Нийт түрээсийн арга нь арга юм. Орлогын арга (орлогыг капиталжуулах арга). BRM болон капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох нийтлэг томъёо
Энэ аргыг онцгой тохиолдол гэж үзэж болно ерөнхий аргаборлуулалтын харьцуулалт. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах үнэ ба түүнийг түрээслэхээс олсон түрээсийн орлого хоёрын шууд хамаарлын объектив үндэслэл дээр суурилдаг бөгөөд түрээсийн орлого өндөр байх тусам борлуулалтын үнэ өндөр байна. Энэ хамаарлыг борлуулалтын үнийг түрээсийн орлогод харьцуулсан нийт түрээсийн үржүүлэгчээр (коэффициент) хэмждэг. Нийт түрээсийн аргыг зах зээл дээр өргөнөөр зарагдаж буй орлого олж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд хэрэглэнэ (худалдан авах) бие даасан байшингууд, худалдааны павильонууддараа нь түрээслэх ТҮЦ гэх мэт). IN ерөнхий үзэлНийт түрээсийн аргыг хэрэглэх алгоритм нь дараах алхмуудаас бүрдэнэ.
I шат. MVR˸-ийн тооцоо
‣‣‣ үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгөтэй харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн объектын жагсаалтыг эмхэтгэх, нэг хэсэгт байрлах.
‣‣‣ харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг харгалзах үнэд хувааж тооцно. түрээс MVR утгыг олж авах;
‣‣‣ нэг MVR утга эсвэл үнэлж буй объектод хамаарах MVR утгын хүрээг тодорхойлохын тулд олж авсан MVR утгуудын зохицуулалт.
II шат.Үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын хэмжээг тооцоолох
‣‣‣ харьцуулж болохуйц түрээсийн түвшний үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлох;
‣‣‣ үнэлж буй объектын харгалзах шинж чанаруудтай харьцуулах үндсэн шинж чанаруудын дагуу харьцуулах объектын шинжилгээ;
‣‣‣ үнэлж буй эд хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын үнийг олж авахад шаардлагатай залруулга хийх тооцоо.
III шат.Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн үнэлгээний тооцоо
‣‣‣ үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын тооцоолсон үнэ цэнийг эхний шатанд олж авсан MVR-ийн харгалзах үнээр (эсвэл хязгаарын утгууд) үржүүлнэ.
Нийт түрээсийн аргыг хэрэглэх алгоритмыг дараах жишээн дээр үзүүлье. Даалгавар нь амралтын газар (жишээлбэл, Сочи хотод) байрладаг, дараа нь амрагчдад түрээслүүлэхээр худалдаж авсан нэг айлын орон сууцны зах зээлийн үнийг тодорхойлох явдал юм. Нэг нутаг дэвсгэрт ижил төстэй байшингуудын худалдан авах, худалдах гүйлгээнд хийсэн дүн шинжилгээ нь 15.07-16.33 хооронд MVR-ийн хүрээг тодорхойлох боломжтой болсон (Хүснэгт 9.6). Энэ мужаас бид дундаж MVR утгыг 15.88-ийг сонгоно. Харьцуулж буй объектуудын статистикийн түүврийн хэмжээ их байх тусам MVR утга нь илүү найдвартай байх болно.
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын үнийг тодорхойлохын тулд харьцуулах боломжтой дөрвөн объектыг сонгон авч, тус тусдаа харьцуулах элементүүдийн түрээсийн зохих залруулга хийсэн (Хүснэгт 9.7).
Нийт түрээсийн аргыг ашиглах үнэлгээний практик
ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нэлээд удаан үргэлжилсэн бөгөөд барууны эрдэмтдийн боловсруулсан аргачлалыг Оросын эдийн засгийн нөхцөлд амжилттай туршсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тогтолцооны сул талуудын нэг нь энэ үйл явцын мэдээллийн дэмжлэг юм. Тиймээс, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө (орон сууц) -ыг үнэлэхэд бараг ямар ч асуудал гарахгүй бол орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ, өнөөгийн байдал, чиг хандлагыг байнга нийтэлдэг олон тооны тогтмол хэвлэл, төрөлжсөн хэвлэлүүд гарч ирдэг. түүний хөгжил, дараа нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг үнэлэх үед орон сууцны бус зориулалттайНөхцөл байдал нь огт эсрэгээрээ гэж хэлж болно - аналитик мэдээлэл бараг байдаггүй, харьцангуй цөөн тооны харьцуулах объектууд байдаггүй нь холбогдох дүн шинжилгээ, тооцоолол гэх мэт ажлыг хийхэд хэцүү болгодог.
Энэ нь эргээд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний системд байгаа тодорхой хандлага, аргуудыг ашиглах боломжид нөлөөлж байна. Эдгээр аргуудын нэг нь бидний бодлоор нийт түрээсийн арга (нийт түрээсийн үржүүлэгч арга) бөгөөд үр дүн нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний бусад аргуудтай харьцуулахад үнэлгээний практикт хамгийн үнэн зөв байдаг.
Өнөөгийн нөхцөл байдлыг бага зэрэг өөрчлөх, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчдийг мэргэжлийн үйл ажиллагаанд нь дадлагажуулахад туслах зорилгоор бид Москва хотод байрлах үйлдвэр, агуулах, жижиглэнгийн худалдаа, оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн нийт үржүүлэгчийн утгыг тодорхойлох судалгаа хийсэн. хамгийн динамик хөгжиж буй орон зайн баазуудын нэг юм.
Нийт түрээсийн аргыг арга гэж үзнэ зах зээлийн хандлага, учир нь энэ үзүүлэлт нь борлуулалтын үнэ болон зах зээл дээр зарагдсан объектуудын түрээсийн нийт орлогыг харгалзан үздэг. Энэ нь объект болон харьцуулах хөрөнгийн аль алиных нь үйл ажиллагааны зардлын харьцааг харгалздаггүй.
Ерөнхийдөө нийт түрээсийн аргыг хэрэглэх алгоритм нь дараах үе шатуудаас бүрдэнэ.
I шат. Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн тооцоо (GRM). Энэ үе шатанд саяхан зарагдсан, түрээслүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээтэй харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалтыг гаргадаг. Түүнээс хойш Оросын нөхцөл байдалҮнэлгээчид ийм мэдээлэл олон нийтэд байдаггүй тул саналын өгөгдлийг ашиглах нь нэлээд найдвартай юм. Аналог объектыг үнэлж буй объекттой харьцуулах нь дүрмээр бол тэдгээрийн функциональ зорилгын дагуу хийгддэг, учир нь борлуулалтын үнэ, түрээсийн үнэд бусад хүчин зүйлсийг (дуусгах, байршил гэх мэт) аль хэдийн харгалзан үзсэн болно. Харьцуулж болох объектуудын жагсаалтыг гаргасны дараа нийт түрээсийн үржүүлэгчийг (GRM) томъёогоор тооцоолно.
GRM = PV/PGR
GRM - нийт түрээсийн үржүүлэгч;
PV нь харьцуулах объектын борлуулалтын (санал) үнэ юм;
PGR нь харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит нийт түрээс юм.
Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн хэд хэдэн утгыг тооцоолсны дараа үр дүнгийн утгууд нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөд хэрэглэж болох нэг утга буюу утгын хүрээг гаргахаар тохиролцов.
II шат. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит нийт түрээсийн (PGR) үнэ цэнийн тооцоо. Энэ үе шатанд харьцуулах боломжтой объектын хувьд үнэлэгдсэн объектын түрээсийн хэмжээг (боломжит нийт түрээс) харьцуулж болохуйц объектод шаардлагатай залруулгын хүчин зүйлсийг оруулан тодорхойлдог.
III шат. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит нийт түрээсийн тооцоолсон үнэ болон нийт түрээсийн үржүүлэгчийн харгалзах үнэ цэнийг үржүүлэх замаар үнэлэгдэх хөрөнгийн үнэлгээ.
Нийт түрээсийн хэмжээг харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгө болон объектын хооронд байгаа тохь тух болон бусад ялгаад тохируулж болохгүй. Хэрэв харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгө болон үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд ямар нэгэн ялгаа байгаа бол тэдгээрийг худалдах (санал болгох) үнэ болон түрээсийн үнэд аль хэдийн тооцсон гэж үзнэ. Үүний дагуу хэрэв харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгө нь үнэлэгдсэнээс муу байсан бол түүний борлуулалтын үнэ, түрээсийн үнэ зохих ёсоор бага байна. Нийт орлого болон борлуулалтын үнэ математикийн харьцаа өөрчлөгдөхгүй.
Москвад байрлах оффис, жижиглэн худалдаа, үйлдвэр, агуулахын үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн нийт үржүүлэгчийн үнэлгээнд дүн шинжилгээ хийсэн. Жишээлбэл, оффисын талбай 627 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай. м, 2000 оны 10-р сард Кутузовский проспект (Кутузовская метроны буудал) дээр байрлах цорын ганц зүйл биш, 1 хавтгай дөрвөлжин метр талбайг ам.долларын үнээр зарахаар санал болгов. м нийт талбай нь 1196 ам.доллар бөгөөд үүнтэй зэрэгцэн 1 м.кв талбайг 400 ам.доллараар түрээслэх санал тавьсан. үйл ажиллагааны зардлыг харгалзан жилд м. Энэ үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ болон түрээсийн үнийн харьцаанд үндэслэн нийт түрээсийн үржүүлэгчийн үнэ цэнэ 3.0 байна. Үлдсэн объектуудад ижил төстэй процедурыг хийсэн.
Анхны өгөгдөлд дүн шинжилгээ хийж, математик боловсруулсны үр дүнд оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн нийт үржүүлэгчийн дундаж утга 3.1, түүний утгын хэлбэлзлийн хүрээ 2.7-3.5 байна.
Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн нийт үржүүлэгчийн дундаж утга 4.2, түүний үнийн хэлбэлзлийн хүрээ 3.8-аас 4.6 хүртэл байв.
Үйлдвэрийн болон агуулахын үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн нийт үржүүлэгчийн дундаж утга 2.9, түүний үнийн хэлбэлзлийн хүрээ 2.5-3.3 байна.
Эдгээр утгууд нь түүврийн хэмжээнээс хамаарч бага зэрэг ялгаатай байж болох нь эргэлзээгүй. Энэ тохиолдолд судалгааны бүлэг бүрт 1999-2000 он хүртэлх хугацаанд дор хаяж 20 үл хөдлөх хөрөнгийг сонгосон.
Нийт түрээсийн аргаерөнхий борлуулалтын харьцуулалтын аргын онцгой тохиолдол гэж үзэж болно. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ ба түүнийг түрээслэхээс олсон түрээсийн орлогын шууд хамаарлын объектив үндэслэл дээр суурилдаг: түрээсийн орлого өндөр байх тусам борлуулалтын үнэ өндөр болно. Энэ харилцааг хэмждэг нийт түрээсийн үржүүлэгч (коэффициент).(MVR) борлуулалтын үнийг түрээсийн орлогод харьцуулсан харьцаагаар:
MVR = C / RD, (9.1)
Энд MVR нь нийт түрээсийн үржүүлэгч;
C - үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ, рубль;
RD - түрээсийн (түрээсийн) орлого, руб.
Нийт түрээсийн аргазах зээл дээр өргөнөөр зарагдаж байгаа ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд хамаарах (хувийн байшин, худалдааны павильон, ТҮЦ-ийг дараа нь түрээслэх гэх мэт). Ерөнхийдөө нийт түрээсийн аргыг хэрэглэх алгоритм нь дараах үе шатуудаас бүрдэнэ.
1-р шат. MVR тооцоо:
– үнэлгээ хийгдэж байгаа эд хөрөнгөтэй дүйцэхүйц үл хөдлөх хөрөнгийн объектын жагсаалтыг гаргах, тухайн нутаг дэвсгэрт байрлах;
– харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг харгалзах түрээсийн үнэд хувааж MVR утгыг олж авах тооцоо;
- үнэлж буй объектод хамаарах MVR утгын нэг утга эсвэл мужийг тодорхойлохын тулд олж авсан MVR утгуудын зохицуулалт.
2-р шат.Үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын хэмжээг тооцоолох:
– түрээсийн түвшний хувьд харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлох;
- үнэлж буй объектын харгалзах шинж чанаруудтай харьцуулах үндсэн шинж чанаруудын дагуу харьцуулж буй объектын дүн шинжилгээ;
– үнэлж буй эд хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын үнийг олж авахад шаардлагатай залруулгын тооцоо.
3-р шат.Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн үнэ цэнийн тооцоо:
- эхний шатанд олж авсан MVR-ийн харгалзах үнэ цэнээр (эсвэл хязгаар утгаараа) үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогын тооцоолсон үнийн бүтээгдэхүүн.
Нийт түрээсийн аргыг хэрэглэх алгоритмыг дараах жишээн дээр үзүүлье.
Амралтын газарт (жишээлбэл, Сочи хотод) байрладаг, дараа нь амрагчдад түрээслүүлэхээр худалдаж авсан нэг айлын орон сууцны зах зээлийн түрээсийн орлого 41,000 рубль болно. Нэг нутаг дэвсгэрт ижил төстэй байшинг худалдан авах, худалдах гүйлгээний талаархи мэдээлэл нь MVR-ийг тодорхойлох боломжтой болсон (Хүснэгт 9.1). Орон сууцны барилгын зах зээлийн үнийг тодорхойлох шаардлагатай.
Хүснэгт 9.1 - MVR-ийн тодорхойлолт
| Харьцуулж болох объектууд | Борлуулалтын үнэ, үрэх. | Түрээсийн жилийн орлого, руб. | MVR |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
Нэг бүс дэх ижил төстэй байшингуудын худалдан авах, худалдах гүйлгээний дүн шинжилгээ нь 15.07-16.33 хооронд MVR-ийн хүрээг тодорхойлох боломжтой болсон. Энэ мужаас бид дундаж MVR утгыг сонгоно - 15.70. Харьцуулж буй объектуудын хувьд статистикийн түүврийн хэмжээ том байх тусам MVR утга нь илүү найдвартай байдаг.
Хариулт: 41,000 рублийн түрээсийн орлоготой нэг айлын орон сууцны барилгын өртөг. 643,700 рубль болно.
Үнэлгээнд харьцуулж болохуйц болон үнэлж буй объектуудын ялгааг харгалзан үнийг тохируулдаггүй тул нийт түрээсийн үржүүлэгчийг ашиглах нь тохиромжтой. Харьцуулж болохуйц эд хөрөнгө болон үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд зөрүү байгаа бол борлуулалтын үнэ болон жилийн түрээсийн хувь хэмжээнд тусгалаа олдог гэж ойлгож болно. Тиймээс, хэрэв та үнэлж буй объектоос муу объектыг харьцуулах юм бол түүний борлуулалтын үнэ, түрээсийн хувь хэмжээ бага, үнийн харьцаа бага байна. түрээсийн хувьөөрчлөгддөггүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний энэ арга нь практикт энгийн бөгөөд тохиромжтой, ялангуяа Оросын нөхцөлд худалдан авах, худалдах гүйлгээний талаархи зах зээлийн найдвартай мэдээллийг олоход амаргүй байдаг.
Гэсэн хэдий ч энэхүү үнэлгээний аргыг ашиглахад хязгаарлалтууд бас байдаг:
1. Субъектийн үл хөдлөх хөрөнгө нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нийт орлогод үндэслэн харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг тогтмол худалдах, худалдан авах салбарт байрлах ёстой.
2. Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд тохируулга хийгдээгүй тул харьцуулах болон үнэлэгдсэн объектуудын эрсдэл, хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ, цэвэр орлогын ялгаа зэрэгт энэ аргыг хангалтгүй мэдрэмтгий гэж үздэг.
Хяналтын асуултуудболон даалгавар
1. Борлуулалтын харьцуулалтын аргын мөн чанар юу вэ?
2. Борлуулалтын харьцуулалтын аргыг хэрэгжүүлэх технологийг тайлбарлана уу.
3. Борлуулалтын харьцуулалтын аргыг хэрэгжүүлэхдээ тохируулгын хэмжээг тодорхойлох ямар аргуудыг ашигладаг вэ?
4. Борлуулалтын харьцуулалтын аргад харьцуулалтын ямар элемент, нэгжийг ашигладаг вэ?
5. Бүдүүлэг гэж юу вэ зах зээлийн үржүүлэгч?
9.4 Ерөнхий ойлголтуудзардлын аргын талаар
Зардлын аргабүх төрлийн элэгдэл хорогдол зэргийг харгалзан тухайн объектын барилгын өртөгийг зах зээлийн үнэлгээтэй холбоно гэсэн таамаглал дээр үндэслэсэн болно. газар, энэ объект байрладаг, бизнесийн ашгийн хэмжээ нь тодорхойлоход хүлээн зөвшөөрөгдсөн удирдамж юм зах зээлийн үнэүл хөдлөх хөрөнгө.
Зардлын арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг.
Барилга, байгууламжийг нөхөн сэргээх аргаас хамааран орлуулах зардал ба солих зардлыг хооронд нь ялгадаг.
Солих зардал– эдгээр нь одоогийн барилгын үнээр гарсан зардал юм яг хуулбаробъектод яг ижил материал, барилгын стандарт, дизайны шийдлийг ашиглах, үнэлж буй объектод байгаа үр ашиггүй байдлын бүх элементүүдийг хадгалах. Жишээлбэл, үнэлгээ хийгдэж буй барилга нь байнга усанд автдаг, хэзээ ч ашиглагдаагүй подвалтай бол чийгшлийн зайлшгүй эх үүсвэр болдог бол уг барилга байгууламжийг солих зардалд түүнийг суурилуулах зардлыг харгалзан үзэх шаардлагатай.
Солих зардал- эдгээр нь үнэлж буй объекттой дүйцэхүйц ашиг тустай боловч орчин үеийн стандарт, материал, дизайныг ашиглан баригдсан объектыг барихад тухайн үеийн үнээр гарсан зардал юм.
Үнэлгээ хийхдээ нэг буюу өөр төрлийн зардлын сонголт нь өртгийн аргыг хэрэглэх нөхцлөөс хамаарна.
Зардлын аргыг ашигладаг:
– идэвхгүй зах зээл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ;
– шинэ барилгын техник, эдийн засгийн шинжилгээ;
– сэргээн босгосон объект, дуусаагүй барилгуудын зах зээлийн үнэлгээ;
- хамгийн сайн, хамгийн ихийг тодорхойлох үр дүнтэй ашиглахгазар;
– тусгай зориулалтын объектуудын үнэлгээ, ялангуяа ашгийн бус зорилгоор;
- үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал;
- татварын бааз суурийг тодорхойлох.
Гэсэн хэдий ч зардлын аргыг ашиглахдаа дараахь хязгаарлалтын нөхцлийг харгалзан үзэх шаардлагатай.
Ихэнхдээ өртгийн арга нь нас нь 10-аас дээш насны объектын өртгийн буруу тооцоог өгдөг;
– Архитектур, гоо зүйн өвөрмөц шинж чанартай, түүхэн үнэ цэнэтэй барилгуудыг хэрэгжүүлэхэд хүндрэлтэй.
Өртгийн аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь дараахь үе шатуудыг агуулна.
1. Эд хөрөнгийн үзлэг, бэлэн байгаа бүх бичиг баримттай танилцах.
2. Сайжруулалтгүй, хамгийн сайн ашиглах боломжтой газрын зах зээлийн үнэлгээ.
3. Сайжруулалтыг орлуулах буюу солих зардлыг тодорхойлох (шууд ба шууд бус зардал).
4. Бизнесийн ашгийг тодорхойлох.
5. Бизнесийн ашиг орлогыг харгалзан сайжруулалтыг солих буюу солих зардлын үнэлгээ (4-р зүйл + 3-р зүйл).
6. Барилга байгууламжийн ерөнхий хуримтлагдсан элэгдлийг тодорхойлох.
7. Элэгдэл, элэгдлийг харгалзан сайжруулалтын зардлын тооцоо (5-р зүйл - 6-р зүйл).
8. Үнэлгээ нийт зардалгазрын өртгийг харгалзан эд хөрөнгийн (1-р зүйл + 7-р зүйл).
Өртгийн аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг дараахь схемийн дагуу тодорхойлно.
С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)
Энд С о.н - үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг, руб.;
С в(з) – нөхөн сэргээх, солих зардал, руб.;
I - хуримтлагдсан элэгдэл, үрэлт;
P - бизнесийн ашиг, рубль;
C z.u - газрын үнэ, рубль;
Сэргээх, солих зардлыг дараахь аргаар тодорхойлно.
1. Харьцуулах нэгж.
2. Тоон судалгаа.
3. Аналог объектууд.
4. Өргөтгөсөн төрлийн ажлын зардлын бүртгэл.
Зардлыг тодорхойлох дараах үндсэн аргууд байдаг газар:
1. Харьцуулж болох борлуулалт.
2. Корреляци (шилжүүлэх).
3. Газрын түрээсийн хөрөнгийг капиталжуулах.
4. Газрын үлдэгдэл.
5. Газрын талбайг хөгжүүлэх.
6. Хандлах.
Хуримтлагдсан элэгдэлд гурван төрлийн элэгдэл багтдаг.
1. Физик.
2. Функциональ.
3. Гадаад.
Бие махбодийн доройтол- тодорхой хэрэглээний шинж чанараа алдсаны улмаас эд хөрөнгийн үнэ цэнэ буурах. Бие махбодийн элэгдэл нь хоёр төрөлтэй: эхнийх нь үйл ажиллагааны хүчин зүйлийн нөлөөн дор (элэгдэл, эвдрэл, эвдрэл, бүтцийн согог), хоёрдугаарт - байгалийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор (ялзарч, зэврэлт, хөгшрөлт, эвдрэл) үүсдэг.
Функциональ (ёс суртахууны) элэгдэлтухайн барилга байгууламж нь ижил зорилгоор баригдсан шинэ барилгатай харьцуулахад ашиг тусаа өгөх чадваргүй болсноос үнэ цэнээ алдах явдал юм. Энэ нь ихэвчлэн буруу төлөвлөлт, техникийн болон функциональ шаардлагахэмжээ, хэв маяг, үйлчилгээний хугацаа гэх мэт параметрийн дагуу.
Гадны (эдийн засгийн) элэгдэл, элэгдэл– нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнөөс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурах гадаад орчин: нийгмийн нийгмийн стандарт, хууль тогтоох болон санхүүгийн нөхцөл байдал, хүн ам зүйн байдал, хот төлөвлөлтийн шийдвэр, зах зээлийн нөхцөл байдал гэх мэт.
Бие махбодийн болон үйл ажиллагааны элэгдэл нь салгаж, нөхөж баршгүй байж болно. Элэгдлийг арилгах шалгуур нь илүүдэл юм нэмүү өртөгилүү зардал.
Элэгдлийг тодорхойлох дараах аргууд байдаг.
1. Насан туршийн арга.
2. Борлуулалтын харьцуулалтын арга.
3. Хуваалтын арга.
Бие махбодийн амьдралын хугацаа– объектыг зориулалтын дагуу бодитоор ашиглаж болох хугацаа. Объектыг нураах үед физикийн ашиглалтын хугацаа дуусна.
Хугацаа эдийн засгийн амьдрал - сайжруулалт нь тухайн объектын үнэ цэнийг сайжруулах зардлаас давж гарахад хувь нэмэр оруулах хугацаа, жишээлбэл. элэгдлийг салгах боломжтой үед. Энэ нь тухайн объектыг ашиг олох боломжтой хугацаа юм. Барилгын өндөр чанартай засвар үйлчилгээ хийх, цаг тухайд нь шинэчлэх, засварлах зэргээр энэ хугацааг сунгах боломжтой.
Бодит нас- объектыг ашиглалтад оруулахаас эхлээд тухайн объектын паспорт, бүртгэлийн гэрчилгээ, улсын комиссын актаар тогтоосон үнэлгээ хийх хүртэлх хугацаа.
Үр дүнтэй нас– барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацааг түүний физик нөхцөл, тоног төхөөрөмж, дизайн, үнэ цэнэд нөлөөлж буй эдийн засгийн хүчин зүйлд үндэслэн тооцох хугацаа. Үр дүнтэй нас гэдэг нь эд хөрөнгийн бодит байдалд тохирсон, түүнийг борлуулах боломжийг харгалзан үзсэн нас юм.
Үлдсэн эдийн засгийн амьдралүнэлгээ хийсэн өдрөөс объектын эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацаа юм. Энэ хугацааг ихэвчлэн ирээдүйн орлогыг тооцоолоход ашигладаг. Үл хөдлөх хөрөнгийг засварлах, шинэчлэх нь эдийн засгийн үлдсэн хугацааг нэмэгдүүлдэг.
Элэгдлийн үнэлгээ
Дээр дурдсанчлан элэгдэл, элэгдлийг дараах аргуудаар тодорхойлно: дундаж наслалт, борлуулалтын харьцуулалт, хуваалт. Арга тус бүрийг авч үзье.
Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх аргуудын дотроос гурван үндсэн арга байдаг.
1. Нийт түрээсийн арга,
2. Шууд капиталжуулах арга,
3. Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга (орлогыг капиталжуулах арга).
Нийт түрээсийн арга - Нийт түрээсийн үржүүлэгч (GRM) арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ болон түрээсийн орлого хоёрын хооронд шууд хамаарал байдаг гэсэн таамаглал дээр суурилдаг.
Нийт түрээсийн үржүүлэгч (GRM) – харьцаа борлуулалтын үнэболомжит нийт орлого эсвэл бодит орлого. Нийт орлогыг жил эсвэл сараар тооцож болно.
АСУУДАЛ: Үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр үйл ажиллагааны орлого (NOI) 55,500 байгаа тул дараах мэдээлэлд үндэслэн хөрөнгийн үнийг тодорхойлох шаардлагатай.
| Объектууд | Борлуулалтын үнэ, $ | ҮГҮЙ БИ, $ | Нийт өгөөжийн хувь хэмжээ |
| Объектыг үнэлж байна | 504 545 | 55 500 | 0,11 |
| Объект №1 | 500 000 | 50 000 | 0,1 |
| Объект №2 | 600 000 | 66 000 | 0,11 |
| Объект №3 | 400 000 | 48 000 | 0,12 |
Мөрний дараалал: 0.1 – 0.11 – 0.12. Дундаж: 0.11. Модаль утга: байхгүй. Медиан: 0.11.
Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн чанарыг харьцуулсны дараа үнэлгээчин хүссэн нийт өгөөжийн хувь хэмжээг 11% гэж шийднэ. Дараа нь объектын өртөг нь тэнцүү байх болно: 55,500 ÷ 0,11 = 504,545 доллар.
Шууд капиталжуулах арга . Орлогыг капиталжуулах гэдэг нь өмчлөлөөс ирээдүйн ашиг тусын өнөөгийн үнэ цэнийг олж авах гэсэн үг юм үл хөдлөх хөрөнгө. Энэ арга нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) ба капиталжуулалтын хувь хэмжээ гэсэн ойлголт дээр суурилдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг дараахь томъёогоор тодорхойлно.
Энд r (капиталжуулалтын хувь) дараах байдлаар тодорхойлогддог.
NOI (Үйл ажиллагааны цэвэр орлого) нь үйл ажиллагааны бүх зардал, нөөцийг хассаны дараа, гэхдээ ипотекийн зээлийн өр, элэгдлийн төлбөрийг төлөхөөс өмнө субьект өмчийн бий болгох хүлээгдэж буй жилийн цэвэр орлогын тооцоолсон тогтвортой үнэ цэнэ юм.
NOI-ийг үнэлгээний өдрөөс хойшхи үйл ажиллагааны эхний жилд тооцдог.
Тооцооллын дараалал:
1. Үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилд үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсээс олох боломжит нийт орлого
2. Боломжит нийт орлогоос (PVI) эзэнгүй байр, түрээслэгч солигдсон, түрээсийн төлбөр хураалтад учирсан хохирлыг хасаж үр дүнтэй нийт орлогыг тодорхойлно.
3. Тогтмол болон үйл ажиллагааны зардал, түүнчлэн нөөцийг багтаасан жилийн төлөвлөсөн бүх зардлыг төлөвлөсөн үр ашигтай нийт орлогоос (EGI) хасна.
ДААЛГАВАР: Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг 350,000 доллараар зарсан нь тогтоогдсон. Үнэлгээчин NOI (үйл ажиллагааны цэвэр орлого) 85,000 доллар гэж тодорхойлсон. Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлно уу:
r = 85,000 доллар ÷ 350,000 доллар = 24%.
Орлогыг капиталжуулах арга . Заримдаа мөнгөн гүйлгээүл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл нь жигд бус бөгөөд капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь өөр байж болно. Энэ тохиолдолд мөнгөн гүйлгээ бүрийг хямдруулдаг - энэ аргыг хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний арга гэж нэрлэдэг. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшихээс ирээдүйн ашиг тусыг өөрийн өмч болгон хувиргах (шилжүүлэх) үйлдлийг илэрхийлдэг одоогийн үнэ цэнэ.
Үр ашиг нь 2 хэсгээс бүрдэнэ.
ü үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны үечилсэн мөнгөн гүйлгээ (NOI) болон элэгдэл хорогдолгүй нэмэлт цэвэр мөнгөн гүйлгээ. орлогын албан татвар;
ü өмчлөх хугацааны эцэст үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсанаас олсон мөнгөн гүйлгээг гүйлгээний зардлыг хассан.
Капиталжуулалтын хувь хэмжээ болон үл хөдлөх хөрөнгийн орлогыг яг худалдсаны дараа л олж авах боломжтой. Үнэлгээчид зөвхөн таамаглал дэвшүүлж чадна.
Үл хөдлөх хөрөнгийг гурван талаас нь үнэлэх нь оновчтой. Объектын үнэ цэнийн эцсийн утгыг сонгохдоо арифметик дундаж, математикийн жинлэлт, үнэлгээний үр дүнгийн субъектив жинг ашиглан хийж болно.
Нийт түрээсийн үржүүлэгч – гэдэг нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг энэ хөрөнгийн орлогод харьцуулсан харьцаа юм.
2. Шууд капиталжуулах арга.
Орлогын капиталжуулалт - үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийснээр ирээдүйн ашиг тусын одоогийн (хөрөнгөжүүлсэн) үнэ цэнийг олж авах.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг (V) дараах томъёогоор тооцоолно.
Энд NOI нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого;
R - капиталжуулалтын хувь.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI)- үйл ажиллагааны бүх зардал, нөөцийг хасч тооцсон, харин орон сууцны зээлийн өрийг барагдуулахаас өмнө, элэгдлийн шимтгэлийг тооцсон үл хөдлөх хөрөнгөөс хүлээгдэж буй жилийн цэвэр орлогын дүн.
NOI тооцоолох дараалал дараах байдалтай байна.
1. Үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилд үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээс олох боломжит нийт орлогыг (PVI) зах зээлийн түрээсийн нөхцөлөөр тодорхойлно.
2. Эзэмшигчгүй байр, түрээслэгч солигдсон, түрээсийн төлбөр хураах явцад гарсан хохирлын тооцоолсон алдагдлыг ОҮБХ-ноос хасч үр дүнтэй нийт орлого (EGI)-ийг тодорхойлно.
3. Төлөвлөсөн EVD-ээс үндсэн болон үйл ажиллагааны зардал, түүнчлэн нөөцийг багтаасан жилийн төлөвлөсөн бүх зардлыг хасна.
Тогтмол зардал- байгууламжийн түгжрэлийн зэргээс үл хамаарах зардал: үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэл.
Үйл ажиллагааны (засвар үйлчилгээний) зардал– үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, түрээслэгчдэд үйлчилгээ үзүүлэх, орлогын тогтвортой урсгалыг хангах уламжлалт зардал (үнэлгээний өдрөөс хойшхи жилийн төсөөлж буй ердийн зардал).
Нөөц -маш ховор тохиолддог зардал бөгөөд урт хугацааны зардалд зориулж жилийн нөөцийг шаарддаг.
Томжуулалтын хувь (R)хөрөнгийн өгөөж, хөрөнгийн өгөөжөөр тодорхойлогддог эд хөрөнгөөс олсон орлогоос хамаарах бөгөөд үүнд:
объектыг олж авахад зарцуулсан үндсэн хөрөнгийн нөхөн төлбөр (ROF);
хөрөнгийн өгөөж эсвэл цэвэр ашиг, үнэлж буй объектын үйл ажиллагаанаас олж авсан (RON).
.
Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох аргууд:
Зах зээлийг шахах арга дээр суурилсан статистик боловсруулалтүйл ажиллагааны цэвэр орлогын хэмжээ, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийн талаархи зах зээлийн мэдээлэл, капиталжуулалтын харьцаа гэж нэрлэдэг ерөнхий капиталжуулалтын хувьба дараах томъёогоор тооцоолно.
,
хаана R i - i-ro объектын капиталжуулалтын коэффициент;
n – харьцуулах объектын тоо.
.
Хуримтлагдсан барилгын арга, эсвэл нэгтгэх арга, – капиталжуулалтын хувь хэмжээг түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хуваана:
суурь хүү болох эрсдэлгүй хүү - улс орны нөхцөл байдалд түүний түвшин тогтоогдоогүй тул (бусад орны туршлагаас) банк дахь хадгаламж, засгийн газрын урт хугацааны үүрэг хариуцлагын хувьд дахин санхүүжилтийн хүүг ашиглахыг санал болгож байна;
эрсдэлийн нөхөн төлбөрийн хувь хэмжээ - үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь өндөр эрсдэлтэй байдаг тул капиталжуулалтын хувь хэмжээг нэмэгдүүлэх замаар үүнийг харгалзан үзэх ёстой бөгөөд ингэснээр хөрөнгөтэй хөрөнгө оруулагч энэ эрсдэлийг хүлээх болно;
бага хөрвөх чадварын нөхөн олговрын хувь хэмжээ - үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрвөх чадвар багатай бүтээгдэхүүн бөгөөд өөрөөр хэлбэл үүнийг хурдан мөнгө болгон хувиргах боломжгүй юм.
Хөрөнгө оруулалтын менежментийн нөхөн олговрын хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын менежмент) – үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь эрсдэлтэй тул менежментийн үйл ажиллагаа нь хөрөнгө оруулалтын менежментийг хувь хэмжээнд оруулснаар нөхөн олговор олгох ёстой.
Хөрөнгө оруулалтын хүүгийн ашгаас гадна оруулсан хөрөнгийн өгөөжийн хугацааг харгалзан үзэх шаардлагатай тул хөрөнгийн нөхөн олговрын хувь хэмжээг хувь болгон нэмэх шаардлагатай.
Хуримтлагдсан барилгын арга:
,
Хаана - суурь ханш(эрсдэлгүй эсвэл эрсдэл багатай хувь хэмжээ);
- i-р нэмэлт;
- хөрөнгийн нөхөн сэргээх хувь хэмжээ.
Ипотекийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээний арга.
Ихэнх тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь хоёр бүрэлдэхүүн хэсгээс бүрдэнэ. моргейжийн зээлТэгээд өмч. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалтын хоёр хэсгийн зах зээлийн орлогын шаардлагыг хангах ёстой бөгөөд хоёр бүрэлдэхүүн хэсэгт хуваагдана.
ипотекийн тогтмол () - жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээг ипотекийн зээлийн үндсэн дүнтэй харьцуулсан харьцаа;
өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ () – харьцаа бэлэн мөнгөний баримторуулсан өөрийн хөрөнгийн хэмжээгээр татварын өмнө.
Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ болон өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг мэдэж байгаа тохиолдолд нийт хүүг хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга эсвэл холбогдох хөрөнгө оруулалтын аргыг ашиглан олж авч болно.
Энд M нь зээлийн дүнг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд харьцуулсан харьцаа (ипотекийн зээлийн өрийн харьцаа).
Хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга Капиталжуулалтын хувь хэмжээг тодорхойлох, хөрөнгө оруулалтыг газар, барилга байгууламж болгон хуваахдаа бүрэлдэхүүн хэсэг тус бүрийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг авах боломжтой тохиолдолд ашигладаг. Энэ тохиолдолд томъёо дараах байдлаар харагдах болно.
,
энд R нь холбогдох хөрөнгө оруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээ;
L – үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртөгт эзлэх газрын өртөг;
- газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ;
B – барилгын өртөг нь тухайн хөрөнгийн нийт өртөгт эзлэх хувь;
- барилгын капиталжуулалтын хувь хэмжээ.
3. Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга(орлогын капиталжуулалтын арга) нь үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшихээс олох ирээдүйн үр ашгийг одоогийн үнэ цэнэд нь хувиргах арга бөгөөд үүнд:
1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаанаас үүсэх мөнгөн гүйлгээ (NOI).
2. Эзэмшсэн хугацааны эцэст үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсанаас олсон мөнгөн гүйлгээ.
Энэ тохиолдолд дараахь ажлуудыг шийднэ.
Ирээдүйн урсгалд дүн шинжилгээ хийж, урьдчилан таамаглах мөнгөн орлогоүнэлэгдсэн объектын ашиглалтын бүх хугацаанд (урьдчилан таамаглах хугацаа гэж нэрлэгддэг) тэдгээрийн бүтэц, хэмжээ, хүлээн авах давтамжийн үүднээс авч үзвэл;
урвуу үнэ цэнийг тодорхойлох - өмчлөх хугацаа дуусахад эд хөрөнгийг дахин худалдсанаас олсон орлогын хэмжээ;
тэдгээрийг хөнгөлөх шаардлагатай хувь хэмжээг тодорхойлох;
мөнгөн гүйлгээг хямдруулж, хөрөнгийн одоогийн үнэд (үнэлгээ хийх үед) буцаах зардлыг тооцно.
Хэрэв энэ материал танд хэрэгтэй байсан бол та үүнийг нийгмийн сүлжээн дэх хуудсандаа хадгалах боломжтой.