ВТБ 24 

Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг үнэт цаасжуулах. Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах гэж юу вэ. Үнэт цаасыг үнэт цаасжуулах

Хөрөнгийг үнэт цаасжуулах(Asset Securitization) нь нэгэн төрлийн активаар баталгаажсан үнэт цаас гаргах замаар банкны өрийн үүргийг хөрвөх чадвартай хөрөнгийн зах зээлийн хэрэгсэл болгон хувиргах арга юм. Хөрөнгийг үнэт цаасжуулах нь санхүүгийн бүрдүүлэлтийн балансаас гадуурх эх үүсвэр юм. Хөрөнгийн үнэт цаасжуулалтыг заримдаа хөрөнгийн аюулгүй байдал эсвэл үнэт цаасны санхүүжилтийн хэлбэр гэж нэрлэдэг үнэт цаас, бий болгох хөрөнгөөр ​​баталгаажсан .

Хөрөнгийн үнэт цаасжуулалтын мөн чанар нь орлого бий болгох хөрөнгийн тодорхой хэсгийг (ипотекийн болон хэрэглээний зээл, автомашины зээл, түрээсийн хөрөнгө, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө, барьцаа хөрөнгийн объект гэх мэт), банк тэдгээрийг балансаас хасаж, дахин санхүүжүүлэх замаар зардаг. нээлттэй зах зээл. Хөрөнгийн сангаар баталгаажсан эдгээр үнэт цаасыг хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үнэт цаас (ABS) гэж нэрлэдэг. Хөрөнгийн үнэт цаасжуулах хэлцлийг хийхдээ үнэт цаасжуулах объект болох нэхэмжлэлийн эрх нь нэгэн төрлийн байх ёстой.

Хөрөнгө оруулагчдын үнэт цаас худалдан авах нь тэдэнд хэлбэрээр орлого авах эрхийг олгодог тогтмол хувь, эх үүсвэр нь үнэт цаасжуулсан хөрөнгийн хүү болон үндсэн төлбөрийн төлбөр ( мөнгөн гүйлгээусан сангийн хөрөнгө).

Активын үнэт цаасжуулалтын зорилго нь банкны хөрөнгийг дахин санхүүжилтийн үндсэн дээр үнэт цаас болгон хувиргах замаар эрсдэлийг дахин хуваарилах явдал юм. Банкны хөрөнгийн зээлийг хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үнэт цаас (ABS) гаргах эсвэл хүлээн авах (Активаар баталгаажсан зээл) хэлбэрээр олгож болно.

Хөрөнгийг үнэт цаасжуулах үед санхүүгийн хөрөнгөбанкны балансаас дебит болгож, бусад хөрөнгөөс салгаж, тусгайлан үүсгэсэн санхүүгийн зуучлагч - Тусгай зориулалтын тээврийн хэрэгсэл (SPV) руу шилжүүлж, дараа нь мөнгөний зах зээл эсвэл хөрөнгийн зах зээл дээр дахин санхүүжүүлнэ. SPV-г бий болгох, ажиллуулах зорилго нь үнэт цаасны арилжаанд хамрагдах хөрөнгийг компаниас салгаж, үүний дагуу эрсдэлийг бууруулах явдал юм. Украинд "сонгодог" үнэт цаасжуулалтыг хэрэгжүүлэх үед ипотекийн зээл SPV функцийг 2004 онд байгуулагдсан Төрийн ипотекийн байгууллага (СМИ) гүйцэтгэдэг.

Үнэт цаас гаргагчаас хамааран хөрөнгийн үнэт цаасыг "сонгодог" ба "синтетик" гэж хуваадаг бөгөөд түвшнээс хамааран анхдагч ба хоёрдогч гэж хуваагддаг. At "сонгодог" (балансаас гадуурх) хөрөнгийн үнэт цаасжуулахҮнэт цаас гаргагч нь SPV бөгөөд үүсгэн байгуулагч нь (зээлдүүлэгч мөнгөн үүрэг) нэхэмжлэх эрхээ зарж, улмаар өөрийн балансаас хөрөнгийг хасдаг (балансаас хасдаг).

"Сонгодог" үнэт цаасжуулалт нь "жинхэнэ худалдах" буюу "эцсийн" буюу "буцалтгүй худалдах" зарчимд суурилдаг. Украины "Ипотекийн зээлийн тухай" хуульд Төрийн хөрөнгө оруулалтын байгууллагаас олж авсан ипотекийн хөрөнгийг эргэлт буцалтгүй, өөрөөр хэлбэл солих, эргүүлэн худалдаж авах, шилжүүлэх эрхгүйгээр олж авсан гэж заасан байдаг.

At хөрөнгийн "синтетик" үнэт цаасжуулалтҮнэт цаас гаргагч нь холбогдох хөрөнгийн багцыг бүрдүүлсэн, бие даан өөрийн нэрийн өмнөөс уг хөрөнгийн багцыг шаардах эрхээр баталгаажсан өрийн үнэт цаасыг гаргагч банк юм. Хөрөнгийн "синтетик" үнэт цаасжуулалтын хүрээнд "сонгодог" үнэт цаасжуулалтаас ялгаатай нь энэ нь худалдагдсан хөрөнгийн сан биш, харин хөрөнгийн сантай холбоотой тодорхой эрсдэл юм. Хөрөнгийн сан нь үүсгэгчийн өмч хэвээр байна. Үнэт цаасны эзэмшигчид (хөрөнгө оруулагчид) ногдол ашиг төлөх нь банкнаас зээлдэгч болон бусад эх үүсвэрээс авсан хөрөнгө (үүсгүүлэгчийн ашиг) зардлаар хийгддэг. зээлсэн хөрөнгөгэх мэт.). Хөрөнгийн "синтетик" үнэт цаасны жишээ бол 2007 онд Укргазбанкнаас 50 сая грнийн энгийн ипотекийн бонд гаргасан явдал юм. Энэ төрлийн үнэт цаасжуулалтын давуу тал нь "сонгодог" үнэт цаасжуулалттай харьцуулахад харьцангуй хялбар бөгөөд зардал багатай байдаг. Үүний зэрэгцээ үнэт цаас гаргагч эрсдэлийг хариуцдаг эрт эргэн төлөлтипотекийн зээлдэгчид болон.

Хөрөнгийн үнэт цаасжуулах аргыг анх 1970 онд АНУ-д Засгийн газрын үндэсний моргейжийн холбоо (Жинни Мэй) ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг шилжүүлэх үзэл баримтлалыг боловсруулж, зээлийн хүүг цаг тухайд нь төлөх, үндсэн зээлийн төлбөрийг төлөх хөтөлбөрийг боловсруулахдаа ашигласан. тодорхой багц өр. стандартчилагдсан барьцааны объект. Энэхүү хөтөлбөрт санхүүгийн байгууллагууд (банкууд болон хадгаламж зээлийн хоршоод) УДБЭТ-аас баталгаажсан ипотекийн зээлийн тодорхой багцыг цуглуулж, энэ багцыг гуравдагч этгээдэд худалдсан - . Барьцаа хөрөнгө гаргагчид тэдгээрт төлбөр хийх үед санхүүгийн байгууллага, тэр чек илгээж, баталгааны эзэнд шилжүүлсэн нийт дүнбүх төлбөр. GNMA нь төлбөрийн батлан ​​даагч байсан тул шилжүүлсэн үнэт цаас нь төлөгдөхгүй байх эрсдэл багатай байсан.

Барьцаа болон ипотекийн зээлд тулгуурлан хөрөнгийг үнэт цаасжуулах нь цаг хугацааны явцад өргөн тархсан. 1980-аад оны дунд үеэс хойш. АНУ-д автомашины зээл, авлагад суурилсан хөрөнгийг үнэт цаасжуулах ажил эхэлсэн зээлийн карт, арилжааны болон компьютерийн түрээс гэх мэт.

Хөрөнгийн үнэт цаасжуулалт нь АНУ-д хамгийн өргөн тархсан. Саяхныг хүртэл хөрөнгийн үнэт цаасны зах зээл өндөр хурдацтай хөгжиж байсан. АНУ-д ABS-ийн эргэлтийн хэмжээ 3 их наяд давжээ. доллар. Хөрөнгийг үнэт цаасжуулах нь нэгэн төрлийн зээлийн томоохон багцтай банкуудын хувьд хамгийн их сонирхол татдаг. түрээсийн компаниуд, үл хөдлөх хөрөнгийн сан болон хөгжүүлэгчид.

2011 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар Украинд санхүүгийн хөрөнгийн үнэт цаасны 4 гүйлгээ хийгдсэн байна. ПриватБанк нь Их Британийн хуулийн дагуу хил дамнасан үнэт цаасны арилжааг явуулсан бөгөөд Украины "Ипотекийн бондын тухай" хуулийн дагуу Укргасбанк, Төрийн ипотекийн байгууллага, Осчадбанк энгийн ипотекийн бонд гаргасан.

Санхүүгийн хямрал 2008-2009 он гаргасан үнэт цаасны багагүй хэсэг, ялангуяа хоёрдогч үнэт цаасны зах зээлийн бусад оролцогчдод шилжсэн томоохон эрсдэлүүд байсан нь хямралыг эрчимжүүлэхэд нөлөөлсөн. Өөрсдийгөө хамгаалахын тулд банкууд цаашид үнэт цаасжуулахын тулд илүү их зээл авах аргыг ашигласан. Жишээлбэл, Америк хөрөнгө оруулалтын банк Lehman Brothers худалдаж авч байсан ипотекийн зээлүнэт цаасжуулах, дараа нь худалдах зорилгоор. Цаг хугацаа өнгөрөхөд банкууд эдгээр үнэт цаасыг бусад банкнаас зах зээл дээр худалдаж авч эхэлсэн. Улмаар хөрөнгийн үнэт цаасны чанар муудсаны улмаас хөрөнгө оруулагчдад төлөх төлбөрийн хэмжээ удааширч, бүрмөсөн зогссон нь энэ төрлийн санхүүгийн бүтээгдэхүүнд итгэх итгэлийг бууруулж, зах зээлийн үнэ цэнийг нь бууруулахад хүргэсэн. хөрөнгө оруулагчдад хохирол учруулах. 2008 онд Lehman Brothers дампуурчээ.

Хөрөнгийн үнэт цаасжуулалт нь харьцангуй шинэ үзэгдэл юм Оросын эдийн засаг, тиймээс олон хүнд төвөгтэй, ойлгомжгүй мэт санагддаг. Үнэн хэрэгтээ энэ нь хөрвөх чадваргүй санхүүгийн хөрөнгийг эдгээр хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үнэт цаас гаргаж, худалдах замаар хөрвөх чадвартай болгон хувиргах явдал юм.

Хөрөнгийн үнэт цаасжуулалт гэж юу вэ

Энэ гэрээг тайлбарлах хамгийн хялбар арга бол жишээ юм. Бид таамагласан банкийг жишээ болгон авч үзэх боловч үнэт цаасжуулалтыг зөвхөн банкны бүтэц төдийгүй, жишээлбэл, авлагатай холбоотой аж ахуйн нэгжүүд хийж болно гэсэн тайлбарыг нэн даруй хийх болно.

"Нар" хэмээх хийсвэр банкийг авч үзье. ОХУ-ын Төв банкны шаардлагын дагуу үүсгэн байгуулахдаа үүсгэн байгуулагчид тодорхой хэмжээний цуглуулсан өөрийн хөрөнгө, дараа нь ипотекийн зээл олгох зорилготой байсан. Банк "Солнышко" санал болгож байна ашигтай нөхцөл, тиймээс үйлчлүүлэгчид түүнтэй бүртгүүлэхэд бэлэн байсан орон сууцны зээл, мөн банкны үнэгүй бэлэн мөнгөний хэмжээ хурдан дуусав.

Тиймээс Солнышко банк хөрөнгө босгох асуудалтай хурдан тулгарсан. Тэрээр дахин санхүүжилтийн хүүгээр Төв банкнаас зээл авч болно, гэхдээ энэ нь ипотекийн зээлийн хувьд хамгийн сайн сонголт биш юм. Та хадгаламж, цалингийн дансанд мөнгө татах боломжтой боловч энэ нь хангалттай хэмжээний мөнгө хүлээн авах баталгааг өгдөггүй нэлээд урт процесс юм.

Эндээс үнэт цаасжуулах журам нь банкинд тус болдог. Уг нь банкинд мөнгө байгаа, хэлбэр нь л байдаг банкны хөрөнгө– банкны балансад хадгалагдаж байгаа аль хэдийн олгосон зээл. Хэзээ нэгэн цагт зээлдэгчид өрөө бүрэн төлөх болно (эсвэл ипотекийн байраа зарж барагдуулах болно), гэхдээ банкинд "хэзээ нэгэн цагт" хэрэггүй, үүнээс ч илүү зээл гаргаж, бусад зээлтэй амжилттай өрсөлдөхөд мөнгө хэрэгтэй.

Нөгөөтэйгүүр, манайд Солнышко банкны активт хөрөнгө оруулахаас татгалздаггүй хөрөнгө оруулагчид байгаа ч тодорхой шалтгааны улмаас тэгдэггүй. Энэ тохиолдолд тэд үнэт цаасжуулах журамд ханддаг.

Хөрөнгийн үнэт цаасжуулах төрөл ба үйл явц

Үнэт цаасны хөрөнгийг балансаас хасах, хасахгүйгээр хоёр хувилбараар хийх боломжтой.Эхний тохиолдолд үнэт цаасжуулах хөрөнгийг охин компани эсвэл аль нэг компанийн балансад шилжүүлнэ. санхүүгийн зуучлагч(SPV - Англи хэлний тусгай зориулалтын тээврийн хэрэгсэлээс), ингэснээр банкны хөрвөх чадварыг нэмэгдүүлнэ. Хэдийгээр ипотекийн зээлдэгчийн хувьд энд юу ч өөрчлөгдөхгүй - банк нь ихэвчлэн SPV-ийн зээлийг үргэлжлүүлэн үйлчилгээ үзүүлдэг бөгөөд SPV-ээс зээлийн үйлчилгээний хураамж авдаг.

Хоёрдахь хувилбарт хөрөнгө нь байгууллагын балансад үлддэг боловч эдгээр хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үнэт цаас гаргаснаар шаардлагатай хөрөнгийг төвлөрүүлдэг. бэлэн мөнгө. Дүрмээр бол тэдний өртөг нь зээлсэн хөрөнгө эсвэл бонд гаргах замаар босгосон хөрөнгөөс бага байдаг.

Хөрөнгийг балансаас хасч санхүүгийн зуучлагчдад худалддаг үнэт цаасжуулах алхам алхмаар алгоритмыг авч үзье.

  • Банк зээл олгодог (эсвэл компани бүрдүүлдэг авлага) - өөрөөр хэлбэл. санхүүгийн хөрөнгийг үнэт цаасжуулах зорилгоор бий болгосон.
  • Хөрөнгийн багцыг охин компани эсвэл санхүүгийн зуучлагчийн (SPV) ашиг тусын тулд бүрдүүлж, захиран зарцуулах;
  • SPV нь худалдан авсан хөрөнгийнхөө мөнгийг банкинд шилжүүлж, эдгээр хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үнэт цаас гаргах;
  • Хөрөнгө оруулагчид үнэт цаас худалдан авч, зээлдэгчдийн хувьд банкаар дамжуулан SPV-д төлөх өр төлбөрөө төлж, ашиг олдог.

Энэхүү схем нь зарим өөрчлөлтийн хамт үнэт цаасжуулах бусад хувилбаруудад хамаарна. Хэрэв бид SPV биш харин охин компанийн тухай ярьж байгаа бол ашгийнхаа нэг хэсгийг толгой байгууллага болох банк эсвэл аж ахуйн нэгжид шилжүүлэх болно. Хэрэв хөрөнгө нь банк / аж ахуйн нэгжийн балансаас хасагдаагүй бол түүнийг шилжүүлэх үе шат алгасаж, дараагийн бүх орлогыг нэн даруй банк / аж ахуйн нэгжийн балансад оруулна.

Яагаад үнэт цаасжуулах шаардлагатай байна вэ?

Дээрх жишээнээс харахад хөрөнгийн үнэт цаасжуулалт нь “чоно тэжээж, хонь ч аюулгүй” нөхцөлийг бүрдүүлдэг. Үйл явцыг зөв зохион байгуулснаар бүх оролцогчид хүссэн зүйлээ авдаг.

Нэгдүгээрт, банк, аж ахуйн нэгж нь хөрвөх чадваргүй хөрөнгийг балансаас салгаж, зуучлагч, охин компанийн балансад бичих, эсвэл ядаж эдгээр хөрөнгийг хөрвөх чадвартай болгон хувиргадаг. Хоёрдугаарт, үнэт цаасжуулалт нь санхүүжүүлэхэд шаардлагатай бэлэн мөнгийг авчирдаг Цаашдын хөгжил– мөн эдгээр сангийн зардал нь харьцуулахад бага байна зээлийн сангуудэсвэл бонд гаргах.

Гуравдугаарт, хөрөнгө оруулагчид үнэт цаас худалдаж авахгүйгээр байгууллагад хөрөнгө оруулалт хийх боломжийг олж авдаг, гэхдээ тэр үед сайн хүү авдаг.

Дөрөвдүгээрт, үйлчлүүлэгчид бас сэтгэл хангалуун байдаг - нэг талаас тэд зээлээ (эсвэл авлагаа) тайван төлж байгаа бол нөгөө талаас банк шаардлагатай хөрөнгөө хүлээн авснаас хойш үйлчлүүлэгчдэдээ сайн нөхцөлтэй зээл санал болгосоор байна.

Дээр дурдсанчлан энэ нь манай улсын хувьд харьцангуй шинэ үзэгдэл хэдий ч олон банк үүнийг ашиглаад эхэлчихсэн. ОХУ-д ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах ажлыг Газпромбанк, Альфа-Банк, ДельтаКредит, IMB болон бусад томоохон компаниуд хийсэн. банкны бүтэц. Нэмж дурдахад, AHML, Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлаг байдаг бөгөөд зээлдүүлэгчдээс ипотекийн зээлийг худалдан авч, тэдэнд урамшуулал олгодог. үнэт цаасжуулах процедурыг бодитоор гүйцэтгэдэг.

Хэдийгээр ипотекийн зээл манай улсад гарч ирээд удаагүй ч нийт зээлийн салшгүй хэсэг болоод байна. банкны системулс орнууд болон санхүүгийн хэрэгсэл, ойлгомжтой, иргэдийн эрэлт хэрэгцээ хангалттай. Энэ бол хамгийн удаан эдэлгээтэй төрлүүдийн нэг юм зээлийн бүтээгдэхүүн, эргэн төлөлтийн хугацаа зарим банкуудад гучин жил хүрдэг. Энэ зээлийг дагалдан гарах эрсдэл нь зээлдэгч болон зээлдүүлэгчийн аль алинд нь харилцан хамааралтай байдаг. Үнэхээр ийм үед энэ нь Хожа Насреддин шиг болж магадгүй юм: падиша эсвэл илжиг, эсвэл Хожа өөрөө үхнэ. Зээлдэгчийг аюулгүй байдлын арга хэмжээ аваагүй бол зээлдүүлэгч нь ипотекийн зээлийн үнэт цаасыг үнэт цаасжуулах гэж аль хэдийн батлагдсан стратегийг ашигладаг.

Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах нь банкуудын эрсдэлийг бууруулах нэг арга юм. Зарчмын хувьд энэ нь "хамгаалалт" гэсэн утгатай "аюулгүй байдал" гэдэг үгийн үндсэн утгаас тодорхой харагдаж байна. Ганц асуулт бол энэ нь хэрхэн тохиолддог, яагаад банкууд ийм гаргах үйл явц гэж үзэж байгаа юм бэ урт хугацааны зээлЗээлдэгчээс ч илүү тэдэнд эрсдэлтэй.

Зарчмын хувьд ипотекийн зээлийг багтаасан урт хугацааны зээлийн үнэт цаасыг үнэт цаасжуулах нь нэг зарчмын дагуу явагддаг: та өөрийнхөө зээлийг өөр хэн нэгэнд зарах хэрэгтэй. санхүүгийн байгууллага, магадгүй бага зэрэг хямд үнээр, ингэснээр таны эрсдэлээс татгалзаж болно. Үүний үр дүнд энэ зээлийн багцыг баталгаажуулахын тулд өөр банкнаас мөнгө зээлсэн банк хадгаламжийн өрийн оронд бодит мөнгө авдаг. Ийм хөрөнгөтэй бол тэр зээлээ төлөх эсвэл хүлээн авсан мөнгөө эргэлтэд оруулах, жишээлбэл, ижил орон сууцны зээл олгох боломжтой.

Банк нь үйлчлүүлэгчдийнхээ өрийг худалдах үйл явц нь энэ банкнаас гаргасан үнэт цаас буюу өрийн үүргийг худалдах замаар явагддаг. Үүний үр дүнд банк, ийм байдлаар түүний урт хугацааны худалдсан зээлийн багц, хоёр удаа хожсон - тэр өөрөө өөрийгөө татан буулгадаг зээлийн өрмөн зээлдэгч дампуурсан тохиолдолд санхүүгийн алдагдлаа хүлээн зөвшөөрөгдөх хэмжээнд хүртэл бууруулна.

Ипотекийн зээлийн багцыг үнэт цаасжуулах нь банкууд нэг халааснаас нөгөө халаас руу мөнгө шилжүүлэх нийтлэг практик болсон. Энэ процедурыг гараас гарт зүү сугалж авсан гранатыг бие биедээ өгөхтэй адилтгаж болно. Энэ нь хэнийх нь гарт дэлбэрэх нь азгүй болно. Энэ бол банкируудын тоглодог "Оросын рулет"-ийн нэг төрлийн аналог юм.

Хамгийн энгийн аргаарЗээлийн үнэт цаасыг дараах жишээгээр тайлбарлаж болно.

  1. Вася Петяд 100 рубль өгч, сарын эцэст 150-г өгнө гэсэн тохиролцоонд хүрчээ.
  2. Нэгэн өдөр Вася Петягийн ажилладаг компани бараг дампуурсныг олж мэдэв. Петя өрийг бүхэлд нь төлөхгүй гэж хэн ч мэдэгддэггүй, гэхдээ Вася эрсдэлийг маш том бөгөөд өөртөө хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэж үздэг.
  3. Вася хашааны эрх мэдэлтэн Серёжа руу очиж, Петягийн өрийг 120 рублиэр худалдаж авахыг санал болгож, Петя түүнд 150 өртэй гэж мэдэгдээд эцэст нь Серёжа 30 рубль авах болно.
  4. Серёжа түүний хүч чадлыг үнэлж, зөвшөөрч, сэжиггүй Петя түүнд өртэй болно. Түүгээр ч барахгүй бүлэглэлийн хэлбэрээр "захиргааны нөөц"-тэй Серёжа өрийн хэмжээг 200 рубль болгохыг хэн ч хориглодоггүй.

Үнэн хэрэгтээ үнэт цаасжуулах механизм нь хамаагүй илүү төвөгтэй, гэмт хэргийн шинж чанар багатай байдаг. Энэ нь зээлийн багцыг эзэмшигч банкнаас үнэт цаасны багцыг гаргахаас бүрдэнэ. өрийн бичигтүүний өмнө зээлдэгчид. Энэ нь хэд хэдэн хэсэгт үйлдвэрлэгддэг бөгөөд тус бүрийг транш гэж нэрлэдэг.

Худалдан авагчдыг худалдан авалт нь ашигтай бөгөөд ийм гүйлгээ нь тийм ч эрсдэлгүй гэдэгт итгүүлэхийн тулд банк хамтран ажилладаг. үнэлгээний агентлагууд, эдгээр өрийн үүргийн эрсдэл, хөрвөх чадварыг тодорхойлох. Дүрмээр бол зээлийн багцыг хэд хэдэн үе шаттайгаар зардаг бөгөөд эхнийх нь "ахлах" гэж нэрлэгддэг бөгөөд тэдгээр нь илүү хөрвөх чадвартай тул илүү үнэтэй байдаг. Сүүлийнх нь хамгийн залуу нь бөгөөд бараг ямар ч баталгаагүй юм.

Ийм траншийн баталгааг зээлийн материаллаг баталгаагаар тооцдог. Тухайлбал, худалдан авч буй орон сууцныхаа барьцаанд ипотекийн зээл олгодог. Сүүлийн хэсэг гарах үед зах зээлийн үнэорон сууц унаж болзошгүй тул өмнө нь олгосон траншийн өмнө хүлээсэн үүрэг (барьцаа) нь ийм орон сууцны зардлыг бүрэн шавхаж байна. Үүний үр дүнд сүүлийн ээлжийн худалдан авагчид ямар ч баталгаагүй болно. Ихэвчлэн үнэт цаас гаргаж буй банк тэдгээрийг хадгалдаг. Гэсэн хэдий ч, хэрэв орон сууцны зах зээлийн үнэ өссөн бол бага транш худалдан авагчид илүү их ашиг хүртэх болно.

Банкнаас гаргасан үнэт цаас - түүнд гуравдагч этгээдийн өрийн үүргийг баталгаажуулах нь өөрийн амьдралаар амьдарч эхэлдэг. Үүнийг хэд хэдэн удаа зарж, дахин барьцаалж болно. Одоо Орос улсад ийм өр төлбөрийн зах зээл маш том байна. Ингэснээр нэг банкнаас ипотекийн зээл авсан иргэн хэд хэдэн зээлдүүлэгчид өртэй болж байна. Хэрэв бид аливаа зүйлийг утгагүй байдалд хүргэх юм бол газардах хөрш рүүгээ ханддаг.

Ипотекийн зээл бол хамгийн эрсдэлтэй төрлүүдийн нэг юм банк- Эцсийн эцэст, асар их хэмжээний санхүүжилтийг тодорхой хугацаанд гаргадаг. Тиймээс ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах нь Оросын санхүүгийн байгууллагуудын дунд улам бүр түгээмэл болж эхэлж байна.

Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах - бага зэрэг тайлбар

"Үнэт цаасжуулалт" гэсэн нэр томьёо өөрөө 1977 онд АНУ-д Уолл Стритийн томоохон магнат - Саломон ах дүүсийн моргейжийн хэлтсийн дарга Льюис Раниеригийн хөнгөн гараар гарч ирсэн.

Энэ илэрхийлэл нь банкнаас худалдаж авсан ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас бий болгох үйл явцыг хэлнэ. Одоо бид хичээх болно энгийн хэлээрЭнэ диаграмыг тайлбарла. Үүний үндсэн холбоос болох зээлдүүлэгч банкуудын сэдэлээс эхэлье.

  1. Тэгэхээр банкууд ипотекийн зээл олгодог. Гэхдээ үргэлжлүүлээрэй өөрийн балансИйм олон ипотекийн зээл банкинд ашиггүй. Тиймээс тэрээр яаралтай байдлын хувьд бие биентэйгээ илүү их эсвэл бага хэмжээгээр тохирсон тодорхой нэг санг бүрдүүлдэг. зээлийн хүү, ипотекийн зээлийн эрсдэл, хөрвөх чадвар, эдгээр хөрөнгийг тусгай зориулалтын тээврийн хэрэгсэлд (SPV) зарж, олгосон зээлийн үйлчилгээг хэвээр үлдээдэг.
  2. SPV буюу хуримтлуулах байгууллага нь ипотекийн зээлийн хөрөнгийг өөрийн балансад эзэмшиж, тэдгээрийн эсрэг үнэт цаас гаргадаг.
  3. Ипотекийн (төлбөрийн) агент нь эдгээр үнэт цаастай ажилладаг - тэдгээрийг гаргах, шилжүүлэх ажилд оролцдог.
  4. Хөрөнгө оруулагчид эдгээр үнэт цаасыг худалдаж авдаг.

Мөн ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах ажилд дараахь хүмүүс оролцож болно.

  • Нөөц үйлчилгээний агент нь олгосон ипотекийн зээлд үргэлжлүүлэн үйлчлэх боломжгүй тохиолдолд үндсэн зээлдүүлэгч банкийг орлуулах болно.
  • Батлан ​​даагч нь бүхэл бүтэн үйл ажиллагааны зээлийн дэмжлэг юм (дүрмээр бол томоохон банкууд эсвэл даатгагчид батлан ​​даагч болдог).
  • Андеррайтер - гаргасан үнэт цаасны үнэ цэнийг үнэлж, хадгалж, гүйлгээг бүхэлд нь зохион байгуулахад тусалдаг.
  • Зөвлөх агентлагууд - энэ үйл ажиллагаанд оролцогч бүх хүмүүст шинээр гарч ирж буй асуудлын талаар зөвлөгөө өгөх.
  • Үнэлгээний товчоо – гаргасан үнэт цаасанд үнэлгээ өгөх.

Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах – Оросын туршлага

Зах зээлд оролцогчид ОХУ-д ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах дараахь бэрхшээл, онцлогуудыг тэмдэглэж байна.

  • Энэ чиглэлээр тодорхой, “туршсан” хууль тогтоомж дутмаг;
  • Орос, барууны томоохон тоглогчид эдгээр схемд оролцох боломжгүй, хүсэлгүй байх;
  • Улс орны эдийн засгийн тогтворгүй байдал, улс төрийн нөхцөл байдалтай холбоотой ипотекийн зээл нэлээд өндөр эрсдэлтэй.

Өнөөдөр Оросын хамгийн том SPV хадгалалтын байгууллага бол 1997 онд байгуулагдсан AHML (Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлаг) бөгөөд Оросын томоохон, найдвартай банкуудаас ипотекийн зээлийн санг худалдаж авдаг.

Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах нь зөвхөн мөнх бус бидний хувьд ашиг тусын тухайд гэвэл банкуудын эрсдэлийг хуваарилж, ийм зээл олгоход илүү идэвхтэй, үнэнч байхыг урамшуулахаас бүрддэг.

Зах зээл дээрх шинэ ойлголтуудын нэг санхүүгийн үйлчилгээ, энэ нь банкирууд болон хөрөнгө оруулагчдын үйл ажиллагаанд нөлөөлдөг - моргейжийн үнэт цаасжуулалт. Манай улсын жирийн иргэд энэ нэр томъёог ойлгохоос хол байна. Мөн цаашлаад - үйл явцад оролцохоос. Гэхдээ үнэт цаасжуулалт нь банкуудад ашигтай бөгөөд нийгмийн амьдралд нэвтэрч магадгүй, учир нь гадаадад моргейжийн зээл энэ үйл явцыг удаан хугацаанд, нэлээд амжилттай туулж ирсэн. Түүгээр ч зогсохгүй манай AHML сүүлийн 6-7 жилийн хугацаанд арилжааны банкуудын ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлсээр байна.

Ипотекийн зээлд үнэт цаасжуулалт гэж юу вэ

Санхүүгийн байгууллага (банк) зээлдэгчид орон сууц худалдан авах зээл олгодог. Энэ бол ипотекийн зээлийн стандарт схем юм. Энэ тохиолдолд банк нь зээлийн бүх эрсдлийг хариуцдаг бөгөөд энэ нь өрийн үүргийг цорын ганц эзэмшигч юм. Зээлдэгч ямар нэг шалтгаанаар зээлээ төлөөгүй бол банк бие даан нөхцөл байдлыг засч залруулахыг оролддог эсвэл алдагдлыг хүлээн зөвшөөрдөг.

Үнэт цаасжуулах нь моргейжийн зээлийг дахин санхүүжүүлэхтэй холбоотой бөгөөд энэ нь гуравдагч этгээдийн оролцоог хангадаг гэсэн үг юм. Энэ бол зээлийн өрийг худалдаж авах хүсэлтэй байгууллага юм. Эхлээд банк нь хувь хүнд (зээлдэгч) орон сууцны зээл олгож, дараа нь энэ зээлийг гуравдагч этгээдэд эргүүлэн худалддаг бөгөөд энэ нь гүйлгээнээс өөрийн гэсэн хувийн ашиг хүртэх бөгөөд мэдээжийн хэрэг эрсдэлийг ч үүрнэ. Ипотекийн зээлийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх зорилгоор ипотекийн үнэт цаас гаргадаг. Тэд гүйлгээний субьект юм.

Өөрөөр хэлбэл, банк хэдэн мянгаараа хуримтлуулдаг зээлийн үүрэгдундаж эрсдэл, өгөөж бүхий ипотекийн зээлийн нэгдсэн санд шилжүүлж, энэ үүргийн санг (дахин санхүүжүүлэх) өөр санхүүгийн байгууллагад зардаг. Бидний хувьд энэ бол зөвхөн Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлаг (AHML) юм.

Санхүүгийн ордон

Хэрэв ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах нь тодорхой компанийн үндсэн үйл ажиллагаа болж хувирвал тэр нь нээгддэг барьцаалсан байшин. Үүний жишээ энд аль хэдийн бий өөр өөр улс орнуудамар амгалан. Хувийн хүн орон сууц худалдаж авахын тулд өөр өөр банкинд зээл авах хүсэлт гаргахаа больсон, хүү, баримт бичгийн багцын хэмжээг харьцуулдаггүй, иргэн зүгээр л ипотекийн байшинд ирж, ипотекийн зээлд хамрагдах нэг нөхцөлийг олж мэдэв. Тэр зөвхөн дараа нь түүний гүйлгээний санхүүжүүлэгчийн үүрэг гүйцэтгэх банкны нэрийг харах болно, гэхдээ энэ нь тохиолдохгүй байж магадгүй, энэ бүхэн хоёрын хооронд байгуулсан гэрээний түвшингээс хамаарна. санхүүгийн байгууллагамөн барьцаалсан байшин.

Энэ тохиолдолд банкуудын давуу тал нь тодорхой юм: тэд мөнгөө буцааж өгөхийг удаан хүлээх шаардлагагүй, буцаан олголтыг буцаан олгохгүй байгаад гайхдаггүй. Үүний зэрэгцээ ипотекийн зээл олноор олгох хүсэл ч их бий. Үнэт цаасжуулсан ипотекийн зээл нь ипотекийн байшинд хөрөнгө оруулахын ашиг тусыг аль хэдийн бүрэн үнэлчихсэн хөрөнгө оруулагчдыг татах боломжтой. Түүнчлэн ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлж буй ипотекийн хувьцаа эзэмшигч хөрөнгө оруулагчдын үүргийг хувийн хэвшлийнх гэж үздэг. хөрөнгө оруулалтын компаниуд, болон корпорациуд. Хотын захиргаа ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулахыг илүүд үздэг орон сууцны бус байр, үүнийг арилжааны болгон хувиргах боломжтой.