모기지 대출의 이론적 기초. 모기지 대출 : 정의 및 경제적 본질 러시아 연방 모기지 대출의 본질과 역할
주택담보대출제도는 시장경제를 갖춘 모든 국가에서 발전하고 있으며, 국가가 경제 및 사회정책에 활용하는 데 필요한 제도이다.
전국 모기지 대출 규모는 일반적으로 GDP와 비교됩니다. 유럽 공동체 국가에서는 이 수치가 약 50%입니다. 미국 - 70% 이상. 네덜란드에서는
– 거의 90%. 콜롬비아 - 12%. 한국 - 14%. 러시아에서는 이 수치가 2% 수준이다.
모기지 대출은 국가 등록부에 등록된 부동산의 보안을 바탕으로 인구의 주택 문제를 해결하기 위한 대출을 제공하고 장기 유치를 위해 모기지 대출을 발행한 금융 기관의 대출을 재융자하는 관계 시스템으로 이해됩니다. 신용 자원.
1. 주택담보대출을 직접 제공합니다. 이 영역은 주로 신용 기관에서 처리됩니다. 그들 중 많은 것이 있습니다 :독일에서는 모기지 은행만, 미국에서는 라이센스가 있는 모든 조직입니다.
2. 주택담보대출 판매 또는 주택저당증권 발행 및 주식시장(증권시장) 상장을 통해 재원을 유치합니다. 이 방향은 금융회사, 모기지 펀드(지역 주택 및 모기지 펀드)가 2차 시장 운영자로서 은행의 모기지 자산을 구매하고 자체적으로 증권을 발행하는 방식으로 수행됩니다. 단일 레벨 모델에서는 이러한 작업이 수행됩니다.채권은행.
대출 과정은 대출 가치를 보존하는 것을 목적으로 하는 대출 원칙을 엄격히 준수하여 수행됩니다.
신용 관계 시스템(독립 작업의 경우) 또는 대출 분류(DKB 강의에 있어야 함)에서 모기지 대출의 위치입니다.
대출 분류의 기본 기준은 대출 가치의 용도입니다. 따라서 대출은 생산적인(생산 목적으로 기업에 대한 대출) 형태이거나 비생산적인(소비자) 형태입니다. 신용의 생산적 형태는 신용이 자본(자기 증가하는 가치)으로 이동하는 것이 특징입니다. 이 경우 대출 상환의 원천은 수익입니다. 따라서 이러한 형태의 신용관계 자체가 상환의 원천을 형성합니다. 소비자 대출은 인구의 총 소득에서 상환됩니다. 이에 따라 모기지가 적합한 위치가 결정됩니다. 다양한 분류 기준을 만들고 모기지 대출이 어디에 속하는지 찾아보세요.
b.i.1. 분포
이들 기능 중에서 IR의 특징을 선택합니다. 일반대출 기능에 주택담보대출에 특화된 기능을 추가합니다.
신용 이론에서 위험을 찾아 이를 모기지 대출 시스템으로 이전합니다. IC를 활용한 신용업무의 위험성을 구체적으로 살펴보세요.
모기지 대출 과정에는 대출 원칙의 의무적 사용이 수반됩니다. 이러한 원칙에는 다음이 포함됩니다.
대출의 대상 성격
긴급함
유료
보안
차별화된 캐릭터
상환은 대출의 필연적인 내부 자산입니다.
원칙을 어떻게 볼 것인지에 대한 실제 결정을 내리십시오. 각각을 확장하십시오. 모기지 대출에 대한 이러한 원칙의 특징을 찾아보세요.
모기지 대출 개발에 영향을 미치는 요소를 추가할 수 있습니다. 필요하지 않음
2) 주택담보대출제도의 구성요소
주택 모기지 대출 시스템은 단일 조직 및 경제적 기반에서 상호 작용하는 일련의 상호 연관된 엔터티, 객체 및 담보입니다. 이 시스템의 주요 요소 중 하나는 차용인, 대출 기관, 2차 시장 운영자, 부동산 및 보험 회사, 부동산 및 부동산 거래에 대한 국가 등록 기관, 투자자 및 국가를 포함하는 대출 기관입니다. 이 시스템이 없으면 모기지 대출이 작동할 수 없습니다.
3) 주택담보대출의 기본기준 및 단계
표준은 주택 모기지 대출 시스템 참가자 간의 관계를 관리하는 문서 및 계약의 내용, 구성 및 실행을 위해 주택 모기지 대출 참가자를 위한 통일된 상호 연결된 조항, 문서 형식 및 요구 사항의 집합입니다.
표준은 다음과 같은 목적으로 개발되었습니다.
주택 모기지 대출, 거래, 작업, 서비스 참가자 간의 법적 관계에 적용되는 형식 및 방법의 통일성과 적법성뿐만 아니라 문서의 기술 및 정보 호환성을 보장합니다.
담보대출 제공 및 유지를 위한 신뢰할 수 있는 절차 도입(담보대출 인증)
1998년 7월 16일자 연방법 No. 102-FZ "모기지(부동산 담보)"가 채택된 1998년 이후 모기지 대출 시장의 존재에 대해 이야기할 수 있습니다. 그 이후로 모기지 대출 시스템을 개선하고 기능을 보장하기 위한 지속적인 작업이 진행되어 왔습니다.
모기지 대출 개념의 정의는 논리적으로 모기지의 본질 공개가 선행됩니다.
모기지는 부동산에 대한 서약입니다2 Dovdienko I.V. 저당. M., 2003. P. 3.. 모기지 또는 부동산 담보는 담보물이 담보물 가치로부터 담보 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구권을 충족할 권리가 있는 법적 관계입니다. 주로 다른 채권자보다 먼저 재산을 상속합니다.
위에서 알 수 있듯이 저당권이란 동산, 부동산을 불문하고 입질재산에 대한 점유 및 사용권을 채무자가 보유하는 채무를 담보하는 수단이다. 그러나 다음과 같은 이유로 부동산, 특히 토지를 담보로 할 때 가장 널리 퍼졌습니다. 토지 및 기타 부동산은 동산과 달리 다른 곳으로 이동할 수 없습니다. 또한 부동산은 주요 생산 수단이므로 채무자가 채권자에 대한 의무를 실질적으로 이행할 수 없습니다. 따라서 모기지는 특히 부동산을 담보할 때 널리 사용되기 시작했으며 재산권으로 해석되었습니다.
그러나 연방법에는 모기지 대출에 대한 정의가 없으며 모기지 계약의 정의는 모기지로 담보된 의무에 따라 채권자인 모기지가 만족을 받을 권리가 있는 계약으로만 찾을 수 있습니다. 연방법에 의해 설정된 예외를 제외하고(7월 16일자 연방법 1조 1항), 저당권 설정자의 다른 채권자보다 우선적으로 저당권 설정 당사자가 다른 사람의 저당 부동산 가치에서 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구를 합니다. , 1998 N 102-FZ “모기지(부동산 담보)".
연방법 "모기지에 관한" 제2조는 모기지로 담보할 수 있는 의무와 법인(채권자 및 채무자)이 다음과 같이 설정한 방식으로 모기지로 담보된 의무를 회계 기록에 반영할 필요성을 규정합니다. 회계에 관한 러시아 연방 법률3.
이 조항에 따르면, 모기지는 연방 정부가 달리 규정하지 않는 한 구매 및 판매, 임대, 계약, 기타 계약 또는 손해에 따른 의무를 포함하여 신용 계약, 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 의무를 보장하기 위해 설정될 수 있습니다. 법. 현행법은 국제 관행에 부합하는 모기지 관련 법적 요건을 보장하는 것을 가능하게 합니다. 예를 들어, 특히 벨기에, 독일, 스페인의 법률에서는 확보된 청구 유형에 제한이 없습니다13 Gerasin S.I. 농지 모기지의 현재 문제 // 법률. 2007. 1호. p.58..
연방법에 의해 달리 규정되지 않는 한 모기지는 다음을 보장하기 위해 설정될 수 있습니다.
- - 대출 계약에 따른 의무
- - 대출 계약에 따른 의무
- - 구매 및 판매, 임대, 계약, 기타 계약에 따른 의무를 포함한 기타 의무,
- - 피해를 입히는 것에 기초한 의무.
따라서 모기지 대출을 통해 차용인은 부동산 구입을 위해 대출을 받습니다. 대출 기관에 대한 그의 의무는 대출금을 상환하는 것이며 부동산 서약은 이러한 의무의 이행을 보장합니다. 동시에 주택뿐만 아니라 토지, 자동차, 요트 등 기타 부동산 물건도 구입하고 모기지할 수 있습니다. 모기지 프로그램에 따라 구매한 부동산은 구매 순간부터 대출 차용인의 재산입니다.
대출 계약에 따라 은행 또는 기타 신용 기관(대출 기관)은 계약에서 규정한 금액과 조건에 따라 차용자에게 자금(대출)을 제공할 것을 약속하고, 차용자는 받은 금액을 반환하고 이자를 지불할 것을 약속합니다. 그것에 관한 러시아 연방 민법: 1994년 11월 30일 제2부 No. 51-FZ(2004년 12월 30일 개정) // 러시아 연방 법률 모음. 2006. 1호. 예술. 819.. 대출 계약은 서면으로 체결되어야 합니다. 서면 양식을 준수하지 않으면 대출 계약이 무효화됩니다. 그러한 계약은 무효인 것으로 간주됩니다. 미술. 820..
대출계약은 일방(채권자)이 금전이나 기타 일반적 특성에 따라 결정된 물건을 상대방(채무자)의 소유로 이전하고, 차입자는 동일한 금액(대출금액) 또는 같은 종류와 품질의 같은 수의 다른 것들이 그에게 주어졌습니다. 대출 계약은 금전이나 기타 물건이 이체된 순간부터 체결된 것으로 간주됩니다. 외화 및 통화 가치는 러시아 연방 민법 제140조, 제141조 및 제317조의 규정에 따라 러시아 연방 영역에서 대출 계약의 대상이 될 수 있습니다. 807.
모기지는 민사 계약에 따른 거의 모든 금전적 의무를 보장하는 데 사용될 수 있습니다.
모기지는 모기지 계약에 규정된 대로 대출 계약 또는 모기지로 담보된 기타 의무에 따른 부채의 원금을 모기지 수혜자에게 전부 또는 부분적으로 지불하는 것을 보장합니다.
이자를 지불하는 조건으로 신용 계약 또는 대출 계약의 이행을 보장하기 위해 설정된 모기지는 대출(차입 자금) 사용에 대해 채권자(대출 기관)에게 지급되는 이자를 보장합니다.
계약에 의해 달리 규정되지 않는 한, 모기지는 또한 보장된 의무의 불이행, 이행 지연 또는 기타 부적절한 이행으로 인해 손실에 대한 보상 또는 벌금(벌금, 벌금)으로 모기지 수혜자에게 금액을 지불하도록 보장합니다. 모기지로.
권리가 침해된 사람은 자신에게 발생한 손실에 대해 전액 보상을 요구할 수 있습니다. 단, 법률이나 계약에서 손실에 대해 더 적은 금액의 보상을 규정한 경우는 제외됩니다.
다른 담보 법적 관계와 마찬가지로 모기지는 담보11 Ronzhin A.A.가 보장하는 주요 의무와 관련하여 엄격하게 부차적인(추가) 법적 관계라는 점에 유의해야 합니다. 러시아 모기지의 부가적인 성격과 실천의 필요성 // 변호사. 2004. No. 7. P.25.. 법적 담보관계의 부수적 성격은 다음과 같이 나타납니다.
첫째, 부차적인 법적 관계는 주요 의무에서 파생됩니다. 부차적인 법적 관계의 파생성은 독립적인 출현의 불가능성으로 표현됩니다. 피담보채무와 관련하여 발생하지 않습니다.
둘째, Art의 3 항에 따라. 러시아 연방 민법 329에 따르면, 주요 의무의 무효는 이를 보장하는 의무(서약으로 주요 의무를 보장하는 계약)의 무효를 수반하며, 반대로 Art의 2항에 따릅니다. 러시아 연방 민법 329에 따라 주요 의무 이행을 보장하기 위한 계약의 무효(서약 계약의 무효 포함)가 주요 의무의 무효를 수반하지 않습니다.
셋째, 서약은 1994년 11월 30일자 서약22 러시아 연방 민법 제1편에 의해 보장된 의무가 종료됨에 따라 종료됩니다. (2006년 10월 14일 개정) 51-FZ // 러시아 연방 법률 모음. 1994. No. 32. 예술. 352, 단락 1, 단락. 1.
3 러시아 연방 민법: 1994년 11월 30일 제1부 No. 51-FZ. // 러시아 연방 법률 모음. 32 번. 예술. 355..
넷째, 질권계약에 따른 권리를 질권자가 타인에게 양도하는 것은 질권으로 담보된 의무에 따른 채무자에 대한 청구권을 동일인에게 양도한 경우에 유효하다.
모기지는 계약에 기초하여 발생한 경우 계약적일 수 있으며 합법적입니다. 모기지 설정을 규정하는 법률에는 모기지로 인해 어떤 의무와 재산이 부담되어야 하는지에 대한 지침이 포함되어 있어야 합니다. 이러한 지침은 예를 들어 Art에 포함되어 있습니다. 러시아 연방 민법 587조에 따르면 임대료 지불을 위해 토지나 기타 부동산을 양도할 때 임대료 수취인은 임대료 납부자의 의무를 보장하기 위해 질권을 획득합니다. 이 부동산에.
모기지 계약의 당사자는 다음과 같습니다.
서약자 - 재산을 담보로 양도하는 법인-채무자입니다.
저당권자 - 부동산을 담보로 받는 은행이나 기타 조직.
모기지 계약에 따라 재산을 담보로 제공할 권리는 Art에 정의되어 있습니다. "모기지에 관한"법률 6조. 모기지는 다음 조건을 동시에 충족하는 부동산에 대해서만 설정될 수 있습니다.
- - 이 부동산이 모기지의 대상이 될 수 있는 경우("모기지에 관한" 법률 제6조 3항)
- - 이 재산이 소유권 또는 경제 관리권에 대한 저당권 설정자에게 속하는 경우(“모기지에 관한” 법 제6조 1항).
"모기지에 관한"법 조항에 따라 모기지는 허용되지 않습니다.
- - 유통에서 회수된 재산, 연방법에 따라 압류할 수 없는 재산, 연방법에 따라 정해진 절차에 따라 의무적인 사유화가 제공되거나 사유화가 허용되는 재산 금지됩니다 (법 제 6 조 2 항 "모기지에 관한");
- - 주 또는 지방자치단체 소유의 토지(“모기지에 관한 법률” 제63조 1항)
- - 다양한 목적 및 허용된 용도를 위한 토지에 대한 러시아 연방 구성 기관의 규정 및 지방 정부의 규정에 의해 설정된 최소 크기보다 작은 면적의 토지 계획의 일부(63조 2항) "모기지에 관한 법률");
- - 주정부 또는 지방자치단체 소유의 주거용 건물 및 아파트(제74조 2항).
질권은 기업, 건물 또는 구조물이 위치한 저당권자가 소유한 토지의 영구 사용권에는 적용되지 않습니다.부동산 모기지의 국가 등록 절차에 대한 지침 승인 시: 명령 2006년 6월 15일자 러시아 연방 법무부 문서. 213. p.7.// 러시아 신문. 2006년 6월 19일..
모기지 계약에 따른 민사 법적 관계의 내용에는 특정 특징이 있다는 점에 유의해야 합니다. 저당권 설정자는 이 부동산의 소유자로 남아 있으며 이를 사용할 권리를 보유합니다. 그는 과일과 소득을 추출할 권리가 있습니다. 모기지(부동산 모기지): 2007년 6월 26일 연방법 N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 7월 4.. 저당권 설정자의 책임은 부동산을 양호한 상태로 유지하고 유지 관리 비용을 부담하며 모기지 계약에서 달리 규정하지 않는 한 연방법이 정한 기한 내에 일상적이고 주요한 수리를 수행하는 것입니다. (부동산 서약): 2007년 6월 26일 연방법 N 118-FZ // 러시아 신문. 2007년 7월 4일..
원칙적으로 저당권 설정자는 자신의 비용으로 이 재산의 손실 및 손상 위험에 대해 전체 가치를 보장할 의무가 있으며, 해당 재산이 모기지로 보장된 의무 금액을 초과하는 경우 해당 금액보다 낮지 않은 금액으로 보장해야 합니다. 이 의무의 금액. 이는 누구의 혜택이 보장되는지에 관계없이 담보 재산의 손실 또는 손해에 대한 보험 보상으로부터 직접 모기지로 담보된 의무에 따라 자신의 청구를 충족할 권리가 있는 저당권자의 이익을 보호하는 데 필요합니다.
또한, 저당권자는 제3자에 의한 공격, 화재, 천재지변 등으로부터 입질재산을 보호하는 등 입질재산의 안전을 확보하기 위한 조치를 취할 의무가 있습니다. 그리고 담보 재산이 실제로 손실될 위험이 있는 경우, 담보권자는 이를 알고 있는 경우 담보권자에게 이를 통지할 의무가 있습니다.
한 가지 특징에주의를 기울일 필요가 있습니다. 모기지 계약에 따라 담보로 제공되는 재산의 구매자가 제 3 자, 즉 주요 의무에 따른 채무자가 아닌 사람으로부터 양도 한 경우 그는 제 3자로 남아 있습니다. . 저당권에 의해 담보된 의무에 따라 채무자인 저당권자로부터 판매, 기부, 교환을 통해 재산을 사업 파트너십 재산에 대한 기부로 양도한 경우 취득자는 제3자이기도 합니다. 회사 또는 생산 협동조합 재산에 대한 지분 기부.
따라서 제3자는 해당 부채를 개인적으로 지불할 의무가 없지만 그 가치만큼 저당권이 있는 재산의 소유자로서만 책임을 지는 사람입니다.
보편적 승계 순서, 즉 법인 개편의 결과 또는 상속 순서에 의해서만 취득자는 채무자 저당권자를 대신하고 후자의 모든 의무를 기본 사항에 따라 부담합니다. 의무와 모기지 계약에 따라.
모기지 계약의 상대방은 모기지 소유자입니다. 저당권자의 주된 권리는 저당권에 의해 담보된 의무에 따라 상대방(법적 근거가 있는 경우 저당권 설정자)의 담보 재산 가치로부터 채무자에 대한 금전적 청구권을 우선적으로 다른 채권자보다 먼저 만족시키는 것입니다. 저당권자.
저당권자는 법과 계약에 의해 제공된 모든 의무의 이행을 저당권 설정자에게 요구할 권리가 있으며 문서와 실제로 모기지 계약에 따라 약속된 재산의 가용성, 조건 및 유지 관리 조건을 확인할 권리가 있습니다. , 누구의 소유물인지에 관계없이.
연방법 "모기지 (부동산 담보)"의 조항은 대출 기관과 차용인 모두의 이익을 고려한다는 점에 유의해야합니다. 높은 신용 신뢰성을 보장하는 모기지 대출의 독특한 특징은 대출 기관(모기지 사용자)이 담보 판매를 통해 제공되는 대출에 대한 청구를 만족시킬 수 있는 능력입니다. 또한 법은 모기지 계약을 체결한 당사자가 서약 주제에 관한 자신의 권리와 의무를 독립적으로 규제할 수 있는 가능성을 규정하고 있다는 점에 유의해야 합니다. 부동산)”: 2006년 10월 4일자 공식 검토. 3604p - P13. // 문서가 게시되지 않았습니다.
부동산 담보는 모기지 계약에 따라 저당권 설정자 역할을 한 사람이 투자(상업) 경쟁, 경매 또는 민영화 과정에서 참여한 조건을 충족하지 못하도록 석방하는 근거가 아닙니다. 이 서약의 대상이 되는 재산(“모기지에 관한 법률” 제6조 5항) 모기지(부동산 서약): 2007년 6월 26일자 연방법 No. 118-FZ. // 러시아 신문. 2007년 7월 7일..
따라서 모기지의 특징은 다음과 같습니다.
첫째, 모기지는 다른 담보와 마찬가지로 본질적으로 대출 또는 신용 계약, 임대 계약, 계약, 손해 보상 등 다른 (주요) 의무의 적절한 이행을 보장하는 방법입니다.
둘째, 모기지의 주제는 항상 부동산입니다. 부동산에는 토지와 토지와 단단히 연결된 모든 것(건물, 구조물, 다년생 식물 등)이 포함됩니다.
셋째, 모기지의 대상은 채무자의 소유로 유지됩니다. 후자는 이 자산의 소유자, 사용자 및 실제 소유자로 남아 있습니다.
넷째, 모기지 설정에 대한 채권자와 채무자 간의 계약은 특별 문서, 즉 주정부 등록 대상인 모기지로 작성됩니다.
다섯째, 담보물의 가치가 대출금액을 크게 초과하는 경우 담보대출을 통해 동일한 부동산을 담보로 추가 담보대출을 받을 수 있습니다(2차, 3차 담보대출).
마지막으로, 모기지로 담보된 의무를 이행하지 못하는 경우 채권자는 공개 경매에서 저당 재산의 판매를 요구할 권리가 있습니다.
따라서 주택담보대출은 부동산(담보대출)을 담보로 상환의무를 담보로 하는 대출입니다.
모기지 대출은 모기지 대출의 조직, 판매 및 서비스에서 발생하는 관계를 구현하기 위한 전체적인 메커니즘입니다.
주택 모기지 및 주택 모기지 대출 시스템에서는 다양한 유형의 계약 및 계약이 사용됩니다. 모기지 주택 대출 기관이 모기지 계약과 함께 체결하는 주요 계약에는 주거용 건물의 대출, 구매 및 판매에 관한 계약 (은행 대출을 사용하여 지불하는 아파트 (주거용 건물) 매매에 관한 계약), 공유 건설 참여, 다양한 유형의 보험, 서비스 제공을 위한 부동산업자와의 계약, 투자 계약 서약, 청구(양도) 계약 할당 등 계약 패키지 및 주제 구성은 그들이 설정한 관계(주문)에 따라 다릅니다. ) 및 담보 주제 - 기존 주택 또는 건축 예정 주택.
모든 주택담보대출 제도에서 주요 계약은 대출 계약입니다. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 819에 따라 대출 계약에 따라 은행 또는 기타 신용 기관(대출 기관)은 계약에 명시된 금액과 조건에 따라 차용자에게 자금(대출)을 제공할 것을 약속하고 차용인은 다음을 수행합니다. 받은 금액을 반환하고 이에 대한 이자를 지급합니다. 저당권자는 주거용 건물이나 아파트의 구매 또는 건설을 위해 대상 대출을 제공한 법인일 수도 있습니다. 대출 기관 또는 2차 시장 운영자에는 연기금, 보험 회사, 투자 은행, 뮤추얼 펀드 Shevchuk D.A. 등이 포함됩니다. 모기지 대출 분야의 계약 관계에 대한 법적 규제 // 감사 보고서. 2009. N1..
1994년 6월 10일자 러시아 연방 대통령령에 의해 승인된 주택 대출 규정 12항에 따라 N 1180 주택 대출 규정: 1994년 6월 10일자 러시아 연방 대통령령 N 1180, 대출 계약은 다음 조건을 정의합니다.
대출을 받는 목적;
대출 기간 및 규모;
대출 발행 및 상환 절차;
대출 수단(이자율, 조건 및 변경 빈도)
차용인의 대출 의무를 보장합니다.
대출 보험 조건;
대출의 보안 및 사용 목적을 확인하는 방법 및 형태;
대출금의 오용 및 지연 상환에 대한 제재;
벌금 납부 규모 및 절차
계약 해지 절차, 대출 기관과 차용인 간의 합의에 따른 기타 조건.
대출 계약은 합의에 의한 것입니다(보상). 대출 계약과 마찬가지로 신용 계약도 인과 거래입니다.
따라서 "모기지"와 "모기지 대출"의 개념은 밀접하게 상호 연관되어 있지만 동일하지는 않습니다. 금융 및 경제 관계 시스템으로서의 모기지 대출에는 직접 담보 기술 형태의 구성 요소 또는 필수 요소인 기본 하위 시스템으로서의 모기지가 포함됩니다.
반면에 모기지 대출은 부동산 거래 유형 중 하나이며 모기지를 사용하여 의무를 보장합니다.
주택(아파트, 별장 또는 시골집) 구입을 위해 모기지 대출(모기지)이 제공됩니다. 대출 대상은 모기지 담보 역할을 하며, 이는 모기지 대출을 제공하는 은행의 요구 사항을 충족해야 합니다.
모기지 대출은 부동산을 담보로 대출을 제공하는 주요 은행 활동 유형 중 하나입니다. 부동산을 담보로 한 저당권에서는 대출기관이 저당권자가 됩니다. 부동산을 담보로 하는 주택담보대출(모기지)에서는 대출기관이 저당권자가 되고, 저당권자는 저당권이 담보하는 주된 채무의 채무자가 됩니다.
모기지의 정의에 따르면 채권자-저당권자는 저당 재산의 소유자가 아니지만 대출 계약 조건을 위반했거나 이행하지 않은 경우 저당 재산에 대한 만족을 요구할 권리가 있습니다. , 누구의 손에 있든 상관 없습니다.
모든 유형의 대출과 마찬가지로 모기지 대출은 상환, 긴급 및 지불 조건에 따라 제공됩니다. 상환을 보장하는 방법은 모기지, 즉 특정 조건에서 부동산을 담보하는 것입니다.
모기지는 본질적으로 독립적인 경제 범주가 아닙니다. 이는 독립적인 경제적 관계로서 신용에 대한 물질적 지원 역할을 합니다. 모기지는 대출 과정에서 대출 가치의 이동을 중재합니다. 모기지의 경우, 저당권 설정자로부터 저당권자로의 가치 이동은 채무자가 대출금 상환 의무를 이행하지 못하는 경우에만 발생합니다.
신용 관계의 중요한 요소인 모기지는 신용 관계 발전에 매우 중요합니다. 모기지를 사용하면 신용 관계의 주체인 잠재적 보증인의 수가 증가합니다. 종종 담보(부동산)의 존재만으로도 신용 거래가 현실화되는 경우가 많습니다. 모기지는 대출자의 입장과 대출금 상환에 대한 대출자의 자신감을 크게 강화합니다. 또한, 모기지는 무담보 대출에 비해 낮은 모기지 이자율, 더 긴 대출 금액, 더 긴 대출 기간을 제공합니다. 담보의 존재와 차용인이 의무 위반으로 인해 부동산을 잃을 가능성은 합리적이고 생산적인 신용 사용을 자극합니다.
우리는 일반 대출 시스템에서 모기지의 네 가지 특징을 확인할 수 있습니다.
1. 모기지는 특정 유형의 담보에 대해 엄격하게 발행됩니다. 정식으로 등록된 부동산에 따라 담보권자가 담보물의 안전을 더 쉽게 통제할 수 있습니다.
2. 모기지는 장기 유형의 대출입니다. 최대 30년 동안 월별 지불액은 줄어들지만 보증인에 대한 대출 비용은 증가합니다. 대출 기간을 늘리면 대출 금액을 늘릴 수 있습니다.
3. 모기지는 표적 성격을 띠고 있습니다.
4. 모기지는 대출 금액이 구입한 주택 시가의 60~80%를 넘지 않고 지불 금액(월)이 대출 상환 가능성을 평가할 때 차용인 총 소득의 50%는 차용인의 현재 확인된 소득에 대한 정보를 가져옵니다.
현대의 선진 경제에는 모기지 대출의 광범위한 사용이 포함되며, 그 필요성은 상품-화폐 관계의 발전에 따라 결정됩니다.
은행 투자를 활성화하려면 인플레이션과 유동성 손실에 가장 덜 민감한 자원을 유통에 포함시켜야 합니다. 이러한 자원에는 주로 토지와 부동산이 포함됩니다. 주요 서방 국가의 경험에 따르면 모기지는 대규모 장기 대출에 대해 가장 선호되는 유형의 담보입니다. 담보대출은 은행 투자를 활성화하고 신용 시장을 발전시키는 데 가장 유망한 방향입니다.
모기지 대출의 범위는 제조업, 농업, 소비자 등 경제의 모든 부문을 포괄할 수 있습니다.
경제의 소비자 부문에서 모기지 대출은 주택 건설 투자자로부터 자금을 유치하는 데 도움이 됩니다. 주택담보대출은 글로벌 은행 업무에서 널리 보급되었습니다. 주택 담보 대출의 관련성은 이를 사용하여 모순을 해결할 수 있다는 사실에 기인합니다.
높은 부동산 가격과 인구의 현재 소득 사이;
한 경제적 대상 그룹의 금전적 절약과 다른 그룹의 사용 필요성 사이.
모기지는 건설 중 생산 과정의 연속성을 보장하는 데 도움이 됩니다. 건설산업이 수익을 내기 위해서는 완성된 프로젝트를 신속하고 수익성 있게 판매해야 합니다. 모기지 대출을 사용하면 잠재 소비자, 즉 부동산 구매자의 범위를 크게 확장할 수 있습니다. 따라서 주택담보대출은 건설산업의 효율적인 기능에 어느 정도 기여합니다.
경제적 내용에 따라 모기지 대출은 다음 그룹으로 분류될 수 있는 중요한 기능을 수행합니다.
1) 실물경제 부문에서 시행되는 주택담보대출 시스템의 기능(투자자원 및 다양한 산업의 유치, 재산권의 순환 보장 등)
2) 경제 부문의 금융 부문에서 시행되는 모기지 대출 시스템의 기능(신용 시스템의 안정성 보장, 재융자 기관 개발, 보험 시장 발전 촉진 등)
3) "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택" 국가 프로젝트의 시행을 포함한 모기지 대출 시스템의 사회적 기능.
모기지 대출 시스템은 부동산 취득 자금 조달뿐만 아니라 투자 목적(투자 자금 조달 및 다양한 유형의 부동산 개발 포함)을 위한 재정 자원의 동원을 보장합니다.
장기 대출 메커니즘인 담보 대출은 개발자에게 대출할 때 효과적으로 사용될 수 있습니다. 많은 국가에서는 주택을 건설하는 개발자에게 주택담보대출을 제공하여 주택 건설 시장에 더 많은 기업을 유치하고 경쟁을 창출하며 주택 위탁 물량을 늘리고 판매 가격을 낮출 수 있습니다. 중요한 점은 개발자(또는 건축업자)에게 대출할 때 초기 단계에서 건설을 위해 대중으로부터 자금을 유치할 필요가 없다는 점입니다. 이는 저축 손실 위험을 크게 줄이고 개발자의 "집행 규율"을 강화합니다.
경제의 실물 부문에서 모기지 대출 메커니즘을 적용하는 또 다른 흥미로운 영역은 기업가 정신 개발을 위한 목표 모기지 대출입니다.
중소기업의 발전은 러시아 경제에서 가장 중요한 과제 중 하나입니다. 동시에 많은 지역에서 고용 문제가 시급한 상황입니다. 이러한 의미에서 주택(국가 인구의 70%가 주택 소유자)을 담보로 한 대출은 자신의 사업 개발을 위한 장기적이고 저렴한 신용 자원을 확보할 수 있는 기회를 열어줍니다.
주택 담보 대출은 주로 은행 서비스 시장, 집합 투자 시장, 보험 시장 등 러시아 연방 금융 시스템의 다양한 부문에 영향을 미칩니다.
주택담보대출의 주요 기능은 다음과 같습니다.
· 대출 재융자 메커니즘 개발;
· 모기지를 기반으로 한 가상 자본 증식;
· 은행 대출 포트폴리오의 다양화 및 안정화;
· 보험 시장의 성장을 촉진합니다.
· 은행 부문의 인프라 개발을 통한 추가 일자리 창출.
러시아 연방 전역에 형성된 모기지 대출 시장은 산업 인프라 개발의 기반을 마련했습니다. 지역에 대형 은행 지점이 등장한 것 외에도 모기지는 많은 사업 분야, 특히 보험 사업의 발전에 새로운 자극을주었습니다. 모기지 대출에 대한 필수 위험 보험은 보험 회사에 새로운 "장기" 고객을 제공했습니다. 덕분에 지역에서는 보험 사업이 발전하기 시작했습니다.
이러한 유형의 기업 활동 외에도 부동산 사업도 발전했습니다. 부동산 중개인의 활동에 모기지 중개라는 새로운 방향이 나타났습니다. 별도의 사업으로서의 모기지 중개업은 아직 초기 단계이지만 많은 부동산 중개업체(대부분 대규모)가 고객을 위해 상담 서비스와 최상의 모기지 대출 옵션 선택을 제공합니다.
또 다른 유형의 새로운 사업은 수금 대행사입니다. 후자는 "부실"부채를 징수하는 서비스를 제공하는 시장에 나타납니다. 글로벌 관행에 따라 이러한 기관은 모기지 시장을 전문적으로 다루는 경우가 많습니다. 잠재적인 활동 범위에는 자동차 대출, 소비자 대출, 교육 대출도 포함됩니다.
주택담보대출 시장의 적극적인 발전은 단순히 인구의 주택 수요를 유지하는 것보다 더 넓은 목표를 가지고 있다는 점을 강조해야 합니다. 분석을 통해 우리는 신용 및 금융 시장의 관점에서 모기지 시장을 양적 및 질적 성장의 주요 부문으로 특성화할 수 있습니다.
전체적인 경제 발전의 관점에서 볼 때, 모기지는 금융 인프라의 추가 발전을 위한 토대를 마련하고, 중소기업을 통해 경제의 실제 부문을 발전시킬 수 있는 새로운 금융 메커니즘의 출현을 가능하게 합니다. 지역 사업(주택 건설, 건축자재 시장); 또한 사회 인프라에 대한 대출(교육 대출) 메커니즘 형성에 기여합니다.
모기지 대출 시스템의 개발을 통해 이 금융 기관의 다음과 같은 가장 중요한 사회적 기능을 구현할 수 있습니다.
· 평균 소득을 가진 러시아 시민에게 저렴한 주택 제공;
· 축적된 자금을 투자하기 위한 추가 도구 개발을 통해 시민의 유효 수요를 증가시킵니다.
· 실제 경제 회전율에 민영화 주택이 참여합니다.
모기지에 대한 첫 번째 언급 (그리스어 번역-모기지, 서약)은 BC VI의 솔론 법칙에서 발생했다고 믿어집니다.
기원전 594년. 이자형. 고대의 전설적인 "일곱 현자" 중 한 명인 솔론은 이 땅이 일정 금액에 대해 채권자의 권리를 보장하는 역할을 한다는 비문과 함께 채무자의 재산(보통 국경선에 있음)에 기둥을 놓을 것을 제안했습니다. 이러한 기둥을 모기지라고 불렀습니다 (그리스어 lypoteka-스탠드, 지원). 토지 소유자의 모든 부채가 기록되었습니다. 나중에 이러한 목적으로 모기지 도서라는 특수 도서가 사용되기 시작했습니다. 고대 그리스에서 시작된 모기지는 고전기 로마법에서 발전했습니다. 그 후 독일 관습의 영향을 크게 받았습니다. 이러한 모든 긴 과정 덕분에 현대 모기지의 가장 중요한 원칙이 형성되었습니다.
또한 K.P. Pobedonostsev는 모기지가“경제 생활의 가장 높은 발전에 해당한다고 믿었습니다. 그 안에서 사회는 가장 훌륭하고 완벽한 신용 수단을 받습니다. 하지만 이 도구를 다룰 때는 더 많은 기술, 주의, 가독성, 기술적인 손재주가 필요합니다.”
모기지의 필요성은 경제적 회전율과 안정적인 대출 보안의 필요성에 따라 결정되었습니다. 혁명 이전 러시아의 로마법에 대한 가장 권위 있는 전문가 중 한 명이자 인기 작품 "로마법 체계"의 저자인 V.M. Khvostov는 개인 신용과 실제 신용의 두 가지 유형을 설명했습니다. 개인 대출은 신용을 받은 사람에 대한 대출자의 신뢰를 조건으로 합니다. 신탁보증은 신용거래가 이행되는 시점까지 이용 가능한 한도 내에서 모두 채무자의 동산, 부동산입니다. 실제 대출의 본질은 의무 이행을 보장하기 위해 채권자가 특정 권리를 갖는 것과 관련하여 채무자의 재산에 특정 항목이 할당된다는 것입니다. 따라서 채무자가 의무를 이행하지 못하는 경우, 채권자는 해당 항목의 소유권이 다른 사람에게 이전된 경우에도 할당된 항목을 판매하여 자신의 청구권을 충족할 권리가 있습니다. 또한, 만족을 받을 때에는 실제 대출을 제공한 채권자가 개인채권자보다 유리하다.
다른 유형의 담보와 함께 로마법에서 대출을 실행하는 것은 물건의 소유권을 채권자에게 이전하지 않고 담보의 한 형태였습니다. 로마법은 다른 사람의 물건에 대한 권리 그룹의 모기지를 다른 사람의 물건을 처분하기 위한 재산권(사람과 물건의 직접적인 연결을 통합)으로 간주했습니다. V.M.에 따르면 모기지 외에도 로마 민법이있었습니다. Khvostov 및 기타 담보 형태의 보안. 채무 지불을 위한 가장 오래된 형태의 담보는 채권자 신탁(fiducia сum 채권자)으로, 채무자가 자신의 물건에 대한 소유권을 채권자에게 양도하고 채권자로부터 채무 지불 시 물건 반환에 대한 개인적인 청구만 받았습니다. 이런 형태의 담보를 통해 채권자는 담보를 확보하는 데 필요한 것보다 더 많은 권리를 얻었고, 채무자는 채권자에 대해 의지할 수 있는 것이 너무 적었습니다. 고대 법률에서 개발된 또 다른 의무 확보 형태인 피그누스(Pignus)는 반대 성격을 띠었습니다. 피그누스(Pignus)는 채권자가 채무자의 물건에 대한 파생 소유권을 받고, 빚을 갚을 때까지 이를 손에 쥐고 있을 수 있다는 사실로 구성되었습니다.
나중에 로마법에서는 채권자 신탁이 잊혀졌습니다. 두 가지 형태의 담보가 개발되었습니다.
· 피그누스, 즉 물건의 소유권을 채권자에게 이전하는 유치권;
· 하이포테카, 즉 피담보채무가 만료될 때까지 해당 물건이 채무자의 소유로 유지되는 유치권.
러시아에서는 부동산 담보에 고유한 역사가 있습니다. 혁명 이전 러시아의 법률 체계에서는 서약이 재산권이라고 믿었습니다. “물권은 민사법률관계의 주체, 즉 재산관계의 정적에 대한 사물의 소유권(재산회전율의 물질적, 물리적 대상)을 공식화하고 확보한다는 점을 상기해보자. 이 점에서 그들은 민사 법적 관계의 사물 및 기타 대상의 양도를 결정하는 의무의 권리와 다릅니다. 물권의 법적 특수성은 물권의 절대적 성격으로 인해 상대적인 의무권과 구별됩니다. 물권의 특수성은 개별적으로 정의된 사물만이 그 대상이 될 수 있다는 사실에서도 전통적으로 볼 수 있습니다. 채무법의 목적은 채무자의 의무자의 행위이다.”
1990년대 러시아 경제 개혁 시작 이후 부동산 담보의 기본. 1994년에 채택된 러시아 연방 민법(제1부)에 의해 도입되었습니다.
모기지에 관한 현대 러시아 법률은 1998년 7월 16일 NQ 102-F3 연방법 "모기지에 관한 부동산 서약"이 채택된 이후 최종적으로 확립된 것으로 간주될 수 있습니다. 그러나 모기지 대출과 관련된 문제에 대한 주요 입법 행위 목록은 다음과 같습니다. 꽤 큽니다.
현대 러시아 법률에서 모기지의 정의는 러시아 민법 초안에 포함된 정의와 유사하지만 이 법적 제도는 의무법으로 분류됩니다. 예술에서. 연방법 "모기지 (부동산 담보)"의 1 절에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. "부동산 담보 계약 (모기지 계약)에 대한 계약에 따라 일방, 즉 모기지로 담보된 의무에 따른 채권자 인 질권자는 연방법에 의해 규정된 예외를 제외하고, 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구권을 저당권 설정자의 다른 채권자보다 우선적으로 상대방(저당권 설정자)의 담보 부동산 가치로부터 만족시킬 권리가 있습니다.”
_추상
이 기사에서는 "모기지"와 "모기지 대출" 개념의 과학적 정의를 논의하고, 이를 바탕으로 저자의 모기지 및 모기지 대출 정의가 제안되었습니다.
핵심어 : 모기지, 모기지 대출, 모기지 기능, 모기지 원칙, 주택 조건, 부동산 회사, 부동산 시장
Cherednikova A.O.
박사. 이콘. 과학, 머리 금융신용학과
모스크바 인도주의 경제 연구소 보로네시 지부 [이메일 보호됨]
모기지 기능
대출 형태로
모기지 대출
현재 "모기지" 및 "모기지 대출"과 같은 개념은 러시아 경제 생활에 확고히 자리 잡았으며 모기지는 상당히 광범위한 기회를 제공합니다.
기업가의 경우 - 생산 자본의 몫을 늘리기 위해;
토지 소유자 - 추가 토지를 구입하고 생산 능력 확보를 위한 자본 비용을 늘립니다.
개인(시민) - 생활 조건을 개선합니다. "모기지"라는 단어는 그리스어에서 유래되었습니다. 이는 아테네 정치인 솔론(VI BC)(3)의 입법 업무에서 처음 사용되었습니다. 솔론은 이 땅이 일정 금액의 대출에 대한 채권자의 권리를 담보로 제공한다는 비문과 함께 채무자의 재산에 기둥을 놓을 것을 제안한 최초의 사람이었습니다. 그런
기둥은 "모기지"라고 불 렸습니다. 토지 소유자의 모든 부채가 기록되었습니다.
현대적인 모기지 개념이 즉시 등장한 것은 아닙니다. 그 출현은 사회의 다양한 경제적 요구와 상품-화폐 관계의 발전으로 인한 것입니다. 시간이 지남에 따라 특정 상태의 특성을 고려하여 지속적으로 개선되었습니다.
모기지 란 무엇입니까?
현재 "모기지"와 "모기지 대출" 개념의 정의에 대해 다양한 관점이 있습니다. I.V. Dovdienko에 따르면 모기지는 현금 대출을 받을 목적으로 토지 및 기타 부동산 형태의 담보로 재산을 양도하는 것입니다(6). 라주모바 I.A. 모기지는 재산의 주요 형태 중 하나라고 믿습니다.
Yisky 기업가 정신, 2010, No. 4(1)
부동산이 채무자의 재산으로 유지되고 채권자가 의무를 이행하지 못한 경우 채권자가 이 재산의 매각을 통해 만족을 얻을 권리를 얻는 채무자의 의무에 대한 법적 담보(10) ,
Grudtsyna L.Yu. 및 Kozlova M.N. 모기지론은 대출 기관이 소유한 특정 부동산을 담보로 하는 것으로 정의됩니다. 모기지 대출은 부동산을 담보로 대출을 제공하는 것입니다(4).
Merkulov V.V. 모기지 대출을 다소 복잡한 메커니즘으로 정의합니다.
부동산 시장에 금융 제공
명확하고 정확한 법률과 엄격한 이행을 바탕으로
참가자 간의 금융 관계에 대한 시장 규제 조건에서 운영
특정 사회 문제를 해결하기 위해 국가에 의해 통제됩니다(8).
러시아 연방 법률은 장기 모기지 대출을 의무에 대한 담보로 담보로 부동산을 구입하기 위해 은행이 법인이나 개인에게 3년 이상 동안 제공하는 신용 또는 대출로 정의합니다. (1). 우리 의견으로는 모기지는 부동산에 대한 담보이며, 이 부동산을 담보권자의 소유로 양도하지 않고 수행됩니다.
주택담보대출의 특징
경제적 내용에 따라 모기지는 다음 기능을 수행해야 합니다.
물질 생산의 모든 부문을 유지하고 재생산을 확대하기 위한 추가 재원을 형성하고 유치하기 위한 메커니즘
다른 회전율 방법(예: 구매, 판매, 민영화)을 사용하는 것이 법적으로 불가능하거나 경제적으로 비효율적인 경우 부동산 회전율을 보장할 수 있는 추가 기회
가상 운전 자본 창출 및 모기지 대출을 위한 2차 시장 기관 조성. 모기지 대출의 주요 특성이 다른 대출과 일치한다는 사실에도 불구하고 모기지 대출과 다른 모든 대출 사이에는 많은 차이점이 있습니다.
질권의 국가 등록을 통해 질권자의 권리에 대한 추가 보호가 제공됩니다.
해당 부동산은 소비자 자산을 오랫동안 유지합니다.
다른 서약과 마찬가지로 모기지는 대출 계약, 구매 및 판매 계약, 임대 등 다른 의무의 적절한 이행을 보장하는 방법입니다.
모기지의 대상은 항상 이 재산의 소유자, 사용자 및 실제 소유자로 남아 있지만 적어도 채권자의 동의 없이는 해당 재산을 처분할 권리가 없는 채무자의 소유입니다. 모기지 기간;
모기지 설정에 대한 채권자와 채무자 간의 계약은 일반적으로 모기지라는 특수 문서로 작성됩니다.
모기지 대상의 가치가 의무 금액을 크게 초과하는 경우 모기지를 통해 추가 대출을 받을 수 있습니다.
동일한 재산에 대한 후속 모기지를 위한 자금;
모기지로 담보된 의무를 이행하지 못하는 경우, 채권자는 공개 경매에서 저당 재산의 판매를 요구할 권리가 있습니다.
모기지 원칙
역사적으로 확립된 모기지 원칙을 연구하고 요약하는 과정에서 우리는 다음과 같은 주요 원칙에 주목했습니다.
개방성 또는 홍보성이란 각 이해관계자가 모기지 장부에 포함된 정보에 접근할 수 있는 능력을 의미합니다.
전문성 - 특정 부동산 대상과 관련하여 특정 범위까지만 모기지 메커니즘을 적용할 수 있는 가능성을 의미합니다.
신뢰성 - 공개 장부에 기재되는 내용은 이 부동산과 관련하여 표시된 것 외에는 권리 및 법적 제한이 없음을 의미합니다.
연공서 - 모기지 장부에 등록된 시간에 따라 다른 기관보다 모기지 수혜자의 권리에 우선권을 부여합니다.
취소불능이란 법률이나 계약에 의해 명시적으로 규정된 경우에만 모기지를 종료할 수 있는 가능성을 의미합니다.
모기지 장부에 입력된 권리에 대한 만료 법령의 적용 불가.
모기지에 관한 법률에 따라 모기지 대출의 대상은 다음과 같습니다.
1) 지방자치단체 또는 주 소유의 토지를 제외하고 주택 건설용이 아닌 토지(연방법 "모기지에 관한"(1) 제63조)
2) 다음을 포함하여 다양한 형태의 소유 및 관리 기업
사업 활동에 사용되는 자신이 소유한 부동산을 포함합니다. 3) 시민의 부동산, 특히 주거용 건물 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부; 다차; 정원 주택; 차고 및 기타 소비자 건물 (1).
모기지 대출 시장에서 활동하는 주체에 대해 말하면 차용인, 대출 기관, 투자자, 정부의 네 가지 주요 그룹을 구분할 수 있습니다. 또한 다음과 같은 많은 소규모 참가자가 있습니다.
부동산 판매자;
2차 모기지 시장 운영자
주정부 등록 기관
보험 회사;
감정인;
부동산 회사.
모기지 대출의 주요 특징은 다른 유형의 대출과 거의 일치한다는 사실에도 불구하고 다음과 같은 몇 가지 특징이 있습니다.
모기지 메커니즘 덕분에 모기지의 국가 등록 시스템을 통해 모기지 권리에 대한 추가 보호가 제공됩니다.
해당 부동산은 장기간에 걸쳐 소비자 자산을 유지할 수 있습니다.
모든 부동산 객체의 시장 가격은 일반적으로 인플레이션 속도보다 빠른 속도로 증가합니다(7).
이상의 내용을 토대로 주택담보대출은 기본적인 속성과 특성을 모두 갖추고 차별화된 대출로 이해되어야 한다.
러시아 기업가 정신, 2010, No. 4(1)
이는 모기지의 국가 등록 및 부동산(모기지)의 소비자 재산을 장기간 보존하는 능력을 통해 모기지 권리에 대한 추가 보호를 제공해야 하는 필요성과 관련된 여러 기능으로 인해 발생합니다. 저자는 "모기지", "모기지 대출"의 개념에 대한 연구를 바탕으로 은행 모기지 대출을 다음 조건에 따라 부동산 구매를 위해 차용인에게 은행이 발행하는 목표 현금 대출로 해석합니다. 은행을 위해 구매한 부동산에 대한 서약 등록을 통한 상환, 긴급 및 지불. 현대 세계에서 모기지는 채무자의 의무에 대한 재산 담보의 한 형태로 남아 있으며, 부동산은 채무자의 재산으로 유지되고 채권자는 후자가 의무를 이행하지 못한 경우 다음 권리를 얻습니다. 이 부동산의 매각을 통해 만족을 얻습니다.
문학
1. 1998년 7월 16일 연방법. 102-FZ "모기지 (부동산 담보)".
2. 2000년 1월 11일자 러시아 연방 정부 법령. No. 28 "러시아 연방의 주택 모기지 대출 시스템 개발 조치"(2002년 5월 8일 개정).
3. 위대한 소련 백과사전. -M.: 소련 백과사전, 1976. T. 24. 책. 이다. 470.
4. Grudtsyna L.Yu., Kozlova M.N. 저당. 신용 거래. 주택법에 대한 논평. - M .: Eksmo, 2006. - P. 12.
5. 그랴즈노바 A.G. 금융 및 신용 백과사전. - M .: 금융 및 통계, 2002. - 1168 p.
6. 도브디엔코 I.V. 저당. 제어. 조직. 등급. - M .: Unity-Dana, 2005. - P. 3.
7. Kotlyarov M.A. 러시아 부동산 시장의 모기지 및 시스템 문제. // 금융 및 신용. - 2004. - 17호. - 45-48페이지.
8. 메르쿨로프 V.V. 주택 모기지 대출에 대한 세계 경험 및 러시아에서의 사용 가능성. - 상트페테르부르크: Legal Center Press, 2003. - P. 10.
9. 민트 V.M. 주택 건설에 대한 대출 문제. // 은행. -2002. - 3 번. - P. 33-35.
10. 라주모바 I.A. 모기지 신용 대출. -SPb.: Peter, 2005. - P. 12.
Cherednikova A.O.
캔드. 이콘의. Sci., 모스크바 인도주의 경제 연구소 보로네시 지부 금융 및 신용 회장
주택담보대출의 내용과 주요 특징
이 기사에서는 "모기지"와 "모기지 대출"의 과학적 정의를 검토합니다. 저자는 이를 토대로 모기지와 모기지 대출에 대한 원래의 정의를 제시합니다.
키워드: 모기지, 모기지 대출, 모기지 원리의 기능, 주택 조건, 부동산 회사, 부동산 시장
모기지는 선진국에서 가장 일반적인 금융 거래 유형입니다. 국가 인구의 대다수가 참여하고 있으며 주택 건설을 위한 모기지 대출에 대한 투자는 가장 유동적인 은행 자산으로 간주될 수 있습니다.
매년 우리나라에서는 모기지 대출 (모기지) 또는 구매하는 부동산을 담보로 대출하는 것이 점점 인기를 얻고 있습니다. 모기지 대출을 이용하면 지금 당장 주택을 구입하고 그 집에 거주하며 수년에 걸쳐 주택 비용 전액을 갚을 수 있습니다. 모기지 또는 저당권은 부동산 구입을 위해 해당 부동산을 담보로 하는 장기 자금 대출입니다.
모기지 대출은 인플레이션 위험을 상쇄합니다.
모기지 조건에 따라 부동산 비용 지불은 한 번에 발생하지 않고 장기간에 걸쳐 분산되어 일회성 지불보다 재정적으로 훨씬 유리합니다.
모기지 대출 상환과 관련된 지불 금액은 대출 수령 시점에 고정됩니다.
모기지로 구입한 아파트 등록(등록) 가능성
오늘날 모기지는 수익성 있는 투자입니다(현재 시장 동향에 따르면 부동산 가격은 연간 평균 14.5~30% 상승하고 있습니다).
모기지론에 대한 최초의 언급은 6세기 고대 그리스 문서에서 찾아볼 수 있습니다. 기원전. 역사가들은 모기지 대출이 부채 상환 보증으로 대출 기관에게 토지를 제공하도록 의무화 한 Archon Solon 덕분에 나타났다고 믿습니다. 현재 모기지라고 불리는 거래 확인은 대출자의 모든 부채에 대한 표시가 있는 차용인의 토지 경계에 놓인 기둥이었습니다. 실제로 모기지(그리스어 Hypotheka에서 유래)는 러시아어로 지원으로 번역됩니다. 모기지 대출의 원칙은 지금까지 변경되지 않았습니다. 이는 아파트, 자동차 또는 토지가 될 수 있는 물질적 담보에 대해 발행됩니다. 오늘날 모기지 대출은 해외와 러시아 모두에서 가장 인기 있는 금융 서비스입니다. 모기지는 부동산 구입을 위해 발행되는 장기 대출입니다.
주택담보대출은 부동산을 담보로 하는 상업 또는 전문 은행, 신용 및 금융 기관이 발행하는 장기 대출입니다. 이 경우, 일방(모기지에 의해 담보된 의무에 따른 채권자인 저당권자)은 상대방의 담보 부동산 가치로부터 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구권을 만족시킬 권리가 있습니다. - 저당권 설정자, 저당권 설정자의 다른 채권자보다 우선적으로
전 세계적으로 모기지 대출은 주택 프로그램을 위한 장기 자금 조달의 한 형태로 발전하고 기능하고 있습니다. 모기지 대출은 한편으로는 국가의 여러 사회 경제적 문제, 무엇보다도 주택 공급 문제를 해결하는 데 도움이 되고, 다른 한편으로는 시민과 기업의 일시적인 무료 자금을 활용하여 인플레이션을 감소시킵니다. .
모기지의 주제는 다음과 같습니다.
개인 소유의 토지 계획;
기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산;
하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부;
코티지, 정원 주택, 차고 등;
항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박
현재 세계적으로 모기지 대출에는 두 가지 고전적인 방법이 있습니다.
단일 수준 모기지 대출 모델(독일 모델)
2단계 모기지 대출 모델(미국 모델).
단일 계층 모기지 대출 모델에서는 차용인과 대출 기관이 대출로 연결됩니다. 이 모델은 자금 순환의 순환적 특성을 기반으로 합니다. 차용인이 제공한 자금은 이미 축적 기간을 완료한 전임자에게 대출을 발행하는 데 사용됩니다.
이 모델을 구현할 때 다음과 같은 주요 계약 유형이 고려됩니다.
차용인과 대출 기관 사이-주택 저축 예금에 대한 계약과 대출 계약 및 모기지 계약
차용인과 보험 기관 간 - 모기지 주택 보험 계약;
차용인과 주택 판매자 (건축업자) 사이-주택 구매 및 판매 계약.
대출 기관은 모기지 은행이나 저축 및 대출 기관일 수 있습니다. 대출 기관은 유가 증권(모기지 어음)을 발행하여 모기지 대출을 재융자할 수 있으며 이를 통해 가능한 위험을 최소화할 수 있습니다.
주택담보대출을 발행할 자금이 부족한 경우 대출 기관(예금 및 대출 기관)은 차용자가 자본의 일부를 축적하기 위해 내부 시스템을 사용합니다.
차용인은 저축대부기관과 상호작용할 때 주택담보대출(차입자본) 발행의 전제조건인 1차(자본)자본을 축적하게 된다.
서비스 조직의 수는 최소화됩니다 (원칙적으로 보험 조직에 불과합니다).
2단계 모기지 대출 모델에서는 차용자와 대출자 외에 중개자(모기지 기관) 및/또는 금융 시장 참여자(모기지 금융 및 투자 회사)가 참여합니다.
2단계 모기지 대출 모델 참가자 간의 계약 관계 구현의 첫 번째 단계에서는 주요 참가자인 차용인과 대출자 간에 대출 계약 및 모기지 계약이 체결됩니다.
대출을 받은 후 차용인은 판매자 또는 건축업자와 주택 매매 계약을 체결한 후 주요 참가자의 위험을 최소화하기 위해 이 모델의 참가자 수를 늘립니다.
사업 위험 보험 및 담보 주택 보험 계약은 보험 기관과 체결됩니다.
2차 모기지 시장에서는 모기지 대출에 따른 채권 할당에 관한 해당 계약이 대출 기관과 모기지 기관 간에 체결되며 인수된 채권 관리를 위한 신탁 계약도 체결됩니다. 이를 통해 대출 기관은 차용자를 지속적으로 면밀히 모니터링하고, 대출 서비스에 대한 수수료를 받고, 기관으로부터 받은 자금을 사용하여 대출 운영을 확대할 수 있습니다.
주택담보대출과 기타 대출의 주요 차이점은 대출을 담보하기 위해 은행이 약속한 부동산이 있다는 것입니다.
다양한 러시아 은행이 개인 및 법인에 모기지 대출을 제공하는 조건은 기본적으로 매우 유사합니다. 은행마다 대출 제공, 대출 이자율, 최소 및 최대 대출 금액, 처리 시간 등이 약간씩 다릅니다.
2. 러시아 모기지 대출의 문제점과 전망
2006년에는 러시아, 특히 모스크바 지역의 주택담보대출 시장이 계속해서 활발하게 발전했습니다. 러시아 은행 협회(Association of Russian Banks)에 따르면, 연말에 러시아에서 발행된 모기지 대출 규모는 다음과 같습니다: 2001년 - 5,600만 달러, 2002년 - 2억 6천만 달러, 2003년 - 5억 달러, 2004년 - 10억 달러, 2005년 - 26억 달러, 2006년 - 약 60억 달러
2007년 1월 1일 현재 러시아 주택 구입을 위해 은행이 개인에게 발행한 대출 규모는 3,470억 7천만 루블에 이르렀으며, 그 중 모기지 대출 비중은 2,635억 6천만 루블을 차지했으며 모스크바 비중은 약 20%였습니다. , 모스크바 지역의 비율 – 발행된 모기지 대출 총 금액의 26.5%. 분석컨설팅센터 MIEL-Real Estate의 평가에 따르면 2001년말 대비 주택담보대출 발행 건수는 2002년 4.6배, 2003년 8.9배, 2004년 17.9배, 2005년 46.4배로 늘었다. 2006년에는 2001년 말 수준의 107.1배를 넘어섰다. 2005년과 2006년 주택담보대출 발행액의 연간 증가율은 각각 160%, 130% 수준이다. 이에 따라 2006년 주택담보대출 금액은 2005년 대비 2.3배 증가하였다.
러시아의 주택 대출 문제에 대한 연구는 인구의 낮은 구매력으로 인해 주택 판매가 불가능하여 주택 과잉 생산이 발생하고 있다는 사실로 인해 현 단계에서 점점 더 관련성이 높아지고 있습니다.
모기지 대출 시스템은 효과적인 모기지 대출을 보장하는 일련의 검증된 메커니즘과 조직 네트워크를 의미합니다. 시스템의 효율성은 주로 부동산 거래액 등록, 가치에 대한 전문적인 평가 시스템, 보험 회사, 2차 모기지 대출 시장에서 운영되는 조직 및 기타 요소를 포함한 인프라 개발 수준에 따라 달라집니다.
주로 효과적인 표준 금융 메커니즘의 사용에 초점을 맞춘 모기지 대출의 통합 시장 시스템을 구축하는 임무를 설정할 때 지역 자원을 활용하고 다음 사항을 고려하는 주택 금융 계획을 사용할 가능성을 고려해야 합니다. 개별 지역의 특성을 고려합니다.
이 문제에서는 대부분의 국가에서 모기지 대출 시스템 개발을 위한 전반적인 전략을 결정하고 모기지 시장 주체의 활동에 대한 감독 및 통제 기능을 수행하는 역할로 축소된 국가에 특별한 장소가 주어졌습니다. 이 시스템은 종종 국가 사회 정책의 지휘자로 사용됩니다.
모기지 대출 프로그램에 따른 러시아 은행의 관행을 분석하면 모기지 개발을 방해하는 여러 가지 기존 문제를 확인할 수 있습니다.
1. 대출 조건. 논리적으로 주택 구입을 위한 대출은 세계 관행에 따라 10~15년 동안 장기로 이루어져야 합니다. 그러나 대부분의 대출기관이 제공하는 실제 대출조건은
국내 은행은 3~4년입니다(광고 자료에 최대 10년의 기간이 명시되어 있음에도 불구하고).
2. 자원 기반 부족. 장기 대출을 신용 기관의 대량 상품으로 만들고 동시에 모든 유동성 요구 사항을 준수하려면 은행이 동일한 장기간 동안 자금을 유치해야 합니다. 오늘날 이것은 거의 불가능합니다. 이 경우 유일한 탈출구는 외국 자금으로부터 표적 자금을 유치하는 것입니다.
3. 차용인의 신용도를 평가하는 데 어려움이 있습니다. 알려진 바와 같이, 개인의 지급 능력 평가는 소득(급여, 배당금, 임대료 등)과 비용(음식, 의복, 임대료, 휴가, 기타 대출금 지불 등)의 비교를 기반으로 합니다. 그러나 주 수입원인 급여액을 확인할 수 있는 국민은 거의 없다. 이들은 주로 외국 기업과 국가 예산 기관의 직원입니다. 주요 대상 그룹인 러시아 상업 구조의 직원은 보험, 신용 제도 또는 단순히 현금을 통해 임금을 받으며 실제 금액을 확인하는 공식 증명서를 제공할 수 없습니다.
4. 대출 통화. 현재 주택 평방미터당 비용은 미국 달러로 고정되어 있습니다. 은행은 외화로도 대출을 선호하는 반면, 대다수 인구의 임금은 루블로 설정되고 지불됩니다.
5. 외국 투자자가 자금을 조달하는 다양한 모기지 프로그램을 러시아 조건에 적응시키는 것이 부족합니다. 한편으로는 통합 시스템으로, 다른 한편으로는 시장 경제의 필수적인 부분으로 인구에 대한 주택 모기지 대출을 개발하는 것은 다음 기본 원칙을 기반으로 구축되어야 합니다. 러시아의 주택 모기지 대출 시스템은 기존 국제 경험을 고려해야 합니다.
이는 러시아의 거시경제 상황과 입법 체계에 맞게 조정되어야 하며 러시아 인구의 심리를 고려해야 합니다. 주요 요구 사항 중 하나는 최고 소득뿐만 아니라 평균 소득을 가진 인구 그룹에 대한 모기지 대출 가용성을 보장해야 한다는 것입니다.
만들어지고 있는 모기지 대출 시스템은 국가 예산의 자금 조달이 아닌 시민, 상업 대출 은행, 투자자의 유인된 재정 자원의 효과적인 사용을 기반으로 발전하는 성격을 가져야 합니다. 주택담보대출제도는 전국 어느 지역에서나 재현 가능해야 한다. 특정 지역의 모기지 개발 속도와 규모는 모기지 개발을 위한 지역 리더십의 정치적 의지 유무에 대한 주관적 요인이 아니라 해당 지역의 객관적인 경제 상황, 존재 여부에 따라 결정되어야 합니다. 주택에 대한 유효수요와 공급에 관한 것입니다.
러시아의 모기지는 다양해야 합니다. 동시에, 서로 다른 모기지 계획 간의 충돌에 대한 이야기는 있을 수 없습니다. 그들은 모두 자신의 공간, 시간 및 금전적 측면에서 존재하며 소비자에게 초점을 맞추고 있습니다. 모기지 대출 개발을 목표로 하는 정부 정책의 매우 중요한 측면은 차용인의 모기지 대출 가용성을 높이는 데 기여하는 거시경제적 조건과 제도적 환경의 형성입니다. 모기지 대출 시스템을 만드는 단계에서 지역 및 지방 당국의 역할은 매우 중요합니다. 주택 문제를 해결하고 주택 시장의 모든 주체의 활동을 조정하는 것은 주로 모든 수준의 집행 기관의 활동에 달려 있습니다.
주택에 대한 장기 모기지 대출 시스템을 개발하려면 다음 영역에서 조치 시스템의 구현을 제공해야 합니다.
1. 주로 모기지 증권 거래, 모기지 부동산 (주로 주택) 압류, 차용인이 모기지 대출 계약 조건을 위반하는 경우 아파트 사용 권리 종료와 관련하여 법률의 기존 단점을 제거합니다. 미성년 자녀와 함께 거주하는 차용자, 담보 아파트 주소의 거주자 등록 (등록) 등
2. 주정부 모기지 등록과 관련하여 이러한 목적으로 창설된 사법 기관에서 부동산 및 부동산 거래에 대한 권리를 등록하는 시스템의 개발을 보장하고 효율성을 높입니다.
3. 거래 공증 비용을 절감합니다.
4. 주택담보대출에 대한 고품질 서비스를 제공하기 위한 감정평가 및 보험업의 발전을 보장합니다.
5. 장기 모기지 대출을 발행하는 데 필요한 상업 은행의 신용 자원 비용을 줄입니다.
6. 모기지(모기지 대출)에 대한 2차 시장을 개발합니다.
7. 장기 모기지 주택 대출의 이자율 위험을 줄입니다.
8. 모기지 대출의 기본 매개 변수 설정에 대해 일반적으로 인정되는 표준 및 표준이 없으며 후속 모기지 판매 (모기지 대출) 절차에 대한 표준이 없다는 사실로 인해 발생하는 은행의 비용 및 위험을 줄입니다.
9. 이전 모기지 대출 관행의 부족으로 인해 대부분의 차용인의 신용 기록이 부족하여 은행에 대한 추가 위험을 제거합니다.
10. 주 및 지방 정부의 제한 및 적용 범위에 대한 효과적인 메커니즘이 부족하므로 은행의 높은 비상업적 위험을 제한하십시오.
11. 인플레이션이 증가하고 불안정한 상황, 인구의 영구 고용 상태 및 임금 지급 상황에서 차용인에 대한 대출 비용과 위험을 줄입니다.
12. 대다수 인구의 저소득층을 늘리고 주택 비용을 더 수용할 수 있게 만듭니다.
13. 주택 구입 시 신용 부담을 줄이기 위해 주택 보조금을 받을 자격이 있는 시민에게 주택 보조금을 제공하기 위해 예산 자금을 늘립니다.
14. 주택의 질이 상대적으로 느리게 개선되면서 주택 가격의 상승을 늦추십시오.
15. 세금을 개선하고 시민들이 주택에 투자하도록 장려합니다.
주택담보대출 시스템과 관련하여 정부 기관의 구체적인 지원 표현은 다음과 같은 형식으로 나타나야 합니다.
주택담보대출 시스템에 지방자치단체 지위를 부여합니다.
개발 부지 우선 할당
인프라 비용 및 기타 혜택을 줄임으로써 시스템 참여자의 재정적 부담을 제거하거나 크게 줄입니다.
시민들에게 우대 대출 조건을 제공합니다.
위의 모기지 대출 개발 방향과 형태는 한편으로는 은행 대출 부채의 질적 성장, 대출 포트폴리오의 다양화, 다른 한편으로는 두 지역 모두에서 인구에게 주택을 제공하는 데 기여할 것입니다. 연방 및 지역 수준.
결론
모기지는 인구, 은행, 금융 및 건설 회사, 건설 산업 기업의 재정 자원 간의 관계를 보장하고 재정 자원을 경제의 실제 부문으로 보내는 능력을 가진 국가 경제 시스템의 연결 고리입니다.
모기지는 신용 기관으로부터 대출을받을 때 부동산에 대한 담보로, 채권자에게 담보 재산 금액에 대해 채무자에 대한 청구권을 우선적으로 충족시킬 권리를 부여합니다.
주택담보대출은 부동산을 담보로 하는 상업 또는 전문 은행, 신용 및 금융 기관이 발행하는 장기 대출입니다.
모기지의 대상은 다음과 같은 재산일 수 있습니다: 개인 소유의 토지; 기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산; 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부; 코티지, 정원 주택, 차고 등; 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박
러시아에서 모기지를 적극적으로 사용하면 국내 경제 상태를 개선하고 사회적으로 취약한 시민에게 주택을 제공할 수 있는 많은 이점을 약속합니다.
모기지 기관의 발전은 은행 시스템에 있어 근본적으로 중요합니다. 특히 주식시장이 불안정한 시기에 국가가 보장하는 부동산 투자는 수익률이 낮아도 관심을 끈다.
서지
주택경제학 / Ed. G. 폴리아코프스키. -M .: 델로, 2006.
라자로바 L.B. 인구에게 주택을 제공하기 위한 시장 도구로서의 모기지 // 코카서스에 대한 과학적 사고. 2006. 부록 3번 / 로스토프나도누. 106~111페이지.
라자로바 L.B. 러시아 모기지 대출 개발 문제 // 세계화 및 러시아 경제 개발 문제 : Sat. 과학적이고 실용적인 보고서 conf. 2부. / 제23회 전러시아 경제과학회의 자료. – 크라스노다르, 2003. pp. 242–245.
Serebryakova E.A. , Kuyantseva E.S. 주택 모기지 대출 시스템 : 본질, 문제, 솔루션 // North Caucasian State Technical University의 과학 작품 모음. 시리즈 "경제학", 2005, No. 2
재원. 돈 회전율. 출처: 대학 교과서. 라. 드로보지나, L.P. 오쿠네바, L.D. 안드로소바(Androsova) 및 기타; 에드. 교수 라. Drobozina. – M.: 재무, UNITY, 20057
금융 / 에드. V.M.Rodionova. - M.: 금융 및 통계, 2007.
금융, 화폐유통 및 신용: 교과서/Ed. V. K. Senchagova, A. I. Arkhipova. - M .: Prospekt, 2005.