Yandex novac 

Udžbenik za predmet „Procjena vrijednosti nekretnina. Procjena i upravljanje nekretninama: bilješke sa predavanja Prednosti ulaganja u nekretnine

Sažetak knjige ""

Svrha ovog udžbenika je formiranje sistema teorijskih, metodoloških i praktičnih osnova za procjenu vrijednosti nekretnina. Dati su osnovni pojmovi: nekretnine, tržište nekretnina, procjena vrijednosti nekretnina, vrste vrijednosti, ciljevi i principi vrednovanja. Glavni pristupi i metode vrednovanja nekretnina navedeni su uzimajući u obzir rusku praksu vrednovanja i najnovije promjene u zakonodavstvu koje reguliše poslove vrednovanja. Usklađen je sa najnovijom generacijom Federalnog državnog obrazovnog standarda za visoko obrazovanje. Za studente upisane na osnovne programe iz oblasti studija „Ekonomija i menadžment“, studente skraćenih programa, programa stručne prekvalifikacije, praktičare procjenitelja.

Cijena: ~1647 rub. idi na kupovinu

Pogledajte knjige slične "Procjena nekretnina (za prvostupnike). Udžbenik"

  • Procjena vrijednosti nekretnina. Zbirka problema. Tutorial

    Sadrži skup zadataka, testova, kao i normativni materijal koji pokriva glavne teorijske i primijenjene aspekte ocjenjivanja Tržišna vrijednost nekretnina. Zadaci su razvijeni na osnovu tipične situacije i najčešće tehnike vrednovanje objekti nekretnina. Konceptualni aparat i preporučene metodološke odredbe prilagođene su uslovima domaće prakse aktivnosti procjene i u skladu sa međunarodnim standardima...

  • Procjena vrijednosti imovine. Tutorial

    Izdavač: Knorus. Godina: 2020.

    Razmatraju se teorijski i metodološki aspekti procjene razni objekti nekretnine, njena pravna i informatička podrška, karakteristike poslovanja i transakcija na tržištu nekretnina, kao i pitanja finansiranja ulaganja u nekretnine i analiza hipotekarnih ulaganja. Feature nastavno pomagalo predstavlja prikaz teorijskih pitanja vrednovanja u širem kontekstu ekonomije nekretnina, uzimajući u obzir regulatorne faktore...

  • Procjena vrijednosti nekretnina. Tutorial

    Izdavač: Knorus. Godina: 2020. Serija: Diploma.

    Razmatraju se teorijske i praktične osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine kao specifičnog objekta procjene. Detaljno se analiziraju koncepti, principi i informaciona podrška vrednovanja; obim, prednosti i nedostaci različitih pristupa ocjenjivanju; sadržaj faza procene tržišne vrednosti nepokretnosti različitim metodama i koordinacija dobijenih rezultata. Usklađen je sa najnovijom generacijom Federalnog državnog obrazovnog standarda za visoko obrazovanje. Za...

  • Procjena vrijednosti imovine. Udžbenik

    Knjiga se bavi teorijskim i metodološkim aspektima vrednovanja različitih nekretnina, pravnom i informatičkom podrškom vrednovanju, karakteristikama poslovanja i transakcija na tržištu nekretnina, kao i pitanja finansiranja ulaganja u nekretnine i analize hipotekarnih ulaganja. Posebnost ove knjige je prikaz teorijskih pitanja vrednovanja u širem kontekstu ekonomije nekretnina, uzimajući u obzir regulatorne faktore...

  • Izdavač: Prospekt. Godina: 2019.

    Struktura i sadržaj udžbenika odgovaraju kompetencijskom pristupu Federalnog državnog obrazovnog standarda visokog obrazovanja stručno obrazovanje(FSES VPO) 3. generacije. Udžbenik daje ideju o teoriji i praksi vrednovanja nekretnina. Ispituje teorijske i metodološke aspekte vrednovanja nekretnina, njihovu pravnu i informatičku podršku. Osnovni koncepti koji se koriste u ocjenjivanju...

  • Procjena vrijednosti nekretnina. Udžbenik

    Izdavač: INFRA-M. Godina: 2019. Serija: Visoko obrazovanje. Diploma.

    Udžbenik je posvećen pitanjima određivanja tržišta, ulaganja, likvidacije i katastarsku vrijednost objekti nekretnina. Teorijske odredbe propraćene su primjerima iz praktičnih aktivnosti. Predviđeno za studente visokoškolskih ustanova sa diplomom i magistraturom, koji studiraju u oblastima obuke 21.03.02 i 21.04.02 "Upravljanje zemljištem i katastri". 2. izdanje, revidirano i prošireno...

  • Neka pitanja vrednovanja hotelskih nekretnina

    Izdavač: Međunarodni odnosi. Godina: 2018.

    Publikacija se bavi ocjenom hotelskih kapaciteta kao poseban tip komercijalne nekretnine. Date su osnove funkcionisanja hotelskih objekata čije je poznavanje neophodno za izgradnju modela za procjenu smještajnih kapaciteta; razmatraju se metode i alati za analizu hotelskog tržišta i predviđanje njihovih aktivnosti, što je neophodno za procjenu prihoda i rashoda operativne aktivnosti. Studija je zasnovana na pregledu i poređenju ruskih...

  • Procjena vrijednosti nekretnina. Udžbenik

    Izdavač: Prospekt. Godina: 2017.

    Usklađen je sa 3. generacijom Federalnog državnog obrazovnog standarda za visoko profesionalno obrazovanje. Udžbenik daje ideju o teoriji i praksi vrednovanja nekretnina. Sagledava teorijsko-metodološke aspekte procene vrednosti nepokretnosti, njihovu pravnu i informatičku podršku.Predstavljeni su osnovni koncepti koji se koriste u poslovima procene vrednosti...

  • Nekretnine: osnove ekonomije, vrednovanje i katastar. Kratki kurs

    Izdavač: Phoenix. Godina: 2013. Serija: Test i ispit.

    Udžbenik je izrađen u skladu sa saveznim državnim obrazovnim standardima visokog stručnog obrazovanja treće generacije (FSES-3) i ispunjava uslove za obavezno minimalno znanje iz oblasti nekretnina pri pripremanju prvostupnika iz oblasti 120700 „Zemljište upravljanja i katastra“. Dizajniran da pomogne u organizaciji samostalnog rada i pripremi za završnu certifikaciju. U ponudi...

  • Procjena zastarjelosti i najboljeg korištenja nekretnine

    Izdavač: Stroyinformizdat. Godina: 2013.

    Ova knjiga je 2. izdanje originalnog obrazovnog i praktičnog priručnika o procjeni zastarjelosti i efektivna upotreba(NEI) nekretnina. Razmatraju se pitanja odnosa zastarelosti i principa NEI. Posebna pažnja je posvećena šemi interakcije između analize LEI i pristupa evaluaciji kroz otklonjivu zastarelost i povezanost potonjeg sa troškovima poboljšanja restrukturiranja. Algoritmi za procenu funkcionalne i ekonomske zastarelosti,...

  • Nekretnine: ekonomija, vrednovanje i razvoj

    Izdavač: Phoenix. Godina: 2013. Serija: Visoko obrazovanje.

    U udžbeniku se izlažu glavna teorijska i metodološka pitanja ekonomije vrednovanja i razvoja nekretnina kao samostalne obrazovne oblasti, a razmatraju se i opšte odredbe povezani aspekti, karakteristike tržišta nekretnina, kreditiranje nekretnina (hipoteka), procjena rizika razvoja nekretnina. Namenjen je prvostupnicima, masterima, diplomiranim studentima i nastavnicima specijalizovanih disciplina, procenjivačima praktičarima, organizatorima...

  • Cijene u građevinarstvu i vrednovanje nekretnina

    Izdavač: Peter. Godina: 2013. Serija: Građevinski poslovi.

    Ovaj edukativni i praktični priručnik predstavlja obimnu građu o srodnim, usko povezanim pitanjima projektovanja, izgradnje zgrada i objekata, utvrđivanja troškova izgradnje i procjene tržišne vrijednosti nekretnina. Višegodišnje stručno i nastavno iskustvo u oblasti građevinarstva i ocjenjivanja omogućilo je autorima da prikupe i stvore sveobuhvatan materijal u knjizi čiji je cilj poboljšanje kvaliteta...

  • Vrednovanje nekretnina: teorija i praksa: udžbenik

    Izdavač: Omega-L. Godina: 2012. Serija: Visoko finansijsko obrazovanje.

    Udžbenik jasno predstavlja teorijsko i praktični aspekti procjenu vrijednosti nekretnine. Teorijske odredbe su popraćene praktični primjeri i zadaci koji olakšavaju asimilaciju gradiva. Autor uveliko koristi radove vodećih ruskih i stranih naučnika, savremeno rusko zakonodavstvo, kao i lično iskustvo, stečeno kroz saradnju sa praktičarima procjenitelja, dugogodišnje (više od 10 godina) iskustva...

  • Procjena vrijednosti i cijene nekretnina u građevinarstvu. Edukativni i praktični priručnik

    Izdavač: Stroyinformizdat. Godina: 2012.

    Ovaj edukativni i praktični priručnik predstavlja obimnu građu o srodnim, usko povezanim pitanjima projektovanja, izgradnje zgrada i objekata, utvrđivanja troškova izgradnje i procjene tržišne vrijednosti nekretnina. Višegodišnje profesionalno i nastavno iskustvo u oblasti građevinarstva i procene omogućilo im je autore da prikupe i kreiraju...

BIBLIOGRAFIJA

1. Aleksandrov, V.T. Procjena zastarjelosti i najefikasnije korištenje nekretnina: Edukativni i praktični vodič / V.T. Aleksandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 str.
2. Ardžinov, V. Određivanje cijena u građevinarstvu i procjena nekretnina / V. Ardžinov. - Sankt Peterburg: Peter, 2013. - 384 str.
3. Ardžinov, V.D. Određivanje cijena u građevinarstvu i procjena nekretnina / V.D. Ardžinov, V.T. Aleksandrov. - Sankt Peterburg: Peter, 2013. - 384 str.
4. Bekasov, Sh. Procena vrednosti nekretnina: zbirka zadataka: Udžbenik za univerzitete / Sh. Bekasov. - M.: KnoRus, 2010. - 260 str.
5. Varlamov, A.A. zemljišne knjige. U 6 tomova T. 5. Procjena vrijednosti zemljišta i drugih nekretnina / A.A. Varlamov, S.A. Galčenko. - M.: KolosS, 2008. - 265 str.
6. Ivanova, E.N. Procjena vrijednosti nekretnina. Zbirka zadataka: Udžbenik / E.N. Ivanova; Ed. M.A. Fedotova. - M.: KnoRus, 2010. - 272 str.
7. Ivanova, E.N. Procjena vrijednosti nekretnina (za prvostupnike) / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2015. - 125 str.
8. Ivanova, E.N. Procjena vrijednosti nekretnina. Zbirka zadataka: Udžbenik / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2017. - 304 str.
9. Kasyanenko, T. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / T. Kasyanenko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 str.
10. Kasyanenko, T.G. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2013. - 752 str.
11. Kasyanenko, T.G. Procjena nekretnina / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2019. - 640 str.
12. Komarov, S.I. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / A.A. Varlamov, S.I. Komarov; Pod generalom ed. prof., doktor ekonomskih nauka AA. Varlamov. - M.: Forum, Naučno-istraživački centar Infra-M, 2013. - 288 str.
13. Lukov, A.V. Sveobuhvatna procjena objekata-spomenika istorije i kulture na tržištu nekretnina: Naučno-obrazovna publikacija / A.V. Lukov, I.L. Vladimirova, V.V. Holshchevnikov. - M.: ASV, 2006. - 344 str.
14. Lukov, A.V. Sveobuhvatna procjena objekata-spomenika istorije i kulture na tržištu nekretnina / A.V. Lukov. - M.: ASV, 2006. - 344 str.
15. Nanazashvili, I.Kh. Katastar, pregled i procjena nepokretnosti. / NJIHOVI. Nanazashvili. - M.: Viša škola, 2009. - 431 str.
16. Nanazashvili, I.Kh. Katastar, ispitivanje i procjena nepokretnosti: Referentni priručnik / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovčenko, V.I. Nanazashvili. - M.: Viša škola, 2009. - 431 str.
17. Nanazashvili, I.Kh. Procjena nekretnina / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovchenko. - M.: Arhitektura-S, 2005. - 200 str.
18. Nanazashvili, I.Kh. Procjena nekretnina: Udžbenik / I.Kh. Nanazashvili. - M.: Arhitektura-S, 2005. - 200 str.
19. Popova, L.V. Matematičke metode u vrednovanju: obrazovno-analitički ciklus za specijalnost "Procjena vrijednosti nekretnina": Udžbenik / L.V. Popova. - M.: DiS, 2011. - 112 str.
20. Sevostyanov, A.V. Ekonomska procjena nekretnine i investicije / A.V. Sevostyanov. - M.: Academia, 2018. - 40 str.
21. Sevostyanov, A.V. Ekonomska procjena nekretnina i investicija: Udžbenik / A.V. Sevostyanov. - M.: Akademija, 2013. - 288 str.
22. Tepman, L.N. Procjena vrijednosti imovine. Udžbenik Benefit / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Jedinstvo, 2011. - 240 str.
23. Tepman, L.N. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Jedinstvo, 2015. - 591 str.
24. Ushak, N.V. Procjena nekretnina / N.V. Ushak. - M.: KnoRus, 2013. - 752 str.
25. Fedotova, M.A. Procjena nekretnina (diploma) / M.A. Fedotova. - M.: KnoRus, 2018. - 176 str.
26. Fokina, O.M. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / O.M. Fokina. - M.: Finansije i statistika, 2010. - 560 str.

Razmatraju se teorijski i metodološki aspekti procene različitih objekata nepokretnosti, njena pravna i informatička podrška, karakteristike poslovanja i transakcija na tržištu nekretnina, kao i pitanja finansiranja ulaganja u nekretnine i analiza hipotekarnih ulaganja. Posebnost udžbenika je izlaganje teorijskih pitanja vrednovanja u širem kontekstu ekonomije nekretnina, uzimajući u obzir faktore zakonske regulative delatnosti vrednovanja. Primjena predloženih pristupa i metoda za procjenu vrijednosti nekretnina ilustrovana je velikim brojem primjera. Za studente i nastavnike pravnih i ekonomskih fakulteta, obuku stručnjaka iz oblasti zemljišnih odnosa, građevinarstva i tržišta nekretnina, kao i državnih i opštinske vlasti. Može biti korisno za zaposlene i menadžere nekretnina i firmi za procenu, kao i za stručnjake za investicije.

Na našoj web stranici možete besplatno i bez registracije preuzeti knjigu „Procjena nekretnina“ Tatjane Gennadievne Kasyanenko u fb2, rtf, epub, pdf, txt formatu, pročitati knjigu na mreži ili kupiti knjigu u online prodavnici.

Disciplina „Procjena nekretnina“ osmišljena je da osigura obuku visokokvalificiranih stručnjaka koji zadovoljavaju najnovije trendove u razvoju ruske ekonomije, a posebno tržišta nekretnina.
Svrha izučavanja discipline „Procena vrednosti nekretnina“ je da studenti steknu neophodna teorijska znanja o suštini nekretnina i njihovoj ulozi u funkcionisanju tržišta nekretnina i ruske privrede, kao i praktične veštine u određivanju vrednosti nekretnina. tržišnu vrijednost nekretnine.
S tim u vezi, osnovni cilj ovog udžbenika: dati studentima – budućim ekonomistima-evaluatorima – sistematizovana znanja o ekonomskim procesima koji se odnose na objekte nekretnina i subjekte koji posluju na tržištu nekretnina (fizička i pravna lica), glavne pristupe i metode za utvrđivanje vrijednosti objekata nekretnina.

U Rusiji u U poslednje vreme povećan je uticaj aktivnosti procene. Ovo se može smatrati činjenicom priznanja Rusije kao zemlje sa tržišnu ekonomiju. Privreda sa razvijenom tržišni mehanizam, razumijevanje od strane svih privrednih subjekata kao njihove uloge u efikasnom upravljanju proizvodnjom, zadovoljstvu potrošača robom i maksimiziranju finansijski rezultat, te uloga samog preduzeća u privredi određene industrije, u razmjerima datog regiona ili cijele države u cjelini.
Savršeno tržište je haotično i loše predvidljivo. Međutim, ovo malo ko zaustavlja. Neki ljudi pokušavaju da izvrše transakcije za kupovinu i prodaju robe na vlastitu odgovornost i rizik, oslanjajući se na vlastitu intuiciju ili emocije, dok drugi, imajući određeno iskustvo i dovoljno informacija, mogu zaviriti u ovaj mehanizam, pokušavajući danas predvidjeti daljnje uticaj ove transakcije na situaciju na tržištu u budućnosti, motivišući tržište da dalje unapređuje svoj mehanizam (transakcije), ali u sopstvenim interesima.

SADRŽAJ
Podaci o autorima 4
Uvod 5
Tema 1. Pojam i klasifikacija nekretnina, ispitivanje i opis 7
1.1. Koncept nekretnine 10
1.2. Klasifikacija nekretnina 12
1.3. Tehnički pregled nepokretnosti 16
1.4. Osobenosti rada procjenitelja pri ispitivanju predmeta procjene 18
1.5. Opis objekta procjene prilikom sastavljanja izvještaja 19
1.6. Informaciona podrška Procjena nekretnina 24
Pitanja 29
Tema 2. Osobine funkcionisanja tržišta nekretnina 31
2.1. Opšte karakteristike i struktura tržišta nekretnina 32
2.2. Ciljevi analize tržišta nekretnina, faktori ponude i potražnje 35
2.3. Utvrđivanje kapaciteta tržišta nekretnina 38
2.4. Zajedničke karakteristike i razlike u razvoju tržišta nekretnina i tržišta kapitala 41
2.5. Nivo rizika na tržištu nekretnina 42
Pitanja 44
Tema 3. Osobine procesa vrednovanja nekretnina na savremenom tržištu 47
3.1. Vrste troškova 48
3.2. Principi vrednovanja nekretnina 55
3.3. Proces evaluacije 65
3.4. Ocjena investiciona atraktivnost nekretnine 68
Pitanja 81
Tema 4. Pravni aspekti vrednovanja nekretnina 83
4.1. Pravni koncept nekretnine 84
4.2. Uredba o poslovima ocjenjivanja 101
4.3. Korišteni standardi troškova 114
Pitanja 116
Tema 5. Pristupi procjeni vrijednosti nekretnina 119
5.1. Pristup prihodima 121
5.2. Komparativni pristup 144
5.3. Pristup trošku 152
5.4. Analiza investicija i hipoteka 165
5.5. Uticaj faktora sredine na procenu vrednosti nekretnina 168
5.6. Metode vrednovanja zemljišta 171
Pitanja 175
Tema 6. Vrednovanje nepokretnosti za potrebe poreza 179
6.1. Prikupljanje informacija i kreiranje tabele posmatranja 186
6.2. Odabir modela procjene troškova 190
Praktične vježbe 201
Testovi 215
Regulatorni dokumenti 227
1. Savezni zakon „O poslovima vrednovanja u Ruska Federacija» 227
2. Standardi obavezne evaluacije 244
3. Zakon o zemljištu Ruske Federacije 246
4. Smjernice utvrđivanjem tržišne vrijednosti zemljišne parcele 290
5. Vek trajanja i habanje zgrada 297
6. Kodeks ponašanja (etički) procjenitelja 302
Subjekti rad na kursu 306
Rečnik osnovnih pojmova 307
Literatura 353


Besplatno preuzimanje e-knjiga u prikladnom formatu, gledajte i čitajte:
Preuzmite knjigu Procjena nekretnina, Ronova G.N., Osorgin A.N., 2008 - fileskachat.com, brzo i besplatno.

Preuzmite pdf
U nastavku možete kupiti ovu knjigu po najpovoljnijoj cijeni uz popust uz dostavu širom Rusije.

Ševčuk Denis Aleksandrovič

Iskustvo u nastavi različitih disciplina na vodećim univerzitetima u Moskvi (ekonomija, pravo, tehnologija, humanističke nauke), dva visoka obrazovanja (ekonomija i pravo), član Moskovskog sindikata pravnika, član Unije novinara Rusije, član Unije moskovskih novinara, stipendista Vlade Ruske Federacije, iskustvo u bankama, komercijalnim i vladine agencije(uključujući i rukovodeće pozicije), Zam generalni direktor INTERFINANCE (www.deniskredit.ru).

Diplomirao u Moskvi Državni univerzitet Geodezija i kartografija (MIIGAiK), Fakultet za ekonomiju i upravljanje teritorijom (FEUT), menadžer (menadžment organizacije) i Moskovski državni univerzitet. M.V. Lomonosov, Francuski univerzitetski koledž (pravo), Kandidat minimum u specijalnosti „Finansije, obrt novca i kredit."

Prilikom pisanja rada, autor je dobio neprocenjivu pomoć: Ševčuk Vladimir Aleksandrovič (tri visoka obrazovanja, predsednik Nadzornog odbora INTERFINANCE, iskustvo u bankama, komercijalnim i državnim strukturama, uključujući i rukovodeće pozicije), Ševčuk Nina Mihajlovna (dva visoka obrazovanja, iskustvo rada u komercijalnim i vladinim strukturama, uključujući i na rukovodećim pozicijama), Shevchuk Alexander Lvovich (ima velika dostignuća u naučnim i praktičnim aktivnostima).

1. Nekretnine

1.1. Nekretnine kao investicioni objekat

Nekretnine – zemljište i sva poboljšanja koji su trajno vezani uz njega (zgrade, objekti, nedovršeni građevinski objekti).

U Rusiji se termin „nekretnine i pokretna imovina„Prvi put se pojavio u zakonodavstvu za vrijeme vladavine Petra I u dekretu od 23. marta 1714. „O postupku nasljeđivanja pokretne i nepokretne imovine.” Nekretnina je uključivala zemljište, zemljište, kuće, pogone, fabrike i prodavnice. Nekretnina je uključivala i minerale koji se nalaze u zemlji, i razne građevine, kako nadzemne tako i izgrađene ispod, na primjer: rudnici, mostovi, brane.

Ekonomske reforme u Rusiji, dodjeljivanje imovinskih prava fizičkim i pravnim licima, dovele su do potrebe da se imovina podijeli na pokretnu i nepokretnu (za više detalja vidi Shevchuk D.A. Organizacija i finansiranje investicija. - Rostov na Donu: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Osnove bankarstva - Rostov na Donu: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Poslovanje banke. – Rostov na Donu: Feniks, 2006).

Od 1994. godine, prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele, odvojene vodna tijela i sve ono što je čvrsto povezano sa zemljom, odnosno objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine.”

Nekretnine također uključuju subjekte državna registracija vazduh i morska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti.

Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nekretnine. Dakle, prema čl. 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks koji se koristi za obavljanje preduzetničku aktivnost, priznaje se kao nekretnina." Predmeti koji nisu nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, smatraju se pokretnom imovinom.

Mogu se razlikovati sljedeće karakteristike nekretnina:

– nepokretnost se ne može premeštati bez nanošenja štete na objektu;

– nekretnina je čvrsto povezana sa zemljištem, ne samo fizički, već i pravno;

– trajnost objekta ulaganja;

– svaka konkretna nekretnina je jedinstvena u pogledu fizičkih karakteristika i u pogledu investicione atraktivnosti;

– nekretnine ne mogu biti ukradene, razbijene ili izgubljene u normalnim uslovima;

– cijena nekretnine je visoka, a njena podjela na imovinske udjele otežana, au drugim slučajevima nemoguća;

– informacije o prometu nekretnina često su nedostupne;

– gubitak potrošačkih svojstava ili prijenos vrijednosti tokom procesa proizvodnje nastaje postepeno kako dolazi do habanja;

– korisnost nekretnine određuje se sposobnošću da se zadovolji specifične potrebe ljudi u stambenim i industrijskim područjima;

– mogućnost pozitivnog ili negativnog uticaja novogradnje na vrijednost susjednog zemljišta i objekata;

– postoji tendencija povećanja vrijednosti nekretnina tokom vremena;

– postoje specifični rizici koji su svojstveni nekretnini kao objektu ulaganja: rizik od fizičkog oštećenja pod uticajem prirodnih i veštačkih faktora, rizik od nagomilavanja spoljašnjeg i funkcionalnog habanja, finansijski rizik, vezano za uslove pregleda zakupnine;

– stroga državna regulacija prometa nekretninama.

1.2. Vrste nekretnina

Postoje tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori.

Osnovni objekt nekretnine je zemljište.

Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu kriterija, što doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda vrednovanja. razne kategorije nekretnine i upravljanje njima. Klasifikacija prema najčešćim karakteristikama prikazana je u tabeli. 1.1.

Postoje sljedeći oblici prihoda od ulaganja u nekretnine:

– povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjene tržišnih cijena, sticanja novih i izgradnje starih nekretnina;

– budući periodični novčani tokovi;

– prihod od preprodaje objekta na kraju perioda vlasništva.

Atraktivnost ulaganja u nekretnine objašnjava se sljedećim faktorima:

– prilikom kupovine nekretnine investitor dobija paket prava, dok mnogi objekti ulaganja nemaju pravo vlasništva;

– sigurnost uloženih sredstava općenito (pod normalnim uvjetima nekretnine ne mogu biti izgubljene ili ukradene) a posebno inflacija ( inflatorni procesi praćeno povećanjem cijena nekretnina i prihoda od toga);

– mogućnost ostvarivanja prihoda od nekretnina u novčanom smislu i drugih korisnih životnih efekata, prestiž posjedovanja određenog objekta itd.

Tabela 1.1
Opća klasifikacija nekretnina

Ulaganja u nekretnine imaju pozitivne karakteristike kao što su mogućnost višegodišnjeg korišćenja imovine i očuvanja kapitala.

1.3. Tržište nekretnina

Tržište nekretnina - ovo je skup odnosa oko transakcija s nekretninama: kupoprodaja nekretnina, hipoteka, lizing nekretnina itd.

Glavni segmenti tržišta nekretnina: tržište zemljišta, tržište nekretnina i tržište nestambenih nekretnina.

Postoji posebno tržište rentabilnih nekretnina koje je segmentirano prema funkcionalnoj namjeni objekata:

– tržište poslovnih zgrada;

– tržište maloprodajnih objekata;

– tržište industrijskih i skladišnih objekata;

– tržište hotelskih usluga;

– tržište nedovršenih građevinskih objekata.

U zavisnosti od zakonskih prava na nekretninama, koja su predmet transakcije između kupca i prodavca, tržište nekretnina se deli na tržište prodaje i tržišta zakupa.

Na tržištu kupovine i prodaje, u zamjenu za odgovarajući ekvivalent, prenose se puna vlasnička prava, uključujući i pravo raspolaganja, dok je na tržištu zakupa predmet transakcije djelimični skup prava, isključujući pravo raspolaganja.

Možete odabrati sljedeće karakteristike tržište nekretnina:

– lokalitet;

– mala zamjenjivost objekata;

– sezonske fluktuacije;

– potreba za državnom registracijom transakcija.

Prilikom finansiranja nekretnina postoje tri grupe troškova:

– troškovi održavanja imovine u funkcionalno ispravnom stanju;

– godišnji porez na vlasništvo nad nekretninama;

– visoki transakcioni troškovi u prometu nekretnina.

Fluktuacije ponude i potražnje na tržištu nekretnina odvijaju se sporo, jer u prisustvu tražnje dolazi do povećanja broja objekata nekretnina u dužem vremenskom periodu, određenom rokom izgradnje objekta. U slučaju viška nekretnina, cijene ostaju niske nekoliko godina (više detalja u knjizi Shevchuk D.A. Kupovina kuće i zemljište: korak po korak. – M.: AST: Astrel, 2008).

Glavni faktori koji utiču na ponudu i potražnju:

– ekonomski: nivo prihoda stanovništva i poslovanja, dostupnost finansijskih sredstava, nivo zakupnine, trošak građevinskih i instalaterskih radova i građevinski materijal, tarife za javna komunalna preduzeća;

– društveni: promjene u veličini stanovništva, gustini naseljenosti, obrazovnom nivou;

– administrativni: poreske stope i zonska ograničenja;

– životne sredine: izloženost područja na kojem se posjed nalazi sušama i poplavama, pogoršanju ili poboljšanju ekološke situacije.

Nekretnine su finansijska imovina jer je stvorena ljudskim radom i kapitalnim ulaganjima. Stjecanje i razvoj nekretnina praćeno je visokim troškovima i, shodno tome, čestom potrebom za privlačenjem pozajmio novac itd. Stoga je tržište nekretnina jedan od sektora finansijsko tržište.

finansijsko tržište - komplikovano je ekonomski sistem, koji uključuje skup institucija i procedura usmjerenih na interakciju između prodavaca i kupaca svih vrsta finansijskih dokumenata.

Tržište nekretnina je jedna od najznačajnijih komponenti finansijskog tržišta.

Postoji bliska veza između finansijskog tržišta i tržišta nekretnina: povećanje investicija u nekretnine oživljava tržište nekretnina, dok ga pad smanjuje. Ekonomska nestabilnost koči i ruske i strane zajmodavce i investitore. Da bi se poboljšalo finansiranje investicija u nekretnine, potrebna je podrška vlade.

1.4. Učesnici i izvori procesa finansiranja nekretnina

Tradicionalno, učesnici u procesu finansiranja nekretnina dijele se u sljedeće kategorije:

– savezne i lokalne vlasti i uprave;

– finansijske institucije;

– investitori itd.

Federalne i lokalne vlasti i uprava osiguravaju ekonomske i pravne odnose između učesnika u procesu finansiranja nekretnina. Država osigurava poštovanje pravila i propisa koji se odnose na funkcionisanje tržišta nekretnina; uređuje pitanja prostornog uređenja, urbanističkog uređenja i upisa prava svojine na nepokretnostima; utvrđuje povlastice ili nameće ograničenja (zakonska ograničenja, porezne karakteristike) za ulaganja u nekretnine. Osim toga, država djeluje kao vlasnik mnogih nekretnina.

Finansijske institucije obezbjeđuju kapital investitorima koji nemaju dovoljno sredstava.

Investitori su pojedinci i pravna lica(rezidenti i nerezidenti) koji kupuju nekretninu i održavaju je u funkcionalno prikladnom stanju.

Investitori se mogu podijeliti u dvije vrste:

1) aktivan – finansira i učestvuje u izgradnji, razvoju ili upravljanju objektom;

2) pasivni - samo finansiraju projekat bez daljeg učešća u njemu.

Trenutno se tržište nekretnina razvilo razvoj - posebna vrsta profesionalna aktivnost za upravljanje investicionim projektom u sektoru nekretnina, čiji je jedan od zadataka smanjenje rizika povezanih sa razvojem nekretnina. Programer – organizator, čije se aktivnosti mogu podijeliti u tri faze:

1) analiza mogućnosti realizacije projekta: uzimaju se u obzir stanje i trendovi u zakonodavstvu, preferencije potrošača, finansijski i ekonomski uslovi i perspektive razvoja regiona;

2) izrada plana realizacije projekta: utvrđuje se površina zemljišne parcele potrebna za realizaciju projekta, odabire se lokacija sa odgovarajućim okruženjem i komunikacijama i ocjenjuje efikasnost projekta. Zatim se utvrđuju izvori finansijskih sredstava, pribavlja građevinska dozvola itd.;

3) implementaciju investicioni projekat: privlačenje finansijskih sredstava, projektantske i građevinske organizacije, praćenje toka izgradnje, iznajmljivanje ili prodaja objekta u cjelini ili u dijelovima.

Izvori finansiranja kapitalne investicije: javna sredstva, objekti lokalni budžet(opštinski), sopstvena finansijska sredstva preduzeća i pojedinaca, prikupljena sredstva, sredstva investitora.

1.5. Prednosti ulaganja u nekretnine

Ulaganje u nekretnine koje donose prihod je najisplativije. Privlačnost kupovine nekretnina koje donose prihod leži u povratu ulaganja nakon otplate operativnih troškova. Međutim, u ovom slučaju postoji veći rizik zbog niske likvidnosti nekretnina i dugog perioda povrata ulaganja.

Metode ulaganja na tržištu nekretnina mogu biti direktne i indirektne.

Direktno– sticanje nekretnina na licitaciji u skladu sa privatnim ugovorom, kupovina uz povratni zakup.

Indirektno- kupovina vredne papire kompanije specijalizirane za ulaganja u nekretnine, ulaganja u hipoteke osigurane nekretninama.

Ulaganja u nekretnine, poput ulaganja u korporativne hartije od vrijednosti, su dugoročna.

Prednosti ulaganje u nekretnine koje se odnose na vrijednosne papire:

1. Za razliku od korporativnih vrijednosnih papira, kao što su dionice, koje isplaćuju tromjesečne dividende, vlasništvo nekretnina obezbjeđuje investitoru mjesečni novac, budući da mjesečna plaćanja zakupnine vode do mjesečne uplate investitor.

2. Novčani tok prihoda od vlasništva nad nekretninama (razlika između gotovinski računi od zakupnine i troškova održavanja imovine plus kapitalna ulaganja) je manje dinamičan od priliv novca korporativni prihod od visok udio pozajmljeni kapital:

– novčani tok prihoda preduzeća zavisi od obima prodaje proizvoda, koji su zavisni od svakodnevnih odluka potrošača, a tokovi prihoda od nekretnina su stabilniji jer su zasnovani na ugovorima o zakupu;

– izvori korporativnih gotovinski prihod mogu se mijenjati tokom vremena, a izvori prihoda od nekretnina su predvidljiviji jer su zgrade nepokretne, a imovina fiksna i fizički i pravno.

3. Stopa prinosa na korporacije je generalno niža nego na nekretnine. To je zato što je intenzitet imovine nekretnina uporediv sa većinom preduzeća. Za nadoknadu troškova fiksnog kapitala uloženog u nekretnine, više od visoki nivo profitabilnost, budući da prihod koji se očekuje od investitora mora biti veći od troškova upravljanja imovinom. Stopa prinosa bi trebala biti veća nego kod ulaganja u finansijska sredstva, što bi trebalo da odgovara većim rizicima ulaganja u nekretnine.

4. Ulaganja u nekretnine karakteriše veći stepen sigurnosti, sigurnosti i mogućnosti kontrole investitora od ulaganja u akcije.

Na izvore i iznos ulaganja u nekretnine utiču:

– očekivani povrat ulaganja;

- ponuda bankovnu kamatu;

– poreska politika općenito, a posebno u sektoru investicija;

– stopa inflacije;

– stepen rizika ulaganja u nekretnine.

Razlozi atraktivnosti ulaganja u nekretnine u uslovima inflacije:

– brza depresijacija novca uz nedovoljnu pouzdanost njegove sigurnosti u kreditne institucije;

– česta neslaganja bankovni kurs nivo inflacije;

– ograničena dostupnost profitabilnijih investicionih područja;

– preostala pristupačnost i lakoća ulaganja u stanovanje;

– ulaganje u nekretnine koje donose prihod može se pod ovim uslovima povećati najam, čime ćete uštedjeti svoju investiciju.

S druge strane, u uslovima inflacije, postoje okolnosti koje stimulišu ulaganje novca u druge oblasti: pad realni prihod, investitoru je teško predvidjeti odnos između troškova i očekivanih koristi, teže ga je dobiti dugoročni zajam uz prihvatljivu kamatnu stopu, što dovodi do nedostatka finansijskih sredstava kod potencijalnih kupaca.

On moderna pozornica razvoj ruska ekonomija Uz visoke stope inflacije, investiciona aktivnost je podložna značajnim rizicima, što dovodi do smanjenja investicione aktivnosti na tržištu nekretnina. Ograničeni investicioni resursi doveli su do procesa suzbijanja izgradnje u gotovo svim sektorima privrede (detaljnije vidjeti u knjizi D.A. Shevchuka, Real Estate Valuation and Property Management. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Ipak, tržište nekretnina je privlačno potencijalnim investitorima iz sljedećih razloga:

– ulaganja u nekretnine karakteriše značajan stepen sigurnosti, sigurnosti i mogućnosti kontrole od strane investitora;

– prilikom kupovine nekretnine investitor dobija paket prava, dok većina ostalih investicionih objekata ne povlači vlasnička prava;

– tržište nekretnina, koje je veliko, slabo je razvijeno;

– ulaganja u nekretnine su praćena prihvatljivim prinosom na poslovanje na ovom tržištu.

Danas je u Rusiji smanjena investiciona aktivnost na tržištu nekretnina. Čak ni tržište nekretnina, koje je najaktivniji segment tržišta nekretnina, nije dobilo odgovarajuće kreditno-finansijske mehanizme koji bi podržali efektivnu potražnju stanovništva i omogućili poboljšanje. uslove za život populacije u velikom broju. Balansiranje interesa svih učesnika u procesu finansiranja nekretnina je neophodna komponenta normalnog funkcionisanja tržišta nekretnina.

1.6. Hipotekarni kredit

“Hipoteka” se podrazumijeva kao zalog nekretnine kao način obezbjeđenja obaveza. Dostupnost sistema hipotekarni kredit– neotuđivo komponenta svaki razvijeni sistem privatnog prava. Uloga hipoteka posebno raste kada je stanje u privredi nezadovoljavajuće, budući da je dobro osmišljen i efikasan hipotekarni sistem, s jedne strane, pomaže u smanjenju inflacije povlačeći privremeno besplatno gotovina građanima i preduzećima, s druge strane, pomaže u rješavanju društvenih i ekonomskih problema.

Nastanak hipoteke. Prvi spomen hipoteke datira iz 6. veka. BC e. U Grčkoj je hipoteka značila odgovornost dužnika prema poveriocu za određene zemljišne posede. Na granici zemljišna teritorija, u vlasništvu dužnika, prilikom upisa obaveze postavljen je stub, nazvan “hipoteka”.

Prvi založni akti koji su do nas došli u Rusiji datiraju iz perioda 13.–14. veka, a zakonodavne norme su se prvi put pojavile na samom kraju 14. ili početkom 15. veka. u Pskovskoj sudskoj povelji, u kojoj se, uz najstariji način naplate - lične - pojavljuje povrat imovine.

Krajem 19. – početkom 20. vijeka. Aktivno je bio u toku proces davanja kredita pod obezbeđenje zemljišnih parcela koje je zajmoprimac nameravao da kupi. Ovaj proces se razvijao uz pomoć seljačkih zemljišnih banaka, koje su stvorene u gotovo svim provincijama Rusije i doprinijele su dodjeli zemlje osiromašenim seljacima.

Od 1922. do 1961 U Rusiji je bio na snazi ​​Građanski zakonik RSFSR, čl. 85. od kojih je zaloga definisana kao pravo potraživanja, koje omogućava poveriocu, u slučaju neispunjenja obaveze dužnika, da dobije prioritetno namirenje u odnosu na ostale poverioce na teret vrednosti založene imovine (bez podele na pokretni i nepokretni).

Kao takva, institut hipoteke, zbog raznih ekonomskih i pravnih prepreka, još nije postao rasprostranjen u Rusiji, pa je regulisan relativno malim brojem propisa.

Godine 1992. usvojen je Zakon Ruske Federacije „O zalogu“, kojim je utvrđena mogućnost hipoteke kao načina osiguranja obaveza. Civil Code RF (I dio), neke odredbe o zalozi su razjašnjene (članovi 334–358). U čl. 340 propisano je da je hipoteka zgrade ili objekta dozvoljena samo uz istovremenu hipoteku po istom ugovoru zemljišne parcele na kojoj se nalazi ova zgrada ili objekat, odnosno dijela ove parcele koji funkcionalno obezbjeđuje hipoteku, odnosno zakup. pravo ove parcele ili pripadajućeg dijela koji pripada hipotekaru. A kod hipoteke zemljišne parcele pravo zaloge se ne odnosi na zgrade i objekte založnika koji se nalaze ili se podižu na ovoj parceli, osim ako ugovorom nije predviđen drugi uslov.

Registracija nekretnine - najvažnija funkcija države, bez pravilno izvršenje u kojem je nemoguć održiv promet nekretninama, regulisano je Saveznim zakonom od 21. jula 1997. godine „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i prometa sa njima“. Stvarno ostvarivanje prava banke iz hipoteke moguće je u okviru Zakona „O izvršni postupak" Određena posebna pravila koja, međutim, treba uzeti u obzir prilikom zaključivanja hipotekarni ugovori, su razbacani prema odgovarajućim zakonima.

Usvojen je 1998. godine saveznog zakona„O hipoteci (zalogu nepokretnosti)“, prema kojoj, po ugovoru o zalogu nepokretnosti (ugovoru o hipoteci), jedna strana - hipotekarni poverilac, koji je poverilac po obavezi obezbeđenoj hipotekom, ima pravo da primiti svoju satisfakciju novčana potraživanja dužniku po ovoj obavezi iz vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca, prvenstveno pred ostalim poveriocima zalogodavca, sa izuzetcima utvrđenim zakonom. Hipotekarni dužnik može biti sam dužnik po obavezi obezbeđenoj hipotekom ili lice koje ne učestvuje u ovoj obavezi (treće lice). Imovina na kojoj je hipoteka osnovana ostaje hipotekarnom vjerovniku u njegovom posjedu i upotrebi (član 1).