민영화 아파트를 균등 지분으로 판매하는 방법. 아파트에서 주식을 판매하는 계획. 다른 소유자가 미성년자인 경우 주식 매각

아파트의 지분을 다른 소유자에게 판매하는 것은 특별한 절차를 준수해야 하는 특별 규칙에 따라 수행됩니다. 공유 소유권의 법적 지위는 특정 경우를 제외하고 주거용 건물의 일부를 양도할 때 나머지 주주의 의견을 의무적으로 고려해야 함을 의미합니다.

아파트 지분 소유자의 법적 지위

일반적으로 시민은 주거용 건물에 대한 소유권을 가지며, 재량에 따라 재산을 처분할 수 있는 기회를 제공합니다. 분수 형식의 경우 이 가능성은 다음 기능으로 인해 크게 제한됩니다.

어떤 경우에도 주식 매각 계약에는 공증이 필요합니다.
보상을 위한 수용은 매도인이 우선 환매권을 가진 나머지 주주들에게 사전에 통지할 의무가 있습니다.
주식의 무상 양도에는 나머지 소유자의 승인이 필요하지 않습니다.

따라서 공유 재산 처분에 관한 합의는 공증인의 인증을 받아야 하며, 매각 시에는 재산의 나머지 소유자에게 통지하는 절차를 따라야 합니다. 이 절차는 주식 규모 및 취득 근거에 관계없이 각 주주에게 적용됩니다.

주거용 부동산 지분 판매에 대한 단계별 지침

주식 판매 프로세스를 시작하려면 소유자는 향후 거래의 가격과 조건을 결정해야 합니다. 이는 추가 절차에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.

구매 및 판매 계약 조건은 판매자와 구매자 사이에서 결정됩니다. 나머지 주식 소유자는 협상 과정에 영향을 미칠 권리가 없습니다.

첫 단계. 판매자와 구매자 간의 거래 조건 결정

거래를 완료하려면 당사자는 다음 조건에 대한 합의에 도달해야 합니다.

계약의 주제는 주거용 건물에 대한 공동 권리의 지분입니다(공유의 법적 특성과 규모뿐만 아니라 재산 데이터를 자세히 기록해야 함).
계약 가격 및 지불 조건 - 판매자가 소외된 주식에 대해 받게 될 전체 금액과 자금 수령 절차를 나타냅니다.
상대방이 합의한 기타 거래 조건.

나머지 주주들과 매각 사실에 동의하기 위한 후속 절차를 따를 때 사용되는 것은 이러한 조건입니다.

두 번째 단계. 주식 매각에 관한 공동 소유자에게 통지

계약에 고정된 조건에 따라 주식을 판매할 수 있는 능력은 나머지 주주에게 통지하는 절차와 이 절차의 결과를 준수하는지에 직접적으로 달려 있습니다. 의무 통지 규칙을 위반하면 이해관계자의 요청에 따라 거래가 무효로 선언될 수 있습니다.

주식 매각 시 통지는 다음 기능을 고려하여 수행되어야 합니다.

아파트 공유 소유권을 보유한 각 보유자에게는 계약 가격을 포함하여 자세한 판매 조건을 명시한 통지문이 발송되어야 합니다.
그러한 통지는 계약에 따른 인수자가 주주 중 한 명인 경우에도 발송되어야 합니다.
통지서에 명시된 기간 내에 통지를 받은 날로부터 1개월 이내에 다른 주식의 소유자는 우선적으로 거절할 권리를 갖습니다.

거래 당사자에게 법적으로 중요한 결과는 통지 전송 절차에 따라 달라지므로 서면으로 이루어져야 합니다. 이 문서의 내용에는 다음 요소가 포함되어야 합니다.

통지 수신인의 이름
다가오는 거래 사실에 대한 통지;
주식 판매 조건에 대한 설명(구매 및 판매 계약 가격 포함)

메모! 법적 의미가 없으므로 이 문서에 구매자의 세부 정보를 표시할 필요가 없습니다.

이 문서는 서명을 받아 전달되어야 하며, 수령 확인과 함께 우편으로 발송될 수도 있습니다. 판매자는 법적 분쟁이 발생할 경우를 대비해 제시할 문서를 보유해야 합니다.

통지를 받으면 각 공동 소유자는 계약에 명시된 것과 동일한 조건으로 양도 주식을 취득할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 그러나 문서 배송 후 판매자는 판매 조건을 상향 변경할 권리가 없습니다.

통지가 전달된 후 나머지 주주들은 한 달 동안 다가오는 거래에 대한 태도를 표현할 수 있습니다. 이 경우 다음과 같은 이벤트가 발생할 수 있습니다.

지정된 기간 동안 공동 소유자 중 누구도 자신의 의견을 표명하거나 알림에 응답하지 않습니다. 거래는 계약에 지정된 조건에 따라 이루어질 수 있습니다.
공동 소유자는 주식 구매에 대한 우선권을 거부하여 즉시 대응할 수 있습니다. 거래는 공식적인 거부를 받은 후 즉시 이루어질 수 있습니다.
한 명 이상의 주주는 자신의 권리를 행사하고 구매 및 판매 계약 체결을 요구할 수 있습니다. 이 경우 초기 거래가 이루어질 수 없으며 소외는 소유자 중 한 명에게 유리하게 수행됩니다.

메모! 1개월이 지나도 응답이 없고, 구매 우선권을 공식적으로 거부하는 경우 판매자는 통지에 명시된 조건에 따라서만 거래를 이행할 수 있습니다.

통지에 대한 고려 결과에 따라 판매자가 계약 가격을 낮추거나 거래의 다른 필수 조건을 변경하는 경우 전체 절차를 반복해야 합니다. 이 요구 사항이 충족되지 않으면 거래가 무효화될 수 있습니다.

주식 우선 취득에 대한 동의는 여러 시민이 동시에 표현할 수 있습니다. 이 경우, 각자는 양도된 주식의 일부를 받을 권리가 있습니다.

세 번째 단계. 계약의 공증

법에서는 주식 양도 시 계약서의 공증을 동반해야 한다고 규정하고 있습니다. 이 요구 사항을 준수하지 않으면 Rosreestr 당국에 거래를 등록하는 것이 불가능합니다.

이 의무를 이행하려면 판매자와 구매자는 공증인에게 연락해야 합니다. 공증인은 이들 앞에서 거래 조건을 확인하고 나머지 주주들에게 통지해야 하는 요구 사항을 준수하는지 확인합니다.

서류 확인 결과에 따라 공증인은 서명과 날인으로 매매 계약을 인증하고, 공증 행위 등록부에 이 사실에 대한 정보를 입력합니다. 이러한 조치를 완료한 후 당사자는 소유권 이전에 대한 주정부 등록을 신청할 수 있습니다.

네 번째 단계. 거래의 주 등록

아파트 지분의 소유권 이전은 거래가 등록되고 정보가 부동산 통합 등록부에 입력된 순간부터만 이루어질 수 있습니다. 이를 위해서는 주식의 판매자와 구매자가 다음 기관 중 하나에 연락해야 합니다.

Rosreestr 설립;
다기능 센터.

등록을 신청하기 전에 당사자는 2,000 루블의 주정부 수수료를 지불해야합니다. 등록 신청서에는 증빙 서류를 첨부해야 합니다. 또한 거래상대방은 다음 서류를 제출해야 합니다.

공증 메모와 함께 구매 및 판매 계약을 공유합니다.
주거용 건물의 지적 여권;
가족 관계 중에 지분을 취득한 경우 판매자 배우자의 동의
다가오는 매각에 대해 다른 주주들에게 통지합니다.
주식을 구매할 수 있는 우선권의 공식적인 포기;
거래 당사자의 시민 여권.

개인적인 항소 외에도 당사자들은 대리인을 통해 모든 절차를 완료할 수 있습니다. 이를 위해서는 공증된 위임장을 발급해야 합니다.

등록 활동이 수행되면 주식 소유권 이전에 대한 정보가 통합 부동산 등록부에 입력되고 매매 계약서에 등록 표시가 표시됩니다. 당사자에게는 다음 문서가 제공됩니다.

새로운 주식 소유자의 소유권을 확인하는 통합 주 등록부에서 발췌한 내용
대상에 대한 지적 여권;
등록된 매매계약서입니다.

이 순간부터 거래가 완료된 것으로 간주되며 소유권이 등록됩니다.

아파트 주식 판매의 법적 결과

Rosreestr에 거래를 등록한 후 새 소유자는 다른 소유자와 마찬가지로 주거용 부동산의 일부와 관련하여 모든 범위의 권리와 의무를 갖습니다. 지분에 대한 소유권 외에도 아파트 공동 재산의 일부에 대한 권리도 동시에 획득됩니다. 동시에 주택의 공동 사용은 나머지 소유자의 권리와 정당한 이익을 침해해서는 안됩니다.

판매자는 주식 매각으로 인한 수익금을 수령한 후 납세 의무를 정산해야 합니다. 이를 위해서는 다음과 같은 상황을 고려해야 합니다.

주식 소유권이 3년 이상 지속된 경우 개인소득세를 납부하지 않습니다.
해당 기간이 3년을 초과하지 않는 경우, 거래를 통해 받은 금액이 주식 구매 가격을 초과하면 13%의 세율로 소득세가 납부됩니다.
세금 납부 의무가 발생하는 경우 판매자는 세무 당국으로부터 재산 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

주식의 새로운 소유자에게는 개인에 대한 재산세 납부 의무가 동시에 발생하며 이는 재산의 지적 가치를 기준으로 계산됩니다. 또한 소유자는 아파트가 위치한 아파트 건물의 주요 수리 비용을 지불해야 합니다.

여러 주주가 소유한 아파트는 각 공동 소유자가 처분할 수 있습니다. 이러한 부동산 매매의 특징은 타인의 사전 승인 및 통지 없이는 거래를 완료할 수 없다는 것입니다. 어디서부터 시작해야 할지 알면 판매 프로세스의 속도를 높이고 거래에 대한 이의가 제기되는 것을 방지하기 위해 법률에 따라 모든 작업을 수행할 수 있습니다.

아파트에서 주식을 팔 수 있습니까?

2020년 시행되는 법안에 따르면 아파트 규모에 관계없이 아파트 지분 매각이 가능하다. 그러나 일정한 절차를 따르지 않으면 쉽게 거래에 이의를 제기할 수 있습니다.

그 후에 공동 소유자와 계약 체결을 시작할 수 있습니다. 변호사와 함께 문서 초안을 작성하고 논란이 되는 모든 문제에 대해 합의한 후 공증인의 인증을 받는 것이 좋습니다.

다음 단계는 계약 등록 및 소유권 등록입니다.

거래가 완료된 후, 양도된 부분은 새로운 소유자에게 넘어가고 판매자는 해당 소유권을 잃습니다.

법원을 통한 판매

변호사는 종종 다음과 같은 질문을 받습니다. 아무도 사고 싶어하지 않는 문제 공유가 있다면 어떻게 해야 합니까? 우선, 주주들에게 구매 요청을 문의하세요.

이웃의 답변이 모호하거나 환매권 행사를 거부하여 소유자가 아파트에 거주하기 어려운 경우 보상을 요구할 수 있습니다(러시아 연방 민법 제252조 4항).

기초적인 법원에 가기 위한 전제 조건:

현물로 주식을 할당할 수 없음
부동산 구매에 대한 다른 주주들의 의견 불일치;
재산의 일부에 거주하는 소유자의 무관심.

보상을 받으려면 청구서를 준비하고 법원에 가야 합니다.

소송

청구를 올바르게 제출하려면 Art 조항을 따라야합니다. 131 러시아 연방 민사소송법. 법률에 따르면 문서에는 다음이 포함됩니다.

법원 이름, 원고 및 피고의 성명과 주소, 연락처, 청구 가격 표시
문서 제목: "아파트의 지분을 중요하지 않은 것으로 인식하고 현물 할당 대신 소유자에게 보상을 지급하도록 청구";
부품이 어떤 상황에서 수령되었는지, 소유권 문서가 있는지, 소유자의 권리가 침해되었는지, 현물 할당이 불가능한 이유를 나타내는 문서의 본질
보상 요청;
응용 프로그램;
날짜와 서명.

아파트 주식 매각에 이의를 제기하는 방법

주식 매각 거래에 이의를 제기하는 방법에는 두 가지가 있습니다.

판매자가 Art 조항을 준수하지 않았음을 증명하십시오. 러시아 연방 민법 250조.
계약서가 아닌 증여 증서가 작성되면 거래를 가상으로 인정하는 소송에서 승소할 가능성이 있습니다. 이를 위해서는 선물로 구매 및 판매 거래를 은폐하려 했다는 증거가 필요합니다.

기부에 도전할 수 있습니다 3년 이내계약이 발효되는 순간부터, 기간은 연장될 수 있습니다. 최대 10년, 권리를 침해당한 시민이 공동 주주의 불법 행위에 대해 알지 못했고 알 수도 없었던 경우.

언뜻 보기에 주식 판매는 간단한 과정입니다. 다른 사람에게 알리고, 공식화하고, 등록합니다. 그러나 "인적 요소"가 발효됩니다. 부자가 되려는 욕구, 복수, 개인적인 적대감 또는 단순히 법에 대한 무지입니다.

단독으로 관리하지 않는 부동산의 양도는 절차의 복잡성과 시기에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 특징을 가지고 있습니다. 모든 절차 규범에 따라 아파트의 주식을 판매하는 방법을 이해하려면 이상적인 주식이 무엇인지 이해하고 소유권 이전 절차의 뉘앙스를 알아야합니다. 두 번째 소유자에게 아파트 지분 판매, 민영화 아파트 지분 판매, 아파트 지분 판매에 대해 지불해야 할 세금은 무엇입니까? 아파트 지분을 은행에 판매 할 수 있습니까? 이 모든 것에 대해 그리고 훨씬 더 많은 것을 배우게 될 것입니다.

지분을 갖는다고 해서 재산의 특정 부분을 소유한다는 의미는 아닙니다. 이 개념은 법만을 나타냅니다. 쉽게 말하면 소유권이 분할되는 것이지 면적이 분할되는 것이 아닙니다. 레이아웃이 허용하는 경우 소유자는 상호 합의에 따라 공식적으로 방을 서로 분배할 수 있습니다. 동시에 주방, 복도, 욕실은 공용 공간으로 유지됩니다. 모든 공과금은 한 사람 또는 다른 사람이 점유하는 면적에 관계없이 동일한 금액으로 공동 소유자에게 분배됩니다.

모든 소유자가 공동 소유로 아파트를 판매하는 것은 단일 계약 또는 여러 계약을 체결하는 두 가지 방법으로 가능합니다. 마지막 옵션은 공동 소유자가 서로 멀리 떨어져 살거나 의사 소통을 하지 않고 자신을 대신하여 주식 판매 조치를 수행하도록 누구에게나 위임장을 부여하고 싶지 않은 경우에 발생합니다. 여러 계약이 있는 상황은 각 판매자가 판매에 대해 주세를 지불해야 하기 때문에 재정적으로 유익하지 않습니다.

모든 공동 소유자 중 한 사람만이 아파트의 지분을 판매하기로 결정한 경우 공유 부동산의 소외는 더욱 복잡해집니다. 공동 소유자는 이 옵션을 좋아하지 않을 수 있으므로 우선 구매 권리가 설정되었습니다.

아파트에서 주식을 판매하는 방법-단계별 지침

모든 거래에는 명확성과 사려 깊은 행동이 필요합니다. 2020년 법안은 아파트 지분 판매를 규제하는 광범위한 법안 플랫폼으로 구별됩니다. 동작 알고리즘이 포함된 명령에 따라 절차의 순서가 결정됩니다. 여기서는 다음과 같은 주요 단계를 강조할 수 있습니다.

현물배분
조건 및 가격 지정;
공동 소유자 아파트의 주식 매각 통지;
문서 수집;
판매의 법적 등록;
계산.

이 과정은 소유자가 판매용 아파트의 지분을 할당하는 방법을 알아야 한다는 사실에서 시작됩니다. 이는 다른 소유자와의 합의 또는 법원 결정에 의해 발생할 수 있습니다. 면적은 소유자 수와 면적을 기준으로 계산됩니다.

판매자와 구매자 간의 거래 조건 결정

아파트 지분을 제3자에게 판매하는 것은 공증 형식으로 이루어집니다. 그러나 공식 등록은 거래 조건에 대한 예비 승인이 선행되어야 합니다. 최종 가격, 주 수수료 지불, 공증 서비스 및 기타 관련 비용과 관련된 문제가 논의됩니다. 거래 시점을 나타내는 예비 계약이 체결됩니다.

아파트 지분 매각에 대한 공동 소유자

주식을 매각하기 전에 먼저 거부할 권리가 공동 소유자에게 있다는 점을 고려해야 합니다. 소유자는 승인되지 않은 사람의 존재를 방지하기 위해 해당 건물을 매입할 수 있는 이웃 소유자에게 알립니다. 판매자는 특정 통지 날짜를 명시하여 서면으로 자신의 의도를 공동 소유자에게 알립니다.

적절하게 작성된 종이를 전달하여 직접 신고할 수 있습니다. 이 경우, 수령인이 서명할 정확한 사본이 필요합니다. 공동 소유자가 해당 생활 공간에 거주하지 않거나 공동 소유자와의 관계가 상당히 복잡하여 이것이 불가능할 경우 올바른 해결 방법은 편지(통지 등록)로 통지하는 것입니다.

공유자로부터 답변을 받을 수 있는 법정 기간은 1개월입니다. 만료 후 응답이 없으면 판매자는 아파트 지분을 다른 사람에게 판매했음을 알립니다.

아파트 주식 매각 통지서를 다운로드하세요.

거래 완료 준비 중

아파트 주식 매각 준비 단계에서 법률에서 요구하는 서류를 직접 수집하거나 부동산 중개소에 문의해야 합니다. 두 번째 옵션에서는 제공되는 서비스에 대한 합의가 이어집니다. 또한, 부동산 중개인이 소유주를 대신하여 필요한 서류를 수령할 수 있도록 위임장을 공증해야 합니다. 아파트 주식 판매에 관한 문서 패키지에는 다음이 포함됩니다.

거래 당사자의 신원을 확인하는 서류;
소유권을 확립하는 공식 문서;
주정부 관세 지불 확인;
통합된 국가 부동산 등록부에서 추출합니다.
BTI의 문서;
공증된 나머지 공유 공동 소유자의 동의.

매각되는 부동산의 공동 소유자 중 한 명이 미성년자인 경우 후견 당국의 공식 허가를 받아야 합니다. 제한된 법적 능력을 가진 사람에게도 동일하게 적용됩니다. 적절하게 준비하려면 아파트에서 주식을 판매하는 데 필요한 사항에 대해 주 등록 기관의 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 때로는 개별 사례에 따라 추가 요구 사항이 발생합니다.

소유권 이전 등록

공유 소유권의 소외 등록 절차는 민법과 연방법에 여러 가지 방법으로 규정되어 있습니다. 참가자는 Rosreestr 서비스 또는 MFC 시스템을 통해 관할 공인 기관에 연락하는 편리한 방법을 선택합니다. 등록 시간은 다양합니다. 첫 번째 경우에는 7일, 두 번째 경우에는 10일입니다.

서류를 접수한 등록기관은 완성된 서류를 접수한 날짜가 적힌 영수증을 신청자에게 발급합니다. 등록에 앞서 공증인이 아파트 주식 매매에 대한 민사 계약을 의무적으로 작성해야 합니다. 법에 명시된 기간 동안 등록 서비스는 자신의 권한에 따라 제공되는 모든 조치를 수행하고 소유권 이전에 대한 데이터를 통합된 국가 부동산 등록부에 입력합니다.

자주 묻는 질문에 대한 답변

공유 소유 아파트의 판매로 인해 발생하는 관계를 규제하는 법안의 기반이 충분히 형성되었습니다. 그럼에도 불구하고 일부 문제에는 자세한 설명이 필요한 경우가 많습니다.

공증인이 필요합니까?

아파트의 공유 소유권 판매는 공증인 없이는 불가능합니다. 이는 지분 할당 자체가 공증인에 의해 인증된다는 사실부터 시작됩니다. 아파트 지분 매매 계약 등 소유권 이전과 관련된 거래에는 공증된 확인이 필요합니다.

지분의 절반을 판매하는 방법

아파트의 할당된 부분이 상당히 크고 소유자가 일부만 판매하는 경우가 있습니다. 이웃에게 알리는 것부터 시작하여 동일한 절차 알고리즘이 여기에 적용됩니다. 항의를 받은 경우 지분의 일부를 없애기는 어렵지만 다음 방법 중 하나로 가능합니다.

부품에 대한 증여 증서를 작성하면 새로 발행된 소유자가 공동 소유자가 되어 나머지 지분을 구매할 수 있습니다.
더 이상 공식적으로 돈을 받지 않고 재산의 일부에 대해 가상 기부 계약을 작성합니다.
대출 계약을 작성합니다.

모든 거래에는 약간의 위험이 따릅니다. 공동 소유자가 특정 거래가 허위라는 사실을 확인하기 위해 법원에 가면 판매자는 돈이 없는 위험에 처하게 되며 구매자는 해당 자산을 받지 못하게 됩니다.

미성년 자녀의 지분을 판매하는 방법

자녀가 판매되는 아파트 지분의 공동 소유자인 경우 문제는 여전히 매우 복잡합니다. 그러한 거래의 주요 참가자 중 하나는 해결 방법을 제공하는 후견 기관입니다. 이 경우 해당 아동이 판매되는 지역보다 열등하지 않은 다른 지역의 소유권을 받게 됨을 확인하는 서류를 제공해야 합니다. 미성년자의 지분을 양도하는 것과 그에 대한 새로운 생활공간을 확보하는 것은 동시에 일어나는 두 가지 작업이다. 14세 이상의 어린이는 부모의 동의를 받아 독립적인 참여자가 됩니다.

두 번째 소유자의 동의없이 아파트 주식을 판매하는 방법

종종 두 번째 소유자의 동의를 얻는 것이 매우 어렵습니다. 특히 방 1개가 2개로 분할된 아파트에 대해 경매를 고려하는 경우 더욱 그렇습니다. 생활 공간을 지리적으로 획정하는 것은 불가능할 것이고, 낯선 사람과 옆집에 사는 것도 불편하기 때문에 공동 소유자는 항의를 표명합니다. 다만, 매도인이 공동소유자에게 사전에 통보하고, 한 달이 지나도 매수인이 되고 싶지 않은 경우에는 실제로 해당 부동산을 제3자에게 매각할 수 있습니다.

민영화 아파트에서 주식을 판매하는 기능은 무엇입니까?

주거용 건물이 해당 지역에 등록된 모든 거주자에 의해 사유화되면 공동 재산이 되어 각 사람에게 동일한 부분이 할당됩니다. 주식으로 민영화 아파트를 적절하게 판매하는 방법에 대한 계획에는 세 가지 주요 단계가 포함됩니다.

공동 소유자에 대한 통지;
아파트 지분에 대한 매매 계약서 작성;
등록 절차.

민영화 아파트의 주식 매각을 허용하는 임시 절차는 관련 문서를 수집하는 것을 목표로 합니다. 다른 소유자가 공동 민영화 주택의 일부 할당을 가능한 모든 방법으로 방해하는 경우 소유자는 사법 당국을 통해 문제를 해결합니다.

다음 게시물에서는 주식으로 민영화된 아파트를 판매하는 방법을 배우게 됩니다.

친척 간 아파트 지분 매각 등록 방법 및 제3자 매각 절차와의 차이점

민영화 아파트의 공유자 중 친척이 친척인 경우 지분을 판매할 때 몇 가지 중요한 사항이 있습니다. 나머지 공동 소유자가 부동산을 포기할 경우 경매에 등록된 부동산의 일부를 친척에게 구매할 수 있는 기회가 제공됩니다. 배우자 간 판매는 제외됩니다. 증여나 분할 조건을 규정하는 결혼 계약서 작성을 통해 소외가 발생합니다. 예를 들어, 남편이 자신의 지분을 아내에게 파는 거래는 완전히 합법적이지 않습니다.

아파트 지분을 다른 친척에게 판매하는 경우 거래가 허위로 간주될 수 없도록 자금 영수증이 작성됩니다. 세금은 일반 기준으로 납부됩니다.

대리로 아파트 주식을 판매하는 방법

부동산을 판매하려는 소유자가 원하지 않거나 특정 상황으로 인해 스스로 판매할 수 없는 상황이 있습니다. 그는 거래 실행과 관련된 모든 조치에 대한 권리를 자신이 신뢰하는 다른 사람에게 양도할 권리가 있습니다. 이를 위해서는 대리인의 모든 권한을 나타내는 공증된 위임장을 작성해야 합니다.

상속받은 아파트의 지분을 판매하는 방법

아파트 지분을 상속받을 권리는 법률이나 유언에 의해 양도될 수 있습니다. 판매하려면 먼저 공증인으로부터 소유권 증명서를 받아 통합 주 등록부에 등록해야 합니다. 다음으로 이웃과의 합의나 법원을 통해 부분을 할당해야 한다. 다음은 표준 동작 알고리즘입니다.

이혼 후 주식을 판매하는 방법

이혼 후 부동산 지분의 소외는 특별히 다르지 않습니다. 모든 조치는 공동 소유자 통지, 구매자 검색, 아파트 지분에 대한 구매 및 판매 계약의 예비 결론, 등록 등 단일 계획에 따라 수행됩니다.

아파트 주식 매각으로 인한 소득에 대한 세금을 납부하는 방법

아파트 주식 판매에 대해 확정된 세금은 13%입니다. 판매 수익금이 100만 루블 미만인 경우에는 발생하지 않습니다. 100만 달러를 초과하는 금액에는 과세 대상이 됩니다. 아파트를 3년 이상 소유한 경우에는 세금이 부과되지 않습니다.

공동 아파트에서 주식을 판매하는 방법

공동 공동 부동산에서는 각 임차인이 별도의 방을 가지므로 아파트 지분을 다른 소유자에게 판매하는 것이 크게 단순화됩니다. 여기서는 민영화된 평방미터에 대해서만 이야기하고 있습니다. 특별한 특징은 이웃 방이 사유화되지 않은 경우 지방 자치 단체가 우선 구매 권리를 거부한다는 사실입니다.

한 구매자에게 아파트를 주식으로 판매하는 방법

모든 공동 소유자는 아파트 전체를 한 명의 구매자에게 판매할 수 있습니다. 이것은 공유 소유권으로 아파트를 판매하는 가장 쉬운 방법입니다. 여기에는 두 가지 옵션이 있습니다. 모든 공동 소유자와 구매자를 고정하는 단일 다자간 매매 계약을 작성하거나 각 소유자와 별도의 계약을 작성하는 것입니다.

주식 매각을 중단하는 방법

판매자와 구매자는 최대 1개월 동안 판매를 중단할 권리가 있습니다. 등록기관이 문서의 진위 여부를 의심하는 경우 최대 3개월의 정지가 발생할 수 있습니다. 아파트 주식 판매 문서에 통지일로부터 한 달이 지나지 않은 이웃의 서면 구매 거부가 포함되어 있지 않은 경우에도 등록이 중단됩니다.

매각 시 지분은 어떻게 할당되며 이를 평가하는 방법

주식은 모든 소유자의 평화로운 동의(특별한 서면 샘플 있음) 또는 법원 결정을 통해 할당될 수 있습니다. 원칙적으로 모든 소유자에게 동일합니다. 계산은 면적과 거주자 수에 비례하여 이루어집니다. 공동 소유자가 2명인 경우 각자가 절반을 소유하고, 3명이면 1/3을 소유하는 식입니다.

판매되는 공유 부동산의 가치는 독립적으로(유사한 물건의 시장 가치를 기준으로) 결정되거나, 아파트의 지분을 수익성 있게 판매하는 데 도움이 되는 독립적인 평가자의 참여를 통해 결정됩니다. 두 번째 옵션에서는 전문가 평가에 대한 합의를 작성해야 합니다.

아파트 주식을 은행에 판매하는 방법

대출채무에 따른 부채금액의 상환으로 공유재산을 은행에 매각하는 것이 가능합니다. 아파트 지분을 은행에 판매하기 전에 판매되는 부동산이 소유자의 유일한 거주지가 아니라는 점을 확인해야 합니다.

아파트에서 지분을 판매하는 것이 쉬운가요? 구매자를 찾는 방법

부동산 지분을 매각하는 것이 쉬운지 확실히 말할 수는 없습니다. 상황은 완전히 다를 수 있습니다. 예를 들어, 모든 공동 소유자가 공유 아파트 전체를 판매하는 것은 특히 미성년 자녀가 관련된 경우 한 공유에 대한 구매 및 판매 계약을 작성하는 것보다 훨씬 쉽습니다. 구매자를 찾기 위해 판매자는 광고를 게재하고 주택 관람을 주선하며 협상을 합니다. 종종 이 역할은 부동산 중개인에게 할당됩니다.

주거용 건물의 공유 소유권이 있으면 소유자에게 광범위한 처분 권리가 제공되지만 동시에 고유한 특성도 있습니다. 각 판매 사례는 개별적이므로 법적 틀을 익히는 것이 매우 중요합니다.

아파트에서 할당되지 않은 지분을 판매하는 것은 훨씬 더 어렵습니다. 이 주제에 관해 질문이 있으시면 댓글로 질문해 주세요. 더 좋은 방법은 변호사와의 무료 상담에 등록하는 것입니다. 귀하의 주식을 판매하는 전 과정을 최대한 빠르고 편안하게 진행하실 수 있도록 도와드리겠습니다.

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재산을 민영화하면 토지, 주택, 아파트 및 기타 주택 시설에 대한 소유권을 얻을 수 있습니다. 여러 거주자를 위해 사유화된 아파트는 각 거주자의 공유 소유권의 일부입니다. 귀하는 지분 매각을 포함하여 귀하가 원하는 대로 지분을 처분할 수 있습니다. 공동 소유인 민영화 아파트를 판매하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 모두 합법적이지만 디자인에는 알아야 할 몇 가지 뉘앙스가 있습니다.

민영화 아파트의 방, 일부, 지분을 판매하는 것이 가능합니까?

대부분의 경우 민영화는 프로세스 참여자(자녀, 부모 및 기타 가족 구성원) 사이에 균등한 지분 분배를 수반합니다. 지분은 1/2, 1/3과 같이 분수로 표시되지만 아파트 크기가 허용하는 경우 현물로 할당할 수 있습니다. 주식의 불평등은 당사자들의 합의에 명시되어 있습니다.

참가자의 관계는 Ch.에 의해 규제됩니다. 러시아 연방 민법 16조. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 246조에 따라 다른 거주자의 동의를 받아 주주는 자신의 아파트 부분과 거래를 수행할 권리가 있습니다.

임시 사용을 위해 제공합니다.
팔다;
기부하거나 다른 방식으로 폐기합니다.

민영화 아파트 지분 매각은 우선 구매권에 따라 수행됩니다(러시아 연방 민법 제250조).

“공동”과 “공유” 소유권의 개념을 혼동해서는 안 됩니다. 공동 소유 제도(예: 결혼 중에 재산을 취득한 경우)에서는 이에 대해 이야기할 수 있습니다. 별거 절차는 조정이나 법원 절차를 통해 이루어질 수 있는 별도의 절차입니다.

구매자는 해당 부동산을 판매할 의사가 있음을 다른 소유자에게 통지하여 그 가치를 명시해야 합니다. 이후에는 해당 주식을 통지서에 명시된 가격보다 낮은 가격으로 제3자에게 매각할 수 없습니다.

주주는 우선매입권을 갖습니다.그들은 이내에 제안을 고려할 수 있습니다. 첫 번째 달을 누른 다음 동의 또는 반대를 표현하세요.

구매 및 판매 계약을 공식화하려는 의사를 표명한 다른 주주가 구매에 대한 최우선 경쟁자가 됩니다. 거절하는 경우 판매자는 해당 부동산을 제3자에게 판매할 수 있습니다.

실제로는 모든 것이 더 복잡합니다. 주주들은 매각에 동의하지 않고 통지를 받지 않을 수도 있고, 다른 민영화 참여자들이 가격을 낮추고 증여 증서를 발행하도록 요구할 수도 있으며, 어쩌면 그 주식은 수익성 있게 매각될 수 없는 "무거운 상태로 매달려" 있을 수도 있습니다. 민영화 아파트의 지분을 판매할 수 있는 옵션을 알고 있다면 탈출구가 있습니다.

법적 제도 및 방법

존재한다 주식을 판매하는 3가지 합법적인 방법법률 조항에 위배되지 않는 민영화 아파트. 당신은 그들 중 하나를 서비스에 사용할 수 있습니다.

기부를 통한 판매

주주는 자신에게 속한 부분을 선물로 공식화할 권리가 있습니다. 이 방법의 핵심은 판매자가 자신의 지분 중 일부를 친척이나 제3자에게 선물로 제공한다는 것입니다. 그는 차례로 주주가 됩니다. 그런 다음 판매자는 나머지 부분을 판매할 수 있으며 수령인은 먼저 거부할 권리를 갖게 됩니다.

거래를 계획할 때 몇 가지 미묘한 차이를 고려해야 합니다.

기증자는 어린 아이이거나 무능력자로 선언된 시민일 수 없습니다(러시아 연방 민법 제 575조).
교육 기관, 의료 기관 및 이와 유사한 조직의 직원(고아, 무능력한 시민의 경우)을 위한 기부는 금지됩니다. 정부 직책을 맡은 사람.

기증으로 인해 다른 친척에게 절차에 대해 알릴 의무가 없으며 동의가 필요하지 않습니다.

선물 증서를 올바르게 준비하는 데 특별한 주의를 기울여야 합니다. 그렇지 않으면 거래가 가짜로 간주될 수 있습니다. 기본 요구 사항:

선물 증서에 아파트의 모든 공동 소유자, 지분 규모를 나열합니다.
아파트에 누가 등록 (등록)되어 있는지 표시하십시오.
주식이 기부자에게 속한 이유를 표시합니다.
기부된 주식의 규모를 나타냅니다.
소유자에게 아내가 있는 경우 거래에 대한 아내의 동의를 확인하는 문서를 첨부하십시오.

선물은 무상 거래이지만 지분의 가치는 선물 증서에 표시됩니다. 세금은 크기에 따라 계산됩니다. 13% 해당 국가의 주민과 30% - 비거주자의 경우.

세금 납부가 면제되는 사람 목록은 다음과 같습니다(러시아 연방 조세법 제217조).

배우자;
어린이들;
자매 및 형제(순혈 및 혼혈);
조부모;
손자 (전체 및 절반 손자).

세금을 납부해야 하며 그렇지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.

거래는 합법적이고 투명합니다. 대안으로, 주식 전체에 대해 증여 증서를 발행할 수 있으며, 그 돈은 안전 금고에서 수령됩니다.

예.민영화 아파트의 주주는 시민 M., 법적 배우자 R., 딸 A(각각 1/3)입니다. M은 남편과 이혼하고 재산분할을 공식화하기로 결정했습니다. 남편은 아파트의 일부를 낯선 사람에게 팔기가 어렵 기 때문에 그렇게하지 말고 어머니의 몫을 시장 가격보다 낮은 금액으로 팔아달라고 요청했습니다. M은 이에 동의했지만, 딸이 불만을 표시하며 매각에 반대하기 시작했다. 그런 다음 M.은 시어머니에게 아파트의 1/6(자신 지분의 절반)에 대한 증여 증서를 발행했고 그녀는 첫 번째 구매 권리를 가진 공동 소유자가 되었습니다. 남편은 매각할 재산의 일부에 대해 약속한 금액을 아내의 계좌에 입금했습니다.

담보를 통한 판매

이 방법은 주식을 팔 수 없을 때 사용됩니다. 메커니즘은 간단합니다. 소유자는 주식 가치에 가까운 금액으로 대출을 발행합니다.

은행을 위해 아파트를 담보로 소외시키는 경우는 다음과 같습니다.

대출금 지불 의무를 이행하지 못한 경우 현재 3 개월;
부채 금액은 다음 금액 이상이어야 합니다. 비용의 5%담보 재산(러시아 연방 민법 제348조).

소유자는 해당 부동산이 유일한 거주지인 경우 담보로 거래를 "시작"할 수 있는 방법에 관심이 있는 경우가 많습니다. 이에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 소유자가 살 곳이 없다는 사실에도 불구하고 은행이 지분을 가져갈 것입니다 (러시아 연방 민사 소송법 제 446 조).

예. Citizen S.는 자신의 아파트 지분을 팔려고 시도했지만 실패했습니다. 그는 트릭을 사용하기로 결정했습니다. 그는 은행에서 대출을 받아 60만 루블 상당의 빵집용 장비를 구입하고 자신의 지분을 담보로 등록했습니다. 은행은 지분 비용이 780,000루블이었기 때문에 대출을 승인했습니다. 이후 S씨는 채무상환 일정에 따라 돈을 입금하지 않았고, 재산의 소유권도 은행으로 이관됐다. S는 정확히 이것을 원했습니다. 그는 부동산을 팔고 빵집의 주인이 되었습니다.

단순판매

예술에 따르면. 러시아 연방 민법 549, 재산 지분 매각이 수행됩니다. 관련 계약에 서명함으로써.나머지 주주들의 동의를 얻어 거래를 성사시켜야 한다.

예.아파트는 시민 M.과 그녀의 남동생 등 3명이 공동 소유권을 갖고 있었습니다. 동생은 그 아파트에 살지 않았습니다. M은 자신의 지분을 조카에게 팔기로 결정하고 이를 오빠에게 알렸습니다. 후자는 서면으로 동의를 표명하여 해당 월이 만료되기 전에 거래가 완료되었습니다.

동의를 얻어 주식으로 민영화 아파트를 판매하는 방법은 무엇입니까?

민영화된 아파트의 지분을 매각하려면 모든 주주에게 적절한 통지가 필요합니다.

순서와 단계

아파트 지분 매각은 다음 단계로 구성됩니다.

통합 부동산 등록부에서 발췌문을 얻습니다. 이 문서는 부동산 민영화 사실을 확인합니다.
부동산의 시장 가치 결정.
나머지 주주들에게 주식 매각 의사에 대해 서면 통지를 보냅니다. 해당 부동산의 가격을 표시해야 합니다.
응답을 받기까지 1개월의 대기 기간이 있습니다. 주주들이 사전에 서면으로 동의를 표명하면 계약이 체결될 수 있습니다.
변호사의 지도하에 매매계약서를 작성합니다.
거래 상대방과 공증인에게 연락하여 계약에 서명합니다.
편입 및 수락 증명서 작성.
Rosreestr에 계약 등록.

모든 주주가 이 과정에 참여합니다.

절차 및 프로세스

각 단계에는 약간의 차이가 있습니다.

부동산 평가가 필요합니다, 소유자에 대한 통지에는 주식 매각이 금지되는 특정 금액을 명시해야하기 때문입니다. 아파트 전체를 팔아서 얻을 수 있는 것보다 지분 비용이 더 저렴할 것이라는 사실에 대비해야 합니다. 가격은 객실 수, 주택 면적, 위치, 주주 수 등 요인의 영향을 받습니다.
각 공동 소유자에게 통지 편지를 보냅니다.통지를 받은 순간부터 주주는 부동산을 구매할지 아니면 이 기회를 제3자에게 제공할지 결정해야 합니다. 이상적인 선택은 모든 사람으로부터 공증된 주식 포기를 얻는 것입니다. 이렇게 하면 공동 소유자가 마음을 바꾸지 않고 거래에 이의를 제기하지 않을 것임을 보장할 수 있습니다.
계약을 체결합니다.이 문서에는 지분 규모, 가치, 상호 합의 절차, 의무 이행 실패에 대한 제재가 명시되어 있습니다.
통합 주 등록부(Unified State Register)에 판매 기록을 작성하십시오.해당 명세서 발행.

법은 매각에 대해 주주에게 통지하도록 규정하고 있지만, 주주가 이에 반대하고 부동산을 매입할 의사가 없다면 민영화 아파트의 일부가 제3자에게 양도되는 것을 막을 수는 없습니다. 주주는 매각을 금지할 권한이 없습니다.

예.두 형제와 자매가 아파트를 상속 받았습니다. 그들 각각은 1/3 지분의 소유자였습니다. 형제 중 한 사람은 돈이 절실히 필요하여 자신의 지분을 팔기로 결정했습니다. 그는 이 사실을 다른 주민들에게 알렸고, 그 자매는 몸값을 지불하고 싶다고 말했습니다. 친척들은 해당 계약을 작성하고 공증인에게 의뢰했습니다. 소유권 이전을 등록한 후 자매는 아파트의 2/3의 소유자가되었습니다.

동의없이 아파트에서 민영화 된 주식을 판매하는 방법은 무엇입니까?

부정직 한 사람, 사기꾼이 아파트에 살 수 있기 때문에 아파트 지분을 잘못된 손에 양도하는 데 동의하는 것을 꺼리는 것은 이해할 수 있습니다. 공유자가 매각을 방해하는 경우도 있지만, 법에 따라 행동하면 부동산을 없앨 수 있습니다.

순서와 단계

다음과 같이 진행해야 합니다.

다른 주주들과 부동산 매각에 대해 논의하십시오. 그들에게 주식 매각을 알리는 편지를 보내십시오.
그들이 결정을 내릴 때까지 기다리십시오.
제3자와 매매계약을 체결합니다.
재산 인수 및 양도 행위를 작성하십시오.
Rosreestr에 재산권을 등록하세요.

공증인의 도움을 받으면 거래에 이의를 제기하는 것이 더 어려워집니다.

절차 및 프로세스

주식 환매에 대한 이의는 서면으로 이루어질 수도 있고 문서 수령 통지서에 서명하지 않겠다는 의사로 표현될 수도 있습니다. 편지 수령을 거부하는 경우 우편배달원은 편지가 위치한 우체국으로 편지를 보냅니다. 30 일.주주는 이에 대한 해당 통지를 받게 됩니다. 만약 편지를 받지 못할 타당한 이유가 없다면, 주주의 행위는 매수를 거부한 것으로 간주됩니다.

통지 의무는 공증인이 맡을 수 있습니다. 그는 통지를 시도했지만 긍정적인 결과가 나오지 않았음을 확인하는 문서를 작성할 것입니다.

예. Citizen L. 은 자신이 살지 않는 아파트의 지분을 판매하기로 결정했습니다. 그녀는 다른 주주인 시민 P에게 통지문을 보냈지만 시민 P는 우체부에게 문을 열어주지 않았고 편지는 "수취인의 일시적 부재"라고 표시된 우체국으로 반송되었습니다. P는 편지 수령 통지를 받았으며 30일 이내에 통지를 철회해야 했습니다. 주주는 편지를 받으러 오지 않았고 통지서는 시민 L에게 반환되었습니다. 이 경우 L.은 재산 지분 소외에 대한 규칙을 위반하지 않았기 때문에 지분을 제3자에게 판매할 수 있습니다. 통지를 수락하지 않으면 수취인이 자신이 통제할 수 없는 상황으로 인해 배송 사실이 발생하지 않았음을 입증하는 경우(러시아 연방 민법 제56조) 판매 권리 양도의 근거가 될 수 있습니다. 우체부는 우체국에 편지가 있다는 통지문을 남겼는데, 이는 주주가 편지를 받았어야했음을 의미합니다. 출장 중도 아니고, 교정시설이나 병원에 있는 것도 아니고, 편지를 읽었을 수도 있다.

다른 상황이 있습니다. 주주가 수용할 수 없는 조건으로 인해 매각에 동의하지 않거나 여러 거주자가 주식을 구매하기를 원합니다. 그런 다음 다음이 필요합니다.

원활한 판매를 위해 현물 지분을 할당합니다.일반적으로 아파트의 크기로 인해 m2 단위로 부품을 결정할 수 없습니다.
미실현 주식에 대한 보상 지급을 요청하여 법원에 신청하십시오.판사가 금액을 결정합니다.

이 경우 보상금 지급에 수년이 걸릴 수 있습니다.

미성년 자녀가 있는 경우 판매의 특징

후견 및 신탁 관리 당국은 미성년자의 이익을 보호합니다. 자녀가 등록된 아파트의 지분 판매는 미성년자에게 이전보다 나쁘지 않은 조건을 제공하는 경우에만 가능합니다.

후견 당국은 새 재산에서 미성년자에게 할당된 지분이 이전보다 적은지 여부를 확인합니다. 받은 주식이 더 싸면 판매자는 그 차액을 자녀의 예금 계좌에 입금하고, 자녀는 성인이 된 후에 이 계좌를 사용할 수 있습니다.

예.시민 I.는 자신과 아내, 자녀가 공동 소유(각각 1/3) 소유의 방 1개짜리 아파트에서 6세 딸, 두 번째 아내와 함께 살았습니다. 그 남자는 아파트를 팔고 새 아파트를 사기로 결정했습니다. 더 넓은 면적의 방 3개짜리 아파트와 동시에 재산의 1/3을 어린이에게 양도하기로 결정했습니다. 그는 후견 당국에 연락했습니다. PLO 대표자들은 새 아파트에서 어린이가 이전보다 30m2 더 많은 공간을 가질 자격이 있다는 사실을 알아냈습니다. 새로운 지역의 인프라가 더욱 발전되었습니다. PLO는 거래를 허가했습니다.

어려움과 뉘앙스

주식을 팔 때 소유자는 다른 사람에게 의존감을 느끼고 여러 가지 어려움에 직면하게 됩니다.

가장 큰 문제는 나머지 주주들의 동의를 얻는 것과 관련이 있다. 판매에 대해 논의하고 거래의 필요성을 설명하는 것이 좋습니다.
가격은 변경할 수 없습니다. 생활 상황이 악화되면 주주는 부동산 가격을 올릴 수 없습니다.
주식을 파는 것은 부정직한 부동산업자에게 신의 선물입니다. 판매자가 다른 주주들로부터 살아남아 아파트를 점유하는 것이 목표인 제3자인 경우 다른 주주들은 어려움을 겪을 수 있습니다.

거래를 계획할 때 다른 주주들과 합의하고 아파트를 통째로 팔아 수입을 나누는 것이 훨씬 더 수익성이 높기 때문에 결정이 성급한지 생각해야 합니다.

아파트 주식 매각을 불법으로 인식하는 방법은 무엇입니까?

공동소유인 부동산의 매매등록 절차를 위반한 경우 거래가 불법으로 선언될 가능성이 있습니다.. 이는 선점 규칙을 준수하지 않는 경우 가능합니다(러시아 연방 민법 제250조). 적절한 판매 통지가 없는 경우, 공동 소유자 중 잠재적 구매자는 구매자의 권리를 자신에게 양도하기 위해 소송을 제기할 권리가 있습니다. 다음과 같은 기간 3 개월거래가 완료된 순간 또는 공동 소유자가 자신의 권리 침해를 알게 된 순간부터.

법원이 신청자에게 유리하지 않은 상황을 평가할 수 있으므로 거래 무효화 청구를 제기하는 것은 무모한 일입니다. 그리고 구매권 양도 청구에서 주식 취득 의도에 대한 증거가 뒷받침되면 긍정적인 결정이 내려질 가능성이 더 높습니다.

법정에서 귀하는 판매 통지를 받지 않았으며 구매 거부 서면을 작성하지 않았음을 증명해야 합니다.

또한 더 큰 설득력이 필요하다. 해당 금액을 사법당국의 예금계좌에 입금, 구매 및 판매 계약에 따른 금액과 동일합니다. 법정에서 구매자의 권리를 얻은 후 예금 계좌의 돈은 주식 판매자에게 리디렉션됩니다.

예.시티즌S씨는 구매자의 권리를 얻기 위해 소송을 제기했다. 사건 자료에는 아파트 절반의 두 번째 소유자인 시민 M.이 공동 소유자인 전남편(S.)에게 알리지 않고 자신의 지분을 매각한 것으로 나타났습니다. 신청자 자신이 주식을 매입할 준비가 되어 있었습니다.

M.은 S가 아파트에 살지 않았기 때문에 전남편에게 동거인에게 이를 알리는 편지를 보냈고, 그 매매에 대해 개인적으로 알릴 수 없었다고 밝혔습니다. S씨의 동거인 시민 I씨가 증인으로 소환됐으나, 통지서를 보낸 당일에 나중에 어머니와 함께 다른 도시에서 살았으며 편지를 받지 못한 것으로 드러났다.

전처의 지분을 매입하겠다는 의사를 증명하기 위해 S.는 재산 매각 계약서에 명시된 금액을 법원 계좌에 입금했습니다. S.는 주식 매각에 대해 몰랐지만 구매할 준비가 되었기 때문에 법원은 구매자의 권리를 그에게 양도하기로 결정했습니다.

주식을 판매하는 것은 모든 단계를 다른 소유자와 조정해야 하기 때문에 여러 가지 불편함을 안겨줍니다. 주주의 동의 유무에 관계없이 민영화 아파트의 지분을 판매하는 방법에 대해 의문이 있습니까? 미성년자가 민영화에 참여한 경우 거래를 공식화할 수 있는지 아시나요? 무료 상담을 위해 사이트 변호사에게 연락하고 아파트의 주식을 합법적으로 판매하고 공동 주주의 동의를 얻을 필요가 없는 방법을 알아보세요.

사람은 자신이 적합하다고 판단할 때마다 자신의 재산을 팔 수 있는 권리가 있습니다. 이는 아파트의 지분에도 적용됩니다. 민영화 아파트에서 주식을 판매하는 계획이 무엇인지 알려 드리겠습니다.

○ 주식이란 무엇인가?

아파트의 지분은 현물로 할당할 수 없는 생활 공간의 일부입니다. 지분은 산술적 가치로 표현되며 공동 소유권의 일부를 나타냅니다.

공유 소유권은 민영화된 주택에만 있을 수 있습니다. 이 개념은 종종 공동 소유권과 혼동됩니다. 법적 관점에서 볼 때 이는 완전히 다른 것입니다. 공동재산은 원칙적으로 배우자가 결혼 중에 재산을 취득할 때 발생합니다.

공유 소유권은 민영화 과정이나 이혼으로 인한 재산 분할 과정에서 가장 자주 형성됩니다. 재등록 시 기본적으로 주식 할당 참가자는 합의나 법원 결정에 의해 달리 규정되지 않는 한 동일한 주식을 받습니다.

○ 민영화 아파트 지분 매각의 특징

아파트 지분을 매각하려는 경우 소유자는 법이 정한 방식에 따라 행동해야 합니다. 우선, 그는 공동 소유자에게 주식 매입을 제안할 의무가 있습니다. 왜냐하면 공동 소유주가 선매권을 갖고 있기 때문입니다.

예술의 1 항. 250 러시아 연방 민법:
공동 소유권의 주식을 외부인에게 판매하는 경우, 나머지 공유 소유권 참가자는 판매되는 주식을 판매 가격과 기타 동일한 조건으로 구매할 수 있는 우선권을 갖습니다. 공개 경매에서 판매하는 경우, 해당 토지에 위치한 건물이나 구조물의 일부 소유자 또는 건물 소유자가 토지의 공동 소유권에 대한 지분을 판매하는 경우 지정된 건물이나 구조물.

다가오는 거래의 가격 및 기타 조건을 나타내는 주식 매각 통지를 공동 소유자에게 보내 자신의 권리를 행사하도록 허용할 수 있습니다. 그 후에는 그들의 결정을 기다려야 합니다. 그들은 주식 구매에 동의할 수도 있고 구매를 거부할 수도 있습니다. 법은 성찰을 위한 한 달을 정합니다.

예술의 2 항. 250 러시아 연방 민법:
주식 판매자는 자신의 주식을 외부인에게 판매하려는 의사를 공유 소유권을 가진 다른 참가자에게 서면으로 통지하고 판매 가격 및 기타 조건을 명시해야 합니다.
공유 소유권의 나머지 참가자가 한 달 이내에 부동산 소유권의 판매 지분을 취득하지 못하는 경우 판매자는 자신의 지분을 누구에게나 판매할 권리가 있습니다. 다른 모든 공유 소유권 참가자가 판매되는 주식을 구매할 우선권 행사를 서면으로 거부하는 경우 해당 주식은 지정된 기한보다 일찍 외부인에게 판매될 수 있습니다.

이러한 작업 후에만 구매 및 판매를 공식화할 수 있습니다. 일반적인 방식으로 수행됩니다. 당사자들은 거래 조건을 협상하고 서면 구매 및 판매 계약을 통해 이를 보장합니다. 앞으로 이 문서는 Rosreestr에 재산권을 등록하기 위한 기초가 됩니다.

부동산에 관해서는 구두 합의가 유효하지 않습니다.

미술. 550 러시아 연방 민법:
부동산 매매계약은 당사자들이 서명한 하나의 서류를 작성하여 서면으로 체결됩니다. 부동산 매매 계약의 형식을 준수하지 않으면 무효가됩니다.

○ 민영화 아파트 분할 시 법적 어려움

아파트를 주식으로 나누는 것은 다음 세 가지 방법 중 하나로 이루어질 수 있습니다.

평화협정을 체결함으로써.
결혼 계약서에 서명함으로써(배우자가 재산을 공유하는 경우)
재판소의 결정에 따라.

지분 규모는 공유 소유권 창출, 개선, 주택 유지 관리 투자 등의 기반에 따라 달라집니다. 향후 지분 규모 조정은 참여자 구성 변화에도 영향을 받을 것으로 보인다.

일반적으로 주식이 당사자 간의 합의나 법원에서 분배되지 않은 경우에는 동등한 것으로 인정됩니다.

예술의 1 항. 245 러시아 연방 민법:
공유 소유권 참가자의 지분이 법률에 따라 결정될 수 없고 모든 참가자의 합의에 의해 설정되지 않은 경우 해당 지분은 동등한 것으로 간주됩니다.

각 공동 소유자는 자신의 지분을 처분할 수 있는 모든 권리를 갖습니다. 그는 그것을 팔고, 기부하고, 물려줄 수 있습니다.

○ 모회사 지분 매각

부모 또는 기타 가까운 친척에게 아파트 지분을 판매하는 것은 일반적인 절차에 따라 이루어집니다. 유일한 차이점은 부모가 자녀로부터 주식을 구매한 금액에 대해 나중에 세금 공제를 받을 수 없다는 것입니다.

세금과 그에 따른 비용을 피하기 위해 많은 시민들은 매매 계약 대신 증여 증서를 통해 거래를 공식화합니다. 이 경우 주식 매입을 위한 자금 이체는 어디에도 기록되지 않으며 세금 납부 의무도 발생하지 않습니다.

○ 기타 친족에게 주식 매각

가까운 것으로 간주되지 않는 친척과의 거래는 다른 사람과 동일한 방식으로 체결됩니다. 알고리즘은 다음과 같습니다.

다른 공동 소유자에게 통지를 보냅니다.
한 달 이내에 구매를 거부한다는 서면 거부서를 받습니다.
친척이 공동 소유자인 경우 친척으로부터 구매 동의를 얻습니다. 포함되지 않은 경우 거래 체결 가능성에 대해 친척에게 알리십시오.
구매 및 판매 계약을 작성합니다.
편입 및 수락 증명서 작성.
Rosreestr에 문서 등록.

주식 매각으로 얻은 소득에는 13%의 세율이 과세됩니다. 이 의무는 해당 주식을 3년 미만(2016년부터 5년) 소유한 경우 발생합니다. 앞으로는 연방세 서비스에 연락하여 재산 공제를 받을 수 있습니다.

○ 다른 소유자의 동의 없이 주식을 매각할 수 있나요?

판매자가 법의 요구 사항을 무시하고 공동 소유자가 결정을 내릴 수 있는 1개월 기간이 만료되기 전에 또는 통지 없이 주식을 판매하는 경우 공유 소유권 참가자 중 누구라도 다음과 같은 권리를 갖습니다. 법원에 소송을 제기하기 위해.

소송에서 그는 구매자의 권리와 의무를 자신에게 이전하도록 요구할 수 있습니다. 공유 소유권 참가자가 거래에 대해 알게 된 후 3개월 이내에 청구를 제기할 수 있습니다.

예술 제 3 항. 250 러시아 연방 민법:
선매권을 위반하여 주식을 판매하는 경우, 공유 소유권을 가진 다른 참가자는 3개월 이내에 법원에서 구매자의 권리와 의무를 자신에게 양도하도록 요구할 권리가 있습니다.

○ 미성년자 소유 주식의 매각

미성년자의 지분은 후견 및 신탁 관리 당국과 공증인의 동의가 있어야만 판매할 수 있습니다. 그러한 동의를 얻으려면 판매된 지분과 교환하여 다른 아파트의 유사한 지분을 자녀에게 양도해야 합니다. 재산 없이 미성년자를 남겨둘 수 없습니다.

아동의 이익을 대표하는 보호자 또는 부모 모두에게 동의가 제공됩니다. 그 중 한 사람이라도 참석하지 못하면 사건은 법원으로 이관됩니다. 이 문제는 서면 판매 허가, 친권 박탈에 관한 문서 또는 부모 실종을 선언하는 법원 판결을 제공함으로써 해결될 수 있습니다.

전체 거래 프로세스에는 다음 단계가 포함됩니다.

후견 당국에 신청서를 제출합니다. 결정은 2주 후에 발표됩니다.
아파트에서 아이를 퇴원시킵니다.
판매 및 구매 계약과 양도 및 인수 증명서를 체결합니다. 주식 매각과 새 주택 구입은 동시에 이루어져야 합니다.
재산권 등록.
모든 문서의 사본을 후견 당국에 제공합니다.

새 집을 구입한 후, 자녀는 즉시 그곳에 등록해야 합니다.

○ 소득세

주식 매각으로 얻은 돈은 개인의 소득입니다. 해당 금액에는 13%의 세율이 적용됩니다.

모든 서류가 완료된 후 세금을 납부해야 합니다. 또한 3-NDFL 양식으로 세무 당국에 신고서를 제출해야 합니다. 신고서는 거래 등록 연도의 다음 해 4월 30일 이전에 영구 등록 장소에 제출됩니다.

일반적으로 시민은 한 번에 백만 루블의 재산 공제를 받을 권리가 있습니다. 이 한도를 초과하는 금액에 대해 세금이 계산됩니다. 즉, 주식이 1,200,000 루블에 판매된 경우 200,000 루블에 대해서만 세금을 납부하면됩니다.

○ 유상주식양도의 종류

다음 거래 중 하나를 완료하여 아파트의 지분을 판매할 수 있습니다.

"순수한" 구매 및 판매.
주식 전체 또는 일부에 대한 증여 증서 등록.
지분을 담보로 양도합니다.
대출 계약에 따른 권리 양도.

마지막 세 거래는 실제로 허구입니다. 이러한 계획이 실제로 어떻게 구현되는지 알아 보겠습니다.

○ 선물 계약

주식의 소유자는 공유자에게 알리지 않고 동의를 얻지 않고 누구에게나 주식을 양도할 권리가 있습니다. 이렇게하려면 선물 증서를 올바르게 작성해야합니다.

기부 계약에는 아파트에 거주하거나 등록된 모든 사람에 대한 정보가 포함되어 있으며 선물에 대한 정보(영상, 공동 소유 지분 규모)가 표시됩니다. 증여 증서에 서명한 후 수증자는 가까운 친족이 아닌 경우 소득세를 납부할 의무가 있게 됩니다.

판매자는 지분 전체 또는 일부를 "기부"할 수 있습니다. 두 번째 경우, 나머지 미터는 이미 구매 우선권을 갖고 있기 때문에 일반 판매 계약에 따라 완료자에게 판매됩니다.

○ 담보계약

이 계획은 대출금 상환을 보장하기 위해 해당 주식을 은행에 담보로 제공하는 것입니다. 은행은 돈을 발행하지만 차용인은 고의로 돈을 돌려주지 않습니다. 결과적으로 지분은 은행의 소유가 되고 이전 소유자가 돈을 갖게 됩니다.

이것이 가능하려면 두 가지 조건이 충족되어야 합니다.

부채 금액이 담보 재산 가치의 5%를 초과합니다.
3개월 이상 지연되고 있습니다.

예술의 1 항. 545.1 연방법 102호:
채무자가 담보로 담보된 의무를 위반한 정도가 매우 경미하고, 담보권자의 청구액이 담보재산의 가치에 비해 명백히 불균형한 경우, 법원에서 담보재산을 압류하는 것은 허용되지 않습니다.
달리 입증되지 않는 한, 법원이 압류 결정을 내릴 때 질권에 의해 담보된 의무 위반이 극히 경미하고 질권자의 청구 금액이 질권 재산의 가치에 비해 명백히 불균형하다고 가정됩니다. , 다음 조건이 동시에 충족됩니다. 이행되지 않은 의무 금액이 모기지 대상 가치의 5% 미만입니다. 담보로 담보된 의무 이행의 지연 기간은 3개월 미만입니다.

주식 소유자는 주식을 수익성 있게 판매할 가능성이 없을 때 이 계획을 사용합니다.

○ 구매 및 판매

이 경우 정규 판매 계약이 작성되며 그 본질은 Art에 설명되어 있습니다. 러시아 연방 민법 549.

예술의 1 항. 549 러시아 연방 민법:
부동산 매매 계약(부동산 매매 계약)에 따라 판매자는 토지, 건물, 구조물, 아파트 또는 기타 부동산을 구매자의 소유권으로 이전할 것을 약속합니다.

계약서에는 아파트에 거주하는 모든 사람에 대한 정보가 포함되어 생활 공간에 대한 권리를 명시해야 합니다. 매매계약서에 서명한 후 Rosreestr에 소유권 이전을 등록해야 합니다.