Бодитыг хэрхэн тооцдог вэ? Инфляцийг хэрхэн даван туулах вэ: таныг илүү баян болгох томъёо. Тиймээс ухаалаг дэлгүүр хэсэх томъёо! Эмэгтэйчүүдийн алгебр ба геометр

Ольга аль хадгаламж илүү ашигтай вэ гэдэгт эргэлзэж байна: бага зэрэг өндөр хүүтэй, хугацааны эцэст хүү хуримтлагддаг, эсвэл бага хүүтэй, харин хүү нь сар бүрийн эцэст хуримтлагдаж, капиталждаг. Хөрөнгө оруулалтын бодит өгөөжийг хэрхэн тооцох вэ?

ЮниКредит банкны жижиглэнгийн сегмент, маркетингийн газрын захирал Светлана Пирожкова

: "Нэгдүгээрт, Ольга сарын хүүтэй хадгаламж болон хугацааны эцэст төлсөн хүүтэй хадгаламж хоёрын ялгааг ойлгох хэрэгтэй. Хүүг сар бүр капиталжуулах үед төлсөн хүүгийн хэмжээг хадгаламжийн дүн дээр нэмдэг бөгөөд энэ нь хүү төлөх бүрт тохиолддог бөгөөд өмнөх хүүгийн төлбөр бүрээр хадгаламжийн дүн нэмэгддэг тул төлсөн хүүгийн хэмжээ нэмэгдэх болно. .

Капиталжуулалтгүй хадгаламж нь үйлчлүүлэгчид жилд мэдүүлсэн хэмжээгээр орлого авчирдаг хүү. Хэрэв бид нэг жилийн хугацаатай, жилийн 8.50 хувийн хүүтэй хадгаламжийг авч үзвэл түүний хүү 8.85% -иас дээш байвал сарын капиталжуулалтгүй хадгаламжийг сонгох боломжтой. Өөр нэг тохиолдолд капиталжуулалттай хадгаламжийн талд сонголт хийх хэрэгтэй.

Үйлчлүүлэгч сар бүр хадгаламжаа нэмэгдүүлэх тул нэг жил хүртэлх хугацаатай капиталжуулсан хадгаламжид сонголт хийх нь зүйтэй. Хадгаламжид хэсэгчлэн буцаан авахаар заасан бол хадгаламжийн хугацаа дуусахад бус харин байршуулах явцад төлсөн хүүгээ ашиглах боломжтой” гэв.

Хувийн хэрэгжилтийн хэлтсийн дарга санхүүгийн төлөвлөлт"BCS Premier" Сергей Дейнека

: "Тайлсан нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийцгээе тодорхой жишээнүүд. Бидэнд 500 мянган рубль байгаа гэж бодъё. Хугацааны эцэст хуримтлагдсан хадгаламжийн хүү жилийн 10%, сарын капиталжуулалттай хадгаламжийн хүү жилийн 9.5% байна. Ингээд авч үзье өөр өөр нэр томъёохөрөнгө оруулалт - зургаан сар, нэг жил, хоёр жил.

Хугацаа нь зургаан сар байна. Эхний тохиолдолд (хугацаа дуусахад 10%), хүүг багтаасан дүн нь 525,000 рубль, хоёрдугаарт - 524,200. Эхний сонголт нь илүү ашигтай байдаг.

Хугацаа нь нэг жил. Эхний тохиолдолд 550,000 рубль, хоёр дахь тохиолдолд 549,700 рубль болно. Эхний сонголт нь илүү ашигтай хэвээр байгаа ч үр дүн нь бараг тэнцүү байна.

Эцэст нь, хоёр жилийн хугацаанд бид 600,000 ба 604,200 рубль авах болно. Энд хоёр дахь сонголт нь илүү ашигтай байдаг: хугацаа урт байх тусам хүүгийн капиталжуулалт нь эцсийн үр дүнд илүү их нөлөөлнө.

Хадгаламжийн бодит өгөөжийг тооцоолох, өөрийн тооцоололд алдаа гаргахгүйн тулд хадгаламжийн тооцоолуур ашиглахыг зөвлөж байна, үүнийг дүрмээр бол банкны вэбсайт эсвэл вэбсайтаас олж болно. нээлттэй эх сурвалжууд. Одоогийн байдлаар ОХУ-д хадгаламжийн дундаж хүү байна өндөр түвшин, мөн банкинд мөнгө байршуулах нь инфляциас мөнгөө хамгаалах боломжийг олгодог. Гэхдээ энэ нь эдийн засаг, улс төрийн тогтворгүй байдалтай холбоотой түр зуурын үзэгдэл гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.

Лицензийг цуцлах, хориг арга хэмжээ авах зэрэг сөрөг мэдээллийн фонтой холбоотойгоор банкууд хүүгээ өсгөхөөс өөр аргагүйд хүрч байна. Гэсэн хэдий ч одоогийн нөхцөл байдалд ч гэсэн олж болно санхүүгийн хэрэгсэл, үүний тусламжтайгаар та өөрийн хөрөнгөө хурдан нэмэгдүүлж, зөвхөн ашиглахаас илүү зорилгодоо хүрч чадна банкны хадгаламж- хүлээгдэж буй өндөр өгөөжтэй холбоотой. Тэдний үүргийг жишээлбэл зах зээлийн хэрэглүүр гүйцэтгэж болно үнэт цаас. Тэдгээрийн дотроос та хөрөнгө оруулалт хийх сонголтыг олох боломжтой хамгийн бага эрсдэлхадгаламжийн өгөөжөөс давсан өгөөж (үүнд гадаад валют), түүнчлэн эрсдэлтэй, өндөр өгөөжтэй хэрэгслүүд."

Intesa банкны жижиглэнгийн худалдааны хэлтсийн захирал Богдан Чекомасов

: “Аль орд илүү ашигтайг ойлгохын тулд харьцуулах хэрэгтэй тодорхой нөхцөлхоёр сонголт. -аас хадгаламж сарын төлбөрхүү болон капиталжуулалт нь ихэвчлэн илүү байдаг бага хувьхугацааны эцэст хүү төлдөг сонгодог хадгаламжтай харьцуулахад. Хоёр өөр төрлийн хадгаламжийн өгөөж нь хоорондоо бараг ижил байдаг нь ихэвчлэн тохиолддог.

Үүнийг дараах жишээнээс хялбархан харж болно: нэг жилийн хугацаатай 300 мянган рубльтэй тэнцэх хэмжээний хадгаламж нээхэд жилийн 9% -ийн хүүтэй, хугацааны эцэст хүү төлсөн орлого нь 27 байна. мянган рубль. Хадгаламж нээхдээ ижил хэмжээ, хугацаатай, гэхдээ жилийн 8.5% хүүтэй, сарын хүүгийн төлбөртэй бол орлого нь 26,517 мянган рубль болно.

Тиймээс та хадгаламж сонгохдоо зөвхөн " өндөр үнэ", гэхдээ бас нэмэлт нөхцлөөр. Жишээлбэл, нөхөх боломж, хэзээ хүү төлөх журам гэх мэт эрт дуусгавар болгох. Жишээлбэл, хадгаламжийг хугацаанаас нь өмнө татан авсан тохиолдолд гэрээний нөхцлийн дагуу түүнд хуримтлагдсан хүүг үйлчлүүлэгчид бүрэн, хэсэгчлэн төлж, эсвэл хадгаламжийн дүнгээс хасаж болно.

Үүний үр дүнд аль сонголт нь танд тохирохыг ойлгохын тулд та хадгаламж тус бүрээр мөнгө байршуулах хугацааны ашиг орлогыг тооцоолох хэрэгтэй (үүнийг ихэнх банкны вэбсайтад байрлуулсан онлайн тооцоолуур ашиглан хийж болно), мөн түүнчлэн шийдэх нэмэлт нөхцөл, та үүнийг өөрийн хувь нэмрээ оруулахыг хүсч байна."

Зээлийн бодит хүүг тооцоолох боломжтой боловч үүнийг хийхээсээ өмнө энэ хүүгийн талаархи ойлголтыг шийдэх хэрэгтэй. Тэгэхээр бодит хүү гэдэг нь инфляцийн түвшингээс (үйлчилгээ, барааны үнийн огцом өсөлт гэх мэт) хамаарах хүү юм. Энэ хүүгийн хэмжээг нэрлэсэн хүүгээс (зээлдэгч зээлийн дүнг ашигласан бүх хугацаанд төлсөн дүн) инфляцийн түвшинг хасч тооцож болно. Жишээлбэл, жилийн нэрлэсэн хүү - 9%, хүлээгдэж буй инфляцийн түвшин - 5% бол бодит хүү - 4% (9%-5%) байна.

Бодит хүү хэд вэ?

Бодит хүү нь:
1. Эерэг (инфляцийн түвшин нэрлэсэн хүүгээс хэтрэхгүй);
2. Сөрөг (инфляцийн түвшин нэрлэсэн ханшийн түвшнээс хамаагүй өндөр).
Зээлийн хүүг тэнцүүлэх нь өсөлтөөс шууд хамаарна Валютын ханш. Тэгэхээр банк дахь америк долларын ханш хэт өндөр байвал энэ валютаар эсрэгээрээ бага байх болно.

Зээлийн хүүг яагаад мэдэх хэрэгтэй вэ?

Хэрэв хүн аль банкийг сонгохоо мэдэхгүй байгаа бол зээлийн гэрээ байгуулсны дараа сар бүр төлөх шимтгэлийн түвшинг олж мэдэх хэрэгтэй. Банкинд байгаагийн гол үзүүлэлт зээлийн хөтөлбөрЭнэ далд хураамж бол өндөр хүү биш. Мөн энэ болон бодит хүүгийн хэмжээг мэдэж байгаа тул та зээлдэгчийн зээл дээр сар бүр төлөх тодорхой хэмжээг тооцоолж болно. Жишээлбэл, хэрэв зээлдэгч Оросоос зээл авахаар шийдсэн бол зөвхөн зээлийн хүү төдийгүй зээлээ төлөхийн тулд сарын төлбөрийн хэмжээг тайлбарлах, тоймлох менежерээс тусламж хүсэх хэрэгтэй.

Жишээ: Бодит хүүг хэрхэн тооцох вэ

Зээлийн бодит хүүбанк хоорондын зээлийн сарын хэмжээгээр тооцож болно. Үүнийг хийхийн тулд та инфляцийн түвшин, нэрлэсэн хүүг харгалзан Фишерийн томъёог ашиглах хэрэгтэй. Тухайлбал, зээлийн хэмжээ 20 мянган ам.доллар. Зээлдэгч 10 жилийн хугацаатай авах хүсэлтэй байгаа. Зээлийн хүү 10% байх болно. Зээлийн эргэн төлөлтийг сар бүр, тэнцүү хэмжээгээр хийнэ. Зээлийн хүүгийн зардлыг тооцоолох үйл явцыг хялбарчлахын тулд бид нэг сар 30 хоног, нэг жил 360 хоног байна гэж үзэж болно. Зээлийг ашигласны төлбөр 0.1% байх бөгөөд энэ нь сард 20 доллар (20,000: 1000) юм. Энэ тохиолдолд зээлийн 10 жилийн шимтгэлийн зардлын хэмжээ 2400 ам. доллартай тэнцэх болно (1 жил = 12 сар, тиймээс 10 жил = 120 сар, 120 * 20 доллар / сар = 2400). Тэгэхээр 1 жилийн хүүгийн зардлын хэмжээ байх уу? 10,085 ам. Зээлийн нийт зардал тэнцүү байх уу? 12485 (2400+10085) ам.доллар.

Сбербанкнаас зээл авах боломжтой юу?

Бусад банкуудаас ялгаатай нь Сбербанк нь бага хүүтэй, бодит зээлийн хүү багатай байдаг. Гэсэн хэдий ч ОХУ-ын жирийн иргэн зээл авах нь тийм ч хялбар биш юм. Энэ нь банкны менежерүүдтэй холбоотой юм төлбөрийн чадварыг сайтар шалгаж байнатаны ирээдүйн үйлчлүүлэгчид. Гэхдээ хугацаанаас нь өмнө бухимдах шаардлагагүй. Эцсийн эцэст та банкны менежерт үргэлж хандаж болно, тэр нь бидний дээр дурдсантай адил тооцоолол хийх болно. Дараа нь та өөрт тохирсон зээлийн хэмжээг сар бүр төлж чадах эсэхээ өөрөө шийднэ.

"Өнөөдрийн хөрөнгө оруулагч өчигдрийн өсөлтөөс ашиг олохгүй байна." (Уоррен Эдвард Баффет)

Одоо би “Ухаалаг хөрөнгө оруулагч” олон нийтийн төслийн эхний жилийнхээ үр дүнг дүгнэж байна. Би удахгүй нийтлэх болно, би тийм ч их яарахгүй байна, учир нь би намар хүртэл юу ч хийхгүй - худалдаж авахгүй, зарахгүй ...

Бүтэн жилийн турш би шийдсэн ашигт ажиллагааминий цүнх хувьцааны үнийг тооцохдоо хамтын сангуудын ашигладаг аргачлалын дагуу.Зарчмын хувьд энэ нь зөв, гэхдээ зөвхөн хувьцааны үнийн хувьд. Тодорхой хөрөнгө оруулагчийн үр дүн огт өөр байх болно.

Ашигт ажиллагааг тодорхойлоход бүх зүйлийг төвөгтэй болгодог нэг нюанс байдаг. Эдгээр нь I/O үйлдлүүд юм!

Өмнө нь миний дуу оруулсан үр дүн +17.89%, буруу болсон (илүү нарийвчлалтай, энэ нь миний ашиг орлого биш, харин хувьцааны үнийн өөрчлөлт - хэрэв миний багц нь хамтын сан байсан бөгөөд би хувьцаа эзэмшигчдээс менежментийн мөнгө авсан бол).

Би тогтмол хөрөнгө оруулалт хийж, хоёр удаа мөнгөө татсан, дараа нь энэ аргыг цаашид ашиглах боломжгүй, энэ нь олж авсан бодит ашиг орлогыг гажуудуулдаг. Жинхэнэ ашиг нь байсан Жилд +23.78%(Жилийн уйтгартай 24% нь эдгээр амралтын өдрүүдэд sMart-Lab дээр хэлэлцсэн)))

Энэ нийтлэлийг уншвал олон хүнд хэрэг болно гэж бодож байна. Саяхныг хүртэл би энэ мэдээллийг мэддэггүй байсан тул ашигласан арга нь нэлээд зөвшөөрөгдөх юм шиг надад санагдсан.

« Ашигт ажиллагааг хэрхэн тооцох вэ?"Эхлээд харахад энэ асуулт өчүүхэн ч хүндрэл учруулах ёсгүй. Ашигт ажиллагааг тооцоолохын тулд хөрөнгө оруулалтын үр дүнг оруулсан хөрөнгийн хэмжээнд хувааж, үр дүнг жилийн хүү болгон хөрвүүлэх шаардлагатай гэдгийг олон хүн мэддэг.

Орц/татан авалт байхгүй бол ашигт ажиллагааг тооцоолох томъёо (жилийн хувиар):

D = ((ΔS)/Sinit) * 365/T * 100%, энд

D - шаардлагатай ашигт ажиллагаа,

ΔS нь үнэмлэхүй утгаараа хөрөнгө оруулалтын үр дүн юм.

Синит - анхны хөрөнгө оруулалтын хэмжээ,

T – авч үзэж буй хугацааны өдрийн тоо.

Гэхдээ хянан үзэж буй хугацаанд мөнгө байршуулах, татан авалт хийсэн бол ашигт ажиллагааны тооцоо хийх ажил хэд дахин илүү төвөгтэй болно. хөрөнгө оруулалтын багц. Энэ хэлбэрээр энэ нь туршлагатай хөрөнгө оруулалтын мэргэжилтнүүдэд ч хүндрэл учруулдаг.

Энэ асуудлыг шийдэх арга замыг манай хамт олон надад санал болгосон Их Британийн Арсагер

Бяцхан онол:

Орц, гаралт гэж юу болохыг тодорхойлж эхэлцгээе. Мөнгө. Бэлэн мөнгө шахах нь хөрөнгө оруулалт хийх мөнгөний чиглэл юм. Жишээлбэл, та сангийн хөрөнгө оруулалтын хувьцааг худалдаж авсан эсвэл брокерийн дансанд мөнгө байршуулсан - энэ бүхэн нь мөнгөн хадгаламж юм. Татаж авах хөрөнгө оруулалтын сангуудЭнэ нь татан авалт, өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалтын хувьцааг эргүүлэн авах эсвэл брокерийн данснаас мөнгө татах үед гарч ирдэг.

Орц/татан авалт гэж юу болохыг мэдэхийн тулд орц/татан авалтыг харгалзан ашигт ажиллагааг зөв тодорхойлох асуудлыг шийдвэрлэх логикийг ойлгоход туслах тодорхой нөхцөл байдлыг авч үзье.

Тодорхой хөрөнгө оруулагч 1000 рублийн хувьцаа худалдаж авсан ( Эхлэх).

3 сарын дараа тэр 500 рублиэр илүү хувьцаа худалдаж авав ( Свв).

Дахин 4 сарын дараа хөрөнгө оруулагчид яаралтай мөнгө хэрэгтэй болж, тэр хувьцааныхаа хэсгийг 300 рублиэр зарахаар болжээ. Свив).

Анхны худалдан авалтаас хойш нэг жилийн дараа хувьцааны үнэ 1300 рубль байв ( Дүгнэлт).

График хэлбэрээр энэ байдалдараах байдлаар төлөөлж болно.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг зөв тооцоолохын тулд бид хөрөнгө оруулалтын үр дүнг оруулсан хэмжээгээр хуваах шаардлагатай хэвээр байна. Үлдсэн зүйл бол хэлэлцэж буй нөхцөл байдалд ямар үр дүн гарах, хөрөнгө оруулалтын зөв хэмжээ юу болохыг тодорхойлох явдал юм.

Эхний алхамхөрөнгө оруулалтын үр дүнгийн тооцоо гарна. Зөн совингоор бол хөрөнгө оруулалтын үр дүн нь хүлээн авсан болон оруулсан хөрөнгө хоёрын зөрүү болох нь ойлгомжтой. Өөрөөр хэлбэл, хөрөнгө оруулалт болон бүх татан авалтын нийт зардлын нийлбэрээс эхний болон дараагийн орцуудын нийлбэрийг хасах шаардлагатай.

Орц/гарцыг харгалзан хөрөнгө оруулалтын үр дүнг тодорхойлох томъёо:

ΔS = (Stotal + ΣSout) – (Sbeg + ΣSin), хаана

ΔS нь тухайн үеийн хөрөнгө оруулалтын үр дүн, үнэмлэхүй утгаараа,

Нийт – эцсийн хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ (1,300),

ΣSvyv - бүх татан авалтын нийлбэр (300),

Синит - анхны хөрөнгө оруулалтын хэмжээ (1000),

ΣSvv - бүх хадгаламжийн нийлбэр (500).

Энэ томъёог авч үзсэн нөхцөл байдалд хэрэглэцгээе: ΔS = (1300 + 300) – (1000 + 500) = 100. Тиймээс хөрөнгө оруулагч 100 рубль олсон.

Хоёр дахь алхамАшигт ажиллагааг тооцоолоход хамгийн чухал нь: тооцоолсон хөрөнгө оруулалтын үр дүнг ямар хэмжээтэй уялдуулахыг зөв тодорхойлох, өөрөөр хэлбэл оруулсан хөрөнгийн хэмжээг зөв тодорхойлох шаардлагатай.

Дэд үе (T1, T2, T3) болгонд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ өөр өөр байв. Дэд хугацаанд T1 – 1000 рубль, Т2 – (1000+500) рубль, Т3 – (1000+500-300) рубль байна. Түүнээс гадна эдгээр цаг хугацааны дэд үеүүд нь өөрсдөө тэнцүү биш юм. T1 - 90 хоног, T2 - 120 хоног, T3 - 155 хоног. Тиймээс оруулсан хөрөнгийн хэмжээг тухайн дэд хугацааны өдрийн тоотой уялдуулах шаардлагатай бөгөөд ингэснээр дундаж "ажиллах" хэмжээг ( хөрөнгө оруулсан хөрөнгийн цаг хугацааны жигнэсэн дундаж хэмжээ) хянан үзэж буй хугацаанд.

Орц/гарцыг харгалзан оруулсан хөрөнгө оруулалтын жигнэсэн дундаж хэмжээг тодорхойлох томъёо:

V = (T1*Эхлэх+Т2*(Эхлэх+Нүгэл)+Т3*(Эхлэх+Нүгэлт)+…+Тн*(Эхлэх+ΣSin-ΣSout)/ ΣT, хаана

V – оруулсан хөрөнгийн жигнэсэн дундаж хэмжээ,

T1, T2, T3, Tn – дэд үе дэх өдрийн тоо,

ΣT нь авч үзэж буй хугацааны нийт өдрийн тоо юм.

Энэ томъёог авч үзсэн нөхцөл байдалд хэрэглэцгээе: V = (90*1000 + 120*(1000+500) + 155*(1000+500-300))/365 = 1249.32.

Хөрөнгө оруулагчийн оруулсан хөрөнгийн жигнэсэн дундаж хэмжээ 1249.32 рубль байв.

Одоо ашигт ажиллагааг шууд тооцоолоход шаардлагатай бүх элементүүд мэдэгдэж байна.

Гурав дахь алхам- олж авсан утгуудаас ашигт ажиллагааны тооцоо. Үүнийг хийхийн тулд бид өмнө нь тооцоолсон хөрөнгө оруулалтын үр дүнг оруулсан хөрөнгийн жигнэсэн дундаж дүнгээр хувааж, үр дүнг жилийн хүү болгон хөрвүүлдэг.

Томъёо нь дараах байдалтай байна. D = (ΔS/V) * 365/T * 100%

Энэ нь авч үзсэн нөхцөл байдалд, ашиг нь байна: (100/1249.32) * 365/365 * 100% = жилийн 8%.

Дүгнэлт:

Эдгээр томъёог ашиглан та хөрөнгө оруулалтын багцынхаа ашигт ажиллагааг үргэлж зөв үнэлж, олж авсан утгуудыг ашиглан хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг үнэлэх боломжтой.

Санаж буй алгоритм нь энгийн зүйл биш боловч ашигт ажиллагаа, ашгийг тооцоолоход гол зүйл бол нарийвчлал юм. Энэхүү алгоритм нь мөнгө байршуулах / гаргахтай холбоотой бүх нарийн ширийн зүйлийг анхаарч үзэх, ашигт ажиллагааны зөв тооцоог гаргах боломжийг олгодог.

Хэрэв та үйлчилгээг ашигладаг бол итгэлцлийн удирдлага, таны багцын ашиг, ашигт ажиллагааг хэрхэн тооцдогийг олж мэдээрэй, хэрэв энэ нь дээр дурдсан алгоритмаас ялгаатай бол энэ нь ашигласан алгоритмын зөв эсэхийг шалгах шалтгаан болно.

Хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг тооцоолохдоо болгоомжтой байх хэрэгтэй, учир нь энэ үзүүлэлт нь хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг шинжлэхэд шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд хэрэв буруу тооцоолсон бол таны хөрөнгө оруулалтын үр ашгийн талаар буруу сэтгэгдэл төрүүлэх болно.

Т Одоо миний багцын практик тооцоо.

Би өмнө нь бичсэнчлэн багцын өөрчлөлтийг "хамтын сангийн" аргыг ашиглан тооцоолсон. Шинэ хөрөнгө оруулахдаа би шинэ NAV-ийг тодорхойлж, хөрөнгө оруулахаасаа өмнө "хувьцааны үнэ цэнэ" -д хувааж, багцын үнийн графикийг тасралтгүй үргэлжлүүлэхийн тулд хувьцааны тоог нэмэгдүүлсэн.

Уг нь би өөрчлөлтийг тооцсон "хувьцааны үнэ"Гэхдээ Энэ бол бодит ашиг бишМиний хөрөнгө оруулалт, учир нь энэ арга нь хадгаламж/татан авалтын хэмжээг харгалздаггүй. Султын үед би шинэ мөнгө оруулж, оргил үедээ буцаан татах боломжтой байсан бөгөөд үүний үр дүнд "хувьцааны үнэ" график тэг болж, хөрөнгө оруулалтын үр дүн сайн байсан.

Би тооцоогоо хийнэ дээр өгөгдсөн томъёоны дагуу багцын өгөөжгүйлгээний бүх орц/гарц, огноо, санхүүгийн эцсийн үр дүнг харгалзан:

Жилд +23.78% болж хувирав.

+21.76% 334 хоног – жилд (365 хоног) энэ нь +23.78% байна.Тиймээс би бүх зүйлийг зөв тооцоолсон.

Маш их гажуудал - 24% эсвэл 18% - ялгаа бий! Хэрэв та тухайн жилийн хугацаанд хөрөнгөө удирдаж, мөнгө байршуулаагүй, татаагүй бол ашиг орлогыг "хамтын сан"-ын аргаар тодорхойлох нь тохиромжтой, гэхдээ хэрэв та мөнгөө байршуулж, авсан бол энэ аргыг бүү ашигла - өөрийгөө эсвэл хөрөнгө оруулагчаа хуур!

Дашрамд хэлэхэд зарим нь зальтай менежерүүдТүүхэн дээр өөрсдийн өмчөө харуулахын тулд тэд ийм заль мэх хийдэг - бага хэмжээгээр мега үр дүнд хүрч, дараа нь хөрөнгө оруулагчид илүү их мөнгө авчрах үед үр дүн нь муудаж болох ч шинэ хөрөнгө оруулагчдын хувьд өмч нь сонирхол татахуйц хэвээр байх болно.

Жишээлбэл, 2 жилийн хугацаанд өөрийн хөрөнгө 5 дахин өссөн бөгөөд эхний жилд өөрийн хөрөнгө 100 мянган рублийн анхны хөрөнгөтэй 4.5 дахин өсч, эхний жилийн эцэст тэд дахин 50 сая рубль оруулсан бөгөөд үр дүн нь хоёр дахь жил нь зөвхөн +11% байсан ч 2 жилийн хугацаанд өөрийн хөрөнгийн өсөлтөд таатай байх болно 5 удаа!

"Хувьцааны үнэ"-ийг тодорхойлох аргачлалын дагуу бүх зүйл сайхан байх болно, гэхдээ хөрөнгө оруулагчийн бодит ашиг орлогын хувьд илүү даруухан байх болно. Ийм мөчүүдэд илүү анхааралтай байхыг зөвлөж байна ...

Та ямар аргыг хэрэглэдэг вэ?

Хоёр аргыг хоёуланг нь ашиглаж болно, гэхдээ өөр өөр зорилгоор та үүнийг ойлгох ёстой. Хэрэв та хамтын сан (эсвэл IMU) бөгөөд менежментэд зориулж мөнгө авдаг бол хувьцааны үнэ цэнийг тодорхойлох шаардлагатай боловч үүнээс гадна тодорхой хөрөнгө оруулагч бүрийн ашиг орлогыг тодорхойлох шаардлагатай. Энэ нь түүний хадгаламж/татан авалтаас хамаарч өөр өөр байх болно.

P.S. Дашрамд хэлэхэд, энэ нюансаас болж заримдаа тодорхой хөрөнгө оруулагчийн ашигт ажиллагааны үр дүнг буруу тодорхойлох тохиолдол гардаг бөгөөд энэ нь буруу ойлголтод хүргэдэг.

Үүний тод жишээ бол Элвис Марламов юм, энэ хавар зах зээлийн уналтад хувьцаа худалдаж авахын тулд хөрөнгө оруулсан. Тэр бүр үүнийг буруутгаж байсан уу? Хөрөнгө байршуулах/татах нь хөрөнгө оруулагчийн хувьд хор хөнөөлтэй юу?

Энэ нь менежерийн хувьд давуу тал гэж би бодож байна - зөв цагт хийн дарах чадвар. Мөрийг ашиглах - Би үүнийг асуултаас гадуур орхих болно, энэ нь хүн бүрээс хамаарна, би үүнийг ашиглахгүй. Гэхдээ хангалттай хямд хөрөнгө худалдаж авахын тулд хөрөнгө оруулалт хийх нь хошигнол юм.

Тэр бүх зүйлийг зөв хийсэн! Энэ сандралаас мөнгө олсон.

Гэвч түүний олон нийтийн данс дахь өөрийн хөрөнгө хамгийн доод түвшинд хэвээр байна. Энэ яаж байж болох вэ? Тэд бүр Элвис бүх зүйлийг задруулсан гэж бичдэг?! Үнэхээр тийм үү? Эсвэл энэ нь ашигт ажиллагааг тодорхойлох нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн системийн хасах зүйл мөн үү?

Асуудлын гол нь олон нийт зөвхөн хөрөнгө оруулагч бүрийн "хувьцааны үнийг" тодорхойлдог болохоос тухайн хөрөнгө оруулагчийн бодит өгөөжийг тодорхойлдоггүй.

Элвис надад бодит ашгийг тооцоолоход шаардлагатай өгөгдлийг илгээнэ гэж амласан. Үргэлжлэл бий!

Аз жаргалтай хөрөнгө оруулалт!

Өнөөдөр бид нэрлэсэн болон бодит хоёрын хооронд үл үзэгдэх ялгааны талаар тууштай ярилцах болно.

Үүнийг хийхийн тулд бид санаж байх хэрэгтэй инфляци гэж юу вэ, мөн шинэ ойлголттой танилцах - хэрэглээний үнийн индекс.

Замдаа бодит амьдралаа цаг алдалгүй дүгнэх боломжийг олгох хэд хэдэн энгийн томъёогоор зэвсэглэлээ дүүргэцгээе.

Тиймээс эхлэх цэг нь инфляци.

Зорилтот газар нь нэрлэсэн хүү ба салшгүй холбоотой бодит хүүгийн ялгаа, нэрлэсэн мөнгө ба бодит, нэрлэсэн болон бодит...

Сул тодорхойлолт инфляциЭнэ нь: энэ нь мөнгөний хүч цаг хугацааны явцад сулрах явдал юм.

Инфляци 8 хувиас дээш гарч магадгүй, тэгээд нэрлэсэн капиталтай байсан ч та ядуурна...

Бидний дээр ярьсан 702 доллар НОМИНАЛтаны хадгаламжийн үнэ цэнэ. Үүний дагуу 8% байна нэрлэсэн хүү.

Бодит хүүнд хүрэхийн тулд бид доор үзүүлсэн энгийн тооцоололд хандах хэрэгтэй болно.

R = N / (1 + i) n, Хаана

Үүнийг өөрөө олохыг хичээсэн нь дээр.

Аз жаргалтай хөрөнгө оруулалт!

"Хэрэв та ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авбал банкинд өртгөөсөө гурав, бүр дөрөв дахин их мөнгө төлөх шаардлагатай болно" - энэ нь Оросын зээлийн бүтээгдэхүүний талаархи хамгийн түгээмэл буруу ойлголт байж магадгүй юм.

Үнэхээр, хэрэв та зүгээр л бүх төлбөрийг нэмбэл орон сууцны зээл, дараа нь хэмжээ нь нэлээд ноцтой болж хувирдаг. Жишээлбэл, хэрэв та 3 сая рубльд орон сууц худалдаж авсан бол. 20 жилийн хугацаатай, жилийн 12% -иар 2.4 сая (үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 80%) зээлийг ашиглавал эцэст нь та орон сууцанд 6.94 сая рубль буюу түүний өртгийн 2.3-ыг төлөх болно. Үүнд 0.6 сая нь анхны төлбөр (хөрөнгийн үнийн дүнгийн 20%), 6.34 сая нь 20 жилийн хугацаатай зээлийн төлбөр юм.

Гэсэн хэдий ч ийм тооцоолол нь бодит амьдралаас бүрэн тусгаарлагдсан нөхцөлд л зөв байдаг. Инфляци, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт, татвар гэх мэт зүйлсээс эхлээд л. Орон сууцны бодит өртгийг тооцоолохын тулд эдгээр бүх хувьсагчдыг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Инфляци

IN зээлийн гэрээ, таны банкинд оруулсан, сарын төлбөрийн хэмжээ тогтмол байна - тодорхой хэмжээгээр. Дээр дурдсан жишээнд төлбөр нь 26.43 мянган рубль байна. сар бүр. Энэ нь зээлийн бүх хугацаанд өөрчлөгдөөгүй хэвээр байна (хувьсах хүүтэй зээл нь зах зээлд бага хувийг эзэлдэг бөгөөд бид үүнийг тооцохгүй). Гэвч зээлээ төлж байх зуур тус улсад инфляци огцом өссөөр байгаа тул зээлд төлж буй мөнгө аажмаар хямдарч байна.

ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яам нь ОХУ-ын нийгэм, эдийн засгийн урт хугацааны хөгжлийн урьдчилсан таамаглалыг боловсруулсан бөгөөд үүний дагуу 2013-2020 онд инфляци жилд 5% орчим хэлбэлзэх болно. Тэгвэл 2021-2025 онд жилд 3.5-3.9 хувь болж буурна. Гэсэн хэдий ч эмхэтгэсний дараа энэ баримт бичгийнЯамны төлөөлөгчид таамагласан утгыг нэмэгдүүлэх талаар дахин дахин ярьж байсан. Жишээлбэл, 2013 онд инфляци шинэчилсэн мэдээллээр 6.2%, 2014 онд 5.3% байх болно. Түүнчлэн, олон жилийн туршлагаас харахад үнийн бодит өсөлт нь засгийн газрын таамаглаж байснаас бараг үргэлж өндөр байдаг. Энэ нь бидний тооцооллын хувьд инфляцийн түвшинг жилд дунджаар 5% (дараагийн 15-20 жилийн хугацаанд) найдвартай авч чадна гэсэн үг юм.

Энэ бүхнээс харахад зээлийн төлбөр жил бүр таван хувиар хямдрах болно. Тиймээс, хэрэв бид орон сууцны одоогийн өртөгийг (мөн мөнгийг) авч үзвэл ипотекийн зээлийг төлөхийн тулд та өнөөдрийн 3.87 сая рубль * төлөх шаардлагатай болно (зүүлт тайлбарыг үзнэ үү). Энэ нь орон сууцны нийт өртөг (өнөөгийн рублиэр) 4.47 сая болно гэсэн үг юм. Энэ дүн нь ипотекийн зээлийн төлбөр болон анхны төлбөр- 0.6 сая рубль.

Үүний үр дүнд ипотекийн зээлээр орон сууц тань ердийн худалдан авалтаас нэгээс хагас дахин бага үнэтэй байх болно.

Гэхдээ энэ нь бүгд биш юм. Та орон сууцны зээлийн хүүд найдаж байна - зээлийн хүүг төлөхийн тулд банкинд төлсөн дүнгийн 13 хувийг төсөв буцааж өгөх болно (зээлийн "биеийг" төлөхөд татварын хөнгөлөлт хамаарахгүй) . Та 2.4 сая рублийн зээл авсан бөгөөд энэ нь хүүгийн төлбөр 1.47 сая (өнөөгийн рублиэр) болсон гэсэн үг юм. Хэмжээ татварын хөнгөлөлтҮүнээс 0.19 сая рубль болно. Үүний үр дүнд орон сууцны нийт өртөг (татварын хөнгөлөлтийг харгалзан өнөөдрийн рублиэр) байх болно. 4,28 сая. Үнэн хэрэгтээ энэ нь ипотекийн зээл нь орон сууцны үнийг 2.3 дахин биш (бидний анх бодож байсанчлан) 40% -иар нэмэгдүүлсэн гэсэн үг юм.

Түүгээр ч зогсохгүй 20 жил биш, богино хугацаанд зээл авч, эхний ээлжинд байрны үнийн дүнгийн 20 хувиас илүүг төлж чадвал илүү төлөлт бүр ч бага байх болно.

Үнийн өсөлт

Орон сууцны үнийн динамик буюу ипотекийн зээлийн гүйлгээний ашиг/сул тал дээр гуравдах хүчин зүйлийн нөлөөллийг тооцоолох цаг болжээ. Бидний өмнөх судалгаагаар сүүлийн 12 жилийн хугацаанд (21-р зууны эхэн үеэс) Екатеринбург хотын орон сууцны үнэ жилд дунджаар 17.6%-иар өссөн байна. Энэ хугацаанд инфляцийн дундаж түвшин жилийн 11% байсан. Орон сууцны үнийн өсөлтийн хурд дунджаар инфляциас жилд 6.6%-иар давсныг тооцоолоход амархан. Гэхдээ ийм ханш өнгөрсөн зүйл юм. Ирэх хэдэн арван жилд Екатеринбургийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тийм ч хурдан өсөхгүй байх магадлалтай. Гэсэн хэдий ч Уралын нийслэл дэх орон сууцны үнийн жилийн өсөлт нь инфляцийн түвшинтэй тэнцэнэ гэж та хүлээх ёсгүй. Нийгмийн судалгаагаар хотын оршин суугчдын 70 хүртэлх хувь нь амьдралаа сайжруулах бодолтой байгааг харуулж байна амьдралын нөхцөл, мөн Ханты-Мансий автономит тойрог, Ямал-Ненецкийн автономит тойргийн газрын тосны ажилчид Екатеринбургт орон сууц худалдаж авах сонирхолтой байна.

Хотод ямар орон сууц “инфляцийг нэмээд жилийн хоёр хувь” гэсэн ханшаар үнэ нь өсөх таамаг нэлээд бодитой харагдаж байна гэж шинжээчид үзэж байна. Ирэх 20 жилийн манай загварт энэ нь жил бүр долоон хувиар үнэ өснө гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл, өнөөдөр 3 саяар худалдаж авсан орон сууц 20 жилийн дараа 11.6 сая рубль болно.**

Гэхдээ бид энэ дугаарыг ашиглан ипотекийн зээлийн гүйлгээний бодит өртгийг тооцох боломжгүй. Өмнөх хэсэгт бид зээлээр орон сууц худалдаж авах зардлыг өнөөдрийн "үнэтэй" рублиэр тооцсон. Мөн 11.6 сая бол 2033 онд хямд (инфляцийн улмаас) рублиэр илэрхийлэгдсэн орон сууцны үнэ юм. Дахин тооцоолохын тулд үнэтэй рубль, объектын эцсийн үнээс инфляцийн бүрэлдэхүүн хэсгийг (жилд 5%) хасъя. Энэ нь манай орон сууцны үнэ жилд хоёрхон хувиар өснө гэсэн үг. Тэр ч байтугай 1.9% -иар (хоёр хувиар өссөн үнийн өсөлтөөс инфляци жил бүр 5% -иас хазайдаг). Энэ тохиолдолд 20 жилийн дараа орон сууцны үнэ 4.37 сая (өнөөгийн үнэтэй рублиэр) болно.

Дээрх дөрвөн догол мөрөнд бид өнөөдрийн рублиэр орон сууц худалдан авахад 4.28 саяыг зарцуулсан бөгөөд татварын хөнгөлөлтийг харгалзан үзсэн. Хамгийн гол нь дараахь зүйл юм - хэрэв бид мөнгөний цаг хугацааны үнэ цэнэ, орон сууцны үнийн динамикийг харгалзан үзвэл манай зээлдэгч 4.28 сая рубль төлсөн. 4.37 саяын үнэтэй орон сууцны эзэн боллоо. Тэр 20 жилийн дотор ипотекийн зээлээ төлсөн ч гэсэн тэр юу ч илүү төлөхгүй, тэр ч байтугай бага зэрэг нэмэгдэх болно (харгалзаж буй жишээнд - 90 мянган рубль). Ойролцоогоор энэ "шагнал" нь зээлдэгчийн даатгалын зардлыг нөхөх болно гэж хэлж болно. ипотекийн зээл.

Дүгнэлт

Үзсэн жишээн дээр барьцаалсан орон сууцны эцсийн үнэ нь худалдан авагчийн төлсөн дүнтэй бараг давхцаж байна (цаг хугацааг харгалзан - сүүлийн үеийг онцлон тэмдэглэх - мөнгөний өртөг). Энэ нь санамсаргүйгээр болсон. Зохиогч хариултыг өөрчлөөгүй боловч хямд орон сууц худалдаж авах дур зоргоороо хувилбарыг тооцоолсон. Байрны үнэ, зээлийн хэмжээ хоёр өөр байвал “түр” тооцооны үр дүн өөр харагдана. Гэхдээ ямар ч тохиолдолд, хэрэв та мөнгөний цаг хугацааны үнэ цэнийг харгалзан үзвэл орон сууцны зээл нь худалдан авагчийн үүднээс нэлээд тааламжтай зүйл юм.

Бас нэг хором. Бидний бүтээсэн загвар маш "шоколадтай" харагдаж байна. Гэсэн хэдий ч бодит амьдрал дээр инфляци манай загвараас доогуур байвал, эсвэл орон сууцны үнэ бага хэмжээгээр өсөх юм бол зээлдэгч эвдэрч чадахгүй гэдгийг анхаарч үзэх нь зүйтэй юм. Инфляци байхгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөхгүй (хэрэв энэ нь 20 жил үргэлжлэх юм бол) манай баатар орон сууцны үнээс 2.3 дахин их мөнгө төлөх болно.

* Үнэмлэхүй тодорхой болгохын тулд би мөнгөний цаг хугацааны үнэ цэнийг харгалзан ипотекийн зээлийн өртгийг тооцоолох томъёог өгөх болно. Жил бүр инфляцийн улмаас рублийн ханш 5 хувиар унадаг тул төлбөрийн хэмжээг жил бүр 0.95-аар үржүүлэх ёстой. Томъёоны од нь "үржүүлэх" тэмдгийг илэрхийлдэг. Бас нэг зүйл бол: 317.16 (мянган рубль) нь хэмжээ юм жилийн шимтгэлзээлийн эргэн төлөлтөд чиглэсэн. Тиймээс…

317.16*0.95+317.16*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95=3865.78949212923

** Орон сууцны 20 жилийн өртгийг тооцохдоо бид жилд нэг удаа капиталжуулалтын жилийн хүүг тооцдог санхүүгийн (хадгаламж) стандарт тооцоолуур ашигласан. Санхүүгийн тооцоолуурыг интернетээс, жишээлбэл www.bogache.ru вэбсайтаас олж болно