Үнэлгээний зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр дүнтэй ашиглахад дүн шинжилгээ хийх аргыг боловсронгуй болгох. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргыг боловсронгуй болгох санал Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг сайжруулах санал
ОРОСЫН ТӨРИЙН ҮЙЛЧИЛГЭЭНИЙ АКАДЕМИ
ОРОСЫН ХОЛБООНЫ ЕРӨНХИЙЛӨГЧИЙН ДАГУУ
Холбооны муж боловсролын байгууллагадээд мэргэжлийн боловсрол
"БАРУУН ХОЙД ТӨРИЙН ҮЙЛЧИЛГЭЭНИЙ АКАДЕМИ"
Калуга хотод
санхүү, зээл
ТӨГСӨГЧИЙН АЖИЛ
Калуга
Оршил
Бүлэг 1. Үнэлгээний онолын үндэс зах зээлийн үнэүл хөдлөх хөрөнгө
1.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Үнэлгээний үндсэн ойлголт, зарчим
1.2 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх хандлага, арга
1.3 Хөрөнгийн үнэлгээний асуудал
Бүлэг 2. Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
2.1 Үнэлгээний сэдвийн тодорхойлолт
2.2 Зардлын аргачлалын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
2.3 Зах зээлийн хандлагын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
2.4 Орлогын хандлагын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
3.1 Үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийн эцсийн үнийг тодорхойлох
Дүгнэлт
Ном зүй
Оршил
Манай улс шилжилтийн зах зээлийн эдийн засагшинжлэх ухаан, практикийн хэд хэдэн шинэ чиглэл, тухайлбал үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг гүнзгийрүүлэн хөгжүүлэх шаардлагатай байв.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь үндэсний зах зээлийн эдийн засгийн салбар бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд, зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж буй эдийн засгийн байгууллагууд, зах зээлийн үйл ажиллагааны үйл явц, жишээлбэл. үл хөдлөх хөрөнгийн үйлдвэрлэл (бүтээх), хэрэглээ (ашиглах), солилцох үйл явц, зах зээлийн менежмент, зах зээлийн үйл ажиллагааг хангах механизм (зах зээлийн дэд бүтэц, эрх зүйн орчин).
Одоогоор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр байдаг орон сууцны орон сууцболон өрөөнүүд, оффисын барилга, байр, үйлдвэр, худалдааны барилга, зуслангийн байшин, дача, хөдөөгийн байшингууд. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүс нутгийн онцлогийг харгалзан үзэх шаардлагатай.
Аж ахуйн нэгжийн үйлдвэрлэл, эдийн засгийн практикт аж ахуйн нэгжийн өмч хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх шаардлагатай болсон олон тохиолдол гардаг. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах, барьцаалан зээл олгох, даатгалд хамруулах, эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх, татвар ногдуулах гэх мэт нэг ч гүйлгээг үнэ цэнийг тооцохгүйгээр гүйцэд хийдэггүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох нь нарийн төвөгтэй бөгөөд өвөрмөц үйл явц юм, учир нь хоёр ижил төстэй шинж чанарыг олох нь бараг боломжгүй юм. Барилга нь ижил стандартын дагуу баригдсан ч өөр өөр газар дээр байрладаг ч өртөг нь ихээхэн ялгаатай байдаг.
Төгсөлтийн ажлын сэдвийн хамаарал нь өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг чадварлаг, бодитой үнэлэх хэрэгцээ улам бүр нэмэгдэж, хөрөнгийн үнэлгээний институт бүрэн бүрдээгүй, мэдээлэл байхгүй байгаатай холбоотой юм. үнэлгээний бааз, Орос улсад үнэлгээчдийн мэргэжлийн сургалт дэлхийн түвшинд хараахан хүрээгүй байна.
Ажлын зорилго нь хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлох, түүнийг нэмэгдүүлэх арга замыг зөвтгөх явдал юм.
Энэ зорилгод хүрэхийн тулд дараахь ажлуудыг шийдвэрлэх шаардлагатай байна.
1. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх онолын үндэслэлийг судлах;
2. Үнэлгээний объект, түүний орчныг тодорхойлох;
3. Нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн гурван хандлагад үндэслэн үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг зөвтгөх;
Судалгааны объект нь хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох журам юм.
Судалгааны сэдэв нь хөрөнгийн зах зээлийн үнийг зөвтгөх, түүнийг нэмэгдүүлэх зөвлөмж боловсруулах явдал юм.
Бүтцийн хувьд уг ажил нь танилцуулга, гурван бүлэг, дүгнэлт, ашигласан материалын жагсаалтаас бүрдэнэ. Нэгдүгээр бүлэгт үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолын үндэс, хоёрдугаар бүлэгт хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцох, гуравдугаар бүлэгт үнэлгээний үр дүнг уялдуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг нэмэгдүүлэх арга замыг тодорхойлсон.
Судалгааны онол, арга зүйн үндэс нь танин мэдэхүйн диалектик арга, түүнчлэн судалж буй асуудлын талаархи эрдэмтдийн бүтээлүүд, тогтмол хэвлэл, интернетийн материалууд юм. Үүнээс гадна дараахь аргуудыг ашигласан: эдийн засаг-статистик, монограф, тооцоо-конструктив, түүнчлэн харьцуулах арга.
Бүлэг 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх онолын үндэслэл
1.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Үнэлгээний үндсэн ойлголт, зарчим
Төр, хуулийн этгээд, хувь хүмүүсийн тодорхой хэрэгцээг хангах, түүнчлэн тэдгээрийн эзэмшил, ашиглалтаас ашиг хүртэх зорилгоор төрөл бүрийн бараа (объект, эд зүйл, эд хөрөнгө) бий болгож, зарж, олж авдаг. Үүний үнэ цэнэ, улмаар түүний өртөг нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн одоо байгаа хэрэгцээг хангах чадвар, энэ үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших нь ирээдүйд авчрах үр өгөөжөөс хамаарна.
Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бүх үйл ажиллагаа, гүйлгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн талаархи мэдлэгийг шаарддаг. Зах зээлийн нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь эдийн засаг, нийгэмд гарч буй хүчин зүйл, чиг хандлага, өөрчлөлтөөс хамаардаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх хэрэгцээ дараахь тохиолдолд үүсдэг.
§ худалдан авах, худалдах, түрээслэх гүйлгээ;
§ аж ахуйн нэгжүүдийг нэгтгэх, өмчийн хувьцааг дахин хуваарилах;
§ шинэ хувьцаа эзэмшигчдийг татах болон нэмэлт асуудалхувьцаа;
§ үл хөдлөх хөрөнгийн татварын зорилгоор кадастрын үнэлгээ: барилга байгууламж, газар;
§ үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал;
§ үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээл олгох;
§ аж ахуйн нэгж, байгууллагын дүрмийн санд оруулах үл хөдлөх хөрөнгийн оруулсан хувь нэмэр;
§ хөрөнгө оруулалтын төсөл боловсруулах, хөрөнгө оруулагчдыг татах;
§ үл хөдлөх хөрөнгийг татан буулгах;
§ өв залгамжлах эрхийг хэрэгжүүлэх, шүүхийн шийдвэр, эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх;
§ хэрэгжүүлэхтэй холбоотой бусад үйл ажиллагаа өмчлөх эрхүл хөдлөх хөрөнгийн хувьд.
Үл хөдлөх эд зүйлд (үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө) газар, газрын хэвлий, тусдаа усны биетүүд, мөн газартай нягт холбогдсон бүх зүйл, өөрөөр хэлбэл, ой мод, олон наст мод, барилга байгууламж, барилга байгууламж зэрэг зорилгодоо үл нийцэх хохирол учруулахгүйгээр хөдөлгөөн хийх боломжгүй объектууд. Үл хөдлөх эд зүйлд мөн субьектууд орно улсын бүртгэлагаар ба далайн хөлөг онгоцууд, дотоод навигацийн хөлөг онгоц, сансрын биет. Хуулиар бусад эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн ангилалд оруулж болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд газрыг үнэ цэнэтэй гэж үздэг бол сайжруулалт нь үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгө үнэгүй иргэний эргэлтмөн янз бүрийн гүйлгээний объект бөгөөд энэ нь түүний үнэ цэнийг үнэлэх хэрэгцээг бий болгодог, i.e. тодорхой цаг хугацааны янз бүрийн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн тэнцлийг тодорхойлоход.
Өнөөгийн эдийн засагт олон төрлийн үнэ цэнэ байдаг. Тэд янз бүрийн хэрэгцээ, чиг үүргийн улмаас шаардлагатай байдаг. Үүнд зээлсэн үнэ, даатгалын зардал, боломжийн зах зээлийн үнэ, дансны үнэ, түрээсийн үнэ, татан буулгах үнэ цэнэ, хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ болон бусад олон. Гэхдээ ерөнхийдөө үнэ цэнийг солилцооны үнэ цэнэ, ашиглалтын үнэ цэнэ гэж хоёр ангилж болно.
Эрэлт, нийлүүлэлтийн хүчин зүйлсийн тогтсон тэнцвэрт байдалд суурилсан чөлөөт, нээлттэй, өрсөлдөөнт зах зээлд давамгайлах үнэ нь солилцооны үнэ юм. Эдийн засгийн бодит хүчин зүйлээр тодорхойлогддог учраас заримдаа объектив үнэ цэнэ гэж нэрлэдэг.
Ашиглалтын үнэ цэнэ гэдэг нь тодорхой хэрэглэгч эсвэл бүлгийн хэрэглэгчдийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ юм. үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгжийн нэг хэсэг болгон ашигладаг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ (жишээлбэл, үйлдвэрт ашигладаг үл хөдлөх хөрөнгө).
Бүх төрлийн үнийн дүнгээс зах зээлийн үнэ хамгийн өргөн тархсан нь зах зээлийн нөхцөлд үнэ цэнийн үндсэн төрөл юм. Зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлохдоо бид зах зээл урьд нь байсан (хөрөнгө аль хэдийн зарагдсан), одоо байгаа (хөрөнгө зарах зорилгоор бүтээгдсэн) бөгөөд ирээдүйд ч байх болно гэж үздэг, учир нь зах зээлийн өнгөрсөн үе ч биш, одоо ч байхгүй. үүнтэй зөрчилдөж байна.
Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн бид дүгнэж болно: зөвхөн зах зээл өөрөө төдийгүй зах зээлээс бүрддэг хэрэгслүүд нь хамгийн чухал нь өртөг нь гурван бүрэлдэхүүн хэсэгтэй байдаг. Эдгээр байр сууринаас бид зардал гэж хэлж болно:
Үнэн хэрэгтээ зардал, өөрөөр хэлбэл. тухайн зах зээл дээрх хамгийн их магадлалтай үнэ;
Үнэн хэрэгтээ зах зээл, учир нь тодорхой объектын өртгийг багтаасан зах зээлийн үнэ цэнийн орон зай нь зөвхөн чөлөөт, нээлттэй, өрсөлдөөнт зах зээлийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор бүрддэг;
Энэ нь үйлдвэрлэгч (худалдагч), худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчийн зах зээлийн бүх гол оролцогчдын санаа бодлыг тусгаж, улмаар талуудын зах зээлийн ашиг сонирхлыг шавхдаг тул үнэхээр бодитой юм.
Худалдан авагчийн оронд өөрийгөө тавьснаар өнгөрсөн үеэс, барилгачны оронд өөрийгөө тавиад өнөөдрөөс, хөрөнгө оруулагчийн оронд өөрийгөө тавиад явбал ирээдүйгээс үнэ цэнийг гаргаж болно. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван үндсэн хандлагад хүргэдэг: зах зээл, өртөг, орлогын хандлага.
Үнэ цэнийг тодорхойлох гол ажил бол үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшихээс ирээдүйн ашиг тусын тоо хэмжээ, чанар, үргэлжлэх хугацааг урьдчилан таамаглах, эдгээр үр өгөөжийг өнөөгийн үнэ цэнэ болгон дахин тооцоолох явдал юм. Үнэлгээний зарчмаар үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ хийдэг.
Үнэлгээний зарчмуудыг дөрвөн бүлэгт хуваадаг.
1) хэрэглэгчийн төсөөлөлд суурилсан зарчмууд (ашиглах, орлуулах, хүлээлтийн зарчим);
2) үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын үйл явцаас үүсэх зарчмууд (хувь нэмэр оруулах зарчим, үлдэгдэл бүтээмж, ахиу бүтээмж, тэнцвэр, эдийн засгийн хэмжээ, эдийн засгийн хуваагдал);
3) зах зээлийн орчны үйлчлэлээр тодорхойлогддог зарчмууд (альтернатив, хувьсах, хамааралтай байх, эрэлт нийлүүлэлт, өрсөлдөөн ба нийцлийн зарчим);
4) хамгийн шилдэг, хамгийн их байх зарчим үр дүнтэй ашиглах– үнэлгээний үндсэн зарчим. Энэ зарчим нь бусад бүх зарчмуудыг нэгтгэсэн бөгөөд аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндэс суурь болдог.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв байдал нь орлогын урсгал, эрсдлийн түвшин, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэд ихээхэн нөлөөлдөг тул үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний урьдчилсан нөхцөл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үйл ажиллагааны онцлогийг харгалзан үзэх явдал юм. ирээдүйн тодорхой үед, өөрөөр хэлбэл. орлогын хандлагын аргыг ашиглан үнэлгээ хийхэд ашигласан үндсэн өгөгдлийн талаар.
1.2 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх хандлага, арга
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд үнэ цэнийг тодорхойлох нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн гурван арга байдаг: өртөг, зах зээл, орлого. Арга тус бүр өөрийн гэсэн тогтсон арга, техник, журамтай байдаг. Үнэлгээний хандлагын үзэл баримтлалын ижил төстэй байдал илэрсэн янз бүрийн объектуудөмч. Үүний зэрэгцээ, үнэлж буй объектын төрөл нь дүрмээр бол зөвхөн энэ төрлийн өмчид хамаарах үнэлгээний тодорхой асуудлаас үүдэлтэй тодорхой аргуудын онцлогийг тодорхойлдог.
Зардал багатай арга
Үнэлгээний зардалд суурилсан хандлага үл хөдлөх хөрөнгөҮл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бий болгох зардлыг үнэлэгдсэн эсвэл харьцуулах боломжтой объектын өртөгтэй харьцуулах үндсэн дээр. Энэ арга нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа хөрөнгө оруулагчийн чадавхийг судлахад суурилж, орлуулах зарчимд суурилдаг бөгөөд худалдан авагч нь зохих ёсоор болгоомжлон, зохих барилгын талбайг олж авахад шаардагдах зардлаас илүү үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ төлөхгүй гэсэн үг юм. үүнтэй төстэй зориулалт, чанартай объектыг ойрын хугацаанд ихээхэн сааталгүйгээр барих.
Энэ аргын үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд:
1. Үнэгүй, ашиглах боломжтой газрыг оновчтой ашиглах зорилгоор олж авах, урт хугацаагаар түрээслэх зардлын тооцоо;
2. Үнэлгээ хийсэн барилгын орлуулах өртгийн тооцоо. Орлуулах өртгийн тооцоо нь тухайн объектыг дахин бий болгоход шаардагдах зардлыг тооцоолоход, ижил төстэй объектын одоогийн үнэ, үйлдвэрлэлийн нөхцөл дээр үндэслэн тодорхой огноо дээр үндэслэнэ.
3. Эд хөрөнгийн биет, үйл ажиллагааны болон гадаад элэгдлийн хэмжээг тогтоох;
4. Бизнесийн ашгийн хэмжээг тооцоолох (хөрөнгө оруулагчдын ашиг);
5. Үнэлгээний объектын эцсийн үнэ цэнийг тооцохдоо элэгдлийн орлуулах өртгийг тохируулж, улмаар үүссэн үнийг газрын талбайн өртгөөр нэмэгдүүлэх.
Ашиглалтад удаагүй байгаа объектуудыг үнэлэхэд зардлын арга нь хамгийн тохиромжтой байдаг бөгөөд энэ нь газрын талбайн хангалттай үндэслэлтэй өртөг, бага зэрэг хуримтлагдсан элэгдэл, сайжруулалтын үед хамгийн үнэмшилтэй үр дүнд хүргэдэг. Төлөвлөсөн объект, тусгай зориулалтын объект болон бусад эд хөрөнгийн өртгийг тооцохдоо зардлын арга нь хууль ёсны бөгөөд зах зээл дээр гүйлгээ нь ховор хийгддэг бөгөөд даатгалын зорилгоор үнэлгээнд ашиглаж болно. Сэргээн босгох объектыг үнэлэхдээ ийм хандлага нь байгаа эсэхийг тодорхойлох боломжийг бидэнд олгодог барилгын зардалүйл ажиллагааны орлого эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтаас олсон орлогыг нэмэгдүүлэх замаар нөхнө. Энэ тохиолдолд зардлын аргыг ашиглах нь илүү их хөрөнгө оруулалт хийх эрсдэлээс зайлсхийдэг.
Түүнчлэн баривчлагдсан тохиолдолд хуулийн этгээд, хувь хүмүүсийн эд хөрөнгөд татвар ногдуулах зорилгоор зардлын аргыг ашигладаг. Үгүй хөдлөх хөрөнгө, нэг хэсэг газрыг хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглахад дүн шинжилгээ хийх.
Газрын үнэ цэнийг тодорхойлох
Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 35-р зүйлд зааснаар бусдын газар дээр байрлах барилга, байгууламж, байгууламжийн өмчлөх эрх өөр хүнд шилжсэнээр тухайн барилгад эзэмшиж буй газрын зохих хэсгийг ашиглах эрхийг олж авдаг. бүтэц, бүтэц, тэдгээрийг ашиглахад шаардлагатай, өмнөх өмчлөгчтэй ижил нөхцөл, хэмжээгээр.
Газрын үнэлгээний бүх аргуудаас шийдвэрлэх ач холбогдолтой арга юм харьцуулсан шинжилгээборлуулалт
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын орлуулах өртгийг тухайн үеийн үнээр шинэ (хуримтлагдсан элэгдлийг тооцохгүйгээр) болон үнэлгээний өдөртэй холбон тооцно. Орлуулах зардлыг тодорхойлох үндэс нь барилга байгууламжийг барьж байгуулах, түүнийг хэрэглэгчдэд хүргэхтэй холбоотой зардлын тооцоо юм. Эдгээр зардлыг барилгын өртөгт бүртгэх дарааллаас хамааран шууд ба шууд бус зардлыг ялгах нь заншилтай байдаг.
Шууд зардал нь барилгын ажилтай шууд холбоотой (материалын өртөг, барилгын ажилчдын цалин, барилгын машин механизмын өртөг гэх мэт). Шууд бус зардал гэдэг нь барилга угсралттай шууд хамааралгүй зардал (зураг төсөл, тооцооны байгууллагын төлбөр, газрын хөрөнгө оруулалтын зардал, маркетинг, даатгал, сурталчилгааны зардал гэх мэт) юм. Хөгжүүлэгчийн ашиг нь бүтээн байгуулалттай холбоотой барилга угсралтын ажлыг удирдах, зохион байгуулах зардал, ерөнхий хяналт, бизнесийн эрсдэлийг тусгасан болно. Бизнес эрхлэгчийн ашгийг тухайн объектыг борлуулснаас олсон ашгийн нэг хэсэг болгон тодорхойлдог. Хүүгийн хэмжээ ба холбогдох үндэслэлээс (хөрөнгийн үнийн бүрэлдэхүүн хэсэг) үл хамааран бизнесийн ашгийн хэмжээ тогтмол хэвээр байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн талаархи харьцуулсан мэдээллийн гол эх сурвалж нь барилгын гэрээүнэлж байгаатай ижил төстэй барилга байгууламж барихад. Нэмж дурдахад дизайны үнэлгээчид өөрсдийн одоогийн үнийн мэдээллийн санг хадгалдаг бэлэн байшингууд, оффисын барилга, орон сууц, зочид буудал, дэлгүүрийн барилга, үйлдвэрийн барилгууд. Одоогийн байдлаар Орос улсад үнийн зохих индексээр тодорхойлогддог стандарт, үнийн түвшний тогтолцоо байдаг.
Төрөл бүрийн байгалийн болон функциональ хүчин зүйлийн нөлөөн дор баригдсан объектууд гүйцэтгэлийн чанараа алдаж, устаж үгүй болдог. Түүнчлэн тухайн объектын зах зээлийн үнэд ойр орчноос үзүүлж буй эдийн засгийн гадаад нөлөөлөл, зах зээлийн орчны өөрчлөлт нөлөөлдөг. Үүний зэрэгцээ бие махбодийн элэгдэл (гүйцэтгэлийн чанар алдагдах), функциональ хөгшрөлт (шинжлэх ухаан, технологийн дэвшлийн улмаас технологийн нийцэл, үнэ цэнэ алдагдах), гадаад болон эдийн засгийн элэгдэл (сэтгэл татам байдлын өөрчлөлт) гэж ялгадаг. гадаад орчин, бүс нутгийн эдийн засгийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтийн хувьд объект). Бүгдээрээ эдгээр төрлийн элэгдэл нь хуримтлагдсан элэгдлийг бүрдүүлдэг бөгөөд энэ нь тухайн объектыг солих зардал ба үнэлэгдсэн объектыг дахин үйлдвэрлэх (солих) зардлын хоорондох зөрүү юм.
Барилга, байгууламжийн техникийн байдлын талаарх мэдээллийн хамгийн бүрэн бөгөөд найдвартай эх сурвалж бол байгалийн судалгааны материал юм. Ийм судалгааг хийх эхний нөхцөл бол үнэлж буй объектын функциональ зорилгыг үнэн зөв тодорхойлох явдал юм: зориулалтын дагуу ашиглах эсвэл технологийн болон үйл ажиллагааны параметрүүдийг өөрчлөх. Энэ тохиолдолд барилга байгууламжийн даацын бүтцэд үзүүлэх ачаалал, нөлөөллийн өөрчлөлтийн хязгаарыг танилцуулах шаардлагатай.
Судалгаа явуулах хоёр дахь нөхцөл нь тухайн объект байгаа газар нутагт нөлөөлж буй байгаль, цаг уурын үзүүлэлт, тодорхой хүчин зүйлс, хүний үйл ажиллагааны явцад гарсан өөрчлөлтийн талаар бүрэн мэдээлэл авах явдал юм.
Зах зээлийн хандлага
Зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэх зайлшгүй урьдчилсан нөхцөл бол ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой харьцуулж болохуйц нөхцөлд (гүйлгээний хугацаа, гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл) хийсэн гүйлгээний талаархи мэдээлэл (зорилго, хэмжээ, байршлын хувьд харьцуулах боломжтой) байх явдал юм. .
Харьцуулсан арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эрэлт нийлүүлэлт, орлуулалт ба хувь нэмэр гэсэн гурван үндсэн зарчимд суурилдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эдгээр зарчмууд дээр үндэслэн зах зээлд суурилсан арга нь харьцуулагчдыг тусгаарлах, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг загварчлахын тулд харьцуулж болохуйц хөрөнгийн зах зээлийн мэдээлэлд хийсэн тохируулгыг хэмжих тоон болон чанарын олон аргыг ашигладаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн хандлагын гол зарчим бол орлуулах зарчим бөгөөд боломжит худалдан авагч өөрийн байр сууринаас ижил төстэй эд хөрөнгийг олж авах зардлаас давсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг төлөхгүй гэж заасан байдаг.
Зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэхэд тулгарч буй гол бэрхшээл нь Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тунгалаг байдалтай холбоотой юм. Ихэнх тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний бодит үнэ тодорхойгүй байдаг. Үүнтэй холбогдуулан үнэлгээ хийхдээ ихэвчлэн худалдаанд гаргасан объектын саналын үнийг ашигладаг.
Борлуулалтын харьцуулалтын арга нь тухайн эд хөрөнгийн хэмжээ, ашиглалтын хувьд ижил төстэй харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн үеийн борлуулалтын дүн шинжилгээнд үндэслэн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлдог. Үнэ цэнийг тодорхойлох энэ арга нь зах зээл нь харьцуулж болохуйц, өрсөлдөх чадвартай үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тогтооно гэж үздэг. Борлуулалтын харьцуулалтын аргыг хэрэглэхийн тулд шинжээчид орлуулах зарчмыг багтаасан хэд хэдэн үнэлгээний зарчмуудыг ашигладаг.
Борлуулалтын харьцуулалтын аргыг хэрэглэх нь дараах алхмуудыг дараалан гүйцэтгэхээс бүрдэнэ.
1. харьцуулж болохуйц ашиг тустай объектуудтай холбоотой бүх хүчин зүйлийн талаар найдвартай мэдээлэл олж авахын тулд зах зээлийн нарийвчилсан судалгаа;
2. харьцуулах зохих нэгжүүдийг тодорхойлж, нэгж тус бүрээр харьцуулсан шинжилгээ хийх;
3. үнэлэгдэж буй объектын борлуулалтын үнийг тохируулах, харьцуулах жагсаалтаас хасах зорилгоор сонгосон харьцуулах объекттой харьцуулах;
4. харьцуулж болохуйц объектын үнэлгээний хэд хэдэн залруулсан үзүүлэлтийг үнэлж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэд хүргэх.
Үл хөдлөх хөрөнгийн газар, засгийн газрын эх сурвалж, өөрийн мэдээллийн сан, хэвлэл гэх мэтийг зах зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний талаарх мэдээллийн эх сурвалж болгон ашиглаж болно.
Харьцуулах нэгжийг сонгосны дараа харьцуулах үндсэн үзүүлэлт буюу элементүүдийг тодорхойлох шаардлагатай бөгөөд үүнийг ашиглан харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авах, худалдах үнэд шаардлагатай залруулга хийх замаар тухайн объектын үнэ цэнийг загварчилж болно.
Үнэлгээний практикт үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлохдоо харьцуулалтын дараах үндсэн элементүүдийг тодорхойлдог: үл хөдлөх хөрөнгөд шилжүүлсэн эрх, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа санхүүгийн тооцоо хийх нөхцөл, худалдах нөхцөл (гүйлгээний цэвэр байдал), худалдах хугацаа, объектын функциональ зорилго, байршил, нэвтрэх замын тав тухтай байдал, объектын талбай, техникийн байдал, байрны өнгөлгөөний түвшин.
Энэ арга нь тогтмол зарагддаг объектуудад хамгийн үр дүнтэй байдаг.
Залруулга хэмжих элементүүдийг тодорхойлохын тулд тоон болон чанарын аргуудыг ашигладаг.
Тоон аргууд орно:
· Хосолсон борлуулалтын шинжилгээ (нэг харьцуулалтын зүйлийн тохируулгыг тодорхойлохын тулд хоёр өөр борлуулалтыг харьцуулсан);
· статистик шинжилгээ (энэ арга нь хамаарал, регрессийн шинжилгээ хийхэд математик статистикийг ашиглахад үндэслэсэн);
· дүн шинжилгээ хийх хоёрдогч зах зээл(энэ арга нь үнэлгээний объект эсвэл харьцуулах объекттой шууд холбоогүй өгөгдөлд үндэслэн тохируулгын хэмжээг тодорхойлдог) болон бусад.
Чанарын аргуудад дараахь зүйлс орно.
· ангиллын (харьцуулсан) дүн шинжилгээ (энэ арга нь хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээтэй төстэй бөгөөд тохируулга нь хувиар эсвэл хувиар илэрхийлэгдээгүй. мөнгөн дүн, мөн бүдэг логикийн ангилалд);
· түгээлтийн шинжилгээ (харьцуулсан борлуулалтыг зохистой байдлын буурах дарааллаар хуваарилж, дараа нь харьцуулсан борлуулалтын цуврал дахь үнэлгээний объектын байрыг тодорхойлно).
Орлогын хандлага
Орлогын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох нь хүлээлтийн зарчимд суурилдаг. Энэ зарчмын дагуу ердийн хөрөнгө оруулагч, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч нь ашиглалтаас ирээдүйд орлого олохын тулд түүнийг худалдаж авдаг. Хөрөнгө оруулалтын хэмжээ болон хөрөнгө оруулалтын объектыг арилжааны зориулалтаар ашиглах үр өгөөж хоёрын хооронд шууд хамаарал байгааг харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг түүний бий болгож буй орлогыг хүлээн авах эрхийн үнэ цэнэ гэж тодорхойлдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэ цэнэ нь үнэлгээний объектоос бий болох ирээдүйн орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ гэж тодорхойлогддог.
Орлогын аргын зардлын болон зах зээлийн хандлагаас давуу тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын эх үүсвэр болох хөрөнгө оруулагчийн санааг илүү нарийвчлан тусгасан, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн энэ чанарыг үнийн гол хүчин зүйл болгон харгалзан үздэг. . Орлогын аргын гол сул тал нь бусад хоёр аргаас ялгаатай нь урьдчилсан мэдээнд тулгуурладагт оршино.
Энэ аргын үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд:
1. Тооцоолсон талбайг өмчлөлийн хугацаанд түрээслэхээс олсон ирээдүйн орлогын урьдчилсан таамаглалыг гаргаж, олж авсан мэдээлэлд үндэслэн 1.1 томъёоны дагуу тооцсон боломжит нийт орлогыг (PVI) тодорхойлох.
PVD = S * Ca, (1.1)
S – түрээслэх талбай, м.кв;
Sa – 1 м.кв талбайн түрээсийн үнэ.
2. Зах зээлийн шинжилгээнд үндэслэн орон зайг дутуу ашигласнаас болон түрээсийн төлбөр хураахаас учирсан хохирлыг тодорхойлох, бодит нийт орлогын тооцоо (DVI). Дүрмээр бол эзэн урт хугацааныБайшингийн талбайг 100% байнга түрээслэх чадваргүй. Орон сууцыг дутуу эзэмшиж, шударга бус түрээслэгчид түрээсийн төлбөрөө төлөөгүйгээс түрээсийн алдагдал үүсдэг. Орлого авчирдаг үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон сууцны зэрэг нь түрээслэгдээгүй талбайн хэмжээг түрээслэх нийт талбайн хэмжээтэй харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлогддог дутуу ашиглалтын коэффициентээр тодорхойлогддог.
Бодит нийт орлогын тооцоог (DVI) 1.2 томъёоны дагуу гүйцэтгэнэ.
DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD бодит нийт орлого;
PVD боломжит нийт орлого;
Kz орон зай ашиглалтын коэффициент;
Kc төлбөрийн цуглуулах харьцаа.
Дээрх байдлаар тооцсон DVD-д түрээсийн төлбөрөөс гадна тухайн байгууламжийн үйл ажиллагаанаас олсон бусад орлогыг (жишээлбэл, ашиглалтын төлбөр) нэмэх шаардлагатай гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. нэмэлт үйлчилгээ– машины зогсоол гэх мэт).
3. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардлын тооцоо нь түүний засвар үйлчилгээний бодит зардал ба/эсвэл тухайн зах зээлийн ердийн зардлын дүн шинжилгээнд үндэслэсэн болно. Зардлыг болзолт тогтмол (хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэл, газрын төлбөр), нөхцөлт хувьсах (коммуникийн үйлчилгээ, урсгал засвар, цалин хөлс) байж болно. үйлчилгээний ажилтнуудгэх мэт), солих зардал (барилгын хурдан элэгдэж буй бүтцийн элементүүдийг үе үе солих зардал).
Тиймээс, тооцоолсон үйл ажиллагааны зардлыг DV-ээс хасч, үр дүнд нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) болно.
4. Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тухайн объектын өнөөгийн үнэ цэнэд дахин тооцох.
Шууд капиталжуулалтын арга нь эхний жилийн хамгийн ердийн орлогыг зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр олж авсан капиталжуулалтын коэффициентэд хуваах замаар үнэд шууд хөрвүүлэхэд үндэслэсэн орлого бий болгодог объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга юм. Зах зээлийн аргаар олборлосон цэвэр орлогын харьцаа болон үнэлэгдсэн объекттой төстэй хөрөнгийн үнэ цэнийн харьцаа дээр. Зах зээлийн гүйлгээнээс капиталжуулалтын коэффициентийг гаргаж авдаг шууд капиталжуулалтын аргын энэхүү барууны сонгодог хувилбар нь мэдээлэл цуглуулахад тулгарч буй бэрхшээлээс шалтгаалан Оросын нөхцөлд бараг боломжгүй юм (ихэнхдээ гүйлгээний нөхцөл, үнэ нь нууц мэдээлэл юм). ). Үүний үндсэн дээр практикт капиталжуулалтын харьцааг бий болгох алгебрийн аргыг ашиглах шаардлагатай байна тусдаа үнэлгээхөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ ба өгөөжийн хувь хэмжээ.
Үнэлгээний өдөр засвар, сэргээн босголтод их хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаарддаггүй одоо байгаа хөрөнгийн үнэлгээнд шууд капиталжуулалтын аргыг хэрэглэх боломжтой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.
1.3 Хөрөнгийн үнэлгээний асуудал
Хэцүү байдал нь өмчийг үнэлэхэд (хэрэгцээ, арга барил), энэ чиглэлийн хууль тогтоомжийн буруу, зөрчилтэй холбоотой олон асуудалтай холбоотой байдаг. Эдгээр асуултуудыг бага зэрэг нарийвчлан авч үзье.
Зориулалтын хувьд бус дансны хувьд хамгийн эхний асуудал бол капиталжуулалт, хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг сонгох явдал юм.
1. Зээлийн зардал (хөрөнгө оруулалтын зардал) – бие даасан зан үйлгүй (үнэт цаасны зах зээл байхгүй) аж ахуйн нэгжүүдэд зориулагдсан.
2. Өөрийн хөрөнгийн дундаж ахиу зардал – зах зээл дээр хувьцаа нь үнэлэгдсэн аж ахуйн нэгжүүдийн хувьд.
3. Аж ахуйн нэгж буюу өөрийн салбарын үйлдвэрлэлийн дундаж ашгийг үндэслэн.
4. Судалгаанд хамрагдаж буй төслүүдийн ахиуц дундаж зардал (хөрөнгө оруулалтын хувьд).
5. Зээлийн эргэн төлөлтийн стандартууд.
6. Төлөвлөлтийн норм.
7. Зээлийн хүү (үндэсний орлого (НҮ) ба дотоодын үндэсний бүтээгдэхүүн (ҮНБ)-тэй холбоотой улс төрийн эдийн засгийн ойлголт).
8. Өөр хөрөнгө оруулалтын ашигт ажиллагаа (жишээлбэл, банкинд хадгаламжийн данс).
9. Хөрөнгө оруулагчийн үзэл бодлоос хамгийн бага эрсдэлгүй өгөөж.
Төрийн сангийн өгөөж болон хэрэглээний үнийн индексийн зөрүүгээр тодорхойлогддог богино хугацааны бодит хүү.
Ижил онолын үндэслэлтэй хувь хэмжээг сонгох олон практик аргууд нь түүнийг сонгох арга, шалгуур нь хангалтгүй байгааг харуулж байна. Өрөөний үнийг тодорхойлох нь санхүүгийн менежментийн онолоос гадуурх сэтгэл судлалын салбарт (шинжлэх ухаан биш урлаг) хамаарна.
Төрөл бүрийн мэргэжилтнүүдийн дүгнэлтийг хийхийн тулд нийлмэл хүүгийн үнэ цэнийг хуулиар баталж, тухайн үеийнх шиг, стандарт үр ашгийн коэффициентийн дагуу аргачлалд тусгах ёстой. хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт(хөрөнгө оруулалт - одоо хэлж байгаачлан). Эхэндээ үр ашгийн стандарт нь салбар бүрт өөр өөр байсан бол дараа нь бүх салбарт нэг стандарт батлагдсан. Стандарт үр ашгийн коэффициент нь капиталжуулалтын хувь хэмжээ (үр ашгийн түвшин, харьцуулах хувь, хөрөнгө оруулалтыг байршуулах хувь) -тай ижил үүрэг гүйцэтгэсэн (ижил ачаалалтай) гэдгийг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй.
Хоёрдахь асуудал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний цэгийн тооцоотой холбоотой. Нөхцөл байдал нь бие биенээсээ хамааралгүй ажилладаг арван шинжээч нэг эд хөрөнгийн (хөрөнгийн) үнэ цэнийн арван өөр тооцоог өгөх болно. Энэ нь тооцоолох журам, сонголттой холбоотой юм стандарт коэффициентууд. Нөхцөл байдал нь нэг хэсгийг үйлдвэрлэхийг санагдуулдаг. Нэг машин дээр өөр өөр эд ангиудыг ижил зургийн дагуу нэг ажилчин хийнэ. Үүнд олон шалтгаан байгаа бөгөөд ихэнхийг нь зарчмын хувьд үгүйсгэх аргагүй юм. Тиймээс эд ангиудын хэмжээсийн хүлцлийн системийг үйлдвэрлэлд нэвтрүүлсэн. Хэрэв үйлдвэрлэсэн хэсгийн хэмжээ нь хүлцлийн хүрээнд байвал үүнийг хүлээн зөвшөөрнө гэж үзнэ. Бүх арга барил, аргуудын тооцоололд ашигласан анхны өгөгдлийн хазайлт ба тархалт нь дундаж үзүүлэлтийн хувиар, эд ангиудын хэмжээсийн хүлцэлээс илүү ач холбогдолтой юм.
Энэ нөхцөл байдлаас гарах арга зам (энэ асуудлын шийдэл) нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн цэгийн тооцоог нэг интервалаар солих явдал бөгөөд нэг талаас тоон тооцоог магадлалын аргыг ашиглан хийх ёстой. Математик дахь үнэлгээний тухай ойлголт нь ойролцоогоор тооцооллыг агуулдаг бөгөөд ихэнхдээ тооны дарааллын түвшинд байдаг. Жишээлбэл, слайдын дүрмээр тооцоолохдоо тооны бүхэл хэсгийн цифрүүдийн тоог тодорхойлох шаардлагатай байв.
Өөр нэг асуудал бол гурван аргыг ашиглан хийсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн тооцоог нэгтгэхдээ жинлэх хүчин зүйлийг сонгохтой холбоотой юм. Зохиогч (шинжээч, үнэлгээчин) бүр өөрийн үзэмжээр жинлэх коэффициентийг (тооцооллын аргын ач холбогдлын коэффициент) хүлээн авдаг бөгөөд тооцооллын зөрүү нь мэдэгдэхүйц байж болно. Энэ байдлаас гарах нэг арга бол үнэлгээний арга (хандлага) бүрийн хувьд тодорхой хязгаарт жигд тархсан жингийн коэффициентийг батлах явдал юм.
Дараагийн асуудал нь хөрөнгийн үнэ цэнийн харьцуулсан (зах зээлийн) үнэлгээний явцад үнэлэгдсэн объект, зах зээлийн аналогийг харьцуулах хэлбэрт оруулахын тулд залруулах хүчин зүйлийг нэвтрүүлэх шаардлагатай үед үүсдэг. Энд бас ихээхэн дур зоргоороо байдаг. Энэ нь ялангуяа үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн нутаг дэвсгэрийн байршил болон бусад хэд хэдэн зүйлийг харьцуулахдаа залруулах коэффициентүүдийн хувьд үнэн юм.
Хамгийн хэцүү асуудлын нэг бол мэдээллийн найдвартай байдал юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлэгдсэн үнэ цэнийн зарагдсан болон зарагдсан үнийн талаархи зах зээлийн мэдээлэл, өртгийн аргад стандарт аргыг ашиглан үнэ цэнийг тооцоолох стандартын талаархи мэдээлэлд хоёуланд нь хамаарна. Өмнө нь бүх салбарын зураг төсөл, технологийн институтууд ийм мэдээлэлтэй байсан Үндэсний эдийн засаг. Ийм мэдээлэл алдагдсан эсвэл хуучирсан байна.
Эд хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх явцад гарч буй ихэнх бэрхшээлийг арилгахын тулд бүх тооцоог магадлалын интервал дээр үндэслэн хийх ёстой. Тооцооллын үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг таслагдсан хуваарилалтын хэлбэрээр үзүүлнэ. Дундаж зардлын тооцоог зардлын санал болгож буй үнэ болгон санал болгох нь зүйтэй. Энэ тохиолдолд худалдагч болон худалдан авагчийн боломж ижил байна: худалдан авагч санал болгож буй үнээс доогуур худалдан авах магадлал нь худалдагчийн санал болгож буй үнээс дээгүүр зарах магадлалтай тэнцүү байна.
Энэ тохиолдолд худалдагч, худалдан авагч хоёулаа байдаг бүрэн мэдээлэлболомжит худалдан авах, худалдах үнэ, тэдгээрийн магадлалын талаар. Санал болгож буй гүйлгээний яаралтай байдлаас хамааран эсрэг талууд мэдээлэлтэй шийдвэр гаргаж болно: хэрэв цаг хугацаа чухал бол худалдан авагч хүлээж, өөр худалдан авах объект хайх; худалдагчийн хувьд - яаралтай гүйлгээ хийх шаардлагатай бол үнийн бууралт.
Зах зээл дээр ийм олон сонголтууд гарч ирдэг. Худалдагч болон худалдан авагчийн хувьд яаралтай худалдан авах, зарах нь өөр байж болно.
2001 онд ОХУ-ын Засгийн газрын 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот тогтоол батлагдсан бөгөөд үүнд ОХУ-ын Өмчийн харилцааны яаманд "хөгжүүлж, батлах" үүрэг хүлээсэн. арга зүйн зөвлөмжҮнэлгээний үйл ажиллагааны талаар." Үүнийг янз бүрийн үнэлгээний объект, үнэлгээний объектын үнэ цэнийн төрөл, үнэлгээ хийх, түүнчлэн үнэлгээний тайланг шалгахтай холбоотой хийх ёстой. Энэ ажлыг холбооны байгууллагатай тохиролцсоны дагуу гүйцэтгэдэг. холбогдох үйл ажиллагааны чиглэлийг зохицуулдаг гүйцэтгэх эрх бүхий байгууллага.
Гэсэн хэдий ч яам нь бүх өмчийн объектын аргачлалыг (бүх тохиолдолд) боловсруулах боломжгүй, зохицуулалтын материалыг боловсруулахаас хамаагүй бага байна.
Тиймээс бүс нутгийн түвшинд хамаарч одоо байгаа зах зээлөмчийг үйлдвэрлэлийн ерөнхий аргачлалын үндсэн дээр шаардлагатай болгон бий болгох замаар нэгэн төрлийн объектын бүлгүүдийн бүс нутгийн аргыг боловсруулах. зохицуулалтын хүрээ. Дараа нь бүс нутаг, хот, бүс нутгийн удирдлагын түвшинд орон нутгийн арга барилыг зохицуулах, батлах даалгавар гарч ирдэг.
Төрөл бүрийн өмчийн объекттой холбоотой бүс нутгийн арга зүйн материалыг зохицуулах, батлах журмыг Өмчийн харилцааны яам зохицуулах ёстой. Оросын Холбооны Улс.
Энэ нь янз бүрийн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн бүх төрлийн үнэ цэнийг илүү үндэслэлтэй үнэлэхэд туслах бөгөөд энэ нь янз бүрийн үл ойлголцлыг арилгах, янз бүрийн үнэлгээчин, үнэлгээний компаниудын тооцооны үр дүнг харьцуулах, үнэлгээний үйл ажиллагааны талбар дахь хагас гэмт хэргийн шинж чанарыг бууруулахад тусална. .
Бүлэг 2. Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
2.1 Үнэлгээний сэдвийн тодорхойлолт
Одоогийн байдлаар 330-3250 ам.долларын үнэтэй тусдаа барилга хэлбэрээр шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нэлээд тогтвортой байна. Ерөнхийдөө 400 м.кв-аас 4500 ам.доллар хүртэл санал болгож байна. Үүний зэрэгцээ бага зэрэг нэмэгдэх хандлага ажиглагдаж байна дээд хязгаарүнэ санал болгох.
Энэ нь саяхныг хүртэл төлбөрийн чадваргүй эрэлт санхүүгийн хувьд үндэслэлтэй болсонтой холбон тайлбарлаж байна.
Нөгөөтэйгүүр, ялангуяа нэр хүндтэй оффисын байр, худалдааны талбайнууд харьцангуй байнгын эздээ “олсон”. Үүний дагуу нэр хүнд багатай боловч зарах зориулалттай байрны үнэ өсч байна. Үүнээс гадна санал болгож буй үнийн хэлбэлзэл нь эдийн засгийн логикийн үүднээс үргэлж зөвтгөгддөггүй.
Энэ үл хөдлөх хөрөнгө нь Арис ХХК-ийн эзэмшилд байдаг бөгөөд Калуга хотын Ленинский дүүрэгт байрладаг.
Тус байгууламж нь нийт 1375.8 м.кв талбай бүхий ресторантай гурван давхар тоосгон захиргааны барилгатай.
Тус байгууламж нь хотын хамгийн урт хурдны замуудын нэг дээр байрладаг бөгөөд Калуга хотын бизнес, захиргааны төвтэй харьцангуй ойрхон байрладаг. Тээврийн хүртээмж сайн.
Газрын тодорхойлолт
Талбайн хэлбэртэгш өнцөгт;
Газрын талбай 556.0 м2 талбайтай
Хөрсний байдалБарилгын суурь нь элсэрхэг хөрсөнд суурилдаг.
Тухайн газрын топографи: нутаг дэвсгэрийн байдал тайван байна.
Дэд бүтцийн хангамж:
Орон сууцны барилгад дараахь харилцаа холбоо холбогдсон байна.
· усан хангамж;
· ариутгах татуурга;
· цахилгаан хангамж;
· дулаан хангамж;
· утасны суурилуулалт
Ашиглалтын боломжит хязгаарлалт, эрх чөлөө
Зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ.Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр ажиллаж байсан туршлагаас харахад үл хөдлөх хөрөнгийн функциональ зорилгыг өөрчлөх нь зөвхөн орон нутгийн засаг захиргаатай тохиролцсоны үндсэн дээр боломжтой бөгөөд үүнийг үнэлж буй эд хөрөнгийн өмчлөгч баталгаажуулсан болно.
Сервитут.Энэ талбай нь замын эрх, нийтийн үйлчилгээ гэх мэт ердийн сервитутэд хамаарна гэж үздэг боловч одоо байгаа сервитут нь талбайг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглахад саад болохгүй гэж үздэг. Тус талбайд хөшөө дурсгал, байгалийн өвөрмөц объект, цахилгаан дамжуулах шугамын тулгуур, хаалганы тэмдэг гэх мэт зүйл байхгүй тул оффис, орон сууцны барилга барихад тусгай хязгаарлалт байхгүй.
Барилгын тодорхойлолт
Тус барилга нь 3 давхар бөгөөд орчин үеийн барилгын стандартын дагуу баригдсан.
Хүснэгт 1
Барилгын бүтцийн элементүүд
| Бүтцийн элемент | Онцлог шинж чанартай | Техникийн нөхцөл |
| Суурь | Бетон тууз | Маш сайн |
|
болон тэдгээрийн гаднах чимэглэл |
Элс шохойн тоосго улаан өнгөлгөөний тоосго, t=0.5 |
Маш сайн |
| Хуваалтууд | Тоосго | Маш сайн |
|
Шал: Мансарда; Дотор шал; Дээрх - подвал |
Төмөр бетон Төмөр бетон Төмөр бетон |
Маш сайн |
| Дээвэр | Нэгтгэсэн | Маш сайн |
| Шал | Паркет, плита, хулдаас | Маш сайн |
|
Модон |
Модон орчин үеийн | Маш сайн |
| Дотоод засал чимэглэл | Евро анги | Маш сайн |
|
Ариун цэврийн болон цахилгааны суурилуулалт: халаалт · ус дамжуулах хоолой · ариутгах татуурга · цахилгаан гэрэлтүүлэг · утас · агааржуулалт |
Төв, бойлерийн өрөөнөөс Хотын бохирын шугам руу ус зайлуулах Далд утас Байгалийн |
Маш сайн |
| Бусад бүтээлүүд | сохор талбай | Маш сайн |
2.2 Зардлын аргачлалын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
Энэ тохиолдолд гурван давхар тоосгон захиргааны барилгыг Sat-ийн дагуу аналог объект болгон сонгосон. UPVS №33, хүснэгт. 4 (Орон сууц, олон нийтийн, нийтийн аж ахуйн барилга, хэрэглээний үйлчилгээний барилга байгууламжийг орлуулах зардлын томруулсан үзүүлэлтүүд. М: 1972) 52-р хүснэгтэд дизайны шинж чанарын хувьд үнэлгээний объектод хамгийн тохиромжтой гэж үзсэн.
хүснэгт 2
Үнэлгээ хийгдэж буй объект болон аналог объектын харьцуулсан дүн шинжилгээ
(Ижил төстэй байдлын коэффициентийг тодорхойлох)
| Бүтцийн элементүүд | Аналог объект | Үнэлгээний объект | Ижил төстэй байдлын зэрэг (ижил төстэй байдлын коэффициент) | Хувийн жин, элементүүд % | |||
| аналог объект | үнэлгээний объект | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Суурь | төмөр бетон блок | төмөр бетон блок | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Хана ба хуваалт | тоосго | тоосго | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Шал | төмөр бетон | төмөр бетон | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Шал | бетон | бетон | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Нээлтүүд | энгийн модон | энгийн модон | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Дотоод засал чимэглэл | энгийн | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Ариун цэврийн болон цахилгааны суурилуулалт |
· төвийн халаалт · ус дамжуулах хоолой · ариутгах татуурга · агааржуулалт · цахилгаан/гэрэлтүүлэг |
· төвийн халаалт · ус дамжуулах хоолой · ариутгах татуурга · агааржуулалт · цахилгаан/гэрэлтүүлэг |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Дээвэр | төмөр бетон хавтан дээр өнхрөх | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Шат, орц | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Энгийн ажил | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| НИЙТ: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Залруулгын хүчин зүйл | 0,86 | ||||||
Үнэлгээний объектыг бүрэн орлуулах зардлыг тодорхойлох.
Үндсэн оролтын өгөгдөл:
· Капиталын бүлэг – I.;
· Барилгын хэмжээ: Vstr. = 4,444 м3;
· Нийт талбай: S=1.375.8 м2;
· Норматив мэдээллийн эх сурвалж: SB UPVS No4, хүснэгт 52
Тооцооллын үндсэн томъёо:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3.1)
Энд PVS нь объектыг солих нийт зардал, руб.
1969 оны үнээр барилгын хэмжээ нэгжид ногдох барилгын өртөг US1969; US1969=24.9р/м3
Vpage барилгын хэмжээ, шоо метр м;
1969 оны үнээс 1984 оны үнэ хүртэл зардлын хөрвүүлэлтийн I69-84 индекс; орон сууцны болон худалдааны барилга байгууламжийн хувьд дунджаар - 2.21;
I84-12/20/2007 - Inf-ийн дагуу 1984 оны үнээс үнэлгээний өдрийн үнэд (2007 оны 12/20) өртгийн хөрвүүлэлтийн индекс. Бямба. Барилга угсралтын ажилд гүйцэтгэсэн ажлын үнэ, тооцооны тухай, Калуга: 2007 оны 12-р сар;
K84-12/20/2007 = 61.07
Үнэлгээний объект-аналог хоорондын зөрүүг засах коэффициент Кn. Кn=0.86
Объектыг бүрэн орлуулах зардлыг тооцоолох:
PVA = 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12,843,755,88 урэх.
Объектын элэгдлийн (үнэ цэнийн бууралтын) үнэлгээ
Объектийн хүлээгдэж буй үр ашигтай ашиглалтын хугацаа (хөрөнгийн I бүлэг) дээр үндэслэн үнэлгээний өдрийн байдлаар бие махбодийн элэгдэл (үнэ цэнийн бууралт) 5% байх болно. 642,187.80 рубль
Барилга шинээр баригдсан тул үйл ажиллагааны (ёс суртахууны) элэгдэл байхгүй.
Эдийн засгийн (гадаад) элэгдэл тогтоогдоогүй байна: барилга байгууламж энэ төрлийнба хөрөнгө одоогоор зах зээлд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа бөгөөд энэ байдал ойрын ирээдүйд мэдэгдэхүйц байдлаар өөрчлөгдөнө гэж үзэх үндэслэл байхгүй.
Бизнес эрхлэгчийн ашгийг тодорхойлох
Бизнес эрхлэгчийн ашиг гэдэг нь бизнес эрхлэгчийн бүтээн байгуулалтад оруулсан хөрөнгөө ашигласны төлөө урамшуулал болгон авахаар хүлээсэн зах зээлийн орлогын түвшин юм.
Бизнес эрхлэгчийн ашгийг (Ppr) аж ахуйн нэгжийн орлогын Dpr болон барилгын ажлын өртгийн (S/b шугам) харьцаагаар барилгын ажлын хугацааг (Tstr.) харгалзан дараах томъёогоор тодорхойлж болно.
Калуга барилгын байгууллагуудын мэдээлснээр 1 кв. ердийн барилгын бие даасан оффисын барилга m дунджаар 10,500 рубль байна. дуусгахыг харгалзан үзнэ. Байшингийн ердийн өнгөлгөө нь барилгын өртөгийг 9-12% -иар нэмэгдүүлдэг. Тансаг зэрэглэлийн өнгөлгөө нь бие даасан ажлын зардлыг 1.38 дахин нэмэгдүүлдэг (Marshall & Swift Reference). Барилга угсралтын хугацаа одоогоор ихэвчлэн 2 жилээс хэтрэхгүй байна. Калуга хотод хотын төв хэсэгт байрлах жижиглэн худалдааны талбайд хөрөнгө оруулалт хийх зардал нь 1200-3500 ам.долларын хооронд хэлбэлздэг. m Бидний тооцоололд бид 1200 ам.доллар буюу 30936 рублийн үнэ цэнийг хүлээн авна. Эдгээр нөхцөлд бизнес эрхлэгчийн ашиг:
= 0.937 буюу 97.3%.
Хүснэгт 3
Үнэлгээний объектын үнийн эцсийн утгыг тооцоолох
Тиймээс зардлын аргыг ашиглан олж авсан хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь 25,982,918.15 рубль буюу дугуйрсан 25,982,918 рубль юм. (Хорин таван сая есөн зуун наян хоёр мянга есөн зуун арван найман рубль) НӨАТ-ыг оруулаагүй болно.
2.3 Зах зээлийн хандлагын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
Хүснэгт 4
Харьцуулах объектын шинж чанар
| Харьцуулах объектын шинж чанар | Үнэлгээний объект | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект дугаар 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Объектын хаяг | Калуга, ст. Суворова, 29 настай |
Калуга, Телевизная гудамж, 2а |
Калуга, st. Москва, 237 |
Калуга, st. Азаровская, 26 настай |
Калуга, Хрустальная, |
||||
| Барилгын жил | 2002 | 1995 он, сэргээн босголт 1998 он | 2003 он | 1971 он, сэргээн босголт 2002 он | 1988 он | ||||
| Нийт талбай (кв.м) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Одоогийн байдал дахь гол зорилго | Оффисын байр, кафе, амралтын газар | Оффисын өрөөнүүд | Оффисын байр, амралтын газар | Оффис, үзэсгэлэнгийн байр | Оффисын өрөөнүүд | ||||
| Анхны томилгоо | Үүнтэй адил | Захиргааны барилга | Захиргааны барилга | Номын мэдээллийн сан | Захиргааны болон үйлдвэрлэлийн барилга | ||||
| Гаднах хаалттай байгууламжууд | тоосго | тоосго | тоосго | хөөс блок оруулгатай тоосгон хавтан | төмөр бетон хавтан | ||||
| Байршил | дундаас дээш | дундаж | дундаж | дунджаас доогуур байна | дунджаас доогуур байна | ||||
| Газар |
122971 м2 (бусад барилга боломжтой) |
барилгын доор | барилгын доор + налуу талбай | ||||||
| Чанарыг дуусгах | "Е" анги | "U" анги | тансаг зэрэглэлийн анги | тансаг зэрэглэлийн анги | "Е" анги | ||||
| Зогсоол, тээврийн хэрэгслийн чанар | Гудамжинд, онцгой зохион байгуулалттай, 20 м урт; хашаан дахь тоглоомын талбай | Гудамжны дагуух зогсоол (20 м); дотоод зогсоол | Зохион байгуулалттай зогсоол (тусгай талбай) | Гудамжинд, онцгой зохион байгуулалттай 20 м урт; дотоод зогсоол | Хязгаарлагдмал дотоод зогсоол | ||||
| Борлуулалтын хугацаа | –– | 2007 оны арванхоёрдугаар сар | 2007 оны наймдугаар сар | 2007 оны хоёрдугаар сар | 2006 оны аравдугаар сар | ||||
| Давхарын тоо | 3 давхар | 2 давхар | 3 давхар | 2 давхар | 3 давхар | ||||
| Үнэ 1 кв. нийт талбайн м, урэх. үрэх. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Тохируулга хийх (үндэслэл) тодорхойлох
1. Зах зээлийн нөхцөл байдалд тохируулга хийх (борлуулах огноо)
Энэ тохиолдолд хосолсон борлуулалтын аргыг ашиглах нь хамгийн зөв арга юм. Энэ нь зөвхөн худалдах хугацаандаа ялгаатай объектуудыг тодорхойлох, тохируулгын хэмжээг тодорхойлох явдал юм. Бид ийм объект олдоогүй тул тохируулгын хэмжээг бидний сонирхож буй үе дэх сарын инфляцийн түвшний мэдээлэлд үндэслэн дараахь томъёогоор тодорхойлсон болно.
Энд Ми нь сарын дундаж инфляцийн түвшин, Kinfl. = 1.0072
Тооцооллын томъёо: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktsrminfl 100
Хүснэгт 5
2. Байршил.
Харьцуулж буй объектын байршлыг шинжээчийн үнэлгээнд үндэслэн "маш сайн", "маш сайн", "сайн", "дунджаас дээш", "дундаж", "дунджаас доогуур", "хангалттай", "муу" зэрэглэлээр үнэлэв. "маш муу". Тиймээс хуваарь нь 8 зэрэглэлээс бүрдэнэ. Зэрэглэл бүр 10%-ийн үнэтэй байв.
Хүснэгт 6
| Үнэлгээний объект | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект дугаар 4 | |
| Байршил | дундаас дээш | дундаж | дундаж | дунджаас доогуур байна | дунджаас доогуур байна |
| Тохируулгын хэмжээ, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Физик ялгааг тохируулах.
Харьцуулах объект ба үнэлгээний объектын цорын ганц мэдэгдэхүйц ялгаа нь 3-р харьцуулах объектын бэхэлгээний байгууламжийн материал юм - төмөр бетон хавтан, үнэлгээний объект болон бусад харьцуулах объектод эдгээр зорилгоор тоосго ашигласан. Бид энэ зөрүүг 6% гэж тооцож байна.
4. Объектийн нөхцөл байдалд тохируулга хийх
Борлуулалтын объект байгаа нөхцөл нь түүний үнэд шууд нөлөөлдөг. "Нөхцөл"-ийн хүчин зүйлийн зөрүүг харгалзан үзэх хамгийн хялбар арга бол харьцуулах объектыг үнэлж буй объектын нөхцөлтэй нийцүүлэхийн тулд борлуулалтын үнийг хийх шаардлагатай засварын өртөгөөр тохируулах явдал юм.
Энэ тохиолдолд объектын нөхцөл байдлыг мэргэжилтнүүд "маш сайн", "сайн", "дунджаас дээш", "дундаж", "дунджаас доогуур", "хангалттай", "муу", маш муу гэсэн зэрэглэлээр үнэлэв. ” нэг зэрэглэлийн үнээр – 6%.
Хүснэгт 7
5. Барилгын чанарын тохируулга
Барилгын чанарыг үнэлэхдээ чанарын зургаан түвшинг авч үзсэн.
· дээд зэргийн чанар - тансаг зэрэглэлийн;
· чанар нэмэгдсэн - "U" ангилал;
· дундаж чанар - "С" ангилал;
· хангалттай чанар - "E" ангилал (эдийн засгийн)
· чанар муутай - "N";
· маш муу – “O”.
Төгсөлтийн үнэ 5%
Хүснэгт 8
6. Объектын талбайн тохируулга.
Манай улсын хувьд 297.3 м2-аас 3806.0 м2 хүртэлх талбайтай. Бидний судалгаагаар талбайг 1 м2-аар нэмэгдүүлснээр 1 м2-ын үнэ дараахь хэмжээгээр буурдаг.
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
хаана: Sob.av. харьцуулах объектын талбай;
Үнэлгээний объектын Sob.ots талбай;
K эмпирик коэффициент, K = 0.00533
Тооцооллын томъёо:
Хүснэгт 9
7. Газрын хүрэлцээг тохируулах.
Газартай байх нь өмчийн боломжийн нэг учраас давуу тал гэж үздэг. Судалгаанаас үзэхэд ихэнх тохиолдолд оффисын барилга барих газар байгаа эсэх нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 5% -иар (зогсоолоос гадна) зах зээлээс үнэлэгддэг.
8. Давхарын тоогоор тохируулга хийх.
Манай тохиолдолд бид 2-5 давхрын тоотой объектуудыг авч үздэг. Судалгаанаас харахад 3-аас дээш давхрыг давуу тал гэж үзэхгүй. Одоогийн зах зээлийн нөхцөл байдал оффисын байрХөрөнгө оруулагчид болон түрээслэгчид 2-3 давхар байшинг оффис болгон ашиглахыг илүүд үздэг. Хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ (ашиглалтын үнэ) бус зах зээлийн үнэ цэнэ (солилцооны үнэ цэнэ) талаас нь авч үзвэл 3-аас дээш давхар барилгын 1 м.кв талбайн өртөг нь 1 м.кв-ын өртгөөс бага байна. 2÷3 давхар барилга. 5÷6 давхар хүртэл ийм зардал 3÷5%-иар буурна. 9, 11 давхар барилгад энэ үзүүлэлт 12÷15% байна.
9. Зогсоолын хүртээмж, чанарт тохируулга хийх.
Байшингийн зогсоол байгаа нь зардлыг нэмэгдүүлэх хүчин зүйл гэж үздэг. Энэ тохиолдолд зогсоолын хүртээмж, чанарыг үнэлэв. Зогсоолын чанарыг гурван хувилбараар авч үзсэн.
· гадаа зогсоол– Барилгын фасадны урд гудамж дагуу 50 м зайд автомашины зогсоолтой; ийм зогсоолыг шинжээчээр 5% (дундаж чанар) үнэлэв;
· зохион байгуулалттай зогсоол -замаас гадна автомашины зогсоолын тусгай асфальт талбай байдаг - 10% (сайн чанар);
· дотоод зогсоол -Аж ахуйн нэгжийн хаалганы гаднах автомашины зогсоол (дотоод нутаг дэвсгэр) - 0%, (муу).
Хүснэгт 10
Эцсийн тохируулга
| Харьцуулах элементүүд | ХАРЬЦУУЛАХ БОЛОМЖТОЙ БОРЛУУЛАЛТ | ||||
| Үнэлгээний объект | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект дугаар 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Борлуулалтын үнэ, руб./кв. м | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Шилжүүлсэн эрх | Бүрэн эзэмшил | Бүрэн эзэмшил | Бүрэн эзэмшил | Бүрэн эзэмшил | Бүрэн эзэмшил |
| Тохируулах хэмжээ | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Тохируулах үнэ | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Санхүүжилтийн нөхцөл | Зах зээл | Зах зээл | Зах зээл | Зах зээл | Зах зээл |
| Тохируулах хэмжээ | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Тохируулга хийсний дараа үнэ | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Борлуулалтын нөхцөл | Арилжааны | Арилжааны | Арилжааны | Арилжааны | Арилжааны |
| Борлуулалтын нөхцлийн тохируулга | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Тохируулга хийсний дараа үнэ | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Зах зээлийн нөхцөл (борлуулалтын огноо) | ― | 2007 оны арванхоёрдугаар сар | 2007 оны хоёрдугаар сар | 2006 оны аравдугаар сар | |
| Зах зээлийн нөхцөл байдалд тохируулга хийх | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Тохируулга хийсний дараа үнэ | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Дүгнэлт: 3-р харьцуулах объектын хувьд хамгийн бага тооны залруулга хийгдсэн тул үнэлгээний объектын үнийг 3-р харьцуулах объектын тохируулсан үнэтэй тэнцүү авна, өөрөөр хэлбэл. 32,205 рубль/кв.м. Олдсон үнэ нь 18,151 руб./кв.м-ээс 45,235 руб./кв.м хооронд хэлбэлздэг. Борлуулалтын шууд харьцуулалтаар олж авсан үнэлгээний объектын үнэ цэнэ нь: 32205 × 1375.8 = 44,307,639 рубль болно.
Тиймээс, эд хөрөнгийн үнэ цэнэ 44,307,639 рубль байна. (Дөчин дөрвөн сая гурван зуун долоон мянга зургаан зуун гучин есөн рубль) НӨАТ ороогүй болно.
2.4 Орлогын хандлагын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
Уг ажил нь ашиглалтад бэлэн байгаа эд хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхийн тулд шууд капиталжуулалтын аргыг ашигласан. Энэ арга нь нэлээд үнэн зөв тооцоолол өгдөг одоогийн үнэ цэнэХүлээгдэж буй орлогын урсгал тогтвортой эсвэл тогтмол өсөлттэй (бууралт) байгаа тохиолдолд ирээдүйн орлого.
Орлогын шинжилгээ
Үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн бүх орлогыг янз бүрийн функциональ зориулалттай байрны түрээсийн үндсэн дээр тооцоолно. Бид зах зээлийн судалгааг хийсэн бөгөөд түүний зорилго нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулах боломжтой орон сууцны түрээсийн үнийг тогтоох явдал юм. Энэхүү судалгаанд хэд хэдэн өмчлөгчидтэй хийсэн ярилцлага, түрээсийн агентууд болон хөгжүүлэгчидтэй хийсэн ярилцлага, санал болгож буй үнэ болон одоо байгаа түрээсийн нөхцөлийг судлах зэрэг багтсан.
Бэлтгэл ажлын явцад тухайн объектын байршил, түүний профайлыг харгалзан үзэхийн тулд сарын түрээсийн дараах зардлыг тооцох ёстой: 1175 руб./кв.м.
Зардлын шинжилгээ
Үйл ажиллагааны зардал байна урсгал зардалүл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл, үйл ажиллагаатай холбоотой. Тэдгээрийг байнгын гэж хуваадаг бөгөөд үнэ цэнэ нь хэрэглэгчдийн барилга байгууламжийн ашиглалтын зэргээс хамаардаггүй (хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэл, газрын түрээс), хувьсах хэмжигдэхүүнүүд - барилгын ашиглалтын зэргээс хамаарч (цахилгаан, усны төлбөр гэх мэт).
Хөрөнгийн татварт: газрын татвар, барилгын татвар орно. Энэхүү үнэлгээний нэг хэсэг болох газрын үнэ цэнийг хийгээгүй тул түүний татварын түвшинг тодорхойлох ёсгүй.
Хөрөнгийн татвар нь үл хөдлөх хөрөнгийн дансны үнийн дүнгийн 2% байна (Дансны үнэ = Анхны өртөг - Элэгдэл).
Шинээр худалдаж авсан объектын хувьд анхны өртөг нь худалдан авсан үнэтэй тэнцүү байна. Шинээр баригдсан болон баригдаж буй барилгын хувьд анхны өртөг нь барилгын зардалтай тэнцүү, элэгдэл хорогдол нь 0. Барилгын үнэлгээний өдрийн дансны үнэ нь худалдан авах үнийн (эсвэл худалдан авах үеийн дансны үнэ) нийлбэр юм. барилга, сэргээн босголтод гарсан зардал, НӨАТ ороогүй. Бид үл хөдлөх хөрөнгийн татварын үнэ цэнийг тогтмол гэж үздэг, учир нь Хөрөнгийн 1-р бүлгийн барилгын хувьд элэгдлийн хэмжээ жилд 1% байдаг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн татварын үнийн өөрчлөлтийг үл тоомсорлож болно.
Даатгалын төлбөр нь НӨАТ-ыг оруулалгүйгээр бэлэн объектыг солих зардлын 0.3% -ийг бүрдүүлдэг.
Энэ тохиолдолд хэрэглээний төлбөрийн хэмжээг бодит нийт орлогын (DVI) 7% -иар тооцдог.
Байгууламжийн менежментийн зардлыг ашиглалтын зардалд оруулах нь тухайн эд хөрөнгийн орлогын эх үүсвэр болох онцлогтой холбоотой юм. Өмчлөхөөс ялгаатай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл мөнгөн хандивбанкинд тухайн байгууламжийг удирдахын тулд тодорхой хүчин чармайлт шаарддаг. Уг үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөгч эсвэл гуравдагч этгээд удирдаж байгаа эсэхээс үл хамааран менежментийн зардлыг нийт зардалд оруулснаар түрээсийн нийт орлогын тодорхой хэсгийг тухайн өмч шууд бус, харин өмчлөгчийн хүчин чармайлтаар бүрдүүлдэг гэдгийг бид хүлээн зөвшөөрдөг. үл хөдлөх хөрөнгийн менежер.
Энэ төрлийн байгууламжийн хувьд менежментийн зардал нь бодит нийт орлогын 2.2% байна.
Тус барилга 2002 онд баригдсанаас хойш их засваршаардлагагүй, зардал Засвар үйлчилгээ EVD-ийн 4% -ийн хэмжээгээр тодорхойлогддог.
Үнэлгээ хийгдэж буй объекттой ижил төстэй шинж чанартай богино хугацааны барилгын элементүүдийг солих зардлын талаархи найдвартай мэдээлэлд үндэслэн EVD-ийн 3.6% -ийн утгыг тооцоонд хүлээн зөвшөөрсөн.
Бусад зардал нь ихэвчлэн үйл ажиллагааны зардлын 2% байдаг.
Нийт капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох
Капиталжуулалтын харьцаа нь тухайн объектын үнэ цэнэ нь түүний үйл ажиллагаанаас хүлээгдэж буй орлогоос хамаарах байдлыг илэрхийлдэг. Ижил төстэй объектын борлуулалтын талаархи хангалттай мэдээлэл байхгүй тул капиталжуулалтын хэмжээг зөвхөн нийлбэрийн аргаар тодорхойлж болох бөгөөд үүний дагуу капиталжуулалтын ханшийн утга нь нийлбэртэй тэнцүү байна.
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., хаана
SC - капиталжуулалтын хувь хэмжээ;
NPb/r эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин;
P – энэ хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалттай харгалзах эрсдэлийн урамшуулал;
L – тухайн объектын хөрвөх чадвар бага болсны урамшуулал;
St.k. хөрөнгийн өгөөжийн түвшин.
Банкин дахь валютын хугацаатай хадгаламжийн эрсдэлгүй хүү хамгийн дээд ангилал 5-9% (7% хүлээн авах).
Эрсдэлийн урамшуулал (R). Үл хөдлөх хөрөнгийн алдагдлын магадлалыг цуглуулсан өгөгдлийг P = 4% -ийг харгалзан Калуга хотод эд хөрөнгөө алдсан тохиолдлын тоон мэдээлэлд үндэслэн үнэлэв.
Нэмэлт эрсдэлийн урамшуулал 4% байна.
Хөрвөх чадварын харьцаа нь энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг зарах хугацаанаас хамаарч тодорхойлогддог бөгөөд бидний тооцоолж буй эдийн засгийн өнөөгийн байдлыг харгалзан 0.4 жил байна.
Kn/liq. = Кбезриск. × борлуулалтын хугацаа = 0.07 × 0.4 = 0.028 буюу 2.8%
Хөрөнгө оруулалтын менежментийн эрсдэлийн урамшууллыг 4.8% гэж үздэг.
Нийт капиталжуулалтын харьцааны хоёр дахь бүрэлдэхүүн хэсэг болох хөрөнгийн орлуулалтын хувь буюу сангийн үнэ цэнийн өсөлт / бууралт - оруулсан хөрөнгийг буцаахад шаардагдах нэг жилийн тоотой харьцуулсан харьцаагаар тооцдог.
Ердийн хөрөнгө оруулагчийн тооцооллын дагуу капиталыг буцаахад шаардагдах хугацаа нь 20 жил бөгөөд үүн дээр үндэслэн хөрөнгийн нөхөх түвшин 5% (1/20) байх болно.
Одоогийн байдлаар Калуга дахь орон сууцны бус байрны зах зээлийн нөхцөл байдал нь харьцангуй шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ач холбогдол багатай байдаг. хэвийн элэгдэл(үнэ цэнийн бууралт) ойрын ирээдүйд тэдний үнэ цэнэ буурна гэж үзэх үндэслэл байхгүй. Түүнчлэн хотын төв болон тээврийн гол замд ойр байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн таатай байршил нь зардлын өсөлтөд ихээхэн нөлөөлдөг. Энэ тохиолдолд үнэлгээний объектын хөрөнгө оруулалтын сонирхол нь тодорхой тул хөрөнгийн өгөөжийг (-) тэмдгээр авна.
Нийт капиталжуулалтын харьцаа нь:
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 – 0.05 = 0.186
Түрээсийн орлогыг шууд капиталжуулах аргыг ашиглан үнэлгээний объектын үнийг тооцоолох
Боломжит нийт орлогыг (PVI) тооцоолохын тулд жилийн боломжтой сарын түрээсийн хэмжээг ашигладаг: 14,100 рубль / мкв.
Тиймээс үнэлж буй эд хөрөнгийн талбайг түрээслэх орлогын албан татвар нь: 14,100 × 1,375.8 = 19,398,780 рубль;
Үр дүнтэй нийт орлогыг (EGI) тооцоолохдоо түрээсийн төлбөрийг дутуу ачаалснаас болж болзошгүй алдагдал, түрээсийн төлбөрийг цуглуулах явцад гарах алдагдлыг харгалзан үздэг. Тооцооллын хувьд авсан утгыг 8% -аас авах боломжтой өгөгдөл дээр үндэслэн тодорхойлно гадаад эх сурвалжмөн өөрийн ажиглалт.
Тооцоолол нь үнэлгээний объектын EVD нь:
19,398,780 × 0.92 = 17,846,877.6 рубль.
Хүснэгт 11
Орлогыг шууд капиталжуулах аргыг ашиглан үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох
| Үр дүнтэй нийт орлого (EGI) | 17846877.60 урэх. |
| Үйл ажиллагааны зардал, | 3,045,391.19 рубль |
| зэрэг | |
| барилгын татвар | 291,494.44 рубль |
| · даатгалын төлбөр | 53,897.45 рубль |
| · нийтийн төлбөр | 1,249,281.43 рубль |
| · байгууламжийн удирдлага | 392,631.31 рубль |
| · Одоогийн засвар (EVD-ийн 4%) | 713875.10 урэх. |
| · бусад зардал (OR-ын 2%) | 47,115.76 рубль |
| · солих нөөц (EVD-ийн 3.6%) | 642,487.59 рубль |
| Татвар төлөхөөс өмнөх цэвэр үйл ажиллагааны орлого (NOI). | 14801486.41 урэх. |
| Орлогын татварыг оруулаад үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI). | 11249129.67 урэх. |
|
Нийт капиталжуулалтын харьцаа (R0) |
0,19 |
| Үнэлгээ хийж буй барилгын үнэ цэнэ нь | 60479191.77 урэх. |
Ийнхүү орлогын аргыг ашиглан олж авсан хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь 60,479,191.77 рубль буюу дугуйрсан 60,479,192 рубль байна. (жаран сая дөрвөн зуун далан есөн мянга нэг зуун ерэн хоёр рубль) НӨАТ-ыг оруулаагүй болно.
Бүлэг 3. Объектийн өртгийг удирдах зөвлөмж
3.1 Үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийн эцсийн үнийг тодорхойлох
Хөрөнгийн үнэлгээний янз бүрийн арга барилыг ашигласнаар бид дараах үр дүнд хүрсэн.
Хүснэгт 12
| Арга (арга) | Жингийн коэффициент | Зардал, урэх. |
| Зардлын арга (харьцуулсан нэгж арга) | 0,35 | 25982918 |
| Зах зээлийн хандлага (шууд борлуулалтыг харьцуулах арга) | 0,25 | 44307639 |
| Орлогын арга (орлогыг шууд капиталжуулах арга) | 0,4 | 60479192 |
| Нийт зардал | 1,00 | 44362607,85 |
Өртөгт суурилсан жинлэх арга нь төрөл, зориулалтын хувьд өвөрмөц, эсвэл элэгдэл багатай объектуудыг үнэлэхэд голчлон ашиглагддаг. Үнэлгээнд хамрагдсан барилга нь элэгдэл багатай үл хөдлөх хөрөнгийн ангилалд багтдаг тул зардлын аргын хүрээнд олж авсан зах зээлийн үнэ цэнийн эзлэх хувь нь 0.35 гэсэн харьцангуй өндөр коэффициенттэй байх болно.
Зах зээлийн хандлагын үндэс болсон өгөгдлийг туйлын найдвартай гэж үзэх боломжгүй тул тухайн объектын үнэ цэнийг үнэлэх зах зээлийн аргын үр дүнд болгоомжтой хандах хэрэгтэй. Үүний үндсэн дээр зах зээлийн аргын үр дүнд 0.25-ын жингийн коэффициентийг өгдөг.
Өгөөжийн үнэ цэнэ нь ердийн хөрөнгө оруулагчийн зах зээлийн зан төлөвийг илэрхийлдэг тул энэ аргын үр дүнд хамгийн их жингийн 0.40 коэффициентийг оноодог.
Тиймээс, бидний бодлоор дараахь коэффициентүүдийн хуваарилалт нь хамгийн бодитой юм.
· зардлын хандлага – 0.35;
· зах зээлийн хандлага – 0.25;
· орлогын хандлага – 0.40.
Жинлэх коэффициентийг харгалзан үзэхэд 2007 оны 12-р сарын 20-ны өдрийн зах зээлийн үнэлгээ. ойролцоогоор 44,362,608 рубль байна. (Дөчин дөрвөн сая гурван зуун жаран хоёр мянга зургаан зуун найман рубль) НӨАТ ороогүй болно.
Компанийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний хөнгөлөлтөөр тодорхойлдог ба шинэ үнэ цэнэКомпаниуд хөрөнгө босгох зардлаас давсан хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг авах үед л үүсдэг. Зардлын менежмент нь эдгээр ойлголтыг улам гүнзгийрүүлдэг, учир нь ийм удирдлагын тогтолцоонд стратегийн болон үйл ажиллагааны томоохон шийдвэр гаргах бүх механизм тэдгээрт суурилагдсан байдаг. Зардлын зөв менежмент гэдэг нь компанийн бүх хүсэл эрмэлзэл, аналитик аргуудУдирдлагын шийдвэр гаргахдаа үнэ цэнийн гол хөдөлгөгч хүчинд тулгуурлан компанид үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд нь туслах гэсэн нэг нийтлэг зорилгод чиглэгддэг.
Зардлын менежмент нь 60-аад онд батлагдсан төлөвлөлтийн системээс эрс ялгаатай. Энэ нь зөвхөн удирдлагын аппаратын чиг үүрэг байхаа больсон бөгөөд байгууллагын бүх түвшинд шийдвэр гаргах чадварыг сайжруулах зорилготой юм. Энэ нь угаасаа шийдвэр гаргалт нь дээрээс доошоо захирагдах, удирдах арга барил нь хүссэн үр дүнг өгдөггүй, ялангуяа олон салбарын томоохон корпорациудад тийм ч сайн үр дүнд хүргэдэггүй гэж үздэг. Энэ нь доод түвшний менежерүүд илүү сайн шийдвэр гаргахын тулд зардлын үзүүлэлтүүдийг ашиглаж сурах хэрэгтэй гэсэн үг юм. Үнийн менежмент нь тайлан баланс, орлогын тайланг удирдах, бизнесийн урт болон богино хугацааны зорилгын хооронд зохистой тэнцвэрийг хадгалахыг шаарддаг. Хэрэв үнэ цэнийн менежментийг зөв хэрэгжүүлж, удирдаж чадвал корпораци асар их ашиг хүртэх болно. Ийм менежмент нь үндсэндээ хамгийн их үнэ цэнэд хүрэхэд чиглэсэн тасралтгүй өөрчлөн байгуулалт юм.
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд зардлын менежмент нь боломжит орон зайг илүү үр ашигтай ашиглах явдал юм.
Үнэлгээнд хамрагдсан барилга нь нийт 328.2 м2 талбай бүхий мансардатай бөгөөд одоогоор албан тасалгааны бараа хадгалах газар болгон ашиглаж байна. Нэг талаас, зохих сэргээн босголтыг хийх нь энэ байрыг орон сууц болгох болно. Нөгөө талаас, in Сүүлийн үедКалуга аж ахуйн нэгжүүд болон хотоос гадуурх болон гадаадын компаниудын хамтын ажиллагаа өргөжиж байгаатай холбогдуулан зочид буудлын үйлчилгээний эрэлт ихээхэн нэмэгдсэн. Үүнтэй холбогдуулан иж бүрэн сэргээн босголт хийх саналтай байна мансарда орон зайорон сууцны мансарда болгон хувиргаж, 14 давхар тансаг өрөө бүхий зочид буудал зохион байгуулахаар төлөвлөж байна.
Мансарда сэргээн босгох арга хэмжээний зардлыг 13-р хүснэгтэд үзүүлэв.
Хүснэгт 13
Мансарда засварын ажлын зардлын тооцоо
| № | Бүтээлийн нэр | Зардал, урэх. |
| 1 | Барилгын ажил (буулгах) | 406.211 |
| 2 | Барилгын ажил (шинэ) | 2.448.728 |
| 3 | Хүйтэн, халуун усны хангамж | 49.818 |
| 4 | Халаалт | 90.144 |
| 5 | Бохир ус, сантехникийн тоног төхөөрөмж | 31.738 |
| 6 | Нийлүүлэлт ба яндангийн агааржуулалт, агааржуулалт | 67.534 |
| 7 | Цахилгаан эрчим хүчний тоног төхөөрөмж, цахилгаан гэрэлтүүлэг | 422.402 |
| 8 | Харилцаа холбооны төхөөрөмж | 37.010 |
| 9 | Хамгаалалт, галын дохиолол | 114.531 |
| 10 | Автомат халаалт, агааржуулалт | 7.638 |
| 11 | Өрөөний хэрэгсэл | 872.640 |
| Нийт | 4.548.394 | |
Эдгээр ажлыг санхүүжүүлэхийн тулд дараахь нөхцлөөр зээл авахыг санал болгож байна.
Зээлийн хэмжээ - 5,250,000 рубль.
· Зээлийн хүү – жилийн 14%;
· Зээлийн хугацаа – 1 жил;
· Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийг хангах;
· Зээлийн эргэн төлөлтийн нөхцөл - хүү, үндсэн зээлийг улирал бүр тэнцүү хувааж төлөх, өөрөөр хэлбэл. 1,866,506 рубль. улирал бүрийн эцэст.
Өмнө дурьдсанчлан зочид буудал нь 14 давхар тансаг өрөөнөөс бүрдэнэ. Калуга зочид буудлуудад ийм өрөөнд амьдрах зардал 1400 рублийн хооронд хэлбэлздэг. 2500 рубль хүртэл. өдөрт. Тооцооллын хувьд 1600 рублийн үнэ цэнийг авдаг, учир нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь хотын төвд ойрхон байрладаг боловч анхандаа энэ барилга нь зочид буудлын бизнест зориулагдаагүй байсан нь үйлчлүүлэгчдэд тодорхой хүндрэл учруулж байна.
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг энэ хугацаанаас хойш зарагдахгүй гэж үзэх бодит үндэслэл байхгүй тул хөрөнгө оруулалтын хугацааг 1 жилээр тогтоосон.
Хөдөлгөөн Мөнгөхүснэгтэд үзүүлэв. 14.
Хүснэгт 14
Рубль дахь мөнгөн гүйлгээ.
| Зардлын зүйл | 1-р улирал | 2-р улирал | 3-р улирал | 4-р улирал | Жилийн нийт |
| Сэргээн босголт | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Зээлийн үйлчилгээ | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Үйл ажиллагааны зардал | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Орлогын татвар | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Нийт | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Орлогын зүйл | 1-р улирал | 2-р улирал | 3-р улирал | 4-р улирал | Жилийн нийт |
| Зочид буудлын бизнес | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Элэгдэл | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Зээл | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Нийт | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Тэнцвэр | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Орлогын гол эх үүсвэр нь зочид буудлын бизнес юм. Үүний зэрэгцээ, энэ төрлийн үйлчилгээний эрэлт хэрэгцээ хэтэрсэн тул өрөөнүүдийн эзэлхүүний объектив шалтгаан тогтоогдоогүй байгааг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй.
Санал болгож буй арга хэмжээний үр дүнд үнэлж буй хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн үнэ цэнэ хэр нэмэгдэхийг тодорхойлохын тулд орлогын хандлагын хүрээнд ашигласан капиталжуулалтын харьцааг ашиглах нь зүйтэй. Энэ нь энэ төсөл нь хөрөнгө оруулалтын төсөл, i.e. үндсэндээ орлого бий болгоход чиглэгдсэн.
Үүний үр дүнд тухайн эд хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн үнэ цэнэ нэмэгдэх нь:
1,096,002 / 0.19 = 5,768,432 (руб.)
(Таван сая долоон зуун жаран найман мянга дөрвөн зуун гучин хоёр рубль) НӨАТ ороогүй болно.
Дүгнэлт
Стандартын заалтаас үзэхэд "зах зээлийн үзүүлэлтэд үндэслэн, зохих ёсоор хэрэглэсэн зах зээлийн үнийг хэмжих бүх арга, журам, арга техник нь зах зээлийн үнийг ижил илэрхийлэхэд хүргэдэг." Түүнчлэн, "зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэсэн аливаа арга нь угаасаа харьцуулах шинж чанартай байдаг." Тиймээс, одоо байгаа стандартын дагуу зөвхөн мэдээллийн чанар, журмыг зөв хэрэглэх нь тодорхой аргыг ашиглахад хязгаарлалт болдог.
Ажлын эхний бүлэгт үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн төрөл, үндсэн хандлага, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргууд, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг зөвтгөхтэй холбоотой асуудлуудыг авч үзсэн болно.
Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь сансар огторгуйд тогтсон байрлалтай биет объект, тэдгээртэй салшгүй холбоотой газрын гадаргын доор болон дээгүүр бүх зүйл буюу үйлчилгээний зориулалттай бүх зүйл, түүнчлэн өмчлөхөөс үүсэх эрх, ашиг сонирхол, ашиг тус юм. объектууд.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчийг нэгдүгээрт, аж ахуйн нэгжийг бүхэлд нь өмчийн цогцолбор гэж ойлгодог, хоёрдугаарт, салшгүй хэсэг нь дараахь байж болох газрын хэсэг нь: барилга байгууламж (байгууламж) эсвэл барилга байгууламжийн бүлэг; тусгаарлагдсан усан сан, олон наст ургамал; инженерийн байгууламжуудболон сүлжээ; суурин байгууламжууд талбайг тохижуулах; эдийн засаг, тээвэр, инженерийн дэмжлэгийн элементүүд; бусад объектууд.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг ашигтай, өртөг өндөртэй, харьцуулсан гэсэн гурван аргын үүднээс авч үздэг. Арга тус бүр нь тухайн объектын тодорхой шинж чанарыг онцлон тэмдэглэх боломжийг олгодог.
Харгалзан үзэх гурван арга тус бүр нь үнэлгээ хийхдээ өөрийн өвөрмөц аргуудыг ашигладаг.
Орлогыг шууд капиталжуулах арга;
Борлуулалтын харьцуулалтын арга;
Харьцуулсан нэгжийн арга.
Тиймээс, тэдгээрийн ашиглалтын үр ашиг буурвал үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд зорилгоо өөрчилж болно. Энэ нь барилга байгууламжийн эвдрэл, бусад сайжруулалтын үр дүнд, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн чиг хандлагын үр дүнд үүсдэг.
Хоёрдахь бүлэгт үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван аргыг ашиглан үнэлдэг.
Ашигласан арга бүр нь давуу болон сул талуудтай.
Харьцуулсан арга нь зах зээлийн бодит статистик мэдээлэлд үндэслэн зах зээлийн үнэ цэнийг шууд үнэлэх боломжийг олгодог арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө. Мэдээллийг боловсруулахдаа зээлдүүлэгчийг хэт өндөр үнэлгээнээс хамгаалах тусгай арга хэмжээ авсан. Тиймээс харьцуулсан аргад хамгийн их ач холбогдол өгдөг.
Зардлын арга нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн дизайны онцлог, физик байдлыг хамгийн сайн харгалзан үзэх боломжийг олгодог. Үүний зэрэгцээ мэдээллийн бааз нь төгс биш юм. Гол бэрхшээл нь газрын үнэ цэнийн үнэлгээтэй холбоотой. Нэмж дурдахад, орлуулах зардлыг тооцоолохдоо тухайн үеийн үнэд хөрвөх дундаж индексийг тооцох шаардлагатай бөгөөд энэ нь алдаа гаргахад хүргэдэг.
Орлогын арга нь зах зээлийн мэдээлэлд суурилсан бөгөөд зардлын аргын зарим сул тал байхгүй. Аргын алдааны гол эх үүсвэр нь орлого, өсөлтийн хурдны талаархи урьдчилсан мэдээг ашиглахтай холбоотой тодорхойгүй байдал юм.
Ажлын гуравдугаар бүлэгт хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний үр дүнг нэгтгэж, эцсийн үнэ цэнийг үндэслэл болгож, нэмэгдүүлэх талаар зөвлөмж өгсөн.
Тооцооллоор 2007 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийн байдлаар тухайн эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ. ойролцоогоор 44,362,608 рубль байна. (Дөчин дөрвөн сая гурван зуун жаран хоёр мянга зургаан зуун найман рубль) НӨАТ ороогүй болно.
Гэсэн хэдий ч санал болгож буй зардлын менежментийн арга хэмжээ нь одоогийн зах зээлийн үнэ цэнийг 5,768,432 рублиэр нэмэгдүүлэх боломжтой болгож байна. (Таван сая долоон зуун жаран найман мянга дөрвөн зуун гучин хоёр рубль) НӨАТ ороогүй болно.
Ном зүй
1. ОХУ-ын Иргэний хууль (нэгдүгээр хэсэг) 1994 оны 11-р сарын 30-ны өдрийн 51-ФЗ (2005 оны 7-р сарын 2-ны өдрийн 83-ФЗ-ийн нэмэлт өөрчлөлт).
2. "ОХУ дахь үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ Холбооны хууль (2001 оны 12-р сарын 21-ний өдрийн 178-ФЗ, 2002 оны 3-р сарын 21-ний өдрийн 31-ФЗ-ийн Холбооны хуулиар нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан). , 2002 оны 11-р сарын 14-ний өдрийн 143 тоот) -FZ, 10.01.2003 N 15-FZ, 27.02.2003 N 29-FZ, 22.08.2004 N 122-FZ, 05.06.207-ны өдрийн N 22-FZ. 2006.07.27-ны өдрийн № 157-FZ)
3. ОХУ-ын Засгийн газрын 2002 оны 6-р сарын 07-ны өдрийн 395 тоот тогтоол (2002 оны 10-р сарын 03-ны өдрийн нэмэлт өөрчлөлт) "Үнэлгээний үйл ажиллагааны тусгай зөвшөөрөл олгох тухай".
4. ОХУ-ын Засгийн газрын 1999 оны 8-р сарын 20-ны өдрийн 932 "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны хэрэгжилтэд хяналт тавих эрх бүхий байгууллагын тухай" тогтоол.
5. ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот "Үнэлгээний стандартыг батлах тухай" тогтоол.
6. Барилга байгууламжийг солих зардлын нэгдсэн үзүүлэлтүүдийн цуглуулга
7. Олон улсын үнэлгээний стандарт. – М.: РОО, 1995 он
9. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ, үнэлгээ / D. Friedman, N. Ordway. - М.: Дело, 1997
10. Valdaytsev S.V. Бизнесийн үнэлгээ. – М.: Проспект, 2006. - 355 х.
11. Гранова I. V. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. – Санкт-Петербург: Петр, 2001. - 208 х.: өвчтэй. – (Цуврал " Заавар»)
12. Грибовский С.В., Медведева О.Е., Касьянов П.В. Зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх лекцийн курс газар. – М.: ARMO, 2002. – 95 х.
13. Grigorieva V.V. нар Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэлгээ. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 х.
14. Gryaznova N. A. Одоо байгаа аж ахуйн нэгжүүдийн (бизнесийн) зардлын тооцоо. – М.: INFRA-M, 2005
15. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Бизнесийн үнэлгээ. - Санкт-Петербург: Петр, 2006. – 457 х.
16. Коробкин Ю.И.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. – СЗАГС-ын Калуга салбар, Калуга, 2005 он
17. Коростылев С.П.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онол, практикийн үндэс: Сурах бичиг. - М.: Оросын бизнесийн уран зохиол, 1998 он
18. Бизнесийн үнэлгээ / Ред. А.Г.Грязнова, М.А.Федотова нар. – М.: Санхүү, статистик, 2004 он
19. Бизнесийн үнэлгээ: Асуудал ба шийдэл / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 х.
20. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / Ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Санхүү, статистик, 2005. – 496 х.: өвчтэй.
21. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг. их дээд сургуулиудад зориулсан гарын авлага / Ed. проф. В.А.Швандара. – М.: НЭГДЭЛ-ДАНА, 2002. – 303 х.
22. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: онолын болон практик талууд / Ed. Григорьева В.В. – М.: INFRA-M, 1997
23. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийн үнэлгээ: Боловсрол ба практик гарын авлага / Ред. В.М.Рутгайзер. - М.: Дело, 1998 он
24. Эдийн засаг дахь үнэлгээний үйл ажиллагаа. Сурах бичиг / ред. Жухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ОУХТ “Март”, 2003. 101 х.
25. Solovyov M. M. Үнэлгээний үйл ажиллагаа (үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ): Сурах бичиг. – М.: Улсын их сургуулийн Эдийн засгийн дээд сургууль, 2002 он
26. Simionova N., Simionov R. Аж ахуйн нэгжийн (бизнесийн) үнэ цэнийг үнэлэх. – М.: Гуравдугаар сар, 2004. – 464 х.
27. Тарасевич Е.И.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргууд. Санкт-Петербург, 1998. – 247 х.
28. Tepman L. N. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. - М.: НЭГДЭЛ, 2006. – 463 х.
29. Газар зохион байгуулалт. Боловсрол ба практик гарын авлага / Ed. d.e. Ск., проф. Л.И.Кошкина. – М.: VSPP, 2004. – 520 х.
30. Федотова M. A. Бизнесийн зардал хэд вэ? Үнэлгээний аргууд. – М., Перспектива хэвлэлийн газар, 2004 он
31. Фридман Ж., Ордвей Ник. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ, үнэлгээ. Пер. англи хэлнээс – М.: Дело, 1997. – 480 х.
32. Цыпкин Ю.А., Цуканов И.Л. Хууль тогтоомжийн актууд, зохицуулалтын баримт бичиг, үнэлгээний үйл ажиллагааны стандартууд: Сургалт, арга зүйн гарын авлага. – М.: Санхүү, статистик, 2003. 164 х.
33. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Аж ахуйн нэгжийн (бизнесийн) үнэ цэнийн үнэлгээ. – М.: Омега-Л, 2006. – 286 х.
34. Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг / Эд. А.Б.Крутик, М.А.Горенбургов. – М.: Лан, 2001. - 297 х.
35. Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг: Сурах бичиг. - М.: Дело, 2000 он
36. Авдеев A.P. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг үнэлэх асуудал // Үнэлгээний асуудал. No 1. – 2001. – х. 28-30
37. Акимова И., Биктимирова Н. Одоогийн хууль тогтоомж, хууль сахиулах бодит практикийн тогтолцоонд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг стандартчилах шинэ хандлага // Хууль ба эдийн засаг. – 2005. – No12. - Хамт. 18-21
38. Gribovsky S. Үл хөдлөх хөрөнгийн массын үнэлгээ // Санхүүгийн бизнес. 2000. – №4. - Хамт. 43-45
39. Gribovsky S. Орлогын хандлагыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ // Үл хөдлөх хөрөнгийн асуудал. 2000. Боть. 2.
40. Gribovsky S. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эдийн засаг, математик загварууд // Санхүү ба зээл. 2005. – №3. - Хамт. 24-43
41. Григорьева I. L. Эд хөрөнгийн үнэлгээний асуудал // Санхүүгийн бизнес. – 2004. – №1. - Хамт. 48–49
42. Зеленский Ю.В.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хандлагын үр дүнг харьцуулах тухай - загваруудын тууштай байх зарчим // Үнэлгээний асуултууд. 2005. – №4.
43. Логинов M.P. ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний асуудлаар // EKO. – 2002. – No9. - Хамт. 103–107
44. Озеров Е.С. Үнэлгээний онолын аксиомын үндэс болох тэнцвэрт үнийн үзэгдэл // Үл хөдлөх хөрөнгийн асуудал. 2000. Боть. 1. 32–54 хүртэл.
45. Озеров Е.С. Эдийн засаг, үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент. Санкт-Петербург: MKS, 2003 он.
46. Озеров Е.С. Үнэлгээний онолын аксиомыг зөвтгөх, ашиглах асуудлын талаар // Үл хөдлөх хөрөнгийн асуудал. 2004. Боть. 1. 3-5 хүртэл.
47. Пацкалев A. F. Газрын талбайн үнэ цэнийн үнэлгээ // Үнэлгээний асуултууд. – 2006. – №1.
48. SBRF htpp-ийн албан ёсны вэбсайт:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
1-р зүйл ОХУ-ын Иргэний хуулийн 30 дугаар зүйл.
Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг / Ed. А.Б.Крутик, М.А.Горенбургов. - М.: Лан, 2001., х. 48-49
ХОЛБООНЫ БОЛОВСРОЛЫН ГАЗАР
GOU VPO "МОСКВА УЛСЫН ҮЙЛЧИЛГЭЭНИЙ ИХ СУРГУУЛЬ"
Факультет: "Бүс нутгийн эдийн засаг, хотын удирдлагын дээд сургууль"
Тэнхим: “Төрийн болон хотын удирдлага”
Курсын төсөл.
Сэдэв: Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргыг боловсронгуй болгох.
Сахилга бат: Хотын үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент.
Оюутан бөглөсөн
GRDS 3-2 бүлэг
Шевчук М.В.
Багш хүлээн зөвшөөрсөн
Дубовик М.В.
Танилцуулга……………………………………………………………………………….3
I Онолын хэсэг
1.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн ангилал……………………………….5
1.2 Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргачлал…………………..6
1.3 Орон сууцны зах зээл……………………………………………………………………………9
1.4 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэт цаасны зах зээл……………………………..13
1.5 Ипотекийн зээл……………………………………………………………..15
II Аналитик хэсэг
2.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжилгээний орчин үеийн зарчмууд……………18
2.2 Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгаа………………………………20
2.3 Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх арга ………………26
2.4 Төрөл бүрийн үнэлгээний онцлог …………………………………………………………34
2.5 Хүчин зүйлийн нөлөөлөл орчинзардлын хувьд ………………………36
III Практик хэсэг
3.1 Практик хэрэглээхарьцуулсан борлуулалтын арга………..39
3.2 Хөрөнгө оруулалтын эрсдэл, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн статистик……………44
Дүгнэлт…………………………………………………………47
Ашигласан материал…………………………………………………….50
Оршил.
"Үл хөдлөх хөрөнгө" гэсэн нэр томьёо Оросын хууль тогтоомжид Петр I-ийн үеэс бий болсон. Гэсэн хэдий ч одоогийн хууль тогтоомжид хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгийн ялгааг тодорхой заагаагүй байна.
Үл хөдлөх эд зүйлд (үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө) газар, газрын хэвлий, тусгаарлагдсан усан сан, газартай нягт холбогдсон бүх зүйл, өөрөөр хэлбэл зориулалтын дагуу зүй зохистой хохирол учруулахгүйгээр шилжих боломжгүй объект, түүний дотор ой мод, олон наст ургамал, барилга байгууламж, барилга байгууламж. Үл хөдлөх эд хөрөнгөд улсын бүртгэлд хамрагдах агаарын болон далайн хөлөг онгоц, хуурай замын навигацийн хөлөг онгоц, сансрын объектууд мөн хамаарна. Хуулиар бусад эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн ангилалд оруулж болно. Жишээлбэл, аж ахуйн нэгжийг бүхэлд нь өмчийн цогцолбор болгон үл хөдлөх хөрөнгө гэж хүлээн зөвшөөрдөг.
Нэгдүгээр хэсгийн дагуу Иргэний хуульОХУ-ын аж ахуйн нэгжийг субьект биш, харин шууд объект гэж үздэг иргэний эрх.
Аж ахуйн нэгж нь бүхэлдээ буюу түүний нэг хэсэг нь эд хөрөнгийн эрхийг бий болгох, өөрчлөх, дуусгавар болгохтой холбоотой худалдан авах, худалдах, барьцаалах, түрээслэх болон бусад хэлцлийн объект байж болно. Мөн аж ахуйн нэгжийг өвлөн авах боломжтой.
Аж ахуйн нэгжийн өмчийн цогцолборын бүрэлдэхүүнд түүний үйл ажиллагаанд зориулагдсан бүх төрлийн эд хөрөнгө, үүнд газар, барилга, байгууламж, тоног төхөөрөмж, бараа материал, түүхий эд, бүтээгдэхүүн, нэхэмжлэх эрх, өр төлбөр, түүнчлэн хувь хүний хувьд өмчлөлийн зориулалтаар ашиглах эрх зэрэг болно. хууль, гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол аж ахуйн нэгж, түүний бүтээгдэхүүн, ажил үйлчилгээ (худалдааны нэр, барааны тэмдэг, үйлчилгээний тэмдэг) болон бусад онцгой эрх.
Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийг эрхэлж буй төрийн байгууллага нь өөрийн хийсэн бүртгэл, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлтэй эрхийн талаарх мэдээллийг аливаа этгээдэд өгөх үүрэгтэй. Энэхүү дүрэм нь иргэний гүйлгээнд оролцогчдын үл хөдлөх хөрөнгөтэй зохисгүй гүйлгээ хийх эрсдлийг эрс бууруулах болно.
Өмчлөлийн янз бүрийн хэлбэрүүд: хувийн, хувьцаат аж ахуйн нэгжийн өмч, орон нутгийн, хотын, эцэст нь холбооны. Нэг эсвэл өөр хэлбэрийн үр нөлөөг тодорхойлох нь маш хэцүү байдаг - энэ бүхэн тодорхой нөхцөл байдлаас хамаарна.
Ерөнхийдөө орон сууцны зах зээл бусад сегментээс хамаагүй илүү хөгжсөн. Мөн энэ нь ойлгомжтой. Аль хэдийн тодорхойлогдсон байна хууль эрх зүйн орчинорон сууцыг хувьчлах, зуслангийн байшин барих газар авах гэх мэт үйл явцыг зохицуулах.
Орон сууцны бус байрны зах зээлийг ихэвчлэн оффис болгон өмнө нь худалдаж авсан эсвэл сэргээн босгосон байрууд төлөөлдөг. Гэхдээ хувьчлалын явцад үл хөдлөх хөрөнгийн сангаас урт хугацаагаар түрээслэх эсвэл дуудлага худалдаагаар зарах объектууд улам бүр нэмэгдсээр байна. орон нутгийн засаг захиргаа. Өмч хувьчлалын хоёр дахь шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нэмэгдэнэ аж үйлдвэрийн байгууламжуудбүр илүү хэмжээгээр худалдаа үйлчилгээний байгууламжууд.
ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн хувийн эзэмшил, хувьчлалыг нэвтрүүлсний дараа төр нь үл хөдлөх хөрөнгийн дийлэнх олон тооны цорын ганц өмчлөгч байхаа больсон нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсэх эхлэлийг тавьсан юм.
I Онолын хэсэг
1.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын ангилал.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь юуны түрүүнд зах зээл дээр бие даасан бүтээгдэхүүн болгон идэвхтэй арилжаалагддаг объектуудын ангилалд сонирхолтой байдаг. Одоогийн байдлаар Орос улсад энэ нь:
· орон сууц, өрөө
· оффис, дэлгүүрийн байр, барилга
· газартай хотын захын орон сууцны барилга (зуслангийн байшин, дача)
· бүтээн байгуулалтын болон бусад зориулалтын сул газар (ойрын ирээдүйд)
· агуулах, үйлдвэрлэлийн байгууламж.
Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгө нь дүрмээр бол аж ахуйн нэгж, байгууллагуудын (ялангуяа хувьчлагдсан) өмчийн цогцолборын нэг хэсэг бөгөөд тэдгээрийн үнэ цэнэд ихээхэн нөлөөлдөг. Зах зээл нь бүрдээгүй байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн бусад ангилал байдаг.
Объектыг үнэлэхэд янз бүрийн нөхцөл байдал, тэдгээрийн хослолууд нөлөөлдөг. Бид ангиллын шалгуурын жишээг өгдөг.
1. Гарал үүсэл
· Байгалийн (байгалийн) объектууд.
· Хиймэл объект (барилга байгууламж).
2. Зорилго
· Сул газар (бүтээн байгуулалтын болон бусад зориулалтаар)
· Ашиглалтын байгалийн цогцолбор (орд) .
· Барилга байгууламж
Орон сууцны хувьд.
Оффисын хувьд.
Худалдаа, төлбөртэй үйлчилгээний зориулалттай.
Аж үйлдвэрийн хувьд.
· Бусад.
3. Масштаб
· Газрын масс.
· Тусдаа газартай.
· Барилга байгууламжийн цогцолбор .
· Орон сууцны барилга.
· Нэг орон сууцны барилга (харш, зуслангийн байшин)
· Хэсэг (орц).
· Шалны хэсэг.
· Орон сууц.
· Өрөө.
· Зуслангийн байшин.
· Захиргааны барилга байгууламжийн цогцолбор .
· Барилга.
· Өрөөнүүд эсвэл барилгын хэсэг (хэсэг, шал).
4. Ашиглахад бэлэн
· Бэлэн объектууд.
· Сэргээн босгох, их засвар хийх шаардлагатай.
· Барилга угсралтын ажлыг дуусгахыг шаарддаг.
1.2 Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргачлал.
Практик туршлагаас харахад жижиг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд үнэлгээг зөвхөн зах зээлийн борлуулалтыг харьцуулах аргад үндэслэн хялбаршуулсан журмаар хийхийг зөвлөж байна. Борлуулалтын харьцуулалтын үнэ цэнийг тооцох арга нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан эсвэл худалдахаар бүртгүүлсэн бусад үл хөдлөх хөрөнгөтэй шууд харьцуулах явдал юм. Худалдан авагчид ихэвчлэн худалдахаар санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн талаар дүгнэлт гаргадаг. Үнэлгээчид энэ мэдээллийг худалдсан эсвэл түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх мэдээллийн хамт ашигладаг. Энэ арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг бөгөөд энэ нь ижил төстэй хэд хэдэн бараа, үйлчилгээ байгаа тохиолдолд хамгийн бага үнээр нь хамгийн их эрэлт хэрэгцээтэй, хамгийн өргөн тархалттай байдаг. Орон сууцны хувьд энэ нь: хэрэв энэ нь зах зээл дээр ажиглагдаж байвал (энэ нь ихэвчлэн тохиолддог), түүний үнэ цэнийг ихэвчлэн ижил сонирхол татахуйц орон сууц худалдаж авах зардлын түвшинд тогтоодог бөгөөд үүнийг солиход их цаг хугацаа шаардагдахгүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн массын үнэлгээ нь нэг төрлийн объектын (орон сууц) томоохон бүлгийн хялбаршуулсан үнэлгээний тусгай арга юм. Ийм үнэлгээг тодорхой аргачлалын дагуу хийдэг: үнэлж буй объектын хувьд түүний параметрийн тогтмол багцын харгалзах багц утгыг тодорхойлж, дараа нь түүний үнэлгээний утгыг өөрчлөгдөөгүй дүрмийн дагуу бүрдүүлдэг. бүх объектууд.
Массын үнэлгээ нь өөрийн гэсэн тусгай хэрэглээний талбартай байдаг. Ийм үнэлгээний жишээ бол “Товчооны гэрчилгээний дагуу орон сууцны үнэлгээ юм Техникийн бараа материал(BTI)" зардлын аргад суурилсан. Гүйж байна Засгийн газрын агентлагтатвар хураамжийг тодорхойлоход ашигладаг. Гэсэн хэдий ч BTI үнэлгээ нь зах зээлийн үнэ цэнэд үндэслээгүй болно. Тиймээс үүнийг бүтээхэд зах зээлийн мэдээлэл шаардлагагүй.
Бодит худалдах үнэ ба зах зээлийн үнэ гэсэн ойлголтуудын ялгааг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй. Үнэ нь худалдагчийн үнэ, худалдан авагчийн үнэ, худалдах үнэ гэж хуваагддаг.
Худалдагчийн үнэ нь гүйлгээний үр дүнд хүлээн авсан дүн юм. Худалдан авагчийн үнэ нийт дүнорон сууц худалдан авах бүх зардал. Худалдах үнэ гэдэг нь худалдан авагчийн орон сууцыг худалдагчид өгөх мөнгөний хэмжээ юм.
Эдгээр нь зуучлагчдын үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээ, гүйлгээг боловсруулах зардлаар ялгаатай байдаг. Орон сууц худалдан авагч, худалдагч хоёр зуучлагчтай ч байж болно, үгүй ч байж болно. Гүйлгээ нь даатгагдсан ч байж болно. Гүйлгээний зардал байж болно янз бүрийн арга замуудоролцогчдын дунд тараасан. Тиймээс борлуулалтын үнэ нь орон сууцыг ийм байдлаар тодорхойлдог бөгөөд худалдан авагч, худалдагчийн үнэ нь хэлцлийн нөхцлөөс ихээхэн хамаардаг. Дүрмээр бол, хэрэв худалдагч нь зуучлагчтай бол түүний төлбөрийг худалдах үнээс хасч, худалдагчийн үнийг бууруулж, эсрэгээр, зуучлагчийнхаа үйлчилгээний төлбөрийг худалдан авагчийн төлбөр нь борлуулалтын үнэтэй харьцуулахад худалдан авагчийн үнийг нэмэгдүүлдэг. Үүний нэгэн адил эдгээр үнэд гүйлгээний боловсруулалтын хураамж нөлөөлдөг. Тиймээс худалдагч болон худалдан авагчийн үнэ ихээхэн ялгаатай байж болно (15% ба түүнээс дээш). Гэхдээ борлуулалтын үнэ нь борлуулалтын механизм, гүйлгээний гүйцэтгэлийн онцлог шинж чанараас хамгийн багадаа хамаардаг бөгөөд тухайн орон сууцны өөрийн онцлогоос хамаарч тодорхойлогддог. Тиймээс орон сууцны олон үзүүлэлтээс борлуулалтын үнээс хамаарлыг загварчлах нь зүйтэй.
Тодорхойлолтын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь ердийн гүйлгээний нөхцөлд зах зээл дээр борлуулах дундаж эсвэл илүү магадлалтай үнийг тодорхойлдог хүчин зүйлээс хамаарна.
Ангилалын эхний түвшинд тэдгээрийг объектив болон субъектив хүчин зүйлд хувааж болно.
Зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо объектив хүчин зүйлсийг харгалзан үздэг. Субьектив хүчин зүйлийн хувьд эдгээр нь тодорхой худалдан авагч, худалдагч эсвэл зуучлагчийн эдийн засгийн нөхцөл байдлаас шууд хамаардаггүй (темперамент, ухамсар, үнэнч шударга байдал, тэвчээр, итгэл үнэмшил, хувийн дуртай, дургүй гэх мэт) хэлцэл хийхдээ зан төлөвтэй холбоотой байдаг. .).
Объектив хүчин зүйлүүд нь үндсэндээ эдийн засгийн хүчин зүйлүүд бөгөөд эцсийн дүндээ тодорхой гүйлгээний үнийн дундаж түвшинг тодорхойлдог.
Эдийн засгийн хүчин зүйлсийг макро эдийн засаг, микро эдийн засаг гэж хувааж болно. Эхнийх нь зах зээлийн ерөнхий нөхцөлтэй холбоотой хүчин зүйлсийг багтаана: бүс нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийн нийлүүлэлтийн анхны түвшин; шинээр барих, сэргээн босгох ажлын хэмжээ, бүтэц; шилжилт хөдөлгөөний хүчин зүйлүүд; гүйлгээний хууль эрх зүй, эдийн засгийн нөхцөл; инфляцийн түвшин, динамик; долларын ханш, түүний динамик. Манай нөхцөлд эдийн засгийн хүчин зүйлсийн бүлэгт дараахь урт хугацааны хүчин зүйлүүд багтаж болно.
· Бараа, үйлчилгээний үнийн динамикийн зөрүү, түүнчлэн хөрөнгийн хуримтлалын цар хүрээ, саарсан эрэлтийн хэмжээнд нөлөөлж буй цалингийн нөхцөл;
· үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломж бүхий нийгмийн шинэ давхарга бүрэлдэх хурд, цар хүрээ;
· моргейжийн тогтолцоог хөгжүүлэх;
· бүс нутагт гадаадын төлөөлөгчийн газрын тогтолцоог хөгжүүлэх.
Микро эдийн засгийн хүчин зүйлүүд нь тодорхой гүйлгээний объектив параметрүүдийг тодорхойлдог. Эдгээрээс гүйлгээний объектыг (орон сууц) тодорхойлсон нь онцгой ач холбогдолтой юм. Гүйлгээний шинж чанар, төлбөрийн нөхцөлтэй холбоотой хүчин зүйлүүд бас чухал юм. Гүйлгээг боловсруулах, төлөх үндсэн журмыг боловсруулсан. Тиймээс орон сууцны зах зээлийн үнийг массаар үнэлэхдээ гүйлгээний ердийн (дундаж) шинж чанарт анхаарлаа төвлөрүүлж, энэ хүчин зүйлийг тогтмол гэж үзэж, орон сууцны зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ үүнийг тооцохгүй байх ёстой. Дараа нь тогтсон өдөр тооцоолсон орон сууцны зах зээлийн үнэ (дундаж үнэ) нь ашиглалтын үнэ болох параметрүүдээр (шинж чанар) тодорхойлогдоно.
1.3 Орон сууцны зах зээл.
Энэ зах зээлийн боломжит цар хүрээ асар их юм. Өнөөдөр соёл иргэншсэн улс орон болгоны орон сууцны 90-ээс доошгүй хувийг хэсэгчлэн худалдаж авдаг.
Орон сууцны хувьчлалын үр дүнд ОХУ-ын орон сууцны зах зээл ялангуяа томоохон хэмжээний хөрөнгө оруулалттай болсон. Москвагийн нэгэн адил үнэ төлбөргүй, эсвэл бусад хотуудын нэгэн адил орон сууцыг хувийн өмчид шилжүүлэх нь өмчлөгчдөд энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй ажиллах шинэ боломжийг бий болгосон.
Үүний зэрэгцээ орон сууц болон бусад төрлийн орон сууц худалдан авах, худалдах хэлбэрүүд ч хөгжсөн. Эдгээр хэлбэрүүдийн дотроос орон сууцыг хэсэгчлэн худалдан авах явдал улам бүр түгээмэл болж байна. Барууны орнуудад хүн амын өмчлөлийн бараг бүх үл хөдлөх хөрөнгө өрийн дарамтад орж, орон сууцныхаа үнийг хэсэгчлэн төлөх шаардлага тулгардаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. ОХУ-д хувьчлалын үр дүнд иргэн бүр өрийн дарамтгүй үл хөдлөх хөрөнгийн (орон сууц, цэцэрлэгт хүрээлэн, зуслангийн газар) өмчлөгч болсон. Тиймээс Оросын иргэд энэ тал дээр бусад орны иргэдээс хамаагүй дээр байр суурь эзэлдэг.
Үүний зэрэгцээ энэ бүхэн зээлээр орон сууц худалдан авах шинэ боломжуудаар нэмэгдэнэ. Товчхондоо энд схем дараах байдалтай байна.
Орон сууц нь өөрөө зээлийн материаллаг баталгаа болж өгдөг. Зээлийг төлөх хүртэл худалдан авагч нь хууль ёсны дагуу зөвхөн түрээслэгч юм. Худалдан авагч нэн даруй урьдчилгаа төлбөрийг хийдэг - ойролцоогоор 30 хувь; Үлдсэн 70-ыг нь үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай холбогдох гэрээ байгуулсан банк төлдөг.
Банк эсвэл түүний охин компани нь бичиг баримт цуглуулах, худалдан авах, худалдах гүйлгээг боловсруулах, худалдагчид төлбөр хийх гэх мэт. Тиймээс комиссын хэмжээ, жишээлбэл, Москвад орон сууцны зах зээлийн үнийн 13 хувьд хүрдэг. Орон сууцны зах зээл байгаа тул найдвартай байгууллагуудын оролцоотойгоор гүйлгээ хийгдсэн тохиолдолд эдгээр зардлыг зөвтгөх болно сүүлийн саруудзарим гэмт хэргийн өнгө аясыг олж авсан.
Албан ёсны бүртгэлийн үйл ажиллагаа дууссаны дараа гараас гарт шилжсэн бараг бүх гүйлгээнд "зүүн" доллар байгаатай холбоотой олон тооны эрүүгийн нөхцөл байдал үүсдэг.
"Зүүн" доллар нь дүрмээр бол орон сууцны зах зээлийн үнэ ба BTI-ээр үнэлэгдсэн үнийн зөрүү юм. Тиймээс, ойлгохын тулд мэргэжилтэн байх шаардлагагүй: "зүүнчдийг" устгахын тулд та хоёр замын аль нэгийг сонгох хэрэгтэй: консерватив зам - BTI-ийн үнэлгээний практикийг зах зээлийн бодит нөхцөл байдалд ойртуулах; эсвэл радикал арга бол энэ үйлдлээсээ татгалзаж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг хянах өөр хэлбэрт шилжих явдал юм.
Тогтмол нэмэгдэж буй харьцаа нь BTI-ийн тооцооллыг зах зээлийн үнэд үсрэлт, хязгаараар ойртуулдаг.
Иргэн нэг удаа орон сууц худалдаж авсан орлогоос (эсвэл дараа нь зарах боломжтой бусад эд хөрөнгө) бүх зүйлийг аль хэдийн хассан болно. боломжтой татварууд. Иймд ямар ч өнцгөөс үл хөдлөх хөрөнгө худалдсаныг хүлээн авсан баримт гэж үзэх боломжгүй нэмэлт орлого; энэ нь зөвхөн иргэний өмчлөлийн өмчийн хэлбэрийг өөрчлөх явдал юм. Мөн ийм өөрчлөлтийн дүнгээс татвар авах нь ижил орлогоос хоёрдогч татвар юм.
Орон сууцны зах зээлийн дахин хуваарилалт нь орон сууцны ашиглалтыг сайжруулах боломжийг олгож, заримыг нь нүүлгэн шилжүүлэхэд түлхэц өгсөн нийтийн орон сууц, орон сууцны асуудлыг хэсэгчлэн шийдвэрлэх боломжийг бидэнд олгосон.
Ер нь орон сууцны асуудал үргэлжлээд зогсохгүй улам хурцдаж байна. Үүнд хөрш зэргэлдээ орнуудаас Орос руу дүрвэгсэд болон албадан цагаачид байнга орж ирж байгаа нь дөхөм болж байна.
Орон сууцны бус зориулалтаар орон сууц ашиглах.
Хотуудын орон сууцны салбарын нэлээд хувийг хувьчилсны дараа өмчлөлийн орон сууцыг зориулалтын бус зориулалтаар ашиглах асуудал хурцаар тавигдаж байна.
Мэдээжийн хэрэг, иргэн, хуулийн этгээдийн өмчлөлийн орон сууцны байрыг орон сууцны бус зориулалтаар ашиглах - оффис, оффис, цех, компьютерийн төв гэх мэтийг байрлуулах. - Орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхэд огтхон ч нэмэр болохгүй, учир нь орон сууцны ихэнх хэсгийг хотын санд төвлөрүүлдэг. Гэсэн хэдий ч үүнтэй тэмцэх арга зам нь эзэмшигчийн эрх чөлөөг хязгаарлаж, ихэнхдээ хууль бус байдаг.
Орон сууцны хяналт, цагдаа нар орон сууцыг зориулалтын бусаар ашигласан баримтыг тогтоож, зохих ёсоор албан ёсоор шүүхэд гаргаж өгөх боломжтой байсан ч шүүгчид ийм нэхэмжлэлийг хангах хууль ёсны үндэслэлгүй болно. Урлагийн дагуу. "Холбооны орон сууцны бодлогын үндэс" хуулийн 6-д зааснаар орон сууцны салбарт үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь хуульд заасан журмын дагуу түүнийг эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах, түүний дотор түрээслэх, түрээслэх, барьцаалах, бүхэлд нь болон хэсэгчлэн гэх мэт г., хэрэв энэ нь одоо байгаа хэм хэмжээ, орон сууцны болон бусад иргэдийн бусад эрх, эрх чөлөө, түүнчлэн нийтийн ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй бол. Урлагаар тогтоосон орон сууцны байрыг ашиглахдаа өмчлөгчийн үүрэг хариуцлагын дунд. Мөн хуулийн 4-т орон сууцны байрыг зориулалтын дагуу ашиглах үүрэг байхгүй. Үнэн, Урлаг. 7 Орон сууцны кодОрон сууцны барилга, орон сууцны байр нь иргэдийн байнгын оршин суух зориулалттай болохыг тогтоосон РСФСР.
Гэхдээ дотор хамгийн сайн тохиолдолУрлагийн үндсэн дээр энэ зүйлийг харгалзан үзэх. РСФСР-ын Иргэний хуулийн 48-д зааснаар зөвхөн орон сууцны түрээсийн гэрээ нь хуулийн шаардлагад нийцэхгүй байгаа тул хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож болно. Гэхдээ үүн дээр үндэслэн орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх гэрээг цуцлах боломжгүй, учир нь ямар ч тохиолдолд хууль тогтоомжийн акт(мөн энэ нь зөвхөн хууль байх ёстой бөгөөд хотын даргын тушаал эсвэл засгийн газрын тогтоол биш) ийм зүйл агуулаагүй болно. хууль эрх зүйн үндэслэл.
Тодорхой зохицуулалтын тогтолцоо байхгүй байгаа нь шүүхийн байгууллагууд ч гэсэн заримдаа тухайн объектыг хэн, ямар үндэслэлээр эзэмших эрхтэй болохыг олж мэдэх боломжгүй байдаг. Гэсэн хэдий ч оффис, жижиглэн худалдаа, агуулахын тогтвортой эрэлт хэрэгцээ, мөн ийм үл хөдлөх хөрөнгийн өндөр өртөг нь ихээхэн хэмжээний комиссыг баталгаажуулдаг нь олон тооны зуучлалын бүтцийг татдаг. Хэрэв 2000 онд санал асуулгад оролцогчдын дөнгөж 42 хувь нь орон сууцны бус байрны гүйлгээнд оролцож байсан бол одоогийн байдлаар энэ тоо 70 хувь болж өссөн байна.
1.4 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэт цаасны зах зээл.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегмент нь хамгийн сул хөгжсөн хэсэг юм. Энэ нь хөрөнгийн зах зээлийн хоцрогдол, арилжааны эргэлтэд үл хөдлөх хөрөнгийн оролцоо хангалтгүй байгааг харуулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд оролцогчид шууд хөрөнгө оруулалтыг илүүд үздэг хэвээр байна. Үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах, худалдахтай холбоотой үнэт цаасны хүрээ ч бас нарийн.
Юуны өмнө, орон сууцны бондын маргаангүй давуу тал нь хуримтлуулах шинж чанар юм. Эдгээр нь орон сууц худалдаж авахад шаардагдах хэмжээг аажмаар хуримтлуулах боломжийг олгодог бөгөөд энэ нь нэрлэсэн үнээр заасан орон сууцны квадрат метр талбайг эзэмших эрхийг нотлох баримт болдог.
Бондын нэрлэсэн үнийг бичлэгтэй харьцуулан хуваах жинхэнэ орон сууцхангалттай эсвэл туйлын боломжтой гэж тооцогдох амьдрах орон зай, тав тухтай байдлын түвшинд хүссэн үедээ зогсох боломжийг танд олгоно. Хэдийгээр орон сууцны бондын энэхүү эерэг шинж чанар нь зөвхөн шинээр ашиглалтад орсон орон сууц худалдан авах эрхээр хангагдсанаар тодорхой хэмжээгээр хязгаарлагддаг гэдгийг хүлээн зөвшөөрөх хэрэгтэй. Барилгын нэлээд хязгаарлагдмал стандарт, шинэ бүтээн байгуулалтын бүсүүдийн онцлог нь асуудлаа шийдэхийн тулд бонд худалдаж авах хүсэлтэй хүмүүсийн хүрээг мэдэгдэхүйц нарийсгаж чадна. орон сууцны асуудал, бөгөөд энэ нь яг тэдний гол үнэ цэнэ юм. Хэрэв хотын аль ч хэсэгт, ямар ч тохь тух, "нас" -ын тусламжтайгаар хотын орон сууц худалдаж авах боломжтой байсан бол тэдний сэтгэл татам байдал мэдэгдэхүйц нэмэгдэх болно. Энэ нь бусад найдвартай төлбөрийн хэрэгсэл (валют) -тай харьцуулахад орон сууцны бондын өрсөлдөх чадварыг нэмэгдүүлэх боломжийг олгоно.
Орон сууцны бондын бас нэг эргэлзээгүй давуу тал бол тэдний инфляцийн эсрэг шинж чанар юм: мөнгөний ханшийн уналтаас тодорхой хэмжээгээр хамгаалах чадвар юм. Тиймээс сар бүр орон сууцны бондын үнийн санал нь инфляцийг хянах ёстой. Үүний зэрэгцээ, ялгаруулалтын төлөвлөсөн хэлбэрээр заасан сар бүрийн үнийн саналын механизм нь зөвхөн орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн өөрчлөлтийг биш харин цаг хугацааны хувьд чухал ач холбогдолтой макро эдийн засгийн ерөнхий хэлбэлзлийг шингээх чадвартай.
Бондын төлбөрийг 1-ээс 6 сарын хугацаанд төлөхдөө орон сууц авах хугацаанаас хамааран үнийн саналыг өөрчлөх боломж нь хөрөнгийн зах зээлийн энэхүү хэрэгслийн сонирхол татахуйц байдал, түүний хөрвөх чадварын түвшинг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлэх боломжтой юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Зах зээлийн үнэлгээний аргууд нь аж ахуйн нэгж, иргэдийн мэдэлд байгаа энэхүү шинэ нөөц болох үл хөдлөх хөрөнгийг аль болох ашигтайгаар удирдахад тусалдаг. Газар, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид зээл авахын тулд барьцаалах хүсэлтэй байсан ч энэ үнэлгээ зайлшгүй шаардлагатай болдог. Зохих үнэлгээгүйгээр нэмэлт хөрөнгө оруулалт, тэр дундаа гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах болно гэж найдаж байна.
Өмч хувьчлалын эхний шатанд бий болгохдоо хамтарсан үйлдвэрИйм үнэлгээг огт хийгээгүй, эсвэл зүгээр л нүдээр хийсэн. Хөрөнгө оруулагч өөрөө үнийг тогтоосон. Энэ нь ноцтой объектуудын тухай ярихад барууны үнэлгээний компаниуд оролцсон бөгөөд ихэнх тохиолдолд гадаадын хөрөнгө оруулагчдын талд үнэлгээ хийж, манай хөрөнгийн зах зээлийн бодит үнийг дутуу үнэлдэг байв.
Үнэлгээгээ өсгөх хүсэлтэй хувьчлагдсан аж ахуйн нэгжүүдийн хувьцааг хоёрдогч гаргахад мөн үнэлгээ хийх шаардлагатай эрх бүхий капиталбодит материаллаг нөөцөөр дэмжигдсэн хэмжээгээр. Энэ нь хөрөнгө оруулагчдад хувьцааны үнийг тогтоохдоо алдаа гаргахгүй байх боломжийг олгодог бодит танилцуулга юм. Үнэлгээ нь үл хөдлөх хөрөнгө хуваах, газар, үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны хамгийн оновчтой ашиглалтыг тодорхойлох, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бусад бүх хэлцлийн үед зайлшгүй шаардлагатай.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх, арилжааны зориулалтаар ашиглах хэтийн төлөвт дүн шинжилгээ хийх нь эдийн засгийн хатуу тооцоо, хөрөнгийн зах зээлийн бодит үнэ цэнийн үнэн зөв, мэргэжлийн үнэлгээнд үндэслэсэн байх ёстой. Үнэлгээ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн талаархи мэргэжилтэн эсвэл шинжээчдийн бүлэг, ихэвчлэн мэргэжлийн үнэлгээчдийн мэдлэг, туршлага, хатуу тодорхойлсон хандлага, зарчим, арга барил, процедурын болон ёс зүйн хэм хэмжээг ашиглахад үндэслэсэн дүгнэлт юм. .
Зах зээлийн үнэ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийг өрсөлдөхүйц үнээр борлуулсны үр дүнд гарах хамгийн боломжит үнийг хэлнэ нээлттэй зах зээлшударга гүйлгээг хийхэд шаардлагатай бүх нөхцөл бүрдсэн тохиолдолд.
Эдгээр нөхцөлүүд нь:
1. Худалдан авагч, худалдагч нь ердийн, стандарт сэдэл дээр тулгуурлан ажилладаг. Гүйлгээг аль нэг талд нь албаддаггүй.
2. Хоёр тал өөрсдийн ашиг сонирхлыг дээд зэргээр хангахын тулд шийдвэр гаргах, үйл ажиллагаа явуулах бүрэн мэдээлэлтэй байна.
3. Объектыг нээлттэй зах зээлд хангалттай хугацаанд гаргаж, гүйлгээг дуусгах оновчтой мөчийг сонгосон.
4. Төлбөрийг бэлнээр эсвэл тохиролцоно санхүүгийн нөхцөл байдал, бэлэн мөнгөөр төлөхтэй харьцуулах боломжтой.
5. Гүйлгээний үнэ нь ердийн нөхцөл, болзлыг тусгасан бөгөөд гүйлгээтэй холбогдуулан аль нэг талд хөнгөлөлт, хөнгөлөлт, тусгай хөнгөлөлт үзүүлэхгүй.
6. Энэ зүйл нь нийтлэг эрэлт хэрэгцээтэй бөгөөд зах зээлд хүлээн зөвшөөрөгдсөн ашигтай шинж чанартай байдаг.
7. Объект нь нэлээд хомс, өөрөөр хэлбэл хязгаарлагдмал нийлүүлэлт, өрсөлдөөнт зах зээлийг бий болгож байна.
8. Тухайн объект нь эзэмшиж болох шинж чанартай бөгөөд гараас гарт шилжих чадвартай.
1.5 Ипотекийн зээл.
Ипотек гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалж зээл олгохыг хэлнэ. Ипотекийн сонгодог объект бол газар юм. Ипотекийн зээл нь барилга, байгууламж, орон сууцны барилга, хувийн орон сууцыг барьцаанд тавих боломжийг нээж өгдөг.
Ипотекийн зээлДүрмээр бол хямдхан, ипотекийн банкуудын маржин бага, их хэмжээний зээл олгосон тул ашиг "олж" байна. Эдгээр банкууд мөн бага хүүтэй эх үүсвэр татдаг ч маш өндөр найдвартай учраас байршуулсан ипотекийн бонд нь тогтмол эрэлттэй байдаг.
Зах зээл дээр ипотекийн зээлДөрвөн байгууллага байдаг:
1. хамгийн сайн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хүсэлтэй зээлдэгч;
2. ипотекийн зээлийн эрсдэлийг хязгаарлах замаар хамгийн их ашиг олохыг эрмэлздэг банк;
3. хүлээн авахыг эрмэлзэж буй хөрөнгө оруулагч хамгийн их ашиг, ипотекийн зээлд хөрөнгө оруулах;
4. ипотекийн зээлийн тогтолцоог ажиллуулах эрх зүй, эдийн засгийн нөхцөлийг бүрдүүлэх ёстой Засгийн газар.
Ипотекийн зээлийн механизм нь зээлдэгчид зээлийн хүртээмжтэй байхаас гадна зээлийн үр ашгийг хангах ёстой.
Хэд хэдэн сорт байдаг зээлийн механизмууд, улс оронд байгаа нэлээд өндөр инфляцийн түвшинг их бага хэмжээгээр тойрч гарах боломжийг олгож байна.
Эхний механизм нь тогтмол хүүтэй зээл юм.
Хоёрдахь механизм нь үе үе (улиралд нэг удаа) шинэчлэгдэж байх үед тухайн улсын үнийн түвшинд тохируулсан хүүтэй зээл дээр суурилдаг. зээлийн хүүүнийн түвшний өөрчлөлтөөс хамаарна.
Гурав дахь механизм болох хойшлуулсан төлбөртэй зээлийг АНУ-ын эдийн засгийн институтуудын нэг Оросын нөхцөлд ашиглах зорилгоор тусгайлан боловсруулсан. Үүний мөн чанар нь зээлдэгч үндсэн өр эсвэл зээлийн орлогын 30-аас илүүгүй хувийг төлөх ёстой. Анхны төлбөрийн хэмжээ харьцангуй бага бөгөөд цаг хугацаа өнгөрөх тусам нэмэгддэг. Энэ нь өрийн үндсэн хэсгийг төлөх хугацааг хойшлуулах боломжийг танд олгоно. хожуу огноо. Энэ механизмын зарчим нь хоёр зээлийн хүү, тэдгээрийн нэг нь "гэрээ" гэж нэрлэгддэг бөгөөд өрийн хэмжээг тооцоолоход ашигладаг, хоёр дахь нь "төлбөр", сарын төлбөрийг тооцоолоход ашигладаг. Эдгээр хувь хэмжээ нь тэнцүү биш юм.
ОХУ-ын "Барьцааны тухай" хуульд ипотекийн зээлийн бүртгэлийн ерөнхий зарчмыг тогтоосон. Ипотекийн эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийг хариуцдаг төрийн байгууллагад бүртгүүлсэн байх ёстой. Энэ зарчмын дагуу орон сууцны ипотекийн зээлийг орон сууцны хувьчлалын хэлтэст бүртгэх ёстой гэсэн таамаглал гарч байна.
Газар дээр байрлах барилга байгууламжтай холбоотой “ипотекийн” гэрээг тухайн эд хөрөнгө байгаа нутаг дэвсгэрийн “газрын жагсаалт”-д заавал бүртгүүлэх ёстой бөгөөд энэ нь тухайн үед хууль гарсан хэдий ч орон нутгийн газрын хороод бүртгэлтэй гэж ойлгож болно. хүчин төгөлдөр болсон нь нутгийн зөвлөл гэсэн утгатай байж болох юм.
Барьцаалсан эд хөрөнгийг худалдах механизмыг хууль тогтоогч үл хөдлөх болон хөдлөх эд хөрөнгийн аль алинд нь ерөнхийд нь тогтоодог.
Урлагийн ачаар. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 350-р зүйлд заасны дагуу хууль тогтоомжид заасны дагуу хурааж авсан барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах (худалдах) нь өөр журам тогтоогоогүй бол процедурын хууль тогтоомжид заасан журмын дагуу нээлттэй дуудлага худалдаагаар зарагдана. хуулиар.
Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдах нь зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд хэрэв та барьцааны журмын үзэл баримтлалыг дагаж мөрдвөл үүнийг тойрч гарах боломжгүй юм. Гэхдээ барьцаалагч барьцааны зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагүйгээр худалдаж авахыг хүсч байгаа бөгөөд барьцаалагчийн дэмжлэгтэйгээр үүнийг Урлагийн дагуу хийж болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 409. Энэ зүйлд талуудын хооронд нөхөн олговрын гэрээ байгуулахыг зөвшөөрдөг бөгөөд зээлдүүлэгч нь хариуцагчийн үүрэг дуусгавар болсон гэж мэдэгдсэн бөгөөд сүүлчийнх нь үүргээ биелүүлсний хариуд нөхөн олговор олгодог, өөрөөр хэлбэл, манай тохиолдолд барьцаалагч шилжүүлдэг. барьцаалагчийн үл хөдлөх хөрөнгө.
II Аналитик хэсэг
2.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжилгээний орчин үеийн зарчим.
Зах зээлийн эдийн засаг дахь бизнесийн амжилт нь санхүүгийн хариуцлагатай шийдвэр гаргахад үндэслэсэн мэдээллийн чанараас ихээхэн хамаардаг. Тийм ч учраас мэдээлэл, түүний дотор зах зээлийн мэдээллийг цуглуулах, аналитик боловсруулах нь өнөөдөр шинжлэх ухаан, арга зүйн үүднээс тусдаа судлах сэдэв, бие даасан бизнесийн сэдэв болж байна.
Дээрх хамгийн чухал жишээ бол жишээ юм мэдээллийн дэмжлэгдээр бизнес хийж байна хувьцааны зах зээл. Нобелийн шагналыг удаа дараа хүртсэн шинжлэх ухааны онол, сургуулиуд бий болж, улам боловсронгуй болж, техникийн болон техникийн чиглэлээр олон бүтээл бичсэн. суурь шинжилгээ, хөрөнгийн зах зээлийн мэргэжилтнүүдийн лавлах ном болсон. Үнэт цаасны зах зээлийн мэдээлэлтэй ажиллах боломж олгох үүднээс шинжээчдийн мэдлэгийг гүнзгийрүүлэн шалгадаг дэлхийн практикийг хэвийн гэж үздэг. Энэ нь хөрөнгийн зах зээл дээр бусад зах зээлтэй харьцуулахад оролцогчдын мэдлэгийн хувьд төгс зах зээлийн хэв маягийг хамгийн тодорхой тодорхойлох ёстой.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгийн зах зээлээс ялгаатай нь олон талаараа төгс төгөлдөр байдлаас хол байгаа нь түүний судалгааны онцлогийг тодорхойлдог. Нэг талаас шинжээчид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх эдийн засгийн харилцааг зөв, хоёрдмол утгагүй албан ёсны болгоход бэрхшээлтэй, заримдаа боломжгүй зүйлтэй тулгардаг. Нөгөө талаас үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шилжих нь дэмий зүйл цэвэр хэлбэрЭдгээр технологиудыг зах зээлийн бусад орчинд ашиглахад тохируулсан тул бусад зах зээлд ашигладаг шинжилгээний технологиуд. Дээр дурдсанаас үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өндөр чанартай аналитик ажил нь шинжээчээс үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн онолын гүн мэдлэг, байнгын дадлага, бүтээлч эрэл хайгуулаас гадна мэргэжлийн хүнийг бүрдүүлдэг маш нарийн төвөгтэй сэдэв юм шиг санагддаг. зөн совин.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бараг зуун жилийн түүхийг судлах хөгжингүй орнуудҮл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх ихэнх томоохон хямралын гол шалтгаануудын нэг нь аналитик ажлын чанарт хангалтгүй анхаарал хандуулдаг гэж бид дүгнэж болно. Ердийн жишээЭнэ бол 80-аад оны сүүл, 90-ээд оны эхэн үеийн АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямрал юм. Шинжээчдийн үзэж байгаагаар шинэ барилгад хэт их, эмх замбараагүй хөрөнгө оруулалт хийх нь зах зээлийг хэт дүүргэж, улмаар зээл олгосон олон тооны төслүүдэд зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ дутагдахад хүргэсэн. Өнөөгийн нөхцөл байдлын гол цөм нь дүн шинжилгээ хийх урамшууллын буруу бүтэц, сул дүн шинжилгээ хийх арга зүй, өнөөгийн нөхцөл байдлыг тодорхойлсон бүрэн бус мэдээлэл зэргээс үүдэлтэй бодит бус зах зээлийн хүлээлт байв. Нэг хэсэг нь зээл авах, нөгөө хэсэг нь зээл авахыг зөвтгөх, нөгөө хэсэг нь хөрөнгөө байршуулах сонирхолд нийцүүлэн хөгжүүлэгчид, үнэлгээчид, зээлийн байгууллагуудыг чиглүүлж байсан урамшууллын бүтцийг гажуудуулсан. Үүний зэрэгцээ бүх намууд үндэслэлгүй өөдрөг хүлээлтээр асуудлаа шийдсэн.
Тохиромжгүй таамаглал, журамд тусгагдсан аналитик сул аргачлалыг орон нутгийн зах зээлийн мэдээлэл хангалтгүй, чанаргүй ашиглах нь дүрмээр бол үндэслэлгүй зах зээлийн судалгаа, үүний дагуу хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад хүргэсэн. Хямралын үр дүнд зээлийн байгууллагуудАливаа төсөл, ялангуяа зах зээлийн судалгаанд үл итгэх тогтвортой синдром бий болсон. Энэ нь эргээд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжээчид өөрсдийн ажилдаа үнэн зөв дүгнэлт, үр дүнд хүрэхэд шаардлагатай (гэхдээ хангалттай биш) зарим ерөнхий зарчмуудыг баримтлах ёстой гэсэн ойлголтод хүргэсэн. Нөгөөтэйгүүр, зах зээлийн судалгаа нь хүчин төгөлдөр байдлын ангилалд нийцэж байгаа эсэхийг тодорхойлох ойлгомжтой, хялбархан тодорхойлох шалгууруудыг яаралтай авах шаардлагатай болсон.
ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх хэтийн төлөвийг авч үзвэл болзошгүй хямрал байхгүй байгаа нь хэт өөдрөг хувилбар гэж бид үзэж болно. Гэсэн хэдий ч, хэрэв өнөөдөр зах зээлийн идэвхтэй хөгжлийн үе шатанд зарим ерөнхий зарчим,
түүний үндсэн дээр хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргах аналитик судалгаанд тавигдах шаардлага.
Хямралын аюул төдийгүй өнөөгийн тулгамдсан асуудал - өрсөлдөөн нэмэгдэж, богино хугацаанд илүүдэл ашиг олох боломж буурч, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн урт хугацааны, хөрөнгө оруулалт ихтэй төслүүдийг эхлүүлэх, гадаадын хөрөнгө оруулагчдын зах зээлд нэвтрэх зэрэг болно. үндэслэлтэй шийдвэр гаргах өндөр шаардлага гэх мэт. - Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд чанарын шинжилгээний ач холбогдол ойрын ирээдүйд улам бүр чухал болох болно гэдгийг бодитойгоор харуулж байна.
2.2 Хөрөнгө оруулалтын шийдвэрийг үндэслэл болгох зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгаа.
Энэ төрлийн аливаа судалгааны эцсийн зорилго нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх тодорхой төрлийн бүтээгдэхүүний эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлыг тодорхой (ихэвчлэн ирээдүйн) цаг хугацааны хувьд хэмжих явдал юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээгдэхүүний онцлог шинж чанар нь зах зээлийн эдийн засагт үл хөдлөх хөрөнгийн онцгой байр суурьтай байхын зэрэгцээ энэ бүтээгдэхүүнийг зах зээлд байршуулахад шаардлагатай нийгэм, эдийн засгийн өргөн хүрээний мэдээллийг бүрдүүлдэг. Одоогийн болон өнгөрсөн үеийн макро эдийн засгийн шинж чанарүндэсний болон бүс нутгийн эдийн засаг, бүс нутгийн болон орон нутгийн зах зээлийн нийгэм, хүн ам зүйн үзүүлэлтүүд, бүс нутгийн болон орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн параметрүүд - энэ бол зүгээр л ерөнхий чиглэлүүд, үүнд судалгаа хийх шаардлагатай.
Зарчим 1: Шинжилгээнд зөвхөн хөрөнгө оруулагчийн ирээдүйн бүтээмжийг бодитоор тодорхойлж чадах мэдээллийг сонгох хэрэгтэй.
Энэ зарчмыг дагаж мөрдөхөд шинжээчийн гол бэрхшээл бол анхны мэдээллийг бий болгох стандарт дүрэм эсвэл хоёрдмол утгатай зөвлөмж байхгүй байх явдал юм. Энд шинжээч өөрийн бүх мэдлэг, мэргэжлийн зөн совин, бүтээлч чадвараа харуулах ёстой практик туршлага. Түүгээр ч зогсохгүй энэ нь бүхэлдээ судалгааны үндэслэлийг бий болгох үндэс суурь юм.
Зарчим 2: Судалгаанд үндэслэсэн одоогийн болон ирээдүйн бүх өгөгдлийг судалж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын төслийн гүйцэтгэлийг тооцоолоход ашиглах ёстой.
Гэсэн хэдий ч үнэлгээний сэдэвтэй шууд холбоотой маш нарийн сонгосон мэдээлэл ч гэсэн дүрслэлээр хэлбэл барилгын урлагийн бүх дүрэм журмын дагуу шинжээч барьж байгуулах ёстой "овоо тоосго" юм. . Энд та бие даасан элементүүдийг нэг цул болгон холбосон бат бөх шийдэлгүйгээр хийж чадахгүй.
Зарчим 3. Үндэслэлд зориулж сонгосон бүх мэдээллийн хэсэг хөрөнгө оруулалтын шийдвэр, тодорхой логик схемээр харилцан уялдаатай байх ёстой бөгөөд зах зээлийн ирээдүйн нөхцөл байдлын урьдчилсан таамаглал, хэлэлцэж буй төслийн холбогдох бүтээмжийг харуулсан байх ёстой. Логик хэлхээний тайлбарыг тодорхой зааж өгөх ёстой.
Логик диаграмгүй зах зээлийн судалгааны үр дүн бүхий тайланг үйлчлүүлэгч эерэгээр хүлээж авах нь зөвхөн дараах тохиолдолд л байж болно.
a) шинжээч нь үйлчлүүлэгчийн мунхаг байдлыг ашиглан эсвэл
б) үйлчлүүлэгч эхэндээ үр дүнд таатай ханддаг.
Нөгөөтэйгүүр, үнэмшилтэй, ойлгомжтой логик диаграммыг бүтээх нь шинжээчийн мэргэжлийн өндөр ур чадварыг харуулах явдал юм.
Логик судалгааны тогтолцоог бий болгох хэрэгцээний тухай яриагаа үргэлжлүүлэхдээ зах зээлийн шинжилгээний агуулгыг тодорхойлсон өөр нэг зарчмыг авч үзье.
Зарчим 4. Зах зээлийн шинжилгээний агуулгыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйцэтгэлийг тодорхойлох үндсэн харилцааг бүрдүүлэгч хүчин зүйлсийн тухай хэлэлцэхээр хязгаарлах ёстой.
Энэхүү зарчмын дагуу шинжээч нь судалгааны явцад бүтээмжийг тодорхойлдог үндсэн харилцааг томъёолох ёстой арилжааны өмч, дараа нь функцууд нь гүйцэтгэлийн үндсэн илэрхийлэлд багтсан хүчин зүйлүүд болох параметр-аргументуудын шатлалыг тодорхойлно.
Дараах хялбаршуулсан жишээн дээр энэ зарчмыг хэрэгжүүлэх практик арга барилыг тайлбарлая.
Төслийн гүйцэтгэлийн шалгуур нь ирээдүйн тодорхой хугацаанд үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) байх ёстой. Дараа нь тодорхойлолтоор бүтээмжийг тодорхойлох үндсэн илэрхийлэл байх болно дараагийн харах:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, хаана
PGI - боломжит нийт орлого,
V&L - бага ачаалал болон төлбөр тооцоогүйгээс үүсэх алдагдал.
M I - бусад орлого.
FE - тогтмол үйл ажиллагааны зардал,
VE - хувьсах үйл ажиллагааны зардал.
Үндсэн хүчин зүйлсийн хүлээгдэж буй утгыг тодорхойлдог параметрүүдийг тодорхойлох журмыг авч үзье.
Боломжит нийт орлогыг түрээсийн хувь хэмжээ тодорхойлдог бөгөөд энэ нь эргээд тухайн үеийн түрээсийн хувь хэмжээ, түүнчлэн зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлын чиг хандлагаас тодорхойлогддог.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын тооцоолсон хэмжээ нь зах зээлийн хуримтлагдсан багтаамж, эрэлтийн параметрүүд, зах зээлийн шингээлтийн түвшин, үл хөдлөх хөрөнгийн шингээлтийн талбайн өсөлтөөс хамаарна. Төслийн хувьд урьдчилан тооцоолсон ачаалал нь ачааллын түвшин ба зах зээлийг энэ түвшинд шингээх хугацаа гэсэн хоёр үзүүлэлтийг тодорхойлдог.
Үл хөдлөх хөрөнгийн шингээлтийн талбайн өсөлт нь ажлын байрны тоо (ажил эрхлэлтийн түвшин) эсвэл хүн амын өсөлтөөр тодорхойлогддог. Хариуд нь шингээх талбайн өсөлт нь хэрэгцээнд хүргэдэг шинэ үл хөдлөх хөрөнгө.
Ажил эрхлэлтийн өсөлт, хүн амын өсөлт нь нэг тохиолдолд, жишээлбэл, шинэ ажлын байр нээх, хөдөлмөрийн чадвартай шинэ хүмүүсийн шилжилт хөдөлгөөнтэй шууд холбоотой байж болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй. Өөр нэг тохиолдолд, хүн амын өсөлт нь ажил эрхлэлтийг нэмэгдүүлэхгүйгээр, жишээлбэл, ирж буй тэтгэвэр авагчдын өсөлт эсвэл төрөлт нэмэгдсэнтэй холбоотой байж болно. Чанарын шинжилгээ нь амьдрах орчны өсөлтийн түүхэн чиг хандлага, урьдчилсан таамаглалыг агуулсан мэдээллийн хэд хэдэн эх сурвалжийг ашиглах, дараа нь өгөгдлийг харьцуулах явдал юм. Газар нутгийн өсөлтийг, жишээлбэл, нас, хүйс, гэр бүлийн тоо гэх мэтээр нь ангилах нь бас зайлшгүй шаардлагатай. Судалгаанд жагсаасан зүйлүүд байхгүй байгаа нь дүн шинжилгээ хийхэд ашиглах өгөгдлийг зохисгүй сонгосонтой холбоотой байх ёстой.
Эрэлтийн параметрүүдийг нэг талбай (оффис эсвэл үйлдвэрлэл) гэх мэт тодорхой үзүүлэлтээр тодорхойлдог ажлын байр, нэг хүнд ногдох худалдан авалтын зардал, нэг хүнд ногдох орон сууц, байшингийн тоо гэх мэт. Эрэлтийн параметрүүдийг ашиглан тоо хэмжээг тооцоолно шаардлагатай үл хөдлөх хөрөнгө, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэглээний талбайн өсөлттэй тохирч байна. Жишээлбэл, хүн амын өсөлтөд дундаж худалдан авалтын зардлыг ашигласнаар жижиглэнгийн борлуулалтын өсөлтийг урьдчилан таамаглаж байгаа бөгөөд үүний дагуу нэмэлт зардал шаардлагатай болно. жижиглэн худалдааны бүсүүд. Орон сууцны зах зээлд дүн шинжилгээ хийхдээ хүн амын нас, орлого, гэр бүлийн хэмжээ, бүтцээр нь сегментчилсэн өсөлтийг сегментчилсэн эрэлт болгон хувиргадаг. Эрэлтийн үзүүлэлтүүдийн сайн дүн шинжилгээ нь түүхэн чиг хандлага, өнөөгийн байдал, ирээдүйн үнэ цэнийг урьдчилан таамаглах явдал юм. Түүнчлэн, хүчин төгөлдөр дүн шинжилгээ нь зөвхөн шинэ амьдрах орчны өсөлтөөс гадна одоо байгаа хүн ам, ажил эрхлэлтийн хэв маягийн өөрчлөлтөөс шалтгаалсан эрэлтийн өөрчлөлтийг хэмждэг. Жишээлбэл, эдийн засгийн өсөлтийн үед өсөн нэмэгдэж буй компаниуд илүү том орон зай шаарддаг бөгөөд хүн ам зүйг тэтгэврийн насны хүмүүс рүү чиглүүлэхийн тулд зохих төрлийн орон сууц шаардлагатай болно.
Эрэлтийн параметрүүдийн дүн шинжилгээнд нийцэхгүй байгаа шинж тэмдгүүд нь юуны түрүүнд дүн шинжилгээ хийх үеийн онцлог шинж чанартай тогтмол утгыг харгалзан үзэх, түүнчлэн одоо байгаа хүн ам, хөдөлмөр эрхлэлтийн бүтцийн өөрчлөлтийг үл тоомсорлох явдал юм.
Зах зээлийн нэвтрэлтийн түвшин гэж нэрлэгддэг шингээлтийн түвшин нь тухайн төсөл бусад төслүүдтэй өрсөлдөх үед шингээх ёстой зах зээлийн нийт эрэлтийн хувиар тодорхойлогддог. Шинжээч үнэлгээ хийсний дараа нийт эзлэхүүнБоломжит эрэлт хэрэгцээ нэмэгдэж байгаа тул төслийн чухал параметрийг тодорхойлох шаардлагатай - тухайн төслийн шаардлага хангасан нийт эрэлтийн эзлэх хувь.
Онолын хувьд шингээлтийн коэффициент нь нарийн төвөгтэй функцолон хүчин зүйл. Эхний ойролцоо байдлаар үүнийг зах зээл дээр гаргах үед үнэлж буй объектын талбайн нийт талбайн (объектын талбайг оруулаад) өрсөлдөхүйц саналын харьцаагаар тодорхойлж болно. Энэ арга нь хамгийн багадаа хүчин төгөлдөр гэж үздэг зах зээлийн судалгаа бүрт байх ёстой.
Шингээлтийн коэффициентийг тодорхойлохдоо үүнийг тэмдэглэх нь зүйтэй хамгийн чухал нөхцөлүүдэрэлт, өрсөлдөхүйц нийлүүлэлтийн нарийвчилсан сегментчилэл юм. Үүний зэрэгцээ, хэрэгжүүлж эхэлсэн төслүүдийн үргэлжлэх хугацаа, хэрэгжүүлэхэд бэлтгэж буй төслүүдийн хэмжээ, үргэлжлэх хугацааг мартаж болохгүй. Энд судалгаа муу байгаагийн эхний шинж тэмдэг бол аливаа "дундаж" өгөгдлийг ашиглах явдал юм.
Нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн зах зээлийн хөнгөлөлт, түрээслэгчдэд үзүүлэх урамшууллын улмаас учирсан алдагдал нь боломжит нийт орлогыг урьдчилан таамаглахдаа үл тоомсорлож болохгүй хүчин зүйл юм.
Бусад орлогыг ихэвчлэн орлогын жижиг бүрэлдэхүүн хэсэг боловч амьдралын хэв маяг, үйлчилгээний түвшин, нэг хүнд ногдох зардал гэх мэт санаа бодлыг харгалзан боломжит хэрэглэгчдийн таашаалыг харгалзан төлөвлөх ёстой.
Тогтмол болон хувьсах зардлыг урьдчилан таамаглахдаа илүү тодорхой гэж үздэг уламжлалтай. Гэсэн хэдий ч Оросын нөхцөл байдлын талаархи асуултын энэ томъёолол нь зөвхөн хэсэгчлэн зөв юм. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар (өнөөдөр эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, газрын татвар) болон газрын түрээсийн төлбөр нь хууль тогтоомжийн зохицуулалтгүйгээс болж ирээдүйд боломжит хөрөнгө оруулагчдад гэнэтийн "сюрприз" өгөх болно. Тиймээс зах зээлийн оновчтой судалгаа нь эдгээр албан тушаалын хувилбаруудын таамаглалыг агуулсан байх ёстой.
Үүнтэй төстэй нөхцөл байдал ихэнх хувьсах зардлуудад ажиглагдаж байна. Ихэнхийг байгалийн монополь компаниуд хангадаг нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний зах зээлийн дүн шинжилгээ тогтворгүй байна тарифын бодлогохаргалзан үзсэн үзүүлэлтүүдийн тоон үндэслэлийг шаарддаг. Энэ тохиолдолд хяналтын болон хэмжих хэрэгслийн уншилтын үндсэн дээр олж авсан нөөцийн хэрэглээний зах зээлийн мэдээллийг ашиглах нь чухал юм. Нөөцийн хэрэглээний зах зээлийн аналоги байхгүй тохиолдолд нийтийн аж ахуйн ханган нийлүүлэгчдээс гаргасан нэхэмжлэхийг ашиглахаас илүү стандартын дагуу тооцоолох нь илүү дээр юм.
2.3 Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх арга.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх гурван үндсэн арга байдаг.
1. харьцуулах арга
2. зардлын арга
3. орлогыг капиталжуулах арга.
Үнэлгээний гол арга бол харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээ (SSA) арга юм. Энэ аргыг газар, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл байгаа, бодит борлуулалт байгаа, үнэ бүрдүүлдэг зах зээл байгаа тохиолдолд ашиглах боломжтой бөгөөд үнэлгээчдийн үүрэг бол энэ зах зээлд дүн шинжилгээ хийх, ижил төстэй борлуулалтыг харьцуулах, улмаар үнэ цэнийг олж авах явдал юм. үнэлж байгаа эд хөрөнгө. Энэ арга нь худалдахаар санал болгож буй объектыг зах зээлийн аналогитай харьцуулах явдал юм. Энэ нь барууны орнуудад хамгийн их хэрэглэгддэг (тохиолдлын 90 хувь). Гэхдээ энэ ажилд аль хэдийн үүссэн газар, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл шаардлагатай.
Борлуулалтын харьцуулалтын аргыг үнэлж буй объекттой ижил төстэй объектыг худалдан авах, худалдах гүйлгээний талаар хангалттай хэмжээний найдвартай зах зээлийн мэдээлэл байгаа тохиолдолд ашигладаг. Энэ тохиолдолд харьцуулах объектыг сонгох шалгуур нь ижил төстэй хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ юм.
SAP аргыг шууд харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга, харьцуулсан борлуулалтын арга, зах зээлийн мэдээллийн арга гэж нэрлэж болно.
SAP аргыг хэрэглэх дараалал нь дараах байдалтай байна.
1. Холбогдох зах зээл дээрх харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн үеийн борлуулалтыг онцлон тэмдэглэв. Мэдээллийн эх сурвалж нь: үнэлгээчийн өөрийн файл, интернет, цахим мэдээллийн сан, үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүд, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн файлууд, архивууд. зээлийн байгууллагууд (моргейжийн банкууд), Даатгалын компаниуд, барилга, хөрөнгө оруулалтын компаниуд, төлбөрийн чадваргүйдэл, дампуурлын асуудал эрхэлсэн нутаг дэвсгэрийн хэлтэс, Төрийн өмчийн хорооны нутаг дэвсгэрийн хэлтэс гэх мэт.
SAP аргыг ашиглахад чухал ач холбогдолтой зүйл бол үнэлж буй эд хөрөнгийн харьцуулалтын үр дүнг зохицуулах явдал юм. Хүлээн авсан өгөгдлийн арифметик дундажийг зөвшөөрөхгүй. Хүлээн зөвшөөрөгдсөн журам нь үр дүн бүрийг шалгаж, үнэлж буй эд хөрөнгөтэй хэр зэрэг харьцуулж болох талаар дүгнэлт гаргах явдал юм. Хийсэн нэмэлт, өөрчлөлтийн тоо, цар хүрээ бага байх тусам эцсийн батлах үйл явцад энэхүү борлуулалт илүү жинтэй болно.
Орон нутгийн зах зээлд уламжлалт байдлаар тогтоосон хэмжилтийг харьцуулах нэгж болгон авдаг. Нэг объектыг үнэлэхийн тулд хэд хэдэн харьцуулалтын нэгжийг нэгэн зэрэг ашиглаж болно.
Харьцуулалтын элементүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн объектын шинж чанар, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийг үүсгэдэг гүйлгээ орно. Харагдах элементүүдэд заавал бүртгүүлэх, орно:
· шилжүүлсэн эд хөрөнгийн эрхийн бүрэлдэхүүн;
· худалдан авах, худалдах гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл;
· борлуулалтын нөхцөл;
· борлуулах хугацаа;
· байршил;
· Физик шинж чанар;
· эдийн засгийн шинж чанар;
· хэрэглээний шинж чанар;
· үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоогүй зардлын бүрэлдэхүүн хэсэг.
2. Гүйлгээний талаархи мэдээллийг шалгах: үндсэн оролцогчдын аль нэг (худалдан авагч эсвэл худалдагч) эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн төлөөлөгч гүйлгээг баталгаажуулах; борлуулалтын нөхцөлийг тодорхойлох.
Хэрэв зах зээлийн хангалттай хэмжээний найдвартай мэдээлэл байгаа бол борлуулалтыг харьцуулах замаар үнэ цэнийг тодорхойлох математик статистикийн аргыг ашиглахыг зөвшөөрнө.
3. Харьцуулж болохуйц объектын өртгийн тохируулга.
Залруулга нь мөнгөн дүнгээр, хувь, ерөнхий бүлэглэл гэсэн гурван үндсэн хэлбэрээр хийгдэж болно.
Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэд дараах дарааллаар залруулга хийнэ.
· юуны өмнө гүйлгээний нөхцөл, зах зээлийн төлөв байдалтай холбоотой зохицуулалтыг өмнөх үр дүнд дараагийн залруулга бүрийг хэрэглэх замаар хийдэг;
· хоёрдугаарт, зах зээлийн нөхцөл байдалд тохируулсны дараа олж авсан үр дүнд эдгээр зохицуулалтыг ямар ч дарааллаар хийх замаар тухайн өмчтэй шууд холбоотой зохицуулалтыг хийдэг.
Зах зээлийн мэдээллийн хүртээмж, найдвартай байдлаас хамааран тохируулгын цар хүрээг тодорхойлохын тулд тоон болон чанарын аргуудыг ашигладаг. Харгалзсан залруулгын үндэслэл заавал байх ёстой. Борлуулалтын харьцуулалтын аргаар тодорхойлсон үр дүнгийн үнэ цэнийн талаархи эцсийн шийдвэрийг үнэлгээний объекттой хамгийн их төстэй харьцуулах объектын борлуулалтын тохируулсан үнийн дүн шинжилгээнд үндэслэн гаргадаг.
Зардлын тооцооны арга нь газар дээр бараг тохирохгүй. Үүнийг зөвхөн газар дээр хийсэн сайжруулалтаас салшгүй байдлаар үнэлэх онцгой тохиолдолд л ашиглаж болно. Газрыг байнгын, хэрэглэх боломжгүй гэж үздэг бөгөөд өртгийн аргыг хүний гараар бүтээсэн объектыг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ аргаар үнэлэхдээ газрын үнэ цэнийг сайжруулах (барилга, байгууламж) зардал дээр нэмж, бусад аргаар тусад нь үнэлдэг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өртөгт суурилсан аргыг дараах дарааллаар хэрэгжүүлнэ.
· талбайн үнийг тогтоох;
· барилга байгууламжийг солих буюу солих зардлыг тодорхойлох;
· барилга байгууламжийн хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг тогтоох;
· үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг өртгийн аргаар тодорхойлох бөгөөд энэ нь тухайн газрын өртөг болон барилга байгууламжийг солих, солих зардлын нийлбэрээс хуримтлагдсан элэгдлийг хасч тооцно.
Сайжруулалтын шинэ барилгын өртгийг тодорхойлохын тулд ашигласан тооцооллын аргыг сонгохдоо зохих үндэслэлтэй байх ёстой. Барилга угсралтын зардлыг тодорхойлсон тохиолдолд орлуулах зардлыг ашиглах нь зүйтэй яг хуулбарҮнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийг бий болгоход ашигласан барилгын бүтэц, барилгын арга барилын хуучирсан төрөл зэргээс шалтгаалан барилга барихад хүндрэлтэй байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зорилгоор солих буюу солих зардалд хамаарах зардлыг шууд зардал, шууд бус зардал, бизнес эрхлэгчийн ашгийн нийлбэрээр тооцдог.
Шууд зардалд барилгын ажилтай шууд холбоотой дараах зардлууд орно.
· материал, бүтээгдэхүүн, тоног төхөөрөмжийн өртөг;
· барилгын ажилчдын цалин;
· барилгын машин механизмын өртөг;
· орон нутгийн зах зээлд хууль ёсоор хүлээн зөвшөөрөгдсөн түр барилга байгууламжийн өртөг, аюулгүй байдлын арга хэмжээ, тээвэрлэлт, хадгалалтын зардал болон бусад зардал;
· Гүйцэтгэгчийн ашиг ба нэмэлт зардал.
Шууд бус зардалд барилга угсралтын ажилтай холбоотой зардал багтсан боловч барилга угсралтын ажлын өртөгт ороогүй болно.
· зураг төсөл, техникийн хяналт, геодезийн хяналтын зардал;
· зөвлөгөө өгөх, хууль эрх зүй, нягтлан бодох бүртгэл, аудитын үйлчилгээний төлбөр;
· барилгын санхүүжилтийн зардал;
· хөгжүүлэгчийн захиргааны болон бусад зардал.
Шууд бус зардлын хэмжээг эдгээр зүйлийн ажил, үйлчилгээний зах зээлийн зонхилох тарифыг харгалзан тодорхойлно.
Бизнес эрхлэгчийн ашиг нь бизнес эрхлэгчийг барилгын төсөлд хөрөнгө оруулахад түлхэц өгдөг зах зээлийн тогтсон хэм хэмжээ юм. Ашгийн хэмжээг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн шинжээчийн үнэлгээний аргаар тодорхойлно.
Шинэ барилгын ажилд дүн шинжилгээ хийхдээ зардлын аргыг ашиглах шаардлагатай; барилга байгууламжийг сэргээн босгох; татварын зорилгоор үнэлгээ; үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ илүүдэл орлогыг тодорхойлох; даатгалын зорилгоор үнэлгээ хийх үед; байгалийн гамшгийн үр дагаврыг үнэлэх; тусгай барилга байгууламжийн үнэлгээ.
Зах зээлийн нөхцөл байдалд шилжих нөхцөлд бусад аргуудыг ашиглах нь зах зээлийн өргөн хүрээний мэдээлэл шаарддаг тул зах зээл хөгжөөгүй тул зардлын арга нь үнэлгээнд шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэдэг. Гэсэн хэдий ч барилгын зардал нь зөвхөн зах зээлийн үнэ цэнийн үндэс бөгөөд ихэнхдээ түүнээс их эсвэл бага байдаг гэдгийг та үргэлж санаж байх хэрэгтэй.
Жишээлбэл, муу байршилд (хотын захад) байрлах элит зочид буудлын зах зээлийн үнэ өртөг зардлын аргаар тодорхойлсон үнээс бага байх болно. Эргээд цогцолборын зах зээлийн үнэ шатахуун түгээх газартодорхой үе шатанд илүү их барилгын зардал гарч болзошгүй.
Хөгжиж буй зах зээлийн нөхцөлд үйлдвэрлэлийг шинэ технологид шилжүүлэх үед өмч нь ямар ч үнэ цэнэгүй мэт санагдаж магадгүй юм. Жишээлбэл, хэрэв аж ахуйн нэгж хэнд ч хэрэггүй бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэдэг бөгөөд түүний үйлдвэрлэлийн талбайг шинэ үйлдвэрлэлд зориулж сэргээн засварлах боломжгүй бол ийм үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ тэг болох хандлагатай байдаг. Энэ тохиолдолд өндөр өртөгтэй аргыг ашиглах нь боломжит худалдан авагчдыг буруу чиглүүлэхэд хүргэнэ.
Одоогийн байдлаар ОХУ-д аж ахуйн нэгжүүдийн үндсэн хөрөнгийг буруу үнэлэхдээ энэ зүйлийг ихэвчлэн анхаарч үздэг, учир нь тэдгээрийн дахин үнэлгээг ихэвчлэн өртгийн аргыг ашиглан хийдэг бөгөөд үнэлгээчин үүнийг санаж байх ёстой. номын утгааж ахуйн нэгжийн үндсэн хөрөнгө нь зах зээлийн үнэд нийцэхгүй байна.
ОХУ-д тусгайлан хамаарах үнэлгээний дараагийн арга бол үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээнд үндэслэсэн үнэлгээний арга бөгөөд энэхүү дүн шинжилгээ нь эзэмшигчийг авчрах ашиглалтын төрлийг тодорхойлохтой холбоотой юм. хамгийн их орлого, өөрөөр хэлбэл орлогыг капиталжуулах арга.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ орлогыг капиталжуулах аргыг дараах дарааллаар хэрэгжүүлнэ.
· ирээдүйн орлогыг урьдчилан таамаглах;
· ирээдүйн орлогыг капиталжуулах.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйд бий болох орлогыг арилжааны түрээсийн үр дүнд бий болсон үйл ажиллагааны орлого, буцаан олголтын орлого гэж хоёр төрөлд хуваадаг.
Үйл ажиллагааны орлогыг дахин боловсруулсан (таамаглал) орлогын тайланг бэлтгэх замаар төсөөлдөг. Буцааж олсон орлогыг дараах байдлаар тооцоолно.
· урвуу үнэмлэхүй утгыг шууд хуваарилах;
· өмчлөх хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн харьцангуй өөрчлөлтийн зорилго;
· терминалын капиталжуулалтын харьцааг ашиглан.
Ирээдүйн орлогыг өнөөгийн үнэ цэнэ болгон капиталжуулах ажлыг дараахь байдлаар хийж болно.
· шууд капиталжуулах арга;
· өгөөжийн түвшинд суурилсан капиталжуулалтын арга.
Шууд капиталжуулалтын аргын анхны үндэслэл нь капиталжуулсан орлогын тогтмол ба хязгааргүй байдал юм. Шууд капиталжуулалтын аргын хувьд ирээдүйн орлогын урсгалын өнөөгийн үнэ цэнийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл хүүд хамаарах жилийн орлогыг тухайн үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл хүүгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээнд харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлдог.
Бүрэн өмчлөлийн үнэ цэнийг тооцоолохын тулд нийт капиталжуулалтын харьцааг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн тодорхойлно. Анхны мэдээлэл байгаа эсэхээс хамааран дараахь зүйлийг хэрэглэнэ.
· харьцуулсан борлуулалтын дүн шинжилгээ;
· өр барагдуулах харьцааг ашиглан тооцоо хийх;
· хөрөнгө оруулалтын групп технологи.
Өгөөжийн хувь хэмжээг капиталжуулах аргын анхны үндэслэл нь орлогын хязгаарлагдмал хугацаа юм. Капиталжуулалтын аргад өгөөжийн түвшин, ирээдүйн төгсгөлийн тоог дахин тооцоолох мөнгөн гүйлгээөнөөгийн үнэ цэнээр нь тухайн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлтэй харгалзах өгөөжийн хувь хэмжээний тодорхой үнэ цэнээр хийгддэг.
Тооцоолох үед өнөөгийн үнэ цэнэСанхүүжилтийн нөхцөлийг харгалзахгүйгээр өгөөжийн капиталжуулалтын аргыг хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний дүн шинжилгээ эсвэл тооцооны капиталжуулалтын загвар хэлбэрээр албан ёсны болгодог.
Системчилсэн болон системгүй эрсдлийг харгалзан дискаунтлагдсан мөнгөн гүйлгээний шинжилгээнд ашигладаг хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг дараахь байдлаар тодорхойлно.
Ижил төстэй объектын борлуулалтын талаархи зах зээлийн мэдээллээс тусгаарлах аргаар;
Хөрөнгө оруулалтын өөр аргыг ашиглах санхүүгийн зах зээл;
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хянах арга.
Сүүлийн үед ОХУ-д үнэлгээчдийн үйлчилгээ, тэдний мэргэжлийн сургалтад эрэлт хэрэгцээ хурдацтай өсч байна. Энэ нь бас сүүлийн үед болсон үйл явдлуудтай холбоотой санхүүгийн салбарЗээлийн даатгалаар дамжуулан зээлийн механизмыг бий болгох оролдлого бүтэлгүйтсэн үед банкууд хуурамч даатгалд ихээхэн хохирол амссан. Зээл олгохдоо банкнаас барьцаалж авдаг үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд алдагдал хүлээх нь бараг боломжгүй юм. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгийн зах зээл нь бүхэлдээ эдийн засгийн салшгүй бүрэлдэхүүн хэсэг болж хувирдаг.
Мэдээжийн хэрэг банкууд ийм үйл ажиллагаа явуулах сонирхол их байсан. Мөн тэд бүгд үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэ цэнэд тулгуурлан даатгал хийдэг мэргэшсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хэрэгтэй.
Мөн бүс нутгийн хүрээнд үнэлгээ хийх шаардлагатай татварын бодлого. Дэлхий даяар орон нутгийн татварын тогтолцооны үндэс нь хөрөнгийн татвар бөгөөд орон нутгийн төсвийн 70 орчим хувийг энэ татвараас бүрдүүлдэг. Мэдээжийн хэрэг, зах зээл өөрөө хөгжиж, бодит үнэ цэнэ бий болсноор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд түлхэц өгөх татварын тогтолцоонд шилжих боломжтой бөгөөд үүний зэрэгцээ нөөцийг нөхөх боломжтой болно.
орон нутгийн төсөв. Энэ нь орон нутгийн захиргаанаас үзүүлж буй үнэлгээг болзолгүй сонирхож байгааг тайлбарлаж байна.
Мэргэжлийн үнэлгээний үйлчилгээний өртөг нь үнэлж буй объектын төрөл, ажлын нарийн төвөгтэй байдал, мэдээжийн хэрэг үнэлгээнд ямар мэргэжилтнүүд оролцож байгаагаас хамааран ихээхэн ялгаатай байдаг. Дүрмээр бол үйлчилгээний өртөг нь нэг цагийн тарифаар үржүүлсэн цагаар хэмжигддэг, эсвэл тухайн объектын хэмжээнээс хамаардаг боловч түүний өртөгтэй хэзээ ч уялддаггүй.
2.4 Төрөл бүрийн үнэлгээний онцлог.
Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авах зорилгоор үнэлгээ хийх, ангилах.
Нээлттэй зах зээл дээр худалдаж авах, худалдах үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн үнэ эсвэл борлуулалтын үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн бүх ангилал, ангиллын үнэлгээний үндэс болгон ашигладаг. Үүний зэрэгцээ төрөлжсөн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ихэнх тохиолдолд үнэ цэнийг тооцоолох арга нь зах зээлийн мэдээлэлд суурилсан өртгийн арга байх болно.
Хязгаарлагдмал хугацаанд худалдах үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлд тохирсон маркетингийн хугацаанаас хамаагүй бага хугацаанд нээлттэй зах зээлд борлуулах тохиолдолд хязгаарлагдмал борлуулалтын үнийг үнэлгээний үндэс болгон ашигладаг. үл хөдлөх хөрөнгийн бүх ангилал, ангиллын хувьд.
Тохиромжтой үнэлгээний үндсийг сонгохын тулд үнэлгээний ажлын зорилго, үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанар нь шийдвэрлэх үүрэгтэй.
IN ерөнхий үзэлҮл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх үндсэн зорилгын ангилалыг дараах байдлаар ангилна.
1. Худалдан авах, худалдах үнэлгээ;
2. Хязгаарлагдмал хугацаанд худалдах үнэлгээ;
3. Газар, барилга байгууламжийн ашиглалтын баталгаат үнэлгээ зээлийн үүрэг;
4. Нягтлан бодох бүртгэлийг бэлтгэхэд зориулсан үнэлгээ болон санхүүгийн тайлан;
5. Сан, хөрөнгийн биржийн танилцуулгад оруулах үнэлгээ;
6. Компанийг нэгтгэх, худалдан авах явцад гарсан асуудлыг шийдвэрлэх үнэлгээ;
7. Үнэлгээ тэтгэврийн сангууд, даатгалын компаниуд, эд хөрөнгийн менежментийн итгэлцлийн сангууд.
Практикт үнэлгээний бусад зорилго байж болох бөгөөд тэдгээрийн томъёолол, үүний дагуу үнэлгээний боломжит үндэслэлийг үйлчлүүлэгч болон үнэлгээчин харилцан тохиролцсон байх ёстой.
Үнэлгээний зорилгыг тодорхой болгосны дараа үнэлэгдэж буй эд хөрөнгө ямар ангилал, ангилалд хамаарахыг тогтоох шаардлагатай.
Үнэлгээний зорилгоор өмчийг хоёр ангилдаг.
· Мэргэшсэн
· Мэргэшсэн бус
Мэргэшсэн үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь төрөлжсөн шинж чанараасаа шалтгаалан түүнийг ашиглаж буй бизнесийн нэг хэсэг болгон худалдахаас бусад тохиолдолд нэг өмчлөгчийн одоогийн ашиглалтыг үргэлжлүүлэхийн тулд нээлттэй зах зээл дээр зарагдах нь ховор байдаг.
Мэргэшсэн үл хөдлөх хөрөнгийн жишээ нь:
1. Төрийн өмчид хамаарах музей, номын сан, түүнтэй адилтгах бусад байр;
2. Тухайн нутаг дэвсгэрт эдгээр төрлийн эд хөрөнгө ажиллуулах хүсэлтэй бусад аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ шаардлага хангаагүй эмнэлэг, төрөлжсөн эрүүл мэндийн байгууллага, соёл амралтын хүрээлэн;
3. Бусад байгууллагаас зах зээлд өрсөлдөхүйц эрэлт хэрэгцээгүй сургууль, коллеж, их, дээд сургууль, эрдэм шинжилгээний хүрээлэнгүүд;
4. Газарзүйн тусгай бүс дэх болон тэнд байрлах аж ахуйн нэгжийн гол төвөөс алслагдсан газарт үйлдвэрлэл, бизнесийн зориулалтаар стандарт үл хөдлөх хөрөнгө.
Мэргэшсэн бус өмч гэдэг нь төрөлжсөн өмчийн ангилалд хамаарахаас бусад бүх төрлийн өмч юм. Өөрөөр хэлбэл, энэ нь шинэчлэл хийх боломжтой, эсхүл харгалзахгүйгээр ерөнхий эрэлт хэрэгцээтэй, одоо байгаа эсвэл ижил төстэй зориулалтаар ашиглахын тулд нээлттэй зах зээл дээр ихэвчлэн худалдаж авдаг, зардаг, түрээслүүлдэг. нэг өмчлөлд зориулагдсан, эсвэл (ашигласан эсвэл үнэ төлбөргүй) хөрөнгө оруулалт эсвэл бүтээн байгуулалтад зориулагдсан үл хөдлөх хөрөнгө.
Аж ахуйн нэгжийн (бизнесийн) үйл ажиллагаанд ашиглах өмчлөгчийн эзэмшиж буй үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ дараахь зүйлийг үнэлгээний үндэс болгон ашигладаг.
· одоо ашиглаж байгаа зах зээлийн үнэ - төрөлжсөн бус үл хөдлөх хөрөнгө, түүний дотор арилжааны боломжоор үнэлэгдэх үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд.
· үлдэгдэл үнэ цэнэсолих - тусгай үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд.
Мэргэшсэн болон мэргэшсэн бус өмчийг өмчлөх зориулалтаас нь хамааруулан ангилдаг. Үүнтэй төстэй ангиллын зарчмыг үнэлгээний зорилгоор болон бусад зорилгоор ашигладаг.
2.5 Өртөгт хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлсийн нөлөөлөл.
Үнэлгээ хийхдээ ихэвчлэн авч үздэг хүчин зүйлсийн хүрээнд сөрөг болон таатай орчны хүчин зүйлсийг багтаадаг. Тодорхой хүчин зүйл нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлд нөлөөлж, үнэлгээчний тооцоололд шууд нөлөөлөх бөгөөд тэдгээрийг харьцуулж болохуйц болон нөлөөлөөгүй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэдээлэлтэй холбоотойгоор харгалзан үзэх шаардлагатай. Бусад тохиолдолд тухайн бүс нутгийн бүх өмчид эдгээр хүчин зүйлс нөлөөлнө.
Байгаль орчны болон бохирдлын холбогдох хүчин зүйлүүд орно ерөнхий тохиолдолдараах ангилал:
· радон эсвэл метан, агаарын бохирдол, дуу чимээ зэрэг байгалийн хүчин зүйлүүд;
· Энэ газар дээр өнгөрсөн болон одоогийн үйлдвэрлэлийн үйл ажиллагааны үр дүнд үүссэн бохирдлын техноген хүчин зүйл, эсвэл хөрш зэргэлдээх нутгаас нэвтэрсний үр дүнд;
· цахилгаан соронзон болон бусад талбайн хэлбэрийн бохирдлын хүчин зүйлүүд;
· дахин боловсруулсан материалыг ашиглах үед бохирдлын хүчин зүйлс.
Үл хөдлөх хөрөнгийн бүх ангилал нь хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлсийн үнэ цэнийн нөлөөнд өртөмтгий байдаг боловч худалдахаар санал болгож буй эсвэл зээлийн барьцаанд байгаа үл хөдлөх хөрөнгө эдгээр хүчин зүйлд онцгой мэдрэмтгий байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний ажлын хүрээнд хийх ажил орно байгаль орчны аудитүл хөдлөх хөрөнгө ороогүй болно. Үнэлгээч нь байгаль орчны хүчин зүйлс үнэд ихээхэн нөлөөлж болзошгүй гэж үзэх үндэслэл байгаа тохиолдолд тэрээр байгаль орчны мэргэжлийн шинжээчийг татах шаардлагатай байгаа талаар үйлчлүүлэгчид мэдэгдэх ёстой.
Үнэлгээчин нь хүрээлэн буй орчны мэргэжилтэнд судалгааныхаа нөхцөл байдал, түүний дотор тухайн газрын одоогийн болон ирээдүйн боломжит ашиглалтын талаар мэдээлэх ёстой бөгөөд энэ нь хамгийн өндөр, хамгийн сайн ашиглалтын үндсэн дээр тодорхойлсон үнэ цэнээр илэрхийлэгдэх болно. Ерөнхийдөө байгаль орчны мэргэжилтэн дараахь асуултанд хариулах ёстой.
· бохирдол, аюулын эх үүсвэрийг амжилттай, эдийн засгийн хувьд арилгах боломжтой эсэх;
· Хэрэв бохирдол, аюулыг бүрэн арилгах боломжгүй бол тухайн эд хөрөнгийг тодорхой, бүр хязгаарлагдмал хугацаанд ашиглахад тохиромжтой болгохын тулд тусгаарлаж, бүрхэж болох уу;
· бохирдол, аюулын нөлөөг ямар нэгэн байдлаар бууруулах боломжтой эсэх;
Хамгийн их нь юу вэ үр дүнтэй арга хэрэгсэлбохирдлын хяналт, түүнийг зохицуулах арга хэрэгсэл;
Бохирдлын эх үүсвэрийг арилгах, үр дагаврыг арилгах боломжтой тохиолдолд түүнийг арилгах, арилгахад шаардагдах тооцоолсон зардлыг харгалзан үнэлгээг хийж болно.
III Практик хэсэг.
3.1 Харьцуулсан борлуулалтын аргын практик хэрэглээ.
2000 оны сүүлээр Подольск мужид зуслангийн байшингийн барилгын ажил эхэлсэн. Бага өсөлт орон сууцны цогцолборууд– хөрш зэргэлдээх байшинтай нийтлэг ханатай хагас тусдаа зуслангийн байшингийн эгнээ. Ижил сэтгэлгээтэй хөршүүдийн хүчин чармайлтаар бий болгож, хөгжүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг илэрхийлдэг “суусын өмч” гэдэг үг тийм ч түгээмэл биш юм. Тиймээс "нийтлэг хана, дээвэр - өөрийн хашаа" гэсэн зарчмаар баригдсан бидний хувьд чамин орон сууцыг тодорхойлохын тулд "хотын хаус" гэсэн англи үг Оросын өдөр тутмын амьдралд газар авчээ.
Гэсэн хэдий ч, жишээ нь, харьцуулсан борлуулалтын аргыг ашиглан зуслангийн байшингийн зах зээлийн үнэ.
Нийт талбай нь 120 м.кв, зуслангийн байшин нь 6 өрөө, 3 унтлагын өрөө, угаалгын өрөө, шүршүүрийн өрөө, бэлэн подвалтай. Үнэлгээний өдөр гарааш байхгүй. Талбай – 1000 м.кв.
Шинжилгээний хувьд бид ижил газар нутагт харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн таван борлуулалтын мэдээллийг ашиглана.
Хүснэгт №1.
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект дугаар 4 | Объект дугаар 5 | |||
| Борлуулалтын үнэ | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Өмчлөл | бүрэн | бүрэн | бүрэн | бүрэн | бүрэн | ||
| Нөхцөл Fi- санхүүжилт | зах зээлийн бус, 3000-аар хэтрүүлсэн | зах зээлийн бус, 8000-аар хэтрүүлсэн | зах зээл | зах зээл | зах зээл | ||
| Борлуулалтын нөхцөл | зах зээл | зах зээл | зах зээл | зах зээл | зах зээл | ||
| Зах зээлийн нөхцөл (цаг хугацаа) | 2 долоо хоног | 6 долоо хоног | 1 жил | 1 жил | 1 жил | ||
| Байшингийн талбай | 120 м.кв. | 145 м.кв. | 120 м.кв. | 145 м.кв. | 120 м.кв. | ||
| Газрын талбай | 10000 м.кв | 12000 м.кв | 10000 м.кв | 12000 м.кв | 10000 м.кв | ||
| Өрөөний тоо | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Унтлагын өрөөний тоо | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Усанд орох | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Шүршүүр | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Подвал | дуусаагүй байна | дуусаагүй байна | дуусаагүй байна | дуусаагүй байна | дууссан | ||
| Гараж | Байна | Байна | Байна | Байна | Үгүй | ||
Эх сурвалжийн мэдээллээс харахад харьцуулах объектууд нь үнэлж буй объектоос санхүүжилт, борлуулсан хугацаа, физик шинж чанараараа ялгаатай байна.
Санхүүжилтийн нөхцлийн тохируулгын хэмжээг объектын борлуулалтын үнийг зах зээлийн болон зах зээлийн бус санхүүжилттэй харьцуулах замаар тодорхойлно. Энэ тохиолдолд зээлийн төлбөрийг зах зээлийн хүүгээр хөнгөлдөг. Бидний жишээн дээр тохируулгын утгыг 1-р объектын хувьд 3000, 2-р объектын хувьд 8000 гэж тодорхойлсон.
Харьцуулж болохуйц бүх үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн борлуулалтын нөхцөл байдаг тул борлуулалтын нөхцөлд тохируулга хийх шаардлагагүй.
Зах зээлийн нөхцөл байдалд (борлуулах цаг) тохируулахын тулд зөвхөн энэ элементээр ялгаатай объектуудыг сонгох шаардлагатай. Манайд бол 1, 3-р объект нь зөвхөн санхүүжилт, худалдах хугацаандаа ялгаатай. Борлуулалтын үнийг тохируулах замаар
Санхүүжилтийн нөхцлийн №1 объект, та борлуулалтын үед тохируулгыг тодорхойлж болно:
(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.I.e. Жилийн хугацаанд зах зээл дээрх үнэ 10 хувиар өснө.
Ийнхүү харьцуулах боломжтой бүх объектыг санхүүжилт, борлуулалтын цаг хугацааны хувьд ижил нөхцөл байдалд оруулдаг бөгөөд энэ нь дараахь зүйлийг бий болгодог. нэг суурьбусад харьцуулах элементүүдэд тохируулга хийх.
Хэд хэдэн харьцуулах объектуудад хэмжээнүүдийн ялгааг өөр өөр тоогоор илэрхийлдэг өөр өөр газар нутагбайшин, талбай. Мөн 12000 м.кв талбайтай. 145 м.кв талбайтай байшинтай тохирч байна. 7 өрөөтэй, 10,000 м.кв талбайтай. 120 м.кв талбайтай байшинтай тохирч байна. 6 өрөөтэй. Тиймээс №1 ба 2-р объектын харьцуулалтаас үүссэн хэмжээсийн тохируулга нь дараах хэлбэртэй байна.
70000 – 62000 = 8000.
Гараж байгаа эсэхийг тохируулах нь №3 ба 5-р объектуудын харьцуулалтаас гаралтай.
61600 – 59400 = 2200.
Дууссан хонгилын тохируулгыг №2 ба 4-р объектуудын харьцуулалтаар тодорхойлно.
77000 – 70000 = 7000.
Хийсэн засварын үр дүнг 2-р хүснэгтэд үзүүлэв
Хүснэгт No2.
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект дугаар 4 | Объект дугаар 5 | |
| Борлуулалтын үнэ | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хүчин төгөлдөр байдал | бүрэн | бүрэн | бүрэн | бүрэн | бүрэн |
| Хууль эрх зүйн зохицуулалтыг засах | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Санхүүжилтийн нөхцөл | зах зээл биш | зах зээл биш | зах зээл биш | зах зээл биш | зах зээл |
| Санхүүжилтийн нөхцлийн тохируулга. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Тохируулах үнэ | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Гүйлгээний нөхцөл | арилжааны | арилжааны | арилжааны | арилжааны | арилжааны |
| Гүйлгээний нөхцөл дээр үндэслэн тохируулга хийх | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Зах зээлийн нөхцөл байдалд тохируулсан үнэ | 2 долоо хоног | 6 долоо хоног | 1 жил | 1 жил | 1 жил |
| Зах зээлийн нөхцөл байдалд үндэслэн тохируулга хийх | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Тохируулах үнэ | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Байршил | төстэй | төстэй | төстэй | төстэй | төстэй |
| Хэмжээ | 120 м.кв. | 145 м.кв. | 120 м.кв. | 145 м.кв. | 120 м.кв. |
| Хэмжээг нь тохируулна уу | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Гараж | Байна | Байна | Байна | Байна | Үгүй |
| Гараж байгаа эсэхийг засах | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Дууссан подвал | Үгүй | Үгүй | Үгүй | Тиймээ | Үгүй |
| Хонгилд засвар хийх | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Тохируулах үнэ | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Нийт цэвэр залруулга | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| % ижил | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Борлуулалтын үнээс нийт нийт залруулга | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Борлуулах үнээс | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Харьцуулах объект бүрийн хувьд тохируулсан үнийг авсан. Асуудлын нөхцөл байдлын дагуу тохируулсан борлуулалтын үнийн мэдээлэлд үндэслэн зах зээлийн үнийг гаргах шаардлагатай байна.
Зах зээлийн үнийн нэг үзүүлэлтийг гаргах үндэслэл нь харьцуулах объектууд үнэлгээний объектоос хэр зэрэг ялгаатай байгааг харгалзан тохируулсан борлуулалтын үнийн цувралын гишүүн бүрт жинлэх хүчин зүйл өгөх явдал юм. Энэ тохиолдолд нэгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй
борлуулалтын үнийн тархалтын хүрээ, абсолют утгаар авсан тохируулгын нийт %, эерэг ба сөрөг тохируулгын зөрүү гэж тодорхойлсон нийт % залруулга, түүнчлэн бусад өгөгдөлд анхаарлаа хандуулаарай.
66400-аас 66800. Гэсэн хэдий ч энэ жишээн дээр бид худалдах үнэ нь маш нарийн хүрээтэй байна. борлуулалтын үнэжижиг тохируулгатай бол илүү том хувийн жинг хуваарилдаг - 5-р объектын хувьд тохируулгын тоо = 2. Үүнээс гадна 5-р объектын нийт тохируулгын хэмжээ нь бараг хамгийн бага байна. Иймд 5-р объектын худалдах үнэ – 66,400-ыг харьцуулах объектын зах зээлийн үнэлгээгээр авсан.
3.2 Хөрөнгө оруулалтын эрсдэл, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн статистик мэдээлэл.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн статистик нь ихэвчлэн түрээсийн үнэ, ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүдийн мэдээллийг агуулдаг. Мэдээллийг харьцуулах үүднээс мэдээлэл нь зөвхөн нэгдүгээр зэрэглэлийн шинж чанаруудыг хэлнэ. Ийм байгууламжууд нь байршил, тоног төхөөрөмж, харилцаа холбооны дэмжлэг, төлөвлөлтийн шийдлүүдгэх мэт, түрээсийн үнийг засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ, даатгал гэх мэт өмчлөгч ба түрээслэгчийн хооронд зардлыг хэмжих, хуваарилах ижил стандартаар тогтоогддог.
Түрээсийн үнийн талаархи мэдээллийг авах боломжтой гэж үзнэ. Үүнийг нэгтгэхийн тулд зөвхөн дурдсан нийцлийг шалгах шаардлагатай. Ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүдийн талаархи мэдээллийг бэлтгэхэд илүү төвөгтэй байдаг. Худалдан авах, худалдах гүйлгээ тийм ч олон байдаггүй тул өмнө нь хийгдсэн гүйлгээг харгалзан үзэж, янз бүрийн объектын мэдээллийг нэгтгэж, цаг хугацааны зөрүү, инфляци болон бусад үйл явцыг харгалзан үздэг. Ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүд нь бүс нутгийн эрсдэлийн талаархи мэдээллийг агуулдаг бөгөөд энд шинжээчийн хандлага давамгайлдаг. Тиймээс статистик бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэргэшлийн нэг юм.
Бүс нутагт бизнес, хөрөнгө оруулалт эрчимжиж байгаа нь оффисын зах зээлийн өсөлт, эрэлт, ашиглалтын хэмжээ, түрээсийн үнэ нэмэгдэх зайлшгүй шаардлагатай. Үүний зэрэгцээ оффисын шинэ барилга, шинэчлэлийг идэвхжүүлж, дараа нь үйлчилгээний хэлтэс, худалдааны цогцолбор, амралт зугаалгын төв гэх мэт. Ийм үйл явц нь өнөөдрийн хувьд ердийн зүйл юм хамгийн том төвүүдбизнес: Америк болон Хуучин ертөнцийн уламжлалт санхүүгийн нийслэлүүд, Зүүн Өмнөд Ази, Хятад, Энэтхэгийн хурдацтай хөгжиж буй нийслэлүүд. Түрээсийн бизнесийн статистикийн дүн шинжилгээ нь хэд хэдэн сонирхолтой үзэгдлийг харуулж байна. Жишээлбэл:
Түрээсийн төлбөрийн өгөгдөл нь өгөөжийн өгөгдлөөс хамаагүй илүү динамик байдаг; түрээсийн үнийн динамик нь өсөлт, бууралтын ерөнхий үйл явцыг тусгах (ээлж байгаа ч гэсэн) тодорхой хэлбэлзлээр тодорхойлогддог; оффисын болон жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үзүүлэлтүүдийн өөрчлөлт нь цаг хугацаа, цар хүрээний хувьд давхцахгүй байж болно; зах зээлийн нөхцөл байдал сайжирч байгаа нь түрээсийн үнийн өсөлт, бага зэрэг ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүдийн бууралт (тэдгээрийн динамизм мэдэгдэхүйц бага байгаагаас шалтгаалан) илэрдэг; зах зээлийн нөхцөл байдал муудах үед тэгш бус зураг гарч ирдэг;
Ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүдийн утга нь илүү сайн (бага) байх тусам бүс нутгийн эдийн засаг, нийгмийн байдал илүү найдвартай, тогтвортой байна. Тогтвортой түрээсийн бизнесийн удирдагчид нь Лондон, Парис, Франкфурт хотууд бөгөөд ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүд 5-6% -ийн өөрчлөлттэй байдаг;
Зүүн Европын нийслэлүүдийн үзүүлэлтүүдийн өөрчлөлт бага динамик; Үүнийг зах зээлийн хэмжээ бага, гүйлгээ багассан, мөн барууны мэргэжилтнүүд болон бизнесийн хүрээнийхэн эдгээр зах зээлийг сонирхох сонирхол бага байгаатай холбон тайлбарлаж болно; Зүүн Европын нийслэлүүдийн ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүд барууны нийслэлүүдийн ижил төстэй үзүүлэлтээс тогтмол 2-3 дахин их байна. Мөн 1998 оны 8-р сарын хямралаас хойшхи хугацаанд Москвагийн ашигт ажиллагааны үзүүлэлт 4 ба түүнээс дээш дахин муу байв. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бодитой буурсантай холбоотой биш, харин энэ бүс нутгийн тогтворгүй байдал, бизнесийн эрсдэл нэмэгдэж буй шинжээчдийн үнэлгээний үр дүнд болсон;
Тооцоолсон нэгжийн капиталжуулсан өртгийн (UCC) үзүүлэлтийг ашиглан нэмэлт аналитик мэдээлэл авахыг санал болгож байна - түрээсийн эд хөрөнгийн арилжааны талбайн зарим нэгжийн өртгийн тооцоолол.
Ийм үнэлгээ нь түрээсийн үнийн хэлбэлзэлд шуурхай хариу өгөхийн зэрэгцээ бизнесийн амжилт, эрсдэлийн талаархи шинжээчдийн дүгнэлтийг агуулдаг.
Эхний мэдээллийг - Европын хотуудын түрээсийн статистикийг барууны хэвлэлээс (жишээлбэл, сар бүр EuroProperty-ээс) олж болно. Бид төлөөлөгчийн объект болгон сонгох болно: Франкфурт, Лондон, Парис - хамгийн тогтвортой бизнесийн төвүүд, Санкт-Петербург, Прага, Варшав - төвүүд. шилжилтийн эдийн засагхамгийн эрсдэлтэй (Европ дахь) түрээсийн бизнесийн үзүүлэлтүүдтэй.
Оффисын түрээсийн бизнес.
Барууны нийслэлд 01.99-08.00 цагийн ажиглалтын хугацаа нь оффисын түрээсийн бизнест ахиц дэвшил гарсан. Лондонгийн ашигт ажиллагааны үзүүлэлтийн үнэмлэхүй тогтвортой байдал (5.00-5.50%), Франкфурт (5.75-аас 4.90-5.50%), Парисын (6.25-6.75-аас 5.50-6.00%) ашигт ажиллагааны үзүүлэлтүүд сайжирч байгааг бид тэмдэглэж байна. Зүүн Европын нийслэлүүдийн хувьд мөн үе нь үзүүлэлтүүд муудсанаар тодорхойлогддог. UKS-ийн тооцоолсон өгөгдөлд дүн шинжилгээ хийснээр түрээсийн үнийн логикийн гадаад зөрүүг (тэдгээрийн 1999 оны дунд үе хүртэл Санкт-Петербург, Варшав дахь Парис, Франкфуртын ханшаас давсан) уялдуулах боломжтой болсон. . Үүний үр дүнд түрээсийн өндөр хувьтай UCL-ийн бага үзүүлэлтүүд нь хөрөнгө оруулалтын өсөлтийг өөдрөгөөр хүлээх боломжийг бидэнд хараахан өгөхгүй байна.
Түрээсийн худалдааны бизнес.
Барууны нийслэлүүдийн хувьд ажиглалтын хугацаа 05.99-08.00 нь үзүүлэлтүүд ерөнхийдөө муудсанаар тодорхойлогддог (үүнийг UCS ашиглан тодорхой харж болно). Энэ нь нэлээд урт хугацаа байж болохыг харуулж байна зах зээлийн үйл ажиллагаа, үүний дараа худалдаж авсан жижиглэнгийн талбайг худалдах нь ямар ч бодит орлого авчрахгүй.
Зүүн Европын нийслэлүүдийн хувьд ажиглалтын хугацаа 05.99-08.00 нь урт хугацааны зогсонги байдлын үе өнгөрч, магадгүй түүнээс гарах эхлэлтэй холбоотой юм (заавал үзүүлэлтүүдийн динамик сайжирч байгааг тэмдэглэв. Барууны нийслэлтэй харьцуулахад UCS үзүүлэлтүүд асар том юм шиг санагддаг - бараг л дараалал). Тиймээс Зүүн Европын нийслэлд жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад хөрөнгө оруулалт хийх нь мэдэгдэхүйц эерэг үр нөлөөг авчрах, тэр дундаа барууны эдийн засгийн хямралын үед жижиглэн худалдааны зах зээлд нэлээд урт хугацаа байж магадгүй гэсэн мэдэгдлээр бид хязгаарлах хэрэгтэй. захууд. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн багцыг "бүс нутаг хоорондын" төрөлжүүлэх арга замыг хайхад сайн аргумент болж чадна.
Дүгнэлт.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсэх үе нь экстенсивээс эрчимтэй хөгжилд шилжсэнээр тодорхойлогддог. Ойрын ирээдүйд 90-ээд оны эхний хагас шиг зах зээл дээрх гүйлгээний тоо ийм хурдацтай өсөхгүй нь ойлгомжтой. Түүнээс гадна орон сууцны зах зээлд тодорхой хугацаанд зөвхөн гүйлгээний тоог тогтворжуулах боломжтой. Мөн үндсэндээ хоёрдогч зах зээлд үнийн түвшинг нэмэгдүүлэх бүрэн боломжтой юм шиг санагдаж байна. Гэвч үүнтэй зэрэгцэн тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ буураагүй төдийгүй өссөн нь өндөр чанартай орон сууц шинээр барих хэтийн төлөвийг харуулж байна. Мөн зах зээл дэх өрсөлдөөн ширүүсч байгааг пүүсийн менежерүүд тэмдэглэж байна. Тэдний ихэнх нь 1995 онд дунд зэргийн өрсөлдөөнтэй байсан бол 2001 онд өндөр болсон, хэвээрээ байх болно гэж үзэх хандлагатай байна.
Орон сууцны хоёрдогч зах зээл дэх гүйлгээний тоо, үнэ тогтворжиж байгаа нь юуны түрүүнд макро эдийн засгийн хүчин зүйлсийн үр дагавар бөгөөд гол хүчин зүйл нь хүн амын дийлэнх хэсэгт бага орлоготой хэвээр байгаа явдал юм. Тус улсад өндөр орлоготой хүмүүсийн давхарга үүссэний үр дүнд зах зээлийн эрэлтийн анхны хурдацтай өсөлт одоо бараг дуусчээ. Өнөөдөр энэ давхаргад шинэ ялгаа гарч байна - хэт өндөр орлоготой давхаргыг тусгаарлах. Энэ ялгаанаас болж тансаг зэрэглэлийн орон сууцны эрэлт ихэссэн. Гэсэн хэдий ч үнэмлэхүй утгаараа энэ давхаргын боломж маш хязгаарлагдмал байдаг. Орлогын түвшинг нэмэгдүүлэх, худалдан авагчдын гол нийлүүлэгч болох боломжтой өргөн дунд давхаргыг бүрдүүлэх, эсвэл төрөөс болон өөрсдөө эрэлтийг идэвхтэй өдөөх замаар эрэлтийг ноцтойгоор өргөжүүлэх боломжтой. мэргэжлийн оролцогчидүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл. Үүний зэрэгцээ, төлбөрийн бус хямралыг шийдвэрлэхийн тулд ойрын саруудад эдийн засагт мөнгө зайлшгүй гарах нөлөөгөөр, мөн өрийн эргэн төлөлттэй холбоотойгоор эрэлт хэрэгцээ ирээдүйд тодорхой хэмжээгээр нэмэгдэх боломжтой. цалинзасгийн газрын захиалгаар өр. Энэ мөнгөний зарим хэсэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд орж ирэх боловч энэ хүчин зүйлийн нөлөөн дор худалдан авах хүсэлтийн тоо хэд хэдэн оноогоор нэмэгдэх боловч энэ нь нөхцөл байдлыг эрс өөрчлөхгүй нь ойлгомжтой.
Түүнчлэн нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний үнэ зайлшгүй бөгөөд мэдэгдэхүйц нэмэгдсэний улмаас орон сууцны хоёрдогч зах зээлд нийлүүлэлт нэмэгдэх бүрэн боломжтой гэж үзэж болно.
Түүгээр ч зогсохгүй 1991-1993 онд хоёрдогч зах зээл дээрх нийлүүлэлтийн өсөлт. Энэ нь үнийн огцом өсөлтөөс үүдэлтэй байсан бол одоо худалдагчид орон сууц худалдах замаар орлогыг ихээхэн нэмэгдүүлэх боломжоос биш харин засвар үйлчилгээний зардлыг бууруулах хэрэгцээ шаардлагаас хамаарч, улмаар бууруулахыг зөвшөөрч байна. үнэ. Энэ нь эргээд эрэлт, улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын эргэлтийг бага зэрэг нэмэгдүүлэх боломжтой.
Үүний зэрэгцээ энэ тогтворжилтыг арилгахгүй нийтлэг асуудалОйрын ирээдүйд орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эрэлтийн хомсдолд орох бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, худалдах үйлчилгээ үзүүлэх уламжлалт үйл ажиллагааны орлогыг эрс бууруулж болзошгүй юм.
Ийм нөхцөлд компаниас үйлчлүүлэгчдэд үзүүлэх үйлчилгээний хүрээг мэдэгдэхүйц өргөжүүлэх шаардлагатай байна. банкны төлбөр, тээврийн үйлчилгээ, нотариатын үйлчилгээ, засварын ажил хийх боломж, төлбөрийг хэсэгчлэн олгох гэх мэт зар сурталчилгаанд анхаарал хандуулж, магадгүй шимтгэлийг бууруулах боломжтой. Эдгээр бүх хэрэгслүүд нь үйлчлүүлэгчдийг татахад чухал үүрэг гүйцэтгэдэг боловч тэдний боломж хязгаарлагдмал хэвээр байна. Хэрэв бие даасан компаниудын хувьд эдгээр техник нь шаардлагатай эргэлтийн хэмжээг хангаж чаддаг бол ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн бизнесийг хөгжүүлэх асуудлыг шийдэж чадахгүй нь ойлгомжтой. Зөвхөн зах зээл дэх эрэлт хэрэгцээг нэмэгдүүлэх замаар энэ асуудлыг үндсээр нь шийдэх болно орчин үеийн нөхцөлЭнэ нь ипотекийн зээлийн тогтолцоог бий болгох замаар төрийн идэвхтэй оролцоо - холбооны болон бүс нутгийн агентлагуудыг бий болгох замаар л боломжтой юм. ипотекийн зээл, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг дэмжих, банкуудад ипотекийн зээл олгохдоо Засгийн газрын баталгаа гаргах.
ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тууштай хөгжил нь хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргах үндэслэлийн чанарт тавигдах шаардлага огцом нэмэгдсэнээр тодорхойлогддог дараагийн үе шатанд хүргэсэн. Гадаадад ч, ОХУ-д ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд оролцогчид бизнес төлөвлөгөө, хөрөнгө оруулалтын төсөл гэх мэтийн найдвартай байдал нь үндсэндээ стандарт багц гэдгийг ойлгох болсон. энгийн томъёонууд, үр дүнг томъёонд ашигласан зах зээлийн судалгааны үнэн зөв эсэхээс бүрэн хамаарна. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулалтын төсөл хэрэгжих чадварын хамгийн чухал бөгөөд чухал үзүүлэлт бол зах зээлийн судалгааг хэрэгжүүлэх чадвар бөгөөд үүний үндсэн дээр энэ шийдвэрхүлээн зөвшөөрсөн.
Ном зүй:
1. Балабанов И.Т. “Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг”, Санкт-Петербург 2000 он.
2. Горемыкин В.А. Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг: Сурах бичиг. – 2-р хэвлэл, шинэчилсэн. Мөн нэмэлт – М.: "Маркетинг" ном, хэвлэлийн төв, 2002 он
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: төлөв байдал, хөгжлийн чиг хандлага. - Заавар. М.: 1995 он.
4. Максимов С.Н. "Үндсэн бизнес эрхлэх үйл ажиллагааүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр", Санкт-Петербург. 2000.
5. Новиков Б.Д. ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ба үнэлгээ. - М.: "Шалгалт", 2000 он.
6. Хамин Д., Юрков Д. “Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл риэлторуудын нүдээр” // Эдийн засаг ба амьдрал, 1997.
Бусад материал
Дээрх саналын нэг хэсэг нь үндэслэл муутай мэт санагдаж байна, хоёр дахь хэсэг нь уг барилгыг иргэний эрхийн объектын хувьд хууль ёсны дагуу алга болох тухай, учир нь анхны үл хөдлөх эд зүйл нь зүгээр нэг зүйл биш, харин илүү төвөгтэй системийн түвшний нийлмэл зүйл байсан юм. ба элементийн төрөл ...
Орос улс 2005 он хүртэл. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 00.htm-аас дипломын ажлын тойм
Мэдлэгийн санд сайн ажлаа илгээх нь энгийн зүйл юм. Доорх маягтыг ашиглана уу
Мэдлэгийн баазыг суралцаж, ажилдаа ашигладаг оюутнууд, аспирантууд, залуу эрдэмтэд танд маш их талархах болно.
Үүнтэй төстэй баримт бичиг
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцуулсан (зах зээлийн) хандлага. Борлуулалтын шинжилгээний аргыг хэрэгжүүлэх технологи. Нийт түрээсийн үржүүлэгчийг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тооцоолох. Харьцуулсан нэгжийн арга. ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онцлог.
тест, 2012/03/12 нэмэгдсэн
Иргэний эрхийн объект болох үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанар. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт, ангилал. Дуусаагүй барилгын төслийн эрх зүйн зохицуулалтын асуудал. Иргэний эргэлтэд оролцох. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гүйлгээ хийх.
курсын ажил, 2016/05/28 нэмэгдсэн
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн зарчим, аргууд; судлах эдийн засгийн байдалбүс нутгийн болон орон нутгийн зах зээл дээр. Механикжуулсан ажил ХХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборын зах зээлийн үнийг тодорхойлох: шинж чанар, өмчлөл.
дипломын ажил, 2011 оны 02-р сарын 20-нд нэмэгдсэн
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, түүний зорилго, зорилт, зорилго. Зохицуулалтын хүрээүл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Үл хөдлөх хөрөнгө, эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэлийн тогтолцоог хянан үзэх. Эрх зүйн зохицуулалтОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл.
хураангуй, 2015/09/24 нэмэгдсэн
Зан чанарын шинж чанаруудүл хөдлөх хөрөнгийн салбар дахь зах зээлийн харилцаа. Эдийн засаг, үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн эрх зүйн талууд, түүний дотор үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын харилцааны иргэний зохицуулалтын эх үүсвэрт дүн шинжилгээ хийх. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн зарчмуудын мөн чанар.
туршилт, 2010 оны 05-р сарын 13-нд нэмэгдсэн
Аж ахуйн нэгжийн өмчийн хэлбэрийн үндсэн төрлүүд. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын шинж чанар, ангилал. Үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой объектуудын менежмент. Холбооны субъектуудын үл хөдлөх хөрөнгийн системийн менежмент. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудтай үйл ажиллагаа.
2013 оны 4-р сарын 16-нд нэмсэн лекцийн курс
Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголтын тодорхойлолт. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын эрх зүйн мөн чанар (эрх). Эрх ба ачааллын хоорондох ялгаа. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын материаллаг мөн чанар. Хууль эрх зүйн байдалгазар. Газрын байршлын тодорхойлолтын жишээ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгийн зах зээлээс ялгаатай нь олон талаараа төгс төгөлдөр байдлаас хол байгаа нь түүний судалгааны онцлогийг тодорхойлдог. Нэг талаас шинжээчид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх эдийн засгийн харилцааг зөв, хоёрдмол утгагүй албан ёсны болгоход бэрхшээлтэй, заримдаа боломжгүй зүйлтэй тулгардаг. Нөгөөтэйгүүр, эдгээр технологиудыг зах зээлийн өөр орчинд ашиглахад зохицсон тул бусад зах зээлд ашиглагдаж буй шинжилгээний технологийг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд цэвэр хэлбэрээр нь шилжүүлэх хэтийн төлөв байхгүй нь ойлгомжтой. Дээр дурдсанаас үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өндөр чанартай аналитик ажил нь шинжээчээс үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн онолын гүн мэдлэг, байнгын дадлага, бүтээлч эрэл хайгуулаас гадна мэргэжлийн хүнийг бүрдүүлдэг маш нарийн төвөгтэй сэдэв юм шиг санагддаг. зөн совин.
Дэлхийн өндөр хөгжилтэй орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бараг зуун жилийн түүхийг судалж үзэхэд аналитик ажлын чанарт хангалтгүй анхаарал хандуулж байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн томоохон хямралын гол шалтгаануудын нэг юм гэсэн дүгнэлтэд хүрч байна. захууд. Энгийн жишээ бол 80-аад оны сүүл, 90-ээд оны эхээр АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямрал юм. Шинжээчдийн үзэж байгаагаар шинэ барилгад хэт их, эмх замбараагүй хөрөнгө оруулалт хийх нь зах зээлийг хэт дүүргэж, улмаар зээл олгосон олон тооны төслүүдэд зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ дутагдахад хүргэсэн. Өнөөгийн нөхцөл байдлын гол цөм нь дүн шинжилгээ хийх урамшууллын буруу бүтэц, сул дүн шинжилгээ хийх арга зүй, өнөөгийн нөхцөл байдлыг тодорхойлсон бүрэн бус мэдээлэл зэргээс үүдэлтэй бодит бус зах зээлийн хүлээлт байв. Нэг хэсэг нь зээл авах, нөгөө хэсэг нь зээл авахыг зөвтгөх, нөгөө хэсэг нь хөрөнгөө байршуулах сонирхолд нийцүүлэн хөгжүүлэгчид, үнэлгээчид, зээлийн байгууллагуудыг чиглүүлж байсан урамшууллын бүтцийг гажуудуулсан. Үүний зэрэгцээ бүх намууд үндэслэлгүй өөдрөг хүлээлтээр асуудлаа шийдсэн.
Тохиромжгүй таамаглал, журамд тусгагдсан аналитик сул аргачлалыг орон нутгийн зах зээлийн мэдээлэл хангалтгүй, чанаргүй ашиглах нь дүрмээр бол үндэслэлгүй зах зээлийн судалгаа, үүний дагуу хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад хүргэсэн. Хямралын үр дүнд зээлийн байгууллагууд ерөнхийдөө аливаа төсөл, ялангуяа зах зээлийн судалгаанд үл итгэх байнгын синдромтой болсон. Энэ нь эргээд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжээчид өөрсдийн ажилдаа үнэн зөв дүгнэлт, үр дүнд хүрэхэд шаардлагатай (гэхдээ хангалттай биш) зарим ерөнхий зарчмуудыг баримтлах ёстой гэсэн ойлголтод хүргэсэн. Нөгөөтэйгүүр, зах зээлийн судалгаа нь хүчин төгөлдөр байдлын ангилалд нийцэж байгаа эсэхийг тодорхойлох ойлгомжтой, хялбархан тодорхойлох шалгууруудыг яаралтай авах шаардлагатай болсон.
ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх хэтийн төлөвийг авч үзвэл болзошгүй хямрал байхгүй байгаа нь хэт өөдрөг хувилбар гэж бид үзэж болно. Гэсэн хэдий ч, хэрэв өнөөдөр зах зээлийн идэвхтэй хөгжлийн үе шатанд зарим ерөнхий зарчим,
түүний үндсэн дээр хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргах аналитик судалгаанд тавигдах шаардлага.
Хямралын аюул төдийгүй өнөөгийн тулгамдсан асуудал - өрсөлдөөн нэмэгдэж, богино хугацаанд илүүдэл ашиг олох боломж буурч, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн урт хугацааны, хөрөнгө оруулалт ихтэй төслүүдийг эхлүүлэх, гадаадын хөрөнгө оруулагчдын зах зээлд нэвтрэх зэрэг болно. үндэслэлтэй шийдвэр гаргах өндөр шаардлага гэх мэт. - Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд чанарын шинжилгээний ач холбогдол ойрын ирээдүйд улам бүр чухал болох болно гэдгийг бодитойгоор харуулж байна.
2.2 Хөрөнгө оруулалтын шийдвэрийг үндэслэл болгох зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгаа.
Энэ төрлийн аливаа судалгааны эцсийн зорилго нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх тодорхой төрлийн бүтээгдэхүүний эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлыг тодорхой (ихэвчлэн ирээдүйн) цаг хугацааны хувьд хэмжих явдал юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээгдэхүүний онцлог шинж чанар нь зах зээлийн эдийн засагт үл хөдлөх хөрөнгийн онцгой байр суурьтай байхын зэрэгцээ энэ бүтээгдэхүүнийг зах зээлд байршуулахад шаардлагатай нийгэм, эдийн засгийн өргөн хүрээний мэдээллийг бүрдүүлдэг. Үндэсний болон бүс нутгийн эдийн засгийн өнөөгийн болон өнгөрсөн үеийн макро эдийн засгийн шинж чанарууд, бүс нутгийн болон орон нутгийн зах зээлийн нийгэм-хүн ам зүйн үзүүлэлтүүд, бүс нутгийн болон орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн параметрүүд - эдгээр нь зөвхөн судалгаа хийх шаардлагатай ерөнхий чиглэлүүд юм.
1-р зарчим. Шинжилгээнд зөвхөн хөрөнгө оруулалтын объектын ирээдүйн бүтээмжийг бодитоор тодорхойлж чадах мэдээллийг сонгох хэрэгтэй.
Энэ зарчмыг дагаж мөрдөхөд шинжээчийн гол бэрхшээл бол анхны мэдээллийг бий болгох стандарт дүрэм эсвэл хоёрдмол утгатай зөвлөмж байхгүй байх явдал юм. Энд шинжээч өөрийн бүх мэдлэг, мэргэжлийн зөн совин, бүтээлч байдал, практик туршлагаа харуулах ёстой. Түүгээр ч зогсохгүй энэ нь бүхэлдээ судалгааны үндэслэлийг бий болгох үндэс суурь юм.
2-р зарчим. Судалгаанд үндэслэсэн одоогийн болон ирээдүйн бүх өгөгдлийг судалж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын төслийн гүйцэтгэлийг тооцоолоход ашиглах ёстой.
Гэсэн хэдий ч үнэлгээний сэдэвтэй шууд холбоотой маш нарийн сонгосон мэдээлэл ч гэсэн дүрслэлээр хэлбэл барилгын урлагийн бүх дүрэм журмын дагуу шинжээч барьж байгуулах ёстой "овоо тоосго" юм. . Энд та бие даасан элементүүдийг нэг цул болгон холбосон бат бөх шийдэлгүйгээр хийж чадахгүй.
3-р зарчим. Хөрөнгө оруулалтын шийдвэрийг зөвтгөхийн тулд сонгосон бүх мэдээллийн блокууд нь тодорхой логик схемээр харилцан уялдаатай байх ёстой бөгөөд энэ нь зах зээлийн ирээдүйн нөхцөл байдлын урьдчилсан таамаглал, хэлэлцэж буй төслийн холбогдох бүтээмжийн үр дүнд хүрэх ёстой. Логик хэлхээний тайлбарыг тодорхой зааж өгөх ёстой.
Логик диаграмгүй зах зээлийн судалгааны үр дүн бүхий тайланг үйлчлүүлэгч эерэгээр хүлээж авах нь зөвхөн дараах тохиолдолд л байж болно.
a) шинжээч нь үйлчлүүлэгчийн мунхаг байдлыг ашиглан эсвэл
б) үйлчлүүлэгч эхэндээ үр дүнд таатай ханддаг.
Нөгөөтэйгүүр, үнэмшилтэй, ойлгомжтой логик диаграммыг бүтээх нь шинжээчийн мэргэжлийн өндөр ур чадварыг харуулах явдал юм.
Логик судалгааны тогтолцоог бий болгох хэрэгцээний тухай яриагаа үргэлжлүүлэхдээ зах зээлийн шинжилгээний агуулгыг тодорхойлсон өөр нэг зарчмыг авч үзье.
4-р зарчим. Зах зээлийн шинжилгээний агуулгыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйцэтгэлийг тодорхойлох үндсэн харилцааг бүрдүүлдэг хүчин зүйлсийн талаар хэлэлцэхээр хязгаарлах ёстой.
Энэхүү зарчмын дагуу шинжээч нь судалгааны явцад арилжааны объектын гүйцэтгэлийг тодорхойлдог үндсэн харилцааг томъёолж, дараа нь үндсэн илэрхийлэлд багтсан функцууд болох параметр-аргументуудын шатлалыг тодорхойлох ёстой. бүтээмж.
Дараах хялбаршуулсан жишээн дээр энэ зарчмыг хэрэгжүүлэх практик арга барилыг тайлбарлая.
Төслийн гүйцэтгэлийн шалгуур нь ирээдүйн тодорхой хугацаанд үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) байх ёстой. Дараа нь тодорхойлолтоор гүйцэтгэлийг тодорхойлох үндсэн илэрхийлэл нь дараах байдалтай байна.
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Хаана
P.G.I.- боломжит нийт орлого;
V&L- дутуу ачаалах, төлөхгүйн улмаас учирсан алдагдал.
М И- Бусад орлого.
Ф.Э.- үйл ажиллагааны тогтмол зардал,
V.E.- үйл ажиллагааны хувьсах зардал.
Үндсэн хүчин зүйлсийн хүлээгдэж буй утгыг тодорхойлдог параметрүүдийг тодорхойлох журмыг авч үзье.
Боломжит нийт орлоготүрээсийн хувь хэмжээгээр тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь эргээд тухайн үеийн түрээсийн хувь хэмжээ, түүнчлэн зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлын чиг хандлагаас хамаарна.
үл хөдлөх хөрөнгө нь зах зээлийн хуримтлагдсан багтаамж, эрэлтийн параметрүүд, зах зээлийн шингээлтийн түвшин, үл хөдлөх хөрөнгийн шингээлтийн талбайн өсөлтийн функц юм. Төслийн хувьд урьдчилан тооцоолсон ачаалал нь ачааллын түвшин ба зах зээлийг энэ түвшинд шингээх хугацаа гэсэн хоёр үзүүлэлтийг тодорхойлдог.Үл хөдлөх хөрөнгийн шингээлтийн талбайн өсөлтажлын байрны өсөлт (ажил эрхлэлтийн түвшин) эсвэл хүн амын өсөлтөөр тодорхойлогддог. Хариуд нь шингээх талбайн өсөлт нь шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэгцээг бий болгодог.
Ажил эрхлэлтийн өсөлт, хүн амын өсөлт нь нэг тохиолдолд, жишээлбэл, шинэ ажлын байр нээх, хөдөлмөрийн чадвартай шинэ хүмүүсийн шилжилт хөдөлгөөнтэй шууд холбоотой байж болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй. Өөр нэг тохиолдолд, хүн амын өсөлт нь ажил эрхлэлтийг нэмэгдүүлэхгүйгээр, жишээлбэл, ирж буй тэтгэвэр авагчдын өсөлт эсвэл төрөлт нэмэгдсэнтэй холбоотой байж болно. Чанарын шинжилгээ нь амьдрах орчны өсөлтийн түүхэн чиг хандлага, урьдчилсан таамаглалыг агуулсан мэдээллийн хэд хэдэн эх сурвалжийг ашиглах, дараа нь өгөгдлийг харьцуулах явдал юм. Газар нутгийн өсөлтийг, жишээлбэл, нас, хүйс, гэр бүлийн тоо гэх мэтээр нь ангилах нь бас зайлшгүй шаардлагатай. Судалгаанд жагсаасан зүйлүүд байхгүй байгаа нь дүн шинжилгээ хийхэд ашиглах өгөгдлийг зохисгүй сонгосонтой холбоотой байх ёстой.
Эрэлтийн параметрүүдАжлын байранд ногдох талбай (оффис эсвэл үйлдвэрлэл), нэг хүнд ногдох худалдан авалтын зардал, нэг хүнд ногдох орон сууц, байшингийн тоо гэх мэт тодорхой үзүүлэлтээр тодорхойлогддог. Эрэлтийн параметрүүдийг ашиглан шаардлагатай үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээг тооцдог бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэглээний талбайн өсөлттэй тохирч байна. Жишээлбэл, хүн амын өсөлтөд худалдан авалтын дундаж зардлыг тооцвол жижиглэнгийн борлуулалт нэмэгдэж, үүний дагуу жижиглэнгийн худалдааны нэмэлт талбай шаардлагатай болно. Орон сууцны зах зээлд дүн шинжилгээ хийхдээ хүн амын нас, орлого, гэр бүлийн хэмжээ, бүтцээр нь сегментчилсэн өсөлтийг сегментчилсэн эрэлт болгон хувиргадаг. Эрэлтийн үзүүлэлтүүдийн сайн дүн шинжилгээ нь түүхэн чиг хандлага, өнөөгийн байдал, ирээдүйн үнэ цэнийг урьдчилан таамаглах явдал юм. Түүнчлэн, хүчин төгөлдөр дүн шинжилгээ нь зөвхөн шинэ амьдрах орчны өсөлтөөс гадна одоо байгаа хүн ам, ажил эрхлэлтийн хэв маягийн өөрчлөлтөөс шалтгаалсан эрэлтийн өөрчлөлтийг хэмждэг. Жишээлбэл, эдийн засгийн өсөлтийн үед өсөн нэмэгдэж буй компаниуд илүү том орон зай шаарддаг бөгөөд хүн ам зүйг тэтгэврийн насны хүмүүс рүү чиглүүлэхийн тулд зохих төрлийн орон сууц шаардлагатай болно.