Үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл, онцлог, эрсдэлд оруулсан хөрөнгө оруулалт. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эрсдэл. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь үнэт цаасанд хийсэн хөрөнгө оруулалттай адил санхүүгийн зах зээлээс үүдэлтэй эрсдэлтэй байдаг: хүүгийн түвшин өөрчлөгдөх эрсдэл, валют, зээлийн эрсдэл.
Эрсдлийн үнэлгээ нь үүсэх үе шатанд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг хөрөнгө оруулалтын стратеги, учир нь төсөв болон ашигт ажиллагааны хүлээлт аль аль нь хөрөнгө оруулагч эрсдэл хүлээхэд бэлэн байгаагаас ихээхэн хамаардаг. Тиймээс хэрэв хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн хөрөнгө оруулалтыг эрсдэл багатай гэж үзвэл тэд төлөвлөсөн орлогын нэг доллар тутамд илүү их мөнгө төлөхөд бэлэн байгаа бөгөөд ингэснээр өгөөжийн хувь хэмжээг бууруулдаг. Өөрөөр хэлбэл, эрсдэл бага байх тусам ашигт ажиллагаа буурна гэсэн үг.
Эрсдэл гэдэг нь аливаа өөрчлөлтийн үр дүнд алдагдал хүлээх магадлал юм. Сөрөг үйл явдал тохиолдох магадлал өндөр байх тусам эрсдэл нэмэгддэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хувьд эрсдэлийн хамгийн түгээмэл хоёр бүлэг нь улс орны эрсдэл ба тодорхой төсөлтэй холбоотой эрсдэл юм.
Улс орны эрсдэл
Улс орны эрсдэлд юуны түрүүнд үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж буй улс орны эдийн засаг, улс төр, нийгмийн хямралд өртөх магадлал орно.
Улс орны эрсдэлийн түвшинг тайлангаас харж болно үнэлгээний агентлагуудэсвэл зөвлөх компаниуд. Жишээлбэл, The Economist Intelligence Unit-ийн үнэлгээнд улс орнуудын эрсдэл хамгийн бага нь Австри, Их Британи, Герман, АНУ-д, хамгийн өндөр нь Афганистан, Беларусь, Украйн гэх мэт улсуудад байна.
Улс орны эрсдэлийн эдийн засгийн нэг хүчин зүйл бол инфляцийн өсөлт. Хамаарал нь дараах байдалтай байна: инфляци өндөр байх тусам эрсдэл нэмэгддэг. Хамгийн бага эрсдэлтэйЭнэ нь жилд 5% -иас бага инфляцийг илэрхийлдэг, хамгийн өндөр нь - 100%. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь түрээсийн үнийг сар бүр эсвэл жил бүр шинэчилдэг тул инфляцийн эрсдэлээс даатгагддаг: түрээсийн үнэ нь жижиглэнгийн үнийн индекстэй холбоотой бөгөөд түүний динамик нь инфляцийг илэрхийлдэг. Үнэ ханшийг олон удаа өөрчлөх тусам тухайн объектын инфляцид мэдрэмтгий байдал, хөрөнгө оруулагчийн орлого нэмэгдэх болно. Тухайлбал, зочид буудлын өрөө, жижиглэнгийн худалдаа, үйлдвэрийн агуулах, богино хугацааны түрээсийн орон сууцыг инфляцийн өндөр мэдрэмжтэй, оффис, ОБГ-ыг дунд, газрын болон урт хугацааны түрээсийн орон сууцыг бага гэж үздэг.
Герман улс ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтад эрсдэл багатай орон боловч эрсдэл өндөртэй бүс нутаг байдаг. Тодруулбал, эдгээрт зүүн зүгийн нутаг орноУлс орны эрсдэлийн өөр нэг эдийн засгийн хүчин зүйл нь холбоотой тогтворгүй байдал үндэсний мөнгөн тэмдэгт . Түүний ханш өсч байгаа эсэхээс үл хамааран аливаа мэдэгдэхүйц хазайлт нь эрсдэл үүсгэдэг. Валютын ханш 20% -иас дээш өсөх эсвэл буурах үед зах зээлд хамгийн том аюул тохиолддог.
Түүхий эдэд суурилсан эдийн засаг нь эрсдэлт хүчин зүйлээр тодорхойлогддог газрын тосны үнийн бууралт. Үнэ буурах тусам эдийн засагт аюул заналхийлэх болно; Хамгийн том эрсдэл бол нүүрсустөрөгчийн үнэ 20 гаруй хувиар буурах явдал юм. Ийнхүү Савиллсын хэлснээр газрын тосны үнэ унасантай холбоотойгоор 2007-2009 онд Оросын нийслэлд орон сууцны үнэ 51 хувиар буурсан байна. 2009 оны 1-2-р сард газрын тосны үнэ өсч эхэлсэн бөгөөд өртөг нь хавтгай дөрвөлжин метрбас дээшээ гарлаа. 2015 онд газрын тос сөрөг динамик үзүүлж, орон сууцны үнэ мөн буурч байна.
Эдийн засгийн бусад хүчин зүйлүүд нь ДНБ буурсан, үйлдвэрлэлийн хэмжээ буурсан, экспортын бууралт, худалдан авах чадвархүн ам. Хамгийн том эрсдэл бол эдгээр үзүүлэлт тус бүр 10% -иар буурах явдал юм.
Улс орны онцлогт тохирсон эрсдэлд нийгэм-улс төрийн эрсдэлүүд ч багтана. Ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд сөргөөр нөлөөлж болзошгүй хүн амын сөрөг өсөлт, мөн энэ нь зөвхөн улс орны хувьд төдийгүй тодорхой нэг зүйлийн хувьд үнэн юм суурин, ба тусдаа бүс. Жишээлбэл, Зүүн Германы хүн ам илүү хөгжингүй, ирээдүйтэй барууны мужууд руу нүүж байгаа тул үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эрсдэл багатай зах зээл гэж тооцогддог (үл хөдлөх хөрөнгийн хомсдолоос болж хүн амаа алдаж байгаа Рур мужийн жижиг хотуудыг эс тооцвол). ажлын байр).
Улс төрийн нөхцөл байдалМөн хөрөнгө оруулагчдын зан төлөв, эрсдэлийн талаарх ойлголтод ихээхэн нөлөөлдөг. Tranio-ийн судалгаагаар судалгаанд хамрагдсан риэлторуудын 17% нь улс төрийн нөхцөл байдал (эдийн засгийн тогтвортой байдлын зэрэгцээ) Орос хэлээр ярьдаг худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахын тулд тодорхой улсыг сонгох гол шалтгаануудын нэг гэж үздэг. Энэ хүчин зүйл нь ялангуяа Их Британи, Герман, АНУ, Франц зэрэг орнуудад тод илэрдэг.
Өөр нэг чухал улс орны эрсдэл хууль тогтоомжид гарч болзошгүй өөрчлөлтүүд, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлж болзошгүй. Үүнд татварын хууль тогтоомжид өөрчлөлт оруулах (одоо байгаа татварыг нэмэгдүүлэх, шинээр нэвтрүүлэх), барилга, хөрөнгө оруулалттай холбоотой хязгаарлалтын хууль тогтоомжийг нэвтрүүлэх, түүнчлэн хөрөнгийн хөдөлгөөнийг хязгаарлах зэрэг багтаж болно.
Төслийн эрсдэл
Төсөлтэй холбоотой эрсдлийг хоёр төрөлд хувааж болно.
- Нэмүү өртөг бий болгох зорилготой төслийн эрсдэл;
- түрээсийн бизнесийн эрсдэл.
1. Нэмүү өртөг шингэсэн төслүүд
Нэмүү өртөгтэй төслүүдэд барилга, дахин төлөвлөлт багтдаг. Ийм төслүүдийн эрсдэл нэлээд өндөр боловч ашигт ажиллагаа нь бас өндөр байдаг - 14-25%.
Барилга угсралтын үндсэн эрсдэлүүд:
- үүдэнд байгаа газар, байгууламжийн үнийг хөөрөгдөж болно;
- барилгын болон засварын ажил хойшлогдож болзошгүй;
- барилгын болон засварын тооцоог хэтрүүлж болно;
- борлуулалтын үнэ нь хүлээгдэж байснаас доогуур байж болно;
- борлуулалт төлөвлөснөөс удааширч магадгүй.
Энэ бүх эрсдэлүүд нь ашигт ажиллагааг “идэж” хөрөнгө оруулагчийг ашиггүй, бүр алдагдалтай үлдээдэг.
Эдгээр бүх эрсдэл нь хөгжүүлэгчийн өрийн түвшинтэй пропорциональ хэмжээгээр өсдөг, өөрөөр хэлбэл илүү их байх тусам зээлийн мөнгөүүнийг ашигладаг, заасан эрсдэл тус бүр өндөр байна. Хамгийн муу хувилбарт, жишээлбэл, барилгын талбай дээр их хэмжээний өрийн ачаалал үүсч, өртөгт мэдэгдэхүйц зохицуулалт хийсэн тохиолдолд бүтээн байгуулагч эсвэл хөрөнгө оруулагч алдагдалтай үлдэх болно. Туршлагатай хөгжүүлэгчид үйл явдлын хөгжлийн янз бүрийн хувилбаруудыг үргэлж тооцдог бөгөөд хөрөнгө оруулагч 15-20% (сонгодог хувилбар) эсвэл 20-25% (өөдрөг хувилбар) олсоны дараа төслөөс гарах хувилбаруудыг хүлээн зөвшөөрөх боломжтой гэж үздэг.
Төслийн эрсдэл ажил эхлэхээс өмнө гарч ирдэг. Ялангуяа барилгын зөвшөөрөл авахгүй байх эрсдэлтэй ( Зөвшөөрлийн эрсдэл). Үүний мөн чанар нь дахин төлөвлөлт, их засвар, барилга угсралтын ажилд эхнээс нь хөрөнгө оруулалт хийх тохиолдолд газар, объект худалдаж авсны дараа хэрэгжүүлэхийн тулд зөвшөөрөл авч, зөвшөөрөл авах шаардлагатай байдаг. Ихэвчлэн үнэд зохих зөвшөөрөл аваагүй эсвэл удаан хугацаа шаардагдах эрсдэл багтдаг. Зарим оронд хөгжүүлэгчид зөвшөөрөл авахгүй байх эрсдэлийг хүлээхэд бэлэн байдаг.
Дөрвөн төрлийн шалгалтыг багтаасан цогц шалгалт - Due Diligence нь тодорхой объекттой холбоотой эрсдлийг тодорхойлоход тусалдаг.
- хуулийн шалгалт (Хууль Зөвшөөрөх): хуульчид түрээсийн гэрээ, барилгын зөвшөөрөл байгаа эсэхийг шалгах;
- санхүүгийн болон татварын зохих шалгалт (Санхүү ба татварын хяналт): Татварын зөвлөх нь объектыг хадгалах бодит зардлыг тогтоож, ашигт ажиллагаа, татварын хөнгөлөлтийн хэмжээг тооцдог;
- эрсдэлийн үнэлгээ (боломж ба эрсдэл): тухайн газрын хөгжлийн хэтийн төлөв, түүнчлэн одоогийн болон ирээдүйн өрсөлдөгчдийн нөлөөг судлах;
- техникийн үнэлгээ (Technical Due Diligence): үл хөдлөх хөрөнгийн техникийн байдлыг шалгах (ихэвчлэн шинэ үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах үед хийгддэггүй).
2. Түрээсийн бизнес
Хамгийн бага эрсдэлтэй түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө нь дараахь шинж чанартай байдаг.
- нэр хүндтэй газруудад байршил;
- техникийн сайн нөхцөл;
- түрээслэгчид - дундаж давхаргын төлөөлөгчид (орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд) эсвэл нэгдүгээр түвшний компаниуд (арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд);
- дундаж түвшиндундаж түрээслэгчдэд боломжийн түрээс;
- эд хөрөнгийг дахин өөрчлөх боломж (жишээлбэл, зочид буудлын үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны санд шилжүүлэх эсвэл эсрэгээр);
- түрээсийн орлого нь зээлийн төлбөрөөс багагүй байна.
Байршил нь хамгийн чухал шинж чанар: хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь сайн газар байрладаг бол эрсдэл бага байх бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө хөрвөх чадвартай байх болно. Гэсэн хэдий ч нэмэлт эрсдэлтэй холбоотой байж болно бүс нутгийн хөгжилТиймээс ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийг сонгохдоо хөгжлийн төлөвлөгөөг сонирхож, ирээдүйд болон аль хэдийн хэрэгжиж буй өөрчлөлтүүд (өргөтгөл) байгаа эсэхийг олж мэдэх хэрэгтэй. тээврийн сүлжээ, шинэ институциуд бий болох гэх мэт) цаг хугацааны явцад хөрөнгө оруулалтын объектын капиталжуулалтыг нэмэгдүүлэх эсвэл эсрэгээр ашигт ажиллагааг нь бууруулна. Жишээлбэл, хэрэв хүн Нью Йорк хотод төв цэцэрлэгт хүрээлэнгийн үзэсгэлэнтэй орон сууц худалдаж авсан бол тэр хөрөнгө оруулалтынхаа аюулгүй байдлыг баталгаажуулсан, учир нь ийм үзэмжтэй орон сууц цөөхөн байгаа бөгөөд шинэ орон сууц байхгүй болно.
Эрсдэл нь бас муу объектын төлөвТэгээд техникийн тоног төхөөрөмж хангалтгүй. Барилга доторх орон зай төлөвлөлтийн шийдлүүд муу байх тусам орчин үеийн байдлыг хангах болно инженерийн системүүдболон туслах байгууламжийн чанар нь тухайн объектын зах зээлд өрсөлдөх чадвар бага байх тусам түүний өртөг, түрээслэгчдээс авах эрэлт хэрэгцээ багасч, эрсдэл өндөр байх болно. Хэдийгээр хуучирсан, хуучирсан үл хөдлөх хөрөнгө нь нэн даруй сайн өгөөж өгдөг ч сайн нөхцөлд байгаа барилгуудаас илүү хөрөнгө оруулалт хийхэд эрсдэлтэй байдаг.
Түрээслэгчийн чанар, түрээсийн төрөлэрсдэлийг нэмэгдүүлэх эсвэл бууруулах боломжтой. Түрээслэгчээ алдах эрсдэлийг хүлээх хүсэлгүй хөрөнгө оруулагч нь урт хугацааны түрээсийн гэрээтэй үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах магадлал өндөр байдаг. Үүний эсрэгээр, энэ эрсдэлийг хөрөнгө оруулагч хүлээн зөвшөөрвөл тэрээр хугацаа нь дууссан эсвэл богино хугацааны түрээстэй үл хөдлөх хөрөнгийг сонголт болгон авч үзэх болно.
Өөр нэг эрсдэл нь сонголтоос үүдэлтэй. санхүүжилтийн аргаболон цаашдын менежмент зээлсэн хөрөнгө. Дүрмээр бол хувь хэмжээ өндөр байх болно зээлсэн капитал, эрсдэл өндөр байна.
Хөшүүргийн нөлөөлөл нь өрийн санхүүжилтийн өртөг нь төслийн ашигт ажиллагаанаас хямд байх үед үүсдэг. Хөрөнгө оруулагч нь зээлийн хүүг төлөх байдлаар банктай тохиролцож болно, гэхдээ зээлийн дүнгийн доод хэмжээг төлнө. Энэ арга нь хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг нэмэгдүүлэх боломжтой. Гэхдээ ашгийг нэмэгдүүлэх энэ арга нь өөр эрсдэлд хүргэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурвал хэзээ шинэчлэх шаардлагатай вэ зээлийн гэрээ, дараа нь банк зээлийг пропорциональ дахин хөрөнгөжүүлэхийг шаардаж, нэмэлт барьцаа (маржин дуудлага) өгнө. Тиймээс ашиг орлого, эрсдэлийн хөшүүргийн зөв тэнцвэрийг олох нь чухал бөгөөд энэ нь мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчдын ур чадвар юм.
Хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар зээлсэн хөрөнгө нь ашиглалтын төлбөрөөс давсан өгөөжтэй байх ёстой. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгөөс олох ашиг нь зээлийн шимтгэлээс бага байвал хөрөнгө оруулагчид зээлсэн хөрөнгийн хэмжээ их байх тусам алдагдал хүлээх болно.
Шинжээчдийн үзэж байгаагаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр өөр нэг эрсдэл гарч ирэв: 2014-2015 онд олон оронд зээлийн хүү түүхэн дэх хамгийн доод түвшинд хүрч, бараг тэг рүү дөхөж байсан тул 3-5 жилийн дараа тэд мэдэгдэхүйц өсч магадгүй бөгөөд энэ нь хэзээ болох вэ? тохиолдвол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурна.
Эрсдэл нь бас бий алсын объектын удирдлага:үл хөдлөх хөрөнгийн алслагдсан байдал нь түүнд тавих хяналтыг сулруулдаг тул Оросоос гадаадын төслийг удирдах оролдлого нь асар их эрсдэлтэй холбоотой юм. Алсын зайнаас өөрийгөө удирдахын оронд мэргэшсэн компанийг ажиллуулахыг зөвлөж байна.
Үүнтэй холбоотой эрсдэл нь багагүй чухал юм хэлэлцээрийн бүтэц. Татварыг оновчтой болгох янз бүрийн схемүүд байдаг - жишээлбэл, хувьцаа эзэмшигчийн зээл эсвэл хэд хэдэн компаниар дамжуулан бүртгүүлэх. Энэ нь ашигт ажиллагааг нэмэгдүүлэх боловч ил тод байдлыг бууруулж, өмчлөх эрсдэлийг нэмэгдүүлдэг. Татварын албаоновчлолын бүтцийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байж болох бөгөөд нэмэлт татвар, торгууль ногдуулж болно. Дэлхий улам ил тод болж байна банкны системЭЗХАХБ суурийн элэгдлийн эсрэг арга хэмжээ авч байгаа бөгөөд Орос улс оршин суугчдаасаа гадаадад олсон орлогоос татвар төлөхийг шаардаж байна. Эдгээр бүх өөрчлөлтүүд нь татварыг оновчтой болгохын тулд объектуудын хэт бүтцийн эрсдэлийг нэмэгдүүлдэг. Үйлчлүүлэгчдэд өгөх бидний зөвлөмж: нэгдүгээрт, татварын зөвлөхүүдтэй зөвлөлдөх, хоёрдугаарт, оновчлолыг хэтрүүлж болохгүй, учир нь энэ нь асуудалтай тулгардаг. татварын үйлчилгээойрын ирээдүйд.
Дээр дурдсан цэгүүд нь үндсэн эрсдэлийг тодорхойлдог - хөрвөх чадвар буурах эрсдэл, өөрөөр хэлбэл үнэ цэнийг алдалгүйгээр хурдан борлуулалт хийх боломж буурч, зах зээлийн хөгжлийн эерэг хувилбарт капиталжуулалтын боломжит өсөлт буурах. Үүний дагуу дээр дурдсан цэгүүдийн эрсдэл бага байх тусам хөрвөх чадвар өндөр байх тусам объектын анхны ашиг бага байх болно.
Эцэст нь
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах гол эрсдэлүүд нь:
| Улс орны эрсдэл | |
| Эдийн засгийн |
|
| Нийгэм-улс төрийн |
|
| Төслийн эрсдэл | |
| Нэмэгдсэн үнэ цэнэ |
|
| Түрээсийн бизнес |
|
Юуг сонгох вэ - өндөр өгөөж эсвэл бага эрсдэл нь хөрөнгө оруулагч өөрөө болон эрсдэлд хандах хандлагаас хамаарна. гол асуудалОлон худалдан авагчдын хувьд хамгийн эхний асуулт нь "Ямар эрсдэлтэй вэ, цаашид би энэ үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн зарах вэ?" гэсэн асуулт байх үед "Үр өгөөж нь юу вэ?" Гэсэн асуултаар яриагаа эхлүүлдэг нь асуудал юм. Хэрэв хөрөнгө оруулагч өндөр ашиг олохыг хүсч байвал илүү их эрсдэл хүлээхэд бэлэн байх ёстой.
Юлия Кожевникова, Транио
Үл хөдлөх хөрөнгөөс мөнгө авах гэсэн хувийн хөрөнгө оруулагч яагаад байх ёстой гэж идэвхгүй орлого, гадаадаас илүү Орост хөрөнгө оруулах нь илүү ашигтай
Өнгөрсөн жил энэ чиг хандлагыг баталж байна: хориг арга хэмжээ авах эсэхээс үл хамааран гадаадын үл хөдлөх хөрөнгө Орос улсад үргэлж эрэлт хэрэгцээтэй байх болно. Хэрэв 2015 онд бид гадаадад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хүсэлтэй хүмүүсийн тоо огцом буурч байгааг харсан бол Prian.ru үйлчилгээний судалгаагаар өнгөрсөн жил боломжит худалдан авагчдын үзэгчид нэмэгдэж эхэлсэн байна.
Өнөөдөр эрэлт хэрэгцээтэй тэргүүлэгчид бол дулаан орнууд: Испани, Болгар, Итали юм. Гэсэн хэдий ч бүх худалдан авагчид байнгын оршин суух эсвэл зуны амралтаараа нүүхээр байшин, орон сууц авдаггүй. Орос улсад 2014 оноос хойш анх удаа гадаадын үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эрэлт нэмэгдэж байгаа бөгөөд худалдан авагчдын 16 орчим хувь нь үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэхээр төлөвлөж байна. Эцсийн эцэст ийм хөрөнгө оруулалт нь хөрөнгө оруулагчдад гадаад валютаар орлого амлаж байна.
Гэсэн хэдий ч бидний тооцоолсноор гадаадын үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн тохиромжтой хөрөнгө оруулалтын объект гэж нэрлэх боломжгүй байна. Үүний шалтгаан нь эрсдэл, өгөөжийн харьцаа юм. Ийм хөрөнгө оруулалтын зарим сөрөг талыг түрээслэхийн тулд Европт орон сууц, байшин, худалдааны талбай худалдаж авахаар төлөвлөж буй хүмүүст өнөөдөр сануулах нь зүйтэй.
Орон сууцны өмч
Европт орон сууц, байшинг ихэвчлэн түрээсийн зориулалтаар худалдаж авдаг. Гэсэн хэдий ч Оросын хувийн хөрөнгө оруулагчид дараахь баримтыг үргэлж анхаарч үздэггүй: энд нийтийн үйлчилгээний төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар нь Оросоос хамаагүй өндөр байдаг. Энэ нөхцөлд хамгийн тохиромжтой сонголт бол үл хөдлөх хөрөнгийн урт хугацааны түрээс юм. Ийм хөрөнгө оруулалтын сул тал нь дүрмээр бол орон сууцны түрээсийн ашиг 2-3% -иас ихгүй байна.
Далайн эрэг дээр эсвэл зарим аялал жуулчлалын бүс нутагт үл хөдлөх хөрөнгө нь өндөр ашиг авчрах болно. Испани эсвэл Италийн эрэг дээрх байшин эсвэл орон сууцыг жуулчдад өдөр бүр эсвэл долоо хоног бүр түрээслэх боломжтой. Гэсэн хэдий ч энэ тохиолдолд та зарим зардлыг төлөх шаардлагатай болно.
Нэгдүгээрт, үл хөдлөх хөрөнгө нь зочдыг хүлээн авахад бүрэн бэлэн байх ёстой, өөрөөр хэлбэл та цагаан хэрэглэл, аяга таваг гэх мэт зүйлийг худалдаж авах хэрэгтэй. Хоёрдугаарт, танай өмчийг хуулийн дагуу түрээсэлсэн бол татвар төлөх ёстой. Жишээлбэл, Испанид оршин суугч бус хүмүүсийн хувьд түрээсийн үнийн 25% (оршин суугчдын хувьд - 15%) байна.
Татвар төлөхгүй байх, жуулчдыг бүртгэх, байраа цэвэрлэх гэх мэтийн тулд гадаадад амьдардаггүй ихэнх өмчлөгчид үйлчилгээнийхээ төлбөрийг ойролцоогоор 20-25% авдаг менежментийн компаниудын үйлчилгээг ашигладаг. Европ дахь ийм менежментийн компаниуд төгс, үргэлж шударга ажилладаг гэж үзэх нь утгагүй юм. Харамсалтай нь орон сууц, байшинг эзэмшигчид нь мэдэгдэлгүйгээр түрээсэлсэн тохиолдол түгээмэл байдаг. Эзэмшигч нь жуулчид болон менежментийн ажилтнуудын жижиг хулгайн гэмт хэргээс үргэлж даатгалд хамрагддаггүй бөгөөд хэрэв Европын цахилгааны үнийг харгалзан агааржуулагчийг цаг тухайд нь унтраагаагүй бол энэ нь бодит түрээсийн орлогыг мэдэгдэхүйц бууруулж чадна. үл хөдлөх хөрөнгө.
Үүний зэрэгцээ хачирхалтай сонсогдож байгаа ч Испани, Италийн олон менежментийн компаниуд объектыг хүлээлгэн өгөх асуудалд маш хойрго ханддаг. Түрээслэгчийг тань руу авчрах компанийг олох нь тийм ч амар биш (хамгийн их нөөцийн талаар зар сурталчилгаа байршуулах, улирлын бус үед үнийн бодлогыг бодох гэх мэт).
Тиймээс хэрэв та урьдчилан таамаглаж болох ашиг орлоготой үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэхийг хүсч байвал өөрийн өмчтэй холбоотой бүх зүйлийг хянаж байгаарай. Хэрэв нөхцөл байдал таагүй байвал комисс өндөр татварМөн хэрэглээний зардал нь түрээсийн бүх орлогыг идэж, эзэндээ юу ч үлдээхгүй.
Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө
ОХУ-ын нэгэн адил Европ дахь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууцнаас илүү ашигтай байдаг. Жишээлбэл, жижиглэнгийн худалдааны талбай нь жилд 7-8% -иас илүү гадаад валютаар орлого олох боломжтой. Онцлог шинж чанар Европын зах зээлОрос хэлнээс Европт байгаа гэж үздэг стандарт гэрээнүүд, дурын Засвар үйлчилгээТүрээсийн талбайн засвар үйлчилгээтэй холбоотой бараг бүхэл бүтэн асуудал нь түрээслэгчээс бус харин тухайн байрны эзэнд хамаарна.
Практикаас харахад үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн амжилттай хөрөнгө оруулагчид бол тухайн улсад амьдардаг, орон нутгийн онцлогийг мэддэг хүмүүс байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгөө тодорхой итгэмжлэгдсэн хүмүүст үлдээсэн хүмүүсийн хохирох эрсдэл нь мэдээжийн хэрэг илүү өндөр байдаг (үнэндээ орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөтэй адил).
Барилгад оруулсан хөрөнгө оруулалт
Гадаадын үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын зах зээлийг нухацтай судалж буй аливаа хөрөнгө оруулагчид барилгад хөрөнгө оруулах санал нэг бус удаа ирж байсан байх. Тэд дуусаагүй барилгын болон аливаа давагдашгүй хүчин зүйлийн эсрэг 100% даатгал амлаж, ийм хөрөнгө оруулалтыг Британийн нэр хүндтэй компани санал болгодог бол тэд сэтгэл татам харагддаг.
Харамсалтай нь бид бүгдээрээ хөгжингүй орнуудыг шүтэж, харийнхны хэлдгээр харалгүй даатгадаг. Үнэн хэрэгтээ Их Британид бүх төслүүд дуусаагүй байна. Тухайлбал, Лондонгийн олимпийн цэцэрлэгт хүрээлэнгийн (Уэмблигийн олимпийн цэцэрлэгт хүрээлэн) дуусаагүй барилгын дуулианыг Орост хүртэл сайн мэддэг. Хөгжүүлэгч гэнэт дампуурч, даатгалын компани үүнтэй хамт унав. Үүний үр дүнд өнөөдөр хөрөнгө оруулагчид ашгийн оронд хуулийн хариуцлага хүлээсэн.
Орос хувилбар
Энэ нь гадаадад үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь заавал асуудал, алдагдал гэсэн үг биш юм. Харамсалтай нь Оросоос ирсэн хөрөнгө оруулагчид өөр улсад хөрөнгө оруулалт хийхтэй холбоотой бүх эрсдэлд бүрэн дүн шинжилгээ хийх нь маш хэцүү байдаг.
Нэгэн зэрэг Оросын зах зээлүл хөдлөх хөрөнгө нь ихэвчлэн гадаад дахь хөрөнгөөс илүү их өгөөж амладаг. Энэ бол ашиг орлого нь таван жил гаруй хугацаанд буурч байгаа нийслэл дэх орон сууцны тухай биш, харин зах зээлийн тухай юм. арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө. АКТИВО олон нийтийн санхүүжилтийн платформын тооцоогоор Москва дахь гудамжны жижиглэнгийн худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж ашиг жилд 10-12% байна. Та оффисоос шууд утгаараа 1-0.5 хувиар бага орлого олох боломжтой.
Оросын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл аажмаар сэргэж байна. Үнэ болон түрээсийн үнийн огцом өсөлтийн талаар ярихад эрт байна, гэхдээ бид хамгийн багадаа нэг жилийн хугацаанд жижиглэнгийн болон оффисын орон сууцны сул орон тоо буурч, түүхэн дэх хамгийн бага шинэ орон зай ашиглалтад орсон байгааг бид ажиглаж байна. Жишээлбэл, А зэрэглэлийн оффисын өрөө нь хямралын үед зах зээл ноцтой уналтанд орсны улмаас өсөх боломжтой гэдэг нь аль хэдийн тодорхой болсон.
Тиймээс бид нийслэлийн жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх хөрөнгө оруулалтын гол хэтийн төлөвийг харж байна. Баримт нь ийм хөрөнгө оруулалт нь жишээлбэл оффис дахь хөрөнгө оруулалтаас хамаагүй бага эрсдэлтэй байдаг. Чанартай жижиглэнгийн худалдааны талбайМосквад хямралын үед ч хангалттай байдаггүй. Бидний таамаглаж байгаагаар орон зай буурах хандлагатай байгаа тул 2018-2019 онд нийслэлийн худалдааны төвүүд болон гудамжны жижиглэнгийн худалдааны түрээсийн үнэ нэмэгдэх төлөвтэй байна. Мэдээжийн хэрэг, энэ нөхцөл байдал нь Оросын үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгө оруулалтад эерэгээр нөлөөлнө.
Орос улсад ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь нэлээд олон тооны эрсдэлээр тодорхойлогддог.
Улс орны эрсдэл (улс төр, хууль эрх зүйн болон санхүүгийн, түүний дотор инфляци, өөрчлөлтийн эрсдэл татварын систем, захиргааны дур зоргоороо байх гэх мэт);
- хөрвөх чадваргүй болох эрсдэл - борлуулалтын хүлээгдэж буй хугацаанаас хэтэрсэн объектын борлуулалтын саатал;
- байгууламжийн техникийн байдал, ашигт ажиллагаанд нөлөөлөх чадваргүй менежментийн эрсдэл;
- эрсдэл боломжит өөрчлөлтэрэлт нийлүүлэлтийн харилцаа;
Барилга угсралтын ажилтай холбоотой эрсдэлүүд (барилга угсралтын хугацаанд хөрөнгө оруулалтыг царцаах, материалын өртөг нэмэгдэхийг урьдчилан таамаглахад хэцүү, машин механизм, механизмын ашиглалт, ажиллах хүч, дуусаагүй барилгын хөрвөх чадвар бага гэх мэт);
- байгууламжийг ашиглахад захиргааны хязгаарлалт хийх эрсдэл;
- инженерийн шугам сүлжээний ерөнхий муу байдлаас болж эвдрэх эрсдэл;
- байгаль орчны эрсдэлҮер болон бусад байгалийн гамшиг, түүнчлэн атомын цахилгаан станцын осол, шүршүүр болон агаар мандал, ус, хөрсөнд бохирдуулах бусад илүүдэл ялгаруулалт зэрэг.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахад үүсэх эрсдлийг аливаа объектод хөрөнгө оруулах эрсдэлтэй адил ангилж болно.
Ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эрсдэлийг юуны өмнө гурван бүлэгт хуваах ёстой.
1) үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшин ба хөрөнгийн зах зээлийн эрсдэлийн зах зээлийн дундаж түвшин хоорондын хамаарлын мөн чанарыг харуулсан төрөлжүүлэх боломжгүй системчилсэн эрсдэлүүд;
2) үл хөдлөх хөрөнгийн багцыг бүрдүүлэх замаар төрөлжүүлж болох системгүй буюу удирдах боломжтой эрсдэл;
3) үл хөдлөх хөрөнгийн буруу менежментийн үр дүнд санамсаргүй эрсдэл.
Хяналтгүй эрсдэлийн эх үүсвэрүүд нь:
үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар бага;
- үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний хууль тогтоомжийн зохицуулалтын тодорхой бус байдал;
- татварын тодорхой бус байдал;
- хөрөнгийн зах зээл, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх өрсөлдөөн;
- бизнесийн мөчлөгийн үргэлжлэх хугацаа;
- хүн ам зүйн чиг хандлага;
- ажил эрхлэлтийн чиг хандлага, хүн амын төлбөрийн чадварын өөрчлөлт. Эрсдэлийг үүсэх эх үүсвэрээр нь системтэй ба системгүй гэсэн үндсэн хуваалтыг Зураг дээр үзүүлэв. 4.1.
Эрсдэлийг үүсэх эх үүсвэрээр нь хуваах
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх "удирдах боломжтой эрсдэлүүд" нь дараахь бичил эрсдэлүүдийг агуулдаг.
- түрээсийн гэрээний нөхцөл;
- үйл ажиллагааны болон санхүүгийн хөшүүргийн түвшин;
- оруулсан хөрөнгийн бүтэц, түүний өртөг;
- тодорхой төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эзлэх хувь;
- эд хөрөнгийн байршил;
Мөн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийг илрэлийн талбараар нь ангилж болно
Хөрөнгө оруулалт хийх аливаа эрсдлийн нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийг хохирлын зэргээс хамааран хэсэгчилсэн, хүлээн зөвшөөрөгдөхүйц, ноцтой, сүйрлийн гэж хувааж болно.
Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн ангилал нь аливаа бизнест хөрөнгө оруулах эрсдэлийн ангилалтай бараг төстэй юм.
Эрсдэлийг илрэх талбараар нь хуваах
Энэ чиглэлийн эрсдэлийн эх үүсвэр бодит хөрөнгө оруулалтҮл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь дараахь байж болно.
- өмчийн төрөл;
- эрэлт нийлүүлэлтийн харьцааны өөрчлөлт;
- байршил (бүс нутгийн эрсдэлийг оруулаад);
- түрээсийн гэрээний нөхцөл, зээл олгох;
- бие махбодийн хөгшрөлт, элэгдлийг сайжруулах;
- хууль тогтоомжийн зохицуулалтын өөрчлөлт, татварын нөхцөлийн өөрчлөлт;
инфляци;
- дахин хөрөнгө оруулалтын онцлог;
- хөрвөх чадвар буурах.
Хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийг сонгох эрсдэл гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх ерөнхий таатай нөхцөл байдалд үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой төрлийг буруу сонгох явдал юм. Жишээлбэл, илүү их байгаа нөхцөлд өндөр үнэОлон үйлдэлт үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь өгөөж өгөх боломжтой; бодит хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг оффисын үл хөдлөх хөрөнгөд хийсэн. Улсын хэмжээнд оффисын барилгуудын нийлүүлэлт хэтэрч байгаа нь бодит болон нэрлэсэн түрээсийг үхсэн жин болгожээ.
Эрэлт нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарал өөрчлөгдөх эрсдэл. Аливаа бараа, үйлчилгээний зах зээлийг зохицуулах гол хүчин зүйл нь эрэлт, нийлүүлэлт байдаг тул тэдгээрийн харилцан үйлчлэлийн үр дүнд худалдагчийн зах зээл буюу худалдан авагчдын зах зээл үүсдэг. Гэсэн хэдий ч ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хэд хэдэн чухал шинж чанартай байдаг бөгөөд эдгээрийг тодруулахын тулд тодорхой цаг хугацаа бүрт үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг шинжлэх шаардлагатай байдаг.
Эрэлтийн хэмжээг тодорхойлдог гол хүчин зүйлүүд нь:
- хүн амын төлбөрийн чадвар;
- өөрчлөлт нийт тоохүн ам (өнгөрсөн, одоогийн болон төлөвлөсөн чиг хандлага);
- хүн амын янз бүрийн сегментүүдийн хоорондын харилцааны өөрчлөлт, өөрөөр хэлбэл боловсролын янз бүрийн түвшний хүн амын бүлгүүдийн хоорондын хувийн харьцаа, шилжилт хөдөлгөөний түвшин, гэрлэлт, салалтын тоо;
- Хүн амын амт, сонголтын өөрчлөлт нь эрэлт хэрэгцээнд чухал хүчин зүйл болдог. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн аль ч зах зээл дээр хэрэглэгчийн сонголт, амтанд гарсан өөрчлөлтийг ялгахад хэцүү байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн олон мэргэжилтнүүд өөрсдийн туршлага, ажиглалт дээр тулгуурлан, тэдгээрийг бараг зөн совингоор хүлээн зөвшөөрдөг бөгөөд энэ нь эдгээр өөрчлөлтийг дагах боломжийг олгодог. Сонголт, амт нь маш субьектив шинж чанартай тул тоолж, урьдчилан таамаглахад маш хэцүү байдаг;
- санхүүжилтийн нөхцөл, хүртээмж.
Өсөн нэмэгдэж буй эрэлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн идэвхжил нэмэгдэхэд хүргэж байна. Шаардлагатай нөхцөлэрэлтийн өсөлт нь боломжит хэрэглэгчдийн эдийн засгийн боломжийг өргөжүүлэх, тэдний орлогыг нэмэгдүүлэх явдал бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн идэвхжил нэмэгдэхэд хүргэдэг. Үүний нэгэн адил үр дүнтэй эрэлтийн бууралт нь зах зээлийн хямралд хүргэдэг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нэмэгдэж байгаагийн үр дүн нь түрээсийн үнэ, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийн өсөлт юм, гэхдээ инфляцийн чиг хандлага нь ижил чиглэлд явагдаж байгаа нь зах зээлийн бүх сегмент дэх үнийн өсөлтөд нөлөөлж болзошгүй юм.
IN богино хугацааэрэлтийн параметрүүд нь нийлүүлэлтийн параметрүүдээс илүү чухал, онцлог шинж чанарЭнэ нь уян хатан бус байдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үйл ажиллагааны мэдэгдэхүйц хэлбэлзэл нь богино хугацаанд нийлүүлэлтийн уян хатан бус байдалтай холбоотой байдаг. Шинжилгээний зорилго нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдлыг урьдчилан таамаглах (жишээлбэл, ирээдүйд тодорхой хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг тооцоолох) бол нийлүүлэлтийн хүчин зүйлийн шинжилгээнд онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй. урт хугацаанд нийлүүлэлтийн хэмжээ нь маш уян хатан байдаг.
Бид нийлүүлэлтийн хэмжээг тодорхойлдог хүчин зүйлсийг жагсаав.
- зах зээлийн тодорхой сегмент дэх хоосон үл хөдлөх хөрөнгийн нөөц байгаа эсэх;
- шинэ барилгын хэмжээ, түүний өртөг, үүнд:
1) барилгын эрч хүч (шинэ орон сууцны хэмжээг тодорхойлдог),
2) байрлал Барилгын үйлдвэрлэл, түвшинд хэр зэрэг нөлөөлж байна барилгын зардал(үйлдвэрлэлийн хүчин зүйлсийн хүртээмж, үнийг тодорхойлдог),
3) барилгын технологийн өнөөгийн болон болзошгүй өөрчлөлтүүд, тэдгээрийн барилгын өртөгт үзүүлэх нөлөө;
4) барилгын зардал ба үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийн харьцаа,
5) хөгжөөгүй газрыг сайжруулах зардал газарболон тэдний одоо байгаа санал.
Бүх орон сууц, байрны сул буюу түрээсгүй (сул байр) эзлэх хувь нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эрүүл мэнд, чиг хандлагын хамгийн чухал үзүүлэлтүүдийн нэг юм. Өндөр хувьсул орон тоо эрэлт ихтэй байсан ч үнэ, түрээсийг бууруулахад хүргэдэг. Ихэвчлэн нэг гэр бүлийн сул орон тооны хувь орон сууцны барилгууд 5% -иас бага ба төлөө орон сууцны барилгууд- 5% -иас бага зэрэг илүү. Бизнесийн байрны хувьд энэ хувь нь арай өндөр байна. Эдгээр нь тухайн бүс нутгийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан өөрчлөгдөж болох үндсэн харьцаа юм. Хэрэв сул байгаа нэгжийн нийлүүлэлт хэвийн хувиас хэтэрсэн бол зах зээлд нийлүүлэлт хэтэрсэн ба/эсвэл эрэлт хангалтгүй байна. Өрсөлдөөн нь үнэ, түрээсийг албадан унагаж, улмаар шинээр баригдах барилгын хэмжээг бууруулахад хүргэдэг. Сул орон тоо буурч, үнэ, түрээс өсөхөд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын идэвхжил нэмэгддэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж буй компаниуд сул орон тооны динамикийн талаарх мэдээллийг хуримтлуулж, мэдээллийн сантай байхыг зөвлөж байна. Зах зээлийн нэг сегментэд үл хөдлөх хөрөнгийн хомсдол, нөгөө хэсэгт илүүдэл байж болзошгүй тул үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдийн сул орон тооны түвшинг тусад нь тооцох ёстой гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.
Байршлын эрсдэлорон нутгийн зах зээлийн нөхцөл байдал, тухайн бүс нутгаас орж ирж буй хөрөнгийн урсгал, урсгал, хөдөлмөрийн чадвартай хүн амын хөдөлмөр эрхлэлтийн ялгаа, гэмт хэргийн шинж чанараар тодорхойлогддог тухайн бүс нутгийн нийгэм, эдийн засгийн хөгжлийн хэтийн төлөвөөр тодорхойлогддог. бүс нутгийн байдал, хүн амын хувийн болон гадаадын капиталд хандах хандлага, үндэстэн хоорондын болон нийгэм-эдийн засаг, зэвсэгт мөргөлдөөний боломж, бүс нутгийн экологи гэх мэт.
Түрээсийн эрсдэлтүрээслэгч гэрээнд заасан бүх түрээсийг төлж чадахгүй байгаатай холбоотой. Түрээслэгчийг нүүлгэн шилжүүлэх, шинэ түрээслэгчдэд байр бэлтгэхэд цаг хугацаа шаардагддаг тул түрээсийн зээлийн алдагдлыг эзэмшигч хариуцдаг. Энэ төрлийн эрсдэл нь нэг түрээслэгчтэй үл хөдлөх хөрөнгөд хамгийн их тохиолддог.
Биеийн элэгдэл, хөгшрөлтийг сайжруулдагмөн үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагааг бууруулж болно. Эзэмшигч нь ихэвчлэн ач холбогдол өгөхийг сонгодог материалын зардалбарилгуудаа орчин үеийн болгох. Функциональ элэгдлийн зэргийг тодорхойлоход хэцүү байдаг, учир нь энэ нь шинэ технологийн хөгжлөөс ихээхэн хамаардаг. Өрсөлдөж буй шинэ барилгуудад лифт, уур амьсгалын хяналт, хамгаалалт зэрэг шинэ технологиудыг нэвтрүүлэх үед хуучин барилгууд түрээслэгчдийн сонирхлыг татахуйц байдлаа алдаж, эзэмшигч нь түрээсийн төлбөрийг бууруулж, барилга байгууламжийг сайжруулахад мөнгө зарцуулах, эсвэл ашиглалтын доод түвшинг тэсвэрлэх ёстой.
Хууль тогтоомжийн зохицуулалт, татварын нөхцөл өөрчлөгдөх эрсдэлтэйэрх баригчдын шийдвэрт шаардлагатай байгаа юм урьдчилан тооцоолоогүй зардалэсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн татвар (хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө) нэмэгдсэнтэй холбоотой. Зохицуулалт эсвэл татварын урьдчилан тооцоолоогүй өөрчлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын мөнгөн урсгалыг хүлээгдэж байснаас өөрчилж болно.
Инфляци болон дахин хөрөнгө оруулалтын эрсдэл- үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэл харьцангуй бага. Инфляцийн эрсдэл нь бодит байдалтай холбоотой гэрээнд заасанТүрээсийн орлогоос орж ирэх мөнгөн гүйлгээ инфляцийн улмаас хүлээгдэж байснаас хамаагүй бага байж болно. Түрээсийн хугацаа урт байх тусам энэ эрсдэл өндөр болно. Онцгой нөхцөл байдалд зарагдсан болон түрээслүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтууд байдаг бөгөөд эдгээр нь бүх төрлийн өмчийн хөрөнгө оруулалтын хамгийн их инфляцийн эрсдэлтэй холбоотой байдаг. урт хугацаатүрээс. Дахин хөрөнгө оруулалтын эрсдэл нь орлогоосоо хойш инфляцийн эрсдэлийн эсрэг байдаг мөнгөн орлогоанхны хөрөнгө оруулалттай ижил өгөөжийн хувь хэмжээгээр дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжгүй. Энэ нь бас доогуур байна өөрийн хөрөнгө, барьцаагүй үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийсэн.
Хөрвөх чадварын эрсдэл. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөрвөх чадвармакро түвшинд бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд дараахь зүйлийг тодорхойлно.
- улс орон, бүс нутгийн нийгэм, эдийн засгийн байдал;
- зээлийн олдоц, тодорхойлсон төрийн бодлого(хэрэв төрөөс “өндөр мөнгө”-ийн бодлого баримталж байгаа бол зээл өндөр байгаагаас болж багасдаг зээлийн хүү);
- арилжааны банкуудын үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээлийг багасгах, өргөжүүлэх бодлого.
Бүс нутгийн түвшинд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадварыг тухайн бүс нутгийн хөгжлийн хэтийн төлөв, хүн амын хөдөлмөр эрхлэлтийн ялгаа, хүрээлэн буй орчин зэргээс хамаарч тодорхойлдог.
Эрсдлийн түвшинг тооцоолохдоо шинж чанар янз бүрийн объектуудҮл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ашигтай үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэл нь хөрөнгө оруулалт хийх эрсдэлтэй харьцуулахад өндөр байдаг гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. санхүүгийн хөрөнгөач холбогдолтой учраас ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанараар тодорхойлогддог хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтбүс нутгийн нөхцөл байдал, түүний хөгжлийн хэтийн төлөвөөс хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын урсгал нь хатуу хамааралтай байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгө бол хамгийн консерватив хөрөнгө оруулалтын сонголт бөгөөд хэний ч бодож байсан анхны сонголт юм. Оросын бодит байдал дээр бусад төрлийн хөрөнгө оруулалтад итгэхэд хэцүү байдаг - хөрөнгийн зах зээл нь үргэлж ил тод байдаггүй, тийм ч сайн хөгжөөгүй, банкны хадгаламжийг хүлээн авдаг. жижиг сонирхол, инфляцийн түвшинг үргэлж давдаггүй. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн асуудал нэгдүгээрт ордог. Тиймээс та үл хөдлөх хөрөнгөд хэрхэн хөрөнгө оруулахаа ойлгох хэрэгтэй.мөнгө хаана хөрөнгө оруулалт хийх вэ мөн ийм хөрөнгө оруулалт ямар ашиг тустай вэ.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахын ашиг тус
Аливаа хөрөнгө оруулалтын зорилго нь хөрөнгө оруулагчийн мөнгийг хадгалах, нэмэгдүүлэх явдал юм. Өөрөөр хэлбэл, хөрөнгө оруулалт нь ашигтай байх ёстой бөгөөд тогтвортой, эсвэл илүү сайн, өсөн нэмэгдэж буй үнэ цэнэтэй байх ёстой. Эд хөрөнгө нь эдгээр нөхцлийг бүрэн хангасан.
Орон сууц эсвэл арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь түрээсийн хэлбэрээр байнгын орлогын эх үүсвэр болдог; ийм байрны үнэ цаг хугацаа өнгөрөх тусам нэмэгддэг; шаардлагатай бол тэдгээрийг нэг их төвөг учруулахгүйгээр зарж болно.
Гэхдээ бүх зүйл тийм ч хялбар биш бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаасаа өмнө сайтар бэлтгэх шаардлагатай.
Энд хэдэн асуулт байна зөв сонголтхэзээ, хаана мөнгө оруулах вэ:
- зах зээл ямар байдалд байна - зах зээл уналт, өсөлт эсвэл үхэж болзошгүй. Ийм үе шатууд бие биенээ сольж, төлөв байдлыг тодорхойлсны дараа та зах зээлд орох эсвэл гарах шийдвэр гаргаж болно;
- Хөрөнгө оруулалтыг хэр удаан тооцдог вэ - үл хөдлөх хөрөнгө бол урт хугацааны төсөл бөгөөд үүнд найдаж байна хурдан эргэн төлөгдөххэрэггүй. Өсөн нэмэгдэж буй зах зээлийн үед болон 1-3 жилийн хугацаанд таамаг дэвшүүлэх сонголтыг авч үзэх боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийн эргэн төлөгдөх хугацаа нь гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй анхдагч зах зээлнэг эсвэл хоёр жилээр нэмэгдэж болно - хөрш зэргэлдээ орон сууцны засварын хугацаа, энэ үед түрээслэгчийн хувьд аливаа байрны сонирхол татахуйц буурдаг;
- үл хөдлөх хөрөнгөөс хүссэн орлогын түвшин - оффис, орон сууц түрээслэх нь өөр өөр ашиг авчирдаг бөгөөд өөр өөр зардал шаарддаг. Зах зээлийн байдал бас чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Өсөх тусам түрээсийн үнэ өндөр байх нь илүү хялбар бөгөөд байрны өртөг өөрөө нэмэгддэг;
- үл хөдлөх хөрөнгийг хадгалахад цаг заваа зориулахад бэлэн байх - аливаа үл хөдлөх хөрөнгө засвар үйлчилгээ шаарддаг: цэвэрлэгээ, засвар, янз бүрийн эрх бүхий байгууллагатай харилцах. Ийм зардал нь хөрөнгө оруулалтын төрлөөс хамааран өөр өөр байдаг;
- Төлөвлөсөн хөрөнгө оруулалтын хэмжээ хэд вэ - илүү сонирхол татахуйц газар нутаг, илүү их хөрөнгө оруулалт шаардагдах боловч өгөөж өндөр байж болно. Үүнээс гадна та зах зээлийн салбарыг сонгох хэрэгтэй - зардал орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө, жижиг дэлгүүр, газар нь нэлээд ялгаатай;
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын төрлүүд
Дараах төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгө оруулалт болгон сонгосон.
- орон сууц - орон сууц, байшин;
- арилжааны - оффис, дэлгүүр, ТҮЦ, үүнд зочид буудал, сувилал, амралтын газар орно;
- газар.
Эдгээр төрөл бүр нь өөр өөр орлого авчирдаг, өөр өөр зардал шаарддаг, өөр өөрийн эрсдэлтэй байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эрсдэл
Ихэнхдээ хөрөнгө оруулагчиддараах эрсдэл, хүндрэлтэй тулгарна.
- үл хөдлөх хөрөнгийг сонгохдоо алдаа гардаг - заримдаа хөрөнгө оруулагчдын хүлээлт биелэхгүй, үл хөдлөх хөрөнгө нь хүссэн өгөөжийг авчрахгүй. Энэ нь ихэвчлэн барилга байгууламжийн байршлыг сонгоход алдаа гардаг;
- зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт - энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгө, түрээсийн үнэ буурах магадлалтай;
- хууль тогтоомжийн өөрчлөлт - нэмэлт татвар, хураамжийг нэвтрүүлэх нь түрээсийн орлогыг бууруулж болзошгүй;
- элэгдэл - ялангуяа хуучин байгууламжид чухал ач холбогдолтой тул засвар, шинэчлэлд нэмэлт хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагатай болно.
Нэмж дурдахад улс төрийн үйл явдлууд нь тодорхой эрсдэлтэй байдаг - мужид гарсан аливаа өөрчлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд ноцтой нөлөөлдөг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө ийм өөрчлөлтөд онцгой мэдрэмтгий байдаг. Орон сууц, газар нь илүү тогтвортой байдаг.
Анхдагч зах зээлд хөрөнгө оруулахдаа шударга бус хөгжүүлэгчийг сонгох эрсдэл нэмэгддэг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа шударга бус зуучлагчдад хандах эрсдэл үргэлж байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь ашигтай, найдвартай байдаг. Мэдээжийн хэрэг, энэ нь тодорхой мэдлэг, бэлтгэл, засвар үйлчилгээ хийхэд зарцуулсан цаг хугацаа шаарддаг. Гэхдээ энэ бүхэн нь хөрөнгө оруулалтаа хэмнэх төдийгүй нэлээд удаан хугацаанд орлого олох боломжийг олгоно.
Хөрөнгө оруулалтын зах зээл дэх үйл явдлуудаас байнга мэдээлэл авахын тулд А.Пурновын Худалдааны Сургуулийн блог дээрх шинэчлэлтүүдэд бүртгүүлээрэй.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийг хоёр төрөлд хуваадаг. Эхнийх нь системтэй, системгүй эрсдэл, хоёр дахь нь статик ба динамик эрсдэлийг агуулдаг. Зах зээлийг бүхэлд нь авч үзвэл системчилсэн эрсдэл давамгайлж байна. Орлого авчрах тодорхой хөрөнгийн үнэ цэнэ нь зах зээлийн эдийн засаг, зохион байгуулалтын нөхцөлтэй холбоотой байж болно. Энэ төрлийн эрсдэлийн жишээ нь: хэт олон тооны өрсөлдөгч байгууламж бий болох, хот үүсгэн байгуулж буй аж ахуйн нэгж хаагдсаны улмаас ажлын байр буурах, хүрээлэн буй орчны хязгаарлалт, түрээсийн түвшинд хязгаарлалт тогтоох. Системийн бус эрсдэл гэдэг нь харьцуулж болохуйц объектод хамаарах эрсдэлээс үл хамааран үнэлж буй тодорхой өмчтэй холбоотой эрсдэл юм. Тухайлбал: даацын элементүүдийн хагарал, нийтийн хэрэгцээнд зориулж газрыг хураах, төлбөр төлөхгүй байх түрээсийн төлбөр, энэ объектын ойролцоо гал түймэр болон/эсвэл түүнтэй үл нийцэх газар ашиглалтын системийг бий болгох замаар байгууламжийг устгах. Статик эрсдэл нь тооцоолж, шилжүүлж болох эрсдэл юм Даатгалын компаниуд, динамик эрсдэлийг "бизнес эрхлэх боломж, эдийн засгийн өрсөлдөөний олз, алдагдал" гэж тодорхойлж болно. Эрсдэлийн урамшууллын тооцоог 3-р хүснэгтэд үзүүлэв
Хаана: П
Rb - эрсдэлгүй хувь хэмжээ;
Л
Q
Хүснэгт 3
Үл хөдлөх хөрөнгөд нөлөөлж буй эрсдэлт хүчин зүйлүүд
|
Эрсдэлийн төрөл ба нэр |
|||||||||||
|
Системчилсэн эрсдэл |
|||||||||||
|
Эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдал муудаж байна |
динамик |
||||||||||
|
Тохиолдлын тоо нэмэгдэж байна объектуудыг хянах |
динамик |
||||||||||
|
Холбооны болон орон нутгийн хууль тогтоомжийн өөрчлөлт |
динамик |
||||||||||
|
Системийн бус эрсдэл |
|||||||||||
|
Байгалийн болон гар аргаар үүссэн онцгой байдал |
статик |
||||||||||
|
Барилгын хурдацтай элэгдэл |
статик |
||||||||||
|
Түрээсийн төлбөрийг хүлээн аваагүй |
динамик |
||||||||||
|
Үр ашиггүй менежмент |
динамик |
||||||||||
|
Гэмт хэргийн хүчин зүйлүүд |
динамик |
||||||||||
|
Санхүүгийн шалгалтууд динамик |
динамик |
||||||||||
|
Түрээсийн гэрээг буруу гүйцэтгэсэн |
динамик |
||||||||||
|
Ажиглалтын тоо |
|||||||||||
|
Жинлэсэн нийт |
|||||||||||
|
Хүчин зүйлийн тоо |
|||||||||||
|
Жинлэсэн дундаж оноо |
|||||||||||
|
Эрсдлийн тохируулгын утга (1 оноо =1%) |
Мэргэжилтнүүд хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг 3% гэж тооцдог.
Эд хөрөнгө нь хязгаарлагдмал (хязгаарлагдмал) хугацаатай эдийн засгийн амьдрал(байгууламжийн үйл ажиллагаа нь биет боломжтой, эдийн засгийн хувьд ашигтай байх хугацаа). Эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусахад үл хөдлөх хөрөнгийн олсон орлого нь үнэ цэнийн алдагдлыг нөхөх ёстой. Тоон хувьд ийм нөхөн төлбөрт шаардагдах орлогын хэмжээг хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээгээр илэрхийлдэг.
1. Хөрөнгийн шулуун шугамын өгөөж (Бөгжний арга): хөрөнгийг өмчлөх хугацаанд ижил хэсгүүдэд хөрөнгийн өгөөжийг багтаасан бөгөөд энэ тохиолдолд өгөөжийн хувь хэмжээ нь жилийн хувь юм. анхны капитал, хүүгүй нөхөн төлбөрийн санд суутган тооцно.
2. Нөхөн олговрын сан болон эрсдэлгүй хүүгийн түвшинд үндэслэн хөрөнгийн өгөөж (Хоскольдын арга): нөхөн олговрын санг боломжит хамгийн бага хувь буюу “эрсдэлгүй” хувь хэмжээгээр бүрдүүлнэ гэж үздэг.
3. Нөхөн олговрын сан болон хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшинд үндэслэн хөрөнгийн өгөөж (Инвүүдийн арга): нөхөн олговрын санг хүүгийн хэмжээгээр бүрдүүлсэн гэж үзнэ. нормтой тэнцүү байнахөрөнгө оруулалтын өгөөж (хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ).
Эдийн засгийн насыг өмнөх үеийн дундажтай уялдуулан 30 жил гэж тооцсон их засвар(VSN 58-88 (r) дээр үндэслэн тодорхойлсон)
үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ
Хүснэгт 4
Капиталжуулалтын ханшийн тооцоо
Энэ тохиолдолд газрын өртгийг тухайн газрыг ашиглах түрээсийн шууд капиталжуулах аргыг ашиглан тодорхойлно. Мэдээллийн дагуу талбайн хэмжээ 56,310.0 м2 байна. Захиргааны газрын жилийн үндсэн түрээс нь 15.88 рубль / м2 байна. Капиталжуулалтын түвшин 17.83% байна.
Үнэ газарБөөрөнхийлөлтийг харгалзан түрээсийн капиталжуулалтын аргаар тооцоолсон .
Хуримтлагдсан биеийн элэгдлийн хэмжээг дараахь үндсэн дээр тодорхойлсон.
Барилгын бие махбодийн эвдрэлийг үнэлэх дүрэм VSN 53-86 (r.),
Харааны үзлэг.
Хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг дараахь томъёогоор тооцоолно.
Хаана F"i- барилгын физикийн элэгдэл,%;
FKi- бие даасан бүтэц, элемент, системийн физик элэгдэл, %;
ли, - объектын нийт солих зардалд бие даасан бүтэц, элемент, системийг солих зардлын эзлэх хувьтай тэнцэх коэффициент;
П- объектын бие даасан бүтэц, элемент эсвэл системийн тоо.
Функциональ хоцрогдол гэдэг нь тухайн бүтэц нь ижил зорилгоор баригдсан шинэ бүтэцтэй харьцуулахад ашиг тусаа өгөх чадваргүйгээс үнэ цэнээ алдах явдал юм. Энэ нь ихэвчлэн хэмжээ, загвар, бат бөх чанар гэх мэт дизайн, техникийн болон функциональ шаардлагаас үүдэлтэй байдаг. Функциональ элэгдэл нь зөөврийн эсвэл нөхөж баршгүй байж болно. Хуучирсан буюу хүлээн зөвшөөрөгдөөгүй эд ангиудыг засварлах, солих зардал нь эдийн засгийн үр ашигтай буюу наад зах нь ашиглалтын болон/эсвэл нэмүү өртгийн хэмжээнээс хэтрээгүй тохиолдолд үйл ажиллагааны элэгдлийг нөхөх боломжтой гэж үзнэ. Үгүй бол элэгдлийг нөхөж баршгүй гэж үзнэ.
Энэ тохиолдолд үйл ажиллагааны элэгдлийн шинж тэмдэг илрээгүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын гадны нөлөөллөөс үүсэх элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох
Гадны хоцрогдол гэдэг нь нөлөөллөөс болж үнэ цэнээ алдах явдал юм гадаад хүчин зүйлүүд. Энэ нь эдийн засгийн ерөнхий болон салбар доторх өөрчлөлтөөс үүдэлтэй байж болох ба гадны нөлөөллийн функц юм.
Энэ объект дээр гадны элэгдэл илрээгүй.
Бүх төрлийн элэгдэл, элэгдлийг харгалзан объектын өртөгийг дараахь томъёогоор тодорхойлно.
Хаана: Rst- тооцоолсон зардал, рубль;
FfizNi- биеийн элэгдлийн хэмжээ, %;
ФункНи- үйл ажиллагааны элэгдлийн хэмжээ, %
VNi- гадаад элэгдлийн хэмжээ,%;
Үнэлгээний борлуулалтын харьцуулалтын арга нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан эсвэл худалдахаар бүртгүүлсэн бусад үл хөдлөх хөрөнгөтэй шууд харьцуулах явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь ердийн худалдан авагчийн ижил төстэй чанар, ашиг тустай үл хөдлөх хөрөнгийн үнээр тодорхойлогддог.
Борлуулалтын харьцуулалтын арга нь сүүлийн үеийн борлуулалтын гүйлгээний талаар хангалттай мэдээлэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хамгийн үр дүнтэй байдаг. Харьцуулсан объектын борлуулалтын нөхцлийн ердийнхөөс аливаа ялгаа зах зээлийн нөхцөл байдалүнэлгээний огноог шинжилгээнд харгалзан үзнэ.
Үнийн тооцоо зах зээлийн үнэБорлуулалтын харьцуулалтын аргыг хэрэглэхдээ дараах дарааллаар гүйцэтгэнэ.
1. Борлуулалтын талаархи мэдээллийг сонгох, үнэлж буй объекттой ижил төстэй объектыг худалдах санал.
2. Харьцуулах параметрүүдийг сонгох.
3. Үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд объект болон аналогийг харьцуулах элементүүдээр харьцуулах, аналогийн борлуулалтын үнийг тохируулах.
4. Аналогийн талаархи өгөгдлийн зохицуулалт, үнэлэгдсэн объектын утгыг олж авах.
IN үнэлгээний практикДүн шинжилгээ хийх ёстой харьцуулах есөн үндсэн элементийг тодорхойлох нь заншилтай байдаг заавал байх ёстой: үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх; зах зээлийн нөхцөл байдал; эдийн засгийн шинж чанар; санхүүжилтийн нөхцөл; байршил; хэрэглээний мөн чанар; борлуулалтын нөхцөл; Физик шинж чанар; үл хөдлөх хөрөнгийн бус бүрэлдэхүүн хэсэг.
Энэхүү шинжилгээг хийх явцад үнэлгээчин тодорхой тооны үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаар хангалттай мэдээлэлтэй байсан бөгөөд үүнийг үнэлж буй эд хөрөнгөтэй харьцуулах аналог гэж үзэж болно. Тиймээс тухайн эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцохдоо харьцуулсан аргыг ашигласан.
Борлуулахаар санал болгож буй байрны (барилгын) нийт талбайн 1 м2-ийн үнийг харьцуулах нэгж болгон сонгосон. Энэ зардалд гүйлгээ хийсэн огноо, байршил, нөхцөл байдал (биеийн элэгдэл, элэгдэл), масштаб болон засварын хувьд тогтмол тохируулга оруулсан. Үнэлгээний объект болон эдгээр харьцуулалтын элементүүдийн аналоги нь ижил тул өмчлөх эрх, санхүүжилтийн нөхцөл, ашиглалтын шинж чанарын зөрүүг тохируулаагүй болно.
Орлогын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох нь хүлээлтийн зарчимд суурилдаг. Энэ зарчмын дагуу ердийн хөрөнгө оруулагч, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч нь ашиглалтаас ирээдүйд орлого олохын тулд түүнийг худалдаж авдаг. Хөрөнгө оруулалтын хэмжээ, ашиг тус хоёрын хооронд шууд хамаарал байгааг харгалзан үзвэл арилжааны хэрэглээХөрөнгө оруулалтын объект, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь түүний бий болгож буй орлогыг хүлээн авах эрхийн үнэ цэнэ гэж тодорхойлогддог, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэ цэнэ нь үнэлгээний объектоос бий болох ирээдүйн орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ гэж тодорхойлогддог.
Давуу тал орлогын хандлагаЗардал, харьцуулсан арга барилтай харьцуулахад энэ нь хөрөнгө оруулагчийн үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын эх үүсвэр болох санааг ихээхэн тусгадаг, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн энэ чанарыг үнийн гол хүчин зүйл болгон харгалзан үздэг. Орлогын аргын гол сул тал нь бусад хоёр аргаас ялгаатай нь урьдчилсан мэдээнд тулгуурладагт оршино.
Энэ аргын үнэлгээний процедурын үе шатууд:
Ирээдүйн орлогын урьдчилсан таамаглалыг боловсруулах;
Орон зайг дутуу ашигласнаас үүсэх алдагдлыг тодорхойлох;
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардлын тооцоо;
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг дахин тооцоолох одоогийн үнэ цэнэобьект;
Ирээдүйн орлогыг урьдчилан таамаглах
Тооцоолсон талбайг өмчлөлийн хугацаанд түрээслэхээс олсон ирээдүйн орлогын урьдчилсан таамаглалыг гаргаж, олж авсан мэдээлэлд үндэслэн боломжит нийт орлогыг (GPI) тодорхойлох.
PVD - илэрхийлнэ хамгийн их орлого, бүх алдагдал, зардлыг тооцолгүйгээр орон зайг 100% ашиглан үнэлгээний объектод үнэ цэнийг авчрах чадвартай. DPV нь тогтоосон үнэлэгдсэн объектын талбайгаас хамаарна түрээсийн хувьба дараах томъёогоор тооцоолно.
Хаана: PVD- боломжит нийт орлого;
Д - дундаж ханштүрээс;
С- Үнэлгээний объектын талбай.
Орон зайг дутуу ашигласнаас үүсэх алдагдлыг тодорхойлох
Зах зээлийн дүн шинжилгээнд үндэслэн орон зайг дутуу ашигласнаас болон түрээсийн төлбөр хурааснаас үүдэн гарах хохирлыг тодорхойлох, бодит нийт орлогыг тооцох.
Дүрмээр бол, урт хугацаанд эзэмшигч нь барилгын талбайн 100% -ийг байнга түрээслэх боломж байдаггүй. Орон сууцыг дутуу эзэмшиж, шударга бус түрээслэгчид түрээсийн төлбөрөө төлөөгүйгээс түрээсийн алдагдал үүсдэг.
Түрээслэгчдийн орлого олдог үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон зай нь түрээслээгүй талбайн хэмжээг түрээслэх нийт талбайн харьцаагаар тодорхойлдог дутуу ашиглалтын коэффициентээр тодорхойлогддог. Түрээсийн талбайн нийт түрээсийн талбайн харьцааг ашиглалтын хүчин зүйл гэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдэд зориулсан зах зээлийн ашиглалтын ердийн хувь хэмжээ байдаг.
Тиймээс эзэнгүй талбайн алдагдлын хэмжээг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн тодорхойлох эсвэл тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд дараахь томъёогоор тооцоолно.
Хаана: Knd- дутуу ашиглалтын коэффициент;
КП- жилийн турш түрээслэгч солигдсон түрээсийн талбайн эзлэх хувь;
ps- хуучин түрээслэгчийг орхисны дараа шинэ түрээслэгч олоход шаардагдах жилийн дундаж хугацаа;
па- нийт тоожилийн түрээсийн төлбөр.
Дутуу ашиглалтын коэффициентийн үр дүнд бий болсон утга нь тодорхой өмчийн бүх зориулалтын талбайг 100% түрээслэх боломжгүй болсны үр дүнд алдагдсан PVD-ийн эзлэх хувийг илэрхийлдэг. Тиймээс PVD-ийг талбайн ашиглалтын хүчин зүйлд тохируулах шаардлагатай байна ( Kz), дараах байдлаар тодорхойлогддог.
Kz=1- Knd;(13)
Түрээсийг бүрэн хэмжээгээр цуглуулах боломжгүй гэдэг нь байраа чөлөөлөхдөө түрээсийн төлбөрөө барагдуулдаггүй шударга бус түрээслэгчид байнга байдаг зах зээлийн ердийн нөхцөл байдлыг илэрхийлдэг. Түрээсийн төлбөрийг төлөөгүйгээс орлогын бууралтын тоон илэрхийлэл нь төлбөр төлөөгүйгээс орлогын алдагдлын коэффициент (төлбөрийн дутагдлын коэффициент) (Kn) бөгөөд энэ нь түрээсийн төлбөрийг төлөөгүйгээс өмчлөгчдийн алдагдлын дундаж мэдээллийн үндсэн дээр тодорхойлогддог. -түрээслэгчдийн тухайн төрлийн байрны түрээсийн төлбөрийг боломжит нийт орлогын хувиар илэрхийлнэ.
Тиймээс, цуглуулах харьцаа (KS)байх болно:
Ks=1-Kn (14)
Тэгэхээр, тооцоо бодит нийт орлого (DVI)дараах томъёоны дагуу гүйцэтгэнэ.
DVD = PVDCHKzChKs; (15)
Дээрх байдлаар тооцсон DVD-д түрээсийн төлбөрөөс гадна үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас олсон бусад орлогыг, тухайлбал, ашиглалтын орлогыг нэмэх шаардлагатай гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. нэмэлт үйлчилгээ- угаалгын газар, машины зогсоол, өөрөөр хэлбэл бусад орлогыг хамааруулж болно нэмэлт хөрөнгө, хүлээн авсан нь эд хөрөнгийн хэвийн ашиглалттай холбоотой байж болно.
Үнэлсэн байрны хувьд дутуу ашиглалтын коэффициент нь үйлчлүүлэгч хайх (1/12 х 100%) = 8.3% буюу 0.083-ийн хувьцаанд үндэслэн тогтоогдсон 8.3% байх болно. Тиймээс ачааллын коэффициент (Кз) = 1 - 0.083 = 0.92 болно.
Тогтсон практикийн дагуу түрээсийн төлбөрийг урьдчилж төлдөг (урьдчилгаа төлбөр) тул төлбөр хураах харьцаа (Kc) 1.0-тэй тэнцүү байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардлын тооцоо
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардлын тооцоо нь түүний засвар үйлчилгээний бодит зардал ба/эсвэл тухайн зах зээлийн ердийн зардлын дүн шинжилгээнд үндэслэсэн болно.
Үйл ажиллагааны зардал (OC) нь бодит нийт орлогыг хүлээн авахтай шууд холбоотой байгууламжийн хэвийн үйл ажиллагааг хангахад шаардлагатай зардал юм.
Үйл ажиллагааны зардлыг ихэвчлэн гурван бүлэгт хуваадаг.
Болзолт байнгын;
Нөхцөлт хувьсагч;
Солих зардал.
Нөхцөлтэй тогтмол зардалд хэмжээ нь тухайн байгууламжийн ашиглалтын ажлын ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс үл хамаарах зардлууд орно. Ихэвчлэн энэ бүлэгт дараахь зүйлс орно.
Эд хөрөнгийн татвар;
Даатгалын шимтгэл (эд хөрөнгийн даатгалын төлбөр);
Газрын төлбөр;
Үнэн хэрэгтээ тогтмол байдаг хувьсах зардлын зарим элементүүд.
Нөхцөлтэй хувьсах зардалд зардал багтдаг бөгөөд тэдгээрийн хэмжээ нь тухайн байгууламжийн ашиглалтын ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаарна. Ихэвчлэн энэ бүлэгт дараахь зардлууд багтдаг.
Хэрэглээ;
Байнгын засварын ажилд;
Үйлчилгээний ажилтнуудын цалин;
Цалингийн татвар;
Галын хамгаалалт, аюулгүй байдлын хувьд;
Зөвлөгөө өгөх, хуулийн үйлчилгээ авах;
Удирдлагын хувьд.
Орлуулах зардал гэдэг нь барилгын хурдацтай муудаж буй бүтцийн элементүүдийг үе үе солих зардал юм. Ихэвчлэн эдгээр элементүүд нь:
Дээврийн бүрээс, шал, дотор болон гадна өнгөлгөөний элементүүд, цонх, хаалганы чигжээс, тоног төхөөрөмж, түүнчлэн богино хугацааны ашиглалтын хугацаатай бусад бүтцийн элементүүд
Ариун цэврийн тоног төхөөрөмж, цахилгаан холбох хэрэгсэл;
Гаднах тохижилтын элементүүд - явган хүний зам, нэвтрэх зам, зогсоол, тохижилт, жижиг архитектурын хэлбэрүүд.
Энэ бүлгийн зардлыг барилгын хэвийн үйл ажиллагаатай холбоотой ашиглалтын зардалд оруулсан нь өмчлөгч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зохицуулалт, стандартад нийцсэн түвшинд ажиллана гэсэн таамаглалтай холбоотой юм. энэ төрлийнүл хөдлөх хөрөнгө.
Тиймээс тооцоолсон үйл ажиллагааны зардлыг бодит нийт орлогоос хасч, үр дүнд нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого болно.
Үүнийг бас анхаарч үзэх хэрэгтэй орчин үеийн нөхцөлэзэд нь ихэвчлэн орлуулах сан үүсгэдэггүй бөгөөд шаардлагатай бол бэлэн мөнгөний зардлыг бүхэлд нь бөөнөөр нь төлдөг. Эзэдтэй нь ярилцсаны үр дүнд ийм дүгнэлт хийсэн орон сууцны бус барилгаболон байр.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тухайн объектын одоогийн үнэ цэнэд хөрвүүлэх
Сонгосон үнэлгээний аргаас хамааран хэд хэдэн аргаар үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тухайн объектын одоогийн үнэ цэнэд хөрвүүлэх.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогод үндэслэн объектын одоогийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд дараахь аргыг ашиглаж болно.
Орлогыг шууд капиталжуулах арга;
Хөрөнгийн өгөөжийн түвшинд суурилсан капиталжуулалтын арга:
Тооцооллын загварт суурилсан том үсгийн арга;
Хөнгөлөлттэй арга мөнгөн гүйлгээ.
Эдгээр аргууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйд орлогын урсгал бий болгох чадвараар тодорхойлогддог гэсэн үндэслэл дээр суурилдаг. Энэ хоёр аргын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн орлогыг тухайн хөрөнгийн эрсдэлийн түвшинг харгалзан үнэд хөрвүүлдэг. Эдгээр аргууд нь орлогын урсгалыг өөрчилснөөрөө л ялгаатай.
Шууд капиталжуулалтын арга нь эхний жилийн хамгийн ердийн орлогыг зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр олж авсан капиталжуулалтын коэффициентэд хуваах замаар шууд хөрвүүлэх үндсэн дээр орлого бий болгодог объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга юм. зах зээлийн олборлолтын аргаар олж авсан үнэлэгдсэн объекттой ижил төстэй хөрөнгийн үнэ цэнийн цэвэр орлогын харьцаа .
Энэ тохиолдолд орлогын өөрчлөлтийн чиг хандлагыг цаг хугацааны явцад үнэлэх шаардлагагүй бөгөөд капиталжуулалтын харьцааг үнэлэхдээ түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг тусад нь авч үзэх шаардлагагүй: хөрөнгийн өгөөж ба өгөөжийн түвшин. Эдгээр бүх чиг хандлага, бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг зах зээлийн мэдээлэлд оруулсан гэж үздэг. Зах зээлийн гүйлгээнээс капиталжуулалтын коэффициентийг гаргаж авдаг шууд капиталжуулалтын аргын энэхүү барууны сонгодог хувилбар нь мэдээлэл цуглуулахад тулгарч буй бэрхшээлээс шалтгаалан Оросын нөхцөлд бараг боломжгүй юм (ихэнхдээ гүйлгээний нөхцөл, үнэ нь нууц мэдээлэл). Үүний үндсэн дээр практикт капиталжуулалтын харьцааг бий болгох алгебрийн аргыг ашиглах шаардлагатай бөгөөд энэ нь хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ ба өгөөжийн түвшинг тусад нь үнэлэх боломжийг олгодог.
Үнэлгээний өдөр засвар, сэргээн босголтод их хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаарддаггүй одоо байгаа хөрөнгийн үнэлгээнд шууд капиталжуулалтын аргыг хэрэглэх боломжтой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.
Хөрөнгийн өгөөжийн түвшинд суурилсан капиталжуулалтын арга нь бүх мөнгөн гүйлгээг "үлдэгдэл" болгон хувиргахад үндэслэсэн орлого бий болгодог объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга юм. бодит мөнгө", эдийн засгийн үлдсэн хугацаанд бий болгож, эрсдэлийн түвшингийн хувьд өөр хөрөнгө оруулалтын зах зээлээс олборлосон хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг ашиглан үнэлгээний өдөр тэдгээрийг хямдруулах арга замуудын үнэ цэнэд оруулна.
Албан ёсны (математикийн) үүднээс капиталын өгөөжийн түвшинд суурилсан капиталжуулалтын арга нь хоёр төрөлтэй.
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга нь хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ дээр суурилсан капиталжуулалтын арга бөгөөд хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг хөнгөлөлтийн хувь болгон ашиглан зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн ашиглалтын жил бүрийн мөнгөн гүйлгээг тодорхойлно. үнэлгээг тусад нь хямдруулж, дараа нь өмчлөлийн эцсийн хугацаанд дахин борлуулснаас олсон мөнгөн гүйлгээг оруулан нэгтгэнэ.
Тооцооллын загвараар капиталжуулах арга нь хөрөнгийн өгөөжийн түвшинд суурилсан капиталжуулалтын арга бөгөөд зах зээлийн үнийг тодорхойлохын тулд орлого, үнэ цэнийн албан ёсны тооцооллын загварыг ашиглан эхний жилийн хамгийн ердийн орлогыг үнэ цэнэ болгон хувиргадаг. , тэдний ирээдүйн өөрчлөлтийн чиг хандлагын дүн шинжилгээнд үндэслэн олж авсан.
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг дараахь тохиолдолд хэрэглэнэ.
Ирээдүйн урсгал нь одоогийн урсгалаас ихээхэн ялгаатай байх төлөвтэй байна;
Ирээдүйн урсгалын хэмжээг зөвтгөх өгөгдөл боломжтой бэлэн мөнгөүл хөдлөх хөрөнгөөс;
Орлого, зардлын урсгал улирлын чанартай;
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь олон үйлдэлт худалдааны томоохон байгууламж юм;
Уг үл хөдлөх хөрөнгө баригдаж байгаа эсвэл дөнгөж баригдсан, ашиглалтад орсон (эсвэл ашиглалтад орсон).
Тооцооллын загварт суурилсан капиталжуулалтын аргыг дараах тохиолдолд хэрэглэнэ.
Орлогын урсгал нь урт хугацааны туршид тогтвортой байх бөгөөд мэдэгдэхүйц эерэг утгыг илэрхийлдэг;
Орлогын урсгал тогтвортой, дунд зэргийн хурдтай өсч байна.
Үнэлгээний объект нь хөрөнгө шаарддаггүй гэдгийг харгалзан үзэх засварын ажил, мөн түүнчлэн Нижневартовск хотын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн чиг хандлагыг харгалзан үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээс олсон орлогын урсгалыг урьдчилан таамаглах боломжтой бөгөөд энэ нь өчүүхэн хурдацтай өөрчлөгддөг. Урьдчилан таамагласан орлогыг одоогийн үнэ цэнэд дахин тооцоолохдоо тооцооны загваруудын дагуу капиталжуулалтын аргыг ашиглах (цаашид орлогын капиталжуулалтын арга гэх).
Орлогын капиталжуулалтын арга нь жилийн (эсвэл жилийн дундаж) үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг (NOI) одоогийн үнэ цэнэд хөрвүүлэх замаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм.
Тооцооллын үндсэн томъёо нь дараах байдалтай байна.
Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох (R)
Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн объект нь эдийн засгийн хувьд ашигтай байх хязгаарлагдмал хугацаатай байдаг. Энэ хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн олсон орлого нь дараахь зүйлийг хийхэд хангалттай байх ёстой.
Хөрөнгө оруулсан хөрөнгийн өгөөжийн шаардлагатай түвшинг (өгөөжийн хувь эсвэл хөнгөлөлтийн хувь) хангах;
Эзэмшигчийн анхны хөрөнгө оруулалтыг нөхөх (хөрөнгө оруулалтын өгөөж).
Үүний дагуу капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн өгөөжийн түвшин ба хөрөнгийн өгөөжийн түвшин (хөнгөлөлтийн хувь) гэсэн хоёр бүрэлдэхүүн хэсгээс бүрдэнэ.
Хөнгөлөлтийн хэмжээг тодорхойлох
Үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох (худалдан авах), ажиллуулах нь орлого шаарддаг бие даасан бизнес юм.
Хөнгөлөлтийн үнэд дараахь зүйлс орно.
Эрсдэлгүй хувь хэмжээ;
-д зориулсан шагнал янз бүрийн төрөлэрсдэл.
Эрсдэлгүй хувь хэмжээ нь эрсдэлийн хамгийн бага түвшинтэй эзэмшигчийн өөр хөрөнгө оруулалтын орлогын түвшинг илэрхийлдэг. Хамгийн том, найдвартай банкуудын хадгаламжийн хүү, Засгийн газрын үнэт цаасны өгөөж гэх мэтийг эрсдэлгүй ашиглаж болно.
Эрсдэлийн урамшуулал нь тусгагдсан байдаг нэмэлт орлого, ердийн хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахдаа хүлээн авахыг хүлээдэг. Ихэнх аргууд нь эрсдлийн хураамжийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг авч үздэг.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн урамшуулал;
Хөрвөх чадварын бага шимтгэл;
Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагнал.
Эрсдэлгүй хувь хэмжээг тодорхойлох
Эрсдэлгүй ханшийг тодорхойлохын тулд та эрсдэлгүй үйл ажиллагааны Европын дундаж үзүүлэлтүүд болон Оросын үзүүлэлтүүдийг ашиглаж болно. Хэрэв Европын дундаж үзүүлэлтүүдийг ашиглавал тухайн улсад хөрөнгө оруулалт хийх эрсдэлийн урамшууллыг эрсдэлгүй хувь дээр тухайн улсын эрсдэл гэж нэрлэдэг.
Дараахь хэрэгслийг ОХУ-д эрсдэлгүй үнээр тооцдог.
ОХУ-ын Сбербанк болон Оросын бусад найдвартай банкуудын хадгаламж. ОХУ-ын Сбербанк болон Оросын бусад банкуудын хадгаламжийн хүүгийн хэрэглээ нь хадгаламж хүлээн авах богино хугацаа (ихэвчлэн нэг эсвэл хоёр жил хүртэл) байдаг тул нэлээд хязгаарлагдмал байдаг. Энэ бүхэн нь эдгээр хэрэгслийг ашиглах боломжийг нарийсгадаг.
Барууны санхүүгийн хэрэгслүүд (засгийн газрын бонд хөгжингүй орнууд, LIBOR). LIBOR хүүг (Libor Inter Bank Offered Rate) ашиглахад тулгарч буй бэрхшээлүүд. Зээл олгох Лондонгийн банк хоорондын зах зээлийн хүүг богино хугацаатай (нэг жилээс илүүгүй), түүнчлэн түүнээс дээш хугацаагаар тодорхойлдог. өндөр түвшинзасгийн газрын хөрөнгө оруулалттай харьцуулахад эрсдэлтэй үнэт цаас. Үнэлгээний практикт засгийн газрын бондын дотроос 10 жилийн хугацаатай АНУ-ын Төрийн сангийн бондыг ашиглах нь зүйтэй.
ОХУ-ын банк хоорондын зээлийн хүү (MIBID, MIBOR, MIACR). Үнийн хэмжээг 1 хоногоос 1 жил хүртэлх хугацаанд тооцдог. Эрсдэлгүй өгөөжийг тооцоолохын тулд эдгээр ханшийн утгыг ашиглах нь юуны түрүүнд богино хугацааны шинж чанартай тул хэрэглэхийг зөвлөдөггүй нь ойлгомжтой. Нэмж дурдахад банк хоорондын зээлийн ашигт байдал нь эргэн төлөгдөхгүй байх эрсдэлийг харгалзан үздэг бөгөөд энэ нь үнэлгээний явцад энэ хэрэгслийг ашиглахаас татгалзах шаардлагатай болдог.
ОХУ-ын Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүү. Дахин санхүүжилтийн хүү - ашигласан хүү төв банкзээл олгох үед арилжааны банкууддахин санхүүжүүлэх зорилгоор. Энэ хувь хэмжээ нь өөрийнхөөрөө байж болно. эдийн засгийн мөн чанарСанхүүгийн байгууллагуудыг үнэлэхдээ л хэрэглээрэй, дахин санхүүжилтийн хүү нь хэрэгсэл юм мөнгөний бодлого Төв банкИймээс сүүлийнх нь санхүү, банкны салбарт зориудаар нөлөөлөх зорилгоор ашигладаг бөгөөд зах зээлийн бодит байдлыг тэр бүр тусгадаггүй.
ОХУ-ын Засгийн газрын бонд. ОХУ-ын Засгийн газрын бондыг рубль, гадаад валютаар төлөөлдөг санхүүгийн хэрэгсэл. 1998 оны 8-р сарын үйл явдлууд (анхдагч хугацаа) рублийн бондод итгэх итгэлийг эрс бууруулсан тул одоогоор тэдгээрийг эрсдэлгүй хөрөнгө оруулалт гэж үзэхэд хэцүү байна.
ОХУ-ын гадаад валютын бондыг дотоод (OVVZ) ба гадаад (Евробонд) гэсэн хоёр төрөлд хуваадаг. Практикт энэ ханшийг урт хугацааны шинж чанарыг харгалзан ихэвчлэн ашигладаг.
Тиймээс урт хугацаат бондын эргэн төлөгдөх өгөөжийг тооцоонд эрсдэлгүй хувь болгон ашигладаг. холбооны зээл 6.83% байна.
Төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн урамшууллыг тодорхойлох.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийг хоёр төрөлд хуваадаг. Эхнийх нь системтэй, системгүй эрсдэл, хоёр дахь нь статик ба динамик эрсдэлийг агуулдаг. Зах зээлийг бүхэлд нь авч үзвэл системчилсэн эрсдэл давамгайлж байна. Орлого авчрах тодорхой хөрөнгийн үнэ цэнэ нь зах зээлийн эдийн засаг, зохион байгуулалтын нөхцөлтэй холбоотой байж болно. Энэ төрлийн эрсдэлийн жишээнүүд: хэт олон тооны өрсөлдөгч объектууд бий болох, хот үүсгэн байгуулж буй аж ахуйн нэгж хаагдсаны улмаас ажлын байр буурах, байгаль орчны хязгаарлалт, түрээсийн түвшинд хязгаарлалт тогтоох. Системийн бус эрсдэл гэдэг нь харьцуулж болохуйц объектод хамаарах эрсдэлээс үл хамааран үнэлж буй тодорхой өмчтэй холбоотой эрсдэл юм. Тухайлбал: даацын элементүүдийн хагарал, нийтийн хэрэгцээнд зориулж газрыг хураан авах, түрээсийн төлбөр төлөхгүй байх, барилга байгууламжийг гал түймэрт сүйтгэх, / эсвэл талбайн ойролцоо газар ашиглалтын үл нийцэх системийг бий болгох. Статик эрсдэл нь даатгалын компаниудад тооцоолж, шилжүүлэх боломжтой эрсдэл бөгөөд динамик эрсдэлийг "бизнесийн боломж, эдийн засгийн өрсөлдөөний олз, алдагдал" гэж тодорхойлж болно. Эрсдэлийн урамшууллын тооцоог “Өмч хөрөнгөд нөлөөлөх эрсдэлт хүчин зүйлс” хүснэгтэд үзүүлэв.
Бага хөрвөх чадварын урамшууллыг тодорхойлох
Хөрвөх чадвар багатай тул үл хөдлөх хөрөнгө зарахдаа өртөх хугацааг тохируулдаг.
Энэхүү урамшууллыг дараахь томъёогоор тооцоолно.
Хаана: П- хөрвөх чадвар багатайд зориулсан урамшуулал;
Rb- эрсдэлгүй хувь хэмжээ;
Л- өртөх хугацаа (сараар);
Q- жилийн нийт сарын тоо.
Үнэлгээний өдрийн байдлаар хөрвөх чадвар багатай байдлын залруулга нь 3.25% гэж тооцогдож байгаа бөгөөд энэ нь тухайн объектод өртсөн гурван сарын хугацаатай тохирч байна.
Хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг тодорхойлох
Мэргэжилтнүүд хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг 3% гэж тооцдог.
Хөрөнгийн өгөөжийн түвшинг тодорхойлох
Үл хөдлөх хөрөнгийн объект нь эдийн засгийн хувьд хязгаарлагдмал (хязгаарлагдмал) хугацаатай байдаг (объектыг ажиллуулах нь физикийн хувьд боломжтой, эдийн засгийн хувьд ашигтай байх хугацаа). Эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэл тухайн эд хөрөнгөөс бий болсон орлого нь үнэ цэнээ алдсанаа нөхөх ёстой. Тоон хувьд ийм нөхөн төлбөрт шаардагдах орлогын хэмжээг хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээгээр илэрхийлдэг.
Хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээг тооцоолох гурван арга байдаг.
4. Хөрөнгийн шулуун шугамын өгөөж (Бөгжийн арга): хөрөнгийг өмчлөх хугацаанд ижил хэсгүүдээр капитал өгөөжийг багтаадаг бөгөөд энэ тохиолдолд өгөөжийн хувь хэмжээ нь хүүнд хуваарилагдсан анхны хөрөнгийн жилийн хувь юм. -үнэгүй нөхөн сэргээх сан.
5. Нөхөн төлбөрийн сан болон эрсдэлгүй хүүгийн түвшинд үндэслэн хөрөнгийн өгөөж (Хоскольдын арга): нөхөн олговрын санг боломжит хамгийн бага хувь хэмжээгээр буюу “эрсдэлгүй” хувь хэмжээгээр бүрдүүлнэ гэж үздэг.
6. Нөхөн олговрын сан ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр (Инвудын арга) хөрөнгийн өгөөж нь нөхөн олговрын санг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувьтай (хөнгөлөлтийн хувь) тэнцүү хүүгээр бүрдүүлнэ гэж үздэг.
Эдийн засгийн ашиглалтын хугацааг нэмэлт их засварын дундаж хугацааны дагуу (VSN 58-88 (r) дээр үндэслэн тодорхойлсон) 30 жил гэж үздэг.