Усны сангийн газрын кадастрын үнэлгээг сайжруулах. Усны сангийн газрын кадастрын үнэлгээний тооцоо. Газрын үнэ цэнийг тодорхойлох хүчин зүйлүүд
Каталогт оруулсан бүх баримт бичиг нь тэдний албан ёсны хэвлэл биш бөгөөд зөвхөн мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан болно. Эдгээр баримт бичгийн цахим хуулбарыг ямар ч хязгаарлалтгүйгээр тарааж болно. Та энэ сайтын мэдээллийг өөр аль ч сайтад нийтлэх боломжтой.
Засгийн газрын тогтоолыг хэрэгжүүлэх зорилгоор Оросын Холбооны Улс 1999 оны 8-р сарын 25-ны өдрийн N 945 "Газрын улсын кадастрын үнэлгээний тухай" (ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга, 1999, N 35, 4326-р зүйл) I тушаал;
Усны сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх хавсаргасан арга зүйн зөвлөмжийг баталсугай.
Сайд Г.О. Греф
1. Үндсэн заалтууд
1.1. Кадастрын үнийг тодорхойлохдоо усны сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх арга зүйн зөвлөмжийг (цаашид Арга зүйн зөвлөмж гэх) ашигладаг. газарусны сангийн газрын нэг хэсэг болгон тусад нь усны биетүүд, усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн газрын доторх газар, түүнчлэн ус хүлээн авах, гидротехникийн байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн хамгаалалтын бүс тогтоох зориулалтаар олгосон газар.
Тусгаарлагдсан усан сангаас бусад гадаргын усны биетүүд;
Газар доорх усны байгууламж;
Дотоод далайн ус;
ОХУ-ын нутаг дэвсгэрийн тэнгис.
1.3. Кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд усны сангийн газар дахь газрыг дараахь байдлаар хуваана.
1.3.1. Тусдаа усан сан бүхий газрын талбай.
1.3.2. Усны байгууламжийн усны хамгаалалтын бүсэд хамаарах газар, түүнчлэн ус татах, усан хангамжийн байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн хамгаалалтын бүс тогтоох зориулалтаар олгосон газар:
Усан хангамжийн байгууламжид байрладаг;
Амралт зугаалгын байгууламжтай;
Загас агнуур, агнуурын байгууламжтай;
Ус авах, боомт, гидротехникийн болон бусад усны байгууламж, байгууламжийг эзэмшдэг;
Мод, бут сөөг болон бусад ургамлаар амьдардаг;
Цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, зуслангийн нийгэмлэгүүдэд олгодог.
2. Усны сангийн газрын доторх газрыг бүлэглэх
2.1. Кадастрын үнэлгээг тодорхойлох арга зүйн арга барилаас хамааран Арга зүйн зөвлөмжид заасан усны сангийн газрын доторх газрыг дараах бүлгүүдэд нэгтгэнэ.
Эхний бүлэгт ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу эргэлтэд байгаа тусдаа усны байгууламжид байрладаг газар орно.
Хоёр дахь бүлэгт дараахь газар эзэмшдэг газар орно.
ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу эргэлтээс хасагдсан эсвэл эргэлтийг хязгаарласан тусгаарлагдсан усны биетүүд;
Усан сангийн эрэг, эрэг, голын ёроолыг үерлэх, сүйтгэхээс хамгаалах зориулалттай барилга байгууламж; үйлдвэр, хөдөө аж ахуйн байгууллагын шингэн хог хаягдлын агуулахыг хаах байгууламж (далан); Усны байгууламжийн усны хамгаалалтын бүсийн газар, түүнчлэн ус татах сувгийн хамгаалалтын бүс тогтоох зориулалтаар олгосон газар, суваг, түүнчлэн ус, шингэн хог хаягдлын хортой нөлөөллөөс урьдчилан сэргийлэх зориулалттай бусад байгууламжийг элэгдлээс хамгаалах хэрэгсэл; гидротехникийн байгууламж болон бусад усны байгууламж, байгууламж .
Гурав дахь бүлэгт усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн ус татах, гидротехникийн байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн хамгаалалтын бүс тогтоох зорилгоор олгосон газар орно.
Усан хангамжийн байгууламж;
Загас агнуур, ан агнуурын байгууламж;
Гидравлик байгууламж (усан сангийн эрэг, эрэг, голын ёроолыг үерлэх, сүйтгэхээс хамгаалах зориулалттай барилга байгууламжаас бусад; үйлдвэр, хөдөө аж ахуйн байгууллагуудын шингэн хог хаягдлыг хадгалах байгууламжийг хаах байгууламж (далан), суваг дээрх элэгдлээс хамгаалах төхөөрөмж, түүнчлэн ус, шингэн хог хаягдлын хортой нөлөөллөөс урьдчилан сэргийлэх зориулалттай бусад байгууламжууд);
Ус авах, боомт болон бусад усны менежментийн байгууламж, байгууламж.
Дөрөвдүгээр бүлэгт усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн мод, бут сөөгийг эзэмшиж буй ус зайлуулах байгууламж, усны байгууламж, усны бусад байгууламж, объектын хамгаалалтын бүс тогтоох зориулалтаар олгосон газар орно. эсвэл бусад ургамал.
Тавдугаар бүлэгт усан сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, ус зайлуулах байгууламж, усан хангамжийн байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн гарц, хамгаалалтын бүс тогтоох зорилгоор олгосон газар орно. цэцэрлэгжүүлэлт, зуслангийн нийгэмлэгүүд.
Зургаа дахь бүлэгт усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн амралт, зугаалгын байгууламжийн эзэмшиж буй ус зайлуулах байгууламж, усан байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн хамгаалалтын бүс, замын зурвас байгуулах зориулалтаар олгосон газар орно.
3. Нэгдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээг тогтоох
3.1. Нэгдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг зах зээлийн үнийн дүнгийн 100 хувиар тогтоосон. Заасан газрын зах зээлийн үнийг заасны дагуу тогтооно Арга зүйн зөвлөмжОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 6-ны өдрийн N 568-r тушаалаар батлагдсан газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох.*
_____________________
4. Хоёрдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээг тогтоох
4.1. Хоёрдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг тодорхойлохдоо дараахь дарааллаар гүйцэтгэнэ.
Хоёрдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тодорхойлох;
Хоёрдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийн тооцоо.
4.2. Засаг захиргааны нэг дүүргийн нутаг дэвсгэр дэх газар тариалангийн газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийн дундаж утгыг үндэслэн засаг захиргааны хоёрдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тогтооно.
4.3. Хоёрдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийг эдгээр газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг талбайгаар нь үржүүлж тодорхойлно.
5. Гуравдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээг тогтоох
5.1. Гурав дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг тодорхойлохдоо дараахь дарааллаар гүйцэтгэнэ.
Гуравдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тодорхойлох;
Гуравдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийн тооцоо.
5.2. Захиргааны дүүргийн нутаг дэвсгэр дэх гурав дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг үйлдвэрлэлийн болон бусад тусгай зориулалтын газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийн тухайн засаг захиргааны бүс нутгийн дундаж утгыг үндэслэн тооцно. , үйлдвэр, эрчим хүч, тээврийн газар, харилцаа холбоо, радио нэвтрүүлэг, телевиз, компьютерийн шинжлэх ухаан, сансрын үйл ажиллагаа явуулах газар, батлан хамгаалах газар, хамгаалалтын болон бусад газрын кадастрын улсын үнэлгээ хийх аргачлалаар ангилсан. тусгай зориулалт, Roszemkadastr-ийн 2003 оны 3-р сарын 20-ны өдрийн N P/19** тушаалаар холбогдох бүлэгт баталсан.
______________________________
** Үйлдвэрийн газар, эрчим хүч, тээвэр, харилцаа холбоо, радио нэвтрүүлэг, телевиз, компьютерийн шинжлэх ухаан, сансрын үйл ажиллагаа явуулах газар, батлан хамгаалах газар, хамгаалалтын газар, бусад тусгай зориулалтын газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх аргачлал. улсын бүртгэлОХУ-ын Хууль зүйн яамны 2003 оны 4-р сарын 8-ны өдрийн N 07/3354-UD захидал.
Өмнөх догол мөрийн бичвэрт үсгийн алдаа гарсан бололтой. Дээрх захиалгын дугаарыг "P/49" гэж уншина уу.
Гурав дахь бүлэгт хамаарах газар нь далайн эргийн хамгаалалтын зурваст байрладаг бол эдгээр газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг тухайн засаг захиргааны бүс нутгийн кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийн хамгийн их утгыг үндэслэн тооцно. Аж үйлдвэр, эрчим хүч, тээвэр, харилцаа холбоо, радио нэвтрүүлэг, телевиз, компьютерийн шинжлэх ухааны газар, сансрын үйл ажиллагаа явуулах зориулалттай газар, батлан хамгаалах, аюулгүй байдлын болон бусад тусгай зориулалтын газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх аргачлалаар ангилсан үйлдвэрийн болон бусад тусгай зориулалтын газар. холбогдох бүлэгт зориулав.
5.3. Гурав дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийг эдгээр газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийг талбайгаар нь үржүүлж тодорхойлно.
6. Дөрөвдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээг тогтоох
6.1. Дөрөвдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг дараахь дарааллаар тодорхойлно.
Дөрөвдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тодорхойлох;
Дөрөвдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээний тооцоо.
6.2. Захиргааны дүүргийн нутаг дэвсгэр дэх дөрөвдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг ашиглалтын төрлөөр нь газар тариалангийн газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийн тухайн засаг захиргааны нэг дүүргийн доод утгыг үндэслэн тооцно. үнэлгээ хийгдэж буй газартай үйл ажиллагааны зориулалтаар хамгийн ойр.
6.3. Дөрөвдүгээр бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийг эдгээр газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг талбайгаар нь үржүүлж тодорхойлно.
7. Тавдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээг тогтоох
7.1. Тавдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг дараахь дарааллаар тодорхойлно.
Тавдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тодорхойлох;
Тавдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээний тооцоо.
7.2. Захиргааны дүүргийн нутаг дэвсгэр дэх тавдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, зуслангийн нийгэмлэгийн газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийн тухайн засаг захиргааны бүс нутгийн дундаж утгыг үндэслэн тооцно. .
Хэрэв тавдугаар бүлэгт хамаарах газар нь эрэг орчмын хамгаалалтын зурваст байрладаг бол эдгээр газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг тухайн засаг захиргааны бүс нутгийн кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийн хамгийн их утгыг үндэслэн тооцно. цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, зуслангийн нийгэмлэгийн газар.
7.3. Тавдугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийг эдгээр газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг талбайгаар нь үржүүлж тодорхойлно.
8. Зургаадугаар бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэлгээг тогтоох
8.1. Зургаа дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг дараахь дарааллаар тодорхойлно.
6-р бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тодорхойлох;
Зургаа дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийн тооцоо.
8.2. Захиргааны дүүргийн нутаг дэвсгэр дэх зургаа дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг тусгай хамгаалалттай нутаг дэвсгэрийн газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлт, ангилсан объектын тухайн засаг захиргааны бүс нутгийн дундаж утгыг үндэслэн тооцно. ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамнаас баталсан тусгай хамгаалалттай нутаг дэвсгэрийн газар, объектын улсын кадастрын үнэлгээ хийх арга зүйн зөвлөмжийг холбогдох бүлэгт өгсөн.
Хэрэв зургадугаар бүлэгт хамаарах газар нь эрэг орчмын хамгаалалтын зурваст байрладаг бол эдгээр газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг тухайн засаг захиргааны бүс нутгийн кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийн хамгийн их утгыг үндэслэн тооцно. Тусгай хамгаалалттай нутаг дэвсгэрийн газар, тусгай хамгаалалттай газар нутгийн газар, объектын улсын кадастрын үнэлгээ хийх арга зүйн зөвлөмжөөр ангилсан объектууд.
8.3. Зургаа дахь бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийг эдгээр газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг талбайгаар нь үржүүлж тодорхойлно.
ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭ
Волгоград
3 Газрын үнэлгээний зарчим. 8
Газрын үнэ цэнийг тодорхойлох хүчин зүйлүүд
Газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо үнэлэгдэж буй хөрөнгийн үнэ цэнийн хүчин зүйлсийг (өөрчлөлтөд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг) харгалзан үзэх шаардлагатай. зах зээлийн үнэүнэлгээний объект) болон гүйлгээний шинж чанар газар.
Зардлын хамгийн чухал хүчин зүйлүүд нь:
¨ байршил, орчин;
¨ тусгай зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх;
¨ физик шинж чанар (тусламж, талбай, тохиргоо гэх мэт);
¨ дэд бүтэц (байгаа эсвэл ойрхон нийтийн сүлжээболон тэдгээрт холбогдох нөхцөл, нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж гэх мэт).
Газрын гүйлгээний онцлог шинж чанаруудын дотор дараахь зүйлс орно.
¨ газартай хийсэн гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл (өөрийн болон мөнгө зээлсэн, зээлсэн хөрөнгийг олгох нөхцөл);
¨ газартай гүйлгээ хийхдээ төлөх төлбөрийн нөхцөл (бэлэн мөнгөөр төлөх, тооцоо, тооцоо, харилцан солилцох, бартер гэх мэт);
¨ газартай хийсэн хэлцлийн нөхцөл байдал (газарыг танилцуулсан эсэх нээлттэй зах зээлолон нийтэд санал болгох, худалдан авагч, худалдагчийн харьяалал, дампуурлын үед худалдах гэх мэт хэлбэрээр);
¨ аналогитай хэлцэл хийсэн өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх хүртэлх хугацааны газрын үнийн өөрчлөлт.
Газрын үнэлгээний гадаад, дотоодын онол, практикт газрын үнэ цэнэд нөлөөлдөг хүчин зүйлийн дөрвөн үндсэн ангиллыг ялгах нь заншилтай байдаг.
¨ эдийн засгийн;
¨ нийгмийн;
¨ хууль эрх зүйн, захиргааны эсвэл улс төрийн;
¨ хүрээлэн буй орчин эсвэл байршилтай холбоотой физик.
Эдийн засгийн хүчнүүдтодорхойлогдож байна ерөнхий нөхцөлдэлхийн, үндэсний эсвэл бүс нутгийн эдийн засаг. Эрэлтийн эдийн засгийн хүчин зүйлүүд нь ажил эрхлэлтийн түвшин, хэмжээ юм цалинорлого, төлбөрийн чадвар, санхүүжилтийн эх үүсвэрийн хүртээмж, хүүгийн түвшин, борлуулалтын бүртгэлтэй холбоотой зардал. Нийлүүлэлтийн эдийн засгийн хүчин зүйлсийг борлуулахаар санал болгож буй газрын талбай, бүтээн байгуулалт, үйлдвэрлэлийн зардал зэргээр төлөөлдөг Барилгын ажил, санхүүжилт олгох, татвар ногдуулахтай холбоотой зардал.
Нийгмийн хүчин зүйлүүдгазар эзэмших, бусадтай харилцах үндсэн хэрэгцээнд үндэслэсэн. Эдгээр хэрэгцээ нь нэг талаас хүмүүсийн хотын төвүүдийн эргэн тойронд "бүлэглэх" хүсэлд, нөгөө талаараа өөр өөр сонголтуудгазар ашиглалт. Газрын үнэ нь нийгмийн бусад хүчин зүйлээс хамаарна - насны бүтэц, хүн амын боловсролын түвшин, гэмт хэргийн түвшин, өмчлөх мэдрэмж.
Хууль эрх зүй, засаг захиргаа, улс төрийн факультетуудэрэлт хэрэгцээнд эерэг ба сөрөг нөлөө үзүүлдэг. Төрөл бүрийн хөнгөлөлт үзүүлэх бодлого нь газрыг үр ашигтай ашиглах, газар тариалангийн хөгжлийг идэвхжүүлдэг. Улсын хэмжээнд эдийн засаг, төсөв болон мөнгөний бодлогоөдөөж эсвэл дарангуйлж болно эдийн засгийн хөгжилерөнхийдөө, ялангуяа газрын эрэлт. Эрхтэн төрийн эрх мэдэлТэгээд орон нутгийн засаг захиргааихэвчлэн татвар, бүсчлэл, газар ашиглалт, хувь хэмжээг хянах зэрэг механизмаар дамжуулан газрын хөгжлийг дэмжих, хязгаарлах хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлдэг түрээс. Энэ бүлгийн хүчин зүйлд орон нутгийн засаг захиргаанаас үзүүлж буй үйлчилгээний чанар, тухайлбал, зам, сургууль, нийтийн тээвэр, хотын үйлчилгээний байдал зэрэг орно.
Нийтдээ физик хүчин зүйлүүд, хүчин зүйлүүд орчинбайршил нь тухайн газрын шинж чанар (хэмжээ, газарзүйн байршил, бусад физик үзүүлэлтүүд) болон байршлын үзүүлэлтүүдийг бизнесийн төв, хурдны зам, сургууль, дэлгүүр гэх мэт байршлаар нь ялгадаг.
Газрын үнэлгээний зарчим
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолд үнэлгээний зарчмуудын дараах бүлгүүдийг ялгадаг.
1) хэрэглэгч;
2) газар, түүн дээр байрлах барилга байгууламжид тавигдах шаардлага;
3) зах зээлийн орчинтой холбоотой;
4) хамгийн шилдэг нь үр дүнтэй ашиглахүл хөдлөх хөрөнгийн объект, газар.
TO хэрэглэгчийн зарчимашигтай байх, орлуулах, хүлээлтийн зарчмуудыг багтаана. Эдгээр зарчим бүр нь юуны түрүүнд барилга, байгууламж, байгууламжтай шууд холбоотой бөгөөд зөвхөн газрын талбайд шууд бусаар нөлөөлдөг.
Газартай шууд "холбогдсон" гэдэг нь газар, түүн дээр байрлах барилга, байгууламжид тавигдах шаардлагуудтай холбоотой зарчмууд юм. Энэ бүлгийн үнэлгээний зарчмууд нь дараахь зарчмуудыг агуулна.
- газрын үлдэгдэл бүтээмж;
– ахиу бүтээмж (хувь нэмэр оруулах зарчим);
- өгөөжийг нэмэгдүүлэх, бууруулах;
- оновчтой үнэ цэнэ;
- оновчтой тусгаарлалт өмчлөх эрх;
- тэнцвэр.
Үлдэгдэл бүтээмжийн зарчмын дагуу газрын үнэ цэнэ нь түүний үлдэгдэл бүтээмж (эсвэл бүтээмж) дээр суурилдаг. Үлдэгдэл бүтээмжийн онол нь аливаа төрлийн үйл ажиллагааг явуулахад шаардлагатай үйлдвэрлэлийн дөрвөн бүрэлдэхүүн хэсэг (хөрөнгө, хөдөлмөр, менежмент, газар) дээр суурилдаг.
Үйлдвэрлэлийн бүрэлдэхүүн хэсэг бүрийг олж авсан орлогоос нөхөх ёстой бизнес эрхлэх үйл ажиллагаа. Гэтэл газар нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй, түүнд хөдөлмөр, хөрөнгө, менежментийг татан аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулдаг тул үйлдвэрлэлийн энэ гурван бүрэлдэхүүн хэсгийг эхлээд төлж, үлдсэн орлогыг өмчлөгчид нь төлдөг. газар түрээслүүлнэ.
Энэ дүгнэлт нь албан тушаалаас үүдэлтэй эдийн засгийн онол- Дэлхий бий" үлдэгдэл үнэ цэнэ"болон үйлдвэрлэлийн бусад гурван бүрэлдэхүүн хэсгийг бүрдүүлсний дараа орлогын үлдэгдэл байгаа тохиолдолд тодорхой үнэ цэнэ (Маршал А.). Иймээс үлдэгдэл бүтээмжийг хөдөлмөр, капитал, менежментийн зардал гарсны дараа газартай холбоотой орлогоор илэрхийлдэг. төлсөн.
Ахиу бүтээмжийн зарчим (хувь нэмэр оруулах зарчим) нь зардлаа нөхсөний дараа хөрөнгө оруулалтын үр дүнд олж авсан үлдсэн орлогыг хангахад суурилдаг. Газрын талбайтай холбоотой ахиу бүтээмжийн зарчмыг дараахь байдлаар хэрэгжүүлдэг: газрын чанарын шинж чанарыг сайжруулах зардал (бордоо хэрэглэх, нөхөн сэргээлт хийх гэх мэт) нь түүний үнэ цэнийг тогтоосон хэмжээнээс хамаагүй их хэмжээгээр нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. хөрөнгө оруулалт хийсэн зардал. Шимтгэлийн хэмжээ нь газрын чанарыг сайжруулсны үр дүнд бий болсон үнийн өсөлт ба эдгээр сайжруулалтын зардлын зөрүүтэй тохирно.
Үр өгөөжийг нэмэгдүүлэх, бууруулах зарчим нь үйлдвэрлэлийн үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хөрөнгө оруулалт нэмэгдэх нь ашгийн өсөлтийн хурдыг зөвхөн тодорхой хязгаар хүртэл пропорциональ өсгөхөд хүргэдэг бөгөөд үүний дараа ашгийн өсөлт нь хөрөнгийн өсөлтөөс бага болдог. хөрөнгө оруулалт. Энэ хязгаар нь үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн дээд үнэд тохирч, аль шинжээч газрыг ашиглах янз бүрийн хувилбаруудад дүн шинжилгээ хийх шаардлагатайг тодорхойлох, жишээлбэл, барилгын ашгийг тооцоолох. янз бүрийн төрөлүл хөдлөх хөрөнгийн объектууд эсвэл энэ сайт дээрх олон тооны объектууд. Тиймээс ашигт ажиллагааг нэмэгдүүлэх, бууруулах зарчмыг үйлдвэрлэлийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн янз бүрийн хослолыг загварчлах, үүний үндсэн дээр хамгийн их ашгийг тодорхойлох үйл явцад хэрэгжүүлдэг.
Эдийн засгийн оновчтой үнэ цэнийн зарчмын мөн чанар нь дараах байдалтай байна: үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн чиг хандлагыг харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой (оновчтой) үнэ цэнэ илүү эрэлт хэрэгцээтэй байна. энэ төрлийн. Хамгийн оновчтой хэмжээсийн зарчим нь барилга байгууламж, газар хоёуланд нь хамаарна. Жишээлбэл, Москвагийн орон сууцны зах зээлд нэг, хоёр өрөөний орон сууц, мөн Москва муж дахь газрын зах зээл дээр - 10 акр талбай бүхий газар.
Газар, тэдгээрийн дээр байрлах үл хөдлөх хөрөнгөтэй шууд холбоотой нь өмчийн эрхийг оновчтой хуваах зарчим юм. Энэ зарчмын гол постулат нь эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг нэмэгдүүлэхийн тулд хувааж, нэгтгэх ёстой. нийт зардалүл хөдлөх хөрөнгийн объект. Газартай холбоотой өмчийн эрхийг дараахь байдлаар хувааж болно.
¨ биет хуваалт - агаарын орон зай, газрын гадаргуу, түүний хэвлий дэх эрхийг хуваах, газрын массыг тусад нь хэсэг болгон хуваах;
¨ эзэмшиж, ашигласан хугацаагаар нь хуваах - янз бүрийн төрөлтүрээс, насан туршийн эзэмшил, ирээдүйн өмчийн эрх;
¨ өмчийн өмчлөлийн нийт эрхийг хуваах - өмчлөх эрх, хугацаатай буюу үүрд ашиглах, захиран зарцуулах, насан туршдаа (өв залгамжлах) эзэмших;
¨ барьцааны эрхээр хуваах (ирээдүйд).
Үйлдвэрлэлийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг (эсвэл өмч) тодорхой хувь хэмжээгээр бие биетэйгээ нэгтгэх ёстой гэсэн тэнцвэрт байдлын зарчим (эсвэл пропорциональ зарчим) нь газрын хөрөнгө, хөдөлмөр, менежменттэй эдийн засгийн уялдаа холбоог тогтоодог. . Үйлдвэрлэлийн бүх дөрвөн бүрэлдэхүүн хэсгийн оновчтой хослол нь хүргэнэ хамгийн их орлого, улмаар үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх үед өндөр өртөгтэй.
Бүлэг зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд, хараат байх, дагаж мөрдөх, эрэлт нийлүүлэлт, өрсөлдөөн, өөрчлөлт гэсэн зарчмуудаар илэрхийлэгддэг.
Хараат байдлын зарчмын дагуу эд хөрөнгийн үнэ цэнэ (газар гэх мэт) нь янз бүрийн хүчин зүйлээс хамаардаг гадаад орчин: цаг уур, геологи, бүс нутаг, нийгэм, эдийн засаг, байгаль орчин, хууль эрх зүй, хүн ам зүй гэх мэт. Тодорхой объект (сайт) -д үзүүлэх нөлөөллийн зэргээс хамааран хүчин зүйлсийг үндсэн болон нэмэлт гэж хувааж болно. Мэдээж үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлдог гол хүчин зүйлүүдийн нэг нь түүний байршил юм. Байршлын хүчин зүйл нь дэд бүтцэд (зам, худалдаа, соёлын төв) ойр байхтай хослуулан "үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн байршил" гэсэн ойлголтыг бүрдүүлдэг бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд хамгийн их нөлөөлдөг.
Эд хөрөнгийн үнэ цэнийн янз бүрийн хүчин зүйлээс хамаарах хамаарал нь холболтын хэлбэрээр илэрдэг. Харилцаа холбоог зарцуулсан цаг хугацаагаар хэмждэг. Мөнгөэсвэл зай. Жишээлбэл, өртөгт үзүүлэх нөлөөллийг авч үзэх зуслангийн байшинБүс нутгийн хүчин зүйлүүдийн нэг нь түүний үзэсгэлэнт газар байрладаг - та үнэлэгдсэн сайтыг жирийн газар байрладаг харьцуулах боломжтой газартай харьцуулах замаар энэ харилцааг хэмжихийг оролдож болно. Эдгээр объектын үнийн зөрүү нь тухайн объектын үнэ цэнэд үзүүлэх хүчин зүйлийн нөлөөллийг (зурагтай байршил) мөнгөн дүнгээр илэрхийлнэ.
Тохиромжтой байх зарчмын дагуу зах зээлийн өнөөгийн стандартад нийцээгүй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бага байна. Архитекторууд хот байгуулалтын төслийг боловсруулахдаа захидал харилцааны зарчмыг өргөнөөр ашигладаг. Бүтээн байгуулалтын төслүүд нь тухайн бүс нутгийн газар ашиглалтын төрөлд нийцсэн байх ёстой. Архитектурын боломжийн жигд байдал ба өндөр түвшинтохижилт, үйлчилгээ нь тухайн байгууламжийн өндөр өртөгийг тодорхойлдог.
Эрэлт нийлүүлэлтийн зарчмын мөн чанар нь эд хөрөнгийн хэрэгцээ (эрэлт) ба түүний хязгаарлагдмал нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлыг тодорхойлох явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нь түүний ашиг тус (хэрэглэгчийн хэрэгцээг хангах чадвар) болон хүртээмжээр тодорхойлогддог боловч боломжит хэрэглэгчдийн төлбөрийн чадвараар хязгаарлагддаг. Эрэлт их байх тусам үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг өндөр (газрын нийлүүлэлт хязгаарлагдмал).
Үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт, нийлүүлэлтийн харилцаанд хамгийн их нөлөөлөл нь хууль тогтоомж, зохицуулалтын актуудыг нэвтрүүлэх явдал юм. Жишээлбэл, зөвшөөрөл хууль тогтоох журамгазар худалдан авах, худалдах нь газрын зах зээл дээрх нийлүүлэлт ихээхэн нэмэгдэхэд хүргэсэн бөгөөд энэ нь эргээд газрын үнэ тогтворжиход хүргэсэн.
Өрсөлдөөн, өөрчлөлтийн зарчмууд нь барилга байгууламжийн үнэлгээнд голчлон оршдог.
Үе шат 1. Асуудлын тодорхойлолт.
Ихэвчлэн үнэлгээний зорилго нь заримыг тодорхойлох явдал юм тооцоолсон үнэ цэнэүйлчлүүлэгч шийдвэр гаргахад юу хэрэгтэй вэ. Ашигтай байдал, орлуулалт, хүлээлт нь шинжээчид даалгаврын агуулгыг ойлгоход тусалдаг үндсэн зарчим юм.
2-р шат: Үнэлгээний төлөвлөгөө гаргах.
Ихэвчлэн тооцоологч нь тулгарч буй асуудлыг шийдвэрлэхэд ямар өгөгдөл шаардлагатайг тодорхойлох төлөвлөгөө боловсруулдаг. Төлөвлөгөөг шаардлагагүй давхардал, үр ашиггүй зардал, цаг хугацаа алдахаас зайлсхийхийн тулд боловсруулсан. Үнэлгээч нь тухайн асуудлыг шийдвэрлэхэд хамааралтай хүчин зүйлүүд дээр анхаарлаа төвлөрүүлэхийг хичээх болно.
Үе шат 5. Гэрээ.
Эвлэрүүлэн зуучлах гэдэг нь үнэ цэнийн эцсийн тооцоонд хүрэхийн тулд тодорхой логик дүгнэлт хийх үйл явц юм. Үүнийг эхлэхээс өмнө үнэлгээчин бүх баримтыг хянаж, тооцооллын үнэн зөвийг шалгана. Бүх таамаглал үндэслэлтэй, найдвартай эсэхийг шалгана.
суурин газрын үнэлгээ
Суурин газрын GKO аргачлалыг хэсэг мэргэжилтнүүд - ОХУ-ын Төрийн газрын албаны төлөөлөгчид (Росземкадастр, FCC "Газар"), яам боловсруулсан. өмчийн харилцааОХУ-ын газрын хороод болон Нижний Новгород, Перм мужуудын бусад байгууллагууд. Энэхүү аргачлал нь хот, хөдөөгийн суурин газрын хилийн доторх газрын кадастрын үнийг тогтооход зориулагдсан бөгөөд Статистикийн дүн шинжилгээзах зээлийн үнэ, үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи бусад мэдээлэл, Оросын практикт тохирсон үл хөдлөх хөрөнгийн массыг үнэлэх арга, арга барилын талаархи мэдээлэл. Харж байгаа аргад кадастрын үнэ цэнэГазрын талбайг дараахь зүйлийг харгалзан тогтооно.
¨ зах зээлийн үнийн түвшин, суурин газрын хилийн доторх газрын түрээсийн үнэ болон үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх бусад мэдээлэл;
¨ газрын талбай;
¨ нутаг дэвсгэрийн бүсийн төрөл, газрын үйл ажиллагааны (зөвшөөрөгдсөн) ашиглалтын төрөл;
¨ байршил ба орчны хүчин зүйлс.
Хэлэлцэж буй аргачлалыг бэлтгэх, суурьшлын газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлоход тавигдах үндсэн шаардлагууд нь:
¨ Эрүүл мэндийг дэмжих улсын хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх явцад тасралтгүй байдал;
¨ эх сурвалжийн мэдээллийн найдвартай байдал, хүртээмжтэй байдал;
¨ одоо байгаа үнийн хүчин зүйлийг харгалзан үзэх бодитой байдал;
¨ улсын газрын кадастрын (GLC) системтэй нийцтэй байх;
¨ Аргачлалын тусгай программ хангамжийг ашиглах энгийн, олон талт байдал;
¨ Аргачлалын олон талт байдал, шатлал;
¨ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний арга барил, арга барилд дасан зохицох.
Энэхүү аргачлалд ашигласан анхан шатны мэдээллийн бүрэлдэхүүнийг газар зохион байгуулалт, хот төлөвлөлт, бусад үйлчилгээ, үнэлгээчид үйл ажиллагаандаа боловсруулсан статистикийн болон бусад мэдээллийн үндсэн дээр бүрдүүлдэг. Тухайлбал, үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний талаархи мэдээллийг үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний мэдээлэл (худалдан авах, худалдах, түрээслэх, хувьчлагдсан аж ахуйн нэгжийн газар худалдаж авах), түүнчлэн тусгай хэвлэлд нийтлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн санал болгож болно. эсвэл хэвлэл мэдээллийн хэрэгсэл.
Харгалзан үзэж буй аргын дагуу суурьшлын газрын кадастрын үнэ цэнийг тооцоолох үндсэн үе шатууд нь:
1) үнийн хүчин зүйлсийг харгалзан хүчин зүйлийн шинжилгээ хийх;
2) ОХУ-ын үүсгэн байгуулагчдын нутаг дэвсгэр дэх засаг захиргааны дүүрэг, суурин, кадастрын блокуудын кластерийг тодорхойлох, түүнчлэн нутаг дэвсгэр дэх онцлог цэгүүдийг (гудамжны уулзвар, цэцэрлэг, гаражийн төв гэх мэт) тодорхойлох. төлбөр тооцоо хийх, тэдгээрийг тодорхой кластерт хуваарилах;
3) кластер бүрийн объектын туршилт, хамгийн ердийн үзүүлэлтүүдийг тодорхойлох, газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектын гүйлгээний үнэ, үнийн хүчин зүйлийн хоорондын аналитик хамаарлыг тодорхойлох;
4) кластерын туршилтын объектуудын функциональ ашиглалтын төрлөөр газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг тооцоолох;
5) кластерын туршилтын объектуудад тооцсон газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийн аналитик хамааралд үндэслэн хуваарилах (даалгах);
6) газрын кадастрын үнэ цэнийг тухайн газар байрладаг кластерийн объектын газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүд дээр үндэслэн тооцох.
IN ерөнхий үзэлГазрын кадастрын үнэ цэнийн тооцоог (P) дараахь томъёогоор илэрхийлж болно.
P= S газрын данс *(Ppos i +Ptransactions i) * To i c,
Үүнд: S газрын данс – газрын талбай (кв.м);
Ppos i – суурин газрын дэд бүтцийн онцлогийг (дэд бүтцийн бүрэлдэхүүн хэсэг) харгалзан i-р кластерын шахсан хүчин зүйлийн шугаман функц, руб/кв.м;
Ptransactions i нь i-р кластерын хувьд гүйлгээний параметрүүдийн шугаман функц бөгөөд тодорхой газар нутгийн шинж чанарыг харгалзан үзэх (орон нутгийн бүрэлдэхүүн хэсэг), руб/кв.м;
K i c - газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний талаархи мэдээлэл бүхий газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтээс газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлт рүү шилжих коэффициент. зах зээлийн гүйлгээний статистик мэдээлэл байхгүй функциональ хэрэглээний төрөл.
Суурин газрын нутаг дэвсгэр дээр баригдаагүй газартай хийсэн гүйлгээг бодитойгоор хязгаарлаж байгаа тул Аргачлалд тэдгээрт байрлах барилга байгууламж (байгууламж) бүхий газартай хийсэн гүйлгээний талаархи мэдээллийг ашиглах боломжийг тусгасан болно. Газрын кадастрын үнэ цэнэ ба (эсвэл) газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг "олборлох" аргаар (үлдэгдэл зарчмаар газрын үнэ цэнийг тодорхойлох арга) тодорхойлно.
Гүйлгээний талаар мэдээлэлгүй газрын кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлтийг функциональ ашиглалтын төрлөөр нь газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүдийг үндэслэн тодорхойлдог. бүрэн статистикгүйлгээ, гүйлгээний талаар мэдээлэл байхгүй байгаа тухайн төрлийн функциональ ашиглалтын газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлттэй үнийн хүчин зүйлийн хувь нэмэрийн харьцааны шинжээчийн үнэлгээ.
Төрөл бүрийн функциональ ашиглалтын газрын кадастрын үнэд нөлөөлж буй үнийн хүчин зүйлийн хувь нэмэрийн харьцааны шинжээчдийн үнэлгээг стандарт асуулгын үндсэн дээр хийж, дүн шинжилгээ, боловсруулалтыг "шаталсан шинжилгээ" аргыг ашиглан хийдэг. .
GKZP-ийг гүйцэтгэх журам нь технологийн хоёр шугамыг агуулдаг. Эхнийх нь дагуу технологийн шугам 10,000 ба түүнээс дээш хүн амтай (10,000-аас дээш) хүн амтай суурин газрын хил дээрх газрын кадастрын үнэ цэнийг ОХУ-ын үүсгэн байгуулагчдын нутаг дэвсгэр дэх Төрийн өмчийн удирдлагын хорооны объектуудын хүчин зүйлийн шинжилгээ, кластерийн үндсэн дээр тодорхойлно. газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний үнэ, үнийн хүчин зүйлсийн хооронд аналитик хамаарлыг бий болгох. Хоёрдахь технологийн шугам нь жижиг хот, тосгон дахь газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлдог. хөдөөгийн суурин газрууд 10,000 хүртэлх хүн амтай (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.
Суурин газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх ажлыг гүйцэтгэж буй байгууллагуудад зориулсан SCPP аргачлалыг хэрэгжүүлэх практик удирдамж нь SCCP-ийн аргачлал, үе шат, ажлын төрлүүдэд ашигласан математикийн аппаратын талаархи тайлбарыг агуулсан тусгай техникийн заавар юм. SCPP аргачлал, техникийн заавар, хэрэглэгчийн гарын авлага бүхий тусгай програм хангамж нь суурин газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох ажилд нэгдсэн арга зүйн дэмжлэг болдог.
Ойн сан бүхий газрын үнэлгээ
Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 101-д ойн сан бүхий газарт багтсан ойн сан бүхий газарт ойн ургамлаар хучигдсан, түүгээр хучигдаагүй, харин нөхөн сэргээх зориулалттай газар - цэвэрлэгээ, шатсан талбай, задгай талбай, цэвэрлэгээ болон бусад зүйлс орно.
Ойн сан бүхий газрын кадастрын үнэ цэнийг гурван түвшинд тодорхойлно.
¨ үнэлгээний бүс ба ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагууд;
¨ ойн аж ахуйн нэгжүүд;
¨ ойн аж ахуйн нэгжийн хилийн доторх ойн сан бүхий газар.
Ойн сан бүхий газрын кадастрын үнийг ойн сан бүхий газрын эдийн засгийн ашиглалтын үр дүнд олж авсан жилийн түрээсийн орлогыг капиталжуулах үндсэн дээр тодорхойлно.
ОХУ-ын ойн сан бүхий газрын улсын кадастрын үнэлгээний эхний шатанд үнэлгээний бүс, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжийн хилийн доторх 1 га ойн газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлдог.
Үнэлгээний бүсүүд нь ойн татварын бүстэй давхцдаг. Ойн татварын тойргийн хил хязгаарыг ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 2-р сарын 19-ний өдрийн 127-р тогтоолын дагуу "Бордуулсан модны төлбөрийн доод хэмжээ"-ийн дагуу тогтоосон болно (ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга, 03. /05/2001, No10, 958-р зүйл).
Ойн сан бүхий газрын 1 га газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд ОХУ-ын үнэлгээний бүс, субьектийн ойн сан бүхий газрын 1 га тутамд дараахь үзүүлэлтүүдийг тооцно.
¨Үндсэн тооцоолсон бүтээмжийг биет болон мөнгөн дүнгээр;
¨үндсэн тооцоолсон зардал;
¨мод үйлдвэрлэлийн үнэ;
¨жилийн тооцоолсон түрээсийн орлого.
ОХУ-ын ойн газрын улсын кадастрын үнэлгээний хоёрдугаар түвшинд ойн аж ахуйн нэгжийн хилийн доторх 1 га ойн газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлдог.
Ойн сан бүхий газрын кадастрын үнийг тодорхойлохдоо ойн ашиглалтын нэг төрлийг харгалзан үздэг - мод бэлтгэх.
Ойн сан бүхий газрын 1 га газрын кадастрын үнэлгээг ойн аж ахуйн нэгж тус бүрээр тогтоохдоо 1 га ойн санд дараах үзүүлэлтүүдийг тооцно.
¨ тооцоолсон бүтээмжийг биет болон мөнгөн дүнгээр;
¨ тооцоолсон зардал;
¨ модны үйлдвэрлэлийн үнэ;
¨ жилийн тооцоолсон түрээсийн орлого.
Ойн сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээний гуравдугаар түвшинд ойн аж ахуйн нэгжийн хилийн доторх ойн сангийн газрын талбайг кадастрын үнэлгээний объект гэнэ.
Ойн сангийн газар гэж ойн сангийн газар гэж ойлгодог бөгөөд тэдгээрийн хил хязгаарыг ойн тэмдэглэгээг ашиглан байгалийн хэлбэрээр тэмдэглэж, (эсвэл) төлөвлөлт, зураг зүйн материалд (ойн зураг) заасан байх ёстой.
Улсын кадастрын үнэлгээ хийхдээ ойн сан бүхий газрыг гурван төрөлд хуваадаг.
1) ойн ургамлаар хучигдаагүй, харин нөхөн сэргээх зориулалттай ойн сан бүхий газар (цэвэрлэгээ, шатсан талбай, үхсэн мод, задгай талбай, эзгүй газар, цэвэрлэгээ, үржүүлгийн газар, задгай ойн тариалан болон бусад).
2) Боловсорч гүйцсэн болон хэт боловсорч гүйцсэн ойн ангилалд хамаарахгүй тариалангийн талбай, тухайлбал залуу, дунд насны, боловсорч гүйцсэн ойн тариалангийн талбай.
3) Эдийн засгийн тохиромжтой нөхцөл байгаа тохиолдолд эцсийн огтлолт хийхэд тохиромжтой, боловсорч гүйцсэн болон хэт ургасан мод бүхий ойн талбай.
Аж үйлдвэр, эрчим хүч, тээвэр, харилцаа холбоо, радио нэвтрүүлэг, телевиз, компьютерийн шинжлэх ухаан, сансрын үйл ажиллагааны газар, батлан хамгаалах, хамгаалалтын болон бусад тусгай зориулалтын газрын үнэлгээ.
Үйлдвэрийн болон бусад тусгай зориулалтын газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг багтаана.
¨ үйлдвэрлэлийн болон бусад тусгай зориулалтаар ашиглах төрөл бүрийн газрыг бүлэглэх;
¨ бүлэг бүрийн газар ашиглалтын төрлөөр газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг (цаашид UPKSV гэх) тодорхойлох;
¨ үйлдвэрийн болон бусад тусгай зориулалтын газрын бүлэг тус бүрээр газрын кадастрын үнэ цэнийг тооцох.
Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу тодорхойлсон үйлдвэрлэлийн болон бусад тусгай зориулалтын газрын зах зээлийн үнэ байгаа тохиолдолд эдгээр газрын кадастрын үнийг зах зээлийн үнийн дүнгийн хувиар тогтооно.
Газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох арга зүйн арга барилаас хамааран үйлдвэрлэлийн болон бусад тусгай зориулалтын газар ашиглалтын төрлийг бүлэг болгон нэгтгэдэг.
Усны сангийн газрын үнэлгээ
Усны нөөцийн эдийн засгийн үнэлгээ нь системийн хандлагад суурилдаг, өөрөөр хэлбэл усны нөөцийн нийгмийн хэрэгцээг харгалзан усны сав газрын усны нөөцийг харгалзан үзэхийг шаарддаг.
Усны нөөцийг үнэлэхдээ дараахь шинж чанаруудыг харгалзан үздэг.
¨ хүн ам, ургамал, амьтан, үйлдвэрлэлийн хөгжилд шаардлагатай усны хэрэгцээг хангах;
¨ хамгийн хямд, байгаль орчинд ээлтэй цахилгааны эх үүсвэр байх;
¨ хүнсний нөөцийн эх үүсвэр болох;
¨ хүлэр, сапропел зэрэг үйлдвэрлэлийн нөөцийн эх үүсвэр байх;
¨ дотоод ачаа, зорчигч тээвэрт ашигладаг хямд харилцаа холбооны хэрэгсэл болгон ашиглах;
¨ орон нутгийн хэмжээнд (далайн эрэг, амралт зугаалгын төвүүд) амралт зугаалгын гол нөөц байх ба аялал жуулчлалын маршрут болгон ашиглах.
Усны нөөцийн үнэлгээний гол бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн нэг нь тухайн бүс нутагт усны хэрэглээний хэмжээ өөрчлөгдсөнтэй холбогдуулан бэлэн байгаа усны нөөцийг нэмэгдүүлэхэд шаардагдах нийгмийн зөвшөөрөгдөх зардлыг тодорхойлдог хаалтын зардал юм. усны нөөцийн нутаг дэвсгэрийн хязгаарлалт.
Усны нөөцийн үнэлгээг тодорхойлох өөр нэг бүрэлдэхүүн хэсэг бол түрээс юм. Усны нөөцийг ашиглахдаа усны түрээсийг тодорхойлох асуудлыг байгалийн хүчин зүйл - усны чанар, хэрэглэгчээс хол зай, ус цуглуулах талбайн тархалт зэрэг шинж чанараараа ялгаатай усны байгууламжийг ашигласнаас олсон түрээсийн орлогыг тооцох замаар шийдвэрлэнэ. , усны нөөцийн цаг хугацааны динамик, хувьсах байдал, түүнтэй холбоотой эдийн засгийн хүчин зүйлүүд - голын урсгалыг зохицуулах зардал, нарийн төвөгтэй зориулалтаар гол суваг барих, ашиглах зардал, гидравлик байгууламжийг арчлах, сэргээх зардал, усны байгууламжийн чанарыг сайжруулах зардал.
Цэвэр усны нөөцийн нэгжийн өртгийг дараахь үзүүлэлтүүдийн нийлбэрийн харьцаагаар тодорхойлно.
¨ хүн төрөлхтөн, ургамал, амьтны амьдрал, оршин тогтнох үндэс болох усны эдийн засгийн үнэлгээ;
¨ Усан хангамж, усан цахилгаан станц, усан бүсийг үйлдвэрлэл, эдийн засгийн хэрэгцээ, хүнсний хэрэгцээнд ашиглах, үйлдвэрлэлийн нөөцийг хангахад ашигладаг усны нөөцийн жилийн эдийн засгийн үнэлгээ.
ОХУ-д усан зам болгон ашигладаг усны нөөцийн жилийн эдийн засгийн үнэлгээг 7.2 тэрбум рубль гэж тогтоосон.
Усны нөөцийн нэгжийн өртгийг тооцохдоо намаг, нуур, гол мөрөн зэрэг усны байгууламж бүрийн хувьд зөвхөн тэдгээрийн онцлог шинж чанартай эдийн засгийн үнэлгээний үзүүлэлтүүдийг авдаг. Усны бие даасан усны нөөцийн нэгжийн өртгийг тодорхойлохдоо нэмэгдүүлэх коэффициентийг хэрэглэнэ: намаг газрын хувьд усны нөөцийг хадгалах, хуримтлуулах чадварыг харгалзан нэмэгдүүлэх коэффициентийг хэрэглэнэ; Нууруудын хувьд цэвэр усныхаа өндөр чанарыг харгалзан нэмэгдүүлэх коэффициентийг ашигладаг.
Шинжээчдийн үнэлгээгээр нэмэгдүүлэх коэффициентийг дараахь хэмжээгээр хэрэглэнэ: намагт - 1.3, нууранд - 2; гол мөрөнд - 3.
ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭ
Газрын үнэлгээний үзүүлэлт, арга
Заавар
Волгоград
2 Газрын үнийг тодорхойлох хүчин зүйлүүд. 6
3 Газрын үнэлгээний зарчим. 8
4. Үнэлгээний үйл явц. Газрын үнэлгээний ажил хийх хандлага. 12
5 ОХУ-ын газрын кадастрын үнэлгээний орчин үеийн аргууд. 15
5.1. суурин газрын үнэлгээ. 16
5.2. Хөдөө аж ахуйн газрын үнэлгээ. 19
5.3 Цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, зуслангийн нийгэмлэгийн газрын үнэлгээ. 22
5.4 Ойн сан бүхий газрын үнэлгээ. 24
5.5 Тусгай хамгаалалттай газар нутаг, объектын газрын үнэлгээ. 26
5.6 Үйлдвэр, эрчим хүч, тээвэр, харилцаа холбоо, радио нэвтрүүлэг, телевиз, компьютерийн шинжлэх ухаан, сансрын үйл ажиллагаа явуулах, батлан хамгаалах, хамгаалалтын болон бусад тусгай зориулалтын газрын үнэлгээ. 27
5.7 Усны сангийн газрын үнэлгээ. 27
Кадастрын үнэ цэнэ нь татварын элементүүдийн нэг юм - татварын суурь (ОХУ-ын Татварын хуулийн 17 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг, 390 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу). Аливаа татварыг бий болгохын тулд татвар төлөгч, татварын элементүүдийг тодорхойлох шаардлагатай. Тиймээс, ОХУ-ын Татварын хуулийн 390-р зүйлийн 2 дахь хэсэг, ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 66-р зүйлийн 2 дахь хэсэг, Улсын кадастрын үнэлгээ хийх дүрмийн 10 дахь хэсэгт заасны дагуу газрын татварыг тогтоохын тулд. газар, ОХУ-ын Засгийн газрын 2000 оны 4-р сарын 8-ны өдрийн 316-р тогтоолоор батлагдсан, ОХУ-ын үүсгэн байгуулагчдын гүйцэтгэх эрх бүхий байгууллагаас газрын ангиллын улсын кадастрын үнэлгээний үр дүнг батлах шаардлагатай.
ОХУ-ын Татварын хуулийн 5 дугаар зүйлд заасны дагуу ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүдийн татвар, хураамжийн тухай хууль тогтоомжийг татвар, (эсвэл) хураамжийг тогтоосон жилээс хойшхи оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс өмнө дагаж мөрддөггүй. үрчлэгдсэн, гэхдээ үрчлэгдсэнээс хойш нэг сарын өмнө. Газрын татвар нь хотын төсвийг нөхөх чухал эх үүсвэр юм. Эдийн засгийн хямралын үед түүний хуримтлал, төлбөрийн бүрэн байдал онцгой чухал болж байна. Нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийх нь Улаан-Үд хотыг оролцуулаад олон хотын нутаг дэвсгэрт газрын татвар авах ёстой олон мянган газар хэвээр байгаа нь төсвийг нөхөж байгаа боловч янз бүрийн шалтгааны улмаас энэ газар үүсдэггүй. орлого. Үүний шалтгаан нь тодорхойгүй олон газар байгаа, эзэмшигч нь тодорхойгүй байхад газар эзэмших эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээс зайлсхийсэн, бодит ашиглалтын явцад нь зайлсхийсэн зэрэг олон тохиолдол гарч байна.
Үүнтэй холбогдуулан газрын татвар төлөгчдийн мэдээллийн нэгдсэн сан бүрдүүлэх, газар нутгийг тодорхойлох, газрыг зориулалтын дагуу ашиглаж байгаа эсэхэд хяналт тавих, түүнчлэн эрхийн улсын бүртгэлээс зайлсхийсэн баримтуудыг илрүүлэх чухал ажил байна. газар руу.
Буриад улсын Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын Холбооны агентлаг, Өмч, газрын харилцааны яам зэрэг янз бүрийн хэлтсүүд газар, тэдгээрийн өмчлөгчид, эрхийн талаар мэдээлэлтэй байдаг тул энэ ажлыг зөвхөн хэлтэс хоорондын хамтын ажиллагааны хүрээнд шийдвэрлэх боломжтой. эзэмшигчид, газрын зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрөл ба бодит ашиглалт.Бүгд Найрамдах Буриад Улс, татварын алба, хотын захиргаа.
2012 онд Бүгд Найрамдах Буриад улсын Өмчийн яам "ОХУ-ын Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн дагуу одоогийн зохицуулалтын тогтолцоог харгалзан газар тариалангийн газрын кадастрын үнэлгээг шинэчилсэн. Дээр дурдсан Холбооны хуульд заасны дагуу кадастрын үнэлгээг дор хаяж 5 жилд нэг удаа хийх ёстой.
Кадастрын шинэ үнэлгээний үр дүнг 12-р сарын 6-нд Буриад улсын Засгийн газрын 738 тоот тогтоолоор баталж, 2013 оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс эхлэн мөрдөж эхэлсэн.
Өмнөх хөдөө аж ахуйн газрын кадастрын үнэлгээг бүгд найрамдах улсад 2006 онд хийж, 2007 оноос мөрдөж эхэлсэн. Хөдөө аж ахуйн 1 м.кв талбайн кадастрын дундаж үнэ 8.0 копейкаас 2.26 рубль хооронд хэлбэлзэж байсан тул Буриад улсын хэд хэдэн бүс нутагт тухайн үед мөрдөгдөж байсан аргачлалын дагуу нэг тодорхой үзүүлэлтийг тогтоосон байдаг. 1 мкв тутамд 8.0 копейк. Энэ утга нь ОХУ-ын бүх бүрэлдэхүүн хэсгийн хөдөө аж ахуйн газрын кадастрын үнэ цэнийн хамгийн бага үзүүлэлт байв.
Ийм кадастрын үнэ цэнийн хувьд хуримтлагдсан газрын татварын хэмжээ маш бага байсан тул ОХУ-ын Газрын тухай хууль болон түүнд нийцүүлэн гаргасан газрын хууль тогтоомжийн бусад актуудад үндэслэсэн зарчмуудын нэг болох "газрын төлбөр" -тэй зөрчилдөж байв. ашиглах. Нэмж дурдахад, ийм бага кадастрын үнэ бүхий газар тариалангийн газар тариаланчдын капитал болж чаддаггүй. Банкууд ийм хямд газрыг барьцаалж бизнес хөгжүүлэх зээл олгохоос татгалзсан.
Үүний зэрэгцээ зах зээлийн үнэ 1 кв. Энэ ангилалд m газар, жишээлбэл, Кабанский, Прибайкальскийн бүс нутагт 100 рубль ба түүнээс дээш хэмжээнд хүрсэн.
Газар тариалангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээний удирдамжийн дагуу (ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны 2010 оны 9-р сарын 20-ны өдрийн 445 тоот тушаалаар батлагдсан) бүх төрлийн газар ашиглалтыг 6 бүлэгт хуваадаг. Газар тариалангийн талбайн ашиглалтын төрлийг бүлэглэх журам нь дараах байдалтай байна.
Ашиглалтын төрлүүдийн 1-р бүлэг - улсын кадастрын үнэлгээ хийлгэсэн өдөр тариалангийн талбай, хадлангийн талбай, бэлчээр, уринштай газар, олон наст ургамал, фермийн зам, харилцаа холбоо, ойн тариалангийн хамгаалалтыг хангах зориулалттай газар. байгалийн, антропоген, хүний үйл ажиллагааны сөрөг (хор хөнөөлтэй) үзэгдлийн нөлөөллөөс газар нутаг, түүнчлэн фермийн үйл ажиллагааг дэмжих зориулалттай усан сан;
Ашиглалтын төрлүүдийн 2-р бүлэг - тариалангийн талбайд тохиромжгүй, гэхдээ зарим төрлийн үйлдвэрийн ургамал, олон наст ургамал, жимсгэний талбай, цай, усан үзэм, будаа тариалахад тохиромжтой газар (Бүгд Найрамдах Буриад улсад байхгүй).
Ашиглалтын 3-р бүлэг - барилга, байгууламж, барилга байгууламж эзэлдэг хөдөө аж ахуйн зориулалттай газар;
Ашиглалтын 4-р бүлэг - усан сан бүхий газар эзэмшиж, аж ахуйн үйл ажиллагаанд ашигладаг хөдөө аж ахуйн зориулалттай газар;
Ашиглалтын 5 бүлэг төрөл - ой мод байрладаг хөдөө аж ахуйн зориулалттай газар;
Ашиглалтын 6-р бүлэг - бусад хөдөө аж ахуйн газар, түүний дотор намаг, эвдэрсэн газар, хогийн цэг, хогийн цэг, жалга, элс зэрэг газар.
Буриад улсын нутаг дэвсгэрт зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлөөр хуваарилах, зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг тодорхойлох анхны мэдээлэл болгон улсын кадастрын үнэлгээнд хамрагдсан хөдөө аж ахуйн газарт орсон газрын жагсаалтыг ашигласан. Улсын Хөдөө Аж Ахуйн Хорооны харьяалагдах газрын жагсаалтад зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрөл, бодит ашиглалтын талаарх мэдээлэл, үнэлгээний объектын байршил, физик шинж чанар, эдийн засаг, улс төр, нийгэм, байгаль орчны нөхцөл байдлын талаарх “Үйлдвэрлэлийн газрын шинжилгээнд үндэслэн . Буриад улсын нийгэм-эдийн засгийн байдал” (Хүснэгт 3.1)
Хүснэгт 3.1 - Ашиглалтын төрлөөр ангилсан газрын тоо
|
Бүлгүүдийг ашиглах |
Газрын талбайн тоо |
|
Тиймээс ихэнх газрыг ашиглалтын 1-р бүлэгт ангилдаг.
Энэ зүйлийн 1-р бүлэгт багтсан газрын кадастрын үнэ цэнийг тооцоолоход шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах ажлын хүрээнд кадастрын улирал тус бүрээр хөрсний төрлүүд, төрөл тус бүрээр эзэмшиж буй талбайн жагсаалтыг гаргасан. Буриадын Автономит Зөвлөлт Социалист Бүгд Найрамдах Улсын хөрсний зургийг дижитал хэлбэрт оруулах замаар MapInfoProfessional хэрэглүүрийг ашиглан газар нутгийг тодорхойлсон.
Хотын захиргаанаас нэгж материалын бодит зардал, нийт орлого, бүтээмж, тариалсан талбай, нийт ургац, хөдөө аж ахуйн ургацын борлуулалтын үнийн мэдээллийг цуглуулсан.
Холбооны улсын статистикийн албаны нутаг дэвсгэрийн байгууллага болон Буриад улсын Хөдөө аж ахуйн яамнаас өгсөн материалыг мэдээллийн эх сурвалж болгон ашигласан болно.
“Бүгд Найрамдах Буриад Улсын хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэгчдийн үнийн индексийн тухай” аналитик тэмдэглэл;
2007-2011 оны “Хөдөө аж ахуйн таримал ургамлын тариалсан талбай, нийт ургац” эмхтгэл;
2007-2011 он хүртэлх хугацаанд Буриад улсын засаг захиргаанд хөдөө аж ахуйн тариалангийн тариалалт, ургац хураах материаллаг зардлын талаарх мэдээлэл;
3-р бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнэ цэнийг тооцоход шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах ажлын хүрээнд 3-р бүлэгт хамаарах газрын зах зээлийн үнэд чухал нөлөө үзүүлэх зардлын хүчин зүйлсийн жагсаалтыг гаргажээ.
Хотын дүүргийн засаг захиргааны төвөөс (хотын дүүрэг) Улаан-Үд хот хүртэлх зай;
Газрын талбайгаас хамгийн ойрын суурин хүртэлх зай;
Газрын талбайгаас хамгийн ойрын төмөр замын буудал хүртэлх зай;
Хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүний нийт үнэ цэнэ;
мал аж ахуйн бүтээгдэхүүний нийт үнэ цэнэ;
Газар тариалангийн нийт үнэ цэнэ;
Буриад улсын Холбооны улсын статистикийн албаны нутаг дэвсгэрийн байгууллагаас өгсөн материалыг анхны мэдээлэл болгон ашигласан болно.
2009-2011 он хүртэлх хугацаанд “Хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүний гарц” цуглуулга;
Мөн зардлын хүчин зүйлийн хувьд 3-р бүлэгт хуваарилагдсан сайт бүрийн тодорхойлолтыг хийсэн. Дижитал сэдэвчилсэн газрын зургаас олж авсан өгөгдөл.
Дижитал сэдэвчилсэн газрын зургийг бүтээх ажлыг дараахь аргачлалын дагуу гүйцэтгэсэн: вектор сэдэвчилсэн давхарга, зохион байгуулалтыг бий болгох, газрын зургийг масштаблах, шошголох, домог тохируулах.
Газрын зураг үүсгэхийн тулд дараахь програм хангамжийг ашигласан.
Растер зураг боловсруулахад зориулсан растер график програмууд (AdobePhotoshop);
Вектор дүрсийг графикаар бүтээх вектор график програмууд (CorelDraw);
Дижитал газрын зураг (MapInfo гэх мэт) үүсгэх тусгай GIS програмууд.
Дээрх програм хангамжийн дагуу дараахь зүйлийг бий болгосон.
Буриад улсын нутаг дэвсгэрийг хөрсний төрлөөр үнэлэх үнэлгээний бүсчлэлийн газрын зураг-схем;
Буриад улсын 3-р бүлгийн үнэлгээний бүсчлэлийн газрын зураг-схем
1-р бүлэгт хамаарах газар тариалангийн газрын кадастрын үнийг дараах дарааллаар тодорхойлно.
Хөрсний дэд төрлүүдийг төрөл болгон нэгтгэх;
Кадастрын улирал бүрийн хилийн доторх хөрсний төрлийг тодорхойлох, төрөл тус бүрийн эзэмшиж буй талбайг тодорхойлох;
Хөрсний төрөл тус бүрээр жишиг тариалангийн эргэлтийг тодорхойлох;
Хөрсний төрөл тус бүрээр жишиг тариалангийн эргэлтэнд орсон хөдөө аж ахуйн ургацын жишиг ургацыг тодорхойлох;
Жишиг тариалангийн нэг хэсэг болох ургац бүрийн борлуулалтын урьдчилсан үнийг тодорхойлох;
Жишиг тариалангийн эргэлт бүрийн нэг хэсэг болох бүх хөдөө аж ахуйн ургацын төлөвлөсөн тодорхой нийт орлогын тооцоо;
Жишиг тариалангийн эргэлт бүрээр үр тариа тариалах, хураахад шаардагдах нэгж материалын урьдчилан тооцоолсон зардлыг тодорхойлох;
Бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээг тодорхойлох;
Жишиг тариалангийн эргэлт бүрийн нэг хэсэг болох бүх хөдөө аж ахуйн ургацын SIZR-ийн тооцоо;
Жишиг тариалангийн эргэлтийн нэг хэсэг болох хөдөө аж ахуйн ургац бүрийн SLR-ийн хамгийн их утгыг тодорхойлох;
Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох;
Жишиг тариалангийн эргэлтэнд багтсан газар тариалангийн тариалан бүрийн CVS-ийн тооцоо;
1-р бүлэгт ангилагдсан хөдөө аж ахуйн газрын UPKS-ийн кадастрын талбайн хүрээнд тооцоо хийх;
Москва мужийн нутаг дэвсгэрт байрлах 1-р бүлэгт хамаарах газрын кадастрын үнийг тодорхойлох.
Жишиг тариалангийн эргэлтийг тодорхойлохдоо тодорхой хөрсөн дээр ургаж болох үр тарианы найрлагад нөлөөлөх гол хүчин зүйл нь тухайн нутгийн цаг уурын онцлог юм.
Москва мужийн нутаг дэвсгэрт ургаж болох хөдөө аж ахуйн таримал ургамлын төрлүүдийн жагсаалт, хөрсний төрлөөр газар тариалангийн эргэлтийн найрлагыг тухайн бүс нутаг бүрийн байгаль, цаг уурын нөхцөл байдлын дагуу тодорхойлно.
Стандарт гарцыг 1-р томъёог ашиглан тодорхойлно.
Хаана У- боломжит ургацын утга, т/га;
W-хаврын улиралд хөрсөн дэх бүтээмжтэй чийгийн нөөц, мм;
Р- ургалтын үеийн хур тунадасны хэмжээ 2, мм;
0.7 - хур тунадасны ашиглалтын коэффициент;
TO В - усны хэрэглээний илтгэлцүүр (ургамал, хөрсний ууршуулсан усны хэмжээ (м 3) 1 тонн нойтон жинг бий болгохын тулд арилжааны ургацын хэмжээ), м 3 /т;
S-арилжааны (үндсэн) болон арилжааны бус (давар бүтээгдэхүүн) бүтээгдэхүүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн нийлбэр;
IN -тай- стандарт чийгшил, %.
Хөрсөн дэх бүтээмжтэй чийгийн нөөцийг дараахь томъёогоор тодорхойлно.
В = 0,1 -d-h-(B-B 3), (3.2)
Хаана В- бүтээмжийн чийгийн нөөц, мм;
0,1 - усны давхаргын хувиргах коэффициент;
г- хөрсний эзэлхүүний масс, г/см 3;
h- хөрсний давхаргын зузаан, см;
IN- хөрсний чийг, %;
IN 3 - гандах чийгийн агууламж, %.
2012 онд газар тариалангийн газрын кадастрын үнэлгээний үр дүнг дараах үзүүлэлтээр тодорхойлж байна.
Бүх бүс нутагт хөдөө аж ахуйн газрын кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүд нэмэгдэж байгаа бол:
Кадастрын үнэ цэнийн хамгийн бага тодорхой үзүүлэлт нь Муйский дүүрэгт нэг квадрат метр тутамд 91 копейк, хамгийн ихдээ - Бичурскийн дүүрэгт нэг квадрат метр тутамд 6.2 рубль;
Бүгд найрамдах улсын хувьд кадастрын тодорхой дундаж үнэ цэнэ нь 3.07 рубль / кв.м;
Бүгд найрамдах улсад дунджаар хөдөө аж ахуйн газрын кадастрын үнэ 4.81 дахин өссөн байна.
Кадастрын үнэ цэнийн өсөлтийг харгалзан 10 га талбай бүхий I бүлгийн газрын албан татварын дундаж хэмжээ дараах байдалтай байна.
Жилд 1176 рубль (Джидинский дүүрэг);
Жилд 1062 рубль (Бичурский дүүрэг);
Жилд 414 рубль (Иволгинскийн дүүрэг)
Жилд 1170 рубль (Мухоршибирскийн дүүрэг);
Жилд 273 рубль (Муйский дүүрэг).
Барилга, барилга байгууламж, барилга байгууламжийн газар тариалангийн талбайн хувьд кадастрын дээд хязгаар нь 10.71 рубль / мкв байна. Жидинскийн дүүрэгт 8.85 рубль / мкв. Бичурский дүүрэгт.
Кадастрын үнэ цэнийн өсөлт нь үнэлгээний аргачлал өөрчлөгдсөнтэй холбоотой: хэрэв өмнө нь бодит ургацыг харгалзан үзсэн бол одоо кадастрын үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтийг (цаашид UPKS гэх) тооцооллыг стандартад үндэслэн хийж байна. газрын бүтээмж.
Түүнчлэн ашиглалтын 3-р бүлэгт UPKS-ийг жишиг газрын зах зээлийн үнийг талбайд нь хувааж, 4-р бүлэг ашиглалтын хувьд UPKS-ийн зах зээлийн үнэлгээтэй тэнцүү хэмжээгээр авна. ОХУ-ын үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хууль тогтоомжийн дагуу тодорхойлсон эдгээр газар (Хүснэгт 3.2)
Хүснэгт 3.2 - 3-р бүлэгт ангилагдсан газруудын УБЦС-ын тооцооны үр дүн
|
Хотын захиргаа |
3-р бүлэгт хамаарагдах газруудын UPKS |
|
|
Баргузинский | ||
|
Баунтовский | ||
|
Бичурский | ||
|
Жидинский | ||
|
Еравнинский | ||
|
Заиграевский | ||
|
Закаменский | ||
|
Иволгинский | ||
|
Кабанский | ||
|
Кижингинский | ||
|
Курумканский | ||
|
Киахтинский | ||
|
Мухоршибирский | ||
|
Окинский | ||
|
Прибайкальский | ||
|
Северобайкальский | ||
|
Селегинский | ||
|
Тарбагатайский | ||
|
Тункинский | ||
|
Хоринский |
Газрын албан татварыг газрын кадастрын үнэд үндэслэн тооцдог бөгөөд юуны түрүүнд талбайн хэмжээ, слайд дээрх батлагдсан татварын хувь хэмжээ зэргээс шалтгаалдаг тул бид батлагдсан зөвшөөрлийг үндэслэн томоохон хэмжээний газрын албан татварын зарим тооцоог гаргаж өгсөн болно. Иволгинскийн болон Тарбагатайскийн дүүргийн кадастрын үнэ цэнэ, татварын дээд хэмжээ 0 .3% байна.
Бүгд Найрамдах Буриад Улсын газар зохион байгуулалтын үр ашгийг дээшлүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх, улсын үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын дэд бүтцийг хөгжүүлэх таатай нөхцөлийг бүрдүүлэх шаардлагатай байна. Татварын зорилгоор ашигласан мэдээлэл, үүнд дараахь арга хэмжээ орно.
газар ашигласны татвар, татварын бус төлбөрийн тогтолцоог боловсронгуй болгох, түүний дотор нийгмийн ач холбогдолтой үйл ажиллагааг дэмжих, ядуу болон нийгмийн эмзэг бүлгийн иргэдийн эрх ашгийг хамгаалах зарчмын дагуу. ;
иргэн, хуулийн этгээдэд газар олгох үйл ажиллагааг оновчтой, хялбарчлах, иргэн, хуулийн этгээдэд газар өмчлүүлэх асуудал эрхэлсэн төрийн байгууллага, нутгийн захиргааны байгууллагуудын үйл ажиллагааг уялдуулан зохицуулахад чиглэсэн газрын харилцааг зохицуулах эрх зүй, арга зүйн зохицуулалтыг боловсронгуй болгох
Бүгд Найрамдах Буриад улсын хотын дүүргүүдийн нутгийн захиргааны байгууллагуудаас хөдөө аж ахуйн газрыг дахин хуваарилах, цаашид захиран зарцуулах хөрөнгө бүрдүүлэх.
Одоогийн байдлаар үнэлгээний үйл ажиллагаа, тэр дундаа газрын кадастрын үнэлгээний мэдээллийн дэмжлэгийг сайжруулах нь үнэлгээний ажлын чанарыг сайжруулах гол хүчин зүйл болж байна. Кадастрын үнэлгээний мэдээллийн дэмжлэг үзүүлэх үндсэн шийдвэргүйгээр түүний цаашдын зохион байгуулалт, арга зүйн өөрчлөлт нь мөнгө, цаг хугацаа алдах болно.
Үүний зэрэгцээ төрийн шууд чиг үүрэг болох үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын мэдээллийн агуулгыг өргөжүүлэх нь туйлын чухал юм. Бүртгэгдсэн газрын тодорхойлолт нь батлагдсан аргачлал, УЕПГ-ын дагуу кадастрын үнэ цэнийг тооцоолоход шаардлагатай бүх нарийн ширийн зүйлийг тусгасан байх ёстой. Жишээлбэл, хүн ам суурьшсан газрын гаднах үйлдвэрлэлийн байгууламжийн доорх газрын хувьд тухайн газрын үнэлгээний бүлэгт хамаарах байдал, газрын ойролцоох параметрүүд гэх мэтийг бүхэлд нь үндэслэн кадастрын бүртгэлийн материалд шууд бүртгэх ёстой. Энэ талбайн өгөгдлийн багц. Одоогийн байдлаар бүх төрлийн, ангиллын газрын кадастрын үнэлгээ хийх арга зүйн дэмжлэг авах боломжтой. Газрын кадастрын үнэлгээний мэдэгдэж буй үзүүлэлтүүдийг кадастрын бүртгэлд тусгасан байх ёстой.
Шинжээчдийн бүрэлдэхүүн хэсэг нь кадастрын үнэлгээнээс бараг бүрэн хасагдсан. Үнэлгээний ажлын одоо байгаа туршлага дээр үндэслэн бид зах зээлийн мэдээлэл нь мэргэжилтнүүдийн шинжээчдийн үнэлгээг оролцуулалгүйгээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн статистикийн загварыг бий болгох боломжийг олгодоггүй гэсэн хоёрдмол утгагүй дүгнэлт хийж болно.
Оросын томоохон суурин газруудын төв хэсэгт газрын кадастрын үнэ цэнийг 2-5 дахин дутуу үнэлэв. Энэхүү авлигын эдийн засгийн үндэс нь аль хэдийн ёс суртахууны болон эдийн засгийн хохирол учруулсан. Эсрэгээрээ томоохон суурин газрын захын кадастрын үнэ цэнийг хэтрүүлэн тооцсон нь эдгээр нутаг дэвсгэрт аж үйлдвэрийг хөгжүүлэхэд ноцтой хүндрэл учруулж байна.
Кадастрын үнэлгээ нь холбооны бүрэлдэхүүнд багтдаг хоёр, гурван үнэлгээний байгууллагын шалгалтыг заавал багтаасан байх ёстой. Энэ заалтыг Захиргааны журамд оруулах ёстой
Холбооны субъект нь өөрийн зардлаар кадастрын үнэлгээг өөрийн хэрэгцээнд тохирсон хугацаанд, өөрөөр хэлбэл жил бүр, гурваас таван жилд нэг удаа шинэчлэхгүй байх эрхтэй.
ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны тушаалаар батлагдсан Усны сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх арга зүйн зөвлөмжийн дагуу 2004-2006 онд усны сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээний ажлыг тус улсын нутаг дэвсгэр дээр хийсэн. 2005 оны 5-р сарын 14-ний өдрийн 99. Усны сангийн газрын нэг хэсэг болох газрын үнэ цэнийг кадастрын тодорхойлоход ашигласан арга зүйн арга барилаас хамааран зургаан бүлэгт нэгтгэдэг.
Эхний бүлэгт ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу эргэлтэд байгаа тусдаа усны байгууламжид байрладаг газар орно. Хоёрдахь бүлэгт ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу эргэлтээс хасагдсан эсвэл эргэлтийг хязгаарласан тусгаарлагдсан усан сан бүхий газар, түүнчлэн үерээс хамгаалах, усан сангийн эрэг сүйрэхээс хамгаалах зориулалттай барилга байгууламж эзэмшсэн газар орно. голын эрэг ба ёроол; үйлдвэр, хөдөө аж ахуйн байгууллагын шингэн хог хаягдлын агуулахыг хаах байгууламж (далан); Усны байгууламжийн усны хамгаалалтын бүсийн газар, түүнчлэн ус татах сувгийн хамгаалалтын бүс тогтоох зориулалтаар олгосон газар, суваг, түүнчлэн ус, шингэн хог хаягдлын хортой нөлөөллөөс урьдчилан сэргийлэх зориулалттай бусад байгууламжийг элэгдлээс хамгаалах хэрэгсэл; гидротехникийн байгууламж болон бусад усны байгууламж, байгууламж . Гурав дахь бүлэгт усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн ус татах, гидротехникийн байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн хамгаалалтын бүс тогтоох зорилгоор олгосон газар: ус хангамжийн байгууламж; загас агнуур, агнуурын объект; гидравлик байгууламж; ус авах, боомт болон бусад усны менежментийн байгууламж, байгууламж. Дөрөвдүгээр бүлэгт усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн мод, бут сөөгийг эзэмшиж буй ус зайлуулах байгууламж, усны байгууламж, усны бусад байгууламж, объектын хамгаалалтын бүс тогтоох зориулалтаар олгосон газар орно. эсвэл бусад ургамал. Тавдугаар бүлэгт усан сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, ус зайлуулах байгууламж, усан хангамжийн байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн гарц, хамгаалалтын бүс тогтоох зорилгоор олгосон газар орно. цэцэрлэгжүүлэлт, зуслангийн нийгэмлэгүүд. Зургаа дахь бүлэгт усны сан бүхий газрын усны хамгаалалтын бүсийн нутаг дэвсгэрт хамаарах газар, түүнчлэн амралт, зугаалгын байгууламжийн эзэмшиж буй ус зайлуулах байгууламж, усан байгууламж, усны бусад байгууламж, байгууламжийн хамгаалалтын бүс, замын зурвас байгуулах зориулалтаар олгосон газар орно.
Үүний зэрэгцээ Москва, Санкт-Петербург хотууд болон ОХУ-ын бусад 26 субъектэд үнэлгээний объект байхгүйн улмаас эдгээр газруудад үнэлгээ хийгээгүй байна.
2010 онд Свердловск мужид усны сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээний ажил хийгдсэн.
2011 онд Пермийн нутаг дэвсгэр, Бүгд Найрамдах Татарстан Улс, Красноярскийн нутаг дэвсгэрт усны сангийн газрын улсын кадастрын үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэсэн. Оренбург мужид 2011 онд ажил хийгдэж, үр дүн нь 2012 онд батлагдсан.
Бүс нутгийн гүйцэтгэх засаглалын байгууллагаас бүлгээр баталсан үнэлгээний ажлын үр дүнг Хавсралт 21-д үзүүлэв.
Улсын кадастрын бүртгэлд хамрагдсан шинээр бий болсон газар, түүнчлэн улсын кадастрын бүртгэлд хамрагдсан газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох; газрын ангилал, зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг өөрчлөхтэй холбоотой одоогийн өөрчлөлтүүд. эсвэл газрын талбайг тодруулах
Үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу улсын кадастрын хамгийн сүүлийн үнэлгээ хийгдсэн өдрөөс дараагийн улсын кадастрын үнэлгээний огнооны хооронд өмнө нь бүртгэгдээгүй үл хөдлөх хөрөнгийн улсын кадастрын бүртгэл хийгдсэн ба (эсвэл) холбогдох мэдээлэл. үл хөдлөх хөрөнгийн объектын чанарын болон (эсвэл) тоон шинж чанарт өөрчлөлт орсон тохиолдолд тэдгээрийн кадастрын үнэ цэнэ өөрчлөгдсөн тохиолдолд улсын кадастрын үнэлгээний чиг үүргийг гүйцэтгэдэг байгууллага ийм үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлдог. үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд. Шинээр бүртгэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн объект, тэдгээрийн тоон болон (эсвэл) чанарын шинж чанарт өөрчлөлт орсон үл хөдлөх хөрөнгийн объектын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох улсын кадастрын үнэлгээний чиг үүргийг гүйцэтгэдэг байгууллагын тогтоосон бүрэн эрх. энэ байгууллагын шийдвэрийг түүний харьяа улсын төсвийн байгууллага хэрэгжүүлэх эрхтэй.
Шинэ газар байгуулах тохиолдолд кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох журам; хил хязгаарыг цэгцлэх үед газрын талбайн өөрчлөлт; газрын зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг өөрчлөх; газрыг нэг ангиллаас нөгөөд шилжүүлэх, эсхүл газрыг тодорхой ангилалд шилжүүлэх; Газрын ангилал, зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг өөрчлөх, талбайг тодруулах тохиолдолд шинээр бий болсон газар болон одоо байгаа газрын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох арга зүйн удирдамжид бүртгэлтэй, тооллогын жагсаалтад ороогүй газрыг тодорхойлоход тусгагдсан болно. газар (ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны 2006 оны 08-р сарын 12-ны өдрийн 222 тоот тушаалаар батлагдсан) (цаашид удирдамж гэх).
2011 онд кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлсон шинж чанар өөрчлөгдсөн тохиолдолд шинээр бий болсон газрын тоо, түүнчлэн одоо байгаа газрын тухай мэдээллийг ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүдээр хувааж, Хавсралт 21-д үзүүлэв. 2011 онд эдгээрийн нийт 5,828,779 нь ОХУ-ын нутаг дэвсгэрт тогтоогдсон байна. ОХУ-ын холбооны дүүргүүдийн хувьд мэдээллийг Зураг 3-21-д үзүүлэв.
Бүрэлдэхүүн хэсэгт 2011 онд кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлсон шинж чанар өөрчлөгдсөн тохиолдолд шинээр бий болсон газар, түүнчлэн одоо байгаа газрын хамгийн олон тоо (ОХУ-ын 2,428,248 буюу нийт 41.6%) ажиглагдсан. ОХУ-ын Төв Холбооны дүүргийн аж ахуйн нэгжүүд Жишээлбэл, Москва мужид тайлант хугацаанд 1,894,000 газар тогтоогдсон байна.
Эдгээр газрын нэлээд хэсэг нь Урал (ОХУ-ын 1,269,978 буюу нийт талбайн 21.8%), Приволжский (ОХУ-ын 802,613 буюу 13.8%), Сибирийн (765,713 буюу 13.1%) зэрэг газруудад тогтоогджээ. ОХУ-ын нийт) холбооны дүүргүүд.
2011 онд газрын ангилал, зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг өөрчилсөн эсвэл талбайн хэмжээг тодорхой болгосны улмаас одоогийн өөрчлөлтийг улсын кадастрын бүртгэлд оруулсан шинээр бий болсон газар, түүнчлэн одоо байгаа газрын дийлэнх хэсэг. газар, суурин газрын болон хөдөө аж ахуйн зориулалттай газар гэсэн ангилалд ажиглагдсан. Энэ нөхцөл байдлыг хүн ам суурьшсан газруудад газрын зах зээлийн идэвхжил өндөр байгаатай холбон тайлбарлаж байна.
Цагаан будаа. 3-21. 2011 онд кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлсон шинж чанар өөрчлөгдсөн тохиолдолд шинээр бий болсон газрын тоо, түүнчлэн одоо байгаа газрын талаархи мэдээлэл.