Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний арга зүйн гарын авлага. “Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ” хичээлийн сурах бичиг. Үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийн үйл явцын оролцогчид ба эх үүсвэрүүд
НОМ ЗҮЙ
1. Александров, В.Т. Хуучирсан байдлын үнэлгээ ба ихэнх үр дүнтэй ашиглахүл хөдлөх хөрөнгө: Боловсрол ба практик гарын авлага / V.T. Александров. - М .: Stroyinformizdat, 2013. - 256 х.
2. Ардзинов, V. Барилгын үнэ, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ / V. Ardzinov. - Санкт-Петербург: Петр, 2013. - 384 х.
3. Ардзинов, В.Д. Барилгын үнэ, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ / V.D. Ардзинов, В.Т. Александров. - Санкт-Петербург: Петр, 2013. - 384 х.
4. Бекасов, Ш.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: асуудлын цуглуулга: Зааварих дээд сургуулиудад / Ш.Бекасов. - М .: KnoRus, 2010. - 260 х.
5. Варламов, А.А. Газрын бүртгэл. 6 боть T. 5. Газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ / A.A. Варламов, С.А.Гальченко. - М.: КолосС, 2008. - 265 х.
6. Иванова, Е.Н. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Асуудлын цуглуулга: Сурах бичиг / E.N. Иванова; Эд. М.А. Федотова. - М .: KnoRus, 2010. - 272 х.
7. Иванова, Е.Н. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ (бакалаврын хувьд) / E.N. Иванова. - М .: KnoRus, 2015. - 125 х.
8. Иванова, Е.Н. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Асуудлын цуглуулга: Сурах бичиг / E.N. Иванова. - М .: KnoRus, 2017. - 304 х.
9. Касьяненко, Т Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / Т.Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 х.
10. Касьяненко, Т.Г. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М .: KnoRus, 2013. - 752 х.
11. Касьяненко, Т.Г. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М .: KnoRus, 2019. - 640 х.
12. Комаров, С.И. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Ерөнхий доор ed. Эдийн засгийн ухааны доктор проф А.А. Варламов. - М.: Форум, Шинжлэх ухааны судалгааны төв Инфра-М, 2013. - 288 х.
13. Луков, А.В. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх түүх, соёлын дурсгалт барилга байгууламжийн иж бүрэн үнэлгээ: Шинжлэх ухаан, боловсролын нийтлэл / A.V. Луков, I.L. Владимирова, В.В. Холщевников. - М.: ASV, 2006. - 344 х.
14. Луков, А.В. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх түүх, соёлын дурсгалт барилга байгууламжийн иж бүрэн үнэлгээ / A.V. Луков. - М.: ASV, 2006. - 344 х.
15. Наназашвили, И.Х. Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастр, үзлэг, үнэлгээ. / ТЭДНИЙ. Наназашвили. - М.: Дээд сургууль, 2009. - 431 х.
16. Наназашвили, И.Х. Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастр, үзлэг, үнэлгээ: Лавлах гарын авлага / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Дээд сургууль, 2009. - 431 х.
17. Наназашвили, И.Х. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектур-S, 2005. - 200 х.
18. Наназашвили, И.Х. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / И.Х. Наназашвили. - М.: Архитектур-S, 2005. - 200 х.
19. Попова, Л.В. Үнэлгээний математикийн аргууд: "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн үнэлгээ" мэргэжлээр боловсролын болон аналитик мөчлөг: Сурах бичиг / L.V. Попова. - М.: ДиС, 2011. - 112 х.
20. Севостьянов, А.В. Эдийн засгийн үнэлгээүл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгө оруулалт / A.V. Севостьянов. - М.: Академи, 2018. - 40 х.
21. Севостьянов, А.В. Үл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгө оруулалтын эдийн засгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / A.V. Севостьянов. - М.: Академи, 2013. - 288 х.
22. Тепман, Л.Н. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Сурах бичиг Ашиг тус / L.N. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: Эв нэгдэл, 2011. - 240 х.
23. Тепман, Л.Н. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: Эв нэгдэл, 2015. - 591 х.
24. Ушак, Н.В. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ / N.V. Ушак. - М .: KnoRus, 2013. - 752 х.
25. Федотова, М.А. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ (бакалаврын зэрэг) / М.А. Федотова. - М .: KnoRus, 2018. - 176 х.
26. Фокина, О.М. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг / О.М. Фокина. - М.: Санхүү, статистик, 2010. - 560 х.
Шевчук Денис Александрович
Москвагийн тэргүүлэх их дээд сургуулиудад төрөл бүрийн чиглэлээр хичээл зааж байсан туршлагатай (эдийн засаг, хууль, технологи, хүмүүнлэгийн ухаан), хоёр дээд боловсрол (эдийн засаг, хууль эрх зүй), Москвагийн Хуульчдын холбооны гишүүн, ОХУ-ын Сэтгүүлчдийн эвлэлийн гишүүн, Холбооны гишүүн Москвагийн сэтгүүлч, ОХУ-ын Засгийн газрын тэтгэлэгт хамрагдсан, банк, арилжааны болон төрийн байгууллагууд(удирдлагын албан тушаалыг оруулаад), орлогч Ерөнхий захиралИНТЕРФИНАНС (www.deniskredit.ru).
Москвад төгссөн Улсын их сургуульГеодези, зураг зүй (MIIGAiK), Эдийн засаг, нутаг дэвсгэрийн менежментийн факультет (FEUT), Менежер (байгууллагын менежмент), Москвагийн Улсын Их Сургууль. М.В. Ломоносов, Францын их сургуулийн коллеж (хууль), "Санхүү" мэргэжлээр хамгийн бага нэр дэвшигч. мөнгөний эргэлтба зээл."
Бүтээлийг бичихдээ зохиогч үнэлж баршгүй тусламжийг авсан: Шевчук Владимир Александрович (гурван дээд боловсролтой, ХЯНАЛТЫН Хяналтын зөвлөлийн дарга, банк, арилжааны болон засгийн газрын бүтэц, түүний дотор удирдах албан тушаалд ажиллаж байсан туршлагатай), Шевчук Нина Михайловна (хоёр дээд боловсрол, арилжааны болон засгийн газрын бүтцэд, түүний дотор удирдах албан тушаалд ажиллаж байсан туршлагатай), Шевчук Александр Львович (шинжлэх ухаан, практик үйл ажиллагаанд асар их амжилт гаргасан).
1. Үл хөдлөх хөрөнгө
1.1. Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгө
Үл хөдлөх хөрөнгө - газар, түүнд байнгын хавсаргасан бүх сайжруулалт (барилга, байгууламж, дуусаагүй барилгын төсөл).
Орос улсад "үл хөдлөх хөрөнгө ба хөдлөх хөрөнгө 1714 оны 3-р сарын 23-ны өдрийн "Хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг өвлөх журмын тухай" зарлигаар Петр I-ийн үед хууль тогтоомжид анх гарч ирсэн. Үл хөдлөх хөрөнгөд газар, газар, байшин, үйлдвэр, үйлдвэр, дэлгүүр багтсан. Үл хөдлөх хөрөнгөд газар доорхи ашигт малтмал, газрын гадаргаас дээш өргөгдсөн, доор нь барьсан янз бүрийн барилгууд, тухайлбал: уурхай, гүүр, далан зэрэг багтана.
ОХУ-ын эдийн засгийн шинэчлэл, хувь хүн, хуулийн этгээдэд өмчлөх эрхийг олгох нь эд хөрөнгийг хөдлөх ба үл хөдлөх гэж хуваах хэрэгцээг бий болгосон (дэлгэрэнгүй мэдээллийг Шевчук Д.А. Хөрөнгө оруулалтын зохион байгуулалт, санхүүжилтийг үзнэ үү. - Ростов-на-Дону: Финикс, 2006; Шевчук Д.А. Банкны үндэс. - Ростов-на-Дону: Финикс, 2006; Шевчук Д.А. Банкны үйл ажиллагаа. – Ростов-на-Дону: Финикс, 2006).
Урлагийн дагуу 1994 оноос хойш. 130 Иргэний хууль Оросын Холбооны Улс, “Үл хөдлөх эд зүйлд (үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө) газар, газрын хэвлийн хэсэг, тусдаа усны биетүүдой мод, олон наст мод, барилга байгууламж гэх мэт газартай нягт холбогдсон бүх зүйл, өөрөөр хэлбэл зорилгодоо үл нийцэх хохирол учруулахгүйгээр хөдөлгөөн хийх боломжгүй зүйл."
Үл хөдлөх хөрөнгөд мөн агаарын хөлөг болон далайн хөлөг онгоцууд, дотоод навигацийн хөлөг онгоц, сансрын биет.
Бусад эд хөрөнгийг мөн үл хөдлөх хөрөнгө гэж ангилж болно. Тиймээс, Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 132-т "аж ахуйн нэгжийг бүхэлд нь эд хөрөнгийн цогцолбор болгон ашигладаг. бизнес эрхлэх үйл ажиллагаа, үл хөдлөх хөрөнгө гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн." Мөнгө, үнэт цаас зэрэг үл хөдлөх хөрөнгө биш зүйлийг хөдлөх хөрөнгө гэж үзнэ.
Та сонгож болно дараах шинж тэмдгүүдүл хөдлөх хөрөнгө:
– объектод хохирол учруулахгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэх боломжгүй;
– үл хөдлөх хөрөнгө нь зөвхөн биет байдлаараа төдийгүй хууль эрх зүйн хувьд газартай нягт холбоотой;
- хөрөнгө оруулалтын объектын бат бөх чанар;
– тодорхой шинж чанар бүр нь бие махбодийн онцлог шинж чанараараа өвөрмөц бөгөөд хөрөнгө оруулалтын сонирхол татахуйц;
– үл хөдлөх хөрөнгийг ердийн нөхцөлд хулгайлах, эвдэх, үрэгдүүлэх боломжгүй;
- үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг өндөр, түүнийг хөрөнгийн хувьцаанд хуваах нь хэцүү, бусад тохиолдолд боломжгүй;
– үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний талаарх мэдээлэл ихэвчлэн нэвтрэх боломжгүй байдаг;
– үйлдвэрлэлийн явцад хэрэглээний шинж чанар алдагдах эсвэл үнэ цэнэ нь элэгдэлд орох тусам аажмаар үүсдэг;
– үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус нь түүнийг хангах чадвараар тодорхойлогддог тодорхой хэрэгцээорон сууцны болон үйлдвэрлэлийн бүсэд байгаа хүмүүс;
– шинээр барих нь зэргэлдээх газар, барилга байгууламжийн үнэ цэнэд эерэг болон сөрөг нөлөө үзүүлэх боломж;
– үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ цаг хугацааны явцад өсөх хандлагатай;
Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгийн өвөрмөц эрсдэлүүд байдаг: байгалийн болон хүний хүчин зүйлийн нөлөөн дор бие махбодид гэмтэл учруулах эрсдэл, гадаад болон үйл ажиллагааны элэгдэл хуримтлагдах эрсдэл; санхүүгийн эрсдэл, түрээсийн үнэлгээний нөхцөлтэй холбоотой;
- хатуу төрийн зохицуулалтүл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ.
1.2. Эд хөрөнгийн төрлүүд
Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн гурван төрөл байдаг: газар, орон сууц, орон сууцны бус байр.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн объект нь газар юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийг төрөл болгон хуваахын зэрэгцээ хэд хэдэн шинж чанарын дагуу ангилдаг бөгөөд энэ нь илүү амжилттай судалгаа хийхэд хувь нэмэр оруулдаг. үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлүнэлгээний аргуудыг боловсруулах, хэрэглэхэд дөхөм болдог янз бүрийн ангилалүл хөдлөх хөрөнгө, тэдгээрийн менежмент. Хамгийн нийтлэг шинж чанаруудын дагуу ангиллыг хүснэгтэд үзүүлэв. 1.1.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх орлогын дараах хэлбэрүүд байдаг.
- зах зээлийн үнийн өөрчлөлт, шинэ үл хөдлөх хөрөнгө олж авах, хуучин үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжил зэргээс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нэмэгдэх;
- ирээдүйн үечилсэн мөнгөн гүйлгээ;
– өмчлөх хугацааны эцэст объектыг дахин худалдсанаас олсон орлого.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах сонирхол татахуйц байдлыг дараах хүчин зүйлүүдээр тайлбарлаж байна.
- үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах үед хөрөнгө оруулагч нь багц эрхийг хүлээн авдаг бол олон хөрөнгө оруулалтын объект нь өмчлөх эрхийг агуулдаггүй;
- ерөнхийдөө оруулсан хөрөнгийн аюулгүй байдал (хэвийн нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгөө алдах, хулгайлах боломжгүй), ялангуяа инфляци ( инфляцийн үйл явцүл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, түүнээс олох орлогын өсөлт дагалддаг);
- үл хөдлөх хөрөнгөөс орлого олох боломж, амьдралын бусад үр нөлөө, тодорхой объектыг эзэмших нэр хүнд гэх мэт.
Хүснэгт 1.1
Үл хөдлөх хөрөнгийн ерөнхий ангилал
Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь тухайн хөрөнгийг олон жилийн турш ашиглах, хөрөнгийг хадгалах зэрэг эерэг шинж чанартай байдаг.
1.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл -Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гүйлгээний харилцааны багц юм: үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах, барьцаалах, үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэх мэт.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндсэн сегментүүд: газрын зах зээл, орон сууцны зах зээл, орон сууцны бус зах зээл.
Ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн тусдаа зах зээл байдаг бөгөөд үүнийг объектуудын функциональ зорилгын дагуу ангилдаг.
– оффисын барилгын зах зээл;
- жижиглэнгийн худалдааны байгууламжийн зах зээл;
– үйлдвэрлэлийн болон агуулахын байгууламжийн зах зээл;
- зочид буудлын үйлчилгээний зах зээл;
– дуусаагүй барилгын төслийн зах зээл.
Худалдан авагч, худалдагчийн хооронд хэлцлийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны эрхээс хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг худалдах, түрээслэх зах зээл гэж хуваадаг.
Худалдан авах, худалдах зах зээл дээр харгалзах эквивалентийн оронд бүрэн өмчлөх эрх, түүний дотор захиран зарцуулах эрх шилждэг бол түрээсийн зах зээл дээр хэлцлийн объект нь захиран зарцуулах эрхийг эс тооцвол хэсэгчилсэн эрх юм.
Та сонгож болно дараах шинж чанаруудүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл:
- нутаг дэвсгэр;
- объектуудыг солих чадвар бага;
- улирлын хэлбэлзэл;
- гүйлгээг улсын бүртгэлд бүртгэх хэрэгцээ.
Үл хөдлөх хөрөнгийг санхүүжүүлэхдээ зардлын гурван бүлэг байдаг.
- эд хөрөнгийг үйл ажиллагааны хувьд тохиромжтой нөхцөлд хадгалах зардал;
– үл хөдлөх хөрөнгийн жилийн татвар;
– үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний өндөр гүйлгээний зардал.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн хэлбэлзэл аажмаар явагддаг, учир нь эрэлт байгаа үед үл хөдлөх хөрөнгийн объектын тоо нэмэгдэж байгаа нь барилга барих хугацаанаас хамаарч урт хугацааны туршид үүсдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн илүүдэлтэй тохиолдолд үнэ хэдэн жилийн турш бага хэвээр байна (дэлгэрэнгүй мэдээллийг Шевчук Д.А. Байшин худалдаж авах, номонд уншина уу). газар: алхам алхамаар. – М.: AST: Astrel, 2008).
Эрэлт, нийлүүлэлтэд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд:
– эдийн засгийн: хүн ам, бизнесийн орлогын түвшин, хүртээмж санхүүгийн эх үүсвэр, түрээсийн үнийн түвшин, барилга угсралтын ажлын өртөг болон барилгын материал, үнэ тариф нийтийн аж ахуй;
– нийгмийн: хүн амын тоо, хүн амын нягтрал, боловсролын түвшний өөрчлөлт;
– захиргааны: татварын хувь хэмжээ, бүсчлэлийн хязгаарлалт;
– байгаль орчин: эд хөрөнгийн байрлаж буй газар нутаг ган, үерт өртөх, байгаль орчны нөхцөл байдал муудах, сайжрах.
Үл хөдлөх хөрөнгө нь хүний хөдөлмөр, хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтаар бий болдог учраас санхүүгийн хөрөнгө мөн. Үл хөдлөх хөрөнгө олж авах, хөгжүүлэх нь өндөр зардал дагалддаг бөгөөд үүний дагуу хүмүүсийг татах хэрэгцээ байнга гардаг. мөнгө зээлсэнгэх мэт.Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь салбаруудын нэг юм санхүүгийн зах зээл.
Санхүүгийн зах зээл -энэ бол хэцүү эдийн засгийн систем, бүх төрлийн санхүүгийн баримт бичгийг худалдагч, худалдан авагчдын хоорондын харилцан үйлчлэлд чиглэсэн цогц байгууллага, журмыг багтаасан.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь санхүүгийн зах зээлийн хамгийн чухал бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн нэг юм.
Санхүүгийн зах зээл болон үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хооронд нягт уялдаа холбоотой байдаг: үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хөрөнгө оруулалт нэмэгдэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг сэргээдэг бол уналт нь түүнийг хязгаарладаг. Эдийн засгийн тогтворгүй байдал нь Орос, гадаадын зээлдүүлэгч, хөрөнгө оруулагчдыг саатуулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын санхүүжилтийг нэмэгдүүлэхийн тулд төрийн дэмжлэг шаардлагатай.
1.4. Үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийн үйл явцын оролцогчид ба эх үүсвэрүүд
Уламжлал ёсоор үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийн үйл явцад оролцогчдыг дараахь ангилалд хуваадаг.
- холбооны болон орон нутгийн засаг захиргаа, удирдлага;
- санхүүгийн байгууллага;
- хөрөнгө оруулагчид гэх мэт.
Холбооны болон орон нутгийн эрх баригчид, удирдлага нь үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийн үйл явцад оролцогчдын хоорондын эдийн засаг, эрх зүйн харилцааг баталгаажуулдаг. үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үйл ажиллагаатай холбоотой дүрэм, журмын хэрэгжилтийг төрөөс баталгаажуулах; бүсчлэл, хот байгуулалт, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэлийн асуудлыг зохицуулдаг; үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтад хөнгөлөлт үзүүлэх буюу хязгаарлалт (хууль тогтоомжийн хязгаарлалт, татварын онцлог) тогтоодог. Үүнээс гадна төр олон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн үүргийг гүйцэтгэдэг.
Санхүүгийн байгууллагууд хангалттай хөрөнгөгүй хөрөнгө оруулагчдад хөрөнгө өгдөг.
Хөрөнгө оруулагчид гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч, үйл ажиллагааны хувьд тохиромжтой нөхцөлд хадгалдаг хувь хүн, хуулийн этгээд (оршин суугч ба оршин суугч бус) юм.
Хөрөнгө оруулагчдыг хоёр төрөлд хувааж болно.
1) идэвхтэй - байгууламжийг барих, хөгжүүлэх, удирдах ажилд санхүүждэг;
2) идэвхгүй - тэд цаашид оролцохгүйгээр зөвхөн төслийг санхүүжүүлдэг.
Одоогийн байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжсөн хөгжил -онцгой төрөл мэргэжлийн үйл ажиллагааүл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хөрөнгө оруулалтын төслийг удирдахад зориулагдсан бөгөөд тэдгээрийн нэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжилтэй холбоотой эрсдлийг бууруулах явдал юм. Хөгжүүлэгч -зохион байгуулагч, түүний үйл ажиллагааг гурван үе шатанд хувааж болно.
1) төслийг хэрэгжүүлэх боломжийн дүн шинжилгээ: хууль тогтоомжийн төлөв байдал, чиг хандлага, хэрэглэгчдийн хүсэл сонирхол, санхүү, эдийн засгийн нөхцөл байдал, бүс нутгийн хөгжлийн хэтийн төлөвийг харгалзан үзэх;
2) төсөл хэрэгжүүлэх төлөвлөгөө боловсруулах: төслийг хэрэгжүүлэхэд шаардагдах газрын талбайг тодорхойлж, зохих орчин, харилцаа холбоо бүхий байршлыг сонгож, төслийн үр ашгийг үнэлнэ. Дараа нь санхүүгийн эх үүсвэрийг тодорхойлох, барилгын зөвшөөрөл авах гэх мэт;
3) хэрэгжилт хөрөнгө оруулалтын төсөл: санхүүгийн эх үүсвэр татах, зураг төсөл, барилга угсралтын байгууллагууд, барилга угсралтын ажлын явцыг хянах, объектыг бүхэлд нь болон хэсэгчлэн түрээслэх, худалдах.
Санхүүжилтийн эх үүсвэрүүд хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт: нийтийн сан, байгууламж орон нутгийн төсөв(хотын), аж ахуйн нэгж, иргэдийн өөрийн санхүүгийн эх үүсвэр, босгосон хөрөнгө, хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгө.
1.5. Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахын ашиг тус
Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь хамгийн ашигтай. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах сонирхол нь үйл ажиллагааны зардлаа төлсний дараа хөрөнгө оруулалтын өгөөжид оршдог. Гэсэн хэдий ч энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар бага, хөрөнгө оруулалтын эргэн төлөгдөх хугацаа урт байдаг тул эрсдэл өндөр байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулах арга нь шууд болон шууд бус байж болно.
Шууд– хувийн гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар авах, буцаан түрээслэх замаар худалдан авах.
Шууд бус- худалдан авалт үнэт цаасүл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт, үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан моргейжийн хөрөнгө оруулалтаар мэргэшсэн компаниуд.
Байгууллагын үнэт цаасны хөрөнгө оруулалт шиг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь урт хугацаатай байдаг.
Давуу талүнэт цаастай харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах:
1. Улирал бүр ногдол ашиг төлдөг хувьцаа гэх мэт компанийн үнэт цааснаас ялгаатай нь өмчлөх үл хөдлөх хөрөнгөСар бүрийн түрээсийн төлбөр нь хөрөнгө оруулагчдад сар бүр бэлэн мөнгө өгдөг сарын төлбөрхөрөнгө оруулагч.
2. Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөхөөс олсон орлогын мөнгөн урсгал (хоорондын ялгаа бэлэн мөнгөний баримттүрээсийн болон үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээний зардлаас гадна хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт) нь компанийн орлогын мөнгөн урсгалаас бага динамик юм өндөр хувьзээлсэн капитал:
– аж ахуйн нэгжийн орлогын мөнгөн урсгал нь хэрэглэгчдийн өдөр тутмын шийдвэрээс хамаардаг бүтээгдэхүүний борлуулалтын хэмжээнээс хамаардаг ба үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын урсгал нь түрээсийн гэрээнд үндэслэсэн тул илүү тогтвортой байдаг;
- корпорацийн эх үүсвэр мөнгөн орлогоцаг хугацааны явцад өөрчлөгдөж болох ба үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын эх үүсвэрийг урьдчилан таамаглах боломжтой, учир нь барилга нь үл хөдлөх, хөрөнгө нь биет болон хууль ёсны аль алинд нь тогтмол байдаг.
3. Корпорацуудын өгөөжийн хувь хэмжээ үл хөдлөх хөрөнгийнхөөс ерөнхийдөө бага байдаг. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгийн эрчмийг ихэнх бизнесүүдтэй харьцуулж болно. Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан үндсэн хөрөнгийн зардлыг нөхөхийн тулд илүү өндөр түвшинашигт ажиллагаа, учир нь хөрөнгө оруулагчийн хүлээж буй орлого нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардлаас давсан байх ёстой. Ашиг өгөөж нь хөрөнгө оруулалт хийх үеийнхээс өндөр байх ёстой санхүүгийн хөрөнгө, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах өндөр эрсдэлтэй тохирч байх ёстой.
4. Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь хувьцаанд оруулсан хөрөнгө оруулалтаас илүү аюулгүй байдал, аюулгүй байдал, хөрөнгө оруулагчийн хяналт тавих чадвараараа тодорхойлогддог.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэр, хэмжээ нь дараахь зүйлээс хамаарна.
- хөрөнгө оруулалтын хүлээгдэж буй өгөөж;
- тендер банкны хүү;
– татварын бодлогоерөнхийдөө, ялангуяа хөрөнгө оруулалтын салбарт;
- инфляцийн түвшин;
– үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн зэрэг.
Инфляцийн нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг татах шалтгаанууд:
- мөнгөний найдвартай байдал хангалтгүй, хурдан элэгдэлд орох зээлийн байгууллагууд;
– банкны хүү болон инфляцийн түвшин хоорондын зөрүү байнга гарах;
- илүү ашигтай хөрөнгө оруулалтын талбайн хязгаарлагдмал байдал;
– үлдэгдэл худалдан авах боломж, орон сууцанд хөрөнгө оруулахад хялбар байдал;
- Орлогыг бий болгодог үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийж байгаа хүмүүс ийм нөхцөлд түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлж, хөрөнгө оруулалтаа хадгалах боломжтой.
Нөгөөтэйгүүр, инфляцийн нөхцөлд бусад салбарт мөнгө оруулахыг өдөөдөг нөхцөл байдал бий: уналт. бодит орлого, хөрөнгө оруулагчид зардал болон хүлээгдэж буй үр өгөөжийн хоорондын хамаарлыг урьдчилан таамаглахад хэцүү, үүнийг олж авахад илүү хэцүү байдаг урт хугацааны зээлболомжит худалдан авагчдын дунд санхүүгийн эх үүсвэр хомсдлыг хүлээн зөвшөөрөхүйц хүүтэй.
Асаалттай орчин үеийн үе шатхөгжил Оросын эдийн засагөндөр инфляцитай хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааихээхэн эрсдэлд өртөж байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх хөрөнгө оруулалтын идэвхжил буурахад хүргэдэг. Хязгаарлагдмал хөрөнгө оруулалтын нөөц нь эдийн засгийн бараг бүх салбарт барилгын ажлыг багасгахад хүргэсэн (дэлгэрэнгүй мэдээллийг Д.А. Шевчукийн Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ ба өмчийн менежментийн номноос үзнэ үү. - Ростов-на-Дону: Финикс, 2007).
Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь дараахь шалтгааны улмаас боломжит хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татдаг.
- үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь ихээхэн хэмжээний аюулгүй байдал, аюулгүй байдал, хөрөнгө оруулагчийн хяналт тавих чадвараар тодорхойлогддог;
- үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах үед хөрөнгө оруулагч нь багц эрхийг авдаг бол бусад ихэнх хөрөнгө оруулалтын объектууд өмчлөх эрхийг агуулдаггүй;
– том үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл сул хөгжсөн;
- үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь энэ зах зээл дээрх үйл ажиллагааны хүлээн зөвшөөрөгдөх өгөөж дагалддаг.
Өнөөдөр Орос улсад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх хөрөнгө оруулалтын идэвхжил буурч байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хамгийн идэвхтэй хэсэг болох орон сууцны зах зээл хүртэл хүн амын үр ашигтай эрэлт хэрэгцээг хангах, сайжруулах боломжтой зээл, санхүүгийн зохистой механизмаар хангагдаагүй байв. амьдралын нөхцөлолон тооны хүн ам. Үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийн үйл явцын бүх оролцогчдын ашиг сонирхлыг тэнцвэржүүлэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хэвийн үйл ажиллагааны зайлшгүй бүрэлдэхүүн хэсэг юм.
1.6. Ипотекийн зээлийн зээл
“Ипотек” гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааг үүрэг хариуцлагаа баталгаажуулах арга гэж ойлгодог. Системийн хүртээмж ипотекийн зээл- хувийн эрх зүйн аливаа хөгжсөн тогтолцооны салшгүй хэсэг. Ипотекийн зээлийн үүрэг ялангуяа эдийн засгийн байдал хангалтгүй байгаа үед нэмэгддэг, учир нь сайн бодож, үр дүнтэй байдаг. моргейжийн систем, нэг талаас, түр зуур үнэгүй татах замаар инфляцийг бууруулахад тусалдаг бэлэн мөнгөнөгөө талаас иргэд, аж ахуйн нэгжүүдийн нийгэм, эдийн засгийн асуудлыг шийдвэрлэхэд тусалдаг.
Ипотекийн зээлийн үүсэл.Ипотекийн зээлийн тухай анх дурдсан нь 6-р зуунаас эхтэй. МЭӨ д. Грек улсад моргейж гэдэг нь тодорхой газар эзэмшиж байгаатай холбогдуулан зээлдэгчийн өмнө хүлээх хариуцлагыг илэрхийлдэг. Хил дээр газрын нутаг дэвсгэр, хариуцагчийн эзэмшилд байгаа, үүргийг бүртгэхдээ "ипотек" хэмээх тулгуурыг байрлуулсан.
Орост бидэнд ирсэн барьцааны тухай анхны актууд 13-14-р зууны үеэс эхэлсэн бөгөөд хууль тогтоох хэм хэмжээ нь 14-р зууны төгсгөл буюу 15-р зууны эхэн үед гарч ирэв. Псковын Шүүхийн дүрэмд цуглуулах хамгийн эртний арга болох хувийн эд хөрөнгийг нөхөн сэргээх арга байдаг.
19-р зууны төгсгөл - 20-р зууны эхэн үе. Баталгаажсан зээл олгох үйл явц идэвхтэй явагдаж байв газарЗээлдэгч худалдан авах гэж байсан . Энэ үйл явц нь Оросын бараг бүх мужид байгуулагдсан тариачдын газрын банкуудын тусламжтайгаар хөгжиж, ядуу тариачдад газар олгоход хувь нэмэр оруулсан.
1922-1961 он хүртэл ОХУ-д РСФСР-ын Иргэний хууль хүчин төгөлдөр байсан, Art. Үүний 85-д барьцаалбар гэдэг нь хариуцагч үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд зээлдүүлэгчид барьцаалагдсан эд хөрөнгийн үнийн дүнгээр бусад зээлдүүлэгчдээс давуу эрх эдлэх боломжийг олгодог шаардах эрх гэж тодорхойлсон. хөдлөх ба үл хөдлөх).
Иймээс эдийн засаг, хууль эрх зүйн янз бүрийн саад бэрхшээлээс болж ипотекийн зээл нь Орос улсад өргөн тархаагүй байгаа тул харьцангуй цөөн тооны зохицуулалтаар зохицуулагддаг.
1992 онд ОХУ-ын "Барьцааны тухай" хууль батлагдсан бөгөөд энэ нь үүрэг хариуцлагыг баталгаажуулах арга зам болох моргейжийн боломжийг тогтоосон. ОХУ-ын Иргэний хууль (I хэсэг) барьцааны зарим заалтыг тодруулсан (334-358 дугаар зүйл). Урлагт. 340-д барилга, байгууламжийг ипотекийн зээлийг зөвхөн тухайн барилга, байгууламж байрладаг газар, эсхүл энэ талбайн ипотекийн объектыг үйл ажиллагаагаар хангаж буй хэсэг, эсхүл түрээсийн гэрээгээр нэгэн зэрэг барьцаалж болно гэж заасан байдаг. энэ талбайн эрх буюу түүний харгалзах хэсгийн барьцаалагчийн эрх. Мөн гэрээнд өөр нөхцөл заагаагүй бол газрыг барьцаалахдаа барьцааны эрх нь тухайн талбайд байрлах буюу барьж буй барьцаалагчийн барилга байгууламжид хамаарахгүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл - хамгийн чухал функцмуж улсууд, үгүй зохих гүйцэтгэлҮл хөдлөх хөрөнгийн тогтвортой эргэлтийг 1997 оны 7-р сарын 21-ний өдрийн "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" Холбооны хуулиар зохицуулдаг. Ипотекийн зээлийн банк эрхээ бодитоор хэрэгжүүлэх нь “Тухай” хуулийн хүрээнд боломжтой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа" Гэсэн хэдий ч дүгнэлт хийхдээ анхаарах ёстой зарим тусгай дүрмүүд моргейжийн гэрээ, холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу тархсан байна.
1998 онд "Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" Холбооны хууль батлагдсан бөгөөд үүний дагуу барьцааны гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгө(ипотекийн гэрээ) нэг тал - ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн дагуу үүрэг гүйцэтгүүлэгч болох барьцаалагч нь түүний сэтгэл ханамжийг авах эрхтэй. мөнгөн нэхэмжлэлЭнэ үүргийн дагуу хариуцагч нь нөгөө тал буюу барьцаалагчийн барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс хуульд заасан үл хамаарах зүйлийг үл харгалзан барьцаалагчийн бусад зээлдүүлэгчдээс давуу эрхтэй. Барьцаалагч нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн дагуу өөрөө хариуцагч, эсхүл энэ үүрэгт оролцоогүй хүн (гуравдагч этгээд) байж болно. Ипотекийн зээлийг байгуулсан эд хөрөнгө нь барьцаалагчийн эзэмшиж, ашиглалтад үлдэнэ (1-р зүйл).
Лекцийн тэмдэглэл. Таганрог: TRTU хэвлэлийн газар, 2004 он.
Сурах бичиг нь бизнес эрхлэх үйл ажиллагааны хамгийн чухал чиглэл болох үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үйл ажиллагааны онол, практикийн талаархи ойлголтыг өгч, системчилсэн мэдээллийг агуулсан болно. эдийн засгийн үйл явцхувь хүмүүсийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой болон хуулийн этгээд, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үйл ажиллагаа, энэ үйл ажиллагааны үр ашгийг хангах үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн аргуудын талаар. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой үйл ажиллагааны үндсэн чиглэлийг хамардаг. Сурах бичигт үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт, мөн чанар, шинж чанар, ангиллын талаар; үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мөн чанар, чиг үүрэг, үндсэн шинж чанар; үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндсэн үйл ажиллагаа, тэдгээрийн хууль тогтоомжийн зохицуулалт; үнэлгээний аргууд янз бүрийн объектуудүл хөдлөх хөрөнгө; орчин үеийн нөхцөлд өмчийн менежментийн үндсэн зарчим.
Сурах бичиг нь бакалавр, аспирант, багш нарт зориулагдсан болно эдийн засгийн их дээд сургуулиуд, бизнесийн сургуулийн оюутнууд, эдийн засагчид, менежерүүд болон бусад сонирхогч талууд.
1. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЭДИЙН ЗАСГИЙН ҮНДСЭН ОЙЛГОЛТ, ТОДОРХОЙЛОЛТ
1.1. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт, мөн чанар, үндсэн шинж чанарууд
1.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн үндэс.
1.2.1. Өмчлөл
1.2.2. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй хийх үйл ажиллагааны төрөл (гүйлгээ).
1.2.3. Улсын бүртгэлүл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ (гүйлгээ)
3. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭ
3.1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн төрлүүд
3.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зарчим.
3.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлөх хүчин зүйлүүд.
3.4. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний технологи.
3.5. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хандлага.
3.5.1. Харьцуулсан (зах зээлийн) хандлага
3.5.2. Зардал багатай арга
3.5.3. Орлогын хандлага
3.6. Үнэлгээний объектын эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох
3.6.1. Үнэлгээний үр дүнгийн зохицуулалт
3.6.2. Шатлалын дагуу бүтэц зохион байгуулалт
4. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗЭЭЛ.
4.1. Ипотекийн зээлийн үүсэл хөгжил
4.1.1. Орос улсад ипотекийн зээлийн хөгжил
4.1.2. Ипотекийн зээл нь үүргээ баталгаажуулах арга зам юм
4.1.3. Ипотекийн зээлийн онцлог
4.1.4. Зах зээлийн онцлог ипотекийн хөрөнгө
4.2. Ипотекийн зээлийн үндсэн үе шатууд
4.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн ипотекийн зээл олгох аргууд
Төлбөрийг нэмэгдүүлэх зээл
Канадын өнхрөлт
4.4. Тусгай зориулалтаар үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн төрлүүд
4.4.1. Шинэ бүтээн байгуулалтыг санхүүжүүлэх арга
4.4.2. Барьж буй орон сууцны санхүүжилтийн арга
4.4.3. Газар хөгжүүлэх төслийг санхүүжүүлэх арга
4.4.4. Үл хөдлөх хөрөнгийг хэсэгчлэн худалдах замаар санхүүжүүлэх
5. ГАЗАР АШИГЛАЛТЫН ЭДИЙН ЗАСАГ
5.1. Газар ашиглалтын онцлог
5.1.1. Дэлхий шиг байгалийн нөөц
5.1.2. Газар эдийн засгийн ангилал
5.1.3. Газар зохион байгуулалт нь эдийн засгийн үндэслэлтэй газар ашиглалтыг бий болгох хэрэгсэл юм
5.1.4. Улсын газрын кадастр нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үйл ажиллагааны эдийн засаг, эрх зүйн тогтолцоо юм
5.1.5. Газар хамгаалах. Байгаль орчны газар ашиглалтын хязгаарлалт
Сурах бичигт зардлын тооцооны асуудлыг авч үзсэн болно бие даасан төрөл зүйлэд хөрөнгө: үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ, түүний дотор газар, кадастрын үнэлгээүл хөдлөх хөрөнгө, зах зээлийн үнэ Биет бус хөрөнгө. Тодорхой төрлийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн жишээнүүдийн хамт цахим өргөдлийг санал болгож байна (Синержи их сургуулийн Мэргэжлийн давтан сургах төвийн www.c-pp.ru вэбсайтад байрлуулсан). Оюутнаас эхлээд их сургуулийн багш нар, дадлагажигч үнэлгээчид, бизнес эрхлэгчид, эдийн засагчид хүртэл өргөн хүрээний хүмүүст зориулагдсан.
Энэхүү бүтээл нь боловсролын уран зохиолын төрөлд хамаарна. Энэ нь 2017 онд Synergy хэвлэлийн газраас хэвлэгдсэн. Энэхүү ном нь Их сургуулийн цувралын нэг хэсэг юм. Та манай вэбсайтаас "Хөрөнгийн үнэ цэнийн үнэлгээ" номыг fb2, rtf, epub, pdf, txt форматаар татаж авах эсвэл онлайнаар унших боломжтой. Эндээс уншихаасаа өмнө номтой аль хэдийн танилцсан уншигчдын тоймыг уншиж, тэдний санал бодлыг мэдэх боломжтой. Манай түншийн онлайн дэлгүүрээс та номыг цаасан хэлбэрээр худалдан авч уншиж болно.
ОРШИЛ
Үнэлгээний үйл ажиллагаа нь эдийн засгийн удирдлагын шийдвэр гаргах мэдээллийн үндсийг бүрдүүлж, эдийн засгийн бүтцийн өөрчлөлт, зах зээлийн өрсөлдөөнт орчныг бүрдүүлэх, хөрөнгө оруулалтын үйл явцыг идэвхжүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Бие даасан үнэлгээ нь нийгмийн бүх гишүүдийн өмчлөх эрх, үүргийг шударгаар үнэлж, тэгш эрхийг хангах зорилготой юм. Үнэлгээний үйл ажиллагааг хөгжүүлэх нь бүрэлдэхүүн хэсэгэдийн засгийг шинэчлэх, эрх зүйт төрийг бий болгох ерөнхий үйл явц.
ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжихийн хэрээр үнэлгээчний мэргэжлийн эрэлт хэрэгцээ нэмэгджээ. Үнэлгээчний гол ажил бол үнэ цэнийг үнэлэх явдал юм. Худалдан авагч болон худалдагчийн хувьд гүйлгээний боломжийн үнийг тодорхойлоход зардал маш чухал байдаг.
Тус муж нь ОХУ-ын хамгийн том өмчлөгч хэвээр байна. Төрийн өмчийн объектын үнэ цэнэ, түүнийг ашиглах эрхийн үнэлгээ зайлшгүй нөхцөлүр дүнтэй менежмент төрийн өмч. Төрийн өмчийн бүрэн буюу хэсэгчлэн эзэмшдэг үнэлгээний объекттой хийсэн гүйлгээний хувьд үнэлгээг заавал хийх ёстой.
Хууль эрх зүйн болон хувь хүмүүсШүүхийн маргааны үед газар, барилгын үнэ цэнийг тодорхойлох, үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалын гэрээ байгуулах, үл хөдлөх хөрөнгийн олон гүйлгээ хийх үед үнэлгээчний дүгнэлт нь зөвхөн хүсүүштэй төдийгүй хатуу чанд байж болно. заавал байх ёстой.
Мэргэжлийн үнэлгээ нь янз бүрийн гүйлгээг, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, худалдах, түрээслэх зэрэг гүйлгээг илүү үндэслэлтэй хийхэд тусалдаг. Гэр бүл салалтын үеэр өмч хөрөнгөө хуваах эсвэл гэрлэлтийн гэрээ байгуулахдаа үнэлгээ хийх шаардлагатай.
Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн бид нөхцөл байдалд гэж дүгнэж болно зах зээлийн эдийн засагҮнэлгээчний мэргэжил улам бүр эрэлттэй болж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний практикт хамгийн их байдаг өөр өөр нөхцөл байдалобъектын үнэлгээ. Түүнээс гадна нөхцөл байдал бүр зөвхөн түүнд тохирсон өөрийн гэсэн арга барилтай байдаг. Арга барилыг зөв сонгохын тулд тэдгээрийн холбогдох нөхцөл байдалд тохирох шалгуурыг тодорхойлох шаардлагатай. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг өндөр чанартай үнэлэхийн тулд практик жишээг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох онолын мэдлэг, практик ур чадвар эзэмших шаардлагатай.
Энэхүү сурах бичиг нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний чиглэлээр одоо байгаа онолын материалыг нэгтгэн дүгнэж, үнэлгээний аргын хүрээнд онолын аргуудын хэрэглээг практик жишээ ашиглан харуулахыг зорьсон.
Бүлэг 1. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ҮНДСЭН ОЙЛГОЛТ
1.1. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт
Үл хөдлөх хөрөнгө –Эдгээр нь сансар огторгуйд тогтсон байрлалтай биет биетүүд ба тэдгээртэй салшгүй холбоотой дэлхийн гадаргын доор болон дээгүүр байгаа бүх зүйл буюу үйлчилгээний зориулалттай бүх зүйл, түүнчлэн объектыг өмчлөхөөс үүсэх эрх, ашиг сонирхол, ашиг тус юм. . Биет объектууд нь хоорондоо салшгүй холбоотой газар, тэдгээрийн дээр байрлах барилга байгууламжийг ойлгодог.
Үнэлгээний объект болох үл хөдлөх хөрөнгийн үзэл баримтлалын ялгаа, Иргэний хуулийн тодорхойлолт (130-р зүйл) Зураг дээр тусгагдсан болно. 1.1.
Цагаан будаа. 1.1.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний объект болох тухай ойлголт, Иргэний хуулийн тодорхойлолтод
Доод өмчЭнэ нь нэгдүгээрт, аж ахуйн нэгжийг бүхэлд нь өмчийн цогцолбор, хоёрдугаарт, салшгүй хэсэг нь дараахь газар байж болно.
· энэ талбайд байрлах барилга (бүтэц) буюу бүлэг барилга (бүтээц), энэ талбайтай холбоотой газар доорх байгууламж;
· тусгаарлагдсан усан сан, олон наст ургамал;
· газар болон түүн дээр байрлах барилга байгууламжийг блок, хотын дэд бүтцийн байгууламжтай холбосон инженерийн байгууламж, шугам сүлжээ. Үүнд тухайн хороолол, хотын өмчийн өмчлөгчид хамтран ажиллуулж буй инженерийн дэд бүтцийн объектуудын эзэмшлийн хувь;
· талбайг тохижуулах суурин байгууламж;
· Энэ өмчтэй холбоотой эдийн засаг, тээвэр, инженерийн хангамжийн элементүүд, гэхдээ түүний газрын хилээс гадуур байрладаг;
· үл хөдлөх хөрөнгийн дээр дурдсан бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн хамт салшгүй бүтцийн болон үйл ажиллагааны нэгдмэл байдлыг бүрдүүлдэг бусад объектууд.
1.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, түүний үндсэн төрлүүд
Үл хөдлөх хөрөнгө үнэгүй иргэний эргэлтмөн янз бүрийн гүйлгээний объект бөгөөд энэ нь түүний үнэ цэнийг үнэлэх хэрэгцээг бий болгодог, i.e. тодорхой цаг хугацааны янз бүрийн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн тэнцлийг тодорхойлоход.
Үнэлгээний зорилгоос хамааран үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүрэн байдал янз бүрийн төрөлзардлыг гурван үндсэн бүлэгт нэгтгэж болно (Зураг 1.2):
· солилцооны үнэ цэнийн илэрхийлэл болох солилцооны үнэ цэнэ;
· ашиглалтын үнэ цэнийн илэрхийлэл болох ашиглалтын үнэ цэнэ;
· тусгай төрлийн зардал.
Жагсаалтад орсон үнэ цэнийн төрөл бүр өөрийн гэсэн хүрээ, хязгаарлалттай байдаг.
Эхний бүлэг–солилцооны үнэ цэнэ –эд хөрөнгийг мөнгө болон бусад бараагаар солих чадварыг тодорхойлдог, бодитой шинж чанартай бөгөөд зах зээл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үндэс суурь болдог: худалдан авах, худалдах, барьцаа хөрөнгө, түүний дотор зээл, түрээс, аж ахуйн нэгжийн дүрмийн санд оруулсан хувь нэмэр гэх мэт. .
Цагаан будаа. 1.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн бүлгүүд
Солилцооны үнэ цэнийн илрэлийн хэлбэрүүд:
· зах зээл;
· татан буулгах;
· дахин боловсруулах.
дагуу Холбооны хууль"ОХУ-ын Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" -д үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ нь энэ үнэлгээний объектыг эзэмшиж болох хамгийн боломжит үнэ гэж ойлгодог. нээлттэй зах зээлӨрсөлдөөнт орчинд, хэлцлийн талууд үндэслэлтэй, шаардлагатай бүх мэдээллийг агуулсан, гүйлгээний үнийн үнэд ямар нэгэн онцгой нөхцөл байдал нөлөөлөхгүй байх үед, өөрөөр хэлбэл:
· хэлцэлд оролцогчдын нэг нь үнэлгээний объектыг өөрийн болгох, нөгөө тал нь гүйцэтгэлийг хүлээн зөвшөөрөх үүрэггүй; хэлцэлд оролцогч талууд хэлцлийн сэдвийг сайн мэддэг, өөрсдийн ашиг сонирхлын үүднээс ажилладаг;
· үнэлгээний объектыг олон нийтэд санал болгох хэлбэрээр нээлттэй зах зээлд танилцуулсан;
· хэлцлийн үнэ нь үнэлгээний объектын хувьд боломжийн цалин хөлсийг илэрхийлж байгаа бөгөөд хэлцэлд оролцогч талуудтай холбоотой хэлцлийг дуусгахыг албадаагүй;
· үнэлгээний объектын төлбөрийг мөнгөн хэлбэрээр илэрхийлнэ.
Үнэлгээний стандартын дагуу аж ахуйн нэгжүүдэд заавал хэрэглэх ёстой үнэлгээний үйл ажиллагаа, зах зээлийн үнэҮнэлгээний объект - гүйлгээнд оролцогч талууд үндэслэлтэй, шаардлагатай бүх мэдээллийг агуулсан, гүйлгээний үнийн утга нь тодорхойгүй байх үед өрсөлдөөнт орчинд нээлттэй зах зээл дээр үнэлгээний объектыг эзэмшиж болох хамгийн боломжит үнэ. аливаа онцгой нөхцөл байдалд өртсөн.
Зах зээлийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтын үндсэн дээр тодорхойлно.
Үнэлгээний объектын татан буулгах үнэ –Үнэлгээний объектыг ижил төстэй объектод өртсөн ердийн хугацаанаас богино хугацаанд өмчлөх шаардлагатай тохиолдолд үнэлгээний объектын үнэ цэнэ.
Өөрөөр хэлбэл, татан буулгах үнэ цэнэ–Хязгаарлагдмал хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгөө худалдах үед худалдагч тохиролцох ёстой үнэ бөгөөд энэ нь олон тооны боломжит худалдан авагчдад үл хөдлөх хөрөнгө болон борлуулалтын нөхцөлтэй танилцах боломжийг олгодоггүй.
Үнэлгээний объектыг устгах үнэ –үнэлгээний объектыг устгах зардлыг харгалзан түүний оруулсан материалын зах зээлийн үнэтэй тэнцэх үнэ.
Хоёрдугаар бүлэг–ашиглалтын зардал –Энэ нь тухайн эд хөрөнгийн тодорхой төрлийн ашиглалтын үр ашгаар тодорхойлогддог бөгөөд тухайн эд хөрөнгийг худалдан авах, худалдах, зах зээлийн бусад хэлцлүүдтэй холбоогүй тодорхой өмчлөгчийн эд хөрөнгийг ашиглах боломжуудыг тусгасан субъектив шинж чанартай байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын үнэ цэнийн үнэлгээг түүний ашиглалтын одоогийн дүр төрх, үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын эхний үед ажиглагдсан, ирээдүйд урьдчилан таамаглаж буй санхүү, эдийн засгийн үзүүлэлтүүд дээр үндэслэн хийдэг.
Ашиглалтын үнэ цэнийн илрэлийн хэлбэрүүд:
· одоо ашиглаж байгаа;
· хөрөнгө оруулалт;
· татварын зорилгоор үнэ цэнэ.
Одоо ашиглагдаж байгаа эд хөрөнгийн үнэ цэнэ –одоо байгаа нөхцөл, ашиглалтын зорилгод үндэслэн тогтоосон үнэлж буй эд хөрөнгийн үнэ цэнэ.
Үнэлгээний объектын хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ –өгөгдсөн хөрөнгө оруулалтын зорилгод нийцүүлэн тодорхой этгээдийн ашигт ажиллагааг харгалзан тодорхойлсон үнэлгээний объектын үнэ цэнэ.
Хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тооцоолохдоо тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг ирээдүйтэй хөрөнгө оруулалтын төсөлд ашигласны дараа хүлээгдэж буй хөнгөлөлттэй зардал, хөрөнгө оруулагчийн орлогын субьектив үнэлгээнд үндэслэнэ.
Тодорхой хөрөнгө оруулагчийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ нь шаардлагатай өгөөжийн түвшин, нэр хүнд, байршлын хэтийн төлөв, "сүнслэг" үр нөлөөг олж авах боломжийг янз бүрээр үнэлсний үр дүнд зах зээлийн үнээс ялгаатай байдаг. Сул талбайг хөгжүүлэх, үл хөдлөх хөрөнгийг өргөтгөх, сэргээн босгох, үл хөдлөх хөрөнгийг хувь нэмэр оруулах үед тооцдог. эрх бүхий капиталаж ахуйн нэгж болон бусад тохиолдолд.
Татварын зорилгоор үнэлгээний объектын үнэ –тооцоонд зориулж тодорхойлсон үнэлгээний объектын үнэ цэнэ татварын суурьзохицуулалтын эрх зүйн актуудын (бараа материалын үнийг оруулаад) заалтын дагуу тооцно.
Шилжилтийн эдийн засагтай орнуудад энэ үнэ цэнэ нь зах зээлийн үнэлгээтэй ихэвчлэн таардаггүй. Тиймээс ОХУ-д татварыг дансны үнэд үндэслэн тооцдог болохыг хуулиар тогтоосон байдаг, өөрөөр хэлбэл. аж ахуйн нэгж, байгууллагын балансын тодорхой зүйлд тусгагдсан хөрөнгийн үнэ.
Татварын хуульд заасны дагуу газрын кадастрын үнэ буюу жишиг үнийг үндэслэн газар дээр нь татвар ногдуулна.
Гурав дахь зардлын бүлэг – тусгай төрөлүнэлж буй объектуудын үнэ цэнэ.
Аж ахуйн нэгжүүдэд заавал хэрэглэх үнэлгээний стандартын дагууОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519-р тогтоолоор батлагдсан үнэлгээний үйл ажиллагаа нь үнэт зүйлийн тусгай төрлүүдийг ялгаж салгаж болно.
Хязгаарлагдмал зах зээл бүхий үнэлгээний объектын үнэ цэнэ –Зах зээл дээр чөлөөтэй эргэлдэж буй барааг борлуулахад шаардагдах зардалтай харьцуулахад нээлттэй зах зээл дээр борлуулах боломжгүй эсвэл нэмэлт зардал шаардагдах үнэлгээний объектын үнэ цэнэ.
Үнэлгээний объектын онцгой үнэ цэнэ –үнэлгээний гэрээ эсвэл зохицуулалтад аль нь болохыг тодорхойлох үнэ эрх зүйн актзах зээлийн ойлголт болон үнэлгээний стандартад заасан бусад үнэ цэнийн ойлголтод ороогүй нөхцөлүүдийг тодорхойлсон.
Үнэлгээний объектыг солих зардал –үнэлгээний объектын элэгдлийг харгалзан үнэлгээний өдөр байгаа зах зээлийн үнээр үнэлгээний объекттой ижил төстэй объектыг бий болгоход шаардагдах зардлын хэмжээ.
Үнэлгээний объектыг хуулбарлах зардал –үнэлгээний объектын элэгдэл, элэгдлийг харгалзан ижил материал, технологийг ашиглан үнэлгээний объекттой ижил объектыг бий болгоход үнэлгээ хийх өдөр байгаа зах зээлийн үнээр гарсан зардлын хэмжээ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн аргын нэг хэсэг болгон орлуулах зардал болон нөхөн үйлдвэрлэлийн зардлыг ашигладаг.
1.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн хандлага, зарчим
Үнэлгээний үйл явцын онолын үндэс нь үнэлгээний зарчмын систем юм. Дэлхийн практикт үнэлгээний дөрвөн бүлэг зарчмыг ялгадаг заншилтай байдаг(Зураг 1.3):
1-р бүлэг:боломжит эзэмшигчийн үзэл бодолд үндэслэсэн зарчим;
2-р бүлэг:газар, барилга байгууламжтай холбоотой зарчим;
3-р бүлэг:зах зээлийн орчны үйлчлэлээр тодорхойлогддог зарчим;
4-р бүлэг:хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглах зарчим.
Эдгээр зарчим нь хоорондоо уялдаа холбоотой байдаг. Тодорхой өмчийг шинжлэх, үнэлэхдээ хэд хэдэн зарчмыг нэгэн зэрэг ашиглаж болно. Нэг зарчмыг нөгөө зарчмаас илүү ач холбогдол өгч болох бөгөөд энэ нь тодорхой нөхцөл байдлаас шалтгаална.
Цагаан будаа. 1.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зарчим
Боломжит эзэмшигчийн үзэл бодолд үндэслэсэн зарчмууд.
Ашигтай байдлын зарчим Энэ нь өмч нь эзэмшигчийн хэрэгцээг хангах чадвартай байх тусам түүний ашиг тус, үнэ цэнэ өндөр болно гэсэн үг юм.
Үл хөдлөх хөрөнгө нь зарим боломжит өмчлөгчид ашигтай байх тохиолдолд л үнэ цэнэтэй бөгөөд эдийн засгийн тодорхой чиг үүргийг хэрэгжүүлэх, жишээлбэл, аж үйлдвэрийн аж ахуйн нэгж ажиллуулах, үр тариа тарихад шаардлагатай байж болно. Үл хөдлөх хөрөнгө нь ашиг тустай байж болно, учир нь хэн нэгэн үл хөдлөх хөрөнгөө түр хугацаагаар эзэмшихийн тулд түрээс төлөхөд бэлэн байдаг. Хэрэгсэл–Энэ нь тухайн байршилд болон тодорхой хугацаанд хэрэглэгчийн хэрэгцээг хангах үл хөдлөх хөрөнгийн чадвар юм. Орлого авчрах эд хөрөнгийн хувьд хэрэглэгчийн хэрэгцээг хангах нь эцсийн дүндээ орлогын урсгал хэлбэрээр илэрхийлэгдэж болно.
Орлуулах зарчим Хэрэв тодорхой тооны нэгэн төрлийн (ашигтай эсвэл ашигт ажиллагааны хувьд) үл хөдлөх хөрөнгийн объект байгаа бол хамгийн их эрэлт хэрэгцээтэй объектууд байх болно гэсэн үг юм. хамгийн бага үнэ.
Ухаалаг худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ижил ашигтай бусад үл хөдлөх хөрөнгийн доод үнээс илүү төлөхгүй. Иймээс, ижил төрлийн хэрэглүүрийг цаг алдалгүй бага зардлаар олшруулж чадвал одоо байгаа зүйлийнхээ төлөө илүү их мөнгө төлөх нь үндэслэлгүй юм.
Орлуулах зарчим Үл хөдлөх хөрөнгийн дээд үнэ нь хамгийн бага үнэ эсвэл түүнтэй адилтгах бусад эд хөрөнгийг худалдан авч болох үнээр тодорхойлогддог гэж заасан.
Хүлээлтийн зарчим Боломжит өмчлөгч нь ямар орлого (хүлээн авсан хэмжээ, цаг хугацааг харгалзан) эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас ямар ашиг тус, тохь тух, түүний дотор дараагийн дахин худалдсан орлогыг авахаар тодорхойлогддог.Энэ зарчим нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндэс юм. орлогын хандлага нь ирээдүйн орлого, өнөөгийн үнэ цэнийн талаархи боломжит хэрэглэгчдийн үзэл бодлыг тодорхойлдог.
Орлого бий болгох хөрөнгийн үнэ цэнэ нь боломжит худалдан авагч тухайн хөрөнгийг ашиглах, түүнчлэн дахин борлуулснаас хэр их цэвэр орлого хүлээж байгаагаас хамаарч тодорхойлогддог. Хөрөнгө оруулагчийн хувьд чухал зүйл бол ирээдүйн орлогын урсгалын хэмжээ, чанар, үргэлжлэх хугацаа юм. Гэсэн хэдий ч орлогын урсгалын хүлээлт өөрчлөгдөж магадгүй юм. Жишээ нь, тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх хүмүүсийн санал бодолд ойр орчимд бүс нутгийн шинэ нисэх онгоцны буудал, хурдны зам барина гэж зарласан гэх мэт зүйл нөлөөлж болно.
Газар, барилга байгууламжтай холбоотой үнэлгээний зарчим.
Эдгээр зарчмуудад: үлдэгдэл бүтээмж, хувь нэмэр, дэвшилт ба регресс (орлого нэмэгдэх ба буурах), тэнцвэрт байдал, эдийн засгийн цар хүрээ, эдийн засгийн хуваагдал орно.
Үлдэгдэл бүтээмж.
Газрын үнэ цэнэ нь түүний үлдэгдэл бүтээмж дээр суурилдаг. Ямар ч төрлийн эдийн засгийн үйл ажиллагааихэвчлэн үйлдвэрлэлийн дөрвөн хүчин зүйлийг шаарддаг. Үйл ажиллагааны үр дүнд бий болсон цэвэр орлогоос хүчин зүйл бүрийг төлөх ёстой.
Газар бол биетийн хувьд үл хөдлөх учраас түүнд хөдөлмөр, хөрөнгө, аж ахуй эрхлэлтийг татах ёстой. Энэ гурван хүчин зүйлийг эхлээд төлж, дараа нь орлогын үлдэгдлийг газрын эзэнд түрээс болгон төлнө гэсэн үг. Эдийн засгийн онолд газар нь " үлдэгдэл үнэ цэнэ” ба үйлдвэрлэлийн бусад хүчин зүйлсийг төлсний дараа үлдэгдэл байгаа тохиолдолд л аливаа үнэ цэнэ.
Үлдэгдэл бүтээмжийг хөдөлмөр, хөрөнгө, аж ахуй эрхлэлтийн зардлыг төлсний дараа газартай холбоотой цэвэр орлого гэж хэмждэг.
Газар нь ашиг орлогыг нэмэгдүүлэх, зардлаа багасгах, тохижилтын хэрэгцээг хангах, эсвэл гурвыг хослуулах боломжийг хэрэглэгчдэд олгодог тул үлдэгдэл бүтээмж үүсч болно.
Хувь нэмэр оруулах зарчимҮйлдвэрлэлийн нэмэлт хүчин зүйл байгаа эсэхээс үүдэн аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнэ, түүнээс олсон цэвэр орлого хэрхэн өсөж, буурч байгаад дүн шинжилгээ хийх орно.
Хувь нэмэр –Энэ нь аливаа шинэ хүчин зүйл нэвтрүүлсний үр дүнд эдийн засгийн объектын үнэ цэнийн өсөлтийн хэмжээ бөгөөд энэ хүчин зүйлийн бодит зардал биш юм. Зарим хүчин зүйлүүд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тэдгээртэй холбоотой зардлаас илүү их хэмжээгээр нэмэгдүүлдэг боловч зарим нь үнэ цэнийг бууруулдаг. Жишээлбэл, байшингийнхаа гадна талыг дахин будах нь өнгө үзэмжийг сайжруулж, илүү үзэмжтэй болгодог. Гэхдээ будгийн өнгө нь зах зээлийн стандартад нийцэхгүй бол байшингийн үнэ цэнэ буурч магадгүй юм.
Хэрэв бид энэ зарчмын үйлдлийг динамик дахь өргөжиж буй объекттой холбоотой гэж үзвэл дараагийн хувь нэмэр бүрийн үнэ цэнэ нь тухайн бүрэлдэхүүн хэсгийг бий болгох тодорхой зардалд тохирохгүй байж магадгүй юм. нийт зардалүл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь түүний бие даасан бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн зардлын энгийн нийлбэр биш юм. Жишээлбэл, 100 мянган ам.доллараар газар доорх зогсоол суурилуулах зардал нь олон давхар орон сууцны барилгын өртөгийг 250 мянган доллараар нэмэгдүүлэх боломжтой.
Шилдэг, хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын шинжилгээн дэх илүүдэл эсвэл дутуу сайжруулалтыг тодорхойлоход хувь нэмэр оруулах зарчмыг ихэвчлэн ашигладаг.
Дэвшилт ба регрессийн зарчим буюу орлого нэмэгдэх, буурах зарчим Үйлдвэрлэлийн үндсэн хүчин зүйлүүдэд нөөц нэмэгдэхийн хэрээр цэвэр орлого өсөх хурдаар өсөж, улмаар нийт орлого өсч байгаа хэдий ч удааширна гэж заасан. Энэ удаашрал нь үнийн өсөлт нь нэмсэн нөөцийн өртгөөс бага болох хүртэл явагдана.
Ер нь газар өмчлөгчид эзэмшиж буй газраа хэр эрчимтэй хөгжүүлэх вэ гэдэг асуултад хариулах ёстой. Тухайлбал, Х компани 0.3 га газар эзэмшдэг. Өөр өөр нягтралтай барилгуудын ашгийн тооцоог доор харуулав.
|
Байшингийн тоо |
Нэг байшинд ногдох ашиг (доллараар) |
(доллараар) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Тус компани нэг байшин барьвал ашиг нь 10,000 ам.доллар болно.Энэ талбайд олон байшин баригдах тусам нэг айлын газрын үнэ буурах боловч барилгын нягтрал нэмэгдэх тусам байшин бүрийн зах зээлийн үнэ буурна. түүнд хамаарах газрын хэмжээ. Хоёр хүртэл байшин барих үед ашиг нь "хэмжээний хэмнэлт" -ээс шалтгаалан өсөх хурдаар нэмэгддэг. Дараа нь нэг байшинд ногдох ашиг буурч байгаа ч барилгын нягтрал 4, 5 байшин болж өсөх тусам барилга бүтээгчийн нийт ашиг нэмэгддэг. Гэсэн хэдий ч тус компани зургаа дахь байшингаа барьсны дараа нийт ашгаа алдаж эхэлдэг.
Тэнцвэрийн зарчим : аливаа төрлийн газар ашиглалт нь үйлдвэрлэлийн янз бүрийн хүчин зүйлийн оновчтой нийлбэртэй тохирч, тэдгээрийн хослол нь газрын хамгийн их үнэ цэнийг бий болгодог.
Газарт хэт цөөхөн үйлдвэрлэлийн хүчин зүйл хэрэглэвэл хөгжөөгүй гэсэн үг. Хэрэв хэтэрхий их байвал–барилгын ажилд хэт ачаалалтай байна. Аль ч тохиолдолд газрыг үр ашиггүй ашиглаж, үлдэгдэл бүтээмжийн зарчмын дагуу түүний үнэ цэнэ буурдаг. Газрын нийт орлогыг нэмэгдүүлэхийн тулд үйлдвэрлэлийн бүх хүчин зүйлүүд бие биентэйгээ зөв пропорциональ байх ёстой.
Дээрх жишээн дээр X компани өөрийн газар дээрээ дөрөв, таван байшин барьснаар хамгийн их орлого олох боломжтойг олж мэдсэн. Аль ч тохиолдолд ашиг нь 40,000 ам.доллар байх болно.Гэхдээ дөрвөн байшин барих нь таван байшин барихаас ижил ашиг авчрах боловч эрсдэл багатай байсан бол тэнцвэржүүлэх зарчим нь дөрвөн байшин барихад хамгийн оновчтой нягтралыг өгөх болно. Дөрвөн байшинтай сайтыг хөгжүүлэхэд ижил хэмжээний ашиг олоход шаардагдах гүйлгээний тоо бага байдаг тул эрсдэл бага байдаг.
Тэнцвэртэй байх зарчим тухайн бүс нутагт ч үйлчилдэг. Хувийн хэвшлийн болон төрийн байгууллагуудын тэнцвэрт байдалд хүрэхийн тулд ухаалаг хамтын ажиллагаа байхаас гадна бүсчлэлийн зохицуулалтыг оновчтой төлөвлөж, сайтар хэрэгжүүлэх хэрэгтэй.
Эдийн засгийн цар хүрээний зарчим дагуу газар ашиглалтын оновчтой хэмжээнд хүрэхэд шаардлагатай тодорхой хэмжээний газар байгаа эсэхийг заасан зах зээлийн нөхцөл байдалэнэ байршилд.
Газар хөгжүүлэх оновчтой цар хүрээ нь зах зээлийн өрсөлдөөний нөхцөл, хэрэглэгчийн хэрэгцээ шаардлагаас хамаарч тодорхойлогддог. Байршил сайтай, гэхдээ боломжит хэрэглэгчдэдээ хэт жижиг эсвэл хэт том газар нь зах зээл дээр үнэ цэнээ алдаж болзошгүй. Жишээлбэл, уулзвар дээрх олон газар нь хамгийн тохиромжтой газар байж болно шатахуун түгээх газар. Гэхдээ энэ нь хэтэрхий жижиг бол нэвтрэхэд асуудал үүсч, засвар үйлчилгээ, хадгалах зай хомсдох болно. Хэрэв энэ нь хэтэрхий том бол илүүдэл газар нь ашиглалтын станцад нэмэлт орлого авчрахгүй. Эдийн засгийн хэмжээсийн зарчим–Энэ бол өөр өнцгөөс харсан ч тэнцвэртэй байдлын ижил зарчим юм.
Хэмжээний зарчмыг хэрэглэх жишээ бол нэг талбайн өсөн нэмэгдэж буй үнэ юм. Энэ нь олон тооны жижиг хэсгүүдийг нэг массив болгон нэгтгэх үед тохиолддог бөгөөд өртөг нь массивыг бүрдүүлдэг тусдаа талбайн зардлын нийлбэрээс давсан байдаг. Жишээлбэл, хөгжүүлэгч А багцыг 15,000 доллараар, Б багцыг худалдаж авна гэж төсөөлөөд үз дээ.–10,000 доллараар. Энэ хоёр багцыг нийлүүлбэл шинэ газар 33,000 доллар болно. Дараах тооцоонд харуулсны дагуу өсөх үнэ нь 8,000 доллар болно.
Нэг массивын үнэ 33,000 доллар
Хасах: А багцын өртөг– 15000
Хасах: Б багцын өртөг– 10000
Нэмэлт үнэ 8000 доллар
Эдийн засгийн хэмжээ–тухайн байршилд зах зээлийн нөхцөлийн дагуу газар ашиглалтын оновчтой хэмжээнд хүрэхэд шаардагдах газрын хэмжээ юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын үр ашгийг нэмэгдүүлэх боломжит хувилбаруудыг авч үзэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн элементүүд болон тэдгээрийн эд хөрөнгийн эрхийг тусгаарлах зарчмыг харгалзан үзэх шаардлагатай.
Эдийн засгийн хуваагдлын зарчим гэсэн үг нь үл хөдлөх хөрөнгийн физик элементүүд болон өмчлөх эрхтэдгээрийг объектын хамгийн их утгад хүрэхийн тулд хувааж, нэгтгэж болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн биет элементүүд, тэдгээрийн эд хөрөнгийн эрхийг салгахдаа дараахь сонголтуудыг хийх боломжтой.
· орон зайн хуваалт: агаарын орон зай, газрын хөрсний давхарга, газрын хэвлийтэй газар доорхи орон зай, эрэг орчмын усны нөөцийг хуваах, газрын массыг тусад нь хэсэг болгон хуваах, барилга байгууламжийг подвал, давхарт хуваах гэх мэт. ;
· өмчийн эрхийн төрлөөр хуваах: түрээс, хязгаарлагдмал ашиглалт, ипотек, аж ахуйн нэгжийн дүрмийн санд оруулсан хувь нэмэр, хувьцаа гаргах баталгаа гаргах;
· өмчлөх буюу ашиглалтын хугацаагаар хуваах: богино болон урт хугацааны түрээс, байнгын ашиглалт, насан туршийн эзэмшил, аж ахуйн удирдах эрх, шуурхай удирдлага.
Зах зээлийн орчинтой холбоотой үнэлгээний зарчмуудын бүлэг Үүнд: хамаарал, нийцэл, эрэлт нийлүүлэлт, өрсөлдөөн ба өөрчлөлт.
Хамааралтай байх зарчим тодорхой эд хөрөнгийн үнэ цэнэ нөлөөлж, өөрөө түүний байршил дахь бусад объектын шинж чанар, үнэ цэнэд нөлөөлдөг гэж заасан.
Байршил бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлдөг хамгийн чухал хүчин зүйлүүдийн нэг юм. Байршлын чанар нь тухайн газрын физик шинж чанар нь тухайн газар нутгийн газар ашиглалтын хэв маягт хэр нийцэж байгаа, мөн эдийн засгийн орчинтой ойр байхаас хамаарна. Эдгээр хоёр шинж чанар нь нийлээд үл хөдлөх хөрөнгийн байршил буюу эдийн засгийн байршлыг бүрдүүлдэг.
Нөхцөл байдал нь газар ашиглалтын тодорхой хувилбар болон эдийн засгийн орчны харилцан үйлчлэлээр дор хаяж дөрвөн түвшинд тодорхойлогддог. Эдгээр дөрвөн түвшинг зэргэлдээх талбай, ойр орчмын орчин, худалдааны бүс болон бүхэл бүтэн бүс нутгийг төлөөлдөг төвлөрсөн тойрогоор тэмдэглэсэн. Томоохон аж үйлдвэр зэрэг зарим төрлийн газар ашиглалтын хувьд үндэсний болон олон улсын хэмжээнд хараат байдлын түвшин байж болно.
Тухайн эд хөрөнгийн эргэн тойрон дахь газар ашиглалтын тогтолцоо, эдийн засгийн орчинд өөрчлөлт гарсан тохиолдолд түүний үнэ цэнэд нөлөөлж болно. Сонгосон жишээнүүдОйролцоох газар ашиглалтын тогтолцооны өөрчлөлтөд: ойролцоох барилга байгууламж худалдааны төв, сургууль барих, хог хаягдал зайлуулах байгууламж нээх. Эдгээр өөрчлөлтүүд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд эерэг ба сөрөг нөлөө үзүүлж болно. Энэхүү нөлөөллийн цар хүрээг шинэ газар ашиглалтын хувилбарын цар хүрээ, мөн инноваци болон үнэлж буй өмч хоорондын уялдаа холбоогоор тодорхойлно.
Харилцаа холбоо нь аливаа тодорхой зорилгод хүрэхийн тулд үнэлж буй объектоос түүнд үйлчилдэг объект руу нэвтрэх зардлаар хэмжигддэг. Холболтыг цаг хугацаа, зай, мөнгөөр хэмжиж болно. Эдгээр холболтын заримыг хэмжихэд хэцүү байдаг. Жишээлбэл, хэрэв тухайн газар байгалийн үзэмжтэй бол энэ харилцааг байгалийн үзэсгэлэнт газар болон бусад газрын хоорондох үнэ цэнийн зөрүү гэж үнэлж болно.- нэг ч үгүй.
Захидал харилцааны зарчим барилга байгууламжийн архитектурын хэв маяг, тохижилт, үйлчилгээний түвшин зах зээлийн хэрэгцээ, хүлээлтэд хэр нийцэж байгааг тодорхойлдог.
Зах зээлийн стандартад нийцээгүй төсөл санхүүгийн хувьд бүтэлгүйтэх магадлалтай. Хоёр өрөө байрнаас бүрдсэн төсөл гурван өрөө байрны түрээсийн төлбөртэй адилхан байвал зах зээлийн эсэргүүцэлтэй тулгарна. Түүгээр ч барахгүй хоёр өрөө байр нь гурван өрөө байртай ижил талбайтай байсан ч ийм зүйл болно. Тиймээс зах зээл дээр сонирхол татахуйц үл хөдлөх хөрөнгө зарахын тулд түрээсийн үнийг бууруулах шаардлагатай байж магадгүй юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн төслүүд нь тухайн бүс нутгийн газар ашиглалтын төрөлтэй нийцсэн байх ёстой. Энэ нь бүх байшинг ижил архитектурын хэв маягаар барих ёстой гэсэн үг биш юм. Гэсэн хэдий ч архитектурын хэв маяг нь газар ашиглалтын төрөлд тохирсон байх ёстой. Тосгон маягийн байшингуудаар дүүрсэн хороололд Виктория маягийн байшин барих нь ямар үр дагавартай болохыг төсөөлөөд үз дээ.
Захидлын зарчимтай холбоотой регресс ба дэвшилтийн зарчмууд. Тухайн зах зээлийн нөхцлөөр тухайн хэсэг газар хөгжилд хэт ачаалал өгөх үед регресс үүсдэг. Жишээлбэл, 175,000 долларын үнэтэй байшинг бусад байшингууд 70,000-аас 80,000 долларын үнэтэй хороололд барьсан бол илүү үнэтэй байшингийн зах зээлийн үнэ нь түүний барилгын бодит өртгийг тусгахгүй. Борлуулах үнэ нь барилгын зардлаас бага байх магадлалтай. Хөрш зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өндөр байгаа тул үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөхөд ахиц дэвшил гардаг. Жишээлбэл, худалдааны бүсэд хэд хэдэн дэлгүүрийг засварласан бол тухайн бүсийн бүх дэлгүүрийн үнэ цэнэ өсөх магадлалтай.
Эрэлт нийлүүлэлтийн зарчим эрэлт нийлүүлэлтийн харилцан үйлчлэлийн үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өөрчлөгддөг гэсэн үг.
Зарим хэрэглэгч эсвэл бүлгийн хэрэглэгчдэд зориулсан хэрэгсэлтэй бол үл хөдлөх хөрөнгө үнэ цэнэтэй болно. Гэсэн хэдий ч ашиглалт нь зардалд нөлөөлдөг цорын ганц хүчин зүйл биш юм. Үл хөдлөх хөрөнгө ч харьцангуй хомс байх ёстой. Санал–Энэ нь тодорхой үнээр зах зээл дээр байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн тоо юм. Эрэлт нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад шаардлагатай санхүүжилтийн эх үүсвэртэй боломжит худалдан авагчдын хүсэлд суурилдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл төгс бус байдаг тул эрэлт нийлүүлэлт нь өмчлөлийн өөрчлөлт гарах үнийг тэр бүр тогтоодоггүй. Борлуулалтын үнийг тогтооход хэлэлцээр хийх ур чадвар, оролцогчдын тоо, боловсронгуй байдал, сэтгэл хөдлөл, санхүүжилтийн зардал болон бусад хүчин зүйлс нөлөөлдөг.
Урт хугацаанд эрэлт нийлүүлэлт нь үнийн өөрчлөлтийн чиглэлийг тодорхойлоход харьцангуй үр дүнтэй хүчин зүйл болдог. Гэсэн хэдий ч богино хугацаанд эрэлт, нийлүүлэлтийн хүчин зүйлүүд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд заримдаа үр нөлөөгөө алддаг. Хувийн өмчлөгчид газар дээр монополь хяналт тавьснаас зах зээлийн гажуудал үүсч болно. Түүнчлэн зах зээлд төрийн хяналтын механизм нөлөөлдөг. Жишээлбэл, орон нутгийн засаг захиргаа зах зээлийн өсөлт, түрээсийн түвшинг хязгаарлах эсвэл зах зээлийн механизмд өөр олон арга замаар өөрчлөлт оруулах боломжтой.
Хэрэв зах зээлд нийлүүлэлт илүүдэлтэй эсвэл эрэлт хомс байвал үнийн түвшин, түрээсийн үнэ буурдаг. Богино хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт харьцангуй уян хатан бус байдаг. Энэ нь нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхийн тулд урт хугацааны төлөвлөлт шаардлагатай гэсэн үг юм: үнэ өссөн ч нийлүүлэлтийг маш хурдан нэмэгдүүлэх боломжгүй. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийг бууруулахад хүндрэлтэй байна. Хэрэв нэг төрлийн хэт олон объект үүсгэсэн бол ачааллын түвшин удаан хугацаанд бага байх болно. Энэ нь үнэ бага хэвээрээ эсвэл бүр буурдаг тул анчдын хувьд сайн наймаа хийх боломжийг бий болгодог.
Нийлүүлэлт хангалтгүй эсвэл эрэлт ихтэй үед үнийн эсрэг дарамт үүсдэг. Эрэлт ихэвчлэн нийлүүлэлтээс илүү тогтворгүй байдаг. Энэ нь үнийн өөрчлөлтөд илүү хялбар хариу үйлдэл үзүүлдэг. Дууны өөрчлөлт мөнгөний нийлүүлэлт, хүүгийн түвшин, сэтгэл хөдлөлийн таамаглалын өсөлт, айдас болон бусад хүчин зүйлүүд нь эрэлтийн шинж чанарт ямар ч үед нөлөөлж болно.
Эрэлт, нийлүүлэлт тэнцвэртэй байх үед зах зээлийн үнэ нь ихэвчлэн үйлдвэрлэлийн өртгийг (зардал) тусгадаг. Хэрэв зах зээлийн үнэ үйлдвэрлэлийн өртгөөс өндөр байвал тэнцвэрт байдалд хүрэх хүртэл үл хөдлөх хөрөнгө улам бүр нэмэгдэнэ. Хэрэв зах зээлийн үнэ хямд байвал зах зээлийн үнэ өсөхөөс болж эрэлт нэмэгдэх хүртэл шинэ барилгын ажил удааширч эсвэл бүрмөсөн зогсоно.
Өрсөлдөөний зарчим. Өрсөлдөөн нэмэгдэж байгаа нь тухайн бүс нутагт энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт нэмэгдэхэд хүргэнэ. Хэрэв эрэлт нэмэгдэхгүй бол энэ төрлийн бүх үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж цэвэр орлого буурах болно. Хэт их өрсөлдөөнтэй бол ашиг нь хэвийн хэмжээнээс доогуур буюу зарим тохиолдолд бүрмөсөн алга болно.
Зах зээлийн ашиг нь үйлдвэрлэлийн хүчин зүйлсийг төлөхөд шаардагдах түвшнээс давсан тохиолдолд тухайн зах зээл дэх өрсөлдөөн эрчимжиж, улмаар цэвэр орлогын дундаж түвшин буурахад хүргэдэг.
Энэ зарчим нь зах зээлийн ханшаас давсан орлогын урсгалын үнэ цэнийг тооцоолохыг оролдож буй шинжээчдэд чухал ач холбогдолтой юм. Илүүдэл ашиг нь урт хугацааны түрээс эсвэл өөр шалтгаанаас шалтгаалаагүй бол орлогын урсгалыг анхааралтай авч үзэх хэрэгтэй. Үндсэндээ шинжээч хоёр аргын аль нэгийг авч болно. Нэгдүгээрт, илүүдэл ашгийг ердийн ашгаас салгаж, тусдаа орлогын урсгал гэж үзэж болно.
Өөрчлөлтийн зарчим: Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь ихэвчлэн тогтмол байдаггүй, харин цаг хугацааны явцад өөрчлөгддөг.
Объектууд аажмаар элэгддэг. Зарим бизнесүүд нээгдэж байна, зарим нь–хааж байна. Төр, хувийн хэвшлийн нөлөөгөөр газар ашиглалтын шинж чанар өөрчлөгдөж байна. Мөнгөний нийлүүлэлтийн хэмжээ хэлбэлздэг ба зээлийн хүү. Эдийн засгийн нөхцөл байдал шинэ боломжуудыг нээж байна. Олон улсын үйл явдал бараа бүтээгдэхүүний үнэд нөлөөлдөг. Шинэ технологинийгмийн зан үйл нь үл хөдлөх хөрөнгийн шинэ эрэлтийг бий болгодог. Хүн ам зүйн хөгжил нь янз бүрийн төрлийн орон сууцны эрэлтийг бий болгодог. Хүний хүсэл эрмэлзэл, амт нь өөрчлөгдөж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн орчин нь өсөлт, төлөвшил, бууралт, шинэчлэлтийн үе шатуудыг дамждаг. Эдгээр бүх хүчин зүйлүүд болон бусад олон хүчин зүйлүүд нь тухайн байршил дахь үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтыг өөрчилж чадна.
Шинжээчид үл хөдлөх хөрөнгөд нөлөөлж болзошгүй үйл явдлыг хянах ёстой. Өмнө нь байсан нөхцөл байдал цаашид ч хэвээр байх албагүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн орлогын үнэ цэнийг зөв тооцоолохын тулд ирээдүйн орлого, зардлын талаархи үндсэн таамаглалыг сайтар үнэлэх шаардлагатай. Үйл явдал, нөхцөл байдал байнга өөрчлөгдөж байдаг тул үнэлгээчид мэргэжлийн стандартад нийцдэг–тодорхой тогтоосон хугацаанд үнэлгээ хийх.
Дөрөвдүгээр бүлгийн үнэлгээний зарчим (LNEI) -аас гэсэн үг боломжит сонголтуудэд хөрөнгийн ашиглалтын хувьд сайжруулсан газрын үйл ажиллагаа хамгийн бүрэн хэрэгжсэнийг сонгоно. Энэ сонголтыг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхэд ашигладаг.
Үнэлгээчин нь тодорхой объектын тухай ретроспектив мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, дараа нь эдгээр динамикийг урьдчилан таамаглах замаар төлбөр цуглуулахдаа алдагдлын залруулга хийдэг бөгөөд ингэснээр хамгийн их ашиг авчрах сонголтыг тодорхойлж чадна. боломжит орлогоүнэлгээ хийсэн өдөр тухайн газар баригдсан эсэх, ямар барилга байгууламж байрлаж байгаагаас үл хамааран тухайн газраас.
LNEI нь дараах үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалт гэж тодорхойлогддог.
a) хуулиар зөвшөөрөгдсөн, i.e. Бүсчлэлийн захирамж, байгаль хамгаалах стандарт зэрэг хууль эрх зүйн зохицуулалтыг дагаж мөрддөг орчин, хот төлөвлөлтийн хязгаарлалт, архитектурын түүхийн дурсгалт газрыг хамгаалах шаардлага, зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийг тохижуулах гэх мэт;
б) физикийн хувьд боломжтой, өөрөөр хэлбэл. газрын хэмжээ хэлбэр, түүний тээврийн хүртээмж, одоо байгаа барилгууд нь сонгосон ашиглалтын тохиолдлыг хэрэгжүүлэх боломжийг олгодог;
в) оруулсан хөрөнгийн өгөөжийн хувьд санхүүгийн үндэслэлтэй, i.e. ашиглалт нь хөрөнгийн зардал, үйл ажиллагааны зардал, санхүүгийн үүргээс давсан орлогыг бий болгодог;
D) үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн өндөр үнэ цэнэ буюу ашигт ажиллагааг хангадаг.
LNEI-ийг хоёр үе шаттайгаар авч үздэг: нэгдүгээрт, үнэгүй газар, хоёрдугаарт, одоо байгаа сайжруулалттай газар. Хэрэв тухайн талбайд барилга байгууламж байхгүй бол хууль эрх зүй, хот төлөвлөлт, байгаль орчны болон бусад хязгаарлалт, түүнчлэн тухайн бүс нутгийн хөгжлийн хэтийн төлөвийг харгалзан аль байгууламжийг барих нь хамгийн үр дүнтэй болохыг тодорхойлдог.
LNEI нь зах зээлийн стандартын нөлөөн дор цаг хугацааны явцад хувьсан өөрчлөгдөж болно гадаад өөрчлөлтүүд. Хэрэв газрын ойролцоо хурдны зам саяхан баригдсан бол түүний хамгийн сайн хэрэглээ бол шатахуун түгээх станц, түргэн хоолны газар эсвэл автомашины үйлчилгээний төв барих явдал юм.
Практикт LNEI зарчим нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тодорхой төрлийг сонгох, түүний үнэ цэнийн талаархи дүгнэлтийг гаргах анхны үндэслэл юм.
Өнөөдөр Орос улсад захиргааны хязгаарлалт, бүсчлэл нь хөгжиж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шаардлагыг тусгадаггүй тул сайжруулсан газрыг бодитоор ашиглах нь ихэнхдээ хамгийн сайн сонголттой нийцдэггүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний дээрх бүх зарчмууд нь хоорондоо нягт уялдаатай бөгөөд үнэлж буй эд хөрөнгийн төрөл, онцлог, ашигласан үнэлгээний аргаас хамааран үндсэн болон туслах үүрэг гүйцэтгэдэг.
Эдгээр зарчим нь онолын үндэслэлүл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох. Эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван үндсэн хандлагын үндэс юм– ашигтай, харьцуулсан, зардал ихтэй.
1.4. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн үе шатууд
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь үнэлгээчний дараалсан үйлдлийн системийг агуулдаг–үнэлгээний даалгавар бий болгохоос эхлээд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний тайланг мөнгөн нэгжээр илэрхийлсэн бичгээр захиалагчид хүлээлгэн өгөх хүртэл.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үе шатууд:
1-р шат. Үнэлгээний даалгавар өгөх.
1.1. Үнэлгээний зорилго.
12 . Үнийн төрлийг тодорхойлсон.
1.3. Үнэлэгдсэн өмчийн эрхийг бий болгох.
1.4. Үнэлгээний огноо.
2-р шат. Үнэлгээний төлөвлөгөө, гэрээ байгуулах.
2.1. Ажлын хуваарийг үнэлэх.
2.2. Мэдээллийн эх сурвалжууд.
2.3. Үнэлгээний аргыг сонгох.
2.4. Үнэлгээ хийх зардал.
2.5. Үнэлгээг явуулсан мөнгөн урамшуулал.
2.6. Үнэлгээний гэрээ байгуулах.
3-р шат. Мэдээлэл цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх.
3.1. Байгууламж болон ойр орчмын газруудад үзлэг хийх.
3.2. Эд хөрөнгийн эрх зүйн тодорхойлолт.
3.3. Физик шинж чанар, байршил.
3.4. Эдийн засгийн мэдээлэл.
3.5. Цуглуулсан мэдээллийн үнэн зөвийг шалгах.
3.6. Мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, боловсруулах.
4-р шат. Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний дүн шинжилгээ.
4.1. Газрын талбайн дүн шинжилгээ нь нөхцөлт үнэ төлбөргүй байдаг.
4.2. Сайжруулсан газрын шинжилгээ.
5-р шат. Үл хөдлөх хөрөнгийн тооцоолсон үнэ цэнийг гурван хандлагад үндэслэн тооцоолох.
5.1. Орлогын хандлагад суурилсан үнэлгээ.
5.2. Харьцуулсан аргад суурилсан зардлын тооцоо.
5.3. Зардлын аргад тулгуурлан зардлын тооцоолол.
6-р шат. Хүлээн авсан үр дүнг нэгтгэх, үл хөдлөх хөрөнгийн эцсийн үнийг гаргах.
6.1. Өртгийн үнийн дүнгийн талаархи хүлээн авсан өгөгдлийг шалгаж байна.
6.2. Ашигласан мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдлаас шалтгаалсан таамаглал ба хязгаарлалтын нөхцөл.
6.3. Зардлын эцсийн утгыг гаргах.
7-р шат. Үнэлгээний тайлан бэлтгэх.
Үнэлгээний даалгавар өгөх.
Үнэлгээний даалгавар өгөх нь эхний шатҮнэлгээний даалгаврын үндсэн параметрүүдийг тодорхойлж, томъёолсон . Үнэлгээний даалгаврын мөн чанар, үнэлгээний аргыг сонгох, тайланд тусгагдсан үр дүнгийн тайлбарыг бүрэн, хоёрдмол утгагүй тайлбарлахад асуудлын талаар тодорхой мэдэгдэл шаардлагатай. Үнэлгээний ажлын хамгийн чухал бүрэлдэхүүн хэсгүүд нь:
· эд хөрөнгийг тодорхойлох;
· үнэлэгдэх эд хөрөнгийн эрхийг тодорхойлох;
· үнэлгээний үр дүнгийн зорилго (хэрэглэх хүрээ);
· зардлын төрлийг сонгох, тодорхойлох;
· үнэлгээний огноог тодруулах;
· үнэлгээний хамрах хүрээний тодорхойлолт;
· бусад хязгаарлалтыг тодруулах.
Эд хөрөнгийн тодорхойлолт хаяг, хууль эрх зүйн бүрэн тодорхойлолт, яг байршил, эд хөрөнгийн хил хязгаар зэрэг шинж чанаруудын тодорхойлолтыг багтаасан болно.
Эд хөрөнгийн тодорхойлолт нь түүний хууль ёсны нарийн тодорхойлолтыг илэрхийлдэг бөгөөд үүнийг захиалагчийн өгсөн мэдээллийн үндсэн дээр бүрдүүлэх ёстой. Шаардлагатай мэдээллийг эндээс авах боломжтой улсын бүртгэлорон нутгийн болон муж улсын хууль тогтоомжийн дагуу газрын судалгааны мэдээлэл.
Зохих эрх зүйн тодорхойлолт нь тодорхой зүйлийг харгалзан үзэх ёстой бүс нутгийн системгазрын талбайн судалгаа, тодорхойлолт нь тэдгээрийн хилийн тодорхойлолт, улсын судалгааны систем, түүнчлэн талбай, блокийн зургийг дүрслэх, зурах журам зэргээс бүрддэг.
Үнэлгээ хийх эд хөрөнгийн эрхийг тодорхойлох. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онцлог нь үл хөдлөх хөрөнгийг үнэхээр байгаа биет объект, хувь хүн, хуулийн этгээдийн эд хөрөнгөд эзэмшиж, шаардаж болох эрх, түүнчлэн газар ашиглах эрхийг нэгэн зэрэг авч үзэх нэгдсэн арга барил юм. талбай, барилга байгууламж.
Үнэлгээний объект нь өмчийн эрхийг тусгаарлах, хуваах замаар бүрэн буюу хэсэгчлэн өмчлөх эрхтэй үл хөдлөх хөрөнгө байж болно. Үнэлгээчин үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо түрээс, сервитут, барьцааны эрх, өмчлөх эрхийн нэхэмжлэл, агаарын болон газрын эрх зэрэг эд хөрөнгийн эрхийн хязгаарлалтыг харгалзан үздэг.
Үнэлгээний үр дүнгийн хамрах хүрээ буюу зорилго –Энэ нь үнэлгээчний олж авсан үнэ цэнийн үр дүнд үндэслэн үйлчлүүлэгч дараа нь хэрэгжүүлдэг эдийн засгийн журам юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь дараахь зүйлийг тодорхойлохын тулд хийгддэг.
· худалдан авах, худалдах үнэ;
· зээл олгох барьцааны хэмжээ;
· татварын суурь;
· түрээсийн гэрээний нөхцөл;
· өмчлөх эрхээ хасуулсан тохиолдолд шударга нөхөн олговор олгох үндэслэл;
· даатгалын гэрээний үндэс.
Дараа нь олж авсан үр дүнг хэрхэн ашиглах талаар олж мэдэх үнэлгээоновчтой үнэлгээний журмыг сонгох шаардлагатай–шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах, дүн шинжилгээ хийхээс эхлээд үр дүнг уялдуулах хамгийн үр дүнтэй үнэлгээний арга, зарчмуудыг ашиглах хүртэл. Үйлчлүүлэгч үнэлгээний тайлангийн үр дүнг ашиглах хүрээний талаар мэдээлэл өгөөгүй бол үнэлгээчин өөрийн санаачилгаар түүнтэй энэ асуудлыг хэлэлцэж, үйлчлүүлэгч асуудлыг зохих ёсоор ойлгож байгаа эсэхийг баталгаажуулах ёстой. Энэхүү процедур нь үнэлгээчийг үл ойлголцол, ажлыг дахин хийх шаардлагаас аврах болно.
Зардлын төрлийг сонгох, тодорхойлох. Үнэлгээний зорилго нь олон улсын болон Оросын одоогийн үнэлгээний стандартын дагуу янз бүрийн хэлбэрээр илэрдэг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм. Үнэлгээний объектын үнэ цэнийн төрлийг үүнтэй холбоотой үнэлж буй эд хөрөнгийн эрх, үнэлгээний үр дүнгийн хэрэглээний хүрээ, зорилго, үнэлгээний ажлын хэмжээ зэрэг хэд хэдэн хүчин зүйлээс хамаардаг.
ОХУ-ын одоогийн үнэлгээний стандартын дагуу та ашиглаж болно дараах төрлүүдзардал:
· зах зээлийн үнэ;
· хязгаарлагдмал зах зээл бүхий үнэлгээний объектын үнэ цэнэ;
· солих зардал;
· нөхөн үржихүйн зардал;
· одоо байгаа ашиглалтын өртөг;
· татварын зорилгоор үнэ цэнэ;
· хөрөнгө оруулалтын зардал;
· татан буулгах үнэ цэнэ;
· үлдэх үнэ цэнэ;
· Онцгой үнэ.
Үйлчлүүлэгч болон тайлангийн хэрэглэгч, гуравдагч этгээдтэй тохиролцсоны дагуу үнэлгээчний сонгосон үнийн төрлийг үнэлгээний даалгаварт тусгасан байх ёстой. Нэмж дурдахад үнэлгээний тайланд заасан үнэ цэнийн тодорхойлолтыг (үг хэллэг) бичгээр өгөх шаардлагатай бөгөөд энэ нь үнэлгээнд хүлээн зөвшөөрсөн стандартуудтай зөрчилдөх ёсгүй.
Үнэлгээний тодорхой объектыг үнэлэх явцад ашигласан үнийн төрөл нь бүх нийтийн үнэлгээний загварын хүрээнд бие даасан үе шатуудын агуулгад нөлөөлдөг. Зардлын төрөл нь үнэлгээний зорилгоор мэдээллийн бүтэц, цуглуулга, бэлтгэх, дүн шинжилгээ хийхийг тодорхойлдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний арга, аргыг сонгох нь тухайн үнэлгээний төрлөөс хамаарна; жишээлбэл, даатгалын үнийг тодорхойлохдоо арга хэрэглэх нь зохисгүй орлогын хандлага. Зардлын төрөл нь эцсийн үнэлгээний үр дүнг зөвшилцөх логик, үндэслэлийг тодорхойлдог.
Үнэлгээний огноог тодруулах. Үнэлгээг хийх огноог тодруулах, тиймээс үнэлгээний үр дүн үр дүнтэй байх нь хэд хэдэн шалтгааны улмаас зайлшгүй шаардлагатай. Инфляци, өрсөлдөөн, хэрэглэгчийн сонголтын өөрчлөлт гэх мэт нөлөөн дор байнга өөрчлөгдөж байдаг тул нөхөн үржих, солих зардлыг барилгын бүтээгдэхүүний үнээр тодорхой хугацаанд тооцдог тул тодорхойлогдсон аливаа үнэ цэнэ нь угаасаа зах зээлийн үнэ юм. .
Үнэлгээний явцад найрлага, тэргүүлэх чиглэл, нөлөөллийн зэрэг нь тогтворгүй байдаг олон тооны үнийн хүчин зүйлийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Зах зээлийн үнэ нь зах зээлд оролцогчдын зах зээлийн нөхцөл байдлын талаархи ойлголтыг илэрхийлдэг. Зах зээлийн нөхцөл байдал байнга өөрчлөгдөж байдаг тул зах зээлийн үнэ нь тодорхой өдөр цуглуулсан мэдээлэл, тодорхой цаг үеийн зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийхэд үндэслэдэг. Зах зээлийн тэнцвэрт байдалд гарсан өөрчлөлт нь үнэлгээний үр дүн болон түүнээс гарах үнэ цэнэд ихээхэн нөлөөлдөг.
Үнэлгээний практикт ашигласан үнэлгээний огноог гурван төрлөөр төлөөлдөг.
· Одоогийн;
· эргэн харах;
· ирээдүй.
Ихэнх тохиолдолд үнэлгээний огноо–Энэ нь үнэлгээний ажлыг тодорхойлох, үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэх өдөртэй ойролцоо өдөр юм. Гэсэн хэдий ч зарим тохиолдолд өнгөрсөн эсвэл ирээдүйд зах зээлийн үнэ цэнийг гаргах шаардлагатай болдог.
Өв залгамжлалд (нас барсан огноо) татвар ногдуулахдаа өнгөрсөн (өнгөрсөн) огноогоор зах зээлийн үнийг үнэлэх шаардлагатай. орлогын албан татвар(худалдан авах Огноо), даатгалын нөхөн төлбөр(даатгалын тохиолдлын огноо), нэхэмжлэл(хохирсон огноо) гэх мэт Зах зээлийн эргэн тойрон мэдээлэл байгаа нь үнэлгээчинд шаардлагатай бүх тооцоог бодитой, үндэслэлтэй хийх боломжийг олгодог.
Барилга угсралтын ажил, зураг төсөл боловсруулах эсвэл барилгын техник эдийн засгийн үндэслэлийн талаар шийдвэр гаргаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ирээдүйн огнооны үнэлгээг хийж болно. Үнэлгээний ажил хийгдсэн өдрөөс үл хөдлөх хөрөнгийн тооцоолсон мөнгөн гүйлгээний хэмжээг хангадаг зах зээлийн сегментийг эзэлж, төлөвлөсөн хүчин чадалдаа хүрэх хооронд үүсэх цаг хугацааны зөрүү нь барилгын ажил дууссан өдрийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохыг шаарддаг. .
Үнэлгээний ажлын хамрах хүрээний тодорхойлолт. Үнэлгээний ажлын хамрах хүрээг ашигласан өгөгдлийн бүрдэл, мэдээллийн дэмжлэг, гуравдагч талын мэргэжилтнүүдийг татан оролцуулах хэрэгцээ, мэдээллийн найдвартай байдлыг шалгах арга, түүнчлэн завсрын болон туслах бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн бүрэн байдлыг тодорхойлох зорилгоор үнэлгээчин тогтоодог. эцсийн тайлангийн мэдээлэл.
Үнэлгээний хамрах хүрээг томъёолох нь үнэлгээний үр дүнд үндэслэн шийдвэр гаргадаг гуравдагч этгээдийн ашиг сонирхлыг хамгаалахад тусалдаг. Үнэлгээч нь зөвхөн хийхээр хүлээгдэж буй ажлуудыг тодорхой зааж өгөхөөс гадна юу хийхгүй байх талаар тодорхой шалтгаануудыг, ялангуяа зөвхөн хязгаарлагдмал хэмжээний мэдээлэлтэй байсан бол хийх ёстой.
Үнэлгээний ажлын цар хүрээ, тайлангийн нарийвчилсан түвшин нь үнэлгээний ажлын ач холбогдол, түүнчлэн үйлчлүүлэгчтэй хийсэн тохиролцооноос хамаарна. Энэ хэсэг нь хөдөлмөрийн зардал, бэлэн мөнгөний зардлыг тодорхойлох боломжийг танд олгоно Мэдээллийн дэмжлэг, энэ нь эцсийн дүндээ үнэлгээний ажлын өртөгт нөлөөлдөг. Үнэлгээчин нь үнэлгээний ажлын томьёолж буй хамрах хүрээг бодит үр дүнтэй нийцүүлэхийг хариуцна.
Бусад хязгаарлалтыг тодруулах. Үнэлгээний сангаас гаргасан Мэргэжлийн үнэлгээний нэгдсэн стандартууд (118PAP) нь бүрэн болон хязгаарлагдмал үнэлгээг ялгадаг. Хязгаарлагдмал үнэлгээг нэгдсэн стандартын "Хязгаарлагдмал журмын мэдэгдэл"-ийн дагуу гүйцэтгэдэг. Энэ тохиолдолд дүрмээр бол хязгаарлагдмал хэмжээний мэдээллийг ашигладаг. Ийм үнэлгээний жишээ нь зөвхөн харьцуулсан үндсэн дээр хийгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, мөн өмнөх үнэлгээний өгөгдлийг шинэчлэх зорилгоор хийсэн үнэлгээ юм.
Гэсэн хэдий ч бүрэн үнэлгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолт, өмчлөх эрх, үнэлгээний огноо, үнэлгээний үр дүнг хэрэглэх хүрээ, үнийн төрөл зэрэг үзүүлэлтүүдийн хамт үнэлгээний даалгаварт томъёолсон байх ёстой хэд хэдэн хязгаарлалттай нөхцлүүдийг агуулж болно. Хязгаарлалтын нөхцөлийг тайланд оруулах нь үнэлгээчийг ирээдүйд гарч болзошгүй нэхэмжлэлээс хамгаалах төдийгүй үйлчлүүлэгч болон бусад хэрэглэгчдэд тайлангийн талаар нэн даруй мэдэгдэх боломжийг олгодог. Жишээлбэл, хязгаарлалтын нөхцөл нь найдвартай эх сурвалжаас мэдээлэл авах, үл хөдлөх хөрөнгийн техникийн үзлэг хийх боломжгүй гэсэн заалтуудыг агуулж болно.
Үнэлгээний даалгавар өгсний дараа гэрээ байгуулна.
Мэдээлэл цуглуулах, урьдчилсан мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх.
Шаардлагатай мэдээллийн бүтэц, хэмжээ, түүнийг боловсруулах, дүн шинжилгээ хийх журам, хамрагдсан үнэлгээчдийн тоо, үүнд хамрагдсан мэргэжилтнүүд, түүнчлэн өгөгдөл боловсруулахад шаардагдах хугацаа нь өгсөн үүрэг даалгавар, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төрлөөс хамаарна. сонгосон үнэлгээний аргууд.
Энэ үе шатны үр дүн нь шаардлагатай мэдээлэл, мэдээллийн эх сурвалжийн шинж чанар, хэмжээг тодорхойлох, түүнчлэн томоохон үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг үнэлэхэд зайлшгүй шаардлагатай ажлын хуваарийг гаргах шаардлагатай урьдчилсан зохион байгуулалтын ажлын нарийвчлалаас хамаарна.
Объектын төрөл, ажлын цар хүрээнээс хамааран үнэлгээг нэг үнэлгээчин эсвэл хэсэг мэргэжилтнүүд хийж болно. Үнэлгээчийн ажлын төлөвлөгөөг ирээдүйн үнэлгээний тайлангийн бүтэц, үе шат бүрийг дуусгахад шаардагдах хугацаатай уялдуулан боловсруулсан болно.
Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохын тулд шаардлагатай мэдээллийг хэд хэдэн шалгуурын дагуу ангилдаг.
Үнэлгээ хийгдэж буй объекттой холбоотойгоор мэдээллийн массив нь гадаад ба дотоод өгөгдөлд хуваагддаг.
Мэдээллийн шинж чанараас хамааран ерөнхий болон тусгай өгөгдөл, түүнчлэн өрсөлдөөнт эрэлт, нийлүүлэлтийн талаарх мэдээллийг ялгадаг. Нийт мэдээлэлүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв байдалд нөлөөлж буй нийгэм, эдийн засаг, улс төр, хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлийн динамикийг тусгана. Харгалзан үзэж буй мэдээллийн төрөл нь гарсан өөрчлөлтийг харгалзан үзэх ёстой бүс нутгийн түвшиндҮнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тодорхой сегмент.
Тусгай өгөгдөл хууль эрх зүйн, физик, газарзүйн болон эдийн засгийн шинж чанарүл хөдлөх хөрөнгө. Энэ төрлийн мэдээллийг харьцуулж болохуйц объект, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талаар цуглуулах ёстой.
Өрсөлдөөнт эрэлт нийлүүлэлтийн талаарх мэдээлэл зах зээлийн сегментэд үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн өрсөлдөх чадварыг үнэлэх боломжийг танд олгоно. Саналын талаархи мэдээлэл нь өрсөлдөх чадвартай үл хөдлөх хөрөнгийн одоо байгаа нөөцийг түүний ачаалал, шинэ барилга, сэргээн босголтоор өргөжүүлэх хэтийн төлөв, зах зээлийн багтаамжийн талаархи мэдээллийг харгалзан үнэлэх боломжийг олгодог. Эрэлтийн өгөгдөл нь боломжит өмч эзэмшигчид болон хэрэглэгчдийн эдийн засгийн чадавхийг тусгасан байх ёстой.
Үнэлгээний явцад ашигласан мэдээлэл нь хангалттай бүрэн гүйцэд, төлөөлөлтэй, найдвартай байх ёстой. Энэ нь үнэлгээчдэд үнийн хамгийн чухал хүчин зүйлийг тодорхойлох, эдийн засгийн байдал, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, түүний дотор нутаг дэвсгэр, сегментчилсэн байдлыг шинжлэхэд туслах ёстой. Үнэлгээчин нь үнэлэгдэж буй эд хөрөнгийн физик шинж чанар, түүний хүрээлэн буй орчны талаархи ойлголтыг олж авах, эдийн засгийн болон үнэлгээний тооцоонд зориулж мэдээлэл цуглуулах ёстой. Үнэлгээний янз бүрийн үе шатанд цуглуулсан, ашигласан мэдээллийн шинж чанарыг тайланд зохих ёсоор тусгасан байх ёстой.
Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний дүн шинжилгээ.
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хувилбарыг зохих ёсоор үнэлэх, боломжит хамгийн их зардлыг тодорхойлохын тулд түүнийг оновчтой ашиглах зөвлөмжийг боловсруулахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээг хийдэг.
Үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр ашигтай ашиглах тухай ойлголт нь зах зээлийн үзэл баримтлал, энэ нь зардлын шинжилгээ хийх гол зүйл юм. Ашиглалтын хамгийн үр дүнтэй хэлбэр нь хууль ёсны зөвшөөрөгдөх буюу зөвшөөрөл, биет боломж, санхүүгийн баталгаа, объектын хамгийн дээд үнэ цэнэ гэсэн дөрвөн шалгуурыг хангасан гэж үздэг.
Газрын талбайг хамгийн үр дүнтэй ашиглахыг тодорхойлохын тулд үнэлгээчин хоёр схемийг ашигладаг бөгөөд үүний дагуу талбайг бүтээн байгуулалт хийгдээгүй (нөхцөлтэй сул) гэж тооцож, одоо байгаа барилгуудтай ашиглах хамгийн үр дүнтэй хувилбарт дүн шинжилгээ хийдэг.
Барилгагүй талбайг хамгийн үр дүнтэй ашиглахад дүн шинжилгээ хийх нь одоогийн зорилгыг хадгалах, шинэ байгууламж барих, газрыг дахин төлөвлөх (хуваах эсвэл нэгтгэх), түүнчлэн худалдах гэх мэт хувилбаруудыг авч үзэх явдал юм.
Газрыг одоо байгаа барилга байгууламжтай хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь үнэлгээний өдрийн байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн зориулалтыг хадгалах хувилбарууд, сэргээн засварлах, өргөтгөх, өөрчлөх, бүрэн (хэсэгчилсэн) нураах, түүнчлэн тэдгээрийн хослолыг хангасан сэргээн босголтын төлөвлөгөөг харьцуулах явдал юм. эдгээр сонголтууд.
Санхүүгийн боломжийн тест нь авч үзэж буй ашиглалтын тохиолдол бүрийг хэрэгжүүлэх зардлыг тооцоолохыг шаарддаг. Альтернатив ашиглалтын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх үнэлгээ нь газрын үнэ цэнэ, тодорхой ашиглалтын эрсдэлд тохирсон өгөөжийн хувь хэмжээ, хөрөнгийн капиталжуулсан нийт өртөг зэрэг хувьсагчдын дүн шинжилгээнд үндэслэдэг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн оновчтой ашиглалтын талаархи дүгнэлтийг тайлангийн зохих хэсэгт тусгах ёстой. Үнэлгээчин нь ашиглалтын хамгийн үр дүнтэй хувилбарыг үндэслэлтэй боловсруулж, үл хөдлөх хөрөнгийн зориулалтыг өөрчлөх, зах зээлийг хөгжүүлэхэд шаардагдах хугацааны тооцоогоор дэмжих, мөн хөрөнгө оруулалтын үйл явцад оролцогчид: хөрөнгө оруулагчид, боломжит өмчлөгчид, хэрэглэгчид, зээлдүүлэгчид гэх мэтийг зааж өгөх ёстой.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хүлээн зөвшөөрөгдсөн арга, аргыг сонгох, хэрэглэх.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг ихэвчлэн гурван үндсэн хандлагын үүднээс хийдэг.
· зардлын хандлага;
· харьцуулсан хандлага;
· орлогын хандлага.
Зардал багатай арга Ухаалаг хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг ижил төстэй газар худалдан авч, ижил төстэй хэрэглээний шинж чанартай барилга барихад шаардагдах зардлаас илүү төлөхгүй гэсэн таамаглалаас олсон орлого.
Харьцуулсан хандлага боломжийн худалдан авагч нь ижил төрлийн ашигтай зүйлээр нээлттэй зах зээл дээр худалдаж авч чадах зүйлээсээ илүүг төлөхгүй гэсэн таамаглал дээр суурилдаг. Үнэ цэнийг тодорхойлохдоо ижил төстэй объекттой саяхан хийгдсэн худалдан авалт, борлуулалтын гүйлгээний мэдээлэлд үндэслэнэ.
Орлогын хандлагаболомжийн худалдан авагч тухайн зүйлийн төлөөсийг төлөхгүй гэсэн нотолгоо дээр үндэслэсэн хэмжээнээс илүү, үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрөнгө оруулалтын эрсдэлд тохируулан цэвэр орлого хэлбэрээр ирээдүйд авчрах болно. Энэ тохиолдолд объектын үнэ цэнэ нь ирээдүйд орлого олох чадвараар тодорхойлогддог. Мөнгөний урсгал, үл хөдлөх хөрөнгөөс бий болсон, түүний дотор буцаалтын зардлыг одоогийн нийт үнэ цэнэд дахин тооцож болно.
Үнэлгээний арга бүр нь хэд хэдэн аргыг агуулдаг. Үнэлгээч нь үнэлгээний төрөл, үнэлж буй эд хөрөнгийн шинж чанар, үнэлэгдэж буй болон түүнтэй адилтгах үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх мэдээлэл гэх мэт. арга тус бүрийн хүрээнд нэг буюу хэд хэдэн үнэлгээний аргыг сонгодог. Үнэлгээний аргыг сонгохдоо үндэслэлтэй, үнэлгээний тайланд тусгагдсан байх ёстой.
Урьдчилсан үнэлгээний үр дүнг зохицуулах, эцсийн утгыг гаргах.
Янз бүрийн хандлага, аргуудын үндсэн дээр олж авсан үр дүнг зохицуулах нь үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох эцсийн шат юм. Үнэлгээний энэ үе шатанд юуны түрүүнд орлого, зардал, харьцуулсан аргуудын үр дүнгийн зөрүүг нэмэгдүүлж буй математик, логик алдааг тодорхойлохын тулд олж авсан үр дүнг шалгах шаардлагатай.
Баталгаажсан үр дүнг зөвшилцөх журмыг үнэлгээний даалгаврын агуулга, ашигласан арга барил, үнэлгээний арга, ашигласан мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдал, ашигласан аргын давуу болон сул талуудыг тодорхойлох зэргээр тодорхойлно.
Үр дүн бүрийн шатлалыг тодорхойлох шалгуур нь боломжит худалдагч эсвэл худалдан авагчийн бодит хүсэл эрмэлзлийг тусгах чадвар, дүн шинжилгээ хийхэд үндэслэсэн мэдээллийн чанар, арга, арга тус бүрийг харгалзан үзэх чадвар юм. зах зээлийн хэлбэлзэлбайршил, хэмжээ, боломжит ашиг зэрэг объектын зах зээлийн болон үнийн онцлог шинж чанарууд.
Дээр дурдсан зүйлийг харгалзан үнэлгээчин янз бүрийн аргыг ашиглахад үндэслэн олж авсан завсрын үр дүнгийн жингийн коэффициентийг хүлээн зөвшөөрдөг. Арга тус бүрийн жингийн утгыг шинжээчийн болон математикийн аргуудыг ашиглан тооцоолж болно.
Тайланг бэлтгэхдээ үнэлгээчин үнэ цэнийн зөрүү гарсан шалтгааныг тайлбарлах, түүнчлэн журмыг зөвтгөх үүрэгтэй.
Үнэлгээний тайлан бэлтгэх.
Үнэлгээний сүүлчийн шатанд бичгээр бэлтгэсэн үнэлгээний тайланг захиалагчид шилжүүлдэг бөгөөд энэ нь үнэлгээчний үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэсэн баримт бичгийн нотолгоо юм. Үнэлгээний тайлан нь нарийвчилсан маягттай байна.
Хураангуй тайлан нь үнэлгээний даалгавар, эд хөрөнгө, ашигласан арга, олж авсан үр дүнгийн талаархи хязгаарлагдмал мэдээллийг агуулсан бөгөөд үйлчлүүлэгчид үнэлэмжийн талаархи үнэлгээчний дүгнэлтийн цаадах үйл ажиллагааг ойлгох боломжийг олгодог.
Өргөтгөсөн маягт нь үнэлгээний даалгаврыг нарийвчлан, аргумент болгон тодорхойлж, сонгосон, үндэслэлтэй мэдээллийг тодорхойлж, ашигласан үнэлгээний арга, хийсэн тооцоог зөвтгөж, нэг утга эсвэл мужаар илэрхийлсэн эцсийн зардлын үр дүнг тодорхойлдог.
Тайланд заасан үнэ цэнэ нь шаардлагатай мэдээлэл, тооцоолол, түүний туршлага, ур чадвараас хамааран судалж, дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр санал болгож буй гүйлгээний хамгийн их магадлалтай мөнгөний эквивалентийн талаархи үнэлгээчний субъектив дүгнэлт юм.
ОХУ-д хүчин төгөлдөр үйлчилж буй "Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хууль"-ийн 11 дүгээр зүйлд тайлангийн агуулга, хэлбэрт тавигдах ерөнхий шаардлагыг тогтоосон. Мэдээллийн танилцуулгын хэв маяг, үндэслэл, тодорхойлолт, тооцоолол нь хоёрдмол утгатай тайлбарыг зөвшөөрөх ёсгүй.
Үнэлгээний тайланг бичгээр гаргаж, захиалагчид цаг тухайд нь хүлээлгэн өгсөн нь үнэлгээчин гэрээгээр түүнд өгсөн үүргээ зохих ёсоор биелүүлж байгаагийн нотолгоо юм. Тайланг үнэлгээчин өөрийн биеэр гарын үсэг зурж, тамга тэмдгээр баталгаажуулна.
Тайлан нь үнэлгээний огноо, ашигласан үнэлгээний стандарт, үнэлгээний объектын үнэлгээний зорилго, зорилтууд, түүнчлэн тайланд тусгагдсан үнэлгээний үр дүнг бүрэн, хоёрдмол утгагүй тайлбарлах бусад мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Жишээлбэл, зах зээлийн үнэ биш, харин бусад төрлийн үнэ цэнийг тодорхойлсон бол тайланд үнэлгээний шалгуур, хазайлтын шалтгааныг зааж өгөх ёстой. Тайлан бэлтгэхдээ дараахь зүйлийг зааж өгөх ёстой.
· тайланг бэлтгэсэн огноо, серийн дугаар;
· үнэлгээний объектыг үнэлэгчийн үнэлгээний үндэслэл;
· үнэлгээчний хууль ёсны хаяг;
· үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийн тухай мэдээлэл;
· үнэлгээний объект, түүний дансны үнэ цэнийн үнэн зөв тодорхойлолт;
· хуулийн этгээдийн дэлгэрэнгүй мэдээлэл;
· зохих төрлийг тодорхойлох үнэлгээний стандартууд;
· үнэлгээнд ашигласан мэдээллийн жагсаалт, тэдгээрийг хүлээн авсан эх сурвалжийг харуулсан,
· үнэлгээний явцад гаргасан таамаглал;
· зардал, түүний эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох дараалал;
· олж авсан үр дүнг хэрэглэх хязгаарлалт, хязгаарлалт;
· үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тогтоосон огноо;
· үнэлгээчний ашигласан, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанарыг тодорхойлсон баримт бичгийн жагсаалт.
ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот тогтоолоор батлагдсан үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектуудад заавал дагаж мөрдөх үнэлгээний стандартууд.
ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот тогтоолоор батлагдсан үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектуудад заавал дагаж мөрдөх үнэлгээний стандартууд.
Фридман Ж., Ордвей Ник. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ, үнэлгээ. М.: Дело, 1997.