Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ тэнцүү байна. Ипотекийн тогтмол нь харьцаагаар тодорхойлогддог. Ипотекийн зээлийн хэрэгсэл, зээлийн төлбөрийн тооцооны схем

Ипотекийн зээлийн хөгжлийн мөн чанар, түүх

Ипотекийн зээл (Грекийн hypotheka - барьцаа, барьцаа) - зээлдүүлэгч-барьцаалагчийн хариуцагч (барьцаалагч)-ийн эсрэг мөнгөн нэхэмжлэлийг баталгаажуулах үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа юм.

Ипотекийн зээл гэж бас нэг ойлголт байдаг. Ипотекийн зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанаас авсан зээл юм.

Үүнийг МЭӨ 6-р зуунд Архон Солон нэвтрүүлсэн. e., Солоны өмнөх хүн Драко (МЭӨ 621 онд) хувийн өмч болон түүний хөдлөх хэсэгт халдсан тохиолдолд хатуу шийтгэл ногдуулдаг журмыг нэвтрүүлсэн. МЭӨ 594 онд. д. Солон өөрийн алдартай шинэчлэлийг хийж, газрын өрийг тэглэх, хүсэл зоригийн эрх чөлөөг нэвтрүүлсэн бөгөөд үүний дагуу булаасан эд хөрөнгө гэр бүлийн өв залгамжлагчид шилжих шаардлагагүй болсон. Одоо хүн бүр өөрийн үзэмжээр "өмч"-өөс салах, гэрээслэх эрхтэй. Эхэндээ Афинд ийм төрлийн үүргийн барьцаа нь өр төлбөрөө төлж чадахгүй бол боолчлолд өртөхөөр заналхийлсэн өрийн этгээдийн нэр байсан юм. Хувийн эд хөрөнгийг өмч болгон шилжүүлэхийн тулд Солон зээлдэгчийн нэр дээр багана (ихэвчлэн хилийн шугам дээр) байрлуулахыг санал болгов, энэ газар нь тодорхой хэмжээний нэхэмжлэлийн баталгаа болж өгдөг. Энэ тулгуурыг моргейж гэж нэрлэдэг байсан. 1

"Ипотекийн зээл" гэж нэрлэгддэг ийм багана дээр (Грекийн гипотека - зогсох, дэмжлэг) газар эзэмшигчийн бүх өрийг тэмдэглэв.

Дараа нь энэ зорилгоор моргейжийн ном гэж нэрлэгддэг тусгай номуудыг ашиглаж эхэлсэн. Эртний Грект аль хэдийн олон нийтэд сурталчлагдсан байсан бөгөөд энэ нь сонирхогч тал бүрт тухайн газрын өмчийн байдлыг хялбархан шалгах боломжийг олгодог.

Ипотекийн институт Ромын эзэнт гүрэнд шинэ хөгжлийг олж авсан. 1-р зуунд МЭ Иргэдэд үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан зээл олгодог ипотекийн байгууллагууд бий болсон.

Ипотекийн зээлийн хэрэгсэл, зээлийн төлбөрийн тооцооны схем

Ипотекийн зээл нь дараахь онцлог шинж чанаруудаар тодорхойлогддог.

Нэгдүгээрт , барьцааны зээл нь аливаа барьцааны нэгэн адил өөр (үндсэн) үүргийн зохих ёсоор биелэлтийг хангах арга зам юм - зээл эсвэл зээлийн гэрээ, түрээсийн гэрээ гэх мэт. Тиймээс моргейж нь үндсэн үүрэг дээр суурилдаг, учир нь үүнгүйгээр энэ нь утгаа алддаг.

Хоёрдугаарт , үл хөдлөх хөрөнгө нь үргэлж моргейжийн зүйл юм. Үл хөдлөх хөрөнгөд газар, түүнтэй нягт холбоотой бүх зүйл орно: аж ахуйн нэгж, орон сууцны барилгууд, бусад барилга, байгууламж.

Гуравдугаарт , ипотекийн зүйл үргэлж хариуцагчийн мэдэлд байдаг. Тэрээр энэ эд хөрөнгийн өмчлөгч, хэрэглэгч, жинхэнэ эзэмшигч хэвээр байгаа боловч түүнийг захиран зарцуулах эрхээ хасуулсан.

Багажны доор ипотекийн зээл Зээлдэгчдийн зээлийн төлбөрийг тооцох механизм, түүний дотор үндсэн өрийг барагдуулах, зээлийн хүүг төлөх аргуудыг хэлнэ. Ипотекийн зээлийн хэрэгслүүд нь урт хугацааны ипотекийн зээлийн мөнгөн гүйлгээний зохион байгуулалтын хэлбэрийг тодорхойлдог.

Ипотекийн зээлийн хэрэгслүүд нь зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн ашиг сонирхлыг дараахь байдлаар холбох зорилготой.

ипотекийн үйл ажиллагааны ашигт ажиллагаа, зээлдүүлэгчийн хөрөнгийн эргэн төлөлтийг хангах, түүний хөрөнгийг инфляциас хамгаалах;

ипотекийн зээлийн эрсдэлийг бууруулах;

Зээлдэгч нь зээл авах боломжтой зээлийн нөхцөлийг хангах.

Зээлийн хэрэгслийг сонгох нь дараахь хүчин зүйлээс шалтгаална.

эдийн засгийн байдал (инфляцийн түвшин, хүн амын орлого, мөнгөний бодлогозасгийн газар гэх мэт);

гаргахаар бүрдүүлсэн хөрөнгийн эх үүсвэр, үнэ ипотекийн зээл;

зээлийн тооцоог ойлгоход хялбар, хүртээмжтэй байдлыг хангах хэрэгцээ. 2

Ипотекийн зээлийн бүх хэрэглүүр нь өөрөө хорогдуулдаг (нэг төрлийн төлбөр хийх - байнгын ипотекийн зээл), эсвэл "бөмбөлөг" төлбөртэй, үндсэн төлбөрийн тогтмол төлбөртэй, төлбөрийг нэмэгдүүлэх, хувьсах хүүтэй байж болно. 3

Үл хөдлөх хөрөнгө нь:

газар;

аж ахуйн нэгж, түүнчлэн барилга, байгууламж болон бусад үл хөдлөх хөрөнгөбизнесийн үйл ажиллагаанд ашигласан;

орон сууцны барилга, орон сууц, эд анги орон сууцны барилгууднэг буюу хэд хэдэн тусгаарлагдсан өрөөнөөс бүрдсэн орон сууц;

зуслангийн байшин, цэцэрлэгийн байшингууд, гараж болон бусад хэрэглээний барилга байгууламж;

Зээлийн байгууллагууд :

1) зээлдэгчид - хувь хүмүүс, банкууд (зээлийн байгууллага) эсвэл хуулийн этгээд (зээлийн бус байгууллага) -тай зээлийн гэрээ байгуулсан ОХУ-ын иргэд, тэдгээрийн нөхцлийн дагуу зээл хэлбэрээр хүлээн авсан хөрөнгийг орон сууц худалдан авахад ашигладаг. Гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэх баталгаа нь худалдан авсан орон сууцны барьцаа (ипотек) юм;

2) гэрийн худалдагчид- өөрийн болон бусад иргэний өмчлөлийн орон сууцны байрыг худалдах хувь хүн, хуулийн этгээд болон хуулийн этгээд, тэдний нэрийн өмнөөс;

3) зээлдүүлэгчид- хуульд заасан журмаар зээлдэгчид олгодог банк (зээлийн байгууллага) болон бусад хуулийн этгээд. ипотекийн зээл(зээл); 4

4) үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллага болон түүнтэй хийсэн гүйлгээ- үл хөдлөх хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэлийг хангах төрийн байгууллага;

5) Даатгалын компаниуд- хөрөнгийн даатгал (ипотекийн орон сууцны даатгал), зээлдэгчийн хувийн даатгал, ипотекийн зах зээлд оролцогчдын иргэний хариуцлагын даатгал хийх тусгай зөвшөөрөлтэй даатгалын компаниуд;

6) үнэлгээчид- орон сууцны байрны мэргэжлийн үнэлгээ хийх эрхтэй хуулийн этгээд, хувь хүмүүс;

7) үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд;

8) хөрөнгө оруулагчид.

Эхний бүлгийн зээл - Стандарт ипотекийн зээл нь зээлийн төлбөрийг ижил, ихэвчлэн сар бүр хэсэгчлэн төлөх мөнгөн гүйлгээний зохицуулалтыг агуулдаг. Энэ зээлийг ипотекийн аннуитийн зээл гэж нэрлэдэг. Хугацааны аннуитет гэдэг нь хязгаарлагдмал хугацаанд ижил орлоготой мөнгөн гүйлгээ юм. Баримт бичгийг ижил хугацааны интервалын төгсгөлд (эсвэл эхэнд) хийдэг.

Зээлийн төлбөрийг тооцоолохдоо дараахь томъёог ашиглана.

П  r

1 – (1+r) – n

Хаана Р- сарын зээлийн төлбөрийн хэмжээ;

П- ипотекийн зээлийн хэмжээ;

n - нийт тоозээлийн бүх хугацааны зээлийн төлбөр (сарын тоо);

r- сарын зээлийн хүү. 5

Зээлийн төлбөрийг сар бүр хийдэг. Зээлдэгч сар бүр ижил хэмжээний мөнгө төлдөг бөгөөд нэг хэсэг нь зээлээ төлж, нэг хэсэг нь тухайн сард хуримтлагдсан хүүг төлөхөд зарцуулдаг бөгөөд энэ нь нэгдүгээрт, зээлдэгчид зээлийн зардлаа тогтвортой байлгах боломжийг олгодог, хоёрдугаарт, хүү тооцдог тул Төлбөргүй зээлийн үлдэгдэл дээр, дараа нь зээлдэгч үндсэн өрийн тодорхой хэсгийг сар бүр төлөхгүй байснаас бага хүү төлж, авсан зээлийн нийт дүнгийн хүүг тооцно. Банк нь эргээд хуримтлагдсан хүүгийн хамт олгосон зээлийн тодорхой хэсгийг эргэн төлөлтөд авдаг. Энэ сонголт Оросын хувьд хамгийн тохиромжтой. 6

Шинжилгээний зорилгоор, мөн зээлдэгчийн хүсэлтээр аль ч сарын зээлийн үндсэн төлбөрийн үлдэгдлийг тооцоолж болно. зээлийн хугацаа. Дараахь томъёог ашиглана.

1 – (1+r) – т

П т = Р  ,

Хаана П т- t-р хугацааны эцсийн өрийн үлдэгдэл;

Р- сарын шимтгэлийн хэмжээ;

т- зээлийн хугацаа дуустал үлдсэн төлбөрийн тоо (сарын тоо);

r- сарын зээлийн хүү.

Сарын төлбөртэй стандарт аннуитетийн зээлийн өөрчлөлт нь хоёр долоо хоног тутамд төлөх хугацаатай ипотекийн зээл бөгөөд зээлийн хугацаа болон хүүгийн төлбөрийн нийт хэмжээг багасгах боломжийг олгодог.

Мөн ипотекийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээнд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг ипотекийн зээлийн харьцаа ба орон сууцны зээлийн тогтмол.

Ипотекийн зээлийн харьцаа (Кз) нь орон сууцны зээлийн өрийн эзлэх хувийг харуулдаг (жишээ нь. мөнгө зээлсэн) үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэд. Үүнийг дараах томъёогоор тооцоолно.

K z = I / K x 100%,

би бол ипотекийн зээлийн хэмжээ, руб.;

ТО - нийт зардалүл хөдлөх хөрөнгө, урэх.

Утга өндөр байх тусам өгөгдсөн коэффициент, зээлсэн хөрөнгийн эзлэх хувь өндөр байх тусмаа бага байна өөрийн хөрөнгөүл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг санхүүжүүлэх хөрөнгө оруулагч. Зээлдүүлэгчдийн үүднээс (жишээ нь. моргейжийн банк) ипотекийн зээлийн өрийн харьцаа өндөр байна гэдэг нь зээлдэгч үүргээ зөрчиж, барьцаалсан эд хөрөнгийг эргүүлэн худалдаж авах эрхээ хасуулах эрсдэл өндөр байна гэсэн үг.

Банкууд энэ харьцаанд тодорхой дээд хязгаар тогтоож, мөрддөг. Ер нь банкнаас иргэдэд орон сууц барих, худалдан авах, засварлахад зориулж олгосон зээлийн хэмжээ тооцоо, худалдан авах үнийн дүнгийн 70 хувиас хэтрэхгүй байна.

Жишээ

Нэг иргэн 320 сая рублийн үнэтэй зуслангийн байшин худалдаж авсан. Үүний зэрэгцээ түүний өөрийн хөрөнгө нь 120 сая рубль юм. Тэгээд зээлсэн капитал 200 сая рублийн ипотекийн зээлийн улмаас. Ипотекийн зээлийн харьцаа нь:

Kz = 200 / 320 x 100 = 62.5%.

Ипотекийн тогтмол (Pi) нь жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийн ипотекийн зээлийн үндсэн төлбөрт эзлэх хувь хэмжээг хэлнэ.

P ба = D / I x 100%,

Энд D нь өрийн үйлчилгээний төлбөрийн жилийн хэмжээ, руб.;

Би бол ипотекийн зээлийн үндсэн дүн, руб.

Примэ

Жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээ 40 сая рубль байна. 200 сая рублийн ипотекийн зээлийг жилийн 5 хувийн хүүтэй 10 жилийн хугацаатай авсан. Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь:

P i = 40 / 200 x 100 = 20%.

Ипотекийн зээлийг бүрэн төлөхийн тулд орон сууцны зээлийн тогтмол хэмжээ нь зээлийн нэрлэсэн хүүгээс өндөр байх ёстой. Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ хүүгээс хэтэрсэн нь зээлийн үндсэн төлбөрийг төлж барагдуулна. Хэрэв ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь ипотекийн зээлийн хүүтэй тэнцүү бол анхны дүнг бүхэлд нь эргүүлэн төлнө зээл болно"бөмбөлөг" төлбөр.

Хэзээ моргейжийн тогтмол бага байх болно хүү, зээлийн төлбөр нь түүний хүүг ч нөхөхгүй. Энэ тохиолдолд хүүгийн төлөгдөөгүй хэсэг нь ипотекийн зээлийн үндсэн төлбөрийн хамт хуримтлагдаж, үлдэгдэл нь өсөх болно.

Ипотекийн зээлийг төрөлжсөн ипотекийн банкууд гүйцэтгэдэг. Эдгээр банкуудад тусгай шаардлага тавигддаг: найдвартай байдал нэмэгдсэн байх ёстой. Тэд венчур (эрсдэлтэй) үйл ажиллагаа явуулахыг хориглоно.

Ипотекийн зээл "хавар “Үндсэн төлбөрийг төлөхийн тулд үе үе тэнцүүлэх, мөн хүүгийн төлбөрийг төлөх зээл юм; Үүний дагуу нийт төлбөрийн хэмжээ үе болгон буурдаг. Хаврын ипотекийн зээл нь өөрөө өөрийгөө хорогдуулдаг орон сууцны зээл юм.

"Хавар" гэсэн нэр томъёо нь булгийн үйлдэлтэй адилтгаж байна. Илүү их (илүү) сунгах тусам сунгах чадвар бага байдаг.

Хоёр дахь бүлгийн зээл - хувьсах төлбөртэй ипотекийн зээлийг хоёр дэд бүлэгт хуваадаг: төлбөрийн хэмжээг зээлийн гэрээ байгуулсны дараа шууд тодорхойлдог зээл, индексжүүлэлтийн коэффициент ашигладаг ипотекийн зээлийн өөр хэрэгсэл бүхий зээл.

Хоёрдугаар бүлгийн зээлүүдээс хамгийн түгээмэл нь хувьсах хүүтэй зээл, үндсэн зээлийн тогтмол төлбөртэй зээл, “бөмбөлөг” төлбөртэй зээл, төлбөрийн өсөлттэй ипотекийн зээл, индексжүүлсэн зээл юм.

Тогтворгүй эдийн засагтай үед хамгийн хүлээн зөвшөөрөгдсөн зээл хувьсах хүү . Энэ нь нөхцөл байдлын өөрчлөлтөөс хамааран зээлийн хүүг шинэчлэхэд суурилдаг санхүүгийн зах зээл, өөрөөр хэлбэл татсан нөөцийн өртгийн өөрчлөлтийн дагуу. Эхний ээлжинд тооцоог ердийн аннуитетийн моргейжийн зээлийн томъёоны дагуу хийдэг. Ингэж хүлээн авсан төлбөрийн хэмжээ нь хүүгийн хэмжээг өөрчлөх хүртэл хүчинтэй байна. Шинэ хүүгийн хэмжээг харгалзан ижил төстэй тооцоог зээлийн үлдсэн хугацаанд хийх гэх мэт хувьсах хүүтэй зээлийн хугацаа бүрт хийнэ.

Үүнийг ашиглах үед зээлийн хэрэгсэлЗээлийн хүүгийн өөрчлөлтийг үндэслэн индексийг сонгох хандлагыг зөвтгөх нь чухал юм. Засгийн газрын үнэт цаасны өгөөжийг индексжүүлэх үзүүлэлт болгон ашиглаж болно; банк хоорондын зээлийн хүү; LIBOR-ын хүү (Лондонгийн банк хоорондын санал болгосон ханшийг ам.доллараар илэрхийлнэ); дундаж хувьарилжааны банкны хадгаламжийн гэрчилгээнд; ам.долларын ханш гэх мэт. Индексийг сонгохдоо үндсэндээ ипотекийн зээл олгоход ашигласан хөрөнгийн өртгийг хамгийн сайн тодорхойлдог үзүүлэлтээр тодорхойлогддог.

Хувьсах хүүтэй зээлийг ашиглахдаа та хэд хэдэн асуудалтай тулгарах болно, тухайлбал:

зээлийн хүүг шинэчлэх зорилгоор тогтоосон бүх индексүүд инфляци болон нөөцийн бодит өртгийг зөв тусгаагүй;

хүүгийн хэмжээг байнга өөрчлөх нь зээлийг сонирхолгүй болгодог;

зээлийн төлбөр болон зээлдэгчийн орлогын хооронд үл нийцэх байдал;

багажийн боломжит харьцангуй нарийн төвөгтэй байдал.

Хувьсах хүүтэй зээлийг ашиглахдаа түүний хүүг тогтмол хүүтэй зээлээс 1.5-2% бага тогтоодог.

Зээлдэгчдийн хувьд хувьсах хүүтэй ипотекийн зээлийн сонирхолыг нэмэгдүүлэхийн тулд хүүгийн зохицуулалтын механизмыг ашигладаг. Зохицуулалтын мөн чанар нь зээлийн хүүгийн дээд түвшинд хязгаарлалт тогтоох явдал юм. Энэ тохиолдолд нэг жилийн хугацаанд хүүгийн зөвшөөрөгдөх дээд хэмжээ, нийт хүүгийн өсөлтийн дээд хязгаарыг нэгэн зэрэг тодорхойлох боломжтой. зээлийн хугацаа. Харин банкны эрх ашгийг хамгаалах үүднээс зээлийн хүүгийн доод хэмжээг тогтоож болно.

Ипотекийн зээл (Англи хэлээр эргүүлэх) - ипотекийн зээл нь түүний хугацааг тодорхой хугацаанд (3 эсвэл 6 сар) хувааж, зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалзан тус бүрт өөрийн хүүгийн хэмжээг тогтоодог. Тэгэхээр эргүүлэх зээл нь хөвөгч хүүтэй зээл юм. Энэ нь тогтмол хүүтэй зээлээс ялгаатай ("хаврын" орон сууцны зээл).

Тогтмол үндсэн төлбөртэй зээл хэрэглээний зээлийн практикт банкууд өргөнөөр ашигладаг. Энэ тохиолдолд зээлдэгч нь өрийн үндсэн төлбөрийг төлөхийн тулд тэнцүү төлбөр төлөх бөгөөд өрийн үлдсэн хэсэгт хүү хуримтлагдаж, нийт төлбөрийн нэг хэсэг болгон төлнө. Тиймээс сарын төлбөрийн хэмжээ доошоо өөрчлөгддөг. Энэхүү зээлийн хэрэгслийн сул тал нь эхний саруудад зээлдэгчид ихээхэн ачаалал өгдөг бөгөөд энэ нь эргэн төлөгдөхгүй байх эрсдэлийг нэмэгдүүлдэг. Үүнээс гадна боломжит зээлдэгчийн төлбөрийн чадварт шаардагдах босгыг нэмэгдүүлж, ипотекийн зээл авах боломжтой хэрэглэгчдийн тоог хязгаарладаг. Эдгээр зүйлийг харгалзан үзвэл үндсэн зээлийн тогтмол дүнтэй зээл нь ипотекийн зээлийн практикт тохиромжгүй гэж дүгнэж болно.

Сүүлийн үед гадаадын банкуудын практикт нэлээд өргөн хэрэглээ илэрсэн. зээлбөмбөлөг төлбөртэй үндсэн өрийг төлөхийн тулд их хэмжээний эцсийн (“бөмбөлөг”) төлбөрийг өгөх үед. "Бөмбөлөг" гэсэн нэр томъёо нь жишээлбэл, цасан бөмбөгийг өнхрүүлэхтэй адил төстэй утгатай. Бид өнхрөх тусам бөмбөгний хэмжээ том болно. "Бөмбөлөг" төлбөр гэдэг нь эцсийн төлбөрийг их хэмжээгээр илэрхийлдэг зээлийн өр. Эхний хэдэн сар, жилдээ өрийн үндсэн төлбөрийг төлдөггүй, эсвэл багахан хэсгийг нь төлдөг. Дараа нь бүх үлдэгдлийг төлөх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид ихэвчлэн шинэ зээлийг урьдчилан тохиролцохыг хичээдэг бөгөөд ингэснээр баллон төлбөрийн хугацаа дуусахад үүргээ биелүүлээгүйн улмаас эд хөрөнгөө алдахгүй байх болно.

"Бөмбөлөг" төлбөртэй зээлийн сул тал нь зээлээ төлөхгүй байх эрсдэл, өөрөөр хэлбэл зээлийн эрсдэл юм. Учир нь үндсэн зээлийн эргэн төлөлт хугацаа дуустал хойшилсон тул зээлдэгчийн санхүүгийн байдалд өөрчлөлт орж, төлбөрийн чадваргүй болох магадлал өндөр байна. Нэмж дурдахад, цаг хугацаа өнгөрөх тусам барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийн эрсдэл нэмэгдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурах магадлал нэмэгддэг бөгөөд энэ нь зээлийн эцсийн зээлийн үндсэн төлбөрийг төлөх нөхцөл байдалд онцгой ач холбогдолтой болж байна. хугацаа.

Индексжүүлсэн ипотекийн зээлийн хэрэглүүр нь инфляци өндөртэй орнуудад зориулагдсан. Эдгээр хэрэгслүүдийн дунд өрийн үлдэгдлийг индексжүүлсэн зээл, давхар индексжүүлсэн зээл орно.

Өрийн индексжүүлсэн зээл Сонгосон индекс дээр үндэслэн өрийн үлдэгдэл хэмжээг тохируулахыг хэлнэ. Эдийн засаг дахь нөхцөл байдал, ипотекийн зээл олгоход татсан эх үүсвэр, өртгөөс хамааран янз бүрийн үзүүлэлтүүдийг индекс болгон авдаг - хэрэглээний үнийн индекс, ам.доллар, хөдөлмөрийн хөлсний доод индекс. цалин, инфляцийн түвшин гэх мэт Ийм хэрэгсэл нь зээлийг тэнцүү хэмжээгээр төлөх боломжийг олгодог бодит хэмжээтөлбөрийн нэрлэсэн үнэ өөрчлөгдөх үед. Энэ тохиолдолд инфляцийн эрсдэл бүхэлдээ зээлдэгчид шилжинэ. Үүний зэрэгцээ индексийн өсөлт нь зээлдэгчийн бодит орлогын өсөлтөөс давж болзошгүй тул зээлийн эрсдэл нэмэгддэг.

Давхар индексжүүлсэн зээл зээлдэгч болон зээлдүүлэгчийн хооронд эрсдэлийг илүү жигд хуваарилах боломжийг танд олгоно. Хоёр индексийг ашигладаг:

төлбөрийг орлогын зарим үзүүлэлтийн дагуу индексжүүлж, улмаар зээлийн эргэн төлөлт, түүний хүртээмжийг баталгаажуулдаг;

Зээлийн нэрлэсэн үлдэгдлийг инфляцийн түвшинг (хэрэглээний сагсны өртөг гэх мэт) тусгасан индекс болгон индексжүүлж, зээлдүүлэгчийн хөрөнгийн бодит үнэ цэнийг хамгаалахад тусалдаг.

Иймээс урьдчилан тогтоосон хугацаанд (инфляци өндөр байх тусмаа илүү олон удаа) төлбөрийн нэрлэсэн үнэ цалингийн индексийн өөрчлөлтийг тусгаж, өрийн үлдэгдлийн нэрлэсэн үнэ инфляцийн индексийн динамикийг тусгаж өөрчлөгддөг. 7

Давхар индексжүүлсэн зээлийн төрөл бол зээл юм -тайтохируулж болох хойшлуулсан төлбөр , энэ нь хоёр хүүгийн хэмжээг хэрэглэх явдал юм. Нэг хүү нь зээлийн байгууллагуудын банкинд ашигтай байх, нөгөө нь зээлдэгчид зээлийг хүртээмжтэй байлгах ёстой. Эхний хувь хэмжээ, өндөр нь "Гэрээний хувь" гэж нэрлэгддэг, өөрөөр хэлбэл. банкинд зээл олголтыг ашигтай болгох төлбөрийн хэмжээг тодорхойлдог бөгөөд зарчмын хувьд үйлчлүүлэгч банкинд төлөх ёстой. Энэ хүүгийн хэмжээг банк хоорондын зээлийн зах зээлийн хүүнд үндэслэн тогтмол тооцдог.

Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр зээлдэгч нь "төлбөрийн хувь хэмжээ" гэж нэрлэгддэг нэлээд бага хүүтэй сар бүр зээлийн төлбөрийг тогтмол хийдэг. Үйлчлүүлэгчийн банкинд төлөх гэрээний хүү болон түүний төлөх төлбөрийн хоорондох зөрүү төлбөрийн хувь хэмжээ, зээлдэгчийн үндсэн төлбөрт тогтмол нэмэгддэг. Зээлдэгчийн сарын төлбөрийн хэмжээг өрийн хэмжээ нэмэгдсэнээс хамаарч үе үе дахин тооцдог тул хугацааны эцэс гэхэд үйлчлүүлэгч үүнийг бүрэн төлдөг. Бүрэн "гэрээний" хүүтэй төлбөрийг хожим нь тооцдог гэж хэлж болно.

Үүний зэрэгцээ, өрийн үндсэн дүнг индексжүүлсэн зээлийн хэрэгслийг (ялангуяа хойшлуулсан төлбөрийн хэрэгсэл) ашиглах нь зээлийн өрийн өсөлт эсвэл "сөрөг хорогдол" -ын асуудалтай холбоотой бөгөөд энэ нь хөрвөх чадварын эрсдэлийг нэмэгдүүлдэг. хадгаламж эзэмшигчдийн нэхэмжлэлийн төлбөрийн хэмжээтэй (хүүгийн төлбөрийг оруулаад) харьцуулахад банкинд орох мөнгөн гүйлгээ хангалтгүй байж болно гэсэн үг юм. Өр төлбөр нь богино хугацаат хадгаламжид, актив нь урт хугацаат зээлд төвлөрсөн банкуудын хувьд хөрвөх чадварын эрсдэл өндөр байх нь ойлгомжтой.

Олон байгаа болохоор янз бүрийн төрөлипотекийн зээл (зарим нь түвшний төлбөртэй байхад зарим нь хувьсах төлбөртэй) бөгөөд барьцаа хөрөнгийн хэмжээ харилцан адилгүй байж болох тул эрсдэл болон шаардагдах хүүг үнэлэхдээ төлбөрийн хэмжээ, хугацааг тодорхойлохдоо болгоомжтой, болгоомжтой хандах хэрэгтэй. 8

TO шинж чанарууд IC-д дараахь зүйлс орно.

Ипотекийн зээлийн харьцаа - TO FROM

Тогтмол төлбөрийн хэмжээ ба моргейжийн тогтмол хэмжээ - ӨМНӨТэгээд IP

Зээлийн үлдэгдэл

Зээлийн төлбөрийн хувь - би

Зээлдүүлэгчийн өгөөж

Тодорхой шинж чанаруудын тооцоо нь зээлийн нөхцлөөс хамаардаг бөгөөд энэ нь эргэн төлөлтийн янз бүрийн схемийг тусгасан байдаг. Ихэнх орчин үеийн эргэн төлөлтийн схемүүд нь зээлийн эргэн төлөлтийг анюитийн үндсэн дээр, өөрөөр хэлбэл зээлийн хүүгийн төлбөр ба зээлийн үндсэн дүнгийн төлбөрөөс бүрдсэн тогтмол тогтмол төлбөрөөр төлдөг. Ийм зээл гэж нэрлэдэг өөрийгөө зөөлөвчлөх.

1) Ипотекийн зээлийн харьцаа -TO FROM

Энэ харьцаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртөгт ипотекийн зээлийн (жишээ нь зээлсэн хөрөнгө) эзлэх хувийг харуулдаг. Үүнийг томъёо (1) ашиглан тооцоолно.

Хаана TO FROM(LTV)– ипотекийн зээлийн өрийн харьцаа (Зээлийн үнэ ханш);

IR- ипотекийн зээлийн хэмжээ, рубль; C- зээлийн нийт зардал, руб.

Энэ харьцаа өндөр байх тусам зээлсэн хөрөнгийн эзлэх хувь өндөр, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг санхүүжүүлэхэд хөрөнгө оруулагчийн өөрийн хөрөнгийн эзлэх хувь бага байна. Зээлдүүлэгчдийн (жишээ нь, моргейжийн банк) үүднээс авч үзвэл илүү өндөр Түлхүүрүүдзээлдэгч үүргээ зөрчиж, ипотекийн эд хөрөнгийг эргүүлэн худалдаж авах эрхээ хасуулах эрсдэл өндөр байна гэсэн үг. Банкууд энэ харьцаанд тодорхой дээд хязгаар тогтоож, мөрддөг. Ер нь банкнаас иргэдэд орон сууц барих, худалдан авах, засварлахад зориулж олгосон зээлийн хэмжээ нь тухайн орон сууцны үнийн дүнгийн 70 хувиас хэтрэхгүй байна.

2) Тогтмол төлбөр -ӨМНӨ

Бүрэн хорогдуулах зээлийн хувьд төлбөрийн хэмжээг зээлийн хэмжээ, зээлийн хугацаа, хүүгээс хамаарч тогтоодог. Учир нь Бүх төлбөр ижил байна, дараа нь тэдгээрийн үнэ цэнийг зээлийн хугацаа, хүүгийн функц болох нэгжийн элэгдлийн шимтгэлийн коэффициентээр тодорхойлно (F6 - 6-р f. мөнгөний нэгж) – томъёо (2):

Хаана IP– ипотекийн тогтмол (нэгжийн элэгдлийн шимтгэл);(2)

би П- зээлийн нөхцөл.

Жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийг хөрөнгө оруулалтын дансны үндсэн дүнтэй харьцуулсан харьцааг зээлийн тогтмол гэж нэрлэдэг - томъёо (3).

(3)

Хаана KP(LC)– зээлийн тогтмол, %; ӨМНӨ

IR– ипотекийн зээлийн үндсэн дүн, руб.

IN ерөнхий үзэлипотекийн болон зээлийн тогтмол хэмжээ тэнцүү байна. Үүний үндсэн дээр та тооцоолох томъёог гаргаж болно үечилсэн төлбөр(томъёо 4):

(4)

Хаана ӨМНӨ- өрийн үйлчилгээний тогтмол төлбөр, рубль; IR- ипотекийн зээлийн үндсэн дүн, рубль;

би- зээлийн хүү; П- зээлийн нөхцөл.

DO = IR ´ IP(5)

Өөрийгөө хорогдуулдаг зээлийн хувьд үечилсэн төлбөр (зээлийн үйлчилгээний төлбөр) нь хүү болон үндсэн төлбөрийн зарим хэсгийг агуулдаг.

IC-г бүрэн унтраахын тулд IPзээлийн нэрлэсэн хүүгээс өндөр байх ёстой. Илүүдэл IPдээрх бизээлийн үндсэн төлбөрийн төлбөрийг баталгаажуулна. Хэрэв IP = би IC-ийн мэдээлснээр зээлийн анхны дүнг бүхэлд нь "бөмбөлөг" төлбөрөөр төлнө. Хэзээ IPжижиг хэмжээтэй байх болно би, зээлийн төлбөр нь түүний хүүг ч нөхөхгүй. Энэ тохиолдолд хүүгийн төлөгдөөгүй хэсэг нь өрийн үндсэн дүнтэй хамт хуримтлагдаж, үлдэгдэл нь өсөх болно.

3) Зээлийн үлдэгдэл(зээлдүүлэгчийн үүднээс зээлийг буцаах)

Зээлийн хугацаа дуусахаас өмнө үл хөдлөх хөрөнгө зарах, хугацаа дуусахаас өмнө зээлээ төлөх гэх мэт зээлийн үлдэгдлийг ихэвчлэн тооцдог.

Шулуун шугамын төлбөрийн зээлийн үлдэгдэл нь хорогдуулах хугацааны үлдсэн хугацаанд зээлд үйлчлэх төлбөрийн өнөөгийн өртөгөөр тодорхойлогдоно. Энэ тохиолдолд зээлийн үлдэгдлийг 6-р томъёоны дагуу үечилсэн төлбөрийн хэмжээ ба аннуитетийн коэффициент (төлбөрийн тэнцүү урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэ - мөнгөний нэгжийн тав дахь функц F5) дээр үндэслэн тодорхойлно.

Хаана IN- зээлийн үлдэгдэл, рубль; ӨМНӨ- үечилсэн төлбөр, рубль;

би– зээлийн хүү, %; т– элэгдлийн үлдсэн хугацаа, жил (сар).

– аннуитийн коэффициент (анюитетийн өнөөгийн үнэ цэнэ) – а

Зээлийн үлдэгдлийг анхны зээлийн дүнгийн хувиар илэрхийлж болно. Үүнийг хийхийн тулд коэффициентийн харьцааг тооцоолох хэрэгтэй өнөөгийн үнэ цэнэҮлдсэн хугацааны нэг аннуитетийг зээлийн бүх хугацааны туршид нэг аннуитетийн өнөөгийн үнэ цэнийн коэффициенттэй харгалзах хүүгийн хэмжээгээр - томъёо 7:

(7)

Хаана Б– зээлийн үлдэгдэл %;

Бол- үлдсэн хугацааны аннуитетийн өнөөгийн үнэ цэнийн коэффициент;

бүгд- нийт хугацааны аннуитетийн өнөөгийн үнэ цэнийн коэффициент.

4) Зээлийн эргэн төлөлтийн хувь

Зээлийн эргэн төлөлтийн хувь, түүнчлэн зээлийн үлдэгдэл нь янз бүрийн тооцоололд, жишээлбэл, IIA тооцоонд шаардлагатай байдаг. Зээлийн эргэн төлөлтийн хувийг зээлийн үлдэгдлийн мэдэгдэж буй хувь дээр үндэслэн тодорхойлно - томъёо 8:

P = 1–IN(8)

Хаана Р- зээлийн эргэн төлөлтийн хувь; IN– зээлийн үлдэгдлийн хувь.

Зээлийн эргэн төлөлтийн хувийг хэд хэдэн аргыг ашиглан шууд тооцож болно. Хамгийн энгийн арга бол тодорхойлох явдал юм РЗээлийн бүх хугацааны нөхөн олговрын сангийн коэффициентийг (F3 - мөнгөний нэгжийн гурав дахь функц) тооцооны хугацааны нөхөн олговрын сангийн коэффициенттэй харьцуулсан харьцаа - томъёо 9:

(9)

Хаана SFF бүгд- зээлийн бүх хугацааны нөхөн олговрын сангийн коэффициент;

SFF х– тооцооны хугацааны нөхөн олговрын сангийн коэффициент.

Нөхөн төлбөрийн сангийн коэффициентийг 10-р томъёог ашиглан олно.

(10)

Хаана SFF– нөхөн төлбөрийн сангийн коэффициент;

би– зээлийн хүү, %; т- зээлийн хугацаа, жил (сар).

5) Зээлдүүлэгчийн өгөөж

Зээлдүүлэгчийн өгөөж (ашиг) нь хөнгөлөлтийн томъёогоор тодорхойлогддог, учир нь зээлдүүлэгчийн өрийг барагдуулах, буцаан олгох мөнгөн гүйлгээ ижил төстэй байдаг. бэлэн мөнгөний урсгалхөрөнгийн хөрөнгө оруулагч. Хэрэв зээл байхгүй бол нэмэлт нөхцөл, дараа нь зээлдүүлэгчийн өгөөж хүүгийн түвшинтэй тэнцүү байна. Харин зээлийн гэрээнд зээлдэгчийн зүгээс ямар нэгэн нэмэлт төлбөр төлөхөөр заасан бол зээлдүүлэгчийн өгөөж хүүгийн хэмжээнээс их байх болно. Хувьсах төлбөрийн хувьд зээлдүүлэгчийн өгөөж бас өөрчлөгддөг. Тиймээс өгөөжийг тодорхойлохын тулд хөрөнгө оруулалтын төслүүдийг үнэлэх аргууд, ялангуяа төслийн дотоод өгөөжийн түвшинг (IRR) тодорхойлох аргыг ашигладаг. гэх мэт хөрөнгө оруулалтын төсөлзээлдүүлэгч тодорхой зээлийн байр суурийг авч үзэж байна.

Ипотекийн зээлийн салбарт хэрэглэгдэх багаж хэрэгсэл, технологийг сайтар сонгох санхүүгийн гүйлгээашиг олох. Тэдний сонголт нь хөрөнгө оруулагчийн хүслээс хамаарахгүй, эсвэл зээлийн байгууллага, энэ нь ерөнхий тодорхойлогддог эдийн засгийн байдалтус улсад ипотекийн зээлийн хөгжлийн түвшин, хэмжээ Мөнгөсалбарын эргэлт.

Зөвхөн хэзээ зөв сонголт санхүүгийн хэрэгсэлипотекийн зээлийн хөрвөх чадварыг нэмэгдүүлэх боломжтой үнэт цаас, ашиг олохгүй байх эрсдэлийг бууруулж, ипотекийн зээлийг илүү хямд болгож, үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх нь мэдэгдэхүйц үр дүнтэй болно.

Та яагаад байнгын ипотекийн зээл хэрэгтэй байна вэ?

Ипотекийн зээлийн өрийг барагдуулах төлбөрийг тооцоолсон ипотекийн тогтмолыг ашиглан тооцдог. Тооцоолохдоо тухайн жилийн зээлийн эргэн төлөлтийн үүргийг анх олгосон ипотекийн зээлийн үндсэн дүнтэй харьцуулсан харьцаатай тэнцүү гэж хүлээн зөвшөөрнө. Ипотекийн тогтмол нь зээлийн төлбөрийн хоёр хэсгийг багтаасан болно - өрийн нийт хэмжээ, зээлийг ашиглах хүү.

Зураг 1. Ипотекийн зээлийн тогтмол - ипотекийн зээлд хөрөнгө оруулах аврах шугам

Үнэ цэнийг хувиар буюу аравтын бутархайгаар илэрхийлнэ (тэнцүү төлбөртэй зээлийн хувьд). Тооцоолохдоо дараах томъёог ашиглана.

Pi = (D/I)x100, энд Pi нь моргейжийн тогтмол, %; D - тухайн жилийн үндсэн зээлийн эргэн төлөлтийг баталгаажуулсан төлбөрийн хэмжээ, руб.; Би бол ипотекийн зээлийн үндсэн дүн, руб.

Хэрэв ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь ипотекийн зээлийн тогтоосон хүүгээс өндөр байвал ипотекийн зээл ямар ч асуудалгүйгээр бүрэн хаагдах болно. Өөр сонголтууд байдаг. Жишээлбэл, ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь зээлийн хүүтэй тэнцүү байх үед зээлийн анхны төлбөрийн эргэн төлөлтийг "баллон" хэлбэрээр (нэг удаагийн төлбөр) хийх боломжтой.

Ипотекийн тогтмолыг мөн өөрөө хорогдуулдаг зээлийн капиталжуулалтын харьцааг тооцоход ашигладаг. Хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг шинжлэхэд энэ үнэ цэнийн үүрэг мөн чухал юм

Зээлээ төлөхгүй байх эрсдэлтэй хараат байдал

Хэрэв ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь зээлийн хүүгээс бага байвал төлбөр нь зээлийн хүүг нөхөх боломжгүй болно. Энэ тохиолдолд бүх төлөгдөөгүй дүн нь ипотекийн зээлийн үндсэн төлбөрийн хамт хуримтлагдах бөгөөд үүний үр дүнд үлдэгдэл байнга өсөх болно.

Зураг 2. Ипотекийн тогтмолын тусламжтайгаар эрсдэлийг тооцоолоход хялбар байдаг

Бөмбөлөг төлбөртэй сонголт нь эрсдэл дагуулдаг, учир нь энэ нь өрийн эцсийн төлбөрийг их хэмжээгээр төлөхийг заасан. Хэрэв төлбөрийн явцад энэ маягт нь зээлдэгчид тохиромжтой бол эцсийн дүн нь олон хүмүүсийн хувьд боломжгүй байж магадгүй юм. Энэ нь зээлийн хугацаа дуусахад зээлээ төлөхгүй байх томоохон эрсдэлийг бий болгодог.

Ипотекийн зээлийн тогтмол утгыг хүүгийн түвшингээс доогуур түвшинд байлгах цорын ганц сонголт бол төлбөрийн хэмжээг нэмэгдүүлэх схемийг (IIP) сонгох бөгөөд дараа нь зээлийн өрийн бүрэн хорогдлыг олж авахын тулд төлбөрийн хэмжээ хангалттай нэмэгдэх хүртэл хугацаанд л сонгох явдал юм. .

Зээлийн ипотекийн зээлийн тогтмол хүүг 3-4 пунктээр давахад хангалттай гэж үзэж байна. Бага үнэ нь энэ хөрөнгө оруулалтын хэрэгслийн хөрвөх чадварыг эрс бууруулдаг. Ипотекийн зээлийн тогтмол өсөлт нь ипотекийн зээлээс илүү эрсдэл багатай хэрэгсэлд хөрөнгө оруулахыг илүүд үздэг хөрөнгө оруулагчдыг татдаг.

Ипотекийн тогтмолыг практикт хэрхэн ашигладаг вэ?

"Ипотекийн зээлийн тогтмол" үзүүлэлтийг зээл авсан болон өөрийн хөрөнгийг нэгэн зэрэг ашиглаж, худалдан авалтад тодорхой харьцаагаар хөрөнгө оруулалт хийх үед холбогдох хөрөнгө оруулалтын аргад өргөн хэрэглэгддэг. янз бүрийн объектуудүл хөдлөх хөрөнгө. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувьтай тэнцүү байна.

Зураг 3. Ипотекийн тогтмолыг тооцоолол, зах зээлийн шинжилгээнд өргөн ашигладаг

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга нь капиталжуулалтын хувь хэмжээний дараах шаардлагыг шаарддаг.

Энэ нь зээлсэн хөрөнгийн өгөөжийн зах зээлийн шаардлагыг хангасан байх ёстой, эс тэгвээс зээлдүүлэгчид ипотекийн зээл олгохоос татгалзах болно.
Энэ хувь хэмжээ нь олгосон зээлээс авсан орлогыг төдийгүй зээлийн дүнг өөрөө хорогдуулах төлбөрийн хэлбэрээр буцааж өгөх боломжийг олгодог.
ханш дээр орлогын зах зээлийн шаардлагыг хангах ёстой өмчИнгэснээр хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад мөнгөө хөрөнгө оруулах сонирхолтой байдаг.
Хөрөнгө оруулсан бүх хөрөнгийн орлогын мэдүүлсэн (зах зээлийн) дүнг хүлээн авах, хөрөнгө оруулалтаа аажмаар өгөөж авах баталгааг хангах шаардлагатай.

Зээлийн хөрөнгийн капиталжуулалтыг тооцохдоо ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээг тогтмол төлбөрийн үндсэн зээлийн дүнтэй харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлдог. Төлбөр хийх бүрт үнэ цэнийг тооцдог - улирал эсвэл сар бүр. Энэ тохиолдолд дараахь томъёог ашиглана - төлбөрийн тоог тэдгээрийн хэмжээ, төлбөрийн давтамжаар үржүүлнэ.

Өөрийн хөрөнгөөс олох ашгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулагчийн төлөвлөсөн орлогыг харуулдаг. Хөрөнгө ашигласны шууд ашгийн хувийг хөрөнгө оруулагчийн эзэмшиж буй мөнгөнд харьцуулсан харьцаа шиг харагдаж байна.

Ипотекийн тогтмол

Энэ нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь ба түүнээс дээш ашгийн хувь гэсэн хоёр хэсгээс бүрдэнэ.

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын аргын хувьд нийт хүүг жинлэх замаар тодорхойлно бүрэлдэхүүн хэсгүүд(зээл авсан болон өөрийн хөрөнгө) нийт хөрөнгө оруулалтын . Энэ аргын ачаар та эзлэхүүн ямар байх ёстойг тооцоолж болно өөрийн мөнгөшаардлагатай моргейжийн тогтмол үзүүлэлтүүдийг олж авах. Үүний үр дүнд зөвхөн төлөвлөсөн ашиг төдийгүй хөрөнгө оруулалтын энэ аргын хувьд зайлшгүй гарах эрсдэлийг удирдах боломжтой болно.

Хөшүүргийн харьцааны хэмжээнээс их зүйл шалтгаална - сарын төлбөрийн хэмжээнээс эхлээд зээл олгох баримт хүртэл. Олон банк энэ үнэ цэнийн тодорхой дээд хязгаарыг бие даан тогтоож, дагаж мөрддөг бөгөөд дагаж мөрдөөгүй тохиолдолд ипотекийн зээл олгохыг хязгаарлаж болно.

Ипотекийн бүх зээлийг хоёр бүлэгт хувааж болно- эргэн төлөгдөх үед тогтмол болон хувьсах төлбөртэй. Тогтмол төлбөртэй ипотекийн зээлд дүн шинжилгээ хийхдээ үнэлгээчний хийсэн тооцооллын хувилбаруудыг авч үзье.

Зээлийн үндсэн үзүүлэлтүүд. Хөгжингүй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ашигладаг ихэнх байнгын ипотекийн зээлүүд нь өөрөө хорогдуулдаг бөгөөд үе үе тэнцүү төлбөр төлдөг.

Ижил төлбөртэй өөрөө хорогдуулдаг зээл - зээлЗээлийн хүү болон үндсэн төлбөрийн эргэн төлөлтийг багтаасан тэнцүү тэнцүү төлбөрүүд.

Зээлийн хүүг зээлийн хүү болон үндсэн зээлийн үлдэгдэлд үндэслэн тооцно.

IN банкэлэгдэл- Энэ нь зээлийн үндсэн төлбөрийн үлдэгдэл буурсан үзүүлэлт юм.
Зээлдүүлэгч нь зээлийн үндсэн зээлийн дээд хэмжээг үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн хувиар (ихэвчлэн 75% эсвэл 80%) тогтоодог. дээд хугацаазээл (үнэлсэн хугацаанаас богино байх болно). эдийн засгийн амьдралобъект) бөгөөд зах зээлийн нөхцөл байдалд үндэслэн хүүгийн хэмжээг санал болгодог.
Дараа нь ипотекийн зээлийн тогтмол (ихэвчлэн сар бүр) төлбөрийг тооцдог; Дээрх гурван үзүүлэлтийг харгалзан үзнэ.

Үндсэн зээлийн хэмжээ (PRN - үндсэн зээл);
- зээлийн N хугацаа (үлдэгдэл);
- зээлийн хүү (INT - хүү).

Жишээ 14.1. Зээлийн хэмжээ - 10,000 доллар. Зээлийн хугацаа 30 жил. Төлбөрийг жилийн эцэст хийдэг. Зээлийн хүү 15% байна.

Тогтмол төлбөрийг өөр нэг хувьсагч гэж үзвэл аливаа зээлийг дөрвөн үзүүлэлтээр тодорхойлдог. Хэрэв тэдгээрийн гурвыг нь мэддэг бол дөрөв дэхийг нь тодорхойлж болно. Зээлийн шинж чанарыг тооцож үзье.

Зээлийн шинж чанарыг тооцоолох

1. Жилийн төлбөр (тооцоонд - RMG төлбөр) 1523 долларын үнэтэй. Зээлийг хоёр бүрэлдэхүүн хэсгийг харгалзан тооцоолуур (компьютер, хүснэгт ашиглан) дээр тооцоолж болно.
- хүү (зээлээр оруулсан дүнгийн орлого);
- хөрөнгийн нөхөн төлбөр (зээлдүүлэгчийн оруулсан үндсэн дүнгийн өгөөж).
Одоо зээлийн хорогдлын хуваарийг гаргая.

Зээлийн хорогдлын хуваарь

2. Зээлийн PRN-ийн үндсэн төлбөрийн тооцоо.
Зээлийн хүү, үлдэгдэл хугацаа, жилийн төлбөр нь тодорхой болсон тохиолдолд үндсэн зээлийн үлдэгдэл хэмжээг тодорхойлох боломжтой: PV= -10,000.
3. Зээлийн хугацааны тооцоо.
Зээлийн хүү, зээлийн хэмжээ, жилийн төлбөр тодорхой бол зээлийн хугацааг тодорхойлж болно: N - 30.
4. Хүүгийн тооцоолол.
Өөрийгөө хорогдуулдаг зээлээр төлбөрийг тэгш, тэнцүү хувааж төлдөг. Зээлийн хэмжээ, үлдэгдэл хугацаа, жилийн төлбөр тодорхой бол зээлийн хүүг тодорхойлж болно: I/Y= 15.

Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээг тодорхойлох
Ипотекийн жилийн тогтмол (AM) нь харьцаа юм заавал төлөх төлбөржилийн зээл дээр (ОД - өрийн үйлчилгээ, RMT) зээлийн анхны үндсэн дүн (IC, тооцоололд - одоогийн үнэ цэнэ PV):

IP - (OD: IR) x 100% = (PMT:PV) x 100%.

Ипотекийн тогтмол хэмжээнд зээлийн үндсэн төлбөрийг төлөх хүү, төлбөр багтдаг тул зээлийн нэрлэсэн хүүгээс давсан байх ёстой.
Дээр дурдсан IP жишээний хувьд - 15.23%.

Тиймээс өрийг төлөхийн тулд жил бүр ижил хэмжээний төлбөр төлөхийг заасан ипотекийн үүргийн ипотекийн тогтмол нь зургаа дахь функцийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна. нийлмэл хүү, өөрөөр хэлбэл мөнгөний нэгжийн элэгдлийн хувь нэмэр оруулах хүчин зүйл.

Зээлийн нөхцөлөөр хангасан бол сарын төлбөр, дараа нь IP нь сар бүрийн төлбөрийн үндсэн дээр тооцсон нэгжийн элэгдлийн шимтгэлийн коэффициенттэй тэнцүү бөгөөд 12-оор үржүүлнэ.

Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжигдэхүүн нь элэгдлийн хугацаа болон зээлийн хүүг хурдан тэнцвэржүүлэх, мөн өрийн үйлчилгээний төлбөрийг тооцоолоход хэрэгтэй хэрэгсэл юм.

Ипотекийн тогтмолыг зээлсэн хөрөнгийн ашиглалтын үр ашгийг үнэлэхэд - санхүүгийн хөшүүргийг тодорхойлоход ашигладаг.

Тухайн хүү болон хорогдлын хугацааны хувьд ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь нэгж зээлд ногдох жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөртэй тэнцүү байна.

Бодит төлбөрийн хэмжээг тодорхойлохын тулд ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээг зээлийн үндсэн дүнгээр үржүүлэх шаардлагатай.

Олон зээлдэгчид нийт хүүгийн төлбөр нэмэгдэж, ипотекийн зээлийн өрийг барагдуулах төлбөрийн улмаас өөрийн хөрөнгийн өсөлт удааширч байгаа хэдий ч одоогийн бэлэн мөнгөний үлдэгдлийг багасгахын тулд ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээг багасгахыг эрмэлздэг.

Жишээ 14.2. Зээлийн зөвхөн нэг нөхцөл, тухайлбал зээлийн хүүгийн өөрчлөлт, зээлийн хугацаа эсвэл төлбөр хийх журамд өөрчлөлт орсон нь ипотекийн зээлийн тогтмол байдалд хэрхэн нөлөөлж байгааг авч үзье.

1. Зээлийн хүүг бууруулах. Одоо I/.Y 12% байг, тэгвэл:
RMT = 0.1241, өөрөөр хэлбэл энэ нь IP буурахад хүргэдэг.
2. Зээлийн төлбөрийн өсөлт (сарын төлбөр, P/Y = 12):
RMT = 0.0216) нь сарын PI; байх ёстой жилийн үнэ цэнийг нь тодорхойлох
12 сараар үржүүлсэн: 0.0126 x 12 = 0.1517), иймээс бууралт
зээлийн хүү нь IP-ийн бууралтад хүргэдэг.
3. Зээлийн хугацааг нэмэгдүүлэх (30-аас 40 жил): RMT = 0.1506 - IP-ийн бууралтад хүргэдэг.
4. Хувиараа бизнес эрхлэгчийн хэмжээ ипотекийн зээлийн хэмжээнээс хэрхэн хамаардаг вэ? Хариулах. IP нь IR-ийн утгаас хамаардаггүй.

Зээлийн хөнгөлөлт ба зээлийн өгөөж.Ихэнхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн ипотекийн зээлийг зээлдэгчдэд хөнгөлөлттэй үнээр (хөнгөлөлттэй) олгодог бөгөөд моргейжийн зээлийг хөрөнгө оруулагчдад хөнгөлөлттэй үнээр зардаг.
Зээлийн үнийн хөнгөлөлтийг оноогоор хэмждэг. Оноо бүр нь үндсэн зээлийн үнийн дүнгийн 1% -тай тэнцүү байна.
Бодит байдал дээр зээлдэгч үүнээс бага хэмжээний мөнгө авдаг зээлийн гэрээГэсэн хэдий ч нийт дүнгийн хүү дээр нэмээд буцаан олгогдоно.

Жишээлбэл, та 10,000 долларын зээл авбал. гурван хөнгөлөлтийн оноотой бол зээлдүүлэгч нь үндсэн зээлийн 10,000 ам.долларын 97 хувийг зээлдэгчид олгоно гэсэн үг. 10,000 долларын 97%

Ипотекийн зээл: мөн чанар, үйл ажиллагааны механизм

9,700 доллар боловч зээлдэгч 10,000 долларыг бүрэн төлөх ёстой. нэмээд энэ бүх дүнгийн хүү.
Тиймээс хөнгөлөлттэй зээл олгох замаар зээлдүүлэгч нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжөө (эцсийн өгөөж) нэмэгдүүлж, зээлдэгч үүний төлөө явж, хариуд нь магадгүй илүү их мөнгө авах болно. бага хувьзах зээлийн дундажтай харьцуулахад зээлээр .

Ипотекийн зээлийн салбарт ашиг олохын тулд санхүүгийн гүйлгээнд ашигладаг хэрэгсэл, технологийг сайтар сонгох нь чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Тэдний сонголт нь хөрөнгө оруулагч эсвэл зээлийн байгууллагын хүслээс хамаардаггүй бөгөөд энэ нь тухайн улсын эдийн засгийн ерөнхий байдал, ипотекийн зээлийн хөгжлийн түвшин, тухайн салбарт эргэлдэж буй хөрөнгийн хэмжээ зэргээс шалтгаална.

Санхүүгийн хэрэгслийг зөв сонгосноор л ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны хөрвөх чадварыг нэмэгдүүлж, ашиг олохгүй байх эрсдлийг бууруулж, ипотекийн зээлийг илүү хүртээмжтэй болгож, үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх нь мэдэгдэхүйц үр дүнтэй болно.

Та яагаад байнгын ипотекийн зээл хэрэгтэй байна вэ?

Зураг 1. Ипотекийн зээлийн тогтмол - ипотекийн зээлд хөрөнгө оруулах аврах шугам

Зээлээ төлөхгүй байх эрсдэлтэй хараат байдал

Зураг 2. Ипотекийн тогтмолын тусламжтайгаар эрсдэлийг тооцоолоход хялбар байдаг

Ипотекийн тогтмолыг практикт хэрхэн ашигладаг вэ?

"Ипотекийн зээлийн тогтмол" үзүүлэлтийг зээлсэн болон өөрийн хөрөнгийг нэгэн зэрэг ашиглаж, янз бүрийн үл хөдлөх хөрөнгө олж авахад тодорхой харьцаагаар хөрөнгө оруулалт хийх үед холбосон хөрөнгө оруулалтын аргад өргөн хэрэглэгддэг. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ нь зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувьтай тэнцүү байна.

Зураг 3. Ипотекийн тогтмолыг тооцоолол, зах зээлийн шинжилгээнд өргөн ашигладаг

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга нь капиталжуулалтын хувь хэмжээний дараах шаардлагыг шаарддаг.

Энэ нь зээлсэн хөрөнгийн өгөөжийн зах зээлийн шаардлагыг хангасан байх ёстой, эс тэгвээс зээлдүүлэгчид ипотекийн зээл олгохоос татгалзах болно.
Энэ хувь хэмжээ нь олгосон зээлээс авсан орлогыг төдийгүй зээлийн дүнг өөрөө хорогдуулах төлбөрийн хэлбэрээр буцааж өгөх боломжийг олгодог.
Хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад хөрөнгө оруулах сонирхолтой байхын тулд хувь хэмжээ нь өөрийн хөрөнгийн орлогын зах зээлийн шаардлагыг хангах ёстой.
Хөрөнгө оруулсан бүх хөрөнгийн орлогын мэдүүлсэн (зах зээлийн) дүнг хүлээн авах, хөрөнгө оруулалтаа аажмаар өгөөж авах баталгааг хангах шаардлагатай.

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын аргын хувьд нийт хөрөнгө оруулалтын хувь дахь бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг (зээлийн болон өмч) жинлэх замаар нийт хүүг тодорхойлно. Энэ аргын ачаар та ипотекийн зээлийн шаардлагатай тогтмол үзүүлэлтүүдийг авахын тулд өөрийн мөнгөний хэмжээ ямар байх ёстойг тооцоолж болно. Үүний үр дүнд зөвхөн төлөвлөсөн ашиг төдийгүй хөрөнгө оруулалтын энэ аргын хувьд зайлшгүй гарах эрсдэлийг удирдах боломжтой болно.

Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ тэнцүү байна. Ипотекийн тогтмол нь харьцаагаар тодорхойлогддог. Ипотекийн зээлийн хэрэгсэл, зээлийн төлбөрийн тооцооны схем

Ипотекийн зээлийн хөгжлийн мөн чанар, түүх

Ипотекийн зээлийн хэрэгсэл, зээлийн төлбөрийн тооцооны схем

Та яагаад байнгын ипотекийн зээл хэрэгтэй байна вэ?

Зээлээ төлөхгүй байх эрсдэлтэй хараат байдал

Ипотекийн тогтмолыг практикт хэрхэн ашигладаг вэ?

Ипотекийн тогтмол

Ипотекийн зээл: мөн чанар, үйл ажиллагааны механизм

Та яагаад байнгын ипотекийн зээл хэрэгтэй байна вэ?

Зээлээ төлөхгүй байх эрсдэлтэй хараат байдал

Ипотекийн тогтмолыг практикт хэрхэн ашигладаг вэ?