ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ерөнхий байдал. Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэдэн онд үүссэн бэ? Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц, чиг үүрэг. Үнэ үүсэх үйл явц

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь үнийн түвшин, эрсдэлийн түвшин, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үр ашиг гэх мэтээр бие биенээсээ эрс ялгаатай бүс нутгийн, орон нутгийн зах зээлийн цуглуулга юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь аливаа улсын эдийн засгийн чухал бүрэлдэхүүн хэсэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгө бол хамгийн чухал зүйл бүрэлдэхүүн хэсэг үндэсний баялаг, энэ нь дэлхийн нийт баялгийн 50 гаруй хувийг бүрдүүлдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлгүй бол зах зээл огт байхгүй, учир нь хөдөлмөрийн зах зээл, хөрөнгийн зах зээл, бараа, үйлчилгээний зах зээл гэх мэт. оршин тогтнохын тулд тэд өөрсдийн үйл ажиллагаанд шаардлагатай зохих байртай байх эсвэл түрээслэх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бол дахин хуваарилалтын хэрэгсэл юм газар, барилга байгууламж, өмчлөгчид болон хэрэглэгчдийн хооронд бусад эд хөрөнгө эдийн засгийн аргуудөрсөлдөхүйц эрэлт нийлүүлэлт дээр суурилдаг. Үүнд:

үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг нэг хүнээс нөгөөд шилжүүлэх;

бүс нутаг, орон нутагт үл хөдлөх хөрөнгийн тэнцвэрт үнийг тогтоох;

эдийн засгийн сэдэл, ашиг сонирхолд тулгуурлан өмчлөгчид болон худалдан авагчдын хоорондын харилцаа холбоо;

Өрсөлдөгч газар ашиглалт болон зах зээлийн оролцогчдын хоорондох зайг хуваарилах.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндэс нь одоо байгаа зүйлээс бүрддэг газаршинээр бий болгосон, сэргээн босгосон, өргөтгөсөн аж ахуйн нэгж, барилга байгууламж, төрөл бүрийн зориулалтын зорилго, түүнчлэн мөнгө эсвэл санхүүгийн капитал. Хөрөнгө оруулалт дутмаг байгаа нь аж ахуйн нэгжүүдийн технологийн шинэчлэлт, дотоодын бараа бүтээгдэхүүний үйлдвэрлэлийг сэргээхэд саад болж, улмаар тус улсын хөрөнгө оруулалтын боломжийг хумиж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь тогтсон хууль эрх зүйн орчинд өөрийгөө зохицуулах тогтолцооны хувьд эрэлт, нийлүүлэлт, үнэ, удирдлага (боловсон хүчин, тусгай зөвшөөрөлтэй аж ахуйн нэгж, хөрөнгө оруулалт, гүйлгээ, татвар, зохицуулалт, хууль тогтоомж), маркетинг (шинжилгээ, таамаглал) гэсэн 7 үндсэн элементээс бүрдэнэ. , сегментчилэл, объект, урамшуулал, хяналт, үнэ тогтоох), дэд бүтэц (зөвлөх, хууль эрх зүй, үл хөдлөх хөрөнгө, үнэ, сурталчилгаа, мэдээлэл, даатгал, арга зүй) болон бизнесийн журам (лангуунаас гадуурх үйл ажиллагаа, тендер, үнэлгээ, дуудлага худалдаа, өрсөлдөөн) .

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хүмүүсийн амьдрал, үйл ажиллагааны бүхий л талбарт асар их нөлөө үзүүлдэг бөгөөд хэд хэдэн ерөнхий болон тусгай үүргийг гүйцэтгэдэг.

Зах зээлийн үндсэн чиг үүргийн нэг бол үр ашигтай эрэлт нь нийлүүлэлтийн хэмжээтэй тохирч байх тэнцвэрт үнийг бий болгох явдал юм.

Зохицуулалтын чиг үүрэг нь А.Смитийн тодорхойлолтын дагуу зах зээл нь бие даасан үйл ажиллагаа явуулах явдал юм. үл үзэгдэх гар» аж ахуй эрхлэх чиглэлээр нөөцийг дахин хуваарилж, оролцогчдыг тэдний зорилгод огт ороогүй зорилгод чиглүүлдэг - үр дүнтэй эдийн засгийн бүтцийг бий болгох, нийтийн ашиг сонирхлыг хангах.

Арилжааны чиг үүрэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, ашиглалтын үнэ цэнийг ухамсарлаж, оруулсан хөрөнгийнхөө ашгийг бий болгох явдал юм.

Нөхөн сэргээлтийн үүрэг бол эдийн засгийг зах зээлийн өрсөлдөх чадваргүй, сул оролцогчдоос цэвэрлэх, үр дүнгүй хүмүүсийг дампууруулах явдал юм.

Мэдээллийн функц нь үл хөдлөх хөрөнгийн худалдагч, худалдан авагчдад өөрсдийн ашиг сонирхлын үүднээс чөлөөтэй, мэдлэгтэй шийдвэр гаргах боломжийг олгодог ерөнхий бодит мэдээллийг хурдан цуглуулах, түгээх зах зээлийн өвөрмөц арга юм.

Зуучлагчийн үүрэг нь зах зээл нь нийгмийн хөдөлмөрийн хуваагдлын үр дүнд олон, бие даасан, эдийн засгийн хувьд тусгаарлагдсан олон худалдан авагч, худалдагч нарын хамтын зуучлагч, уулзах газар болж, тэдгээрийн хооронд холболт үүсч, боломж нээгдэж байгаагаар илэрхийлэгддэг. өгсөн өөр сонголттүншүүд.

Өдөөгч функц нь эцэстээ шинжлэх ухаан, технологийн дэвшлийн ололт амжилтыг бий болгох, ашиглахад үр ашигтай ашиглахад ашиг тустай эдийн засгийн урамшууллын хэлбэрээр ажилладаг. үл хөдлөх хөрөнгө.

Хөрөнгө оруулалтын функц- үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгийн үнэ цэнийг хадгалах, өсгөх сонирхол татахуйц арга бөгөөд энэ нь хүн амын хадгаламж, хадгаламжийг үл хөдлөх хөрөнгийн эзэнд орлого бий болгодог бодит бүтээмжтэй капитал руу шилжүүлэх боломжийг олгодог. Нийгмийн чиг үүрэгЭнэ нь нийт хүн амын хөдөлмөрийн идэвхжил нэмэгдэж, орон сууц, газар, бусад капитал, нэр хүндтэй объектын эзэн болохыг эрмэлзэж буй иргэдийн ажлын эрч хүч нэмэгдэж байгаагаар илэрдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг сегментчилэлгүйгээр авч үзэх боломжгүй юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегментчилэл нь түүнийг нэг төрлийн худалдан авагчдын бүлэгт хуваах явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дараахь үндсэн сегментүүдийг ялгаж үздэг.

Орон сууцны зах зээл;

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл;

Газрын зах зээл.

Хариуд нь танилцуулсан зах зээлийн сегмент бүрийг бусад сегментүүдэд хувааж болно. Жишээлбэл, орон сууцны зах зээлийг хотын орон сууцны зах зээл, улс орны орон сууцны зах зээл, зах зээл гэж хуваадаг орон сууцны бус байр- жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, оффисын зах зээл, агуулахын зах зээл, үйлдвэрлэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл гэх мэт.

Шинжилгээний эхний үе шат нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бодит байдал, ерөнхий үйл ажиллагааны талаархи ойлголтыг өгөх ёстой. Үүнийг хийхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тоон болон чанарын шинж чанарыг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Дараахь үндсэн үзүүлэлтүүдийг тодорхойлох шаардлагатай.

Зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж буй арилжааны компаниудын нийт тоо, үүнд үндсэн үйл ажиллагааны төрлөөр, түүнчлэн арилжааны компаниудын харьцангуй тоо (жишээлбэл, 100 мянган хүн амд ногдох);

Тодорхой хугацаанд бүртгэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний нийт тоо, тэдгээрийн өөрчлөлтийн эргэн тойрон дахь динамик;

Гүйлгээг дуусгах дундаж хугацаа;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх бараа, үйлчилгээний худалдагч, худалдан авагчдын ерөнхий шинж чанар;

Нээлттэй хэвлэлийн мэдээллийн дагуу тодорхой төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн саналын өөрчлөлтийн нийт тоо, динамик;

Орон нутгийн зах зээл дээрх тогтмол хэвлэл, түүний дотор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн асуудлыг хамарсан төрөлжсөн хэвлэлүүдийн нийт тоо;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн асуудлыг сурвалжлах цахим мэдээллийн хэрэгслийн үйл ажиллагаа;

Зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, боловсруулах, нийтлэх тусгай бүтэцтэй байх;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн харилцааг хөгжүүлэхтэй холбоотой орон нутгийн эрх баригчдын байр суурь;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийг хязгаарлаж, өдөөж буй орон нутгийн болон холбооны зохицуулалтууд байгаа эсэх.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ерөнхий шинжилгээний нэмэлт элементийн хувьд бид үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой төрлүүдтэй ажиллахдаа өрсөлдөх чадварын стратегийг тодорхойлох үүднээс гол оролцогчдын байр суурийг авч үзэж болно. Ийм дүн шинжилгээ нь тодорхой болгож чадна боломжит сонголтуудЖишээ нь ердийн худалдан авагчийн стратегийн дагуу үнэлгээний сэдвийг ашиглах.

IN ерөнхий тохиолдолЭнэхүү шинжилгээ нь дараах асуултуудад хариулах ёстой.

Зах зээлд гол оролцогчид ямар стратеги хэрэгжүүлж байна вэ?

Гол оролцогчид аль сегмент дээр голчлон анхаардаг вэ?

Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг аль сегментэд байршуулах боломжтой вэ?

Энэ сегментийн шинж чанарууд юу вэ (объектуудын өртөх дундаж хугацаа нээлттэй зах зээлборлуулах мөч хүртэл, ердийн худалдан авагч, үнийн түвшин, гүйлгээний тоо гэх мэт).

Ирээдүйд зах зээл дээр нухацтай ажиллахаар төлөвлөж буй худалдан авалт, борлуулалтын зах зээл эсвэл түрээсийн зах зээлд оролцогч бүр тодорхой хугацааны эрэл хайгуул хийсний дараа зан үйлийнхээ стратегийг тодорхойлдог бөгөөд энэ нь түүний тогтвортой өрсөлдөх чадварыг хангах болно. Үүний зэрэгцээ тодорхой стратегийн сонголт нь өрсөлдөгчдийн стратеги, зах зээлийн онцлогоос ихээхэн хамаардаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжилгээний хоёр дахь үе шат нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндсэн сегментүүдийн төлөв байдлын талаар тодорхой мэдээлэл өгөх ёстой. Цаг хугацааны явцад дүн шинжилгээ хийх гүн нь үнэлгээний даалгавраар тодорхойлогддог үнэлгээний тодорхой даалгавар, зорилгоос хамаарна. Шинжилгээний агуулгыг гурван чиглэлээр явуулдаг.

Эрэлтийн шинжилгээ;

Саналын дүн шинжилгээ;

Эрэлт, нийлүүлэлтийн харилцан үйлчлэлийн дүн шинжилгээ.

Зах зээлийн сегмент бүрийн хувьд эрэлт нь тухайн сегментэд хамаарах хүчин зүйлсийн нөлөөн дор үүсдэг.

Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтэд дүн шинжилгээ хийхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Хүн ам зүйн өнөөгийн байдал, түүний өөрчлөлтийн динамик;

Хүн амын янз бүрийн давхаргын түвшин, амьдралын хэв маягийн өнөөгийн зах зээлийн стандарт;

Хүн амын янз бүрийн нийгмийн бүлгүүдийн үр ашигтай эрэлт хэрэгцээ, бодит орлогын өөрчлөлтийн хэтийн төлөв.

Оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтэд дүн шинжилгээ хийхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Орон нутгийн зах зээл дэх эдийн засгийн ерөнхий үйл ажиллагаа, түүний дотор бизнесийн бүх салбар, энэ нь хөрөнгийн урсгал, урсгалыг илтгэдэг;

Шинэ пүүс, компаниудын бүртгэлийн талаархи статистик мэдээлэл;

Одоо байгаа пүүс, компаниудын үйл ажиллагааг зогсоох статистик мэдээлэл;

Шинэ компаниудын хэмжээ, тэдний хэрэгцээний талаархи статистик оффисын байртодорхой төрөл.

Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтэд дүн шинжилгээ хийхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Хүнс, аж үйлдвэрийн барааны хэрэглээний өнөөгийн бүтэц, түвшин, худалдан авах эрэлт, бодит орлоготой нийцэж байгаа байдал;

Өөрчлөлтийн хэтийн төлөв хүн ам зүйн байдал, амьдралын хэв маяг, үр дүнтэй эрэлт хэрэгцээ, үүний дагуу хэрэглээний бүтэц;

Худалдаа, худалдааны хууль эрх зүйн орчны өөрчлөлтийн хэтийн төлөв;

Төрөөс экспорт-импортын бодлогын төлөв байдал, хэтийн төлөв;

Тээврийн үйлчилгээний одоогийн тариф.

Үйлдвэрийн болон агуулахын үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтэд дүн шинжилгээ хийхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Эдийн засгийн ерөнхий байдал;

Үнэлгээний объект нь үнэлгээ хийх үед хамааралтай эсвэл үйл ажиллагааны зорилго нь өөрчлөгдсөн тохиолдолд байж болох салбаруудын эдийн засгийн үйл ажиллагааны зэрэг;

Шинжлэх ухаан, үйлдвэрлэлийн боломж, шинэ үйлдвэрлэлийн байгууламж, технологийн процессыг зохион байгуулахад хөрөнгө оруулалт татах боломж.

Бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийн шинжилгээний нийтлэг элемент бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад зориулж өрийн санхүүжилт авах боломж юм.

ОХУ-д янз бүрийн хэмжээтэй орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийн тодорхой графикийг авч үзье.

Цагаан будаа. 1

Эрэлтийн шинжилгээний үр дүн нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегмент дэх эрэлтийн өнөөгийн болон ирээдүйн түвшний талаархи дүгнэлт юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тодорхой сегмент бүрт нийлүүлэлтийн бүтцийг хоёр эх үүсвэрээр тодорхойлдог.

Худалдахад бэлэн байгаа бүрэн буюу хэсэгчлэн сул үл хөдлөх хөрөнгийн нөөц;

Шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын хэмжээ.

Одоо байгаа хэсэгчлэн сул байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн нөөц нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хамгийн чухал үнэ цэнэ болох ачааллын хүчин зүйлээр тодорхойлогддог бөгөөд үүнийг түрээсэлсэн эсвэл худалдсан талбайг түрээслэх, борлуулах боломжтой талбайн харьцаагаар тодорхойлдог. Зах зээлийн дундаж ачааллын хүчин зүйл бага байх тусам тухайн зах зээлийн эдийн засгийн идэвхжил буурна. IN орчин үеийн эдийн засагүл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын түвшин нь нийт хэмжээтэй шууд хамааралтай эдийн засгийн байдал, түүнд "эдийн засгийн барометр"-ийн шинж чанарыг өгсөн.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр санал болгож болох нөөц талбайн өөр хувилбар болгон богино хугацаа, бид шинээр нэвтрүүлсэн шинэ барилгын төслүүдийг авч үзэх боломжтой. Ийм нийлүүлэлтийн эх үүсвэрийн чанарын болон тоон чадварыг тодорхойлохын тулд дараахь зүйлийг анхаарч үзэх шаардлагатай.

Шинэ барилгын ажлын хурд, хэмжээ;

Барилгын салбарын ерөнхий байдал;

Барилгын өртөгт нөлөөлж буй үнэ, тарифын өөрчлөлтийн динамик;

Үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийн үнийн харьцаа;

Барилгын дэвшилтэт технологийн хүртээмж.

Нэг чухал зүйл бол шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд гарах хурд юм. Тиймээс, шинэ барилгуудыг ашиглалтад оруулах хэтийн төлөвт дүн шинжилгээ хийснээр та урьдчилсан таамаглалаар хязгаарлагдах ирээдүйн хангамжийн төлөв байдлын талаар тодорхой ойлголттой байх ёстой.

Нийлүүлэлтийн шинжилгээний үр дүн нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тодорхой сегмент дэх нийлүүлэлтийн өнөөгийн болон ирээдүйн түвшний талаархи дүгнэлт юм.

ОХУ-д орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийг %-д диаграм хэлбэрээр үзүүлж болно.

Цагаан будаа. 2

Эрэлт, нийлүүлэлтийн харилцан үйлчлэлийн бодит үр дүн нь зах зээлийн үнэ цэнэ юм түрээсийн үнэүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегмент тус бүрийн борлуулалтын үнэ. Тодорхой даалгавар, урьдчилсан таамаглалын шаардлагатай гүнээс хамааран үнэлгээчин нь одоогийн нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийх, эсвэл эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлын өөрчлөлтийн динамикийн талаархи таамаглалыг өгөх боломжтой бөгөөд энэ нь эцсийн эцэст объектын байршлыг үнэлэхэд шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэдэг. зах зээл дээр.

Эрэлт, нийлүүлэлтийн харилцан үйлчлэлийг дараах графикаас харж болно.

Цагаан будаа. 3

Эрэлт нийлүүлэлтийн огтлолцох цэгийг тэнцвэрт үнэ гэнэ.

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн байдал.

-аас авсан үзүүлэлтүүд дээр үндэслэн Холбооны алба Улсын статистикашиглалтанд оруулахыг тусгасан хүснэгт үүсгэж болно орон сууцны барилгуудОХУ-д өмчийн янз бүрийн хэлбэрийн байгууллагууд.

Хүснэгт 1 - Орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулах, сая м.кв. нийт талбай

Нийт хүчин төгөлдөр болсон:	Төрийн өмч	Хотын өмч	Хувийн өмч

Дүгнэлт: ОХУ-д орон сууцны барилгын ажлыг янз бүрийн өмчийн хэлбэрийн аж ахуйн нэгж, байгууллагууд гүйцэтгэдэг. Үндсэн хувь нь хувийн өмчтэй байгууллагуудад - ашиглалтад орсон орон сууцны нийт хэмжээний 80 гаруй хувийг эзэлдэг.

2006 оноос хойш орон сууц ашиглалтад орох нь бага багаар багассан хотын өмчхувийн талд.

Хийсэн ажлын үр дүнд дараахь дүгнэлтийг гаргаж болно.

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл одоо бүрэлдэх шатандаа байна. Түүний хөгжил жигд бус байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн жигд бус хөгжлийн шалтгаан нь: системчилсэн тогтолцоо байхгүй байна хууль эрх зүйн орчинэнэ салбарт үндэслэлгүй хувьчлал, эдийн засгийн тогтворгүй байдал ба инфляци, эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа, байхгүй бүрэн мэдээлэлүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тухай болон бусад.

2005-20011 оны орон сууцны барилга байгууламжийн ашиглалтын бүтцэд дүн шинжилгээ хийсний дараа бид орон сууцны барилга барихад гол хувь нь хувийн өмчтэй байгууллагууд буюу ашиглалтад оруулсан орон сууцны нийт хэмжээний 80 гаруй хувийг эзэлж байгааг олж мэдсэн. Ийнхүү иргэд газар, барилгыг хувьчлах хандлага ажиглагдаж байна.

ОХУ-д жилд дунджаар 44 сая хавтгай дөрвөлжин метр талбайг ашиглалтад оруулдаг болохыг тогтоожээ. орон сууцны м. Эдгээр нь нэлээд бага хэмжээ юм орон сууцны барилга(Харьцуулбал: 1987 онд ОХУ-д баригдсан орон сууцны хэмжээ 76 сая кв.м.). Оросын хүн амын үл хөдлөх хөрөнгийн нийт хэрэгцээ 1570 сая хавтгай дөрвөлжин метр юм. м, түүний сэтгэл ханамж нь одоо байгаа өсөлтийг шаарддаг орон сууцны нөөц 46% -иар.

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хамгийн том сегментүүдийн нэг юм үндэсний эдийн засаг. Гэсэн хэдий ч түүний хөгжил нь бусад орны нөхцөл байдлаас ихээхэн хамаардаг гол салбаруудфермүүд. Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хямрал, макро эдийн засгийн нөхцөл байдалд мэдрэмтгий байдаг. Хөгжлийн янз бүрийн үе шатанд энэ хамаарал хэрхэн ажиглагдаж байна вэ? Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсч хөгжсөн гол үеүүд юу вэ?

Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: бүтэц

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил, үүсэх үндсэн үе шатуудыг авч үзэхэд үүнийг огт өөр 2 сегментийн үйл ажиллагааны үүднээс судлах нь ашигтай байх болно - орон сууцны өмчтэй хийсэн хэлцэл, хууль эрх зүйн харилцаа. арилжааны эд хөрөнгө худалдан авах, худалдах, түрээслэх.

Тэмдэглэгдсэн бөмбөрцөг хоёулаа хэд хэдэн үйлдлийг гүйцэтгэдэг болохыг тэмдэглэж болно чухал функцуудОХУ-ын үндэсний эдийн засгийн хувьд:

Зээлийн зах зээл дэх эрэлтийг өдөөх;

Барилгын зах зээлд нийлүүлэлтийг идэвхжүүлэх;

Өсөлтийг өдөөх мөнгөний нийлүүлэлтбусад олон тооны бизнесийн сегментүүдэд - үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөгөө өгөх, барилгын материал, лак, будаг, өнгөлгөө, ханын цаасны үйлдвэрлэл;

Иргэдийг орон сууцаар хангахтай холбоотой нийгмийн тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлэх;

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь улс орны эдийн засгийн өсөлтийг хангах хамгийн чухал хүчин зүйлүүдийн нэг юм. Одоо түүний хамгийн чухал сегментүүд хэрхэн үүсч хөгжсөнийг авч үзье.

ОХУ-ын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: хөгжлийн эхний жилүүд

Хэдэн онд байгуулагдсан Оросын зах зээлорон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөтэй гүйлгээ хийх чиглэлээр үл хөдлөх хөрөнгө? Энэ асуудалд хэд хэдэн үзэл бодол байдаг.

Олон судлаачдын үзэж байгаагаар 1990 онд ЗСБНХУ-д хувийн өмчийн тогтолцоог анх удаа баталсан "Өмчийн тухай" хууль гарсны дараа холбогдох сегмент дэх орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүрэлдэж эхэлсэн. . Үүнээс өмнө ЗХУ-д энэ эсвэл бусад өмч, түүний дотор орон сууц нь иргэдийн хувийн мэдэлд байсан. Гэхдээ хувийн өмчид биш - ЗХУ-ын холбогдох байгууллага нь социалист зарчмаар үзэл суртлын хувьд эсэргүүцдэг капиталист системтэй голчлон холбоотой байв.

"Өмчийн тухай" хууль батлагдсан даруйд ЗСБНХУ-ын иргэд одоо байгаа зээлийн форматын дагуу худалдаж авсан байшин, орон сууцтай болжээ. Эдгээр зээлүүд нь өнөөгийн жирийн хүмүүсийн мэддэг моргейжийн хөтөлбөрөөс нэлээд хол байсан боловч зарим талаараа ижил төстэй байсан гэдгийг хэлэх ёстой. Эзэмшигч нь мөн зах зээл дээр үл хөдлөх хөрөнгөө зарах боломжтой байв.

Хувьчлалын хүчин зүйл

Хариуд нь 1992 онд тухайн үед төрөөс авсан орон сууцыг их хэмжээгээр хувьчилж эхэлсэн. Энэ нь зах зээлд их хэмжээний нийлүүлэлт үүсэхийг урьдчилан тодорхойлсон бөгөөд улсаас орон сууцны үнэ төлбөргүй олгох хэмжээг хамгийн бага хэмжээнд хүртэл бууруулсан (тодорхой заалтаас бусад тохиолдолд) нийгмийн хөтөлбөрүүд), үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт бас гарч ирэв.

Хэрэв бид Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэзээ үүссэн тухай ярих юм бол хувьчлал эхэлсэн үеийг анхаарч үзэх боломжтой. улсын орон сууц. Энэ бол 1992 он гэсэн үг. Гэсэн хэдий ч зарим шинжээчид Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 1991 онд "Өмчийн тухай" хууль бүрэн хэрэгжиж эхэлсний дараа үүссэн гэж үздэг. арилжааны гүйлгээорон сууц худалдан авах, худалдах ажил хийгдэж эхэлсэн. Гэхдээ эрэлт, нийлүүлэлтийн хэмжээ бага байсан тул урьд өмнө зах зээлийг тодорхойлж байсан эдгээр механизмыг зах зээлийн бүрэн механизм гэж үзэх боломжгүй байв. Өмч хувьчлал эхэлснээр л тэд бүрэлдэж эхэлсэн.

Тиймээс, Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн үе шатууд, хэрэв бид орон сууцны сегментийн тухай ярих юм бол 1992 оноос хойш тоолох нь илүү тохиромжтой юм. Өөр нэг зүйл бол арилжааны харилцааны холбогдох хүрээ нь зөвхөн хувийн өмчийн институци төдийгүй олон тооны хууль эрх зүйн болон санхүүгийн механизмууд, үүгээр дамжуулан орон сууц худалдах, худалдан авах гүйлгээг хийх боломжтой. Энэ талыг илүү нарийвчлан авч үзье.

Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хууль эрх зүйн механизм хэзээ үүссэн бэ?

Тиймээс, Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэдэн онд үүссэн бэ, хэрэв бид түүний орон сууцны сегментийн талаар ярих юм бол 1992 онд бид одоо мэдэж байна. Гэсэн хэдий ч анхны хэлбэрээрээ энэ нь хуучирсан хууль эрх зүйн механизмын хүрээнд үйл ажиллагаагаа явуулж байсан бөгөөд гол төлөв социализмын үе рүү чиглэсэн байв. Тэр үед төрд Үндсэн хууль ч байгаагүй гэдгийг хэлэх нь илүүц биз. Харин 1993 онд гарч ирсэн. Дараа нь хуулиуд улсын бүртгэлүл хөдлөх хөрөнгийн эрх - 1997 онд, моргейжийн тухай - 1998 онд.

Хууль эрх зүйн болон санхүүгийн байгууллагууд: зах зээлийн хөгжилд үзүүлэх нөлөө

Тиймээс Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 1992 онд үүссэн хэдий ч худалдан авах, худалдах гүйлгээ, зээл олгохыг хууль ёсны болгох зохих механизмыг олж авахад цаг хугацаа хэрэгтэй байв.

Уг нь хууль тогтоох төвшинд батлагдчихсан байгаа юм моргейжийн хөтөлбөрүүд, ОХУ-ын орон сууцны зах зээлийн хөгжлийн шинэ үе шат үүсэх эхлэлийг урьдчилан тодорхойлсон бөгөөд эрэлт тогтмол нэмэгдэж, үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тодорхойлогддог. Хугацааны хувьд 2008-2009 оны хямрал эхлэхээс өмнөх 2000-аад онтой тохирч байна.

Түүний онцлогийг илүү нарийвчлан авч үзье.

ОХУ-ын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: 2000-аад оны эхэн үеэс 2008-2009 оны хямрал хүртэл

Тиймээс тухайн үед Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх гол хүчин зүйлүүд нь моргейжийн хөтөлбөрүүд (2000-аад оны дунд үеэс тэдний эрэлт хэрэгцээ ялангуяа эрчимтэй болсон), иргэдийн цалингийн өсөлт, түүнчлэн орон сууцны байнгын эрэлт хэрэгцээ байв. Үүний үр дүнд 2000-аад онд орон сууцны үнэ хурдацтай өссөн. Тэдний бууралтын хүчин зүйл нь эдийн засгийн хямрал байж болох бөгөөд энэ нь ипотекийн зах зээлийн удаашрал, түүнчлэн цалингийн өсөлт буурсантай холбоотойгоор орон сууцны эрэлт буурах зэрэг болно.

Үүнтэй төстэй нөхцөл байдал 2008 оны намар сөрөг нөлөө үзүүлэх үед үүссэн санхүүгийн үзүүлэлтүүдОросын эдийн засагт дэлхийн зах зээлд асуудал үүссэн. 2010 он хүртэлх хугацаанд ОХУ-ын иргэдийн орлого ядаж 2008 оны намрын хямралын өмнөх үеийнхээс өсөхөө больсон. Банкууд төлбөрийн чадварыг үнэлэхдээ илүү хатуу болсон ипотекийн зээлдэгчид, улмаар орон сууцны зээлийн хурд буурсан.

Оросын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: хэтийн төлөв

Бидний авч үзсэн Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн үе шатууд нь хямралын үзэгдэл нь холбогдох сегментийн хувьд шинэ зүйл биш гэдгийг харуулж байна. 2008-2009 оны эдийн засгийн хямралын үед 2014 оны хямралын үеийнхтэй адил орон сууцны үнэ буурч, ипотекийн зээл. Гэвч эдийн засгийн байдал сайжрахын хэрээр орон сууцны эрэлт байнга өндөр байснаас орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн сегментийн байдал сайжирсан.

Засгийн газрын арга хэмжээг хүлээж байна

2011 оноос эхлэн баррель нь 100 орчим ам.долларт хүрсэн нефтийн үнэ өндөр байсан нь Оросын эдийн засагт 2008-2009 оны хямралыг даван туулахад тусалсан. Одоо “хар алт” хэд дахин хямдарч байхад тэдэн рүү буцах уу гэдэг том асуудал. Хэрэв ийм зүйл тохиолдвол нэг удаа хамааралтай өсөлтийн драйвер ажиллах болно Оросын эдийн засаг. Үгүй бол тэд ажиллаж эхлэх хүртэл хүлээх хэрэгтэй болно Засгийн газраас баталсанОХУ-д газрын тосны орлогыг нөхөхөд чиглэсэн үндэсний эдийн засгийн байдлыг тогтворжуулах хөтөлбөрүүд.

Тиймээс орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн байдал хэр амжилттай байхаас хамаарна. төрийн бодлогоОросын эдийн засгийг дэлхийн зах зээлд давамгайлж буй шинэ нөхцөлд дасан зохицох чиглэлээр.

ОХУ-ын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: үүсэх ба хөгжил

Тиймээс бид Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэдэн онд үүсч, хэрхэн хөгжиж байгааг орон сууцны сегментэд олж мэдсэн. Одоо өөр газар, тухайлбал арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн онцлогийг авч үзье. Энд оффисын барилга, худалдааны төв, зочид буудал, агуулах, гараж гэх мэт объектуудтай холбоотой борлуулалт, түрээсийн гүйлгээ хийгддэг. аж үйлдвэрийн байгууламжууд, цэнгэлдэх хүрээлэнгүүд.

Өмч хувьчлал бизнест өөрчлөлт авчирсан уу?

Өгүүллийн эхэнд бид орон сууцны сегментэд Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 1992 онд хувьчлал эхэлсэн үед үүссэн болохыг тодорхойлсон. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн тухайд төрөөс хувийн өмчид үнэ төлбөргүй шилжсэн тухайн бүс нутагт зах зээлийн ийм үзэгдэл тийм ч их ажиглагдаагүй. Тиймээс хувийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг хувьчлах нь ОХУ-д болсон хэдий ч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийнхтэй адил сегментийн өсөлтийн хүчирхэг хөдөлгөгч хүч болж чадаагүй юм.

Тиймээс арилжааны сегментэд Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 1991 онд "Хувийн өмчийн тухай" хууль хэрэгжиж эхэлснээс хойш үүссэн гэж бид дүгнэж болно. Түүний өсөлтийн цаашдын хөшүүрэг нь дахин зээлийн хөтөлбөрийг хөгжүүлэх байсан боловч арилжааны салбарт аль хэдийн дасан зохицсон, түүнчлэн Оросын эдийн засгийн эрчимтэй хөгжил, ялангуяа 2000-аад оны эхээр болсон.

Эдийн засгийн хүчин зүйл нь бүх сегментүүдэд түгээмэл байдаг

Орон сууцны сегментийн нэгэн адил арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 2008-2009 оны хямралд мэдрэмтгий болсон. Мөн 2014, 2015 оны эдийн засгийн уналт ч сөргөөр нөлөөлсөн. Тиймээс үндэсний эдийн засгийн энэ чиглэлийн цаашдын хөгжлийн хэтийн төлөв нь макро эдийн засгийн чиг хандлагаас хамаарна.

Гэсэн хэдий ч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол худалдагч, худалдан авагчид болох иргэдээс ялгаатай нь арилжааны сегмент дэх холбогдох байгууллагууд болох аж ахуйн нэгжүүд нөлөөлж болно. эдийн засгийн үйл явцтус улсад илүү чухал нөлөө үзүүлдэг. Тийм ээ, хэрэгжилт засгийн газрын хөтөлбөрүүдЭдийн засгийг шинэчлэхэд чиглэсэн нь хувийн аж ахуйн нэгжүүдийн арилжааны үйл ажиллагааны эрчмээс ихээхэн хамаардаг.

Тиймээс ОХУ-ын үндэсний эдийн засаг дахь нөхцөл байдал илүү эерэг динамикийг олж авахын тулд бизнес маш их зүйлийг хийж чадна. Үүний үр дүнд өдөөдөг цаашдын хөгжиларилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл.

Үргэлжлэл

Тиймээс бид орон сууцны болон арилжааны сегмент дэх Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэдэн онд үүссэнийг тодорхойлж, түүний хөгжлийн үндсэн үе шатуудыг тодорхойлсон. Үндэсний эдийн засгийн холбогдох салбарын төлөв байдалд нөлөөлж буй гол хүчин зүйлүүд нь гол төлөв макро эдийн засгийн шинж чанартай байдаг. Хэрэв улс орны эдийн засгийн нөхцөл байдал эерэг хандлага давамгайлж байгаа бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хоёр сегмент дэх идэвхтэй хөгжиж байна.

Орон сууц, арилжааны салбарт түүний хөгжлийн онцлог шинж чанаруудын хувьд бид юуны түрүүнд Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 2013 онд үүссэн болохыг тэмдэглэж болно. онцгой нөхцөлсоциалист эдийн засгийн загвараас капиталист руу шилжих. Түүний бүрэн ажиллагаатай байхын тулд хууль эрх зүйн болон санхүүгийн байгууллагуудтэр даруй гарч ирээгүй.

Гэсэн хэдий ч орчин үеийн Оросын үл хөдлөх хөрөнгө нь ихэнх капиталист орнуудын онцлог шинж чанартай ижил зарчмын дагуу хөгжиж байна. Эрэлт, нийлүүлэлтийн объектив хамаарлын улмаас үнэ нь үүн дээр үүсдэг. Энэ нь түүний хөгжил бүхэлдээ эдийн засгийн байдлаас хамааралтай болохыг тайлбарлаж байна. Хэрэв үр дүнтэй эрэлт байгаа бол зах зээлийн динамик эерэг байх болно.

Энэхүү тоймд бид Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг уламжлалт байдлаар зах зээл, зар сурталчилгааны тал дээр анхаарч үзэх болно. Хэлэлцэж буй сэдвийн олон янз байдал, өвөрмөц байдлаас шалтгаалан хамгийн эрчимтэй, хөгжсөн Москвагийн зах зээлд анхаарлаа төвлөрүүлж, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд гол анхаарлаа хандуулах болно.

Өгүүллэг

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь түүний хөгжилд хамаарна ерөнхий хуулиудХэдийгээр манай улсын онцлог шинж чанар нь өөрийн гэсэн ул мөр үлдээдэг ч гэсэн. Зах зээлийн ерөнхий вектор нь аяндаа үүсэхээс тэнцвэртэй, соёл иргэншил рүү чиглэсэн байдаг. Ихэнх шинжээчдийн үзэж байгаагаар дараах гол үе шатуудыг ялгаж салгаж болно.

Орос улсад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүссэн 1990 оны дундуур "ЗСБНХУ-ын өмчийн тухай" хуульд хувийн өмчийн тухай ойлголт гарч ирсэн ЗХУ-ын сүүл үетэй холбоотой байж болно. 1992 онд хувьчлал эхэлснээр зах зээлийн бодит хөгжил эхэлсэн.

Оросын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсэх үе шат нь тодорхой бөгөөд хэд хэдэн онцлог шинж чанартай байв. Хамгийн чухал нь өвөрмөц онцлогдээр үндэслэсэн үнэлгээний улмаас үнэ хэд дахин буурсантай холбоотой гэж үзэж болно номын үнэ цэнэ, эрэлт нийлүүлэлтээсээ хэд дахин хэтэрсэн, үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний хөгжил сул.

Зах зээлийн хөгжлийн хөдөлгөгч хүч нь Москва муж байв. Энэ хугацааны төгсгөлд орон сууцны зах зээлийн бараг бүх объектын үнэ огцом өссөн (бараг 8 дахин).

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн дараагийн үе шатыг шилжилтийн үе гэж нэрлэж болно. Энэ нь 1993 оны хоёрдугаар хагаст эхэлсэн. Онцлог шинж чанаруудЭнэ хугацаанд үнэ нэлээд өндөр байсан ч дэлхийн үнэд хүрч амжаагүй, зах зээлд оролцогчдын хооронд зах зээлийн харилцаа үүссэн, мөн дээд цэгтээ хүрсэн орон сууцны хувьчлалын хурд буурч байсан.

Эрэлт нийлүүлэлт жигдэрч эхлэв. Зохицуулалтын хууль эрх зүйн орчин бий болж, зах зээл дэх төрийн үүрэг аажмаар нэмэгдэж эхлэв. Тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт төрсөн - онцгой, ер бусын, мөнгөтэй хүмүүст чиглэсэн бүтээн байгуулалтын төслүүд. Үүний зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийн зар сурталчилгаа хөгжиж, орон сууцны зар сурталчилгааны ердийн кампанит ажлын стандарт, арга барилыг боловсруулж байв.

1998 оны хямрал ба хямралын дараах (сэргээх) үе 1998 оны үйл явдлууд соёл иргэншсэн зах зээлийн харилцааг бий болгоход чиглэсэн урагшлах хөдөлгөөнийг тодорхой хэмжээгээр зогсоосон тул 2000 он хүртэл гэдгийг тусад нь онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй. Бүх зах зээл, тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгө түр зуурын хөлдөлт, оршин тогтнохын төлөөх тэмцлийн үе шатанд байсан. Үүний зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эдийн засгийн бусад салбартай харьцуулахад илүү их инерцийг харуулсан.

Зах зээлийн мэргэжлийн хөгжлийн үе шат - Энэ бол 2000-2002 он. Улс орон хямралаас бүрэн гарч, хүн амын орлогын түвшин тогтворжиж, өсч эхэлсэн. Хэрэглэгчийн дур сонирхлыг бий болгоход ашиг сонирхлын гол дарангуйлагч хараахан болоогүй дундаж давхаргыг бүрдүүлэх ажил өрнөж байсан ч зах зээл түүнд аль хэдийн хариу үйлдэл үзүүлж, бие даасан зорилтот бүлэг болгон тодруулсан байв. Энэ үе шат нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хурдацтай хөгжиж, чанарын хувьд шинэ түвшинд гарсантай холбоотой юм. Энэ бол худалдагч ба худалдан авагчийн хоорондын соёл иргэншлийн харилцааг бий болгох, хууль тогтоомжийн тогтолцоог хөгжүүлэх (удаан боловч найдвартай) эхлэл юм. өндөр түвшинӨрсөлдөөн, янз бүрийн амт, орлогын түвшний олон тооны саналууд - массын хавтанг барихаас эхлээд бие даасан төслүүд, түүнчлэн шинэ технологи, шийдлүүдийг нэвтрүүлэх.

Энэ хугацааны төгсгөлд нэг гол сэдэл нь тодорхой үүсдэг хэрэглэгчийн зан байдал(ялангуяа Москва, Санкт-Петербургт) - үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь хөрөнгө оруулалтын хамгийн ашигтай арга замуудын нэг гэж үздэг. өөрийн хөрөнгө. Энэ сегмент дэх худалдан авагчдын сонголт нь үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагчдын сегментийн тэргүүлэх чиглэл болох байшингийн чанарын шинж чанар, түүний байршлын талаархи бодит амт, хүслээс илүүтэйгээр мөнгө үр дүнтэй хөрөнгө оруулалт хийх, эвдэрч сүйрэхгүй байх хүсэл эрмэлзэлээр тодорхойлогддог. шийдэх орон сууцны асуудал. Найдвартай байдал болон хөгжүүлэгчийн нэр нь хоёр сегментийн хувьд хамгийн түрүүнд тавигддаг. Борлуулагчдын хувьд өрсөлдөөний давуу талыг эрэлхийлэхийн тулд зах зээлийн мэргэжлийн шинж чанарууд: маркетинг, зар сурталчилгаа, PR, түүний дотор имижийн бүрэлдэхүүн хэсэг рүү илүү их анхаарал хандуулж байна.

Төлөвшсөн, дэвшилтэт зах зээлийн үе шат 2003 онд эхэлсэн бөгөөд өнөөг хүртэл үргэлжилж байна. Энэ үеийн түлхүүр үгс нь "худалдан авагчийг хүндэтгэх", "хэрэглэгчийн анхаарлын төвд байх" юм. Зах зээлийн мэдээллийн нээлттэй байдал нэмэгдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд чухал байр суурийг эзэлдэг бөгөөд гүйлгээнд оролцогчдын дийлэнх нь тэдний үйлчилгээнд ханддаг. Үүний зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагуудын нэр хүндэд илүү анхаарал хандуулж, хувийн брокер, риэлторын үүрэг аажмаар буурч байна.

Хэрэглэгчийн сэтгэл зүй эрс өөрчлөгдсөн. Энэ үе шатанд анх удаа тэргүүлэх чиглэлийн өөрчлөлт тодорхой харагдаж байна: Худалдагч нь тоглоомын дүрмийг худалдан авагчид зааж өгөхөө больсон, харин зах зээлийн асуудалд илүү боловсролтой, ухаалаг болсон худалдан авагч юм. зах зээлийн харилцаа нь санал болгож буй бүтээгдэхүүнд (түүний чанарын шинж чанар) илүү өндөр шаардлага тавьдаг. Хүссэн орон сууц, түүний зорилгын талаархи өөрийн сонголт, санаа бодлыг тодорхой ойлгоход үндэслэсэн ухамсартай, оновчтой, бодолтой шийдвэр гарч ирэв. Нийлүүлэлтийн зах зээл ч гэсэн бүтцээ бага зэрэг өөрчилж, хэрэглэгчдэд анхаарлаа хандуулж байна. Өөрсдийгөө дундаж давхаргынхан гэж үздэг хүмүүсийн давхарга нэмэгдэж байгаатай холбоотойгоор зах зээл энэ хандлагад хариу үйлдэл үзүүлж, бизнес ангиллын төслүүд олширч байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт зах зээлийн харилцаа цаашид бүрэлдэж, Оросын эдийн засаг дэлхийн үйл явцад улам бүр нэмэгдэж байгаа нь эцэстээ зах зээлийн нээлттэй байдалд хүргэв. Бүх онцлог шинж чанаруудыг үл харгалзан дотоодын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд дэлхийн чиг хандлага ихээхэн нөлөөлдөг. Тэдгээрийн хамгийн чухал нь эрчим хүчний нөөцийн үнэ, ялангуяа газрын тос, дэлхийн валютын ханш гэх мэт. Тийм ч учраас 2008-2009 оны дэлхийн санхүү, эдийн засгийн хямрал Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд асар их нөлөө үзүүлсэн бөгөөд 1998 оны хямрал шиг бүтэн жилийн турш “хөлдөж”, аажмаар “гэсгээх” үеийг туулсан. 2010-2011 он гэхэд зах зээл бүрэн сэргэж, 2014 оныг дуустал аажмаар хөгжиж байв.

Тогтвортой ба найдвартай зах зээлХөрөнгө оруулалтын таатай орчинтой үл хөдлөх хөрөнгө нь жилд дунджаар 5-10% өсдөг. Ийм үзүүлэлтүүд нь Баруун Европын орнуудын хувьд ердийн зүйл бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн найдвартай байдал, соёл иргэншлийг тодорхойлох гол удирдамж хэвээр байна.

Зах зээлийн бүтэц

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дараах сегментүүд нь гүйлгээний төрлөөр ялгагдана.

үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах;
үл хөдлөх хөрөнгийн түрээс;
моргейж гэх мэт.

Өмчлөлийн төрлөөрҮл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн объектыг хувийн, төрийн болон хотын гэж ангилж болно.

Функциональ зорилгоорЗах зээлийг дараахь байдлаар хувааж болно.

орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө;
үйлдвэрлэлийн барилга;
үйлдвэрлэлийн бус барилга байгууламж, байр (агуулах, оффис гэх мэт).

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг ихэвчлэн анхдагч ба хоёрдогч гэж хуваадаг.

доор анхдагч зах зээлүл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь шинээр бий болсон объектуудтай хийсэн гүйлгээний багцыг хэлнэ. Энэ зах зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулдаг шиг;
Үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээл гэдэг нь үйл ажиллагаа явуулж буй объекттой хийсэн гүйлгээ, түүнчлэн дахин худалдах эсвэл объектыг нэг өмчлөгчөөс нөгөөд шилжүүлэхтэй холбоотой хэлцлийг хэлнэ.

Орос дахь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө хөрөнгө оруулалтын сонирхолдоо эргэн орж байна гэж PwC-ийн шинжээчид үзэж байна. Ихэнх зах зээлд оролцогчид өөдрөг үзэл бодлоо хуваалцаж, ойрын хэдэн жилд түрээсийн үнэ болон үнэ өснө гэж найдаж байна

Зураг: Евгений Павленко / Коммерсант

Оросын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл унахаа больсон бөгөөд ойрын 3-4 жилийн хугацаанд бүрэн сэргэнэ гэж PwC-ийн шинжээчдийн бэлтгэсэн "Европын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинэ чиг хандлага, 2018" тайланд дурджээ (RBC-д байдаг; 600 гол түлхүүр). Европын зах зээлийн тоглогчид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн судалгаанд оролцсон ба 50 орос).

Оросын зах зээл аль хэдийн ёроолдоо хүрсэн гэж PwC-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хариуцсан захирал Саян Цыренов хэлэв. "Москва удаан хугацааны турш чансааны сүүл хэсэгт байсан ч түрээсийн зах зээл сэргэж, буурч байна. зээлийн хүүМөн хөрөнгө оруулагчдын идэвхжил нэмэгдэж байгаа нь Москва ойрын 2-3 жилд мэдэгдэхүйц өндөр байр суурь эзлэх болно гэж PwC тайланд дурджээ.

Москва одоо үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг татах чадвараараа (бүх сегментүүдэд) Европын хотуудын дунд 30-р байранд орж байгаа нь 2005 оноос хойшхи хамгийн муу үзүүлэлт юм. Гэхдээ компанийн шинжээчдийн "дунд зэргийн өөдрөг үзэл" гэж нэрлэсэн PwC-ийн урьдчилсан мэдээгээр агуулахын үл хөдлөх хөрөнгийн сегментийн сонирхол татахуйц байдал нь оффисоо сэргээхэд бага зэрэг, гурваас дөрвөн жилийн дотор сэргээгдэх болно жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент. Ирэх жилүүдэд зогсонги байдалд орох төлөвтэй байгаа цорын ганц ангилал орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө.

Судалгаанд оролцогчдын санал асуулга Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хэтийн төлөвийг өөдрөгөөр харж байна. Ихэнх (20%) нь Орост бэлэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол 16% нь Оросын болон гадаадын шинэ хөрөнгө оруулалтыг татахаар төлөвлөж байна. Судалгаанд хамрагдагсдын 11% нь зардлаа оновчтой болгох, зээлээ дахин санхүүжүүлэх, шинэ бүтээн байгуулалтын төслүүдийг эхлүүлэх хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлсэн байна.

Судалгаанаас харахад энэ онд ОХУ-д хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татсан үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд нь оффис болон жижиглэнгийн худалдаа байсан байна. Гэхдээ жилийн хугацаанд оффисуудын сонирхол бага зэрэг өссөн бол (30-аас 32%), жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ эсрэгээрээ буурсан (21-ээс 16%). Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн сонирхол хоёр дахин буурч, 30-аас 14% болж, агуулах худалдаж авах сонирхолтой хөрөнгө оруулагчдын эзлэх хувь бараг гурав дахин буурч, 5-аас 14% болжээ.

Brexit удирдагчдыг өөрчилдөг

Их Британи ЕХ-ноос гарах магадлал ихээхэн нөлөөлсөн хөрөнгө оруулалтын орчинЕвропт судалгаа харуулж байна. Үүнтэй холбогдуулан PwC-ийн судалгаанд хамрагдсан шинжээчид 2018 онд Их Британид хөрөнгө оруулалт буурч, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурна гэж найдаж байна (Лондон Европын хотуудын үл хөдлөх хөрөнгийн сонирхол татахуйц чансааны жагсаалтад хоёр дахь жилдээ жагсаалтын хамгийн сүүлд бичигдэж байна. хөрөнгө оруулалт хийсэн бөгөөд одоо 27-р байранд орсон байна). PwC тайланд “Их Британийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тодорхойгүй байдлаас болж олон хөрөнгө оруулалт удааширч, эзэмшлийн хэв маягтай байна. Үүний зэрэгцээ Брекситийн дараа Лондонгоос өөр хувилбар гэж тооцогддог Люксембург, Парис, Амстердам зэрэг хотуудад түрээсийн үнэ нэмэгдэж, хөрөнгийн урсгал нэмэгдэх төлөвтэй байна.

Илүү олон гадаадынхан

Дунд хугацаанд Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд гадаадын хөрөнгө оруулагчид олноор гарч ирнэ гэж PwC-ээс ярилцлага авсан мэргэжилтнүүд итгэлтэй байна. "Геополитикийн нөхцөл байдал цаашид сайжрахын хэрээр өндөр өгөөжийн улмаас зах зээл барууны хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татах болно" гэж судалгаанд дурджээ.

Оффис, худалдааны төвүүд Оросын хөрөнгө оруулагчдын дунд хамгийн алдартай объект байсаар ирсэн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө, гэж JLL-ийн судалгааны албаны дарга Олеся Дзюба хэлэв. 2017 оны эхний есөн сарын хөрөнгө оруулалтын дийлэнх нь (36% буюу 975 сая доллар) жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгөд, харин оффисын эзлэх хувь арай бага (31% буюу 817 сая доллар) байсан гэж тэр хэллээ. "Хэдийгээр сүүлийн хоёр жилд орон сууц эрэлт ихтэй байгаа ч хөрөнгө оруулалтын хэмжээгээрээ энэ сегмент хэзээ ч оффис болон жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгөөс давж гарах боломжгүй" гэж Дзюба итгэлтэй байна.

Ойрын жилүүдэд түрээсийн үнэ болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хямралын өмнөх түвшинд хүрнэ гэж бид бараг хүлээхгүй гэж ILM-ийн менежер Андрей Лукашев мэдэгдэв. "Агуулах, оффисуудын түрээсийн үнэ эцэст нь рублийн бүсэд орсон бөгөөд үүнээс гадна ихэнх нь худалдааны төвүүдтүрээслэгчдээс төлбөр авахгүй тогтмол ханштүрээс, гэхдээ эргэлтийн хувь” гэж тэр тэмдэглэв. - Нэмж дурдахад Орост арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөж өндөр байгаа хэдий ч, Европын зах зээлүүдТэд илүү тогтвортой бөгөөд бага өгөөжтэй боловч рублиэр биш еврогоор илэрхийлэгддэг.

Гадаадын хөрөнгө оруулагчид Оросын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх үйл ажиллагаагаа мэдэгдэхүйц идэвхжүүлсэн гэж Саян Цыренов онцоллоо. Тухайлбал, Америкийн UFG сан Legion II бизнесийн төв, Хятадын Фосун олон үйлдэлт Военторг цогцолбор, Английн Raven Russia хөрөнгө оруулалтын сангаас хоёр бизнесийн төв, агуулах худалдаж авсан зэргийг дурджээ. Санкт-Петербург. Ерөнхийдөө 2017 онд ОХУ-ын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх гүйлгээний хэмжээ CBRE-ийн урьдчилсан мэдээгээр 4.6 тэрбум доллар болно - ойролцоогоор 2016 оныхтой ижил байна. Үүний зэрэгцээ ирэх онд гүйлгээний хэмжээ 5.2 тэрбум ам.долларт хүрч магадгүй байна.

21.05.2018

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл одоогоор 2017 онд болсон хувийн банкуудын уналт, мөн олон зуун жилийн оршин тогтнох үе шатанд шилжсэний улмаас хүнд цохилтыг амсаж байна. зээлийн байгууллагууд.

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг барилгын төслийн статистик, борлуулалт, зар сурталчилгааны үнэд үндэслэн үнэлэхэд хэцүү байдаг. Шалтгаан нь энгийн - татварын тооцооны улмаас хувийн байшинг ашиглалтад оруулах нь ОХУ-ын бүс нутгуудад статистик мэдээлэл, орон сууцанд хожуу орсон байдаг. Нэмж дурдахад, албан тушаалтан болон хоёрын хооронд мэдэгдэхүйц ялгаа бий бодит зардалүл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мөчлөгийн үе шат, эрэлтийн сэтгэл ханамж, гол тоглогчдын зан төлөвийг судлах замаар Оросын зах зээлийн бодит байдлыг үнэлж болно.

Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ дээд цэгтээ ойртож, Оросын зах зээл дэлхийн эдийн засгийг дагаж хөдөлсөн тохиолдолд л эрэлт дээд цэгтээ хүрэх болно.

АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл одоогоор үнэ, эрэлт хэрэгцээний өсөлтийн үе шатанд байгаа бөгөөд энэ мөчлөг 9 жилийн турш үргэлжилж байгаа бөгөөд салбарын мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар дахин 5-6 жил үргэлжилнэ.
Хятадад зах зээл нь саналаар ханасан бөгөөд сул үл хөдлөх хөрөнгийн тоо нэмэгдэж, банкууд зээлийн бүтээн байгуулалтыг үргэлжлүүлсээр байна.
Чехийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх үнэ 2009 оноос хойш өсч, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өссөн байна.

ОХУ-ын нөхцөл байдал өөр байна: зарим хөгжүүлэгчид болон тэдний зээлдүүлэгчид хүлээж байна төрийн дэмжлэг, бусад нь дампуурахад ойрхон байна. 2017 оны эхэн үеэс Орос улс тэлэлтийн үе шатанд байна - орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө идэвхтэй баригдаж, эрэлт буураагүй байна. Гэтэл одоо барилгын талбайнууд хаагдаж, талбай зарагдаж байна.

2018 он байх магадлалтай жил өнгөрөх болнодоод тал руу шилжих хөдөлгөөн жил болгон зах зээлд . Хамгийн сайн хувилбар бол ашиггүй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом, гүнзгий буурах явдал юм.

ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сонирхол

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өсөлтийг өдөөгч хүчин зүйл гэж байнга дурддаг аргумент бол олон тооны хүн амд орон сууц хэрэгтэй хэвээр байгаа явдал юм. Үүнтэй холбоотой өндөр хувьяаралтай орон сууц, ЗХУ-ын үеийн орон сууцны архаг хомсдол, хуучин орон сууцны нөөцийг устгах.

ЗХУ-ын дараах үед Орост орон сууцны нийлүүлэлт 16 байсан бол нэмэгджээ квадрат метроршин суугч бүрт 24 хүртэл. Гэхдээ энэ байдал нь тийм биш гэсэн үг юм хөрөнгө оруулалтын сонирхол татахуйцОросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл. Хятадад байдал арай дээрдсэн ч Оросоос ялгаатай нь Хятадад дундаж цалинөндөр ба зардал хэрэглээний сагс- доор.

Одоо ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ямар үе шатанд байна вэ? Ердийн мөчлөгийн хувьд үнийн оргил үе нь барилгын оргил үе юм. ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн хоёр өсөлт нь 2002-2007, 2010-2015 онуудад байсан. Урт хугацааны хямралбайхгүй байсан бөгөөд 1998-2001 оны асар их ханшийн уналтын дараа энэ үеийг хямрал гэж үзэх боломжгүй - үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бага зэрэг өөрчлөгдсөн.

Капитал хүлээж байна. ОХУ-д арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт цаг үеэ олсон байна.

ОХУ-д барилгын төслийн санхүүжилт буурсан байна. 2006-2007 онуудад нийлүүлэлт хангалтгүйгээс оргил үе байсан үетэй харьцуулахад үнийн хөөс үүсэх цаг байхгүй. Эдийн засгийн хориг арга хэмжээний ачаар ОХУ-ын эдийн засгийн санхүүжилт багасч, улмаар барилгын салбарт хөрөнгө оруулалт буурч байна.

2018 онд 72 сая ам.метр орон сууц зах зээлд орж ирэх магадлал өндөр байгаа нь 2014-2015 оны барилгын оргил үе буюу 84.2, 85.3 сая ам метр талбайг зах зээлд нэвтрүүлж байснаас хамаагүй доогуур байна.

2014, 2015 он бол Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн түүхэн дэх хамгийн дээд амжилтын жил байв. Энэ нь Оросын хөгжилд 2016 оны илүүдэл нийлүүлэлт биш, харин уналт - сүүлийн хоёр жилийн барилгын ажил буурч, үнэ буурч, ипотекийн зээлийг идэвхжүүлэх оролдлого хийсэн ч борлуулалт буурч байгааг баталж байна. 2017 онд улсын хэмжээнд орон сууцны ашиглалтад орсон хэмжээ 2016 онтой харьцуулахад 6.4 хувиар буурчээ. Ингээд 75 сая ам.метр хүрэхгүй талбай зах зээлд нэвтэрсэн. м орон сууц жилдээ баригдаж байгаа нь барилгын оргил үеээс ойролцоогоор 12%-иар доогуур байна.

Мөн зах зээл цаашид буурах урьдчилсан нөхцөл бий. Хувийн банкууд сүйрч, олон зуун жижиг, дунд зээлийн байгууллагууд 2017 онд оршин тогтнох үе шатанд шилжсэн (ОХУ-ын Төв банкны мэдээлснээр банкуудын 30 орчим хувь нь ашиггүй ажиллаж байна) банкуудад ноцтой цохилт болж магадгүй юм. зах зээл - энэ хүчин зүйл нь илүү аюултай бөгөөд илүү муу юм өндөр бооцоозээл болон зах зээл дээр урт хугацаатай мөнгө байхгүй.

Банкууд зах зээлийн үнээс 40-50%-иар өндөр үнэлгээтэй барьцаанд тавьсан олон мянган үл хөдлөх хөрөнгийн эх үүсвэр нь зах зээлд гарч ирдэг.

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хаана хөрөнгө оруулах вэ?

Одоогоор сонирхолтой хөрөнгө оруулалтын объектуудзах зээлд хараахан гараагүй байна. Өнгөрсөн хямралын туршлагаас харахад барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахад нэг жил орчим хугацаа шаардагдана гэж үзэж болно. Энэ тохиолдолд гүйлгээний үнэ урьд өмнө хийсэн барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний хагасаас бага байх болно эдийн засгийн асуудлууд 2014–2015 он. Тиймээс энэ салбарын бодит хэлцлүүд өнөөдрийнхөөс хэд дахин хямд байх болно.

Төрийн бодлогоос хамаарал багатай хөрөнгийг худалдаж авах нь зүйтэй. Жил бүр банкууд алга болж, эдийн засгийн бүх салбарт цагаан захтны ажлын байр буурч байгаа хандлагатай байгаа тул оффисын үл хөдлөх хөрөнгөөс хол байхыг зөвлөж байна.

Импортын бууралт, хориг арга хэмжээний улмаас хотоос гадуур агуулах үл хөдлөх хөрөнгө удаан хугацаагаар буурч магадгүй юм. Өрсөлдөгч объектуудыг барихад үнэтэй байх Оросын томоохон хотуудад барьцаалагдсан логистик, жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгөд анхаарлаа хандуулах нь утга учиртай юм.

Орон сууц барихад тохиромжтой, 2016 онд ажиглагдсан талбайн хомсдол 2017 онд илүүдэл нийлүүлэлтэд оров. Тиймээс сая гаруй хүн амтай томоохон хотуудад (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону) шинэ орон сууц, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бага буурах болно.

2017 оны эхний хагаст Москвагаас гадна орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө идэвхтэй ашиглалтад орсон.

Москва муж 10.5%
Краснодар муж 7.3%
Санкт-Петербург 5.8%
Ленинград муж 5.4%
Татарстан 3.9%

Төгс бус зохицуулалтын хүрээТүрээсийн бизнес нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ихээхэн саад учруулж, зориудаар хөөрөгдөх бодлого явуулдаг. кадастрын үнэ цэнэобъектууд бодитоос хэд дахин өндөр байдаг зах зээлийн үнэүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд бүхэлд нь саад учруулдаг.

Хот байгуулалтын урт хугацааны төлөвлөгөөний талаарх мэдээлэл нууц байдаг тул хэтийн төлөвийг үнэлэхэд одоо хүндрэлтэй байна. Тиймээс 2018 он зах зээлд доод тал руу шилжих жил болж өнгөрөх магадлал өндөр байна.

Харьцангуй богино хугацаанд зогсонги байдалд орсон орлогын бус үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 2009 оны түвшнээс доогуур огцом, гүн буурах нь хамгийн сайн хувилбар байх болно. Тиймээс 2019 онд сэргэлтийг хүлээж болно.