Хөрөнгө оруулалтын объект болох арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө pdf. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн болон хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ

Пушкина Марина Валерьевна 2003 оноос хойш хуульчийн мэргэжлээр ажиллаж байна. Тэрээр "Тензор Консалтинг Групп" хуулийн фирмийн хамтрагч бөгөөд Газар, барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн практикийг удирддаг. Хэд хэдэн өмчийн семинарыг зохион бүтээгч, зохион байгуулагч нь газар ашиглалт, үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн хууль эрх зүйн асуудлаар шинжлэх ухаан, практик нийтлэлүүдийг хэвлүүлсэн. "Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө: Хувьчлал ба хамгаалалт" номын зохиогч, "Оросын эдийн засгийн тусгай бүсүүд: татварын хөнгөлөлт ба давуу тал", "ОХУ дахь гадаадын хөрөнгө оруулалтын эрх зүйн дэглэм" номуудын хамтран зохиогч. Энэхүү ном нь Тензор Консалтинг группын хуульчдын хийсэн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлттэй холбоотой үйл явцын хууль эрх зүйн цогц дүн шинжилгээ юм. Зохиогч нь одоогийн талуудыг судалж, үүнд: арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийх; арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг барих, худалдан авах, худалдах, удирдах явцад үүсэх хамгийн түгээмэл эрсдэлийн үнэлгээ; зах зээлд оролцогчдын хамгийн их магадлалтай буруу тооцооллын сөрөг үр дагаврыг багасгах арга замууд. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 2009.08.12 13:15:07 Цуврал "Тензор Консалтинг Групп Номын сан" Марина ПУШКИНА Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө хөрөнгө оруулалтын объект болох ХЭВЛЭГЧИД Москва 2009 UDC 330.322.214 BBK59-ийн туслалцаатайгаар нийтлэгдсэн. -ийн шинэ Tensor Group M. P91 Хөрөнгө оруулалтын объект болох арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө / Марина Пушкина. - М .: Alpina Publishers, 2009. - 244 х. - (Тэнзор консалтинг групп номын сангийн цуврал). ISBN 978-5-9614-1039-6 Саяхныг хүртэл арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хамгийн динамик хөгжиж, олон оролцогчид, санхүүгийн эх үүсвэрүүдийг татдаг байсан ч үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, худалдах, ажиллуулах үйл явц нь олон хүнтэй холбоотой хэвээр байна. хууль тогтоомжийн дутагдал, арилжааны орхигдуулсан. Энэхүү ном нь Тензор Консалтинг группын хуульчдын хийсэн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлттэй холбоотой үйл явцын хууль эрх зүйн цогц дүн шинжилгээ юм. Зохиогчид энэ зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдлыг судалж, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг барих, худалдан авах, худалдах, удирдах явцад үүсэх хамгийн түгээмэл эрсдэлийг үнэлж, зах зээлд оролцогчдын буруу тооцооллын сөрөг үр дагаврыг багасгах арга замд онцгой анхаарал хандуулдаг. Энэхүү ном нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэргэжлийн оролцогчид, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч, түрээслэгчдэд зориулагдсан болно. UDC 330.322.214 BBK 65.225.3-56 Бүх эрх хуулиар хамгаалагдсан. Зохиогчийн эрх эзэмшигчийн бичгээр зөвшөөрөл авалгүйгээр энэ номын аль ч хэсгийг интернет, корпорацийн сүлжээнд байршуулах, хувийн болон нийтийн хэрэгцээнд зориулан компьютерийн санах ойд бичих зэрэг ямар ч хэлбэрээр, ямар ч аргаар хуулбарлаж болохгүй. Нийтлэгчийн цахим номын санд нэвтрэх эрхийг зохион байгуулахын тулд [email protected] хаягаар холбогдоно уу. ISBN 978-5-9614-1161-4 (цуврал) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 Агуулга ӨМНӨХ ҮГ............ .... ................................................... .. ...............7 ТАНИЛЦУУЛГА................................... .... ................................................. ............ ......9 Бүлэг 1. АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН БҮТЭЦ (СЭГМЕНТЛЭЛ)......................11 1.1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн төрлүүд................................................. ................................... ................... 11 1.2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүдийн эрх зүйн байдал, тодорхой эрсдэлүүд...................................17 1.3. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн үе шатууд...................................33 Бүлэг 2. ГОЛ ТОГЛОГЧИД АРИЛЖААНЫ ЗАХ ДЭЭР ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ...................................35 2.1. Хөгжүүлэгч................................................. ....... .......................35 2.2. Хөрөнгө оруулагч.................................................. ......... .........................40 2.3. Ерөнхий гүйцэтгэгч, гүйцэтгэгч, туслан гүйцэтгэгч.......................................... ........ 47 2.4. Менежментийн компани................................................. ...52 4 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ 3-р бүлэг. АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛД ОРОЛЦОГЧДЫН ҮЙЛ АЖИЛЛАГААНЫ ҮНДСЭН ҮЕ ....................... ........................... ................................ ..... 61 3.1. Барилга угсралт: үе шатууд (зураг төсөл боловсруулах, газар авах)................................ 61 3.1.1. . Үе шат, техникийн дэлгэрэнгүй.................................62 3.1.2. Барилга угсралтын гэрээний онцлог......79 3.1.3. Барилга угсралтын үеийн эрсдэлийн даатгал......86 3.1.4. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн барилга угсралтын ажилд бүс нутгийн оролцоо: хөгжүүлэгчид (эзэмшигч) ба захиргааны хоорондын харилцан тооцооны асуудал................................. ......................... ................88 3.2. Өмчийн менежмент......................99 3.2.1. Хяналтын хэлхээ................................................. ... .99 3.2.2. Төрийн болон хотын үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент. ................... 102 3.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн барилга угсралтын ажилд менежментийн компанийн оролцоо................................... 103 3.3. 1. Гол оролцогчид................................................. ......... 103 3.3.2. Менежментийн явцад байгуулсан гэрээний эрх зүйн шинжилгээ................................... 106 Бүлэг 4. ХУДАЛДАН АВАХ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТ. АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ХУДАЛДААНЫ ГҮЙЛГЭЭ........................... ...... 131 4.1. Хөрөнгө оруулалтын объектыг сонгох................................................. 131 4.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний механизм....... 148 4.3. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн барилгад хөрөнгө оруулалт хийх. Татварыг оновчтой болгох үе шат, эрсдэл, арга зам................................... 161 4.4. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах. Үе шат, эрсдэл.................................. 185 5 Агуулга 4.5. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа зээл олгох аргууд...................................... ......... 205 4.6. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээс....................... 219 ДҮГНЭЛТ. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн цаашдын хөгжлийн хэтийн төлөв...... 235 Өмнөх үг Орос улсад сүүлийн 10 жил үндэсний эдийн засаг сэргэж, олон улсын тавцанд байр сууриа бэхжүүлсэнээрээ онцлог байв. Энэ нөхцөл байдлын үр дүн нь өнөөгийн Оросын зах зээлийн хөрөнгө оруулалтын сонирхол нэмэгдсэн явдал юм.Энэ амжилт нь улс төр, эдийн засгийн салбарыг тогтворжуулж, үндэсний хууль тогтоомжийг боловсронгуй болгох талаар маш их ажил хийсний үр дүнд бий болсон. 2008 оны дэлхийн санхүүгийн хямралын сөрөг үр дагаврыг багасгах.Эдгээр өөрчлөлтүүд нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг анзаарахгүй өнгөрөөгүй. Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь үргэлж найдвартай, ашигтай хөрөнгө оруулалт гэж тооцогддог. Зах зээл дээрх бүх үймээн самууныг үл харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөхөө больсон нь маш ховор байдаг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн худалдааны анхдагчдыг шахаж, энэ зах зээлд шинэ оролцогчид орж ирсээр байгаа нь тэднийг үйл ажиллагаагаа оновчтой болгох, ашиг олох шинэ арга зам хайхад ихээхэн анхаарал хандуулахыг шаарддаг. Зардлыг оновчтой болгох хамгийн тулгамдсан асуудал бол 2008 онд дэлхийн санхүүгийн хямрал, түүнийг дагасан төлбөрийн бус хямрал, хүн амын худалдан авах чадвар буурсантай холбогдуулан үүссэн. Үүнээс үүдэн газар, барилга, байшингийн эргэлтийн хууль эрх зүйн онцлог, тэдгээртэй холбоотой хууль эрх зүйн болон санхүүгийн асуудлын талаархи аливаа мэдээлэл ихээхэн үнэ цэнийг олж авдаг. Энэхүү ном нь зах зээлийн энэ чиглэлтэй шууд холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хамгийн тулгамдсан асуудлуудад зориулагдсан болно. Энэ нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ болох 8 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ-ийн эргэлтэд оролцогчид, объект, журмын дэлгэрэнгүй, системчилсэн тодорхойлолтыг агуулсан болно. Зохиогчид энэ чиглэлийн худалдан авалт, борлуулалтын ерөнхий стандарт талуудыг тайлбарлаад зогсохгүй энэ чиглэлийн үйл ажиллагааг зохицуулах хууль тогтоомжийн тогтолцоонд дүн шинжилгээ хийж, олон хүндрэлээс зайлсхийх боломжийг олгосон. Шүүхийн практикийн тодорхой жишээнүүдийг энд үзүүлэв, шүүх хэрхэн боддог, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зохицуулалтын тогтолцоог тухайн тохиолдолд хэрхэн ашигладаг, өмчлөгч нь өмч хөрөнгөө хамгаалах, алдахгүй байх, мэдэгдэхүйц бууруулах хууль эрх зүйн хэрэгслийг тайлбарласан болно. эрсдэлийн магадлал, зарим нь бүр хасдаг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой эрсдлийн сэдэвт онцгой анхаарал хандуулж, ялангуяа объектыг бий болгох, худалдан авах, худалдах явцад үүсэх эрсдэл, түүнчлэн тэдгээрээс хамгаалах арга замыг авч үздэг. Харамсалтай нь авч үзэж буй үзэгдлийн нарийн төвөгтэй байдал, олон талт байдал нь сэдвийн бүх талыг нарийвчлан хэлэлцэх боломжийг бидэнд олгодоггүй. Тиймээс энэхүү номын зорилго нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах үйл явцын гол элементүүдийг системтэй танилцуулах явдал юм. Энэ ажил нь бүтээн байгуулалтад хөрөнгө оруулалт хийх томоохон судалгааны эхний алхам л гэж найдъя. Энэхүү ном нь өргөн хүрээний уншигчид болон зах зээлд туршлагатай эсвэл шинэхэн оролцогчдод сонирхолтой бөгөөд хэрэгцээтэй байх болно. A. A. Андреев, OPORA RUSSIA-ийн Тэргүүлэгчдийн гишүүн Танилцуулга Саяхныг хүртэл барилга, байгууламж, орон сууцны бус байр, бүхэл бүтэн цогцолбор (агуулах, жижиглэн худалдаа, оффис гэх мэт), өөрөөр хэлбэл Оросын зах зээл дээр нэлээд өргөн тархсан байсан. - арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн объект. Ийм объекттой холбоотой гүйлгээний дийлэнх нь хувьчлах, түрээслэх, худалдан авах, худалдах явдал юм. Одоо өнгөрсөн болон төлөвлөсөн эдгээр гүйлгээнд оролцогчид төлөвлөгөөндөө илүү болгоомжтой байх хэрэгтэй. Өнөөдөр эдгээр гүйлгээнд оролцогчдыг түншүүддээ, хэлцлийн сэдэв, түүнийг хэрэгжүүлэх журамд илүү болгоомжтой, анхааралтай хандахыг үүрэг болгож байна. Энэ ажилд бид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол оролцогчид болох хөрөнгө оруулагчид, хөгжүүлэгчид, гүйцэтгэгчид, менежментийн компаниудын үүргийг авч үзэх болно. Нэмж дурдахад бид объектыг худалдах, худалдан авах журам, тэдгээрийн барилгын ажил, дараагийн үйл ажиллагааг хэн, хэрхэн гүйцэтгэдэг талаар дүн шинжилгээ хийх болно. Худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулах, түүнчлэн объектыг өмчлөх эрхийг бүртгэхдээ анхаарах ёстой объектыг хэрхэн амжилттай сонгох талаар ярилцах болно. ОХУ-ын хууль тогтоомжийг харгалзан бүх зүйлийг зөв хийх, түүнчлэн зохих ёсоор хэрэгжүүлэх нь маш чухал юм. Боломжит худалдан авагч бизнесийнхээ хувь заяанд санаа зовж, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авснаар арилжааны бодит наймаа хийдэг зальтай луйварчдад итгэж, түүний тусламжтайгаар тодорхой орлого олж, өмч хөрөнгөгүй үлдэхгүй гэж найдаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувьд тэрээр зөвхөн хууль тогтоомжийн хүрээг сайн мэддэг байхаас гадна шүүхийн практикийн талаархи ойлголттой байхаас гадна ийм хэлцлийн бодит жишээнүүдийг мэддэг байх ёстой. 10 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегментчилэл, түүний цаашдын хөгжлийн хэтийн төлөвийг мэдэж, бүх эрсдлийг тооцож, тэдгээрийг багасгахыг хичээх шаардлагатай. Төлсөн татварын хэмжээг бууруулж, хэмнэгдсэн хөрөнгийг бизнесийг хөгжүүлэх эсвэл ажилчдын урамшуулалд хэрхэн зарцуулахыг ойлгохын тулд татварын тогтолцоог ойлгох нь бас чухал юм. Газар нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө байж болно гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Барилгын зориулалтаар ийм газар олгох нь хуулийн дагуу бүх шат дамжлагыг дамжих ёстой. Эс бөгөөс барилга барихад зориулалтын бусаар олгосон газар дээр баригдсан объектыг нураах шийдвэрийг шүүхээс гаргах нөхцөл байдал үүсч болзошгүй. Мэдээжийн хэрэг, та бүх зүйлийг мэдэж, авч үзэх боломжгүй тул бизнес үргэлж эрсдэлтэй байдаг гэдгийг санах нь зүйтэй. Гэсэн хэдий ч та асуудал, эрсдэл, бүтэлгүйтлийг багасгахыг хичээх хэрэгтэй. Дараа нь бизнес цэцэглэн хөгжиж, орлого олох болно, та ямар ч тооцоолоогүй "хөндлөнгөөс" айхгүй байх болно. 2008 оны намар эрсдэл, зардлыг бууруулах аргууд нь ач холбогдлоо алдаагүй байгааг харуулсан. Энэ нь биднийг номонд зөвхөн аюултай нөхцөл байдлаас урьдчилан сэргийлэх арга хэмжээнд төдийгүй тэдгээрийн сөрөг үр дагавартай тэмцэхэд онцгой анхаарал хандуулахыг шаарддаг. 1-р бүлэг Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц (сегмент) 1.1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн төрлүүд Дэлхий даяар арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг ихэвчлэн гурван том бүлэгт хуваадаг (Орос улс энэ талаар үл хамаарах зүйл биш байсан): - олон бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг агуулсан оффисын үл хөдлөх хөрөнгө: эдгээр нь өөрөө барилга байгууламж, бизнес төвүүд, орон сууцны барилга байгууламжийн эхний болон доод давхарт байрлах байр, үнэ төлбөргүй ашиглах байр, түүнчлэн хуучин болон одоо байгаа аж ахуйн нэгжийн байр; - төрөл бүрийн дэлгүүр, хэрэглээний үйлчилгээний төв, олон үйлдэлт худалдааны цогцолбор гэх мэт жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө. г.Оросын хууль тогтоомжид энэ үл хөдлөх хөрөнгийг Урлагт тодорхойлсон. 346.27 12 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ОХУ-ын Татварын хууль нь жижиглэнгийн худалдааны талбайн хувьд: "бараа дэлгэх, үзүүлэх, бэлэн мөнгөний төлбөр хийх, үйлчлүүлэгчдэд үйлчлэх зориулалттай тоног төхөөрөмжөөр байрласан дэлгүүр, павильон (нээлттэй талбай)). кассын машин, кассын машин, үйлчилгээний ажилтны ажлын байрны талбай, үйлчлүүлэгчдэд зориулсан эгнээ." Жижиглэнгийн худалдаанд дараахь зүйлс хамаарахгүй: бараа хүлээн авах, хадгалах байр, борлуулах бараа бэлтгэх байр (хүлээн авах, буулгах, агуулах, савлах гэх мэт), хэрэглээний өрөө (сав, баглаа боодлын материал, тоног төхөөрөмж, цагаан хэрэглэл гэх мэт). , Захиргааны болон ахуйн байр (оффисын байр гэх мэт), техникийн байр (агааржуулалтын камер, лифт, хөргөлтийн хөдөлгүүрийн өрөө, утасны самбар, бойлерийн өрөө гэх мэт) (ОХУ-ын Улсын Статистикийн хорооны 3-р сарын 4-ний өдрийн тогтоол. , 2002 оны № 20); - агуулах, логистикийн төвүүд, эдгээр нь тусгайлан тоноглогдсон агуулахын цогцолборууд, төрөл бүрийн аж үйлдвэрийн аж ахуйн нэгжүүдийн нутаг дэвсгэр дэх үйлдвэрлэлийн бүс дэх агуулахын байр, түүнчлэн ОХУ-ын Төрийн барилгын хорооны тогтоолын дагуу тоноглогдсон орон сууцны барилгад байрлах байрууд байж болно. Холбооны 2003 оны 9-р сарын 27-ны өдрийн 170 тоот хууль сахиулагчдыг баталгаажуулсан баримт бичиг нь байрны дээрх статусын нэг нь энэ объектын бараа материал, эрхийн бичиг баримтууд бөгөөд үүнд: - зориулалт, дизайны онцлог, зохион байгуулалтын талаархи шаардлагатай мэдээлэл. ийм объектын байр; - энэ объектыг ашиглах эрхийг баталгаажуулсан шаардлагатай мэдээлэл (орон сууцны бус байр худалдан авах, худалдах гэрээ, орон сууцны бус байрны техникийн паспорт, төлөвлөгөө, диаграмм, тайлбар, орон сууцны бус байр эсвэл түүний хэсгийг түрээслэх (дахин түрээслэх) гэрээ). хэсэг).Бүлэг 1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц (сегмент) 13 Энэ тохиолдолд орон сууцны болон орон сууцны бус хөрөнгийн техникийн бүртгэлийг хөтөлдөг техникийн тооллогын байгууллагууд онцгой үүрэг гүйцэтгэдэг.Үүнээс гадна дэлхий даяар оффисын үл хөдлөх хөрөнгийг ихэвчлэн хуваадаг. A, B, C ангиудад хуваах хэрэгтэй. Гэхдээ энэ асуудалд тодорхой хуваах параметр байхгүй хэвээр байгаа бөгөөд барилга байгууламж, цогцолборыг тодорхой ангиллын түвшинд тогтоохын тулд бүх зүйлийн нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй. түүний техникийн шинж чанар, дэд бүтэц болон бусад үзүүлэлтүүд.А зэрэглэлийн оффисууд нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент дэх хамгийн элит, нэр хүндтэй барилгууд юм. Тэдний онцлог шинж чанарууд нь: - тээврийн гол судас, талбайн байршил, хялбар нэвтрэх боломжтой; - хувь хүний ​​(зохиогчийн) төслийн дагуу хийгдсэн шинэ барилгын төсөл байх; - дотоод засал чимэглэлийг түрээслэгчийн хувийн захиалгын дагуу гүйцэтгэдэг; - агааржуулалт, халаалт, агааржуулалтын нэгдсэн системийг ашиглан тогтмол температур, чийгшлийг хадгалах, дотоод орчны бичил уур амьсгалыг бүрэн хянах; - газар доорх зогсоолд хангалттай тооны зогсоол, харуул хамгаалалттай зогсоол. Ихэвчлэн ийм барилгуудыг бизнесийн төв болгон ашигладаг. Б ангиллын оффисууд нь дүрмээр бол өндөр чанартай, гэхдээ хямд төсөр өнгөлгөө бүхий шинэ эсвэл сэргээн босгосон барилгуудад байрладаг. Эдгээр нь А зэрэглэлийн барилгууд байж болох ч 5-7 жил ашиглалтад орсны дараа буюу зарим шалгуурын улмаас дээд зэрэглэлд шилжих боломжгүй барилгууд байж болно. Жишээ нь: тохиромжгүй нэвтрэх. Энэ ангиллын оффисын зайлшгүй нөхцөл бол агааржуулалтын систем, орчин үеийн цахилгаан шат, газрын хамгаалалт, машины зогсоол, хүнсний дэлгүүр, дэд бүтцийн байгууламж байх явдал юм. Дүрмээр бол уг барилгыг олон улсын стандартад нийцсэн барилгын менежментийг гүйцэтгэдэг тусгай алба удирддаг. Мөн тухайн барилгыг өмчлөх, ашиглах эрх зүйн баримт бичгийг зохих ёсоор бүрдүүлсэн байх шаардлагатай. Ийм барилгыг зөвхөн бизнесийн төв төдийгүй оффис болгон ашигладаг. С зэрэглэлийн оффисууд нь дүрмээр бол дээд зэрэглэлийн аль хэдийн хуучирсан оффисын барилгад, ойрын үед оффис болгон өөрчилсөн барилгад (жишээлбэл, үйлдвэрийн барилга, судалгааны хүрээлэн, үйлдвэр гэх мэт) байрладаг. Энэ төрөл нь тээврийн зай, машины зогсоол дутагдалтай байдаг. Ихэнхдээ фасадны гаднах гоо сайхны засварыг сэргээн засварлахгүйгээр хийдэг. Тус тусдаа оффис бүр түрээслэгчдийн зардлаар өөр өөрийн засварын ажлыг хийлгэсэн тул барилгын өнгө үзэмж нь эв найрамдалтай байдаггүй. Энэ анги нь анхны архитектурын дизайн эсвэл боловсруулсан инженерийн системтэй байхыг шаарддаггүй, гэхдээ туршлагатай менежментийн компани байхыг шаарддаг. Эдгээр барилгыг зөвхөн оффисын зориулалтаар ашиглахаар төлөвлөж байна. Заасан ангиллаас гадна заримдаа D, E, F ангиллыг ялгадаг бөгөөд үүнд хуучирсан орон сууцны болон орон сууцны бус барилга (10-аас дээш жилийн настай) орон сууцны бус байрыг багтаасан байдаг; тэдгээрт дүрмээр бол шаардлага тавьдаггүй. архитектурын шийдэл, дэд бүтэц, менежмент. 2006 оны сүүлээр Москвагийн олон улсын форумд оролцогчид болох "Их дөрвөн" зөвлөх компаниуд (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokoylko, Jones Lang LaSalle) оффисын барилгуудын шинэ ангиллыг баталжээ. Энэ нь мэргэжилтнүүдийн дунд өргөн резонанс үүсгэсэн. Энэ нь оффисуудыг объектив шалгуурын дагуу ангиудад хуваахад зориулагдсан бөгөөд оффисын хөгжил, менежмент, засвар үйлчилгээ зэрэг олон салбарын мэргэжилтнүүдийн саналыг харгалзан боловсруулсан болно. Оффисын барилгуудыг ангилах шинэ тогтолцоог нэвтрүүлэх шаардлага юунаас үүдэлтэй вэ? Энэ нь оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент хурдацтай хөгжиж, барилгын салбарт байнга шинэчлэгдэж буй технологиос үүдэлтэй гэж шинжээчид үзэж байна. Түүнчлэн цаашид оффисын шинэ ангилал нь оффисын зах зээлийг олон улсын жишигт нийцүүлэн хөгжүүлэх боломжийг олгоно. Байшингийн тодорхой параметр, шалгуурыг тусгайлан тодорхойлсон шинэ ангиллыг ашигласнаар хөгжүүлэгчид болон хөрөнгө оруулагчид орчин үеийн оффис ямар байх ёстой талаар илүү бүрэн гүйцэд, нарийвчилсан ойлголттой болох бөгөөд цаашдын хөгжлийн үндэс суурь болно. Үүний зэрэгцээ боломжит түрээслэгч нь оффисыг илүү анхааралтай сонгож, тэдний шаардлага, чадавхийг бодитоор үнэлэх боломжтой болно. Түүнчлэн, тодорхой ангилалд хамаарах нь түрээсийн үнэд нөлөөлдөг. Шинэ стандартууд нь илүү хатуу бөгөөд ангилал нь өөрөө илүү боловсронгуй, бодолтой харагдаж байгаа ч олон асуулт, гомдол үүсгэдэг. Үүний дагуу оффисуудыг A, B+, B– гэсэн гурван ангилалд хуваадаг. Оффисуудыг ангилах үзүүлэлтүүд нь эргээд бүлгүүдэд хуваагддаг бөгөөд тус бүр нь заавал болон нэмэлт шалгууруудыг агуулсан байдаг. Жишээлбэл, 2003 оны өмнөх ангиллын дагуу оффисыг хамгийн дээд А зэрэглэлд хамааруулахын тулд 20 онооноос 16 оноо авахад хангалттай байсан бол одоо А зэрэглэлийн гэсэн байр суурьтай байх ёстой. заавал биелүүлэх 20 шалгуур, нэмэлт 4 шалгуурыг хангасан байх; B+ зэрэглэлийн барилга - 10 заавал байх ёстой, 12 нэмэлт; анги В– - 7 заавал, 12 сонголттой. Хамгийн дээд зэрэглэлийн оффисын хувьд цахилгааны шаардлагыг чангатгасан бөгөөд цэцэрлэгийн цагираг дотор (нийслэлд хамааралтай) байрлах нь эсрэгээрээ энэ ангиллын зайлшгүй шинж чанар байхаа больсон. Үүнээс гадна бүх параметрүүд илүү тодорхой болж, илүү нарийвчлалтай болсон гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тэдгээрийг зургаан бүлэгт хуваадаг: 1) оффисын байршил; 2) зогсоол байгаа эсэх; 3) оффисын барилгын удирдлагын тогтолцоо байгаа эсэх; 4) инженерийн систем; 5) барилгын дизайны онцлог; 6) барилгын өмчлөх эрх. Энэ бол хамгийн их резонанс үүсгэсэн сүүлчийн шалгуур байв. Өмнөх ангилалд энэ параметр огт байхгүй байсан. Одоо А ангиллыг зөвхөн нэг өмчлөгчийн эзэмшилд байдаг, хэсэг хэсгээр нь зардаггүй барилгад л олгох боломжтой. Нэг талаасаа нэг өмчлөгч байгаа нь тухайн барилга нь нэгдмэл удирдлагын тогтолцоо бүхий салшгүй цогцолбор байхын баталгаа, мөн барилгын өөрөө аюулгүй байдлын баталгаа юм. Гэсэн хэдий ч бизнес төвүүд, олон үйлдэлт цогцолборууд нь элит өндөр зэрэглэлийн оффисын ангилалд хамаарахгүй. Дүрмээр бол ийм цогцолборын нэг хэсэг болох оффисын байрууд нь олон улсын хамгийн өндөр стандартад нийцсэн, шинэ ангиллын бараг бүх шаардлагыг хангасан боловч нэг өмчлөгчийн эзэмшилд маш ховор байдаг. Шаардлагатай хэмжээний хөрөнгө оруулалтыг нэг эх үүсвэрээс авахад маш хэцүү байдаг бөгөөд хөгжүүлэгч ийм хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийх нь ховор байдаг; байрыг дүрмээр бол өөр өөр худалдан авагчдад хэсэгчлэн зардаг. Иймээс бүхэл бүтэн цогцолбор нь нэг эзэнтэй байж болохгүй. Нэмж дурдахад дэлхийн практикаас харахад энэ шалгуур нь оффис нь А зэрэглэлд хамаарах урьдчилсан нөхцөл биш юм. Өмчлөлийн бүтэц нь барилга байгууламжийн түвшин, чанарт ямар нэгэн байдлаар нөлөөлөхгүй гэж бид зүрхлэх болно. түүний үйлчилгээний. Гол нөхцөл нь дор хаяж 5000 м.кв талбай бүхий дор хаяж таван оффисын объект дээр ажиллаж байсан туршлагатай нэг менежментийн компаниар засвар үйлчилгээ хийх явдал юм. м тус бүр. Шинэ ангиллыг баталсантай холбогдуулан ихэнх оффисын барилгууд “үнэ цэнийн систем”-ээ эргэн харах шаардлагатай болж, барилгын ангиллыг шинэчлэх ажил 2007 оны эцэс хүртэл үргэлжилсэн.1.2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн объектын төрлүүдийн эрх зүйн байдал, тодорхой эрсдэлүүд ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндсэн объектууд нь газартай нягт холбоотой, түүний гадаргуу дээр байрладаг, хязгаарлагдмал бус, иргэний өмчлөлийн газраас татан аваагүй үл хөдлөх эд зүйл байж болно. эргэлтэд оруулах, ашиг олох зорилготой. Ийм объект нь: - газрын хэсэг; - барилга, байгууламж; - тусдаа өрөө. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх газар нь барилга байгууламжийг байрлуулах чадвараас шалтгаалан үндсэн үнэ цэнийг олж авдаг. Тиймээс газар сонгох гол шалгуур нь түүний талбай, хууль эрх зүйн байдал, харилцаа холбооны хангамж төдийгүй зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлүүд юм. Газар ашиглах эрхийг сонгох, олж авахдаа хуулийн шаардлагаар тодорхойлсон хэд хэдэн үе шатыг хийх ёстой. Талбайн хил хязгаарыг тодорхойлох нь газар зохион байгуулалтын явцад хийгддэг бөгөөд үүнд газрын нөхцөл байдлыг судлах, газрыг зохистой ашиглах, хамгаалах ажлыг төлөвлөх, зохион байгуулах, шинээр бий болгох, одоо байгаа газар зохион байгуулалтыг оновчтой болгох зэрэг арга хэмжээ орно. объект, тэдгээрийн хил хязгаарыг газар дээр тогтоох. Энэ үе шаттай холбоотой нэлээд нийтлэг асуудал бол газрын хил хязгаарыг буруу тодорхойлсон нь хөрш зэргэлдээх талбайн эзэдтэй газрын маргаан үүсгэж болзошгүй юм. Ийм нөхцөл байдал нь дүрмээр бол геодезийн судалгаа хийдэг тусгай байгууллагуудын ухамсарт үлддэг тул алдаа гарсан тохиолдолд энэ байгууллагын хариуцлагыг нэмэгдүүлэхийг гэрээнд зааж өгөхийг зөвлөж байна. Дүрмээр бол орон сууц, үйлдвэр, хөдөө аж ахуйн зориулалттай газрыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хамруулдаг. Үүний зэрэгцээ, хөдөө аж ахуйн газар нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө бий болгоход ашиглагдахгүй нь тодорхой байна. Ихэвчлэн ийм газар нутгийг үйлдвэрлэлийн газар эсвэл орон сууцны газрын ангилалд шилжүүлдэг. Эхний тохиолдолд ийм газар дээр баригдсан худалдааны төвийг "зохисгүй хэрэглээ" гэж үзэх магадлал хэвээр байна. Хоёр дахь тохиолдолд, сайт нь хүн амын нутаг дэвсгэрийн хил хязгаараас гадуур байж болох бөгөөд эдгээр хил хязгаарыг шилжүүлэхийг шаарддаг бөгөөд энэ нь нэлээд урт хугацааны зөвшөөрлийн журмын үндсэн дээр хийгддэг. Газар эзэмших эрхийг Урлагт заасан тусгай журмын дагуу л олж авна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 131. Энэ нь гүйлгээний талууд нь хувь хүмүүс байх тохиолдолд голчлон хамаарна. Гэхдээ ОХУ-д нэлээд олон тооны талбайг одоогоор хувь хүмүүс биш, харин хотын захиргаа удирддаг. Энэ тохиолдолд газрын талбайг хөгжүүлэх эрх олж авахын тулд ирээдүйн бүтээн байгуулагч нь өрсөлдөөнт сонгон шалгаруулалтад орох эсвэл дуудлага худалдаанд ялах шаардлагатай болно. Төрийн болон хотын өмчийн газрын түрээсийн талаар ярихад дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Ийм газар түрээслэгчид түрээс төлдөг. Үүний үндсэн хэмжээг холбогдох гүйцэтгэх байгууллагууд тогтоодог бөгөөд энэ нь эргээд газар өмчлөгчдийн төлдөг газрын татварын хэмжээнээс эрс ялгаатай байж болно. Газар түрээслэгчдэд өмчлөгчөөс хамаагүй илүү үнэтэй байдаг. Ийм нөхцөлд газар худалдаж авах нь зүйтэй эсэх талаар асуулт гарч ирдэг. Гэхдээ түрээсийн газрыг хувьчлах боломж бодит амьдрал дээр байгаа тохиолдолд л энэ асуудлыг бодох хэрэгтэй. Урлагаас. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 36-д зааснаар тухайн газар дээр байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь энэ газрыг аль хэдийн түрээсэлсэн бол түүнийг хувьчлах эрхтэй эсэх нь тодорхойгүй байна. Газрын тухай хуульд заасан газар эзэмших эрх олгох журам нь нөхцөл байдлыг тодруулахгүй байна. Түүнчлэн, тус хуульд байгаа барилга, байгууламж, байгууламжийн өмчлөгчийн түрээсэлсэн газрыг автоматаар хувьчлах механизмыг тусгаагүй байна. Хуулийн хоёр дэглэмийн дагуу барилгажсан газрыг захиран зарцуулах эрх мэдлийн хүрээ бараг ижил байна. Газар эзэмших эрхээ шилжүүлж, хашааны орон сууцны зээлээр зээлийн хөрөнгө босгох боломжтой, өөрийн болон түрээсийн газрыг хоёуланг нь хөгжүүлэхэд хялбар байдаг. Харин “өмчлөлийн өртөг” нь хэд вэ? Газрын улсын кадастрын үнэлгээг дор хаяж таван жилд нэг удаа, гэхдээ гурван жилд нэгээс илүүгүй удаа хийдэг. Гэсэн хэдий ч түрээсийн төлбөрийн хэмжээ жилд нэг удаа өөрчлөгдөж болох тул түрээслэгчийн газрын төлбөрийг нэмэгдүүлэх эрсдэл нь газар эзэмшигчийнхээс арай өндөр байдаг. Түрээсийн томоохон сул тал бол орон нутгийн удирдлагууд газар ашиглалтын урт хугацааны шинж чанарыг үл харгалзан, тухайлбал, барилга байгууламжийн засвар үйлчилгээ, богино хугацаанд (таван жил хүртэл) газар түрээслэх гэрээ байгуулж чаддаг явдал юм. Ийм гэрээг сунгахдаа зохицуулах байгууллагаас шинээр зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Дээрээс нь газар түрээслэх зөвшөөрөл авах боломжгүй гэсэн баталгаа байхгүй. Дахин бүртгүүлэх газрыг ямар эрхээр (түрээс, өмчлөх) авах вэ гэдэг асуудал маргаантай хэвээр байна. Ихэнх тохиолдолд өмчлөгч хуулийн этгээдүүд газрыг өөрийн өмчид бүртгүүлэхийг эрмэлздэг бол эрх баригчдын үйл ажиллагаа нь бүх талаар урьдчилан сэргийлэх, газрыг түрээслүүлэхэд чиглэгддэг нь ойлгомжтой. Шинэчилсэн бүртгэлд хамрагдаж буй газар дээр байрлах барилга байгууламжийн өмчлөгчид сонгох эрхтэй гэж үздэг боловч газар өмчлөгчид (хотын захиргаа) эсрэг байр суурьтай байдаг. Одоогийн хууль тогтоомжид дүн шинжилгээ хийж үзэхэд энэ асуудлыг шийдвэрлэхэд сонгох эрх нь газар биш, харин тухайн барилгын өмчлөгчийн мэдэлд байсаар байх шиг байна. Энэхүү дүгнэлт нь ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн зүйл заалтаас үүдэлтэй. Үүний 36-д “Төрийн болон хотын өмчийн газар дээр байрлах барилга, байгууламж, байгууламжийг эзэмшиж, үнэ төлбөргүй ашиглаж, эдийн засгийн удирдлагаар ханган, ашиглалтын журмаар удирдаж байгаа иргэн, хуулийн этгээд энэ хуулийн дагуу эдгээр газар эзэмших эрхийг эдэлнэ” гэж заасан байдаг. Нэмж дурдахад үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид газар эзэмших эрхийг сонгох боломж нь Урлагт тусгагдсан талбай, түүн дээр баригдсан барилга байгууламжийн хууль ёсны хувь заяаны нэг зарчимтай нийцэж байна. Газрын тухай хуулийн 1. Хууль тогтоогчийн зорьж буй газар өмчлөгч, түүн дээр байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийг нэг хүн болгон нэгтгэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлт, түүний өмчлөгчийн байр сууринд хамгийн таатай нөлөө үзүүлэх болно. мөн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг нэмэгдүүлэх. Бүлэг 1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц (сегмент) 21 Энэ асуудлыг шийдвэрлэх явцад бий болсон шүүхийн практик нь мөн энэ үзэл бодлыг баталж байна (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 3-р сарын 24-ний өдрийн Пленумын тогтоол. 2005 оны 11 дүгээр “Газрын тухай хууль тогтоомж хэрэглэхтэй холбогдсон зарим асуудлын тухай”) . Гэсэн хэдий ч шүүх ийм хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ төрийн эрх мэдэл, орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагуудын маргаантай газрыг эргэлтэд оруулах хязгаарлалт, холбооны хуулиар тогтоосон өмч хувьчлалыг хориглосон, зарж борлуулах боломжгүй гэсэн маргааныг үнэлдэг. төрийн эрх бүхий байгууллагын зохицуулалтын эрх зүйн актыг үндэслэн улсын болон хотын хэрэгцээнд зориулан нөөцлөх, түүнийг бусад зорилгоор ашиглах (улсын болон нийтийн хэрэгцээ). Тодруулбал, тухайн газар өмчлөгчөөс газар худалдан авах хүсэлт гаргахаас өмнө батлагдсан тухайн орон нутгийн ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу уг газарт өөр барилга байгууламж барихаар төлөвлөж байсан нь газар худалдахаас татгалзах эрх зүйн үндэслэл болно. талбай. Шүүхийн эрх баригчдын ийм байр суурьтай байгаа хэдий ч орон нутгийн эрх баригчдын хийсэн үйлдлүүдийг зөвтгөх нь тийм ч зөв биш гэж бид үзэж байна: ОХУ-ын одоогийн Хот төлөвлөлтийн хуульд заасны дагуу мастер төлөвлөгөө нь хууль эрх зүйн акт биш тул ерөнхий төлөвлөгөөний үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй юм. газар худалдан авахыг хориглох үндэслэл. Эрх баригчдын өгсөн лавлагаа нь тухайн газрыг хураах шийдвэрийг эсэргүүцэх эрхийг иргэд, хуулийн этгээдийн аль алиныг нь хасдаг. Мастер төлөвлөгөө бол зөвхөн суурь баримт бичиг бөгөөд үүний үндсэн дээр газар ашиглалт, хөгжлийн дүрэм, дараа нь төлөвлөлт, газар зүйн хэмжилтийн төслийг батлах ёстой. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 36-д зааснаар газар өмчлөх онцгой эрх нь эдгээр талбайд байрлах барилга, байгууламж, байгууламжийн өмчлөгчид хамаарна. Энэ эрх нь онцгой, өөрөөр хэлбэл барилга, байгууламж, байгууламжийн өмчлөгчөөс өөр хэн ч холбогдох барилга, байгууламж, байгууламжийн эзэмшиж буй газрыг хувьчлах эрхгүй тул үүнийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой маргааныг хэлэлцэхдээ. онцгой эрх, "Төрийн болон хотын өмчийг хувьчлах тухай" Холбооны хуулиар тогтоосон ОХУ, түүний бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгж, хотын захиргаадын дүрмийн санд эзлэх хувь 25 хувиас дээш байгаа хуулийн этгээдийг худалдан авахыг хориглосон гэж үзэх нь зүйтэй. Төрийн болон хотын өмчийг хувьчлахдаа тухайн хуулийн этгээдийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө байрладаг газар хамаарахгүй. Нэмж дурдахад, ОХУ-ын Газрын тухай хуулийг хэрэгжүүлэх тухай хуульд үл хөдлөх хөрөнгийг хувьчлах нь тэдгээрийн байрлаж буй газрыг нэгэн зэрэг хувьчлах замаар явагддаг болохыг тогтоожээ. Тиймээс Урлагийн дагуу. “Төрийн болон хотын өмчийг хувьчлах тухай” хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28-д үл хөдлөх хөрөнгийг хувьчлах нь тухайн эд хөрөнгийн эзэмшиж буй болон түүнийг ашиглахад зайлшгүй шаардлагатай газрыг өмчлүүлэхтэй зэрэгцэн явагддаг. Эдгээр хэм хэмжээг хэрэглэхтэй холбоотой маргаантай асуудлыг шийдвэрлэхдээ барилга, байгууламж, барилга байгууламж, түүний дотор аж ахуйн нэгж, бусад өмчийн цогцолборыг хувьчлах нь тухайн эд хөрөнгийн эзэмшиж буй газрыг хувьчлахтай зэрэгцэн явагддаг болохыг баримтлах хэрэгтэй. ашиглахад зайлшгүй шаардлагатай (харгалзах газрыг эргэлтээс хасах эсвэл хязгаарлахаас бусад тохиолдолд). Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Газрын тухай хууль хүчин төгөлдөр болох тухай хуулийн 2-т газар эзэмшиж буй барилга, байгууламж, байгууламжийн өмчлөгчдөд газар худалдахдаа тэдгээрийн үнэ цэнийг тухайн улсын субъектын эрх баригчид тогтоодог. Хэрэв тогтоогоогүй бол газрын албан татварын тогтоосон доод хэмжээг хэрэглэнэ. зүйлийн дагуу байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу газрын үнийг тодорхойлохдоо. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 36-д талууд газрын үнэ цэнийг тодорхойлох тодорхой нөхцлийн заавал дагаж мөрдөх дүрмийг агуулсан ОХУ-ын Газрын тухай хуулийг нэвтрүүлэх тухай хуулийг дагаж мөрдөх ёстой. Гэсэн хэдий ч ийм гэрээний дагуу газрын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо ОХУ-ын Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хуулийн заалтыг хэрэглэхгүй. ОХУ-ын үүсгэн байгуулагчид газар худалдаж авах, худалдах гэрээ байгуулах үед газрын үнэ тогтоогдоогүй тохиолдолд газрын татварын зохих доод хэмжээг хэрэглэнэ. Хэрэв ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжийн эрх баригчид газрын үнийг тогтоохоос өмнө гэрээний талууд ОХУ-ын Газрын тухай хуулийг хэрэгжүүлэх тухай хуулийн шаардлагыг харгалзахгүйгээр түүний үнийг тохиролцсон бол. , дараа нь энэ нөхцөл байдал нь гэрээг байгуулаагүй гэж хүлээн зөвшөөрөхгүй бөгөөд үнийн нөхцөлийг газрын татварын зохих доод хэмжээг үндэслэн тогтооно. Бизнесийн төв, оффисын барилга, аль хэдийн баригдсан эсвэл дуусаагүй барилгын төслүүд нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндэс суурийг бүрдүүлдэг. "Барилга" гэсэн ойлголтын зайлшгүй элементүүдийн хувьд түүний үл хөдлөх ба хөрөнгийн шинж чанар, хувь хүний ​​​​тодорхой байдал, заасан зориулалтаар ашиглахад дасан зохицох чадварыг онцолж болно. Эдгээр объектуудтай ажиллах үндсэн эрсдэлийг доор жагсаав. Тэдний тодорхойгүй байдал. Бүртгэлийн бүртгэл, эрхийн гэрчилгээ байхгүй, төлөвлөгөөг хайхрамжгүй зурсан нь энэ бүтцийг нарийн хувь хүн болгох боломжийг олгодоггүй. Хүчтэй дүр. Газар дээр суурилуулсан барилга байгууламж бүрийг барилга байгууламж гэж хүлээн зөвшөөрдөггүй, учир нь тухайн барилга байгууламжийг бүтцийн үнэ цэнийг нь зөрчихгүйгээр өөр газар руу шилжүүлэх боломжгүй хэмжээгээр газартай холбогдоогүй байна. Жишээ нь, үл хөдлөх хөрөнгө гэж хүлээн зөвшөөрөгдөөгүй худалдааны майхан, ТҮЦ. 24 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ Зориулалтын зориулалтаар ашиглах боломж хомс. Юуны өмнө энэ нь барилгын зөв харилцаа холбоо, дизайны онцлог шинж чанаргүйгээс үүдэлтэй юм. Холбогдох албаны зөвшөөрөл, зөвшөөрөлгүй байгаа нь тухайн барилгыг зориулалтын дагуу ашиглахад саад учруулсан шалтгаан биш харин үр дагавар юм. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах гэрээний харилцааны объект болгон ихэвчлэн танилцуулдаг тул бие даасан байруудыг энэ ангилалд тусгайлан тусгасан болно. Энд та арилжааны зориулалтаар ашиглагдаж буй байрны тусдаа хэсгийг зааж өгч болно. Хоёрдахь төрлийн объект (барилга, байгууламж) -ын хувьд байр, талбай нь хоёрдогч бөгөөд тэдгээр нь барилгын хувь заяаг дагадаг. Энэ хэсэгт орон сууцны байрыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө болгон ашиглаж болно гэдгийг онцгой анхаарах шаардлагатай. Жишээлбэл, олон мини зочид буудал болон бусад жижиг бизнесүүд ихэвчлэн орон сууцны бус байр болгон хувиргасан хуучин орон сууцанд байрладаг. Энэ сонголтын давуу талуудын дунд: - томоохон цогцолборуудад хийх хөрөнгө оруулалтаас ялгаатай нь шаардагдах хөрөнгө оруулалтын хэмжээ бага байх; - улс орны эдийн засгийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтөөс бага хамаарал: элит статусгүй, үнээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах магадлал өндөр байдаг; - Нөхцөл байдлын өөрчлөлтөд хариу арга хэмжээ авах илүү хурд: ийм байрыг жижиг зочид буудлаас оффис руу шилжүүлэх эсвэл орон сууцны байр руу буцах нь том цогцолбороос хамаагүй хялбар байдаг; - газрын харилцааг ихээхэн хялбаршуулах: орон сууцны байрыг шилжүүлэхдээ газар, түүнд эрхээ бүртгүүлэхэд асуудал гардаггүй. Орон сууцны тухай хууль тогтоомж нь өөрийн эзэмшлийн квадрат метр талбайг ажилдаа ашиглах боломжийг олгодог боловч энэ нь бусад иргэдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй, орон сууцны байранд тавигдах шаардлагыг харгалзан үздэг. Энд ямар ч зөрчил байхгүй. Хэрэв та дангаараа аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлдэг, агуулах, үйлдвэрлэл болон бусад тусгай зориулалтын байр шаардлагагүй бол бүрэн хууль ёсны үндэслэлээр орон сууцанд ажиллах боломжтой. Ихэнх тохиолдолд үүнийг ганцаараа ажилладаг хувиараа бизнес эрхлэгчид хийдэг: програмистууд, зураачид, зарим хуульчид. Өөрөөр хэлбэл, та өөрийн орон сууцанд чимээ шуугиан үүсгэдэггүй, тааламжгүй үнэр, хананд чичиргээ үүсгэдэггүй, гал түймрийн аюул, бусдыг хордуулдаггүй зүйлсийг хийж болно. Орон сууцны байрыг орон сууцны бус байранд шилжүүлэхийн тулд дараахь нөхцлийг хангасан байх ёстой: - байрны өмчлөгч байх; - орон сууц нь орон сууцны нэг давхарт, эсвэл өөр орон сууцны бус байрны дээгүүр байрлах ёстой; - орц эсвэл байшингийн инженерийн шугам сүлжээнд чөлөөтэй нэвтрэх боломжтой байх ёстой (хэрэв байхгүй бол эзэмшигч нь өөрийн зардлаар хангадаг); - байшин нь тусдаа орох хаалгыг тоноглох боломжтой байх ёстой (энэ нь мөн эзэмшигчийн зардлаар тоноглогдсон байх ёстой); - байр нь барьцаалагдсан болон баривчлагдсан байх, гуравдагч этгээдийн эрхэд дарагдуулахгүй байх, иргэн байнга оршин суух газар болгон ашиглахыг хориглоно. Өөрөөр хэлбэл, өмчлөгч болон бусад гэр бүлийн гишүүдийг орон сууцнаас гаргах ёстой. Хуулинд орон сууцны бус зориулалтаар хувиргаж буй орон сууцны хажууд байрлах байрны өмчлөгчөөс зөвшөөрөл авах шаардлагагүй. Бүртгэлийн журам нь өөрөө тийм ч төвөгтэй биш боловч албан тушаалтнууд баримт бичгийн дутагдал гэх мэт алдаа дутагдлыг олж илрүүлдэг тул цаг хугацаа их шаарддаг. Энэ журам нь худалдан авах эсвэл худалдан авах арга замуудын нэг тул бид үүнийг анхаарч үзэх шаардлагатай гэж үзэж байна. арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг олж авах. Энэ үйл явц нь өргөдөл гаргахаас эхэлдэг. Орон сууцны бус өмчлөлд байр (орон сууц) шилжүүлэх өргөдлийн маягтыг хуульд заагаагүй болно. Гэхдээ үндсэндээ энэ нь хүсэл зоригийн илэрхийлэл, хавсаргасан эрхийн бичиг баримтын жагсаалтыг шууд агуулсан байх ёстой хамгаалах захидлын үүрэг гүйцэтгэдэг: - тухайн иргэний үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээ. Холбооны бүртгэлийн албаны бүс нутгийн байгууллага (баталгаажуулсан хуулбарыг хавсаргасан); - Байрны техникийн паспорт, байрлаж буй барилгын давхрын төлөвлөгөө. Эдгээр баримт бичгүүдийг орон сууцны байршил дахь техникийн тооллогын эрх бүхий байгууллагаас захиалсан болно. Үүнийг хийхийн тулд та холбогдох өргөдөл бичиж, энэ үйлчилгээний төлбөрийг баталгаажуулсан баримт бичгийг хавсаргах хэрэгтэй. Нэмж дурдахад та дахин төлөвлөлтийн төслийг урьдчилан бэлтгэж, шаардлагатай бүх зөвшөөрлийг цуглуулах хэрэгтэй. Сонирхсон этгээд нь тухайн байрыг дахин төлөвлөх, (эсвэл) сэргээн босгох төслийг бие даан бэлтгэдэг. Хэрэв барилга нь эртний дурсгалт газар бол архитектур, түүх, соёлын дурсгалт газрыг хамгаалах байгууллагаас дахин төлөвлөлт, (эсвэл) сэргээн босгохыг зөвшөөрөх тухай дүгнэлт шаардлагатай. Хэрэв олж авахаас өмнө тухайн байранд хууль бусаар (жишээ нь, зохих ёсоор бичигдээгүй) дахин төлөвлөлт хийсэн бол энэ байрыг худалдаж авснаар жинхэнэ өмчлөгч нь ийм дахин төлөвлөлтийн хариуцлагыг хүлээнэ гэдгийг санах нь зүйтэй. Хэрэв энэ баримт илэрсэн бол тэрээр торгууль төлөхөөс гадна бүх өөрчлөлтийг өөрийн зардлаар арилгах эсвэл дахин төлөвлөлтийг хууль ёсны гэж хүлээн зөвшөөрөхийн тулд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах шаардлагатай болно. Бүлэг 1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц (сегмент) 27 Дээрх нөхцөлүүд хангагдсан, бичиг баримт бүрдүүлсэн тохиолдолд орон сууцны байрыг орон сууцны бус өмчлөлд шилжүүлэх ажлыг гүйцэтгэх нутгийн захиргааны байгууллагад шилжүүлнэ. Москвад "орон сууцнаас орон сууцны бус газар" гэсэн хэллэгийг Орон сууцны нөөцийг ашиглах Хотын хэлтэс хоорондын комисс орчуулж, баримт бичгийг Москва хотын Орон сууцны бодлого, орон сууцны хөрөнгийн газрын "нэг цонх"-оор хүлээн авдаг. Өргөдөл гаргагчид баримт бичгийг хүлээн авсан огноо, тэдгээрийн бүрэн жагсаалтыг харуулсан баримтыг өгөх ёстой. Шилжүүлэх тухай шийдвэрийг баримт бичгийг ирүүлсэн өдрөөс хойш 45 хоногийн дотор гаргах ёстой. Шилжүүлгийн гэрчилгээг хүлээн авсны дараа та оффисоо зохион байгуулж эхлэх боломжтой. Шилжүүлгийг хүлээн авах комиссын актаар баталгаажуулсан бөгөөд энэ нь уг байрыг орон сууцны бус зориулалтаар ашиглах үндэслэл болно. Шилжүүлэх зөвшөөрөл олгохоос татгалзах боломжит шалтгаанууд: - шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлээгүй; - орон сууцны байршилд бичиг баримт ирүүлээгүй; - байр нь шаардлагатай шалгуурыг хангаагүй: орон сууцыг оффис болгон тохижуулах техникийн чадвар дутмаг байсан нь тогтоогдсон (тусдаа орох хаалга зохион байгуулах боломжгүй, харилцаа холбоонд чөлөөтэй нэвтрэх гэх мэт); - орон сууцны барилгыг сэргээн засварлах, (эсвэл) дахин төлөвлөх төсөл нь одоогийн хууль тогтоомжийн шаардлагыг хангаагүй. Оффисын барилгын ангиллыг тодорхойлохдоо зарим бэрхшээлүүд байдаг. Тэдгээрийн хамгийн чухал нь төслийг боловсруулах, батлах үе шатанд үүсдэг захиргааны саад тотгорууд байв: - батлах нь дунджаар нэг жил орчим үргэлжилдэг урт процесс бөгөөд энэ хугацаанд хөгжүүлэгч ихээхэн хэмжээний материаллаг зардал гаргадаг; 28 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ - тээврийн хүртээмж муутай - байнгын ачаалалтай тээврийн замын ойролцоо байрлах оффисын барилга нь өрсөлдөх чадвараа алддаг; Энэ асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд нийслэлийн удирдлагууд одоо байгаа замуудыг сэргээн засварлах, шинээр барих хөтөлбөр боловсруулж, хэрэгжүүлж эхэлсэн; - эрчим хүчний нөөцийн хомсдол; - Хотын инженерийн дэд бүтцийн байгууламжууд нэлээд хуучирсан байдалтай байгаа тул харилцаа холбоог шинэ үл хөдлөх хөрөнгөтэй (зөвхөн оффис биш) холбох нь маш их хөдөлмөр шаардсан үйл явц бөгөөд тодорхой бэрхшээлүүдээр дүүрэн байдаг. Туршлагатай менежментийн компанийг татах чадваргүй. Оросын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн залуучуудын улмаас туршлагатай менежментийн компаниудын тоо эрэлт хэрэгцээг бүхэлд нь хангаж чадахгүй байна. Доод ангийн байрны хувьд оффисын зориулалтаар хуваарилагдсан байрыг дахин төлөвлөх, мөн байрыг өөр ангилалд шилжүүлэх асуудал яаралтай болж байна. Жишээлбэл, Урлагийн 2-р зүйлийн дагуу. ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн хуулийн 37-р зүйлд "нутаг дэвсгэр бүрийн хувьд газар, капиталын барилга байгууламжийн зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг тогтоодог." Зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг өөрчлөх, түүнчлэн байрыг орон сууцны бус ангилалд шилжүүлэх ажлыг орон нутгийн засаг захиргааны шийдвэрээр гүйцэтгэдэг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн тэргүүлэгчдийн нэг бол жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө юм. Энэ зах зээл хөгжихийн хэрээр худалдааны төвийн үзэл баримтлал улам бүр төвөгтэй болж байна. Энэ нь хэрэглэгчид ихэнх тохиолдолд жижиг дэлгүүрүүдээс илүү том гипермаркетуудыг илүүд үздэгтэй холбоотой юм. Өнөөдөр худалдан авагч маш том сонголттой бөгөөд тэрээр зөвхөн бараа бүтээгдэхүүн худалдаж авахаас гадна дэлгүүр хэсэхээс гадна чөлөөт цагаа төрөлжүүлэх, хэд хэдэн нэмэлт үйлчилгээ авахыг хүсдэг. Олон үйлдэлт амралт, зугаа цэнгэлийн томоохон худалдааны төвүүдийн амжилт нь үүнтэй холбоотой юм. Хөгжүүлэгчид мэдээжийн хэрэг үүнийг мэдэж байгаа бөгөөд хэрэглэгчдийг татахын тулд улам олон шинэ алхам хийж байна; Зах зээл өсөхийн хэрээр худалдааны төвүүдийн хоорондын өрсөлдөөн асар хурдацтай нэмэгддэг. Энэ тал нь худалдаа, зугаа цэнгэлийн төвүүд нь чадварлаг, мэргэжлийн менежмент шаарддаг гэдэгт нөлөөлж байна. Олон үйлдэлт худалдааны цогцолбор нь үйл ажиллагааны хоёроос дээш зорилготой байх ёстой. Үүний зэрэгцээ ийм төрлийн цогцолборууд нь дүрмээр бол нэг үндсэн үүрэгтэй байдаг. Цогцолбор нь бие биенээсээ хамааралгүй функцтэй байх тохиолдол маш бага тохиолддог. Түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг олон талт цогцолборт хэрхэн нэгтгэдэг талаар өөр өөр тайлбар байдаг. Эдгээр бүх ангилал нь одоогоор онолын шинж чанартай бөгөөд Оросын хууль тогтоомжид тодорхой тусгаагүй болно. Худалдаа, оффисын цогцолбор. Энэ бол үндсэн чиг үүрэг нь худалдаа байдаг цогцолбор бөгөөд талбайн тодорхой хэсгийг оффисын зориулалтаар хуваарилдаг. Ийм хослол нь төвийг сахисан мэт санагддаг: эдгээр хоёр функц нь хоорондоо зэрэгцээ оршдог, өөрөөр хэлбэл огтлолцдоггүй. Дүрмээр бол хөгжүүлэгчид болон хөрөнгө оруулагчид мөнгө хэмнэхийг хүсч байгаа үед ийм төрлийн худалдааны цогцолборыг бий болгодог. Оффис болон жижиглэн худалдааны цогцолборууд нь жижиглэн худалдааны болон оффисын цогцолборуудаас ялгаатай нь тэдний үндсэн үйл ажиллагаа нь оффис бөгөөд ийм барилгуудын эхний давхарт дэлгүүрүүд нээгддэг бөгөөд гол зорилтот үзэгчид нь оффисын ажилтнууд байдаг. Худалдаа, зугаа цэнгэлийн цогцолбор. Энэ төрлийн олон аж үйлдвэрийн цогцолборууд нь байнга өсөн нэмэгдэж буй өрсөлдөөний улмаас үүссэн бөгөөд үүний улмаас эзэд нь анхны үзэл баримтлалыг өөрчилж, нэмэлт үйлчилгээний хүрээг өргөжүүлэхээс өөр аргагүй болсон. Жуулчдыг татах нэг арга бол үзвэр үйлчилгээний дэд бүтцийг бий болгох явдал юм. Дүрмээр бол эдгээр нь хоолны газар - кафе, ресторан, баар, түргэн хоол, түүнчлэн кино театр, доторх тэшүүрийн талбай, хүүхдүүдэд зориулсан тоглоомын цогцолбор, боулингийн талбай, фитнесс төв, гоо сайхны салон юм. 30 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар зугаа цэнгэлийн функц байгаа нь худалдааны төвийн өрсөлдөх чадварыг эрс нэмэгдүүлдэг. Зочид буудал, худалдааны цогцолбор. Ийм цогцолборыг ихэвчлэн томоохон, алдартай зочид буудлуудад байгуулдаг бөгөөд тэдний зорилтот үзэгчид нь эдгээр зочид буудлуудын зочид байдаг. Эдгээр цогцолборуудын дэд бүтцийн онцлог нь эмийн сан, гоо сайхны салон, фитнесс төв, хувцасны дэлгүүр, ресторан юм. Тусгай худалдааны төвүүд нь уламжлалт худалдааны төвүүдээс эрс ялгаатай. Тэдний гол функциональ зорилго нь зочдод зориулсан зугаа цэнгэл, хөнгөлөлт, гэр ахуйн бараа, амьдралын хэв маяг гэх мэт байж болно. Олон үйлдэлт худалдааны цогцолборын давуу талууд: - арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн янз бүрийн сегментүүдэд нэгэн зэрэг мөнгө байршуулах замаар эрсдлийг саармагжуулах замаар төслийн хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг нэмэгдүүлэх; - цогцолбор байрлаж буй газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглах; - ирээдүйн тод хэтийн төлөв - холимог хэлбэрийн хөгжил; - Өрсөлдөөн нэмэгдэж байгаа тул олон талт байдал нь гол давуу талуудын нэг болж байна; - зочдын урсгалыг нөхөх чадвар; - зочдын төрөл бүрийн хэрэгцээг хангах. Гэсэн хэдий ч жагсаасан давуу талуудаас үл хамааран олон үйлдэлт худалдааны цогцолборууд нь хэд хэдэн сул талуудтай байдаг: - илүү нарийн мэргэжлийн менежментийн хэрэгцээ; - барилгын үйл ажиллагааны нарийн төвөгтэй байдал; - тодорхой, бодолтой үзэл баримтлалын хэрэгцээ, эс тэгвээс функцүүд бие биендээ саад болох нөхцөл байдал үүсч болзошгүй; Бүлэг 1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц (сегмент) 31 - одоогийн хууль тогтоомжоос хязгаарлалт, ачаалал үүсч болно; - ийм цогцолборыг барих, ажиллуулах санхүүжилтийн нарийн төвөгтэй байдал, дүрмээр бол ийм төслийг нэг эх үүсвэрээр санхүүжүүлэхэд удирдахад нэлээд хэцүү байдаг. Олон талт төвүүдийн янз бүрийн функциональ зорилгыг нэгтгэх сонголтууд нь маш олон янз байдаг бөгөөд ийм төслүүдийг амжилттай хэрэгжүүлэх, төвүүдийн үйл ажиллагааны түлхүүр нь тодорхой бодож боловсруулсан, төлөвлөсөн ойлголт юм. Агуулах, агуулах, агуулахын цогцолборууд нь манай улсын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хамгийн залуу бөгөөд төлөвшөөгүй хэсэг байж магадгүй юм. Гэсэн хэдий ч бизнесийн дэвшилтэт хөгжлийн улмаас агуулахын үл хөдлөх хөрөнгө улам бүр хамааралтай болж байна. Энэ үе шатанд агуулах түрээслэх эсвэл барих нь олон компани, хувиараа бизнес эрхлэгчдийн үндсэн ажлуудын нэг болж байна. Томоохон олон үйлдэлт цогцолборуудын гол асуудал бол тэдгээрийн оршин суугчид юм. Дүрмээр бол байгууллагууд түрээсийн гэрээний үндсэн дээр ийм цогцолборт байрладаг. Элит үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд бага зэрэг элит, үнэтэй байр руу нүүх түрээслэгч олоход бэрхшээлтэй байж магадгүй юм. Хэрэглэгчидтэй харилцах харилцааг бэхжүүлэх асуудлыг шийдэхийн тулд хуульд хэд хэдэн аргыг санал болгодог. Түрээслэх. Санхүүгийн түрээсийн гэрээ нь талууд урт хугацааны харилцаа тогтоох боломжийг олгодог. Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээг ихэвчлэн 5-7 жилийн хугацаатай байгуулдаг. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийг түрээсийн төлбөрийг тогтвортой байлгаж, үйлчлүүлэгчийг шаардлагатай байраар хангаж, эд хөрөнгө болгон худалдаж авах эрхийг олгодог. Түүнчлэн гэрээний талууд хөрөнгийн элэгдлийн хурдацтай бууралтаас шалтгаалан татварын, ялангуяа хөрөнгийн албан татварт ихээхэн хэмжээний хөнгөлөлт эдэлдэг. 32 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ Дараа худалдан авах эрх бүхий түрээсийн гэрээ. Энэ нь дээр дурьдсан лизингээс ялгаатай нь үйлчлүүлэгч ямар эд хөрөнгө түрээслэхээ түрээслүүлэгчид заадаггүй. Түүнчлэн талууд татварын хөнгөлөлт эдлэхээ больсон. Энэ тохиолдолд түрээсийн төлбөрийг үл хөдлөх хөрөнгийн эргүүлэн авах үнэд багтааж болох бөгөөд түрээслэхдээ үйлчлүүлэгч зөвхөн түрээсийг төдийгүй түрээслүүлэгчид төлбөр төлөх шаардлагатай болно. Мөнгө олох өөр нэг арга бол ипотекийн зээл юм. Түрээслэгчид оршин суудаггүй байсан ч үнэ цэнээ хадгалдаг. Эзэмшигч нь илүү эрэлт хэрэгцээтэй үл хөдлөх хөрөнгийг барихын тулд хоосон худалдааны цогцолбороор барьцаалан зээл авах замаар үйл ажиллагаагаа төрөлжүүлэх боломжтой төдийгүй энэ схем нь эзэнгүй үл хөдлөх хөрөнгийг илүү өндөр үнээр зарах арга зам болж чадна. түүний зах зээлийн үнэ буурдаг. Аливаа төрлийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авахдаа талууд тодорхой зохицуулалтын баримт бичгүүдийг судлах шаардлагатай. Орон сууцны бус байрны эрхийн улсын бүртгэл, түүнтэй хийсэн хэлцлийг янз бүрийн түвшний зохицуулалтаар зохицуулдаг. ОХУ-ын Үндсэн хуулиас гадна 1997 оны 7-р сарын 21-ний өдрийн 122-ФЗ "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" Холбооны хуулийг дурдах шаардлагатай (хамгийн сүүлийн нэмэлт, өөрчлөлт). . Энэ нь улсын бүртгэлийн тухай ойлголтыг өгч, журам, улсын бүртгэлээс татгалзах, түдгэлзүүлэх үндэслэлийг нарийвчлан, тодорхой тайлбарлаж, энэ чиг үүргийг гүйцэтгэж байгаа төрийн байгууллагыг зааж өгсөн гэх мэт. г) ОХУ-ын Иргэний хуулийн хэм хэмжээ, тухайлбал Урлагт чухал ач холбогдолтой зүйл биш юм. 131 (Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үл хөдлөх эрхийн улсын бүртгэлийн тухай), 164 “Гүйлгээний улсын бүртгэл”, 223 “Гэрээгээр худалдан авагчийн өмчлөх эрх үүсэх мөч”, 433 “Гэрээ байгуулах мөч”, Урлагийн 4 дэх хэсэг. 218, гэх мэт. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэл хөтлөх дүрмийг тэмдэглэх нь зүйтэй 1-р бүлэг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц (сегмент) 33 Эд хөрөнгө, түүнтэй хийсэн хэлцэл, Засгийн газрын тогтоолоор батлагдсан. ОХУ-ын 1998 оны 2-р сарын 18-ны өдрийн 219. Улсын бүртгэлийн нэгдсэн практикийг бий болгох нь үл хөдлөх хөрөнгийн соёл иргэншсэн зах зээлийг бий болгоход үйлчилж, иргэд болон бусад хүмүүсийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг илүү бүрэн хамгаалж, хамгаалах болно. 1.3. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн үе шатууд Манай улсын оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын талаар ярихад энэ сегментийн хөгжлийн гурван үе шатыг ялгаж салгаж болно. Тэдний эхнийх нь 1990-ээд оны дунд үеэс эхэлсэн. 1998 онд дефолт хүртэл үргэлжилсэн. Энэ нь маш өндөр үнэ, нийлүүлэлтийн хомсдолтой байдаг. Наймдугаар сарын хямралын үр дүнд үнэ, түрээсийн үнэ дунджаар 30-40 хувиар буурсан. Үүний үр дүнд гадаадын олон хөрөнгө оруулагч, түрээслэгч Оросын зах зээлийг орхисон. Жилийн дараа байдал тогтворжиж, оффисын зах зээл эрчимжиж эхэлсэн нь тус улсын удирдлагын авч хэрэгжүүлсэн арга хэмжээний ачаар эцсийн дүндээ эдийн засаг сэргэж, ДНБ-ий өсөлтөд хүргэсэн. 2008 он хүртэл үргэлжилсэн дараагийн үе шат нь 2000 онд эхэлсэн. Энэ нь үнэ, түрээсийн үнийн тогтвортой (заримдаа 2006 оных шиг огцом) өсөлт, хөгжүүлэгчид, хөрөнгө оруулагчдын идэвхжил тасралтгүй нэмэгдэж байгаагаараа онцлог юм. энэ сегмент дэх нийлүүлэлтийн хомсдол1. 2008 оны намрын үйл явдлуудаас харахад санхүүгийн хямралтай холбоотой дөрөв дэх үе шатыг тодорхойлох боломжтой болсон. Зах зээлд оролцогчдын төлбөрийн чадвар буурах нь салбарын зогсонги байдалд хүргэнэ. Ийм үйл явдлын үр дүн нь үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт, үүний дагуу үнэ буурах болно. 1 А.Цогоевын “Үл хөдлөх хөрөнгөд хэрхэн хөрөнгө оруулах вэ” номын материалд үндэслэсэн (Alpina Business Books, 2007). 34 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ 2009 онд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн идэвхжил буурах төлөвтэй байна. Үүнээс гадна зах зээлд оролцогчдын бүтцийн өөрчлөлтийг хийнэ. Санал болгож буй тав дахь үе шатын хувьд бид 2010-2012 онд хямралын дараах сэргэлтийн үеийг урьдчилан таамаглаж болно. Энэ нь зөвхөн үнийн өсөлт төдийгүй оролцогчдын идэвхжилийн өсөлтөөр тодорхойлогдоно. Энэ үед хямралын улмаас сургуулиа орхисон хүмүүсийг орлох шинэ оролцогчид зах зээл дээр гарч ирэх бөгөөд түүнийг даван туулж байсан хуучин оролцогчид дахин зохион байгуулагдах болно. 2-р бүлэг Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 2.1. Хөгжүүлэгч "Хөгжүүлэгч" нь Оросын бизнесийн шинэ ойлголт бөгөөд хүн бүр хөгжил гэж юу болох талаар ойлголттой байдаггүй, эсвэл энэ үзэгдлийн талаархи мэдээлэл нь бүрэн бус, гажуудал агуулсан байдаг. "Хөгжүүлэгч" гэсэн нэр томъёо нь англи хэлнээс "сайжруулах", "хөгжүүлэх" гэсэн үгнээс гаралтай. Хөгжлийн зорилго нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх, улмаар орлого олохын тулд түүнийг өөрчлөх явдал юм. Хөгжүүлэгчид ихэвчлэн арилжааны болон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажилладаг. Хөгжүүлэгч гэдэг нь төслийн бүх үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох, эсвэл аль хэдийн дууссан барилгыг сэргээн босгох үйл явцыг зохион байгуулахад оролцдог хүн (хууль ёсны эсвэл бага тохиолдолд хувь хүн) юм. Түүний үүрэг даалгаврын хүрээнд өндөр ашигтай, өрсөлдөх чадвартай төсөл боловсруулах, газар худалдаж авах, түрээслэх, барилга байгууламж барих, барилгачидтай харилцах, түүнчлэн бэлэн квадрат метр талбайг цаашид худалдах (худалдах эсвэл түрээслэх) багтана. ). Хөгжлийн гол ажил бол боломжтой газар, түүнчлэн барилга байгууламжийг ашиглах хамгийн ашигтай хувилбаруудыг олох явдал юм. Дээрх бүх үе шатуудыг амжилттай хэрэгжүүлэхийн тулд хөгжүүлэгч нь өргөн хүрээний мэдлэг, ур чадвар, харилцаа холбоо, түүнчлэн хангалттай туршлагатай байх ёстой. Гэрээ, гэрээг чадварлаг боловсруулах, холбогдох бүх гүйлгээг гүйцэтгэхэд хууль эрх зүйн мэдлэг шаардлагатай. Хөгжүүлэгч нь маркетинг, менежментийн технологийн мэдлэггүйгээр хийж чадахгүй. Чадварлаг тооцоолол хийх, тооцоо гаргах, зээл авах, шаардлагатай бол төслийн чиглэлийг өөрчлөх, нэмэлт хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэр татахад санхүүгийн ур чадвар шаардлагатай. Барилгын технологийн талаархи мэдлэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зориулалтын дагуу зөв сонголт хийх боломжийг танд олгоно. Орост өөрсдийгөө хөгжүүлэгчид гэж нэрлэдэг бараг бүх компаниуд хуучин барилгын байгууллагуудаас үүссэн эсвэл идэвхтэй риэлторуудаас өссөн нөхцөл байдал үүссэн. Дэлхийн практикт төлбөртэй болон дамын хөгжлийн гэсэн хоёр төрөл байдаг. Төлбөртэй бүтээн байгуулалт нь хөгжүүлэгч нь санхүүгийн эрсдэл хүлээхгүй бөгөөд ажлынхаа төлөө тодорхой шагнал - хураамж авдаг гэдгээрээ онцлог юм. Ийм нөхцөлд бүтээн байгуулагч нь төсөлд өөрийн хөрөнгө оруулалт хийдэггүй, харин зөвхөн захиалагчийн нэрийн өмнөөс ажиллаж, түүний зардлаар зураг төсөл, барилга байгууламж барих, ашиглалтад оруулах ажлыг гүйцэтгэдэг. Хөгжүүлэгчийн хураамж нь тогтмол болон амжилтын хураамж гэж нэрлэгддэг хоёр хэсгээс бүрдэнэ, амжилттай, цаг тухайд нь хийсэн ажилд зориулсан урамшуулал. Хөгжүүлэгчийн цалингийн тогтмол хэсэг нь барилгын зардлын ойролцоогоор 5-10% байна. Амжилтын төлбөрийг нарийн төвөгтэй схемийн дагуу тооцдог бөгөөд олон хүчин зүйлээс, ялангуяа объект хэр хурдан баригдсан, хэр амжилттай болсон зэргээс хамаарна. Амжилтын хураамж нь хөрөнгө оруулагчийн ашгийн 10-15%; Хэмжээг тодорхой тохиолдол бүрт тус тусад нь тодорхойлно. Таамаглалын хөгжлийн хувьд хөгжүүлэгч нь төслийн цорын ганц зохион байгуулагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг өмчийг бий болгодог. Ийм схемийн тусламжтайгаар төслийн санхүүжилт, өөрөөр хэлбэл түүний санхүүгийн схемийг боловсруулах нь түүний мөрөн дээр унадаг. Ихэнхдээ хөгжүүлэгч өөрийн мөнгөөр ​​хөрөнгө оруулалт хийдэг бөгөөд үүний зэрэгцээ түүний эрсдэл илүү өндөр байдаг. Гэсэн хэдий ч эдгээр хоёр хөгжлийн схем нь дээр дурдсан цэвэр хэлбэрээр бараг байдаггүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Дүрмээр бол, бүтээгч нь хэрэгжүүлж буй төсөлдөө тодорхой хувийг эзэмшиж, нэгэн зэрэг хөрөнгө оруулалтынхаа хэсгийг хөрөнгө оруулалт хийх үед тэд холимог санхүүжилтийг ашигладаг. Хөгжлийг хөрөнгө оруулалтын төслийг удирдах үйл явц гэж тодорхойлж болох бөгөөд энэ нь эргээд хэд хэдэн үе шатаас бүрдэнэ: - өндөр ашигтай төслийг сонгох; - Маркетингийн судалгаа; - төслийг хэрэгжүүлэхэд шаардлагатай зөвшөөрөл авах; - хөрөнгө оруулалтын урсгалыг татах механизм, нөхцөлийг боловсруулах; - барилгын байгууллагуудыг хайх, сонгох, тэдгээрийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих, санхүүжилт. - худалдан авагч эсвэл түрээслэгч, мэргэжлийн менежер хайх гэх мэтийг багтаасан бий болсон үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт. Энэ нь илүү өргөн цар хүрээтэй бөгөөд хэд хэдэн чиглэлийг нэг дор хамардаг, учир нь энэ нь төслийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой бүх эрсдлийг хөгжүүлэгч өөрөө хариуцдаг. Ихэнхдээ "хөгжүүлэгч", "хөрөнгө оруулагч", "хөгжүүлэгч" гэх мэт ойлголтуудыг андуурч, заримдаа өөр хоорондоо солигддог. Олон мэргэжилтнүүд Орос улсад уламжлалт утгаараа хөгжүүлэгчид байдаггүй гэж хэлдэг. Зарим нь тэд хэзээ ч байхгүй гэж хатуу тунхагладаг. Тэд энэ байр сууриа манай улсад газрын чөлөөт зах зээл зонхилох эрх нь өмчлөх бус түрээслэх болсонтой холбон тайлбарлаж байна. Тиймээс орчин үеийн Оросын нөхцөлд хөгжил нь хөгжлийн чөлөөт бүс үүссэний дараа л эхэлдэг гэж маргаж болно. Газрын асуудлыг бүтээн байгуулагчид л шийддэг. Тухайлбал, нийслэлд үүнийг шийдвэрлэх хамгийн түгээмэл арга бол: - үйлдвэрийн аж ахуйн нэгжүүдийг хотын хилээс гадагш гаргах, оронд нь үл хөдлөх хөрөнгө барих; - бүхэл бүтэн хорооллын сэргээн босголтыг хамарсан нийгмийн хөтөлбөрүүдэд оролцох; - хотын удирдлагуудтай дуудлага худалдаагаар хөрөнгө оруулалтын гэрээ байгуулах; - ийм хөрөнгө оруулалтын гэрээг бусад хүмүүсээс (өөрсдийгөө хөгжүүлэгч гэж нэрлэдэг) "буцаан худалдаж авах". Гадаадын бүтээн байгуулагч нь дүрмээр бол төлөвлөсөн бизнесийн төслийг хэрэгжүүлэхэд шаардлагатай аль хэдийн бэлтгэсэн газрыг эзэмшдэг бөгөөд дотоодын мэргэжилтэн өөрөө газрын асуудлыг шийдвэрлэхээс өөр аргагүй болдог. Үүнд харилцаа холбоог явуулах, холбоход шаардлагатай янз бүрийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай бөгөөд үүнд асар их цаг хугацаа, мөнгө шаардагдана. Хөрөнгө оруулагчдад хандахын өмнө хөгжүүлэгч нь төсөлд хөрөнгө татах стратеги боловсруулж хэрэгжүүлэх хэд хэдэн арга хэмжээ авах шаардлагатай: Бүлэг 2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 39 - төслийн хөрөнгө оруулалтын стратегийг боловсруулах; - төлөвлөгөөг хэрэгжүүлэхэд хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэр татах боломжид дүн шинжилгээ хийх; - банкны зээлийн өргөдлийг боловсруулах; - холбогдох санхүүгийн байгууллагуудтай шаардлагатай бүх хэлэлцээрийг хийж, төсөлд оролцох тодорхой схемийг боловсруулах; - төслийн танилцуулга хийх. Хөгжлийн үе шатууд 1. Төслийн өмнөх үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дүн шинжилгээ хийж, шинэ үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох, эсвэл хуучин үл хөдлөх хөрөнгийг сэргээн босгох бизнесийн төсөл боловсруулж, дараа нь хөрөнгө оруулалтын шинжилгээ хийж, таталцлыг бий болгодог. хөрөнгө оруулалтын урсгал, шаардлагатай бол зээлийн сангууд эхэлдэг. Энэ үе шатанд татан авсан мэргэжилтнүүдийн мэргэжлийн түвшин, энэ чиглэлээрх туршлага нь маш чухал юм: эхний шатанд аль хэдийн мэргэшсэн боловсон хүчин дутагдалтай байгаа нь хөгжүүлэгчдийн бүх хүчин чармайлтыг үгүйсгэж болно. 2. Зураг төслийн үе шатанд дээр дурдсанчлан газрын асуудлыг шийдэх ажил эхэлдэг. Үүнтэй зэрэгцэн шаардлагатай зөвшөөрөл, зөвшөөрлийг цуглуулах үйл явц явагддаг. Түүнчлэн энэ шатанд ерөнхий гүйцэтгэгчийг сонгон шалгаруулж, ихэвчлэн тендер зарлаж, архитектур, инженерийн бүлгийг байгуулдаг. 3. Үл хөдлөх хөрөнгийн барилга угсралтын үе шатанд барилгын ажлын зохицуулалт, түүнчлэн барилгын чанарт хяналт тавьдаг. 4. Хэрэгжүүлэх үе шатанд бэлэн талбайг худалдах (эсвэл түрээслэх) шууд явагддаг бөгөөд барилгын үйл ажиллагаанд хяналт тавьдаг. 40 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ 2.2. Хөрөнгө оруулагчид 90-ээд онд ОХУ-ын нийгэм, эдийн засгийн тогтолцооны өөрчлөлт. 20-р зуун барилгын салбарт эрс өөрчлөлт авчирсан. Төсвийн хөрөнгөөр ​​гүйцэтгэсэн барилгын ажлын хэмжээ мэдэгдэхүйц буурч, зарим бүс нутагт бараг зогссон. Үүний дагуу капиталын барилгын салбарын бүх хөрөнгө оруулалт нь дүрмээр бол төрийн бус, хувийн шинж чанартай байдаг. Өнөөдөр барилга нь маш том, урт хугацааны хөрөнгө оруулалт шаарддаг эдийн засгийн үйл ажиллагааны хамгийн үнэтэй төрлүүдийн нэг тул орон сууц, арилжааны барилга байгууламжид өмчийн оролцооны институци өргөн хэрэглэгддэг. Өмнө нь нэгдлийн барилга маш их алдартай байсан. Энэ нь тодорхой байр суурийг эзэлсээр байгаа боловч өнөө үед хувьцаа эзэмшигчид иргэний гэрээгээр харилцаагаа нэгтгэхийг илүүд үздэг. "Хөрөнгө оруулагч" гэсэн нэр томъёо нь "хөгжүүлэгч" гэсэн ойлголтоос ялгаатай нь одоогийн хууль тогтоомжид багтсан болно. Ийнхүү 1998 оны 7-р сард "ОХУ-д хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр хийгдсэн хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийг баталж, 1999 оны 3-р сард хүчин төгөлдөр болсон (2007 оны 7-р сарын 24-ний өдрийн нэмэлт өөрчлөлт). Урлагийн 2-р хэсгийн дагуу. Энэ хуулийн 4-т "хөрөнгө оруулагчид ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу өөрийн болон (эсвэл) зээлсэн хөрөнгөө ашиглан ОХУ-ын нутаг дэвсгэрт хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийдэг. Хөрөнгө оруулагч нь хувь хүн, хуулийн этгээд, хамтын үйл ажиллагааны гэрээний үндсэн дээр байгуулагдсан, хуулийн этгээдийн статусгүй хуулийн этгээдийн холбоод, төрийн байгууллага, орон нутгийн засаг захиргаа, түүнчлэн гадаадын аж ахуйн нэгж байж болно. Энэ тодорхойлолтын дагуу хөрөнгө оруулагчид нь: Бүлэг 2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 41 хуулийн этгээдүүд; - хувь хүмүүс; - засгийн газрын хэлтэс; - орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага; - хамтын үйл ажиллагааны гэрээний үндсэн дээр байгуулагдсан, хуулийн этгээдийн статусгүй хуулийн этгээдийн холбоо; - гадаадын аж ахуйн нэгж. Хөрөнгө оруулагч нь санхүүгийн төлөвлөгөөгөө хэрэгжүүлэхийн тулд өөрийн болон зээлсэн хөрөнгөө эсвэл хоёуланг нь нэгэн зэрэг ашиглаж болно. Хөгжүүлэгч ба хөрөнгө оруулагчийн гол ялгаа нь хөрөнгө оруулагч нь дүрмээр бол зөвхөн төсөлд мөнгө хөрөнгө оруулалт хийж, үр дүнд нь ашиг олдог, харин хөгжүүлэгч нь төслийг бүхэлд нь хэрэгжүүлэхэд оролцдог явдал юм. Хөрөнгө оруулагч өөрөө хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаанаас тусдаа оршин тогтнох боломжгүй. Хөрөнгө оруулалт гэдэг нь хөрөнгө оруулагчид ирээдүйд ашиг, материаллаг үр өгөөж авах зорилгоор хөрөнгө оруулалтыг зохион байгуулагчийн (манай тохиолдолд хөгжүүлэгч) үйл ажиллагаанд материаллаг баялгийг (мөнгө) хөрөнгө оруулалт хийх үйл явц юм. Тиймээс хөрөнгө оруулагчийн хувьд хөрөнгө оруулалтад оролцох зорилго нь материаллаг үр өгөөжийг олж авах явдал гэж бид хэлж чадна. Урлагийн заалтын дагуу. "ОХУ-д хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр явагддаг хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн 1-т хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа нь "ашиг олох, (эсвэл) өөр ашигтай үр дүнд хүрэхийн тулд хөрөнгө оруулалт хийх, практик үйл ажиллагаа явуулах явдал юм. ” Хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа нь бусад төрлийн бизнесийн нэгэн адил Урлагт тусгагдсан шинж чанартай байдаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 2. Тодруулбал, “Иргэний хууль тогтоомж нь аж ахуйн үйл ажиллагаа нь өөрийн эрсдэл дааж, ашиг орлогоо системтэйгээр олж авах зорилготой бизнес эрхлэх үйл ажиллагаа эрхэлдэг этгээдийн хоорондын харилцааг, эсхүл тэдний оролцоотойгоор харилцах харилцааг зохицуулдаг. хуульд заасан журмаар энэ чиглэлээр бүртгэлтэй этгээдийн эд хөрөнгө, бараа худалдах, ажил гүйцэтгэх, үйлчилгээ үзүүлэх.” Барилгын хөрөнгө оруулалтын гэрээ нь шинэ үл хөдлөх хөрөнгө бий болгохтой үргэлж холбоотой байдаг. Үүнтэй холбогдуулан хөрөнгө оруулагчийг барилгын санаачлагч (хөгжүүлэгчийн хамт) гэж нэрлэх нь зөв юм. Хөрөнгө оруулалтын төслийг хэрэгжүүлэхийн тулд хөрөнгө оруулалтын гэрээ байгуулж, ирээдүйд янз бүрийн гэрээ байгуулах урьдчилсан нөхцөлийг бүрдүүлдэг: зээлийн гэрээ, газар худалдах, түрээслэх гэрээ, зураг төсөл, судалгаа хийх гэрээ. ажил, барилгын гэрээ, хамтарсан барилгад оролцох гэрээ. Ийм нөхцөлд шинэ сэдэв гарч ирдэг - хөрөнгө оруулагч, тэр даруй онцгой үүрэг гүйцэтгэдэг. Нэг талаас тэрээр захиалагч, бүтээн байгуулагч, гүйцэтгэгчийн үүргийг гүйцэтгэдэггүй тул идэвхгүй оролцогч, нөгөө талаас барилга байгууламж барих ажлыг санхүүжүүлдэг тул зайлшгүй шаардлагатай оролцогч юм. Хөрөнгө оруулагч нь өөрийн хөрөнгөө ч удирддаггүй: энэ зорилгоор янз бүрийн хүмүүсээс хөрөнгө татаж, тодорхой хөрөнгө оруулалтын төслийг хэрэгжүүлэх үүрэгтэй хөгжүүлэгч байдаг. Барилга барихад шаардагдах санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын хэмжээнээс хамааран хөрөнгө оруулагчдын тоо нэгээс хоёроос хэдэн арван, заримдаа хэдэн зуу хүртэл хэлбэлздэг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын зах зээлд дараахь тоглогчдыг ялгаж салгаж болно: - худалдах-буцаан түрээслэх схемийн дагуу ажиллахыг илүүд үздэг гадаадын хөрөнгө оруулалттай хөрөнгө оруулалтын компаниуд, өөрөөр хэлбэл түрээсийн талбайг тохиролцсон өгөөжийн хэмжээгээр худалдаж авах замаар. дараагийн түрээсээр худалдах тухай); - менежментийн компаниудын удирдлаган дор хаалттай хамтын хөрөнгө оруулалтын сангууд; - арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр мэргэшсэн санхүүгийн болон үйлдвэрлэлийн бүлгүүд; - орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг нэн тэргүүнд анхаарч, бэлэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй ажилладаг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд; - арилжааны болон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг банкууд болон бусад зээлийн байгууллагууд, гэхдээ арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд давуу эрх олгодог. Ихэнхдээ банкууд үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой сегментийг сонгож, зөвхөн түүн дээр ажилладаг. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь ийм байгууллагуудын үндсэн үйл ажиллагаа биш хэвээр байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тэдний орлогын гол эх үүсвэр нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгчдэд зээл олгох; - үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг сонирхож буй хувийн хөрөнгө оруулагчид: үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хурдацтай өсч байна (2006 он энэ талаар онцгой анхаарал татаж байна), үүний дагуу хөрөнгө оруулагчдын орлого нэмэгдэж байна. Нэмж дурдахад энэ нь капиталыг хадгалах, нэмэгдүүлэх хамгийн найдвартай арга юм. Эцсийн эцэст банкууд үйлчлүүлэгчдэдээ үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтаас хамаагүй бага хадгаламжийн хүү санал болгодог. Гэсэн хэдий ч бид банкны хямрал (хамгийн чухал нь 1995, 1998, 2005 онуудад тохиолдсон) болон сонгосон банк дампуурч болзошгүйг мартаж болохгүй. Үүнтэй холбоотойгоор үл хөдлөх хөрөнгө орлогын хамгийн найдвартай эх үүсвэр болж байгаа нь доор дурдсан хэд хэдэн хүчин зүйлээр нотлогддог. 44 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь эдийн засгийн хямрал, валютын ханшийн хэлбэлзлийн нөлөөнд бага өртөмтгий байдаг. Жишээлбэл, мартагдашгүй 1998 онд орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ойролцоогоор 30-40% буурсан бол Оросын янз бүрийн компаниудын хувьцааны үнэ 2-3 дахин буурсан байна. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгөд хийх хөрөнгө оруулалт нь хөрөнгийн зах зээл эсвэл банкны хадгаламжаас хамаагүй илүү найдвартай гэж бид итгэлтэйгээр хэлж чадна. 2. Хөрөнгөдөө үл хөдлөх хөрөнгөтэй байх нь эзэмшигчдэд хөрөнгө оруулалтын багцаа тэнцвэржүүлэхэд тусалдаг. 3. Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь байнгын тогтвортой орлогын эх үүсвэр болдог; Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгө алга болж чадахгүй бөгөөд үнэн хэрэгтээ үнэ цэнэ нь байнга өсдөг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр хувийн хөрөнгө оруулагчид илүүд үздэг хөрөнгө оруулалтын дараах төрлүүдийг ялгаж салгаж болно: - дараа нь дахин худалдах зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө олж авах (орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ердийн зүйл); - дараа нь түрээслэх зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах (орон сууцны болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ердийн зүйл); - байгууламжийн барилгын үе шатанд хөрөнгө оруулалт хийх (хамгийн их орлого олох боломжийг танд олгоно). Гэхдээ хувийн хөрөнгө оруулагчдад зориулсан томоохон худалдаа, оффис, бизнесийн төвүүдийг барихад хөрөнгө оруулах нь бодитой харагдахгүй байна. Энэ нь юуны түрүүнд их хэмжээний хөрөнгөтэй холбоотой юм. Үүний зэрэгцээ, зарим хувийн хөрөнгө оруулагчид заримдаа ихээхэн хэмжээний материаллаг нөөцтэй байдаг тул тэдгээрийг арилжааны болон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд хуваарилахыг илүүд үздэг бөгөөд ингэснээр эрсдэл, хөрөнгөө төрөлжүүлдэг. Олон хөрөнгө оруулагчид гадаадын туршлагаас зээлсэн арилжааны орон сууцны зээл гэх мэт механизмыг туршиж үзсэн бөгөөд улам бүр түгээмэл болж байна. Дараахь схемийг энд ашигладаг: бэлэн эд хөрөнгө (эсвэл түүний хувьцаа) өөрийн мөнгөөр ​​худалдаж авсан; Дараа нь энэ үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавьсны дараа хөрөнгө оруулагч банкнаас зээл авч, авсан хөрөнгөө дараагийн ашигтай эд хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх ба барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслүүлснээс олсон орлого нь банкинд төлөх өрийг төлөхөд зарцуулагдана. Энэ үйл явц тодорхойгүй хугацаагаар үргэлжилж болно. Барилга (эсвэл түүний хэсэг) банкинд барьцаалагдсан тохиолдолд эзэмшигч нь түүнийг зарах боломжгүй - зээлийг төлсний дараа л зарах боломжтой гэдгийг анхаарч үзэх нь зүйтэй. Дээрх схемийг хэрэгжүүлэх замд хөрөнгө оруулагч тодорхой бэрхшээлтэй тулгарч магадгүй юм. Ялангуяа амжилтанд хүрэх түлхүүр бол банктай тогтвортой харилцаатай байх явдал юм, учир нь үнэндээ манай мужид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн ипотекийн зээл хараахан хөгжөөгүй байна. Нэмж дурдахад зээлийн нөхцөлийг сайтар судалж, түрээслэгчдээс түрээсийн төлбөрийг хүлээн авах нь зээлийн төлбөртэй давхцаж байгаа эсэхийг баталгаажуулах шаардлагатай. Гэсэн хэдий ч арилжааны моргейжийн схемийг хэрэгжүүлэх нь маш эрсдэлтэй бизнес юм. Хөрөнгө оруулагч байнга зээл авах шаардлагатай болдог. Хэрэв бурхан өршөөж, нэг түрээслэгч ч гэсэн түүнд мөнгө төлөхөө больсон бол анхааралтай төлөвлөсөн хэлхээ бүхэлдээ задарч магадгүй юм. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах тухай ярихдаа хөрөнгө оруулагч ба хөгжүүлэгч хоёрын харилцан үйлчлэлийн асуудлыг хөндөхгүй байж болохгүй. Энд итгэлцлийн асуудал маш чухал болж байна, учир нь эдгээр хоёр хүний ​​хоорондын харилцааны ил тод байдал нь төлөвлөсөн төслийг амжилттай хэрэгжүүлэх түлхүүр бөгөөд зөрчилдөөнтэй нөхцөл байдал, хөрөнгө оруулалттай холбоотой асуудлыг хурдан шийдвэрлэх боломжийг олгодог. удирдлага. Хөрөнгө оруулалтын дүн шинжилгээ нь зураг төсөл, барилга угсралт, өнгөлгөөний өртөг, мэргэжилтнүүд, зөвлөхүүдийн үйлчилгээний өртөг, түүнчлэн төслийн төсвийн янз бүрийн хувилбаруудыг боловсруулах ажлыг багтаадаг. Бизнес төлөвлөгөө нь бүх төрлийн дүн шинжилгээ, урьдчилсан таамаглалаас бүрддэг: хууль эрх зүйн шинжилгээ, санхүү, зохион байгуулалт гэх мэт. Үүнээс гадна бизнес төлөвлөгөөнд татварын оновчтой болгох санхүүгийн оновчтой схем, схемийг боловсруулах, төслийн хууль эрх зүйн дүгнэлтийг бий болгох зэрэг орно. түүнчлэн төслийн оролцогчдын хоорондын харилцааг зохицуулахад чиглэсэн шаардлагатай бүх гэрээ, гэрээ. Ерөнхийдөө хөгжүүлэгч, хөрөнгө оруулагч хоёрын харилцаа нь бизнесийн төсөл боловсруулах, хөрөнгө оруулалтын дүн шинжилгээ хийх үе шатанд аль хэдийн эхэлдэг. Тэдгээрийн дотор хөгжүүлэгчийн үүрэг, ялангуяа төслийн эргэн төлөгдөх хугацаа, хөрөнгө оруулагчийн хувьд барилгын ажлыг эхлүүлэхэд шаардагдах хөрөнгийг хүлээн авах хугацаа, хэмжээ зэргийг тусгасан болно. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын төслийг амжилттай хэрэгжүүлэх гол түлхүүр нь үйл явцын гол оролцогчдын үр бүтээлтэй харилцан үйлчлэл, тэдгээрийн хооронд хариуцлагын чиглэлийг тодорхой хуваарилах явдал юм. Олон хөгжүүлэгчид төслөө хэрэгжүүлэхийн тулд хөрөнгө мөнгө хэрэгтэй байдаг ч хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө оруулалт хийх объект олдохгүй байх нь элбэг. Нөхцөл байдлыг засахын тулд өндөр чанартай мэдээллийн талбарыг бий болгож, Оросын хөгжүүлэгчид болон хөрөнгө оруулагчдын хооронд "гүүр барих" шаардлагатай байна. Хоёулаа яриа хэлэлцээ хийх, хөрөнгө оруулалтыг боловсруулах, санал болгоход бэлэн гэдгээ харуулах ёстой. Хөгжүүлэгчдийн тулгардаг гол бэрхшээлүүдийн нэг бол банкууд зээл олгохгүй (эрсдэл хэт өндөр), өөрийн хөрөнгө хүрэлцэхгүй байх үед хөгжлийн төслийн эхний шатанд санхүүжилт олох явдал юм. Баруунд энэ асуудлыг хөгжүүлэгчид өндөр ашиг олохын тулд өндөр эрсдэлд орох хүсэлтэй компаниудаас шууд хөрөнгө оруулалт татах замаар шийддэг. ОХУ-д санхүүжилтийн энэ аргыг хараахан боловсруулаагүй байгаа бөгөөд үүний шалтгаан нь дараах байдалтай байна: - хөгжүүлэгчдийн нууцлаг байдал (тэд өөрсдийгөө болон төслүүдээ харуулахаас айдаг); - Хөрөнгө оруулагчдын зах зээлийн талаархи ойлголт дутмаг (хөгжүүлэгчид хөрөнгө оруулагчдын танилцуулга, тэдний хөрөнгө оруулалтын шаардлагыг мэддэггүй); Бүлэг 2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 47 - хөгжүүлэгчдийн мэргэжлийн түвшин доогуур (тэд төслөө зохих ёсоор танилцуулж чадахгүй); - хөгжүүлэгчдийн хэт их хүлээлт (тэд өөрсдийн үүрэг, хувийг хэт үнэлдэг). - хөрөнгө оруулагчдын маркетингийн үйл ажиллагаа бага (нууц сайтын эзэд хөрөнгө оруулагчдын ихэнхийг мэдэхгүй хэвээр байна). Хөрөнгө оруулагчид, бүтээн байгуулагчдыг нэгтгэж, тэдний харилцан үйлчлэл багатай байгаа шалтгааныг арилгахын тулд өнөөдөр уулзалтуудыг семинар, бага хурал, дугуй ширээний хэлбэрээр зохион байгуулж байна. Тэдэнд оролцогчдын тоо нэмэгдэж байгаа нь хөрөнгө оруулагчид болон хөгжүүлэгчдийн бие биенийхээ талаарх мэдлэгийг нэмэгдүүлж, хоорондын харилцааг бэхжүүлэхэд тусалдаг. 2.3. Ерөнхий гүйцэтгэгч, гүйцэтгэгч, туслан гүйцэтгэгч Хэдийгээр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол хүмүүс нь бүтээн байгуулагчид болон хөрөнгө оруулагчид байдаг ч үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ажилд шууд оролцдог гүйцэтгэгчид мөн адил чухал байдаг. Төслийн ерөнхий амжилт нь тэдний ажлын чанараас хамаарна. Барилгын захиалга өгөх нэг хэлбэр болох ерөнхий гүйцэтгэгчийг сонгон шалгаруулах тендерийн зарчмаар барилгын ажлыг гүйцэтгэх гүйцэтгэгчийг сонгон шалгаруулах нөхцөл бүрдсэн. ОХУ-д 1993 оны 5-р сараас эхлэн ОХУ-ын Төрийн өмчийн хорооны 660-р, ОХУ-ын Төрийн Барилгын Хорооны № 660-р тушаалаар батлагдсан ОХУ-д гэрээт тендерийн тухай журам хүчин төгөлдөр болсон. 48 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙГ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ болгон гэрээ байгуулахад бэлтгэх, зохион байгуулах, явуулах, үр дагаврыг зохицуулах ерөнхий журам, нөхцлийг тодорхойлсон 18–7 - барилга угсралттай холбоотой бүх төрлийн ажил, үйлчилгээ үзүүлэх тендер. ОХУ-ын нутаг дэвсгэрт байгаа байгууламжийг шинээр барих, өргөтгөх, сэргээн босгох, засварлах." Энэ заалтыг "холбооны засгийн газрын хэрэгцээнд зориулж шинээр эхлүүлсэн барилга байгууламжийн захиалгыг байршуулах гэрээний тендерийг явуулахад заавал дагаж мөрдөх ёстой" гэж заасан. Бусад тохиолдолд захиалагч өөрөө гэрээний тендерийг зохион байгуулах нь зүйтэй эсэхийг шийдэж болно. Сүүлийн 10 жилийн хугацаанд манай улсад барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд олон тусдаа гэрээт бүтэцтэй бус ерөнхий гүйцэтгэгчтэй ажиллах тогтвортой хандлага бий болсон. Мэдээжийн хэрэг, энэ нь тодорхой давуу талыг бий болгодог. Жишээлбэл, ерөнхий гүйцэтгэгчийн чиг үүрэг нь: - үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ажлыг зохион байгуулах; - тусгай зөвшөөрөлд заасан ажлыг бие даан, түүнчлэн туслан гүйцэтгэгчийг татан оролцуулан гүйцэтгэх; - тодорхой төрлийн ажилд туслан гүйцэтгэх гэрээ байгуулах; - гэрээ болон туслан гүйцэтгэх гэрээний дагуу гүйцэтгэсэн ажлын явцын хяналт; - ажилчдын хөдөлмөр хамгаалал; - барилгын болон угсралтын ажлын явцад галын аюулгүй байдлыг хангах; - шаардлагатай бүх гүйцэтгэх баримт бичгийг бүртгэх; - байгууламжийг ашиглалтад оруулах. Хөгжүүлэгч, хөрөнгө оруулагч ерөнхий гүйцэтгэгчийг сонгохдоо алдаа гаргахаас хэрхэн зайлсхийх вэ? Үйлчлүүлэгчийн хувьд хамгийн чухал шалгуур бол ажлын чанар, түүнийг дуусгах хугацаа, өртөг байх ёстой. Ажлын өртгийн талаар ярихдаа хөгжүүлэгч нь гүйцэтгэгчийн үйлчилгээний үнэ хэт бага байхаас болгоомжилж байх ёстой бөгөөд дүрмээр бол энэ нь ажлын чанар муу байгааг илтгэнэ. Гүйцэтгэгчээс ажил гүйцэтгэх хурдан хугацаа нь зарласан чанарт үргэлж нийцдэггүй бөгөөд ихэвчлэн маш их зүйлийг дуусгах шаардлагатай байгаа тул захиалагч байгууламжийн нээлтийг хойшлуулах шаардлагатай болдог. Гүйцэтгэгч нь шаардлагатай тоног төхөөрөмж, мэргэжилтнүүдтэй эсэхийг захиалагч урьдчилан олж мэдэх шаардлагатай. Хэрэв тийм биш бол энэ компани энэ асуудлыг шийдэхийн тулд ямар бодлого баримталж байна вэ (туслан гүйцэтгэгчидтэй харилцаа тогтоосон эсэх, эсвэл түрээсээр тоног төхөөрөмж худалдаж авахаар төлөвлөж байна уу). Нэмж дурдахад, гүйцэтгэгчийг сонгох тендерийг явуулахдаа дүрмээр бол олон тендерт ерөнхий гэрээнд оролцогчид ирээдүйн байгууламжийн үзэл баримтлалд үндэслэн үнийн санал гаргадаг гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Энэ тохиолдолд тодорхойгүй байдлын өндөр түвшин нь өргөдөл гаргагчдад үзэл баримтлалын хүрээнд гаднаас нь тохирсон огт өөр шийдлүүдийг санал болгох боломжийг олгодог. Хамгийн туршлагатай, хариуцлагатай гүйцэтгэгчид санал болгохдоо үнэд тусгалаа олсон бүх алдааг харгалздаг учраас ийм тендерт ялагддаг. Энэ тохиолдолд захиалагч хамгийн бага үнээр санал болгосноор төслийг хэрэгжүүлэх явцад түүний хүлээлтийг хангаагүй анхны төслөө орхих шаардлагатай болдог. Томоохон төслүүдэд оролцох гүйцэтгэгчдийг сонгох нь ихэвчлэн хоёр үе шаттайгаар явагддаг (хэдийгээр илүү байж болно). Эхний (урьдчилсан болон шаардлага хангасан) сонгон шалгаруулалтад тухайн байгууллагын ажлыг гүйцэтгэх чадварыг үнэлдэг. Үүнийг дараах шалгуурын дагуу хийж болно: - ажлын туршлага: юуны өмнө өмнөх үйлчлүүлэгчдийн сэтгэгдлийг үнэлдэг; - энэ ажлыг гүйцэтгэхэд бэлэн байдал: компанийн зохион байгуулалтын бүтэц, өөрийн эсвэл татсан үйлдвэрлэлийн байгууламж, мэргэшсэн инженерийн боловсон хүчин, одоогийн үйлдвэрлэлийн менежмент, чанарын хяналтын тогтолцоог үнэлэх; 50 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ - гүйцэтгэгчийн ажлын төлөвлөгөөний хүртээмж, үндэслэлтэй байдал: гүйцэтгэгч нь төлөвлөгөө, технологийн дараалал, асуудалтай асуудлын тайлбарыг өгдөг; - найдвартай байдал: одоогийн санхүүгийн байдлыг үнэлж, холбогдох үйл ажиллагаа эрхлэх эрхийг баталгаажуулсан лиценз болон бусад баримт бичиг байгаа эсэх, үүргээ биелүүлээгүйн улмаас шүүхэд нэхэмжлэл гаргаагүй гэх мэт. Урьдчилсан сонгон шалгаруулалтыг ихэвчлэн эхний шатанд явуулдаг. эцсийн сонголт хийх бүрэн мэдээлэл байхгүй үед төсөл. Хоёрдахь, эцсийн шатанд, зураг төслийн баримт бичиг бэлэн болж, өргөдөл гаргагчид хангалттай нарийвчлалтай тооцоолол хийх боломжтой бол арилжааны саналууд нь дараахь параметрүүдийг харьцуулж үздэг: - өртөг: эцсийн өртөгийг зөвхөн ажлын бүтэц, цар хүрээтэй харьцуулах боломжтой. нарийн тодорхойлсон; хэрэв үгүй ​​бол тусдаа зүйлийн зардлыг харьцуулна; - ажлыг дуусгах эцсийн хугацаа: энэ цэг нь бас чухал ач холбогдолтой боловч ажлыг дуусгах эцсийн хугацаа нь зөвхөн гүйцэтгэгчээс гадна захиалагч (хөрөнгө оруулагч, хөгжүүлэгч) -ээс хамаарна гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. ажлын цар хүрээг хангах, хэд хэдэн асуудлаар тохиролцох үүргээ биелүүлэх; - техникийн үзүүлэлтүүд: техникийн асуудлыг шийдвэрлэх өөр өөр сонголтууд, жишээлбэл, янз бүрийн материал, технологи, тоног төхөөрөмжийг ашиглах тохиолдолд энэ цэг чухал болно; Хамгийн бага үнэ бүхий санал нь үйлчлүүлэгчдэд хамгийн сайн шийдлийг өгөхгүй байж магадгүй юм. Газар дээрх бүх ажлыг зохицуулдаг ерөнхий гүйцэтгэгчийн төлөөлөгчид юм. Нэмж дурдахад, газар дээр нь ерөнхий гүйцэтгэгч байх үед тэрээр ажлын дараалал, түүний цаг хугацааг тодорхой зааж өгдөг бөгөөд олон гүйцэтгэгч байгаа тохиолдолд төөрөгдөл, улмаар зөрчилдөөн үүсэх эрсдэл үргэлж байдаг бөгөөд энэ нь эцсийн эцэст хүргэж болзошгүй юм. нэмэлт зардал, алдагдал. Сүүлийн жилүүдийн туршлагаас харахад улам олон хөгжүүлэгчид ерөнхий гүйцэтгэгчтэй байхын давуу талыг ойлгож, зөвхөн ажлынхаа тодорхой чиглэлийг хариуцдаг хэд хэдэн жижиг байгууллагатай ажиллахын оронд нэг томоохон барилгын байгууллагатай ажиллахыг илүүд үздэг. Энэ тохиолдолд тэд нэг гэрээ байгуулж, дараа нь зөвхөн бэлэн объектыг хүлээн авдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын өөр нэг чухал үзүүлэлт бол ерөнхий ханган нийлүүлэгч юм. Энэ нь баригдаж буй объектын тоног төхөөрөмж, материал нийлүүлэх барилгын гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлдэг байгууллага юм. Захиалагч (хөгжүүлэгч) -ийн зөвшөөрлөөр ерөнхий ханган нийлүүлэгч шаардлагатай бол бусад компаниудыг шаардлагатай материалыг нийлүүлэгчээр татан оролцуулж болно. Гэхдээ ерөнхий ханган нийлүүлэгч нь захиалагчийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлэх үүрэгтэй хэвээр байна. Удаан хугацааны туршид дотоодын барилгын компаниуд орон сууцны барилгын ажлыг үндсэн чиглэл гэж үздэг бол зөвхөн гадаадын компаниуд арилжааны болон үйлдвэрлэлийн үл хөдлөх хөрөнгийг сонирхож байсан нөхцөл байдал үүссэн. Гэсэн хэдий ч сүүлийн үед байдал өөрчлөгдөж эхэлсэн бөгөөд гадаадын гэрээт гүйцэтгэгчдийн давамгайлах байр суурь үл хөдлөх хөрөнгийн энэ сегментэд тийм ч тод харагдахаа больсон. Гэсэн хэдий ч сүүлийн үед дэлхийн эдийн засгийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний үр дүнд орон сууц барих асуудал дахин дотоодын хөрөнгө оруулагчдын нэн тэргүүний зорилт болох хандлагатай байна. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын зах зээлийн өөр нэг онцлог шинж чанар нь өөрийн гэсэн ерөнхий гэрээлэгч байгууллагуудтай томоохон барилгын холдингууд байдаг. Дүрмээр бол эдгээр нь өмнө нь орон сууцны барилгын чиглэлээр мэргэшсэн компаниуд юм. 52 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТИЙН АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ 2.4. Удирдлагын компани Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн бүхэл бүтэн арван жилийн туршид, ялангуяа Москва, Санкт-Петербург хотод уламжлалт утгаараа байгууламжийн менежментийн асуудал (техникийн үйл ажиллагааг зохион байгуулалт, арилжааны үйлчилгээтэй хослуулах) хэвээр байв. дэвсгэр. Гэсэн хэдий ч өргөн хүрээтэй хөгжиж буй зах зээлд чанарын хөгжил нь тодорхой утгаараа хоёрдогч байдаг. Нийлүүлэлтийн хомсдол нь бараг бүх шинэ төслийг амжилттай, өндөр ашигтай болгосон. Объектуудыг сурталчлахад онцгой хүчин чармайлт шаардагдаагүй нь тодорхой байна. Ерөнхийдөө арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд оролцогчдын гол үүрэг бол тоо хэмжээг нэмэгдүүлэх явдал байв. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын тоо нэмэгдсэний үр дүнд өмчлөгч нь түүнийг үр дүнтэй удирдах чадваргүй болох нь илэрсэн. Нэмж дурдахад, Оросын нийслэлд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг дүүргэж, эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцангуй тэнцвэрийг бий болгосны улмаас одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагааны түвшинг хадгалах, шинийг нь ашиглахад ихээхэн хүчин чармайлт гаргах шаардлагатай болсон. ашигтай санхүүгийн хэрэгсэл. Одоогийн байдлаар эдийн засгийн идэвхжил буурсантай холбоотойгоор арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгчийн хувьд жинхэнэ дайн аль хэдийн өрнөж байна. Удирдлагын асуудал урган гарч ирдэг. Өнөө үед арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн бизнес улам бүр эрэлт хэрэгцээтэй болж байна. Мэргэжлийн, үр дүнтэй менежмент шаарддаг үл хөдлөх хөрөнгийн тоо нэмэгдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд мэргэжлийн хүмүүсийн үйлчилгээнд улам бүр ханддаг. Эдгээр нь өмчлөгчдөө хамгийн их ашиг олох, түүнийг эд хөрөнгийн бүрэн арчилгаагаар хангах, нягтлан бодох бүртгэл, татвар, удирдлагын нягтлан бодох бүртгэлийг нарийвчилсан, ойлгомжтой, оновчтой байлгах, түүнчлэн зөрчилдөөн гарахгүй байх баталгаа юм. сонирхол. Бүлэг 2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 53 Өмчлөгчөөс хараат бус арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн салбарын анхны мэргэжлийн компаниуд 1990-ээд оны дундуур Орост бий болсон. Хэрэв Москвад эдгээр нь ихэвчлэн барууны алдартай менежментийн компаниудын хэлтэс байсан бол Санкт-Петербургт ихэвчлэн орон нутгийн пүүсүүд ажилладаг байв. Менежментийн компанид (MC) хандсанаар үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн дараахь зорилгод хүрэхийг эрмэлздэг. Өндөр орлого олох. Энэ зорилгод хүрэхийн тулд менежментийн компани нь түрээслэгчидтэй харилцаа тогтоох, санхүүгийн тайлан хөтлөх, гэрээний мэдээллийн санг хөтлөх гэх мэт чиг үүргийг гүйцэтгэдэг Барилга байгууламжийг техникийн бүрэн бүтэн байдалд байлгах. Удирдлагын компани нь ихэвчлэн эд хөрөнгийг цэвэрлэх, засвар үйлчилгээ хийхээс гадна сүлжээг хэвийн байлгах ажлыг хариуцдаг. Гэсэн хэдий ч олон шинжээчид энэ чиг үүрэг нь менежментийн компанид хамаарахгүй бөгөөд гэрээний гэрээний үндсэн дээр мэргэшсэн байгууллагууд гүйцэтгэх ёстой гэж үздэг. Барилгын зах зээлийн үнэ өсөх. Энэ зорилгод зөвхөн менежментийн компанийн хөрөнгө оруулалтыг тохижилтод оруулсан нэмэлт хөрөнгө оруулалт төдийгүй менежментийн компани түрээслэгчийг сонгох тусгайлан боловсруулсан хөтөлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийг хөгжүүлэх үзэл баримтлалыг хэрэгжүүлснээр хэрэгждэг. Удирдлагын компаниуд ийм үзэл баримтлалыг боловсруулж, хэрэгжүүлэх нь худалдааны зориулалтаар ашигладаг объектуудын хувьд ердийн зүйл юм. Зардлыг багасгах. Эзэмшигчийн хувьд энэ зорилго нь хоёр талтай: үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших зардлыг багасгах, менежментийн компанийг хадгалах зардлыг багасгах. Удирдлагын компани нь эргээд орлого олох сонирхолтой байгаа тул алдагдлаа түрээслэгч болон менежментийн үйл явцын бусад оролцогчдод шилжүүлэхийг хичээх болно. Одоогийн байдлаар арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн зах зээлийн гол хувийг барууны компаниуд эзэлдэг бөгөөд хамгийн том нь Хайнс, Саватцки нар юм. Гэхдээ шинжээчид Оросын тоглогчид энэ зах зээлд ноцтой ирээдүйтэй гэдэгт итгэх хандлагатай байна. Дотоодын бодит байдал нь барууны стандартад хязгаарлалт тавьдаг тул Оросын тоглогчид ажиллах боломжтой хэвээр байгаа бөгөөд сүүлийн жилүүдэд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх дотоодын компаниудын эзлэх хувь нэмэгдэж, барууны фирмүүдийг шахаж байна. Барууны компаниуд дүрмээр бол үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн арвин туршлагатай, өндөр стандарттай байдаг тул олон өмчлөгчид тэдэнтэй хамтран ажиллахыг хүсдэг. Хэдийгээр тэдний Оросын мэргэжил нэгтнүүд орон нутгийн нөхцөлд илүү дасан зохицож, барууны удирдлагын зарим стандартыг улам бүр нэвтрүүлж байгаа ч туршлага, хөдөлмөрийн зохион байгуулалт, хяналтын чадварлаг тогтолцоо дутмаг байна. Гэсэн хэдий ч дотоодын компаниуд удахгүй энэ зах зээлд гадаадын компаниудыг шахах болно гэж олон мэргэжилтнүүд үзэж байна. Оросын менежментийн компанийн давуу тал нь зах зээлийн бодит байдлын талаархи мэдлэг төдийгүй үйлчлүүлэгч бүрт хувь хүний ​​хандлага юм. Энэхүү бодлогын үр дагавар нь үзүүлж буй үйлчилгээний хүрээг байнга өргөжүүлэх явдал юм. Барууны компаниудын ажил нь консерватив арга барилаар ялгагдана, тэд яг зааврын дагуу ажилладаг. Бүх нөхцөл байдлыг хангах хүсэл эрмэлзэл, өмнө нь боловсруулсан зааварчилгаанд итгэх нь асар их туршлагын эсрэг тал юм. Түүнчлэн дотоодын менежментийн компаниудын талаас илүү хувь нь өөрийн хөрөнгөөр ​​зах зээлд нэвтэрч, үл хөдлөх хөрөнгөө удирдаж байна. Энэ нь тэдэнд шаардлагатай туршлага хуримтлуулах боломжийг олгож, үүний зэрэгцээ санхүүгийн тогтвортой байдлыг хангадаг. *** Менежментийн компаниуд өнөөдөр бүс нутгууд руу идэвхтэй нүүгээд зогсохгүй бизнесээ өргөжүүлж, зөвлөгөө, брокер зэрэг уламжлалт бус үйлчилгээг идэвхтэй санал болгож байна. Ингэснээр тэд шинэхэн брокеруудыг ноцтой өрсөлдөгчид гэж үзэхгүй байгаа, эсвэл энэ үйл явдлын энэ эргэлтэд төдийлөн санаа зовдоггүй уламжлалт зөвлөх компаниудад халдаж байна. өсөн нэмэгдэж буй зах зээл. Бүлэг 2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 55 Одоогийн байдлаар менежментийн компаниуд маш өргөн хүрээний үйлчилгээг санал болгож байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент нь техникийн (засвар, инженерийн ажил), зохион байгуулалт (дотоод засал, хамгаалалтын системийг хөгжүүлэх, хурал зохион байгуулах) болон арилжааны (байр түрээслэх, засварын ажлын тооцоог боловсруулах, нийтийн үйлчилгээний төлбөр) гэсэн гурван бүрэлдэхүүн хэсгээс бүрдэнэ. Удирдлагын компанийн үндсэн үйл ажиллагаа: - менежментийн үйл ажиллагаа: маркетинг, үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн үзэл баримтлалыг боловсруулах, үйл ажиллагааны менежментийн төлөвлөгөө гаргах, бизнес төлөвлөгөө боловсруулах, үл хөдлөх хөрөнгийн төсөв боловсруулах; Зөвлөх үйлчилгээ: эдийн засаг, техникийн ашиглалтын аудит, батлагдсан техникийн шийдлийн дүн шинжилгээ, барилгын ажлын явцад техникийн хяналт, хүлээн авах комиссын ажилд оролцох, ашиглалтын зардлыг тооцоолох, хууль эрх зүйн зөвлөгөө өгөх; - барилгын ашиглалт: барилгын элементүүд, инженерийн тоног төхөөрөмжийг хэвийн нөхцөлд байлгах, одоогийн болон их засвар хийх, хуучирсан инженерийн систем, тоног төхөөрөмжийг шинэчлэх, барилгын хамгаалалт, нэвтрэх хяналтыг зохион байгуулах, холбогдох бусад ажлыг зохион байгуулах; - цэвэрлэгээний үйлчилгээ: дотоод талбай, зэргэлдээ талбайг цэвэрлэх, тохижилт, дээврийн цэвэрлэгээ, фасад болон шиллэгээ угаах, хог, цас цэвэрлэх, гантиг талстжуулах. Жишээлбэл, бид зарим менежментийн компаниудын үзүүлж буй үйлчилгээг дурдаж болно. 1. Барилга угсралтын үе шатыг дэмжих. Барилгын ажлын явцыг хянах, дууссан ажлын гэрчилгээнд гарын үсэг зурсан баримт бичгийг шалгах. 56 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ Ажлыг дуусгахаас өмнө илэрсэн доголдол, төслөөс гажсан байдлын тайланг бэлтгэх. Баталгаат үйлчилгээний гэрээ, гэрээ байгаа эсэхийг шалгах. Согог, дутагдлыг цаг тухайд нь арилгахад хяналт тавих. Хөдөлмөрийн болон улсын комисст оролцох. Нөөц нийлүүлэх, гэрээлэгч байгууллагуудтай гэрээ байгуулах. 2. Санхүүгийн удирдлага. Эд хөрөнгийн өмчлөгчийн нягтлан бодох бүртгэл, татварын бүртгэлийг бүрэн хөтлөх. Нягтлан бодох бүртгэл, татварын тайланг бүрэн боловсруулж, зохицуулах байгууллагад хүргүүлэх. Түрээсийн гэрээний дагуу түрээслэгчдэд түрээсийн төлбөрийн нэхэмжлэл гаргах. Төсөв, зардлын тайлан, мөнгөн гүйлгээ, орлого, зарлагыг гаргах. 3. Захиргааны чиг үүрэг. Байгууламжийн урьдчилан сэргийлэх засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөт хөтөлбөр боловсруулах. Талбайд тогтмол хяналт шалгалт хийж, нарийвчилсан тайлан гаргах. Ажилтнууд болон туслан гүйцэтгэгчдийн ажлын удирдлага, хяналт. Туслан гүйцэтгэгч компаниудтай харилцах. Хотын болон холбооны удирдлагуудтай харилцах. Шаардлагатай бүх материал, багаж хэрэгсэл, тоног төхөөрөмжийг худалдан авах, хүргэх ажлыг зохион байгуулах. 4. Түрээслэгчидтэй харилцах. Түрээслэгчдийн түрээсийн гэрээгээр хүлээсэн үүргийн биелэлтэд хяналт тавих. Бүлэг 2. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол тоглогчид 57 Түрээслэгчдийн дүрэм боловсруулах. Байгууламжийн менежмент, ашиглалтын талаархи түрээслэгчийн бүх шаардлагыг хариуцах. Түрээслэгчдийн байрыг дахин төлөвлөх ажлыг зохион байгуулахад хяналт тавих. 5. Эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ. Халаалт, агааржуулалт, агааржуулалтын системийн засвар үйлчилгээ. Автомат удирдлагын систем, аюулгүй байдал, галаас хамгаалах системийн засвар үйлчилгээ. Цахилгаан эрчим хүч, гэрэлтүүлгийн систем, лифтний байгууламжийн засвар үйлчилгээ. Усан хангамж, ариутгах татуургын шугам сүлжээ, барилгын бүтцийн хэсгүүд, дээврийн засвар үйлчилгээ. Инженерийн тоног төхөөрөмжийн урсгал засвар хийх. 24/7 яаралтай тусламж. 6. Цэвэрлэгээ. Байшингийн цэвэрлэгээ, засвар үйлчилгээ. Шаардлагатай бүх хэрэглэгдэхүүн, тоног төхөөрөмжөөр хангана. Хогны савны хүртээмжийг хангах, хог ачих үйлчилгээг зохион байгуулах. Фасад, цонх угаах. Сайтаас цас арилгах. Өмчийн нутаг дэвсгэрийг тохижуулах. Хатуу хог хаягдал, флюресцент чийдэнг дахин боловсруулах. Ландшафтын ажил. 7. Аюулгүй байдлыг хангах. Хамгаалалтын постуудыг хангах, хадгалах. Видео тандалт, нэвтрэх хяналтын төхөөрөмжийн ажиллагааг хангах. Онцгой байдлын үед хариу арга хэмжээ авах, үр дагаврыг арилгах. 58 ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ Онцгой байдлын үед түрээслэгчдийн үйл ажиллагааны зааварчилгаа боловсруулах. 8. Зөвлөх үйлчилгээ. Барьж буй объектын зураг төсөл, тооцооны баримт бичгийн техникийн аудит. Техникийн хяналт. Байгууламжийг ашиглалтад хүлээн авахад оролцох. Барилгын инженерийн систем, тоног төхөөрөмжийн хяналт. Барилгын менежмент, ашиглалтын концепцийг боловсруулах. Өмнө дурьдсанчлан, менежментийн компанийн ажил нь үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн үйл явцад бие даасан чиглэлийг бус, харин бүхэл бүтэн үйлчилгээг удаан хугацаанд хийж, үр дүнг бүрэн хариуцаж байвал илүү үр дүнтэй болно гэж олон мэргэжилтнүүд үзэж байна. удирдлага. Энэхүү шаардлагад үндэслэн менежментийн компаниуд менежментийн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх үйл явцыг хяналтандаа авахыг эрмэлзэж байна, өөрөөр хэлбэл зуучлалын үйл ажиллагаа эрхэлдэг. Брокер, зөвлөх үйлчилгээ нь менежментийн үйлчилгээний цогцолборын зайлшгүй элемент гэж тооцогддог. Энэ нь менежментийн компанийн зорилго нь үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтыг урт хугацаанд нэмэгдүүлэх, үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн анхны үзэл баримтлалыг хадгалах явдал юм. Орлого нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны ашгаас хамаардаг менежментийн компани нь түрээслэгчдийг үр ашигтай, үр дүнтэй сонгож, тэдний ажиллах хамгийн таатай нөхцлийг бүрдүүлнэ. Энэ нь тухайн байгууламжийн цаашдын үр дүнтэй ашиглалт, менежментийг харгалзан уг байгууламжийг хөгжүүлэх үзэл баримтлал, функциональ бүсчлэл, дизайны баримт бичгийг боловсруулах менежментийн компани юм. Нөгөөтэйгүүр, түрээслэгчийг урих үйл явцад менежментийн компаниудын оролцоог хязгаарлах ёстой гэсэн үзэл бодол байдаг. Мэдээжийн хэрэг, менежментийн компани нь ашиглалтын зардал, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг тодорхойлсон стандарт түрээсийн гэрээ, түүний хавсралтыг боловсруулахад оролцох, мөн түрээслэгчидтэй тохиролцох ёстой. Үүний зэрэгцээ тэрээр мэргэжлийн брокеруудтай харилцах ёстой, учир нь зуучлалын гол асуудал бол янз бүрийн ангиллын түрээслэгчидтэй тогтоосон харилцаатай байх явдал юм. Томоохон, "зангуу" түрээслэгчтэй байх, өндөр чанартай концепцийг бий болгох, эдгээр түрээслэгчдийг татах, түрээслэгчдийн зөв хослолыг бүрдүүлэх (түрээслэгчдийн зөв хослолыг сонгох) шаардлагатай томоохон худалдааны цогцолборуудыг түрээслэх үед энэ асуудал ялангуяа хурцаар тавигддаг. сайт) болон удирдаж буй объектоос ашиг олох урт хугацааны стратеги боловсруулах. Брокерийн зах зээлд удаан хугацаанд ажиллаж байгаа мэргэжлийн компаниуд л ийм ур чадвар, холболттой байдаг. Нарийн мэргэжилтнүүдэд давуу эрх олгох санааг цаашид хөгжүүлэх нь менежментийн компаниудыг аутсорсингийн практикт хүргэдэг. Гадаадын менежментийн компаниуд ийм замаар явсан. Ихэвчлэн цэвэрлэгээний үйлчилгээ, зөвлөгөө, зуучлалыг аутсорсинг хийдэг бөгөөд менежментийн компани нь зөвхөн аутсорсингуудын үйл ажиллагаанд хяналт тавьдаг. Гэсэн хэдий ч Орос улсад менежментийн компаниуд аутсорсинг руу шилжих нь ойрын асуудал биш бөгөөд Оросын менежментийн компаниуд энэ схемийг ашиглах магадлал багатай юм. Тэдний хэн нь ч бусад компанид аутсорсинг хийх замаар ашгаа хуваалцахыг хүсэх нь юу л бол. Энэ нь урт хугацаанд өрсөлдөөн зайлшгүй байх ёстой гэсэн үг юм. Удирдлагын компанийн бүх мөчлөгийг дуусгах хүсэл эрмэлзэл (үзэл баримтлал боловсруулах, зөвлөгөө өгөхөөс эхлээд брокер, байгууламжийн менежмент хүртэл), амжилт эсвэл бүтэлгүйтлийн төлөө хариуцлага хүлээх хүсэл эрмэлзэл, техникийн нарийн төвөгтэй байдлын гүн гүнзгий мэдлэг, өргөн практик туршлага зэрэг нь удахгүй болох өрсөлдөөнд тэдний давуу талыг тодорхойлдог. бусад болон илүү мэргэшсэн компаниудтай. Энэ бол арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд оролцогчдын бүрэн жагсаалт биш юм. Цаашид бид түүний бусад тоглогчдод таны анхаарлыг хандуулах болно. Гэсэн хэдий ч бид илүү анхаарал хандуулахыг хүсч буй тусдаа төрлийн оролцогчид байдаг. Бид менежментийн компаниудын тухай ярьж байна. Бидний бодлоор манай улсын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүй тэдэнтэй холбоотой. 60 АРИЛЖААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ОБЪЕКТ БОЛОХ *** Зах зээлд оролцогчдын хувьд хамгийн тулгамдсан асуудал бол тогтвортой харилцааг бий болгох явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийг бий болгох, ажиллуулах үйл явцад оролцогчдын олон талт байдал нь үйл явцын үе шат бүрт хүлээсэн үүргээ биелүүлэхгүй байх эрсдлийг нэмэгдүүлдэг. Хямралын үед түнш үүргээ биелүүлэх баталгаа нь онцгой үнэ цэнэтэй болдог. Ийм баталгааг үйл явцын бүх оролцогчдын нэг хяналтын төвөөр хангаж болно. Зохион байгуулалтын хувьд энэ чиг хандлага нь холдинг хэлбэрээр хэрэгждэг. Үүнээс гадна, өөрчлөн байгуулах хэлбэрээр зах зээлд оролцож буй компаниудыг нэгтгэх боломж бий. Гэвч өөрчлөн байгуулалтад багагүй хугацаа орж, намуудын эдийн засгийн боломжийг хязгаарлаж байна. Өмнө нь тусдаа фирм байсан гишүүд илүү том компанийн хэлтэс болж хувирдаг. Энэ тохиолдолд талуудын санхүүгийн хариуцлагын хэмжээ нэмэгдэж, харилцаанд оролцогчдын сонголт хязгаарлагдана. Холдинг байгуулах нөхцөлд нэгдэх журам нь зөвхөн компанийн багц хувьцааг олж авах замаар хязгаарлагддаг. Үүний зэрэгцээ, худалдан авсан компани нь гуравдагч этгээдтэй бизнесийн гэрээ байгуулах эрхтэй бөгөөд толгой байгууллагын үүргийн дагуу хариуцлага хүлээхгүй. Хувьцаа худалдаж авахын давуу талуудыг доор харуулав. Өөрчлөн зохион байгуулалтын нөхцөл байдлаас ялгаатай нь өөр компанид хувьцаа худалдаж авахдаа томоохон хэлцэл хийхээс бусад тохиолдолд хувьцаа эзэмшигчдийн нэгдсэн хурлаар батлах журамд хамрагдах шаардлагагүй. Хувьцаа худалдаж авахдаа энэхүү хэлцлийн оролцогчид дүрмийн санг дахин бүрдүүлэх шаардлагагүй бөгөөд энэ нь нэмэлт хувьцаа гаргах, хөрвүүлэх асуудал үүсгэдэг. Компаниудыг нэгтгэх үед зээлдүүлэгчид өөрчлөн байгуулагдсан компаниудын өрийг эрт төлөхийг шаардах эрхийг авдаг. Үүний үр дүнд зах зээлд оролцогчид талуудын гэрээний үүргийн биелэлтийг баталгаажуулдаг төвлөрсөн цэгийг маш энгийн бөгөөд хурдан олж авдаг. Гуравдугаар бүлэг Зах зээлд оролцогчдын үйл ажиллагааны үндсэн үе шатууд... Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд оролцогчдын үйл ажиллагааны үндсэн үе шатууд 3.1. Барилга: үе шатууд (дизайн, газар авах) Энэхүү ном нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах асуудалд зориулагдсан болно. Гэхдээ арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тухай ярихад худалдан авах, худалдах үе шат нь энэ зах зээлийн үйл ажиллагааны хүрээг бүрэн хамарч чадахгүй байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох, аль хэдийн олж авсан эд хөрөнгийг удирдах үе шатуудыг дурдах хэрэгтэй. Доор бид эдгээр үе шатуудын зарим талыг, тэдгээрийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, худалдах үйл явцад үзүүлэх нөлөөг илүү нарийвчлан авч үзэх болно. Одоо бид эдгээр үе шатуудыг ерөнхийд нь авч үзэх болно. ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн хуулийн 6-р бүлгийн заалтын дагуу хууль тогтоогч барилгын ажлын дараах үе шатуудыг тодорхойлсон: инженерийн судалгаа; архитектур, барилгын зураг төсөл; зураг төслийн баримт бичиг, инженерийн судалгааны үр дүнгийн улсын шалгалт; зураг төслийн баримт бичгийн улсын бус шалгалт; барилгын зөвшөөрөл олгох; барилгын хэрэгжилт; барилгын хяналт; төрийн хяналт; байгууламжийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл олгох. Гэсэн хэдий ч эдгээр заалтууд нь юуны түрүүнд барилга байгууламж барих техникийн журмын хууль эрх зүйн талыг зохицуулдаг. Оффис, худалдааны барилга барихаар төлөвлөж буй хөрөнгө оруулагчийн хувьд хууль эрх зүйн болон техникийн асуудлын хамрах хүрээ илүү өргөн хүрээтэй байдаг. 3.1.1. Үе шат, техникийн дэлгэрэнгүй мэдээлэл 1. Газрын асуудлыг шийдвэрлэх Аливаа үл хөдлөх хөрөнгө барихын тулд газар хэрэгтэй. Гэсэн хэдий ч түүний аливаа эрх (өмчлөх, байнгын (байнгын) ашиглах, түрээслэх) байгаа нь бэрхшээл байхгүй гэсэн баталгаа болж чадахгүй. Хэрэв газрын бүрэн өмчлөгчтэй холбоотой нөхцөл байдал тодорхойгүй байгаа бол байнгын (байнгын) ашиглах, түрээслэх эрхээр газар эзэмшдэг хуулийн этгээдийн эрх зүйн байдал бүрэн тодорхойлогдоогүй хэвээр байна. Байнгын газар ашиглагч нь тухайн газрыг өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах эрхээ бараг хасдаг. Байнгын (мөнхийн) ашиглах эрхийг өөр хүнд шилжүүлж болохгүй шигээ түүнийг зарж, хандивлаж, барьцаалж, өөр аргаар захиран зарцуулах боломжгүй. Урлагийн дагуу. Газрын тухай хуулийн 20-д иргэн, хуулийн этгээдийн байнгын (байнгын) ашиглалтад байгаа газрыг захиран зарцуулахыг хориглоно.

Мэдлэгийн санд сайн ажлаа илгээх нь энгийн зүйл юм. Доорх маягтыг ашиглана уу

Мэдлэгийн баазыг суралцаж, ажилдаа ашигладаг оюутнууд, аспирантууд, залуу эрдэмтэд танд маш их талархах болно.

http://www.allbest.ru/ сайтад нийтлэгдсэн.

ХАМТэзэмшил

Оршил

1. Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгө

2. Гадаадад дундын барилгын институц үүссэн түүх

3 . Орон сууц барихад хөрөнгө оруулалт татах гадаадын туршлага

4. Даалгавар

Дүгнэлт

Ном зүй

Оршил

Өнөө үед үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой асуудал хурцаар тавигдаж байна. Энэ нь ойлгомжтой, учир нь бидний цаашдын хөдөлгөөний хэтийн төлөв нь энэ байгууллага болох хувийн өмчтэй хэрхэн ажиллаж сурахаас ихээхэн хамаардаг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь эдийн засгийн хөгжлийн идэвхтэй хөдөлгөгч хүч болох ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаатай салшгүй холбоотой. Хөрөнгө оруулалтыг анхдагч зах зээлд - шинэ барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээлд - объект руу өмчлөх эрхийг шилжүүлдэг. Дэлхий даяар үл хөдлөх хөрөнгө бол хамгийн түгээмэл бөгөөд үр дүнтэй санхүүгийн хэрэгслийн нэг юм. Үүний зэрэгцээ, энэ салбарт оруулсан мөнгө хамгийн тааламжгүй нөхцөлд ч алдагдахгүй бөгөөд ихэнх тохиолдолд банкны хадгаламжаас хэд дахин өндөр ногдол ашиг авчирдаг. Яг одоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал хувийн хөрөнгө оруулалтад маш таатай байна.

Хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаанд Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн одоо байгаа шинж чанарууд нөлөөлдөг. Орон сууц, газар, орлого олох арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө гэсэн гурван үндсэн чиглэл хөрөнгө оруулалт хийдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь дараахь шалтгааны улмаас боломжит хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь аюулгүй байдал, аюулгүй байдал, хөрөнгө оруулагчийг хянах чадвараараа тодорхойлогддог;

Орон сууц, орон сууц, гараж, зуслангийн байшин гэх мэтийг худалдаж авахдаа хөрөнгө оруулагч нь багц эрхийг авдаг бол бусад ихэнх хөрөнгө оруулалтын объектууд өмчлөх эрхийг агуулдаггүй;

Хөрөнгийн хурдан элэгдэл, зээлийн байгууллагуудын аюулгүй байдлын найдвартай байдал хангалтгүй, илүү ашигтай хөрөнгө оруулалтын бүсүүд хязгаарлагдмал байгаа тул үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь инфляциас мөнгө хэмнэх боломжийг олгодог.

Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тогтвортой, тэнцвэртэй байдалд байгаа бөгөөд эдийн засагт хүндрэлтэй байгаа хэдий ч орон сууцны үнэ бараг өөрчлөгдөөгүй хэвээр байна.

Энэхүү ажлын зорилго нь орон сууцны барилгын салбарт хөрөнгө оруулалт татах гадаадын туршлагыг судлах явдал байв. Энэ зорилгодоо хүрэхийн тулд дараахь ажлуудыг дэвшүүлэв.

Үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгө оруулалтын объект гэж үзэх;

Гадаадад дундын барилгын институци үүссэн түүхийг авч үзэх;

Орон сууц барихад хөрөнгө оруулалт татах гадаадын туршлагыг авч үзэх.

1 . Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгө

ОХУ-ын одоогийн Иргэний хууль нь Урлагт үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолтыг агуулдаг. 130 "Үл хөдлөх ба хөдлөх зүйл." Урлагийн 1-р зүйлийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 130-д үл хөдлөх хөрөнгө (үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө) нь газар, газрын хэвлий, тусгаарлагдсан усны байгууламж, газартай нягт холбоотой бүх зүйлийг агуулдаг. ой мод, олон наст ургамал, барилга байгууламж, барилга байгууламж, дуусаагүй барилга байгууламж зэрэг зорилгодоо үл нийцэх хохирол учруулахгүйгээр хөдөлгөөн хийх боломжгүй объектууд. Үл хөдлөх эд хөрөнгөд улсын бүртгэлд хамрагдах агаарын болон далайн хөлөг онгоц, хуурай замын навигацийн хөлөг онгоц, сансрын объектууд мөн хамаарна. Дээрхтэй зэрэгцэн хуульд бусад эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн ангилалд хамааруулж болохыг дурдлаа.

Үл хөдлөх хөрөнгийн дараахь шинж чанаруудыг ялгаж салгаж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийг объектод хохирол учруулахгүйгээр шилжүүлэх боломжгүй; - үл хөдлөх хөрөнгө нь зөвхөн биет төдийгүй хууль эрх зүйн хувьд газартай нягт холбоотой;

Хөрөнгө оруулалтын объектын бат бөх чанар;

Тодорхой үл хөдлөх хөрөнгө тус бүр нь бие махбодийн онцлог шинж чанар, хөрөнгө оруулалтын сонирхол татахуйц онцлог шинж чанартай байдаг;

Үл хөдлөх хөрөнгийг ердийн нөхцөлд хулгайлах, эвдэх, үрэгдүүлэх боломжгүй;

Үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг өндөр, түүнийг хөрөнгийн хувьцаанд хуваах нь хэцүү, бусад тохиолдолд боломжгүй;

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний талаарх мэдээлэл ихэвчлэн боломжгүй байдаг;

Үйлдвэрлэлийн явцад хэрэглээний шинж чанар алдагдах эсвэл үнэ цэнэ нь элэгдэх тусам аажмаар явагддаг;

Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус нь хүний ​​орон сууц, үйлдвэрлэлийн орон зайн тодорхой хэрэгцээг хангах чадвараар тодорхойлогддог;

Шинээр баригдах нь зэргэлдээх газар, барилга байгууламжийн үнэ цэнэд эерэг эсвэл сөрөг нөлөө үзүүлэх боломж;

Цаг хугацаа өнгөрөх тусам үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ өсөх хандлагатай байна; Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгөд тодорхой эрсдэлүүд байдаг: байгалийн болон хүний ​​​​хүчин зүйлийн нөлөөн дор бие махбодид гэмтэл учруулах эрсдэл, гадаад болон үйл ажиллагааны элэгдэл хуримтлагдах эрсдэл, түрээсийн төлбөрийг өөрчлөхтэй холбоотой санхүүгийн эрсдэл; - үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд төрийн хатуу зохицуулалт. Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн гурван төрөл байдаг: газар, орон сууц, орон сууцны бус байр . Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн объект нь газар юм. Үл хөдлөх хөрөнгийг төрөл зүйлд хуваахын зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийг хэд хэдэн шалгуурын дагуу ангилдаг бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгааг илүү амжилттай явуулахад хувь нэмэр оруулж, үл хөдлөх хөрөнгийн янз бүрийн ангиллыг үнэлэх, удирдах аргыг боловсруулах, ашиглахад хувь нэмэр оруулдаг. Хамгийн нийтлэг шинж чанарын дагуу ангиллыг 1-р хүснэгтэд үзүүлэв.

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх орлогын дараах хэлбэрүүд байдаг.

Зах зээлийн үнийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх, шинээр авах, хуучин үл хөдлөх хөрөнгийг хөгжүүлэх;

Ирээдүйд давтагдах мөнгөн гүйлгээ;

Өмчлөлийн хугацаа дуусахад үл хөдлөх хөрөнгийг дахин худалдсанаас олсон орлого.

Хүснэгт 1 - Үл хөдлөх хөрөнгийн ерөнхий ангилал

Ангиллын төрөл	Үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд
Ашиглалтын шинж чанараараа	Орон сууцны хувьд: байшин, зуслангийн байшин, худалдаа, үйлдвэрлэлийн зориулалттай орон сууц: зочид буудал, оффисын байр, дэлгүүр, ресторан, үйлчилгээний цэг, үйлдвэр, үйлдвэр, агуулах
	Хөдөө аж ахуйн зориулалтаар: ферм, цэцэрлэг
	Тусгай зориулалтаар: сургууль, сүм хийд, сүм хийд, эмнэлэг, үржүүлгийн газар, асрамжийн газар, төрийн болон захиргааны байр
Өмчлөлийн зориулалтаар	Бизнес эрхлэхэд, эзэмшигчийн оршин суух газарт
	Хөрөнгө оруулалт болгон
	Бараа материал болон WIP байдлаар
	шавхагддаг нөөцийг ашиглахын тулд хөгжүүлэх, хөгжүүлэх
Мэргэшлийн зэргээр	Мэргэшсэн (мэргэшсэн шинж чанараараа гуравдагч этгээдэд түрээслэх эсвэл нээлттэй зах зээлд борлуулах нь ховор байдаг. Ашиглалтын бизнесийн нэг хэсэг болгон зарахаас бусад тохиолдолд одоо байгаа ашиглалтыг үргэлжлүүлэх): газрын тос боловсруулах болон химийн үйлдвэр, цахилгаан станц, музей , номын сан болон төрийн салбарт хамаарах түүнтэй адилтгах байр
	Мэргэшсэн бус - нээлттэй зах зээл дээр хөрөнгө оруулалт хийх, одоо ашиглах эсвэл ижил төстэй зориулалтаар ашиглах эрэлт хэрэгцээтэй бусад бүх үл хөдлөх хөрөнгө.
Ашиглахад бэлэн байдлын зэрэг	Ашиглалтад орсон, сэргээн босгох, их засвар хийх шаардлагатай барилгын ажил
Нөхөн үржихүйн хувьд	Нөхөн үржихгүй: газар, ашигт малтмалын ордууд
	Дахин үржихүй: барилга, байгууламж, олон наст ургамал

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах сонирхол татахуйц байдлыг дараах хүчин зүйлүүдээр тайлбарлаж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах үед хөрөнгө оруулагч нь багц эрхийг авдаг бол олон хөрөнгө оруулалтын объект нь өмчлөх эрхийг агуулдаггүй;

Хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн аюулгүй байдал (хэвийн нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгөө алдах, хулгайлах боломжгүй), ялангуяа инфляци (инфляцийн үйл явц нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, түүнээс олох орлогын өсөлт дагалддаг);

Үл хөдлөх хөрөнгөөс орлого олох боломж, амьдралын бусад үр нөлөө, тодорхой объектыг эзэмших нэр хүнд гэх мэт.

Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь тухайн хөрөнгийг олон жилийн турш ашиглах, хөрөнгийг хадгалах зэрэг эерэг шинж чанартай байдаг.

2 . Гадаадад дундын барилгын институц үүссэн түүх

Барилгад өмчийн оролцооны институци 1985 онд Аргентинд үүссэн. Энд бас "construccion de la equidad" гэсэн нэрийг авсан бөгөөд энэ нь испани хэлнээс шууд орчуулбал "шударга ёс бүхий бүтээн байгуулалт" гэсэн утгатай. Дараа нь энэ нэрийг англи хэл рүү "equity building" гэж орчуулсан бөгөөд дараа нь англи хэлнээс Орос руу "equity building" гэж орчуулсан.

1983 онд Рауль Рикардо Альфонсин Фулкес Аргентины Ерөнхийлөгч болсон. Цэргийн хунтагийн олон жилийн ноёрхол, долоон жил үргэлжилсэн иргэний дайн, Фолкландын арлуудын төлөө Их Британитай хийсэн дайнд ялагдсан тус улс эдийн засгийн хүнд байдалд оржээ. Үүний үр дүнд гиперинфляци үүсч, үндэсний мөнгөн тэмдэгт - хуучин Аргентины песо, түүнийг шинэ мөнгөний нэгж - австралаар сольсон. Гэсэн хэдий ч энэ нь эдийн засгийг тогтворжуулж чадаагүй бөгөөд инфляцийн түвшин өндөр төдийгүй огт таамаглах аргагүй болсон. Өнөөгийн нөхцөлд банкууд банкуудад туйлын ашиггүй болсон тул үндэсний мөнгөн тэмдэгтээр зээл олгохоос татгалзсан - зургаан сар ч гэсэн зээл олгох нь зуу дахин бага мөнгө буцааж авах гэсэн үг юм. Мөн гадаад валютаар зээл олгохыг тухайн үед хуулиар хориглосон байсан.

Ингээд барилгын байгууллага ч, иргэдэд ч ипотекийн зээл олгогдоогүй, мөн л хэт инфляцийн улмаас өөрийн хөрөнгөө хуримтлуулах боломжгүй болсон.

Яг тэр үед 1985 онд Рауль Рикардо Альфонсин "шударга орон сууц" гэсэн санааг дэвшүүлсэн юм. Тиймээс өөрийн гэсэн орон сууц барих хүсэлтэй хүмүүс ирээдүйн байшинг барихад барилгын компанид туслах ёстой байв. Энэ санааг хэрэгжүүлэхийн тулд тусгай хувьцаат компани байгуулж, хувьцааг нь үнэ төлбөргүй зарж, мөнгөн нэгжээр биш, харин амьдрах талбайн метр квадратаар үнэлэв. Олон Аргентинчууд ийм хувьцааны үнэ унаж амжихаас өмнө хадгаламжаа, тэр дундаа жижиг хадгаламжаа сольсон. Хангалттай тооны хувьцааг хуримтлуулсны дараа тэдгээрийг дууссан орон сууцаар сольж болно.

Тухайн үед Аргентины олон компани урт хугацааны барилгын төсөл төдийгүй бэлэн байшинтай байсан ч энэ орон сууцны эрэлт хэрэгцээ байгаагүй. Түрээслэгчид түрээсээ төлөхөө больсон, орон сууцыг орон сууцаар нь бус зөвхөн бүхэлд нь зарж борлуулснаас болж томоохон байшингийн эзэд дампуурсан. Ийм байшингуудад хэн ч амьдардаггүй байсан ч сайн нөхцөлд байлгаж, хамгаалж байв. Ерөнхийлөгч Альфонсин орон сууцыг тусад нь зарахыг эздэд нь итгүүлэв. Ийнхүү барилгын компаниуд урт хугацааны бүтээн байгуулалтыг дуусгахын тулд санхүүжилт авч, засвар үйлчилгээ хийхэд нь мөнгө шаардагдах урт хугацаанд баригдсан объектуудыг зарж борлуулах боломжтой болсон.

Барилга угсралтын үйл ажиллагаа болон орон сууцны барилгын засвар үйлчилгээ эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй, нэг тусгай зөвшөөрөлд нөгөөг нь хассан тул баригдсан байшингуудыг түрээслээгүй. Орон сууцны эзэд илүү байраа зарахыг албадахын тулд Альфонсин түрээслэгчдээс их хэмжээний дэвшилтэт татвар ногдуулж, эсрэгээрээ барьсан байшингаа түрээслээгүй барилгачид татаас авдаг байв.

Раул Рикардо Альфонсины энэхүү бодлогын үр дүнд түүний засаглалын үед орон сууцны эздийн тоо 19%-иар өссөн байна.

Одоогийн байдлаар ийм хувьцаат компаниуд Аргентинд тийм их тархахаа больсон, тус улсад барилгын эрчимтэй хөгжиж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жилд дунджаар 15% -иар өсч байна.

Дараа нь Аргентины туршлагыг Чили, Сальвадор, Англи зэрэг улсууд ашигласан.

Чили улсад 1990-ээд онд дундын барилга байгууламж бий болсон. Энд хувьцаа эзэмшигчид дүрмээр бол байшин барьж, дараа нь оруулсан хөрөнгөтэйгээ тэнцэх хэмжээний орлого олж авахын тулд нэгдсэн. Аргентинаас ялгаатай нь Чилид энэ байгууллага бий болсон нь төрийн бус хувийн байгууллагуудын санаачилгаар болсон юм. Гэвч энэ харилцааг төрөөс хянадаггүй, зарим аж ахуйн нэгжүүд үүргээ биелүүлж чадахгүй, дампуурсан зэрэг сөрөг талуудтай холбон тайлбарлаж болно. Хэд хэдэн үйлчлүүлэгч нэгэн зэрэг дампуурахад бүх даатгагчид хөрөнгө байгаагүй тул даатгалын компаниуд, заримдаа давхар даатгалын компаниуд барилга байгууламжийн барилгын ажлыг дуусгах ёстой байв. Ийнхүү хувьцаа эзэмшигчид хууртаагүй, байраа авсан. Гэсэн хэдий ч үүний дараа Чиличүүд барилгын энэ аргыг үл итгэсэн.

Сальвадорт бүх зүйл улам дордож, хамтын бүтээн байгуулалтад хөрөнгө оруулсан хүмүүс юу ч үгүй ​​үлджээ. Энэ институцийн тархалт мөн 90-ээд оны эхээр улс орон урт хугацааны иргэний дайны дараа сэргэж байх үед тохиолдсон. Их хэмжээний шилжилт хөдөлгөөн - дайны хөлд нэрвэгдсэн, ядуу зүдүү тосгоноос хүн ам хот руу гүйж очсон нь залилан мэхлэх явдал ихэссэн: барилгын компаниуд иргэдэд хадгаламжаа үлдээж, удахгүй хотод шинэ орон сууцтай болохыг санал болгов. Гэсэн хэдий ч эдгээр амлалтууд хэзээ ч биелээгүй. 1996 онд Сальвадорын засгийн газар ийм үйл ажиллагааны эсрэг хууль гаргаж, эцэст нь иргэдийг ийм өргөн хүрээтэй хууран мэхлэх явдлыг зогсоосон.

Их Британид энэ төрлийн харилцаа өнгөрсөн зууны сүүлчээр үүссэн. Энэ улс бол "Оросын" хамтарсан барилгын схемийг үндэслэгч гэж тооцогддог. Английн барилгын компаниуд баригдаагүй төслүүдээ худалдах баталгаа гаргахын тулд энэхүү гэрээнд хандсан. Энэ тохиолдолд хөрөнгө оруулалт нь дүрмээр бол Их Британид биш, харин гадаадад - АНЭУ, Египет, Катар, Кувейтэд байрладаг үл хөдлөх хөрөнгөд хийгдсэн. Их Британийн хөгжүүлэгчид "агаарт байгаа цайз" гэж нэрлэгддэг байшингуудыг зарж байсан бөгөөд энэ нь эхэндээ үл итгэх байдал үүсгэсэн. Гэсэн хэдий ч Британийн өөгүй нэр хүнд, түүнчлэн газрын тосны өсөлт (үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ газрын тосны үнээс шууд хамаардаг) Арабын худалдан авагчдыг итгүүлж, дуусаагүй үл хөдлөх хөрөнгөө илүү өндөр үнээр зарах болно гэдгээ мэдээд дуртайяа худалдаж авч эхлэв.

Гэвч газрын тосны үнийн уналт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурахад хүргэдэг бөгөөд хувьцаа эзэмшигчид квадрат метр талбайгаа анх төлж байснаас нь хямд үнээр зарахаас өөр аргагүй болдог. Зах зээлийн үнэ өөрчлөгдөөгүй байсан ч худалдан авагчид алдах болно - инфляцийн улмаас бодит үнэ мэдэгдэхүйц буурах болно. Түүнчлэн баригдсан болон баригдаагүй объектын үнийн зөрүү багасч байгаа нь "агаар" худалдан авагчдын тоог бууруулахад хүргэж байна.

Ийнхүү янз бүрийн улс орнуудад хамтын барилгын институцийн түгээмэл байдал нь дүрмээр бол эдийн засгийн хямралын үед үүссэн. Үл хамаарах зүйл бол Их Британи байсан бөгөөд тэд газрын тосны борлуулалтаас олсон мөнгөө яаралтай хөрөнгө оруулалт хийх хүсэлтэй Арабын худалдан авагчдад дуусаагүй үл хөдлөх хөрөнгийг чадварлаг зарж байв. Гадаадад ижил төстэй хувь нийлүүлсэн хөрөнгө оруулалттай барилгын схемүүд нь Орос шиг луйвардуулсан хувьцаа эзэмшигчдийн ийм том асуудал үүсэхэд хүргээгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

3. Орон сууц барихад хөрөнгө оруулалт татах гадаадын туршлага

Гадны дундын барилгын системүүд нь өөрийн гэсэн онцлогтой бөгөөд олон талаараа манай улсад бий болсон тогтолцооноос эрс ялгаатай. Гадаадын олон оронд орон сууцны барилга угсралтын ажил нь мөнгөн хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг хангах эдийн засаг, хууль эрх зүйн арга хэрэгсэл, түүнчлэн бэлэн болсон объектуудыг олон нийтэд хүртээмжтэй байлгаснаар хөгжиж байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Хэд хэдэн гадаадын улс орнуудын дундын барилгын институци, түүний онцлог шинж чанаруудыг авч үзье. Арабын Нэгдсэн Эмират улсад одоо хэрэглэгдэж байгаа схем нь юуны түрүүнд хөгжүүлэгч зөвшөөрөл авч, төслийн шалгалтад хамрагдаж, баталдаг гэдгээрээ онцлог юм. Төслийн өртгийг шинжээчдийн зөвлөлөөр үнэлдэг бөгөөд барилгын ажлын тооцоог олон нийтэд ил болгодог. Барилга угсралтын ажлыг эхлүүлэхийн тулд уг байгууламжийг барихад шаардагдах хөрөнгийн зуун хувийг цуглуулах шаардлагатай бөгөөд үүнийг тодорхой хугацаанд, жишээлбэл, зургаан сарын дотор хийх ёстой. Хязгаарлагдмал хугацааг биелүүлэхийн тулд барилга гүйцэтгэгч нь барилгын ажил дуусах хүртэл зарагдаагүй үлдсэн орон сууцны үнэ мэдэгдэхүйц өснө гэж тооцоолж, хамгийн бага үнийн дүн бүхий анхны борлуулалт хийхээс өөр аргагүйд хүрч байна.

Хадгаламж эзэмшигчдийн хөрөнгийг эрх бүхий банкны итгэмжлэгдсэн дансанд хадгалдаг. Барилгын санхүүжилт үе шаттайгаар, эрх бүхий банкны хяналтан дор явагддаг. Барилга угсралтын өртөг мэдэгдэхүйц нэмэгдэх эрсдлийг даатгалын компаниуд даатгуулж болох боловч дүрмээр бол барилгын ажил нь зөвхөн төслийн өртөг болон зарагдаагүй орон сууцны өртөг нэмэгдэхэд л дагалддаг. Хөрөнгө оруулагчид төслийг дуусгах хугацаа алдагдсанаас хамгаалагдсан байдаг - энэ тохиолдолд хөгжүүлэгчид торгууль хэлбэрээр торгууль ногдуулж болно.

Ихэнхдээ эхний шатанд янз бүрийн томоохон хөрөнгө оруулагчид хамгийн бага үнээр орон сууц худалдаж авахын тулд барилгын ажилд хөрөнгө оруулалт хийдэг. Энэ механизм нь хөрөнгө оруулалтын шинж чанартай тул хямралын үеэр Дубай дахь барилгын төслүүдийн бараг тавин хувь нь царцсан боловч энгийн хувьцаа эзэмшигчид хохироогүй, зөвхөн томоохон хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгө оруулалт үр дүнгээ өгсөнгүй.

Америкийн Нэгдсэн Улсад үйлчлүүлэгч дараахь схемийн дагуу ажилладаг: тэрээр төслийн менежер, мастер, тооцоологч, эдийн засагч, инженерүүдийг багтаасан бүлэг байгуулдаг. Тэд шаардлагатай бүх баримт бичгийг боловсруулж, тооцооллыг гаргадаг. Материалыг хүлээн авсны дараа төслийн менежер гүйцэтгэгчидтэй хамтран ажиллаж эхэлдэг бөгөөд зөвлөх компаниудын хэрэглээ өргөн тархсан. Хэрэв бид барилгын салбарт хөрөнгө оруулалтын хоршоо хэлбэрийн тухай ярих юм бол Америкт энэ нь бас онцлог шинж чанартай байдаг: жишээлбэл, зарим муж улсын прокурорын газарт энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа эрхэлдэг хоршоодын хүлээн авсан хөрөнгийг цуглуулах, зарцуулахад хяналт тавьдаг тусгай нэгжүүд байдаг. талбайг хөрөнгө оруулагчдаас . Нэмж дурдахад бүх хөрөнгө нь прокурорын тусгай дансанд ордог бөгөөд түүгээр дамжуулан дараагийн зарцуулалтыг хийх боломжтой.

АНУ-д орон сууцны өргөн хүрээтэй нийлүүлэлт нь өргөн хүрээний ипотекийн зээлээр дэмжигддэг. Ерөнхийлөгч Франклин Рузвельтийн үед орон сууц барих, орон сууц өмчлөх ипотекийн зээлийн тогтолцоо бүрэлдэж эхэлсэн.

Одоогийн байдлаар янз бүрийн төрлийн хөтөлбөрүүдийг ашиглаж байгаа бөгөөд зээлийн хугацаа нь зээлдэгч ажиллаж байх хугацаа, өөрөөр хэлбэл тэтгэвэрт гарах хүртэл хугацаа юм.

Орон сууцны санхүүжилтийн үйл ажиллагаанд ипотекийн зээлийн анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийн байгууллагууд, байгууллагууд, түүний дотор үнэт цаасны зах зээл оролцдог - эдгээр нь ипотекийн банкууд, хадгаламж зээлийн хоршоо, арилжааны болон хадгаламжийн банкууд, даатгалын компаниуд, тэтгэврийн сангууд, хөрөнгө оруулалтын байгууллагууд, хувийн зээлдүүлэгчид, үл хөдлөх хөрөнгө, брокерийн фирмүүд болон бусад байгууллагууд. Тиймээс, энэ улсад зээл олгох өөр нэг онцлог нь бүх орон сууцны байрыг хамгийн хямд, дундаж, хамгийн үнэтэй гэсэн 3 бүлэгт хуваадаг. Эхний ангиллын объектын зээлийг төрөөс, бусад ангилалд хувийн моргейжийн байгууллагуудын тусламжтайгаар олгодог. Энэ тохиолдолд зээлийн хугацаа 12 жил, татаасын хэмжээ нь орон сууцны үнийн дүнгийн 75% байна.

Францад хамтарсан барилгын гэрээ байгуулахдаа тухайн объектын өртгийг үе шаттайгаар төлдөг: барилгын ажил эхлэх, суурийг тавихаас өмнө худалдан авагч үнийн дүнгийн 5%, дээврийг босгох үед 70% -ийг төлдөг. Гэрээний төлбөрийг төлөх ёстой бөгөөд дараа нь 20% -ийг төлж, үлдсэн 5% -ийг байшин түрээслэх үед төлнө.

Францын хууль тогтоомжид хууран мэхэлсэн хувьцаа эзэмшигчдэд нөхөн олговор олгохыг заагаагүй ч Францын банкууд баталгаа гаргаж болно.

Орон сууцны зээлийг Францад мөн хөгжүүлж, гэрээт орон сууцны хуримтлалыг өргөнөөр ашигладаг. Тиймээс Францад орон сууцны хадгаламжийн хоёр төрлийн данс байдаг: эхний дансанд та 100 мянган франк хуримтлуулах боломжтой бөгөөд үүний дараа жилийн 3.75% -ийн хүүтэй 150 мянган франкийн орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл авах боломжтой бөгөөд жил бүр улсын урамшуулал авдаг. 7.5 мянган франкийн хэмжээ; Хоёр дахь орон сууцны хадгаламжийн дансанд та 400 мянган франк хүртэл хуримтлуулж, жилийн 4.8% -ийн хүүтэй 600 мянган франк хүртэлх хөнгөлөлттэй орон сууцны зээл авах боломжтой. Зээлийн хүү зах зээлийн хүүгээс 4-5 хувиар бага. Мөн газар эзэмшигчид болон барилгын компаниудад орон сууц, үйлдвэрийн барилга барих зориулалтаар 3-20 жилийн хугацаатай зээл олгодог.

ХБНГУ-д хувь нийлүүлсэн өмчийн барилгын салбарын харилцааг авч үзвэл энд тусгай хууль тогтоомж батлагдаагүй, харилцааг Иргэний хуулиар зохицуулдаг бөгөөд зөвхөн зарим асуудлаар засгийн газрын тогтоол батлагддаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

ХБНГУ-д худалдан авагч нь хэд хэдэн гэрээт түнштэй бус, тусгай зөвшөөрөлтэй барилгын компанитай шууд харьцдаг. Гэрээний дүнг мөн компанийн данс руу шууд шилжүүлдэг боловч барилгын зөвшөөрөл олгохоос өмнө хатуу биш, эс тэгвээс бүтээн байгуулагч лицензийг хүчингүй болгох эрсдэлтэй тулгарна. Иймд барилгын компани нь барилга угсралтын ажлын хугацаа, чанарт нийцүүлэн, барилга байгууламжийг барьж, түүний хэсгийг үл хөдлөх хөрөнгө хэлбэрээр хөрөнгө оруулагчид шилжүүлэх үүрэгтэй. Тусгай зураг төслийн компаниудыг байгуулахыг хуулиар хориглоогүй бөгөөд тэдгээр нь барилгын компанитай адил лицензийн шаардлагыг дагаж мөрдөх болно. Гэхдээ энд Германы барилгын тодорхойлогч шалгуур бол барилгын ажлыг гүйцэтгэх зах зээлд оролцогчийн найдвартай байдал, эерэг нэр хүнд, тусгай зураг төслийн компаниудыг бий болгох, тэдгээр нь эргээд өөрсдийн компанитай гэрээ байгуулдаг гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. өөрийн оролцогчид, энэ тохиолдолд барилгын шинж чанарыг тодорхойлох болно компани нь тийм ч сайн биш юм.

ХБНГУ-д мөн гэрээт хадгаламжийн сонгодог хэлбэр болох барилгын хадгаламжийн банк хэлбэрээр иргэдээ дэмжих тогтолцоо бий. Зорилтот орон сууцны зээлийн эх үүсвэр нь иргэдийн хадгаламж, зээлдэгчийн орон сууцны зээл ашигласны төлбөр, түүнчлэн хөрөнгө оруулагч тодорхой хэмжээний мөнгийг өөрийн дансанд байршуулсан тохиолдолд барилгын хуримтлалын гэрээний дагуу төлдөг засгийн газрын урамшуулал юм. жилийн хугацаанд данс.

ХБНГУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу барилгын хадгаламжийн банкууд нь хадгаламж эзэмшигчдэдээ зээл олгохоос өөр идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй бөгөөд тэд хөрөнгөө хэрхэн зарцуулж байгаа талаар ямар ч мэдээлэлгүй арилжааны банкны хадгаламж эзэмшигчээс ялгаатай нь хэн, ямар нөхцөлд хадгаламжаа ашиглаж байгааг мэддэг. мөнгө?

Ажиллаж буй иргэд барилгын хадгаламжийн банкуудтай барилгын санхүүжилт хийх гэрээ байгуулдаг бөгөөд үүний үндсэн дээр орон сууц худалдан авагч нь ийм банк дахь өөрийн дансанд сар бүр тодорхой хэмжээний мөнгө байршуулдаг. Ажил олгогч нь цалин дээр сар бүр 78 марк, жилдээ 936 марк, улс 93,6 марк нэмдэг. Орон сууц барихад хөрөнгө ингэж л хуримтлагддаг. Шаардлагатай дүн нь хуримтлагдаж, хөрөнгийн өртгийн 1/3 орчим бол орон сууцны үнийн дүнгийн 10 хувийг төрөөс иргэнд хуваарилж, барилгын хадгаламжийн банк үлдэгдэл төлбөрт бага тогтмол хүүтэй зээл олгоно. ханш. Хэрэв хоёроос доошгүй хүүхэдтэй залуу гэр бүл орон сууц худалдаж авбал улс орон сууц худалдан авснаас хойш найман жилийн хугацаанд жил бүр 40 мянган марк, хүүхдэд 24 мянган марк, 4 мянган маркийн мөнгөн тэтгэмж хэлбэрээр олгодог. байгаль орчны тэтгэмж, эрчим хүчний татаас хэлбэрээр 3.2 мянган марк.

Их Британид (мөн зарим Скандинавын орнуудад) хамтарсан барилга нь үйлчлүүлэгчийн төлөөлөгч нь ихэвчлэн архитектор байдаг гэдгээрээ онцлог юм. Тэрээр барилгын ажилд шаардлагатай бүх мэргэжилтнүүдийг сонгож, төслийн урьдчилсан өртөгийг үнэлж, янз бүрийн туслан гүйцэтгэгч ажлыг гүйцэтгэдэг. Архитектор нь тэдэнтэй хамтран тендерт оролцох боломжтой эсэхийг харуулсан гэрээ байгуулахад шаардлагатай баримт бичгийг бэлтгэж, тендерийн өмнө болон дараа нь ажил гүйцэтгэх хөтөлбөр, барилгын үргэлжлэх хугацааг багасгах арга замыг боловсруулдаг.

Англид төдийгүй Германд барилгын нийгэмлэгүүдийн тогтолцоо өнгөрсөн зуунаас амжилттай хэрэгжиж байгаа боловч тэдний ажлын механизм нь Германыхаас арай өөр байдаг - орон сууцны зээл авахын тулд та хадгаламж эзэмшигч байх шаардлагагүй. барилгын нийгэм. Их Британийн банкны хууль тогтоомжийг либералчилсны үр дүнд сүүлийн үед эдгээр компаниудын чиг үүрэг нь ердийн арилжааны банкуудыг санагдуулам болж, улмаар эдгээр хоёр бүтцийн хоорондын өрсөлдөөнийг нэмэгдүүлж, улмаар зээлийн хүү буурахад хүргэж байна. Нэмж дурдахад, Англид барилгын нийгэмлэгүүдийн үйл ажиллагаа даатгалын компаниудтай нягт холбоотой байдаг - даатгалын үйлчилгээ нь ипотекийн зээлийн нэг механизмд багтдаг.

Гадаадын хувь нийлүүлсэн хөрөнгө оруулалтыг өөр хэд хэдэн шинж чанараар тодорхойлж болно.

Барууны олон оронд барилга угсралтын ажилд оролцож, бие биенийхээ үйл ажиллагааг сонирхож буй пүүсүүд хоорондоо картельд нэгддэг бөгөөд энэ нь барилгын өртөгийг мэдэгдэхүйц бууруулж чаддаг. Ийм хамтын ажиллагаатай болсноор үзүүлж буй үйлчилгээ, нийлүүлсэн материалд харилцан хөнгөлөлт үзүүлэх замаар зардал, зардлыг бууруулж байна.

Гадаадад хөрөнгө оруулалтын үйл явцад төр идэвхтэй оролцдог. Зах зээлийн эдийн засагтай орнуудад хэд хэдэн үүргийг нэгэн зэрэг гүйцэтгэдэг: хувийн бизнесийн хөрөнгө оруулалтын нийт хэмжээг зохицуулдаг; янз бүрийн ашиг тусын тусламжтайгаар тодорхой үйлдвэр, аж ахуйн нэгжүүдэд хөрөнгө оруулалт татахыг идэвхжүүлдэг; хөрөнгө оруулалтын үйл явцад шууд оролцдог.

Барилгын төслийн үнэ тогтоох үйл явцад төр идэвхтэй оролцдог. Тухайлбал, Шведэд муж болгонд бараа, үйлчилгээний үнийг хянаж, зохицуулалтын талаар санал гаргадаг мэргэжилтнүүд байдаг. Засгийн газар үнийн дээд босгыг тогтоож болох бөгөөд хэрэв үнэ мэдэгдэхүйц өсч, инфляци өндөр байвал төр үүнийг царцаах эрхтэй, гэхдээ зөвхөн тодорхой бараа, үйлчилгээний хувьд. Орон сууцны үнэ өсвөл төрөөс хүн ам, ялангуяа залуу гэр бүлүүдийг идэвхтэй дэмжиж, орон сууцны төрөл бүрийн татаас, урт хугацааны хөнгөлөлттэй зээл олгож эхэлдэг.

Америкийн Нэгдсэн Улс, Герман, Финланд, Япон, Канад болон бусад улс орнуудад засгийн газрын агентлагууд үнэ тогтоох үйл явцад хөндлөнгөөс оролцох боломжтой, жишээлбэл, барилгын төслийн үнэ үйлдвэрлэлийн өртөг болон дундаж ашгийн хэмжээнээс давсан тохиолдолд. Хэрэв ашгийн хэмжээ дунджаас дээш гарсан бол төрийн байгууллагууд ийм өсөлтийн шалтгааныг судалж, үндэслэлгүй бол төрөөс албадан зохицуулдаг.

Гадны улс орнуудын дундын өмчийн барилгын тогтолцоонд дүн шинжилгээ хийснээр тодорхой улс орнуудын үндсэн шинж чанарууд болон нийтлэг шинж чанаруудыг тодорхойлох боломжтой. Тиймээс олон оронд барилгын үйл ажиллагаа эрхэлдэг пүүсүүд илүү үр дүнтэй үйл ажиллагаа явуулахын тулд хоорондоо нэгддэг бөгөөд энэ нь барилгын зардлыг мэдэгдэхүйц бууруулж, зардал, зардлыг бууруулж чаддаг. Захиалагчийн төлөөлөгч нь барилгын ажилд шаардлагатай мэргэжилтнүүдийг сонгон шалгаруулж, шаардлагатай ажлын цар хүрээг тодорхойлдог хувь хүн (Их Британи, Швед, Финландад архитектор, АНУ-д групп, Германд ерөнхий гүйцэтгэгч) юм.

Гадаадын эдийн засгийн өндөр хөгжилтэй орнуудад иргэд, ялангуяа залуу гэр бүлийг өөрсдөө орон сууцтай болгоход тусалдаг нийгмийн дэмжлэг байдаг. Мөн үнийн асуудалд онцгой анхаарал хандуулдаг - төрийн байгууллагууд үнэд хяналт тавьж, дээд хязгаараа тогтоодог.

Хүн амыг орон сууцаар хангах дэлхийн туршлагыг авч үзэхдээ тухайн улс оронд орон сууцны зээлийн практик хөгжил, зохион байгуулалтад улс төр, эдийн засаг, хууль эрх зүйн гэж хувааж болох олон хүчин зүйл ихээхэн нөлөөлдөг гэдгийг санах нь зүйтэй. . Эдгээр хүчин зүйлүүд нь дэлхийн хэмжээнд орон сууцны зээлийг зохион байгуулах олон арван сорт, хувилбаруудыг бий болгох үндэс суурь болсон юм. Дээр дурдсан үндэслэлээр орон сууцны салбарт хөрөнгө оруулалт хийх технологи нь гэрээт хуримтлал, ипотекийн зээл, төрийн дэмжлэг гэсэн гурван үндсэн зарчимд тулгуурладаг.

"Өргөтгөсөн нээлттэй загвар" гэж нэрлэгддэг загвар нь ихээхэн ялгаатай байдаг. Энэ нь ипотекийн зээлийн тогтолцоонд зээлийн эх үүсвэрийн гол урсгал нь үл хөдлөх хөрөнгийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлээс орж ирдэг загвар юм. Өргөтгөсөн нээлттэй загварыг хэрэгжүүлэх нь ипотекийн зах зээлийн өргөтгөсөн дэд бүтцийг дүрмээр төрөөс тодорхой хэмжээгээр бий болгож, наад зах нь үнэт цаасны арилжаанд хэсэгчлэн хяналт тавьж байж л хангагдана. хоёрдогч зах зээл.

АНУ-ын орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог ерөнхийд нь авч үзвэл, өмнө нь зээл олгох боломжтой “улаан шугамын дүрэм” байсан бөгөөд зээл олгох эрсдэлийн бүсийг мөн тооцдог байсныг тэмдэглэж болно. Хэрэв иргэн улаан шугамд унасан эсвэл хүрч очих боломжгүй эрсдэлийн бүсэд орсон бол зээл авахаас татгалзсан. АНУ-д зээлийг зээлдэгч ажиллаж байх хугацаанд олгодог, өөрөөр хэлбэл. тэтгэвэрт гарах хүртэл.

Ерөнхийдөө дээр дурдсан орнуудын энэ институц манайхаас илүү хөгжсөн гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Даалгавар

Барилгын ерөнхий байгууллага тайлант онд 70 мянган м2 орон сууцны талбайг барьж ашиглалтад оруулсны 20 мянган м2 нь тоосгоор хийсэн байна. Энэ онд тус байгууллага 80 мянган м 2 орон сууцыг ашиглалтад оруулахаар төлөвлөж байгаа бөгөөд үүнээс 10 мянган м 2 нь тоосгоор, 60 мянган м 2 том хавтан, 10 мянган м 2 эзэлхүүнтэй блок юм.

Тухайн онд угсармал барилгад баригдсан орон сууцны барилгын эзлэх хувийн жин (%) тайлант жилтэй харьцуулахад өссөнийг тодорхойлох.

70 мянган м 2 нөхцөлөөс - 100%

тоосго 20 мянган м 2

80 мянган м 2 - 100%

10 мянга 2 тоосго

60 мянган м 2 хавтан

10 мянган м 2 блок

Бодит 50 мянган м 2 (71.4%)

Төлөвлөсөн 70 мянган м 2 (87.5%),

тэдгээр. 16.1% -иар

Механик цехийн үйлдвэрлэлийн талбай 980 м2, туслах талбай 170 м2, барилгын барилгын хэмжээ 12075 м3 байна. Хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын нийт хэмжээ нь 250 мянган рубль, үүнд барилга угсралтын ажлын тооцоолсон өртөг - 130 мянган рубль байна.

Орон зайн төлөвлөлтийн үзүүлэлтүүд k 1 ба k 2, барилга байгууламжийн хөрөнгө оруулалтын нийт хэмжээн дэх барилга угсралтын ажлын эзлэх хувийг тодорхойлно.

Барилгын орон зай төлөвлөлтийн шийдлүүдийн үр ашгийг k 1 ба k 2 коэффициентээр тодорхойлдог бөгөөд эдгээрийг томъёогоор тодорхойлно.

үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хөрөнгө

k 2 = F/F давхар,

V нь барилгын барилгын хэмжээ (техникийн газар доорх ба мансарда, логги, тагтны эзэлхүүнгүйгээр барилгын газар дээрх ба газар доорх хэсгүүдийн нийт эзэлхүүн), м 3;

F - орон сууцны болон үйлдвэрлэлийн талбай (зөвхөн технологийн процессыг хэрэгжүүлэхэд зориулагдсан, нийтийн барилгад - ажлын талбай), м 2;

F давхар - ашиглах боломжтой талбай (орон сууцны барилгад - энэ нь орон сууцны болон туслах талбайн нийлбэр нь шатны талбайг хассан, үйлдвэрлэлийн барилгад - үйлдвэрлэлийн болон туслах талбайн нийлбэр).

Аж үйлдвэрийн барилгад орон зай төлөвлөлтийн оновчтой шийдэл бүхий k 2 коэффициент нь 0.93-0.95, орон сууцны барилгад 0.62-0.72 байна.

k 1 = V / F = 12075: 980 = 12.32;

k 2 = F/F давхар = 980:(980+720)=980:1700=0.58,

Энэ нь оновчтой биш, учир нь үйлдвэрийн барилгад k 2 нь 0.93-0.95 байна.

Хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хэмжээ дэх барилга угсралтын ажлын k cmr хувийг дараахь томъёогоор тодорхойлно.

k smr = C smr /K*100,

Энд C cmr - байгууламжийн барилга угсралтын ажлын тооцоолсон өртөг, руб.;

K - байгууламжийн хөрөнгө оруулалтын нийт хэмжээ, руб.

k cmr = C cmr /K*100 = 130000:250000 = 0.52.

Дүгнэлт

Хөрөнгө оруулалт татах гадаадын туршлагыг авч үзвэл нэг талаас хөрөнгө оруулалтын эрэлтийн харьцангуй тэнцэл, нөгөө талаас энэ хэрэгцээг хангах барилгын компаниудын саналыг ярих хэрэгтэй. Дууссан барилгын төслүүд бэлэн байгаа, оруулсан хөрөнгийн өгөөжийг хангах эдийн засаг, хууль эрх зүйн механизм байгаа, хөрөнгө оруулалтыг нөхөх оновчтой хугацаа зэргээс шалтгаалан ийм нөхцөл байдал үүссэн.

Барилгад хамтран оролцох гадаадын тогтолцоо нь өөрийн гэсэн үндсэн шинж чанартай байдаг гэдгийг тэмдэглэхийг хүсч байна. Энэ нь олон оронд ипотекийн зээл хөгжсөн бөгөөд иргэд зээл авахдаа барилга гүйцэтгэгч нь хүлээсэн үүргээ биелүүлэхгүй, барилга барих хугацаа хойшлох вий гэсэн айдасгүйгээр бэлэн орон сууц худалдан авч байгаатай холбоотой юм. Энэ төрлийн зээл нь иргэдэд илүү ашигтай, үр дүнтэй бөгөөд улс орны тогтвортой эдийн засгаар хангагддаг бөгөөд олон хөгжсөн хуулийн байгууллагуудаар хамгаалагдсан байдаг.

Барилга угсралтын ажлыг зохион байгуулах дараагийн чухал зүйл бол захиалагч болон түүний чиг үүргийг гүйцэтгэдэг хүний ​​үүрэг юм. Англи, Финланд, Шведэд үйлчлүүлэгчийн төлөөлөгч нь ихэвчлэн архитектор байдаг. Тэрээр барилгын ажилд шаардлагатай мэргэжилтнүүдийг сонгож, барилгын ажлын урьдчилсан өртөгийг тодорхойлж, туслан гүйцэтгэгч ажлыг гүйцэтгэдэг, шаардлагатай бусад мэдээллийг цуглуулдаг. Тэдгээрийн хамт архитектор нь тендерт оролцох боломж, тендерийн өмнөх ба дараа хийх ажлын хөтөлбөр, ажлын эдийн засгийн арга барил, барилгын үргэлжлэх хугацааг багасгах асуудлыг тусгасан гэрээ байгуулах баримт бичгийг бэлтгэдэг.

АНУ-д үйлчлүүлэгч нь тооцоологч, инженер, эдийн засагч, гэрээт менежер, мастеруудыг багтааж болох бүлгийг бий болгодог. Дараа нь тэд барилгын ажлын явцад шаардлагатай бүх баримт бичиг, диаграммыг боловсруулдаг. Хүлээн авсан материал дээр үндэслэн гэрээний менежер гэрээлэгч компаниудтай хамтран ажиллаж эхэлдэг. Үүний зэрэгцээ оновчтой сонголт хийхийн тулд зөвлөх компаниудыг оролцуулах нь түгээмэл байдаг. Японд энэ чиглэлд нэг алхам урагшиллаа. Барилгын компаниуд томоохон судалгааны лаборатори, тэр байтугай хүрээлэнгүүдийг зохион байгуулдаг бөгөөд тус компанид ажиллахаар эрдэмтэд идэвхтэй элсүүлдэг. Энэ тохиолдолд "захиалагч" гэсэн ойлголтын оронд "хөгжүүлэгч" гэсэн ойлголтыг ашигладаг бөгөөд түүний чиг үүрэг нь газар олж авах, санхүүжүүлэх, орон сууц барих, худалдах зэрэг орно. Хөгжүүлэгч нь гүйцэтгэгч болон туслан гүйцэтгэгчийг татан оролцуулж болно.

Өөр нэг онцлог нь энэ тохиолдолд хувь нийлүүлэгч болон захиалагчийн хоорондын харилцаа үүсэхэд нөлөөлдөг захиалагч ба гүйцэтгэгч хоёрын харилцаа юм.

Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн дараахь дүгнэлтийг хийж болно. ОХУ-д ипотекийн зээлийг өнөөгийн шатанд зохих түвшинд нэвтрүүлэхэд хэд хэдэн хүчин зүйл саад болж байна: үнэт цаасны зах зээлийн хөгжил хангалтгүй; ипотекийн зээлийн бага өгөөжийг хүлээн авах хүсэлтэй хөрөнгө оруулагчдын хомсдол; ипотекийн зээлд үйлчлэх зорилгоор даатгалын бизнес сул хөгжсөн; урт хугацааны ипотекийн зээл олгоход шаардлагатай арилжааны банкуудын эх үүсвэрийн өндөр өртөг; инфляцийн өндөр түвшин, рублийн ханшийн өөрчлөлт, урт хугацааны зээлийн хүүгийн томоохон эрсдэлийг бий болгох гэх мэт.

Ном зүй

1. ОХУ-ын Иргэний хууль (Гуравдугаар хэсэг) 2001 оны 11-р сарын 26-ны өдрийн 146-ФЗ (ОХУ-ын Холбооны Хурлын Төрийн Дум 1995 оны 12-р сарын 22-ны өдөр баталсан) (Одоогийн хэвлэл 2014 оны 1-р сарын 30-ны өдөр). )

2. Крутик А.Б.Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - Санкт-Петербург: Лан, 2010. - 480 х.

3. Матюгина Е.Г. Орон сууцны зах зээлийн тухай / E.G. Матюгина // Орон сууцны барилга. - 2011.- No 1. - P. 8-14.

4. Рахман И.А. ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил: онол, асуудал, практик / I.A. Рахман. - М.: Эдийн засаг, 2004. - 294 х.

5. Рахман И.А. Хөрөнгө оруулалт, барилгын үйл ажиллагааг зохицуулах гадаадын туршлага / I.A. Рахман // Барилгын эдийн засаг. - 2010. - No 6. - P. 45-48.

6. Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг / ред. В. Боровкова. - Санкт-Петербург: Петр, 2009. - 416 х.

Allbest.ru дээр нийтлэгдсэн

Үүнтэй төстэй баримт бичиг

Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгө. Гадаадад дундын барилгын институц үүссэн түүх. Орон сууц барихад хөрөнгө оруулалт татах гадаадын туршлага. Тайлант жилтэй харьцуулахад энэ онд орон сууцны барилгын эзлэх хувийн жингийн өсөлтийг тодорхойлох.

туршилт, 2014 оны 11/18-нд нэмэгдсэн


Хөрөнгө оруулалтын эдийн засгийн мөн чанарын шинж чанар. Хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа, зах зээл, нөөцийн шинжилгээ. Бодит хөрөнгө оруулалт хийх. Хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын төрийн зохицуулалтын журам. Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах хэлбэр, хэрэгсэл.

Cheat хуудас, 2010 оны 31-р сарын 3-нд нэмэгдсэн


"Строитель" ХК-ийн жишээн дээр барилгын болон угсралтын ажлын өртөгийг төлөвлөх, түүний үндсэн зорилго, тодорхойлох арга. Төлөвлөлтийн объектын төлөвлөсөн үзүүлэлтүүд, тэдгээрийг сайжруулах нөөц. Барилга угсралтын ажлын зардлын төлөвлөгөөний үндсэн хэсгүүд.

курсын ажил, 2012-02-23 нэмэгдсэн


Хурдны зам барих хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг тодорхойлох. Нисэх буудлын терминалын төслүүдийн эдийн засгийн үнэлгээ. Барилга угсралтын ажлын өртгийн тооцоо. Барилга дахь лизингийн үндсэн ойлголт, давуу тал. Түрээсийн төлбөрийн хэмжээ.

тест, 2014 оны 12/30-нд нэмэгдсэн


Хөрөнгө оруулалтын хөгжлийн түүхийг судлах. Хөрөнгө оруулалтын төрөл, оролцогчдын шинж чанар. Орчин үеийн эдийн засгийг хөгжүүлэхэд хөрөнгө оруулалтын үүргийг тодорхойлох. ОХУ-д хөрөнгө оруулахад тулгарч буй бэрхшээл, түүнийг даван туулах арга замууд. Хөрөнгө оруулалтыг татах үндсэн аргууд.

курсын ажил, 2014.03.06 нэмэгдсэн


Хөрөнгө оруулалтын бүтэц, бүтэц. Үйлдвэрийн болон санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын объектууд. Хөрөнгө оруулалтыг ашиглах үр ашгийг нэмэгдүүлэх баримтууд. Аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааг хөгжүүлэхэд гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах онцлог.

хураангуй, 10/19/2010 нэмэгдсэн


Хүн амын механик өсөлтийн коэффициентийг тодорхойлох. Тогтвортой ажилтны хөдөлмөрийн бүтээмжийн индексийг зардлын аргаар тооцоолох. Хүн амын хувийн хэрэглээний нийт хэмжээнд нийтийн хэрэглээний сангийн эзлэх хувийг тодорхойлох.

туршилт, 2009 оны 05-р сарын 5-нд нэмэгдсэн


Хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэрийн үндсэн төрлүүд. Төрийн хөрөнгө оруулалтын бодлогын зорилго. Материаллаг үйлдвэрлэлд гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татахын ач холбогдол. Беларусийн эдийн засагт хөрөнгө оруулалт хийх (хөрөнгө оруулалт) асуудлын хамаарал ба ноцтой байдал.

нийтлэл, 2010.09.20 нэмэгдсэн


Кино театр барих, тоноглоход шаардагдах хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг тодорхойлох. Кино театрын үйл ажиллагааны эдийн засгийн төлөвлөгөө, түүний ашиглалтын зардлын диаграмм. Кино театрын барилга байгууламж, тоног төхөөрөмжид оруулсан хөрөнгө оруулалтыг нөхөх хугацааг тооцоолох.

курсын ажил, 2014.04.01 нэмэгдсэн


Хөрөнгө оруулалтын тухай ойлголт, тэдгээрийн үр ашгийн үнэлгээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын онцлог. Эрхүү хотын үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээлийн онцлог. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг үнэлэх аргууд. Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах асуудал.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь шинэ зүйл биш юм. Гэсэн хэдий ч энэ газар олон хөрөнгө оруулагчдын хувьд нууц хэвээр байна. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах онцлогууд:

• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд орон сууц, оффис, жижиглэнгийн худалдааны талбай болон бусад олон зүйлс багтана.
• Үйл ажиллагаа болон дахин худалдах нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөөс мөнгө олох хоёр арга юм. Үйл ажиллагаа нь түрээслэх эсвэл өөрийн арилжааны хэрэгцээнд ашиглах явдал бөгөөд дахин худалдах нь цаг хугацааны явцад объектын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх тоглоом юм.
• Ер нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь илүү их хөрөнгө, туршлага, цаг хугацаа шаарддаг.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь ашиг олох зорилгоор ашигладаг үл хөдлөх хөрөнгийн ерөнхий нэр томъёо юм. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн жишээнд оффисын барилга, үйлдвэрийн барилга, эмнэлгийн төв, зочид буудал, худалдааны төв, тариалангийн талбай, орон сууцны барилга, агуулах зэрэг багтана.

Түүхээс харахад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь дунд болон бага эрсдэлтэй бүс төдийгүй багцыг төрөлжүүлэх арга зам учраас сая сая хөрөнгө оруулагчдын дунд ашиглагдаж ирсэн. Гэсэн хэдий ч олон хөрөнгө оруулагчид ийм үл хөдлөх хөрөнгө хэрхэн хөрөнгө оруулалтын хэрэгсэл болж ажилладагийг ойлгоогүй хэвээр байна.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах, үнэт цаас, бонд гэх мэт уламжлалт хөрөнгө оруулалтын хооронд хэд хэдэн гол ялгаа байдаг. Хоёрдогч зах зээл дээр ихэвчлэн худалдаж авдаг сүүлийнхээс ялгаатай нь үл хөдлөх хөрөнгө нь ховор нөөц бөгөөд биет хөрөнгийн хувьд жинхэнэ үнэ цэнтэй байдаг. Ихэнхдээ хувьцааг тогтмол орлогын эх үүсвэр биш харин дахин худалдах зорилгоор худалдаж авдаг.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын стратеги нь энгийн: ийм үл хөдлөх хөрөнгийн байнгын эрэлт хэрэгцээ байдаг. Хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэх, түрээслэх, дахин худалдах гэсэн хоёр аргаар мөнгө олж авдаг. Эдгээр хоёр замыг нарийвчлан авч үзье:

Түрээс авч байна

Өөр өөр түрээслэгчид өөр өөр хэрэгцээтэй байдаг тул гэрээ нь өөр өөр байх болно. Энд хэд хэдэн жишээ байна:

• Оффис. Хуулийн фирмүүд эсвэл гарааны төслүүд түрээслэгчээр ажиллах боломжтой. Дүрмээр бол байрыг таваас арван жилийн хугацаатай түрээслүүлдэг.
• Орон сууцны барилгууд. Олон орон сууцны барилгыг ихэвчлэн хувь хүмүүс түрээслэдэг. Ихэнх тохиолдолд - нэг жил, бүр хэдэн сараас илүүгүй. Гэхдээ урт хугацааны гэрээнүүд бас бий.
• Аж үйлдвэрийн байгууламжууд. Агуулах, үйлдвэрүүд. Ердийн түрээслэгч нь үйлдвэрлэл эсвэл түгээлтийн компани юм. Дүрмээр бол ийм байгууламж нь байнгын оршин суух, худалдааны төв гэх мэт худалдааны байгууламжийг нээхэд тохиромжгүй алслагдсан бүс нутагт байрладаг. Аж үйлдвэрийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн хугацаа нь ихэвчлэн тав ба түүнээс дээш жил байдаг.

Үнэ цэнэ, дахин борлуулалтын өсөлт

Хөрөнгө оруулалтын боломжит өгөөжийн хоёр дахь боломж нь хөрөнгө оруулагчийн эзэмшиж байх хугацаанд тухайн зүйлийн үнэ цэнийн өсөлттэй холбоотой юм. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгө үнэ цэнээ алдаж болно. Мөн батлагдсан хөрөнгө оруулалтын стратеги хүртэл амжилтанд хүрэх 100% баталгаа өгч чадахгүй.

Ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгө бол онцгой, бараг өвөрмөц хөрөнгийн ангилал юм. Үүний шалтгаан нь газрын хязгаарлагдмал газар юм. Ялангуяа том хотын төвд. Эрэлт нэмэгдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн байршил хөгжихийн хэрээр боломжит түрээслэгчид илүү өндөр түрээс төлөхөд бэлэн болж, худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгөө илүү өндөр үнээр худалдаж авах магадлал өндөр байна.

Эрэлт ирэхийг хүлээх нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх цорын ганц арга зам биш юм. Олон хөрөнгө оруулагчид илүү идэвхтэй ханддаг. Жишээлбэл, тэд гоо сайхны засвар хийдэг эсвэл шинэ тоног төхөөрөмж худалдаж авдаг. Хоёр сонголт хоёулаа үйлдвэрлэлийн байгууламж, орон сууцны барилга бүхий оффисуудад хүчинтэй. Гадны сэтгэл татам байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хэд хэдэн удаа нэмэгдүүлж, үүний дагуу түрээсийг нэмэгдүүлэх боломжтой. Бүртгэгдсэн заль мэхүүдээс гадна эд хөрөнгийн гадаад төрхийг сайжруулахтай холбоогүй илүү их хөдөлмөр шаардсан аргууд байдаг. Жишээлбэл, эдгээрт хөрш зэргэлдээх газрыг дахин хуваарилах зэрэг орно. Орон сууцны барилгын хувьд энэ нь олон орон сууц барихын тулд барилгын өргөтгөл болно. Байшингийн засварын ажилд зарцуулсан аливаа мөнгө ирээдүйд барилгын борлуулалтын үнийг өсгөж болзошгүй юм.

Бодит жишээ судалгаа: орон сууцны хөрөнгө оруулалт

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаанд хөрөнгө оруулалт хийж байгааг харцгаая. Александр Филадельфид 5 сая доллараар тийм ч шинэ биш 40 айлын орон сууцны барилгыг худалдан авчээ. Тэрээр жилдээ 500 мянган долларын орлого олно гэж найдаж байна. Ердийнх шиг зарим түрээслэгчид нэг жилээс илүү хугацаагаар үлддэг. Александр чөлөөлөгдсөн орон сууцны гаднах байдлыг сайжруулж, дараа нь шинэ түрээслэгчдэд илүү өндөр үнээр санал болгодог. Александрын гэрээ тохижуулах хүчин чармайлт нь түүний түрээсийн орлогыг таван жилийн турш жил бүр 50,000 доллараар нэмэгдүүлдэг. Тиймээс таван жилийн эцэс гэхэд уг үл хөдлөх хөрөнгө түүнд жилд 750,000 долларын ашиг авчирдаг.

Дараа нь Александр уг барилгыг 16 сая доллараар зарахаар шийджээ. Боломжит худалдан авагч нь хоёр шалтгааны улмаас 5 жилийн өмнө Александр төлсөнөөс өндөр үнэ төлөхөд бэлэн байх болно: нэгдүгээрт, хөрөнгө оруулагч орон сууцыг шинэчилсэн бөгөөд одоо тэд анх барилгыг худалдаж авсан үеэс 50% -иар илүү орлого авчирч байна. Хоёрдугаарт, шинэ түрээслэгчид гарч ирэхийн хэрээр барилга баригдаж буй талбай эдийн засгийн хувьд илүү хөгжсөн, үүний дагуу кафе, худалдааны төв зэрэг үзвэр үйлчилгээний газрууд бий болсон. Ерөнхийдөө Александр агуу, сайн ажилласан.

Үүнийг нэгтгэн дүгнэе

• Хувьцаанаас ялгаатай нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь түрээсийн орлого хэлбэрээр тогтвортой мөнгөн урсгалыг бий болгох магадлал өндөр байдаг.
• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь нарийн төвөгтэй хөрөнгө бөгөөд бас ховор нөөц юм. Ийм объектууд үргэлж дотоод үнэ цэнэтэй бөгөөд цаг хугацааны явцад үнэ цэнэ нь нэмэгддэг.
• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь нийт эдийн засгийн өсөлтөөс шалтгаалдаг.

Түүхээс харахад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд шууд хөрөнгө оруулалт хийх нь хөрөнгө оруулагч бүрт хүртээмжтэй байгаагүй. Энэ нь ийм төслүүдийг хэрэгжүүлэхэд олон сая долларын хөрөнгө шаардагдахаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийг удирдах мэдлэгийн асар их нөөц шаардагддагтай холбоотой юм. Тиймээс арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг институциональ хөрөнгө оруулагчид эзэлдэг. Гэсэн хэдий ч зарим компаниуд хувийн хөрөнгө оруулагчдад ийм объектод хөрөнгө оруулахыг зөвшөөрч, багцаа төрөлжүүлэх боломжийг олгодог.

Үл хөдлөх хөрөнгө бол хамгийн алдартай, ашигтай хөрөнгө оруулалтын объектуудын нэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх үйл ажиллагаа нь орлого олох, (эсвэл) хөрөнгийн хөрөнгө олж авах зорилгоор явагддаг тул үргэлж хөрөнгө оруулалтын агуулгатай байдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь дараахь бүрэлдэхүүн хэсгүүдээс бүрдэнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийн өсөлт;

Түрээс, түрээс болон бусад орлого хэлбэрээр одоогийн орлого;

Хүлээн авсан урсгал орлогыг дахин хөрөнгө оруулалтаас олсон орлого.

Хөрөнгө оруулалтын гүйцэтгэлийн үзүүлэлтүүдүл хөдлөх хөрөнгөд:

1. Эдийн засгийнүр ашиг (ашиг, эргэн төлөгдөх хугацаа, санхүүгийн үзүүлэлтүүд).

2. Төсөвүр ашиг (татвар, хураамжийн төсвийн орлого, хувьчлалын орлого).

3. Үндэсний эдийн засагүр ашиг (эдийн засгийн өсөлт, ажил эрхлэлт, хүн амын амьжиргааны түвшин).

4. Экологийнүр ашиг (байгаль орчинд үзүүлэх нөлөө).

Хөрөнгө оруулалтын объект болох үл хөдлөх хөрөнгө нь дараахь зүйлийг агуулна Гол онцлог:

1. Урт хугацааны хөрөнгө оруулалтмөн хөрөнгийн эргэлтийн урт хугацаа.

2. Харьцангуй хэрэгцээ том анхны хөрөнгийн хэмжээзах зээлд нэвтрэх.

Үл хөдлөх хөрөнгийн өндөр өртөг нь түүнийг худалдан авахдаа санхүүгийн томоохон хөрөнгө оруулалт шаарддаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын мөчлөгийн үе шатууд дахь мөнгөн гүйлгээ нь эсрэг чиглэл, жигд бус байдлаар тодорхойлогддог. Эхний шатанд объект барих, худалдан авахад сөрөг мөнгөн гүйлгээ байдаг. Ашиглалтын хугацаанд (жишээлбэл, түрээсийн) сөрөг мөнгөн гүйлгээ эерэг болж хувирч, эзэмшигч нь аль хэдийн тогтвортой орлого олж авсан боловч нэгэн зэрэг барилгын засвар, засвар үйлчилгээ хийх зардал гарч болзошгүй юм. Бараг насан туршдаа хүлээх шаардлагатай объектыг дахин худалдах үед эзэмшигч нь ихэвчлэн капиталыг хэсэгчлэн буцааж өгдөг.

3. Хөрвөх чадвар бага.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар- энэ нь барааг хурдан бөгөөд алдагдалгүйгээр бэлэн мөнгө болгох боломж юм; түүний түвшин нь тухайн объектыг борлуулахад шаардагдах хугацаатай урвуу хамааралтай: түүнийг зарахад бага хугацаа шаардагдах тусам хөрвөх чадвар өндөр болно. Төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадварын зэрэг нь, ялангуяа байршлаас хамааран ихээхэн ялгаатай байдаг.

4. Заавал улсын бүртгэлгүйлгээ.

Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй хийсэн гүйлгээг бичгээр болон улсын бүртгэлд бүртгүүлэх, тухайн объектын хууль ёсны цэвэр байдлыг шалгах (түүний эрхийг баталгаажуулах), хүлээн авах, шилжүүлэх, үнэлгээ хийх болон нийгмийн ашиг сонирхлыг хангах бусад журмыг хуулиар зохицуулдаг. орон нутгийн засаг захиргаа болон бусад хуулийн субъект.

5. Удирдлагын хэрэгцээ.

Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгөд мэргэжлийн хүн хэрэгтэй удирдлагаөөр хувилбаруудыг хайх, үнэлэх, хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах хувилбарыг сонгох, түүнийг практикт хэрэгжүүлэх, хамгаалалтыг зохион байгуулах, урсгал засвар хийх гэх мэт.

Хөрөнгө оруулалтын өмнөх үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн үр дүнтэй менежмент нь бүхэл бүтэн арга хэмжээг шаарддаг.

Маркетингийн судалгаа;

барилга байгууламж, байгаль орчин, хууль эрх зүй, эдийн засгийн мэдлэг;

төлөвлөсөн үнэ, үйл ажиллагааны зардлын үндэслэл;

орлуулах зарчимд суурилсан үл хөдлөх хөрөнгийн аналогийн шинжилгээ гэх мэт.

6. Өндөр найдвартай байдалхөрөнгө оруулалтын үр ашиг.

Өндөр найдвартай байдал нь ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн материаллаг байдал, суурь, бат бөх чанар зэрэг шинж чанаруудтай холбоотой юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтвортой өсөх хандлага нь хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг нэмэгдүүлдэг.

7. Олон янз байдал бодит эрхийн хослолууд.

Үл хөдлөх хөрөнгө нь гайхалтайгаараа ялгагдана эрхийн олон янзын хослолэд хөрөнгө, орлогын хуваарилалт. Бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн заримыг нь бүрэн эзэмшиж, заримыг нь түрээслүүлж, заримыг нь түр хугацаагаар ашиглаж, заримыг нь барьцаалж, зарим нь төрийн өмчид байж болно.

8. Хөрөнгө оруулалтын янз бүрийн эх үүсвэрүүд.

Өөрийн санхүүгийн эх үүсвэртэй– ашиг, элэгдэл, мөнгөн хуримтлал, дүрмийн сан, нөөц сан.

Хөрөнгө оруулагчийн босгосон хөрөнгө– хувь хүн, хуулийн этгээдийн хувьцаа, хувьцаа, өөрийн хөрөнгө болон бусад шимтгэлийг худалдах.

Зээл авсан хөрөнгө– банкны зээл, төсвийн зээл, бондын зээл.

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах сонирхол татахуйц шалтгаанууд:

аюулгүй байдал, аюулгүй байдлын ихээхэн түвшин;

өмчлөх эрхийг олж авах;

инфляциас хөрөнгийн аюулгүй байдал;

үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжөөгүй;

ашигт ажиллагааны өндөр түвшин (үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын бүх хугацаанд илүү их ашиг (бусад зах зээлээс) авах боломж);

хэрэглэгчийн эрэлтийн тогтвортой байдал;

эдийн засгийн мөчлөгийн хэлбэлзэлд бага өртөх.

Гэсэн хэдий ч хөрөнгө оруулалтын объектын онцлогтой холбоотой хэд хэдэн бэрхшээлийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Мэдээллийн хүртээмжгүй байдал - зах зээлийн мэдээлэл нь жишээлбэл барааны зах зээл шиг нээлттэй биш байгаа нь хөрөнгө оруулалтын хэмжээ, шинж чанарыг зөвтгөх үйл явцыг хүндрүүлдэг, гүйлгээний талаархи мэдээллийг заавал нийтлэх хууль эрх зүйн орчин байхгүй байна. үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл;

хот төлөвлөлтийн зохицуулалтын гадаад нөхцөл, барилгын цогцолборын чадавхи, хэрэглэгчдийн эрэлт хэрэгцээний онцлогоос "хатуу" хамааралтай байх;

гүйлгээний өндөр гүйлгээний зардал (хөрөнгийн хууль ёсны цэвэр байдлыг шалгах хэрэгцээ, түүнчлэн техникийн баримт бичиг, бүртгэлийн зардал) өндөр биш бол мэдэгдэхүйц байх;

гүйлгээний хугацааны үргэлжлэх хугацаа.

"