Teorijske osnove hipotekarnog kreditiranja. Hipotekarni kredit: definicija i ekonomska suština Suština i uloga hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji
Sistem stambenog hipotekarnog kreditiranja razvijen je u svim zemljama sa tržišnom ekonomijom i neophodna je institucija koju država koristi iu ekonomskoj i socijalnoj politici.
Obim hipotekarnih kredita za cijelu zemlju obično se poredi sa BDP-om. U zemljama Evropske zajednice ova brojka iznosi oko 50%. U SAD - preko 70%. U Holandiji
– skoro 90%. U Kolumbiji - 12%. U Južnoj Koreji – 14%. U Rusiji je ova cifra na nivou od 2%.
Hipotekarni kredit se shvata kao sistem odnosa za davanje kredita za rešavanje stambenih problema stanovništva uz obezbeđenje nepokretnosti upisanih u državni registar, kao i refinansiranje kredita od strane finansijskih institucija koje su izdavale hipotekarne kredite u cilju privlačenja dugoročnih kredita. kreditna sredstva.
1. Direktno davanje hipotekarnih kredita. Ovom oblasti uglavnom se bave kreditne institucije. Ima ih mnogo: in u Njemačkoj - samo hipotekarna banka, u SAD-u - svaka organizacija koja ima licencu.
2. Privlačenje finansijskih sredstava kroz prodaju hipotekarnih kredita, odnosno izdavanje hipotekarnih hartija od vrednosti i njihovo plasiranje na berzu (tržište hartija od vrednosti). Ovaj pravac sprovode finansijske kompanije, hipotekarni fondovi (regionalni stambeni i hipotekarni fond) kao operateri sekundarnog tržišta, koji kupuju hipotekarna sredstva banaka i izdaju hartije od vrijednosti u svoje ime. Kod jednoslojnog modela, ove operacije izvode banka kreditor.
Proces pozajmljivanja se odvija uz striktno poštovanje principa kreditiranja, čija je svrha očuvanje pozajmljene vrijednosti.
Mjesto hipotekarnog kredita u sistemu kreditnih odnosa (za samostalan rad) ili u klasifikaciji kredita (treba biti na predavanjima u DKB).
Osnovni kriterijum za klasifikaciju kredita je namjenska upotreba pozajmljene vrijednosti. Dakle, krediti su produktivni (pozajmica preduzeću za proizvodne svrhe) ili neproduktivni (potrošački) oblik. Produktivni oblik kredita karakterizira kretanje kredita kao kapitala (kao samorastuće vrijednosti). Izvor otplate kredita u ovom slučaju je prihod. Dakle, ovaj oblik kreditnih odnosa sam po sebi predstavlja izvor njegove otplate. Potrošački kredit se otplaćuje iz ukupnog prihoda stanovništva. Ovo će pomoći da se utvrdi gdje se hipoteka uklapa. Napravite različite kriterije klasifikacije i pronađite gdje pripada hipotekarni kredit.
b.i.1. Distribucija
Od ovih funkcija odaberite one koje su karakteristične za IR. Opštim funkcijama zajma dodajte funkcije specifične za stambeni hipotekarni zajam.
Pronađite rizike u kreditnoj teoriji i prenesite ih u sistem hipotekarnih kredita. Pogledajte specifičnosti rizika kreditnih operacija korišćenjem IC.
Proces hipotekarnog kreditiranja prati obavezna upotreba principa kreditiranja. Ova načela uključuju:
Ciljana priroda kredita
Hitnost
Plaćeno
Sigurnost
Diferenciran karakter
Otplata je nužno inherentno, interno svojstvo kredita.
Donesite stvarnu odluku o tome kako gledati na principe. Proširite svaki od njih. Pronađite karakteristike ovih principa za hipotekarne kredite.
Možete dodati faktore koji utiču na razvoj hipotekarnog kreditiranja. Nije potrebno
2) Elementi sistema hipotekarnog kreditiranja
Sistem stambenog hipotekarnog kreditiranja je skup međusobno povezanih entiteta, objekata i kolaterala koji međusobno djeluju na jednoj organizacionoj i ekonomskoj osnovi. Jedan od glavnih elemenata ovog sistema su subjekti kreditiranja, koji uključuju zajmoprimca, zajmodavca, operatera sekundarnog tržišta, društva za nekretnine i osiguranje, organe državne registracije prava na nepokretnostima i transakcija sa njima, investitore i državu. Bez ovog sistema, hipotekarni krediti ne mogu funkcionirati.
3) Osnovni standardi i faze hipotekarnog kreditiranja
Standardi su skup jednoobraznih međusobno povezanih odredbi, oblika dokumenata i zahtjeva za učesnike u stambenom hipotekarnom kreditiranju, za sadržaj, izradu i izvođenje dokumentacije i ugovora kojima se uređuju odnosi između učesnika u sistemu stambenog hipotekarnog kreditiranja.
Standardi su razvijeni za sljedeće svrhe:
Osiguravanje ujednačenosti i zakonitosti primijenjenih oblika i metoda pravnih odnosa između učesnika u stambenom hipotekarnom kreditiranju, transakcijama, radovima, uslugama, kao i tehničke i informatičke usklađenosti dokumentacije.
Uvođenje pouzdanih procedura za davanje i održavanje hipotekarnih kredita (ovjerenih hipotekama)
O postojanju tržišta hipotekarnih kredita možemo govoriti od 1998. godine, kada je donesen Federalni zakon br. 102-FZ od 16. jula 1998. godine „O hipotekama (zalogu nekretnina)”. Od tada se kontinuirano radi na unapređenju sistema hipotekarnih kredita i osiguranju njegovog funkcionisanja.
Definiciji pojma hipotekarnog kredita logično prethodi razotkrivanje suštine hipoteke.
Hipoteka je zalog nekretnine2 Dovdienko I.V. Hipoteka. M., 2003. P. 3. Hipoteka, odnosno zaloga nepokretnosti, je pravni odnos na osnovu kojeg založni poverilac ima pravo da svoje novčano potraživanje prema dužniku po osiguranoj obavezi namiri iz vrednosti založene nepokretnosti. imanja prvenstveno pred drugim poveriocima.
Kao što se iz navedenog vidi, hipoteka je sredstvo obezbjeđenja obaveze u kojem dužnik zadržava pravo posjeda i korištenja založene stvari, bez obzira da li je pokretna ili nepokretna. Ali ono je najrasprostranjenije kod zalaganja nekretnina, a prije svega zemljišta, iz sljedećih razloga. Zemljište i druga nepokretna imovina ne mogu se preseliti na drugu lokaciju, za razliku od pokretnih stvari. Pored toga, nekretnine su glavno sredstvo proizvodnje, bez kojeg dužnik praktično neće moći da ispuni svoje obaveze prema poveriocu. Stoga su se hipoteke počele naširoko koristiti posebno prilikom zalaganja nekretnina i tumačile su se kao imovinsko pravo.
Međutim, u saveznom zakonodavstvu ne postoji definicija hipotekarnog kreditiranja i može se naći samo definicija hipotekarnog ugovora kao ugovora po kojem hipotekarni povjerilac, koji je povjerilac po obavezi osiguranoj hipotekom, ima pravo na namirenje njegova novčana potraživanja prema dužniku po ovoj obavezi iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti drugog zalogodavca prvenstveno pred ostalim poveriocima hipotekara, sa izuzecima utvrđenim saveznim zakonom (čl. 1. č. 1. Saveznog zakona od 16. , 1998 N 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)".
Član 2. Saveznog zakona „o hipotekama“ utvrđuje koje se obaveze mogu osigurati hipotekom, kao i potrebu da pravna lica (povjerioci i dužnici) u svojim računovodstvenim evidencijama iskazuju obaveze osigurane hipotekom na način utvrđen zakonodavstvo Ruske Federacije o računovodstvu3.
Prema ovom članu, hipoteka se može osnovati radi osiguranja obaveze po ugovoru o kreditu, ugovoru o kreditu ili drugoj obavezi, uključujući obavezu po osnovu kupoprodaje, zakupa, ugovora, drugog ugovora ili štete, osim ako savezna država ne odredi drugačije. zakon. Aktuelno zakonodavstvo omogućava da se hipotekom osiguraju svi zakonski uslovi, što je u skladu sa međunarodnom praksom. Na primjer, ne postoje ograničenja u pogledu vrste osiguranih potraživanja, posebno u zakonodavstvu Belgije, Njemačke, Španije13 Gerasin S.I. Aktualni problemi hipoteke poljoprivrednog zemljišta // Pravo. 2007. br. 1. str. 58..
Hipoteka se može osnovati, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno, radi osiguranja:
- - obaveze po ugovoru o kreditu,
- - obaveze po ugovoru o kreditu,
- - ostale obaveze, uključujući obaveze po osnovu kupoprodaje, zakupa, ugovora, drugog ugovora,
- - obaveze po osnovu nanošenja štete.
Dakle, kod hipotekarnog kreditiranja, zajmoprimac dobija kredit za kupovinu nekretnine. Njegova obaveza prema zajmodavcu je vraćanje kredita, a zalog nekretnine osigurava ispunjenje ove obaveze. Istovremeno, možete kupiti i založiti ne samo stambene objekte, već i druge nekretnine - zemljište, automobil, jahtu itd. Nekretnine kupljene u okviru hipotekarnog programa vlasništvo su zajmoprimca od trenutka kupovine.
Ugovorom o kreditu banka ili druga kreditna organizacija (zajmodavac) se obavezuje da će zajmoprimcu obezbijediti sredstva (zajam) u iznosu i pod uslovima predviđenim ugovorom, a zajmoprimac se obavezuje da će vratiti primljeni iznos i platiti kamatu. o njemu Građanski zakonik Ruske Federacije: Dio 2 od 30. novembra 1994. br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 30. decembra 2004.) // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 2006. br. 1. čl. 819.. Ugovor o kreditu mora biti zaključen u pisanoj formi. Nepoštivanje pismene forme povlači za sobom ništavost ugovora o kreditu. Takav sporazum se smatra ništavim Ibid. Art. 820..
Ugovorom o zajmu jedna strana (zajmodavac) prenosi u vlasništvo drugoj strani (zajmoprimcu) novac ili druge stvari određene generičkim karakteristikama, a zajmoprimac se obavezuje da zajmodavcu vrati isti iznos novca (iznos zajma) ili jednak broj drugih stvari koje je primio iste vrste i kvaliteta . Ugovor o kreditu se smatra zaključenim od momenta prenosa novca ili drugih stvari. Strana valuta i valutne vrijednosti mogu biti predmet ugovora o zajmu na teritoriji Ruske Federacije u skladu s pravilima članova 140, 141 i 317 Građanskog zakonika Ruske Federacije Ibid. 807.
Hipoteka se može koristiti za osiguranje gotovo svake novčane obaveze na osnovu građanskog ugovora.
Hipoteka obezbjeđuje isplatu hipotekarnom vjerovniku glavnice duga po ugovoru o kreditu ili druge obaveze osigurane hipotekom u cijelosti ili djelimično kako je to predviđeno ugovorom o hipoteci.
Hipoteka osnovana radi obezbjeđenja izvršenja ugovora o kreditu ili ugovora o kreditu uz uslov plaćanja kamate obezbjeđuje i plaćanje povjeriocu (zajmodavcu) kamate koja mu pripada za korištenje kredita (pozajmljena sredstva).
Osim ako ugovorom nije drugačije određeno, hipoteka osigurava i isplatu hipotekarnog povjerioca iznosa koji mu pripadaju na ime naknade gubitaka ili kao kaznu (novčana kazna) zbog neispunjenja, kašnjenja u izvršenju ili drugog nepravilnog izvršenja osigurane obaveze. hipotekom.
Lice čije je pravo povrijeđeno može zahtijevati punu naknadu za nanesene gubitke, osim ako je zakonom ili ugovorom predviđena naknada za gubitak u manjem iznosu.
Treba napomenuti da je hipoteka, kao i drugi kolateralni pravni odnosi, striktno akcesorni (dodatni) pravni odnos u odnosu na glavnu obavezu obezbeđenu kolateralom11 Ronzhin A.A. Akcesorna priroda ruskih hipoteka i potrebe prakse // Pravnik. 2004. br. 7. Str.25.. Akcesornost kolateralnog pravnog odnosa očituje se u sljedećem:
Prvo, kolateralni pravni odnos proizilazi iz glavne obaveze. Derivatnost kolateralnog pravnog odnosa izražava se u nemogućnosti njegovog samostalnog nastanka, tj. ne nastaje u vezi sa osiguranom obavezom.
Drugo, na osnovu klauzule 3 čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ništavost glavne obaveze povlači za sobom nevaljanost obaveze koja je obezbjeđuje (sporazum o osiguranju glavne obaveze zalogom), i obrnuto, prema čl. 2. čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ništavost sporazuma kojim se osigurava ispunjenje glavne obaveze (uključujući nevaljanost ugovora o zalozi) ne povlači za sobom ništavost glavne obaveze.
Treće, zaloga prestaje prestankom obaveze osigurane zalogom22 Građanski zakonik Ruske Federacije: dio 1 od 30. novembra 1994. godine. (sa izmjenama i dopunama od 14. oktobra 2006.). br. 51-FZ // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 1994. br. 32. čl. 352, stav 1, st. 1.
3 Građanski zakonik Ruske Federacije: Dio 1 br. 51-FZ od 30. novembra 1994. godine. // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. br. 32. čl. 355..
Četvrto, ustupanje prava iz ugovora o zalogi od strane založnog poverioca na drugo lice važi ako su prava potraživanja prema dužniku po založnim obavezama ustupljena na isto lice3.
Hipoteka može biti ugovorna, ako je nastala na osnovu sporazuma, i zakonska. Zakon koji predviđa stvaranje hipoteke mora sadržavati uputstva na osnovu koje obaveze i koja imovina treba biti opterećena hipotekom. Takva uputstva sadržana su, na primjer, u čl. 587 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji kaže da prilikom prenosa zemljišne parcele ili druge nekretnine za plaćanje zakupnine, primalac zakupnine, kako bi osigurao obavezu obveznika zakupnine, stiče pravo zaloga na ovoj nekretnini.
Strane u ugovoru o hipoteci su:
zalogodavac - pravno lice-dužnik, prenosi imovinu kao kolateral;
hipotekarni poverilac - banka ili druga organizacija koja prihvata nekretnine kao kolateral.
Pravo zaloga imovine po ugovoru o hipoteci definisano je u čl. 6 Zakona o hipoteci. Hipoteka se može zasnovati samo na imovini koja istovremeno ispunjava sledeće uslove:
- - ako ova imovina može biti predmet hipoteke (tačka 3. člana 6. Zakona o hipoteci);
- - ako ova imovina pripada hipotekaru na pravu svojine ili na pravu privrednog upravljanja (klauzula 1, član 6. Zakona o hipoteci).
Na osnovu odredaba Zakona o hipoteci, hipoteka nije dozvoljena:
- - imovina povučena iz prometa, imovina na kojoj se, u skladu sa saveznim zakonom, ne može oduzeti, kao i imovina za koju je, po postupku utvrđenom saveznim zakonom, predviđena obavezna privatizacija ili čija privatizacija zabranjeno (tačka 2 člana 6 Zakona „o hipoteci“);
- - zemljišne parcele koje su u državnoj ili opštinskoj svojini (tačka 1, član 63 Zakona o hipoteci);
- - dio zemljišne parcele čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i propisima lokalne samouprave za zemljište različite namjene i dozvoljene namjene (član 63. stav 2. Zakon o hipotekama);
- - stambene zgrade i stanovi u državnoj ili opštinskoj svojini (tačka 2 člana 74).
Založno pravo ne odnosi se na pravo trajnog korišćenja zemljišne parcele u vlasništvu zalogodavca na kojoj se nalazi preduzeće, zgrada ili objekat O davanju Uputstva o postupku državnog upisa hipoteke na nepokretnosti: Red. Ministarstva pravde Ruske Federacije od 15.06.2006. br. 213. str. 7. // Ruske novine. 2006. 19. jun..
Treba napomenuti da sadržina građanskopravnog odnosa prema ugovoru o hipoteci ima određene karakteristike. Zalogodavac ostaje vlasnik ove nekretnine i zadržava pravo korištenja. On ima pravo izvlačenja plodova i prihoda O hipoteci (hipoteci nekretnina): Federalni zakon od 26. juna 2007. N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. 4. jul.. Obaveze hipotekara su da održava nekretninu u dobrom stanju, snosi troškove njenog održavanja, vrši redovne i velike popravke u rokovima utvrđenim saveznim zakonom, osim ako ugovorom o hipoteci nije drugačije određeno. (hipoteka nekretnina): Savezni zakon od 26. lipnja 2007. N 118-FZ // Ruske novine. 2007. 4. jul.
Po pravilu, hipotekarni dužnik je dužan da o svom trošku ovu nekretninu osigura od rizika gubitka i štete u punoj vrednosti, a ako ona prelazi iznos hipotekom obezbeđene obaveze - u iznosu koji nije manji od iznos ove obaveze. Ovo je neophodno da bi se zaštitili interesi hipotekarnog povjerioca, koji ima pravo da svoje potraživanje po obavezi osiguranoj hipotekom, namiri direktno iz naknade osiguranja za gubitak ili štetu na založenoj imovini, bez obzira na čiju korist je ona osigurana.
Takođe, založni dužnik je dužan da preduzme mjere kako bi osigurao sigurnost založene imovine, uključujući i zaštitu od napada trećih lica, požara i elementarnih nepogoda. A u slučaju stvarne opasnosti od gubitka štete založene stvari, zalogodavac je dužan o tome obavijestiti zalogoprimca, ako mu je to poznato.
Potrebno je obratiti pažnju na jednu osobinu: ako je kupac imovine založene po osnovu hipotekarnog ugovora prenio sa trećeg lica, odnosno sa lica koje nije dužnik po glavnoj obavezi, onda on ostaje treće lice. . Stjecatelj je i treće lice ako je imovina na njega prenijeta sa hipotekarnog dužnika, koji je dužnik po obavezi osiguranoj hipotekom, prodajom, poklonom, zamjenom, davanjem ulog u imovinu privrednog društva ili privrednog društva, odnosno udjela u imovini proizvodne zadruge.
Dakle, treće lice je onaj koji, a da nije lično dužan da plati pripadajući dug, odgovara samo kao vlasnik imovine opterećene hipotekom u visini njene vrednosti.
Tek po redu univerzalne sukcesije, odnosno kao rezultat reorganizacije pravnog lica ili u naslednom redu, sticalac stupa na mesto dužnika-hipotekara i snosi sve obaveze ovog potonjeg i po glavnom obaveze i po ugovoru o hipoteci.
Druga strana u ugovoru o hipoteci je hipotekarni povjerilac. Osnovno pravo hipotekarnog povjerioca je da dobije namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po obavezi osiguranoj hipotekom iz vrijednosti založene imovine druge strane - hipotekarnog povjerioca, ako za to postoji zakonski osnov, prvenstveno prije ostalih povjerilaca. hipotekar.
Hipotekarni povjerilac ima pravo zahtijevati od založnog vjerovnika ispunjenje svih njegovih obaveza predviđenih zakonom i ugovorom, kao i da iz dokumenata i u stvari provjeri dostupnost, stanje i uslove održavanja imovine založene ugovorom o hipoteci. , bez obzira u čijem se vlasništvu nalazi.
Treba napomenuti da odredbe Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” uzimaju u obzir interese i zajmodavca i zajmoprimca. Karakteristična karakteristika hipotekarnog kreditiranja, koja osigurava njegovu visoku kreditnu pouzdanost, jeste sposobnost zajmodavca (hipotekarni povjerilac) da ostvari namirenje svojih potraživanja po kreditu datom prodajom kolaterala. Takođe treba napomenuti da Zakon predviđa mogućnost stranaka koje su sklopile ugovor o hipoteci da samostalno regulišu svoja prava i obaveze u pogledu predmeta zaloge. O izmenama i dopunama Saveznog zakona „O hipoteci (zaloga na nepokretnosti Estate)”: Službena recenzija od 4. oktobra 2006. br. 3604 p - P13. // Dokument nije objavljen.
Zalog nepokretnosti nije osnov za oslobađanje lica koje je po ugovoru o hipoteci delovalo kao hipotekarni dužnik od ispunjenja uslova pod kojima je učestvovalo na investicionom (komercijalnom) konkursu, aukciji ili na drugi način u postupku privatizacije nepokretnosti. imovina koja je predmet ove zaloge (tačka 5, član 6 Zakona o hipoteci) O hipoteci (zalog na nepokretnostima): Federalni zakon br. 118-FZ od 26. juna 2007. godine. // Ruske novine. 2007. 7. jul.
Dakle, karakteristične karakteristike hipoteke su:
prvo, hipoteka je, kao i svaka zaloga, u suštini način da se osigura pravilno ispunjenje druge (glavne) obaveze – ugovora o zajmu ili kreditu, ugovora o zakupu, ugovora, naknade štete itd.;
drugo, predmet hipoteke je uvijek nekretnina. Nekretnine obuhvataju zemljišne parcele i sve što je s njima čvrsto povezano: zgrade, građevine, višegodišnje zasade itd.;
treće, predmet hipoteke ostaje u vlasništvu dužnika. Potonji ostaje vlasnik, korisnik i stvarni vlasnik ove imovine;
četvrto, sporazum između povjerioca i dužnika o osnivanju hipoteke sastavljen je u posebnom dokumentu - hipoteci, koja također podliježe državnoj registraciji;
peto, ako vrijednost kolaterala znatno premašuje iznos datog kredita, hipoteka omogućava dobijanje dodatnih hipotekarnih kredita osiguranih istom imovinom (druga, treća hipoteka).
I konačno, u slučaju neispunjenja obaveze obezbeđene hipotekom, poverilac ima pravo da zahteva prodaju založene imovine na javnom nadmetanju.
Dakle, hipotekarni kredit je kredit čije su obaveze otplate obezbeđene zalogom nepokretnosti (hipotekom).
Hipotekarni kredit je holistički mehanizam za realizaciju odnosa koji proizilaze iz organizacije, prodaje i servisiranja hipotekarnih kredita.
U sistemu stambenih hipoteka i stambenih hipotekarnih kredita koriste se brojne vrste ugovora i sporazuma. Glavni ugovori koje subjekti hipotekarnog stambenog kreditiranja sklapaju uz ugovor o hipoteci su ugovori o kreditu, kupoprodaji stambenog prostora (ugovor o kupoprodaji stana (stambene zgrade) uz plaćanje kreditom banke), ugovor o kupoprodaji stambenog prostora. učešće u zajedničkoj izgradnji, razne vrste osiguranja, ugovori sa agentima za pružanje usluga, ugovori o zalogu ulaganja, ugovori o ustupanju potraživanja (cesija) itd. Paket ugovora i njihov predmetni sastav zavise od odnosa koje uspostavljaju (red. ), kao i o predmetu kolaterala - stambeni objekti koji postoje ili će se graditi.
U svim shemama stambenih hipotekarnih kredita, glavni ugovor je ugovor o zajmu. Prema čl. 819 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema ugovoru o zajmu, banka ili druga kreditna organizacija (zajmodavac) se obavezuje dati sredstva (zajam) zajmoprimcu u iznosu i pod uslovima predviđenim ugovorom, a zajmoprimac se obavezuje da vrati primljeni iznos i plati kamatu na njega. Hipotekarni povjerilac može biti i pravno lice koje je dalo ciljani kredit za kupovinu ili izgradnju stambene zgrade ili stana. Zajmodavci ili operateri sekundarnog tržišta uključuju, na primjer, penzione fondove, osiguravajuća društva, investicione banke, zajedničke fondove Shevchuk D.A. Pravno uređenje ugovornih odnosa u oblasti hipotekarnog kreditiranja // Revizijski izvještaji. 2009. N 1..
U skladu sa članom 12 Pravilnika o stambenim kreditima, odobrenim Ukazom predsjednika Ruske Federacije od 10. juna 1994. godine N 1180 Propisi o stambenim kreditima: Ukaz predsjednika Ruske Federacije od 10. juna 1994. godine N 1180, ugovor o kreditu definiše sledeće uslove:
svrha dobijanja kredita;
rok i veličina kredita;
postupak za izdavanje i otplatu kredita;
instrument kreditiranja (kamatna stopa, uslovi i učestalost njenih promjena);
osiguranje kreditne obaveze zajmoprimca;
uslovi osiguranja kredita;
način i oblici provjere obezbjeđenja i namjene kredita;
sankcije za zloupotrebu i kašnjenje u otplati kredita;
veličinu i postupak plaćanja kazne;
postupak raskida ugovora, drugi uslovi po dogovoru između zajmodavca i zajmoprimca.
Ugovor o kreditu je konsenzalan (kompenzatorski). Kao i ugovor o kreditu, ugovor o kreditu je uzročna transakcija.
Dakle, koncepti “hipoteka” i “hipotekarni kredit” su usko povezani, ali ne i identični. Hipotekarno kreditiranje kao sistem finansijskih i ekonomskih odnosa uključuje hipoteku kao osnovni podsistem – sastavni ili suštinski element u vidu tehnologija direktnih kolaterala.
S druge strane, hipotekarni kredit je jedan od vidova prometa nekretninama, osiguranje obaveza po kojem se vrši hipotekom.
Hipotekarni kredit (hipoteka) daje se za kupovinu stambenog prostora (stana, vikendice ili seoske kuće). Predmet kredita služi kao kolateral za hipoteku, koja mora ispunjavati uslove banke koja daje hipotekarni kredit.
Hipotekarni kredit je jedan od glavnih vidova bankarskih aktivnosti za davanje kredita osiguranih nekretninama. U hipoteci koja je osigurana nekretninama, zajmodavac postaje hipotekarni povjerilac. Kod hipotekarnog kreditiranja osiguranog nekretninama (hipoteka), zajmodavac postaje hipotekarni povjerilac, a hipotekarni dužnik je dužnik po glavnoj obavezi osiguranoj hipotekom.
Iz definicije hipoteke proizilazi da povjerilac - hipotekarni povjerilac ne postaje vlasnik hipotekovane nekretnine, ali ako su povrijeđeni ili nisu ispunjeni uslovi ugovora o kreditu, on ima pravo zahtijevati namirenje od hipotekovane nekretnine. , bez obzira u čijim rukama je.
Kao i svaka vrsta kredita, hipotekarni krediti su predviđeni pod uslovima otplate, hitnosti i otplate. Način obezbeđivanja otplate je hipoteka - zalog nekretnine pod određenim uslovima.
Hipoteka nije samostalna ekonomska kategorija u svojoj suštini. Služi kao materijalna podrška kreditu kao nezavisnom ekonomskom odnosu. Hipoteka posreduje u kretanju pozajmljene vrijednosti u procesu pozajmljivanja. Direktno kod hipoteke, kretanje vrijednosti sa hipotekara na hipotekara će se dogoditi samo ako dužnik ne ispuni svoje obaveze za otplatu kredita.
Hipoteka, kao važan element kreditnih odnosa, od velikog je značaja za njihov razvoj. Korišćenje hipoteke povećava broj potencijalnih žiranata kao subjekata kreditnih odnosa – često samo prisustvo kolaterala (nekretnina) čini kreditnu transakciju stvarnom. Hipoteka značajno jača poziciju zajmoprimca i povjerenje zajmodavca u vraćanje kredita. Hipoteka takođe omogućava nižu kamatnu stopu na hipoteku, duži iznos kredita i duži rok kredita u poređenju sa kreditima bez obezbeđenja. Prisustvo kolaterala i realna mogućnost da zajmoprimac izgubi svoju nekretninu zbog kršenja svojih obaveza stimuliše racionalno, produktivno korišćenje kredita.
Možemo identifikovati četiri karakteristike hipoteka u opštem sistemu kreditiranja.
1. Hipoteka se izdaje isključivo uz određenu vrstu kolaterala, tj. pod uredno uknjiženim nekretninama, što zalogodavcu olakšava kontrolu sigurnosti kolaterala.
2. Hipoteka je dugoročna vrsta kredita, tj. na rok do 30 godina, što dovodi do smanjenja veličine mjesečnih plaćanja, ali povećava cijenu kredita za žiranta. Povećanje roka kredita, zauzvrat, omogućava povećanje iznosa kredita.
3. Hipoteka je ciljane prirode.
4. Hipoteka se smatra jednim od najnižerizičnih bankarskih poslova zbog činjenice da iznos kredita nije veći od 60-80% tržišne vrijednosti kupljenog stambenog prostora, a iznos plaćanja (mjesečno) nije veći od 50% ukupnog prihoda zajmoprimca, prilikom procjene vjerovatnoće otplate kredita uzimaju se podaci o trenutno potvrđenim prihodima zajmoprimca.
Moderna razvijena ekonomija uključuje široku upotrebu hipotekarnih kredita, za kojima je potreba određena razvojem robno-novčanih odnosa.
Da bi se stimulisale bankarske investicije, potrebno je u opticaj uključiti ona sredstva koja su najmanje podložna inflaciji i gubitku likvidnosti. Takvi resursi prvenstveno uključuju zemljište i nekretnine. Iskustvo vodećih zapadnih zemalja pokazuje da je hipoteka najpoželjnija vrsta osiguranja za veliki dugoročni kredit. Hipotekarni krediti su najperspektivniji pravac za podsticanje ulaganja banaka i razvoj kreditnog tržišta.
Obim hipotekarnog kredita može pokriti sve sektore privrede: proizvodni, poljoprivredni, potrošački.
U potrošačkom sektoru privrede, hipotekarni kredit pomaže privlačenju sredstava od investitora u stambenu izgradnju. Stambeni hipotekarni krediti postali su široko rasprostranjeni u globalnoj bankarskoj praksi. Relevantnost stambenog hipotekarnog kredita je zbog činjenice da nam njegova upotreba omogućava da riješimo kontradikcije:
Između visokih cijena nekretnina i tekućih prihoda stanovništva;
Između novčane štednje jedne grupe ekonomskih objekata i potrebe za njihovom upotrebom od strane druge.
Hipoteke pomažu osigurati kontinuitet proizvodnog procesa u građevinarstvu. Da bi građevinska industrija bila profitabilna, potrebno je brzo i isplativo prodati završene projekte. Korištenje hipotekarnog kredita omogućava vam da značajno proširite krug potencijalnih potrošača - kupaca nekretnina. Hipotekarni kredit tako u određenoj mjeri doprinosi efikasnom funkcionisanju građevinske industrije.
Po svom ekonomskom sadržaju, hipotekarni kredit obavlja važne funkcije koje se mogu svrstati u sljedeće grupe:
1) funkcije sistema hipotekarnog kreditiranja koji se implementiraju u sektoru realne privrede (privlačenje investicionih resursa i raznih industrija, osiguranje cirkulacije imovinskih prava i dr.);
2) Funkcije sistema hipotekarnog kreditiranja koje se sprovodi u finansijskom sektoru privrede (obezbeđivanje stabilnosti kreditnog sistema, razvoj institucije za refinansiranje, podsticanje razvoja tržišta osiguranja i dr.);
3) društvene funkcije sistema hipotekarnih kredita, uključujući implementaciju nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“.
Sistem hipotekarnog kreditiranja osigurava mobilizaciju finansijskih sredstava za investicione svrhe (uključujući finansiranje investicija i razvoj širokog spektra vrsta nekretnina), kao i za finansiranje kupovine nekretnina.
Hipotekarni krediti, kao mehanizam dugoročnog kreditiranja, mogu se efikasno koristiti prilikom kreditiranja investitora. U mnogim zemljama, hipoteke se daju investitorima koji grade stambene objekte, što omogućava privlačenje većeg broja kompanija na tržište stambene izgradnje, stvaranje konkurencije, povećanje obima stambenih objekata i smanjenje njihove prodajne cijene. Važna stvar je da kod kreditiranja investitora (ili građevinara) nema potrebe za privlačenjem sredstava javnosti za izgradnju u ranim fazama, što značajno smanjuje rizik od gubitka ušteđevine i povećava „izvršnu disciplinu“ developera.
Još jedno zanimljivo područje primjene mehanizma hipotekarnog kreditiranja u realnom sektoru privrede je ciljano hipotekarno kreditiranje za razvoj poduzetništva.
Razvoj malih i srednjih preduzeća jedan je od najvažnijih zadataka u ruskoj ekonomiji. Istovremeno, u mnogim regijama problem zapošljavanja je gorući. U tom smislu, kreditiranje osigurano stambenim kreditom (70% stanovništva zemlje su vlasnici stanova) otvara mogućnosti za dobijanje dugoročnih i jeftinih kreditnih resursa za razvoj sopstvenog biznisa.
Stambeno hipotekarni kredit ima uticaj na različite sektore finansijskog sistema Ruske Federacije, uglavnom na tržište bankarskih usluga, tržište kolektivnih ulaganja i tržište osiguranja.
Glavne funkcije stambenih hipotekarnih kredita uključuju:
· razvoj mehanizma za refinansiranje kredita;
· stvaranje multipliciranog fiktivnog kapitala na osnovu hipoteke;
· diversifikacija i stabilizacija kreditnog portfolija banaka;
· podsticanje rasta tržišta osiguranja;
· otvaranje dodatnih radnih mjesta kroz razvoj infrastrukture u bankarskom sektoru.
Tržište hipotekarnih kredita, formirano u svim krajevima Ruske Federacije, stvorilo je osnovu za razvoj industrijske infrastrukture. Pored pojave filijala velikih banaka u regionima, hipoteke su dale novi podsticaj razvoju mnogih oblasti poslovanja, a posebno osiguranja. Obavezno osiguranje od rizika za hipotekarne kredite omogućilo je osiguravajućim društvima nove „dugoročne” klijente. Zahvaljujući tome, posao osiguranja je počeo da se razvija u regionima.
Pored ovih vrsta poduzetničkih aktivnosti, razvilo se i poslovanje nekretninama. Pojavio se novi pravac u aktivnostima posrednika - hipotekarno posredovanje. Hipotekarno posredovanje kao poseban posao još je u povojima, ali mnoge agencije za nekretnine (gotovo sve velike) pružaju usluge savjetovanja i odabira najbolje opcije hipotekarnog kredita za svoje klijente.
Druga vrsta novog poslovanja su agencije za naplatu. Potonji se pojavljuju na tržištu pružajući usluge naplate „loših“ dugova. Prateći svjetsku praksu, ovakve agencije se vrlo često specijaliziraju upravo za hipotekarno tržište. Obim njihovih potencijalnih aktivnosti uključuje i pozajmljivanje automobila, kreditiranje potrošača i obrazovno kreditiranje.
Mora se naglasiti da aktivni razvoj tržišta hipotekarnih kredita ima širi cilj od jednostavnog održavanja efektivne potražnje stanovništva za stanovanjem. Analiza nam omogućava da okarakterišemo hipotekarno tržište sa stanovišta kreditnog i finansijskog tržišta kao vodeći segment njihovog kvantitativnog i kvalitativnog rasta.
Sa stanovišta razvoja privrede u celini, hipoteka postavlja temelje za dalji razvoj finansijske infrastrukture, pojavu novih finansijskih mehanizama koji omogućavaju razvoj realnog sektora privrede kroz male i srednje preduzeća u regionima (stambena izgradnja, tržište građevinskog materijala); a doprinosi i formiranju mehanizama za kreditiranje socijalne infrastrukture (obrazovno kreditiranje).
Razvoj sistema hipotekarnih kredita omogućit će implementaciju niza najvažnijih društvenih funkcija ove finansijske institucije, među kojima su:
· Obezbeđivanje pristupačnog stanovanja za građane Rusije sa prosečnim primanjima;
· povećanje efektivne tražnje građana kroz razvoj dodatnih instrumenata za ulaganje akumuliranih sredstava;
· uključivanje privatizovanog stanovanja u stvarni privredni promet.
Vjeruje se da se prvo pominjanje hipoteke (u prijevodu s grčkog - hipoteka, zaloga) dogodilo u Solonovim zakonima u VI pne.
Godine 594. pne. e. Jedan od legendarnih "sedam mudraca" antike, Solon, predložio je postavljanje stupa na imanju dužnika (obično na graničnoj liniji) s natpisom da ovo zemljište služi kao osiguranje prava vjerovnika za određeni iznos. Takav stup se zvao hipoteka (od grčkog lypoteka - postolje, oslonac). Na njemu su evidentirani svi dugovi vlasnika zemljišta. Kasnije su se u tu svrhu počele koristiti posebne knjige zvane hipotekarne knjige. Poreklom u staroj Grčkoj, hipoteka je razvijena u rimskom pravu klasičnog perioda. Nakon toga, na njega su značajno uticali njemački običaji. Zahvaljujući svim ovim dugim procesima, formirani su najvažniji principi modernih hipoteka.
Takođe K.P. Pobedonostsev je verovao da hipoteke „odgovaraju najvišem razvoju privrednog života. U njemu društvo dobija najbolji, najsavršeniji instrument kredita; Ali u rukovanju ovim alatom potrebno je više vještine, opreza, čitljivosti i tehničke spretnosti.”
Potreba za hipotekom određena je potrebama ekonomskog prometa, kao i pouzdanog osiguranja kredita. Jedan od najautoritativnijih stručnjaka za rimsko pravo u predrevolucionarnoj Rusiji, autor popularnog djela „Sistem rimskog prava“ V.M. Khvostov je opisao dvije vrste kredita - lični i stvarni. Lični zajam je uslovljen povjerenjem zajmodavca u kreditno lice. Garancija povjerenja je sva pokretna i nepokretna imovina dužnika u onoj mjeri u kojoj će biti dostupna do realizacije kreditne transakcije. Suština stvarnog kredita je da se radi obezbjeđenja ispunjenja obaveze u dužnikovu imovinu dodijeli određena stvar u odnosu na koju povjerilac ima određena prava. Dakle, ako dužnik ne ispuni svoju obavezu, povjerilac ima pravo da svoja potraživanja namiri prodajom dodijeljene stvari, čak i ako je vlasništvo nad ovom stvari prešlo na drugo lice. Štaviše, kod primanja namirenja povjerilac koji je dao stvarni kredit ima prednost u odnosu na lične povjerioce.
Implementacija zajma u rimskom pravu, uz druge vrste obezbeđenja, predstavljala je oblik kolaterala bez prenosa vlasništva stvari na poverioca - hipoteku. Rimsko pravo je hipoteku smatralo u grupi prava na tuđoj stvari, kao pravo svojine (učvršćivanje neposredne veze osobe sa stvari) na raspolaganje tuđom stvari. Pored hipoteka, u rimskom građanskom pravu postojale su, prema V.M. Hvostov i drugi kolateralni oblici osiguranja. Najstariji oblik obezbeđenja plaćanja obaveza bila je fiducia sum creditor, u kojoj je dužnik prenosio vlasništvo nad svojom stvari na poverioca i primao protiv poverioca samo lično potraživanje za vraćanje stvari u slučaju isplate duga. Ovim oblikom obezbjeđenja povjerilac je dobio više prava nego što je bilo potrebno za njegovo obezbjeđenje, a dužnik je imao premalo regresa prema povjeriocu. Drugi oblik osiguranja obaveza razvijen u antičkom pravu - pignus - bio je obrnute prirode. Pignus se sastojao u činjenici da je povjerilac primio u derivirani posjed dužnikovu stvar i mogao je držati u svojim rukama dok dug ne bude plaćen.
Kasnije je u rimskom pravu zaboravljena fiducia cum creditor. Razvijena su dva oblika kolaterala:
· pignus, tj. založno pravo kojim se prenosi vlasništvo nad stvari na povjerioca;
· hipoteka, tj. založno pravo u kojem stvar ostaje u posedu dužnika do dospeća obezbeđene obaveze.
U Rusiji kolateral za nekretnine ima svoju istoriju. U ruskom predrevolucionarnom pravnom sistemu vjerovalo se da je zalog imovinsko pravo. Podsjetimo, „stvarna prava subjektima građanskopravnih odnosa formaliziraju i obezbjeđuju svojinu na stvarima (materijalni, fizički objekti imovinskog prometa), odnosno statiku imovinskih odnosa. Po tome se razlikuju od obligacionih prava koja određuju prenos stvari i drugih predmeta građanskopravnih odnosa. Pravna specifičnost stvarnih prava je njihova apsolutna priroda, koja ih razlikuje od relativnih obligacionih prava. Specifičnost stvarnih prava se tradicionalno vidi i u tome što samo pojedinačno određene stvari mogu poslužiti kao njihov predmet. Predmet obligacionog prava je ponašanje obveznika dužnika.”
Osnove kolaterala nekretnina nakon početka ekonomskih reformi u Rusiji 1990-ih. uvedene su Građanskim zakonikom Ruske Federacije (1. dio), usvojenim 1994. godine.
Moderno rusko zakonodavstvo o hipotekama može se smatrati konačno uspostavljenim od usvajanja Federalnog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)” od 16. jula 1998. NQ 102-F3, iako je lista glavnih zakonodavnih akata o pitanjima vezanim za hipotekarno kreditiranje je prilično velika.
U savremenom ruskom pravu, definicija hipoteke je bliska definiciji sadržanoj u nacrtu ruskog građanskog zakonika, ali ova pravna institucija je klasifikovana kao obligaciono pravo. U čl. 1. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogi nepokretnosti)” kaže: „Po ugovoru o zalogu nepokretnosti (ugovoru o hipoteci), jedna strana, založni poverilac, koji je poverilac po obavezi obezbeđenoj hipotekom, ima pravo da dobije namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obavezi iz vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca, prvenstveno u odnosu na ostale poverioci zalogodavca, uz izuzetke utvrđene saveznim zakonom."
_Apstrakt
U članku se razmatraju naučne definicije pojmova „hipoteka“ i „hipotekarni kredit“, te se na osnovu toga predlažu autorske definicije hipoteke i hipotekarnog kreditiranja.
Ključne reči: hipoteka, hipotekarni kredit, hipotekarne funkcije, principi hipoteke, uslovi stanovanja, kompanije za nekretnine, tržište nekretnina
Čerednikova A.O.
dr.sc. econ. nauke, glava Odjeljenje za finansije i kredit
Voronješki ogranak Moskovskog humanitarno-ekonomskog instituta [email protected]
karakteristike hipoteke
kao oblici pozajmljivanja
hipotekarni kredit
Trenutno su koncepti kao što su "hipoteka" i "hipotekarni kredit" prilično čvrsto ukorijenjeni u ekonomski život Rusije. Hipoteka pruža prilično širok spektar mogućnosti:
Za preduzetnika - povećati udeo proizvodnog kapitala;
Vlasnici zemljišta - kupuju dodatne parcele, povećavaju kapitalne troškove za sticanje proizvodnih kapaciteta;
Pojedinac (građanin) - za poboljšanje uslova života. Riječ "hipoteka" je grčkog porijekla. Prvi put je korišćen u zakonodavnoj praksi atinskog političara Solona (VI. pne) (3). Solon je prvi predložio da se na imanju dužnika postavi stub sa natpisom da ovo zemljište služi kao obezbeđenje prava poverioca na određeni iznos pozajmice. Takve
Stub se zvao "hipoteka". Na njemu su evidentirani svi dugovi vlasnika zemljišta.
Moderni koncept hipoteke nije nastao odmah. Njena pojava bila je posljedica različitih ekonomskih potreba društva i razvoja njegovih robno-novčanih odnosa. Vremenom se stalno usavršavao uzimajući u obzir karakteristike pojedinih država.
Šta je hipoteka?
Trenutno postoji mnogo različitih gledišta o definiciji pojmova „hipoteka“ i „hipotekarni kredit“. Prema I.V. Dovdienku, hipoteka je prenos imovine kao kolaterala u obliku zemljišta i drugih nekretnina u svrhu dobijanja gotovinskog zajma (6). Razumova I.A. smatra da je hipoteka jedan od glavnih oblika imovine
Yisky Entrepreneurship, 2010, br. 4 (1)
pravno osiguranje za dužnikovu obavezu, u kojoj nepokretnost ostaje u vlasništvu dužnika, a povjerilac, u slučaju da ovaj ne ispuni svoju obavezu, stječe pravo na namirenje prodajom ove imovine (10) ,
Grudtsyna L.Yu. i Kozlova M.N. definirati hipotekarni zajam kao osiguran određenom nekretninom u vlasništvu zajmodavca. Hipotekarni kredit je davanje kredita osiguranog nekretninama (4).
Merkulov V.V. definira hipotekarni kredit kao prilično složen mehanizam:
Financiranje tržišta nekretnina;
Zasnovano na jasnom i preciznom zakonu i njegovoj striktnoj primjeni;
Poslovanje u uslovima tržišnog regulisanja finansijskih odnosa između učesnika;
Kontrolisano od strane države radi rješavanja određenih društvenih problema (8).
Zakonodavstvo Ruske Federacije definira dugoročni hipotekarni zajam kao kredit ili zajam koji banka daje pravnom ili fizičkom licu na period od 3 godine ili više za kupovinu nekretnina koje ona osigurava kao osiguranje obaveze. (1). Po našem mišljenju, hipoteka je zaloga nepokretnosti koja se vrši bez prenosa ove imovine u posjed osiguranog povjerioca.
Prepoznatljive karakteristike hipotekarnog kredita
Po svom ekonomskom sadržaju, hipoteka mora obavljati sljedeće funkcije:
Mehanizam za formiranje i privlačenje dodatnih finansijskih sredstava za održavanje i proširenu reprodukciju svih sektora materijalne proizvodnje;
Dodatna prilika za osiguranje prometa nekretnina u slučajevima kada je korištenje drugih metoda prometa (na primjer, kupoprodaja i privatizacija) pravno nemoguće ili ekonomski neefikasno;
Stvaranje fiktivnih obrtnih sredstava, kao i institucije sekundarnog tržišta za hipotekarne kredite. Unatoč činjenici da hipotekarni kredit po svojim osnovnim karakteristikama korespondira sa ostalim kreditima, postoji niz razlika između hipotekarnog kredita i svih ostalih:
Dodatna zaštita prava zalogoprimca obezbjeđuje se državnom registracijom zaloge;
Nekretnina zadržava svoja potrošačka svojstva dugo vremena;
Hipoteka je, kao i svaka zaloga, način obezbjeđivanja propisnog ispunjenja druge obaveze - ugovora o kreditu, kupoprodaje, zakupa itd.;
Predmet hipoteke je uvijek u posjedu dužnika, koji ostaje vlasnik, korisnik i stvarni vlasnik ove nekretnine, ali je lišen prava raspolaganja njome, barem bez saglasnosti povjerioca, za vrijeme trajanja. perioda hipoteke;
Ugovor između povjerioca i dužnika o osnivanju hipoteke obično se sastavlja u posebnom dokumentu - hipoteci;
Ako vrijednost predmeta hipoteke znatno premašuje iznos obaveze, hipoteka omogućava dobijanje dodatnih kredita.
sredstva za naknadnu hipoteku iste imovine;
U slučaju neispunjenja obaveze obezbeđene hipotekom, poverilac ima pravo da zahteva prodaju hipoteke na javnom nadmetanju.
Principi hipoteke
U procesu proučavanja i sažimanja istorijski utvrđenih principa hipoteke, uočili smo glavne:
Otvorenost, odnosno javnost, znači mogućnost svake zainteresovane strane da pristupi informacijama sadržanim u hipotekarnoj knjizi;
Posebnost - podrazumeva mogućnost primene hipotekarnog mehanizma samo u odnosu na određene objekte nepokretnosti i to u određenom obimu;
Vjerodostojnost - upisi u javne knjige znače da u odnosu na ovu nekretninu ne postoje nikakva prava i zakonska ograničenja osim navedenih;
Starost - daje prednost pravima hipotekarnog povjerioca u odnosu na druge subjekte, u zavisnosti od vremena upisa u hipotekarnu knjigu;
Neopozivost znači mogućnost prestanka hipoteke samo u slučajevima izričito predviđenim zakonom ili ugovorom;
Neprimenljivost zastarelosti prava upisana u hipotekarnoj knjizi.
U skladu sa zakonom o hipotekama, objekti hipotekarnog kreditiranja mogu biti:
1) zemljišne parcele, osim onih u opštinskoj ili državnoj svojini, koje nisu namenjene za stambenu izgradnju (član 63. Saveznog zakona „o hipoteci“ (1));
2) preduzeća različitih oblika svojine i upravljanja, uključujući
uključujući nekretnine u njihovom vlasništvu, koje se koriste u poslovnim aktivnostima; 3) nepokretnosti građana, a posebno stambene zgrade; stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova; dachas; vrtne kućice; garaže i druge potrošačke zgrade (1).
Govoreći o subjektima koji posluju na tržištu hipotekarnih kredita, možemo razlikovati četiri glavne grupe: zajmoprimac, zajmodavac, investitor, država. Osim toga, ima mnogo manjih učesnika, među kojima su:
Prodavci nekretnina;
Operateri sekundarnog hipotekarnog tržišta;
Organi državne registracije;
Osiguravajuća društva;
Procjenitelji;
Kompanije za nekretnine.
Unatoč činjenici da se hipotekarni kredit po svojim glavnim karakteristikama u velikoj mjeri poklapa s drugim vrstama kredita, postoji niz karakterističnih karakteristika:
Zahvaljujući mehanizmu hipoteke, dodatna zaštita prava hipotekarnog povjerioca obezbjeđuje se kroz sistem državne registracije hipoteka;
Nekretnina je sposobna da zadrži svoja potrošačka svojstva tokom dužeg vremenskog perioda;
Tržišne cijene za sve objekte nekretnina, po pravilu, rastu bržim tempom od stope inflacije (7).
Na osnovu navedenog, hipotekarni kredit treba shvatiti kao kredit koji ima sva svoja osnovna svojstva i karakteristike i odlikuje se
Rusko preduzetništvo, 2010, br. 4 (1)
proizilaze iz niza karakteristika koje se odnose na potrebu pružanja dodatne zaštite prava hipotekarnog povjerioca kroz državnu registraciju hipoteke i njegovu sposobnost da dugo vremena očuva potrošačka svojstva imovine (hipoteke). Na osnovu proučavanja pojmova „hipoteka“, „hipotekarni kredit“, autorka daje vlastito tumačenje bankarskog hipotekarnog kredita kao ciljanog gotovinskog kredita koji banka izdaje zajmoprimcu za kupovinu nekretnine pod uslovima otplata, hitnost i plaćanje uz upis zaloge na kupljenu nekretninu u korist banke. U savremenom svetu, hipoteka ostaje jedan od oblika imovinskog obezbeđenja dužnikovih obaveza, pri čemu nepokretnost ostaje u vlasništvu dužnika, a poverilac, u slučaju neispunjenja obaveze, stiče pravo da dobiti zadovoljštinu prodajom ove nekretnine.
Književnost
1. Savezni zakon od 16. jula 1998. godine. br. 102-FZ „O hipoteci (zalog nekretnina)”.
2. Uredba Vlade Ruske Federacije od 11. januara 2000. godine. br. 28 “O mjerama za razvoj sistema stambenih hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji” (sa izmjenama i dopunama od 8. maja 2002.).
3. Velika sovjetska enciklopedija. - M.: Sovjetska enciklopedija, 1976. T. 24. knj. I. -S. 470.
4. Grudtsyna L.Yu., Kozlova M.N. Hipoteka. Kredit. Komentar stambenog zakonodavstva. - M.: Eksmo, 2006. - Str. 12.
5. Gryaznova A.G. Finansijski i kreditni enciklopedijski rječnik. - M.: Finansije i statistika, 2002. - 1168 str.
6. Dovdienko I.V. Hipoteka. Kontrola. Organizacija. Ocjena. - M.: Jedinstvo-Dana, 2005. - S. 3.
7. Kotlyarov M.A. Hipoteka i sistemski problemi tržišta nekretnina u Rusiji. // Financije i kredit. - 2004. - br. 17. - Str. 45-48.
8. Merkulov V.V. Svjetsko iskustvo u stambenom hipotekarnom kreditiranju i izgledi za njegovu upotrebu u Rusiji. - Sankt Peterburg: Pravni centar Press, 2003. - Str. 10.
9. Mints V.M. Problemi kreditiranja stambene izgradnje. // Bankarstvo. -2002. - br. 3. - str. 33-35.
10. Razumova I.A. Hipotekarni kredit. -SPb.: Peter, 2005. - Str. 12.
Čerednikova A.O.
Cand. of Econ. sci., šef katedre za finansije i kredit, Voronješki ogranak Moskovskog humanitarnog i ekonomskog instituta
Suština sadržaja i glavne karakteristike hipotekarnog kreditiranja
U članku se ispituje naučna definicija pojmova „hipoteka“ i „hipotekarni kredit“. Autorica na osnovu toga predlaže svoju originalnu definiciju hipoteke i hipotekarnog kreditiranja.
Ključne riječi: hipoteka, hipotekarno kreditiranje, funkcije principa hipoteke, uvjeti stanovanja, nekretnina, tržište nekretnina
Hipoteke su najčešća vrsta finansijskih transakcija u razvijenim zemljama. U njemu učestvuje većina stanovništva zemlje, a ulaganja u hipotekarne kredite za stambenu izgradnju mogu se smatrati najlikvidnijim bankarskim sredstvima.
Svake godine u našoj zemlji sve je popularniji hipotekarni kredit (hipoteka) ili kredit koji je osiguran nekretninom koja se kupuje. Hipotekarni kredit vam omogućava da danas kupite kuću, živite u njoj i otplaćujete punu cijenu tokom mnogo godina. Hipoteka ili hipoteka je dugoročni zajam novca koji je osiguran imovinom za kupovinu nekretnine.
Hipotekarni krediti negiraju rizik od inflacije
Plaćanje troškova nekretnine, u skladu sa uslovima hipoteke, ne nastaje odjednom, već se rasprostire na duži vremenski period, što je finansijski mnogo isplativije od jednokratne uplate.
Iznosi plaćanja vezani za otplatu hipotekarnog kredita su fiksni u trenutku prijema kredita
Mogućnost uknjižbe (uknjižbe) u stan kupljen uz hipoteku
Hipoteka je danas isplativa investicija (uz trenutne tržišne trendove, cijene nekretnina rastu u prosjeku od 14,5 do 30% godišnje).
Prvi spomeni hipotekarnog kredita nalaze se u drevnim grčkim dokumentima koji datiraju iz 6. stoljeća. BC. Povjesničari smatraju da se hipotekarni zajam pojavio zahvaljujući arhontu Solonu, koji je obavezao zajmodavca da mu obezbijedi zemljište kao garanciju otplate duga. Potvrda transakcije, koja se sada zove hipoteka, bio je stub postavljen na granici zemljišne parcele zajmoprimca, na kojem su stavljene oznake o svim dugovanjima zajmodavca. U stvari, hipoteka (od grčkog Hypotheka) se na ruski prevodi kao podrška. Princip hipotekarnog kredita do sada se nije promijenio - izdaje se uz materijalno osiguranje, koje može biti stan, automobil ili zemljište. Danas je hipotekarni kredit najpopularnija finansijska usluga kako u inostranstvu tako iu Rusiji. Hipoteka je dugoročni kredit koji se daje za kupovinu nekretnine.
Hipotekarni kredit je dugoročni kredit koji izdaju komercijalne ili specijalizirane banke, finansijske institucije, a osiguran je nekretninama. U ovom slučaju, jedna strana - hipotekarni povjerilac, koji je povjerilac po obavezi osiguranoj hipotekom, ima pravo da dobije namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obavezi iz vrijednosti založene nekretnine druge strane. - zalogodavca, prvenstveno pred ostalim kreditorima hipotekora
Širom svijeta hipotekarno kreditiranje se razvija i funkcionira kao oblik dugoročnog financiranja stambenih programa. Hipotekarni kredit, s jedne strane, pomaže u rješavanju niza društvenih i ekonomskih problema zemlje, a prije svega problema stambenog zbrinjavanja, as druge strane smanjuje inflaciju, oslanjajući se na privremeno slobodna sredstva građana i preduzeća. .
Predmet hipoteke može biti sljedeća imovina:
zemljišne parcele u privatnom vlasništvu;
preduzeća, kao i zgrade, objekti i druge nekretnine;
stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
vikendice, baštenske kućice, garaže itd.;
zračna i pomorska plovila, plovila unutrašnje plovidbe
Trenutno u svjetskoj praksi postoje dvije klasične metode hipotekarnog kreditiranja:
model hipotekarnog kreditiranja na jednom nivou (njemački model);
dvoslojni model hipotekarnog kreditiranja (američki model).
U modelu jednostepenog hipotekarnog kreditiranja, zajmoprimac i zajmodavac su povezani kreditom. Ovaj model se zasniva na cikličnoj prirodi cirkulacije sredstava: sredstva koja obezbjeđuje zajmoprimac koriste se za izdavanje kredita njegovim prethodnicima, koji su već završili period akumulacije.
Prilikom implementacije ovog modela predviđene su sljedeće glavne vrste ugovora:
između zajmoprimca i zajmodavca - ugovor o stambenoj štednji, a zatim ugovor o kreditu i ugovor o hipoteci;
između zajmoprimca i osiguravajuće organizacije - ugovor o osiguranju stambenog prostora pod hipotekom;
između zajmoprimca i prodavca (graditelja) stambenog prostora - ugovor o kupoprodaji stambenog prostora.
Zajmodavac može biti hipotekarni bankar ili štedna i kreditna institucija. Zajmodavac je moguće refinansirati hipotekarne kredite izdavanjem hartija od vrijednosti – hipotekarnih zapisa i na taj način minimizirati moguće rizike.
Ako postoji nedostatak sredstava za izdavanje hipotekarnih kredita, zajmodavac (štedno-kreditna institucija) koristi interne sisteme za akumulaciju dijela kapitala od strane samog zajmoprimca.
U interakciji sa štedno-kreditnom institucijom, zajmoprimac akumulira primarni (vlasnički) kapital, što je preduslov za izdavanje hipotekarnog kredita (posuđenog kapitala).
Broj uslužnih organizacija je minimalan (u pravilu je to samo osiguravajuća organizacija).
U dvostepenom modelu hipotekarnog kreditiranja, pored zajmoprimca i zajmodavca, učestvuje i posrednik (hipotekarna agencija) i/ili učesnik na finansijskom tržištu (hipotekarna finansijska i investiciona kompanija).
U prvoj fazi implementacije ugovornih odnosa između učesnika u dvostepenom modelu hipotekarnog kreditiranja, zaključuju se ugovor o kreditu i ugovor o hipoteci između glavnih učesnika - zajmoprimca i zajmodavca.
Nakon dobijanja kredita, zajmoprimac sklapa kupoprodajni ugovor sa prodavcem ili njegovim graditeljem, nakon čega se povećava broj učesnika u ovom modelu kako bi se rizik od glavnih učesnika sveo na minimum.
Sa osiguravajućom organizacijom zaključuju se ugovori o osiguranju poslovnog rizika i stanovanja pod hipotekom.
Na sekundarnom hipotekarnom tržištu, između zajmodavca i hipotekarne agencije zaključuje se odgovarajući ugovor o ustupanju potraživanja po hipotekarnim kreditima, kao i ugovor o povjerenju za upravljanje stečenim potraživanjima. Ovo omogućava zajmodavcu da nastavi pažljivo pratiti zajmoprimca, primati provizije za servisiranje kredita i proširiti kreditne operacije koristeći sredstva dobijena od agencije.
Glavna razlika između hipotekarnog kredita i ostalih kredita je prisustvo nekretnina koje je banka založila radi osiguranja kredita.
Uslovi za davanje hipotekarnih kredita fizičkim i pravnim licima od strane raznih ruskih banaka su u osnovi vrlo slični. Različite banke se u neznatnoj mjeri razlikuju u pogledu obezbjeđenja kredita, kamatne stope na kredit, minimalnog i maksimalnog iznosa kredita, vremena obrade itd.
2. PROBLEMI I PERSPEKTIVE HIPOTEČNOG KREDITANJA U RUSIJI
U 2006. godini tržište stambenih hipotekarnih kredita u Rusiji, a posebno u Moskovskoj regiji, nastavilo je da se aktivno razvija. Prema Udruženju ruskih banaka, obim hipotekarnih kredita izdatih u Rusiji na kraju godine bio je: 2001. - 56 miliona dolara, 2002. - 260 miliona dolara, 2003. - 500 miliona dolara, 2004. - 1 milijarda, 2005. - 2,6 milijardi dolara, 2006. - oko 6 milijardi dolara
Obim kredita banaka fizičkim licima za kupovinu stambenog prostora u Rusiji od 1. januara 2007. iznosio je 347,07 milijardi rubalja, od čega je udio hipotekarnih kredita iznosio 263,56 milijardi rubalja, dok je udio Moskve bio oko 20%. , udeo Moskovskog regiona – 26,5% ukupnog novčanog obima izdatih hipotekarnih kredita. Prema procjeni Analitičkog konsultantskog centra MIEL-Nekretnine, u odnosu na kraj 2001. godine, broj izdatih hipotekarnih kredita u 2002. godini povećan je za 4,6 puta, u 2003. za 8,9 puta, u 2004. godini za 17,9 puta, u 2005. godini - 46 puta. puta, u 2006. – premašio nivo s kraja 2001. godine za 107,1 puta. Godišnji porast obima izdatih hipotekarnih kredita u 2005. i 2006. godini iznosio je 160%, odnosno oko 130%. Shodno tome, novčani obim hipotekarnih kredita izdatih u 2006. godini povećan je za 2,3 puta u odnosu na 2005. godinu.
Proučavanje problema stambenog kreditiranja u Rusiji postaje sve relevantnije u sadašnjoj fazi zbog činjenice da postoji hiperprodukcija stambenog prostora zbog nemogućnosti njegove prodaje zbog niske kupovne moći stanovništva.
Sistem hipotekarnog kreditiranja podrazumijeva mrežu organizacija i skup dokazanih mehanizama koji bi osigurali efektivno hipotekarno kreditiranje. Efikasnost sistema u velikoj meri zavisi od stepena razvijenosti infrastrukture, uključujući registraciju prometa nekretnina, sistem za stručnu procenu njene vrednosti, osiguravajuća društva, organizacije koje posluju na sekundarnom tržištu hipotekarnih kredita, kao i druge elemente.
Prilikom postavljanja zadatka stvaranja integralnog tržišnog sistema hipotekarnog kreditiranja, usmjerenog prvenstveno na korištenje efektivnih standardnih finansijskih mehanizama, potrebno je uzeti u obzir mogućnost korištenja ovakvih šema finansiranja stanovanja koje su usmjerene na korištenje lokalnih resursa i uzimanje u obzir uzeti u obzir specifičnosti pojedinih regiona.
U ovom broju posebno je mjesto dato državi, čija se uloga u većini zemalja svodi na utvrđivanje ukupne strategije razvoja sistema hipotekarnog kreditiranja, na vršenje funkcija nadzora i kontrole nad radom subjekata hipotekarnog tržišta; Ovaj sistem se često koristi kao dirigent državne socijalne politike.
Analiza prakse ruskih banaka u okviru programa hipotekarnih kredita omogućava nam da identifikujemo niz postojećih problema koji ometaju razvoj hipoteka.
1. Uslovi kredita. Logično, kredit za kupovinu stana treba da bude dugoročan, na 10-15 godina, kako je to uobičajeno u svetskoj praksi. Međutim, stvarni uvjeti kredita koje daje većina
domaće banke su 3–4 godine (uprkos činjenici da se u reklamnim materijalima deklarira rok do 10 godina).
2. Nedostatak baze resursa. Kako bi dugoročno kreditiranje učinila masovnim proizvodom kreditne institucije i istovremeno ispunila sve zahtjeve likvidnosti, banka mora privući sredstva za isti dug period. Danas je to gotovo nemoguće uraditi. Jedini izlaz u ovom slučaju je privlačenje ciljanih sredstava iz stranih fondova.
3. Poteškoće u procjeni kreditne sposobnosti zajmoprimca. Kao što je poznato, procjena solventnosti pojedinca zasniva se na upoređivanju prihoda (plate, dividende, plaćanja zakupnine i sl.) i rashoda (hrana, odjeća, stanarina, godišnji odmor, plaćanja po drugim kreditima itd.). Međutim, malo građana može potvrditi visinu svoje plate, glavnog izvora prihoda. To su uglavnom zaposleni u stranim kompanijama i državnim budžetskim organizacijama. Glavna ciljna grupa, zaposleni u ruskim komercijalnim strukturama, primaju plate putem osiguranja, kreditnih šema ili jednostavno u gotovini i ne mogu dati službenu potvrdu koja potvrđuje njegovu stvarnu vrijednost.
4. Valuta pozajmljivanja. Trenutno je cijena po kvadratnom metru stambenog prostora fiksna u američkim dolarima. Banke radije daju kredite iu stranoj valuti, dok se za većinu stanovništva plate određuju i isplaćuju u rubljama.
5. Neprilagođenost jednog broja hipotekarnih programa koje finansiraju strani investitori ruskim uslovima. Razvoj stambenog hipotekarnog kreditiranja stanovništva kao integralnog sistema, s jedne strane, i kao sastavnog dijela tržišne ekonomije, s druge strane, treba graditi na osnovu sljedećih temeljnih principa. Sistem stambenih hipotekarnih kredita u Rusiji treba da uzme u obzir postojeće međunarodno iskustvo.
Mora biti prilagođen ruskim makroekonomskim uslovima i zakonodavnom okviru, te uzeti u obzir psihologiju ruskog stanovništva. Jedan od ključnih zahtjeva je potreba da se osigura dostupnost hipotekarnih kredita za grupe stanovništva ne samo sa najvišim, već i sa prosječnim primanjima.
Sistem hipotekarnih kredita koji se stvara treba da bude razvojne prirode, zasnovan na efektivnom korišćenju privučenih finansijskih sredstava građana, komercijalnih banaka kreditora, investitora, a ne na finansiranju iz državnog budžeta. Sistem stambenih hipotekarnih kredita trebao bi biti ponovljiv u bilo kojoj regiji zemlje. Tempo i obim razvoja hipotekarnih kredita u pojedinim regionima treba da budu determinisani ne toliko subjektivnim faktorima prisustva ili odsustva političke volje među regionalnim rukovodstvom za razvoj hipoteka, koliko objektivnom ekonomskom situacijom u regionu, prisustvom efektivne tražnje za stambenim objektima i njegove ponude.
Hipoteke u Rusiji trebale bi biti multivarijantne. Istovremeno, ne može se govoriti ni o kakvom sukobu između različitih hipotekarnih shema. Svi oni postoje u svom prostoru, u svojoj vremenskoj i monetarnoj dimenziji i fokusirani su na svog potrošača. Izuzetno važan aspekt državne politike usmjerene na razvoj hipotekarnog kreditiranja je formiranje makroekonomskih uslova i institucionalnog ambijenta koji doprinose povećanju dostupnosti hipotekarnih kredita zajmoprimcima. Uloga regionalnih i lokalnih vlasti u fazi stvaranja sistema hipotekarnih kredita je izuzetno važna. Rješavanje stambenog problema i koordinacija aktivnosti svih subjekata stambenog tržišta u velikoj mjeri zavisi od aktivnosti izvršne vlasti na svim nivoima.
Za razvoj sistema dugoročnog stambenog kreditiranja potrebno je obezbijediti implementaciju sistema mjera u sljedećim oblastima:
1. Otkloniti postojeće nedostatke u zakonodavstvu, prije svega u pogledu transakcija hipotekama kao vrijednosnim papirima, ovrhe nad hipotekovanim nekretninama (prvenstveno stambenim), prestankom prava korištenja stana ako korisnik kredita prekrši uslove ugovora o hipotekarnom kreditu, uključujući zajmoprimci koji žive sa maloletnom decom, prijava (prijava) stanara na adresi stana pod hipotekom i dr.
2. Osigurati razvoj i povećati efikasnost sistema za upis prava na nepokretnostima i transakcija sa njima u pravosudnim institucijama stvorenim za ovu svrhu, uključujući iu vezi sa državnom registracijom hipoteka.
3. Smanjiti troškove za overu transakcija.
4. Osigurati razvoj djelatnosti procjene i osiguranja u cilju kvalitetnog servisiranja hipotekarnih stambenih kredita.
5. Smanjiti troškove kreditnih sredstava komercijalnih banaka koja su neophodna za izdavanje dugoročnih hipotekarnih kredita.
6. Razviti sekundarno tržište hipoteka (hipotekarni krediti).
7. Smanjiti rizike kamatnih stopa kod dugoročnih hipotekarnih stambenih kredita.
8. Smanjiti troškove i rizike banaka koji proizilaze iz činjenice da ne postoje opšteprihvaćeni kanoni i standardi za utvrđivanje osnovnih parametara hipotekarnih kredita, ne postoje standardi za postupak naknadne prodaje hipotekarnih kredita (hipotekarni krediti).
9. Eliminisati dodatne rizike za banke zbog nedostatka kreditne istorije većine zajmoprimaca zbog nepostojanja prethodnih praksi hipotekarnog kreditiranja.
10. Ograničiti visoke nekomercijalne rizike banaka zbog nepostojanja efikasnih mehanizama za njihovo ograničenje i pokriće od strane države i lokalnih samouprava.
11. Smanjiti troškove kredita za zajmoprimca i rizike u uslovima povećane i nestabilne inflacije, stanja stalnog zaposlenja stanovništva i isplate zarada.
12. Povećati niske prihode većine stanovništva i učiniti troškove stanovanja prihvatljivijim za njih.
13. Povećati budžetska sredstva za obezbjeđivanje stambenih subvencija građanima koji na njih imaju pravo, kako bi se smanjilo kreditno opterećenje pri kupovini stambenog prostora.
14. Usporiti rast cijena stanova uz relativno sporo poboljšanje njegovog kvaliteta.
15. Unaprijediti oporezivanje i podstaći građane da ulažu u stambeno zbrinjavanje.
Specifičan izraz podrške državnih organa u vezi sa sistemom stambenih hipotekarnih kredita treba naći u sledećim oblicima:
Davanje opštinskog statusa sistemu stambenih hipotekarnih kredita;
Prioritetna dodjela lokacija za razvoj;
Uklanjanje ili značajno smanjenje finansijskog opterećenja učesnika u sistemu smanjenjem troškova infrastrukture i drugih pogodnosti;
Omogućavanje građanima povlašćenih uslova kreditiranja.
Navedeni pravci i oblici razvoja hipotekarnog kreditiranja doprinijeće, s jedne strane, kvalitativnom rastu kreditnog duga banke, diversifikaciji njenog kreditnog portfelja, as druge strane, stambenom zbrinjavanju stanovništva u oba doma. federalnom i regionalnom nivou.
ZAKLJUČAK
Hipoteka je ona karika nacionalnog ekonomskog sistema koja ima sposobnost da obezbijedi odnos između finansijskih sredstava stanovništva, banaka, finansijskih i građevinskih preduzeća i preduzeća građevinske industrije, usmjeravajući finansijska sredstva u realni sektor privrede.
Hipoteka je zalog nepokretnosti prilikom dobijanja kredita od kreditne institucije, čime se poveriocu daje pravo prvenstva namirenje potraživanja prema dužniku za iznos založene imovine.
Hipotekarni kredit je dugoročni kredit koji izdaju komercijalne ili specijalizirane banke, finansijske institucije, a osiguran je nekretninama.
Predmet hipoteke može biti sljedeća imovina: zemljišne parcele u privatnom vlasništvu; preduzeća, kao i zgrade, objekti i druge nekretnine; stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija; vikendice, baštenske kućice, garaže itd.; zračna i pomorska plovila, plovila unutrašnje plovidbe
Aktivno korištenje hipoteka u Rusiji obećava veliki broj prednosti koje mogu poboljšati stanje domaće ekonomije i osigurati stanovanje za socijalno ugrožene kategorije građana.
Razvoj hipotekarne institucije je od fundamentalnog značaja za bankarski sistem. Investicije u nekretnine, za koje garantuje država, posebno u vremenima nestabilnosti na berzi, interesantne su i sa niskim prinosima.
BIBLIOGRAFIJA
Ekonomija stanovanja / Ed. G. Polyakovsky. - M.: Delo, 2006.
Lazarova L.B. Hipoteka kao tržišni instrument za stambeno zbrinjavanje stanovništva // Naučna misao Kavkaza. 2006. Dodatak br. 3 / Rostov na Donu. str. 106 – 111.
Lazarova L.B. Problemi razvoja hipotekarnog kreditiranja u Rusiji // Globalizacija i problemi ekonomskog razvoja Rusije: Sat. naučni i praktični izvještaji konf. Dio 2. / Materijali XXIII Sveruske naučne konferencije o ekonomiji. – Krasnodar, 2003. str. 242–245.
Serebryakova E.A. , Kuyantseva E.S. Sistem stambenog hipotekarnog kreditiranja: suština, problemi, rješenja // Zbornik naučnih radova Sjevernokavkaskog državnog tehničkog univerziteta. Serija "Ekonomija", 2005, br. 2
finansije. Promet novca. Zasluge: Udžbenik za univerzitete. L.A. Drobožina, L.P. Okuneva, L.D. Androsova i drugi; Ed. prof. L.A. Drobozina. – M.: Finansije, JEDINSTVO, 20057
Financije / Ed. V.M.Rodionova. - M.: Finansije i statistika, 2007.
Finansije, novčani promet i kredit: Udžbenik / Ed. V. K. Senchagova, A. I. Arkhipova. - M.: Prospekt, 2005.