Банкны үйлчилгээ 

Орон сууцны зах зээлийн шинжилгээ. Бие даан ажилладаг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл. Оросын хамгийн их үнэ буурсан бүс нутгууд

2017 онд үр ашигтай эрэлт буурч, шинэ барилгуудын асар их нийлүүлэлтийн дарамтаас болж Москвад хоёрдогч орон сууцны үнэ буурсаар байв. Гэхдээ зээлийн хүү нь түүхэн доод хэмжээнд хүртэл унасан ипотекийн зээл байгаагүй бол метр квадрат нь илүү их алдагдал хүлээх байсан байх.

www.irn.ru аналитик төвийн мэдээлснээр 2017 онд нийслэлд орон сууцны зардлын рублийн индекс 1.7%-иар буурч, оны эцэст дунджаар 167,000 рубль болсон байна. квадрат метр тутамд. Гэсэн хэдий ч, заасан үнийн динамикаар илэрхийлэгддэг тоолуурын өртөг илт буурч байгаагаас гадна хямдрал, хэлэлцээрийн улмаас далд нэг зүйл бий. Борлуулалтын үнэ (бодит гүйлгээнд үндэслэн) жилийн хугацаанд ойролцоогоор 7-8% -иар буурсан - "2017 оны 11-р сараас 12-р сард Москва болон Москва муж дахь орон сууцнууд" -ыг үзнэ үү.

Ипотекийн зээлийн хүү рекорд тогтоосон бууралт нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ихээхэн тусалсан гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Инфляци буурч, Төвбанкны үндсэн хүүгийн ачаар оны эцэс гэхэд бэлэн орон сууц худалдан авах ипотекийн зээл жилийн 10 орчим хувь болж буурч байсныг сануулъя. Харьцуулбал: жилийн өмнө хоёрдогч зах зээл дээр ипотекийн зээл олгох дундаж хүү бараг 13% байсан.

Хэрэв ипотекийн зээл байгаагүй бол зээлийн хүү буурах нь боломжит худалдан авагчдын төлбөрийн чадварыг нэмэгдүүлж, орон сууцыг илүү хямд болгодог тул үнийн уналт илүү мэдэгдэхүйц буюу 10% дөхөх байсан байх.

www.irn.ru сайтын моргейжийн тооцоолуур ашиглан яг хэдийг тооцоолох боломжтой. 13%-ийн хүүтэй, урьдчилгаа 20%-тай, 15 жилийн хугацаатай зээлийн хугацаатай, 8 сая рублийн үнэтэй орон сууцны сарын төлбөр. бараг 81,000 рубль болно. Сарын зээлийн төлбөр нь зээлдэгчийн орлогын 50% (эсвэл 30% -иас илүүгүй) байх ёстой - эдгээр нь банкуудын шаардлага бөгөөд энэ хэмжээгээр барьцаалагч 160,000 рубльээс илүү авах ёстой. сар бүр. Мөн 10% -ийн хүүтэй банк 69,000 орчим рубль өгөх шаардлагатай болно. сард, мөн орлогын шаардлагатай түвшинг 138,000 рубль болгон бууруулна.

Орон сууцны төрлүүдийн хувьд бизнес ангиллын саналуудын дийлэнх нь төвлөрсөн хамгийн үнэтэй сегмент болох цул тоосгон байшингийн үнэ хамгийн их буюу 6.5%-иар буурсан байна. Өндөр төсөвтэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь "хүргэх" шинж чанартай байдаг. 2015 оноос хойш үнэ нь унасан эдийн засгийн ангиллаас ялгаатай нь үнэтэй орон сууцны үнэ маш удаан хугацаанд гайхалтай тогтвортой байсаар ирсэн. Жишээлбэл, 2016 оны эцсээр цул тоосго 1% -иас бага, хуучин хавтан бараг 7% -иар буурсан байна ("2016 оны үр дүнд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тойм" -ыг үзнэ үү).

Гэсэн хэдий ч IRN.RU-ийн удаа дараа анхааруулж байсанчлан, үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн тогтвортой байдал илт харагдаж байна: өндөр төсөвтэй сегмент нь эдийн засгийн бодит байдлын өөрчлөлтийг үргэлж эсэргүүцдэг боловч эцэст нь олон нийтийн орон сууцнаас багагүй хямд болдог.

Энэ удаад ч ийм зүйл болсон. 2017 оны дунд үе гэхэд хямралын өмнөх төсөвтэй худалдан авагчдыг хоёр жилийн турш хүлээж аваагүй хэт үнэлэгдсэн орон сууцны эзэд үл хөдлөх хөрөнгөө бөөнөөр нь худалдаанаас хасаж эхэлжээ. Үүний үр дүнд намар гэхэд үнэтэй сегмент дэх үнэ хурдацтай буурчээ ("2017 оны 8-р сарын үр дүнд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тойм" -ыг үзнэ үү).

Таван давхар тоосгон барилгууд 2017 оны сүүлээр хамгийн сайн гүйцэтгэлтэй байсан - зөвхөн хар өнгөтэй байсан ч жижиг (1.2%). Энэ сегмент нь Москвагийн эрх баригчдын эвдэрсэн орон сууцны засварын хөтөлбөрөөс гол ашиг хүртэгч болсон бололтой. Үүний зэрэгцээ засварын ажил нь Хрущевын хавтангийн барилгуудыг эерэг бүс рүү татах боломжгүй байсан - тэд 2% алдсан. Ижил төстэй хоёр сегментийн үнийн олон талт динамик нь эхлээд харахад орон сууцны чанарын мэдэгдэхүйц ялгаагаар тайлбарлагддаг - эцэст нь шинэ орон сууц өгсөн ч энэ нь удахгүй гарахгүй бөгөөд орон сууцанд шилжихийг хүлээж байна. таван давхар тоосгон барилга нь самбараас хамаагүй илүү тааламжтай байдаг.


Гэсэн хэдий ч "Хрущевын байшин" -ын зарласан үнийн уналт нь засварын ажилтай холбоотой шуугианаас болж хэсэгчлэн удааширсан - бусад төрлийн самбар байшингийн үнэ илүү буурсан байна.

Тоосгоны таван давхар барилгуудтай зэрэгцэн Сталины барилгууд, стандарт тоосгон байшингууд 2017 оны зах зээлээс арай дээр харагдаж байв. Сегментийн гол давуу тал нь түүний сайн байршил юм: ийм байшингууд нь ихэвчлэн төвтэй харьцангуй ойрхон, метроны буудлуудын ойролцоо байрладаг.

Дээр дурдсан бүх чиг хандлагууд нь газарзүйн байршлын үнийн динамикаар илэрхийлэгддэг. 2017 оны эцсээр зах зээлд оролцогчдын дунд хамгийн үнэтэй дүүргүүд багтсан: Төв, Баруун, Баруун өмнөд. Тэднээс илүү сайн боловч зах зээлийн дундаж үзүүлэлтээс муу, байгаль орчны хувьд тааламжгүй, төвөөс алслагдсан Өмнөд болон Зүүн өмнөд дүүргүүд голчлон хавтангаар барьсан орон сууц юм. Хойд, зүүн, баруун хойд гэсэн олон тооны тоосгон таван давхар барилга ба / эсвэл Сталины барилгууд бүхий ардчилсан дүүргүүд удирдагчид байв.

Өрөөнүүдийн үнийн динамикийг авч үзэхэд ижил төстэй дүр зураг гарч ирдэг. Том, тиймээс үнэтэй орон сууцнууд - олон болон гурван өрөө байрууд хамгийн их уналтад орсон. "Нэг өрөө орон сууцны" үнэ (тэдгээрийн ихэнх нь таван давхар байшинд байдаг) ердөө 1% -иар буурч, "хоёр өрөө байр" тэг болж буурсан - энэ бол гэр бүлийн худалдан авагчдын дунд хамгийн түгээмэл сонголт юм.

Cushman & Wakefield-ийн судалгааны алба 2017 оны эцсийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эцсийн тойм, 2018 оны зах зээлийн хөгжлийн урьдчилсан таамаглалыг танилцуулав.

Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд мөчлөгийн өөрчлөлт эхэлжээ. 4 жилийн уналтын дараа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл доод цэгтээ хүрч, 2018 онд өсөлтийн мөчлөгт шилжих боломжтой. Эдийн засгийн өсөлт дунд зэрэг байгаа хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө илүү сайн үр дүнг үзүүлнэ. Хямралын үеэр эхлүүлсэн төслүүд царцсан, шинэ төсөл хэрэгжүүлэхээр төлөвлөөгүй тул 2018, 2019 онд шинэ бүтээн байгуулалтууд үл хамаарах зүйл байх болно.

2017 онд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ёроолоо олсон. Үнийн ханш буурсантай холбоотойгоор гүйлгээний хэмжээ мэдэгдэхүйц нэмэгдсэн - Москвад бараг 2 сая м.кв оффис түрээслэгчээ сольжээ. Зах зээл дулаарч эхэлж байна, гэхдээ таамаглалын өсөлтөөс биш, харин эрэлтийн бүтцийн өөрчлөлтөөс шалтгаална. Энэ нь үнийн зөрүү улам бүр нэмэгдэж, амжилттай болон бүтэлгүй төслүүдийн хоорондын ялгаа ихсэх болно гэсэн үг юм. Ирэх жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэглэгчдийн дунд бүтцийн өөрчлөлт гарах болно. Оффисын болон жижиглэнгийн худалдааны салбарт дэвшилтэт хөгжлийг харуулсан, хоцрогдсон үйлдвэрүүд бий болно.

Тодорхой бүлгийн бараа, үйлчилгээний хэрэглээний зардлын өсөлт

Үйлчилгээний салбарын илүү их хувийг эзлэхийн тулд хэрэглээний бүтэц өөрчлөгдөж эхэлнэ. Энэ нь худалдааны төвүүдийн уламжлалт зангууны үйл ажиллагааны үр нөлөө буурна гэсэн үг юм. Үүнээс гадна санхүүгийн салбар, аялал жуулчлал, эмнэлгийн үйлчилгээ, нийтийн хоол зэрэг хамгийн хурдацтай хөгжиж буй салбарууд бий болно. Хэрэглээний зах зээлийн уламжлалт "жолооч" (хувцас, гутал, цахилгаан бараа) хамгийн бага өсөлтийг харуулах болно. Энэ нь худалдааны төвүүдийн "зангуу" загварыг өөрчлөхөд хүргэж болзошгүй юм.

2018 онд банкны систем найдваргүй өр, тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн хурц асуудалтай тулгарах болно. Барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ, худалдааны салбарт хугацаа хэтэрсэн өрийн эзлэх хувь 2017 оны 12 дугаар сарын байдлаар 17%, 23%, 12%, эдийн засагт дунджаар 7% байна. Хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн бүтэц хэвээр үлдэж, Оросын хөрөнгө оруулагчид зах зээлд ноёрхох болно. Банкны шийдвэрүүд нь зах зээл дэх хөрөнгө оруулалтын хөрөнгийн нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх боломжтой. 2017 онд Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулалтын хэмжээ 27% -иар өссөн байна. Хөрөнгө оруулалтын хэмжээ 10 тэрбум еврог давсан 2013 оны рекорд жил маш хол байгаа ч хөрөнгө оруулалтын зах зээл уналтаас гарч, өсөлтийн үе шатанд орсон гэж шинжээчид үзэж байна.

2018 он харьцангуй тайван байх болно, учир нь Ерөнхийлөгчийн сонгуулийн жил уламжлал ёсоор хөрөнгө оруулалтын идэвхжил бага байсан ч 2019 онд гүйлгээний хэмжээ мэдэгдэхүйц нэмэгдэх боломжтой бөгөөд үүнд хөрөнгийн үнийн өсөлт, хөрөнгийн хэрэгжилт аль аль нь нөлөөлнө. нэмэгдсэн эрэлт.

ОХУ-д гадаадын хөрөнгө оруулалт багахан хувийг эзэлсээр байгаа бөгөөд энэ байдал ойрын жилүүдэд үргэлжлэх болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг дотоодын хөрөнгө оруулагчид эзэлсээр байна. 2004-2007 онд Европын хөрөнгө оруулагчид зах зээлийг бүрдүүлсэн ч энэ байдал 2009 оноос хойш үүссэн. Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар ойрын жилүүдэд Орос дахь гадаадын хөрөнгө оруулалтын эзлэх хувь 20% -иас хэтрэхгүй бөгөөд зах зээл гадаадын хөрөнгө оруулалтад дахин нээгдэх хүртэл байна.

Оффисын үл хөдлөх хөрөнгө

2017 оны эхний гурван улирлын олон үзүүлэлт 2016 оныхоос хоцорсон ч 2017 оны эцсийн байдлаар байдал сайжирсан. Москва дахь оффисын зах зээл хамгийн доод цэгтээ байна. 2018 онд түрээсийн үнэ бага зэрэг нэмэгдэх төлөвтэй байгаа нь инфляцийн үйл явц, зах зээлээс хамгийн сайн саналуудыг угааж байгаатай холбоотой юм. Үл хөдлөх хөрөнгө нь нэг талаас үйлдвэрлэлийн өртөг нэмэгдэж, нөгөө талаас үр ашигтай эрэлтийн бууралттай тулгарч буй компаниудын зардлыг бууруулах гол нөөц юм.

2015-2016 онд хойшлогдсон бараг бүх төслүүд 2017 онд дууссан. Мөн 2018-2020 онд шинэ бүтээн байгуулалт буурах төлөвтэй байна. 2018 онд шинэ бүтээн байгуулалтын ажлын хурд өмнөх түвшиндээ хадгалагдана. 2019 онд шинэ бүтээн байгуулалт бага зэрэг нэмэгдэх болно. Ийнхүү 2018-2020 онд нийт 1 сая м.кв оффисын талбай бүхий барилгын ажил бага, сул орон тоо буурах хандлагатай байна. Хүлээгдэж буйгаар 2017 оны эцсээр шинэ барилгын нийт хэмжээ 408,000 м.кв, үүний 240,000 м2 нь Москва хотын хоёр цамхагийн талбай юм. Оффисын 4 барилга ашиглалтад орсны нэг нь зах зээлд орж амжаагүй байхад эрэлттэй байсан.

Оффисын дээд эрэлт нь хямралын өмнөх түвшиндээ эргэж ирэв. 2017 оны дөрвөн улирлын байдлаар нийт 1.91 сая м.кв талбай бүхий 2900 шинэ хэлцэл хийгдсэн байна.

Хямралын өмнөх үеийн эрэлт хэрэгцээг буцаах нь зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ багассан, засгийн газрын үйл ажиллагаатай холбоотой юм. корпорациуд. Бизнес нь эдийн засгийн шинэ бодит байдалд дасан зохицож, стратегийг оновчтой болгож, тогтворжсон зах зээлд шийдвэр гаргахад бэлэн байна. Түүнчлэн 2012 онд нүүлгэн шилжүүлэлт өмнөх таван жилийн хугацаа дууссан. Томоохон гүйлгээ (5000 м.кв-аас) эрэлтийн 15% -ийг эзэлдэг. Энэ бол бизнесийн төвүүдэд хэд хэдэн бүхэл бүтэн барилга, тусдаа блокуудыг худалдаж авах явдал юм. 2017 онд салбаруудаа нүүлгэх сонирхолтой, идэвхтэй байгаа нь МТ, программ хангамжийн салбар (21%), Банк санхүү (13%), Жижиглэнгийн худалдаа (11%) юм. 2017 онд рекорд өндөр эрэлттэй болсны дараа 2018 онд оффисын талбайн эрэлт бага зэрэг буурах төлөвтэй байгаа бөгөөд 2019 онд ижил түвшинд хэвээр байх болно.

Оны эхний хагаст сөрөг шингээлт өндөр байсан ч 2017 оны эцсээр байдал сайжирч, нэмэлт оффисын талбайн эрэлт улам л өсөх болно.

Москва хот нь 2017 онд Москвагийн хамгийн алдартай дэд зах зээл юм. Олон дэд захууд сонирхол татахуйц болж байгаа ч Шаболовский, Беларусьский, Хотын дэд захууд зэрэг төвлөрсөн байршилтай оффисууд улам бүр эрэлт хэрэгцээтэй байна. Хамгийн сонирхолтой нь Москва хотын дэд зах юм. 2017 оны 4-р улирал нь Хотын дэд зах зээлд шингээлт өндөр байхад гол нөлөө үзүүлсэн. Нийлүүлэлтийн хэмжээ 239 000 м.кв-аар нэмэгдсэн ч эрэлт ихтэй байсан тул сул орон тоо өмнөх түвшиндээ үлджээ. Ийнхүү өндөр чанартай шинэ орон зай сайн хувь хэмжээ, нөхцөлтэйгээр хотод гарч ирэнгүүт эрэлт нийлүүлэлтийг тэр дор нь бүрхэв.

Зах зээл дээрх сул орон тоо ("A", "B+", "B-" ангилалд) тогтвортой байна. 2018-2020 онд Cushman & Wakefield-ийн шинжээчид "А" ангиллын сул орон тоо буурна гэж найдаж байна. Шинэ оффисын барилгын ажил тогтмол бага, гүйлгээний хэмжээ сүүлийн 5 жилийн дээд түвшинд хүрсэн тул оны эцэс гэхэд сул орон тоо буурч эхэлсэн бөгөөд 2018 онд 12.5% ​​хэвээр байх болно. 2017 оны эцсээр жилийн сөрөг шингээлт, “А” зэрэглэлийн шинэ барилга байгууламжийн эзлэх хувь өндөр байгаатай холбогдуулан сул оффисын талбайн хэмжээ 2016 оны үзүүлэлтээс давсан байна. Одоогийн байдлаар Москвагийн бараг бүх дүүрэгт янз бүрийн хэмжээтэй, янз бүрийн бэлэн байдлын өндөр чанартай оффисын байрууд байдаг. Гэхдээ төвдөө ойр байх тусам сул орон тоо буурдаг.

2017 онд хийсэн гүйлгээний түрээсийн үнийн дүнгийн жигнэсэн дундаж рублийн тэнцэх хэмжээ нь жилд нэг м2 талбайд 17,848 рубль байв. Түрээсийн үнийн дүнтэй тэнцэх жигнэсэн дундаж ам.метр нь жилд 307 доллар байна. Энэ бол Москва дахь оффисын түрээсийн доод хэмжээ юм. 2018-2020 онд Cushman & Wakefield-ийн мэргэжилтнүүд рублийн ханш тогтвортой, зах зээлийг идэвхжүүлэх эдийн засгийн урьдчилсан нөхцөл дутмаг байгаагаас шалтгаалан түрээсийн үнэ инфляцийн түвшинд өснө гэж найдаж байна.

Оффисын зах зээл дэх долларын түрээсийн гэрээний эзлэх хувь түүхэн доод түвшинд хүрсэн (2014 онд 98%, 2015 оны эцэст 18%, 2017 онд 7% болж аажмаар буурч байна). 2017 онд "В" ангиллын долларын гэрээний эзлэх хувь ердөө 1.2% байсан. “А” ангилалд долларын түрээсийн гэрээний эзлэх хувь 23% байна (гадаад валютаар хийсэн гэрээ 18% байсан өнгөрсөн жилтэй харьцуулахад энэ үзүүлэлт өссөн байна).

Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө

Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх шинэ барилгын ажлын хурд саарсан. 2018 онд шинэ орон зай ашиглалтад орох нь бага хэвээр байх бөгөөд хөгжлийн гол чиглэл нь жижиг худалдааны төвүүд болох дүүргийн хэмжээний байгууламжууд руу шилжиж байна. Зах зээл сэргэж байгаатай холбогдуулан анхны эерэг өөрчлөлтүүд мэдэгдэхүйц болсон - сул орон тооны түвшин аажмаар буурч, түрээсийн үнийн "үндсэн" үзүүлэлт нэмэгдэж эхэлсэн.

Барилгын үйл ажиллагаа буурч байгаа нь Москва болон бүхэлдээ Орос улсад ажиглагдаж байна. 2017 онд 2016 оныхоос хоёр дахин бага талбай буюу нийт түрээслэх боломжтой 616,000 м.кв талбай бүхий 16 жижиглэнгийн худалдааны объект ашиглалтад орсон нь сүүлийн 10 жилийн түүхэнд байгаагүй доод үзүүлэлт юм. Хөгжүүлэгчдийн анхаарлыг шинээр барихаас илүү одоо байгаа барилга байгууламжид хандуулж байна - одоо байгаа худалдааны төвүүдийг сэргээн засварлах, өргөтгөх ажил хийгдэж байна. Тиймээс ОХУ-ын бүс нутгуудад шинэ барилгын гол хувь (бараг 60%) нь одоо байгаа төслүүдийн шинэ үе шатанд унасан.

Супер бүсийн болон бүсийн худалдааны төвүүдийн эрин үе өнгөрчээ. Энэ форматын өсөлт нь одоо илүү органик байх болно (одоо байгаа дунд болон том байгууламжуудыг өргөтгөх замаар). Дүүргийн болон орон нутгийн жижиглэнгийн худалдааны байгууламжуудыг барих нь зах зээлийн өнөөгийн нөхцөлд хамгийн оновчтой стратеги юм шиг санагдаж байна - жижиг талбайнууд түрээслэгчидээр хурдан дүүрдэг, хямралын үед өдөр тутмын худалдан авалт тогтвортой байдаг бөгөөд онлайн борлуулалт өсөн нэмэгдэж буй өрсөлдөөнд өртдөггүй. Энэ арга нь барууны зах зээлд ч амжилттай хэрэгжиж байна. Жишээлбэл, АНУ-д жижиглэн худалдааны жижиг формат нь сүүлийн жилүүдэд хамгийн идэвхтэй хөгжиж буй сегмент юм.

2017 оны эцсийн байдлаар одоо байгаа худалдааны төвийн дундаж талбай 36800 м.кв байгаа бол 2018 онд ашиглалтад орохоор төлөвлөж буй худалдааны төвийн дундаж хэмжээ ердөө 28500 м.кв байна.

Жижиглэнгийн худалдааны байгууламжийн хэмжээгээр зах зээлийн бүтэц (ОХУ-ын бүх бүс нутаг, түүний дотор Москва)

Ашиглалтанд оруулахаар төлөвлөж буй төслүүдийн бүтцэд дүн шинжилгээ хийх үед бүтээн байгуулагчдын анхаарлыг томоохон байгууламж барихаас жижиг төслүүд рүү шилжүүлэх хандлага илт харагдаж байна. 20,000 хавтгай дөрвөлжин метр талбай бүхий жижиг дүүргийн худалдааны төвүүдийн эзлэх хувь объектын тоо болон нийт талбайн хувьд хамгийн динамикаар нэмэгдэж байна. Жижиглэн худалдаачид болон хөгжүүлэгчид орчин үеийн зах зээлийн бодит байдлыг дагаж мөрдөж, мини форматуудыг (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin гэх мэт) идэвхтэй хөгжүүлж байна.

Ойрын хоёр жилд жижиглэнгийн худалдааны зах зээл дээрх барилгын үйл ажиллагаа сэргэнэ гэж найдаж болохгүй. Ихэвчлэн жижиг худалдааны төвүүд, жилд 1-2 том төсөл нээгдэнэ. 2018 онд шинэ бүтээн байгуулалт 2017 оны түвшинд хэвээр үлдэнэ. Зөвхөн нэг том байгууламж нээгдэх магадлал өндөр байна - Каширская плаза (GLA - 71,000 м.кв).

Жижиглэн худалдаачид шинэ үр дүнтэй форматыг хайж байна. Томоохон операторууд дунд зэргийн тэлэлтээ үргэлжлүүлсээр байна. Зах зээлийн хамгийн идэвхтэй хөгжиж буй тоглогчид бол хүнсний сүлжээнүүд юм. ОХУ-ын зах зээлд харьцангуй шинэ зүйл болсон хоолны танхим, хоол боловсруулах талбайн хэлбэр идэвхтэй хөгжиж байна. Одоогийн байдлаар Москвад ийм форматтай 8 объект нээгдсэн бөгөөд худалдааны төвүүдийн операторуудын нэг хэсэг (Тавдугаар өргөн чөлөө худалдааны төв, Никольская плаза, Алтан Вавилон худалдааны төвүүд) зэрэг шинэ төслүүдийг улам бүр зарлаж байна. Хоолны танхимууд нь замын хөдөлгөөнийг бий болгодог түрээслэгчид болон жижиглэн худалдааны объектуудыг татах шинэ төвүүд болж байна. Өмнө нь хэд хэдэн хэлбэрээр (гипермаркет, супермаркет, минимаркет гэх мэт) үйл ажиллагаа явуулж байсан хүнсний жижиглэнгийн худалдаачид хамгийн бага амжилтанд хүрсэн үзэл баримтлалыг боловсруулахаас татгалзаж байна. Тиймээс Okay супермаркет форматтай дэлгүүрүүдийг зарж, X5-ийг Perekrestok Express худалдаанд гаргажээ. Оросын брэндүүд олон улсад өргөжин тэлэх төлөвлөгөөгөө зарлаж байна - Леонардо, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness. 2017 онд Оросын зах зээлд нэвтэрсэн олон улсын зарим жижиглэн худалдаачид тэр даруй идэвхтэй өргөжиж эхэлсэн - Японы Miniso брэнд бүс нутгуудад нэвтэрч, 2019 он гэхэд 100 дэлгүүр нээхээр төлөвлөж байгаагаа зарлаж, Under Armour, Москвагаас гадна Санкт-Петербург, Екатеринбургт дэлгүүрүүдээ нээжээ.

2017 он бол жижиглэнгийн худалдааны зах зээл тогтворжсон үе байлаа. Зах зээл дэх арилжааны нөхцөл байдал бүхэлдээ ижил түвшинд хэвээр байсан бөгөөд "гол" сегмент нь өсөлтийн анхны шинж тэмдгүүдийг харуулсан нь зах зээлд оролцогчдын итгэл нэмэгдэж байгааг харуулж байна. Москвагийн худалдааны төвүүдийн түрээсийн төлбөрийн хамгийн түгээмэл хэлбэр нь түрээсийн нэгдсэн хувь хэмжээ хэвээр байна - хамгийн бага тогтмол төлбөр эсвэл түрээслэгчийн эргэлтийн тодорхой хувийг түрээсийн төлбөр болгон ашигладаг. Түрээслэгчийн эргэлтийн "цэвэр" хувийг түрээсийн түрээсийн хувьд (тогтмол төлбөргүйгээр) бараг ашигладаггүй, гол төлөв томоохон зангуу түрээслэгчдэд (гипермаркет, үзвэр үйлчилгээ, кино театр) ашигладаг. Худалдааны төвүүдийн практик нь өөр өөр байдаг - зарим худалдааны төвүүдэд эдгээр ангилалд түрээсийн үнэ тогтмол байдаг. Дунджаар зээлийн хүү нь худалдааны галерейн операторуудын хувьд 12%-15%, том зангуу түрээслэгчдийн хувьд 3-7% хооронд хэлбэлздэг.

“Prime” худалдааны төвүүдийн түрээсийн үнэ*

Түрээслэгчийн төрөл MIN МАКС
Гипермаркет (хоолны зангуу) - 8 000
DIY гипермаркетууд - 10 000
Зугаа цэнгэлийн төв - 14 000
Кино театр 6 000 12 000
Загварын зангуу - 15 000
Худалдааны галерей дэлгүүрүүд 20 000 180 000
Фитнес клубууд 6 500 10 000
Ресторан, кофе шоп/кафе 20 000 100 000
Хоолны талбай 75 000 150 000

* Москва дахь амжилттай жижиглэн худалдааны байгууламжуудын дундаж үнийг өгсөн. Тэдгээрийг зөвхөн ойролцоогоор тооцоолол болгон ашиглаж болох бөгөөд худалдааны төвөөс хамааран ихээхэн ялгаатай байж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн агуулах

2017 он бол Москва мужийн зах зээлийн эргэлтийн үе байлаа. Урт хугацааны, тогтмол өндөр эрэлтийн нөхцөлд 2017 оны хоёрдугаар хагаст сул талбайн эзлэх хувь буурч, түрээсийн дундаж үнийн бууралт зогссон. Энэ нь хөгжүүлэгчдийн үйл ажиллагаанд эерэг нөлөө үзүүлсэн. Шинэ төслүүдийн зарууд гарч ирсэн ч таамаглалаар биш, харин урьдчилсан түрээсийн гэрээ эсвэл агуулахын талбайг худалдсаны дараа хэрэгжих төлөвтэй байна. Москва болон бүс нутгуудад агуулахын хэрэгцээ өндөр хэвээр байна. Москва мужид сул орон зайн эзлэх хувь буурч байна. Агуулахын зах зээлийг хөгжүүлэгчид таамаглалтай барилга байгууламжаас илүүтэй нийцүүлэн барихыг илүүд үздэг. 2018 онд энэ хандлага үргэлжлэх болно. Гэсэн хэдий ч тогтвортой эрэлттэй байгаа нөхцөлд ханш огцом нэмэгдэж, сул орон зайн эзлэх хувь буурна гэж найдаж болохгүй. Зах зээл нь түрээслэгчийн зах болон үлдэх бөгөөд түрээслэгч нь хуучин, тохиромжгүй агуулахын цогцолборт байр түрээслэхээс илүү тохиромжтой байршилд тохиромжтой агуулах барихыг хүлээхэд бэлэн байна. Бүс нутгуудад бид хувцасны загварт анхаарлаа хандуулж байгааг харж байна. 2016 онд тэнд дамын барилгын ажлын хурд буурч, түрээсийн үнэ тогтворжиж, Санкт-Петербургийн зах зээлд агуулахын хомсдол үүссэн тул энэ бүс нутагт түрээсийн үнэ Москвагийнхаас хамаагүй өндөр байна. Бүс нутгуудад ч, хөрөнгийн зах зээлд ч энэ хандлага үргэлжлэх болно. Хөгжүүлэгчид таамаглал багатай барилга барих бөгөөд урьдчилсан түрээс эсвэл худалдах гэрээ байгуулсны дараа барилгын ажлыг эхлүүлэхийг илүүд үзэж, түрээсийн үнэ тогтвортой байж, сул орон тоо аажмаар буурах болно.

Москва мужийн агуулахын зах зээлд түрээсийн доод хэмжээ, барилгын ажил бага байгаатай холбогдуулан сул талбайн эзлэх хувь буурч байна. Москва муж дахь сул талбайн эзлэх хувь 2017 оны эцсээр буурч эхэлсэн. Хөгжүүлэгчид таамаглалын бүтээн байгуулалтаас татгалзаж, захиалгат агуулахын цогцолбор барихыг санал болгож байна. 2018 онд сул орон тоо буурах хандлага үргэлжилсээр байгаа ч бууралт хурдацтай гарахгүй. Москва мужид тохь тухтай байрлалтай олон тооны сайтууд байдаг бөгөөд үйлчлүүлэгчид өөрсдийн хэрэгцээг бүрэн хангасан агуулахыг хүлээж авахад бэлэн байдаг бол хоосон орон зай хоосон хэвээр байна.

2017 онд түрээсийн дундаж үнэ 3300 рубль байв. м.кв-д ногдож байгаа нь 2016 оны мөн үеийнхээс 10%-иар бага байна. Бид 2018 онд түрээсийн үнэ буурна, өснө гэж таамаглаагүй. Зарим томоохон хөгжүүлэгчдийн хувьд эдгээр үнэ нь тав тухтай байдаг.

2017 онд 463 мянган м.кв агуулахын талбай шинээр ашиглалтад орсон нь 2016 оны мөн үеийнхээс 45 хувиар бага байна. 2017 оны 4-р улиралд 185,000 м.кв агуулах шинээр ашиглалтад оруулсан нь жилийн нийт өсөлтийн 40%-ийг эзэлж байна. Түрээсийн үнэ бага, агуулахын сул талбай нь бүтээн байгуулагчдыг баригдаж буй төслүүдийн барилгын ажлыг дуусгаж, шинээр эхлүүлэхэд түлхэц болсонгүй. Дөрөвдүгээр улиралд сул орон тоо буурч эхэлснээр байдал сайжирсан. 2018 онд бүтээн байгуулалтын ажлын хурд нэмэгдэнэ. Москва мужид 700,000 м.кв өндөр чанартай агуулах барих бөгөөд үүний 60% нь түрээс, худалдан авах гэрээтэй байна.

Нийслэлд агуулахын талбайн хуваарилалт урт хугацаанд өөрчлөгдөөгүй ч дунд хугацаанд өөрчлөгдөх магадлалтай. Энэ нь Горький, Калуга, Ярославское хурдны замыг сэргээн засварлах эхний үе шат дууссан, үйлдвэрлэл, ложистикийн цогцолбор барих газрын үнэ буурсан, Гурав дахь тээврийн цагираг ба Москвагийн цагираг хоорондын замын сүлжээг сэргээн засварлахтай холбоотой юм. Зам, хөгжүүлэгчдийн идэвх нэмэгдэж байна.

  • Симферопольское - 18.9% (4,047,000 м.кв);
  • Новорязанское - 15.7% (3,357,000 м.кв);
  • Дмитровское - 14.0% (3,001,000 м.кв).

2017 онд 1,229,000 м.кв өндөр чанартай агуулахын талбайг түрээсэлж, худалдан авсан нь 2016 оны мөн үетэй тэнцэж байна. 2017 болон 2016 оны эрэлтийн мэдэгдэхүйц ялгаа нь гүйлгээний тоо буурсан явдал юм. 2016 онтой харьцуулахад гүйлгээний тоо 25%-иар буурсан байна. 2017 онд томоохон агуулахууд эрэлт хэрэгцээтэй байсан. Дундаж хүсэлтийн хэмжээ 2017 онд 25% -иар нэмэгдэж, 16,000 м.кв болсон. Энэ нь тухайн бүс нутагт сул орон тооны эзлэх хувь бага хэмжээгээр буурах шалтгаануудын нэг байв. Шаардлагатай талбайн бэлэн агуулахыг олоогүй тул хэрэглэгч өөрийн хүссэнээр барих гэрээ байгуулав. Cushman & Wakefield-ийн урьдчилсан мэдээгээр агуулахын талбайн эрэлт 2016-2017 оны түвшинд хэвээр байх болно. 2018 онд 1,200,000 орчим м.кв талбай түрээслүүлнэ, авна.

2017 онд түрээсийн болон худалдан авсан агуулахын талбайн бүтцэд жижиглэн худалдааны сүлжээнүүдийн эзлэх хувь 51% байна. Хамгийн том талбайн гүйлгээг энэ сегмент дээр хийдэг уламжлалтай. 2017 онд жижиглэн худалдааны сүлжээнүүдтэй хийсэн гүйлгээний дундаж хэмжээ 30,000 м.кв байсан нь зах зээлийн дунджаас бараг 47%-иар өндөр байна. Хувцас, гутлын сегментийн эзлэх хувь 2016 онд 5% байсан бол 2017 онд 30% болж өсч, хоол хүнс, ундааны сегментийн эзлэх хувь 2016 онд 27% байсан бол 2017 оноос өмнө 12% болж буурсан гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Cushman & Wakefield тэмдэглэв. 2016 оны сүүлээр шинжээчдийн үзэж байгаагаар үйлдвэрлэл, ложистикийн компаниудын агуулахын талбайн эрэлт өсөх хандлага 2017 онд үргэлжилсэнгүй. Тэдний эзлэх хувь 2016 онд 18%, 16% болж өссөний дараа 2017 онд тэдний эзлэх хувь 2015 оны түвшинд хүртэл буурчээ.

Оросын бүс нутгуудад агуулахын эрэлт өндөр хэвээр байна. Хөгжүүлэгчид таамаглалаас илүүтэй тохирохыг илүүд үздэг. 2017 онд ОХУ-ын бүс нутгуудад 377 мянган кв. м өндөр чанартай агуулахын талбай нь 195,000 кв. м-ээр 2016 оны үзүүлэлтээс доогуур байна. Оросын бүс нутгийн шинэ агуулахуудын 48% нь Новосибирск, Самара муж, Приморскийн хязгаарт баригдсан. Барилгын ажлын хурдаар эдгээр бүс нутгууд 2017 онд Санкт-Петербург хотоос түрүүлж байсан бөгөөд энэ нь уламжлал ёсоор шинэ барилгын ажлын хурдаар Москвагийн дараа хоёрдугаарт ордог. Санкт-Петербург хотын нийлүүлэлтийн өсөлт сүүлийн 6 жилийн хамгийн бага үзүүлэлт байв. Энэ нь агуулахын талбай хомсдож, энэ бүс нутагт түрээсийн үнэ нэмэгдэхэд хүргэсэн. Урьдчилсан таамаглалаар 2018 онд бүс нутагт шинэ агуулах барих хурд 30% -иар илүү байх болно - ойролцоогоор 525,000 м2 агуулахын шинэ талбай баригдах болно. Үүний 57 хувьд нь түрээслэх, худалдах урьдчилсан гэрээ байгуулаад байна.

Түрээсийн болон худалдан авсан талбайн хэмжээгээр 2017 оны ОХУ-ын бүс нутгуудад 2016 оныхоос бүх талаараа илүү гарсан байна. Гүйцэтгэсэн хэлцлийн хэмжээ 72%-иар өсч 626,000 м.кв болсон байна. Гүйлгээний тоо 60%-иар өссөн байна. 2017 онд гүйлгээний дундаж хэмжээ 9000 м.кв болсон нь 2016 оныхоос 14%-иар өссөн байна. Ийнхүү хоёр жилийн хугацаанд хийсэн хэлцлийн хэмжээ буурах хандлага зогслоо. Уламжлал ёсоор бүх бүс нутгуудаас агуулахтай хийсэн гүйлгээний дийлэнх хувийг Санкт-Петербургт хийдэг. 2017 онд гүйлгээний 30% нь энэ бүс нутагт хийгдсэн байна. Гүйлгээний хэмжээгээр хоёр дахь бүс нь Екатеринбург бөгөөд энэ бүс нутаг 2017 онд бүсийн гүйлгээний 24 хувийг эзэлж байна. Cushman & Wakefield-ийн шинжээчид ирэх онд бүс нутгуудад агуулахын талбайн эрэлт үргэлжилнэ гэж таамаглаж байна. Агуулахын үл хөдлөх хөрөнгөтэй хийсэн хэлцлийн хэмжээ 2017 оны түвшинд, 600,000 м.кв орчим байх болно.

Cushman & Wakefield судалгааны хэлтэс

BelBusinessConsulting компаниас 2017 оны 8-р сард хийсэн ОХУ-ын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн маркетингийн судалгаагаар 2016 онд ОХУ-д орон сууцны ашиглалтын хэмжээ 80.2 сая хавтгай дөрвөлжин метр болсон байна. м байгаа нь 2015 оныхоос 6.0%-иар бага байна. Ашиглалтад орох хамгийн их бууралт нь хувийн орон сууцны барилга, дотуур байр, олон орон сууцны бага давхар хаагдсан барилгуудын сегментүүдэд ажиглагдаж байна. Үүний зэрэгцээ эдийн засгийн зэрэглэлийн орон сууцны барилгын ажил нэмэгдэж байна.

2016 онд хамгийн их орон сууцны ашиглалтад оруулсан хэмжээ нь Москва муж, Краснодар хязгаар, Санкт-Петербург, Башкортостаны Бүгд Найрамдах улсад бүртгэгдсэн байна. ОХУ-д хамгийн бага хэмжээний орон сууц 2016 онд Мурманск муж, Магадан муж, Чукоткийн автономит тойрогт ашиглалтад орсон - эдгээр бүс нутагт орон сууцны ашиглалтын хэмжээ 100 мянган кв.м-ээс хэтрэхгүй байна.

ОХУ-д 2016 онд нэг хүнд ногдох орон сууцны нийт талбай 24.5 хавтгай дөрвөлжин метр байв. метр, энэ нь хөгжингүй орнуудынхаас 2-3 дахин бага (Европод нэг хүнд дунджаар 60 орчим м.кв, АНУ-д дунджаар нэг хүнд 70 орчим м.кв).

Орон сууцны хамгийн сайн хангагдсан бүс нутаг бол Москва, Тверь, Новгород мужууд юм. Орон сууцаар хамгийн бага хангагдсан бүс нутаг бол Бүгд Найрамдах Тува Улс, Бүгд Найрамдах Ингушетия, Чечень юм.

2016 онд Оросын барилгын зах зээлийн тэргүүлэгчээр Санкт-Петербургийн "Сетл" групп компани 1,046 сая м.кв талбайг ашиглалтад оруулсан. орон сууц, 2016 оныхоос 49.4%-иар өссөн байна. Мөн 2016 онд Оросын зах зээлийн тэргүүлэгчдийн гуравт LSR групп (789 мянган м.кв) болон Абсолют компаниудын групп (562 мянган м.кв) багтжээ. Оросын барилгын зах зээлийн эхний эгнээнд тоглогчдыг нэгтгэхэд хүчтэй нөлөө үзүүлэх хамгийн чухал үйл явдлууд бол Мортон групп компаниудын PIK-ийг худалдаж авах, СУ-155 компаниудын бүлгийг өөрчлөн байгуулах явдал байв.

2013-2015 онуудад ОХУ-ын орон сууцны зах зээлийн үнэ өссөн боловч 2016 онд нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн - орон сууцны дундаж үнэ 1 м.кв тутамд 54.04 мянган рубль болж 1.4 хувиар буурчээ. Үүний зэрэгцээ 2016 онд ОХУ-д орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнэ буурсан гол хүчин зүйл нь хоёрдогч зах зээл дээрх үнэ буурсан явдал байв.

2017 оны эхэнд орон сууцны үнийн дээд хязгаарыг Москва, Санкт-Петербург, Камчаткийн хязгаарт бүртгэжээ. ОХУ-д 2017 оны эхээр хамгийн хямд орон сууцыг Брянск муж, Ставрополь муж, Халимагийн Бүгд Найрамдах Улсаас худалдаж авах боломжтой.

Геополитикийн сөрөг нөхцөл байдлын үр дагавар нь Оросын эдийн засаг, ялангуяа барилгын салбарын хөгжилд ихээхэн нөлөөлсөн. Энэ нь юуны түрүүнд өрхийн орлого буурч, барилгын санхүүжилтийн хэмжээ багасч, зээлсэн хөрөнгийн өртөг нэмэгдэж, зээлийн эх үүсвэрт хүрэхэд хүндрэлтэй байгаатай холбоотой. 2017 оны эцэст орон сууцны ашиглалтын хэмжээ 75 сая хавтгай дөрвөлжин метр болж буурна гэж таамаглаж байна. м., ойрын 2-3 жилд орон сууцны ашиглалтын хэмжээ цаашид буурах төлөвтэй байна.

Та http://belconsult.ru/index.php?option= холбоосоор орж BelBusinessConsulting компанийн мэргэжилтнүүдийн хийсэн "Оросын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл" судалгаанаас ОХУ-ын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв байдал, хэтийн төлөвийн талаар илүү ихийг мэдэх боломжтой. com_remository&Itemid=36&func=fileinfo&id= 249

Гол дүгнэлтүүд

1. Москвагийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын зах зээл дээрх нийлүүлэлтийн хэмжээ жилийн туршид мэдэгдэхүйц буурч, үнэ нь нэгэн зэрэг буурсан байна. Үүний эсрэгээр арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн зах зээлийн ханш 2016 оны 12-р сарын түвшинд хэвээр байгаа бөгөөд нийлүүлэлтийн хэмжээ бага зэрэг буурсан байна.

2. Түрээсийн болон борлуулалтын зах зээлд нийлүүлэлтийн хэмжээ жилийн туршид зөвхөн жижиглэнгийн худалдааны байранд өссөн байна.Түрээсийн зах зээл дээр зөвхөн жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн бууралт ажиглагдаж, борлуулалтын зах зээлд тэдгээрийн үнэ буурсан байна. бусад төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулахад хамгийн их .

3. Түрээсийн болон борлуулалтын зах зээл дээрх бие даасан сегментүүдийн хувьд нөхцөл байдал дараах байдалтай байна.

Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн бууралт нь үнийн бууралттай харьцуулахад бага ач холбогдолтой байсан бөгөөд Garden Ring доторх болон гаднах үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд бага зэрэг ялгаатай байв. Гудамжны жижиглэнгийн худалдааны хувьд төвөөс гадуурх үнэ, үнэ бага зэрэг буурсан бол төвд үнэ, ялангуяа үнэ хамаагүй буурсан байна.

Төвөөс гадуур түрээсэлсэн оффисуудыг эс тооцвол оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийн хэмжээ эрс буурсан боловч үнэ бага зэрэг өссөн (төв хэсэгт илүү их) үнэ буурсан (Цэцэрлэгийн цагираг дотор илүү мэдэгдэхүйц).

Түрээсийн зах зээл дээрх үйлдвэрлэлийн болон агуулахын талбайн хэмжээ мэдэгдэхүйц буурч, үнэ бага зэрэг өссөн байна. Борлуулалтын зах зээл дээр нийлүүлэлтийн хэмжээ болон үнэ хоёулаа дунджаар буурсан.

Гол дүгнэлт:

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл урьдын адил өсөлтгүй байгаа нь шинэ барилга байгууламж барихад бизнесийн идэвхжил хангалтгүй, макро эдийн засгийн маш даруухан үзүүлэлттэй холбоотой юм.Орос улсад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нэмэгдэж байгаа хэдий ч 2017 онд Хөрөнгө оруулалтын хэмжээ 2016 онтой харьцуулахад 27%-иар, 2013 оны хямралын өмнөх үеийнхээс хоёр дахин их хоцорч байна. Ийм нөхцөлд түрээсийн зах зээл борлуулалтын зах зээлээс илүү итгэлтэй байдаг.

Бизнесийн идэвхжил бага байгаагаас үүдэн бага оффисын зах зээлд эрэлт хэрэгцээг хангах нь нийлүүлэлт буурсан ч үнийн өсөлтөд хүргэх чадваргүй хэвээр байна. Түрээсийн зах зээлийн нөхцөл байдал арай дээрдэж байгаа ч үнийн өсөлт бага байна. Хүн амын орлого бага, хуримтлалын зан үйлийн загвар давамгайлж байгаагаас шалтгаалан хэрэглэгчийн эрэлт бага хэвээр байна. Эдгээр хүчин зүйлүүд нь ерөнхийдөө жижиглэнгийн худалдааны зах зээл, ялангуяа борлуулалтын зах зээлийг хэт их нөөцлөхөд сөргөөр нөлөөлж байна.

Ерөнхийлөгчийн сонгуулийн жил болох 2018 онд хөрөнгө оруулалтын идэвхжил уламжлал ёсоор бага байх төлөвтэй байна. Хөрөнгө оруулалт, бизнесийн идэвхжил өсөхгүй байгаа тул арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд жилийн хугацаанд мэдэгдэхүйц ахиц гарахгүй гэж үзэж болно.

Жил бүрийн эхээр үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийн ирээдүйн талаар эргэцүүлэн боддог. Ирэх таван жилд Москва болон Москва мужийн оршин суугчдыг юу хүлээж байна вэ? 2017-2021 онуудад шинжээчдийн таамаг ямар байх бол?

2017-2021 он хүртэлх хугацааны шинжээчдийн таамаглал

Орлого байхгүй, орон сууцны эрэлт байхгүй - үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гол дүрэм. Нэлээд удаан хугацаанд сунжирч байгаа Оросын эдийн засгийн сул дорой байдал нь оросуудын төлбөрийн чадварыг сайжруулж, орлогыг нь нэмэгдүүлэх үндэслэл болохгүй. Гэхдээ орон сууцны эрэлт ийм мөчүүдэд маш огцом хариу үйлдэл үзүүлдэг. Хэрэв нөхцөл байдал ойрын ирээдүйд өөрчлөгдөхгүй бөгөөд үүнд урьдчилсан нөхцөл байхгүй бол нийслэлд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 30, бүр 40% буурна гэж найдаж болно.

Эдийн засгийн хөгжлийн яамны албан ёсны таамаглалд эдийн засгийн уналт 2017 онд дуусна гэсэн байна. Гэхдээ энэ эерэг талыг үл харгалзан ДНБ-ий өсөлт жилд 1.7-2.6% байх болно. Хэрэв бид эдгээр үзүүлэлтүүдийг дэлхийн дундажтай харьцуулж үзвэл ойролцоогоор нэг хагас дахин бага байх болно. Оросуудын бодит орлогын үзүүлэлтүүдийн хувьд хамгийн өөдрөг таамаглалаар ч тэдний өсөлт жил бүр 1.4% -иас хэтрэхгүй байна. Энэ хурдаар 2013 онд байсан ашигт ажиллагааны төвшинд аль эрт 2021 онд хүрнэ.

Одоо бидний харж байгаа нөхцөл байдал эдийн засгийн ердийн хямралаас тэс өөр байна. Хямрал нь үзүүлэлтүүд огцом буурч, хурдан сэргэж байгаагаараа онцлог юм. Мөн манай улсын өнөөгийн байдал сунжирсан, үндсэн үзүүлэлтүүд сайжрах шинж тэмдэггүй байгаагаараа онцлог юм.

Би үүнийг хүсч байна, гэхдээ энэ нь өвдөж байна

Одоо энэ бүхнийг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шилжүүлье. Дээр дурдсан хүчин зүйл, нөхцөл байдлаас харахад ойрын жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөхгүй. Орлого өндөртэй, хуримтлалтай иргэд амины орон сууцны асуудлаа аль хэдийнэ шийдэж чадсан. Саяхан л үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хувилбаруудыг авч үзэж, амьдрах нөхцөлөө сайжруулах талаар нухацтай бодож эхэлсэн иргэд санаагаа хэрэгжүүлэхээ илүү сайн цаг болтол хойшлуулахаас өөр аргагүй болно.

Хэдийгээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурч байгаа ч түүний засвар үйлчилгээний зардал мөн нэмэгдэж байна. Энэ цэг нь олон хүн хадгаламжаа квадрат метрт оруулахыг зогсоодог. Амьжиргаагаа сайжруулах нэн шаардлагатай байгаа иргэдийн хөрөнгө мөнгө хүрэлцэхгүй, ипотекийн зээлээ шийдэж чадахгүй байна. Зарим хүмүүст урьдчилгаа, сар бүр төлөх мөнгө байхгүй байхад зарим нь тодорхой шалтгааны улмаас банкууд өөрсдөө татгалзсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт хэрэгцээ нь үнийг илүү их хэмжээгээр бууруулах зайлшгүй шаардлагатай нөхцөл байдалд байна.

Өнөөдрийн бидний ажиглаж буй бууралт нь ихэнх хүмүүсийн хувьд туйлын мэдэгдэхүйц юм. Заримдаа хөгжүүлэгчид хөнгөлөлт, хөнгөлөлт үзүүлдэг боловч 300-500 мянга нь үргэлж ноцтой үүрэг гүйцэтгэдэггүй, ялангуяа 7-10 сая рублийн өртөгтэй байдаг. 2016 онд хоёрдогч орон сууцны нэг квадрат метр нь 179 мянган рубльээс буурсан байна. 173 мянган рубль хүртэл. Олон реалторуудын үзэж байгаагаар Москвад зарагдаж буй бүх орон сууцны дөрөвний нэгийг л худалдаж авах боломжтой. Дараа нь амжилттай хэлэлцээр хийсний үр дүнд зардлыг 10% бууруулах боломжтой болно. Бусад бүх саналууд нь үхсэн жин юм.

Орон сууцны боломжийн талаар ярьж болох уу? Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар, хөнгөлөлттэй үнэ болон засгийн газрын хэд хэдэн хөтөлбөрийн ачаар орон сууц худалдан авахад өмнөх жилүүдтэй харьцуулахад онолын хувьд хамаагүй хялбар болсон. Жилийн туршид ипотекийн зээлийн дундаж хүү нэг хувиар бага зэрэг буурчээ. Дээрээс нь ам метр талбайн үнэ буурсан. Энэ бүхэн нь зээлээр орон сууц худалдан авах тодорхой тооны иргэдийг бий болгоход хүргэсэн. Үүний зэрэгцээ Москва дахь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тийм ч өндөр биш тул Москва мужийн хөгжүүлэгчид ялагдал хүлээсэн хэвээр байна. Практикт бүх зүйл илүү төвөгтэй байдаг, учир нь цөөхөн хүн ийм тогтворгүй үед хадгаламжаасаа салах эрсдэлтэй байдаг.

Мэргэжилтнүүдийн хэлж буйгаар хоосон байшингийн тоо улам л нэмэгдэнэ. 2015-2016 оны гүйлгээний эерэг динамикийг үл харгалзан дараагийн таван жил эгзэгтэй байж магадгүй юм. Өнөөдөр тэд хэтэрхий их, хэтэрхий хурдан барьж байна. Нийслэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл өнгөрсөн онд бараг гурван сая ам.метрээр нэмэгджээ. Үүний зэрэгцээ объектуудын тал хувь нь ч борлогдоогүй байна. Шинжээчдийн үзэж байгаагаар томоохон компаниуд хямд үнийг их хэмжээний борлуулалтаар нөхөхийг оролдож байна.

Үнэ хямдрах уу?


Нийлүүлэлтийн хэмжээ буурах, үнийн динамикийн өөрчлөлт хоёрын хоорондын уялдаа холбоог тодорхой харуулсан олон шинжээч санал нэгтэй байр сууриа илэрхийлж байна. Энэ мэдээлэлд үндэслэн бид Москвагийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жил бүр 10%-иар буурна гэж таамаглаж болно. Тэгэхээр 2021 он гэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээлд нэг ам метр талбайн үнэ 30-40 хувиар буурах болно. Хоёрдогч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр нэг метр квадрат нь таван жилийн хугацаанд дунджаар 50 мянган рублиэр буурч болно.

Хамгийн эхний зүйл бол чанар муутай зүйл юм. Москва хотын экологийн цэвэр газар эсвэл дэд бүтэц хөгжсөн бүс нутагт байрлах эдийн засаг, тохь тухтай байшингууд үнийн бодлогод хамгийн тогтвортой байдлыг харуулах болно.

“Хөрөнгийн үнэ огцом буурахыг хэн ч таамаглах үүрэг хүлээдэггүй. Энэ байдал манай эдийн засагт ямар нэгэн сүйрлийн үр дагавар байж болох юм. Борлуулалтын хэмжээ нэмэгдэх нь зогсонги байдлын үеүүдээр солигдох бөгөөд энэ нь боломжит худалдан авагчдын төлбөрийн чадвар буурахад хүргэнэ. Борлуулалтын хэмжээг дахин нэмэгдүүлэхийн тулд хөгжүүлэгчид хаях хэрэгтэй болно. Томоохон компаниудтай өрсөлдөх боломжгүй зарим хөгжүүлэгчид явах хэрэгтэй болно." санал бодлоо хуваалцаж байна Алексей Шмонов,Үл хөдлөх хөрөнгийн портал вэбсайтын гүйцэтгэх захирал.

Урьдчилан таамаглаж буй үйл явдлын явцыг зөвхөн барилгын ажлын хэмжээ, хурдыг хэдэн жилийн өмнө төлөвлөсөн хамгийн дээд үзүүлэлтээс 30% бууруулах замаар л өөрчлөх боломжтой. Олон хөгжүүлэгчид аль хэдийн ашигт ажиллагааны түвшинд ажиллаж байгаа тул нөхцөл байдлын ийм хөгжил нь нэлээд боломжтой юм. Тэд үнийг бууруулахыг зөвшөөрөхгүй, харин шинэ тоолуур барих хэмжээг бодитоор бууруулах магадлал бий.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд юу тохиолдохыг хэн ч бүрэн итгэлтэйгээр хэлж чадахгүй. Энэ бол гадны олон хүчин зүйлээс хамаардаг цогц газар юм. Урьдчилан таамаглаагүй аливаа нөхцөл байдал нь орон сууцны үнэд гэнэтийн нөлөө үзүүлж болзошгүй.