Орон сууцны бус байранд орон сууц худалдан авах. Орон сууцны бус байранд байрлах орон сууц (байр) - энэ нь юу гэсэн үг вэ, үүнийг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хэрхэн ашиглах вэ? Удирдлагын компани өөрийн тарифыг тогтоодог

Хэрэв эд хөрөнгө байгаа бол Орон сууцны өмчНэг давхарт байгаа бол зориулалтын дагуу, өөрөөр хэлбэл орон сууц болгон ашиглаж болно, эсвэл орон сууцны бус өмчид шилжүүлж, ашиглаж болно. арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө. Эхний, тэр ч байтугай хоёрдугаар давхарт байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн олон эзэд үүнийг яг таг хийдэг.

Гэхдээ энэ нь утга учиртай юу? Түрээслэх эсвэл зарах нь юу илүү ашигтай вэ? арилжааны байрэсвэл орон сууц уу? Үл хөдлөх хөрөнгийн MetrInfo.Ru сэтгүүл үүнийг судлахаар шийдсэн юм.

Орон сууцнаас орон сууцны бус руу: тийм үү, үгүй юу?
Доод давхарт байрлах орон сууцны эзэд орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгө болгох талаар бодож байгаагийн гол шалтгаан нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт эсвэл түрээсээс илүү их ашиг хүлээж байгаа явдал юм. Үнэн хэрэгтээ, арилжааны байр нь илүү ашигтай байж болох юм, ялангуяа нэг давхарт байрлах орон сууц нь дээд талд байрлах орон сууцнаас 5-10% хямд байдаг. Үнэндээ энэ бол орон сууцыг орон сууцны бус болгох гол давуу тал юм. ОХУ-ын Үл хөдлөх хөрөнгийн байшингийн борлуулалтын хэлтсийн ахлах менежер Валерий Аристарховын хэлснээр та борлуулалтын орлогыг 20% хүртэл нэмэгдүүлэх боломжтой. NDV-Real Estate компанийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга Евгения Борзова, орон сууцны бус байр, тэр ч байтугай байршил, шинж чанараараа орон сууцтай төстэй байсан ч 15-25% илүү үнэтэй гэж үздэг. Тэгээд дагуу RRG группын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн захирал Юрий Тараненко, үнэ цэнийн өсөлт 30-40% хүртэл байж болно. Валерий Аристарховын хэлснээр түрээсийн орлого заримдаа 6-7 дахин их байдаг.

Гэсэн хэдий ч энэ нь үргэлж тийм байдаггүй: "Учир нь оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийн хэмжээ, түүний дотор өндөр чанартай бизнес төвүүд нь зарчмын хувьд нэг давхарт яаралтай объект авах шаардлагагүй байдаг. Тэд яарах хэрэггүй" гэж Юрий Тараненко (RRG) хэлэв.

руу орон сууцны бус байророн сууцны барилга нь сайн ашиг авчирсан бол энэ нь "зөв" газар байх ёстой бөгөөд шингэн байх ёстой. "Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн амжилт нь ямар талбайд, ямар барилгад байрлаж байгаа, энэ барилга нь явган хүний болон тээврийн хэрэгслийн хөдөлгөөнд хэр ашигтай, метротой хэр ойрхон байгаагаас хамаарна" гэж хэлэв. Мария Кондакова, Est-a-Tet-ийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга.Түрээслэгчдийн дунд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа орон сууцны бус байрууд нь төв хэсэгт байрладаг (тэдгээрийг зөвхөн дэлгүүр, хэрэглээний үйлчилгээнд төдийгүй оффисуудад ашигладаг), галт тэрэг, метроны буудлын ойролцоо, хөл хөдөлгөөн ихтэй гудамжинд, ялангуяа эдгээр гудамжууд Орон нутгийн оршин суугчдын ихэнх нь ойролцоох метро руу хошуурдаг. Түүгээр ч зогсохгүй нийгмийн өндөр статустай, материаллаг боломж сайтай иргэд амьдардаг газар илүү их ашиг авчрах боломжтой. төвөөс тийм ч хол биш - Тойргийн шугамаас 2-3 өртөөний зайд, нэр хүндтэй зам дээр байрладаг. “Ерөнхийдөө (Захиргааны төв тойргоос гадна - Ред.) илүү ирээдүйтэй газрууд бол хуучин барилгууд бүхий хүн ам шигүү суурьшсан, өнөөдөр шинээр баригдаж байгаа газрууд юм. орон сууцны цогцолборууд", - итгэдэг Константин Просин, INCOM-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн Севастопольское оффисын дарга.

Метроны буудлуудаас алслагдсан орон сууцны хороололд нэг давхарт байрлах орон сууцны бус байр, ялангуяа ойролцоох супермаркетууд байгаа бол эзэнгүй хэвээр үлддэг. "Жишээ нь, орон сууцны бус байрыг нэгдүгээр давхарт аль хэдийн зохион бүтээсэн шинэ бичил хороололд. заавал байх ёстой, тэдгээрийн 60% хүртэл нийт тоонэхэмжлээгүй хэвээр байна" гэж Юрий Тараненко (RRG) мэдээлэв. Тиймээс алслагдсан орон сууцны хороололд орон сууцны бус байр нь өндөр эрсдэлтэй хөрөнгийг төлөөлөх магадлал өндөр байдаг бөгөөд Валерий Аристарховын хэлснээр ("Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн компани") орон сууцны статусыг өөрчилснөөр та боломжтой. өөрийн үнэ цэнэ дээр ялахын оронд алдах - ижил 20% .

Мөн орон сууцыг орон сууцны бус болгон хувиргах үр ашиг нь тухайн орон сууцны байршлаас хамаарна. Хэрэв та хөл хөдөлгөөн ихтэй гудамжинд гарах боломжтой бол арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө зарах эсвэл түрээслэх нь илүү хялбар бөгөөд илүү ашигтай байх болно. "Хэрэв орон сууц нь хашаандаа эсвэл нам гүм гудамжтай тулгарвал арилжааны өмчийн хувьд эрэлт хэрэгцээтэй байх магадлал багатай тул орон сууцны бус зориулалтаар шилжүүлэхийг зөвлөдөггүй" гэж тэр хэлэв. Павел Лепиш, Гүйцэтгэх захирал Domus Finance компани. "Энд үл хамаарах зүйл бол жижиг оффисын түрээслэгчдийн дунд түгээмэл байдаг хотын төвд байрлах нэг давхарт байрлах орон сууцнууд юм."

Гэсэн хэдий ч, тэр ч байтугай хамгийн шингэн, эрэлт хэрэгцээтэй орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгөИхэвчлэн эзэн нь худалдсан, түрээслэхийг хүссэн эсэхээс үл хамааран ижил хэмжээтэй, байршилтай орон сууцнаас илүү урт үзэсгэлэнд тавигддаг. Нэмж дурдахад, ийм хүсэл гарч ирэнгүүт орон сууцыг зах зээлд гаргах боломжтой бөгөөд хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэхийг хүсвэл олон тооны бичиг баримт цуглуулж, бүртгүүлэхэд цаг зарцуулах шаардлагатай болно. Дараа нь та худалдан авагч эсвэл түрээслэгч хайж эхлэх боломжтой. “Ерөнхийдөө нэг давхарт байрлах орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэхгүйгээр зарж байгаагийн давуу тал нь гүйлгээг хурдан гүйцэтгэх боломж, сул тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ харьцангуй бага байдаг. Хэрэв орон сууцыг орон сууцны бус байранд шилжүүлбэл бүх зүйл газар солигдоно. Давуу тал нь сайн үнээр авах боломж, сул тал нь хүнд суртлын саатал, худалдан авагч (түрээслэгч) хайхад зарцуулах цаг хугацаа байх болно. Нийгмийн шинжлэх ухааны улсын нэгдсэн системийн мэдээллийн албаны дарга Римма Балясникова.

Орон сууцны бус байрууд сул зогсоход эзэн нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх шаардлагатай болно. Вадим Ламин, SPENCER ESTATE үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн менежер түнш, орон сууцтай харьцуулахад өндөр байна. "Давхарт байрлах арилжааны талбайн ашиглалтын зардал нь нэг метр квадрат нь 40-60 рубль, ашиглалтын зардалтай хамт байдаг. сарын төлбөркв тутамд 100-120 рубль байна. м "гэж Мария Кондакова (Эст-а-Тет) хэлэв.

"Орон сууцны бус байрыг засварлах нь мэдээж илүү их зардал гарах болно, учир нь энэ тохиолдолд нийтийн үйлчилгээний төлбөр өндөр байх болно. Тоонуудын хувьд арифметик нь дараах байдалтай байна: ус + 10%, дулаан + 25%, цахилгаан эрчим хүч + 27% (2.5 рубль / кВт.ц дундаж тарифыг үндэслэн). Үүний үр дүнд 100 метрийн орон сууцны бус байрны сарын түрээс ижил хэмжээтэй орон сууцныхаас 2-2.5 мянгаар илүү байх болно” гэж тэрээр тодрууллаа. Мария Литинецкая, Metrium группын ерөнхий захирал.

Орон сууцны бус байрны эзэд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлдөг бөгөөд Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") жилийн 2.2% байдаг. үлдэгдэл үнэ цэнэбайр. Магадгүй ойрын ирээдүйд орон сууцны татварын хувь хэмжээ өндөр байх болно, гэхдээ одоогоор орон сууцны байр эзэмших нь илүү ашигтай байна.

Гэхдээ орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх хамгийн том сул тал бол шилжүүлэх журам нь өөрөө: "Энэ нь төвөгтэй бөгөөд маш их цаг хугацаа, хүчин чармайлт шаарддаг" гэж анхааруулав. Пресня дахь "МИК-Үл хөдлөх хөрөнгө" компанийн салбарын захирал Инна Игнаткина.

Орчуулах үйл явц
Юуны өмнө орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх зохицуулалттай гэдгийг хэлэх хэрэгтэй Орон сууцны код, үүний дагуу орон сууц бүр арилжааны байрны статусыг хүлээн авах боломжгүй. "Нэгдүгээрт, орон сууцыг шилжүүлж буй орон сууцанд хэн ч бүртгүүлэх ёсгүй, хоёрдугаарт, буух болон орох талбайгаас тусгаарлагдсан тусдаа орох хаалгыг зохион байгуулах боломжтой байх ёстой" гэж Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв. Хоёр давхарт байрлах орон сууцыг орон сууцны бус байранд шилжүүлэх нь зөвхөн доор нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө байгаа тохиолдолд л боломжтой юм. Инна Игнаткина "Түүгээр ч барахгүй, тухайн объект хаана байрлаж байгаагаас үл хамааран ипотекийн зээлээр худалдаж аваад банкинд барьцаалагдсан бол түүнийг орон сууцны бус санд шилжүүлэх боломжгүй болно" гэж Инна Игнаткина хэлэв ("МИК-Үл хөдлөх хөрөнгө"). Пресня дээр).

Түүнээс гадна тэмдэглэснээр Елена Мишина, MIEL-Commercial Real Estate компанийн хөгжлийн захирал, орон сууц нь нээлттэй байх шаардлагатай дотоод зохион байгуулалт, ингэснээр байрыг ямар ч хэрэгцээнд нийцүүлэн өөрчлөх боломжтой - дэлгүүрээс гоо сайхны салон хүртэл.

Хэрэв эдгээр бүх нөхцөл хангагдсан бол орчуулгын процесс эхэлж болно. Үүнийг хийхийн тулд юуны түрүүнд өрөө хэрхэн өөрчлөгдөх, орох хаалга хаана байх (ихэвчлэн цонхоор орох хаалга), жишээлбэл, хадгалах байгууламж хаана байхыг харуулсан зохих төсөл хэрэгтэй болно. Түүгээр ч барахгүй байрыг сэргээн засварлах нь тодорхой техникийн шаардлагыг биелүүлэхийг шаардаж болно, жишээлбэл, тусдаа агааржуулалтыг зохион байгуулах, галын дохиолол, агааржуулалтын системийг суурилуулах, цахилгааны утсыг солих, дуу чимээ тусгаарлагчийг нэмэгдүүлэх гэх мэт.

Орчуулгын төслийг боловсруулахад та нэлээд гайхалтай баримт бичгийн багц цуглуулах хэрэгтэй болно. "Орон сууцнаас орон сууцны бус руу шилжүүлэхийн тулд өргөдөл, орон сууц өмчлөх эрхийн бичиг баримт (өмчлөлийн гэрчилгээ), бүртгэлийн гэрчилгээ (хэрэв танд байхгүй бол эхлээд ийм бичиг баримт авах шаардлагатай) - Редактороос), шалны төлөвлөгөө BTI, тайлбар ба дурдсан орчуулгын төсөл" гэж Инна Игнаткина ("Пресня дахь MIC-Үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв. Энэ жагсаалтад та орон сууцанд хэн ч амьдардаггүй гэсэн байшингийн бүртгэлээс авсан хуулбар, шилжүүлж буй объекттой нэг давхарт байрлах орон сууцны ашиглалтын зориулалтын тухай DEZ-ийн гэрчилгээ, мөн нэмж оруулах шаардлагатай. техникийн дүгнэлтдахин төлөвлөлтийн төсөлд (байрыг дахин төлөвлөх, засварлах боломж, тусдаа орох хаалгыг зохион байгуулах боломжийн тухай). Түүнчлэн Елена Мишинагийн мэдээлснээр ("MIEL - Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") янз бүрийн эрх бүхий байгууллагаас зөвшөөрөл авах шаардлагатай: галын хяналт (Госпожарнадзор), Мосгорархитектур, Мосгоргаз, Мосжилинспекция, Мосэнерго, SES, газар доорх байгууламжийн хэлтэс, болон Хамгийн чухал нь - үүдэнд байгаа бүх оршин суугчдаас орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх бичгээр өгсөн зөвшөөрөл бөгөөд энэ нь шилжүүлэх үйл явцад ноцтой хүндрэл учруулж болзошгүй юм. Нэмж дурдахад, хэрэв орчуулж буй объект нь архитектурын дурсгалт газрын ангилалд хамаарах эсвэл хотын түүхэн барилга байгууламжийн бүсэд байрладаг бол та хотын архитектороос зөвшөөрөл авах шаардлагатай болно. архитектурын дурсгалыг хамгаалах комисс.

За, эдгээр бүх бичиг баримтыг цуглуулсны дараа тэдгээрийг нэг цэгийн үйлчилгээгээр дамжуулан Москвагийн Орон сууцны бодлого, орон сууцны сангийн хэлтэст өгөх шаардлагатай болно. Дараа нь ирүүлсэн бичиг баримтыг үнэлнэ Газар хоорондын комиссорон сууцны нөөцийн ашиглалтыг үндэслэн тухайн орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх боломжтой эсэхийг тогтооно. Өмч хувьчлал, менежментийн комисс орон сууцны нөөцэргээд орчуулгын зардлыг тооцно. "Орчуулгын зардал 30,000 доллар ба түүнээс дээш байж болох бөгөөд дахин бүртгүүлэх үйл явц нь өөрөө хэдэн сараас 1.5 жил хүртэл үргэлжилдэг" гэж Валерий Аристархов ("Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн байшин" үл хөдлөх хөрөнгийн компани) хэлэв. Елена Мишина ("MIEL - Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") хэлснээр орон сууцыг орон сууцны бус өмч болгон хувиргах зардал ойролцоогоор 900,000 - 1,300,000 рубль байж болно.

Гэхдээ энэ нь бүх зардал биш, учир нь та орон сууцыг шилжүүлэх зөвшөөрөл авбал энэ шилжүүлгийг Бүртгэлийн танхимд бүртгүүлэх шаардлагатай бөгөөд үүний тулд та 1000 рублийн улсын хураамж төлөх шаардлагатай болно. Учир нь хувь хүмүүсба 15,000 рубль. хуулийн этгээдийн хувьд.

Хэрэв та янз бүрийн эрх мэдэлтнүүдээр дамжуулан цаг хугацаа, мэдрэлээ үрэхийг хүсэхгүй байгаа бол өнөөдөр тийм ч цөөхөн байдаггүй мэргэшсэн компанид орон сууцыг арилжааны байранд шилжүүлэхийг захиалж болно. "Түлхүүр гардуулах ийм орчуулга нь 40-50 мянган долларын үнэтэй" гэж Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") мэдээлэв.

Ашиг тусыг тоогоор илэрхийлнэ
Ингэснээр та гэрийнхээ статустай болно арилжааны өмчнэлээд уйтгартай, зардал ихтэй бөгөөд өмнө дурдсанчлан, орон сууцны үнэтэй харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг дараагийн өсөлт нь тэр бүр зардлаа нөхдөггүй: "Хэрэв 5-7 жилийн өмнө орон сууцны бус байр уламжлалт ёсоор нэг жилийн үнэтэй байсан бол. нэг байранд байрлах орон сууц, одоо бол тийм биш. Жишээлбэл, метроны буудлаас 20 минутын зайд байрлах Хрущевын нэрэмжит таван давхар байшингийн нэг давхарт байр зарж байна. Рязань өргөн чөлөө" Түүний талбай нь 189 кв. м, өртөг нь 82,500 рубль / кв. м Мөн нэг байранд ижил хэмжээтэй орон сууц нь 130-140 мянган рубль / кв. м "гэж Елена Мишина ("MIEL - Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв.

"Манай практикт ийм тохиолдол гарсан: бид Малая Дмитровкагийн нэгдүгээр давхарт байр зарж байсан. Энэ нь орон сууц, худалдааны байр (гэхдээ шилжүүлгийг бүртгүүлээгүй. - Редактороос) аль алинд нь үзэсгэлэнд тавигдсан. зэрэг объектын олон үзүүлбэр байсан оффисын талбайГэсэн хэдий ч түүний байрлаж байсан байшин нь өөр байшингийн хашаанд байсан бөгөөд бүх цонх нь хашаа руу харсан байв. Үүний үр дүнд тэд үл хөдлөх хөрөнгөө орон сууц болгон зарж, энэ нь илүү ашигтай болсон бөгөөд эзэн нь орчуулгад санаа зовохгүй байгаад маш их баяртай байсан гэж Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) хэлэв. -Түрээслэхтэй ижил төстэй жишээ бий: бид Красина гудамжинд байраа орон сууцны бус зориулалтаар ашиглахгүйгээр түрээсэлсэн боловч нэг өрөөнд амьдардаг түрээслэгч нь нөгөө хоёрыг нь ажилдаа ашигладаг байсан. Тэр тэнд амьдарч байсан болохоор бүх зүйл бүрэн хууль ёсны байсан. Хэрэв энэ байрыг орон сууцны бус байранд шилжүүлсэн бол түрээслэх нь бүрэн ашиггүй болно."

Гэхдээ мэдээжийн хэрэг эсрэг талын жишээнүүд бас байдаг: "Жишээ нь, нэг удаа бид нийтийн орон сууцны оршин суугчдыг нүүлгэн шилжүүлж байсан - 42 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай жижиг хоёр өрөө байр. м Октябрское поле метроны буудлын ойролцоох нэг давхарт, орон сууцны бус зориулалтаар шилжүүлэх. Орон сууцны болон орон сууцны бус байрны үнийн зөрүүгээс болж тэд нэмэлт төлбөргүйгээр хоёр хөршдөө нэг өрөөнд тусдаа нэг өрөө байр өгөх боломжтой болсон" гэж Константин Просин ("INCOM-Үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв.

За, нийслэлийн яг төвийн талаар юу хэлэх вэ: "Энд байршил сайтай, сайн тоноглогдсон худалдааны байр нь орон сууцнаас илүү үнэтэй байдаг. Тэгэхээр 100 орчим м.кв талбайтай орон сууц. 1 давхарт байрлах м-ийг 50-100 мянган рубльд орон сууцны түрээсээр түрээслэх боломжтой. сард, мөн оффис болгон түрээслэх нь эзэндээ дор хаяж 150-300 мянган рубль авчрах болно. сар бүр гэж Павел Лепиш ("Domus Finance") хэлэв. - Зардал нь адилхан хавтгай дөрвөлжин метрТверская гудамж, Кутузовский проспект, Garden Ring гэх мэт "дээд" тээврийн чиглэлд оффисуудыг зарахдаа хэдэн арван мянган доллар хүрч, маш хурдан зарагддаг." Хаана дундаж зардалЭдгээр бүс нутагт орон сууцны нэг метр квадрат нь элит сегментэд ч гэсэн 19-20 мянган доллар байна.

GdeEtoDom.RU орон сууцны зах зээл дээр байгаа домогуудыг устгахын тулд мэргэжлийн хүмүүст хандсан. Орон сууцны давуу болон сул талууд, худалдан авах нь үнэ цэнэтэй эсэхийг мэдэхийн тулд уншина уу.

Орон сууцны тухай домог

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 9 гаруй жил ажиллаж байгаа мэргэжлийн риэлтор Наталья Широковагийн үүднээс авч үзвэл орон сууц, орон сууцны үндсэн ялгаа нь дараах байдалтай байна. - энэ нь амьдрах зориулалттай өрөө, өрөө, гал тогоо, угаалгын өрөө болон бусад тохь тух бүхий орон сууцны бус байр юм. Энэ талаар шинжээч тайлбарлав тодорхой жишээнүүдорон сууцны давуу болон сул талууд.

Харьцуулахын тулд хоёр хос орон сууцыг сонгосон. Эхний хос нь Ярославское Шоссе дахь энгийн орон сууцны барилга, Лосины Островын цэцэрлэгт хүрээлэнгийн хажууд байрлах орон сууц бүхий олон талт орон сууцны цогцолборын хажууд байрладаг бол хоёр дахь хос нь "Водный цэнгэлдэх хүрээлэн" метроны буудлын хажууд байрладаг бөгөөд хөгжүүлэгч нь хоёр орон сууцыг санал болгодог. орон сууц.

Төөрөгдөл 1. Орон сууц нь орон сууцнаас хямд байдаг

"Водный" холимог цогцолбор болон Ярославское Шоссе дахь орон сууцны үнийг харьцуулж үзье.

Үнэн хэрэгтээ орон сууц нь хямдхан биш, ижил төстэй орон сууцнаас хамаагүй хямд юм. хөрш байшинд орон сууц 36% илүү үнэтэй байдаг. Водный цогцолборт ялгаа 20% байв.

Хэрэв та 8 сая рублийн орон сууцны сонголт хийвэл. Ярославское хурдны зам дээрх орон сууцны хороололд та ижил мөнгөөр дараахь зүйлийг худалдаж авах боломжтой гэдгийг бид харж байна.

2 өрөө байр

тэр байтугай 3 өрөө байр хүртэл

Ийнхүү домог батлагдлаа.

Төөрөгдөл 2. Орон сууцны өндөр татвар

Үнэхээр татвар нь өөрөө 5 дахин их байдаг. Орон сууцны хувьд - 0.1%, харин орон сууцны хувьд - татварын баазын 0.5%. Татварыг үндэслэн тооцдог болохыг анхаарна уу кадастрын үнэ цэнэүл хөдлөх хөрөнгө, энэ нь орон сууцны хувьд мэдэгдэхүйц бага байна.

Ярославское хурдны зам дээрх орон сууц, орон сууцны жишээг ашиглан тооцоо дараах байдалтай байна.

Нэмж дурдахад 20 хавтгай дөрвөлжин метр талбайд татварын хөнгөлөлт үзүүлэх тул орон сууцны татварын баазыг бууруулж болно. м нийт талбайорон сууц өмчлөгч бүрийн орон сууц. Харин орон сууцанд татварын хөнгөлөлт хамаарахгүй.

Тиймээс, татварын төлбөрЖилд дор хаяж 14,662 рубльтэй орон сууцны хувьд.

Харьцуулж буй орон сууц болон худалдан авсан орон сууцны хоорондох зөрүү нь 2,900,000 рубль байна. Энэ зөрүүг (2,900,000) жилд 14,662.67 рубль төлсөн татварын "илүү төлөлт"-т хуваахад бид 197 жилийг авна.

Орон сууц худалдаж авсан худалдан авагч 2.9 сая рубль төлсөн байна. хөрш зэргэлдээх байранд байрлах орон сууцныхаас бага, 14,662.67 рубль татвар төлдөг. илүү ихийг 197 жил хэмнэх болно.

Төөрөгдөл батлагдсан: татварын хувь хэмжээ өндөр, гэхдээ хадгаламж нь илүү их байдаг.

Төөрөгдөл 3. Орон сууц худалдан авахдаа татварын хөнгөлөлт үзүүлэхгүй.

Татварын хөнгөлөлт үзүүлнэ:

бэлэн байшинд байгаа орон сууц, өрөө, тэдгээрийн эзэмшиж буй хувь, эсхүл баригдаж буй байшингийн орон сууц, өрөө, тэдгээрийн эзэмшил дэх хувьцааны эрх;
барилгын болон өнгөлгөөний материал худалдан авах;
орон сууц, өрөө, тэдгээрийн эзлэх хувь (үүд)-ийг дуусгахтай холбоотой ажил, түүнчлэн зураг төсөл боловсруулах зардал, тооцооны баримт бичигдуусгах ажил;
барилгын ажил (орон сууцны барилга, түүний доторх хувь хэмжээ, дуусаагүй барилга байгууламжийг барьж дуусгах) болон дуусгах;
цахилгаан, ус, хийн хангамж, ариутгах татуургын сүлжээнд холбогдох эсвэл цахилгаан, ус, хийн хангамж, ариутгах татуургын бие даасан эх үүсвэрийг бий болгох.

Орон сууцанд татварын хөнгөлөлт үзүүлэхгүй.

Энд бас нэг зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй: татварын хөнгөлөлтЗөвхөн ОХУ-ын иргэд ашиглах боломжтой хувь хүний орлогын албан татвар төлөгчид. Жишээлбэл, хувиараа бизнес эрхлэгчидТатварын хялбаршуулсан тогтолцооны дагуу ажиллаж байгаа хүмүүс үүнийг ашиглах боломжгүй болно ...

Домог батлагдсан.

Төөрөгдөл 3. Орон сууцыг хүнд металлаар “шингэчихсэн” үйлдвэрийн газар барьдаг

Бүх орон сууцыг дараахь байдлаар хувааж болно.

Үйлдвэр, үйлдвэрүүдийн сэргээн засварласан барилгуудын орон сууц. Жишээлбэл, 1869 онд Духовскийн гудамжны 17 тоот "Дээврийн хөндийн клуб" нь арьс ширний үйлдвэрийн газар дээр баригдсан бөгөөд бүх барилгууд шинээр баригдсан. "Даниловская мануфактура" дээврийн хөндий - 19-р зуунд ажиллаж байсан хуучин нэхмэлийн үйлдвэрийн барилгыг сэргээн засварлах ажил, зарим барилгад цайруулах цех байдаг. Ийм газар хэр аюултай вэ гэдэг нь худалдан авагчаас шалтгаална.
Шинэ барилгууд дахь орон сууцууд - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" гэх мэт. Хажууд нь шинэ цогцолборууд баригдаж байна. орон сууцны барилгууд, ижил газар дээр.

Домог устгагдсан, бүх орон сууц нь үйлдвэрлэлийн газар байрладаггүй.

Төөрөгдөл 4. Орон сууцанд бүртгүүлэх боломжгүй

Байрлаж буй барилга нь зочид буудал эсвэл апарт-зочид буудлын статустай, өөрөөр хэлбэл өмчлөлийн гэрчилгээ нь "орон сууцны бус зочид буудлын төрлийн байр" эсвэл "зочид буудлын төрлийн орон сууц" гэсэн бичээстэй байх тохиолдолд орон сууцыг түр бүртгүүлэх боломжтой. . Жишээлбэл, Москва хотын олон улсын бизнесийн төв, "Водный" олон талт цогцолборууд ийм боломжийг олгодог.

Түр бүртгүүлснээр та хүүхдээ цэцэрлэг, сургуульд оруулах, эсвэл эмнэлэгт хуваарилах боломжтой.

Үлгэр домог арилсан.

Төөрөгдөл 5. Том хэмжээний хэрэглээний төлбөр

Орон сууц, орон сууцны хэрэглээний төлбөрийн зөрүү 2-3 дахин их байдаг гэж олон хүн боддог.

Орон сууцны хэрэглээний төлбөр орон сууцтай харьцуулахад үнэхээр 20% өндөр байна. Жишээлбэл, Ярославское Шоссе, 124 тоотод байрлах 2 өрөө байрны хувьд эзэн нь сард 4,500-5,000 рубль, хөрш байшинд байрлах орон сууцны хувьд 6000 рубль төлдөг.

Ялгаатай ч ач холбогдол багатай.

Домог батлагдсан.

Төөрөгдөл 6. Банкууд орон сууцанд ипотекийн зээл олгодоггүй

Үнэхээр банкууд орон сууцны зээл олгохдоо тэс өөр хандлагатай байдаг. Сбербанк, Россельхозбанк нар Энэ мөчорон сууцанд зээл олгохгүй, харин ВТБ 24, Москвагийн банк, Дельта Кредит нь орон сууцтай ижил нөхцөлөөр (12-14%) орон сууцанд зээл олгохыг санал болгож байна.

Үлгэр домог арилсан.

Төөрөгдөл 7. Орон сууцны хорооллын хажууд бүтээн байгуулагчид нийгмийн дэд бүтцийг барьдаггүй

Сургууль, цэцэрлэг, эмнэлгийг ярьж байна. Үнэн хэрэгтээ, хөгжүүлэгч нь нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж барих үүрэг хүлээдэггүй бөгөөд дүрмээр бол үүнийг хийдэггүй. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх өндөр өрсөлдөөнийг харгалзан олон хөгжүүлэгчид өөрсдийн төслийн үзэл баримтлал дээр ажиллаж, ирээдүйн худалдан авагчдын хэрэгцээг харгалзан үздэг. Тухайлбал, (Береговой проезд, №5)-д клиник болон эмнэлэг барихаар төлөвлөж байна. цэцэрлэг. Түүнчлэн, ашиглах боломжтой дэд бүтэцтэй газруудад орон сууцны хороолол ихэвчлэн баригддаг.

Энэ домог батлагдаагүй байна.

Шинжилгээний үр дүнд үндэслэн мэргэжилтэн дараахь тохиолдолд орон сууц сонгохыг зөвлөж байна.

бүртгүүлэх боломжтой орон сууцтай хүмүүс;
орон сууцыг оффис болгон ашиглах боломжтой бизнес эрхлэгчид;
төлөвлөж байгаа хүмүүст;
"Эхлэх" гэсэн жижиг талбай худалдаж авдаг, өөрөөр хэлбэл 3-5 жилийн дараа зарж, илүү том талбай худалдаж авах боломжтой залуу, идэвхтэй хүмүүс.

Нэг, хоёрдугаар давхарт байрлах өмчлөх эрх дээр үл хөдлөх хөрөнгө байгаа бол орон сууцны барилга, дараа нь энэ талбайг орон сууц болгон ашиглаж болно (өөрөөр хэлбэл зориулалтын дагуу), эсвэл орон сууцны бус өмч болгон хувиргаж, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон ажиллуулж болно.

Дашрамд хэлэхэд, хоёр дахь арга нь алдар нэрээрээ эхнийхээс тийм ч доогуур биш юм. Эхний эсвэл хоёрдугаар давхарт үл хөдлөх хөрөнгийн олон эзэд ижил төстэй байдлаар ажилладаг.

Гэхдээ аль нь илүү ашигтай вэ - түрээслэгчдэд байраа зарах, түрээслэх, эсвэл байраа арилжааны газар болгон ашиглах уу?

Доод давхарт байрлах орон сууцны эздийг орон сууцны талбайгаа арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн статус руу шилжүүлэхэд түлхэж буй гол шалтгаан нь үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэх эсвэл худалдахаас илүү их ашиг олох хүлээлт юм. Энэ шийдвэрт тодорхой логик, эрүүл ухаан байгаа бөгөөд ашиг тусыг нь дурдахгүй: ердийнх шиг нэгдүгээр давхрын орон сууцнууд өмнөхөөсөө 10-12% хямд байдаг. амьдрах орон зай, дээр байрладаг. Үүний дагуу орон сууцыг арилжааны орон зай болгон хувиргаснаар та боломжтой таатай нөхцөлзарах эсвэл түрээслүүлнэ.

Статистикийн мэдээгээр "Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн байшин" компанийн борлуулалтын хэлтсийн ахлах менежер, Валерий Аристархов, ийм талбайг борлуулсны орлого 18-20% -иар нэмэгдэх боломжтой. Тус компанийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга NDV үл хөдлөх хөрөнгө", Евгения Борзова, орон сууцтай төстэй байршил, зохион байгуулалттай орон сууцны бус байр 20-25% илүү үнэтэй гэж мэдэгджээ. RRG компаниудын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн захирал Юрий Тараненко үнэлгээндээ бүр ч өөдрөг үзэлтэй байна: түүний бодлоор үнийн дүнгийн 30-40% -иар өсөх нь ийм талбайн хязгаар биш юм. Валерий Аристарховын хэлснээр анх орон сууцны нөөц гэж ангилагдаж байсан арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээс олох ашиг заримдаа 5-6 дахин их байдаг.

Гэсэн хэдий ч ийм өндөр үр дүнд хүрэх нь үргэлж боломжгүй байдаг. Юрий Тараненко (RRG) үүний шалтгааныг тодруулав: "Оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийн хэмжээ, түүний дотор өндөр чанартай бизнес төвүүд нь зарчмын хувьд нэг давхарт яаралтай объект тавих шаардлагагүй бөгөөд тэдгээр нь яаравчлахгүй."

Орон сууцны барилга дахь арилжааны байр нь өндөр орлого олохын тулд хотын амьдралын эрч хүч нэмэгдэж байгаа газарт байрлах ёстой, өөрөөр хэлбэл шингэн байх ёстой. "Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн амжилт нь ямар талбайд, ямар барилгад байрладаг, энэ байшин нь явган хүний болон тээврийн хэрэгслийн хөдөлгөөний хувьд хэр ашигтай, метротой хэр ойрхон байгаагаас хамаарна" гэж арилжааны албаны дарга Мария Кондакова хэлэв. ХХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтэс өөрийн туршлагаас хуваалцаж байна Est-a-Tet.

Түрээслэгчдэд эрэлт хэрэгцээтэй, ашиглах боломжтой байрууд нь хотын төв хэсэгт, бизнес, худалдааны бүс гэж нэрлэгддэг (ийм үл хөдлөх хөрөнгийг дэлгүүр, хэрэглээний үйлчилгээ, оффисын төвүүдгэх мэт). Ялангуяа метроны буудлуудын ойролцоо, хөдөлгөөний ачаалал ихтэй гудамжинд байрладаг байрууд эрэлт хэрэгцээтэй байна.

Нийгмийн өндөр байр суурьтай иргэд амьдардаг газруудад худалдааны байрууд илүү их ашиг авчирдаг нь анзаарагдсан. Дүрмээр бол ийм газрууд хотын төвд ойрхон байрладаг. "Ерөнхийдөө засаг захиргааны төв дүүргээс гадна хуучин барилга байгууламжтай, хүн ам шигүү суурьшсан бүсүүд илүү ирээдүйтэй бөгөөд өнөөдөр шинэ орон сууцны цогцолборууд идэвхтэй баригдаж байна" гэж INCOM-Real Estate ХХК-ийн Севастопольское төвийн захирал Константин Просин хэлэв.

Унтлагын газар нь орон сууцыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон хувиргах хамгийн сайн сонголт биш юм. Үнэн хэрэгтээ ийм үл хөдлөх хөрөнгө нь төвийнхтэй харьцуулахад хамаагүй хямд байдаг, ялангуяа ойролцоох супермаркетууд байдаг.

"Жишээлбэл, орон сууцны бус байрыг нэгдүгээр давхарт зохион бүтээсэн шинэ бичил хороололд тэдний нийт тооны 60 хүртэлх хувь нь эзэнгүй хэвээр байна" гэж Юрий Тараненко (RRG) хэлэв. Валерий Аристарховын хэлснээр ("Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн байшин") хотын алслагдсан дүүрэгт байрлах орон сууцны статусыг өөрчилснөөр та 15-20% алдах магадлал өндөр байна. түүнийг олж авахаас илүү үнэ цэнэ.

Орон сууцны талбайг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон хувиргах ашиг тус нь тухайн орон сууцны зохион байгуулалт, байршлаас хамаарна. Хэрэв завгүй гудамжинд нэвтрэх боломжтой бол ийм байр зарах эсвэл түрээслэх нь илүү ашигтай бөгөөд хялбар байдаг. "Хэрэв орон сууц нь хашаандаа эсвэл нам гүм гудамж руу харсан бол арилжааны өмчийн хувьд эрэлт хэрэгцээтэй байх магадлал багатай бөгөөд үүнийг орон сууцны бус зориулалтаар шилжүүлэхийг зөвлөдөггүй" гэж Домусын ерөнхий захирал Павел Лепиш хэлэв. Санхүүгийн компани. Тэрээр: "Энд үл хамаарах зүйл бол жижиг оффисын түрээслэгчдийн дуртай хотын төвд байрлах нэгдүгээр давхарт байрлах орон сууц юм."

Хамгийн хөрвөх чадвартай арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө ч гэсэн байршил, байршил, талбайн хувьд үүнтэй төстэй орон сууцнаас илүү урт хугацаанд зах зээл дээр гарч ирдэг гэдгийг санах нь зүйтэй. Орон зайг зарсан, түрээсэлсэн эсэх нь эрэлтэд нөлөөлдөггүй. Нэмж дурдахад объектыг орон сууцны бус өмч болгон сэргээн засварлах, бүртгэх нь шаардлагатай бичиг баримтыг цуглуулах, зөвшөөрөл авах шаардлагатай. төрийн байгууллагуудгэх мэт. Үүний дараа л арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгч эсвэл худалдан авагч хайж эхлэх боломжтой болно.

“Ерөнхийдөө нэг давхарт байрлах орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэхгүйгээр зарж байгаагийн давуу тал нь гүйлгээг хурдан гүйцэтгэх боломж, сул тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ харьцангуй бага байдаг. Хэрэв орон сууцыг орон сууцны бус байрны статус руу шилжүүлбэл бүх зүйл газар солигдоно. Давуу тал нь сайн үнээр авах боломж, сул тал нь хүнд сурталтай чирэгдэл, худалдан авагч (түрээслэгч) хайхад зарцуулах цаг хугацаа байх болно" гэж Төрийн өмчийн нэгдсэн системийн мэдээллийн хэлтсийн дарга Римма Балясникова тайлбарлав.

Энэ бүх хугацаанд эзэн нь бичиг цаасны ажилтай завгүй байх үед байрны төлбөрийг төлөх шаардлагатай болно гэж SPENCER ESTATE үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн менежер Вадим Лапины хэлснээр энэ төлбөр нь ижил төстэй төлбөрөөс хамаагүй өндөр байна. орон сууц. "Давхарт байрлах арилжааны талбайн ашиглалтын зардал нь нэг метр квадрат тутамд 40-60 рубль байдаг бөгөөд ашиглалтын зардалтай нийлээд сарын төлбөр нь нэг метр квадрат тутамд 100-120 рубль байдаг. м" гэж Мария Кондакова (Эст-а-Тет) тайлбарлав.

"Орон сууцны бус байрыг засварлах нь мэдээж илүү их зардал гарах болно, учир нь энэ тохиолдолд нийтийн үйлчилгээний төлбөр өндөр байх болно. Тоонуудын хувьд арифметик нь дараах байдалтай байна: усны хувьд +10%, дулааны хувьд +25%, цахилгааны хувьд +27% (2.5 рубль / кВт.ц дундаж тарифыг үндэслэн). Үүний үр дүнд 100 метрийн орон сууцны бус байрны сарын түрээс ижил хэмжээтэй орон сууцныхаас 2-2.5 мянгаар өндөр байх болно" гэж Метриум группын захирал Мария Литинецкая ярьж байна.

Арилжааны байрны эзэд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлдөг гэдгийг анхаарч үзэх нь зүйтэй. Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө")-ийн хэлснээр шимтгэлийн хувь нь үл хөдлөх хөрөнгийн жилийн 2.2% орчим байна. Мэдээжийн хэрэг, орон сууцны байр эзэмших нь арилжааны байрнаас хамаагүй илүү ашигтай байдаг.

Орон сууцны байрыг орон сууцны бус өмчид шилжүүлэх өөр нэг чухал сул тал бол арилжааны өмчийг бүртгэх журам юм: "Энэ бол нарийн төвөгтэй, маш их цаг хугацаа, хүчин чармайлт шаарддаг" гэж MIC-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн Пресня дахь салбарын захирал Инна Игнаткина хэлэв. .

Орон сууцны бус өмчлөлд байр шилжүүлэх журам

Эхлэхийн тулд энэ журмын зохицуулалтыг ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулиар тогтоосон гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Холбогдох журамд айл болгоныг арилжааны байр болгох боломжгүй гэдгийг тодорхой заасан байдаг. "Нэгдүгээрт, шилжүүлж буй орон сууцанд хэн ч бүртгүүлэх ёсгүй, хоёрдугаарт, буух ба орох хэсгээс тусгаарлагдсан тусдаа орох хаалгыг зохион байгуулах боломжтой байх ёстой" гэж Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") тайлбарлав.

Хоёр давхарт байрлах орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх нөхцөл байдал бүр ч төвөгтэй. Энэ тохиолдолд байшингийн доод давхрыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зориулалтаар ашиглаж байгаа тохиолдолд л бүртгүүлэх боломжтой. "Түүгээр ч барахгүй тухайн объект хаана байрлаж байгаагаас үл хамааран орон сууцны зээлээр худалдаж аваад банкинд барьцаалсан бол түүнийг орон сууцны бус санд шилжүүлэх боломжгүй болно" гэж Инна Игнаткина ("MIC-Үл хөдлөх хөрөнгө") тодруулав. ).

"Эдгээр шаардлагыг болзолгүй биелүүлэхийн зэрэгцээ байрыг дэлгүүр, оффис эсвэл салон болгон хувиргах нээлттэй төлөвлөгөөтэй байх шаардлагатай" гэж MIEL-Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн захирал Елена Мишина тэмдэглэв.

Хэрэв орон сууц нь дээрх шаардлагыг бүрэн хангасан бол шилжүүлгийн үйл явцыг эхлүүлж болно.

Эхний ээлжинд өрөөний зохион байгуулалт хэрхэн өөрчлөгдөх, орц, гарц хаана байрлахыг зураг дээр харуулах төслийн төлөвлөгөөг гаргах шаардлагатай. худалдааны өрөө, агуулах гэх мэт. Орон сууцны байрыг худалдааны оффис эсвэл дэлгүүр болгон хувиргахад нэмэлт агааржуулалт, галын дохиолол, дуу чимээ тусгаарлагч гэх мэт элементүүдийг суурилуулах шаардлагатай болохыг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Төслийг боловсруулсны дараа та гайхалтай баримт бичгийн багц цуглуулах хэрэгтэй болно. "Байрыг орон сууцнаас орон сууцны бус руу шилжүүлэхийн тулд та өргөдөл, орон сууцны эрхийн бичиг баримт (өмчлөлийн гэрчилгээ), техникийн паспорт (хэрэв танд байхгүй бол эхлээд ийм бичиг баримт авах шаардлагатай) байх ёстой. , BTI-ийн шалны төлөвлөгөө ба тайлбар" гэж Инна Игнаткин ("MIC-Үл хөдлөх хөрөнгө") тайлбарлав. Энэ жагсаалтад та байшингийн бүртгэлийн мэдээлэл, DEZ-ийн хуулбар, орон сууцыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон хувиргах боломжийн талаархи BTI-ийн дүгнэлтийг үндэслэн олгосон гэрчилгээг нэмж болно.

Түүнчлэн Елена Мишина ("MIEL-Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") зэрэг бүх мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар төрийн хяналтын байгууллагууд болон нутгийн өөрөө удирдах байгууллагуудаас зөвшөөрөл авах шаардлагатай: Москва хотын архитектур, Галын хяналтын газар, Мосенерго, Мосгоргаз, Мосжилинспексия болон бусад. Хамгийн гол нь тухайн байрны бүх оршин суугчдаас орон сууцыг орон сууцны бус зориулалтаар шилжүүлэхийн тулд бичгээр зөвшөөрөл авах шаардлагатай болно. Дадлагаас харахад үүнийг олж авах нь маш хэцүү байдаг.

Дээрх бүх зүйлээс гадна хэрэв шилжүүлж буй объект нь архитектурын дурсгал юмуу эсвэл байшин нь хотын түүхэн хөгжлийн бүсэд байрладаг бол орон сууцыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон хувиргах Москвагийн хорооноос зөвшөөрөл авна. Архитектур, хот төлөвлөлт, түүнчлэн Москвагийн соёлын өвийн газар шаардлагатай болно.

Зөвхөн бүх зөвшөөрлийн бичиг баримтыг цуглуулсны дараа "нэг цонх" үйлчилгээгээр дамжуулан Москвагийн Орон сууц, орон сууцны бодлогын хэлтэст ирүүлнэ. Тэднийг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх боломж, боломжийг тодорхойлдог Орон сууцны хөрөнгийн ашиглалтын асуудлаарх Нийслэлийн газар хоорондын комисс үнэлдэг. Орчуулах процедурын зардлыг тооцоолсон болно Хотын комиссорон сууцны нөөцийг хувьчлах, удирдах тухай.

"Орчуулгын зардал 30,000 доллар ба түүнээс дээш байж болох бөгөөд дахин бүртгүүлэх үйл явц нь өөрөө хэдэн сараас 1.5 жил хүртэл үргэлжилдэг" гэж Валерий Аристархов ("Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн байшин") тайлбарлав. Түүний хамтран зүтгэгч, MIEL-Commercial Real Estate-ийн Елена Мишинагийн мэдээлэл дараах байдалтай байна: орон сууцыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон хувиргах зардал 900,000-аас 1,300,000 рубль хооронд хэлбэлзэж болно.

Гэсэн хэдий ч, энэ нь энэ журмыг хэрэгжүүлэх зөвшөөрөл авахын тулд эзэмшигчийн төлөх ёстой бүх төлбөр биш юм. Мөн тэрээр шилжүүлгийг Companies House-д бүртгүүлж, төлөх шаардлагатай болно улсын хураамжхувь хүний хувьд 1000 рубль, хуулийн этгээдийн хувьд 15,000 рубль.

Мэдээжийн хэрэг, орон сууцны эзэн орон сууцны талбайг орон сууцны бус өмчид шилжүүлэхийг түүнд дээрх бүх үйл ажиллагааг гүйцэтгэх тусгай компанид захиалж болно. "Түлхүүр гардуулах ийм орчуулга нь 40-50 мянган долларын үнэтэй" гэж Евгения Борзова ("NDV-Real Estate") хэлэв.

Тодорхой тоонуудын ашиг тус

Орон сууцны байрыг арилжааны байгууламжийн статус руу шилжүүлэх журам нь нэлээд төвөгтэй бөгөөд өртөг өндөртэй асуудал юм. Орон сууцыг орон сууцны бус өмч болгон хувиргах зардал нь ирээдүйд өөрөө өөрийгөө нөхдөггүй, учир нь бүх тохиолдолд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууцны талбайгаас илүү үнэтэй байдаггүй тул нөхцөл байдлыг улам хүндрүүлж байна. "Хэрэв 5-7 жилийн өмнө орон сууцны бус байр нь нэг байранд байрлах орон сууцнаас илүү үнэтэй байсан бол одоо энэ нь үргэлж тийм биш юм. Жишээлбэл, Рязанский проспект метроны буудлаас 20 минутын зайд байрлах Хрущевын нэрэмжит таван давхар байшингийн нэг давхарт байр зарж байна. Түүний талбай нь 189 кв. м, өртөг нь 82,500 рубль / кв. м Мөн нэг байранд ижил хэмжээтэй орон сууц нь 130-140 мянган рубль болно. кв тутамд. m" гэж Елена Мишина ("MIEL-Commercial Real Estate") тайлбарлав.

"Манай компанийн практикт ижил төстэй тохиолдол гарсан: бид нэгдүгээр давхарт байрлах Малая Дмитровка дахь орон сууцыг зарсан. Үүнийг орон сууц, арилжааны байр болгон санал болгосон - шилжүүлгийн бүртгэлгүйгээр. Уг үл хөдлөх хөрөнгийг оффисын зориулалтаар их сонирхож байсан ч байрлаж байсан барилга нь өөр байшингийн хашаанд байрладаг бөгөөд бүх цонх нь хашаа руугаа харсан байв. Үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууц болгон зарсан: энэ нь илүү ашигтай болсон. Мөн эзэн нь орчуулгад төвөг удаагүйдээ сэтгэл хангалуун байсан” гэж түүний хамтран зүтгэгч Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) хэлсэн үгийг баталж байна. Мөн тэрээр өөр нэг жишээ дурдлаа: "Түрээсийн хувьд ийм нөхцөл байдал бий: бид Красина гудамжинд байраа орон сууцны бус зориулалтаар ашиглахгүйгээр түрээсэлсэн боловч нэг өрөөнд амьдардаг түрээслэгч нь нөгөө хоёрыг нь ажилдаа ашигладаг байсан. Тэр тэнд амьдарч байсан болохоор бүх зүйл бүрэн хууль ёсны байсан. Хэрэв энэ байрыг орон сууцны бус байранд шилжүүлсэн бол түрээслэх нь бүрэн ашиггүй болно."

Мэдээжийн хэрэг, орон сууцыг арилжааны зориулалттай болгох нь орон сууцны талбайг зарснаас хамаагүй илүү ашигтай байсан жишээнүүд бас бий. "Жишээ нь, нэг удаа бид нийтийн орон сууцны оршин суугчдыг нүүлгэн шилжүүлсэн - жижиг хоёр өрөө байрталбай 42 кв. м Октябрское поле метроны буудлын ойролцоох нэг давхарт, орон сууцны бус зориулалтаар шилжүүлэх. Орон сууцны болон орон сууцны бус байрны үнийн зөрүүгээс болж тэд нэмэлт төлбөргүйгээр хоёр хөршдөө нэг өрөөнд тусдаа нэг өрөө байр өгөх боломжтой болсон" гэж Константин Просин ("INCOM-Үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв.

Нийслэлийн төвд байдал ямар байна вэ? "Энд байршил сайтай, сайн тоноглогдсон худалдааны байр нь орон сууцнаас илүү үнэтэй байдаг. Тэгэхээр 100 орчим м.кв талбайтай орон сууц. 1-р давхарт байрлах м-ийг 50-100 мянган рубльд орон сууцны байр болгон түрээслэх боломжтой. сард, мөн оффис болгон түрээслэх нь эзэндээ дор хаяж 150-300 мянган рубль авчрах болно. сар бүр. Тверская гудамж, Кутузовский проспект, Garden Ring гэх мэт ачаалал ихтэй тээврийн чиглэлд оффисын борлуулалтын нэг метр квадратын өртөг нь хэдэн арван мянган долларт хүрч, маш хурдан зарагддаг" гэж Павел Лепиш ("Domus Finance") тайлбарлав. Ийм бүс нутагт нэг метр квадрат орон сууцны дундаж үнэ 19-20 мянган доллараас хэтрэхгүй гэдгийг анхаарна уу.

Ямар тохиолдолд, ямар нөхцөлд шинэ барилгад арилжааны орон зайд хөрөнгө оруулах нь зүйтэй вэ?

Фото: Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Москвад тогтоосон журмын дагуу шинэ барилгуудын орон зайн нэг хэсгийг арилжааны байранд хуваарилах ёстой. Тиймээс нийслэлд шинээр баригдаж буй байшингуудын нэгдүгээр давхрууд ихэвчлэн орон сууцны бус байдаг. Тэдгээрийг дэлгүүр, гоо сайхны салон, эмнэлгийн эмнэлгүүд эзэлдэг.

Орон сууцны нэгэн адил хувийн бизнес эрхлэх эсвэл түрээслэх зориулалттай эдгээр байрыг хөгжүүлэгчээс шууд худалдаж авах боломжтой хоёрдогч зах зээл. "РБК-Үл хөдлөх хөрөнгө" энэ нь хэр их байгааг олж мэдсэн ашигтай хөрөнгө оруулалтсан.

2000-аад оны эхээр нийслэлд доод давхрын эрэлт хэрэгцээ маш өндөр байсан. Шинэ барилгуудад үүнтэй төстэй саналууд дутмаг байсан бөгөөд бизнес эрхлэгчид хоёрдогч зах зээл дээр хуучин барилгуудын орон сууцыг худалдан авч, орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэв. Олон арилжааны байгууллагууд - банкнаас эхлээд дэлгүүр, гоо сайхны салон хүртэл - тэднийг дуртайяа худалдаж авдаг бөгөөд ихэвчлэн илүү төлдөг.

"Бидэнд нэг тохиолдол байсан арилжааны банк 30 хувийг илүү төлсөн зах зээлийн үнэдоод давхарт байрлах орон сууцны хувьд" гэж Миел-Сүлжээний үл хөдлөх хөрөнгийн оффисын "На Киевская" оффисын борлуулалтын хэлтсийн дарга Светлана Вольская хэлэв. — Одоо орон сууцны бус орон сууц руу шилжих гүйлгээ бараг байхгүй. Хөдөлгөөн сайтай гудамжинд ийм орон сууц бараг бүгдээрээ олон жилийн өмнө зарагдсан бөгөөд эхний эгнээнд байдаггүй, ихэвчлэн метроноос хол байдаг, хамгийн сонирхолтой нь биш юм."

Өнөөдөр хөрөнгө оруулагчид шинэ барилгуудын байрыг арилжааны зориулалтаар зориудаар хуваарилдаг. Инком-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн аналитик төвийн дарга Дмитрий Тагановын хэлснээр Москва болон бүс нутгийн шинэ байшингуудын 90% нь доод давхарт орон сууцгүй байна. Дэлгүүр, үсчин гоо сайхны салоны байрыг зарах эсвэл хөгжүүлэгчийн менежментийн компани түрээслүүлнэ.

Орон сууцны бус байрыг хэн худалдаж авдаг

Нийслэлд шинээр баригдаж буй барилгуудын нэг давхарт байрлах орон сууцны бус байрыг гол худалдан авагчид нь тухайн орон сууцны хороолол, түүний дотор оршин суугчид байдаг. Атлантын группын мэдээлснээр энэ ангиллын худалдан авагчид эрэлтийн 65 гаруй хувийг эзэлдэг. Дүрмээр бол эдгээр нь анхны салбараа нээж, бизнесээ өргөжүүлж буй шинэхэн бизнес эрхлэгчид юм. Бид аль ч салбарт үйл ажиллагаа явуулж болох, олон нийтийн эрэлт хэрэгцээнд чиглэсэн бизнесүүдийн тухай ярьж байна. Голчлон хүнсний дэлгүүрэсвэл үйлчилгээний салбарын аж ахуйн нэгж.

"Өөрийнхөө нутаг дэвсгэрт байр сонгох нь ихэвчлэн түүний байршлын тав тухтай байдлаас шалтгаална: эзэн нь холын аялалд маш их цаг хугацаа, хүчин чармайлт гаргах шаардлагагүй, ажил, гэр ойрхон байна" гэж Роман тэмдэглэв. Лябихов, Атлантын группын ерөнхий захирал. "Үүнээс гадна бизнес эрхлэгч тухайн нутгийн оршин суугчдын бүх хэрэгцээг илүү сайн харж, улмаар зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтөд хурдан хариу үйлдэл үзүүлэх боломжтой."

Доод давхарт байрлах байр худалдан авагчдын өөр нэг ангилал бол сүлжээний брэндүүд юм: үйлчилгээний салбарын томоохон, дунд компаниуд, жижиглэн худалдаачид, аж ахуйн нэгжүүд Хоол хийх, банкууд. Тэд арилжааны талбайн хэрэгцээний 30 хувийг хангадаг. “Эдгээр худалдан авагчид тухайн байршлын хэтийн төлөвт тулгуурлан үл хөдлөх хөрөнгийг сонгодог. Өөрөөр хэлбэл, тэд тухайн бүс нутагт байгаа үйлчилгээнийхээ эрэлт хэрэгцээ, зарим тохиолдолд замын хөдөлгөөн, мөн бизнесээ бүхэлд нь хөгжүүлэх стратегиар удирддаг" гэж Роман Лябихов тайлбарлав.

Худалдан авагчид болон түрээслэгчдийн үндсэн ангиллын гурав дахь нь түр зуурын эрэлтэд төвлөрсөн компаниуд юм гэж Атлант группын мэргэжилтнүүд онцолжээ. Жишээлбэл, эдгээр нь тавилга, цонх, сантехникийн хэрэгсэл, орон сууцны засварын ажилд зориулсан төрөл бүрийн материал үйлдвэрлэгч, ханган нийлүүлэгчид юм. Тэд шинэ барилгуудын нэг давхарт байрлах худалдааны байрыг жижиг үйлчлүүлэгчийн оффис бүхий үзэсгэлэнгийн танхим болгон ашигладаг, эсвэл тэнд энгийн жижиг дэлгүүр нээдэг. Дүрмээр бол ийм компаниуд баригдаж буй томоохон бичил хороололд ашиглалтад орсон анхны байшинд байр түрээсэлдэг. Тэд ойролцоох байшингийн шинэ оршин суугчдын эрэлт хэрэгцээнд голчлон анхаардаг. Тэдний санал болгож буй бараа, үйлчилгээ нь байшингууд баригдаж эхэлснээс хойш хэдэн жилийн дараа хамгийн их эрэлт хэрэгцээтэй байдаг бөгөөд дараа нь эрэлт буурч, ихэнх тохиолдолд тэд өөр шинэ барилга руу "нүүдэг". Тиймээс ийм бизнес эрхлэгчид дунджаар таваас арван жил шинэ байранд байр түрээсэлдэг.

Дэлгүүрийн байр ямар үнэтэй вэ?

Доод давхарт байрлах орон сууцны бус байрны үнэ нь олон хүчин зүйлээс хамаардаг: талбай, бичил хороолол эсвэл блок доторх байшингийн байршил (тус тусад нь явган хүний хөдөлгөөн), оршин суугчдын ашиг сонирхол, өрсөлдөөний орчин.

"Эрэлттэй байгаа байрнууд нь орон сууцныхтай бараг ижил үнээр зарагддаг - 1 мкв. м 180-220 мянган рубль хүрч чадна "гэж TOP Idea зөвлөх компанийн тэргүүн Олег Ступенков хэлэв. - Үнэ нь тухайн объектын хөрвөх чадвараас ихээхэн хамаардаг. Шингэн шинж чанартай байрны хувьд наймаа хийх нь хамгийн бага. Харин хөрвөх чадвар багатай бол барилгын ажил дуустал хөнгөлөлт үзүүлж, хэсэгчлэн төлөх боломжтой” гэв.

Шингэн зай үргэлж хурдан зарагддаг гэж мэргэжилтнүүд хэлдэг. Хамгийн их эрэлт хэрэгцээ нь 50-120 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай байр юм. м ба тодорхой технологийн болон дизайны онцлогтой. Эст-а-Тетийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга Елена Мишина "Эдгээр сул байрууд нь орон сууцны хорооллын алслагдсан хэсэгт, явган хүний хөдөлгөөнөөс хол, мөн эвгүй орцтой байдаг" гэж хэлэв.

Нэгдүгээр давхрын түрээсийн үнэ нь тухайн байрны ангилал, хөдөлгөөний эрчмээс хамаарна. Хамгийн бага үнэ нь 3-8 мянган рубль байна. 1 кв. жилд м. "Бид дунджаар 20-25 мянган рублийн түрээсийн зардлын талаар ярьж болно. 1 мкв-аас м жилд стандарт төслүүдОрон сууцны хороолол дахь тав тухтай байдлын анги" гэж Ступенков тэмдэглэв.

Хөрөнгө оруулалт хийх нь ашигтай юу

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт орон сууцныхаас дунджаар 2-3 дахин хурдан өгөгддөг гэж Metrium-ийн удирдах түнш Мария Литинецкая хэлэв. Ийм байрыг нөхөх хугацаа долоогоос арван жил байна гэж Олег Ступенков тэмдэглэв. "Хэрэв та барилгын ажлын эхэнд хөрвөх чадвартай үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч чадсан бол түрээсийн ашиг нь жилийн 7-8%, цаашлаад шингэн орон зайг борлуулахаас олох ашиг" гэж шинжээч тэмдэглэв.

Хэрэв хөрөнгө оруулагч илүү эрсдэлд бэлэн байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгөд 15 сая рубль ба түүнээс дээш хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой бол арилжааны орон зай нь түүний хувьд тохиромжтой сонголт юм гэж Мария Литинецкая хэлэв. Гэсэн хэдий ч тэрээр арилжааны орон зайд хөрөнгө оруулахад хэд хэдэн бэрхшээл тулгардаг гэж тэр үзэж байна.

Нэгдүгээрт, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн сегментэд мөнгө олохын тулд танд туршлага хэрэгтэй бол зах зээлийн талаар гүнзгий мэдлэггүй худалдан авагч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагч болж чадна. Хоёрдугаарт, түрээслэгч хайх жижиглэнгийн худалдааны талбайилүү урт хугацаа шаардагдана.

“Сонирхсон талуудын тоо үргэлж бага байдаг нь бид ширүүн өрсөлдөөний нөхцөлд ажиллах ёстой гэсэн үг. Заримдаа үйлчлүүлэгчтэйгээ хагас замд нь уулзаж, зарцуулах хэрэгтэй болдог нэмэлт хөрөнгөжишээлбэл, дахин төлөвлөлтөд зориулж "гэж Литинецкая тэмдэглэв.

Гуравдугаарт, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь эдийн засгийн сүйрэлд илүү өртөмтгий байдаг - түрээсийн орон сууцны зах зээлээс ялгаатай нь үргэлж эрэлт хэрэгцээтэй байдаг. Дөрөвдүгээрт, хөрөнгө оруулагчийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд орох хамгийн бага босго нь орон сууцны зах зээлээс хамаагүй өндөр байдаг, гэхдээ зөвхөн талбай том хэмжээтэй байдаг.

"Үүнээс гадна арилжааны байрны хөрөнгө оруулагч нь стратегич байх ёстой" гэж Литинецкая хэлэв. — Олон хөрөнгө оруулагчдын гаргадаг алдаануудын нэг бол жижиглэнгийн талбайг тооцоогүй худалдаж авах явдал юм урт хугацааны хэтийн төлөвтөсөл боловсруулах цогц хөгжилнутаг дэвсгэрүүд. Үүний үр дүнд төсөл хэрэгжиж эхэлсэн эхний жилүүдэд гол гудамж байсан гудамж таваас долоон жилийн дараа хоёрдогч болж, өнгөрөх боломжгүй болсон байна. Энэ нь явган хүний болон автомашины урсгал буурч, үүний зэрэгцээ хөрөнгийн хөрвөх чадвар буурахад хүргэдэг. Үүний үр дүнд ашигт ажиллагааны түвшин буурч байна” гэв.

Ашиглах боломжтой тусдаа орох хаалгатай нэг давхарт байрлах арилжааны байр эсвэл орон сууцны хөрөнгө оруулалтын сонирхол татахуйц байдал. арилжааны үйл ажиллагаа, явган хүний хөдөлгөөнөөс ихээхэн хамааралтай гэж Inkom- үл хөдлөх хөрөнгийн аналитик төвийн дарга Дмитрий Таганов баталж байна. Худалдааны байрыг түрээслэхийн тулд худалдаж авах нь үргэлж ашигтай байдаггүй - шинэ барилгад байгаа ийм объектын дор хаяж 30% нь байшин баригдсанаас хойш 3-5 жилийн хугацаанд хоосон хэвээр байна гэж тэр тэмдэглэв.

"Хоёрдогч зах зээлийн нөхцөл байдал ижил байна" гэж Таганов хэлэв. - Тааламжгүй газруудад худалдааны байр түрээслэгчээ сольж, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө нь удаан хугацаанд эзэнгүй үлдэж болно. Сүүлийн үед эрчимтэй дэлгэрч байгаа эдийн засгийн сүлжээ супермаркетуудтай өнөөдөр дэлгүүрүүд өрсөлдөж чадахгүй байна.”

Бага төсөвтэй үл хөдлөх хөрөнгийн ихэнх хөрөнгө оруулагчдын хувьд арилжааны байранд биш харин орон сууцанд хөрөнгө оруулалт хийх нь илүү хялбар бөгөөд найдвартай байдаг ч энэ нь бага өгөөж авчирдаг гэж Мария Литинецкая хэлэв. Хэрэв ямар нэгэн шалтгаанаар хөрөнгө оруулагч төслөө орхихоор шийдсэн бол орон сууц худалдан авагч олох нь арилжааны орон зайг бодвол илүү хялбар байдаг бөгөөд операторууд худалдаж авахаас илүү түрээслэхийг илүүд үздэг.

Практикаас харахад арван худалдан авагч-хөрөнгө оруулагч тутмын найм нь 2014 оны хямрал давтагдахаас эмээж, орон сууцыг объект гэж үзсээр байгаа бөгөөд үүний цуурай нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд мэдрэгдсээр байна.

Хэрэв тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь нэг давхарт орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөтэй бол түүнийг зориулалтын дагуу, өөрөөр хэлбэл орон сууц болгон ашиглаж болно, эсвэл орон сууцны бус өмчид шилжүүлж, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон ашиглахыг оролдож болно. Эхний, тэр ч байтугай хоёрдугаар давхарт байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн олон эзэд үүнийг яг таг хийдэг.

Энэхүү нийтлэл нь лавлагаа, мэдээллийн материал бөгөөд бүх мэдээллийг мэдээллийн зорилгоор танилцуулсан бөгөөд зөвхөн мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан болно.

Гэхдээ энэ нь утга учиртай юу? Аль нь түрээслэх, зарах нь илүү ашигтай вэ: арилжааны байр эсвэл орон сууц? Энэ бол миний олж мэдэхээр шийдсэн зүйл юм.

Орон сууцны бус байр сайн ашиг авчрахын тулд энэ нь "зөв" газар байх ёстой бөгөөд шингэн байх ёстой. "Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн амжилт нь ямар талбайд, ямар барилгад байрлаж байгаа, энэ барилга нь явган хүний болон тээврийн хэрэгслийн хөдөлгөөнд хэр ашигтай, метротой хэр ойрхон байгаагаас хамаарна" гэж хэлэв. Мария Кондакова, Est-a-Tet-ийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга.Түрээслэгчдийн дунд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа орон сууцны бус байрууд нь төв хэсэгт байрладаг (тэдгээрийг зөвхөн дэлгүүр, хэрэглээний үйлчилгээнд төдийгүй оффисуудад ашигладаг), галт тэрэгний буудал, буудлын ойролцоо, хөл хөдөлгөөн ихтэй гудамжинд, ялангуяа орон нутгийн ихэнх оршин суугчид байдаг. эдгээр гудамжаар ойролцоох метро руу хошуур. Түүгээр ч зогсохгүй нийгмийн өндөр статустай, материаллаг боломж сайтай иргэд амьдардаг газар илүү их ашиг авчрах боломжтой. төвөөс тийм ч хол биш - Тойргийн шугамаас 2-3 өртөөний зайд, нэр хүндтэй зам дээр байрладаг. "Ерөнхийдөө (Захиргааны төв тойргоос гадна - Ред.) илүү ирээдүйтэй нь хуучин барилга байгууламжтай, хүн ам шигүү суурьшсан, өнөөдөр шинэ орон сууцны цогцолборууд идэвхтэй баригдаж байгаа газрууд юм" гэж үзэж байна. Константин Просин, INCOM-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн Севастопольское оффисын дарга.

Метроны буудлуудаас алслагдсан орон сууцны хороололд нэг давхарт байрлах орон сууцны бус байр, ялангуяа ойролцоох супермаркетууд байгаа бол эзэнгүй хэвээр үлддэг. "Жишээлбэл, орон сууцны бус байрыг нэгдүгээр давхарт зохион бүтээсэн шинэ бичил хороололд тэдний нийт тооны 60 хүртэлх хувь нь эзэнгүй хэвээр байна" гэж Юрий Тараненко (RRG) хэлэв. Тиймээс алслагдсан орон сууцны хороололд орон сууцны бус байр нь өндөр эрсдэлтэй хөрөнгийг төлөөлөх магадлал өндөр байдаг бөгөөд Валерий Аристарховын хэлснээр ("Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн компани") орон сууцны статусыг өөрчилснөөр та боломжтой. өөрийн үнэ цэнэ дээр ялахын оронд алдах - ижил 20% .

Мөн орон сууцыг орон сууцны бус болгон хувиргах үр ашиг нь тухайн орон сууцны байршлаас хамаарна. Хэрэв та хөл хөдөлгөөн ихтэй гудамжинд гарах боломжтой бол арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө зарах эсвэл түрээслэх нь илүү хялбар бөгөөд илүү ашигтай байх болно. "Хэрэв орон сууц нь хашаандаа эсвэл нам гүм гудамжтай тулгарвал арилжааны өмчийн хувьд эрэлт хэрэгцээтэй байх магадлал багатай тул орон сууцны бус зориулалтаар шилжүүлэхийг зөвлөдөггүй" гэж тэр хэлэв. Павел Лепиш, Domus Finance компанийн ерөнхий захирал. "Энд үл хамаарах зүйл бол жижиг оффисын түрээслэгчдийн дунд түгээмэл байдаг хотын төвд байрлах нэг давхарт байрлах орон сууцнууд юм."

Гэсэн хэдий ч хамгийн хөрвөх чадвартай, эрэлттэй байгаа орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгө ч гэсэн өмчлөгч нь зарсан эсвэл түрээслэхийг хүссэн эсэхээс үл хамааран ижил хэмжээтэй, байршилтай орон сууцнаас илүү урт хугацаанд дэлгэгддэг. Нэмж дурдахад, ийм хүсэл гарч ирэнгүүт орон сууцыг зах зээлд гаргах боломжтой бөгөөд хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэхийг хүсвэл олон тооны бичиг баримт цуглуулж, бүртгүүлэхэд цаг зарцуулах шаардлагатай болно. Дараа нь та худалдан авагч эсвэл түрээслэгч хайж эхлэх боломжтой. “Ерөнхийдөө нэг давхарт байрлах орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэхгүйгээр зарж байгаагийн давуу тал нь гүйлгээг хурдан гүйцэтгэх боломж, сул тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ харьцангуй бага байдаг. Хэрэв орон сууцыг орон сууцны бус байранд шилжүүлбэл бүх зүйл газар солигдоно. Давуу тал нь сайн үнээр авах боломж, сул тал нь хүнд суртлын саатал, худалдан авагч (түрээслэгч) хайхад зарцуулах цаг хугацаа байх болно. Нийгмийн шинжлэх ухааны улсын нэгдсэн системийн мэдээллийн албаны дарга Римма Балясникова.

Орон сууцны бус байрууд сул зогсоход эзэн нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх шаардлагатай болно. Вадим Ламин, SPENCER ESTATE үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн менежер түнш, орон сууцтай харьцуулахад өндөр байна. "Давхарт байрлах арилжааны талбайн ашиглалтын зардал нь нэг метр квадрат тутамд 40-60 рубль байдаг бөгөөд ашиглалтын зардалтай нийлээд сарын төлбөр нь нэг метр квадрат тутамд 100-120 рубль байдаг. м "гэж Мария Кондакова (Эст-а-Тет) хэлэв.

Мөн орон сууцны бус байрны эзэд үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") төлдөг бөгөөд энэ нь байрны үлдэгдэл үнийн жилийн 2.2% юм. Магадгүй ойрын ирээдүйд орон сууцны татварын хувь хэмжээ өндөр байх болно, гэхдээ одоогоор орон сууцны байр эзэмших нь илүү ашигтай байна.

Орчуулах үйл явц
Юуны өмнө орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх нь Орон сууцны тухай хуулиар зохицуулагддаг бөгөөд үүний дагуу орон сууц бүр арилжааны байрны статусыг хүлээн авах боломжгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. "Нэгдүгээрт, орон сууцыг шилжүүлж буй орон сууцанд хэн ч бүртгүүлэх ёсгүй, хоёрдугаарт, буух болон орох талбайгаас тусгаарлагдсан тусдаа орох хаалгыг зохион байгуулах боломжтой байх ёстой" гэж Евгения Борзова ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв. Хоёр давхарт байрлах орон сууцыг орон сууцны бус байранд шилжүүлэх нь зөвхөн доор нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө байгаа тохиолдолд л боломжтой юм. Инна Игнаткина "Түүгээр ч барахгүй, тухайн объект хаана байрлаж байгаагаас үл хамааран ипотекийн зээлээр худалдаж аваад банкинд барьцаалагдсан бол түүнийг орон сууцны бус санд шилжүүлэх боломжгүй болно" гэж Инна Игнаткина хэлэв ("МИК-Үл хөдлөх хөрөнгө"). Пресня дээр).

Түүнээс гадна тэмдэглэснээр Елена Мишина, MIEL-Commercial Real Estate компанийн хөгжлийн захиралДэлгүүрээс гоо сайхны салон хүртэлх өрөөг ямар ч хэрэгцээнд нийцүүлэн өөрчлөх боломжтой байхын тулд орон сууц нь нээлттэй дотоод зохион байгуулалттай байх шаардлагатай.

Орчуулгын төслийг боловсруулахад та нэлээд гайхалтай баримт бичгийн багц цуглуулах хэрэгтэй болно. "Орон сууцнаас орон сууцны бус байранд шилжүүлэхийн тулд өргөдөл, орон сууцны эрхийн бичиг баримт (өмчлөлийн гэрчилгээ), техникийн паспорт (хэрэв танд байхгүй бол эхлээд ийм баримт бичгийг авах шаардлагатай) - Редактороос), BTI-ийн шалны төлөвлөгөө, тайлбар, дурдсан төслийн орчуулга" гэж Инна Игнаткина ("МИК-Үл хөдлөх хөрөнгө" Пресня) хэлэв. Энэ жагсаалтад та орон сууцанд хэн ч амьдардаггүй гэсэн байшингийн бүртгэлийн хуулбар, шилжүүлж буй объекттой нэг давхарт байрлах орон сууцны ашиглалтын зориулалтын талаархи DEZ-ийн гэрчилгээ, техникийн дүгнэлт зэргийг нэмж оруулах шаардлагатай. дахин төлөвлөлтийн төсөл (байрыг дахин төлөвлөх, засварлах боломж, тусдаа орох хаалгыг зохион байгуулах боломжийн тухай). Түүнчлэн Елена Мишинагийн мэдээлснээр ("MIEL - Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") янз бүрийн эрх бүхий байгууллагаас зөвшөөрөл авах шаардлагатай: галын хяналт (Госпожарнадзор), Мосгорархитектур, Мосгоргаз, Мосжилинспекция, Мосэнерго, SES, газар доорх байгууламжийн хэлтэс, болон Хамгийн чухал нь - үүдэнд байгаа бүх оршин суугчдаас орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх бичгээр өгсөн зөвшөөрөл бөгөөд энэ нь шилжүүлэх үйл явцад ноцтой хүндрэл учруулж болзошгүй юм. Нэмж дурдахад, хэрэв орчуулж буй объект нь архитектурын дурсгалт газрын ангилалд хамаарах эсвэл хотын түүхэн барилга байгууламжийн бүсэд байрладаг бол та хотын архитектороос зөвшөөрөл авах шаардлагатай болно. архитектурын дурсгалыг хамгаалах комисс.

За, эдгээр бүх бичиг баримтыг цуглуулсны дараа тэдгээрийг нэг цэгийн үйлчилгээгээр дамжуулан Москвагийн Орон сууцны бодлого, орон сууцны сангийн хэлтэст өгөх шаардлагатай болно. Дараа нь бүрдүүлсэн бичиг баримтыг Орон сууцны хөрөнгийн ашиглалтын газар хоорондын комисс үнэлж, орон сууцыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх боломжтой эсэхийг тогтоох юм. Мөн Өмч хувьчлал, орон сууцны менежментийн комисс эргээд шилжүүлгийн зардлыг үнэлнэ. "Орчуулгын зардал 30,000 доллар ба түүнээс дээш байж болох бөгөөд дахин бүртгүүлэх үйл явц нь өөрөө хэдэн сараас 1.5 жил хүртэл үргэлжилдэг" гэж Валерий Аристархов ("Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн байшин" үл хөдлөх хөрөнгийн компани) хэлэв. Елена Мишина ("MIEL - Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") хэлснээр орон сууцыг орон сууцны бус өмч болгон хувиргах зардал ойролцоогоор 900,000 - 1,300,000 рубль байж болно.

Гэхдээ энэ нь бүх зардал биш, учир нь та орон сууцыг шилжүүлэх зөвшөөрөл авбал энэ шилжүүлгийг Бүртгэлийн танхимд бүртгүүлэх шаардлагатай бөгөөд үүний тулд та 1000 рублийн улсын хураамж төлөх шаардлагатай болно. хувь хүмүүст болон 15,000 рубль. хуулийн этгээдийн хувьд.

Ашиг тусыг тоогоор илэрхийлнэ
Тиймээс, танай орон сууцны арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн статусыг олж авах нь нэлээд уйтгартай бөгөөд зардал ихтэй байдаг бөгөөд өмнө дурдсанчлан, орон сууцны өртөгтэй харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ дараагийн өсөлтөөс үргэлж байдаггүй: "Хэрэв 5 -7 жилийн өмнө орон сууцны бус байр нэг байшингийн орон сууцнаас өндөр үнэтэй байсан бол одоо тийм биш. Жишээлбэл, Рязанский проспект метроны буудлаас 20 минутын зайд байрлах Хрущевын нэрэмжит таван давхар байшингийн нэг давхарт байр зарж байна. Түүний талбай нь 189 кв. м, өртөг нь 82,500 рубль / кв. м Мөн нэг байранд ижил хэмжээтэй орон сууц нь 130-140 мянган рубль / кв. м "гэж Елена Мишина ("MIEL - Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв.

"Манай практикт ийм тохиолдол гарсан: бид Малая Дмитровкагийн нэгдүгээр давхарт байр зарж байсан. Энэ нь орон сууц, худалдааны байр (гэхдээ шилжүүлгийг бүртгүүлээгүй. - Редактороос) аль алинд нь үзэсгэлэнд тавигдсан. Байшингийн байрыг оффисын талбай гэж олон харуулсан боловч байрлаж байсан байшин нь өөр байшингийн хашаанд байсан бөгөөд бүх цонх нь хашаа руугаа харсан байв. Үүний үр дүнд тэд үл хөдлөх хөрөнгөө орон сууц болгон зарж, энэ нь илүү ашигтай болсон бөгөөд эзэн нь орчуулгад санаа зовохгүй байгаад маш их баяртай байсан гэж Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) хэлэв. – Түрээсийн тухай ижил төстэй жишээ бий: бид Красина гудамжинд байраа орон сууцны бус зориулалтаар ашиглахгүйгээр түрээсэлсэн боловч нэг өрөөнд амьдардаг түрээслэгч нөгөө хоёрыг нь ажилдаа ашигладаг байсан. Тэр тэнд амьдарч байсан болохоор бүх зүйл бүрэн хууль ёсны байсан. Хэрэв энэ байрыг орон сууцны бус байранд шилжүүлсэн бол түрээслэх нь бүрэн ашиггүй болно."

За, нийслэлийн яг төвийн талаар юу хэлэх вэ: "Энд байршил сайтай, сайн тоноглогдсон худалдааны байр нь орон сууцнаас илүү үнэтэй байдаг. Тэгэхээр 100 орчим м.кв талбайтай орон сууц. 1 давхарт байрлах м-ийг 50-100 мянган рубльд орон сууцны түрээсээр түрээслэх боломжтой. сард, мөн оффис болгон түрээслэх нь эзэндээ дор хаяж 150-300 мянган рубль авчрах болно. сар бүр гэж Павел Лепиш ("Domus Finance") хэлэв. "Тверская гудамж, Кутузовский проспект, Цэцэрлэгийн цагираг зэрэг "дээд" тээврийн чиглэлд оффис борлуулах нэг метр квадратын үнэ хэдэн арван мянган долларт хүрч, маш хурдан зарагддаг." Үүний зэрэгцээ эдгээр бүс нутагт орон сууцны нэг метр квадратын дундаж өртөг нь элит сегментэд ч гэсэн 19-20 мянган доллар байна.

Дүгнэлт
Тиймээс, орон сууцыг орон сууцны бус байранд шилжүүлэх нь нэлээд ашигтай санаа байж болох ч ийм алхам хийхээр шийдэхээсээ өмнө боломжит ашгийг тооцох ёстой, мөн шилжүүлэх ажилд бэлэн байгаагаа анхаарч үзэх хэрэгтэй. бичиг баримт цуглуулах, байрыг сэргээн засварлахад цаг хугацаа, хүчин чармайлт гаргах. Мөн хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө зарагдах гэж байгаа бөгөөд мөнгө маш хурдан шаардлагатай бол түүний статусыг өөрчлөх нь үнэ цэнэтэй зүйл биш юм, учир нь шилжүүлэх үйл явц удаан үргэлжилж магадгүй юм.