужийн эзлэх хувь – олгосон ипотекийн зээлийн нийт мөнгөн дүнгийн 26.5%. MIEL-Үл хөдлөх хөрөнгийн аналитик зөвлөх төвийн үнэлгээгээр 2001 оны эцсийнхтэй харьцуулахад олгосон ипотекийн зээлийн тоо 2002 онд 4.6 дахин, 2003 онд 8.9 дахин, 2004 онд 17.9 дахин, 2005 онд 46 дахин өссөн байна. дахин, 2006 онд 2001 оны эцсийнхээс 107.1 дахин давсан. 2005, 2006 онд олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ жил бүр 160%, 130 орчим хувиар өссөн байна. Улмаар 2006 онд олгосон ипотекийн зээлийн мөнгөн дүн 2005 онтой харьцуулахад 2.3 дахин өссөн байна.
Орос улсад орон сууцны зээлийн асуудлыг судлах нь хүн амын худалдан авах чадвар багатай тул орон сууцыг борлуулах боломжгүйгээс хэт их үйлдвэрлэл явагдаж байгаатай холбоотойгоор өнөөгийн үе шатанд улам бүр хамааралтай болж байна.
Ипотекийн зээлийн тогтолцоо гэдэг нь ипотекийн зээлийн үр дүнтэй байдлыг хангах байгууллагуудын сүлжээ, батлагдсан механизмын цогцыг хэлнэ. Системийн үр ашиг нь дэд бүтцийн хөгжлийн түвшин, түүний дотор үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлтийн бүртгэл, түүний үнэ цэнийн мэргэжлийн үнэлгээний систем, даатгалын компаниуд, ипотекийн зээлийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж буй байгууллагууд, түүнчлэн бусад элементүүдээс ихээхэн хамаардаг.
Санхүүгийн үр дүнтэй стандарт механизмыг ашиглахад чиглэсэн ипотекийн зээлийн зах зээлийн салшгүй тогтолцоог бий болгох зорилтыг дэвшүүлэхдээ орон нутгийн нөөцийг ашиглахад чиглэсэн орон сууцны санхүүжилтийн ийм схемийг ашиглах боломжийг харгалзан үзэх шаардлагатай. бүс нутгийн онцлогийг харгалзан үзэх.
Энэ дугаарт ихэнх улс оронд ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх ерөнхий стратегийг тодорхойлох, ипотекийн зах зээлийн байгууллагуудын үйл ажиллагаанд хяналт тавих, хянах чиг үүргийг гүйцэтгэдэг төрийн үүрэг онцгой байр суурь эзэлдэг; Энэ системийг ихэвчлэн төрийн нийгмийн бодлогыг удирдан чиглүүлэгч болгон ашигладаг.
Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн хүрээнд Оросын банкуудын практикт дүн шинжилгээ хийх нь ипотекийн зээлийн хөгжилд саад болж буй олон асуудлыг тодорхойлох боломжийг бидэнд олгодог.
1. Зээлийн нөхцөл. Логикоор бол орон сууц худалдан авах зээл нь дэлхийн практикт байдаг шиг 10-15 жилийн хугацаатай урт хугацаатай байх ёстой. Гэсэн хэдий ч ихэнх нь олгосон зээлийн бодит нөхцөл
дотоодын банкууд 3-4 жил (сурталчилгааны материал нь 10 хүртэлх жилийн хугацааг тунхагласан хэдий ч).
2. Нөөцийн бааз дутмаг. Урт хугацааны зээлийг зээлийн байгууллагын массын бүтээгдэхүүн болгож, хөрвөх чадварын бүх шаардлагыг нэгэн зэрэг биелүүлэхийн тулд банк ижил урт хугацаанд хөрөнгө татах ёстой. Өнөөдөр үүнийг хийх бараг боломжгүй юм. Энэ тохиолдолд цорын ганц гарц бол гадаадын сангаас зорилтот санхүүжилт татах явдал юм.
3. Зээлдэгчийн зээлжих чадварыг үнэлэхэд хүндрэлтэй байдал. Мэдэгдэж байгаагаар хувь хүний төлбөрийн чадварыг үнэлэх нь орлого (цалин, ногдол ашиг, түрээсийн төлбөр гэх мэт) ба зардлыг (хоол хүнс, хувцас, түрээс, амралт, бусад зээлийн төлбөр гэх мэт) харьцуулах үндсэн дээр хийгддэг. Гэтэл орлогын гол эх үүсвэр болох цалингийнхаа хэмжээг баталгаажуулж чаддаг иргэн цөөхөн. Эдгээр нь ихэвчлэн гадаадын компани, улсын төсөвт байгууллагын ажилтнууд юм. Гол зорилтот бүлэг болох Оросын арилжааны байгууллагын ажилтнууд цалин хөлсийг даатгал, зээлийн схемээр эсвэл зүгээр л бэлнээр авдаг бөгөөд түүний бодит дүнг баталгаажуулсан албан ёсны гэрчилгээ өгөх боломжгүй.
4. Зээл олгох валют. Одоогоор орон сууцны метр квадратын үнийг ам.доллараар тогтоодог. Банкууд мөн гадаад валютаар зээл олгохыг илүүд үздэг бол хүн амын дийлэнх нь цалинг рубль хэлбэрээр тогтоож, төлдөг.
5. Гадаадын хөрөнгө оруулагчдын санхүүжүүлсэн хэд хэдэн ипотекийн хөтөлбөрийг Оросын нөхцөл байдалд тохируулаагүй. Хүн амд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийг нэг талаас зах зээлийн эдийн засгийн салшгүй нэг хэсэг болгон хөгжүүлэх нь дараах үндсэн зарчмуудад тулгуурлан хөгжих ёстой. ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь олон улсын туршлагыг харгалзан үзэх ёстой.
Энэ нь Оросын макро эдийн засгийн нөхцөл байдал, хууль тогтоомжийн тогтолцоонд тохирсон байх ёстой бөгөөд Оросын хүн амын сэтгэл зүйг харгалзан үзэх ёстой. Гол шаардлагуудын нэг бол хамгийн өндөр орлоготой төдийгүй дундаж орлоготой хүн амын ипотекийн зээлийн хүртээмжийг хангах шаардлагатай байна.
Бүтээж буй ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь улсын төсвөөс санхүүжүүлэх бус, иргэд, арилжааны зээлийн банк, хөрөнгө оруулагчдын татсан санхүүгийн эх үүсвэрийг үр ашигтай ашиглахад суурилсан, хөгжиж буй шинж чанартай байх ёстой. Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь улс орны аль ч бүс нутагт давтагдах боломжтой байх ёстой. Тодорхой бүс нутагт ипотекийн зээлийн хөгжлийн хурд, цар хүрээ нь орон сууцны зээлийг хөгжүүлэх бүс нутгийн удирдлагад улс төрийн хүсэл зориг байгаа эсвэл байхгүй байгаа субьектив хүчин зүйлээр бус, харин тухайн бүс нутгийн эдийн засгийн объектив нөхцөл байдал, ипотекийн зээлийн нөхцөл байдал, орон сууцны зээлийг хөгжүүлэхэд чиглэсэн улс төрийн хүсэл зоригоор тодорхойлогдох ёстой. орон сууцны үр ашигтай эрэлт, түүний нийлүүлэлтийн.
ОХУ-д ипотекийн зээл нь олон талт байх ёстой. Үүний зэрэгцээ ипотекийн зээлийн янз бүрийн схемүүдийн хооронд ямар нэгэн зөрчилдөөн үүсэх талаар ярих боломжгүй юм. Тэд бүгд өөрсдийн орон зай, өөрийн цаг хугацаа, мөнгөний хэмжигдэхүүнд оршиж, хэрэглэгчдэдээ төвлөрдөг. Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхэд чиглэсэн төрийн бодлогын нэн чухал тал бол зээлдэгчдэд ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулах макро эдийн засгийн нөхцөл, институцийн орчныг бүрдүүлэх явдал юм. Ипотекийн зээлийн тогтолцоог бий болгох үе шатанд бүс нутгийн болон орон нутгийн эрх баригчдын үүрэг маш чухал юм. Орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх, орон сууцны зах зээлийн бүх субъектуудын үйл ажиллагааг зохицуулах нь бүх шатны гүйцэтгэх засаглалын үйл ажиллагаанаас ихээхэн хамаардаг.
Орон сууцны урт хугацааны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэхийн тулд дараахь чиглэлээр арга хэмжээний тогтолцоог хэрэгжүүлэх шаардлагатай байна.
1. Зээлдэгч ипотекийн зээлийн гэрээний нөхцлийг зөрчсөн тохиолдолд ипотекийн зээлийг үнэт цаас болгон гүйлгээ хийх, барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгө (ялангуяа орон сууц)-ыг битүүмжлэх, орон сууц ашиглах эрхийг цуцлах зэрэг хууль тогтоомжид байгаа дутагдлыг арилгах. насанд хүрээгүй хүүхэдтэй амьдардаг зээлдэгчид, барьцаалсан орон сууцны хаягаар оршин суугчдын бүртгэл (бүртгэл) гэх мэт.
2. Энэ зорилгоор байгуулагдсан хууль зүйн байгууллагад үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийг бүртгэх тогтолцоо, тэр дундаа ипотекийн зээлийн улсын бүртгэлтэй хамтатган хөгжүүлж, үр ашгийг дээшлүүлнэ.
3. Гүйлгээг нотариатаар баталгаажуулах зардлыг бууруулна.
4. Ипотекийн орон сууцны зээлийн үйлчилгээг чанартай хүргэх зорилгоор үнэлгээ, даатгалын бизнесийг хөгжүүлэх.
5. Урт хугацаатай ипотекийн зээл олгоход шаардлагатай арилжааны банкуудын зээлийн эх үүсвэрийн зардлыг бууруулна.
6. Ипотекийн (ипотекийн зээл) хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлнэ.
7. Ипотекийн орон сууцны урт хугацаат зээлийн хүүгийн эрсдэлийг бууруулна.
8. Ипотекийн зээлийн үндсэн үзүүлэлтүүдийг тогтоох нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн хууль тогтоомж, стандарт байхгүй, ипотекийн зээлийг (ипотекийн зээл) дараа нь худалдах журмын стандарт байхгүй зэргээс үүдэн банкуудын зардал, эрсдэлийг бууруулах.
9. Өмнө нь ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаа явуулж байгаагүйгээс ихэнх зээлдэгчийн зээлийн түүх байхгүйгээс банкуудад учирч болох нэмэлт эрсдэлийг арилгах.
10. Төрийн болон орон нутгийн засаг захиргаа түүнийг хязгаарлах, хамрах үр дүнтэй механизм дутмаг байгаагаас банкуудын арилжааны бус эрсдэл өндөр байгааг хязгаарлах.
11. Инфляцийн өсөлт, тогтворгүй байдал, хүн амын байнгын ажил эрхлэлт, цалин хөлсний байдал зэрэгт зээлдэгчийн зээлийн өртөг болон эрсдэлийг бууруулна.
12. Хүн амын дийлэнх хэсгийн бага орлогыг нэмэгдүүлж, орон сууцны үнийг тэдэнд илүү таатай болгох.
13. Орон сууц авах эрх бүхий иргэдэд орон сууцны татаас олгох, орон сууц худалдан авахад зээлийн дарамтыг бууруулах төсвийн хөрөнгийг нэмэгдүүлнэ.
14. Орон сууцны үнийн өсөлтийг удаашруулж, чанар нь харьцангуй удаан сайжирна.
15. Татварыг сайжруулж, иргэдийн орон сууцанд хөрөнгө оруулахыг дэмжинэ.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоотой холбоотой төрийн байгууллагуудын дэмжлэгийн тодорхой илэрхийлэл нь дараахь хэлбэрээр байх ёстой.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хотын статустай болгох;
Бүтээн байгуулалтад зориулж сайтуудыг нэн тэргүүнд хуваарилах;
Дэд бүтцийн зардал болон бусад үр ашгийг бууруулах замаар системийн оролцогчдод учирч буй санхүүгийн ачааллыг арилгах буюу үлэмж хэмжээгээр бууруулах;
Иргэдэд хөнгөлөлттэй зээл олгох нөхцөлөөр хангах.
Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх дээрх чиглэл, хэлбэрүүд нь нэг талаас банкны зээлийн өрийг чанарын хувьд нэмэгдүүлэх, зээлийн багцыг төрөлжүүлэх, нөгөө талаас хүн амыг орон сууцаар хангахад хувь нэмэр оруулах болно. холбооны болон бүс нутгийн түвшинд.
ДҮГНЭЛТ
Ипотекийн зээл гэдэг нь хүн ам, банк, санхүүгийн болон барилгын аж ахуйн нэгж, барилгын салбарын аж ахуйн нэгжүүдийн санхүүгийн эх үүсвэрийн хоорондын харилцааг хангах, санхүүгийн эх үүсвэрийг эдийн засгийн бодит секторт чиглүүлэх чадвартай үндэсний эдийн засгийн тогтолцооны холбоос юм.
Ипотек гэдэг нь зээлийн байгууллагаас зээл авахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа бөгөөд зээлдүүлэгчид барьцаалагдсан хөрөнгийн хэмжээгээр хариуцагчаас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг нэн тэргүүнд хангах эрхийг олгодог.
Ипотекийн зээл гэдэг нь арилжааны болон төрөлжсөн банк, зээл, санхүүгийн байгууллагуудаас үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан урт хугацаатай олгох зээл юм.
Ипотекийн зээлийн зүйл нь дараахь эд хөрөнгө байж болно: хувийн өмчийн газар; аж ахуйн нэгж, түүнчлэн барилга, байгууламж болон бусад үл хөдлөх хөрөнгө; нэг буюу хэд хэдэн тусгаарлагдсан өрөөнөөс бүрдсэн орон сууцны барилга, орон сууц, орон сууцны барилга, орон сууцны хэсэг; зуслангийн байшин, цэцэрлэгийн байшин, гараж гэх мэт; агаарын болон далайн хөлөг онгоц, дотоод навигацийн хөлөг онгоц
ОХУ-д ипотекийн зээлийг идэвхтэй ашиглах нь дотоодын эдийн засгийн байдлыг сайжруулж, нийгмийн эмзэг бүлгийн иргэдийг орон сууцаар хангах олон давуу талыг амлаж байна.
Ипотекийн зээлийн байгууллагыг хөгжүүлэх нь банкны системийн хувьд үндсэн ач холбогдолтой. Ялангуяа хөрөнгийн зах зээл тогтворгүй байгаа үед төрийн баталгаатай үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт бага өгөөжтэй ч сонирхол татдаг.
НОМ ЗҮЙ
Орон сууцны эдийн засаг / Ed. Г.Поляковский. - М.: Дело, 2006 он.
Лазарова Л.Б. Ипотекийн зээл нь хүн амыг орон сууцаар хангах зах зээлийн хэрэгсэл болох // Кавказын шинжлэх ухааны сэтгэлгээ. 2006. Хавсралт No3 / Ростов-на-Дону. хуудас 106 – 111.
Лазарова Л.Б. Орос улсад ипотекийн зээлийн хөгжлийн асуудал // Даяаршил ба Оросын эдийн засгийн хөгжлийн асуудал: 12-р сар. шинжлэх ухаан, практик тайлан conf. 2-р хэсэг. / Эдийн засгийн XXIII Бүх Оросын эрдэм шинжилгээний бага хурлын материал. – Краснодар, 2003. хуудас 242–245.
Серебрякова Е.А. , Куянцева Е.С. Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо: мөн чанар, асуудал, шийдэл // Хойд Кавказын Улсын Техникийн Их Сургуулийн шинжлэх ухааны бүтээлийн цуглуулга. Цуврал "Эдийн засаг", 2005, No2
Санхүү. Мөнгөний эргэлт. Кредит: Их дээд сургуулиудад зориулсан сурах бичиг. Л.А. Дробозина, Л.П. Окунева, Л.Д. Андросова болон бусад; Эд. проф. Л.А. Дробозина. – М.: Санхүү, ЭВ НЭГДЭЛ, 2005
Санхүү / Ed. В.М.Родионова. - М.: Санхүү, статистик, 2007 он.
Санхүү, мөнгөний эргэлт ба зээл: Сурах бичиг / Ред. В.К.Сенчагова, А.И.Архипова. - М.: Проспект, 2005.