Мөнгө ба төр 

Хоёрдогч зах зээл дээр ипотекийн зээл 6. Анхдагч болон хоёрдогч ипотекийн зээлийн ялгаа. Сбербанкны ипотекийн зээлийн хүүг хэрхэн бууруулах вэ

Ипотекийн зээл– ϶ᴛᴏ зээлдүүлэгч - банк эсвэл бусад зээлийн байгууллагын өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа. Ипотекийн зээлийн тусламжтайгаар зээлдэгч үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах эсвэл бусад зорилгоор зээл авдаг. Зээлдүүлэгчийн өмнө хүлээсэн үүрэг нь зээлийг төлөх явдал бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа нь энэхүү үүргийн биелэлтийг баталгаажуулдаг. Ипотекийн зээлийн тусламжтайгаар худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь худалдан авсан үеэс эхлэн зээлдэгчийн өмч болно. Манай улсын хувьд орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхтэй холбогдуулан “ипотек” гэдэг нэр томъёог ихэвчлэн ашигладаг.

ОХУ-д ипотекийн зээлийг ашиглах хамгийн түгээмэл сонголт бол зээлээр орон сууц худалдаж авах явдал юм. Уламжлал ёсоор бол шинээр худалдаж авсан орон сууцыг барьцаалж байгаа боловч одоо байгаа орон сууцыг мөн барьцаалж болно. Худалдан авсан эд хөрөнгө нь зээлдэгчийн өмчид бүртгэгдсэн бөгөөд банкинд барьцаалагдсан хэвээр байна бүрэн эргэн төлөлтзээл авсан. Ашиглах замаар ипотекийн зээлТа хоёрдогч зах зээл дээр эсвэл барилгын шатанд (анхдагч зах зээл) орон сууц худалдаж авах боломжтой.

Ипотекийн зээлээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах зардалд үл хөдлөх хөрөнгийн зардлаас гадна дараахь зүйлс орно.

  1. банкны шимтгэл, хураамж;
  2. барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний зардал;
  3. үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг шилжүүлэх бичиг баримтын зардал;
  4. эмхэтгэлийн зардал техникийн баримт бичиг(BTI-д) ба улсын хураамжипотекийн зээлийн улсын бүртгэлд (холбооны бүртгэлийн үйлчилгээнд);
  5. зээлдэгчийн амьдралын даатгалын зардал;
  6. худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалын зардал.

Ипотекийн зээл нь юуны түрүүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөхөөс айхгүйгээр шинэ орон сууцанд хурдан орох, түүний эзэн болох, гэр бүлийн гишүүдээ бүртгүүлж, дараагийн хэдэн жилийн хугацаанд төлбөрөө төлөх боломжийг олгодог учраас сонирхол татдаг. Энэ нь мөнгө хэмнэх, инфляци болон бусад эрсдэлд өртөх, орон сууц түрээслэхээс илүү тохиромжтой, учир нь сарын зээлийн төлбөрийн хэмжээ нь сар бүр төлөх боломжтой. түрээсорон сууцны хувьд.

Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан зээл олгох банкны тоо байнга нэмэгдэж байна. Ихэнх ердийн хүлээн авагчид ипотекийн зээл 24-100 мянган рублийн цалинтай 25-35 насны иргэд байх болно. сар бүр. Ихэвчлэн үйлчилгээний салбарт ажилладаг хүмүүс (банк, даатгал, хөрөнгө оруулалт, мэдээллийн технологи, маркетинг) эсвэл томоохон үйлдвэрлэлийн байгууллагад. Тэдний ихэнх нь оффисын ажилчид гэдгийг мэдэх нь чухал юм. Дүрмээр бол зээлдэгчид гэрлэсэн боловч хүүхэдтэй байдаггүй. Үүний зэрэгцээ Оросын нэлээд олон иргэд шинэ орон сууц худалдаж авах боломжгүй байна.

Нийгэм, эдийн засгийг хөгжүүлэх хөтөлбөрт Оросын Холбооны УлсОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 1-р сарын 19-ний өдрийн 38-р тоот тушаалаар батлагдсан дунд хугацааны (2006-2008 он) хөгжлийг хангах нөхцөлийг бүрдүүлэхийн тулд онцлон тэмдэглэв. Оросын эдийн засаг, хүн амын амьдралын чанарыг сайжруулахын тулд идэвхтэй хөгжүүлэх нь нэн чухал юм зах зээлийн байгууллагууд, зэрэг даатгалын механизм.

Даатгалын механизм хангалтгүй боловсронгуй байгаа нь гол бэрхшээлүүдийн нэг байх болно ипотекийн зээл.
Ипотекийн даатгалын тогтолцоог бий болгох нийгмийн гол зорилго гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй зээлийн эрсдэлипотекийн зээлийн зах зээл тэлэх таатай нөхцөл бүрдэнэ. Ипотекийн зээлийн харилцааг бий болгох механизмыг эхнээс нь судалъя.

Ипотекийн зээлийн "жүжигчид" байх болно зээлдүүлэгч(зээлдүүлэгч) болон зээлдэгч(зээлдэгч) Тэдний харилцаа нь харилцан ашиг сонирхолд суурилдаг: зээлдэгч сонгосон байраа худалдаж авахын тулд мөнгө авахыг хүсч байгаа бөгөөд зээлдүүлэгч нь мөнгө өгөхийн тулд хүү авахыг хүсдэг. Зээлдүүлэгчийн үүргийг банк, зээлийн байгууллага, зээлдэгчийн үүргийг иргэн гүйцэтгэдэг.

Зээлийн гэрээ (зээлийн гэрээ) -ээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд зээлдүүлэгч болон зээлдэгч хоёр гэрээ байгуулна үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээ(ипотекийн гэрээ) Гэрээний нөхцлийн дагуу зээлдэгч нь эд хөрөнгөө барьцаалж, жишээ нь газар, барилга, байгууламж, орон сууцны барилга, орон сууц, орон сууцны барилга эсвэл орон сууцны нэг хэсэг, дача, цэцэрлэгийн байшинэсвэл гараж. Хариуцагч нь барьцаалагдсан эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашиглах, өөрөөр хэлбэл тэр эд хөрөнгийг хадгалахад мөнгө зарцуулж, нийтийн үйлчилгээний төлбөр хийж, татвар төлдөг; тэнд амьдардаг, хамаатан садандаа амьдардаг; явуулдаг Засвар үйлчилгээ, цэвэр байдлыг хангана.

Ипотекийн гэрээг байгуулсан урт хугацааны– 10-15 жилийг норм гэж үздэг. Үүний зэрэгцээ, олон жилийн туршид барьцаалагдсан эд хөрөнгийг гэмтээх, устгахад хүргэж болзошгүй урьдчилан таамаглаагүй таагүй үйл явдлын магадлал улам бүр нэмэгдсээр байна. Эндээс даатгалын тухай бодол төрж байна: зөвхөн Даатгалын компаниүл хөдлөх хөрөнгө эвдэрсэн, гэмтсэн тохиолдолд хариуцагчийн эд хөрөнгийн ашиг сонирхлыг хамгаалж, зээлдүүлэгчид мөнгөө буцааж өгөх баталгаа гаргаж болно. Даатгалын зорилго бол бууруулах явдал юм зээлийн эрсдэл, түүний дахин хуваарилалт.

Оросын даатгалын компаниуд зах зээл дээр ажиллаж байна моргейжийн даатгал, түнш банкуудад санал болгосон тусгай хөтөлбөрүүдзээлдэгч болон барьцаалагдсан эд хөрөнгийн ипотекийн иж бүрэн даатгал. Ийм хөтөлбөр нь зээлийн эрсдэлийг бууруулах үр дүнтэй хэрэгсэл байх болно гэдгийг санах нь зүйтэй.

Даатгалын иж бүрэн хөтөлбөрт юу багтдаг вэ?

Юуны өмнө, эд хөрөнгийн даатгал:ипотекийн орон сууцаа алдах, гэмтээхтэй холбоотой банкны эрсдэлийг хариуцна.

Хоёрдугаарт, хувийн даатгал,зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэнд, хөгжлийн бэрхшээлтэй холбоотой банкны эрсдэлийг нөхөх.

Мөн эцэст нь, цолны даатгал: Энэ нь зээлдэгч орон сууцны өмчлөх эрхээ алдах эрсдэлийг хамарна. Энэ нь зээлдэгчийн өмчлөх эрхийг гуравдагч этгээд ямар нэг байдлаар эсэргүүцэх, зөрчих эрсдэлээс хамгаалах даатгал юм.

Хамгийн их хэмжээгээр чухал мэдээлэлзаасан даатгалын төрлүүдийг хүснэгтэд үзүүлэв. 2.

Гарчгийн даатгал– ϶ᴛᴏ өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичгийн хууль ёсны цэвэр байдлын даатгал үл хөдлөх хөрөнгө. Ийм даатгал нь зээлдэгчид эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчдад шүүхээр дуусгавар болсон тохиолдолд учирсан хохирлыг нөхөн төлөхийг хүлээх боломжийг олгодог. зээлийн гэрэээсвэл үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах гэрээ. Өөрөөр хэлбэл, өнгөрсөн хугацаанд тохиолдсон үйл явдлуудын даатгал, түүний үр дагаврыг ирээдүйд тусгах боломжтой.

хүснэгт 2
Ипотекийн даатгалын хөтөлбөрүүд

Юуны өмнө орон сууцтай хийсэн сүүлийн гүйлгээг дуусгавар болгох эрсдэлийг даатгана. Үүний шалтгаан нь өөр байж болно: голчлон орон сууцыг хувьчлах, худалдах, солих явцад гарсан алдаа. Даатгалын гэрээний дагуу даатгуулагч нь зээлдэгч, ашиг хүртэгч нь зээлдүүлэгч банк байх болно, өөрөөр хэлбэл зээлдэгч нь даатгалын зардлыг хариуцдаг, тэр мөн даатгагчтай гэрээ байгуулдаг, гэхдээ даатгал үүссэн тохиолдолд даатгалд хамрагдана. даатгалын тохиолдолзээлдүүлэгч банкинд төлнө.

Гадаадад орон сууц, байшинг худалдан авах, худалдах нэг ч хэлцэл нь өмчлөх эрхийн даатгалын гэрээг нэгэн зэрэг байгуулахгүйгээр хийгддэггүй. Эрх мэдлийн даатгалтай төстэй функцийг риэлтор, нотариатчдын хариуцлагын даатгалаар хангадаг.

Жишээ

АНУ-д даатгал нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч болон түүнийг худалдан авахад зээл олгосон банкны аль алиных нь эд хөрөнгийн ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор даатгал хийж болно. Даатгалын даатгал нь бүрэн хамрагдана санхүүгийн зардалорон сууц худалдан авахтай холбоотой. АНУ-ын муж бүрт үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний даатгалын хуулийг хянах тусгай засгийн газрын агентлагууд бий болсон. Аляск мужид 1974 онд батлагдсан эрхийн даатгалын тухай тусгай хууль байдаг бөгөөд энэ нь даатгалын нөхцөл, үнэ тариф, даатгагчийн эрсдэлийн үнэлгээний талаархи баримт бичгийг шаардах эрх, мэдээллийг задруулсан тохиолдолд хүлээх хариуцлагын хэмжээг зохицуулдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. нууц мэдээлэлгүйлгээний талаар. Үүний үр дүнд АНУ-д энэ эрсдэлийн даатгалын шимтгэл бага байна: боломжит үнийн дүнгийн 0.3-аас 1% хүртэл. даатгалын нөхөн төлбөр. Орос улсад - 0.8-2.5%.

Банкууд ихэвчлэн тодорхой даатгалын компаниудтай харилцаа тогтоосон байдаг тул гэрээ байгуулахын тулд үйлчлүүлэгчид сайн тогтсон даатгагчийн жагсаалт эсвэл баталгаажсан нэгийг санал болгоно. Эксперт РА-ийн мэдээлснээр 2006 оны эцсээр моргейжийн даатгалын тэргүүлэгч даатгалын компаниуд нь VSK Insurance House (Цэргийн даатгалын компани), Ingosstrakh Insurance Company, Renaissance Insurance Company, ROSNO Insurance Company, SOGAZ Insurance Company ", "Москвагийн даатгалын компани юм. ".

Дүрмээр бол банк нь зээлдэгчийн даатгалын гэрээний дагуу даатгалын шимтгэл төлөх (хувь нэмэр оруулах) үүргийн биелэлтийг зээлийн эргэн төлөлт хүртэл бүх хугацаанд хянадаг.

Зээл олгох үйл явцад даатгалын гүйцэтгэх үүрэг гол үүрэг гүйцэтгэдэг. Олон жилийн турш Орос улсад даатгалын нэгдсэн стандартыг боловсруулсан. Хууль, хэлбэрт тодорхой дүрэм байхгүй даатгалын хамгаалалт, мөн даатгагч болон банк хоорондын харилцааны тогтолцооны сонголтоор зөвхөн орон сууцны зээлийн эрсдэлийг даатгах үүргийг агуулдаггүй.

Ипотекийн даатгал нь иргэний, зээлийн, барьцаа болон даатгалын хууль. Ипотекийн зээлийг ОХУ-ын Иргэний хуулийн заалтаар зохицуулдаг (23-р бүлэг, § 3 "Барьцаалах"; 48-р бүлэг "Даатгал"); Даатгалын үйл ажиллагааг зохион байгуулах тухай хууль; Холбооны хууль 1998 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн 102-ФЗ "Ипотекийн зээл (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)".

Нэр хүндтэй банкууд бүх түншүүддээ нэлээд ноцтой шаардлага тавьдаг. мөн даатгалын компаниудад. Үүний зэрэгцээ банкны хувьд үйлчлүүлэгчдийнхээ эрх ашгийг даатгалын бодлогоор хамгаалж, эрсдэлээ найдвартай даатгах нь чухал. Ипотекийн зээлийн даатгал нь хууль тогтоогчоос ногдуулдаг үйлчилгээ гэж үзэх нь буруу. Энэ бол дэлхий даяар ердийн практик юм. Даатгалын компаниуд ипотекийн зээлийн тогтолцооны эрсдлийн ихээхэн хэсгийг хариуцдаг бөгөөд банкны эрсдэл нь зөвхөн зээлдэгч бүрэн дампуурснаар хязгаарлагддаг. Ипотекийн зээлийн хүрээнд банкууд болон бусад зээлийн байгууллагуудын эрсдэл нь зээлдэгчдээс багагүй, бүр их байгааг доорх зураг харуулж байна (Зураг 1).


Зураг No 1. Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны эрсдэл

Та юуг даатгаж болох, даатгалын нөхцөл нь юу вэ?

Тиймээс даатгал нь ипотекийн зээл авахад зайлшгүй шаардлагатай нөхцөл байх болно. Ихэнх банкууд зээл авахын тулд гурван төрлийн даатгал шаарддаг.

  1. худалдан авсан орон сууцны эвдрэл, сүйрлийн эрсдлээс даатгал;
  2. моргейжийн зүйлийн өмчлөлийн даатгал (жишээ нь таны худалдаж авсан орон сууцны хувьд);
  3. зээлдэгчийн амь нас, тахир дутуугийн даатгал.

Даатгалын зардлыг зээлдэгч хариуцна. Эдгээр төрлийн даатгалын нарийвчилсан шинж чанарыг хүснэгтэд үзүүлэв. 3.

Хүснэгт 3
Ипотекийн даатгалын төрлүүдийн харьцуулсан шинж чанар

Даатгалын нөхцөл.Даатгалын гэрээ нь бусад гэрээний нэгэн адил ϲʙᴏi-тэй байдаг урьдчилсан нөхцөл. Ипотекийн даатгалын гэрээний үндсэн нөхцөл нь дараах байдалтай байна.

1. Гэрээний субьект ба объект.Энэ тохиолдолд субьект нь нэг талаас даатгалын компани нь тодорхой объектыг даатгалд хүлээн авах үүрэг, нөгөө талаас даатгуулагчийн даатгалын шимтгэл төлөх үүрэгтэйгээр илэрхийлэгддэг. Ипотекийн даатгалын гэрээний объект нь барьцаанд (ипотек) барьцаалагдсан эд хөрөнгө болно.

Юуны өмнө тэд даатгалд хамрагддаг бүх төрлийн барьцаа,Үүнд:

  1. үл хөдлөх хөрөнгө,Энэ нь иймэрхүү зүйл:
    • газар, барилга байгууламж, барилга байгууламж, орон сууц орон сууцны барилгаболон бусад эд хөрөнгийн объект, тэдгээрийн зорилгод харьцангуй хохирол учруулахгүйгээр хөдлөх боломжгүй (хэрэглэгдэхээс бусад нь). улсын бүртгэлагаар ба далайн хөлөг онгоцууд, дотоод навигацийн хөлөг онгоц, хууль тогтоомжоор үл хөдлөх зүйл гэж ангилагдсан сансрын объект);
    • үйлдвэрлэлийн болон үйлдвэрлэлийн бус зориулалттай тоног төхөөрөмж, ашиглалтад байгаа болон шинэ;
    • нөөц болон эргэлтэд байгаа бараа, түүхий эд;
    • агуулахад байгаа тээврийн хэрэгсэл;
    • фермийн амьтад;
    • Барилгын ажил үргэлжилж байна;
    • бусад төрлийн өмч хөрөнгө;
  2. тээврийн хэрэгсэл,ашиглагдаж байгаа:
    • байгууламж газрын тээвэр- зорчигч тээвэр, ачаа тээвэр, тэдэнд зориулсан чиргүүл, автобус, трактор, барилгын тоног төхөөрөмжболон бусад газрын тээврийн хэрэгсэл;
    • агаарын тээврийн хэрэгсэл - онгоц, нисдэг тэрэг, нисэх онгоц тусгай зориулалт, улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой;
    • усан тээврийн хэрэгсэл - улсын бүртгэлд хамрагдах тээвэр, загас агнуур, үйлдвэр, аж ахуйн болон бусад усан тээврийн хэрэгсэл.

Хоёрдугаарт, барьцаа хөрөнгийн даатгалаас гадна даатгуулж болно эрсдэл By дараах төрлүүддаатгал:

  • барилгын болон угсралтын эрсдлийн даатгал (барьцаалагдсан эд хөрөнгийн дуусаагүй барилгатай холбоотой);
  • даатгал өмчлөх эрх(өмчийн нэр);
  • лизингийн төлбөрийн даатгал (түрээсийн компаниудад зээл олгох);
  • даатгал иргэний хариуцлагаэзэд Тээврийн хэрэгсэл(тээврийн хэрэгсэл худалдан авах зээлийн хувьд);
  • бусад төрлийн даатгал.

Ихэвчлэн дотор даатгалын хөтөлбөрүүдДаатгалын компаниуд болон ипотекийн даатгалын үйлчилгээ үзүүлдэг банкуудын хамтран боловсруулсан (a) зээлдэгчийн амьдралын даатгал,болон эрсдэлтэй төрөл зүйлдаатгал (иргэнийг осол, өвчнөөс хамгаалах даатгал гэх мэт) болон (б) эд хөрөнгийн даатгал,ипотекийн гэрээний зүйл. Заримдаа банк зээлдэгчид нэмэлт даатгал хийхийг үүрэг болгодог: a) зээлдэгч ажлаа алдах эрсдэл;б) боломжтой хууль эрх зүйн зардал болон Гэнэтийн зардалсав,нэн чухал нөхцөлийг хангаагүй тохиолдолд ипотекийн зүйлийг барьцаалах банкны эрхийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой моргейжийн гэрээ(зээлдэгч ипотекийн зүйлийг алдах, гэмтээх эрсдэлээс даатгуулахаас зайлсхийсэн)

Даатгал нь тодорхой хязгаарлалттайгаар хийгддэг, жишээлбэл, өндөр инфляцийн эрсдэлийг даатгаж болохгүй. Энэ төрлийн эрсдэлийг урьдчилан тооцох нь банкны нэг үүрэг юм.

2. Даатгалын эрсдэлийн жагсаалт.Ихэвчлэн даатгалын эрсдэлгэж даатгалын гэрээнд тусгагдсан бүрэлдэхүүн хэсэгбарьцааны харилцаа. Даатгалын эрсдлийн жагсаалтыг бүх зээлийн гэрээний хугацаанд барьцааны хөрөнгийг ашигласнаас олсон орлогыг хадгалах баталгааг барьцаалагч этгээдээр хангах хэрэгцээ шаардлагаар тодорхойлогддог.

Барьцааны (ипотекийн) барьцаанд тавьсан эд хөрөнгө (ашиглалтад байгаа тээврийн хэрэгслээс бусад) дараах эрсдлээс устаж, хохирохоос даатгуулна.

  1. гал түймэр, аянга цохих, ахуйн хэрэгцээнд ашигласан хийн дэлбэрэлт ( заавал даатгал);
  2. байгалийн гамшиг (газар хөдлөлт, галт уулын дэлбэрэлт эсвэл газар доорх түймэр, хөрсний гулсалт, уулын нуралт, шуурга, хуй салхи, хар салхи, үер, мөндөр, бороо - эдгээр төрлийн эрсдлийг барьцаа хөрөнгийн байршлаас хамааран шаардлагатай тохиолдолд даатгана);
  3. уурын зуух, хий хадгалах байгууламж, хий дамжуулах хоолой, машин, аппарат болон бусад ижил төстэй төхөөрөмжүүдийн дэлбэрэлт (эдгээр эрсдлийн заавал даатгал);
  4. усан хангамж, ариутгах татуурга, халаалтын систем, гал унтраах системд гэнэтийн осол гарсан тохиолдолд даатгуулсан эд хөрөнгөд учирсан хохирол, түүнчлэн гэнэтийн бөгөөд сүүлийнхийг асаах шаардлагагүй (эдгээр эрсдлийн заавал даатгал);
  5. даатгуулсан эд хөрөнгө дээр нисдэг биет, тэдгээрийн хог хаягдал унах;
  6. хулгай, дээрэм;
  7. хагарсан цонхны шил, толь, дэлгүүрийн цонх;
  8. гуравдагч этгээдийн хууль бус үйлдлүүд (хорлон сүйтгэх, танхайрах үйлдэл)

3. Гэрээний хугацаа.Ихэвчлэн гэрээний хугацааг зээлийн гэрээний хүчинтэй байх хугацаанд нэмж нэг сараар тогтоодог. Анхны гэрээний хугацаа нь нэг жил байж болох ба дараа нь жил бүр автоматаар (сунгаж) сунгаж болох боловч ипотекийн иж бүрэн даатгалын гэрээний хувьд энэ хугацаа нь зээлийн хугацаанаас багагүй байх ёстой.

4. Даатгалын үйлчилгээний өртөг.Заримдаа даатгалын хураамжийн хэмжээ нь боломжит зээлдэгчийн эцсийн шийдвэрийг тодорхойлдог - зээл авах эсвэл татгалзах. дундаж зардалБүртгэгдсэн гурван төрлийн эрсдэлийг багтаасан ипотекийн иж бүрэн даатгал нь одоогийн байдлаар даатгалын үнийн дүнгийн 0.9-1.1% байна. Хэрэв танд зөвхөн эрхийн даатгал хэрэгтэй бол хувь хэмжээ нь бараг хоёр дахин өндөр байх болно.

Даатгалын хэмжээг тооцох журмыг уламжлал ёсоор банк тогтоодог. Даатгалын хураамжийн жилийн тооцоо нь зээлийн дүнгийн үлдэгдлийг (өмнө нь төлсөн зүйлийг харгалзан) гэрээнд заасан хувиар үржүүлэх замаар хийгддэг. Шинэчлэгдсэний дараа даатгалын бодлогоДаатгалын хураамжийн хэмжээ нь дүгнэлт гаргасан өдрийн зээлийн төлөгдөөгүй үлдэгдэлд үндэслэн тооцдог тул дараагийн жил бүр бага байх болно. даатгалын гэрээ, өөрөөр хэлбэл зээлдэгчийн хийсэн үндсэн төлбөрийн эргэн төлөлтийг харгалзан үзнэ. Даатгалын хэмжээ нь мэдээжийн хэрэг маш том мэт санагдах боловч олон жилийн туршид даатгалын тохиолдол гарах магадлал (эрсдэл) нэмэгдэж, даатгалын хэмжээ буурах болно.

Даатгалын эхний жилийн даатгалын шимтгэлийг төлөх нь ипотекийн зээл олгох нөхцөл болдог уламжлалтай. Зээлдэгчдийн даатгалын шимтгэлийг дараагийн жилүүдэд жил бүр төлөх нь банкинд ноцтой эрсдэл учруулдаг тул банкууд ихэвчлэн олгодог. хориг арга хэмжээдараагийн даатгалын төлбөрийг төлөөгүй, цаг тухайд нь буюу бүрэн төлөөгүй. Ихэвчлэн ϶ᴛᴏ нь торгууль, торгуулийн хуримтлалаар “шийтгүүлдэг” учир нь даатгалын шимтгэлийг төлөөгүй тохиолдолд зээлдэгч болон барьцаа хөрөнгө даатгалд хамрагдахгүй, зээлийн эргэн төлөлтөд хүндрэлтэй байдаг. Тийм ч учраас банк нь зээлдэгчдээс жил бүр даатгалын шимтгэл төлж байгаа байдалд хяналт тавьж, шаардлагатай мэдээллээ цаг тухайд нь солилцож байх үүднээс даатгалын компанитай хамтын ажиллагааг зохион байгуулдаг.

Даатгалын гэрээний хавсралт нь ихэвчлэн байх болно даатгалын шимтгэл төлөх хуваарь.Нийтдээ даатгалын шимтгэлийн хэмжээ нийт зардалдаатгалын үйлчилгээ.

5. Даатгалын тохиолдол бий болоход банкинд төлсөн даатгалын нөхөн төлбөрийн хэмжээ.Энэ нь зээлийн гэрээний шаардлагуудтай уялдуулан тодорхойлогддог бөгөөд зээлийн хугацааны тодорхой өдөр бүрт зээлдэгчийн барьцаалсан үүргийн дагуу хүлээсэн үүргийн үлдэгдэл, заримдаа хүүгийн хэмжээгээр нэмэгдүүлсэн байх ёстой.

Уламжлал ёсоор даатгалын нөхөн төлбөрийн хэмжээ нь олгосон зээлийн хэмжээ болон зээлийн гэрээний бүх хугацаанд хуримтлагдах хүүгийн хэмжээнээс багагүй байх ёстой. Хамгийн их хэмжээүндэслэн нөхөн төлбөрийг тогтоодог зах зээлийн үнэбарьцаанд тавьсан эд хөрөнгө. Энэ нь даатгалын огнооны байдлаар эд хөрөнгийн бие махбодийн болон ёс суртахууны элэгдлийг (элэгдэл хорогдол) харгалзан үздэг.

Орон сууцны анхдагч зах зээл дээр ипотекийн зээл

Цөөн хэдэн даатгалын компаниуд санхүүгийн эрсдэлийг даатгалд даатгадаг барилга байгууламжид хөрөнгө оруулах,Гэхдээ ийм компаниуд хүртэл зах зээлийн энэ салбарт маш болгоомжтой ханддаг. Хөгжүүлэгч хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс үүсэх алдагдлын эрсдлийг хариуцдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Барилга олгогч нь гэрээнд заасан байрыг даатгуулагчид шилжүүлээгүй, мөн гэрээний дагуу хүлээн авсан мөнгөө буцааж өгөөгүй бол даатгалын тохиолдол бий болсон гэж үзнэ. Энэхүү бодлогын дагуу дараахь эрсдлийг хамарна.

  1. Дампуурал, дампуурал, эсвэл шүүхийн шатанд хөгжүүлэгч компанийг татан буулгах эрсдэл;
  2. баригдсан эд хөрөнгө нь амьдрахад тохиромжгүй байх эрсдэл;
  3. зураг төсөл, барилга угсралт, угсралтын ажлын явцад гарсан алдаа;
  4. үл хөдлөх хөрөнгийн барилга байгууламж барихад баримт бичгийг бүрдүүлэх явцад гарсан зөрчил;
  5. хөгжүүлэгчийн залилан, хулгай, завших Мөнгө, хөгжүүлэгчийн ажилчдын чадваргүй байдал, хайхрамжгүй байдал, хайхрамжгүй байдал.

Тариф нь барилгын ажил дуусах хугацаа, баригдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн байршлаас хамаардаг бөгөөд дунджаар хөрөнгө оруулалтын дүнгийн 1-1.5% байдаг.

Ер нь даатгагчид зөвхөн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийг даатгуулахыг илүүд үздэг тул даатгалын даатгалд хамрагдахаас татгалздаг. санхүүгийн эрсдэл. Тэд хөгжүүлэгч болон хөгжүүлэлтийн сайтын талаархи мэдээллийн үнэн зөвийг сайтар шалгаж, зөвшөөрч, баталгаажуулдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. төслийн баримт бичигбарилгын хувьд. Даатгалд хамрагдахаас татгалзсан тохиолдол ч элбэг байдаг. Үндсэндээ зээлдүүлэгч банкуудын дунд түгшүүр төрүүлдэггүй үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд даатгалд хамрагддаг.

Санаж байгаарай: тодорхой банк, даатгалын хөтөлбөр, хөгжүүлэгчийн нэр хүнд, түүнчлэн хөрөнгө оруулалтын объектоос шууд хамаардаг.

Жишээ

Олон талт хувийн санхүүгийн байгууллага, Оросын удирдагчдын нэг банкны системХК "Хувьцаат арилжааны банк"Росбанк" нь даатгалын компаниудын дунд түншүүдээ зөвхөн анхдагч эсвэл хоёрдогч орон сууцны зах зээлийг даатгадаг гэж хуваадаггүй. Одоогийн байдлаар Росбанк ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн хүрээнд зургаан даатгалын түнштэй. Анхдагч болон хоёрдогч зах зээлээс зээл авахад тавигдах шаардлагын цорын ганц ялгаа нь хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдан авахдаа иж бүрэн даатгалын шимтгэлАмь насаа алдах, тахир дутуу болох эрсдэл, орон сууцны өмчлөх эрхээ алдах эрсдэл, барьцаа хөрөнгөө алдах, гэмтээх эрсдэл гэсэн гурван эрсдлийн дагуу. Барилгын шатанд орон сууц худалдаж авахдаа зөвхөн амь насаа алдах, тахир дутуу болох эрсдэлийг даатгадаг. Байшинг ашиглалтад оруулж, өмчлөх эрхээ авсны дараа Росбанкны зээлдэгчид гурван эрсдэлд даатгалд хамрагддаг.

Байрны өмчлөх эрхээ алдах эрсдэлийн даатгалын тогтолцоо нь орон сууц худалдан авагч болон даатгалын компанид ашигтай байдаг хэд хэдэн нөхцөл байдаг. Энд нөхцөлүүд байна:

  • өмчлөх эрхээ алдахтай холбоотой эрсдэл, түүнээс хэрхэн зайлсхийх талаар орон сууц худалдан авагчийн мэдлэг;
  • эдгээр эрсдэлийг даатгалд хамруулах даатгалын компанийг сонгох чадвар;
  • даатгалын компанид хүлээгдэж буй гүйлгээний хууль ёсны шалгалт хийх боломжийг олгох (баримт бичгийг шалгах гэх мэт);
  • гүйлгээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон хууль ёсны хүчин төгөлдөр болсон шүүхийн шийдвэрийг даатгал төлсөн даатгалын тохиолдол гэж хүлээн зөвшөөрөх;
  • Даатгалын компаниас худалдан авагчид төлөх даатгалын нөхөн олговрын нэг удаагийн төлбөр бөгөөд энэ нь түүнд цаг хугацаа алдахгүйгээр өөр орон сууц худалдаж авах боломжийг олгодог.

Орон сууцны анхдагч зах зээл дэх ипотекийн зээлийн эрсдлийг Хүснэгтэнд илүү дэлгэрэнгүй харуулав. 4.

Хүснэгт 4
Орон сууцны анхдагч зах зээлд ипотекийн зээлийн эрсдэл



7.4. Ипотекийн даатгалын гэрээ байгуулахад юу шаардлагатай вэ?

Банкнаас зээл олгох эерэг шийдвэрийг хүлээн авсны дараа таны үйл ажиллагааны журам дараах байдалтай байна.

1. Даатгалын компанийг сонгох.Та банкны санал болгож буй жагсаалтаас аль нэгийг нь сонгох эсвэл өөрийн бодлоор удирдуулах хэрэгтэй болно. Даатгалын компанийг сонгох шалгуур нь нэг их ялгаатай биш юм ерөнхий дүрэмөмнөх бүлгүүдэд тодорхойлсон.

Юуны өмнө сонгосон даатгагч найдвартай давхар даатгалын түншүүдтэй байх ёстой Барууны компаниуд(хамгийн багадаа А+ үнэлгээтэй)

Хоёрдугаарт, гэрээ байгуулах механизм нь хэтэрхий урт, төвөгтэй байж болохгүй. Даатгалын гэрээнд гарын үсэг зурж, даатгалын анхны шимтгэлийн төлбөрийг эд хөрөнгө худалдан авах гүйлгээний үеэр шууд хийх нь зүйтэй.

Гуравдугаарт, ипотекийн даатгалд хамрагдах шийдвэр гаргах үр ашгийн зэрэг нь чухал юм. Ихэнхдээ компаниуд өргөдлийг шалгахад нэг өдөр хангалттай.

Эцэст нь хэлэхэд, гүйлгээний ноцтой байдлыг харгалзан даатгагч нь моргейжийн зах зээлд олон жил ажилласан туршлагатай, зах зээлийн тэргүүлэх операторуудтай бизнесийн харилцаа тогтоосон байх ёстой.

Тодорхой компаниудын даатгалын дүрмүүдтэй нарийвчлан танилцсаны дараа л сонголтоо хийж болно ерөнхий мэдээлэл, энэ нь даатгалын зах зээл дэх тэдний байр суурийг үнэлэх боломжийг бидэнд олгодог. Хэрэв энэ мэдээлэл танд тохирсон бол санал болгож буй даатгалын хөтөлбөрүүдийн талаар лавлаарай.

2. Анкет бөглөх.Сонгосон даатгалын компаниас өргөдлийн маягт авч, бөглөж, даатгагчид илгээх нь таны хувьд маш чухал юм.

3. Даатгалын урьдчилсан шалгалт хийхэд шаардлагатай баримт бичгийн хуулбарыг даатгагчид өгөх.

Доорх нь бүх даатгагчид ижил байдаг баримт бичгийн стандарт жагсаалт юм. Мэдээжийн хэрэг, үүнийг тодруулах шаардлагатай бөгөөд өргөдлийн маягтыг хүлээн авсны дараа нэн даруй хийх нь дээр.

Иймд эд хөрөнгийн эрхээ алдсан тохиолдолд даатгалын урьдчилсан шалгалтыг хийлгэхийн тулд дараахь баримт бичгийг бүрдүүлэх шаардлагатай.

1. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй өмнөх гүйлгээний эрхийн бичиг баримт(худалдагч болон өмнөх эзэмшигчдийн хувьд):

  1. үл хөдлөх хөрөнгийн эрх шилжүүлэхийг баталгаажуулсан гэрээ,эсвэл өв залгамжлалын гэрчилгээ.Ихэвчлэн ϶ᴛᴏ хувьчлал, худалдан авах, худалдах гэрээ; солилцох, хандивлах гэрээ, түүнчлэн гэрээнд ийм актыг үйлдэхгүй байх нөхцөлийг заагаагүй бол түүнийг хүлээн авах, шилжүүлэх акт. Хүлээн авах, шилжүүлэх акт нь гэрээний салшгүй (заавал) хэсэг байх бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зөвхөн цаасан дээр бус, мөн "биет хэлбэрээр" шилжсэн болохыг баталгаажуулна. Өв залгамжлах эрхийн гэрчилгээ нь энэ тохиолдолд түүний нас барсантай холбогдуулан өмчлөгч нь өөрчлөгдөж, өв залгамжлагчид нь эрх нь шилжсэн болохыг баталгаажуулсан;
  2. эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ.Ийм гэрчилгээг 1998 онд ОХУ-ын Засгийн газрын 1997 оны 10-р сарын 13-ны өдрийн 1301 тоот "Улсын бүртгэлийн тухай" тогтоолоор ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii онд олгож эхэлсэн гэдгийг санах нь зүйтэй. орон сууцны нөөцОХУ-д" байгуулагдсан эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийг бүртгэх хууль зүйн байгууллагууд.Байгууллагуудын нэр нэг бус удаа өөрчлөгдсөн боловч мэдээллийн ард байгаа хүмүүс төрийн байгууллагууд"Бүртгэлийн танхим" (эсвэл зүгээр л "бүртгэлийн танхим") гэсэн нэр бий болсон.Өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг бүртгэх, олгох асуудлыг Холбооны Бүртгэлийн алба (FRS) хариуцдаг. ОХУ-ын Хууль зүйн яам. ОХУ-ын бүгд найрамдах улсууд, бүс нутаг, бусад субьектүүдэд Холбооны нөөцийн систем нь хэлтэс, тэдгээрийн салбаруудаар ажилладаг, жишээлбэл Пенза мужид - ϶ᴛᴏ Пенза мужийн Холбооны бүртгэлийн албаны удирдах газар;
  3. байшингийн бүртгэлээс бүрэн хуулбар.Өмнө нь хувийн айл өрх, дотуур байр, орон сууцны барилгуудхотын захиргааны байгууллагууд ихэвчлэн оршин суугаа газарт нь иргэдийг бүртгэх үүрэгтэй тусгай үйлчилгээг бий болгодог. Өнөө үед захиргаа паспортын алба эсвэл паспортын ажилтны албан тушаалд ажилтантай, ийм бүртгэл хөтлөх үүрэгтэй төрийн үйлчилгээг бий болгож байна. Бүртгэгдсэн хүмүүсийн тухай мэдээллийг (одоогийн хугацаанд бүртгүүлж, бүртгэлээс хасагдсан хүмүүсийг оруулаад) файлын шүүгээнд оруулж, өргөдөл гаргасны дагуу батлагдсан F-1 маягтын дагуу олгоно;
  4. худалдагчийн эхнэр /нөхөр/-ийн зөвшөөрөл (хэрэв худалдагч нар гэрлэсэн бол)Эрхийн шилжүүлгийг бүртгүүлэхийн тулд ийм зөвшөөрлийн заавал нотариатаар баталгаажуулсан маягт шаардлагатай. Хэсэг хугацааны өмнө зөвшөөрлийг бүртгэлийн байгууллага (бүртгэлийн танхим) өөрөө баталгаажуулж болох байсан бол одоо зөвхөн нотариатч л эхнэр, нөхөр хоёрын зөвшөөрлийг гэрчлэх боломжтой бөгөөд оршин суугаа газартаа байх албагүй хэн ч;
  5. асран хамгаалах байгууллагын зөвшөөрөл(хэрэв худалдагч, бүртгэлтэй хүмүүсийн дунд насанд хүрээгүй, чадваргүй, эсхүл хөдөлмөрийн чадвараа бүрэн хангасан хүмүүс байгаа бол) Асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллага нь орон нутгийн засаг захиргаанаас байгуулагдсан байгууллага тул ихэвчлэн тушаалын хэлбэрээр ийм зөвшөөрлийг өгдөг;
  6. санхүүгийн болон хувийн данс.Санхүүгийн болон хувийн дансны талаарх мэдээллийг нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлдэг. Ийм мэдээлэл нь нэгдүгээрт, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн статус (эзэмшигчийг оролцуулаад), хоёрдугаарт, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхөд эзэмшигчийн өр төлбөр байхгүй эсэхийг шалгахад тусалдаг гэдгийг санах нь зүйтэй. Олон бүс нутагт ERCC үйлчилгээ удаан хугацаанд үйл ажиллагаагаа явуулж байна - ханган нийлүүлэгчидтэй гэрээгээр ажилладаг бэлэн мөнгөний нэгдсэн төвүүд. хэрэгслүүд– ус, цахилгаан, дулаан, хий. Эндээс үл хөдлөх хөрөнгийн өр байгаа эсэх талаар мэдээлэл авах боломжтой. Заримдаа санхүүгийн болон хувийн дансны талаархи мэдээллийг паспортын газарт өгдөг;
  7. худалдагчийн иргэний ерөнхий паспорт.ОХУ-ын иргэний паспорт нь ОХУ-ын иргэний үнэмлэхний үндсэн баримт бичиг болно. Гадаадын иргэд иргэний паспорттой Гадаад улс орон. Дээрхээс бусад тохиолдолд шилжилт хөдөлгөөний карт, нэвтрэх зөвшөөрөл, оршин суух зөвшөөрөл болон бусад бичиг баримттай байх шаардлагатай;
  8. хөндлөнгийн шинжээчийн байгууллагаар бүрдүүлсэн барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийн үнэлгээний акт(хэрэв ийм үнэлгээ хийсэн бол) Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь үйл ажиллагааны нэг төрөл болох заавал тусгай зөвшөөрөл авах ёстой тул үнэлгээний тайланд үнэлгээ хийсэн шинжээчийн байгууллагын лицензийн хуулбарыг хавсаргана. Дүрмээр бол үнэлгээг боломжит худалдан авагчийн хүсэлтээр эсвэл банк үүнийг шаардаж байгаа тохиолдолд хийдэг. даатгалын байгууллага. Дээр дурдсанаас бусад тохиолдолд банк, даатгагчийн нягтлан бодох бүртгэлийн төлөөлөгчид барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан үнэлгээг хийж болно.

2. Шаардлагатай тохиолдолд даатгалын компани дараахь зүйлийг нэмж хүсэлт гаргаж болно.

  1. психоневрологийн болон эмийн эмчилгээний клиникийн гэрчилгээ;
  2. дахин төлөвлөлт хийх зөвшөөрөл (хэрэв дахин төлөвлөлт хийсэн бол);
  3. талаар риэлторын санал хуулийн цэвэр байдалолж авсан үл хөдлөх хөрөнгө, хэрэв ийм дүгнэлт гарсан бол гэх мэт.

Баримт бичгийг авах хүсэлтийг ихэвчлэн мэдээллийг тодруулах, сэжигтэй тохиолдолд, эсвэл алдаа дутагдлыг арилгах зорилгоор хийдэг.

3. Заримдаа та эрүүл мэндийн үзлэгт хамрагдахыг шаардаж болох бөгөөд энэ тохиолдолд нотлох баримт бүрдүүлэх шаардлагатай болно эрүүл мэндийн дэвтэр.Гэхдээ та ийм шалгалтыг үнэ төлбөргүй хийлгэх, эсвэл огт шаарддаггүй даатгагчийг олох боломжтой.

Дараагийн шат бол даатгалын компанийн мэргэжилтнүүдийн ажил юм: тэд даатгалын өмнөх шалгалтыг хийж, хувь хүний ​​тарифыг тодорхойлдог.

4. Даатгалын өмнөх үзлэг хийж, хувь хүнийг тодорхойлох даатгалын тарифдаатгалын компанийн мэргэжилтнүүд. Танд байгаа эд хөрөнгийн талаар хүлээн авсан баримт бичиг болон даатгуулагчийн (зээлдэгчийн) асуулгын хуудасны үндсэн дээр даатгалын компани даатгалыг хүлээн авах, татгалзах эсэх талаар шийдвэр гаргаж, энэ мэдээллийг зээлдэгч болон банкинд мэдэгдэнэ. Даатгалын компанийн эерэг шийдвэр дээр үндэслэн банк зээлдэгчид зээл олгох эцсийн шийдвэрийг гаргадаг.

5. Даатгалын гэрээ байгуулах.Даатгалын гэрээг даатгалын компанийн оффис дээр эсвэл зээл авахдаа банкинд хийж болно. Даатгалын гэрээ байгуулахын тулд дараахь мэдээллийг шууд оруулсан болно.

  1. зээлийн гэрээний огноо, дугаар;
  2. өр барагдуулах хуваарь;
  3. зээлийн эргэн төлөлтийн хугацаа.

Банк ийм мэдээллийг өгөх боломжтой, үүнд. зээлийн гэрээний хуулбарыг даатгагчид илгээх замаар.

6. Даатгалын шимтгэл төлөх.Төлбөрийг банкны оффис эсвэл гэрээнд гарын үсэг зурсан газар дахь даатгагчийн оффис дээр хийж болно. Даатгалын шимтгэлИхэвчлэн ипотекийн даатгалын бодлогын хугацаанд жил бүр төлдөг.

7. Даатгагчид хэлцлийн бүртгэлийг баталгаажуулсан баримт бичгийг бүрдүүлэх.Ипотекийн гүйлгээг дуусгасны дараа (бүртгэлийн танхимд бүртгүүлсэн) шинээр хүлээн авсан баримт бичгийн хуулбарыг даатгагчид мэдээлэл авахаар илгээдэг. Та даатгалын гэрээний нөхцлөөс баримт бичгийн жагсаалтыг олох болно. Дүрмээр бол дараахь баримт бичгийг бүрдүүлэх шаардлагатай.

  1. зээлийн гэрээ;
  2. худалдан авах, худалдах, ипотекийн гэрээ;
  3. зээлдэгчийн өмчлөлийн гэрчилгээ.

Заримдаа үйлчлүүлэгчийн тав тухыг хангах үүднээс даатгалын компани нь худалдан авах, худалдах гүйлгээг дагалдах реалтороос эсвэл банкнаас шаардлагатай бичиг баримтыг бие даан шаарддаг.

8. Эцсийн үйлдлүүд.Орон сууцны ипотекийн зээл олгохоос өмнө ипотекийн даатгалын гэрээг байгуулсан байх ёстой бөгөөд даатгалын шимтгэлийг зээлдэгч зээлээ хүлээн авахтай зэрэгцүүлэн төлж болно. бэлэн бусзээлдүүлэгч банкинд нээсэн данснаас. Ямар ч тохиолдолд даатгалын баримт бичгийг бүрдүүлсний дараа банк, зээлдэгч зээлийн болон банк доторх баримт бичгүүдийг бүрдүүлж, дараа нь орон сууц худалдан авах, худалдах ба / эсвэл барьцаалж эхэлдэг.

Дээр дурдсан бүх зүйл дээр үндэслэн ипотекийн орон сууцны зээл олгох нь гурван үндсэн журмыг агуулсан гэсэн дүгнэлтэд хүрч байна.

  1. даатгалын баримт бичгийг бүртгэх;
  2. зээлийн болон банкны баримт бичгийг бүртгэх;
  3. орон сууц худалдан авах, худалдах болон/эсвэл ипотекийн зээлийн бүртгэл.

Хэдийгээр олон тооны орон сууцны барилгууд ашиглалтад орж байна орон сууцны барилгуудУрьдын адил хоёрдогч орон сууц Оросуудад онцгой дуртай байдаг.

Хоёрдогч орон сууцны ипотекийн зээл нь анхдагч орон сууцны зээлтэй ижил хүүтэй байдаггүй ч бараг 3 дахин их түгээмэл байдаг - статистик мэдээллээр Оросын иргэдийн 75-80 орчим хувь нь ийм орон сууцны эзэн болохыг илүүд үздэг.

Хоёрдогч зах зээл дээр ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авахын давуу болон сул талууд

Хоёрдогч орон сууцны ипотекийн зээл, түүний дотор урьдчилгаа төлбөргүйгээр түгээмэл болсон нь хэд хэдэн давуу талтай байдаг.

  • Үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээлтэй харьцуулахад илүү өргөн сонголттой орон сууцны сонголт.
  • Худалдан авах, худалдах хэлцэл хийж, ипотекийн гэрээ байгуулсны дараа худалдан авсан орон сууцанд шууд орох боломж. Үүний зэрэгцээ, баригдаж буй эсвэл дөнгөж хүргэхээр төлөвлөж буй барилгын төсөлтэй харьцуулахад худалдан авагч орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулах хүртэл хэсэг хугацаа хүлээх шаардлагагүй (заримдаа зохисгүй хоцрогдолтой байдаг). Худалдан авсан байшинд засвар хийх шаардлагатай байсан ч гэсэн шинэ эзэнТа эхлээд нүүж, засварын ажил эхлэх үү, эсвэл эсрэгээр, эхлээд орон сууцаа засаад дараа нь нүүх үү гэдгээ өөрөө шийдэх эрхтэй.
  • Ер нь шинэ орон сууцны барилгуудхүн ам сийрэг суурьшсан газар, ихэвчлэн дэд бүтэц хөгжөөгүй хотын захад баригддаг. Нэг цагт Хоёрдогч орон сууц нь ихэвчлэн дэд бүтэц бий болсон газруудад байрладаг, та үргэлж өөрийн амтанд тохирсон орон сууц сонгох боломжтой - ажилдаа ойр, суралцах газар, тээврийн хэрэгсэлд тохиромжтой гэх мэт.
  • Шударга бус хөгжүүлэгчидтэй холбоотой эрсдэлийг бүрэн арилгах. Сүүлчийн хуримтлалаасаа татгалзсан хувьцаа эзэмшигчид луйварчдын гарт өртөж, худалдаж авсан байрандаа орж чадахгүй, мөнгөө эргүүлэн авч чадахгүй олон жил болсонтой холбоотой шалгалтыг олон нийтийн телевизээр нэг бус удаа цацсан.
  • Анхдагч зах зээлтэй харьцуулахад хоёрдогч зах зээл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ илүү боломжийн байна.

Хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдан авахтай холбоотой ипотекийн зээлийн хүүгийн хэмжээ мөн буурах хандлагатай байна (хөнгөлттэй зээлийн нөхцлүүдийг эс тооцвол). нийгмийн моргейж). Учир нь банк зээлийн гэрээ байгуулангуут ​​худалдан авсан орон сууцаа барьцаалж авдаг бол дуусаагүй барилгад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах санхүүжилт олгохдоо зээлийн байгууллагаилүү эрсдэлтэй байдаг.

Гэсэн хэдий ч, хэрэв та хоёрдогч орон сууцны моргейжийн зээлийг хэрхэн авах талаар сонирхож байгаа бол одоо байгаа эрсдэлүүдийн талаар мартаж болохгүй, жишээлбэл:

  • Ипотекийн зээлээр худалдаж авсан орон сууцны гуравдагч этгээдийн эрх байгаа эсэх- Гэрийн эзэн энэ талаар чимээгүй байж магадгүй юм. Түүнчлэн, орон сууцыг барьцаалсан эсвэл худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийх үед тэр бүр "цэцэгддэггүй" бусад хүндрэлүүд байж болно. Харамсалтай нь үл хөдлөх хөрөнгийн баримт бичгийг хууль ёсны дагуу сайтар шалгаж үзсэн ч гэсэн тухайн орон сууцыг өв залгамжлагч, өмчлөгч гэж тооцдог хүмүүс хэзээ нэгэн цагт гарч ирэхгүй гэсэн 100% баталгаа өгч чадахгүй.
  • Ихэнхдээ дуртай орон сууцанд байдаг тааз, харилцаа холбоо маш муу нөхцөлд байж болно, энэ нь ихэвчлэн банкуудыг зээл олгохоос татгалзахад хүргэдэг. Энэ нь удаан хугацааны өмнө баригдсан байшинд ч хамаатай, дутагдалтай их засвар, банк орон сууцыг хөрвөх чадварын үүднээс үнэлдэг тул эмзэг бүсүүд.
  • Хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийх- Нөхцөл байдлыг засах нь тодорхойгүй хугацаа шаардагдах тул орон сууц өмчлөх эрхийг дахин бүртгүүлэх үүднээс өөр нэг ноцтой асуудал.
  • Эцэст нь, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь ипотекийн зээлээр худалдаж авна гэдгийг тэр бүр хүлээн зөвшөөрдөггүй. Энэ нь энэ тохиолдолд гэрээнд заавал тусгах ёстой байдагтай холбоотой юм бодит зардалорон сууц, энэ нь татвар тооцох, төлөхөд ашиггүй байж болно.

Банк хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдаж авахдаа яагаад ипотекийн зээлээс татгалзаж болох вэ?

Хоёрдогч орон сууцанд ипотекийн зээл олгох эсэх талаар асуулт байхгүй ч зээлийн байгууллагууд хоёрдогч зах зээл дээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах гүйлгээг санхүүжүүлэхээс татгалздаг. Яагаад ийм зүйл болж байна вэ? Хамгийн нийтлэг шалтгааныг авч үзье.

  1. Эзэмшигч нь нас барснаас хойш 6 сар хүрэхгүй хугацаа өнгөрсөн бол орон сууц худалдан авахаас татгалзах.
  2. Хамаатан садан хоорондын гүйлгээг хийхдээ худалдан авалт, борлуулалтыг санхүүжүүлэхээс татгалзах.
  3. Худалдан авсан орон сууцны боломжит өмчлөгчдийн дунд нийгмийн эмзэг бүлгийн иргэд, жишээлбэл хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд байгаа бол ипотекийн зээлээс татгалзах. Энэ нь хугацаа алдаж, зээлээ төлөөгүй тохиолдолд ийм өмчлөгчдийг орон сууцнаас нүүлгэх нь ихээхэн хүндрэлтэй байдагтай холбон тайлбарлаж байна.
  4. Өрөө худалдаж авахаас татгалзаж байна нийтийн орон сууцэсвэл дотуур байр нь шаардлагатай бол эрэлт хангалтгүйгээс ийм үл хөдлөх хөрөнгийг зарахад хэцүү байх болно.
  5. Түүнчлэн баригдаад удаагүй, элэгдэл нь 60 гаруй хувьтай байгаа байранд орон сууц худалдан авахад зээл олгохгүй байх тохиолдол ч цөөнгүй.

Хэрэв та хоёрдогч орон сууцны моргейжийн бүх давуу болон сул талуудтай танилцсан бол одоо танд зөвхөн журам хэрэгтэй бол - үргэлжлүүлье!

Хоёрдогч орон сууц худалдан авах моргейжийн зээлд бэлтгэх, өргөдөл гаргах алхам алхмаар зааварчилгаа

Зээлээр орон сууц худалдан авах шийдвэр аль хэдийн гарсан бол хаанаас эхлэх вэ?

1. Баримт бичгийн хамгийн бага багцыг цуглуулах, бэлтгэх.

Хэдийгээр банк бүр өөрийн гэсэн жагсаалттай байдаг шаардлагатай бичиг баримтБоломжит зээлдэгчийн үзлэгт хамрагдсан бол бүх зээлийн байгууллагуудад заавал байх ёстой зүйл байдаг.

Хэрэв та хамгийн таатай нөхцлөөр ипотекийн зээл авах боломжоо нэмэгдүүлэхийг хүсвэл Дараахь бичиг баримтыг урьдчилан бэлтгэх хэрэгтэй.

  1. Зөвхөн боломжит зээлдэгчийн төдийгүй хамтран зээлдэгч, батлан ​​даагч (тэдгээрийг төлөвлөж байгаа бол) паспорт ба/эсвэл бусад иргэний үнэмлэх,
  2. Албан тушаалтныг баталгаажуулсан гэрчилгээ болон бусад баримт бичиг ажил эрхлэлтмөн зээлдэгчийн төлбөрийн чадвар,
  3. Хэрэв та эхнэр, нөхөртэй бол гэрлэлтийн гэрчилгээ,
  4. Барьцаалах үл хөдлөх хөрөнгө байгаа бол (зээлээр худалдаж авсан орон сууцнаас бусад), барьцаалсан эд хөрөнгийн баримт бичиг,
  5. Хэрэв байгаа бол MSK хүлээн авах гэрчилгээ гэх мэт.

2. Зээлдүүлэгч банкийг сонгох.

Мэдээжийн хэрэг, бүх зээлдэгчид хоёрдогч орон сууцны хамгийн хямд ипотекийн зээлийг сонирхож байна. Олох хамгийн сайн сонголт, та хэд хэдэн зээлийн байгууллагуудын зээлийн хөтөлбөрийг нэг дор судлах хэрэгтэй.

Ипотекийн зээлийн хувьд хамгийн алдартай банкууд нь: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанкболон бусад. Таны гарт хамгийн бага баримт бичгийн багц байгаа нь том давуу тал болно - дараа нь зээлийн мэргэжилтэн зээлийн хэмжээг шууд тооцоолох боломжтой болно. зээлийн хүүгэдэгт найдаж болно. Байгаа, байхгүй гэх мэт зүйлүүдэд анхаарлаа хандуулахыг бид танд зөвлөж байна нэмэлт шаардлагаорон сууц худалдан авах зээлдэгчид, аливаа шимтгэл гэх мэт.

Ихэнхдээ риэлторууд эсвэл моргейжийн брокерууд илүү эзэмшдэг бүрэн мэдээлэлхамгийн их санал болгож буй банкуудын тухай ашигтай нөхцөлипотекийн зээлийн хувьд

3. Зээлийн өргөдлийг бөглөх.

Банкийг сонгож, урьдчилсан зөвшөөрөл авсны дараа тухайн санхүүгийн байгууллагын шаардлагын дагуу баримт бичгийн багцыг цуглуулах шаардлагатай.

Зээлийн ажилтан шалгалтанд шаардлагатай бичиг баримтыг бүхэлд нь хүлээн авсны дараа үнэлдэг зээлийн түүхзээлдэгч, түүний төлбөрийн чадвар, зээлийн барьцаа. Шалгалтын үр дүнд үндэслэн ипотекийн зээл олгох талаар эерэг, сөрөг дүгнэлт гаргадаг.

4. Хоёрдогч зах зээлд тохирох орон сууцыг сонгох.

Зээлийн хороо өргөдлийн талаар нааштай шийдвэр гаргаснаас хойш боломжит зээлдэгчид банкны шаардлагад нийцсэн орон сууцыг сонгон худалдан авахад ердөө 3-4 сарын хугацаа үлдээд байгааг санаарай. зээлсэн хөрөнгө. Үгүй бол баримт бичгийн багцыг дахин бэлтгэх шаардлагатай болно.

Энэ үе шатанд чадварлаг реалторын тусламж маш үр дүнтэй байдаг., үл хөдлөх хөрөнгөтэй моргейжийн гүйлгээ хийх чиглэлээр мэргэшсэн - тэр ихэвчлэн банкуудын бүх шаардлагыг цээжээр мэддэг бөгөөд зөвхөн зээлийн байгууллагад тохирсон хувилбаруудыг сонгодог.

5. Мэргэжилтнүүдийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ.

Хэдийгээр банкнаас урьдчилсан зөвшөөрөл авч, орон сууцаа сонгосон ч хамгийн сонирхолтой нь зах зээл биш, харин орон сууцыг тодорхойлох явдал хүлээж байна. тооцоолсон үнэ цэнэүл хөдлөх хөрөнгө. Энэхүү үнэлгээг шинжээчийн байгууллага хийдэг бөгөөд шалгалтын үр дүнгээс банкны эцсийн зээлийн хэмжээ хамаарна.

Зөвлөгөө! Шалгалтын зардлыг зээлдэгч төлж, гүйлгээ хийгдээгүй тохиолдолд дүнг нь буцааж өгөхгүй байгаа тул та үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ төлбөргүй үнэ төлбөргүй үйлчилгээ үзүүлдэг банкуудад анхаарлаа хандуулж болно.

6. Ипотекийн зээлд хамрагдах, худалдан авах, худалдах хэлцэл хийх.

Энэ хоёр гүйлгээ нь нэг өдөр явагдах бөгөөд тухайн өдөр зээлдэгч ипотекийн зээлээр худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалын гэрээг мөн хийх ёстой.

Хэрэв бид бүртгэлийн журмыг алхам алхмаар авч үзвэл дараах зургийг олж авна.

  1. Зээлдүүлэгч банкинд шимтгэл төлөх,
  2. Даатгалын гэрээ байгуулах,
  3. Барьцааны гэрээ байгуулах, нэгэн зэрэг зээлийн гэрээ байгуулах,
  4. Худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулах,
  5. Худалдан авагчийн урьдчилгаа төлбөрийг худалдагчид шилжүүлэх (өөрөөр хэлбэл, өөрийн хөрөнгөзээлдэгч),
  6. 5-7 хоногийн дараа Росреестрээс гүйлгээг бүртгэсэн гэрчилгээг хүлээн авмагц зээлдүүлэгч банк үлдсэн дүнг худалдагчид шилжүүлдэг ( зээлийн сангууд), зээлдэгч нь орон сууцны өмчлөгч болох бөгөөд энэ нь мөн барьцааны зүйл юм.

Одоо та хоёрдогч ипотекийн зээлийг хэрхэн олгохыг мэддэг болсон.

Одоо банкууд хоёрдогч орон сууцны ипотекийн зээлд ямар нөхцөл, хүү санал болгож байгааг олж мэдье.

Видео: "Хувийн нутаг дэвсгэр" хөтөлбөрт орон сууцны хоёрдогч зах зээлийн ипотекийн зээл

2019 оны хамгийн сайн моргейжийн саналууд


1. ОХУ-ын Сбербанк.

Тус улсын тэргүүлэгч банк санал болгож байна зээлийн бүтээгдэхүүнжилд ердөө 12.5-13% байна. Энэ тохиолдолд зээлийн хугацаа 25 жил хүртэл байх бөгөөд зээлдэгчийн оруулсан хувь нэмэр хамгийн багадаа 15% байх ёстой. Зээлийн хэмжээ 170,000 рубльээс эхэлдэг.

2. Тинкофф банк.

Tinkoff нь зээлдэгчийн урьдчилгаа төлбөр дор хаяж 15% байх тохиолдолд хоёрдогч орон сууцны худалдан авалтыг жилийн ердөө 12.75% -иар санхүүжүүлэхийг санал болгож байна. Зээлийн хэмжээ 99 сая рубльээс хэтрэхгүй байна.

3. Россельхозбанк.

Хоёрдогч зах зээлээс орон сууц худалдан авах ипотекийн зээлийг жилийн 13,5 хувийн урьдчилгаа 15 хувийн хүүтэй олгож байна. Зээлийн дээд хэмжээ нь 20 сая рубль, санхүүжилтийн хугацаа 30 жилээс хэтрэхгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг ихэвчлэн хоёр төрөлд хуваадаг: шинэ орон сууц (барьж буй байшин) болон бэлэн орон сууц. Үүний үндсэн дээр банкууд санал болгодог моргейжийн хөтөлбөрүүд, энэ нь худалдан авалт болон зээлийн бүрэн зардлаар ялгаатай. IN Сүүлийн үедШинэ барилгуудын зах зээл, ялангуяа бодит байдал дээр ямар ч объект баригдаагүй байгаа хэдий ч худалдан авагч нь төслийн шатанд аль хэдийн орон сууц худалдаж авах боломжтой үед ялангуяа идэвхтэй үнэлэгддэг. Үүнийг дуудах болно хуваалцах барилга. Байшин баригдсан ч ашиглалтад ороогүй бол анхдагч зах зээлд тооцогдох, харин орон сууц ашиглалтад орсон, өмчлөгчид нь өмчлөх бичиг баримтаа авсан бол хоёрдогч зах зээлд тооцно. Олон хүмүүс бүх шинэ барилгуудыг анхан шатны, хуучин барилгуудыг хоёрдогч гэж нэрлэдэг гэж андуурдаг. Үнэн хэрэгтээ энэ нь хоёрдогч, туйлын байж болно шинэ байшинХэрэв өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан бол дуусгах, харилцаа холбоогүй.

Шинэ барилгуудын эрэлт их байгаагийн шалтгааныг барилгын эхний үе шатанд ийм орон сууцны өртөг хамаагүй бага байдаг тул мөнгө олох боломжтой гэж үзэж болно. Дараагийн үе шатанд түүний үнэ мэдэгдэхүйц өсч магадгүй юм. Үүний үр дүнд худалдан авагч нь зөвхөн хөрөнгийн өсөлтөөс орлого олох боломжтой төдийгүй хөшүүргийг моргейжийн хэлбэрээр ашиглах боломжтой болно. Анхан шатны болон нөхцөл байдал хэрхэн яаж байгааг илүү нарийвчлан авч үзье хоёрдогч моргейжийн зээл, тэдгээрийн онцлог юу вэ, зээлдэгчид юу илүү хялбар байх вэ?

Анхдагч болон хоёрдогч орон сууцны зээл.

Ипотекийн анхан шатны зээл гэдэг нь өмнө нь эзэнгүй байсан цоо шинэ орон сууцанд зээл олгохыг хэлнэ. Үнэн хэрэгтээ энэ нь зөвхөн цаасан дээр байдаг бөгөөд зөвхөн гэрээгээр худалдаж авах боломжтой өмчийн оролцоо, энэ нь хөгжүүлэгч нь объектыг барьж, худалдан авагчид ашиглахаар шилжүүлэх үүрэг хүлээнэ гэж заасан. Эдгээр баримт бичгийг хүлээн авсны дараа өмчлөгч нь эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлэх боломжтой.

Хоёрдахь орон сууцны зээл гэдэг нь аль хэдийн өмчлөгдсөн үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийг хэлнэ. Энэ нь шинээр баригдаж ашиглалтад орсон боловч өмчлөгчийн гэрчилгээ нь аль хэдийн олгогдсон шинэ байшин эсвэл хуучин барилга байж болно.

Анхдагч болон хоёрдогч орон сууцны хооронд дараахь ялгаа байдаг.

  • Үнэ. Дахин худалдах нь ихэвчлэн илүү үнэтэй байдаг, учир нь зарим төрлийн өнгөлгөө байдаг бөгөөд үндсэн объектод үйлчлүүлэгч зөвхөн нүцгэн хана авдаг бөгөөд үүнд бага зэрэг хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагатай болно.
  • Боловсруулалтын хурд. Хэрэв та хоёрдогч байранд нүүж, гүйлгээ хийснийхээ дараа шууд амьдрах боломжтой бол дундын барилга байгууламжид орсон цагаасаа эхлээд өмчлөх эрхээ авах хүртэл хэдэн сар, бүр хэдэн жил шаардагдана.
  • Хавсралтууд. Шинэ орон сууц нь санхүүгийн хөрөнгө оруулалт шаарддаг ч хоёрдогч орон сууц нь заримдаа ноцтой засвар хийх шаардлагатай байдаг. Бусад нөхцөлд шинэ орон сууцанд хөрөнгө оруулалт хийх нь одоо байгаа орон сууцыг бүх харилцаа холбоо бүхий засварлахаас хамаагүй хямд байх болно.
  • Эрсдэл. Анхдагч үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа хөгжүүлэгчийн ажилд эрсдэл үүсч, дампуурч, байшин нь эцсийн эцэст дуусдаггүй. Төрийн Дум одоогоор хуулийн төслийг боловсруулж байгаа бөгөөд үүний дагуу хөгжүүлэгчид өөрсдийгөө даатгалд хамрагдах ёстой. Хоёрдогч зах зээл нь өөрийн гэсэн эрсдэлтэй тул шалгах шаардлагатай байдаг. Тиймээс өв залгамжлагч гэнэт гарч ирэх бөгөөд бүх гүйлгээ цуцлагдах болно. Энэ зорилгоор моргейжийн гүйлгээнд гарчиг нь даатгуулсан, i.e. хууль бус гүйлгээ хийх магадлал, учир нь заримдаа орон сууцыг хэд хэдэн удаа зарж болох бөгөөд гүйлгээ бүрийн хууль ёсны байдлыг хянахад хэцүү байдаг.
  • Ашигтай байдал. Үнэ шинэ байрбайшин баригдах тусам өсөх болно. Хэрэв бүх зүйл сайн болвол та ийм хөрөнгө оруулалтын 30 хүртэлх хувийг авах боломжтой (гэхдээ дуусаагүй барилгын эрсдэл бас өндөр байдаг). Зах зээлийн ерөнхий чиг хандлагыг дагаж дахин борлуулах үнэ өсөх болно. Эсвэл түрээслэх (түрээслэх) замаар мөнгө олох боломжтой.

Тиймээс анхан шатны ипотекийн зээл нь зээлдэгчид орон сууцны өртөг, өмнөх гүйлгээний хууль бус байдлын эрсдэлгүй, ашиглах чадварын хувьд илүү ашигтай байх болно. ашигтай хөтөлбөрүүдзасгийн газрын дэмжлэгтэйгээр.

Анхдагч ипотекийн зээлийн онцлог.

  • Хөгжүүлэгчээс зөвхөн баригдаж буй орон сууцны барилгад зориулж өгдөг.
  • Барилга угсралтын шатанд заасан барьцааны объектыг шаардах эрх нь барьцааны үүрэг гүйцэтгэнэ.
  • Объектыг хүлээлгэн өгсний дараа үл хөдлөх хөрөнгийн баримт бичиг, ипотекийн зээлийг бүрдүүлдэг.
  • Хувьцааны оролцооны гэрээг бүртгүүлэх, өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхийн тулд та хоёр удаа бичиг баримт цуглуулах шаардлагатай болно.

Хоёрдогч моргейжийн онцлог.

  • Барьцааны объект нь бэлэн болсон орон сууц юм.
  • Холбооны нөөцийн системд үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэх, ипотекийн зээл авахын тулд баримт бичгийг нэг удаа ирүүлдэг.

Зээлдэгчийн хувьд юу нь илүү ашигтай, илүү дээр вэ?

Мэдээж хариул энэ асуултхэцүү, учир нь энэ бүхэн зээлдэгчийн зорьж буй зорилгоос хамаарна.

Та дараах тохиолдолд үндсэн ипотекийн зээлийг сонгох хэрэгтэй.

  • Зээлдэгч орон сууцаа цаашид өндөр үнээр зарах хүсэлтэй байна.
  • Хүн үндсэндээ өмнөх эзэнгүй, бүх зүйлийг "өөрийнхөө төлөө" хийж чадах шинэ байшинд амьдрахыг хүсдэг.
  • Үйлчлүүлэгч өндөр даатгал төлөхийг хүсэхгүй байна (зөвхөн хувийн болон эд хөрөнгө, өмчлөх эрхгүй)

Та хоёрдогч моргежийн зээлийг хэзээ сонгох хэрэгтэй.

Төрийн хямд орон сууцны бодлого хоёр хөл доголон ажиллаж байна. Энгийн иргэдэд зориулсан хууль хичнээн сайн байсан ч ипотекийн зээлтэй холбоотой олон эрсдэл бий. Хэдийгээр та орон сууцны зээл авч чадсан ч энэ нь та шинэ байшинд цагтаа нүүж болно гэсэн үг биш юм. "Ипотекийн зээл" гэдэг ойлголтыг жирийн хүмүүс ёроолгүй гэж ойлгодог. өрийн нүх.

Бүх хүчин чармайлт, төлсөн галзуу хүү нь зөвтгөгдөж, мэдрэлээ хэмнэхийн тулд аль орон сууцыг сонгох нь дээр вэ? Орон сууцны аль зах зээлд анхаарлаа хандуулах нь дээр вэ - анхдагч эсвэл хоёрдогч?

Орон сууцны анхдагч зах зээл

Мэдээжийн хэрэг, хүн бүр урт удаан, аз жаргалтай амьдрахаар төлөвлөж байна. Гэхдээ би шинэ байранд амьдрахыг хүсч байна. Гэсэн хэдий ч энэ нь хамгийн эрсдэлтэйд тооцогддог анхдагч зах зээл юм.

Ипотекийн зээлд хамрагдах эхний үе шатанд эхний асуудал гарч ирж магадгүй юм. Банкууд маш хатуу шаардлага тавьдаг хамгийн бага хэмжээүйлчлүүлэгчийн орлого, асар их даатгалын хүүнийт дүнгээс бараг хоёр дахин их. Банк нь харилцагчийн саналыг огт харгалзахгүйгээр хүү, төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх эрхтэй.

Хэрэв та бүтээн байгуулалтад зориулж зээл авч, хамтран санхүүжилтийн гэрээ байгуулсан бол онцгой болгоомжтой байх хэрэгтэй. Хөгжүүлэгчийн бүрэн бүтэн байдлыг хэн ч баталж чадахгүй. Урт хугацааны бүтээн байгуулалтын төслүүд зөвхөн социализмын үед байсангүй. Өдгөө барилгын компаниудын “цэвэр бус байдлаас” болж “царцсан” асар олон байшин бий. Гэхдээ орон сууцыг хугацаанд нь хүлээлгэн өгсөн ч энэ нь барилгын чанар сайтай байх баталгаа болохгүй. Хүнд суртлын улмаас та компаниуд хотын захиргаанд орон нутгийн хүнд сурталт хүмүүст төлдөг асар их хэмжээний нөхөн төлбөрийг төлөх болно.

Тохиромжтой дэд бүтэцтэй экологийн цэвэр бүсэд орон сууцыг барьцаалан зээлээр зарна гэсэн олон зар сурталчилгаа нь бүрэн зохиомол зүйл болж хувирдаг. Анхны шалгалтаар л барилгын чанараас эхлээд тохилог зогсоол, цэцэрлэг байхгүй гээд олон дутагдал илэрсэн.

Хамгийн гол нь шинэ байранд худалдаж авсан орон сууц нь банкных байх бөгөөд энэ нь та өөрт хамааралгүй байгаа зүйлийнхээ мөнгийг төлнө гэсэн үг юм.

Хоёрдогч орон сууцны ипотекийн зээл

Хоёрдогч орон сууцны зах зээл дээр ипотекийн зээлийн хооронд ямар ялгаа байдаг вэ? Энд бүх эрсдлийг багасгасан. Мэдээж банкны өрхийн орлого, хүү, даатгалын шимтгэлийн хэмжээ зэрэгт тавигдах шаардлага хэвээр байна. Гэхдээ энд барилгын компаниудад авлига өгөх шаардлагагүй болсон. Та аль хэдийн байгуулагдсан газар орон сууц худалдан авч байгаа бөгөөд ирээдүйн орон сууцны давуу болон сул талуудыг тодорхой үнэлж чадна.

Хэрэв та өөрөө орон сууц хайж байгаа бол риэлторын үйлчилгээг хэмнэх боломжтой. Гэсэн хэдий ч шаардлагатай бичиг баримтыг шалгаж, бөглөхөд тэдний тусламжийг үл тоомсорлож болохгүй. Хууль эрх зүйн мэдлэггүй хүн энэ журмын бүх нарийн ширийн зүйлийг анхаарч үзэх нь хэцүү бөгөөд энэ нь хууран мэхлэх эрсдэлтэй гэсэн үг юм.

Хоёрдогч орон сууцны зах зээл харьцангуй хямд байдаг. Хуучин байшингууд нь өөрийн гэсэн сэтгэл татам, тодорхой давуу талтай байдаг. Сталины үед тэд өнгөрсөн зууны 70-90-ээд оныхоос хамаагүй илүү сайн бүтээн байгуулалт хийсэн. Нэмж дурдахад, хоёрдогч зах зээл нь ялангуяа томоохон хотуудад илүү баялаг сонголттой байдаг. Засварын ажилд зарцуулсан хөрөнгө нь үйлчлүүлэгчийг хуурсан тохиолдолд шүүх, хуульчдад зарцуулахаас хамаагүй бага байна.

Оруулж байна хуучин байшин, та олон жилийн турш найзууд болсон хөршүүдтэй болно. Мөн шинэ байранд хэний дэргэд амьдрах нь тодорхойгүй хэвээр байна.

Ийнхүү орон сууцны хоёрдогч зах зээлд давуу эрх өгснөөр та мөнгөө хэмнэж, эрсдэлийг дээд зэргээр бууруулж, тухайн орон нутгийн дэд бүтцийг тодорхой үнэлэх, мөн байшинд олон жил амьдарсан хөршүүдээс бүрдсэн багийг авах боломж бүрдэж байна.

Нэмж дурдахад та хувь хүнтэй үргэлж тохиролцож, үнийг бууруулах боломжтой. IN Барилгын компаниэнэ тоо ажиллахгүй!

Зээлийн дэмжлэггүйгээр "Оросын гэр бүлд зориулсан орон сууц" хөтөлбөрт хамрагдах нь дундаж орлоготой олон гэр бүлд маш хэцүү байдаг. Энэ нь ялангуяа эдийн засагт хямралын илрэлийн үед үнэн юм.

2014 оны эцэст макро эдийн засгийн нөхцөл байдал хүндэрсэнтэй холбоотойгоор хүн амын ипотекийн зээлийн хүртээмж буурсан. Зах зээлийн олон оролцогчид ипотекийн зээлийн хүсэлтийг хүлээж авахаа зогсоож, зээлийн гэрээнд гарын үсэг зурахаа хойшлуулсан. Зарим оролцогчид зээл олгохоо түр зогсоосон эсвэл жилийн 20% ба түүнээс дээш хүү тогтоосон. дундаж ханшморгейжийн зээл дээр орон сууцны зээл 2014 онд энэ нь жилийн 12.5% ​​байсан.

Төлөвлөгөөний 40 дэх хэсэгт заасны дагуу тэргүүлэх үйл ажиллагаахангахын тулд тогтвортой хөгжилЗасгийн газрын 2015 оны 1-р сарын 27-ны өдрийн 98-р тоот тушаалаар батлагдсан 2015 оны эдийн засаг, нийгмийн тогтвортой байдал), ОХУ-ын Засгийн газрын 2015 оны 3-р сарын 13-ны өдрийн 220 тоот тогтоолоор "Оросын зээлийн байгууллагуудад татаас олгох журам болон Алдагдсан зээлээ нөхөх зорилгоор орон сууцны ипотекийн зээл олгох агентлаг” батлагдлаа. Орон сууцны анхдагч зах зээл, ипотекийн зээлийн анхдагч зах зээл, түүнчлэн барилгын салбараас орон сууц худалдан авч буй иргэдийг дэмжих зорилготой орон сууцны (ипотекийн) зээлийн орлого”.

Журмын дагуу иргэд анхан шатны орон сууцны ипотекийн зээлийг хаягаар авах боломжтой хөнгөлөлттэй хувь хэмжээ, мөн банкуудын алдагдсан орлогыг төр нөхөн төлнө.2015 оны 3-р сарын 1-ээс 2017 оны 3-р сарын 1-ний өдрийг хүртэл анхдагч зах зээлээс орон сууц худалдан авах ипотекийн зээлд энэ журам хамаарна.Ипотекийн зээлийн тусгай хөнгөлөлттэй нөхцөлийг "Оросын гэр бүлд зориулсан орон сууц" хөтөлбөрийн хүрээнд эдийн засгийн зэрэглэлийн орон сууц худалдан авах зээл олгох. хөнгөлөлттэй үнээр хүүжилийн 12%.

Энэ тохиолдолд зээлийн гэрээ нь хэд хэдэн шаардлагыг хангасан байх ёстой.

  • Зээл хүсэх хугацаа нь 2015 оны 3-р сарын 1-ээс өмнө байх ёстой.
  • Зээлийн дээд хэмжээ нь 8 сая рубль юм. багтаасан (хэрэв Москва, Москва муж, Санкт-Петербургт орон сууц худалдаж авсан бол) болон 3 сая рубль. багтаасан (бусад бүс нутгийн хувьд).
  • Анхны төлбөр- орон сууцны үнийн дүнгийн 20-иос доошгүй хувь.
  • Зээлдэгч гэрээ байгуулсан тохиолдолд зээлийн хүү жилийн 12 хувиас хэтрэхгүй байх ёстой. хувийн даатгалөмчлөлийг бүртгэсний дараа орон сууцны байрны даатгал.
  • Зээлийн гэрээний хугацаа 362 сар хүртэл байна.
  • Зээлийн (зээлийн) эргэн төлөлтийг ипотекийн зээлийн бүх хугацааны туршид сар бүр (аннуитет) тэнцүү хэмжээгээр төлдөг (эхний болон зээлийн төлбөрөөс бусад). сүүлийн сарууд) зээлийн үлдэгдлийг нэмэгдүүлэх боломжгүй.

Хамгийн багадаа 300 сая рублийн ипотекийн зээлийн хэмжээ бүхий зээлийн байгууллагууд улсын татаасыг авна. сар бүр. Бага хэмжээний зээл олгож буй компаниуд эдгээр үйл ажиллагаанд Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлаг (AHML)-ээр дамжуулан оролцох бөгөөд татаас, зээлийг дахин санхүүжүүлэх болно.

Зээлийн байгууллага, агентлагийн 2015 оны 3-р сарын 1-ээс 2016 оны 3-р сарын 1-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд олгосон зээл (зээл) болон тус агентлагийн 2016 оны 5-р сарын 1-ний өдрөөс өмнө авсан зээл (зээл) -ийн алдагдсан орлогыг нөхөх зорилгоор татаас олгодог. түвшин гол ханш Төв банкОХУ-ын 3.5 нэгж хувиар нэмэгдэж, 2016 оны 3-р сарын 1-ээс 2017 оны 1-р сарын 1-ний өдрийг хүртэл олгосон зээл (зээл) болон 2016 оны 3-р сарын 1-ээс 2017 оны 3-р сарын 1 хүртэл Агентлагаас авсан зээл (зээл) - олгохдоо хөнгөлөлт үзүүлсэнтэй холбоотойгоор тогтоосон хувь хэмжээний түвшинд хүртэл 2.5 пунктээр нэмэгджээ. хувь хүмүүсжилийн 12 хувийн хүүтэй зээл (зээл) (худалдан авах).

ОХУ-ын Төв банкны үндсэн хүүг 2015 оны 3-р сарын 1-ээс 2016 оны 3-р сарын 1 хүртэл олгосон зээл (зээл) болон авсан зээлийн (зээл) 8.5 ба түүнээс доош хувь хүртэл бууруулсан тохиолдолд. 2016 оны 5-р сарын 1-ний өдрөөс өмнө агентлагаас олгосон зээл (зээл)-д зээлийн байгууллагуудагентлаг 2016 оны 3 дугаар сарын 1-ний өдрөөс 2017 оны 1 дүгээр сарын 1-ний өдрийг хүртэл, тус агентлагийн 2016 оны 3 дугаар сарын 1-ний өдрөөс 2017 оны 3 дугаар сарын 1-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд авсан зээл (зээл)-д 9.5 ба түүнээс доош хувьтай тэнцэх хэмжээний татаас олгоно. ОХУ-ын Засгийн газрын шийдвэрээр дуусгавар болж, үргэлжлүүлж болно.

  • Төрийн хөтөлбөр хөнгөлөлттэй орон сууцны зээл 2015 оны 3-р сарын 1-нээс хэрэгжиж эхэлсэн бөгөөд нэг жилийн хугацаанд хүчинтэй байна. ОХУ-ын Засгийн газрын 2015 оны 11-р сарын 27-ны өдрийн 1276 тоот тогтоолоор түүний хүчинтэй байх хугацааг 2016 оны 5-р сарын 1 хүртэл сунгасан. Дараа нь Засгийн газрын 2016 оны хоёрдугаар сарын 29-ний өдрийн 150 дугаар тогтоолоор орон сууцны анхдагч зах зээлд ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл олгох хугацааг 2016 оны гуравдугаар сарын 1-нээс тогтоосон. 2017 оны 3-р сарын 1 хүртэл

"Оросын гэр бүлд зориулсан орон сууц" хөтөлбөрийг дэмжих зорилгоор AHML ХК нь орон сууц худалдан авах боломжтой ангиллын иргэдэд зориулсан нийгмийн ипотекийн тусгай хөтөлбөрүүдийг боловсруулсан. эдийн засгийн анги"Оросын гэр бүлд зориулсан орон сууц" хөтөлбөрийн хүрээнд бүх түвшинд олгож буй бүх татаасыг харгалзан үзэх боломжийг олгодог бөгөөд энэ нь зээл авах, орон сууц худалдан авах боломжийг ихээхэн нэмэгдүүлдэг.

Эдгээр нь тэргүүлэх чиглэл юм нийгмийн хөтөлбөрүүд“Оросын гэр бүлд зориулсан орон сууц” хөтөлбөрийн хүрээнд орон сууц худалдан авч буй иргэдэд зээл олгоход анхаарч байна. давуу нөхцөлипотекийн зээл.