Хувьчлагдсан орон сууцыг хэрхэн тэнцүү хувьтайгаар худалдах вэ. Орон сууцанд хувьцаа зарах схем. Нөгөө өмчлөгч нь насанд хүрээгүй бол хувьцааг худалдах

Орон сууцны хувьцааг өөр өмчлөгчид зарах нь тусгай албан ёсны шаардлагыг дагаж мөрдөх тусгай дүрмийн дагуу явагддаг. Хуваалцсан өмчлөлийн эрх зүйн байдал нь тодорхой тохиолдлоос бусад тохиолдолд орон сууцны нэг хэсгийг өмчлөхдөө үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдийн саналыг заавал харгалзан үзэхийг хэлнэ.

Орон сууцны хувь эзэмшигчийн эрх зүйн байдал

Дүрмээр бол иргэд орон сууцны байрыг өмчлөх эрхтэй бөгөөд энэ нь эд хөрөнгийг өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах боломжийг олгодог. Бутархай хэлбэрийн хувьд энэ боломж нь дараах шинж чанаруудаар ихээхэн хязгаарлагддаг.

• хувьцааг худалдах гэрээ ямар ч тохиолдолд нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагатай;
• нөхөн төлбөр авах нь худалдагчийг эргүүлэн авах давуу эрхтэй үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдэд урьдчилан мэдэгдэх үүрэгтэй;
• Хувьцааг үнэ төлбөргүй эзэмшүүлэхэд үлдсэн өмчлөгчөөс зөвшөөрөл авах шаардлагагүй.

Тиймээс, дундын эд хөрөнгийг захиран зарцуулах аливаа гэрээг нотариатаар баталгаажуулах шаардлагатай бөгөөд зарахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдөд мэдэгдэх журмыг дагаж мөрдөх шаардлагатай. Энэхүү журам нь хувьцааны хэмжээ, түүнийг авах үндэслэлээс үл хамааран хувьцаа эзэмшигч бүрт хамаарна.

Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувийг зарах алхам алхмаар зааварчилгаа

Хувьцаа худалдах үйл явцыг эхлүүлэхийн тулд эзэмшигч нь удахгүй болох гүйлгээний үнэ, нөхцөлийг тодорхойлох ёстой, учир нь энэ нь цаашдын албан ёсны байдалд шууд нөлөөлнө.

Худалдан авах, худалдах гэрээний нөхцөлийг худалдагч ба худалдан авагчийн хооронд тогтоосон бол үлдсэн хувьцаа эзэмшигчид хэлэлцээрийн үйл явцад нөлөөлөх эрхгүй;

Эхний шат. Худалдагч ба худалдан авагчийн хооронд хийх гүйлгээний нөхцлийг тодорхойлох

Гүйлгээг дуусгахын тулд талууд дараахь нөхцлөөр тохиролцох шаардлагатай.

1. гэрээний зүйл нь орон сууцны нийтлэг эрхийн хувь юм (энэ нь зөвхөн хууль эрх зүйн шинж чанар, хувьцааны хэмжээг тайлбарлахаас гадна эд хөрөнгийн мэдээллийг нарийвчлан бүртгэх шаардлагатай);
2. гэрээний үнэ, төлбөрийн нөхцөл - худалдагчийн эзэмшиж буй хувьцааны хувьд бүрэн хэмжээгээр авах, мөн мөнгө хүлээн авах журмыг заана;
3. эсрэг талууд тохиролцсон хэлцлийн бусад нөхцөл.

Үлдсэн хувьцаа эзэмшигчидтэй худалдах баримтыг зөвшилцөх дараагийн журмыг дагаж мөрдөхөд эдгээр нөхцлийг ашиглах болно.

Хоёр дахь шат. Хамтран өмчлөгчдөд хувьцаа худалдах тухай мэдэгдэл

Гэрээнд заасан нөхцлөөр хувьцаагаа худалдах чадвар нь үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдэд мэдэгдэх журмыг дагаж мөрдөх, түүнчлэн энэхүү журмын үр дүнгээс шууд хамаарна. Заавал мэдэгдэх журмыг зөрчсөн нь сонирхогч этгээдийн хүсэлтээр хэлцлийг хүчингүйд тооцож болно.

Хувьцаа зарахдаа дараахь шинж чанаруудыг харгалзан үзэх шаардлагатай.

1. орон сууцыг хамтран өмчлөх эрх эзэмшигч бүрт худалдах дэлгэрэнгүй нөхцөл, түүний дотор гэрээний үнийг тусгасан мэдэгдэл илгээх ёстой;
2. гэрээний дагуу худалдан авагч нь хувьцаа эзэмшигчдийн нэг байсан ч ийм мэдэгдлийг илгээх ёстой;
3. мэдэгдэлд заасан хугацаанд, гэхдээ түүнийг хүлээн авсан өдрөөс хойш нэг сарын дотор бусад хувьцаа эзэмшигчид анх удаа татгалзах эрхтэй.

Хэлэлцээрт оролцогч талуудад учирч болох эрх зүйн ач холбогдолтой үр дагавар нь мэдэгдэл илгээх журамаас хамаардаг тул энэ нь бичгээр байх ёстой. Энэхүү баримт бичгийн агуулга нь дараахь элементүүдийг агуулсан байх ёстой.

• мэдэгдлийн хүлээн авагчийн нэр;
• удахгүй болох гүйлгээний тухай мэдэгдэл;
• хувьцааг зарах нөхцлийн тодорхойлолт (худалдан авах, худалдах гэрээний үнийг оруулаад).

Анхаар! Энэ баримт бичигт худалдан авагчийн дэлгэрэнгүй мэдээллийг оруулах шаардлагагүй, учир нь энэ нь хууль эрх зүйн ач холбогдолгүй юм.

Энэ баримт бичгийг гарын үсгийн эсрэг хүргүүлэх ёстой, эсвэл хүргэлтийг хүлээн зөвшөөрч шуудангаар илгээж болно. Худалдагч нь хууль эрх зүйн маргаан гарсан тохиолдолд танилцуулах ийм баримт бичигтэй байх үүрэгтэй.

Мэдэгдэл хүлээн авснаар хамтран өмчлөгч бүр гэрээнд заасан нөхцлөөр эзэмшиж буй хувьцааг олж авах эрхийг олгоно. Гэсэн хэдий ч, баримт бичгийг хүргэсний дараа худалдагч борлуулалтын нөхцөлийг дээш нь өөрчлөх эрхгүй.

Мэдэгдэл хүргүүлсний дараа үлдсэн хувьцаа эзэмшигчид удахгүй болох гүйлгээнд хандах хандлагаа илэрхийлэх сарын хугацаатай байна. Энэ тохиолдолд дараахь үйл явдал тохиолдож болно.

1. заасан хугацаанд хамтран эзэмшигчдийн хэн нь ч санал бодлоо илэрхийлэхгүй, мэдэгдэлд хариу өгөхгүй - гүйлгээг гэрээнд заасан нөхцлөөр хийж болно;
2. хамтран эзэмшигчид хувьцааг худалдан авах давуу эрхээс татгалзсан даруйд хариу өгөх боломжтой - албан ёсны татгалзлыг хүлээн авсны дараа гүйлгээг шууд хийж болно;
3. нэг буюу хэд хэдэн хувьцаа эзэмшигчид эрхээ эдэлж, тэдэнтэй худалдах, худалдах гэрээ байгуулахыг шаардах боломжтой - энэ тохиолдолд анхны хэлцэл хийх боломжгүй, өмчлөгчийн аль нэгнийх нь талд шилжүүлэн өгөх болно.

Анхаар! Нэг сарын дараа ямар нэгэн хариу ирээгүй, түүнчлэн худалдан авах давуу эрхээс албан ёсоор татгалзсан нь худалдагч нь зөвхөн мэдэгдэлд заасан нөхцлөөр гүйлгээ хийх боломжийг олгоно.

Хэрэв мэдэгдлийг авч үзсэний үр дүнд худалдагч гэрээний үнийг бууруулсан эсвэл гүйлгээний бусад чухал нөхцлийг өөрчилсөн бол бүх процедурыг давтах шаардлагатай болно. Хэрэв энэ шаардлагыг хангаагүй бол гүйлгээг хүчингүйд тооцож болно.

Хувьцааг давуу эрхтэйгээр авах зөвшөөрлийг хэд хэдэн иргэн нэгэн зэрэг илэрхийлж болно. Энэ тохиолдолд тэд тус бүр эзэмшиж буй хувьцааны тодорхой хэсгийг авах эрхтэй.

Гурав дахь шат. Гэрээг нотариатаар баталгаажуулах

Хувьцааг хураахдаа гэрээг нотариатаар гэрчлүүлнэ гэж хуульд заасан. Энэ шаардлагыг дагаж мөрдөхгүйгээр гүйлгээг Rosreestr-ийн эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлэх боломжгүй болно.

Энэ үүргээ биелүүлэхийн тулд худалдагч, худалдан авагч нь аль ч нотариатын албанд хандах ёстой. Тэдний дэргэд нотариат хэлцлийн нөхцөл, түүнчлэн үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдэд мэдэгдэх шаардлагыг дагаж мөрдөж байгаа эсэхийг шалгана.

Баримт бичгийг шалгасны үр дүнд нотариатч худалдах, худалдах гэрээг гарын үсэг, тамга тэмдгээр баталгаажуулж, нотариатын үйл ажиллагааны бүртгэлд энэ тухай мэдээллийг оруулна. Эдгээр үйлдлийг гүйцэтгэсний дараа талууд өмчлөх эрх шилжүүлэхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хүсэлт гаргаж болно.

Дөрөв дэх үе шат. Гүйлгээний улсын бүртгэл

Орон сууцны нэг хувийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэх нь гүйлгээг бүртгэж, үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлд мэдээлэл оруулсан үеэс л хэрэгжиж болно. Үүнийг хийхийн тулд хувьцааг худалдагч, худалдан авагч дараахь эрх бүхий байгууллагуудын аль нэгэнд хандах ёстой.

• Росреестр байгуулах;
• Олон үйлдэлт төв.

Бүртгүүлэх өргөдөл гаргахаас өмнө талууд 2000 рубльтэй тэнцэх хэмжээний улсын хураамж төлөх ёстой. Бүртгэлийн өргөдөлд нэмэлт баримт бичгийг хавсаргах шаардлагатай. Үүнээс гадна талууд дараахь баримт бичгийг бүрдүүлэх ёстой.

• нотариатаар гэрчлүүлсэн бичиг бүхий хувьцаа худалдах, худалдан авах гэрээ;
• орон сууцны кадастрын паспорт;
• гэр бүлийн харилцааны үеэр хувьцааг олж авсан бол худалдагчийн эхнэр / нөхрийн зөвшөөрөл;
• удахгүй болох борлуулалтын талаар бусад хувьцаа эзэмшигчдэд мэдэгдэх;
• хувьцаа худалдан авах давуу эрхээс албан ёсоор татгалзсан;
• хэлцэлд оролцогч талуудын иргэний паспорт.

Хувийн давж заалдахаас гадна талууд төлөөлөгчөөрөө дамжуулан бүх албан ёсны үйлдлийг хийж болно. Үүнийг хийхийн тулд та нотариатаар гэрчлүүлсэн итгэмжлэл гаргах хэрэгтэй.

Бүртгэлийн үйл ажиллагаа явуулсны дараа хувьцааг өмчлөх эрх шилжсэн тухай мэдээллийг Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлд оруулж, худалдах, худалдах гэрээнд бүртгэлийн тэмдэг тавьдаг. Талуудад дараахь баримт бичгийг өгнө.

• хувьцааны шинэ эзэмшигчийн өмчлөлийг баталгаажуулсан улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбар;
• объектын кадастрын паспорт;
• бүртгэлтэй худалдах гэрээ.

Энэ мөчөөс эхлэн хэлцэл дууссан гэж үзэж, өмчлөх эрхийг бүртгэнэ.

Орон сууцны хувьцааг худалдсанаас үүсэх эрх зүйн үр дагавар

Rosreestr-д гүйлгээг бүртгүүлсний дараа шинэ эзэмшигч нь бусад өмчлөгчдийн нэгэн адил орон сууцны нэг хэсэгтэй холбоотой бүх төрлийн эрх, үүрэг хүлээдэг. Хувь эзэмших эрхээс гадна орон сууцны дундын эд хөрөнгийн зарим хэсгийг эзэмших эрхийг нэгэн зэрэг олж авдаг. Үүний зэрэгцээ орон сууцны хамтын ашиглалт нь үлдсэн өмчлөгчдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчих ёсгүй.

Худалдагч нь хувьцаагаа борлуулснаас олсон орлогыг хүлээн авсны дараа татварын өр төлбөрөө барагдуулах шаардлагатай болно. Үүнийг хийхийн тулд дараахь нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх шаардлагатай.

• хэрэв хувьцааг гурван жилээс дээш хугацаагаар эзэмшсэн бол хувь хүний ​​орлогын албан татвар төлөхгүй;
• хэрэв ийм хугацаа гурван жилээс хэтрэхгүй бол хэлцлээс авсан дүн нь хувьцааг худалдан авах үнээс хэтэрсэн бол орлогын албан татварыг 13 хувиар төлнө;
• Хэрэв татвар төлөх үүрэг үүсвэл худалдагч нь татварын албанаас эд хөрөнгийн суутгал авах боломжтой.

Хувьцааны шинэ эзэмшигчийн хувьд хувь хүмүүсийн эд хөрөнгийн татварыг нэгэн зэрэг төлөх үүрэг үүсдэг бөгөөд энэ нь тухайн хөрөнгийн кадастрын үнэ дээр үндэслэн тооцогдоно. Түүнчлэн, тухайн орон сууцны байрлаж буй орон сууцны барилгын их засварын төлбөрийг эзэмшигч нь төлөх шаардлагатай болно.

Хэд хэдэн хувь нийлүүлэгчдийн эзэмшиж буй орон сууцыг хамтран өмчлөгч тус бүр захиран зарцуулж болно. Ийм үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах онцлог нь урьдчилан зөвшөөрөл авалгүй, бусдад мэдэгдэхгүйгээр гүйлгээ хийх боломжгүй болно. Хаанаас эхлэхээ мэдсэнээр та борлуулалтын үйл явцыг хурдасгаж, гүйлгээг маргаан үүсгэхгүйн тулд хуулийн дагуу бүх зүйлийг хийх боломжтой.

Орон сууцны хувьцааг зарах боломжтой юу?

2020 онд хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны хувь хэмжээг хэмжээнээс үл хамааран зарах боломжтой. Гэсэн хэдий ч тодорхой журмыг дагаж мөрдөхгүйгээр гүйлгээг амархан эсэргүүцэж болно.

Үүний дараа та хамтран эзэмшигчтэй гэрээ байгуулж эхлэх боломжтой. Баримт бичгийн төслийг хуульчтай боловсруулж, маргаантай бүх асуудлыг тохиролцсоны дараа нотариатаар баталгаажуулахыг зөвлөж байна.

Дараагийн алхам бол гэрээг бүртгэх, өмчлөх эрхийг бүртгэх явдал юм.

Гүйлгээ дууссаны дараа эзэмшиж буй хэсэг нь шинэ эзэмшигчид шилжиж, худалдагч нь өмчлөх эрхээ алддаг.

Шүүхээр дамжуулан худалдах

Өмгөөлөгчөөс ихэвчлэн асуулт асуудаг: хэрэв хэн ч худалдаж авахыг хүсэхгүй байгаа хувьцааны асуудал байгаа бол та юу хийх ёстой вэ? Юуны өмнө худалдан авах хүсэлтээ хувьцаа эзэмшигчидтэй холбоо барина уу.

Хэрэв хөршүүдийн хариулт хоёрдмол утгатай, эсвэл тэд эргүүлэн авах эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзаж, өмчлөгч нь орон сууцанд амьдрахад хэцүү байвал тэрээр нөхөн төлбөр шаардаж болно (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 252 дугаар зүйлийн 4 дэх хэсэг).

Үндсэн Шүүхэд хандах урьдчилсан нөхцөл:

• хувьцааг эд зүйлээр хуваарилах боломжгүй;
• үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах талаар бусад хувьцаа эзэмшигчдийн санал зөрөлдөөн;
• өмчлөгч нь эд хөрөнгийн өөрийн хэсэгт амьдрах сонирхолгүй байх.

Нөхөн олговор авахын тулд та нэхэмжлэлийг бэлтгэж, шүүхэд хандах ёстой.

Зарга

Нэхэмжлэлийг зохих ёсоор гаргахын тулд Урлагийн заалтыг дагаж мөрдөх ёстой. 131 ОХУ-ын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хууль. Хуульд заасны дагуу баримт бичиг нь дараахь зүйлийг агуулна.

• шүүхийн нэр, нэхэмжлэгч, хариуцагчийн овог нэр, тэдгээрийн хаяг, холбоо барих хаяг, нэхэмжлэлийн үнийн заалт;
• баримт бичгийн гарчиг: “Орон сууцанд эзэмшиж буй хувийг үл тоомсорлож, өмчлөгчид нь эд хөрөнгийн хувиар олгохын оронд нөхөн төлбөр олгох тухай нэхэмжлэл”;
• тухайн хэсгийг ямар нөхцөлд хүлээн авсан, өмчлөх эрхийн бичиг баримт байгаа эсэх, өмчлөгчийн ямар эрх зөрчигдсөн, яагаад биет байдлаар олгох боломжгүй байгааг харуулсан баримт бичгийн мөн чанар;
• нөхөн төлбөр авах хүсэлт;
• програмууд;
• огноо, гарын үсэг.

Орон сууцны хувьцааг зарахыг хэрхэн эсэргүүцэх вэ

Хувьцаа худалдах гүйлгээг эсэргүүцэх хоёр арга бий:

1. Худалдагч Урлагийн заалтыг дагаж мөрдөөгүй болохыг нотлох. ОХУ-ын Иргэний хууль 250.
2. Гэрээний оронд бэлэглэлийн акт үйлдсэн бол уг хэлцлийг зохиомол гэж хүлээн зөвшөөрөх нэхэмжлэлд ялах боломж бий. Энэ нь бэлэгний дор худалдах, худалдан авах гүйлгээг нуухыг оролдсон нотлох баримтыг шаардах болно.

Та хандив өргөхийг уриалж болно 3 жилийн доторгэрээ хүчин төгөлдөр болсон үеэс эхлэн, гэхдээ хугацааг сунгаж болно 10 жил хүртэл, эрх нь зөрчигдсөн иргэн хамтран хувьцаа эзэмшигчийн хууль бус үйлдлийн талаар мэдээгүй, мэдэхгүй байсан бол.

Өнгөц харахад хувьцаа зарах нь бусдад мэдэгдэх, албан ёсны болгох, бүртгүүлэх энгийн үйл явц юм. Гэхдээ "хүний ​​хүчин зүйл" хүчин төгөлдөр болно: баяжих хүсэл, өшөө авалт, хувийн дайсагнал эсвэл зүгээр л хууль тогтоомжийг үл тоомсорлох.

Үл хөдлөх хөрөнгийг дангаар нь эзэмшүүлэхгүй байх нь үйл явцын нарийн төвөгтэй байдал, цаг хугацааны хувьд нөлөөлж болзошгүй зарим шинж чанартай байдаг. Бүх процедурын хэм хэмжээний дагуу орон сууцны хувьцааг хэрхэн зарахыг ойлгохын тулд хамгийн тохиромжтой хувьцаа гэж юу болохыг ойлгож, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх журмын нарийн ширийн зүйлийг мэдэх хэрэгтэй. Орон сууцны хувийг хоёр дахь өмчлөгчид худалдах, хувьчлагдсан орон сууцны хувийг худалдах, орон сууцны хувьцааг худалдахад ямар татвар төлөх шаардлагатай вэ, орон сууцны хувийг банкинд зарах боломжтой юу? Та энэ бүхний талаар болон бусад олон зүйлийг мэдэх болно.

Хувь эзэмшинэ гэдэг нь тухайн хөрөнгийн тодорхой хэсгийг эзэмшинэ гэсэн үг биш. Энэ ойлголт нь зөвхөн хуулийг л илэрхийлдэг. Энгийнээр хэлбэл, өмчлөл нь газар нутаг биш, хуваагддаг. Хэрэв зохион байгуулалт зөвшөөрвөл эзэд нь харилцан тохиролцсоны дагуу өрөөнүүдийг албан ёсоор хуваарилж болно. Үүний зэрэгцээ гал тогоо, коридор, угаалгын өрөө нь нийтлэг газар хэвээр байна. Бүх нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг нэг эсвэл өөр хүний ​​эзэмшдэг квадрат метрээс үл хамааран хамтран эзэмшигчдийн дунд ижил хэмжээгээр хуваарилдаг.

Бүх өмчлөгчид дундын өмчлөлд байгаа орон сууцыг зарах нь нэг буюу хэд хэдэн гэрээ байгуулах замаар хоёр аргаар боломжтой. Сүүлийн сонголт нь хамтран эзэмшигчид бие биенээсээ хол зайд амьдардаг, эсвэл харилцдаггүй, хэн нэгэнд түүний нэрийн өмнөөс хувьцаагаа худалдах үйл ажиллагаа явуулах итгэмжлэл өгөх хүсэлгүй байх үед тохиолддог. Худалдагч бүр худалдсандаа улсын татвар төлөх ёстой тул олон гэрээ байгуулсан нөхцөл байдал санхүүгийн хувьд ашиггүй.

Нийт хамтран өмчлөгчөөс зөвхөн нэг нь орон сууцныхаа хувийг зарахаар шийдсэн бол дундын үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх нь илүү төвөгтэй болно. Хамтран эзэмшигчид энэ сонголт таалагдахгүй байж магадгүй тул худалдан авах давуу эрх нь тогтоогдсон.

Орон сууцанд хувьцаагаа хэрхэн зарах вэ - алхам алхмаар зааварчилгаа

Гүйлгээ бүр нь үйлдлийн тодорхой, анхааралтай байхыг шаарддаг. 2020 оны хууль тогтоомж нь орон сууцны хувьцааны борлуулалтыг зохицуулах өргөн хүрээтэй хуулийн төслүүдээр ялгагдана. Үйлдлийн алгоритмыг агуулсан заавар нь процедурын дарааллыг тодорхойлдог. Энд бид дараах үндсэн үе шатуудыг тодруулж болно.

• биет байдлаар хуваарилах;
• нөхцөл, үнийг тодорхойлох;
• хамтран өмчлөгчдийн орон сууцны хувьцааг худалдсан тухай мэдэгдэл;
• баримт бичгийн цуглуулга;
• борлуулалтын хууль ёсны бүртгэл;
• тооцоо.

Энэ үйл явц нь өмчлөгч нь худалдах орон сууцны хувьцааг хэрхэн хуваарилахаа мэддэг байх ёстой гэдгээс эхэлдэг. Энэ нь бусад өмчлөгчидтэй тохиролцсон эсвэл шүүхийн шийдвэрээр тохиолдож болно. Талбай болон эздийн тооноос хамааран квадрат метрийг тооцдог.

Худалдагч ба худалдан авагчийн хооронд хийх гүйлгээний нөхцлийг тодорхойлох

Орон сууцны хувьцааг гуравдагч этгээдэд худалдах нь нотариатын хэлбэрээр явагддаг. Гэхдээ албан ёсны бүртгэлээс өмнө гүйлгээний нөхцлийг урьдчилан батлах шаардлагатай. Эцсийн үнэ, улсын хураамж төлөхтэй холбоотой асуудал, нотариатын үйлчилгээ болон холбогдох бусад зардлыг хэлэлцэнэ. Гүйлгээ хийх хугацааг заасан урьдчилсан гэрээ байгуулна.

орон сууцны хувьцааг худалдах талаар хамтран өмчлөгчид

Хувьцааг худалдахаас өмнө анхны татгалзах эрх нь хамтран эзэмшигчид үлддэг гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Эзэмшигч нь хөрш зэргэлдээх эзэддээ мэдэгддэг бөгөөд тэд зөвшөөрөлгүй хүмүүсээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд үүнийг худалдаж авах боломжтой. Худалдагч нь хамтран эзэмшигчдэд өөрийн зорилгын талаар бичгээр мэдэгдэж, мэдэгдлийн тодорхой огноог зааж өгдөг.

Та зохих бичиг баримтыг хүлээлгэн өгснөөр өөрийн биеэр мэдэгдэж болно. Энэ тохиолдолд хүлээн авагч гарын үсэг зурах яг хуулбартай байх шаардлагатай. Хэрэв хамтран өмчлөгч нь тухайн орон сууцны талбайд амьдардаггүй, эсвэл тэдэнтэй харилцах харилцаа нь нэлээд төвөгтэй зэргээс шалтгаалан боломжгүй бол тэдгээрийг албан бичгээр (мэдэгдэлтэй бүртгүүлсэн) мэдэгдэх нь зөв гарц юм.

Хамтран өмчлөгчдөөс хариу авах хуулийн хугацаа 1 сар байна. Хугацаа дууссаны дараа хариу ирээгүй тохиолдолд худалдагч нь орон сууцны хувьцааг бусад хүмүүст худалдсан тухай мэдэгдэнэ.

Орон сууцны хувьцааг худалдсан тухай мэдэгдлийг татаж авах.

Гүйлгээг дуусгахад бэлдэж байна

Орон сууцны хувьцааг худалдах бэлтгэлийн үе шатанд та хуульд заасан баримт бичгийг өөрөө эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай холбоо барьж цуглуулах хэрэгтэй. Хоёрдахь хувилбарт үзүүлсэн үйлчилгээний талаар гэрээ байгуулна. Мөн өмчлөгчийн нэрийн өмнөөс шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээн авахын тулд риэлторын итгэмжлэлийг нотариатаар баталгаажуулах шаардлагатай. Орон сууцны хувьцааг зарах баримт бичгийн багцад дараахь зүйлс орно.

• хэлцлийн талуудын хэн болохыг баталгаажуулсан баримт бичиг;
• өмчлөлийг тогтоосон албан ёсны бичиг баримт;
• улсын татвар төлсөн тухай баталгаа;
• үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбар;
• BTI-ийн баримт бичиг;
• нотариатаар гэрчлүүлсэн үлдсэн хувьцааны хамтран эзэмшигчдийн зөвшөөрөл.

Хэрэв зарагдаж буй эд хөрөнгийн хамтран өмчлөгчдийн нэг нь насанд хүрээгүй бол асран хамгаалах байгууллагаас албан ёсны зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Эрх зүйн чадамж хязгаарлагдмал хүмүүст мөн адил хамаарна. Зохих ёсоор бэлтгэхийн тулд орон сууцны хувьцааг зарахад юу шаардлагатай вэ гэдэг талаар улсын бүртгэлийн байгууллагын мэргэжилтэнтэй зөвлөлдөх нь зүйтэй бөгөөд заримдаа өөр өөр тохиолдлуудад нэмэлт шаардлага гардаг.

Өмчлөлийг шилжүүлэх бүртгэл

Хуваалцсан өмчлөлийг өмчлөх эрхийг бүртгэх журмыг Иргэний хууль, Холбооны хуулиар олон талаараа заасан байдаг. Оролцогчид Rosreestr үйлчилгээ эсвэл MFC системээр дамжуулан эрх бүхий байгууллагатай холбогдох тохиромжтой аргыг сонгодог. Бүртгэлийн хугацаа өөр байх болно. Эхний тохиолдолд - 7 хоног, хоёр дахь нь - 10 хоног.

Баримт бичгийг хүлээн авсан бүртгэлийн байгууллага нь өргөдөл гаргагчид бөглөсөн баримт бичгийг хүлээн авсан огноотой баримт бичгийг олгоно. Бүртгүүлэхийн өмнө орон сууцны хувьцааг худалдах, худалдан авах иргэний гэрээг нотариатаар заавал зурах ёстой. Хуульд заасан хугацаанд бүртгэлийн үйлчилгээ нь эрх мэдлээрээ заасан бүх үйлдлийг хийж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх тухай мэдээллийг үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлд оруулна.

Байнга асуудаг асуултуудын хариулт

Дундын өмчлөлийн орон сууцыг худалдахтай холбоотой харилцааг зохицуулах хуулийн төслүүдийн суурь хангалттай бүрдсэн. Гэсэн хэдий ч зарим асуудал нь ихэвчлэн нарийвчилсан тодруулга шаарддаг.

Надад нотариат хэрэгтэй юу?

Орон сууцанд дундын өмчлөлийг худалдах нь нотариатгүйгээр боломжгүй, тэр дундаа хувьцааны хуваарилалтыг өөрөө баталгаажуулсан болно. Өмчлөлийг шилжүүлэхтэй холбоотой хэлцэл, түүний дотор орон сууцны хувьцааг худалдах, худалдан авах гэрээг нотариатаар баталгаажуулах шаардлагатай.

Хэрхэн хувьцааныхаа талыг зарах вэ

Орон сууцны хуваарилагдсан хэсэг нь нэлээд том бөгөөд эзэмшигч нь зөвхөн нэг хэсгийг нь зардаг. Хөршүүддээ мэдэгдэхээс эхлээд процедурын ижил алгоритм энд хамаарна. Хэрэв тэд эсэргүүцлийг хүлээн авсан бол хувьцааны хэсгийг салгахад хэцүү ч гэсэн хэд хэдэн аргын аль нэгээр боломжтой.

• нэг хэсгийг нь бэлэглэх акт гаргаж, үүний дараа шинээр байгуулсан өмчлөгч хамтран өмчлөгч болсноор үлдсэн хувийг худалдаж авах боломжтой болно;
• албан ёсоор мөнгө авахаа больсон эд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг хандивлах тухай хуурамч гэрээ байгуулах;
• зээлийн гэрээ байгуулах.

Аливаа гүйлгээ тодорхой эрсдэл дагуулдаг. Хэрэв хамтран өмчлөгчид тодорхой хэлцэл зохиомол гэдгийг тогтоохын тулд шүүхэд хандвал худалдагч мөнгөгүй үлдэх эрсдэлтэй бөгөөд худалдан авагч үл хөдлөх хөрөнгөө авахгүй.

Насанд хүрээгүй хүүхдийн хувийг хэрхэн зарах вэ

Хүүхэд зарж буй орон сууцны хамтран өмчлөгч байх үед асуудал нэлээд төвөгтэй хэвээр байна. Ийм гүйлгээний гол оролцогчдын нэг нь асран хамгаалагчийн байгууллага байх бөгөөд шийдвэрээ гаргадаг. Энэ тохиолдолд та хүүхдэд худалдсан газраас дутахгүй өөр газар өмчлөх эрхийг баталгаажуулсан баримт бичгийг бүрдүүлэх ёстой. Насанд хүрээгүй хүүхдийн хувийг эзэмшиж, түүнд зориулж шинэ орон зай олж авах нь нэгэн зэрэг хийгддэг хоёр үйл ажиллагаа юм. 14-өөс дээш насны хүүхдүүд эцэг эхийнхээ зөвшөөрлөөр үйл явцад бие даасан оролцогч болно.

Хоёр дахь өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр орон сууцны хувьцааг хэрхэн зарах вэ

Ихэнхдээ хоёр дахь өмчлөгчийн зөвшөөрлийг авах нь нэлээд хэцүү байдаг, ялангуяа 1 өрөө байрыг 2 хувьцаанд хуваасан дуудлага худалдаагаар худалдаж авах гэж байгаа бол. Амьдрах орон зайг газарзүйн хувьд зааглах боломжгүй, танихгүй хүнтэй зэргэлдээ амьдрах нь тав тухтай биш тул хамтран эзэмшигч нь эсэргүүцлээ илэрхийлж байна. Гэхдээ хэрэв худалдагч нь хамтран эзэмшигчид урьдчилан мэдэгдсэн бөгөөд тэр сарын дараа худалдан авагч болохыг хүсээгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд зарж болно.

Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг худалдах ямар онцлогтой вэ?

Орон сууцны байрыг тухайн нутаг дэвсгэрт бүртгэлтэй бүх оршин суугчид хувьчлах үед энэ нь тэдний дундын өмч болж, хүн бүр тэгш хувь хэмжээгээр хуваарилагдана. Хувьчлагдсан орон сууцыг хувьцаагаар хэрхэн зөв зарах схем нь гурван үндсэн үе шатыг агуулна.

• хамтран эзэмшигчдийн мэдэгдэл;
• орон сууцны хувьцааг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах;
• бүртгэлийн журам.

Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг худалдах завсрын журам нь холбогдох бичиг баримтыг цуглуулахад чиглэгддэг. Хэрэв бусад өмчлөгчид хамтарсан хувьчлалын орон сууцны нэг хэсгийг хуваарилахаас бүх талаар сэргийлж байгаа бол өмчлөгч нь асуудлыг шүүхийн байгууллагаар дамжуулан шийдвэрлэдэг.

Хувьчлагдсан орон сууцыг хэрхэн хувьцаагаар зарах талаар та дараагийн нийтлэлээс суралцах болно.

Хамаатан садангийн хооронд орон сууцны хувьцааг худалдах үйлдлийг хэрхэн бүртгэх, гуравдагч этгээдэд худалдах журам нь ямар ялгаатай вэ?

Хамтран өмчлөгчдийн аль нэг нь хамаатан садан нь хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг худалдахад чухал ач холбогдолтой талууд байдаг. Дуудлага худалдаанд оруулсан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсгийг бусад хамтран өмчлөгчид орхисон тохиолдолд хамаатан садандаа худалдаж авах боломжийг олгодог. Эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд бэлэглэх, эсвэл хуваах нөхцлийг тогтоосон гэрлэлтийн гэрээ байгуулах замаар гэр бүлээ цуцлуулахыг хориглоно. Жишээлбэл, нөхөр нь эхнэртээ хувиа худалдсан хэлцэл нь бүхэлдээ хууль ёсны биш байх болно.

Орон сууцны хувийг бусад хамаатан садандаа худалдахдаа гүйлгээг зохиомол гэж үзэхгүйн тулд мөнгөний баримтыг бүрдүүлдэг. Татварыг ерөнхийд нь төлдөг.

Орон сууцны хувьцааг итгэмжлэлээр хэрхэн зарах вэ

Үл хөдлөх хөрөнгөө зарахыг хүссэн өмчлөгч нь хүсэхгүй эсвэл тодорхой нөхцөл байдлын улмаас үүнийг бие даан хийх боломжгүй тохиолдол байдаг. Тэрээр гүйлгээг гүйцэтгэхтэй холбоотой бүх үйл ажиллагааны эрхээ итгэмжлэгдсэн өөр хүнд шилжүүлэх эрхтэй. Энэ нь төлөөлөгчийн бүх эрх мэдлийг харуулсан нотариатаар гэрчлүүлсэн итгэмжлэлийг бүрдүүлэх шаардлагатай болно.

Өв залгамжлалаар авсан орон сууцныхаа хувийг хэрхэн зарах вэ

Орон сууцны хувь өвлөх эрхийг хуулиар болон гэрээслэлээр шилжүүлж болно. Худалдах гэж байгаа бол эхлээд нотариатчаас өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авч, Улсын нэгдсэн бүртгэлд бүртгүүлэх ёстой. Дараа нь хөршүүдтэйгээ тохиролцсоны дагуу эсвэл шүүхээр дамжуулан нэг хэсгийг хуваарилах шаардлагатай. Дараах нь үйлдлийн стандарт алгоритм юм.

Гэр бүл салсны дараа хувьцаагаа хэрхэн зарах вэ

Гэр бүл салсны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн хувийг эзэмших нь тийм ч их ялгаатай биш юм. Бүх үйлдлүүд нэг схемийн дагуу явагддаг: хамтран өмчлөгчдөд мэдэгдэх, худалдан авагч хайх, орон сууцны хувьцааг худалдан авах, худалдах гэрээг урьдчилан байгуулах, бүртгүүлэх.

Орон сууцны хувьцааг худалдсан орлогын татварыг хэрхэн төлөх вэ

Орон сууцны хувьцааг худалдахад тогтоосон татвар 13% байна. Борлуулалтаас олсон орлогын хэмжээ 1 сая рубльээс бага бол хуримтлагддаггүй, өөрөөр хэлбэл. Нэг саяас дээш бол татвар ногдуулдаг. Орон сууцыг 3 ба түүнээс дээш жил эзэмшиж байсан бол татвар авахгүй.

Нийтийн орон сууцны хувьцааг хэрхэн зарах вэ

Хамтарсан нийтийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд түрээслэгч бүр тусдаа өрөөтэй байдаг бөгөөд энэ нь орон сууцны хувьцааг өөр өмчлөгчид зарахыг ихээхэн хялбаршуулдаг. Энд зөвхөн хувьчлагдсан метр квадратын тухай ярьж байна. Онцлог шинж чанар нь хөршүүдийн өрөөг хувьчлаагүй тохиолдолд хотын захиргаанаас худалдан авах давуу эрхээс татгалздаг явдал юм.

Орон сууцыг нэг худалдан авагчид хэрхэн хувьцаагаар зарах вэ

Бүх хамтран өмчлөгчид орон сууцаа нэг худалдан авагчид зарах боломжтой. Энэ нь дундын өмчлөлд байгаа орон сууцыг зарах хамгийн хялбар арга юм. Энд хоёр сонголт байна: бүх хамтран өмчлөгч болон худалдан авагчийг тогтоосон олон талт худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулах, эсвэл эзэмшигч бүртэй тусдаа гэрээ байгуулах.

Хувьцааны борлуулалтыг хэрхэн зогсоох вэ

Худалдагч, мөн худалдан авагч нь борлуулалтыг 1 сар хүртэл хугацаагаар зогсоох эрхтэй. Бүртгэлийн ажилтан баримт бичгийн үнэн зөв эсэхэд эргэлзэж байвал 3 сар хүртэл хугацаагаар түдгэлзүүлж болно. Орон сууцны хувьцааг худалдах баримт бичигт хөршүүд нь худалдан авахаас татгалзсан бичгээр мэдэгдээгүй, мэдэгдсэн өдрөөс хойш нэг сарын хугацаа дуусаагүй тохиолдолд бүртгэлийг түдгэлзүүлнэ.

Борлуулалтын явцад хувьцааг хэрхэн хуваарилж, хэрхэн үнэлэх вэ

Хувьцааг бүх өмчлөгчийн тайван замаар (тусгай бичгээр гаргасан загвар) эсвэл шүүхийн шийдвэрээр хуваарилж болно. Дүрмээр бол энэ нь бүх эзэмшигчдэд адилхан байдаг. Тооцооллыг тухайн газар нутаг, оршин суугчдын тоотой пропорциональ байдлаар хийдэг: хэрэв хоёр хамтран өмчлөгч байгаа бол тус бүр хагас, гурав бол 1/3 гэх мэт.

Худалдсан дундын өмчийн үнийг бие даан (ижил төстэй объектын зах зээлийн үнэд үндэслэн) эсвэл бие даасан үнэлгээчний оролцоотойгоор тогтоодог бөгөөд түүний үйл ажиллагаа нь орон сууцны хувьцааг ашигтайгаар зарахад тусална. Хоёрдахь хувилбарт та шинжээчийн үнэлгээний гэрээ байгуулах шаардлагатай болно.

Орон сууцны хувьцаагаа банкинд хэрхэн зарах вэ

Зээлийн үүргийн дагуу өрийг барагдуулах замаар дундын өмчийг банкинд худалдах боломжтой. Орон сууцны хувийг банкинд худалдахаасаа өмнө зарж буй эд хөрөнгө нь өмчлөгчийн оршин суух цорын ганц боломжит газар биш гэдгийг тогтоох ёстой.

Орон сууцны хувьцааг зарах нь амархан юу, яаж худалдан авагч олох вэ

Үл хөдлөх хөрөнгийн хувийг худалдах амархан эсэхийг тодорхой хэлэх боломжгүй. Нөхцөл байдал нь огт өөр байж болно, жишээлбэл, бүх хамтран өмчлөгчид дундын орон сууцыг бүхэлд нь худалдах нь нэг хувьцааг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулахаас хамаагүй хялбар байдаг, ялангуяа насанд хүрээгүй хүүхдүүд оролцсон бол. Худалдан авагч олохын тулд худалдагч нь зар сурталчилгаа байрлуулж, орон сууцны үзвэрийг зохион байгуулж, хэлэлцээр хийдэг. Ихэнхдээ энэ үүргийг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагуудад өгдөг.

Аливаа орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлд байгаа нь өмчлөгчид нь түүнийг захиран зарцуулах өргөн хүрээний эрхийг олгодог боловч үүнтэй зэрэгцэн өөрийн гэсэн онцлог шинж чанартай байдаг. Борлуулалтын тохиолдол бүр хувь хүн байдаг тул хууль эрх зүйн орчинтой танилцах нь маш чухал юм.

Орон сууцанд хуваарилагдаагүй хувьцааг зарах нь бүр ч хэцүү байдаг. Хэрэв танд энэ сэдвээр асуулт байвал сэтгэгдэл дээр асуугаарай, эсвэл манай хуульчтай үнэ төлбөргүй зөвлөгөө авахаар бүртгүүлнэ үү. Бид танд хувьцаагаа аль болох хурдан, тохь тухтай зарах бүх үйл явцыг даван туулахад туслах болно.

Нийтлэлд үнэлгээ өгч, лайк дарна уу.

Өмч хувьчлах нь газар, байшин, орон сууц, бусад орон сууцны барилга байгууламжийг өмчлөх боломжийг олгодог. Хэд хэдэн оршин суугчдад хувьчлагдсан орон сууц нь тус бүрийн дундын өмчлөлийн нэг хэсэг юм. Та өөрийн эзэмшиж буй хувьцааг өөрийн хүссэнээр, түүний дотор зарж болно. Дундын өмчлөлд байгаа хувьчлагдсан орон сууцыг зарах хэд хэдэн арга байдаг. Эдгээр нь бүгд хууль ёсны боловч дизайн нь зарим нэг нюансуудтай тул та мэдэх хэрэгтэй.

Хувьчлагдсан орон сууцны өрөө, хэсэг, хувийг зарах боломжтой юу

Ихэнх тохиолдолд хувьчлал нь үйл явцад оролцогчид: хүүхдүүд, эцэг эх, гэр бүлийн бусад гишүүдийн хооронд тэгш хуваарилах явдал юм. Хувьцааг бутархай хэлбэрээр, жишээлбэл, 1/2, 1/3 хэлбэрээр илэрхийлдэг боловч орон сууцны хэмжээ зөвшөөрвөл биет байдлаар хуваарилж болно. Хувьцааны тэгш бус байдлыг талуудын гэрээнд заасан байдаг.

Оролцогчдын харилцааг Ч. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 16. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 246-д зааснаар бусад оршин суугчдын зөвшөөрлөөр хувьцаа эзэмшигч нь орон сууцныхаа хэсэгтэй гүйлгээ хийх эрхтэй.

• түр хугацаагаар ашиглахаар хангах;
• зарах;
• хандивлах эсвэл өөр аргаар устгах.

Хувьчлагдсан орон сууцны хувийг худалдах нь худалдан авах давуу эрхээр хийгддэг (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-р зүйл).

"Хамтарсан" болон "хувьдын" өмчийн тухай ойлголтыг андуурч болохгүй. Хамтарсан өмчлөлийн горимд (жишээлбэл, гэрлэлтийн үеэр өмч хөрөнгө олж авсан бол) бид ярьж болно. Тусгаарлах үйл явц нь эвлэрүүлэн зуучлах эсвэл шүүхийн журмаар явагдах тусдаа журам юм.

Худалдан авагч нь эд хөрөнгийг худалдах хүсэлтэй байгаагаа бусад өмчлөгчдөд түүний үнийг зааж өгөх үүрэгтэй. Улмаар уг хувьцааг мэдэгдэлд заасан үнээс доогуур үнээр гуравдагч этгээдэд худалдах боломжгүй.

Хувьцаа эзэмшигчид худалдан авах давуу эрхтэй.Тэд саналыг дотроо авч үзэх боломжтой 1-р сар, дараа нь санал нийлэх эсвэл санал нийлэхгүй байгаагаа илэрхийл.

Худалдан авах, худалдах гэрээг албан ёсны болгох хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлсний дараа өөр хувьцаа эзэмшигч нь худалдан авалтын нэн тэргүүний өрсөлдөгч болно. Татгалзсан тохиолдолд худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд зарж болно.

Практикт бүх зүйл илүү төвөгтэй байдаг. Хувьцаа эзэмшигчид худалдахтай санал нийлэхгүй, мэдэгдэл авахаас зайлсхийж магадгүй, эсвэл хувьчлах бусад оролцогчид үнээ буулгах, бэлэглэлийн акт гаргах, магадгүй хувьцаа нь ашигтай зарагдах боломжгүй “үхсэн жин мэт өлгөгдсөн” ч байж магадгүй. Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг зарах боломжит хувилбаруудыг мэдэж байвал гарах гарц бий.

Хууль эрх зүйн схем, арга

Байдаг Хувьцаа зарах хууль ёсны 3 аргахуулийн заалттай харшлахгүй хувьчлагдсан орон сууц. Та тэдгээрийн аль нэгийг нь үйлчилгээнд авч болно.

Хандиваар зарах

Хувьцаа эзэмшигч нь өөрт хамаарах хэсгийг бэлэг болгон албажуулах эрхтэй. Аргын мөн чанар нь худалдагч нь өөрийн хувьцааны нэг хэсгийг хамаатан садан эсвэл гуравдагч этгээдэд бэлэг болгон өгөх явдал юм. Тэр эргээд хувьцаа эзэмшигч болдог. Дараа нь худалдагч үлдсэн хэсгийг худалдаанд гаргах боломжтой бөгөөд хүлээн авагч нь эхний татгалзах эрхийг авах болно.

Хэлэлцээрийг төлөвлөхдөө зарим нюансуудыг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

1. Хандивлагч нь бага насны хүүхэд, түүнчлэн чадваргүй гэж мэдэгдсэн иргэн байж болохгүй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 575-р зүйл).
2. Боловсрол, эмнэлгийн байгууллага, түүнтэй адилтгах байгууллагын ажилтнуудын (өнчин, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдэд) хандив өгөхийг хориглоно; төрийн албан тушаал хашдаг хүмүүс.

Хандив нь бусад хамаатан садандаа процедурын талаар мэдэгдэх үүрэг хүлээхгүй;

Бэлэглэлийн актыг зөв бэлтгэхэд онцгой анхаарал хандуулдаг бөгөөд эс тэгвээс гүйлгээг хуурамч гэж үзэж болно. Үндсэн шаардлага:

• бэлэглэлийн актад орон сууцны бүх хамтран өмчлөгч, тэдний хувьцааны хэмжээг жагсаах;
• орон сууцанд хэн бүртгүүлсэн (бүртгэгдсэн) байгааг зааж өгөх;
• хувь нь хандивлагчийнх болсон шалтгааныг зааж өгөх;
• хандивласан хувьцааны хэмжээг зааж өгөх;
• хэрэв эзэмшигч нь эхнэртэй бол гүйлгээ хийхийг зөвшөөрсөн баримтыг хавсаргана.

Хэдийгээр бэлэг нь үнэ төлбөргүй гүйлгээ боловч хувьцааны үнэ цэнийг бэлэглэлийн актад заасан байдаг. Татварыг хэмжээнээс нь тооцдог бөгөөд энэ нь тэнцүү байна 13% тус улсын оршин суугчдад болон 30% - оршин суугч бус хүмүүст.

Татвар төлөхөөс чөлөөлөгдсөн хүмүүсийн жагсаалтад (ОХУ-ын Татварын хуулийн 217-р зүйл) орно.

• эхнэр, нөхөр;
• хүүхдүүд;
• эгч дүүс (бүрэн ба хагас цустай);
• өвөө эмээ;
• ач, зээ (бүрэн ба хагас ач, зээ).

Татвар төлөх шаардлагатай, эс тэгвээс торгууль ногдуулж болзошгүй.

Хэлэлцээр нь хууль ёсны бөгөөд ил тод байна. Өөрөөр хэлбэл, бүх хувьцаанд бэлэг дурсгалын бичиг гаргаж болох бөгөөд мөнгөө сейфээс авна.

Жишээ.Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцаа эзэмшигчид нь иргэн М., хууль ёсны эхнэр Р., охин А (тус бүр 1/3) юм. М нөхрөөсөө салж, эд хөрөнгө хуваах ажлыг албажуулахаар болсон. Нөхөр нь үүнийг хийхгүй, харин орон сууцны нэг хэсгийг танихгүй хүнд зарах нь хэцүү тул ээжийнхээ хувийг зах зээлийн үнээс доогуур үнээр зарахыг хүссэн. М. зөвшөөрсөн ч охин нь дургүйцлээ илэрхийлж, зарахыг эсэргүүцэж эхэлжээ. Тэгээд М.- нь хадам ээждээ орон сууцны 1/6-г /хувьцааны тал/-ыг бэлэглэсэн акт гаргаж, анхны худалдан авах эрх бүхий хамтран өмчлөгч болсон. Нөхөр нь зарж буй хөрөнгийнхөө нэг хэсгийг эхнэрийнхээ дансанд хийсэн.

Барьцаа хөрөнгөөр ​​худалдах

Хувьцаа зарах боломжгүй үед энэ аргыг хэрэглэдэг. Механизм нь энгийн: эзэмшигч нь хувьцааны үнэд ойртсон үнээр зээл олгодог.

Орон сууцыг банкны барьцаанд шилжүүлэх нь дараахь тохиолдолд тохиолддог.

• -аас доошгүй зээлийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд одоогийн 3 сар;
• өрийн хэмжээ түүнээс багагүй байх ёстой зардлын 5%барьцаа хөрөнгө (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 348 дугаар зүйл).

Эзэмшигч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь цорын ганц оршин суух газар бол барьцаа хөрөнгөтэй гүйлгээг хэрхэн "хэрэглэх" талаар ихэвчлэн сонирхдог. Энэ талаар санаа зовох шаардлагагүй: эзэмшигч нь амьдрах газаргүй байсан ч банк хувьцаагаа авна (ОХУ-ын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 446-р зүйл).

Жишээ.Иргэн С өөрт ногдох байрыг зарах гэж дэмий оролдсон. Тэрээр нэгэн заль мэх хэрэглэхээр шийдэв: 600 мянган рублийн үнэтэй талх нарийн боовны тоног төхөөрөмж авахаар банкнаас зээл авч, өөрийн эзэмшлийн хувийг барьцаанд бүртгүүлэв. Хувьцааны өртөг нь 780 мянган рубль байсан тул банк зээлийг зөвшөөрсөн. Улмаар С өр барагдуулах хуваарийн дагуу мөнгө байршуулаагүй, өмчлөх эрх нь банкинд шилжсэн. С. яг үүнийг хүссэн: тэр эд хөрөнгөө зарж, талх нарийн боовны эзэн болсон.

Энгийн худалдаа

Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 549-д эд хөрөнгийн хувийг худалдах ажлыг гүйцэтгэдэг холбогдох гэрээнд гарын үсэг зурснаар.Үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдийн зөвшөөрлийг авч, гүйлгээ хийх шаардлагатай.

Жишээ.Уг орон сууцыг иргэн М, түүний ах, эгч гэсэн 3 хүн хамтран өмчилсөн. Ах нь орон сууцанд амьдардаггүй байсан. М өөрийн эзэмшиж байсан хувиа зээ хүүдээ зарахаар шийдэж, энэ тухай ахад нь мэдэгдсэн байна. Сүүлийнх нь зөвшөөрлөө бичгээр илэрхийлсэн тул сарын хугацаа дуусахаас өмнө гүйлгээ хийгдсэн.

Хувьчлагдсан орон сууцыг хэрхэн зөвшөөрөлтэйгээр хувьцаагаар зарах вэ?

Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг зарахын тулд бүх хувьцаа эзэмшигчдэд зохих ёсоор мэдэгдэх шаардлагатай.

Захиалга ба үе шатууд

Орон сууцны хувьцааг худалдах нь дараахь үе шатуудаас бүрдэнэ.

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбар авах. Баримт бичиг нь үл хөдлөх хөрөнгийн хувьчлалын баримтыг баталж байна.
2. Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох.
3. Бусад хувьцаа эзэмшигчдэд хувьцаагаа худалдах гэж байгаа тухай бичгээр мэдэгдэл илгээх. Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг зааж өгөх ёстой.
4. Хариу хүлээн авахын тулд 1 сар хүлээх хэрэгтэй. Хэрэв хувьцаа эзэмшигчид зөвшөөрлөө өмнө нь бичгээр илэрхийлсэн бол гэрээ байгуулж болно.
5. Хуульчийн удирдлаган дор худалдах, худалдах гэрээ байгуулах.
6. Гэрээнд гарын үсэг зурахын тулд хэлцлийн нөгөө талтай нотариатчтай холбоо барина.
7. Шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээг бүрдүүлэх.
8. Росреестр дэх гэрээг бүртгэх.

Бүх хувьцаа эзэмшигчид энэ үйл явцад оролцдог.

Процедур ба үйл явц

Үе шат бүр нь зарим нэг нюанстай байдаг:

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ шаардлагатай, учир нь эзэмшигчдэд өгөх мэдэгдэлд хувьцааг зарахыг хориглосон тодорхой хэмжээг зааж өгөх ёстой. Хувьцаа нь орон сууцыг бүхэлд нь зарж борлуулснаас бага өртөгтэй байх тул та бэлтгэх хэрэгтэй. Үнэ нь хүчин зүйлээс хамаарна: өрөөний тоо, орон сууцны талбай, байршил, хувьцаа эзэмшигчдийн тоо.
2. Хамтран эзэмшигч тус бүрт мэдэгдлийн захидал илгээнэ үү.Мэдэгдэл хүлээн авсан цагаасаа эхлэн хувьцаа эзэмшигчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах уу, эсвэл гуравдагч этгээдэд энэ боломжийг олгох уу гэдгээ шийдэх ёстой. Хамгийн тохиромжтой сонголт бол хүн бүрээс нотариатаар баталгаажуулсан хувьцаанаас татгалзах явдал юм. Энэ нь хамтран эзэмшигчид бодлоо өөрчлөхгүй байх баталгаа болж, гэрээг эсэргүүцэхийг хүсэхгүй байх болно.
3. Гэрээ байгуулах.Баримт бичигт хувьцааны хэмжээ, түүний үнэ цэнэ, харилцан тооцоо хийх журам, үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд шийтгэл ногдуулдаг.
4. Борлуулалтын бүртгэлийг улсын нэгдсэн бүртгэлд хийх.Холбогдох мэдэгдлийг гаргах.

Хуулийн дагуу хувьцаа эзэмшигчид худалдах тухай мэдэгдэнэ гэж заасан боловч хэрэв тэр үүнийг эсэргүүцэж, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах бодолгүй байгаа бол энэ нь хувьчлагдсан орон сууцны нэг хэсгийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг зогсоож чадахгүй. Хувьцаа эзэмшигч нь худалдахыг хориглох эрхгүй.

Жишээ.Хоёр ах, нэг эгч байр өвлөн авсан. Тэд тус бүр 1/3 хувийг эзэмшдэг байсан. Ах дүүсийн нэг нь мөнгө маш их хэрэгтэй байсан тул хувиа зарахаар шийджээ. Тэрээр бусад оршин суугчдад энэ тухай мэдэгдсэн бөгөөд эгч нь золиос гаргах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлэв. Хамаатан садан нь холбогдох гэрээ байгуулж, нотариатад хандсан. Өмчлөлийн шилжилтийг бүртгэсний дараа эгч орон сууцны 2/3-ийн эзэн болсон.

Орон сууцны хувьчлагдсан хувийг зөвшөөрөлгүйгээр яаж зарах вэ?

Орон сууцны нэг хувийг буруу хүмүүсийн гарт шилжүүлэхийг зөвшөөрөх дургүй байгаа нь ойлгомжтой, учир нь шударга бус хүн, луйварчин тэнд амьдарч болно. Заримдаа хамтран хувь нийлүүлэгчид борлуулалтад саад учруулдаг ч хуулийн дагуу үйл ажиллагаа явуулснаар үл хөдлөх хөрөнгөөс салж болно.

Захиалга ба үе шатууд

Та дараах байдлаар үргэлжлүүлэх ёстой.

1. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах талаар бусад хувьцаа эзэмшигчидтэй ярилцах. Тэдэнд хувьцаагаа худалдсан тухай захидал илгээ.
2. Тэд шийдвэр гаргах хүртэл хүлээнэ үү.
3. Гуравдагч этгээдтэй худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах.
4. Эд хөрөнгийг хүлээн авах, шилжүүлэх акт үйлдэх.
5. Rosreestr-д өмчлөх эрхийг бүртгүүлэх.

Нотариатын тусламжтайгаар гүйлгээг эсэргүүцэх нь илүү хэцүү байх болно.

Процедур ба үйл явц

Хувьцааг эргүүлэн худалдаж авах талаар санал нийлэхгүй байгаагаа бичгээр эсвэл баримт бичгийг хүлээн авсан тухай мэдэгдэлд гарын үсэг зурахыг хүсэхгүй байгаагаа илэрхийлж болно. Захидлыг хүлээн авахаас татгалзсан тохиолдолд шуудан зөөгч түүнийг байрлах шуудангийн газарт илгээнэ 30 хоног.Хувьцаа эзэмшигчид энэ талаар холбогдох мэдэгдлийг хүлээн авна. Хэрэв түүнд захидал хүлээн авахгүй байх хүндэтгэх шалтгаан байхгүй бол хувьцаа эзэмшигчийн үйлдлийг худалдан авахаас татгалзсан гэж үзнэ.

Мэдэгдэх үүргийг нотариатч үүрч болно. Тэрээр мэдэгдэл хийх оролдлого хийсэн боловч эерэг үр дүнд хүрээгүй болохыг баталгаажуулсан баримт бичгийг бүрдүүлэх болно.

Жишээ.Иргэн Л нь оршин суудаггүй орон сууцныхаа хувийг зарахаар болсон. Тэрээр өөр хувьцаа эзэмшигч иргэн П-д мэдэгдэл илгээсэн боловч шууданчны хаалга онгойлгохоос татгалзсан тул захидал хүлээн авагчийг түр эзгүй байна гэсэн тэмдэглэгээг шуудангийн газарт буцаажээ. П-д захидлыг хүлээн авсан тухай мэдэгдэл өгсөн бөгөөд 30 хоногийн дотор мэдэгдлээ эргүүлэн татах хугацаа байсан. Хувьцаа эзэмшигч нь албан бичиг авахаар ирээгүй тул иргэн Л-д мэдэгдлийг буцаан өгсөн. Энэ тохиолдолд Л нь өөрийн эзэмшиж байсан эд хөрөнгөө бусдад шилжүүлэх журам зөрчөөгүй тул гуравдагч этгээдэд хувьцаагаа зарж болно. Мэдэгдэл хүлээн авахгүй байх нь хаяг хүлээн авагч нь (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 56-р зүйл) түүний хяналтаас үл хамаарах нөхцөл байдлын улмаас хүргэлтийн баримт байхгүй гэдгийг нотолсон тохиолдолд зарах эрхийг шилжүүлэх үндэслэл болно. Шуудангийн ажилтан шуудангийн газарт захидал байгаа тухай мэдэгдэл үлдээсэн бөгөөд энэ нь хувьцаа эзэмшигч үүнийг хүлээн авах ёстой гэсэн үг юм. Тэрээр албан томилолтоор яваагүй, хүмүүжүүлэх газар, эмнэлэгт хэвтээгүй, захидлыг уншиж болох байсан.

Нөхцөл байдал өөр байна: хувьцаа эзэмшигчид нь хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй нөхцөл байдлаас шалтгаалан борлуулалтыг зөвшөөрөхгүй, эсвэл хэд хэдэн оршин суугчид хувьцаа худалдаж авахыг хүсч байна. Дараа нь танд хэрэгтэй:

1. саадгүй худалдах зорилгоор эд хөрөнгийн хувьцааг хуваарилах.Орон сууцны хэмжээсүүд нь дүрмээр бол м2 дахь хэсгийг тодорхойлох боломжийг бидэнд олгодоггүй.
2. Худалдаагүй хувьцааны нөхөн төлбөрийг гаргуулахаар шүүхэд хандана уу.Хэмжээг шүүгч тогтооно.

Энэ тохиолдолд нөхөн олговрыг төлөхөд хэдэн жил шаардагдана.

Насанд хүрээгүй хүүхдүүд байгаа бол зарах онцлог

Асран хамгаалагч, асран хамгаалагч нь насанд хүрээгүй хүмүүсийн эрх ашгийг хамгаалдаг. Хүүхэд бүртгүүлсэн орон сууцны хувийг худалдах нь насанд хүрээгүй хүнд урьд өмнө байсан нөхцөлөөс дордохгүй нөхцөлийг санал болгох тохиолдолд л боломжтой.

Асран хамгаалагчид шинэ эд хөрөнгөд насанд хүрээгүй хүүхдэд олгосон хувь өмнөхөөсөө бага байгаа эсэхийг олж мэдэв. Хэрэв хүлээн авсан хувьцаа нь хямд байвал худалдагч зөрүүг хүүхдийн хадгаламжийн дансанд хийж, хүүхэд насанд хүрсэн хойноо ашиглаж болно.

Жишээ.Иргэн И нь 6 настай охин, хоёр дахь эхнэрийнхээ хамт өөрийн эхнэр, хүүхдийн дундын өмчлөлийн 1 өрөө байранд /тус бүр 1/3/ амьдарч байжээ. Тэр хүн орон сууцаа зарж, шинээр худалдаж авахаар шийдсэн - илүү том талбай бүхий 3 өрөө байр, мөн тэр үед хөрөнгийн 1/3-ийг хүүхдэд шилжүүлэх. Тэрээр асран хамгаалагчийн байгууллагад хандсан. PLO-ийн төлөөлөгчид шинэ орон сууцанд хүүхэд өмнөхөөсөө 30 м2 илүү газар авах эрхтэй болохыг олж мэдэв. Шинэ бүсийн дэд бүтэц илүү хөгжсөн. PLO хэлэлцээр хийх зөвшөөрлийг өгсөн.

Хэцүү байдал, нюансууд

Хувьцаа зарахдаа эзэмшигч нь бусдаас хамааралтай мэт санагдаж, хэд хэдэн бэрхшээлтэй тулгардаг.

• Гол асуудал нь үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдээс зөвшөөрөл авахтай холбоотой. Борлуулалтын талаар ярилцаж, гүйлгээ хийх хэрэгцээг тайлбарлахыг зөвлөж байна.
• Үнийг өөрчлөх боломжгүй. Амьдралын нөхцөл байдал дордвол хувьцаа эзэмшигч нь хөрөнгийн үнийг өсгөх боломжгүй болно.
• Хувьцаа зарах нь шударга бус риэлторуудын хувьд бурхны хишиг юм. Хэрэв худалдагч нь бусдаас амьд үлдэх, орон сууцыг эзэмших зорилготой гуравдагч этгээд бол бусад хувьцаа эзэмшигчид хохирч магадгүй юм.

Ажил гүйлгээг төлөвлөхдөө шийдвэр яаравчлах эсэх талаар бодох хэрэгтэй, учир нь бусад хувьцаа эзэмшигчидтэй тохиролцож, орон сууцыг бүхэлд нь зарж, орлогоо хуваах нь илүү ашигтай байдаг.

Орон сууцны хувьцааг худалдах нь хууль бус гэдгийг хэрхэн хүлээн зөвшөөрөх вэ?

Дундын дундын өмчлөлд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсаныг бүртгэх журам зөрчсөн бол. гүйлгээг хууль бус гэж зарлах магадлал бий. Урьдчилан худалдан авах дүрмийг дагаж мөрдөөгүй тохиолдолд энэ нь боломжтой (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйл). Худалдах тухай зохих мэдэгдэл байхгүй тохиолдолд хамтран өмчлөгчдийн дундаас боломжит худалдан авагч нь худалдан авагчийн эрхийг түүнд шилжүүлэхийн тулд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. -тэй тэнцүү хугацаа 3 сархэлцэл хийсэн мөчөөс буюу хамтран өмчлөгч эрх нь зөрчигдсөнийг мэдсэн үеэс.

Шүүх нөхцөл байдлыг өргөдөл гаргагчийн талд бус гэж дүгнэж болох тул хэлцлийг хүчингүйд тооцох тухай нэхэмжлэл гаргах нь увайгүй хэрэг юм. Хувьцаа олж авах хүсэлтэй байгаа нотлох баримтаар нотлогдсон худалдан авах эрхийг шилжүүлэх тухай нэхэмжлэлд эерэг шийдвэр гарах магадлал өндөр байна.

Шүүхэд та худалдах тухай мэдэгдэл ирээгүй, худалдан авахаас татгалзсан тухай бичээгүй гэдгээ нотлох ёстой.

Түүнчлэн, илүү их итгүүлэхийн тулд энэ нь зайлшгүй шаардлагатай дүнг шүүхийн байгууллагын хадгаламжийн дансанд байршуулах, худалдах, худалдах гэрээнд заасан дүнтэй тэнцэх. Худалдан авагчийн эрхийг шүүхэд гаргасны дараа хадгаламжийн данснаас мөнгө хувьцааг худалдагч руу шилжүүлнэ.

Жишээ.Иргэн С нь худалдан авагчийн эрхийг авахын тулд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Хэргийн материалд тус байрны ½-ийн хоёр дахь өмчлөгч иргэн М нь хамтран өмчлөгч болох хуучин нөхөрт (С.) мэдэгдэлгүйгээр хувиа худалдсан болох нь тогтоогдсон байна. Өргөдөл гаргагч өөрөө хувьцааг худалдаж авахад бэлэн байсан.

С нь уг байранд амьдардаггүй тул хуучин нөхрөө хамтран амьдрагчдаа мэдэгдэн албан бичиг явуулсан, худалдсан тухайгаа өөрийн биеэр мэдэгдэх боломжгүй гэж М. С-ийн хамтран амьдрагч иргэн И-г гэрчээр татсан боловч мэдэгдэл илгээсэн өдөр, сүүлдээ өөр хотод ээжтэйгээ хамт амьдардаг байсан тул бичгийг авч чадаагүй нь тогтоогдсон.

С нь хуучин эхнэрийнхээ хувийг худалдаж авах хүсэлтэй байгаагаа нотлохын тулд эд хөрөнгө худалдах гэрээнд заасан мөнгийг шүүхийн дансанд байршуулсан. С нь хувьцааг худалдсан талаар мэдээгүй ч худалдаж авахад бэлэн байсан тул худалдан авагчийн эрхийг түүнд шилжүүлэхээр шүүх шийдвэрлэсэн.

Хувьцаа зарах нь олон тооны хүндрэлтэй холбоотой байдаг, учир нь та алхам бүрийг бусад эзэмшигчидтэй зохицуулах ёстой. Хувьцаа эзэмшигчдийн зөвшөөрөлтэй, зөвшөөрөлгүй хувьчлагдсан орон сууцны хувийг хэрхэн зарах талаар эргэлзээ төрж байна уу? Өмч хувьчлалд насанд хүрээгүй хүмүүс оролцсон бол хэлцлийг албажуулах боломжтой эсэхийг та мэдэх үү? Үнэгүй зөвлөгөө авахын тулд сайтын хуульчтай холбогдож, орон сууцны хувьцааг хэрхэн хууль ёсны дагуу зарж, хамтран хувьцаа эзэмшигчдийн зөвшөөрлийг авах шаардлагагүй болохыг олж мэдээрэй.

Хүн хүссэн үедээ өмчөө зарах эрхтэй. Энэ нь орон сууцны хувь хэмжээнд ч хамаатай. Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг зарах ямар схемүүд байгааг бид танд хэлэх болно.

○ Хувьцаа гэж юу вэ?

Орон сууцны хувь гэдэг нь орон сууцны талбайн эд зүйлээр хуваарилагдах боломжгүй хэсэг юм. Хувьцаа нь арифметик үнэ цэнээр илэрхийлэгдэж, дундын өмчлөлийн эрхийн нэг хэсгийг илэрхийлдэг.

Хувьчлагдсан орон сууцанд л дундын өмч байж болно. Энэ ойлголтыг ихэвчлэн хамтарсан өмчлөлтэй андуурдаг. Хууль эрх зүйн үүднээс авч үзвэл эдгээр нь огт өөр зүйл юм. Хамтын өмч нь дүрмээр бол эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд гэрлэлтийн үеэр ямар нэгэн эд хөрөнгө олж авах үед үүсдэг.

Дундын өмч хувьчлалын явцад эсвэл гэр бүл салалтын үр дүнд өмч хуваах явцад ихэвчлэн үүсдэг. Дахин бүртгүүлэхдээ гэрээ, шүүхийн шийдвэрт өөрөөр заагаагүй бол хувьцааг хуваарилах оролцогчид анхдагч байдлаар ижил хэмжээний хувьцаа авна.

○ Хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг худалдах онцлог

Орон сууцны хувьцааг зарах гэж байгаа бол өмчлөгч нь хуульд заасан журмын дагуу ажиллах ёстой. Юуны өмнө тэрээр хувьцааг хамтран эзэмшигчиддээ давуу эрхтэйгээр худалдан авах эрхтэй тул худалдан авах санал тавих үүрэгтэй.

Урлагийн 1-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйл.
Дундын өмчлөх эрхийн хувьцааг гадны этгээдэд худалдахдаа дундын өмчлөлийн үлдсэн оролцогчид зарж буй хувьцааг зарсан үнээр нь болон бусад тэгш нөхцөлөөр давуу эрхтэйгээр худалдан авах эрхтэй. нийтийн дуудлага худалдаагаар худалдах, түүнчлэн тухайн газар дээр байрлах барилга, байгууламжийн нэг хэсгийг өмчлөгч, эсхүл орон сууцны өмчлөгч нь газрын дундын өмчлөлийн эрхийн хувийг худалдсан тохиолдол. заасан барилга, байгууламж.

Та хамтран өмчлөгчдөд хувьцаагаа худалдах тухай мэдэгдэл илгээснээр эрхээ хэрэгжүүлэх боломжийг олгож болох бөгөөд энэ нь удахгүй болох гүйлгээний үнэ болон бусад нөхцлийг тусгасан болно. Үүний дараа та тэдний шийдвэрийг хүлээх хэрэгтэй. Тэд хувьцааг худалдаж авах эсвэл худалдан авахаас татгалзаж болно. Хуулинд тусгах сарыг тогтоосон.

Урлагийн 2-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйл.
Хувьцаа худалдагч нь хувьцаагаа гадны этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа бусад оролцогчдод бичгээр мэдэгдэх үүрэгтэй бөгөөд энэ нь үнэ болон бусад нөхцөлийг зааж өгөх ёстой.
Дундын өмчлөлийн үлдсэн оролцогчид нэг сарын дотор үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлд худалдсан хувийг олж аваагүй бол худалдагч нь өөрийн хувиа хэнд ч зарах эрхтэй. Хуваалцсан өмчлөлийн бусад бүх оролцогчид зарж буй хувьцааг худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлэхээс бичгээр татгалзвал уг хувьцааг заасан хугацаанаас өмнө гадны этгээдэд зарж болно.

Эдгээр үйл ажиллагааны дараа л худалдан авалт, борлуулалтыг албан ёсны болгох боломжтой. Энэ нь ерөнхий хэлбэрээр явагддаг. Талууд хэлцлийн нөхцлийг тохиролцож, худалдан авах, худалдах гэрээг бичгээр баталгаажуулдаг. Ирээдүйд энэ баримт бичиг нь Rosreestr-д өмчлөх эрхийг бүртгэх үндэс суурь болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн тухайд аман гэрээ хүчин төгөлдөр бус.

Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хууль 550.
Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах гэрээг талууд гарын үсэг зурсан нэг баримт бичгийг бүрдүүлэх замаар бичгээр байгуулна. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах гэрээний хэлбэрийг дагаж мөрдөхгүй байх нь түүнийг хүчингүй болгоход хүргэдэг.

○ Хувьчлагдсан орон сууцыг хуваах хууль эрх зүйн хүндрэл

Орон сууцыг хувь болгон хуваах нь гурван аргын аль нэгээр явагдана.

1. Энхийн гэрээ байгуулах замаар.
2. Гэрлэлтийн гэрээнд гарын үсэг зурснаар (хэрэв өмч хөрөнгө нь эхнэр, нөхөр хоёрын дунд байгаа бол).
3. Шүүхийн шийдвэрээр.

Хувьцааны хэмжээ нь дундын өмчийг бий болгох үндэслэл, хийсэн сайжруулалт, орон сууцны засвар үйлчилгээнд оруулсан хөрөнгө оруулалт гэх мэтээс хамаарна. Ирээдүйд хувьцааны хэмжээг тохируулах нь оролцогчдын бүрэлдэхүүнд гарсан өөрчлөлтөд нөлөөлнө.

Дүрмээр бол талуудын тохиролцоогоор эсвэл шүүхээр хувьцааг хуваарилаагүй бол тэдгээрийг тэнцүү гэж хүлээн зөвшөөрдөг.

Урлагийн 1-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйл.
Хуваалцсан өмчлөлийн оролцогчдын хувьцааг хуулийн үндсэн дээр тогтоох боломжгүй бөгөөд түүний бүх оролцогчдын тохиролцоогоор тогтоогдоогүй бол хувьцааг тэнцүү гэж үзнэ.

Хамтран өмчлөгч бүр өөрт ногдох хувиа захиран зарцуулах бүрэн эрхтэй. Тэр үүнийг зарж, хандивлаж, гэрээслэн үлдээж болно.

○ Хувьцааг эцэг эхийн талд зарах

Орон сууцны хувийг эцэг эх эсвэл бусад ойр дотны хүмүүст худалдах нь ерөнхий журмын дагуу явагддаг. Цорын ганц ялгаа нь эцэг эх нь хүүхдүүдийнхээ хувьцааг худалдаж авсан дүнгийн татварын хөнгөлөлтийг дараа нь авах боломжгүй юм.

Татвар, түүнээс үүдэлтэй зардлаас зайлсхийхийн тулд олон иргэд худалдан авах, худалдах гэрээний оронд бэлэглэлийн акт ашиглан гүйлгээг албан ёсоор хийдэг. Энэ тохиолдолд хувьцаа худалдаж авахад мөнгө шилжүүлсэн нь хаана ч бүртгэгдээгүй бөгөөд татвар төлөх үүрэг үүсэхгүй.

○ Бусад хамаатан садандаа хувьцаа худалдах

Ойр дотны хүн гэж тооцогдохгүй хамаатан садантай бол хэлцлийг бусад хүмүүстэй ижил аргаар хийдэг. Алгоритм нь дараах байдалтай байна.

1. Бусад хамтран эзэмшигчдэд мэдэгдэл илгээх.
2. Тэднээс нэг сарын дотор худалдан авахаас татгалзсан бичгээр хүлээн авах.
3. Хамтран эзэмшигчдийн нэг бол хамаатан саднаас худалдан авах зөвшөөрөл авах. Хэрэв ороогүй бол гүйлгээ хийх боломжийн талаар хамаатан садандаа мэдэгдээрэй.
4. Худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулах.
5. Шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээг бүрдүүлэх.
6. Rosreestr дахь баримт бичгийг бүртгэх.

Хувьцаа худалдсанаас олсон орлогод 13 хувийн татвар ногдуулдаг. Энэхүү үүрэг нь тухайн хувьцааг гурваас доош жил (2016 оноос хойш таван жил) эзэмшсэн тохиолдолд үүсдэг. Ирээдүйд та Холбооны татварын албатай холбоо барьж эд хөрөнгийн суутгал авах боломжтой.

○ Бусад эзэмшигчийн зөвшөөрөлгүйгээр хувьцаагаа зарах боломжтой юу?

Худалдагч нь хуулийн шаардлагыг үл тоомсорлож, хамтран өмчлөгчид шийдвэр гаргах нэг сарын хугацаа дуусахаас өмнө буюу тэдэнд мэдэгдэлгүйгээр хувьцаагаа худалдсан тохиолдолд дундын өмчлөлийн оролцогчдын аль нэг нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах.

Шүүхэд тэрээр худалдан авагчийн эрх, үүргийг өөртөө шилжүүлэхийг шаардаж болно. Дундын өмчлөлийн оролцогч гүйлгээний талаар мэдсэнээс хойш гурван сарын дотор нэхэмжлэл гаргаж болно.

Урлагийн 3-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйл.
Хувьцааг давуу эрх зөрчиж зарахдаа дундын өмчлөлийн бусад оролцогч гурван сарын дотор худалдан авагчийн эрх, үүргийг түүнд шилжүүлэхийг шүүхэд шаардах эрхтэй.

○ Насанд хүрээгүй хүний ​​эзэмшиж буй хувьцааг худалдах

Насанд хүрээгүй хүүхдийн хувийг зөвхөн асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллага, түүнчлэн нотариатчийн зөвшөөрлөөр зарж болно. Ийм зөвшөөрөл авахын тулд худалдсан хувьцааны оронд өөр орон сууцны ижил төстэй хувийг хүүхдэд шилжүүлэх шаардлагатай. Та насанд хүрээгүй хүүхдийг эд хөрөнгөгүй орхиж болохгүй.

Зөвшөөрлийг хүүхдийн ашиг сонирхлыг төлөөлдөг асран хамгаалагч, эцэг эх хоёуланд нь олгоно. Тэдний нэг нь ирж чадахгүй бол хэргийг шүүхэд шилжүүлдэг. Худалдах бичгээр зөвшөөрөл, эцэг эх байх эрхийг хассан тухай баримт бичиг, эцэг эхийг сураггүй алга болсон гэж зарласан шүүхийн шийдвэрээр асуудлыг шийдэж болно.

Гүйлгээний бүх үйл явц нь дараах алхмуудыг агуулна.

1. Асран хамгаалагчийн байгууллагад өргөдөл гаргах. Шийдвэрийг хоёр долоо хоногийн дараа гаргана.
2. Хүүхдийг орон сууцнаас гаргах.
3. Худалдах, худалдан авах гэрээ, шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээ байгуулах. Хувьцаа худалдах, шинэ орон сууц худалдаж авах нь нэгэн зэрэг явагдах ёстой.
4. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл.
5. Бүх баримт бичгийн хуулбарыг асран хамгаалагчийн байгууллагад өгөх.

Шинэ байр худалдаж авсны дараа хүүхдийг тэнд яаралтай бүртгүүлэх ёстой.

○ Орлогын татвар

Хувьцаа худалдсанаас авсан мөнгө нь тухайн иргэний орлого юм. Энэ дүнгээс 13 хувийн татвар ногдуулдаг.

Бүх бичиг баримт бүрдүүлсний дараа татвар төлөх ёстой. Нэмж дурдахад та татварын албанд 3-NDFL хэлбэрээр мэдүүлэг өгөх шаардлагатай. Мэдэгдэл нь гүйлгээг бүртгүүлснээс хойшхи жилийн 4-р сарын 30-ны өдрөөс өмнө байнгын бүртгэлтэй газарт ирүүлнэ.

Дүрмээр бол иргэн нэг удаа 1 сая рублийн эд хөрөнгийн суутгалын давуу талыг ашиглах эрхтэй. Энэ хэмжээнээс хэтэрсэн тохиолдолд татвар тооцно. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв хувьцааг 1,200,000 рубльд зарсан бол та зөвхөн 200 мянган рублийн татвар төлөх шаардлагатай болно.

○ Төлбөртэй хувьцаа шилжүүлэх төрлүүд

Та дараахь хэлцлийн аль нэгийг хийснээр орон сууцныхаа хувьцааг зарж болно.

1. "Цэвэр" худалдан авалт, борлуулалт.
2. Хувьцааг бүхэлд нь буюу хэсэгчлэн бэлэглэх актыг бүртгэх.
3. Хувьцааг барьцаанд шилжүүлэх.
4. Зээлийн гэрээний үндсэн дээр эрх шилжүүлэх.

Сүүлийн гурван гүйлгээ нь үнэндээ зохиомол юм. Эдгээр схемүүд практикт хэрхэн хэрэгжиж байгааг олж мэдье.

○ Бэлэглэлийн гэрээ

Хувьцаа эзэмшигч нь хамтран өмчлөгчдөд мэдэгдэлгүйгээр, тэдний зөвшөөрлийг авалгүйгээр хэнд ч өгөх эрхтэй. Үүнийг хийхийн тулд та бэлэг дурсгалын актыг зөв зурах хэрэгтэй.

Хандивын гэрээнд тухайн орон сууцанд амьдарч байгаа болон бүртгэлтэй бүх хүмүүсийн талаарх мэдээллийг агуулсан бөгөөд бэлэгний талаарх мэдээллийг (зураг, нийтлэг өмчлөлийн хувь хэмжээ) зааж өгсөн болно. Бэлэглэлийн гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа бэлэглэгч нь ойрын хамаатан биш бол орлогын албан татвар төлөх үүрэгтэй.

Худалдагч нь хувьцааг бүхэлд нь эсвэл хэсэгчлэн "хандивлах" боломжтой. Хоёр дахь тохиолдолд, үлдсэн тоолуурыг худалдан авагчид ердийн борлуулалтын гэрээний дагуу зардаг, учир нь тэр аль хэдийн худалдан авах давуу эрхтэй болсон.

○ Барьцааны гэрээ

Уг схем нь зээлийн эргэн төлөлтийг баталгаажуулахын тулд тухайн хувьцааг банкны барьцаанд тавих явдал юм. Банк мөнгө гаргадаг ч зээлдэгч нь зориуд буцааж өгдөггүй. Үүний үр дүнд хувьцаа нь банкны өмч болж, хуучин эзэмшигч нь мөнгөтэй үлддэг.

Үүнийг хэрэгжүүлэхийн тулд хоёр нөхцлийг хангасан байх ёстой:

1. Өрийн хэмжээ нь барьцаа хөрөнгийн үнийн дүнгийн 5 хувиас дээш байна.
2. Саатал нь гурван сар гаруй байна.

Урлагийн 1-р зүйл. 545.1 Холбооны хууль No 102:
Барьцаалагчийн барьцаагаар баталгаажсан үүргээ зөрчсөн нь онц ач холбогдолгүй, барьцаалагчийн шаардлагын хэмжээ нь барьцаалсан эд хөрөнгийн үнийн дүнтэй илт зөрж байвал барьцааны хөрөнгийг шүүхээр албадан авахыг зөвшөөрөхгүй.
Өөрөөр нотлогдоогүй бол барьцаагаар хангагдах үүргийг зөрчсөн нь туйлын ач холбогдолгүй, барьцаалагчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээ нь барьцаалсан эд хөрөнгийн үнийн дүнтэй илт зөрж байна гэж шүүхээс албадан авах тухай шийдвэр гаргах үед. , дараахь нөхцөлийг нэгэн зэрэг хангасан: биелэгдээгүй үүргийн хэмжээ нь ипотекийн үнийн дүнгийн таван хувиас бага; барьцаагаар баталгаажсан үүргээ биелүүлэх хугацаа нь гурван сараас бага.

Хувьцааг ашигтайгаар зарах найдвар байхгүй үед хувьцаа эзэмшигчид энэ схемд ханддаг.

○ Худалдан авах, худалдах

Энэ тохиолдолд байнгын борлуулалтын гэрээ байгуулагдсан бөгөөд түүний мөн чанарыг Урлагт тайлбарласан болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 549.

Урлагийн 1-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хууль 549.
Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах гэрээний дагуу (үл хөдлөх хөрөнгө худалдах гэрээ) худалдагч нь газар, барилга, байгууламж, орон сууц болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй.

Гэрээний текст нь орон сууцанд амьдарч буй бүх хүмүүсийн амьдрах орчны эрхийг харуулсан мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Худалдан авах, худалдах гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа Rosreestr-д өмчлөлийн шилжүүлгийг бүртгүүлэх шаардлагатай.