로마 로젠탈 전기. Roman Rosenthal: “저는 소형 은행의 미래에 대해 거의 믿음이 없습니다. 미래는 대형 은행에 달려 있습니다. 상황이 투기적 구매에 어떤 영향을 미칠까요?

이스라엘 개발 회사 MirLand Development의 총책임자인 Roman Rosenthal은 회사가 통화 위험을 다양화하는 방법, 상트페테르부르크가 세계의 다른 대도시와 어떻게 다른지 DP에 설명하고 2015년 주택 가격 상승에 대한 예측을 제시했으며 외국이 왜 외국인인지 설명했습니다. 투자자들은 제재에도 불구하고 러시아에서 일하기 위해 노력합니다.

Roman 씨, 귀사는 2006년에 상트페테르부르크 시장에 진출한 이후 Pulkovskoye 고속도로의 Triumph Park 프로젝트에 참여해 왔습니다. 그는 어느 단계에 있습니까?

가동두 번째 단계. 그들은 예정보다 6개월 먼저 주민들에게 열쇠를 넘겨주기 시작했습니다. 이미 98%의 아파트가 판매되었습니다. 그리고 활발히 건설중인 세 번째 단계에서는 - 65%입니다. 다음 단계에 관해서는 이미 공사가 진행 중이지만 아직 판매 개시일에 대해서는 논의 중이다. 내년 3월부터 판매를 시작할 것 같아요. 현재 건설 중이거나 건설된 아파트(35,000개 아파트)는 프로젝트의 3분의 1에 불과합니다. 6년만 지나면 9,000명 이상이 될 것이다.

오늘 누가 당신에게서 집을 사나요?

우리의 분석에 따르면,이들은 대부분 자녀를 둔 젊은 가족입니다. 원칙적으로 상트페테르부르크 거주자입니다. 모스크바 지역에는 이미 주택이 있고 이곳의 생활 환경을 개선하거나 두 번째 아파트를 사고 싶어하는 사람들이 많이 있습니다. 투자 거래도 있지만 그 수가 적습니다. 첫날부터 프로젝트 가격은 매년 10~11%씩 올랐습니다. 첫 번째 단계에서 주택을 1m2 당 80,000 루블에 판매했다면 두 번째 단계에서는 이미 90,000 루블에 판매했습니다.

어떻게든 인근 부지를 구매하여 프로젝트를 확장할 계획이 있나요? 예를 들어, 예전 삼손 공장은...

"삼손"의 소유자와 함께우리는 소통하고 심지어 친구가 되기도 합니다. 그러나 우리는 그들에게서 땅을 사지 않을 것입니다. 요청한 가격 수준이 만족스럽지 않습니다. 그리고 트라이엄프 파크를 확장할 필요도 없습니다. 우리는 우리가 가진 것을 마스터하고 싶습니다. 우리는 상트페테르부르크의 다른 지역에서도 부지를 찾고 있습니다.

도시의 토지 시장에 대해 무엇을 말할 수 있나요?

최근 몇 년 동안 크게 변하지 않았습니다. 그 무게 그대로 남아 있었습니다. 토지 소유자는 매우 높은 가격을 요구하고 있습니다. 그들은 판매뿐만 아니라 개발자 이익의 상당 부분을 받기를 원합니다. 내가 그들의 입장이라면 나도 그렇게 하고 싶을 것이다. 그러나 이것이 항상 가능한 것은 아닙니다.

게다가 품질도플롯은 종종 의심스럽습니다. 우리는 그러한 제안에 만족하지 않습니다.

도시의 투자 환경을 어떻게 평가합니까?

당국이 대폭 강화했다.도시 계획 정책(사회적 부하, 밀도, 건물 높이 등에 관한) 개발자의 작업이 훨씬 더 어려워졌습니다. 그러나 게임의 규칙은 아무리 어렵더라도 모든 사람에게 명확하고 투명합니다. 이는 시장에 큰 장점입니다. 결국 투자자들은 쉬운 방법을 찾고 있지 않습니다. 그들은 프로젝트의 위험과 경제성을 계산할 수 있는 곳으로 갑니다.

도심 개발에 대한 Smolny의 입장은 더욱 강해졌습니다. 이 입장을 공유하시나요?

나는 작은 도시 계획가입니다하지만 나는 이 결정의 논리를 이해합니다. 상트페테르부르크는 특이한 도시다.

다락방 이야기를 기억하세요 Stockmann 백화점 위에요? 소음이 너무 심했어요. 세계 어느 도시에서 다락방 건설에 대해 그렇게 열정적으로 논의할 수 있습니까? 그리고 상트페테르부르크 외에 가즈프롬의 프로젝트를 축소할 수 있는 곳이 어디입니까?..

대기업의 경우 어디서나행정 자원이 있으면 막대한 세금을 내고 수만 개의 일자리를 창출하기 때문에 사업에 특별한 조건을 조성합니다. 이것이 뉴욕과 이스라엘의 게임 규칙입니다. 하지만 상트페테르부르크에서는 그렇지 않습니다. 물론 이것은 놀라운 일입니다. 그러나 도시 이미지의 경우 이는 결국 플러스입니다. 대중의 적극적인 입장과 당국의 명확한 입장은 존중받을 만하다. 하지만 개인적으로 저는 역사적인 상트페테르부르크에 대한 사랑과 건축의 아르누보 스타일 중에서 상트페테르부르크를 선택하겠습니다.

개발자들은 업계의 체납 위기에 대해 불평합니다. 계약자에게 올바르게 지불합니까?

우리는 정기적으로 지불합니다.그리고 미납 상황은 첫 번째 물결 인 경제 위기의 일부입니다. 프로젝트 수가 줄어들고 경제 활동이 줄어들면 그러한 상황이 발생할 수밖에 없습니다. 그러나 현재 우리는 이 위기의 일부가 아닙니다. Triumph Park 프로젝트에 대한 부채는 0이고 매출은 안정적입니다...

Sberbank는 또한 최근 Triumph Park 개발을 위해 33억 루블의 신용 한도를 개설했습니다. 그런데 왜 유럽이 아닌 러시아에서 대출을 받습니까?

러시아의 주택 시장은 루블 세그먼트입니다. 여기서 모든 판매와 비용의 85%는 루블입니다. 그래서 대출금은 루블로 되어있습니다. 우리는 해당 지역의 쇼핑센터 건설에만 자금을 조달합니다. 그러나 우리의 차입금 바구니를 보면 그 중 절반은 러시아에 있고 절반은 기타 국가에 있습니다(주로 회사채). 이것이 우리가 위험을 다양화하는 방법입니다. 은행 부문의 상황이 바뀌면 이 경우 지원을 한쪽 다리에서 다른 쪽 다리로 이동할 수 있습니다.

제가 기억하는 한, 귀하의 파트너 Sberbank는 제재를 받았습니다. 아니면 대출 발행에 제한이 없습니까?

제재 조치는 많은 사람들에게 영향을 미쳤습니다.그러나 Sberbank가 러시아에서 대출을 제공할 수 없다면 누가 할 수 있습니까?

그와의 계약그런데 돈보다 우리가 더 중요해요. 이것은 우리의 위험에 대한 심각한 보험입니다. 주주들은 알고 있습니다. 내일 갑자기 전체 시장이 멈춘다면 우리는 프로젝트 건설을 완료할 것입니다. Sberbank 신용 한도는 우리 자신의 자금과 주주의 자금 없이 프로젝트를 완전히 완료하는 데 충분하기 때문입니다. 하지만 현실적으로는 대출금의 일부가 완료를 위해 사용되기를 바랍니다.

내년 주택가격 전망은?

인플레이션의 한계 내에 있을 것입니다. 유일한 질문은 이 인플레이션이 얼마나 클 것인가입니다. 지금까지는 연 6%였습니다. 이는 레귤레이터의 큰 장점이다. 일반적으로 가격은 건축 자재 및 서비스 가격으로 구성됩니다. 그리고 천장이 있어요. 따라서 내년 주택가격 상승률은 지난해보다 소폭 높을 것으로 예상된다. 그러나 중요한 것은 아무것도 없습니다.

러시아의 다른 어디에서 MirLand Development가 작동합니까?

우리는 Saratov와 Yaroslavl에 두 개의 쇼핑몰 건설을 완료했습니다. 동시에 우리는 모스크바 지역의 주택용 토지를 찾고 있습니다. 우리는 이미 그곳에 사무실 센터와 소규모 교외 엘리트 프로젝트를 건설했지만 아직 대규모 주택 프로젝트는 없었습니다.

그건 그렇고, 모스크바 땅의 소유자그들은 상트페테르부르크의 그것과 다르지 않습니다. 그들은 또한 개발자들의 상당한 마진을 빼앗고 싶어합니다. 그런데 가져갈 게 뭐가 있나요? 우리 사업에서 최고 이익에 대해 이야기하는 것은 신화입니다. 다른 산업에서는 7%를 벌 수 있다면 여기서는 10%입니다. 그리고 이것을 초과이익이라고 하나요? 그런데 이스라엘에서는 5%가 적당한 마진입니다. 규칙을 확인하기만 하는 예외는 항상 찾을 수 있습니다.

러시아의 어느 지역에서 일하는 것이 가장 편안하다고 느끼나요?

아침부터 저녁까지 숟가락으로 꿀을 먹는 곳은 없습니다. 그러나 일반적으로 러시아 시장은 동일합니다. 악마는 디테일에 있다. 데이트는 중요합니다. 인생의 모든 지인이 부패한 것은 아니지만.

외국 기업이 러시아에 투자하고 싶어합니까?

외국인 투자자로부터평화롭게 살고 돈을 벌고 싶은 욕망은 단 하나뿐입니다.

사람들은 그 점을 이해합니다.오늘날 러시아에서 발전한 지정학적 환경에서 작업은 더욱 위험하고 어려워지고 있습니다. 하지만 저는 여기에 있어야 한다는 것을 이해하지 못하는 투자자를 한 명도 만나지 못했습니다. 러시아에 있지 않으면 글로벌 플레이어가 될 수 없습니다. 점.

전략 계획이 아니라 지금 여기에서의 투자에 관해 이야기한다면 어떨까요?

러시아에 대한 제재, 은행 시스템, 석유 및 루블에 대한 제재로 현재 일어나고 있는 일은 냉정하게 생각한다면 평균 수명이 50년인 현대 기업의 생명선에 약간의 변동에 불과합니다. 지금 상황에서는 당황하지 않고 일하실 수 있습니다.

그들은 아마도 시장을 떠날 것이다빨리 초과이익을 내고 사라지고 싶었던 기회주의자. 지금은 그들에게 가장 좋은 시기가 아닙니다. 그러나 실제로 일하고 러시아 시장을 비즈니스의 전략적 지원으로 보고 싶어하는 사람들이 남아 있을 것입니다. 우리도 그들 중 하나입니다.

틀림없이. 그리고 이스라엘에서만이 아닙니다. 투자자들 사이에는 투자 지역에 대한 패션이 있습니다. 옛날에는 브라질, 인도, 중국 등 BRIC 국가가 유행했습니다. 그러다가 이미지가 다소 나빠졌습니다. 몽골은 현재 투자 패션의 정점에 있습니다.

물론 러시아의 경우지금은 4~5년 전의 모습이 아닙니다. 이 기간 동안 상당수의 투자자가 이곳에 왔습니다. 그리고 투자자가 많을수록 마진은 낮아지고 결과적으로 매력도는 낮아집니다. 그러나 나는 곧 러시아 시장에 대한 관심이 다시 부흥할 것이라고 확신합니다. 잠시 휴식을 취한 후에는 모두가 경주를 펼칠 것입니다. 그래서 이곳에 오고 싶었지만 이미 시장이 타이트해서 참석할 수 없었던 현명한 투자자들이 이곳을 자세히 살펴보기 시작했습니다. 잠재 고객을 평가합니다. 제재는 영원히 지속되지 않을 것이다. 결국 러시아는 아프리카의 바나나 공화국이 아닙니다. 모두가 이것을 이해합니다. 그리고 이해하지 못하는 사람들은 사업과 선거 모두에서 패배할 것입니다.

현재 상황에서 2008년 위기가 반복될 수 있다고 생각하시나요?

2008년 위기는 마치 반등과 같았습니다. 날카롭고 강력하며 깊었지만 짧았습니다. 그리고 오늘날의 위기는 다릅니다. 덜 깊지는 않지만 분명히 더 오래 지속됩니다. 그러나 나는 경기 침체 없이 성장할 경제를 세계에서 단 하나도 본 적이 없습니다. 그런 일은 일어나지 않습니다. 우리가 사인파의 구덩이에 있을 때, 세상이 무너지는 것처럼 보입니다. 하지만. 모든 것이 정상으로 돌아올 것입니다.

회사소개

미르랜드개발공사

> 이 회사는 러시아 부동산 시장에서 대규모 투자 프로젝트를 구현하기 위해 2004년에 설립되었습니다. 회사의 지배 지분은 Fishman Group을 보유하는 투자 회사에 속합니다. 다양한 목적으로 600만m2 이상의 공간을 소유하고 관리합니다.
> 2006년 12월 MirLand Development는 런던 증권 거래소에서 약 3억 달러 규모의 IPO를 진행했으며 회사 자본금은 약 10억 달러에 달합니다. 모스크바, 상트페테르부르크에서 주거용 및 상업용 부동산 분야의 프로젝트를 수행하고 있습니다. 사라토프, 야로슬라블, 노보시비르스크 및 기타 러시아 도시.

전기

로만 로젠탈

> 지난 14년 동안 Roman Rosenthal은 러시아를 비롯한 국제 기업에서 재무 이사직을 맡아왔습니다. 2006년에 그는 MirLand Development Corporation Plc에 합류했습니다.
> 이전에는 Price Waterhouse Coopers의 이스라엘 지사를 비롯한 감사 회사에서 근무했습니다. 그는 Tel Aviv College에서 경제학 및 회계학 학사 학위를 취득했으며 공인회계사(CPA)입니다.
> Calcalist에 따르면 2011년에 그는 이스라엘 최고 연봉자 순위에서 13위를 차지했습니다.

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Roman Rosenthal - CEO, 이사회 구성원 (). 그는 Tel Aviv College에서 경제학 및 회계학 학사 학위를 취득했으며 공인회계사(CPA)입니다. 그는 국제 기업에서 직책을 맡았으며 Price WaterhouseCoopers의 이스라엘 지점을 포함한 감사 회사에서 근무했습니다.

2006년에 Rosenthal 씨는 Mirland Development Corporation Plc(Mirland Development Corporation)에 입사하여 2010년 11월까지 최고 재무 책임자(CFO)로 재직했습니다. 기혼, 두 딸이 있습니다.

구소련 출신인 로만 로젠탈은 이스라엘 최고 관리자 중 한 명입니다. 2011년에 그는 하루 평균 20,000세겔을 벌었습니다. 경제 출판물인 Globes는 그를 이스라엘의 새로운 백만장자 중 한 명으로 지명했습니다.

Mirland Development Corporation(“Mirland Development Corporation”)은 2004년에 러시아 시장에 진출했습니다. 회사의 지배 지분은 전 세계 600만 평방미터 이상의 공간을 관리하는 투자 보유 Fishman Group에 속합니다. 회사의 주식은 런던 증권 거래소에 상장되어 있습니다.

상트페테르부르크 외에도 Mirland는 모스크바, 사라토프, 야로슬라블, 노보시비르스크 및 기타 러시아 도시에서 주거용 및 상업용 부동산 분야의 프로젝트를 성공적으로 구현했습니다. 현재까지 회사는 총 면적이 230,000평방미터가 넘는 6개의 건설 프로젝트를 완료했습니다. m. 10개의 추가 프로젝트(총 약 150만 평방미터)가 다양한 구현 단계에 있습니다.

상트페테르부르크의 고품질 주택에 대한 수요는 결코 고갈되지 않습니다. 도시 거주자의 70% 이상이 생활 환경 개선을 꿈꾸지만 매년...

상트페테르부르크의 고품질 주택에 대한 수요는 결코 고갈되지 않습니다. 도시 거주자의 70% 이상이 생활 환경 개선을 꿈꾸지만 매년 이를 실현하는 비율은 2~3%에 불과합니다. MirLand 개발 총책임자인 Roman Rosenthal은 상트페테르부르크 부동산 시장 상황에 대한 자신의 비전을 BN과 공유했습니다.

– Roman, MirLand는 러시아의 여러 지역에서 운영됩니다. 귀하의 의견으로는 우리나라 부동산 시장의 전반적인 추세는 어떻습니까? 오늘날 상트페테르부르크 구매자들의 선호도에 대해 어떻게 생각하시나요?

– 러시아 전역의 상황은 비슷하다고 생각합니다. 그러나 이러한 추세는 특히 유럽 지역에서 뚜렷이 드러납니다. 우선 상트페테르부르크와 모스크바에서요. 상트페테르부르크는 항상 모스크바보다 몇 달 뒤처진다는 것이 일반적으로 받아들여지고 있지만, 2011년에는 이곳의 소비자가 더욱 활발해졌습니다. 3분기 수요는 2분기에 비해 약 45% 증가했다. 그리고 일반적인 추세는 다음과 같습니다. 주택 수요는 지난 10개월 동안 증가해 왔습니다.

- 전문가들이 '성장'을 10분의 1퍼센트라고 부를 때 그런 일이 일어났는데…

-그렇게 됐는데 지금은 수요 증가가 눈에 띄게 눈에 띕니다. 올해는 이미 지난해보다 30%나 높아졌다. 이는 모기지에서 볼 수 있습니다. 2009년 전국 모기지 금액은 1,430억 루블에 달했습니다. 2010년에는 3,650억 달러로 뛰어올랐고, 올해 9개월 만에 이미 4,200억 달러에 이르렀으며, 연말에는 거래가 항상 더 활발하다는 것을 우리는 알고 있습니다.

무엇보다도 귀하의 간행물 데이터를 바탕으로 확실히 말씀드릴 수 있습니다. 가격은 매달 약 1%씩 인상되었습니다. 당신은 2009년에 그들이 떨어졌다는 것을 잘 기억합니다. 수요는 없는데 공급은 남아있기 때문이다.

나는 지역 도시에 대해 잘 알지 못하지만 상황이 근본적으로 달라지기 위한 전제 조건은 없습니다. 그림은 모든 곳에서 거의 동일합니다. 물론 이렇게 거대한 나라에서는 모든 일이 다르게 일어나는 도시를 찾을 수 있지만 저는 긍정적이고 낙관적인 주요 추세에 대해 이야기하고 있습니다.

– 아마도 상트페테르부르크가 모스크바보다 면적이 약 1.5배 더 크다는 것을 알고 계실 겁니다. 그러나 모스크바는 거의 완전히 건설되었으며 상트페테르부르크는 수많은 미개발 지역으로 둘러싸여 있습니다. 대규모 투자자들이 상트페테르부르크의 어떤 지역에 관심을 가질 수 있다고 생각하시나요?

– 글쎄요, 여기서 상트페테르부르크의 어떤 역설이 발생합니다. 당신이 정확하게 언급했듯이 도시는 거대하지만 도시 자체의 건설 활성화 단계에는 복잡한 개발이 거의 없습니다. 우리가 있고, "발틱 진주", "북부 계곡", "Yubileiny Kvartal"이 있습니다... 하나, 둘, 셋 통합 개발 프로젝트. 어쩌면 제가 실수로 잊어버린 네 번째와 다섯 번째가 있을 수도 있습니다. 따라서 통합 개발 제품이 존재하지만 그 양은 매우 적다고 말할 수 있습니다. 모스크바에는 부지가 거의 없기 때문에 거의 없으며 상트 페테르부르크에도 영토 전체에 잠재력이 있지만 거의 없습니다. 그러나 기업이 처음부터 넓은 지역의 인프라를 개발하는 데 항상 돈을 투자할 준비가 되어 있는 것은 아닙니다.

– 그럼에도 불구하고 많은 전문가들은 유효수요가 이미 소진됐다고 보고 있다. 그리고 우리 관리들도 이에 대해 이야기합니다. 도시 계획 및 건축 위원회 위원장 Yulia Kiseleva가 최근 주택 건설 속도가 이미 4년 동안 계획을 초과했다고 발표했다고 가정해 보겠습니다. 그녀에 따르면 오늘날 상트페테르부르크 주민 한 명당 24.9제곱미터가 있기 때문입니다. m - 일반 계획에 따르면 이 수치는 2015년까지만 도달할 예정이었지만...

– 수요가 무진장 멀었다고 느낀다. 나는 이것을 당신에게 말할 것입니다. 우리가 가지고 있는 통계에 따르면 상트페테르부르크 주민의 70% 이상이 생활 환경 개선을 꿈꿉니다. 그러나 매년 성공하는 비율은 2~3%에 불과합니다.

– 그렇다면 이 엄청난 수요는 귀하의 회사가 Triumph Park에서 발표한 컴포트 클래스가 아닌 이코노미 클래스와 관련이 있는 것일까요?

- 확실하지 않다. 판매가 시작될 때 우리는 가장 낙관적인 예측이 예상한 것보다 더 많은 고객이 있음을 확인합니다. 글쎄요, 당신 생각에는 '편안함'과 '경제성'의 구분이 돈으로 구분되어야 할까요, 아니면 품질로 구분되어야 할까요?

– 물론 합리적인 타협을 원합니다.

- 그게 다야! 평방 미터당 가격은 "병원 평균"(75,000 루블)입니다. 평방 당 m. 품질에 관해서는 개별 프로젝트에 따라 제작된 고품질 모놀리식 벽돌을 보유하고 있습니다. 또한, 우리 주택은 많은 추가 요소로 인해 "경제적" 주택과 구별됩니다. 예를 들어 정수 필터, 폐쇄된 조경 지역, 핀란드의 고품질 엘리베이터 등이 있습니다.

– 현재 Triumph Park에서 주택을 예약하는 소비자는 주택 담보 대출에 대한 은행 승인을 받아야 합니까, 아니면 주택을 분할로 받으려면 미리 지불해야 합니까? 일반적으로 대부분의 고객은 MirLand로 결제하는 것을 선호합니까?

– 약 60%의 고객이 모기지나 전액 선불로 저희를 찾아옵니다. 다른 사람들은 모두 할부로 구매합니다.

–로만 씨, 이제 일부 사업가들은 위기가 계속되고 있다고 말하고, 다른 사업가들은 위기에서 벗어났으며, 또 다른 사업가들은 위기가 영원하다고 말합니다. 시장 운영자에게 2011년은 2010년보다 얼마나 쉬웠습니까?

- 비교할 수 없을 정도로. 두 시대가 다른 것 같아요. 작년에는 유난히 힘들었습니다.

– 이 '무거움'은 정확히 무엇이었나요?

- 돈을 빌릴 수 없습니다. 결국 개발 사업은 두 가지 요소로 구성됩니다. 즉, 개발자여야 하지만 금융가이기도 해야 합니다. 2010년은 금융가들에게 거의 불가능한 해였습니다. 거의 불가능했습니다. 이 2년은 비교할 수 없습니다. 지난해 사람들은 경제가 위기에서 벗어났는지 아직 확신하지 못했습니다.

일반적으로 저는 위기에 대해 다른 이론을 말할 준비가 되어 있습니다. 당신은 그것에 동의할 수도 있고 반대할 수도 있지만 나는 그것을 믿습니다. 러시아에는 위기가 시작되기 위한 전제조건이 없었습니다. 여기서는 심리학이 더 많이 작용했습니다. 러시아는 서구의 위기를 초래한 모든 상품을 사용한 적이 없습니다. 이 모든 저렴한 대출 패키지, 저렴한 모기지-이 모든 것이 러시아에는 존재하지 않았습니다. 러시아는 자원 수출 측면에서만 큰 수출을 하고 있습니다.

러시아에 실제로 영향을 미칠 수 있는 유일한 것은 석유 가격이었습니다. 그러나 그녀는 넘어졌다가 빨리 올라갔다. 이것이 바로 제가 러시아의 위기가 순전히 심리적인 위기였다고 말하는 이유입니다. 사람들은 좋은 흔들림과 스트레스를 받았지만 그 이상은 아닙니다. 그리고 2011년 러시아인들은 이미 이러한 스트레스를 떨쳐버리고 위기는 없다고 믿었습니다.

- 트라이엄프 파크 프로젝트 발표회에서 15억 달러 투자를 언급했는데, 최근에는 10억 달러를 언급했는데, 무슨 뜻인가요? 주택의 질을 낮추고, 아파트를 적게 짓고, 개선 비용을 줄이겠습니까?..

주택 건설에는 약 11억 달러가 투자될 예정이다. 제가 "대략"이라고 말한 이유는 그렇게 많은 수와 대규모 프로젝트에서 10분의 1이 반발이기 때문입니다. 그리고 프로젝트의 매개 변수는 어떤 식으로든 악화되지 않고 개선되었습니다.

– 물론 우리나라 로마는 제 3 세계 국가에 속하지 않지만 그럼에도 불구하고 모든 서구 금융가가 우리를 신뢰하는 것은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 Fishman 씨는 러시아에 왔습니다. 비밀이 아니라면 무엇이 그를 우리에게 데려왔는가?

- 비밀은 아니예요. Fishman이 어디에 건물을 짓고 있는지 알려 드리며 모든 것이 즉시 명확해질 것입니다. 그는 러시아보다 조금 더 복잡한 국가인 벨로루시에 건물을 짓고 있습니다. 인도, 태국에서 제작됩니다. 이제 그는 베트남에 건물을 지을 예정이다.

Fishman Group의 경우 러시아는 - 조금 놀랍습니다 - 제3세계일 뿐만 아니라 최초의 세계입니다. Eliezer Fishman 자신은 예를 들어 독일보다 러시아에서 일하는 것이 훨씬 쉽다고 말할 것입니다.

우리는 이미 Yaroslavl, Saratov 및 Moscow에서 230,000m2를 판매했습니다. m개의 주택, 2개의 쇼핑 센터, 비즈니스 센터. 그러나 상트페테르부르크 프로젝트는 우리에게 가장 중요하고 규모가 가장 큰 프로젝트입니다.

– 한편 Smolny는 복잡한 영토 개발 참여에 대해 "유예"를 도입할 계획입니다. 개발자가 인프라 비용을 직접 지불하는 것으로 가정됩니다. 미르랜드에도 적용되나요?

– 먼저, 우리는 이 “유예”의 조건을 이해해야 합니다.

그러나 우리는 러시아에서 계속 일할 계획입니다. 제 생각에는 가까운 장래에 주택 가격의 추세는 단 하나뿐입니다.

BN 도움말

지난 12년 동안 Roman Rosenthal은 러시아에서 활동하는 국제 기업에서 재무 이사직을 맡아왔습니다. 2006년에 Roman Rosenthal은 MirLand Development Corporation Plc에 합류하여 재무 이사직을 맡고 이사회 구성원을 역임했습니다.

이전에 이 전문가는 PricewaterhouseCoopers의 이스라엘 지점을 비롯한 감사 회사에서 근무했습니다.

Roman Rosenthal은 Tel Aviv College에서 경제학 및 회계학 학사 학위를 취득했으며 공인회계사(CPA)입니다.

미국과 유럽 연합 국가들은 러시아에 대한 새로운 제재를 부지런히 그리고 끊임없이 도입하고 있습니다. 이는 또한 국가의 금융 시스템과도 관련이 있습니다. 특히 8월부터 국영은행의 자금조달 유치가 제한됐다. 동시에 러시아의 경제 상황은 최고와는 거리가 멀다. Mirland Development Corporation의 CEO인 Roman Rosenthal은 경제 상황, 개발자와 금융가 간의 관계, 개인을 위한 준모기지 대출, 개발자를 위한 프로젝트 파이낸싱 등 건설 ​​산업에 자금 조달이 얼마나 중요한지에 대해 설명했습니다.

- 로만씨는 건설/개발 산업의 대출 의존도가 어느 정도라고 생각하시나요?

확실히 말할 수는 없습니다. 다른 산업과 비교한 적이 없습니다. 그러나 프로젝트 초기 단계에서 대출에 대해 이야기하고 있기 때문에 자금 조달이 없으면 건설에 큰 어려움을 겪을 것임이 분명합니다.

건설 대출은 은행의 주요 영역 중 하나인 것 같습니다. 이는 은행에게 중요합니다. 반면 건설금융은 다른 산업에 비해 위험이 적다. 대출시에는 실물자산을 담보로 사용합니다. 자금을 지원받으려면 프로젝트 지분이 프로젝트 비용의 최소 30% 이상이어야 합니다.

개발자를 위한 건설 자금 조달은 전혀 논의되지 않습니다. 이것이 중요합니다. 예를 들어 우리는 건설 초기부터 공개 판매를 하기 때문에 프로젝트의 어떤 단계에서도 차입금이 필요하지 않습니다. 그러나 각 단계가 시작될 때 우리는 은행과 신용 한도 개설 계약을 체결합니다. 9월 말에 우리는 Sberbank와 31억 루블의 Triumph Park 4단계 건설을 위한 신용 한도를 개설하는 계약을 체결했습니다. 무엇을 위해? 이것은 책임입니다. 우리와 주주들에게 이는 프로젝트가 완료될 것이라는 보장입니다. 아파트 한 채도 팔지 않더라도. Fishman Group은 오랫동안 시장에 나와 있었습니다. 우리 그룹에는 어느 나라에서도 주주들을 실망시킬 회사가 없습니다.

- 외국계 은행에 대한 의존도는 어느 정도인가?

외국계 은행에 대한 의존도가 거의 없습니다. 실제로 러시아 시장에는 주요 외국 금융 주체가 없었습니다.

그건 그렇고, 제 생각에는 상트 페테르부르크 시장에서 누락 된 플레이어는 유럽 재건 개발 은행입니다. 오랫동안 상트페테르부르크의 프로젝트에 대출을 하지 않았습니다. 은행의 이념은 지역의 프로젝트에 대출하는 것입니다.

대형 외국 은행은 러시아에서 진지한 역할을 한 적이 없습니다. 하지만 저는 항상 더 많은 은행, 대형 은행이 있기를 원했습니다. 은행 규모가 커질수록 경쟁은 더욱 치열해지며, 경쟁은 효과적인 비즈니스 개발의 핵심입니다. 통합은 자연스러운 과정입니다. 제 생각에는 중앙 은행이 라이센스를 압수하기 위해 조직한 물결은 매우 논리적입니다. 중앙은행은 궁극적으로 업계의 투명성을 높이는 것을 목표로 이 정책을 계속할 것이라고 생각합니다. 작은 주머니 캔이 시장을 떠나고 있습니다. 나는 소형 은행의 미래에 대해 거의 믿음이 없습니다. 미래는 대형 은행에 달려 있습니다.

- 제재로 인해 가장 큰 타격을 입을 수 있는 대출 형태는 무엇인가?

프로젝트 파이낸싱이 가장 먼저 어려움을 겪게 될 것입니다. 금리가 인상되기 때문이 아니라 조달이 어려워지기 때문입니다. 모기지 대출은 어려움을 겪을 것입니다. 대출 이자율이 인상됩니다.

그러나 제재는 촉매제조차 되지 못한다. 러시아와 세계의 거시경제 상황은 제재를 통해 영향을 미치기 어려울 정도입니다. 유럽의 정부들은 자신들의 경제도 타격을 입을 것임을 알면서도 무작정 러시아에 대한 제재를 서두르지 않는다. 전반적인 부정적인 배경이 있었고 경제 불황이 있었고 제재는 전체 팔레트에 색을 더할 뿐이었습니다.

그러나 경제 불황은 정상적인 현상입니다. 변동은 항상 발생합니다. 물론 우리는 이러한 경기 침체의 결과가 덜 심각하고 빠르게 지나가기를 바랍니다. 그러나 이제 정치적 배경의 긍정적인 변화는 급속한 경제 성장의 원인이 될 것입니다.

합의에 의한 재정

- 이런 상황에서 은행들은 프로젝트 파이낸싱 조건을 바꿀 것인가?

조건은 변할 것입니다. 조건은 이미 변하고 있습니다. 요금이 1~2% 인상되었습니다. 그러나 모든 일은 선택적으로 발생합니다. 자금 조달 여부를 포함한 모든 것은 개발자 및 특정 프로젝트에 대한 태도에 따라 달라집니다.

첫째, 은행은 프로젝트를 검토하여 재정적 매력, 즉 위험을 평가합니다. 그런 다음 개발자의 평판, 실적(평판, 역사, 현재 상태 - "전문가 S-Z")을 평가합니다.

은행이 요구하는 자체 자금의 금액이 증가할 수 있습니다. 그리고 물론 은행은 특정 대상의 소득에 대한 예측을 보다 보수적으로 고려할 것입니다.

- 어떤 프로젝트가 프로젝트 파이낸싱을 받을 수 있을 것 같나요?

일부 도시에 주택이나 토지가 충분하지 않으면 대출을 받기가 더 쉽다는 것이 분명합니다. 모든 것이 매입되고 은행에 대한 환불이 보장됩니다. 모스크바, 상트페테르부르크 및 기타 백만 개가 넘는 도시가 있습니다. 이러한 관점에서 우리 회사는 일하는 것이 매우 편안합니다. 우리는 그러한 도시에 건설합니다.

- 어느 은행에서 자금을 조달하는 것이 더 쉬울까요? 아마도 외국 자본이 있는 은행일까요?

은행의 규모가 기준입니다. 이런 상황에서 돈을 조달할 수 있는 은행.

-예를 들어 국가가 참여하는 은행?

물론 그러한 은행은 국가 참여 사실로 인해 도움을 받습니다. 수백 명의 고객이 있는 일종의 기존 Interpeterbank와 러시아의 Sberbank는 서로 다른 가중치 범주에 속합니다. 그들은 Sberbank에 돈을 줄 것이지만 Interpeterbank로 추정되는 돈을 줄 것 같지 않습니다.

그리고 은행이 개발자를 평가하는 것처럼 개발자도 은행을 평가합니다. 또한 Sberbank가 프로젝트에 대출을 하면 이 프로젝트에 대한 신뢰가 더 커집니다. 사람들은 Sberbank가 위험을 계산하는 방법을 알고 있으며 어려운 상황에서도 자금을 찾고 안정성을 유지할 수 있다는 것을 깨달았습니다.

시장 엔진

모기지 대출 비용이 더 비싸지고 인구의 유효 수요가 감소할 것이 분명합니다. 동시에 주거용 프로젝트를 운영하는 개발자에게는 자금이 필요합니다. 우리가 알아낸 바와 같이 은행은 모든 사람에게 신용 한도를 제공하지 않습니다. 출구는 어디입니까? IPO와 같은 다른 금융 수단이 파이프라인에 있습니까?

Sberbank가 자금 조달을 제공하지 않으면 IPO를 진행할 필요가 없습니다. 회사채는 다른 대체 금융 옵션과 마찬가지로 발전할 것입니다. 얼마나 투명하고 합법적일지는 알 수 없습니다.

모기지는 실제로 판매 동인 중 하나이지만 유일한 것은 아닙니다. 내가 아는 한 상트페테르부르크에서는 거래의 약 40%가 모기지 자금과 관련이 있습니다. 음, 거래 수가 절반으로 줄어들 것입니다. 이는 시장의 위축으로 이어지겠지만, 완전한 침체로 이어지지는 않을 것입니다. 이 때문에 주택 건설이 완전히 중단된 나라는 아직 본 적이 없다.

예를 들어, 대출 서비스 비용 증가와 같은 긴축적인 대출 조건이 최종 소비자의 가격에 영향을 미칠까요?

위기가 있으면 누구에게나 위기가 있는 법. 따라서 개발자가 가격을 인상할 수 있는 능력은 제한됩니다. 더 적게 벌어야합니다. 한도가 있습니다. 소비자와 구매력이 있고 경쟁자가 있습니다. 모두가 이익을 줄여야 할 것입니다. 다른 산업과 마찬가지로요. 쇠퇴주기는 모든 사람을위한 것입니다.

동시에 건설중인 부동산 가격은 하락할 수 없으며 조건에 적응할 수 있습니다. 하지만 상트페테르부르크 시장에는 거품이 없다. 상트페테르부르크는 많은 사람들이 찾아오는 도시다. 그리고 여기에는 주택이 충분하지 않습니다.

- 상황이 투기적 구매에 어떤 영향을 미칠 것인가?

우리는 확실히 연관성을 봅니다. 루블 가치가 하락세를 보이기 시작하면서 투기 거래가 줄어들었습니다. Mirland Development는 상트페테르부르크 프로젝트의 투자자에 의존하지 않습니다. 그리고 우리는 그것에 대해 행복합니다.

물론 투자자는 줄어들 것이다. 그들은 시장에서 저명한 플레이어였습니다. 시장에서 철수하면 모든 사람에게 영향을 미칠 것입니다. 하지만 위기가 닥치면 떠날 것이다.

오늘날 경제가 둔화되고 루블 환율이 하락하고 있는 것이 분명해지면 투자자들은 더욱 신중할 가능성이 있습니다.

- 경제적인 어려움에도 불구하고 상트페테르부르크에 남을 계획인가요?

이제 우리는 Triumph Park의 4단계 건설 허가를 받았습니다. 우리는 이미 사이트에 들어갔습니다. 아직 영업은 시작되지 않았습니다. 상황에 따라 시작하겠습니다. 무슨 일이 일어나고 있는지 지켜보는 동안 우리는 스스로 시나리오를 그려봅니다.

아직 새 건물 부지를 구입하지 않았습니다. 우리는 가격에 만족하지 않습니다. 토지 소유자는 판매자와 개발자 모두에게 이익을 주고 모든 위험을 개발자에게 전가하기를 원합니다. 우리에게는 흥미롭고 이익이 되는 프로젝트가 필요합니다. 경제 상황이 적정 가격으로 이어지길 바랍니다.

상트 페테르부르크.

I. S. 로젠탈.

도발가. 로만 말리노프스키: 운명과 시간

소개

80년대~90년대 초 중부 및 동부 유럽 국가의 공산주의 정권 붕괴는 러시아 역사, 즉 1917년 2월~3월 군주제가 몰락하던 시절과 비슷한 것을 떠올리지 않을 수 없었습니다. 일어난 일의 본질은 그다지 많지 않고 사건의 구체적인 전환조차도 – 둘 다에 많은 유사점이 있지만 – 오히려 일반적인 행복감의 분위기와 똑같이 언뜻보기에 낡은 권력 구조에 대한 만장일치로 거부합니다. 그 순간 완전히 사라질 운명처럼 보였습니다.

우선, 이것은 국가 보안 서비스에 대해 말해야합니다. KGB, "Securitate"(루마니아) 또는 "Stasi"(독일)와 같은 그들의 이름이 지금도 발음되는 감정은 2월 혁명 참가자들이 경험한 감정과 크게 다르지 않습니다. 비밀경찰이 드러났다. 각각의 정치적 쿠데타는 수년, 수십 년 동안 축적되어 온 "특별 서비스"에 대한 증오를 표출했습니다.

그때나 지금이나 동시대인들은 일부 에피소드에 상징적 사건의 역할을 할당했습니다. 1917년 유명한 경비원 S.V. 주바토프(Zubatov)의 자살은 성난 군중에 의해 그의 아이디어인 모스크바 보안부가 파괴되는 것과 거의 동시에 상징적으로 보였습니다. 1991년 8월, 모스크바 KGB 건물 근처 광장에 있던 '최초의 보안관' 펠릭스 제르진스키 기념비가 전복된 사건도 거의 같은 사건으로 간주됐다. 같은 8월에 KGB 기록 보관소의 운명에 대한 두려움이 발생한 것은 우연이 아닙니다. 1917년 경찰 기관 근처에서 타오르는 화재로 인해 많은 문서가 손실되었습니다. 마지막으로, 비밀요원의 이름을 공개하는 문제는 완전히 새로운 문제라고 볼 수 없으며, 당연히 전체주의 체제의 파괴라는 맥락에서 훨씬 더 고통스럽고 양날의 문제였지만 1917년에는 중대한 정치적 결과를 가져왔습니다.

아마도 로만 말리노프스키라는 이름이 다른 사람들보다 더 크게 들렸던 것은 2월 혁명 이후였습니다. 노동 운동에서 잘 알려진 이 인물과 V.I. 레닌과 가까운 볼셰비키 중앙위원회 위원은 모스크바 보안국과 경찰국의 비밀 직원으로 "시간제" 업무를 수행한 것으로 밝혀졌습니다.

최근까지만 해도 부패한 경찰요원의 경력이 특별 연구 대상인지 여부는 별 고민 없이 부정적으로 결정됐을 것이다. 기껏해야 인기 도서 시리즈 '주목받는 사람들의 삶'의 인물 선정 기준을 참고했을 뿐이다. .” 사실, 이 시리즈가 지난 세기 말에 만들어졌을 때 "remarkable"이라는 단어의 원래 의미는 달랐습니다. 이는 주목할 만한 인물을 의미하지만 반드시 모방할 가치가 있는 것은 아닙니다. 예를 들어 Joseph Foutet와 같은 저명한 경찰 인물의 전기도 알려져 있습니다. 또 다른 유명한 도발가인 E.F. Azef의 전기는 그에 관한 책의 저자(P.E. Shchegolev, B.I. Nikolaevsky, M.A. Aldanov)가 결코 동정심을 갖지 않았음에도 불구하고 과학적 연구와 예술적 묘사의 주제가 되었습니다. 그들의 영웅을 위해.

그러나 오늘날 그러한 인물에 대한 묘사, 심지어 단행본에 대한 제한이 없기 때문에 이들에 대한 일반적인 견해가 때때로 의문을 제기합니다. 우리의 "예측할 수 없는 과거"에 대한 기회주의적 재평가는 짜르 비밀경찰의 요원들에게도 영향을 미쳤습니다. 논쟁은 복잡하지 않습니다. 군주제는 러시아에 무조건적인 이익을 주었기 때문에 누가 어떤 형태로 수행하든 군주제를 보호하는 것도 선행입니다. 따라서 예를 들어 스탈린의 성격에 대한 악마화는 사실이 중요하지 않은 새로운 우상 숭배뿐만 아니라 비밀 경찰에서 스탈린의 협력에 관한 가정과 관련하여 겸손과 배신에 대한 정당화까지 이어집니다. .. 그에게 주어진 것이 있다면 "최후의 심판에서 "더하기"는 그가 최선을 다해 합법적인 정부에 봉사했다는 것입니다. 물론 이것이 사실이라면.

본질적으로 이것은 도발자가 두 마스터 중 어느 마스터에게 더 많은 이익을 가져왔는지 확인하려는 시도로의 복귀입니다. 예를 들어 Malinovsky, Lenin 및 Krylenko에 대해 이야기할 때 에이전트의 고용주에게 자연스러운 질문의 "비즈니스적" 공식은 반대자들에 의해 채택되었습니다. 그러한 모든 경우에는 도덕적 상대주의가 있는데, 이는 역사적 현상으로 연구되어야 하지만 역사가 자신이 채택한 것은 진실에 더 가까워지지 않고 객관성을 모방할 뿐입니다.

우리에게 "말리노프스키 사례"를 연구한다는 의미는 기본적으로 다릅니다. 이 인물이나 저 역사적 인물이 얼마나 중요한 역할을했는지에 관계없이 그에 대한 동시대 사람들과 후손들의 태도에 관계없이 전체 그림을 왜곡 할 위험없이 상호 연결된 사건의 살아있는 조직에서 누구도 제거하는 것은 불가능합니다. 역사상 주요 사건은 많은 세력의 충돌, 다양한 열망의 상호 작용의 결과입니다. 오래 전에 언급했듯이, 그 결과는 필연적으로 그러한 상호작용의 개별 주체의 의도와 다릅니다. 동시대 사람들에게 숨겨진 비밀 경찰의 활동은 러시아 정치 과정의 중요한 구성 요소였으며 결국 "아무도 원하지 않는 일"이 어떻게 밝혀 졌는지 이해하려면 Roman Malinovsky의 전기를 무시할 수 없습니다. .

오랫동안 그녀는 완전히 평범하지는 않지만 우리 역사에서 인위적으로 생성된 많은 "빈 곳" 중 하나로 남아 있었습니다. 경찰은 (전적으로 사실은 아님) 여전히 독재자의 경쟁자, 즉 "인민의 적"보다 위에 서있었습니다. 후자와는 달리 그는 전기와 비슷한 것에 대한 권리를 보유했습니다. A. E. Badaev의 책 "Bolsheviks in the State Duma"는 "Provocateur Roman Malinovsky"장이 스탈린 하에서 7 번 출판되었습니다. 이는 당시 출판 관행에서 전례없는 사례였습니다. 제8판은 1954년에 출판되었습니다.)

Badaev의 책에는 많은 질문에 답이 없습니다. 이는 비밀경찰이라는 직업 자체가 비밀을 수반한다는 사실로 설명될 수 있다. 그러나 종종 강요된 말리노프스키 사건의 발표에서 침묵과 누락은 완전히 다른 순전히 정치적인 이유에 의해 발생했습니다. "해동"의 시작과 "개인 숭배"에 대한 투쟁은이 주제에 대한 관심을 되살렸음에도 불구하고 상황을 바꾸지 않았습니다. 60년대에 등장. Malinovsky에 대한 에세이에는 새로운 데이터가 거의 포함되어 있지 않았으며 참고 도서에는 평가 포인트가 부정적이지만 의도적으로 모호한 형식으로 표현되어 사실을 억제하는 경우가 많았습니다. 예를 들어, 레핀 전집의 개인 색인에서는 말리노프스키가 "이기적인 목적을 위해 노동 운동에 참여했다"고 보고했으며(이로부터 파업과 노동 조합에 참여하면 부를 얻을 가능성이 생겼다는 결론을 내릴 수 있음) 그는 직업을 사임했습니다. 자신의 자유 의지로 "노출 위협을 받고", "내무부의 도움을 받아" 또는 같은 부처의 "요청에 따라"(3 권의 상호 배타적 인 세 가지 버전) 제 4 주 두마 회원 한 출판물 중).