Stambeni kompleks Ruske Federacije, upravljanje zajedničkom imovinom. Upravljanje stambenim zgradama (Stambeni zakonik). Uzorak ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Kontrola stambene zgrade Veoma težak procesšto zahtijeva znanje iz različitih oblasti prava. Ovo se posebno odnosi na zakonodavne akte donesene u oblasti stambeno-komunalnih usluga. Broj prihvaćenih dokumenata se svake godine povećava i vrlo je teško sve to razumjeti. Život u stambenim zgradama uvelike se razlikuje od života u privatnoj kući. Prije svega, to je zbog brojnih problema i rješenja koja većina vlasnika mora zajednički rješavati. Kako biste što efikasnije održavali svoj dom, prvo morate riješiti problem upravljanja stambene zgrade, koji će odgovarati svim vlasnicima. Da biste to učinili, morate odabrati metodu upravljanja stambenom zgradom.

Upravljanje stambenom zgradom od strane organizacije za upravljanje

Upravljanje stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije je najčešći oblik upravljanja stambenim zgradama. Ova metoda je pogodna iz nekoliko razloga. Prvo, upravljačka organizacija može ujediniti bilo koji broj kuća koje se nalaze na bilo kojoj teritorijalnoj lokaciji. Drugo, oblik upravljanja društva za upravljanje je prvenstveno komercijalna organizacija koja je stvorena da bi ostvarila profit. Stoga, odlučite koji nadnica Zaposleni u kompaniji će imati samo direktora organizacije, a ni u kom slučaju vlasnike. Treće, upravljačka organizacija može sklopiti ugovore o upravljanju i sa cijelom kućom i sa HOA-om ili stambenom zadrugom u cjelini, ako vlasnici glasaju za to. Također je moguće pružiti usluge ne za upravljanje kućom, već samo za njeno održavanje. Ova metoda je vrlo pogodna za stanovnike koji su odabrali direktan oblik upravljanja ili gdje se uplate vrše direktno.

Zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Da bi upravljačka organizacija sklopila ugovor o upravljanju stambenom zgradom i počela njome upravljati, vlasnici su dužni da je izaberu većinom glasova. Na zboru vlasnika trebalo bi da se utvrde i tarife za održavanje i popravku stambenih objekata po kojima će organizacija raditi i rešiti pitanja u vezi sa korišćenjem zajedničke imovine kuće. Na primjer, podrumi za zaposlene u organizaciji i druge organizaciona pitanja. Nakon sastanka, početak upravljanja kućom će biti datum sklapanja ugovora o upravljanju, koji se mora zaključiti sa većinom vlasnika cijele kuće. Ugovor o upravljanju bit će glavni dokument u skladu s kojim će se obavljati poslovi na upravljanju kućom. Moj savjet je da pročitate ovaj dokument što je moguće pažljivije. Naravno, upravljačka organizacija je dužna da poštuje sve norme stambenog zakonodavstva i ne bi trebalo biti odstupanja. Ali, kao što se često dešava u modernom zakonodavstvu, neki koncepti mogu biti zamagljeni i stoga se mogu razjasniti u sporazumu o upravljanju jer je to korisno za organizaciju upravljanja.

Uz sve ove prednosti, upravljanje je, za razliku od drugih oblika upravljanja stambenim zgradama, više podložno inspekcijama i nadzoru općenito. Vlasnik koji zna gdje da podnese žalbu u slučaju neispunjavanja dužnosti organa upravljanja po određenom pitanju uvijek će moći izvršiti određeni posao. Upravljačka organizacija je dužna da sve poslove obavlja u skladu sa pravilima za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade, kako bi osigurala obezbjeđenje komunalne usluge, pridržavaju se pravila za obavljanje poslova upravljanja stambenim zgradama i pridržavaju se drugih pravila i propisa u svom radu.

Uzorak ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Kada višestambenom stambenom zgradom upravlja upravljačka organizacija, ona je odgovorna vlasnicima prostora za pružanje svih usluga i obavljanje poslova. Ona je dužna da obezbijedi pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj kući i njihov kvalitet, koji mora ispunjavati zahtjeve tehničkih propisa i onih koje utvrđuje Vlada. Ruska Federacija pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, kao i za komunalne usluge u zavisnosti od stepena poboljšanja zgrade.

U tom slučaju obratite pažnju na ugovor o upravljanju stambenom zgradom. Potpišite se tek nakon što se uvjerite da uzimate u obzir sve usluge potrebne za ugodan boravak u vašem domu. Možete pogledati i preuzeti primjer ugovora o upravljanju.

Postupak upravljanja stambenom zgradom

Postupak upravljanja stambenom zgradom uređen je pravilima za obavljanje poslova upravljanja višestambenim zgradama. Ovim pravilnikom definisani su standardi za upravljanje višestambenim stambenim zgradama, koji opisuju odgovornosti društava za upravljanje, njihova ovlašćenja i standarde interakcije sa vlasnicima. Standardi skladištenja su propisani u postupku upravljanja tehnička dokumentacija dom i prenošenje na drugo društvo za upravljanje u slučaju reizbora, odgovornosti za zaključivanje ugovora o pružanju komunalnih usluga, odgovornosti za objavljivanje podataka o djelatnosti društva, pripremu prijedloga za utvrđivanje tarifa za održavanje i popravku stambenih objekata u skladu sa sa minimalnim spiskom poslova u stambenoj zgradi, kao i rad hitne dispečerske službe.

Dozvola za upravljanje stambenim zgradama

Jedna od glavnih novina u oblasti upravljanja višestambenim stambenim zgradama je donošenje zakona o licenciranju upravljačkih organizacija. U skladu sa izmjenama i dopunama Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, samo upravljačke organizacije moraju dobiti dozvolu za upravljanje stambenim zgradama. To je učinjeno tako da su nadzorni organi imali mogućnost da sa tržišta eliminišu nesavesna preduzeća za pružanje stambeno-komunalnih usluga bez prava na obnavljanje delatnosti, kao i da isključe događaje kada jednom stambenom zgradom upravlja više organizacija.

Proces dobijanja dozvole za upravljanje stambenom zgradom ne predstavlja poseban teret za novo preduzeće. Dovoljno je kontaktirati Državnu stambenu inspekciju sa odgovarajućom prijavom, položiti ispit kod čelnika upravljačke organizacije i platiti državnu pristojbu. dužnost i, generalno, proces je završen. Ako organizacija za upravljanje ne ispuni svoje obaveze i nadzornim organima primaju stalne zahtjeve građana iz određene kuće, tada Državni odbor za stambenu imovinu može ili isključiti određenu kuću iz registra kuća kojima upravlja MA ili oduzeti dozvolu za upravljanje svim kućama. Ove inovacije trebale su da pomognu da tržište za menadžment organizacije bude razumljivije i transparentnije.

Vrijeme čitanja: 6 minuta

Ne razumiju svi pojam „upravljanje stambenom zgradom“. Ali upravo je to osmišljeno da osigura udobnost življenja i prati rad nekretnine. Čišćenje lokalno područje, sezonske pripreme inženjerske komunikacije, podrška sanaciji objekata - sve ove aktivnosti povjerene su organizacijama čije su aktivnosti izuzetno važne, iako ne uvijek uočljive. Predlažemo da saznamo šta takav posao uključuje, ko treba da ga radi, ko ima pravo da bira i menja način upravljanja.

Opće informacije o održavanju MKD imovine

Koncept, ciljevi i metode upravljanja funkcijama u stambenim zgradama određeni su stambenim zakonodavstvom Ruske Federacije. Ova djelatnost je osmišljena tako da obezbijedi ugodne i sigurne uslove za život u stambenoj zgradi, održava njenu imovinu u ispravnom stanju, snabdijeva stanovnike potrebnim komunalnim uslugama i održava operativnu efikasnost. interni sistemi inženjerske komunikacije.

Opći principi takvih aktivnosti zahtijevaju usklađenost sa tehničkim i sanitarni standardi, i uključuju mjere za osiguranje:

pouzdanost i sigurnost samog MKD-a;
sigurnost života, zdravlja i imovine stanovnika stambenih zgrada;
javna dostupnost prostorija i druge zajedničke imovine vlasnika stambenih prostorija;
prava i legitimni interesi vlasnika kuća;
nesmetan rad inženjerskih sistema i mjernih uređaja.

Upravljanje stambenom zgradom vrši organizacija koju izaberu vlasnici na posebno sazvanom sastanku stanara. Ukoliko se radi o privrednom društvu, njegove usluge se pružaju na osnovu ugovora o upravljanju stambenom zgradom. Ali postoje i drugi oblici vodstva, o kojima će biti reči u nastavku.

Tipično, kompanija koju angažuju stanari samostalno pruža sve potrebne poslove i usluge. Ako je, odlukom vlasnika, organ upravljanja stambene zgrade vijeće stanara stambene zgrade, stambena zgrada se često uključuje u pravilno održavanje i popravku imovine. vanjske organizacije– izvođač radova.

U zavisnosti od izabranog metoda upravljanja i njegovih karakteristika, određuje se stepen odgovornosti upravljačke organizacije.

Zakonska regulativa

Regulacija djelatnosti održavanja stambenih zgrada vrši se striktno u skladu sa stambenim zakonodavstvom. Konkretno, u odjeljak VIII Zakon o stanovanju Ruske Federacije uveo je takav koncept kao aktivnosti upravljanja u stambenoj zgradi, a ugradjeno je i:

pravila za izbor oblika organizacije rada;
opšti uslovi za ovu aktivnost;
postupak zaključivanja ugovora;
pravila za stvaranje uslova za obavljanje poslova upravljanja i dr.

Problemi koji nisu riješeni Stambeni kod, spadaju u nadležnost podzakonskih akata. To uključuje, na primjer:

Uredba Vlade br. 354 od 05.06.2011. godine kojom se definišu pravila za pružanje komunalnih usluga;
Uredba Vlade br. 491 od 13. avgusta 2006. godine kojom je uspostavljena procedura za održavanje zajedničke imovine;
Uredba Vlade broj 416 od 15. maja 2013. godine, kojom se definiše jedinstveni standard upravljanja stambenim zgradama u 2020. godini;
Uredba Vlade br. 290 od 04.03.2012. godine kojom se utvrđuje minimalna lista radova i usluga za pravilno održavanje stambenih zgrada;
Uredba Vlade br. 75 od 02.06.2006. godine kojom se definiše postupak održavanja konkursa za izbor društava za upravljanje za održavanje MKD-a i dr.

Zbog činjenice da je sadašnji pravni sistem u fazi reforme, svake godine u jednom ili drugom trenutku pravila regulišući poslove upravljanja imovinom stambenih zgrada, vlasti moraju izvršiti izmjene.

Pored direktnog regulatorna regulativa Zaključenim ugovorima o pružanju usluga uređuju se i odnosi u vezi sa održavanjem imovine višestambene zgrade.

Savremeni oblici upravljanja imovinom stambenih zgrada

Koji oblici organizovanja održavanja imovine stambenih višespratnica postoje utvrđeni su stambenim zakonodavstvom. Vlasnici stambenih i nestambenih prostorija u višestambenim zgradama, sazivanjem skupštine stanara i raspravom o ovom pitanju, dužni su da izaberu jednu od predloženih metoda. U suprotnom, zakon delegira ovlasti izbora organima lokalna uprava.

Prema stavu 2 čl. 161 LCD, metode upravljanja stambenom zgradom mogu imati sljedeće oblike:

direktno upravljanje imovinom MKD od strane njenih stanovnika, pod uslovom da broj stanova nije veći od 30;
stvaranje ili ulazak u HOA, stambenu zadrugu ili drugu potrošačku asocijaciju vlasnika kuća;
prijenos funkcija za održavanje imovine društvo za upravljanje(UK).

Razmotrimo svaku predloženu metodu detaljnije.

Kada stambenom zgradom upravljaju sami stanari

U slučaju neposrednog održavanja stambenih zgrada od strane stanara, organ upravljanja je skupština. Na osnovu njegovih odluka angažuje se servisna organizacija ili drugi izvođači za održavanje i popravku zajedničke imovine.

Ugovore sa komunalnim preduzećima koja obezbjeđuju energente i druge resurse i pružaju usluge upravljanja čvrstim otpadom svaki vlasnik stambenog prostora mora posebno zaključiti.

Da bi se pojednostavilo rješavanje upravljačkih zadataka, razvija se skupština pravila, koji može prenijeti pravo zastupanja interesa svih vlasnika na jednog od stanovnika ili čak na treću stranu.

Sve organizacije koje su bile uključene na osnovu ugovora zaključenih odlukom skupštine ili izabranog predstavnika odgovorne su za svoje aktivnosti direktno vlasnicima kuće.

Karakteristike djelatnosti stambenih zadruga i udruženja vlasnika kuća

Ako se čini da je najprikladniji način da stanovnici upravljaju stambenom zgradom od strane HOA ZhSK najprikladniji način, onda je ovo udruženje vlasnika ili druga posebna potrošačka zadruga koja će biti odgovorna za:

za održavanje/popravku zajedničke imovine;
za spremnost komunalnih sistema;
za pružanje javnih usluga odgovarajućeg kvaliteta i dr.

U ovom slučaju, zadruga ili partnerstvo može obavljati funkcije održavanja i popravke samostalno ili privlačenjem servisnih/upravljačkih organizacija i praćenjem njihovih aktivnosti.

Prema čl. 111. Zakona o stanovanju, i pojedinci i pravna lica koji su vlasnici kuća.

Po pravilu, vlasnička partnerstva se mnogo češće stvaraju za svrhe o kojima se raspravlja. Ustanovljavaju se na zboru stanovnika. Na sastanku mogu učestvovati predstavnici nekoliko obližnjih kuća.

Upravljanje imovinom, prema čl. 136 LCD, direktna je odgovornost HOA.

Usluge menadžment organizacija

Održavanje stambenih zgrada od strane društva za upravljanje je najčešći način upravljanja zajedničko vlasništvo. Takve komercijalne firme su odgovorne rezidentima:

za održavanje i popravku imovine;
za pravilno pružanje javnih usluga;
za performanse inženjerskih sistema;
za obustavu i ograničenje korišćenja javnih usluga i dr.

U suštini, društvo za upravljanje je posrednik, koji djeluje kao jedinstveni predstavnik stanovnika prema dobavljačima resursa i konsolidovani pružalac usluga vlasnicima prostora.

Društvo za upravljanje sklapa ugovor o energetskoj usluzi za stambenu zgradu kako bi:

obezbijediti svojim stanovnicima javne usluge;
prikupljaju sredstva za pružanje usluga;
prenijeti primljena sredstva dobavljaču;
rad sa dužnicima.

Postoje različite vrste društava za upravljanje, ali sva obavljaju svoje funkcije prema ugovorima zaključenim u ime vlasnika stambenih prostorija u stambenoj zgradi.

Koja je opcija poželjnija?

Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini stanara, uzimajući u obzir sljedeće kriterije:

karakteristike dizajna MKD-a;
potrebe stanovnika;
njihovu sposobnost samoorganizovanja.

Dakle, u malim zgradama do 30 stanova, vlasnici nekretnina mogu se lako organizirati i samostalno obavljati funkcije upravljanja. To će im omogućiti da utvrde budžet za održavanje imovine stambene zgrade, kao i da prate realizaciju radova.

Izbor načina upravljanja stambenom zgradom također se utvrđuje uzimajući u obzir finansijske mogućnosti većine stanovnika. Treba imati na umu da čak i ako se neko ne slaže, ipak je dužan da se povinuje odluci skupštine.

Stvaranje HOA također zahtijeva značajan stepen samoorganizacije od stanovnika.

Budući da je svaki vlasnik član ortačkog društva, on mora učestvovati u njegovim aktivnostima na ovaj ili onaj način.

Najniži stepen učešća uključuje delegiranje ovlasti upravljačkim firmama. Međutim, to često povlači probleme u upravljanju stambenom zgradom. Vlasnici su ponekad nezadovoljni radom društva za upravljanje, što je praćeno žalbama i žalbama.

Promjena metode

Kako se gomilaju potraživanja prema organizaciji koja održava i popravlja imovinu stambenih zgrada, vlasnici stambenih prostorija mogu odlučiti da promijene način upravljanja ili kompaniju koja pruža takve usluge.

S obzirom na to da je izbor vrste upravljanja u nadležnosti zbora vlasnika stambenog prostora, u skladu sa tačkom 3. čl. 161. Zakona o stanovanju, svojom odlukom na skupštini mogu u bilo koje vrijeme promijeniti način izdržavanja i prenijeti ova ovlaštenja na drugu organizaciju.

Odluka, u skladu sa čl. 46. Zakona o stanovanju, usvaja se većinom glasova prisutnih vlasnika na sjednici.

Saznajte više o tome na osnovu čega se to može dogoditi.

Dužnosti i odgovornosti društva za upravljanje

Odgovornosti društva za upravljanje u vezi sa održavanjem imovine su suštinski uslovi ugovora o upravljanju stambenom zgradom. Pored ostalih detalja kao što su sastav imovine stambene zgrade, cijena radova, postupak praćenja i obezbjeđenja sigurnosti, ugovorom je precizirano puna lista radnje i usluge za koje je društvo za upravljanje odgovorno u okviru svojih ovlašćenja za održavanje i popravku imovine.

Istovremeno, Rezolucija Vlade br. 290 definiše minimalnu listu takvih događaja. Dakle, radovi i usluge upravljanja zajedničkom imovinom obuhvataju:

održavanje nosivih konstrukcija, temelja, zidova, krovova, fasada, unutrašnja dekoracija, podovi, podne ploče;
održavanje intra-kućnih komunalnih sistema: grijanje, snabdijevanje električnom energijom i plinom, vodosnabdijevanje, kanalizacija;
suvo i mokro čišćenje zajedničke prostorije, sređivanje u dvorištu, održavanje lokala, odvoz smeća i sl.

Licenciranje djelatnosti društava za upravljanje

U skladu sa čl. 192 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, od 2015. aktivnosti upravljanja mogu obavljati samo organizacije licencirane od strane Goszhilnadzora. Kompanije za upravljanje dobiće licencu samo pod sledećim uslovima:

registracija kao pravno lice ili samostalni preduzetnik u Ruskoj Federaciji;
odsustvo poništenih dozvola zbog grubih prekršaja;
stavljanje u javni domen (GIS Stambeno-komunalne usluge) informacija o pokazateljima finansijske i ekonomske aktivnosti, pruženim uslugama, tarifama;
menadžer ima sertifikat o kvalifikaciji;
direktor nema kaznu u vidu diskvalifikacije i neizrečene osude.

Ako vlasnici nisu odabrali način upravljanja

Stanari se često pitaju ko održava kuću ako nema društva za upravljanje. Treba napomenuti da odsustvo društva za upravljanje ne znači da ovlašćenja održavanja nisu preneta na drugu organizaciju ili da, na primer, nije izabran način direktnog održavanja od strane korisnika ili skupština nije želela da pridružiti se ili osnovati stambenu zadrugu/stambenu zadrugu.

U svakom slučaju, stanari imaju obavezu da biraju - bez toga kuća ne može postojati.

Pa ipak, ako nije odabran način upravljanja ili planirani oblik još nije implementiran, zbor stanovnika nije mogao odlučiti ili prikupiti kvorum, organ lokalne samouprave je dužan raspisati konkurs za izbor upravljačke organizacije koja vršiće održavanje i popravku zajedničke imovine. O tome se govori u stavu 4 čl. 161. stav 5. čl. 200 LCD.

Dakle, nemoguće je nedvosmisleno odgovoriti na pitanje da li stambena zgrada može postojati bez društva za upravljanje. U stambenoj zgradi možda ne postoji društvo za upravljanje, ali samo pod uslovom da se odabere drugačiji način upravljanja.

Zaključak

Upravljanje stambenim zgradama je održavanje, popravka i osiguranje pravilnog korištenja stambene imovine od strane stanovnika. Takve funkcije mogu obavljati upravljačka organizacija, stambena zadruga, HOA ili sami stanari kuće. Oni su dužni generalna skupština izabrati jedan od načina upravljanja, inače će društvo za upravljanje biti imenovano na osnovu rezultata konkursa.

Advokat. Član Advokatske komore Sankt Peterburga. Više od 10 godina iskustva. Diplomirao u Sankt Peterburgu Državni univerzitet. Specijalizirao sam se za građansko, porodično, stambeno i zemljišno pravo.

Savezni zakon se primjenjuje nakon stupanja na snagu

1. Upravljanje stambenom zgradom mora obezbijediti povoljne i sigurne uslove za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rješavanje pitanja korištenja te imovine, kao i komunalne usluge građanima koji žive u takvoj zgradi. kuće, odnosno u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika, stalnu pripravnost komunalnih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za pružanje komunalnih usluga (u daljem tekstu: osiguranje spremnost inženjerskih sistema). Vlada Ruske Federacije utvrđuje standarde i pravila za upravljanje stambenim zgradama.

Informacije o promjenama:

Odredbe člana 161. ovog zakonika (izmjena i dopuna Saveznog zakona br. 59-FZ od 3. aprila 2018.) primjenjuju se na odnose koji proizlaze iz ugovora o upravljanju stambenom zgradom zaključenih prije dana stupanja na snagu navedenog federalnog zakona. Zakon

2.2. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge, navedeno ortačko društvo ili zadruga odgovorna je za održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima koje utvrđuje Vlada Republike Srpske. Ruske Federacije u članu 157.2 ovog zakonika, za osiguranje spremnosti inženjerskih sistema Navedeno ortačko društvo ili zadruga može samostalno pružati usluge i (ili) obavljati poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi ili privući, na osnovu ugovora, lica koja obavljaju odgovarajuće vrste djelatnosti. Prilikom zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravljačkom organizacijom, navedeno ortačko društvo ili zadruga vrši kontrolu nad ispunjavanjem obaveza organizacije za upravljanje iz takvog ugovora, uključujući pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova kojima se osigurava pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi, pružanje komunalnih usluga u zavisnosti od nivoa poboljšanja date kuće, čiji kvalitet mora ispunjavati zahtjeve propisa koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, suspenziju i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

Informacije o promjenama:

Dio 2.3 izmijenjen od 3. aprila 2018. - Federalni zakon od 3. aprila 2018. N 59-FZ

2.3. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije, odgovorna je vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi za pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi i čiji kvalitet mora ispunjavati zahtjeve tehničkih propisa i pravila održavanja koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje komunalnih usluga u zavisnosti od stepena poboljšanja zgrade, čiji kvalitet mora zadovoljavati zahtjeve pravila koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, ili u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika , za osiguranje spremnosti inženjerskih sistema.

3. Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i može se birati i mijenjati u bilo koje vrijeme na osnovu njene odluke. Odluka skupštine o izboru načina upravljanja obavezna je za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi.

Informacije o promjenama:

Član 161. dopunjen delom 3.1 od 11. januara 2018. godine - Savezni zakon

3.1. Po prestanku upravljanja stambenom zgradom od strane zajednice vlasnika kuća, stambene ili stambeno-građevinske zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedenog ortačkog društva ili zadruge, u roku od tri radna dana od dana donošenja odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi promjene načina upravljanja takvom zgradom, dužan je prenijeti tehničku dokumentaciju za stambenu zgradu i drugu dokumentaciju koja se odnosi na upravljanje takvom zgradom, ključeve prostorija koje su dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, elektronski kodovi pristup opremi koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, te drugim tehničkim sredstvima i opremi potrebnim za rad i upravljanje stambenom zgradom, licu koje je preuzelo obavezu upravljanja stambenom zgradom , odnosno u slučaju odabira direktnog načina upravljanja stambenom zgradom doma vlasniku prostora u stambenoj zgradi, navedenom u odluci skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru direktnog načina upravljanja. upravljanju stambenom zgradom, ili, ako takav vlasnik nije naveden, bilo kojem vlasniku prostora u takvoj stambenoj zgradi.

4. Organ lokalne uprave, na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, raspisuje konkurs za izbor upravljačke organizacije u slučajevima navedenim u dijelu 13. ovog člana i dela 5. člana 200. ovog zakonika, kao i ako vlasnici prostorija u stambenoj zgradi u roku od šest meseci pre dana raspisivanja konkursa nisu izabrali način upravljanja ovom zgradom ili ako odluka izbor načina upravljanja ovom kućom nije sproveden. Javni konkurs se raspisuje i ako prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zaključenog na osnovu javnog konkursa, nije izabran način upravljanja ovom zgradom ili ako je donesena odluka o izboru načina upravljanja. ovaj objekat nije realizovan.

4.1. Informacije o javnom konkursu za izbor organizacije za upravljanje objavljuju se na službenoj web stranici Ruske Federacije na Internet informaciono-telekomunikacionoj mreži za objavljivanje informacija o nadmetanju (u daljem tekstu: službena web stranica na Internetu). Vlada Ruske Federacije utvrđuje službenu web stranicu na Internetu i tijelo ovlašteno za njegovo održavanje. Sve dok Vlada Ruske Federacije ne odredi službenu web stranicu na Internetu, na službenoj web stranici postavlja se obavijest o javnom konkursu općina na internet informaciono-telekomunikacionoj mreži, a objavljuje se i u zvaničnoj štampanoj publikaciji namenjenoj objavljivanju informacija o izdavanju naloga za potrebe opštine. Informacije o navedenom konkursu moraju biti dostupne na uvid svim zainteresovanim licima bez naplate naknade. Informacija o rezultatima javnog konkursa objavljuje se na internet stranici na Internet informaciono-telekomunikacionoj mreži, na kojoj je objavljena informacija o njegovom sprovođenju, najkasnije tri dana od dana utvrđivanja takvih rezultata, a objavljuje se i u zvanična štampana publikacija u kojoj su objavljene informacije o njenom sprovođenju.

5. Organ lokalne samouprave, u roku od deset dana od dana raspisivanja konkursa iz stava 4. ovog člana, obaveštava sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi o rezultatima konkursa i uslovima ugovora o upravljanju. ovu zgradu. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da zaključe ugovor o upravljanju ovom zgradom sa organizacijom za upravljanje izabranom na osnovu rezultata javnog konkursa iz stava 4. ovog člana, na način utvrđen članom 445. Civil Code Ruska Federacija.

6. Organ lokalne samouprave, najkasnije mesec dana pre isteka važenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom iz stava 5. ovog člana, saziva sastanak vlasnika prostorija u ovoj zgradi radi odlučivanja o izboru način upravljanja ovom kućom, ako takva odluka nije ranije donesena u skladu sa stavom 3. ovog člana.

7. Svaki vlasnik prostorija u stambenoj zgradi može se obratiti sudu sa zahtjevom da obaveže lokalne samouprave da izaberu organizaciju upravljanja u skladu sa odredbama dijela 4. ovog člana.

8.1. Nije dozvoljeno zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom na osnovu rezultata javnog konkursa ili ako se navedeni konkurs proglasi nevažećim, ranije od deset dana od dana objavljivanja informacija o rezultatima navedenog konkursa na dan. službenu web stranicu na internetu. Ovaj zahtjev se ne primjenjuje dok Vlada Ruske Federacije ne odredi službenu web stranicu na Internetu.

9. Višestambenom zgradom može upravljati samo jedna upravljačka organizacija.

11. U slučaju predviđenom članom 157.2 ovog zakonika, upravljačka organizacija, udruženje vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizovana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom, na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, je obavezan da:

1) pruža resursnim organizacijama, regionalnom operateru za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom informacije potrebne za naplatu komunalnih usluga, uključujući očitanja pojedinačnih mjernih uređaja (kada takva očitavanja daju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi i stanari stambenih prostorija po ugovorima socijalno zapošljavanje ili ugovori o zakupu stambenih prostorija države ili opštine stambeni fond u ovoj zgradi, organizacija za upravljanje, udruženje vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizovana potrošačka zadruga) i kolektivni (zajednička kuća) mjerni uređaji instalirani u stambenoj zgradi;

2) prati kvalitet komunalnih sredstava i kontinuitet njihovog snabdijevanja do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

3) prihvati od vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i zakupaca stambenih prostorija po ugovorima o socijalnom najmu ili ugovoru o zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u datoj zgradi o povredi uslova za kvalitet javnih usluga i (ili) kontinuitet pružanja takvih usluga, kršenja u obračunu iznosa plaćanja komunalnih usluga i interakciju sa organizacijama za snabdevanje resursima i regionalnim operaterom za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom prilikom razmatranja ovih zahteva, proveravanja činjenica navedenih u otklanjanje utvrđenih povreda i slanje informacija o rezultatima razmatranja prijava na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

4) omogući resursnim organizacijama pristup zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi radi obustavljanja ili ograničavanja pružanja komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i zakupcima stambenih prostorija na osnovu ugovora o društvenom najmu ili zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u datoj zgradi ili po dogovoru sa organizacijama za snabdevanje resursima obustavljaju ili ograničavaju pružanje komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i stanarima stambenih prostorija na osnovu ugovora o socijalnom najmu ili ugovoru o zakupu stambenih prostorija u državni ili opštinski stambeni fond u datoj zgradi.

11.1. At direktno upravljanje U stambenoj zgradi vlasnici prostorija u stambenoj zgradi pružaju vlasnicima i korisnicima prostorija u ovoj zgradi komunalnu uslugu upravljanja čvrstim komunalnim otpadom koju obezbjeđuje regionalni operater za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom.

Informacije o promjenama:

Dio 12 izmijenjen od 3. aprila 2018. - Federalni zakon od 3. aprila 2018. N 59-FZ

12. Upravljačke organizacije, udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge koje upravljaju stambenim zgradama nemaju pravo odbiti da zaključe, u skladu sa pravilima navedenim u dijelu 1. člana 157. ovog zakonika, ugovora, uključujući u odnosi se na komunalne resurse, koji se troše na održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, sa organizacijama za snabdijevanje resursima koje obezbjeđuju snabdijevanje hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, snabdijevanje električnom energijom, plinom (uključujući opskrbu kućnim plinom u bocama), grijanjem (toplotom snabdijevanje, uključujući snabdijevanje čvrstim gorivom uz šporetno grijanje), i regionalni operater za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom, osim u slučajevima predviđenim u dijelu 4. ovog člana, otvoreni tender. U roku od deset dana od dana raspisivanja javnog konkursa, organ lokalne samouprave obaveštava sva lica koja su prihvatila od nosioca projekta (osobe koja daje izgradnju stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju za prostorije u ovoj zgradi prema to akt o prenosu ili drugi dokument o prenosu, o rezultatima javnog konkursa i uslovima ugovora o upravljanju ovom kućom. Ove osobe su dužne da sklope ugovor o upravljanju ovom kućom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata javnog konkursa. Ako u roku od dva mjeseca od dana održavanja otvorenog tendera vlasnici ne zaključe ugovor o upravljanju sa organizacijom za upravljanje, smatra se da je takav ugovor zaključen pod uslovima utvrđenim otvorenim tenderom.

14. Prije zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom između lica iz stava 6. dijela 2. člana 153. ovog zakonika i upravljačke organizacije izabrane na osnovu rezultata javnog konkursa, upravljanje stambenom zgradom provodi organizacija za upravljanje, sa kojom investitor mora zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom najkasnije pet dana od dana prijema dozvole za stavljanje u funkciju stambene zgrade.

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 217-FZ od 21. jula 2014. dopunio je član 161. ovog zakonika dijelom 14.1.

14.1. U slučaju prestanka korištenja zgrade kao kuće za najam, vlasnik, koji posjeduje sve prostorije u stambenoj zgradi, odlučuje o pitanjima upravljanja stambenom zgradom na način utvrđen čl. 7. čl. 46. ovog zakonika. U slučaju prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj stambenoj zgradi, vlasnici prostorija u ovoj stambenoj zgradi, u roku od godinu dana od dana prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj stambenoj zgradi, moraju izabrati na skupštini ovih vlasnika i implementirati način upravljanja ovom stambenom zgradom.

Informacije o promjenama:

Federalni zakon br. 123-FZ od 4. juna 2011. dopunio je član 161. ovog zakonika dijelom 15.

15. Organizacija koja snabdijeva resurse neophodne za pružanje javnih usluga odgovorna je za snabdijevanje ovih resursa odgovarajućeg kvaliteta do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi i granica vanjske mreže inženjersko-tehničke podrške za ovu zgradu, osim ako ugovorom sa takvom organizacijom nije drugačije određeno.

Član 161 dopunjen je dijelom 17 od 12. januara 2019. - Federalni zakon od 31. decembra 2017. N 485-FZ

17. Upravljanje stambenom zgradom za koju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja takvom kućom na način utvrđen ovim zakonikom ili nije sproveden izabrani način upravljanja, nije utvrđena organizacija za upravljanje, uključujući i zbog priznavanja javnog konkursa za izbor kao nevažeće organizacije za upravljanje, koju sprovodi organ lokalne samouprave u skladu sa ovim kodeksom, sprovodi organizacija za upravljanje koja ima dozvolu za obavljanje poslova. preduzetničku aktivnost za upravljanje stambenim zgradama, utvrđeno odlukom organa lokalne samouprave na način i pod uslovima koje utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Takva upravljačka organizacija obavlja poslove upravljanja stambenom zgradom sve dok vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ne izaberu način upravljanja stambenom zgradom ili do zaključenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravljačkom organizacijom koju utvrđuje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi ili na osnovu rezultata javnog konkursa iz stava 4. ovog člana, ali ne duže od godinu dana.

Kako upravljati stambenom zgradom?

Stambena zgrada (MCD)– radi se o skupu više stanova (dva ili više). Ovi apartmani imaju pristup prostoriji zajednička upotreba ili kod zemljište, u blizini stambena zgrada. Stambena zgrada sadrži elemente zajedničke imovine vlasnika prostorija u skladu sa stambenim zakonodavstvom.

Stambena zgrada uključuje:

stambeni prostor (apartmani/sobe),

nestambenih prostorija,

ostale prostorije (stepeništa, liftovi, podrumi, tavani),

inženjerski sistemi i komunikacije.

Sa pravne tačke gledišta, stambena zgrada je zajedničko vlasništvo. Akcionari su vlasnici prostorija.

Kako se upravlja stambenom zgradom?

Karakteristična karakteristika stanovanja u stambenoj zgradi je činjenica da stanovnici moraju zajedno rješavati mnoge probleme. Za efikasno poravnanje opšta pitanja vlasnici moraju odabrati odgovarajući način upravljanja stambenim zgradama.

Šta znači upravljanje stambenom zgradom? Prije svega, ovo obavljanje aktivnosti usmjereno na:

stvaranje ugodnih uslova za život stanovnika;

obezbjeđivanje sigurnosti imovine, kao i praćenje njenog pravilnog korištenja;

pružanje komunalnih i stambenih usluga.

Djelatnost upravljanja stambenom zgradom podrazumijeva njeno održavanje u dobrom stanju. Ovaj koncept uključuje:

stanje tehnički sistemi zgrada;

red u okolini;

stanje zajedničkih prostora unutar stambene zgrade;

zaključivanje ugovora sa organizacijama za snabdevanje resursima;

kontrola komunalnih usluga za stambene zgrade;

i druge funkcije.

Pravo svojine podrazumeva obavezu praćenja stanja imovine i sprečavanja moguća šteta drugima zbog nepravilne upotrebe. Stoga se od vlasnika traži da izaberu oblik upravljanja svojom imovinom. Oblik upravljanja može se izabrati na glavnoj skupštini. Istovremeno, vlasnici zadržavaju mogućnost da ga promijene u bilo kojem trenutku. Odluka većine je obavezujuća za sve vlasnike, čak i one koji nisu glasali ili su bili protiv.

Postoji nekoliko načina upravljanja stambenom zgradom:

direktno upravljanje od strane vlasnika;

Ove metode su regulisane članom 161. stav 2. Zakona o stanovanju Ruske Federacije.

Izbor metode kontrole zavisi od:

broj stanova u zgradi;

solventnost vlasnika;

dostupnost mjernih uređaja;

odnosi sa organizacijama za snabdevanje resursima;

i drugi faktori.

Bez obzira na to koji način kontrole je odabran u vašem domu, zapamtite da svaki vlasnik mora:

Primite sve potrebne komunalije blagovremeno i u potpunosti.

imaju pravo na slobodan pristup informacijama o svojoj kompaniji za upravljanje i njenom radu.

Odgovornost službenika (šefa organizacije koja upravlja kućom) propisana je Zakonom o stanovanju i.

Upravljačko društvo za servis stambene zgrade

Jedan od oblika upravljanja stambenom zgradom provodi se uz pomoć posebne organizacije (upravljačko društvo, društvo za upravljanje), koju biraju stanari. Više o karakteristikama i odgovornostima kompanije za upravljanje možete pročitati u ovom članku.

Ovo je najčešći oblik upravljanja MKD-om. Postoji nekoliko razloga za to:

Društvo za upravljanje može upravljati bilo kojim brojem kuća, bez obzira na njihovu lokaciju;

upravljačka organizacija može sarađivati sa kućom, HOA ili stambenom zadrugom;

Društvo za upravljanje može samo servisirati kuću, a ne i upravljati njome (kada se uplate vrše direktno ili sami vlasnici upravljaju stambenom zgradom).

Da bi društvo za upravljanje započelo svoje aktivnosti na upravljanju određenom stambenom zgradom, vlasnici ga moraju izabrati na skupštini. Izbor se odobrava većinom glasova. Kvorum (broj učesnika sastanka dovoljan da se prizna nadležnost za odlučivanje o dnevnom redu) smatra se postignutim ako ima 50% + 1 glas. Takođe, na skupštini stanari moraju odobriti tarife za održavanje i popravku stambenih objekata i riješiti pitanja u vezi sa korištenjem zajedničke imovine stambene zgrade.

Prilikom prijenosa upravljanja svojim domom na specijaliziranu organizaciju treće strane, vrijedi zapamtiti da se ova usluga plaća. Cijena usluga je navedena u ugovoru o upravljanju. To uključuje:

plaćanje komunalija,

popravak i građevinski radovi,

traženje izvođača radova,

i drugi povezani radovi.

Dozvola za upravljanje stambenim zgradama

Organizacija za upravljanje mora imati dozvolu za upravljanje stambenim zgradama. Ova obaveza je uvedena izmjenama i dopunama Zakona o stanovanju Ruske Federacije. Za dobijanje licence, upravljačkoj organizaciji je potrebno:

podnijeti zahtjev Državnoj stambenoj inspekciji;

položiti ispit za rukovodioca organizacije za upravljanje;

platiti državnu taksu.

Licenca se može opozvati ako organizacija za upravljanje ne ispuni svoje obaveze.

S kim društvo za upravljanje sarađuje?

Organizacije koje snabdevaju resurse i rezidenti su dva glavna objekta interakcije između kompanija za upravljanje. Suština rada kompanije za upravljanje je kupovina resursa (struja, voda, toplota, itd.) od organizacija za snabdijevanje resursima i prijenos na vlasnike stambenih zgrada. Riječ je o komercijalnom odnosu koji rješava jedan od najvažnijih zadataka društva za upravljanje - snabdijevanje stanovnika komunalnom djelatnošću.

Upravljanje stambenim zgradama uz pomoć upravnika zgrada

U Rusiji se predviđa pojava novog formata za upravljanje kućama. Možda će u bliskoj budućnosti jedan upravnik-kuće menadžer moći upravljati stambenim zgradama umjesto čitave upravljačke organizacije. On će raditi prema ugovor o radu, ali neće zamijeniti predsjednika odbora. Rusko Ministarstvo građevinarstva je do sada upravo izradilo nacrt zakona prema kojem stambene zadruge i udruženja vlasnika kuća mogu zaposliti takvog menadžera.

Kako društvo za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama može upravljati stambenom zgradom?

Društvo za upravljanje je dužno:

u skladu sa pravilima o održavanju zajedničke imovine stambenih zgrada, izvršiti neophodan rad;

obezbijediti komunalne usluge za stanovnike;

pridržavati se pravila i propisa za upravljanje stambenim zgradama.

Prije svega, potrebno je zaključiti ugovor o upravljanju. Ovo obavezan dokument u radu Krivičnog zakonika. Datum zaključenja ovog ugovora smatrat će se datumom početka upravljanja kućom. Takav ugovor mora biti zaključen sa većinom vlasnika kuća.

Svi stanari kuće su jedna strana u ugovoru, a društvo za upravljanje je druga.

Svi poslovi vezani za upravljanje kućom i njenom imovinom grade se na osnovu ugovora o upravljanju, a predviđena je i odgovornost za nekvalitetno pružanje usluga i obavljanje poslova. Kvalitet se utvrđuje u skladu sa tehničkim propisima i pravilima za održavanje zajedničke imovine u stambenim zgradama.

Ugovor o upravljanju mora naznačiti:

kućna adresa;

opis zajedničke imovine stambene zgrade;

spisak komunalnih usluga i njihovih troškova;

spisak radova na održavanju i popravci i njihov trošak;

ugovorna cijena;

postupak praćenja aktivnosti društva za upravljanje.

Rok za sklapanje ugovora o upravljanju stambenim zgradama može varirati od 3 mjeseca do 5 godina.

Postupak upravljanja stambenom zgradom

Uredbom Vlade Ruske Federacije od 15. maja 2013. br. 416 () odobrena su Pravila za sprovođenje aktivnosti upravljanja stambenim zgradama. Oni su ti koji reguliraju upravljanje stambenim zgradama. Oni opisuju standarde upravljanja, odgovornosti i ovlasti kompanija za upravljanje, kao i standarde za interakciju sa vlasnicima.

Procedura upravljanja pretpostavlja:

propisani standardi za čuvanje i prenošenje tehničke dokumentacije kod kuće;

objavljivanje informacija o aktivnostima društva za upravljanje;

zaključivanje ugovora o pružanju komunalnih usluga;

utvrđivanje tarifa za održavanje i popravke stanova;

rad hitne dispečerske službe.

Koji zakoni i dokumenti regulišu upravljanje stambenim zgradama od strane društva za upravljanje?

Da biste upravljali kućom, morate znati niz zakona koji se odnose na stambeno-komunalne usluge.

Na primjer, u Zakonu o stanovanju cijeli dio VIII posvećen je upravljanju stambenom zgradom.

Aktivnosti održavanja kuće u ispravnom stanju regulirane su Uredbom Vlade Ruske Federacije „O odobravanju standarda i pravila za upravljanje stambenom zgradom“. Ovi standardi definišu:

pravila za obavljanje poslova upravljanja stambenim zgradama;

dužnosti službenika;