Terminologija 

Strukturno osiguranje šta. Osiguranje kuće i stana. Oprema za završnu obradu i inženjering

Kupovina bilo kojeg stana na sekundarno tržište nosi rizik od dobijanja stambenog prostora uz neovlašteno preuređenje. IN najboljem scenariju Prodavac će prvo obavijestiti kupca o tome, a onda neće biti iznenađenja. Ali takođe se dešava da se netačnosti u planu i pasošima razjasne nakon zaključenja transakcije.

Prodavci nekretnina i građevinari dijele sve preuređenje na: manji i značajni, kao i na prihvatljivo i neprihvatljivo. Veće i manje preuređenja mogu se legalizirati u bilo kojem trenutku, ili jednostavno napustiti i stambeni prostor vratiti u prvobitno stanje. Najteži slučaj je kada ga je nemoguće vratiti, a istovremeno je nemoguće i legitimirati izmjenu. Bespravno preuređenje prijeti kupcu velikim nevoljama u budućnosti.

Kada se preuređenje može legalizovati?

Iskušenje da se nešto prepravi u rasporedu stana je uvijek veliko. Srećom, danas za to postoje sve mogućnosti, dovoljno je angažovati tim majstora i svaki posao će biti obavljen brzo i efikasno. Malo ljudi misli da bi se rezultat trebao odraziti u dokumentima za stanovanje. Kupoprodajni posao je moguće izvršiti pod uslovom da kupac, o svom trošku, ispravi dokumentaciju i legalizuje izmenu u roku do 6 meseci.

Neobavještavanje kupca da postoje preuređenja u stanu koji nisu uredno odobreni je valjan razlog za jednostrani raskid kupoprodajnog ugovora i poništavanje transakcije.

Proces odobravanja uključuje podnošenje dokumenata stambenoj inspekciji. Sve što trebate prikupiti i predati:

  • Novi plan stana, naručite ga od BTI ili druge organizacije;
  • Izjava;
  • Kopija pasoša vlasnika stana;
  • Kopije kupoprodajnog ugovora za stan;
  • Potvrda o registraciji stana;
  • Pismena saglasnost svakog od ostalih vlasnika stana.

U zavisnosti od konkretnog naselje proces odobravanja u prosjeku može trajati od 2 do 6 mjeseci, ali na portalu javnih servisa svu dokumentaciju možete predati elektronskim putem i dobiti potrebno odobrenje u roku od 20 do 45 dana. Neće biti poteškoća ako promjene budu u skladu sa građevinskim propisima i propisima.

Naši advokati znaju Odgovor na tvoje pitanje

ili telefonom:

Ne može se legalizovati svaka obnova. Na primjer, kada je u pitanju rušenje nosivih zidova, premještanje kupaonice na drugo mjesto ili druge promjene u projektnim parametrima stana, takva pregradnja se ne može unaprijed legalizirati i ne može se backdating.

Rekonstrukciju ne treba brkati sa rekonstrukcijom. Na primjer, zamjena radijatora od lijevanog željeza aluminijskim, ili zamjena bojlera sa 30 litara na 50 je preuređenje, ali izrada vrata u pregradi između susjednih prostorija je preuređenje. Preuređenje nije potrebno dokumentirati, a čak i najmanja preuređenje automatski zahtijeva da se unese u dokumentaciju za stan.

Prema stambenom kodeksu Ruske Federacije, preuređenje treba izvršiti tek nakon što vlasnik stana završi sve potrebne dokumentaciju o dozvoli, a tek onda posebna komisija vrši pregled i potvrđuje da je obavljeno radovi na renoviranju prošlo tačno kako je planirano. Prisustvo izmjena koje prethodno nisu dogovorene dovodi vlasnika u poziciju da mora retroaktivno provoditi odobrenja, što nije uvijek moguće.

Bespravno preuređenje stana pod hipotekom

Najveće nevolje čekaju kupce koji su spremni na kupovinu uz hipoteku. Istovremeno, dokumenti za odabrane kvadratnih metara za odobrenje. Ako nakon upisa hipoteke postane jasno da u stanu postoje neodobrene preuređenja, tada ugovor s bankom može biti u opasnosti da bude raskinut.

Sve je u likvidnosti takvih nekretnina. Banka nije zainteresovana da o svom trošku evidentira nezakonite izmene i gubitke. Hipotekarni krediti se mnogo lakše izdaju uz obezbeđenje kupljene nekretnine sa besprekornim paketom dokumenata. Zbog toga kupac, pristankom na kupovinu stana sa neodobrenim preinakama hipoteke, izlaže veliki rizik.

Naši advokati znaju Odgovor na tvoje pitanje

ili telefonom:

Koliko će koštati kazna za bespravnu preuređenje?

Odmah treba pojasniti da za bespravnu preuređenje vlasnik stana može biti kažnjen zbog administrativne odgovornosti novčanom kaznom, ali samo ako niko - stanovnici ovog stana ili susjedi - nije stradao od posljedica ove preuređenja. U suprotnom, ovisno o težini posljedica, može nastati teža odgovornost, uključujući i krivičnu odgovornost.

Novčana kazna za bespravnu preuređenje u okviru administrativne odgovornosti bez nanošenja štete trećim licima iznosi:

  • Za građane - 2-2,5 hiljada rubalja;
  • Za službenike - 4-5 hiljada rubalja;
  • Za pravna lica- 40-50 hiljada rubalja.

Ako je nanesena šteta imovinskim interesima ili zdravlju trećih lica, kazne će biti ozbiljnije:

  • Za građane - do 5 hiljada rubalja;
  • Za službenike - do 50 hiljada rubalja;
  • Za pravna lica - do 300 hiljada rubalja.

Ako je šteta ozbiljna, a oštećeni mogu dokazati da su radnje vlasnika stana bile namjerne, onda se neće moći sami izvući novčanom kaznom, a da ne govorimo o tome da će potpunu naknadu štete morati platiti u bilo koji slučaj.

Kako otkriti bespravnu preuređenje?

Mnogi ljudi ne brinu zbog činjenice da dokumenti za stan nisu savršeni, vjerujući da to nikoga nije briga. U stvari, rizik od otkrivanja nelegalne preuređenja uvijek postoji. Obično se otkrivanje događa na sljedeći način:

  1. Tokom procesa rekonstrukcije može doći do promjena u karakteristikama susjednih objekata. Na primjer, povećat će se zvučna propusnost zida uz susjede, ili će se ventilacija pogoršati, ili će na neki drugi način susjedi moći pretpostaviti da je došlo do preuređenja susjednog stana i podnijeti žalbu stambenom inspektoru. . Po prijemu prijave na stan, biće poslata komisija koja će provjeriti plan stana sa stvarnim stanjem, a ukoliko se utvrde neslaganja, izreći novčanu kaznu i izdati nalog za otklanjanje nedosljednosti u dokumentima u roku do 6 mjeseci. ili vratiti stan u prvobitno stanje.
  2. Zbog grubih prekršaja građevinski kodovi i pravila, doći će do nesreće, ili će doći do kvara u radu javnih komunikacija, što će zahtijevati intervenciju komunalnih službi, a onda će se prethodni scenario u potpunosti ponoviti, s tom razlikom što će se iznos kazne će biti veća, sama izmjena se možda neće moći eliminisati, niti se može dogovoriti.
  3. Prilikom usaglašavanja očitanja brojila, preuređenje može uočiti komunalni radnik, nakon čega će u ime komunalne službe podnijeti zahtjev stambenoj inspekciji.

sve najvažnije karakteristike stanovi se odražavaju u njenom BTI pasošu, kao i u katastarski pasoš. Ovi pasoši se moraju izdati prilikom sticanja imovinskih prava. Bez njih ne možete obavljati nikakve transakcije nekretninama. Kada se karakteristike stana promijene, to automatski poništava njegove pasoše. Shodno tome, vlasnik, sa bilo kakvom namjerom da raspolaže imovinom, može se naći u teškoj situaciji.

Ako ostavite sve kako jeste i ne izdate nove pasoše, onda u budućnosti neće biti moguće jednostavno prodati, kupiti, staviti pod hipoteku ili naslijediti stan. Ako kupac čak i pristane da formalizira transakciju u ovoj formi, zahtijevat će ozbiljan popust kako bi potom taj novac iskoristio za samostalno dovršenje odobrenja.

Drugim riječima, stambeni objekti gube likvidnost, pojeftinjuju se i mogu se prodavati samo uz popust, što je krajnje neisplativo za vlasnika koji je u njih uložio svoj novac. Dok pravilno izvedena sanacija naglo povećava likvidnost stana, jer su stanovi sa uspješnim preuređenjem obično po cijeni, za razliku od tipične opcije sa standardnim skupom nedostataka.

Izdati ili...?

Sumirajući navedeno, važno je napomenuti da je obaveza registracije preuređenja uvijek na samom vlasniku. Svoj životni prostor možete koristiti koliko god želite, a da pritom nimalo ne patite od netačnosti u dokumentima, ali će se u budućnosti ovaj problem zasigurno ispoljiti, a sada je nemoguće reći koliko će koštati njegovo otklanjanje.

Ukoliko imate bilo kakvih pitanja o kupovini stana sa bespravnom adaptacijom, naš dežurni advokat je spreman da Vam odmah odgovori.

Da li je moguće prodati stan sa bespravnom adaptacijom? Pitanje od interesa za mnoge vlasnike koji su odlučili da se ne zamaraju formalizacijom rezultata preuređenja. Po pravilu se takvi stanovi ne mogu prodati. Ovo će se smatrati osnovom za poništavanje transakcije. Ali koje su opcije prema zakonu moguće da se izvrši sigurna transakcija?

Nezvanično mijenjanje rasporeda je zakonom zabranjeno. Za to postoji odgovornost, uključujući i krivičnu, koja zavisi od posledica takve promene rasporeda. Najčešća sankcija je administrativna kazna.

Međutim, odgovornost nije cijela lista problema povezanih s nezakonitom promjenom tehničkog plana prostorija. Problemi mogu nastati i u vezi sa prodajom stana. Oni se uglavnom odnose na probleme cijene i dizajna. Ali glavni problem- Ovo je potraga za kupcima. Mnoge od njih zanima da li je preuređenje legalno. Uostalom, kupovina stana s takvim rasporedom može dovesti do neželjenih posljedica.

U tom smislu razlikuju sljedeće karakteristike stanovi sa bespravnom adaptacijom:
  • odgovornost za nezakonitu promjenu rasporeda snosi vlasnik, odnosno kupac nakon registracije na njegovo ime;
  • prodaja takvog stana bez obavještavanja kupca o činjenici nezakonitog planiranja može postati osnov za otkazivanje transakcije;
  • obavještavanje kupca o takvoj osobini stana može uzrokovati primjetno smanjenje cijene stana;
  • takav stan se ne može prodati ili kupiti hipotekom, jer se banka u takve slučajeve ne miješa i ne dozvoljava bez dozvole sa svoje strane.

Stanovi čija je adaptacija legalizovana i imaju svu dokumentaciju o tome procenjeni su na 10 odsto skuplji od prosečnog stana iste kvadrature.

Istovremeno, stambeni objekti sa bespravnom pregradnjom odmah snižavaju cijenu za najmanje 10% ako potencijalni kupac postane svjestan ove činjenice.

Iz tog razloga, vlasnici ovakvih prostorija radije kontaktiraju organizacije za nekretnine kako ne bi imali posla s problematičnim i pedantnim kupcima. Ali takve organizacije ne izvršavaju uvijek svoje obaveze u dobroj namjeri i mogu sakriti od potencijalnih kupaca činjenicu nezakonitih promjena u rasporedu prostorija. Na kraju krajeva, oni će dobiti svoju proviziju, a u budućnosti će se prodavac morati sam nositi s kupcem.

Direktno savezni zakoni ne postoji zabrana prodaje takvog stana. Ako niko nikada ne sazna za ovu činjenicu, onda možda neće nastati problemi. Ali postoje trenuci u životu kada odgovorni ljudi, na primjer, susjedi koji su zabrinuti za integritet strukture stambene zgrade, mogu kontaktirati odgovarajuće vlasti. I bit će u pravu, jer su se često čitavi ulazi urušili kao rezultat loše izvedene sanacije.

Ali šta učiniti u takvim slučajevima? Kako izbjeći probleme prilikom prodaje stana? Mnogi ljudi prvo postavljaju ova pitanja, a zatim počinju razmišljati o tome treba li preuređenje biti legalizirano. Procjena stana uvelike pomaže u prodaji.

Budući da prodaja stana sa bespravnom preuređenjem može izazvati brojne probleme i kupcu i prodavcu, preporučljivo je postupati isključivo u skladu sa zakonom i ne nadati se da za ovu činjenicu niko nikada neće saznati. Kupac će barem znati za to. Tako da je sasvim moguće da će posao biti poništen.

Procedura prodaje takvog stana u okviru važećeg zakonodavstva je sljedeća:
  1. Prije svega, potrebno je legalizirati preuređenje kako bi se izbjeglo naknadno priznavanje kupoprodajne transakcije nevažećom.
  2. Od BTI-a (biroa za tehnički popis) potrebno je zatražiti izvod iz trenutnog tehničkog plana prostorija, koji je prikazan u katastarskim dokumentima izdatim za ovaj stan.
  3. Putem interneta ili direktno od Državnog odbora za imovinu (Državni katastar nepokretnosti) potrebno je pribaviti katastarski izvod, koji ukazuje na sve tehničke karakteristike postojećeg tlocrta.
  4. Sa ovim dokumentima trebate se obratiti arhitektonskoj službi lokalne uprave ili samostalnom projektantska organizacija za kreiranje novog projekta preuređenja.
  5. Projekat se mora usaglasiti sa upravom, a kopije se dostavljaju vatrogasnoj i sanitarnoj inspekciji.
  6. Nakon dobijanja saglasnosti administracije, odobrena kopija projekta mora se prenijeti u BTI da izvrši odgovarajuće izmjene u tehnička dokumentacija prostorije.
  7. Nakon što ste platili kaznu prilikom registracije novog plana, morate pribaviti izvod iz BTI-a, koji odražava promjene napravljene kao rezultat nezakonite preuređenja.
  8. Prodaja se vrši zaključivanjem redovnog kupoprodajnog ugovora ovjerenog kod notara.

Kupci, zauzvrat, nakon zaključenja transakcije i kada je stan već kupljen, moraju registrovati transakciju kod Rosreestra i ponovo registrovati stan na svoje ime. Nakon ovoga ništa ne ugrožava zakonitost transakcije. Međutim, bez odobrenja uprave legalizacija je nemoguća.

Ne u svim slučajevima legalizacija preuređenja ide tako glatko. Za dobijanje službeni status novi tlocrt mora biti u skladu sa zakonskim zahtjevima i građevinskim propisima stambene zgrade.

Ako uprava smatra da je neprihvatljivo vršiti takve promjene u dizajnu stana, tada se sudskom odlukom vlasnici mogu primorati da vrate prethodni raspored o svom trošku. Vlasnici mogu braniti svoja prava na sudu. Ista procedura se koristi za legitimizaciju preuređenja ako uprava odbije odobrenje projektnu dokumentaciju.

Ako se preuređenje stana ne legalizira, onda se odgovornost više ne može izbjeći. Minimalna sankcija za ovakvo kršenje zakona je administrativna odgovornost. Izražava se novčanom kaznom, koja je dodijeljena u rasponu od 1 do 2,5 hiljada rubalja.

Kazna je mala, tako da ne bi trebalo da bude teško da je platite da biste legitimisali izgled.

Da biste prihvatili odgovornost i započeli proces formalizacije, morate:
  • kontaktirajte BTI;
  • stručnjaci iz navedene organizacije vrše mjerenja i upoređuju napravljene promjene s tehničkim planom iz BTI;
  • sastavlja se zapisnik o neusklađenosti;
  • predaje se upravi, nakon čega se krivom vlasniku izriče novčana kazna.

Nakon uplate ovo dobro morate ponovo kontaktirati BTI i provesti proceduru opisanu u prethodnom odjeljku.

Nakon što se novi plan stana koji je odobrila uprava dostavi BTI-u, on će izvršiti sljedeće radnje:
  • izvršiće odgovarajuće izmjene službenih tehničkih podataka o stanu;
  • ponovo izraditi potvrdu o registraciji prostora;
  • procjenjuje promjene kako bi se ustanovila nova vrijednost zaliha.

Procjenu, međutim, može izvršiti i katastar. Ovu proceduru može obaviti firma za procjenu, ali tek nakon što BTI ponovo izradi tehničku dokumentaciju.

Uostalom, da biste izvršili procjenu kod privatnih organizacija, potrebno je dostaviti svu dokumentaciju za stan, uključujući i tehničku. Međutim, ova procjena ni na koji način ne utiče na kupoprodajnu cijenu preuređenog stana.

Da li je moguće prodati stan sa bespravnom adaptacijom?

Ako vlasnici ipak odluče da ne formaliziraju preuređenje, već da prodaju stan s nelegalnim planom, tada moraju uzeti u obzir dva osnovna pravila koja će im omogućiti da izbjegnu probleme u budućnosti:
  • morate postupati pošteno i obavijestiti kupca;
  • uključiti klauzulu u kupoprodajnu transakciju u vezi sa neformalnim preuređenjem stambenog prostora.

Ovaj pristup će osigurati transakciju, iako je malo vjerovatno da će zaštititi kupca od odgovornosti u budućnosti. Iz tog razloga mnogi kupci ne žele da se bave stanom u kojem pregradnja nije legalizovana, ili zahtevaju sniženje cene.

U takvim slučajevima je veoma teško pregovarati, jer će kupac insistirati na maksimalnom sniženju cene, a prodavac želi da proda stan sa najvećom zaradom. Kako prodati stan sa preuređenjem u ovom slučaju?

Mitovi o prodavaču i kupcu prilikom prodaje stana s preuređenjem mogu se razbiti profesionalni učesnici tržište nekretnina. U pravilu vode evidenciju o svim prodatim nekretninama ovog trenutka, uključujući stanove bespravnih rasporeda.

Oni mogu naznačiti neprosječne tržišne cijene za takvo stanovanje i uvjeriti kupce i prodavce da je određena cijena prihvatljiva.

Danas na tržištu nekretnina, trgovci nekretninama znaju kako provjeriti stepen preinake i odrediti sljedeće kategorije stanova bespravnih rasporeda u zavisnosti od stepena dozvoljenosti promjena koje su na njima napravljene.

Dakle, razlikuju:
  • jednostavna izmjena;
  • složena prerada.

U pravilu, prostori s jednostavnim preinakama ne padaju mnogo u cijeni i njihova prodaja ne pravi posebne probleme.

Ova promjena je karakterizirana sledeći znakovi:

  • pokretna vrata u nosivim konstrukcijama;
  • izmeštanje nekih nenosivih konstrukcija;
  • demontaža dekorativnih elemenata planiranja i ugradnja novih takvih elemenata;
  • mijenjanje različitih otvora bez promjene njihove veličine;
  • dekorativne promjene na nenosivim konstrukcijama.
Zauzvrat, složeni raspored, koji je u suštini nelegalan, karakteriziraju sljedeće karakteristike:
  • promjena u oblasti nestambenih prostorija;
  • kombiniranje drugih prostorija s balkonom;
  • prisustvo ulaznih vrata koja nisu navedena u trenutnom planu;
  • demontaža prozorskih pragova, proširenje postojećih otvora;
  • premještanje plinske opreme;
  • kombinujući nekoliko prostorija.

Prodaja takve nekretnine je prilično teška. Potreban popust za uvjeravanje kupca može premašiti 20%, što nije sasvim isplativo s obzirom na činjenicu da će službena registracija koštati mnogo manje.

Za preuređenje plinske opreme, pored navedenu kaznu za bespravnu obnovu, morate platiti kaznu za neovlaštenu promjenu položaja plinske opreme.

U pravilu se rekonstrukcija provodi kako bi se povećao nivo udobnosti stanovanja. Međutim, to ne utiče uvijek pozitivno na cijenu nekretnine. Takve nekretnine se uopće ne mogu prodati onima koji kupuju stambeni prostor uz hipoteku. Banke odmah primjećuju takve nijanse i nikada neće pristati da uzmu preuređeni stan kao zalog.

Hipoteka za stan sa bespravnom adaptacijom se gotovo nikada ne izdaje. Promjena plana hipotekarni stan izvedena na poseban način.

Osim toga, prilikom prodaje stana s nelegalnim rasporedom mogu se pojaviti sljedeće poteškoće:
  • ako je tehnički plan napravljen prije više od 5 godina, tada je gotovo nemoguće izbjeći odgovornost za neslužbeno preuređenje tokom prodaje;
  • ako izvršene promjene nisu dozvoljene u skladu sa zakonom, vlasnici rizikuju da izgube stambeni prostor;
  • kupac može ponuditi cijenu mnogo nižu od prosječne tržišne cijene;
  • transakcija će biti proglašena nevažećom, što će podrazumijevati vraćanje novca i stana prethodnim vlasnicima;
  • Kupac može osporiti transakciju u bilo kojem trenutku i u potpunosti je odbiti.

Ako je rekonstrukcija jednostavna, onda ne možete izvršiti registraciju, već kupcu dati mali popust u okviru 5-10% prosječne tržišne cijene. Troškovi registracije mogu se kretati od 50 do 100 hiljada rubalja, tako da morate nastaviti navedeni iznos. Mogu kupiti stan i bez toga, ali rezultat zavisi od toga kojeg kupca dobijete. I dalje morate procijeniti sve rizike.

Sa malo vremena možete uštedjeti mnogo novca. Za one koji žele što isplativije prodati prostor potrebno je izvršiti legalizaciju.

Ako je izmjena složenog tipa, onda ne možete bez ponovne registracije. Kupnju stana sa bespravnom adaptacijom rijetko obavlja kompetentan kupac, a banke ili agencije za nekretnine rijetko kontaktiraju vlasnike takvih prostorija. Iz tog razloga, ako se mijenjaju potporne konstrukcije u stanu ili je pogođena plinska oprema, onda je bolje sve to formalizirati preko nadležnih organa ili suda.

Prodaja stana sa bespravnom adaptacijom je težak zadatak, ali se može riješiti. Mnogo ovisi o vrsti same preuređenja (u nekim slučajevima nije potrebna legalizacija). Također je važno razgovarati o ovoj činjenici s kupcem. U zavisnosti od postignutih dogovora, biće.

Vrste preuređenja

Ne zahtijevaju sve vrste preuređenja potrebu da se ovaj postupak ozakoni i unesu odgovarajuće izmjene u tehnički pasoš. Konvencionalno, preuređenje se može podijeliti na onu za koju nije potrebna dozvola i onu koja se može izvesti tek nakon dobivanja dozvole od BTI (Biroa za tehnički inventar).

Vlasnici kuća vrlo rijetko pristupaju odgovorno proceduri preuređenja, sjećajući se da je još uvijek treba legitimirati samo kada je u pitanju prodaja.

Ne zahtijeva dozvolu

Koja se obnova može obaviti bez dozvole:

  • Zamjena vrata sa novijim.
  • Demontaža ugradnih mezanina i ormara.
  • Ugradnja antena, klima uređaja i novih baterija.

Važno je da se takva sanacija izvrši kako se ne bi poremetili plan stana i unutar-kućne komunikacije.

Takođe vam nije potrebna dozvola za to sledeće vrste radi:

  • Preuređenje kade ili lavaboa, pod uslovom da se radovi izvode unutar kupatila.
  • Ugradnja plastičnih prozora.
  • Montaža lakih pregrada.
  • Ugradnja dodatnih vrata u zid gdje ih do sada nije bilo (zid ne smije biti nosivi).

U ovim slučajevima nije potrebna dozvola, ali vlasti moraju biti obaviještene o izvršenim (ili planiranim) promjenama.

Zahteva dozvolu

Za druge vrste radova potrebna je dozvola i odgovarajuće izmjene tehničkog pasoša:

  • Promjena lokacije WC-a i kupaonice ili uređenje dodatnih sličnih prostorija.
  • Demontaža vodovoda.
  • Kombinacija balkona ili lođe sa sobama.
  • Izmjena strukture poda (na primjer, zamjena drveta betonskom košuljicom).

Za sve gore navedene promjene potrebna je dozvola, ali ako ona nije pribavljena unaprijed, velika je šansa da će promjene biti odobrene „poslije činjenice“ i uključene u tehnički pasoš. Istovremeno, postoji niz opcija preuređenja koje su strogo zabranjene i jedini izlaz je povratak u prethodno stanje:

  • Kombinacija dnevnog boravka i kuhinje.
  • Izmjena nosivih elemenata konstrukcije kuće.
  • Izmjena inženjerskih komunikacija.
  • Preuređenje tehničkog prostora kuće.
  • Ugradnja punopravnih kamina u panelne kuće.
  • Demontaža nenosivih pregrada u panelnim kućama.

primjer: Ako je vlasnik stana odlučio poboljšati grijanje i dodati novi radijator, kao i ugraditi klimu, to se ne može ni smatrati preuređenjem. Ali premještanje kupaonice na drugo mjesto zahtijeva dozvolu i izmjene tehničkog pasoša. Shodno tome, u prvom slučaju, prodaja stana će se izvršiti na opšta pravila, a u drugom ćete morati pregovarati sa budućim vlasnikom.

Neovlašteno preuređenje je zabranjeno i uključuje kaznu od oko 2-2,5 hiljada rubalja.

Da li je moguće prodati stan sa bespravnom adaptacijom?

Moguća je prodaja stana sa preuređenjem bez odobrenja nadležnih organa. Za to nema direktnih zabrana. Međutim, morate imati na umu da kupci često provjeravaju lokaciju razni objekti u stanu sa potvrdom o registraciji. Bilo koja neslaganja, ukoliko prodavac nije unapred upozorila na njih, mogu se protumačiti ne u njegovu korist i, na kraju krajeva, kupac može jednostavno odbiti kupovinu potencijalno problematičnog stana.

Bez obzira ko je tačno izvršio preuređenje, novi vlasnik će ga morati uknjižiti ili sve vratiti. Logično je da ljudi neće jednostavno pristati na takve uslove. Postoji samo jedna opcija - smanjenje troškova stanovanja.

Prema statistikama, bespravno preuređenje automatski smanjuje cijenu stana za oko 10%. Pretpostavlja se da je ovaj iznos kompenzacija kupcu za neugodnost daljeg legalizacije preuređenja ili izvođenja remont kako bi se vratilo sve kako je navedeno u potvrdi o registraciji.

Veoma je važno da general i životni prostor stanovi su ostali nepromijenjeni kao rezultat preuređenja. Također morate obratiti pažnju na zahtjeve sanitarne, građevinske i protivpožarne inspekcije.

Osobitosti kupoprodaje stanova sa bespravnom pregradnjom

Ako stan ima neovlašteno preuređenje, obično ga pokušavaju prodati prije nego što treba da dobiju novu potvrdu o registraciji (u roku od 5 godina od dana prijema starog). U suprotnom, da biste ažurirali dokument, morat ćete u kuću pustiti inspektora koji će, naravno, odmah uočiti napravljene promjene.

Takođe, takve transakcije se obično obavljaju sa poravnanjem u u gotovini. Ovo minimizira kontrolu različitih organa i smanjuje vjerovatnoću da će prodavac naići na probleme. S druge strane, mnogi kupci odbijaju kupovinu stanova za gotovinu, pa ova šema oštro ograničava krug potencijalnih klijenata.

Kako prodati stan sa bespravnom adaptacijom

Sama procedura prodaje, pod uslovom da su se prodavac i kupac dogovorili ko će se i kako dalje baviti preuređenjem, nije posebno komplikovana i zapravo je identična uobičajenoj kupoprodaji stambenog prostora.

Procedura

  1. Razgovarajte s kupcem o činjenici postojanja preuređenja. Preporuča se unaprijed naznačiti sva sporna pitanja koja se, sa stajališta zakona, mogu smatrati bespravnim preuređenjem. Također ima smisla odmah grubo izračunati moguće troškove kako legalizacije (ako je moguće) tako i povratka u stanje „kako je bilo“. Ako je primljeni iznos manji od 10% cijene stana, postoji šansa da kupac pristane na manji popust.
  2. Sastavite kupoprodajni ugovor. Preporučljivo je uključiti klauzulu o preuređenju u smislu da je kupac svjestan toga i da je dužan poduzeti sve potrebne korake neophodne radnje da riješite problem.
  3. Potpišite ugovor. Ako je potrebno, može se ovjeriti kod notara, ali to nije obavezan uslov. Međutim, dokument.
  4. Sastavite potvrdu o prijenosu i prijemu i potpišite je. Istovremeno, obično se vrši plaćanje stanovanja. U ovom trenutku prodavac jednostavno uzima novac, predaje dokumente i nema ništa drugo sa stanom.
  5. Registrirajte vlasništvo. Kupac to već radi. Na osnovu ugovora o kupoprodaji i drugih dokumenata, vrše se promjene u Rosreestr.

Dokumentacija

Prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora potrebni su sljedeći dokumenti:

  • Pasoši strana (kupca i prodavca).
  • Potvrda o registraciji stana.
  • Izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina.
  • Pomoć od društvo za upravljanje o odsustvu dugova za komunalne usluge.
  • Izvod iz matične knjige o osobama upisanim u stan.
  • Svi dokumenti u vezi sa preuređenjem, ako ih ima.
  • Potvrda o prijemu i prijenosu stambenog prostora (sastavljena i potpisana nakon potpisivanja ugovora).

Troškovi i rokovi

Ako se postignu osnovni dogovori, onda se sama transakcija može završiti za samo nekoliko sati. U prosjeku, od trenutka kada se pronađe potencijalni kupac do prelaska stana na novog vlasnika, prođe od nekoliko dana do nekoliko sedmica.

Osim troškova kupovine samog stana, kao i eventualnih troškova za „obrnutu” preuređenje, koji se zbog razlike u cijenama ne mogu ni približno naznačiti, snosi kupac. dodatni troškovi za plaćanje državne naknade prilikom registracije vlasništva: 2000 rubalja za svakog novog vlasnika.

Kako se legalizirati preuređenje?

Strane se mogu dogovoriti da kupac dio cijene stana prenese na prodavca kao avans, a on zauzvrat ili legalizira preuređenje ili sve vraća u prvobitno stanje. Osim toga, kupac se može sam pozabaviti ovim pitanjem nakon što je transakcija zaključena.

Dokumenti za legalizaciju preuređenja u stanu:

  • Prijava za preuređenje.
  • Eksplikacija i plan prostorija u stanu.
  • Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad stambenim prostorom.
  • Saglasnost svih suvlasnika stana ako ih ima.
  • Potvrda o registraciji za stanovanje.
  • Dozvola od nadzornim organima za preuređenje (morate ga nabaviti unaprijed).

Nakon podnošenja svih dokumenata, stambena inspekcija će vlasniku stana poslati stručnjaka. On će potvrditi neslaganje između plana i stvarnog rasporeda stana, a zatim će podatke prenijeti svojoj inspekciji. Tamo će biti odobrene izvršene izmjene (ako je to ikako moguće), nakon čega će biti moguće izvršiti odgovarajuće izmjene tehničkog pasoša.

Prodaja stana sa bespravnom adaptacijom je moguća, ali relativno teška. Iskusni specijalisti u besplatne konsultacijeće razjasniti sve glavne kontroverzne tačke koje zaslužuju pažnju. Osim toga, mogu djelovati i kao predstavnici klijenata, prateći cijelu transakciju od početka do kraja (uključujući i proceduru legalizacije). To praktično pomaže eliminaciji i značajno ubrzava proces.

(1 ocjene, prosjek: 5,00 od 5)

Mnogi ljudi ni ne razmišljaju o potrebi za preuređenjem. A oni koji to rade ne znaju uvijek da to treba uredno registrovati.

Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim rješenjima pravna pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako reši tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:

PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.

Brzo je i BESPLATNO!

Dakle, kada dođe predstavnik državne agencije, dolazi do sukoba i nesporazuma.

Šta je to?

Stambene organizacije sada moraju kontrolisati proces rekonstrukcije. Često se dešava da vlasnik obavijesti BTI već kada su izvršene sve promjene.

Ali u nekim slučajevima ponovna izgradnja nije moguća u skladu s važećim zakonodavstvom.

Prilikom registracije promjena, pasoš nekretnine ostaje isti. Ali ako ne obavijestite pravilno stambenu organizaciju, možete dobiti kazne i posljedice za nezakonito preuređenje.

Stoga mnogi žele znati šta je bespravna pregradnja i kada se dogodi. Prije svega, riječ je o izmjeni prostora stambenog prostora bez pribavljanja dozvole.

  • ugradnja ugradbenog namještaja, zamjena njegovih elemenata, demontaža;
  • ažuriranje zidova, farbanje plafona, tapeta;
  • ugradnja novih pregrada - nenosećih zidova;
  • propisna zamjena vodovodne instalacije;
  • montaža mašina i opreme sa ulične strane;
  • zamjena štednjaka, nape, baterije;
  • zamjena opreme novom;
  • zamjena balkona;
  • ugradnja izloga i vrata, pitanje koje se često postavlja prilikom uređenja trgovina;
  • rušenje vestibula ili pregrade koja nije nosiva.

Ilegalno ima značajan uticaj na čvrstoću konstrukcije. Ovo je opasno za život vlasnika i stanovnika ovog stambenog prostora.

Osim toga, to može dovesti do oštećenja i uništenja cijele konstrukcije, što može naštetiti stanovnicima drugih stanova.

Preuređenje može otežati drugim stanovnicima pristup određenim područjima.

Sljedeće radnje postaju bespravna obnova:

  • rekonstrukcija koja će se pogoršati uslove za život vlasnici i drugi stanovnici;
  • uklanjanje nosivog zida, što će oslabiti snagu zgrade u cjelini;
  • instalacija grijanja na balkonu;
  • samoinicijativno postavljanje balkona iznad drugog kata;
  • ujedinjenje nekoliko teritorija odjednom;
  • ugradnja grijanih podova iz opće mreže grijanja;
  • kombinovanje nestambene teritorije (skladišnog prostora) sa stambenom teritorijom;
  • smanjenje veličine kanala i uklanjanje ventilacije brtvljenjem;
  • ugradnja pregrada gdje se formira prostorija koja ne zadovoljava standarde;
  • povećanje dodatnog opterećenja na strukturu stambenog prostora;
  • unutrašnja ugradnja plinske cijevi;
  • povećanje teritorije ulaskom u zajednički koridor;
  • izvođenje radova u tehničkoj prostoriji ili u hitnim zgradama;
  • ugradnja isključene opreme, što će uticati na potrošnju resursa u drugim stambenim prostorima.

Zakon

Regulirajte ovo pitanje i Zakon o stanovanju Ruske Federacije.

Oni ukazuju na koncept nelegalnog planiranja i izvođenja radova, čiji se rezultat mora evidentirati ili usaglasiti sa stambenom inspekcijom.

Neovlaštena adaptacija

Sa nelegalnim rasporedom možete živjeti do kraja života, sve dok je predstavnik vlasti državna vlast neće doći i pregledati prostorije.

Košta nekoliko hiljada rubalja. Ali za registraciju će trebati dosta vremena - oko dva mjeseca. Ali ako se to ne učini na vrijeme, onda će nastati neki problemi s prodajom imovine.

Kako se detektuje?

Možete prepoznati bespravnu obnovu:

  • u slučaju pritužbe drugih vlasnika lokala, ako su komšiji popravci ometali udoban život, onda imaju pravo na žalbu stambenoj inspekciji, najčešće se to dešava kada je oštećena zvučna izolacija ili postoji oštećenje nedostatak ventilacije;
  • u slučaju nezgoda i kvarova u tehničkim komunikacijama zgrade;
  • prilikom sklapanja kupoprodajnih poslova sa ovim stambenim naseljem;
  • mjerenje teritorije od strane službenika BTI;
  • Komunalne službe pregledavaju stanove radi provjere komunikacija i brojila.

Posljedice

Mnogi građani žele znati posljedice bespravne preuređenja.

Kao što je ranije spomenuto, svaka osoba će odgovarati za takav prekršaj. A bespravna pregradnja je prekršaj.

Postoji nekoliko načina da se kažnjavaju prekršioci:

  • U redu. Instaliran u skladu sa važećim zakonima.
  • Vraćanje prostorija u prvobitni oblik na zahtjev predstavnika BTI. Naveden je i vremenski okvir za ovu akciju.
  • Prodaja stana na javnom nadmetanju mimo zakona i nepoštovanja uputstava državnih službenika.

Neodobreni popravci koštat će vlasnika 2.500 rubalja. Ovo administrativna kazna, koji se primjenjuje na osobu kako bi se smanjio rizik od kvara konstrukcije.

U skladu sa aktuelnim pravni akt, bespravno preuređenje dovodi do oštećenja komunikacija, a utječe i na rad stambenog prostora općenito. Za pravna lica kazna će biti nešto veća.

Zakon o stanovanju ne utvrđuje fiksne kazne. Stoga će ovisiti o konkretnoj situaciji.

Administrativna kazna će se morati platiti ako tužba. Zahtjevi lokalne uprave ni na koji način ne utiču na podnošenje zahtjeva.

Dalje akcije

Građanin, nakon upozorenja, mora uredno. Ako to ne učini, slučaj može ići na suđenje.

Postoje također dodatne mjere uticaj na vlasnika. Ovo osigurava da je transakcija ispravno legitimirana, inače prava mogu biti prodata.

Osobine sklapanja transakcija

U 2019. bespravno preuređenje prijeti svom vlasniku poteškoćama pri sklapanju bilo kakvih transakcija.

Mnogi vlasnici se ne boje kazne za takav postupak, ali se prilikom preprodaje ta činjenica otkriva. A mnogi kupci odbijaju kupovinu upravo zato što oznake nisu bile uvrštene u tehnički pasoš.

Prodaja

Mnogi ljudi žele znati kako prodati takvu nekretninu i koji su rizici. Ali prodavci bez maraka i dalje imaju priliku da prodaju stan bez legalizacije paniranja.

Ostaje otvoreno pitanje ako promjene u ZTI-ju nisu precizirane i ako za njih ne znaju.

U ovom slučaju možete bez problema prodati stan ako je kupac sa svime zadovoljan.

Ali vrijedi razumjeti da sada kupac snosi svu odgovornost za registraciju preuređenja.

Kupovina

Mnogi također žele znati da li je takva nekretnina vrijedna kupovine. A ako se ta činjenica otkrije, novom vlasniku će biti izrečena novčana kazna.

Vlasnik-prodavac ne rizikuje ništa nakon prodaje. Mogao je prodati lokal sa starim rasporedom. Ali ovdje kupac dobija prednost - može tražiti značajan popust.

Za hipoteku

Ako kupite stan sa bespravno preuređenim, ima dosta problema. Na primjer, gotovo je nemoguće kupiti nekretninu o svom trošku.

Kupovina na kredit, iako nije isplativa pozicija, omogućava vam da ostvarite svoj san u kratkom vremenu.

Ali s nelegalnim preuređenjem, takva akcija je nemoguća. Kreditna institucija pažljivo provjerava imovinu radi kršenja transakcije.

Ali nekim zajmodavcima to ne smeta. Prodavac ne rizikuje ništa. Njegov glavni zadatak je pronaći kupca koji će pristati na takve uslove.

Povjerilac uvijek zna za bespravno preuređenje, jer traži svu potrebnu dokumentaciju.

Ako je zajmoprimac taj koji već provodi sve radnje za preuređenje hipotekarnog stana, onda će i on biti odgovoran. Ako odluči poduzeti ovu radnju, mora pokazati stan stručnjaku i utvrditi složenost posla.

Realtori često uključuju predstavnike odjela za obnovu. To je tijelo koje može dati informacije o vrsti preuređenja i približnu procjenu takve akcije.

Takođe je vrijedno toga zapamtiti hipotekarni kredit izdaje samo ako je stan u potpunosti usklađen sa tehničkom dokumentacijom.

Da li je potrebna procjena?

Nekretnina sa preuređenjem je isplativo rješenje, ali samo ako postoji dokumentacija u savršenom redu sa pravne strane. Uz legalnu obnovu, možete povećati troškove za 10%.

Nezakonito preuređenje će pogoršati finansijsku situaciju stranke za 10% troškova.

Mnogi kupci se samostalno obraćaju procjeniteljima kako bi precizno izračunali vrijednost nekretnine. To vam omogućava da malo smanjite cijenu nekretnine.

Njegov trošak ovisi o individualnim karakteristikama.

Kako legitimisati?

Svi radovi na obnovi moraju biti legalizirani od strane BTI. Da biste to učinili, prikuplja se paket dokumenata i donosi predstavljenoj organizaciji.

Stanovi su prilično složen poduhvat, pa preporučujemo da pitanju kupovine ili prodaje nekretnine pristupite vrlo pažljivo. Glavna stvar je da nakon kupovine novi vlasnik mogao da obavlja poslove u njemu.

U ovom članku ćemo govoriti o tome što učiniti ako je prostor kupljen uz bespravnu obnovu.

Ali ako novi vlasnik otkrije preuređenje, morat će proći cijeli proces odobravanja, bez obzira na to ko je bio uključen u realizaciju.

Tada vlasnik ima nekoliko mogućnosti: prikupiti svu dokumentaciju za preuređenje fiksno vrijeme i legalizovati ili vratiti stan u prvobitno stanje, kako je navedeno na dokumentu, u skladu sa uputstvima. Pod određenim uvjetima moguće je legitimirati preuređenje „retroaktivno“ ili prema planu.

POSTUPCI U SLUČAJU KUPOVINE STANOVA SA NEPRAVILNOM PREGLEDOM

Naravno, kako ne bi bili prevareni, budućem vlasniku savjetujemo da se dočepa tlocrt BTI je još uvijek u fazi kupovine stana kako bi uporedio stanje prostorija sa zvaničnim dokumentima. Tada možete izbjeći probleme u budućnosti.

Međutim, ako ste ipak kupili stan s bespravnom preuređenjem, preporučujemo da procijenite količinu obavljenog posla, saznate postoje li aktivnosti koje se smatraju neprihvatljivim, kao i rad na promjeni nosivih konstrukcija. Ako ih nema, možete se dogovoriti o rekonstrukciji "retrospektivno" ili prema planu.

Žašto je to? Činjenica je da prilikom završetka sanacije nosivih zidova stan posjećuje inženjer od autora projekta kuće kako bi procijenio stanje i izradio.

Ako je prilikom preuređenja lokala to bilo uređeno, očigledno je da tada neće biti moguće odobriti ovu preuređenje kako je planirano i vlasnik će biti odgovoran za nezakonite radnje prethodni stanar prema očekivanju: će dobiti , .

ZABRANJENI DOGAĐAJI

Situacija se može zakomplicirati ako se ispostavi da su tokom preuređenja poduzete mjere koje se u principu ne mogu koordinirati.

O kakvim događajima je reč? Proširenje ili prenošenje vlažnih prostorija u stambene prostore, demontaža nosivih pregrada i kuhinja, demontaža ili sečenje ventilacionih kanala, ograđivanje u zidovima bez pristupa.

Nije dozvoljeno kombinovati gasifikovane kuhinje sa sobama, niti praviti grejane podove sa grejanjem vode iz vodovoda.

Više o ovakvim događajima možete pročitati u članku “ ».

Ako su takve mjere bile prisutne u preuređenju, vlasnik ih neće moći koordinirati i bit će u obavezi da izvrši preuređenje kojim se sve vraća na svoje mjesto, a to može koštati dosta novca.

KUPUJEM STAN SA NELEGALNIM PREGLEDOM SLUŽBENIKA

Da, postoje slučajevi kada se kupac i vlasnik međusobno dogovore i stan se kupuje uz saznanje da u njemu postoje neusklađene mjere, međutim kod kupovine stana na kredit mogu nastati problemi sa bankom.

Većina organizacija odbija takve transakcije zbog činjenice da, prema stambeni kod Ako vlasnik ne odobri bespravnu preuređenje, izvršna vlast ima pravo da oduzme prostor putem suda.

Kada kupac ipak uspe da dobije zeleno svetlo od banke za kupovinu, on potpisuje obavezu da će kupovinu obaviti u propisanom roku, koji može biti od šest meseci do godinu dana.

To je vrlo nezgodno, jer se može ispostaviti da rekonstrukcija uključuje neprihvatljive mjere. Tada izvođenje obrnutog preuređivanja i njegova registracija može zahtijevati više vremena i novca.

PRODAJA STANA SA NELEGALNOM PREMJENJIVANJEM

Što se tiče ljudi koji planiraju da ih prodaju nekretnina, tada je zapravo legalna prodaja stana sa bespravnom pregradnjom po uobičajenoj cijeni praktično nemoguća.

Najčešće se takvi stanovi prodaju uz značajne cjenovne ustupke, tj najbolja opcija za vlasnika - odobrenje preuređenja izvršenog prije prodaje, a još bolje neposredno prije događaja. Štaviše, prodaja stana sa dogovorenom preuređenjem je očigledno isplativa, jer su takvi stanovi oko 10% skuplji.