Мөнгө шилжүүлэг 

Хамтын барилгын тухай 214 холбооны хууль нь мөн чанар юм. DDU гэж юу вэ? Төслийн тунхаглалын тухай

IN Сүүлийн үедБарьж буй орон сууцны боломжит худалдан авагчдын дунд 214 гэсэн хатуу байр суурьтай байдаг холбооны хууль- энэ бол барилгын ажилд орох аюулгүй байдлын бүрэн баталгаа юм. Энэ нь хэр үнэн бөгөөд хуульд сохроор найдах нь зүйтэй болов уу - энэ бол гэрээний мөн чанарыг нарийвчлан судлах замаар олж мэдэхээр шийдсэн зүйл юм. өмчийн оролцоо(DDU). DDU нь давхар борлуулалт, барилгын ажлыг царцаах, хойшлуулах зэрэг аливаа залилан мэхлэхийг үгүйсгэдэг, мөн хөгжүүлэгчийг бүх талаараа найдвартай гэж тодорхойлдог гэсэн итгэлийг зөвхөн хэсэгчлэн зөвтгөдөг. Гэсэн хэдий ч хууль бол мэдээж сайн бөгөөд түүний давуу талуудын талаар бид ярих болно.

Энэ бүхэн хэрхэн эхэлсэн ...

Харьцангуй саяхныг хүртэл шинэ барилгуудын дотоодын зах зээл нь хувьцаа эзэмшигчдийг "ширэнгэн ойн хууль"-ийн дагуу оршин тогтнох хүнд нөхцөлд байрлуулдаг байв. Худалдан авагч нь хөгжүүлэгчтэй гэрээ байгуулсан бөгөөд энэ нь Rosreestr-д бүртгүүлэхгүй байв. Үүний зэрэгцээ барилгын компани өөрөө хуульчдынхаа тусламжтайгаар гэрээг хийсэн бөгөөд тэд юуны түрүүнд бүтээгчийн эрх ашгийг харгалзан үзсэн. Хувьцаа эзэмшигч нь түлхүүрийг нь авах магадлал багатай үед эмзэг байдалд орсон. шинэ байроруулсан хөрөнгөө алдах магадлалтай тэнцүү байна. Урт хугацааны бүтээн байгуулалтын ажилд оролцох эсвэл барилга гүйцэтгэгчийг шүүхэд өгөх эрсдэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээлийн хөгжилд саад болж, үйл ажиллагаанаас үл хамааран бүх барилгын компаниудын нэр хүндийг унагасан.

Барилгад орж буй хувь нийлүүлэгчдийн эрхийг хамгаалахыг хүсч, 2004 онд боловсруулж, баталсан Холбооны хууль № 214 “Хамтын бүтээн байгуулалтад оролцох тухайд орон сууцны барилгуудболон бусад үл хөдлөх хөрөнгө болон зарим хууль тогтоомжийн актад нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай Оросын Холбооны Улс"(гэхдээ зөвхөн 2005 онд хууль хүчин төгөлдөр болсон). Барилгын компаниудад хэтэрхий хатуу нөхцөл тавьсан тул уг хуулийг анх бүтээн байгуулагчдын дунд өргөнөөр батлуулж чадаагүй юм. Үүний оронд оролцогчид анхдагч зах зээлшинэ заль мэх хэрэглэж, хувьцаа эзэмшигчидтэй PDKP гэж нэрлэгдэхийг илүүд үзсэн - урьдчилсан тохиролцоохудалдан авах, худалдах, эсвэл урьдчилсан DDU. Хөгжүүлэгчдийн өөр нэг шийдэл бол орон сууцны хоршоо буюу орон сууцны барилгын хоршоо байгуулах боломж байсан бөгөөд энэ нь хувь нийлүүлэгчдийн хөрөнгөөр ​​аажмаар байшин барих боломжийг олгож, 214-р хуулийн харгис нөхцлөөс зайлсхийх боломжийг олгосон юм.

үед Сүүлийн жилүүдэдХууль тойрсон маргаан үргэлжилсэн. Холбооны 214-р хуулийн дагуу DDU-д шилжсэн хөгжүүлэгчдийн тоо тогтвортой өсч байсан ч шүүмжлэлийн урсгал тасарсангүй. Хууль тогтоогчид цорын ганц зөв шийдвэрт хүрч, хөгжүүлэгчид өөрсдөө зөвлөгөө авахаар хандав. IN шинэ хэвлэл, бүхэл бүтэн цувралыг агуулсан чухал нэмэлт өөрчлөлтүүд, 214 Холбооны хууль нь одоогийн нөхцөл байдалд илүү тохиромжтой Оросын зах зээланхдагч орон сууц. Хууль нь нэг талаас, одоо зөвхөн хувьцаа эзэмшигчид төдийгүй бүтээн байгуулагчдын эрхийг хамгаалж, нөгөө талаас гэрээний нөхцлийг дагаж мөрдөөгүй тохиолдолд барилгачдын худалдан авагчдын өмнө хүлээх хариуцлагын түвшинг нэмэгдүүлж байна. Тиймээс 214-ФЗ нь бүх дутагдалтай талуудтай ОХУ-д баригдаж буй орон сууц худалдан авах хамгийн ил тод, аюулгүй схем юм. Сүүлийн жилүүдэд хийгдсэн социологийн судалгаагаар боломжит худалдан авагчдын 60% нь илүү их мөнгө төлөхөд бэлэн байгаа боловч баталгаагүй хямд барилгын талбайд мөнгө хийхээс илүүтэйгээр DDU-ийн дагуу шинэ байранд орон сууц худалдаж авдаг.

214-FZ-ийн дагуу DDU

Эхлэхийн тулд 214-FZ-д тохирсон DDU-д тусгагдах ёстой гол санааг тодруулах шаардлагатай.

Хөгжүүлэгчийн үүрэг хариуцлага:

Аливаа DDU нь барилгын компани нь орон сууцны барилга эсвэл бусад эд хөрөнгийг цаг тухайд нь (бие даан эсвэл бусад хүмүүсийн оролцоотойгоор, жишээлбэл, гүйцэтгэгч) барьж дуусгах үүрэг хүлээсэн гэдгийг харуулах ёстой. Баригдсан байшинг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авсны дараа барилга гүйцэтгэгч нь дундын барилгын объектыг хувь нийлүүлэгчид (орон сууц эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгө) шилжүүлэх үүрэгтэй.

Хувьцаа эзэмшигчийн үүрэг хариуцлага:

Хувьцаа эзэмшигч нь дундын барилгын ажилд оролцогчийн хувьд төлөх үүрэгтэй бүрэн зардалгэрээнд заасан худалдан авсан эд хөрөнгийн. Хөгжүүлэгч нь барилгын төслийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрлийг танилцуулсны дараа хувь нийлүүлэгч нь орон сууц (эсвэл бусад объект) -ийг хүлээн авч, хамтарсан барилгын төслийг хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурах ёстой.

Гэрээг бичгээр байгуулсан. Зөвхөн дараа нь DDU дууссан гэж үзэж болно улсын бүртгэлРосреестр хотод.

Сургуулийн өмнөх боловсролд юу байх ёстой.

Хэрэв DDU-ийг Холбооны 214-р хуулийн дагуу боловсруулсан бол дараахь зүйлийг үүнд тусгасан байх ёстой. бүрэн мэдээлэлобъектын тухай (барилга дууссаны дараа хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлнэ), төслийн баримт бичгийн дагуу түүний тодорхойлолт; бүтээн байгуулагч нь дундын барилгын төслийг хувь нийлүүлэгчид шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн хугацаа; гэрээний үнэн зөв үнэ, түүнийг төлөх нөхцөл, журам; мөн түүнчлэн тухайн объектын баталгаат хугацаа (таны худалдаж авсан орон сууц эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объект). Хэрэв хөгжүүлэгчийн DDU нь жагсаасан зүйлсийн дор хаяж заримыг агуулаагүй бол гэрээг байгуулсан гэж үзэхгүй.

Хууль 214 баталгаа:

Хэрэв орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг (DDU-ийн дагуу худалдаж авсан) хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлэхээс өмнө гэнэтийн эвдрэл, сүйрэл гарсан тохиолдолд материаллаг эрсдлийг зөвхөн барилгын компани хариуцна.

Барилга гүйцэтгэгчтэй хамтарсан гэрээ байгуулсан хувьцаа эзэмшигч нас барсан тохиолдолд түүний гэрээнд заасан эрх, үүрэг нь хувь нийлүүлэгчийн өв залгамжлагчид шилжих бөгөөд барилгын компани үүнээс татгалзах эрхгүй.

Хувьцаа эзэмшигч нь зөвхөн хувийн хэрэгцээндээ (өөрөөр хэлбэл амьдрахын тулд, бизнесийн зорилгоор биш) барилга угсралтын ажилд орж, дундын барилга байгууламж барих тохиолдолд түүний барилгын компанитай харилцах харилцаанд мөн адил хамаарна. Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах (214-ФЗ-ээр зохицуулагдаагүй тохиолдолд).

Хэрэв DDU нь 214-FZ-тэй зөрчилдвөл

Нэр хүндтэй хүнээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа Барилгын компани, хөгжүүлэгч анхны DDU-г Rosreestr-д аль хэдийн бүртгүүлсэн гэж бид өндөр баттай хэлж чадна. Энэ нь ихэвчлэн үйлчлүүлэгчидтэй хийх дараагийн бүх гэрээний загвар болж үйлчилдэг. Өмчийн оролцооны гэрээг Rosreestr-д бүртгүүлсэн нь 214-ФЗ-ийн шаардлагыг хангах баталгаатай гэсэн үг юм. Тиймээс, хэрэв та PDKP эсвэл орон сууцны хоршоо биш, харин DDU-д гарын үсэг зурж байгаа гэдэгт итгэлтэй байгаа бол та санаа зовоод, орон сууцанд орохыг хүлээх хэрэггүй байх. Гэсэн хэдий ч энд ч гэсэн хөгжүүлэгч 214-р хуулийн хуулийн жижиг цоорхойг ашиглаж, хувьцаа эзэмшигчдийн ашиг сонирхолд нийцэхээс илүүтэйгээр өөрийн ашиг сонирхолд нийцсэн DDU-г гаргаж болно. Энэ тохиолдолд өмгөөлөгчөөс тодруулга авах нь дээр бөгөөд хэрэв таны айдас батлагдвал хоёр л шийдэл бий - өөр барилгын компани хайж олох, эсвэл гэрээнд өөрчлөлт оруулахын тулд хөгжүүлэгчтэй тохиролцохыг оролдох нь магадлал багатай юм.

PDDU, ZhSK, ZhNK болон бусад...

Онолын хувьд, Холбооны хууль 214 нь DDU-ийн дагуу баригдахаас бусад тохиолдолд баригдаж буй объектуудыг худалдахыг хориглодог. Гэвч бодит байдал дээр мэдээж энэ хоригийг тойрч гарах нэгээс олон арга бий. Барилгын ажилд мөнгө босгох нь орон сууцны гэрчилгээ олгох, орон сууцны хоршоо, орон сууцны хоршоо (орон сууц, хадгаламжийн хоршоо) байгуулах замаар гишүүд нь метр квадрат биш харин хувьцаа худалдаж авах боломжтой. Өөр нэг түгээмэл арга бол аль хэдийн баригдсан орон сууцыг байнгын борлуулалтын гэрээгээр худалдах явдал юм.

Эдгээр сонголтуудын аль нэг нь тодорхой хэмжээний эрсдэлтэй байдаг. Яг л мэдэхгүй худалдан авагчдыг нэрээрээ татдаг PDDU гэгддэг шиг. PDDU - хамтын оролцооны урьдчилсан гэрээ нь аль болох ихийг олж авахын тулд шударга бус хөгжүүлэгчдийн шинэ бүтээлээс өөр зүйл биш юм. Мөнгөбарилгын ажил эхлэхээс өмнө эсвэл эхний шатанд ч гэсэн. Барилга угсралтын компани үндсэн гэрээг нэн даруй байгуулахад бэлэн биш байгаа шалтгаан нь дүрмээр бол бүтээн байгуулагчид зөвшөөрлийн бүрэн багц байдаггүй. Ийм асуудалтай тул Росреестр дэх сургуулийн өмнөх боловсролыг бүртгэх боломжгүй юм.

Дараа нь хувьцаа эзэмшигчдээс мөнгө авах хүсэл нь хөгжүүлэгчийг ижил төстэй замын хөдөлгөөний хяналтын системийг зохион бүтээхэд түлхэж байна. Энэхүү гэрээг байгуулснаар худалдан авагч ихээхэн эрсдэл хүлээх болно, учир нь барилгын компани бүх асуудлаа шийдэх баталгаа байхгүй бөгөөд мөнгө нь хөгжүүлэгчийн дансанд ордог. Эдгээр схемийг худалдаж авснаар хувьцаа эзэмшигч зөвхөн хүлээж, найдаж болох бөгөөд энэ нь тодорхойгүй байдлаас зайлсхийхийн тулд Холбооны 214-р хуулийг бий болгосон.

Үүний зэрэгцээ, үнэн хэрэгтээ PDDU нь нэлээд хууль ёсны бөгөөд учир нь энэ нь ирээдүйд үндсэн PDDU байгуулах үүрэг юм. Өөр нэг зүйл бол хөгжүүлэгч нь замын хөдөлгөөний дүрмийн дагуу худалдан авагчдаас мөнгө авах зайлшгүй хүсэл бөгөөд энэ нь 214-FZ-тэй зөрчилддөг. Энэ тохиолдолд хувьцаа эзэмшигчийг зөвхөн мөнгө шилжүүлэх схемээр хамгаалж болно банкны хадгаламжхөгжүүлэгч, гэхдээ үндсэн гэрээ байгуулсны дараа л түүнд боломжтой болно. Дараа нь оруулсан хөрөнгөө алдах эрсдэл байхгүй. Гэхдээ хөгжүүлэгчийн ийм ухамсартай үйлдэл нь ховор тохиолддог бөгөөд дүрмээр бол та барилгын компанийн дансанд зохих хэмжээний мөнгийг шууд шилжүүлж, үндсэн DDU-г хүлээх хэрэгтэй. Магадгүй бүх зүйл амжилттай болж, та нандин түлхүүрүүдийг хүлээн авах болно, гэхдээ хөгжүүлэгчтэй хийх дараагийн уулзалт шүүх дээр явагдах магадлалтай. Тэгээд маш их хамгийн сайн тохиолдол- Та мөнгөө буцааж авна. Үүний зэрэгцээ барилгын компаниас ямар нэгэн торгууль төлөх тухай ярих шаардлагагүй - энэ нь зөвхөн Холбооны 214-р хуулиар баталгаажсан болно. Тиймээс, хэрэв та Буратиногийн оронд орохыг хүсэхгүй байгаа бол зөвхөн үндсэн DDU-ийн дагуу ажилладаг найдвартай хөгжүүлэгчийг сонгох нь дээр.

Дээрхээс харахад Холбооны 214-р хууль нь юуны түрүүнд худалдан авагчийн эрх ашгийг хамгаалж, хэд хэдэн давуу талыг агуулсан байдаг.

Дээрээс нь №1

Хуулийн эхний бөгөөд гол давуу тал нь давхар борлуулалтын нөхцөл байдалд орох эрсдэлийг мэдэгдэхүйц бууруулсан явдал юм. Баримт нь хөгжүүлэгчийн боловсруулсан DDU нь Росреестр (Улсын бүртгэл, кадастр, зураг зүйн холбооны алба, өмнө нь 2008 он хүртэл Холбооны бүртгэлийн алба) -д бүртгүүлсэн байх ёстой. Мөн Росреестр нь төрийн байгууллагын хувьд нэг орон сууцыг өөр өөр хүмүүсийн дор хоёр удаа бүртгүүлэх боломжгүй гэсэн батлан ​​даагч юм.

Түүнчлэн, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой гүйлгээ нь илүү ил тод, аюулгүй схем болсон. Банкууд нэр хүндтэй бүтээн байгуулагчдаас (өөрөөр хэлбэл DDU-ийн дагуу шударгаар ажилладаг хүмүүс) баригдаж буй орон сууцны төслүүдийг худалдан авах зээлийг батлахад илүү бэлэн байдаг. Тиймээс барилгачдад шууд ашиг тустай - үйлчлүүлэгчид үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалах нь илүү хялбар байх тусам борлуулалт өндөр байх болно. Тиймээс хөгжүүлэгч бас их ашиг олдог.

Магадгүй манай уншигчдын ихэнх нь давхар борлуулалт хэрхэн тохиолдож болох, Холбооны хууль 214 хэрхэн урьдчилан сэргийлэх талаар бүрэн ойлгоогүй байж магадгүй юм.

Энгийн диаграммыг харцгаая. Үнэндээ хөгжүүлэгч гэж хэлье эхний шатбарилгын ажил гүйцэтгэгч буюу хөрөнгө оруулагчийг тодорхой ажил гүйцэтгэх эсвэл санхүүгийн хөрөнгө оруулалт. Барилгын компани нь мөнгөгүй байгаа тул түншүүдтэйгээ тодорхой тооны орон сууцны төлбөрийг төлдөг бөгөөд тэд компанийнхаа нэрийн өмнөөс худалдан авагчдад зарах эрхтэй байдаг. Энэ бүхнийг тэдний хооронд байгуулсан гэрээнд заасан байдаг. Барилгын ажлын явцад өчигдрийн түншүүдийн хооронд ноцтой санал зөрөлдөөн үүсч, тэдний хооронд байгуулсан гэрээг цуцалсан гэж бодъё. Бүтээн байгуулагч нь үүрэг хариуцлага хүлээхээ больсон тул гүйцэтгэгч эсвэл хөрөнгө оруулагчид төлбөрөө төлсөн орон сууцнуудаа худалдахаар тавьдаг. Хариуд нь түншүүд эдгээр орон сууцыг худалдан авагчид аль хэдийн зарж болно. Ингээд нэг орон сууц хоёр хууль ёсны эзэнтэй ч бодит байдал дээр хэнийх нь зөв, хэнийх нь буруу болохыг батлахад тун бэрх. DDU-гүй эд хөрөнгийн эрхийг бүртгээгүй. Энэ нь хууль ёсны хүчинтэй тэнцүү худалдах, худалдах гэрээ байгуулсан хувьцаа эзэмшигчдийн хооронд урт хугацааны хуулийн процессыг шаарддаг.

Чухам ийм нөхцөл байдал нь түүнийг бүтээгчдийн үзэж байгаагаар Холбооны 214-р хуулиар хасагдсан байдаг бөгөөд энэ нь өмнө дурдсанчлан Росреестр дэх өмчийн оролцооны гэрээг заавал бүртгүүлэх гэсэн үг юм. Энэхүү гэрээ нь гэрээнд заасан мэдээллийг худалдан авагчийн орон сууцанд авах эрхийг баталгаажуулдаг. Хэдийгээр энэхүү ил тод гүйлгээний схем нь үргэлж ажилладаггүй ч DDU нь ийм луйврын тоог эрс багасгасан.

Мөн DDU бий болсноор үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн үйл явц илүү хялбар, хурдан болсон. Өмнө нь энэ нь нэг жил хагас хүртэл үргэлжлэх боломжтой байсан. Одоо анхны бүртгүүлсэн гэрээний дараа дараагийн гэрээг тогтоосон загварын дагуу бүртгэж байна. Энэ нь ажлыг ихээхэн хурдасгадаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг ашиглалтад оруулсны дараа хувьцаа эзэмшигч нь уг объектыг хүлээн авах, шилжүүлэх актад гарын үсэг зурсны дараа түүний орон сууц (эсвэл бусад объект) өмчлөх эрхийг албан ёсоор баталгаажуулдаг. Үүний зэрэгцээ худалдан авагч нь барилгын компанийн төлөөлөгчгүйгээр бүртгүүлэхийн тулд баримт бичгийг бие даан гаргаж өгөх боломжтой болсон.

Дээрээс нь №2

214-ФЗ нь барилгын компаниудад зураг төсөл, нэрийн баримт бичигт тавигдах шаардлагыг эрс чангатгасан. Төсөл бүрэн батлагдаагүй байхад барилгын ажил эхлэх боломжгүй. Ирээдүйн хувьцаа эзэмшигч нь аль хэдийн баригдсан барилга байгууламж байхгүйн улмаас ашиглалтад орох боломжгүй нөхцөл байдлаас даатгагдсан болно. шаардлагатай зөвшөөрөл. Мөн худалдан авагчдын хувьд энэ нэмэлт нь барилгачдын хувьд ноцтой хасах болж хувирдаг. ОХУ-д батлах үйл явц нь хүссэн хэмжээгээрээ сунжрах бөгөөд хэн ч хөгжүүлэгчийг хөлдсөн эсвэл нэмэгдсэн зардлыг нөхөхгүй. Тиймээс олон барилгын компаниуд дээр дурдсан урьдчилсан гэрээг байгуулж, барилгын ажлын явцад зөвшөөрөл авахыг илүүд үздэг бөгөөд тэр үед тэд DDU-г байгуулж эхэлдэг. Энэ тохиолдолд сонголт нь хувьцаа эзэмшигчид үлдэнэ - барилгын зөвшөөрөл авахыг хүлээж, бүрэн хэмжээний гэрээ байгуулах, эсвэл эрсдэлд орох.

Дээрээс нь №3

Хувьцаа эзэмшигчийн хувьд бас нэг эргэлзээгүй давуу тал бол Холбооны хууль 214-т аль нэг талуудын буруугаас (өөрөөр хэлбэл ямар ч тохиолдолд) гэрээг цуцалсан тохиолдолд хөрөнгө оруулсан хөрөнгийг худалдан авагчид буцааж өгөх журмыг тусгасан байдаг. Мөн уг хуульд барилгын компани гэрээгээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд худалдан авагч нь барилгын компаниас торгууль авах эрхтэй байдаг. Үүний зэрэгцээ, хөгжүүлэгч нь мөнгөө төлөхийг хүсэхгүй бол хувьцаа эзэмшигчтэй байгуулсан гэрээг цуцлах нь амаргүй байх болно. Энэ хооронд хайхрамжгүй хувьцаа эзэмшигчтэй байгуулсан гэрээг цуцлах хүртэл орон сууц нь түүнд бүртгүүлсэн бөгөөд барилга угсрагч нь түүнийг өөр худалдан авагчид зарах эрхгүй бөгөөд боломжгүй юм.

Дээрээс нь №4

Аль хэдийн тодорхой болсончлан Холбооны хууль 214 нь хөгжүүлэгчдийн бус харин хувьцаа эзэмшигчдийн эрх ашгийг хамгаалдаг. Үүнийг мөн барилгын компаниудын хувь нийлүүлэгчдийн эрхэнд шууд халдаж байгаа хэд хэдэн зүйл нотлогдож байна. Жишээлбэл, гэрээний гэрээ байгуулсан худалдан авагч нь сарын (эсвэл улирал тутмын) төлбөрийг хойшлуулах (нэгээс илүү удаа) эрхтэй. Торгууль нь хамгийн бага байх болно. Эсрэг тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгөө хугацаанд нь хүлээлгэж өгөөгүй эсвэл түлхүүрийг нь хүлээлгэж өгөөгүй хөгжүүлэгч санхүүгийн томоохон шийтгэл хүлээх болно. Гэсэн хэдий ч энэ нь онолын хувьд юм. Гэвч бодит байдал дээр барилгын компанийн хуулийн ажилтнууд өөрийн DDU-г гаргахдаа хувьцаа эзэмшигч нь эрхээ зөрчиж байгааг анзаарахгүй байхын тулд эдгээр бүх зүйлийг цэгцлэх болно. Энэ тохиолдолд бүх зүйл туйлын хууль ёсны байх бөгөөд хэрэв ямар нэг зүйл тохиолдвол хувьцаа эзэмшигч нь зөвхөн өөрийн хайхрамжгүй байдлыг буруутгах ёстой. Тиймээс танд туслах цорын ганц зөвлөгөө бол сонор сэрэмжтэй байх явдал юм.

Өмнө нь эхлээд харахад ойлгомжтой мэт санагдаж байсан объектыг хүлээлгэн өгөх эцсийн хугацаатай холбоотой нөхцөл байдал чадварлаг хуульчдын гарт маш тодорхой бус шинж чанарыг олж авсан. "Төлөвлөсөн хүргэлтийн огноо" гэх мэт тодорхойгүй томъёолол гарч ирсэн бөгөөд үүнийг хөгжүүлэгч нөхцөл байдлаас шалтгаалан амархан өөрчилсөн. Холбооны 214-р хуулийг баталсны дараа эдгээр таамаглалууд оршин байх эрхээ алджээ. Барилга угсралтын ажил дуусах хугацааг DDU-д тодорхой заасан байдаг. Хугацаа зөрчсөн тохиолдолд барилгын компани торгууль төлөх, гэрээг цуцалсан бол торгуулийн хэмжээг бүрэн төлөх (хувь нийлүүлэгчийн оруулсан хөрөнгийн бүрэн хэмжээний буцаан олголтыг нэмэх) үүрэг хүлээнэ.

Эдгээр дүрмүүд нь өөрсдийн ажлын барьцаанд орсон барилгын компаниуд, түүнчлэн байгууламжийг ашиглалтад оруулахад хяналт тавьдаг бусад байгууллагуудын (цахилгаан, ус, дулаанаар хангадаг компаниуд гэх мэт) дургүйцлийг төрүүлдэг боловч тэдэнд ямар ч хөшүүрэг байдаггүй. Энэ тохиолдолд хөгжүүлэгч нь төслийг хүргэх хугацааг хойшлуулахыг зөвшөөрөх боломж нь тайвширч байх шиг байна. Гэхдээ тэр объектыг хүлээлгэн өгөхөөс хоёр сарын өмнө энэ шийдвэрээ хувьцаа эзэмшигчид мэдэгдэх үүрэгтэй. Мөн энэ тохиолдолд хэн ч торгуулийн төлбөрийг цуцалж чадахгүй.

Дээрээс нь №5

DDU нь таны юу худалдаж авахыг тодорхой заасан байдаг. Төслийг баталснаар хөгжүүлэгч нь ирээдүйд түүний аль нэг цэгийг өөрчлөх эрхээ алддаг: давхрын тоо, чанар, барилгын технологи. Хувьцаа эзэмшигчтэй хувь нийлүүлэх гэрээ байгуулахдаа барилгын гүйцэтгэгч нь орон сууцны тоо, хэмжээ, зураг авалт, зохион байгуулалтын хамгийн бага хазайлтыг зааж өгөх үүрэгтэй. Энэ бүхэн нь хувьцаа эзэмшигчид хүлээн авсан объектыг гэрээний нөхцөлийг дагаж мөрдөхийг шаардах, мөн ихээхэн зөрүүтэй тохиолдолд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг буцаан олгохыг шаардах нэмэлт эрхийг өгдөг. Зөвшөөрөгдсөн аливаа өөрчлөлтийг DDU-д тусгах ёстой гэдгийг санаарай.

Өөр чухал цэгхудалдан авсан объектын үнэтэй холбоотой. Холбооны хуулийн 214-т заасны дагуу хөгжүүлэгч нь орон сууц (эсвэл бусад байгууламж) дахь метр квадратын үнийг нэг талдаа өөрчлөх (өсгөх) эрхгүй. Та хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагатай нөхцөл байдал нэмэлт хөрөнгө(тухайлбал, инфляци, барилгын материалын үнийн өсөлтөөс шалтгаалан ерөнхий санхүүгийн хямралмужид) нь хөгжүүлэгчийн талд биш харин шүүхээр эцэслэх магадлалтай. Хэрэв дахин хэлэхэд энэ нь таны гарын үсэг бүхий DDU-д бүртгэгдээгүй болно. Болгоомжтой байгаарай!

Дээрээс нь №6

214 Холбооны хуульд бүх зүйлийг нарийвчлан заасан байдаг боломжит тохиолдлууд, хувьцаа эзэмшигч нь гэрээг нэг талдаа цуцлах эрхтэй, мөн хөрөнгийн нөхөн төлбөр (торгууль, торгууль) дээр найдаж болно. Эдгээр шалтгааныг авч үзье:
Хөгжүүлэгч нь дундын барилгын төслийг хугацаанд нь шилжүүлээгүй, гэрээнд заасан.
Хөгжүүлэгч нь таны худалдан авч буй орон сууц эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгийг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ажлыг зогсоож эсвэл түр зогсоодог. Энэ тохиолдолд нөхцөл байдал нь хамтын барилгын төслийг гэрээнд заасан хугацаанд танд шилжүүлэхгүй гэдгийг харуулж байна.
Хөгжүүлэгч нь томоохон өөрчлөлтүүдийг хийсэн төслийн баримт бичигбаригдаж байна орон сууцны барилгаэсвэл таны дундын барилгын төслийг багтаасан өөр үл хөдлөх хөрөнгө (таны орон сууцны хэмжээ мэдэгдэхүйц өөрчлөгдсөн тохиолдолд).
Хөгжүүлэгч зорилгоо өөрчилсөн нийтлэг өмч, орон сууцны бус байр, таны орон сууцны барилга эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг юм.
Хөгжүүлэгч нь Урлагийн 2-р хэсэгт заасан үүргээ биелүүлээгүй. 7 Холбооны хуулийн 214 тоот (энэ зүйлд хэрэв барилга гүйцэтгэгч гэрээний нөхцлийг зөрчсөн, ажлаа чанаргүй гүйцэтгэж, орон сууцыг амьдрахад тохиромжгүй нөхцөлд хүлээлгэн өгсөн бол хувьцаа эзэмшигч нь барилга гүйцэтгэгчээс шаардах эрхтэй гэж заасан байдаг. доголдлыг боломжийн хугацаанд үнэ төлбөргүй арилгах, эсвэл гэрээний үнийг хувь тэнцүүлэн бууруулах, дутагдлыг арилгахад гарсан зардлыг нөхөн төлүүлэх).
Хөгжүүлэгч нь дундын барилгын төслийн чанарт тавигдах шаардлагыг ихээхэн зөрчсөн.
Гэрээнд заасан бусад тохиолдол.
Хуульд заасны дагуу гэрээ дуусгавар болсны дараа хөгжүүлэгч нь гэрээний дагуу оруулсан бүх хөрөнгө, түүнчлэн хөрөнгийг ашигласан торгуулийг хувьцаа эзэмшигчид буцааж өгдөг. Торгуулийн хэмжээ нь мөнгө буцааж өгөх үед ОХУ-ын Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүүгийн 1/150 байна. Тооцооллыг хувьцаа эзэмшигч хөрөнгө оруулсан өдрөөс эхэлнэ.

-тай холбоотой

Иргэдээс хөрөнгө татах болон хуулийн этгээдхамтын барилгын зориулалттай орон сууцны барилгуудболон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүнчлэн ийм объектыг өмчлөх үйл явцад оролцогчид үүсэх асуудлыг холбооны тусгай хуулиар зохицуулдаг. № 214 . Мөн хамтран хөрөнгө оруулагчдын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол, өмч хөрөнгийг хамгаалах баталгааг бий болгодог.

Хуулийн баталгаа нь хувь нийлүүлсэн барилга байгууламжид (DDU) оролцох гэрээ байгуулсан хувьцаа эзэмшигчдэд хамаарна.

Ийм хэд хэдэн баталгаа байдаг:

  • Байгаагүй барилга байгууламж барихад иргэдээс мөнгө хурааж, залилан хийдэг байдлыг арилгах. Энэ зорилгоор 214-FZ хуулийн 3-р зүйлд хөгжүүлэгч нь дараахь хүртэл иргэдтэй гэрээний гэрээ байгуулахыг хориглодог.
  • барилгын зөвшөөрөл авах,
  • хэвлэн нийтлэх, нийтлэх ба/эсвэл танилцуулга төслийн тунхаглал,
  • өмчлөх эрхийг хөгжүүлэгч улсын бүртгэлд газар, объект барихад зориулагдсан (эсвэл түрээсийн гэрээ, энэ сайтыг дэд түрээслэх).
  • Орон сууцыг "давхар" зарах боломжийг арилгах. Урлаг. 214-FZ хуулийн 4-т DDU-ийн дүгнэлтийг бичгээр гаргасан. Ийм гэрээ нь улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой бөгөөд зөвхөн бүртгүүлсэн үеэс эхлэн байгуулагдсан гэж үзнэ.
  • Дампуурлын үед (санаатай дампуурал) хөгжүүлэгч хамтран хөрөнгө оруулагчдыг юу ч үлдээх боломжгүй болно. Урлагийн дагуу. 214-FZ хуулийн 13-т DDU-ийг улсын бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш хамтарсан барилгын бүх оролцогчид дараахь зүйлийг барьцаалсан гэж үзнэ.
  • хөгжүүлэгчийн эзэмшдэг газар (эсвэл энэ газрыг түрээслэх, түрээслэх эрх),
  • мөн энэ сайт дээр баригдаж буй хүмүүс орон сууцны байшинба/эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгө.

DDU-ийн дагуу иргэдээс хөрөнгө татах үед хөгжүүлэгчдийн үйл ажиллагаа нь ОХУ-ын үүсгэн байгуулагчдын эрх бүхий байгууллагуудын төрийн хяналтад байдаг. Москвад эдгээр чиг үүргийг Хот төлөвлөлтийн бодлого, барилгын цогцолборын бүтцэд хуваарилдаг - Москомстройинвест.

Орон сууц хуваарилах шийдвэрийг эндээс гаргаж байна ерөнхий хуралорон сууцны хоршооны зөвлөл. Үүний зэрэгцээ баригдаж буй байшинд энэ барилгыг санхүүжүүлсэн хувь нийлүүлэгчдээс хэд дахин цөөн орон сууц байхаар төлөвлөж байгаа тохиолдол байнга гардаг бөгөөд хамгийн сүүлд хоршоонд элссэн хувьцаа эзэмшигчид хамгийн түрүүнд орох боломжтой. орон сууц авах.

Орон сууц барих хоршоо (ОССК), орон сууц, хадгаламжийн хоршоо (ОССК)-ын хүрээнд барилга угсралтын ажилд иргэдээс хөрөнгө татах нь тэдний гишүүдийн дундын барилга угсралтын ажилд оролцогчийн эрхийг баталгаатай хамгаалах нөхцөлийг хангаагүй болно. Орон сууцны хоршоо, орон сууцны хоршооны үйл ажиллагааг заалтаар зохицуулсан Орон сууцны код RF ба 215-FZ "Орон сууцны хадгаламжийн хоршоодын тухай" тус тус.

Юуны өмнө DDU гэж юу болохыг олж мэдье; энэ нэр томъёог ихэвчлэн хөрөнгө оруулалтын тусгай төрөл гэж ойлгодог бөгөөд үүнд заасан нөхцлийн дагуу барилгын компаниудбарилга барихад гадны хөрөнгө оруулалт татах. Барилга угсралтын ажилд хувь оролцооны гэрээ байгуулах нь одоогоор хамгийн алдартай. Гүйлгээний хууль ёсны байдлыг хангахын тулд DDU гэж товчилсон "өмчийн гэрээ" гэж нэрлэгддэг тусгай баримт бичгийг боловсруулдаг.

Өмчийн оролцооны гэрээгээр орон сууц худалдаж авах нь дараах байдалтай байна.

  • хөгжлийн компани нь газар эзэмших, түрээслэх, ажилд шаардлагатай бүх бичиг баримтыг бүрдүүлэх;
  • хувь хүмүүстэй гарын үсэг зурах эсвэл хуулийн байгууллагууд DDU ба байшин барих үйл явцыг эхлүүлнэ;
  • Барилга угсралтын ажил дууссаны дараа уг үйл явцад хувь нэмрээ оруулсан, холбогдох гэрээ байгуулсан хүмүүсийг эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж хүлээн зөвшөөрдөг.

Энэ үйл явцад хэн оролцож байна

Аливаа гэрээ хэлэлцээрийн нэгэн адил гэрээнд гарын үсэг зурсан талууд байдаг тодорхой нэр. Орон сууц худалдаж авахаар шийдсэн хүний ​​хамгийн түрүүнд ойлгох ёстой зүйл бол тодорхойлолтоор хэн нь хэн бэ гэдгийг ойлгох ёстой. -д оролцох гэрээнд оролцсон гол хүмүүс хамтарсан барилгаХөгжүүлэгч болон хувьцаа эзэмшигч нь ажилладаг. Гэсэн хэдий ч тэдгээрээс гадна бусад талууд байдаг:

  • үйлчлүүлэгч;
  • ерөнхий хөрөнгө оруулагч;
  • гүйцэтгэгч;
  • ерөнхий гүйцэтгэгч;
  • хөгжүүлэгч

Тэдний хэн нь юуг хариуцах вэ, энэ “нөхөд” ажил урагшлахад хэр зэрэг нөлөөлж чадах вэ?

Энэ нэр томъёо нь газар эзэмших эрхийг эзэмшдэг хүнийг хэлдэг. Байшин барих явцад эрхийг өмчлөх, түрээслэх хэлбэрээр албан ёсоор баталгаажуулдаг.

Мөн үйл ажиллагаа явуулах зөвшөөрөл Барилгын ажиляг энэ газар. Хөгжүүлэгч нь адилхан ажиллах боломжтой Засгийн газрын агентлагөмчийн аливаа хэлбэрийн хувийн байгууллагууд.

-ын дагуу хууль тогтоомжийн актуудхөгжүүлэгч нэгэн зэрэг ерөнхий хөрөнгө оруулагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг. Энэ нь барилгын ажлыг эхлүүлэхийн тулд өөрийн мөнгөөр, дор хаяж гуравны нэгийг оруулах ёстой гэсэн үг юм нийт зардалтөсөл.

Энэ нэр томъёо нь хувь буюу өөрөөр хэлбэл баригдаж буй байшингийн нэг хэсгийг авах эрхтэй хүнийг хэлдэг. Дүрмээр бол уг хувь нь барилгын ажил дуусч, ашиглалтад орсны дараа нүүхээр төлөвлөж буй квадрат метрээр хязгаарлагддаг. Тэдний эрхийг хангахын тулд хувь нийлүүлэгч (хөрөнгө оруулагч) нь бүтээн байгуулагчтай барилгын ажилд хамтран оролцох гэрээ байгуулж, энэ баримт бичигт заасан дүнг шилжүүлдэг.

Ерөнхий гүйцэтгэгч (ерөнхий гүйцэтгэгч) нь барилгын талбайд гүйцэтгэсэн бүх ажлыг гүйцэтгэх үүрэг хүлээсэн хүн, байгууллага юм. Нүх ухахаас эхлээд дээврийг нь барьж дуусгах, барилгын ажлыг хүн бүрээр баталгаажуулах хүртэл тэр бүх зүйлийг хянадаг инженерийн харилцаа холбоо. Гүйцэтгэсэн ажлын чанар, цаг хугацаанд нь үйлчлүүлэгчийн өмнө хариуцлага хүлээдэг хүн юм. Ерөнхийдөө ерөнхий гүйцэтгэгч нь янз бүрийн төрлийн ажлыг гүйцэтгэхийн тулд бусад байгууллагуудыг - гэрээлэгч, туслан гүйцэтгэгчдийг оролцуулдаг.

Хөгжүүлэгч нь нэгэн зэрэг ерөнхий гүйцэтгэгч, үйлчлүүлэгч, ерөнхий хөрөнгө оруулагч байдаг.

Хөгжүүлэгч

Энэ ойлголт нь өргөн хүрээтэй бөгөөд албан ёсны тодорхойлолтгүй байдаг. Барилгын төслийг боловсруулахад оролцсон бүх хүмүүс өөрсдийгөө ингэж нэрлэдэг. Энэ утгаараа бид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг нэмэгдүүлэхэд чиглэсэн аливаа үйл ажиллагааг хэлнэ: барилга, засвар, сэргээн босголт, үйл ажиллагааны өөрчлөлт. Энэ үгийг заримдаа удирддаг хүмүүсийг тодорхойлоход ашигладаг санхүүгийн урсгалбаригдаж байна.

Нэг үгээр хэлбэл, үүнийг бүтээн байгуулагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, ерөнхий хөрөнгө оруулагч, тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийг барьж байгуулах, ашиглалтад оруулахад бэлтгэх ажилд нэг талаараа оролцдог аливаа компани гэж нэрлэж болно.

Холбооны хууль 214 - эрх зүйн харилцааны зохицуулалт

Сургуулийн өмнөх боловсролыг шинэ байранд бүртгэхийг хатуу журамладаг болоод багагүй хугацаа өнгөрч байна. улсын түвшинд. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч борлуулалтын зах зээлд залилан мэхлэх гэмт хэргийн гаралт ихсэхээс гадна урт хугацааны бүтээн байгуулалт, хувь нийлүүлэгчдийг хууран мэхэлсэн ажил ихэссэнтэй холбоотой.

Зохицуулалтын баримт бичиг № 214-ФЗ "Хамтын бүтээн байгуулалтад оролцох тухай" нь хөгжүүлэгч болон өөрийн хөрөнгө оруулалт хийсэн этгээдийн хоорондын эрх зүйн харилцааг зохицуулах зорилготой юм. зээлсэн хөрөнгөорон сууцны барилгад.

2017 оны 214-ФЗ-ийн дагуу стандарт DDU гэрээнд гэрээнд заасан заавал байх ёстойтодорхой нөхцлийг тусгасан байх ёстой. Тэд тус бүр байхгүй байгаа нь баримт бичгийг хүчингүй гэж тооцох үндэслэл болж болно.

Гэрээнд дараахь зүйлийг тусгасан байх ёстой.

  • гэрээ байгуулж, орон сууц худалдах барилгын гүйцэтгэгчийн дэлгэрэнгүй, үнэн зөв;
  • хувьцаа эзэмшигчийн тухай мэдээлэл;
  • эд хөрөнгийн хамгийн үнэн зөв тодорхойлолт: газрын кадастрын дугаар, хөгжлийн төлөвлөгөө, төлөвлөгөө, талбай, өрөөний тоо, бусад байрны байршил, бичлэг, шал, бусад орон сууцтай харьцуулахад байршил, материал гэх мэт;
  • байшинг ашиглалтад оруулах, хөрөнгө оруулагчид эцсийн байдлаар шилжүүлэх эцсийн хугацаа;
  • байрны нийт өртөг, түүнчлэн 1 м2 тутамд тогтоосон үнэ;
  • төлбөрийг хангах журам, төлбөрийн эцсийн хугацааг дагаж мөрдөөгүй тохиолдолд шийтгэл;
  • баригдаж буй объектын баталгаат хугацаа - барилгын хувьд 5-аас дээш жил, харилцаа холбооны хувьд 3-аас доошгүй жил;
  • гэрээ байгуулсан огноо, газар.

Талуудын хүсэлтээр баримт бичигт шаардлагатай нэмэлт заалтуудыг оруулж болно тодорхой нөхцөл. Аливаа нэмэлт нь хуультай зөрчилдөж болохгүй.

Чухал цэг! Гэрээнд гарын үсэг зурсан компанийхаа дэлгэрэнгүй мэдээллийг шалгахаа мартуузай. Эдгээр нь төслийн мэдүүлэг, барилгын ажил, газар гэх мэт бусад баримт бичигт харагдах ёстой хүмүүс юм.

214-р Холбооны хуулийн хэм хэмжээ нь хөгжүүлэгчдийг нэлээд хатуу хүрээнд тавьдаг. Хамгийн гол нь энэ нь барилгын ажил дуусах хугацаатай холбоотой юм. Энэхүү баримт бичгийн шаардлагын дагуу хувьцаа эзэмшигчид ажлын явцын талаарх найдвартай мэдээллийг хүссэн үедээ авах эрхтэй.

Дээрх хуулийн дагуу DDU гэрээ нь санхүүжүүлсэн объектын талаарх бүрэн, үнэн зөв мэдээллийг агуулсан баримт бичиг юм. Орон сууцны болон орон сууцны бус газар хоёулаа ийм хүчин чадалтай ажилладаг гэдгийг мэдэхийг зөвлөж байна. Барилгын төсөлд үл хөдлөх хөрөнгө ч багтсан нийтлэг хэрэглээ. Энэ нь хэрэглээний өрөө, хонгил, мансарда, шатны хонгил гэсэн үг.

214-р Холбооны хуулиар өмчийн оролцооны гэрээг бүртгэх нь ямар ч болзолгүйгээр явагддаг болохыг тогтоосон. Үүнийг хийхийн тулд та Rosreestr-тэй холбоо барьж, холбогдох бичиг баримтыг бүрдүүлэх хэрэгтэй. Зөвхөн улсын бүртгэлийн журамд тэнцсэн гэрээг албан ёсоор байгуулсан гэж үзнэ.

Чухал! DDU-аас бусад баримт бичигт заавал бүртгүүлэх шаардлагагүй тул хувьцаа эзэмшигчдийн эрхийг луйварчдын залилангаас хамгаалахгүй.

Хамтарсан барилгын ажилд оролцох гэрээг бүртгүүлэхийн тулд та дараахь хаягаар зочлоорой.

  • Росреестрийн бүс нутгийн хэлтэс (1-р оролцогчид 10 хоног, дараагийн оролцогчдод 5 хоног).
  • MFC нь танай бүс нутагт төрийн үйлчилгээ үзүүлэх төв юм (1-2 хоногоор урт).

Хэрэв цахим гарын үсэг байгаа бол хүүхдийн асрамжийн газрын бүртгэлийг цахим хэлбэрээр хийх боломжтой. Та Rosreestr вэбсайтыг ашиглаж, өргөдөл гаргах хэрэгтэй. Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авсан хүмүүс яг ийм зүйл хийдэг. Энэ сонголтыг хийснээр ихэнх банкууд зээлийн хүүнд бага зэрэг хөнгөлөлт үзүүлдэг.

Мэдэх хэрэгтэй! Rosreestr-д DDU гэрээг цахим хэлбэрээр бүртгүүлэхдээ эцсийн хугацаа нь арай урт болж магадгүй юм. Гэхдээ энэ нь төлсөн хүүгийн хуримтлалаар бүрэн нөхөгддөг.

Хамтарсан барилгын гэрээг бүртгүүлэхдээ улсын хураамж төлөх шаардлагатай. Баримт бичгийн багцад төлбөрийн баримт хавсаргасан байх ёстой.

Үнэ

Энэ цэг нь DDU-ийн үндсэн цэгүүдийн нэг юм. Энэ нь байхгүй байгаа нь баримт бичгийг хүчингүй болгох үндэслэл болно.

Хөгжүүлэгч нь гэрээний зардлыг тооцдог бөгөөд хөрөнгө оруулагч нь зөвхөн санал болгож буй нөхцөлийг зөвшөөрөх эсвэл баримт бичигт гарын үсэг зурахаас татгалзаж болно.

Хуульд зааснаар баримт бичиг нь зөвхөн орон сууцны бүрэн өртөг төдийгүй тус бүрийн үнийг агуулсан байх ёстой хавтгай дөрвөлжин метр. Үүнийг зааж өгөх ёстой үндэсний мөнгөн тэмдэгт. Хэрэв тооцооллыг ашиглавал валютын нэгжөөр улс бол гэрээнд гарын үсэг зурах үед үндэсний мөнгөн тэмдэгттэй тогтмол ханшийг зааж өгөх ёстой. Тэгээд ч нөхцөл байдлаас үл хамааран гэрээнд заасан байдаг гадаад валютын зах зээл, хичээлийг өөрчлөх ёсгүй.

Гэрээний зардлыг зөвхөн нэг шалтгаанаар өөрчилж болно - эцсийн хэмжилт хийсний дараа орон сууцны бодит бичлэгийн өөрчлөлтөд үндэслэн. Зөвшөөрөгдөх хазайлтын хэмжээг гэрээнд мөн зааж өгсөн болно.

Гэрээнд заасан нөхцлийн дагуу төлбөрийг нэг дор буюу тодорхой хугацаанд хэсэгчлэн төлдөг.

Энэ жилээс эхлэн DDU-ийн өөр тооцооны хувилбарыг хууль тогтоомжоор баталсан - эскроу дансууд. Энэхүү механизм нь хадгаламж эзэмшигчдийн мөнгийг цаашид хамгаалах, гэрээг цуцалсан тохиолдолд нөхөн төлбөр авах баталгааг хангах зорилготой юм.

Баримт бичгийн багц

Бүртгэлийн журмыг яг хэн хийх ёстойг журамд заагаагүй. Мэдээжийн хэрэг, үүнийг биечлэн хийх нь хамгийн сайн арга юм, гэхдээ та энэ мөчийг зохих эрх мэдэлтэй өөр хүнд даатгаж болно. Росреестр дэх сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллагыг бүртгүүлэхийн тулд дараахь баримт бичиг шаардлагатай болно.

  • хадгаламж эзэмшигчийн иргэний паспорт;
  • Бүх боломжтой програмууд эсвэл нэмэлтүүдтэй DDU;
  • DDU-г бүртгүүлэх тухай талуудын бичгээр гаргасан өргөдөл;
  • гүйлгээ хийх эхнэр / нөхрийн (хэрэв байгаа бол) нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл;
  • барьцааны гэрээ (ипотекийн зээл авах үед);
  • баригдаж буй объектын товч тодорхойлолт;
  • улсын татвар төлсөн баримт;
  • төлөөлөгчөөр дамжуулан баримт бичгийг ирүүлсэн бол нотариатаар гэрчлүүлсэн тэмдэг бүхий итгэмжлэл.

Хөгжүүлэгч нь мөн барилгын зөвшөөрөл өгөх ёстой. Төслийн мэдүүлэг, даатгалыг баталгаажуулсан баримт бичиг иргэний хариуцлага.

Хэрхэн шалгах вэ?

Хэрэв та өөрийн биеэр биш, зуучлагчийн оролцоотойгоор бичиг баримтаа бүрдүүлсэн бол бүртгэл дууссан эсэхийг шалгах ёстой. Үүнийг хийхийн тулд та DDU-г хүлээн авсны дараа сайтар судлах хэрэгтэй. Энэ нь зохих тэмдгийг агуулсан байх ёстой.

Бүх эргэлзээг бүрэн арилгахын тулд та Улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбарыг нэмж үзэх боломжтой. нэмэлт мэдээлэлТа MFC эсвэл Rosreestr портал дээр "Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа мэдээлэл" хэсэгт DDU бүртгүүлэх хүсэлт гаргаж болно. Нээгдсэн цонхонд гэрээнд заасан кадастрын дугаарыг оруулаад "Хүсэлт үүсгэх" дээр дарна уу.

Хөгжүүлэгч нь гэрээний гэрээ байгуулах эрхтэй эсэхийг хэрхэн шалгах вэ? Үүнийг аль болох эрт шалгах шаардлагатай хэд хэдэн шинж тэмдэг байдаг. Тиймээс, та дараах нөхцлүүдийг хангасан тохиолдолд DDU-ийн дагуу орон сууцыг хөгжүүлэгчээс худалдаж авах боломжтой бөгөөд урхинд орохгүй.

  • орон сууцны барилга барих албан ёсны зөвшөөрөл байгаа;
  • барилга байгууламж барих тухай мэдээллийг барилгын компанийн вэбсайт эсвэл хэвлэлд байрлуулсан;
  • барилгын байгууллага газар ашиглах эрхээ (өмчлөх, түрээслэх) албан ёсоор баталгаажуулж болно;
  • Эхний хүсэлтийн дагуу хөрөнгө оруулагч өөрийг нь сонирхож буй аливаа баримт бичигтэй танилцаж болно, эсвэл тэдгээрийг нийтийн эзэмшилд байрлуулсан болно.

Даалгавар

Новосибирск хотод хамтарсан барилгын хөрөнгө оруулалтыг байшин барих янз бүрийн үе шатанд хийдэг. Заримдаа амьдрах орон зайн эрхээсээ татгалзаж, энэ боломжийг өөр хүнд шилжүүлэх шаардлагатай болдог. Хуваалцсан барилга байгууламжийг хуваарилах гэрээ нь үүнийг хийх боломжийг танд олгоно.

Энэ баримт бичгийн дагуу шинэ эзэнөмнөхтэй адил хэмжээний эрх авдаг. 214-ФЗ, эсвэл энэ хуулийн 11-р зүйлд заасны дагуу хувь нийлүүлсэн барилгын ажилд хуваарилах ажлыг дараахь нөхцлөөр гүйцэтгэнэ.

  • DDU-ийн төлбөрийг бүрэн төлсөн эсвэл шинэ гэрээ байгуулахтай хамт өрийг шилжүүлсэн;
  • хөгжүүлэгчийн зөвшөөрөл байгаа, учир нь тэр гүйлгээнд заавал оролцогч юм;
  • Сургуулийн өмнөх боловсролын улсын бүртгэлийг үйл явцад шинэ оролцогчтой хамт явуулдаг.
Үүнийг анхаарч үзэх хэрэгтэй! Даалгаврын гэрээг цуцалсны дараа түүнд гарын үсэг зурсан хүн зөвхөн баримт бичигт байгаа хэмжээгээр нөхөн төлбөр шаардаж болно. Тиймээс хэрэв илүү төлсөн бол хэн ч зөрүүг буцааж өгөхгүй.

Тиймээс “хамтын бүтээн байгуулалт” гэж нэрлэгдэх үйл явцад оролцохыг хүсвэл эрх шилжүүлэх нь оновчтой шийдэл биш байж магадгүй юм.

Хамтарсан барилгын гэрээг цуцлах хэд хэдэн сонголт байдаг. Түүнээс гадна хоёр тал нөхцөлийг биелүүлэхээс татгалзаж болно.

Энэ асуудалд хууль тогтоомж нь хөрөнгө оруулагчийн талд байна. Түүнд үүргээ цаашид биелүүлэхээс татгалзах илүү олон шалтгаан бий.

  • барилгыг барих, ашиглалтад оруулах хугацааг зөрчсөн, 2 сараас дээш хугацаагаар хойшлуулсан;
  • ажлын чанар нь заасан шаардлагад нийцэхгүй байгаа бөгөөд хөрөнгө оруулагч ихээхэн нэхэмжлэл гаргадаг.

Хөрөнгө оруулагч нь тохиролцсон шимтгэлээ цаг тухайд нь төлөөгүй тохиолдолд бүтээн байгуулагч дундын барилгын ажлыг дуусгавар болгох эрхтэй. IN зарим тохиолдолдхойшлуулах боломжтой боловч түүний хугацаа 2 сараас хэтрэхгүй байх ёстой.

Анхаар! Хэрэв компани заасан хугацаанд хүрээгүй бол энэ тухай хөрөнгө оруулагчид бичгээр мэдэгдэх үүрэгтэй. Тэрээр өөрчлөлттэй санал нийлэх эсвэл DDU-г нэг талдаа цуцалж болно.

Гэрээг цуцлахын тулд хөрөнгө оруулагч нь хөгжүүлэгч рүү мэдэгдэл илгээх ёстой. Энэ нь шалтгааныг зааж өгөх ёстой бөгөөд гэрээг дангаар цуцалсан болохыг тэмдэглэх ёстой. Баримт бичгийн хүчинтэй байх хугацаа нь захидал илгээсэн өдөр юм. Одоо, хуанлийн 20 хоногийн дотор хөгжүүлэгч нь гэрээний дагуу урьд нь төлсөн мөнгөө хувьцаа эзэмшигчийн дансанд буцааж өгөх үүрэгтэй.

Торгууль ба түүний тооцоо

Хэрэв хөгжүүлэгчийн буруугаас болж гэрээ эвдэрсэн бол хөрөнгийн нөхөн төлбөрөөс гадна хувьцаа эзэмшигчид торгууль төлнө. Хуваалцсан барилга уг асуудлыг бүрэн шийддэг бол орон сууц худалдах, худалдах ердийн гэрээнд энэ асуудлыг харгалзахгүй байж болно.

Торгууль төлөх үндэслэл нь гэрээг цуцалсан ижил шалтгаан байж болно: эцсийн хугацааг зөрчсөн, мэдэгдэхүйц дутагдалтай (хананд хагарал эсвэл шалан дээрх нүх). Түүнчлэн, баригдсан орон сууц нь гэрээнд заасан хэмжээнээс бага хэмжээтэй болсон тохиолдолд торгуулийг нөхөн төлж болно.

Чухал! Хувьцаа эзэмшигч нь төлсөн бүх төлбөрийг нөхөн төлөхийг шаардаж болно + торгууль, эсвэл зүгээр л авсан орон сууцнаас гадна торгууль төлөх.
  • хоцрогдсон өдрийн тоо - DDU-д заасан байшинг хүлээлгэн өгсөн өдрөөс эхлэн тоолно;
  • ОХУ-ын Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүүг тус газрын албан ёсны портал дээрээс үзэх боломжтой;
  • орон сууцны үнийг DDU-д заасан болно;
  • тусгай коэффициент - хувь хүний ​​хувьд 1/150, хуулийн этгээдийн хувьд 1/300.

Одоо та эдгээр бүх үзүүлэлтүүдийг үржүүлэх хэрэгтэй.

1/150 x Ref x саатсан хоногийн тоо x орон сууцны үнэ.

Жишээлбэл, гэрээний үнэ 2 сая рубль, дахин санхүүжүүлэх хүү 8.5% байгаа тохиолдолд хөгжүүлэгч хоцрогдсон өдөр тутамд ойролцоогоор 1130 рубль төлөх шаардлагатай болно.

Сан

Орон сууц худалдан авахад оролцох хүсэлтэй олон иргэн хамгийн найдвартай DDU гэрээг авахыг хүсч байна. Та юуг анхаарах ёстой вэ? 2017 онд энэ асуудалд өөрийн зохицуулалт хийсэн.

Дасгал хийх өмнөх жилүүдУламжлалт хөгжүүлэгчийн хариуцлагын даатгал нь бүрэн үр дүнтэй биш гэдгийг харуулсан. Тиймээс 2017 оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс эхлэн шинэ барилга байгууламж барихдаа бүтээн байгуулагч бүр дундын барилгын ажилд оролцогчдын санд тодорхой хэмжээний мөнгө оруулах үүрэгтэй. Энэ санд хуримтлагдсан бүх мөнгийг зориулалтын дагуу зарцуулна нөхөн олговрын төлбөрхөгжүүлэгчийн гэнэтийн дампуурлаас болж хохирсон хөрөнгө оруулагчдад.

Сангийн зардлын өөр нэг зүйл бол барилгын ажлыг үргэлжлүүлэх санхүүжилт байж болно. Энэ тохиолдолд дампуурсан “нөхөр”-ийг орлох барилгыг барьж дуусгах үүрэг хүлээсэн шинэ барилгачинд нөхөн төлбөр олгоно.

Даатгал

Оны эхнээс өмнө гэрээ байгуулсан хүмүүсийг барилгын дундын даатгалд хамруулдаг. Энэхүү норм нь 2014 оноос хойш мөрдөгдөж байгаа бөгөөд орон сууцны барилга байгууламжийг бүтээгчийн хариуцлагын даатгалын гэрээгүй бүртгэлд оруулахгүй. Энэ нь зөвхөн Холбооны 214-р хуулийн дагуу үйл ажиллагаагаа явуулдаг байгууллагуудад л хамаарна.

Чухал! Хэрэв та Новосибирск эсвэл өөр хотод шинэ барилгад орон сууц худалдаж авахдаа DDU биш, харин өөр төрлийн гэрээ байгуулаагүй бол 214-ФЗ-ийн хамгаалалтад найдаж болохгүй.

2014 оны 1-р сараас өмнө орон сууцны барилга барих зөвшөөрлийг тус компани авсан бол норм дагаж мөрддөг заавал даатгалхариуцлага нь хөгжүүлэгчийн чөлөөт хүсэлд үлддэг.

Аливаа гэрээ нь олон нюанстай байдаг. DDU 214-FZ нь үл хамаарах зүйл биш байсан тул энэ баримт бичигт гарын үсэг зурахдаа юуг анхаарах ёстой вэ? Энд зарим онцлох зүйлс байна:

  1. Гэрээг бүртгэх, гарын үсэг зурах ажлыг хөгжүүлэгч өөрөө биш, харин түүний төлөөлөгч хийдэг бол түүнд энэ зорилгоор байгаа эсэхийг шалгаарай. хууль эрх зүйн үндэслэл. Нотариатаар гэрчлүүлсэн итгэмжлэлийг ийм гэж үзэж болно. Баримт бичгийг сайтар судалж, төлөөлөгчд яг ямар эрх мэдлийг шилжүүлж байгааг ойлгох хэрэгтэй.
  2. Гэрээнд гарын үсэг зурахдаа хөгжүүлэгч аливаа баримт бичгийг зөвшөөрөлгүйгээр өөрчлөх боломжгүй гэсэн заалт байгаа эсэхийг шалгаарай.
  3. Давагдашгүй хүчин зүйлийн жагсаалтыг сайтар судлаарай. Энэ нь үнэхээр "дааж давшгүй" саад бэрхшээлээс бүрдэж, шаардлагагүй зүйл агуулаагүй эсэхийг шалгаарай.
  4. Гэрээнд тухайн объектыг ашиглалтад оруулахаас нааш сайн баригдсан гэж үзэхгүй гэсэн заалт байгаа эсэхийг шалгаарай.
  5. DDU нь гуравдагч этгээдтэй, жишээлбэл, тодорхой менежментийн компанитай нэмэлт гэрээ байгуулах тухай заалтуудыг агуулж болохгүй.
  6. Орон сууцыг хамтран барих гэж юу болох, гэрээнд ямар чухал зүйлийг тусгасан байх ёстойг тодорхой ойлгосон эсэхээ шалгаарай. Хэрэв тэдгээрийн дор хаяж нэг нь дутуу байгаа нь тогтоогдвол хөгжүүлэгч баримт бичгийг хүчингүй болгох үндэслэлтэй болно.
  7. DDU нь гарын үсэг зурсны дараа биш, харин улсын бүртгэлээс хойш хүчээ авдаг гэдгийг санаарай. Тиймээс энэ мөчөөс өмнө хөгжүүлэгчид мөнгө өгөх нь аюултай байж магадгүй юм.
  8. DDU нь тодорхой, хууль ёсны дагуу тогтсон хэлбэргүй тул олон хөгжүүлэгчид үүнд зориулж өөрийн заалтуудыг зохион бүтээдэг бөгөөд энэ нь хөрөнгө оруулагчдад огт ашиггүй юм. Ихэнхдээ тэдгээрийг бие даан илрүүлэх боломжгүй байдаг. Нөхцөл байдлаас гарах арга зам бол энэ чиглэлээр мэргэшсэн хуульч хөлслөх явдал юм. Түүний зөвлөгөө авах зардал хамаагүй бага байх болно болзошгүй үр дагаваралдаатай гэрээнд гарын үсэг зурахаас.
Анхаар! Манай компанийн мэргэжилтнүүдийн оролцоотойгоор DDU-ийн нарийвчилсан, нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийх боломжтой. Холбоо барих замаар үнэ төлбөргүй зөвлөгөөТа энэ болон бусад асуудлаар чухал давуу эрх хүлээн авах боломжтой.

Анхаарах өөр нэг зүйл бол DDU-ийн харьяалал юм. Хуульд заасны дагуу хөрөнгө оруулагч шүүхэд хүсэлт гаргахдаа бие даан сонгох эрхтэй нэхэмжлэлийн мэдэгдэл. Иргэдийг энэ боломжийг хасахын тулд зарим хөгжүүлэгчид тодорхой байгууллагын хаягийг DDU-д өгдөг.

Хөгжүүлэгчийн заасан шүүхэд зочлох нь хувьцаа эзэмшигчийн хувьд бүрэн ашиггүй байж магадгүй юм. Жишээлбэл, шүүхийн байгууллага нь хөгжүүлэгчийн бүртгүүлсэн газар, өөр хот, бүс нутагт байрлаж болно. Ийм DDU-д гарын үсэг зурснаар хувьцаа эзэмшигч нь санал болгож буй "тоглоомын дүрэм" -ийг автоматаар хүлээн зөвшөөрч байна. Дараа нь энэ нь сонгосон шүүхэд нэхэмжлэл гаргахад ихээхэн саад болж магадгүй юм.

DDU бол асар олон тооны нюанс бүхий нэлээд төвөгтэй баримт бичиг юм. Хөгжүүлэгчдийн амлалтад хэт их итгэж болохгүй, учир нь тэдний гол ажил бол чамаас мөнгө "цохих" явдал юм. Өөрийгөө аль болох хамгаалахын тулд туршлагатай мэргэжилтнүүдийн зөвлөх үйлчилгээг ашиглах нь зүйтэй. Ингэснээр та мөнгөө дэмий үрэхгүй гэдэгт итгэлтэй байж чадна.

Мэргэжилтнүүдийн FZ-214 видео

Хуваалцсан оролцооны гэрээ, 214-ФЗ, түүнчлэн дундын өмчлөлийн гэрээг хэрхэн зөв боловсруулж, дундын барилга барих тухай шинжээчдийн видеонуудын сонголт.