Олон орон сууцны орон сууцны барилга барих зардал. Барилгын өртөг эсвэл метр квадрат нь хэд вэ? Урьдчилсан тооцоогоо хийцгээе

Үнэ хэд вэ хавтгай дөрвөлжин метрбарилгачин бүр үүнд яг хэдийг зарцуулдаг вэ? Орон сууц худалдан авагч бүр энэ асуултын хариултыг сонсохыг хүсдэг байх. Бүх Оросын орон сууцны конгрессын хүрээнд БН-д зориулсан эдгээр асуултад Тооцооллын инженерүүдийн холбооны ерөнхийлөгч Павел Горячкин хариулав.

– Тэгвэл одоо барилгын ажлын бодит өртөг хэд болж байна вэ?

– Үнийн шошго нь квадрат метр тутамд 14 мянган рубльээс эхэлдэг. Жишээлбэл, хананы үндсэн элементүүдийг үйлдвэрт үйлдвэрлэж, дараа нь суурилуулсан төслүүдийн хувьд нэг багцад 14 мянган рублиас доогуур үнийг би хараагүй. Ямар ч хуурмаг зүйл байх ёсгүй, бид 8 мянгад орон сууц авахгүй.

Бид ойлголтуудыг ялгах хэрэгтэй. Үнэ бий анхдагч зах зээлүл хөдлөх хөрөнгө бол орон сууц худалдан авагчийн хувьд бидний төлдөг үнэ юм. Барилга, хөрөнгө оруулалт гэж хуваагдсан зардлын үнэ гэж бий.

- Эдгээр үнэд юу багтсан бэ?

– Барилга угсралтын зардалд нэгдсэн тооцооны дагуу бүрдүүлсэн барилга угсралтын ажил, зардал багтана. Хөрөнгө оруулалтын зардал гэдэг нь газрын үнэ, зөвшөөрөл гэх мэт бүх ачааллыг харгалзан хөгжүүлэгчийн бүрэн зардал юм.

Хэрэв бид барилгын зардлын талаар ярих юм бол хамгийн энгийн дизайны шийдэл бүхий хавтангийн элементүүд эсвэл цул системийг ашигладаг эдийн засгийн зэрэглэлийн орон сууцны барилгуудын тухай ярьж байгаа бол Орос улсад дунджаар энэ коридорыг 15-25 мянган хооронд байрлуулж болно. Зарчмын хувьд энэ бол бодит зүйл юм.

Дээрээс нь газрын өртөг - энд мэдээжийн хэрэг тоо өөр байна. Москва, Санкт-Петербург нь тусдаа элемент боловч Оросын хувьд дунджаар 500 мянга ба түүнээс дээш хүн амтай томоохон хотуудад байдаг. дундаж үнэ– 60-70 доллар, энэ нь нэлээд ач холбогдолтой.

Зардлын дийлэнх хувийг инженерийн дэд бүтэц эзэлдэг. Үүнд газар дээр нь. Би үндсэн сүлжээний талаар яриагүй байна - эдгээр нь манай хууль тогтоомжийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд хамгийн багадаа багтсан "улаан шугам", үндсэн шугамын холболтын бүсүүдийн гадаад сүлжээ юм. зардлын 12%.

Дээрээс нь байнгын эрчим хүчний хангамжид холбогдоход асуудал гардаг олон бүс нутаг байдаг. Хэдийгээр одоо үүнийг зохицуулж байгаа ч тарифын зөрүү маш их байна. Москва, Санкт-Петербург нь нэг зүйл боловч бүс нутагт 1 кВт-ын холболтын үнэ 6-16 мянган рубль хооронд хэлбэлздэг. Энэ нь Оросын хувьд дундаж үзүүлэлт юм. 54 метр квадрат орон сууцнаас хэдэн төгрөг авахаа тооцоолж болно. 8-12 кВт-д суурилсан метр. Та хаана мөнгө хэмнэж болохыг би ойлгохгүй байна.

Ном зүй

Энэ ажлыг бэлтгэхийн тулд http:// сайтын материалыг ашигласан.

Новосибирскийн барилгын зах зээлд 15 гаруй жилийн турш амжилттай ажиллаж буй манай барилгын холдингийн мэдэлд Нийслэлийн захиргааны зөвшөөрлийн дагуу барилгын талбай бий. Ерөнхий төлөвлөгөөНовосибирск хотын бүтээн байгуулалт нь олон давхар орон сууцны барилга барихад зориулагдсан бөгөөд манай холдинг 19 давхар орон сууцны барилга (1-р давхарын дэлгүүр, 1-р давхар техникийн), 74 автомашины хоёр түвшний зогсоолын зураг төслийг боловсруулж байна. /орон зай. 2015 оны 6-р сарын 1-ээс хэтрэхгүй барилгын ажил эхлэх, дуусгах - 2017 оны 11-р сараас 12-р сар. Төсөл одоо "P" үе шат юм.

0.6 га талбай нь гудамжны уулзварт байрлах суурьшлын бүсэд байрладаг. Сакко, Ванзетти, Белинский нар, Шевченковскийн хорооллын ойролцоо, Октябрьская метроны буудлаас 7 минутын зайтай. Ойролцоох гурван дээд боловсролын байгууллага, хоёр дунд техникийн байгууллага; дэлгүүр, эмийн сан, цэцэрлэг, сургууль, 10-р сарын зах.

Шалны талбай: 436.85 м2

нийт талбайшалан дээрх орон сууц 404.9 м2, нийт байранд - 6883.3 м2.

Жижиглэн худалдаа, оффисын байр 1 давхар - 408.0

Шалан дээрх тагтны талбай (0.5-р өрөөнөөс) 117.95 м2, байшинд - 2005.15 м2

Байшингийн бүтэц: төмөр бетон хүрээ, тоосго, агааржуулалттай фасад.

Байшингийн хашааг хотын цэцэрлэгт хүрээлэнгийн хэлбэрээр зохион байгуулахаар төлөвлөж байна: усан оргилуур, хүүхдийн тоглоомын талбай, насанд хүрэгчдэд зориулсан амралтын газар.

Орон сууцны барилга барих зардал 285.8 сая рубль болно.

1 м2 орон сууц, жижиглэнгийн худалдааны байрны үнэ 39.2 мянган рубль болно.

Ойролцоох шинэ барилгууд эсвэл ижил төстэй байршилд баригдсан орон сууцны зах зээлийн үнэ ойролцоогоор 63.0 мянган рубль байна. худалдсан орон сууцны метр квадрат тутамд .

Орон сууцны борлуулалтаас хүлээгдэж буй орлого нь (гутранги сонголтын дагуу) 459.35 сая рубль болно;

нэмэлт тагт - 17.0 сая рубль.

1-р давхрын жижиглэн худалдааны байр - 25.7 сая рубль. Нийт: 502.05 сая рубль.

Байшингийн бүх талбайг борлуулсны ашиг - 216.25

74 машины зогсоолын үнэ 29.7 сая рубль байна.

1 тээврийн хэрэгсэл / орон зайны барилгын өртөг нь 401.05 мянган рубль юм.

1 тээврийн хэрэгсэл / суудал зарах зардал нь 700 мянган рубль юм. (хамгийн бага)

Машины зогсоолыг бүхэлд нь худалдах зардал нь 51.8 сая рубль юм. (хамгийн бага)

Зогсоолын борлуулалтаас хүлээгдэж буй ашиг нь 22.1 сая рубль юм.

Төслийн нийт өртөг (орлого) нь 553.85 сая рубль юм.

Төслийн нийт өртөг нь 315.5

Төслийн хүлээгдэж буй ашиг нь 238.35 сая рубль юм.

Барилга эхлэхээс өмнө 30 сая рублийн хөрөнгө оруулалт татахыг зөвлөж байна. хоёр ээлжээр: 15 сая рубль. 3-р сарын 8 хүртэл, 15 сая рубль - 3-р сарын 31 хүртэл эвдэрсэн гурван байшинг нүүлгэн шилжүүлэх. Барьцаа хөрөнгөтэй сонголт хийх боломжтой. Эхний хөрөнгө оруулагчид 39.2 рубль / м2 өртөгтэй барилгын квадрат метр талбайг санал болгож байна

Хөрөнгө оруулагч нь хөрөнгө оруулалтын хэмжээг 100 сая рубль болгож, оруулж болно хуваалцаххөрөнгө оруулалт хийсэн хувьцааны дагуу бүх байшинг борлуулснаас олсон ашгийг хуваарилах замаар энэ төсөлд.

Бусад түншлэлийн сонголтууд боломжтой.

Москвагийн массын сегмент дэх шинэ барилгуудад нэг квадрат метр талбайг барихад зориулж ба хамгийн ойрын Москва мужгэрээлэгч нар 60 мянган рубль зарцуулдаг.

Масс сегментэд Москва болон бүс нутагт орон сууцны барилгын өртөг 28 мянгаас 35 мянган рубль хооронд хэлбэлздэг. 1 кв. м ба төлөө Өнгөрсөн жил 5-7%-иар өссөн гэж барилгын компани РД констракшн хийсэн судалгаанаас харж болно. RBC үл хөдлөх хөрөнгийн ижил төстэй тоо баримтыг MITs болон Granel компаниуд мэдээлсэн. Харьцуулбал, импортын материалын эзлэх хувь өндөр байгаа шинэ барилгуудын өндөр төсөвтэй сегментүүдэд 1 кв. m одоо 45-65 мянган рубльтэй тэнцэж байгаа нь 2014 оныхоос 10-20% илүү байна.

Энэ тохиолдолд бид барилгын болон угсралтын ажил (CEM) болон материалыг харгалзан зөвхөн зардлын үнийг ярьж байна. Хэрэв бид үүн дээр төслийн менежмент, сүлжээ суурилуулах, нийгмийн бүх дэд бүтцийг бий болгох зардлыг нэмбэл өртөг нь хоёр дахин нэмэгдэж, ойролцоогоор 55 мянган рубль болно гэж нэгдүгээр орлогч хэлэв. Ерөнхий захирал"MIC" компанийн хөгжлийн групп Даромир Обуханич. 2014 онд үнэ нь 7-10%-иар бага байсан гэж тэр хэллээ. “Зардлын өсөлт нь материалын үнэ өссөнтэй холбоотой. Оросын үйлдвэрлэгчид хүртэл валютын ханшийн тогтворгүй байдал, импортыг тодорхой хэмжээгээр ашиглах шаардлагаас үүдэн үнээ нэмсэн” гэж Обуханич тайлбарлав.

Бүрэн үнэ капиталын бүтээн байгуулалт(1 кв. м тутамд RUB, мин-макс)

Хөгжүүлэгчид хамгийн ойрын Москва мужид ижил төстэй тоо баримт өгдөг. 1 мкв-ийн өртөг. Төсөл хэрэгжүүлэх явцад м цогц хөгжилМосква мужид 2015 оны 8-р сард нутаг дэвсгэрийн хэмжээ 57.5 мянган рубль болсон гэж Гранел хөгжлийн бүлгийн төлөөлөгч тэмдэглэв. "Тай харьцуулахад өмнөх жилцогц хөгжлийн зардал газарМосква мужид 21.8 хувиар өссөн (инфляцийг тооцохгүй)" гэж компанийн төлөөлөгч RBC-Real Estate агентлагт ярьжээ. Тооцоолохдоо Granel-ийн тооцоологчид газрын үнэ, бүтээн байгуулалтын бүсэд яаралтай орон сууцыг нүүлгэн шилжүүлэх, барилга угсралтын ажил, тохижилт, инженерийн шугам сүлжээ, нийгмийн байгууламж, зогсоолын зардлыг харгалзан үзсэн. Жилийн туршид зардлын бүтцэд нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж, зогсоолын эзлэх хувь эрс нэмэгдсэн нь одоо тэдний эзлэх хувь зардлын 18.5% ба 11.7% (жилийн өмнөх 11.1% ба 4.8%) эзэлж байна. Энэ нь бүс нутгийн хот төлөвлөлтийн зохицуулалтад орон сууцны хорооллыг автомашины зогсоол, сургууль, цэцэрлэг, эмнэлгүүдээр хангах шаардлагыг чангатгасантай холбоотой юм.

Москва болон хамгийн ойрын Москва мужид шинэ барилгуудад нэг квадрат метр талбай барихад гүйцэтгэгчид 60 мянган рубль зарцуулдаг.

Зураг: Михаил Плецки/Оросын дүр төрх

Масс сегментэд Москва болон бүс нутагт орон сууцны барилгын өртөг 28 мянгаас 35 мянган рубль хооронд хэлбэлздэг. 1 кв. м болон өнгөрсөн жилийн хугацаанд 5-7% -иар өссөн байна гэж барилгын компанийн RD Construction хийсэн судалгаагаар. RBC үл хөдлөх хөрөнгийн ижил төстэй тоо баримтыг MITs болон Granel компаниуд мэдээлсэн. Харьцуулбал, импортын материалын эзлэх хувь өндөр байгаа шинэ барилгуудын өндөр төсөвтэй сегментүүдэд 1 кв. m одоо 45-65 мянган рубльтэй тэнцэж байгаа нь 2014 оныхоос 10-20% илүү байна.

Энэ тохиолдолд бид барилгын болон угсралтын ажил (CEM) болон материалыг харгалзан зөвхөн зардлын үнийг ярьж байна. Хэрэв бид үүн дээр хөгжүүлэгчийн төслийн менежмент, сүлжээний суурилуулалт, нийгмийн бүх дэд бүтцийн зардлыг нэмбэл өртөг нь хоёр дахин нэмэгдэж, ойролцоогоор 55 мянган рубль болно гэж "MIC" компанийн хөгжлийн группын Ерөнхий захирлын нэгдүгээр орлогч Даромир Обуханич хэлэв. 2014 онд үнэ нь 7-10%-иар хямд байсан гэв. “Зардлын өсөлт нь материалын үнэ өссөнтэй холбоотой. Оросын үйлдвэрлэгчид хүртэл валютын ханшийн тогтворгүй байдал, импортыг тодорхой хэмжээгээр ашиглах шаардлагаас үүдэн үнээ нэмсэн” гэж Обуханич тайлбарлав.

Капитал бүтээн байгуулалтын бүрэн өртөг (1 кв.м тутамд рубль, мин-макс)

Сегмент
Эх сурвалж: RD Construction

Хөгжүүлэгчид хамгийн ойрын Москва мужид ижил төстэй тоо баримт өгдөг. 1 мкв-ийн өртөг. 2015 оны 8-р сард Москва мужид иж бүрэн бүтээн байгуулалтын төслийг хэрэгжүүлэх явцад м 57.5 мянган рубль болсон гэж Гранел хөгжлийн бүлгийн төлөөлөгч тэмдэглэв. "Өмнөх жилтэй харьцуулахад Москва мужид газар нутгийг цогцоор нь хөгжүүлэх зардал 21.8 хувиар өссөн (инфляцийг тооцохгүй)" гэж компанийн төлөөлөгч RBC Real Estate-д ярьжээ. Тооцоолохдоо Granel-ийн тооцоологчид газрын үнэ, бүтээн байгуулалтын бүсэд яаралтай орон сууцыг нүүлгэн шилжүүлэх, барилга угсралтын ажил, тохижилт, инженерийн шугам сүлжээ, нийгмийн байгууламж, зогсоолын зардлыг харгалзан үзсэн. Жилийн туршид зардлын бүтцэд нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж, зогсоолын эзлэх хувь эрс нэмэгдсэн нь одоо тэдний эзлэх хувь зардлын 18.5% ба 11.7% (жилийн өмнөх 11.1% ба 4.8%) эзэлж байна. Энэ нь бүс нутгийн хот төлөвлөлтийн зохицуулалтад орон сууцны хорооллыг автомашины зогсоол, сургууль, цэцэрлэг, эмнэлгүүдээр хангах шаардлагыг чангатгасантай холбоотой юм.

Ажлын төрлөөр барилгын зардал

Бүтээлийн нэр	Төслийн зардлын бүтцэд эзлэх хувь, %
Инженерийн системүүд
Холболтыг харгалзан гадаад сүлжээг барих
Талбайг бэлтгэх ба малтлага
Гэнэтийн зардал
Нутаг дэвсгэрийг сайжруулах, тохижуулах

Хөгжүүлэгч нь бүх бичиг баримтыг хүлээн авч, газрын үнэ, судалгааны зардал, барилга байгууламжийн өртөг зэргээс бүрдэх байгууламжийг барих зардлыг тодорхойлсон. дизайны ажил, хүлээн авах, гүйцэтгэх Техникийн үзүүлэлт, материал, тохижилт, барилга угсралтын ажил, хэрэглэгчийн үйлчилгээний засвар үйлчилгээ болон бусад.

Дүрмээр бол хөгжүүлэгчийн бүх зардлын өртөг нь үр дүнтэй (борлогдсон) талбайн 1 метр тутамд 32,000-аас 40,000 рубль хооронд хэлбэлздэг. газар, холболтын зардал инженерийн шугам сүлжээхөрөнгө оруулалтын ачааллын нөхцөл (хөрөнгө оруулалтын гэрээ, нийгэм, соёлын амьдрал, ачаалал).

Зах зээл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн байршил нь бас чухал юм. Манай тохиолдолд бид хамгийн алдартай сегмент болох "эдийн засаг" -ыг авч үзэх болно, энэ нь архитектурын ноцтой уран зөгнөл байхгүй, ихэвчлэн жижиг талбай бүхий орон сууц, өнгөлгөөгүй гэсэн үг юм.

Хөгжүүлэгчийн зардлыг дараах байдлаар тодорхойлъё. S2 = 35,000 урэх / м2борлуулах талбай.

Барьж буй барилгад орон сууц худалдах үед 1 метр квадратын өртөг нь олон параметрээс хамаардаг. Юуны өмнө объектын бэлэн байдлын зэрэг, түүний тээврийн хүртээмж, дэд бүтэц, Москвагийн тойрог замаас хол зайд.

Үндэслэсэн зах зээлийн үнэтухайн үеийн бид худалдах үнийг авна S1 = 40,000 рубль / м2– барилгын ажлын эхний шатанд, мөн S1 = 60,000 рубль / м2– байгууламжийг ашиглалтад оруулах шатанд . Зардал нь тухайн объектын бэлэн байдлын зэрэгтэй пропорциональ өсдөг бөгөөд энэ нь хэрэгжүүлэх тодорхой дундаж зардлын талаар ярих боломжийг олгодог. S1 = 50,000 рубль / м2, Хэрэв Бүтээн байгуулагч нь барилгын бүх хугацаанд орон сууц худалдсан бол.

Өөр нэг зардлын зүйл байгаа бөгөөд үүнгүйгээр орон сууцыг бусад бүтээгдэхүүн шиг зарах боломжгүй байдаг - эдгээр нь борлуулалтын хэлтсийг сурталчлах, хадгалах зардал юм. Эдгээр зардлыг R утга гэж авъя. Энэ зүйлийн зардал нь борлуулсан орон сууцны үнийн дундаж 3% байна. Манай тохиолдолд P = 1500 руб / м2.

Одоо бид завсрын тооцоо хийхэд хангалттай мэдээлэлтэй байна.

Сонголт №1- Төгс сонголт. Бодит байдал дээр энэ нь бараг хэзээ ч тохиолддоггүй: Хэрэв Хөгжүүлэгч бүхэл бүтэн байгууламжийг барьсан бол өөрийн хөрөнгө, Тэр нь:

(S1 - S2 - P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 сая рубль. - Энэ боломжит орлогобарилгын ажлын төгсгөлд зарагдах үед энэ төслийг хэрэгжүүлэхээс .

Үүний зэрэгцээ, Хөгжүүлэгч 700 сая рубль зарцуулж, борлуулалтаас 1,170 сая рубль авах болно. Барилга зохион бүтээгч нь барилгын ажил дууссаны дараа орон сууцыг хамгийн их зардлаар зардаг гэдгийг ойлгох нь чухал боловч энэ нь орон зайг зарах хугацаа, улмаар хэрэгжүүлэх хугацаа шаарддаг. хөрөнгө оруулалтын төсөл 2 жил биш, харин дор хаяж 3 жил байх болно.

Ашигт ажиллагааг дараахь байдлаар тооцоолж болно.

470 / 700 / 3 = 0.2 - энэ нь хувиар тооцвол жилийн 20% -ийн тооцоолсон өгөөж гэсэн үг. Энэ үзүүлэлт нь боломжит хөрөнгө оруулагч ийм төсөлд бараг сонирхолгүй байх болно гэж хэлж байна, учир нь ашиг нь тийм ч өндөр биш юм. Банкны хадгаламж, эрсдэл нь хамаагүй өндөр байна. Түүнээс гадна, хэрэв Хөгжүүлэгч ашигладаг бол зээлийн бүтээгдэхүүн, түүний орлого бараг тэг болно.

Сонголт №2. Энэ төрлийн төслийг хэрэгжүүлэх хамгийн түгээмэл схем. Энэхүү сонголтын мөн чанар нь Хөгжүүлэгч нь барилгын бүх хугацаанд 214-FZ-ийн дагуу баригдаж буй барилгад орон сууц худалддаг явдал юм.

(S1 - S2 - P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 сая рубль. нь энэ төслийг хэрэгжүүлэх боломжит орлого юм.

Энэхүү графикаас харахад Хөгжүүлэгч зах зээлд нэлээд эрт нэвтэрч байгааг харуулж байна эерэг тэнцэл 1-р хувилбартай харьцуулахад хамаагүй бага хөрөнгө оруулалт хийдэг. Энэ загварыг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нийт хөгжүүлэгчдийн 90 хүртэлх хувь нь ашигласан.

Энэ тохиолдолд Хөгжүүлэгч зөвхөн тухайн объектыг бүтээхэд мөнгө зарцуулах болно, i.e. газар худалдан авах, зураг төсөл боловсруулах, барилгын зөвшөөрөл авах. Барилга угсралтын ажил болон Техникийн нөхцөлийг дагаж мөрдөх зардлыг орон сууцны борлуулалтаас нөхөх болно. Орон сууцны борлуулалт нь барилгын бүх хугацаанд хийгдэх тул төсөл хэрэгжүүлэх хугацаа нь барилгын ажлын хугацаатай тэнцүү байх болно - 2 жил.

Энэ тохиолдолд ашигт ажиллагааг дараах байдлаар үнэлж болно.

Газар, дизайны өртөг нь ойролцоогоор 80 сая рубль болно. Тиймээс:

270 / 80 / 2 = 1.69 бөгөөд энэ нь хувиар тооцсоноор жилийн 170% -ийн тооцоолсон өгөөж гэсэн үг юм. Энэ үр дүн нь хангалттай хөгжүүлэгчдийн дийлэнх нь үнэхээр бодит ашиг орлогыг харуулж байгаа боловч тайлбар шаарддаг.

Ийм үзүүлэлтүүд нь бизнесийн энэ салбарт хамгийн том тоо биш бөгөөд үүнээс ч илүү гайхалтай жишээг доор өгч болно, гэхдээ энэ нь зөвхөн таатай нөхцөлд л боломжтой гэдгийг та ойлгох хэрэгтэй. гадаад хүчин зүйлүүд. Барилга угсралтын үе шатанд орон сууц худалдах, оролцогчдыг татах замаар бүтээн байгуулалт хийдэг тул үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тогтвортой байх ёстой. хамтарсан барилга, хэрэв борлуулалтын динамик нь барилгын динамиктай давхцахгүй бол төслийг барихад илүү их хугацаа шаардагдана. Барилгын хугацааг хойшлуулах нь ашигт ажиллагааг мэдэгдэхүйц бууруулж, хувьцаа эзэмшигчдийн нэхэмжлэлийн тоог нэмэгдүүлэх боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, энэ схем нь илүү эрсдэлтэй бөгөөд илүү болгоомжтой менежмент шаарддаг. Гэсэн хэдий ч энэ нь илүү ашигтай байдаг.

Ийм төслийн эдийн засагтай бол Хөгжүүлэгч сайн ашиглаж болно гэдгийг тусад нь хэлэх ёстой зээлийн хэрэгсэл, орлогын хэлбэлзлийг жигдрүүлэхийн тулд Мөнгөборлуулалтаас эхлээд барилгын ажлын хуваарийг баримтлах. Ийм зээл, ихэвчлэн бага хэмжээний зээл нь ашигт ажиллагаанд муугаар нөлөөлдөггүй.

Сонголт №3.Магадгүй энэ сонголт нийтлэг биш боловч зарим компаниуд үүнийг ашигладаг. Энэ схемийн мөн чанар нь 2-р хувилбараас тийм ч их ялгаатай биш юм. Энэ бол онцгой тохиолдлуудын зөвхөн нэг нь боловч барилгын ажилд нэг юмуу өөр хувилбараар олддог, тухайлбал: Хөгжүүлэгч нь барилгын төслийн анхны хөрөнгө оруулалтын хэмжээг багасгаж, борлуулалтын үе шатанд нэн даруй шилжихийг хүсдэг. түүний бүх зардлыг хувьцаа эзэмшигчдийн зардлаар. Энэ нь түүнд бага мөнгөөр ​​барилгын төсөл авч, ашиг орлогоо нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Энэ төрлийн схемийн өөр нэг онцгой тохиолдол бол төсөлтэй газар авах явдал юм. барилгын ажлыг эхлүүлэх бүх бичиг баримт.

Үүнийг хэрэгжүүлэх боломжийг олгодог хоёр үндсэн арга, тэдгээрийн хослолууд байдаг.

Тэдний эхнийх нь: газрыг хэсэгчлэн худалдаж авах эсвэл худалдаж авах эрх бүхий түрээсийн гэрээ байгуулах, энэ нь үндсэндээ ижил зүйл юм. Тиймээс ирээдүйн Бүтээн байгуулагч нь газар/төслийн үнийн дүнгийн 20-30 хувийг нэн даруй төлж, үлдсэн мөнгийг урт хугацааны хуваарийн дагуу төлөх болно. ийм гүйлгээ нь хуульд харшлахгүй.

Хоёр дахь нь урьдчилсан борлуулалтБарилгын бүх бичиг баримт дуусаагүй, 214-ФЗ-ийн дагуу худалдаа зохион байгуулахыг зөвшөөрдөггүй үе шатанд хөгжүүлэгчийн орон сууц. Орон сууцны сонирхол татахуйц үнэ нь олон худалдан авагчдын болгоомжлолыг бууруулж, борлуулалтын энэ хэлбэр зах зээл дээр байсаар байна. Энэ нь Хөгжүүлэгчийн ухамсартайгаар хүлээн авдаг туйлын эрсдэл юм. Ийм борлуулалтын хувьд илэрсэн баримт бүрт нэг сая хүртэлх рублийн торгууль хэлбэрээр захиргааны хариуцлага хүлээлгэдэг. Шаардлагатай төлбөрөө төлж, барилгын ажлыг эхлүүлэхийн тулд хэдэн арван орон сууц зарсан ч хөгжүүлэгч зөвхөн бага хэмжээний зардал гарах эрсдэлтэй.

Урьдчилсан тооцоогоо хийцгээе.

Чадварлаг менежменттэй бол Хөгжүүлэгч нь газар, төслийн зардлын ердөө 25 орчим хувийг зарцуулна. 20 сая рубль, тэр даруй орон сууц зарж эхэлнэ. Ингэж бодъё дундаж зардалорон сууцны борлуулалт нь демпингийн улмаас бага зэрэг буурах болно, тухайлбал 45,000 рубль / м2. Хөгжүүлэгч нь судалгаа хийх, шаардлагатай бүх баримт бичгийг (6 сар орчим) хүлээн авах хугацааг алгасаад шууд борлуулалтаа эхлүүлнэ.

(S1 - S2 - P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 сая рубль. нь энэ төслийг хэрэгжүүлэх боломжит орлого юм.

Энэхүү графикаас харахад Хөгжүүлэгч нь борлуулалтын сайн зохион байгуулалттай схемээр "хувьцаа эзэмшигчид"-ээс илүү их мөнгө хүлээн авах бүх зардлыг нөхдөг. Үндсэндээ, Хөгжүүлэгч нь барилга байгууламж барих хамгийн эхэнд ашиг олдог. Эдгээр илүүдэл хөрөнгийг ижил төстэй төслүүдэд дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой бөгөөд ингэснээр таны ашгийг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлэх боломжтой. Үүний зэрэгцээ, барилгын төслийн анхны хөрөнгө оруулалт дунджаар 5% -иас 10% хооронд хэлбэлздэг нийт дүнтөслийн зардал.

173 / 20 / 1.5 = 5.76 бөгөөд энэ нь хувиар тооцвол жилийн 576% (!) өгөөжийг тооцсон гэсэн үг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, борлуулалтын динамикаас бүрэн хамааралтай байдаг тул ийм барилгын төслүүд нь ихэвчлэн асуудалтай байдаг ч зарим хөгжүүлэгчдийн хувьд энэ үр дүн нь цочирддоггүй. Зах зээлийн бага зэрэг хэлбэлзэл ч адал явдалт хөгжүүлэгчийг зогсоож чадна. Гэвч орон сууцны үнэ, эрэлт байнга нэмэгдэж байгаа таатай "уур амьсгалтай" нөхцөлд ийм схемүүд нь огт үл мэдэгдэх, жижиг компаниудыг хамгийн том бүтээн байгуулагчид болгох боломжийг олгосон.

дүгнэлт

Урьдын адил медальд хоёр тал бий, мөн энэ асуултүл хамаарах зүйл биш.

Нэг талаас, тодорхой схемийг ашигласнаар илүүдэл орлого олох боломж нь хөрөнгөө ухаалгаар удирдаж, тогтвортой хөгжиж буй корпорацууд болж "өссөн" одоо хамгийн алдартай барилгын холдингуудыг бий болгох боломжийг олгосон. Эдгээр компаниуд хууль тогтоомжийн өөрчлөлтөд дасан зохицоход ямар нэгэн хүндрэл бэрхшээлийг олж харахгүй байна шаардлага нэмэгдсэнХөгжүүлэгчид.

Нөгөөтэйгүүр, энэ салбарын хууль тогтоомж, шаардлагад ийм “эрх чөлөө” байгаа нь мэдээжийн хэрэг орон сууцны барилгаолон шударга бус Хөгжүүлэгчид болон шууд луйврын үйлдлүүд гарч ирэхэд хүргэсэн. Үүний үр дүнд улсад дуусаагүй олон байшин, “хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигчид” гарч ирэв. Мөн энэ асуудал, бусад зүйлсийн дунд Засгийн газраас 214-FZ-ийг шинэчлэн боловсруулж, хөгжүүлэгчдэд тавигдах шаардлагыг чангатгахад хүргэв.

Хэрэв бид хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулахаас өмнө юу тохиолдсон, 214-FZ-ийн шинэчлэлийн дараа юу болохыг харьцуулж үзвэл бид бүх зүйлийн нэгэн адил том давуу болон ноцтой сул талуудыг тодорхойлж чадна.

Сул талуудын дотроос хууль тогтоомжид гарсан өөрчлөлтүүд нь олон тооны хөгжүүлэгчдийн эгнээнд ноцтой "цэвэрлэгээ" хийх бөгөөд "жижиг" ба "дунд" гэсэн ангилал нь бодит байдал дээр устах болно гэдгийг нэн даруй тэмдэглэх нь зүйтэй. 214-FZ-ийн шинэ шаардлагыг хангах боломжтой. Зах зээл дээр зөвхөн "том" тоглогчид үлдэх бөгөөд тэд зах зээл дээр нөхцөлөө зааж өгөх бөгөөд хэрэглэгчийн хувьд энэ нь орон сууцны үнэ 25-40% -иар өснө гэсэн үг юм.

Хэрэв бид зардлын өсөлтийн бүтцийг нарийвчлан авч үзвэл зардал зээлийн сангуудойролцоогоор 16-20%, Хөгжүүлэгчийн хариуцлагын даатгалын зардал ойролцоогоор 5-6% байх болно. Мэдээжийн хэрэг, бид орон сууцны үнийг урьдчилан таамаглахад хэцүү түвшинд хүргэх зах зээлийн зарим төрлийн монопольчлолыг бууруулах боломжгүй юм.

“Том” компаниуд 5000-20000 м2 талбайтай төсөл барих нь эдийн засгийн хувьд боломжгүй учраас жижиг барилгын төслүүд ч зах зээлээс алга болно.

"Жижигхэн"-ийн тусгайлан барьсан жижиг хот, суурин газруудад спот, танхимын бүтээн байгуулалтын объектууд алга болно гэж таамаглаж байна. барилгын компаниуд. Юуны өмнө энэ нь барилгын орлого нь зарчмын хувьд бага, барилгын цар хүрээ нь жилд 50-100 мянган м2 байх боломжтой бүс нутагт нөлөөлж болно.

Зах зээлийг бүхэлд нь авч үзвэл өөр нэг сөрөг үр дагавар бол уян хатан байдал өөрчлөгдөх явдал юм. Дүрмээр бол жижиг хөгжүүлэгчид нь зах зээлийн өөрчлөлтөд хурдан хариу үйлдэл үзүүлж, цар хүрээ, амьдралын мөчлөгийн улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сонирхолтой хэлбэрийг санал болгодог.

Өмнө дурьдсанчлан, дээр дурдсан шалтгааны улмаас хөгжүүлэгчдийн 60 хүртэлх хувь нь зах зээлийг орхино гэж бид найдаж болно. Хөгжүүлэгчдийн ажлын нөхцөл бүрэлдэх үед энэ хувь хэмжээ эрс нэмэгдэж магадгүй юм төслийн санхүүжилтмөн банкуудын заавал оролцоо.

Асуудал нь банкууд орон сууцыг ерөнхийд нь авч үздэггүйд байгаа юм барилгын төслүүдТэдний хяналтанд байдаггүй бүх Хөгжүүлэгчдийн хувьд шингэн бөгөөд туйлын сонгомол банкны бүтэцэсвэл захиргааны томоохон нөөцгүй хүмүүс.

Эпилог

Шинэ барилгын зах зээлийн бүтэц одоо мэдэгдэхүйц өөрчлөгдөх бөгөөд эцсийн хэрэглэгчийн хувьд энэ нь үнийн өсөлт, бизнесийн хувьд зах зээлийг нэгтгэх, монопольчлох явдал юм гэж үзэж болно.