Платинум банк дампуурч, зээлээ хаана төлөх вэ. Зээлдүүлэгч банк дампуурвал зээлдэгч юу хүлээх вэ? Дампуурсан банкуудын өрийн үүрэг

Ихэнх тохиолдолд гэрээний дагуу баригдсан бэлэн орон сууцны талбай өмчийн оролцоо, загвараас ялгаатай. Тиймээс хувьцаа эзэмшигчдэд асуулт гарч ирэх нь гарцаагүй. Талбай бага бол орон сууцны үнийн тодорхой хэсгийг буцааж өгөх боломжтой юу? Орон сууцны талбай нэмэгдсэн тохиолдолд хөгжүүлэгч нэмэлт төлбөр шаардаж болох уу? Энэ нийтлэлд бид орон сууцны талбай нь дизайнаас ялгаатай бол хувьцаа эзэмшигч юу хийх ёстойг тайлбарлахыг хичээх болно.

ДДУ-ын дагуу орон сууцны үнийг яаж тогтоох вэ?

2017 оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс эхлэн хувь нийлүүлсэн хөрөнгө оруулалтад оролцох тухай Холбооны хуульд орон сууцны үнийг тодорхойлох 3 арга бий.

• нийлбэр байдлаар Мөнгөбарилгын зардлыг нөхөн төлөх + хөгжүүлэгчийн үйлчилгээний төлбөр;
• нэгж үнийн бүтээгдэхүүн гэж нийт талбайобъектын нийт талбайн объект (ойролцоогоор 1 м.кв талбайн үнээс);
• нийт бууруулсан талбайн нэгжид ногдох үнийн үржвэрээр нийт багасгасан талбайобьект. Энэ сонголт нь тагт, логги, веранда, дэнж бүхий орон сууцанд хамаарна. Нийт багассан талбайг амьдрах орчны нийт талбай ба багасгах коэффициент бүхий тагт, лоджия, веранда, дэнжийн талбайн нийлбэрээр тодорхойлно. Эдгээр коэффициентүүд нь ОХУ-ын Барилгын яамны 2016 оны 11-р сарын 25-ны өдрийн 854/pr тоот тушаалаар тогтоогдсон бөгөөд логгиа 0.5, тагт, дэнжийн хувьд 0.3, веранда 1.0 байна.

Дахин цэнэглэх үнэ бүхэлдээ өөрчлөгдөж чадах уу?

IN холбооны хууль“Нийтийн бүтээн байгуулалтад оролцох тухай” гэсэн байна.

By тохиролцооГэрээнд үнэ, түүнийг өөрчлөх нөхцөл, нөхцөлийг өөрчлөх боломжтой гэж заасан бол гэрээний үнийг байгуулсаны дараа талуудын тохиролцоогоор өөрчилж болно (5-р зүйлийн 2 дахь хэсэг).

Тиймээс дүүргэх үнийг өсгөх эсвэл бууруулах боломж нь зөвхөн таны гэрээний нөхцлөөс хамаарна. Хувь нийлүүлэх гэрээгээ анхааралтай уншина уу (хэрэв та нэхэмжлэлийн эрхээ шилжүүлэн орон сууц худалдаж авсан бол шилжүүлгийн гэрээг бас харна уу). Дүрмээр бол үнийг дахин тооцоолохтой холбоотой бүх асуудлыг "Гэрээний үнэ" хэсэгт бичдэг. Хэрэв үнийг тохируулах боломжийн талаар тэнд юу ч бичээгүй бол энэ нь та болон хөгжүүлэгч хоёулаа талбайн өөрчлөлттэй холбогдуулан нэмэлт төлбөр шаардах боломжгүй гэсэн үг юм.

Талбайг өөрчлөхөд нэмэлт төлбөр авах нөхцөлийг жишээлбэл, дараахь байдлаар томъёолж болно.

Энэ сонголтыг хийснээр бодит талбай нь зураг төслөөс нэг дээш буюу доошоо 1 хавтгай дөрвөлжин метрээс дээш хазайсан тохиолдолд л нөхөх үнэ өөрчлөгдөнө. Өөрөөр хэлбэл, талбайн хазайлт нь 1 м.кв-аас хэтрэхгүй бол ийм гэрээний дагуу төлбөрийг дахин тооцохгүй.

Анхаар! Хувь нийлүүлэх гэрээнд орон сууцны үнийг дахин тооцох нөхцөл нь гэрээнд нэмэлт гэрээ байгуулахаар заасан байж болно. Энэ тохиолдолд хөгжүүлэгчид мөнгө төлөх / мөнгөө буцааж өгөхөөс өмнө DDU-тай нэмэлт гэрээ байгуулж, Rosreestr-д бүртгүүлэх шаардлагатай.

Орон сууцны талбай нь дизайнтай харьцуулахад багассан бол яах вэ?

Тиймээс, орон сууц түрээслэхэд бэлэн болсон, BTI аль хэдийн шаардлагатай хэмжилтийг хийсэн бөгөөд эцсийн талбайг та мэднэ. Та хувьцаанд оролцох гэрээгээ сайтар уншиж үзээд талбайг багасгавал үнийг дахин тооцох боломжтой гэсэн заалтыг тэндээс олж харлаа.

1. Хөгжүүлэгчийн захиралд хаягласан мэдэгдэл бичнэ үү.Үүнийг орон сууц хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө ч хийж болно. Ийм актад орон сууцны бодит талбайг үргэлж зааж өгөх ёстой. Хэрэв тухайн талбай нь төлөвлөлтөөс хазайсан бол тухайн талбайн өөрчлөлттэй холбогдуулан хувь нийлүүлэгч болон бүтээн байгуулагчдын хооронд харилцан тооцоо хийх заалтыг багтаасан болно.

Өргөдөлдөө одоо байгаа зүйлээ зааж өгөх хэрэгтэй Банкны дэлгэрэнгүй мэдээлэлбуцаан олголтын төлөө. Өргөдлийг гарын үсгийн эсрэг илгээж, програмын хуулбарыг хөгжүүлэгчийн хүлээн авсан баримтын хамт хадгалахаа мартуузай. Өргөдлийг буцаах баримтын хамт бүртгүүлсэн шуудангаар илгээхийг зөвшөөрнө (энэ тохиолдолд танд буцааж өгөхдөө баримт болон шуудангийн мэдэгдлийг хадгална уу).

1. Илүүдэл бичлэгийн мөнгийг буцаан олгох асуудал таны өргөдөлд үндэслэн шийдэгдээгүй бол гэрээнд заасанБуцаан олголтын хугацаа дууссан тул та боломжтой илүү төлсөн төлбөрийг шүүхээр нөхөн төлүүлэх.Үүнийг хийхийн тулд та илгээх хэрэгтэй нэхэмжлэлийн мэдэгдэлхэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай. .

Орон сууцны талбайг нэмэгдүүлэхдээ хөгжүүлэгч нэмэлт төлбөр хүсч болох уу?

Тийм ээ, хэрэв энэ нь таны хувьцаанд оролцох гэрээнд заасан бол. Ийм нэмэлт төлбөрийн нөхцөл, журмыг гэрээнд заасан байдаг боловч ихэнхдээ энэ нь орон сууц хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө тохиолддог. Хөгжүүлэгч танаас төлбөрөө хожимдуулсан торгууль төлөхийг шаардах эрхтэйг анхаарна уу ("Хамтарсан барилгад оролцох тухай" Холбооны хуулийн 5-р зүйлийн 6-р хэсэг) тул боломжтой бол нэмэлт төлбөрийг хойшлуулахгүй байх нь дээр. .

Алга болсон бичлэгийн нөхөн төлбөр, нэмэлт тоолуурын хөгжүүлэгчийн нэмэлт төлбөрийн хэмжээг хэрхэн тооцох вэ?

Үүнийг хийхийн тулд танд дараах өгөгдөл хэрэгтэй.

• орон сууцны дизайны талбай (ихэвчлэн "Гэрээний зүйл" хэсэгт заасан байдаг);
• бодит талбай (үүнийг орон сууц хүлээн авах гэрчилгээнээс авч болно, түүнчлэн техникийн паспорт, BTI-аас гаргасан);
• Орон сууцны 1 квадрат метр талбайн үнийг хувь нийлүүлэх гэрээнд ихэвчлэн гэрээний үнийн тухай заалтын дараа, тухайлбал:

Жишээ 1:

51.6 м.кв талбайтай. - төслийн талбай; 52.7 м.кв талбайтай. — бодит талбай, үнэ 1 м.кв. = 37878 рубль.

Бодит талбай > дизайн => хувь нийлүүлэгч нь хөгжүүлэгчид нэмэлт төлбөр төлдөг

Хөгжүүлэгчийн нэмэлт төлбөр = (52.7 м.кв - 51.6 м.кв) * 37,878 рубль = 1.1 м.кв. * 37878 рубль = 41665.8 рубль

Жишээ 2:

53.9 м.кв талбайтай. - төслийн талбай; 52.7 м.кв талбайтай. — бодит талбай, үнэ 1 м.кв. = 55,000 рубль.

Бодит талбай< проектной =>хөгжүүлэгч мөнгийг хувьцаа эзэмшигчид буцааж өгнө

Хувьцаа эзэмшигчид буцааж өгөх = (53.9 м.кв - 52.7 м.кв) * 55,000 рубль = 1.2 м.кв. * 55,000 рубль = 66,000 рубль

Хөгжүүлэгч нь сүлжээнд холбогдохын тулд гэрээний үнийн дүнгийн 3%-ийг нэмж төлөх хууль ёсных уу?

Тийм ээ, хэрэв ийм нэмэлт төлбөрийг таны хувьцаанд оролцох гэрээний нөхцөлөөр заасан бол.

Мөн Роспотребнадзор хүлээн зөвшөөрсөн хууль бус үйл ажиллагааХөгжүүлэгч нь хувьцаа эзэмшигчдийг банкинд аккредитив нээх төлбөрийг төлөхийг албадах үед (бүртгэгдсэн орон сууцны дараагийн төлбөр).

Ярилцлагад хамрагдсан барилгачид, ялангуяа тэдний өмгөөлөгчид хоёр жилийн турш зогссон Фемисийн өмнөх шийдвэрүүдэд сэтгэл хангалуун бус байна. шүүхүүд. Ихэнх нь нүхээ нууж, олон нийтийн санал хүсэлтээс зайлсхийдэг. Энэ асуудалд шинжээчдийн хариулт бас хоёрдмол утгатай байна.

Хөгжүүлэгчид болон Роспотребнадзорын хоорондох маргаан нэлээд түгээмэл байдаг бөгөөд олон асуудлаар практик нь аль хэдийн бий болсон. Ихэнхдээ Роспотребнадзорын хөгжүүлэгчидтэй холбоотой нэхэмжлэл нь урьдчилгаа төлбөртэй холбоотой байв. нийтийн аж ахуй, тодорхой үйлчилгээг ногдуулах менежментийн компани, төлбөрийг хожимдуулсан торгуулийн хэмжээ гэх мэт. Энэ нь магадгүй анх удаа хэмжилт, аккредитивын зөрчилдөөн гарсан байх.

Нэмэлт төлбөр байхгүй

Сургина гудамжинд байрлах Амазон цогцолборын орон сууц худалдан авагчдын нэг КВС-Кронштадт компанийн эсрэг прокурорын байгууллагад гомдол гаргажээ. Түүнтэй байгуулсан хувь нийлүүлэх гэрээний (ӨХГ) бүх заалт хууль ёсны эсэхэд хувь нийлүүлэгч эргэлзэж байсан. Прокурорын газраас шалгалтын дүнг Роспотребнадзор руу илгээсэн бөгөөд энэ нь компанийг шүүхэд өгсөн. Торгууль нь ердөө 10,000 рубль байсан ч гол зүйл нь байв тодорхой нөхцөлгүйлгээг хүчингүй гэж тооцсон. Тус компани давж заалдах гомдол гаргасан ч дахин ялагдсан.

Тодруулбал, шүүх КВС-Кронштадт нь байшинг хүлээлгэн өгсний дараа зураг төсөл, тооллогын товчооны (PIB) ажилтнууд орон сууцыг хэмжсэний дараа нэмэлт төлбөр төлөх боломжийг гэрээнд хууль бусаар зааж өгсөн болохыг тогтоожээ. Орон сууц нь дизайны үзүүлэлтээс нэг метрээс илүү том хэмжээтэй болсон.

Шийдвэрт: "Хөгжүүлэгч нь техникийн нөхцөлийг дагаж мөрдөхийг хянаж, нөхөн олговортой холбоотой эрсдлийг хариуцах боломжтой ... үед. чанар муутайобьект. Хариуд нь хувьцаа эзэмшигч чанарт ямар нэгэн байдлаар нөлөөлөх боломжгүй, зөвхөн тогтоосон үнийг төлж, заасан объектыг авах эрхтэй."

Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны талбайн хэмжээ багасвал иргэн төлсөн мөнгөнийхөө тодорхой хэсгийг буцаан шаардах эрхтэй бөгөөд хэрэв нэмэгдвэл хүн бүр өөрийн гэсэн байртай байх болно.

Барилгын талбайн үнэт эдлэлчид

PIB хэмжилтийн дараа дахин тооцоолох нь нийтлэг практик юм. Дүрмээр бол холбогдох нөхцөлийг эсэргүүцэх нь иргэдийн толгойд ч байдаггүй. Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нэг эсвэл нэг хагас метрээр өөрчлөгдсөн бол худалдан авагчид ихэвчлэн барилгачид үнэт эдлэл биш гэдгийг хүлээн зөвшөөрч нэмэлт төлбөр төлдөг (зарим иргэд нэмэлт тоолуурт сэтгэл хангалуун байдаг).

Гэвч Санкт-Петербургт компаниуд төслөөс нухацтай ухарсан тохиолдол гарч байсан. Тухайлбал, “Ти Ди Сигма” ХХК Рыбацкийн өргөн чөлөө, 17 тоотод 400 айлын орон сууцны барилгыг бариулсан бөгөөд төсөл хэрэгжихийн хэрээр фасадны зураг төслийг өөрчилжээ.

Олон орон сууцны эцсийн талбай нь анхны үзүүлэлтээс хэд хэдэн метрээр өндөр байсан тул нэмэлт төлбөрийн хэмжээ 300,000 рубльд хүрчээ. Зарим нь зөвшөөрч, зарим нь маргах гэж оролдсон.

Гэхдээ практикээс харахад нэмэлт төлбөрийг шүүхэд давж заалдах нь маш хэцүү байдаг (гэрээнд холбогдох заалт байгаа бол). Мэдээжийн хэрэг, хэрэв орон сууцны талбай ихээхэн өөрчлөгдсөн бол хөрөнгө оруулагч гэрээний нөхцлийг ихээхэн зөрчсөн гэж маргаж болно.

Энэ нь гэрээг цуцалж, торгуулийг харгалзан төлсөн мөнгөө буцааж авах боломжийг олгоно. Гэхдээ хэрэв танд орон сууц хэрэгтэй бол иргэн ийм хэтийн төлөвт сэтгэл хангалуун байх магадлал багатай юм."PIB хэмжилтийн хүчинтэй эсэхийг маргах нь бараг боломжгүй" гэж Юр-Сити хуулийн фирм ХХК-ийн ерөнхий захирал Татьяна Богданова баталж байна.

Одоо шүүх нэмэлт төлбөрийн тухай DDU-ийн нөхцөлийг хууль бус гэж хүлээн зөвшөөрсөн. Энэ хэрэг өөрөө ганц нэг тохиолдол биш. Жишээлбэл, өмнө нь Роспотребнадзор Петротрест компанийг ижил нөхцлөөр торгож байсан. Тэр давж заалдах хүсэлт гаргахыг ч оролдоогүй бөгөөд урьд өмнө тохиолдсон зүйлийн талаар ярихад эрт байна. Одоогийн шийдэл нь олон удаа өөрийн гэсэн байр сууриа илэрхийлж байсан бөгөөд энэ нь аль хэдийн чиг хандлага болсон.

Интрузив урьдчилгаа

Үүнтэй ижил тохиолдолд аккредитивтэй холбоотой өөр нэг сонирхолтой шинэлэг зүйл бий. 214-FZ нь DDU-г бүртгүүлэхээс өмнө хөгжүүлэгчид мөнгө хүлээн авахыг хориглодог гэдгийг сануулъя. Гэхдээ Росреестр гэрээг батлахад удаан хугацаа шаардагдах бөгөөд барилгачид үйлчлүүлэгчийн санаа зорилгын ноцтой байдалд итгэхийн тулд ядаж тодорхой хэмжээний урьдчилгаа төлбөр авахыг хүсч байгаа нь ойлгомжтой.

Хуулийн цорын ганц схем бол аккредитив юм (энэ тохиолдолд мөнгө нь тусгай банкны дансанд ордог бөгөөд хөгжүүлэгч нь DDU-г бүртгүүлсний дараа л буцааж авах боломжтой болно).

КВС-Кронштадт компани нь хувьцаа эзэмшигчдэд гэрээнд гарын үсэг зурснаас хойш тав хоногийн дотор өөрийн зардлаар болон өөрсдийн хөрөнгөөр ​​тохиролцсон банкинд дахин буцалтгүй, бүрхэгдсэн, хүлээн авахгүйгээр төлөгдөх аккредитив нээхийг санал болгов. хөгжүүлэгчтэй хамт."

214-FZ энэ талаар юу ч хэлээгүй. Роспотребнадзор энэ заалт нь хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуультай зөрчилдөж байна гэж шийдсэн. Шүүх энэ үндэслэлийг хүлээн зөвшөөрсөн. Компани нь хувьцаа эзэмшигчдэд ийм үйлчилгээ үзүүлэх эрхгүй (хэрэв бүх зардлыг компани хариуцах нь өөр хэрэг болно).

Ярилцлагад хамрагдсан олон хөгжүүлэгчид Роспотребнадзорын аргументуудтай санал нийлэхгүй байгаа ч тайлбар өгөхөөс татгалздаг (магадгүй тэд гэрээндээ шаардлагагүй анхаарал хандуулахыг хүсэхгүй байж магадгүй). Харин хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалдаг хуульчид одоогийн шийдвэрт сэтгэл хангалуун байна.

Мэргэжилтнүүдийн санал бодол

Максим Жабин,
"ЛенРусСтрой" компанийн дэд захирал:

- Хэмжилттэй холбоотой шийдвэр намайг гайхшруулж байна. Би хуулийн хэсгийн талаар тайлбар өгөхөд бэлэн биш байна, гэхдээ орон сууцны үнийг дахин тооцоолох боломжтой холбоотой урт хугацааны туршлага бий. Энэ нь орон сууцны талбайн хэмжээн дээр маш их зөрчилдөөнтэй байгаа гэсэн үг биш юм. Алдаа нь үргэлж байдаг бөгөөд тэдгээрийг СНиП болон ГОСТ-оор хангадаг.

Төсөлд бүрэн нийцсэн байшинг ямар ч хөгжүүлэгчид хүргэхгүй. Барилгын бодит нөхцөл бий. Хэрэв танд 30 метрийн орон сууц амласан бол энэ нь 35 болж хувирсан бол энэ нь нэг хэрэг, хэрэв бид хэдхэн хувийн алдааны тухай ярьж байгаа бол өөр зүйл юм.

Мэдээж барилга барьдаг компаниуд хавтан байшингууд, байдаг нэмэлт ашиг тус. Манай орон сууцны талбай нь зураг төслийн тооноос 1.5% -иар ялгаатай байсныг би санахгүй байна.

Олег Островский,
"Хэрэглэгчийн итгэлцэл" уралдааныг зохион байгуулах хорооны хамтран дарга (Санкт-Петербургийн барилгын хорооны албан тушаалтан асан):

- Санкт-Петербург, Ленинград мужийн Хэрэглэгчдийн нийгэмлэгийн хуульчид орон сууцны талбайг нэмэгдүүлэх нэмэлт төлбөрийн тухай заалт (хяналтын хэмжилт хийсний дараа) нь хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийг зөрчсөн гэж үзэж байна.

Бүтээн байгуулагч нь орон сууцны барилга барьж, байгуулсан гэрээнд заасан объектыг хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлэх үүрэгтэй. Түүнд гарын үсэг зурахын өмнө төслийг шалгаж, барилгын зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Энэ нь орон сууцны бүх үзүүлэлтийг баталгаажуулсан гэсэн үг. Худалдан авагч биш харин зөвхөн хөгжүүлэгч нь тэдний дагаж мөрдсөн байдлыг хянах боломжтой бөгөөд үүний дагуу хазайлттай холбоотой эрсдлийг хариуцах үүрэгтэй.

Иргэн хэдэн зуун мянган рубль төлөх боломж байхгүй бол яах вэ? Эцсийн эцэст, энэ нь зөвхөн талуудын тохиролцоогоор өөрчлөх боломжтой тодорхой хэмжээнд анхаарлаа хандуулдаг. Гэрээнд төлбөр төлөх заалт орсон байсан ч энэ тохиолдолд Урлагийн эхний зүйлд хамаарна гэж би үзэж байна. Дээрх хуулийн 16-д “Хэрэглэгчийн эрхэд халдсан гэрээний нөхцөлийг... хүчингүй болсонд тооцсугай” гэж заасан.

Хөгжүүлэгчийн талд аккредитив нээх тухайд (зөвхөн бүртгэлтэй LDU-ийг банкинд үзүүлсний дараа мөнгө нь түүний дансанд орсон тохиолдолд) ийм схем нь нэлээд зөвшөөрөгдөхүйц бөгөөд хөгжүүлэгчийн ашиг сонирхолд нийцэж байгаа бөгөөд Үүний зэрэгцээ иргэний эрхийг хамгаалдаг. Данс нээлгэх зардал зөвхөн хувьцаа эзэмшигчид төдийгүй нөгөө талд нь унавал илүү логиктой байх болов уу.

Шүүмжийн үргэлжлэлийг та дараах материалаас уншиж болно

Та байшингаа түрээслэхэд таны байр хэдэн метр том болсон уу? Эсвэл эсрэгээр - барилгын ажлын явцад амьдрах орон зай багассан уу? тоолуур болон нэмэлт төлбөрийг хэрхэн авах эсвэл буцаан олголтыг авах.

Байшинг хүлээлгэн өгч, BTI-ийг хэмжсэний дараа орон сууцны бодит талбай нь загвараас ялгаатай болох бөгөөд энэ нь заасан хэмжээнээс том эсвэл бага байж болно. Учир нь барилга угсралтын явцад техникийн алдаа гарч, талбайн зөрүү гарах магадлалтай. Тиймээс баригдаж буй барилгад орон сууц худалдаж авахдаа хүн бүр нэмэлт төлбөр төлөх эрсдэлтэй байдаг. амьдрах орон зайТүлхүүрийг хүлээн авсны дараа: хэрэв талбай нь DDU-д заасан хэмжээнээс том бол хөгжүүлэгч нэхэмжлэх гаргана. Эсвэл орон сууцны талбай багассан бол хөгжүүлэгчээс мөнгөний тодорхой хэсгийг авна уу.

"Нэмэлт" метр квадрат- энэ бол худалдан авагч DDU байгуулахдаа төлбөрөө төлөөгүй орон сууцны талбай юм. Орон сууцны барилгын дизайны үе шатанд барилгачин орон сууцны талбайг яг нарийн тооцоолж чадахгүй байгаа тул эдгээр нь үүсдэг. Тооцоолохдоо орон сууцны дизайны талбайг үндэс болгон авч, үлдсэн хэсгийг "нэмэлт" квадрат метр гэж үзнэ. Үүний зэрэгцээ орон сууцны талбайн хэмжээ нэмэгдэж эсвэл багасч болно.

Ийм зөрчлийн зөвшөөрөгдөх хэм хэмжээг хуулиар тогтоогоогүй боловч практикт тэдгээр нь маш ач холбогдолгүй бөгөөд ихэвчлэн 0.1-ээс 2 хавтгай дөрвөлжин метрээр илэрхийлэгддэг. авсан талбайн хэмжээнээс хамаарч метр гэж тайлбарлав Гүйцэтгэх захиралкомпани "MIEL-New Buildings" Наталья Шаталина. IN хавтан байшингуудТехнологийн дагуу барилгын бүх элементүүдийг үйлдвэрт угсарч, нарийн заасан хэмжээстэй байдаг тул төлөвлөгдсөн болон бодит талбайн хоорондох зөрүү нь бага түгээмэл бөгөөд ач холбогдол багатай байдаг.

« Хууль энэ талаар чимээгүй, тогтсон стандарт байдаггүй»

Вартан Погосян, Glorax Development компанийн маркетингийн захирал

Тиймээс худалдан авагчийн хувьд хувьцаанд оролцох гэрээнд заасан тоогоор хазайлтыг тодорхойлдог. Мэдээжийн хэрэг, барилгын ажлын явцад хүлцэл байдаг, гэхдээ тэдгээр нь тухайн байрны талбайтай холбоотой биш, харин даац, энэ нь үнэндээ бүтцийн зузаантай холбоотой гэж Glorax Development компанийн маркетингийн захирал Вартан Погосян хэлэв. Эдгээр хүлцэл дээр үндэслэн тухайн өрөөний талбайн өөрчлөлтийг тооцоолоход нэлээд хэцүү байдаг.

Яагаад "нэмэлт" квадрат метр гарч ирдэг вэ? метр

Эхний шалтгаан нь даацын бүтцийн зузаан дахь ижил алдаа, эдгээр нь ач холбогдолгүй утгууд юм гэж Вартан Погосян тэмдэглэв. Гэхдээ дизайны шийдвэрийг дахин хянаж, өөрчлөх үед тухайн бүс нутагт илүү их "гажуудал" гарч болзошгүй. Ийм тохиолдолд хөгжүүлэгч нь удахгүй болох өөрчлөлтийн талаар хувьцаа эзэмшигчдэд мэдэгдэж, хувьцаанд оролцох гэрээг дахин байгуулах үүрэгтэй. Өөр нэг тохиолдол бий - эдгээр нь барилгын алдаа, гэхдээ энэ нь дүрмээс үл хамаарах зүйл бөгөөд ийм тохиолдол маш ховор байдаг. Цул барилгын технологи нь илүү нарийвчлалтай боловч алдааны хэмжээ нь ажил гүйцэтгэгчийн туршлага, ур чадвараас хамаарна.

Угсармал барилгын талбай нь самбар байшингийн бодит талбайгаас хамгийн бага ялгаатай. Барилга нь ижил хэмжээтэй бэлэн блокоос барилгын иж бүрдэл шиг угсардаг. Эдгээр нь цуваа байшингууд юм стандарт зохион байгуулалт, орон сууцны талбайн ялгаа нь 1 квадратаас хэтрэхгүй. метр. Цул байшин барих технологи нь илүү төвөгтэй бөгөөд энэ нь барилгын үе шатанд ч гэсэн төслийг өөрчлөх боломжийг олгодог. Ийм байшингуудыг дагуу барьсан бие даасан төслүүдТиймээс орон сууцны талбай нь гэрээнд заасан хэмжээнээс эрс ялгаатай байж болно. Заримдаа ялгаа нь 5-7 метр квадрат байдаг. метр, гэхдээ ихэнхдээ 0.5-аас 4 квадрат метр хооронд хэлбэлздэг. метр.

кв. дахь зөрүү. метр нь өрөөний тооноос хамаарна: гурван өрөө байранд ялгаа нь нэг өрөө байрнаас их байх болно. Заримдаа орон сууцны нийт талбай нь DDU-д заасан хэмжээтэй тохирч болох ч дотор нь "дахин бүлэглэх" тохиолддог: кв. метрийг коридороос таслан, өрөөнд хавсаргаж болно.

Цул хэлбэрийн орон сууцны барилгыг ашиглан барьсан байшинд талбайн зөрүү бараг үргэлж тохиолддог гэж Наталья Шаталина хэлэв. Баримт нь цул технологи нь маш уян хатан бөгөөд төсөл юм цул байшинбарилгын үе шатанд өөрчлөгдөж болно. Төсөлд заасан талбайгаас гарч болзошгүй хазайлтыг DDU-д заасан болно. Энэ тохиолдолд талуудын тохиролцооны сонголтууд өөр байж болно: заасан хувиар хазайлтыг талууд төлөх эсвэл төлөхгүй. Үүний дагуу худалдан авагчийн ашиг нь гэрээ болон төлөвлөсөн болон бодит худалдан авсан талбайн зөрүүгээс хамаарна.

Сантиметрээр орон сууцны барилга барих нь техникийн хувьд боломжгүй юм. Барилга угсралтын явцад SNIP хүртэл хазайлтыг хангадаг барилгын бүтэц 10-20 мм-ийн хооронд гэж FGC Leader-ийн стратегийн хөгжлийн захирал Павел Брызгалов тайлбарлав. Орон сууцны талбайн хэмжээнээс хамааран ялгаа нь 0.5-1.5 хавтгай дөрвөлжин метр байж болно. метр. Бүрэлдэхүүн хэсгүүд нь үйлдвэрлэлд үйлдвэрлэгддэг самбар байшинд ч гэсэн алдаа гардаг.

Хэмжээний ялгаа нь хэд хэдэн шалтгааны улмаас үүсч болно гэж шинжээч хэлэв. Нэгдүгээрт, орон сууц, байшингийн бүх техник, эдийн засгийн үзүүлэлтүүд нь төслийн үе шатанд тодорхойлогддог бөгөөд инженерийн хангамжийн асуудлыг ийм нарийн боловсруулаагүй байдаг. Дараа нь боловсруулалт ирдэг ажлын баримт бичиг, үүнд бүх зүйлийг илүү нарийвчлан, нарийвчлан тооцдог инженерийн системүүдбаригдаж буй байшингийн хэсгүүдэд байрладаг: харилцаа холбооны диаметр, агааржуулалтын агаарын суваг, утааны яндангийн хөндлөн огтлолыг зааж өгнө. Заримдаа тавих талбайг нэмэгдүүлэх, багасгах техникийн шаардлага гардаг тул инженерийн харилцаа холбоо, талбайн ялгаа гарч болзошгүй. Нэмж дурдахад, ажлын баримт бичгийг боловсруулах явцад хөндлөн огтлолыг нэмэгдүүлэх эсвэл багасгах боломжтой даацын байгууламжийн (шон, багана, цул хана) илүү нарийвчлалтай элемент тус бүрээр тооцооллыг хийдэг. BTI-ийн нарийвчилсан хэмжилтийн тусламжтайгаар эдгээр бага зэргийн зөрүүг нэгтгэн дүгнэж, үр дүнд нь талбайн ялгаа гарч ирдэг. Хоёр дахь шалтгаан - барилгын алдаабарилга барих явцад.

-Хэн буруутай, хэн төлөх вэ?

« Дизайн болон бодит талбайн хэмжээ бага зэрэг ялгаатай, жишээлбэл, 0.5-1 м.кв талбайтай бол дахин тооцоолол хийхгүй гэж DDU ихэвчлэн заадаг. м»

Наталья Шаталина, "МИЕЛ-Новостройки" компанийн ерөнхий захирал

Хэрэв талбайн хоорондох ялгаа нь DDU-д заасан хэмжээнээс их байвал худалдан авагч нь нэмэлт квадрат метр талбайг DDU-д заасан зардлаар нэмж төлөх шаардлагатай болно гэж Наталья Шаталина хэлэв. Их хэмжээний зөрүүтэй (заасан талбайн 5% -иас дээш) худалдан авагч нь илүү квадрат метрийг төлөхөөс татгалзсан тохиолдолд орон сууцнаас нэг талын татгалзаж, мөнгөө буцааж өгөх эрхтэй. Нэмэлт төлбөрийн нөхцөлийг хувь оролцооны гэрээгээр тодорхойлдог боловч орон сууцыг шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө төлбөрийг хийх ёстой гэж Вартан Погосян нэмж хэлэв.

Хэрэв ялгаа нь мэдэгдэхүйц боловч бодит талбайг багасгах чиглэлд байгаа бол хөгжүүлэгч нь худалдан авах үед нэг метр квадратын өртөгт үндэслэн мөнгөө буцааж өгөх ёстой гэж Наталья Шаталина тэмдэглэв. Мөн бодит талбай нь төлөвлөсөн талбайгаас 5%-иар бага бол хувьцаа эзэмшигч нь гэрээг нэг талын журмаар цуцлах эрхтэй. Ийм тохиолдолд хөгжүүлэгч рүү захидал бичиж, бичлэгийн зөрүүний төлбөрийг буцаан олгоно.

Мөнгө буцааж өгөх нөхцөлийг DDU-д тогтоосон бөгөөд дүрмээр бол бүх тооцоог эд хөрөнгийг шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хийдэг. Орон сууцны талбайн өөрчлөлт 1 мкв-аас бага байвал DDU-д ихэвчлэн заадаг. метр, дараа нь хөгжүүлэгч мөнгөө буцааж өгөхгүй, хувьцаа эзэмшигч нь үргэлж нэмэлт төлбөр төлөх ёстой.

Үнэн хэрэгтээ энэ нь тийм ч шударга биш бөгөөд энэ тоо хэтэрхий өндөр байна гэж Вартан Погосян тэмдэглэв. Өнөөдөр энэ практик ховор байдаг. Ихэвчлэн ийм тохиолдлууд нь тэгш хэмтэй нөхцөлийг авч үздэг бөгөөд алдаа нь 0.5 метр юм. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны талбай нь зарласан хэмжээнээс хагас метрээр бага байвал хөгжүүлэгч юу ч нөхөн төлөхгүй. Хэрэв энэ нь хагас метрээр илүү байвал үйлчлүүлэгч нэмэлт төлбөрөөс чөлөөлөгдөнө. Бусад тохиолдолд харилцан төлбөр тооцоо хийгддэг бөгөөд энэ нь нэмэлт төлбөр, хөрөнгийн зарим хэсгийг буцаан олгох гэсэн үг юм.

Байшинг ашиглалтад оруулсны дараа хөгжүүлэгч нь BTI хэмжилтийг хийж, зурдаг тусгай компанитай гэрээ байгуулах үүрэгтэй. техникийн төлөвлөгөөБайшингууд. Эдгээр баримт бичигт үндэслэн, мөн DDU-ийн дагуу талууд объектын өртгийг зохих ёсоор дахин тооцоолох талаар тохиролцсон бол хөгжүүлэгч оролцогчдод мессеж илгээдэг. хамтарсан барилгаОрон сууцны талбайг өөрчлөх талаар Павел Брызгалов хэлэв. Хэрэв орон сууцны талбай өөрчлөгдсөн бол b ОНөгөөтэйгүүр, ДДУ-ын дагуу дундын барилга угсралтын ажилд оролцогч тал талбайг нэмэгдүүлэхийн тулд нэмэлт төлбөр төлөх үүрэгтэй. Үгүй бол хөгжүүлэгч нь алга болсон квадрат метрт тохирох хэмжээг буцаана. Нэмэлт төлбөрийн хэмжээг талууд DDU эсвэл нэмэлт гэрээнд тохиролцож, тогтоосон тоолуурын өртөг дээр үндэслэн тодорхойлно.

Хөгжүүлэгч нь дутсан тоолуурын мөнгийг буцааж өгөх шаардлагатай тохиолдолд худалдан авагч нь төлсөн мөнгөө буцааж өгөх тухай мэдэгдэл бичиж, шилжүүлэх дансаа зааж өгөх ёстой гэж "Самолет Девелопмент" ХХК-ийн ерөнхий захирлын орлогч Яна Сосорева хэлэв. борлуулалт. Ихэвчлэн мөнгөө буцааж өгдөг банкны шилжүүлгээрбуцаан олгох өргөдөлд заасан дансанд таваас илүүгүй хоногийн дотор. Орон сууц хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө харилцан тооцоо хийх ёстой. Талбай дээрх бүх зөрүүг актад заасан бөгөөд үгүй нэмэлт баримт бичигХувьцаа эзэмшигчид зөвхөн паспорт болон хувьцаанд оролцох гэрээ өөрөө хэрэггүй.

"Нэмэлт" квадрат метрийн нэмэлт төлбөрийг шийдэхдээ. метр, тооцоог зах зээлийн үнээр бус гэрээгээр тогтоосон өртгөөр хийнэ. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв та барилгын ажлын эхний шатанд нэг квадрат метр тутамд 100,000 рублийн үнээр орон сууц худалдаж авсан бол BTI хэмжилт хийсний дараа зөрүүг энэ зардлаар төлнө. Байшин барих явцад нэг метр квадратын үнэ 30-40 хувиар өссөн ч гэсэн.

Энэ шалтгааны улмаас шинжээчид DDU-ийг цуцлах нь ашиггүй гэж үзэж, орон сууцны үнийг нөхөн төлөхийг шаардах нь: барилгын ажлын явцад. зах зээлийн үнэорон сууц нэмэгдсэн бөгөөд хөгжүүлэгч нь DDU байгуулах үед төлсөн дүнг танд буцааж өгөх болно. Одоо баригдаж байгаа барилгуудад ч энэ мөнгөөр ​​ижил төрлийн орон сууц авах боломжгүй болсон.

"Нэмэлт" квадратуудад онцгой анхаарал хандуулаарай. тоолуурыг ипотекийн зээлдэгчид өгөх ёстой, учир нь үүнээс гадна урьдчилгаа төлбөрТэгээд сарын төлбөрипотекийн зээлийн дагуу орон сууц түрээслэх үед нэмэлт орон зай үүссэн тохиолдолд тэдэнд төлөх төлбөр шаардлагатай байж болно. Хэмжээ нь ихээхэн байж болох тул та энэ мөнгөө хадгалах, зээлэх эсвэл зээл авах хэрэгтэй болно. Жишээлбэл, 5 "нэмэлт" квадрат метр квадрат метр тутамд 100,000 рубль төлдөг. метр 500,000 рубль төлөх шаардлагатай болно.

Нийтэлсэн огноо 2017 оны 3-р сарын 13

Шинэ байранд байрлах орон сууц: "нэмэлт" тоолуур - амжилт эсвэл алдагдал уу? Тэд нэг талбайг төлж, өөр газар авсан. Хэн хэнд нэмэлт төлбөр төлөх вэ - худалдан авагч нь хөгжүүлэгч эсвэл эсрэгээр

Шинээр баригдаж буй орон сууцны ам.метр нь маш “тооцоотой” тоо гэдгийг шинэ барилга худалдаж авсан туршлагатай хүмүүс сайн мэднэ. Барилга угсралтын ажил дуусч, зохих хэмжилт хийсний дараа объектын бодит хэмжээ тодорхой болно. Орон сууцны талбай нь гэрээнд заасан хэмжээнээс ялгаатай байх нь тийм ч ховор биш юм. Энэ тохиолдолд юу болох вэ?

Энэхүү нийтлэл нь лавлагаа, мэдээллийн материал бөгөөд бүх мэдээллийг мэдээллийн зорилгоор танилцуулсан бөгөөд зөвхөн мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан болно.

Самбар - илүү нарийвчлалтай
Зах зээлийн мэргэжилтнүүдтэй харилцахдаа хийсэн анхны дүгнэлт бол энэ үзэгдэл үнэхээр болж байна гэсэн үг юм. "99% тохиолдолд BTI хэмжилт хийсний дараа орон сууцны талбай нь зураг төслийн талбайгаас ялгаатай" гэж хэлэв. Валентин Парийский, Ведис группын борлуулалтын хэлтсийн ажилтан. Үнэн бол ихэнх тохиолдолд зөрчилдөөн бага байдаг, гэхдээ хэрэв бид асуудалд хатуу албан ёсоор хандвал тэдгээр нь байдаг.

Эдгээр зөрчил нь яг юу вэ? Энд барилгын технологиос их зүйл шалтгаална. Самбарын төрөл нь хамгийн өндөр нарийвчлалыг өгдөг. "Технологийг олон жилийн турш хөгжүүлсэн самбар орон сууцны барилгын хувьд байшин бүр нь "шоо"-оос эхлээд хэмжээ хүртэл "барилгачин" юм" гэж тайлбарлав. Химки группын хөгжлийн компанийн дэд ерөнхийлөгч Дмитрий Котровский. "Тэнд "нэмэлт" тоолуур хамаагүй бага гарч ирдэг." Манай зөвлөхүүдийн үзэж байгаагаар орон сууцны дундаж талбай нь 60 кв. м-ийн ялгаа нь 0.5 - 1 кв. м, дээд тал нь 1.5 кв. м.

Өөр нэг зүйл бол байшин бүрийг барилгын талбай дээр эхнээс нь бүтээдэг монолит юм. Түүнээс гадна ийм барилгад байрлах орон сууц нь ихэвчлэн том хэмжээтэй байдаг тул квадрат метр болгон хөрвүүлбэл хазайлт (хувь хувиар) илүү мэдэгдэхүйц харагдаж байна. "IN цул байшингуудялгаа нь хэдэн квадрат метр хүрч болно гэж хэлсэн Александра Кржевова, Пионерийн группын Маркетинг, аналитикийн хэлтсийн дарга.. - Пионер группын практикт орон сууцны талбайн хэмжээнээс хэтрэх нөхцөл байдал илүү түгээмэл байдаг: дунджаар 7 хавтгай дөрвөлжин метрээс ихгүй байна. м".

Мэдээжийн хэрэг, ялгаа нь 10-15 хавтгай дөрвөлжин метр хүртэл илүү ач холбогдолтой тохиолдол байдаг. m Гэхдээ энд өөр шалтгаан бий. « Талбайн томоохон зөрүү нь маш ховор тохиолддог бөгөөд энэ нь байшин барихад нэмэлт зай ашигласантай холбоотой байж болох юм. газар, үүний дагуу орон сууцны нийт талбай нэмэгдсэн гэж тэмдэглэв Арсений Васильев, UNISTO Петростал компаниудын группын ерөнхий захирал. – Эсвэл бүр ч муу нь барилгын хяналт муугаас болж. Дараа нь орон сууцны талбайн мэдэгдэхүйц өсөлт, бууралт нь мөсөн уулын зөвхөн орой нь байж магадгүй юм."

Итгэ, гэхдээ хэмж
Орон сууцыг хэн хэмждэг вэ гэсэн үндэслэлтэй асуулт гарч ирнэ. Илүү нарийн, хэн ч ямар нэг зүйлийг хэмжих боломжтой (үүнд танд ердийн соронзон хэмжүүр хэрэгтэй; илүү "технологийн хувьд илүү дэвшилтэт" лазерын зай хэмжигч ашиглаж болно), гэхдээ хэний үр дүнг эцсийн гэж хүлээн зөвшөөрдөг вэ?

"Кадастрын инженер нь барилга угсрагчтай тусдаа гэрээний дагуу орон сууцны хэмжилт хийх шаардлагатай" гэж хэлэв Василий Шарапов, "Сити-XXI зуун" хөгжлийн компанийн хуульч. – Ихэвчлэн барилгыг ашиглалтад оруулах үе шатанд хийдэг. Кадастрын паспортүл хөдлөх хөрөнгийг эс тооцвол барилга байгууламжийг бүхэлд нь болон хувийн орон сууцны бус болон орон сууцны зориулалтаар хоёуланг нь нэгтгэсэн болно. нийтлэг хэрэглээ».

Онолын хувьд бүх орон сууцанд хэмжилт хийх ёстой. Практикт кадастрын инженерүүд хууран мэхлэх боломжтой - нэг давхарт хэмжилт хийж, дараа нь дээрх эсвэл доор байгаа бүх өрөөнүүд "яг ижил" гэж бичнэ. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн энэ нь тийм биш гэж үзвэл үр дүнг эсэргүүцэж болно. Та зүгээр л рулет ашиглан сонирхогчийн дасгал хийхдээ биш, харин эрх мэдэлтэй мэргэжилтэнд найдах хэрэгтэй. "Орон сууц худалдан авагч нь бие даасан кадастрын инженерийн үйлчилгээг ашиглах эрхтэй" гэж хэлэв Григорий Алтухов, FSK Leader компанийн арилжааны захирал. "Хэрэв тоонуудын зөрүү гарсан бол хэмжилтийн үр дүнг шүүхэд өгнө үү."

Тагтны зочны зовлон
Орчин үеийн орон сууцны дийлэнх нь тагт эсвэл логгитай байдаг. Тэдэнтэй хэрхэн харьцах вэ? ОХУ-ын хууль тогтоомж нь сэдвийг аль болох будлиулахын тулд тусгайлан бичсэн байдаг гэдгийг энд тэмдэглэх нь зүйтэй.

Өөрийнхөө төлөө шүү. Ямар санагдуулдаг Андрей Блажко, "Домостроитель-Юго-Запад" ХХК-ийн ерөнхий захирал, Урлагийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу. 16 Орон сууцны кодОХУ-ын (ЖК) "орон сууцыг бүтцийн хувьд тусдаа байр гэж хүлээн зөвшөөрдөг. орон сууцны барилга, нэг буюу хэд хэдэн өрөө, түүнчлэн байрнаас бүрдэх ийм байшинд нийтлэг газар руу шууд нэвтрэх боломжийг олгоно туслах хэрэглээИйм тусдаа байранд оршин суухтай холбоотой иргэдийн ахуйн болон бусад хэрэгцээг хангах зорилготой." Өөрөөр хэлбэл, тагт, логги ("туслах байр") нь орон сууцны үзэл баримтлалд багтдаг.

Нөгөө талаар орон сууцны хороололд ст. 15-р зүйлийн 5 дахь хэсэгт "тагт, логги, дэнж, дэнжээс бусад" орон сууцны байшингийн нийт талбайг түүний бүх хэсгийн талбайгаас нэгтгэн тооцно гэж тодорхой заасан байдаг. Энэ шалтгааны улмаас, дашрамд хэлэхэд, өмчлөлийн гэрчилгээнд эдгээр "зуны байр" -ыг харгалзахгүйгээр орон сууцны нийт талбайг зааж өгсөн болно.

Мөн "гуравдагч этгээд" байдаг - SNiP 2.08.01-89 "Орон сууцны барилга". Энэхүү баримт бичигт логги болон тагтны талбайг нийт талбайд харгалзан үзэхийг заасан боловч 0.5 ба 0.3-ийн бууралтын коэффициенттэй байх ёстой.

Ийм гайхалтай "олон талт байдал" (энэ нь "хоёр хуульч, гурван үзэл бодол" сурах бичгийг санаанд оруулдаг) нөхцөлд хөгжүүлэгчид ихэвчлэн өөрсдийн дүгнэлтийн дагуу ажилладаг. Ихэнхдээ логги болон тагтыг 0.5 ба 0.3-ын ижил коэффициентээр тооцдог. "Эдгээр байрыг барих зардлыг орон сууцны үнэд оруулж болно" гэж Василий Шарапов ("Хот-XXI зуун") хэлэв. "Тэд нийтийн өмчид хамаарахгүй бөгөөд орон сууц өмчлөгч дангаар нь ашиглах болно."

Үүнтэй төстэй асуудлыг би санаж байна Леонид Сандалов, Бекарын Шинжлэх Ухааны Академийн орлогч захирал. "Хоёр давхар орон сууцанд шатны талбайг нийт бичлэгт оруулсан тохиолдол бий" гэж шинжээч хэлэв. – Худалдан авагчдаас 10 ам.метр талбайн мөнгө авсан. М.Мэдээж ийм техникийн алдаа гаргасны төлөө мөнгөө буцааж өгсөн ч оршин суугчид үүний төлөө шүүхэд хандахаас өөр аргагүйд хүрсэн” гэв. Миний нэрийн өмнөөс зохиолч энд нэмж хэлэхэд шаттай хоёр давхар орон сууц манай зах зээлд чамин хэвээр байна. Хэрэв ийм объектууд илүү олон удаа тулгарвал худалдагч, худалдан авагчдын хооронд маргаан гарах болно.

Та яаж санал нийлэх вэ...
ОХУ-ын иргэний хууль тогтоомж (зохиогч үүнийг олон удаа хэлсэн байдаг - янз бүрийн тохиолдолд) маш чөлөөтэй байдаг: энэ нь олон асуудлыг талуудын үзэмжээр үлдээдэг. Гэрээнд бичсэн шиг тийм л байх болно. Өнөөдөр бидний судалж буй сэдэвтэй холбоотой энэ нь бүрэн үнэн юм. Тагт, лоджийг оруулах эсвэл оруулахгүй байх - худалдан авагч, худалдагч нь энэ талаар бие даан тохиролцох эрхтэй.

Үүнтэй төстэй зарчим (гэрээ байгуулах эрх чөлөө) нь хэмжилтийн үр дүнгээс харахад орон сууцны талбай нь тооцоолсон хэмжээнээс ялгаатай байх үед энэ өгүүллийг эхлүүлсэн нөхцөл байдалд мөн хамаарна. Дүрмээр бол шинэ барилга худалдагчаас үйлчлүүлэгчдэдээ санал болгож буй стандарт гэрээнд дараахь заалтууд орно.

Талбай дахь бага зэргийн хазайлтын хувьд (ямар ч чиглэлд) нэмэлт төлбөр авахгүй. "Гэрээнд DDU болон BTI дахь талбайн зөрүү 1 мкв-аас дээш байвал дахин тооцооллыг хийнэ гэж заасан. м" гэж Александра Кржевова (Пионерийн групп) баталж байна. Заримдаа энэ босго нь арай өндөр байдаг - 1.5 хавтгай дөрвөлжин метр. м;

Хэрэв зөрүү нь илүү ач холбогдолтой бол худалдан авагч (орон сууц том бол) эсвэл худалдагч компани (хэрэв орон сууц бага бол) нэмэлт төлбөр төлдөг. Энэ тохиолдолд тооцооны үндэс нь 1 мкв талбайн үнэ юм. м, гэрээнд заасан.

Дээрх томъёо нь гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй хамгийн нийтлэг - гэхдээ заавал байх албагүй. Заримдаа энэ нь өөрөөр тохиолддог:

– жишээлбэл, худалдан авагчийн квадрат метр талбайг "дахин худалдаж авах" үнэ нь хөгжүүлэгчийн буцааж өгөх ёстой үнээс өндөр байх болно. "Бүтээн байгуулагч нь төлбөрийг "нэг талын" хийхээр заасан тохиолдол бас байдаг: зөвхөн орон сууцны хэмжээ томорсон тохиолдолд, өөрөөр хэлбэл. нэмэлт төлбөр нь зөвхөн худалдан авагчид хамаарна "гэж Григорий Алтухов (FSK-ийн удирдагч) хэлэв. Үүнтэй санал нийлэх эсэх нь тэдний хэлснээр риторик асуулт юм. « Хэрэв гэрээнд өгөөжийн хэмжээг багтаасан тэгш бус нөхцөлийг зааж өгсөн бол худалдан авагч нь түүний үйлдлийн сэдэлийн талаар өөрөөсөө асуулт асуух ёстой гэж Арсений Васильев (UNISTO Petrostal) итгэлтэй байна. "Ихэвчлэн шалтгаан нь аз тохиолдох найдвар эсвэл нүдээ аниад хямд үнээр орон сууц худалдаж авах хүсэлд оршдог."

Бусад олон хүний ​​адил энэ асуултхууль тогтоогч талуудын үзэмжээр үлдээсэн - худалдан авагч ба худалдагч нэмэлт төлбөр хийх журмыг бие даан тохиролцох эрхтэй. "Зөвшөөрч байна" гэдэг нь мэдээжийн хэрэг үг хэллэг юм: хөгжүүлэгчид ихэвчлэн гэрээнүүдээ стандарт гэж хэлдэг, тэд түүнд тохируулга хийхээс туйлын дургүй байдаг ... Гэхдээ худалдан авагчийн хийх ёстой зүйл бол гэрээ байгуулах эсэхээ шийдэх эрхтэй. ийм нөхцөлөөр худалдан авах шаардлагатай. Эцсийн эцэст зах зээлийн өнөөгийн байдал сэтгэл хөдөлгөм биш байна, та өөр хувилбаруудыг хайж олох боломжтой.

Барьж буй барилгад орон сууц худалдаж авах нь үргэлж эрсдэлтэй байдаг. Энэ нь зөвхөн хүргэх хугацааг хойшлуулах тухай асуудал биш юм. Ихэнхдээ квадрат метрийн төлбөрөө төлсөн хүмүүст гэнэт нэмэлт төлбөрийг танилцуулдаг. Ийм нэмэлт төлбөр хийсний дараа орон сууцны эцсийн өртөг хэдэн арван, бүр хэдэн зуун мянган рублиэр нэмэгдэж магадгүй юм. Зарим тохиолдолд хөгжүүлэгчийн шаардлага шударга байдаг. Заримдаа компани зүгээр л үйлчлүүлэгчээс мөнгө олохыг хичээдэг.

Орон сууцны хоршооны гишүүд шинэ барилгуудын төлбөрийг бусдаас илүү төлдөг. Энэ схемийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа иргэн танилцуулах хураамж, хувьцааны үнэ, Гишүүнчлэлийн төлбөр. Тэдний нийт дүн, үнэндээ бол байрны үнэ. Гэхдээ орон сууцны хоршоодын дүрэмд зорилтот төлбөрийг ихэвчлэн заасан байдаг бөгөөд шаардлагатай бол бүх хувьцаа эзэмшигчид төлөх ёстой. Жишээлбэл, байшингийн үүдэнд зориулсан тоног төхөөрөмж нь хүлээгдэж байснаас илүү үнэтэй болсон бол. Орон сууцны хоршоонд элссэнээр худалдан авагч дүрмийн бүх заалтыг автоматаар хүлээн зөвшөөрсөн тул эдгээр төлбөрөөс татгалзах боломжгүй болно.

Хоршоо болон бүтээн байгуулагчийн хоорондын харилцаа ч чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Өөр байхад хуулийн этгээд, барилгын өртөг нь ихэвчлэн тэдний хооронд байгуулсан гэрээнд заасан байдаг бөгөөд өөрчлөх боломжгүй. Гэхдээ энэ ажлыг орон сууцны хоршоод хийж байгаа бол худалдан авагчид зардал нэмэгдэх бүрт чип хийх шаардлагатай болно - ийм шийдвэр гаргахад хангалттай. Ерөнхий уулзалт. Үүний үр дүнд хэдэн жилийн хугацаанд орон сууцны тохиролцсон үнэ 20-50% ба түүнээс дээш өсөх эрсдэлтэй.

Приморийн Островын орон сууцны хоршооны оролцогчид ижил төстэй урхинд оров. 2012 онд хоршоо байгуулагдах үед хувьцаа эзэмшигчдэд "квадрат"-ыг 41,650 рубль төлөхийг санал болгосон. Дараа нь хямрал зохицуулалт хийж, урьдчилан тооцоолоогүй зардал гарч ирэв. Гуравхан жилийн дотор орон сууцны үнэ 60% -иар өсч 67 мянга болжээ.Одоо 2 сая рублийн оронд. 50 м.кв талбайтай нэг өрөө байр. м нь 3.3 сая үнэтэй байх бөгөөд энэ нь тодорхой хязгаар биш юм - байшингуудыг 2018 оны 1-р сараас өмнө хүргэхгүй.

Өмчийн оролцооны гэрээ (DPA) байгуулахдаа шаардлагагүй зардал, санаа зовох шаардлагагүй юм шиг санагдаж байна. Хуулиараа орон сууцны тогтсон үнийг зааж өгсөн. Гэхдээ энд бас нюансууд бий. Тиймээс 214-FZ нь хөгжүүлэгчид аль хэдийн худалдаж авсан орон сууцны үнийг хууль ёсны дагуу нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Үнэн, зөвхөн хувьцаа эзэмшигчийн зөвшөөрлөөр, зөвхөн ийм нөхцөлийг DDU-д заасан тохиолдолд л болно. Баримт бичигт үнэ ямар нөхцөлд, хэдэн хувиар нэмэгдэх боломжтойг зааж өгөх ёстой.

Энэ эрхийг барилгын байгууллагууд идэвхтэй ашигладаг. Бараг бүх зах зээлд оролцогчид гэрээндээ нэмэлт төлбөрийн тухай заалт оруулсан байдаг нэмэлт метр. Хэрэв BTI-ийн хэмжилт нь орон сууцны бодит талбай нь тооцоолсон хэмжээнээс их байгааг харуулсан бол энэ заалт нь үйлчлүүлэгчээс мөнгө буцааж авахад тусална. Заримдаа ялгаа нь 5-7 хавтгай дөрвөлжин метр хүрдэг. м, илүү төлөлт нь мэдэгдэхүйц байж болно. Өнгөрсөн хавар "Главстрой" компани Хойд хөндийн цогцолборын хувьцаа эзэмшигчдэд барилгын ажлын явцад 6 метр квадрат талбайд гурван рубль нэмсэн гэсэн баримтыг танилцуулав. м, "odnushki" - хоёр хүртэл. Үүний үр дүнд зарим орон сууцны үнэ 150,000-600,000 рублиэр өссөн байна. Худалдан авагчид маргах гэж оролдсон, жагсаал хүртэл зохион байгуулсан. Гэхдээ хууль нь хөгжүүлэгчийн талд байсан. DDU шууд хэлсэн: бичлэг нь ойролцоо бөгөөд эцсийн хэмжилтийн дараа бүрэн тооцооллыг хийнэ. Энэ нь хүмүүс юу хийж байгаагаа мэдэж байсан гэсэн үг юм.

Өнөөдөр олон компаниуд гэрээндээ "хямралын эсрэг" нөхцөлийг ашигладаг. Энэ тохиолдолд орон сууцны нэмэлт төлбөр нь барилгын ажлын үеийн татварын өөрчлөлт эсвэл инфляцийн түвшингээс хамаарна. Жишээлбэл, Санкт-Петербургийн хөгжүүлэгч Мегалит ийм хоёр цэгийг DDU-д нэвтрүүлсэн. Хувьцаа эзэмшигчид 5% -ийн нэхэмжлэх авах болно бүрэн зардалиндекс өссөн тохиолдолд орон сууцны хэрэглээний үнэ 15%-иас хэтрэх буюу барилгын материалын үнэ 5%-иас дээш өснө. Тиймээс 7 сая рублийн "копейк хэсэг"-ийн хувьд дээд тал нь 350,000 байх болно.

Заримдаа ирээдүйн төлбөрийн хэрэгцээг шууд заагаагүй боловч нөхцөл байдлын үг хэллэгт нуугддаг. Тэд 1 хавтгай дөрвөлжин талбайн өртөгтэй болохыг харуулж байна гэж бодъё. м-ийг "барилга угсралтын ажилд шаардагдах зардлыг харгалзан" тооцно. Өөрөөр хэлбэл, та байшинг ашиглалтад оруулахын тулд нэмэлт мөнгө төлөх шаардлагатай болно. Красноярскийн "Реставрация" компанийн үйлчлүүлэгчид үүнийг хэрхэн хийдэг вэ: объектоос хамааран хувьцаа эзэмшигчдээс 1 хавтгай дөрвөлжин метр тутамд 500-аас 2500 рубль авдаг. м. төлөө гурван өрөө байрталбай 80 кв. м, гэрээний үнэ 40,000-200,000 болж өөрчлөгдөнө.

Эсрэгээрээ, орон сууцны үнэд багтсан зардлын хэт нарийвчилсан жагсаалт нь эцэстээ Чеховын зүйр цэцэн буу болж хувирч магадгүй юм. Жил хагасын дараа гэрээнд цахилгаан шат суурилуулах, хашааг тохижуулах, өөр юу ч хэлээгүй болох нь тогтоогдсон. Эдгээр бүх зардал нь худалдан авагчдад унана.

Хэрэв DDU-д орон сууцны үнийг хууль ёсны дагуу нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог цоорхой байхгүй бөгөөд мөнгө шаардлагатай бол зарим хөгжүүлэгчид хууран мэхлэх арга хэрэглэдэг. Жишээлбэл, бүс нутгийн өгөгдлийг өөрчилдөг. Саяхан "Строй Вест" ХХК ийм схемд орсон. Рублевка дахь Крылацкий цогцолборыг хүлээлгэн өгсний дараа тус компани тооцоогүй тоолууртай холбоотой нэмэлт төлбөрийг хувьцаа эзэмшигчдээс шаардсан. Мөн чухал зүйл: худалдан авагчдын нэг орон сууц 17 хавтгай дөрвөлжин метрээр нэмэгдсэн. м, гэрээний үнэ 2.5 сая рубль байна. FAS шалгалт хийж, байшингийн дизайнд дорвитой өөрчлөлт ороогүй, бүтээн байгуулагч орон сууцны бодит параметрүүдийг анхнаасаа мэддэг байсан бөгөөд зүгээр л хүмүүсийг төөрөгдүүлсэн байна. Санкт-Петербургт Балтпродком байгууллага Константиновское орон сууцны хорооллын шинэ оршин суугчдаас "агаар", түүний дотор олон давхар орон сууцны талбайн шатаар мөнгө авчээ. Дахин хэмжилт хийсний дараа үйлчлүүлэгчдийн бичлэгийг 15-25 метр квадратаар багасгасан. м, зардал - 750,000-1.3 сая рубль.

Хувьцаа эзэмшигчдээс мөнгө авах өөр нэг түгээмэл арга бол тагт, логгиа бүрхүүлтэй болгох явдал юм. Компаниуд гэрээнд өртөг, ажлын цар хүрээ, материалыг заагаагүй давхар бүрхүүлтэй цонх суурилуулах ажлыг ногдуулдаг боловч нэмэлт төлбөр хийх ийм тодорхой бус шаардлага нь хууль бус юм. Нэгэн цагт энэ схемийг Санкт-Петербургийн LEK (одоо L1) хөгжүүлэгч идэвхтэй ашиглаж байсан. Тэдний DDU-д "шиллэгт хийх боломжтой" гэсэн тусгай заалт байсан бөгөөд байгууллага нь төлбөрийн хэмжээг өөрийн үзэмжээр тодорхойлдог. Нэг лоджийн тооцоо нь 150,000 эсвэл 300,000 рубль байж болох ба зах зээлийн үнэ нь 30,000. Нэг өндөр барилгаас цуглуулсан цуглуулгын хэмжээ 100 сая рубльд хүрсэн.

Нэмэлт төлбөрийн шаардлага, тэр ч байтугай хамгийн бага хэмжээтэй тулгарвал хувьцаа эзэмшигчийн хувьд хамгийн гол зүйл бол яарах хэрэггүй юм. Орон сууцны үнийг нэг талдаа өөрчлөх Барилгын компанитэр чадахгүй бөгөөд үйлчлүүлэгчийн зөвшөөрлийг авахын тулд хүсэлтийг зөвтгөх шаардлагатай. Хэрэв үнийг нэмэгдүүлэх талаар хангалттай үндэслэл байхгүй эсвэл нэмэлт гэрээний заалтууд эргэлзээ төрүүлж байвал хуульчтай зөвлөлдөхгүйгээр гарын үсэг зурахгүй байх нь дээр.

Нийтлэлийг "Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үзүүлэлтүүд IRN.RU" аналитик төвийн www.irn.ru порталд тусгайлан бичсэн болно.