Načini poboljšanja vrednovanja nekretnina. Teza: Vrednovanje stambenih nekretnina Prijedlozi za poboljšanje vrednovanja nekretnina

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE

GOU VPO "MOSKVSKI DRŽAVNI USLUŽNI UNIVERZITET"

Fakultet: „Institut Regional Economics i opštinske uprave"

Odjeljenje: “Državno i opštinsko upravljanje”

Projekat kursa.

Tema: Poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina.

Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama.

Završio student

Grupe GRDS 3-2

Ševčuk M. V.

Prihvaćen od strane nastavnika

Dubovik M.V.

Uvod…………………………………………………………………………………………….3

I Teorijski dio

1.1 Klasifikacija nekretnina…………………………………………..5

1.2 Metodologija za procjenu stambenih nekretnina…………………..6

1.3 Tržište stanova ……………………………………………………………………………………9

1.4 Tržište vredne papire za nekretnine…………………………………………..13

1.5 Hipoteka…………………………………………………………………………..15

II Analitički dio

2.1 Savremeni principi analize tržišta nekretnina……………18

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina………………………………………………..20

2.3 Metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina…………………26

2.4 Karakteristike razne vrste ocjene………………………………………34

2.5. Utjecaj faktora okoline na trošak......36

III Praktični dio

3.1 Praktična upotreba komparativna metoda prodaje………..39

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina…44

Zaključak………………………………………………………………………...47

Reference………………………………………………………….50

Uvod.

Termin „nekretnina“ se pojavio u ruskom zakonodavstvu još od vremena Petra I. Međutim, sadašnji zakonodavni akti još uvek nisu napravili jasnu razliku između pokretne i nepokretne imovine.

Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) su zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, zgrade. Nepokretne stvari takođe uključuju vazduh i morska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti. Zakon može i drugu imovinu klasifikovati kao nepokretnu imovinu. Na primjer, preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks također se priznaje kao nekretnina.

U skladu s prvim dijelom Građanskog zakonika Ruske Federacije, preduzeće se ne smatra subjektom, već neposredno objektom građanskih prava.

Preduzeće u cjelini ili njegov dio može biti predmet kupoprodaje, zaloge, zakupa i drugih poslova koji se odnose na osnivanje, promjenu i prestanak prava svojine. Preduzeće se takođe može naslijediti.

Sastav preduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene za njegovu djelatnost, uključujući zemljišne parcele, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju preduzeće, njegovi proizvodi i rad i usluge (trgovački naziv, žigovi, uslužni znaci) i druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.

Državni organ koji vrši državnu registraciju nepokretnosti dužan je svakom licu dati podatke o upisu koji je izvršio i upisanim pravima na nepokretnostima. Ovo pravilo će svakako značajno smanjiti rizik od nepropisnog poslovanja sa nekretninama za učesnike u građanskom prometu.

Različiti oblici svojine: privatna, vlasništvo akcionarskih preduzeća, lokalna, opštinska i, konačno, savezna. Vrlo je teško odrediti učinkovitost jednog ili drugog oblika - sve ovisi o konkretnim situacijama.

Generalno, tržište stambenih objekata je mnogo razvijenije od ostalih segmenata. I ovo je razumljivo. Već postoji definisan zakonski okvir koji reguliše procese privatizacije stambenih objekata, dobijanja zemljišta za izgradnju vikendica itd.

Market nestambenih prostorija predstavlja uglavnom prethodno kupljene ili rekonstruisane prostorije preuređene u kancelarije. Ali, tokom privatizacije se pojavljuje sve više objekata koji se daju u dugoročni zakup ili prodaju na aukciji od imovinskih fondova, tj. lokalne vlasti. U drugoj fazi privatizacije, tržište nekretnina će se popuniti industrijskih objekata au još većoj mjeri trgovinski i uslužni objekti.

Nakon uvođenja prava privatne svojine na nepokretnostima i privatizacije u Ruska Federacija država je prestala da bude jedini vlasnik ogromnog broja nekretnina, što je označilo početak formiranja tržišta nekretnina.

I Teorijski dio

1.1 Klasifikacija objekata nekretnina.

Procjena vrijednosti nekretnina je od interesa, prije svega, za kategorije objekata kojima se aktivno trguje na tržištu kao samostalnim proizvodom. Trenutno je u Rusiji:

· apartmani i sobe

· prostori i zgrade za urede i trgovine

· prigradski stambene zgrade sa zemljišnim parcelama (vike i dače)

· slobodne zemljišne parcele namijenjene za razvoj ili druge namjene (u bliskoj budućnosti)

· skladišni i proizvodni kapaciteti.

Osim toga, nekretnine su, po pravilu, dio imovinskog kompleksa preduzeća i organizacija (posebno onih koje se privatizuju) i značajno utiču na njihovu vrijednost. Postoje i druge kategorije nekretnina čije tržište još nije formirano.

Na procjenu objekta utiču različiti uslovi i njihove kombinacije. Dajemo primjer kriterija klasifikacije.

1. Porijeklo

· Prirodni (prirodni) objekti.

· Vještački objekti (zgrade).

2. Svrha

· Prazne zemljišne parcele (za razvoj ili druge namjene)

· Prirodni kompleksi (ležišta) za njihovu eksploataciju.

· Zgrade

Za stanovanje.

Za kancelariju.

Za trgovinu i plaćene usluge.

Za industriju.

· Ostalo.

3. Skala

· Zemljine mase.

· Odvojene zemljišne parcele.

· Kompleksi zgrada i objekata.

· Stambene zgrade.

· Jednostambena stambena zgrada (vila, vikendica)

· Sekcija (ulaz).

· Pod u sekciji.

· Apartman.

· Soba.

· Letnjikovac.

· Kompleks administrativnih zgrada.

· Zgrada.

· Prostorije ili dijelovi zgrada (presjeci, spratovi).

4. Spreman za upotrebu

· Gotovi objekti.

· Zahtijeva rekonstrukciju ili velike popravke.

· Zahtijeva završetak izgradnje.

1.2 Metodologija za procjenu stambenih nekretnina.

Praktično iskustvo pokazuje da je za male stambene nekretnine preporučljivo vršiti procjene po pojednostavljenoj proceduri, koja se može zasnivati samo na metodi poređenja tržišne prodaje. Pristup poređenja prodaje za procjenu vrijednosti zasniva se na direktnom poređenju imovine koja se procjenjuje sa drugim nekretninama koje su prodane ili navedene za prodaju. Kupci često zasnivaju svoje prosudbe o vrijednosti prvenstveno na nekretninama koje su ponuđene na prodaju. Procjenitelji također koriste ove informacije zajedno s informacijama o nekretninama koje su prodate ili iznajmljene. Ovaj pristup se zasniva na principu supstitucije, koji kaže da kada je dostupno više roba ili usluga slične podobnosti, ona sa najnižom cijenom ima najveću potražnju i ima najširu distribuciju. Što se tiče stanovanja, to znači: ako se može primijetiti na tržištu (što se obično dešava), onda se njegova vrijednost obično postavlja na nivo cijene kupovine stambenog prostora jednake atraktivnosti, čije zamjene neće trebati puno vremena.

Masovna procjena vrijednosti nekretnina je poseban pristup pojednostavljenoj procjeni velike grupe homogenih objekata (stanova). Takva procjena se vrši prema određenoj metodologiji: za objekt koji se procjenjuje određuje se odgovarajući skup vrijednosti fiksnog skupa njegovih parametara, a zatim se vrijednost njegove procjene formira prema pravilima koja su nepromijenjena za svi objekti.

Masovna procjena ima svoja posebna područja primjene. Primjer takve procjene je procjena stanova „prema uvjerenju Zavoda Tehnički inventar(BTI)" zasnovan na troškovnom pristupu. Obavlja ga državna agencija i koristi se za određivanje poreza i naknada. Međutim, procjena ZTI nije zasnovana na tržišnoj vrijednosti. Stoga za njegovu izgradnju nisu potrebne tržišne informacije.

Vrijedi naglasiti razliku između pojmova stvarne prodajne cijene i tržišne vrijednosti. Cijene su podijeljene na prodajnu cijenu, kupovnu cijenu i prodajnu cijenu.

Cijena prodavca je iznos koji dobije kao rezultat transakcije. Cijena kupca je ukupan iznos sve troškove kupovine stana. Prodajna cijena je iznos novca koji kupac daje prodavcu za stan.

Razlikuju se po visini plaćanja za usluge posrednika i troškovima obrade transakcije. I kupac stana i prodavac mogu, ali i ne moraju imati posrednika. Transakcija može, ali i ne mora biti osigurana. Troškovi izvršenja transakcije mogu se na različite načine rasporediti među njenim učesnicima. Dakle, prodajna cijena karakterizira stan kao takav, a cijene kupca i prodavaca jako zavise od uslova transakcije. U pravilu, ako prodavac ima posrednika, tada se njegova uplata odbija od prodajne cijene i umanjuje cijenu prodavatelja, i obrnuto, kupčevo plaćanje usluga njegovog posrednika povećava kupčevu cijenu u odnosu na prodajnu cijenu. Slično, na ove cijene utiču naknade za obradu transakcija. Dakle, cijene prodavača i kupca mogu značajno varirati (do 15% ili više). Ali prodajna cijena minimalno ovisi o specifičnostima mehanizma prodaje i izvršenja transakcije i određena je specifičnostima samog stana. Stoga je preporučljivo modelirati ovisnost prodajne cijene o mnogim parametrima stana.

U skladu sa svojom definicijom, tržišna vrijednost nekretnine zavisi od onih faktora koji određuju prosječnu ili vjerovatniju cijenu njene prodaje na tržištu pod normalnim transakcijskim uslovima.

Na prvom nivou klasifikacije mogu se podijeliti na objektivne i subjektivne faktore.

Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti uzimaju se u obzir objektivni faktori. Što se tiče subjektivnih faktora, oni su povezani s ponašanjem određenog kupca, prodavca ili posrednika prilikom sklapanja transakcije, dijelom koje nije direktno određeno njegovim ekonomskim uslovima (temperament, svijest, poštenje, strpljenje, lakovjernost, lična simpatija i nesklonost itd. .).

Objektivni faktori su uglavnom ekonomski koji u konačnici određuju prosječan nivo cijena pojedinih transakcija.

Ekonomski faktori se mogu podijeliti na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju faktore koji se odnose na opšte tržišne uslove: početni nivo ponude tražnje za nekretninama u regionu; obim i struktura novogradnje i rekonstrukcije; faktori migracije; pravni i ekonomski uslovi transakcija; nivo i dinamika inflacije; kurs dolara i njegova dinamika. U našim uslovima u grupu ekonomskih faktora mogu biti i sledeći dugoročni faktori:

· razlike u dinamici cena roba i usluga, kao i uslovi zarada koji utiču na obim akumulacije Novac i iznos odložene potražnje;

· tempo i obim formiranja novog društvenog sloja koji ima priliku da investira u nekretnine;

· razvoj hipotekarnog sistema;

· razvoj sistema stranih predstavništava u regionu.

Mikroekonomski faktori karakterišu objektivne parametre konkretnih transakcija. Od njih su posebno važni oni koji opisuju predmet transakcije (stan). Faktori koji se odnose na prirodu transakcije i uslove plaćanja su takođe značajni. Razrađene su osnovne procedure za obradu transakcija i njihovo plaćanje. Stoga se pri masovnoj procjeni tržišne vrijednosti stanova može i treba fokusirati na tipičnu (prosječnu) prirodu transakcije, smatrati ovaj faktor konstantnim i ne uzimati ga u obzir prilikom procjene tržišne vrijednosti stanova. Tada se tržišna vrijednost (prosječna cijena) stana, procijenjena na fiksni datum, utvrđuje njegovim parametrima (karakteristikama) kao upotrebna vrijednost.

1.3 Tržište stanova.

Potencijalni obim ovog tržišta je ogroman. Najmanje 90 odsto stanova u svakoj, kako kažu, civilizovanoj zemlji danas se kupuje na rate.

Tržište nekretnina u Rusiji dobilo je posebno velike razmere kao rezultat privatizacije stanova. Besplatan, kao u Moskvi, ili povlašćeni, kao u drugim gradovima, prenos stanova u privatno vlasništvo stvorio je nove mogućnosti vlasnicima da posluju sa ovom vrstom nekretnina.

Istovremeno su se razvili i oblici kupoprodaje stanova i drugih vrsta stanovanja. Među ovim oblicima, sve je češća kupovina stanova na rate. Treba napomenuti da su na Zapadu gotovo sve nekretnine u vlasništvu stanovništva opterećene dugovima i potrebom plaćanja troškova stanovanja na rate. U Rusiji je, kao rezultat privatizacije, svaki građanin postao vlasnik nepokretne imovine (stanova, bašte i zemljišta na dači) neopterećenih dugovima. Stoga se ruski građani nalaze u mnogo boljoj poziciji u tom pogledu od građana drugih zemalja.

Istovremeno, sve će to biti upotpunjeno novootvorenim mogućnostima kupovine stanova na kredit. Ukratko, shema je sljedeća.

Sam stan služi kao materijalno osiguranje za kredit. Do otplate kredita kupac je zakonski samo njegov zakupac. Kupac odmah uplaćuje kaparu – oko 30 posto; preostalih 70 plaća banka sa kojom je sklopljen odgovarajući ugovor sa kompanijom za nekretnine.

Banka ili njena filijala prikupljaju dokumente, obrađuju transakcije kupovine i prodaje, vrše plaćanja prodavcu itd. Dakle, iznos provizije, na primjer, u Moskvi dostiže 13 posto tržišne cijene stana. Ovi troškovi su opravdani ako je transakcija završena uz učešće pouzdanih organizacija, budući da tržište nekretnina jeste poslednjih meseci dobio neke kriminalne prizvuke.

Veliki broj kriminalnih situacija nastaje zbog prisustva „lijevih“ dolara u gotovo svakoj transakciji, koji se prenose iz ruke u ruku nakon završetka službene procedure registracije.

“Lijevi” dolari su, po pravilu, razlika između tržišne cijene stana i iznosa po kojem ga je procijenio BTI. Stoga, ne morate biti stručnjak da biste razumjeli: da biste eliminirali „ljevičare“, morate odabrati jedan od dva puta: ili konzervativni put – približiti praksu procjene BTI-a stvarnim uslovima tržišta; ili je radikalan način napuštanje ove prakse i prelazak na druge oblike kontrole tražene cijene nekretnina.

Konstantno rastući omjeri naglo približavaju procjene BTI tržišnim cijenama.

Od prihoda kojim je građanin svojevremeno kupio stan (ili drugu imovinu koja se kasnije može prodati) sve je već odbijeno mogući porezi. Dakle, sa bilo koje tačke gledišta, prodaja imovine se ne može smatrati činjenicom prijema dodatni prihod; to je samo promjena oblika svojine u vlasništvu građanina. A nametanje poreza na iznos takve promjene je sekundarni porez na isti prihod.

Tržišna preraspodjela stanova omogućila je poboljšanje korištenja stambenog fonda, podstakla preseljenje dijela komunalnih stanova i omogućila djelimično rješavanje stambenog problema.

Generalno, stambeni problem ne samo da traje, već se i pojačava. Tome doprinosi stalni priliv izbjeglica i prisilnih emigranata iz susjednih zemalja u Rusiju.

Korištenje stanova u nestambene svrhe.

Nakon privatizacije značajnog dijela stambenog sektora u gradovima, problem korištenja stanova u vlasništvu za druge namjene je postao akutniji.

Naravno, korištenje stambenih prostorija u vlasništvu građana i pravna lica, za nestambene namjene - za smještaj kancelarija, kancelarija, radionica, računarskih centara itd. - nimalo ne doprinosi rješavanju stambenog problema, jer se značajan dio stambenog prostora povlači iz gradskog fonda. Međutim, načini borbe protiv ovoga ograničavaju slobodu vlasnika i često su nezakoniti.

Čak i ako stambena inspekcija ili policija uspiju da utvrde činjenicu zloupotrebe stana i, nakon što je ozvaniče, iznesu je sudu, tada sudije nemaju zakonskog osnova da udovolje takvom zahtjevu. U skladu sa čl. 6 Zakona o osnovama federalne stambene politike, vlasnik nepokretnosti u stambenom sektoru ima pravo, na zakonom utvrđen način, da posjeduje, koristi i raspolaže njome, uključujući iznajmljivanje, zakup, hipoteku, u cjelini i u dijelovima itd. d., ako se time ne krše postojeći normativi, stambena i druga prava i slobode drugih građana, kao i javni interesi. Među odgovornostima vlasnika prilikom korištenja stambenih prostorija, utvrđenim čl. 4 istog zakona, ne postoji obaveza korištenja stambenih prostorija za njihovu namjenu. Istina, čl. 7 Stambeni kod RSFSR, kojim se utvrđuje da su stambene zgrade i stambene prostorije namijenjene stalnom boravku građana.

Ali unutra najboljem scenariju uzimajući u obzir ovaj član na osnovu čl. 48 Građanskog zakonika RSFSR-a, samo ugovor o zakupu stana može se proglasiti nevažećim jer nije u skladu sa zahtjevima zakona. Ali nije moguće na osnovu ovoga raskinuti ugovor o prenosu vlasništva nad stambenim prostorom, jer ni u kom slučaju zakonodavni akt(a to bi trebao biti samo zakon, a ne naredba gradonačelnika ili odluka Vlade) ne sadrži takve pravni osnov.

Nedostatak jasnog regulatorni okvir dovodi do toga da čak ni pravosudni organi ponekad nisu u stanju da utvrde ko ima prava na određeni objekat i po kom osnovu. Međutim, stabilna potražnja za kancelarijskim, maloprodajnim i magacinskim prostorom, kao i visoka cena takve imovine, koja garantuje znatne provizije, privlače veliki broj posredničkih struktura. Ako je 2000. godine samo 42 posto ispitanika bilo uključeno u transakcije s nestambenim prostorima, do sada je ta brojka porasla na 70 posto.

1.4 Tržište hartija od vrijednosti nekretnina.

Segment tržišta nekretnina je najnerazvijeniji. To odražava kako zaostajanje cjelokupne berze, tako i nedovoljnu uključenost same nekretnine u komercijalni promet. Učesnici na tržištu nekretnina i dalje preferiraju direktna ulaganja. Uzak je i raspon vrijednosnih papira vezanih za korištenje i prodaju nekretnina.

Prije svega, neosporna prednost stambenih obveznica je njihova akumulacija. Oni omogućavaju postepeno akumuliranje potrebnog iznosa za kupovinu stana, koji služi kao dokaz prava na kvadraturu stambenog prostora naznačenu u nominalnoj vrijednosti.

Frakcioniranje nominalne vrijednosti obveznica u odnosu na snimljeni materijal pravi stanovi omogućava vam da se u svakom trenutku zaustavite na nivou životnog prostora i udobnosti koji će se smatrati dovoljnim ili izuzetno mogućim. Iako treba priznati da je ovo pozitivno svojstvo stambenih obveznica donekle ograničeno činjenicom da one daju pravo na kupovinu samo novonastalih stambenih jedinica. Prilično ograničen standard gradnje i specifičnosti novih razvojnih područja mogu značajno suziti krug onih koji su spremni kupiti obveznice kako bi riješili svoje probleme. stambeni problemi, a to je upravo njihova glavna vrijednost. Kada bi bilo moguće kupiti općinsko stanovanje uz pomoć obveznica u bilo kojem dijelu grada, bilo kojeg nivoa udobnosti i "doba", tada bi se njihova atraktivnost značajno povećala. To bi moglo osigurati povećanje konkurentnosti stambenih obveznica u odnosu na druga, koja se smatraju prilično pouzdanim sredstvima plaćanja (valuta).

Još jedna nesumnjiva prednost stambenih obveznica je njihova antiinflatorna priroda: sposobnost da se novac u jednom ili drugom stepenu zaštiti od deprecijacije. Stoga bi mjesečne cijene stambenih obveznica trebale barem pratiti inflaciju. U međuvremenu, mehanizam mjesečne kotacije predviđen projektovanim oblikom emisije sposoban je da apsorbuje samo opšte makroekonomske fluktuacije koje su značajne u vremenskoj skali, ali ne i trenutne promjene na tržištu nekretnina.

Mogućnost promjene kotacija u zavisnosti od vremena dobijanja stambenog prostora prilikom otplate obveznica, recimo, u rasponu od 1 do 6 mjeseci, mogla bi značajno povećati kako atraktivnost ovog berzanskog instrumenta, tako i stepen njegove likvidnosti.

Procjena vrijednosti imovine. Metode tržišnog vrednovanja pomažu da se nekretninom upravlja što je moguće profitabilnije, ovim novim resursom koji privrednici i građani imaju na raspolaganju. Ova procjena postaje neophodna čak i kada vlasnici zemljišta i nekretnina žele da ih založe za dobijanje kredita. Bez odgovarajuće procjene, očekujte privlačenje dodatnih investicija, uključujući i strane.

U prvoj fazi privatizacije, prilikom stvaranja zajedničkih preduzeća, takve procene ili uopšte nisu vršene, ili su se radile samo na oko. Investitor je sam odredio cijenu. Kada se radilo o ozbiljnim predmetima, bile su uključene zapadne procjeniteljske kuće, koje su u većini slučajeva vršile procjene u korist stranih investitora, potcjenjujući stvarnu tržišnu vrijednost naše imovine.

Procena je neophodna i za sekundarnu emisiju akcija privatizovanih preduzeća koja žele da uvećaju svoj osnovni kapital za iznos podržan realnim materijalnim resursima. Pravi prospekt će omogućiti investitorima da izbjegnu greške pri određivanju cijena dionica. Procjena vrijednosti je također neophodna prilikom podjele imovine i utvrđivanja najboljeg načina komercijalnu upotrebu zemljište i nekretnine i u svim drugim transakcijama u vezi sa nekretninama.

Analiza perspektiva povećanja vrednosti nekretnine i njene komercijalne upotrebe treba da se zasniva na strogim ekonomskim proračunima, tačnoj i stručnoj proceni stvarne tržišne vrednosti nekretnine. Procjena je mišljenje zasnovano na znanju, iskustvu, upotrebi strogo određenih pristupa, principa i metoda, kao i proceduralnih i etičkih standarda, stručnjaka ili grupe stručnjaka, najčešće profesionalnih procjenitelja, o vrijednosti nekretnine. .

Tržišna vrijednost je najvjerovatnija cijena koja bi nastala kada bi se dio imovine prodao na konkurentnom i otvorenom tržištu kada bi bili prisutni svi uslovi neophodni za fer transakciju.

Ovi uslovi su:

1. Kupac i prodavac postupaju na osnovu tipičnih, standardnih motiva. Transakcija nije prisiljena ni na jednu stranu.

2. Obje strane imaju pune informacije za donošenje odluka i djelovanje u cilju najboljeg zadovoljenja svojih interesa.

3. Objekat je dovoljno vremena bio izložen na otvorenom tržištu i izabran je optimalan trenutak za završetak transakcije.

4. Plaćanje se vrši u u gotovini ili su dogovoreni finansijski uslovi uporedivi sa gotovinskim plaćanjima.

5. Transakciona cijena odražava uobičajene uslove i odredbe i ne sadrži nikakve popuste, ustupke ili posebne kredite bilo kojoj strani u vezi sa transakcijom.

6. Artikal je u opštoj potražnji i tržišno je prepoznatljiv.

7. Predmet je prilično oskudan, drugim riječima, postoji ograničena ponuda, stvarajući konkurentno tržište.

8. Predmet je obdaren svojstvima otuđivosti i može se prenositi iz ruke u ruku.

1.5 Hipoteka.

Hipoteka znači izdavanje kredita osiguranog ne pokretna imovina. Klasični objekt hipoteke je zemljište. Hipoteka otvara mogućnost da se kao zalog daju zgrade, građevine, stambene zgrade i pojedinačni stanovi.

Hipotekarni krediti su, po pravilu, jeftini, marže hipotekarnih banaka su male, a profit se „dobija“ zbog velikog obima plasiranih kredita. Ove banke također privlače sredstva pod niske kamatne stope, ali zbog njihove vrlo visoke pouzdanosti, hipotekarne obveznice koje plasiraju imaju stalnu potražnju.

Na tržištu hipotekarni krediti Postoje četiri entiteta:

1. zajmoprimac koji želi da kupi eventualno najbolju nekretninu;

2. banka koja nastoji da ostvari maksimalnu moguću dobit ograničavanjem hipotekarnog rizika;

3. investitor koji želi da dobije maksimalni profit, ulaganje u hipoteke;

4. Vlada, koja mora stvoriti pravne i ekonomske uslove za funkcionisanje sistema hipotekarnih kredita.

Mehanizmi hipotekarnog kreditiranja moraju osigurati dostupnost kredita za zajmoprimca, kao i profitabilnost kreditiranja.

Postoji nekoliko varijanti kreditni mehanizmi, omogućavajući, u većoj ili manjoj mjeri, da se zaobiđe prilično visok nivo inflacije koji postoji u zemlji.

Prvi mehanizam je kreditiranje fiksna stopa.

Drugi mehanizam zasniva se na kreditima sa stopom prilagođenom nivou cijena u zemlji, kada se periodično (otprilike jednom kvartalno) revidira kreditna stopa zavisno od promene nivoa cena.

Treći mehanizam - pozajmljivanje sa podesivim odloženim plaćanjima - razvio je jedan od američkih ekonomskih instituta posebno za upotrebu u ruskim uslovima. Njegova suština je da zajmoprimac ne mora platiti više od 30 posto prihoda na glavni dug ili kredit. Početni iznos isplate je relativno nizak i vremenom se povećava. Ovo vam omogućava da odgodite plaćanje glavnog dijela duga za kasniji datum. kasni datum. Princip ovog mehanizma je da dva kamatne stope, od kojih se jedan zove “ugovor” i koristi se za obračun iznosa duga, a drugi je “isplata”, za obračun mjesečnih plaćanja. Ove stope nisu jednake.

Zakon Ruske Federacije „O zalogu“ uspostavlja opšti princip u vezi sa registracijom hipoteke. Mora biti registrovan u istoj vladinoj agenciji koja je odgovorna za upis prava na imovinu pod hipotekom. Iz ovog principa proizilazi pretpostavka da hipoteke na stambene prostore treba da registruju odjeli za privatizaciju stanova.

Ugovori o “hipoteci” koji se odnose na zgrade i objekte koji se nalaze na zemljištu moraju biti upisani u “zemljišnu listu” teritorije na kojoj se imovina nalazi, što se trenutno može tumačiti i kao upis od strane lokalnih odbora za zemljište, iako je u vrijeme stupanja zakona na snagu da je stupila na snagu možda je značila lokalna vijeća.

Mehanizam prodaje založene imovine zakonodavac je uspostavio kao opšti i za nekretnine i za pokretnu imovinu.

Na osnovu čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prodaja (prodaja) založene imovine koja je u skladu sa zakonom zabranjena, vrši se prodajom na javnoj dražbi na način utvrđen procesnim zakonodavstvom, osim ako nije utvrđen drugačiji postupak. po zakonu.

Zahtjev za prodaju založene imovine putem javnog nadmetanja je imperativ, a ako se pridržavate koncepta pravila o zalozi, onda ga je nemoguće zaobići. Ali ako založni povjerilac i dalje želi kupiti nekretninu koja je predmet zaloge bez postupka javne licitacije i koju podržava zalogodavac, onda to može učiniti u skladu sa čl. 409 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Članom je dozvoljeno sklapanje ugovora o naknadi između stranaka, pri čemu povjerilac konstatuje da su dužnikove obaveze prestale, a ovaj u zamjenu za ispunjenje svoje obaveze daje naknadu, odnosno u našem slučaju hipotekarni dužnik prenosi nekretnine hipotekarnom vjerovniku.

II Analitički dio

2.1 Savremeni principi analize tržišta nekretnina.

Uspjeh poslovanja u tržišnoj ekonomiji u velikoj mjeri je određen kvalitetom informacija na osnovu kojih se donose odgovorne finansijske odluke. Zato je prikupljanje i analitička obrada informacija, uključujući i tržišne, danas i predmet zasebnog proučavanja sa naučnog i metodološkog stanovišta, ali i predmet samostalnog poslovanja.

Najznačajnija ilustracija navedenog je primjer informacione podrške za poslovanje berza. Stvorene su i usavršavaju se naučne teorije i škole, koje su više puta nagrađivane Nobelovim nagradama; napisani su mnogi radovi o tehničkim i fundamentalna analiza, koje su postale referentne knjige za stručnjake za berzu. Svetska praksa dubinskog testiranja znanja analitičara kako bi im se omogućilo da rade sa informacijama o tržištu hartija od vrednosti smatra se normalnom. I to uprkos činjenici da bi na berzi, u poređenju sa drugim tržištima, trebalo najjasnije identifikovati obrasce savršenog tržišta u smislu svesti učesnika.

Tržište nekretnina, za razliku od tržišta dionica, daleko je od savršenog u mnogim aspektima, što određuje karakteristike njegovog proučavanja. S jedne strane, analitičari se suočavaju sa poteškoćama, a ponekad i nemogućnošću korektne i nedvosmislene formalizacije ekonomskih odnosa na tržištu nekretnina. S druge strane, očigledno je da nema izgleda da se tehnologije analize koje se koriste na drugim tržištima prenesu na tržište nekretnina u svom čistom obliku, jer su te tehnologije prilagođene za upotrebu u drugačijem tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se izuzetno složenom temom koja od analitičara, pored dubokog teorijskog znanja o ekonomiji nekretnina, zahtijeva stalnu praksu i kreativno traganje u istraživanju koje formira stručno intuicija.

Proučavajući skoro stoljetnu historiju funkcionisanja tržišta nekretnina u razvijene države svijetu, možemo doći do zaključka da je nedovoljna pažnja koja se posvećuje kvalitetu analitičkog rada jedan od glavnih razloga za većinu velikih kriza na tržištu nekretnina. Tipičan primjer je kriza na američkom tržištu nekretnina krajem 80-ih i početkom 90-ih. Kako napominju stručnjaci, prekomjerno i neuredno ulaganje u novogradnju dovelo je do prezasićenosti tržišta i, shodno tome, nepostojanja tržišne potražnje za velikim brojem projekata za koje su davani krediti. U središtu trenutne situacije bila su nerealna tržišna očekivanja koja proizilaze iz pogrešne strukture podsticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpunih podataka koji karakterišu trenutne uslove. Struktura podsticaja kojom su se rukovodili programeri, procenitelji i kreditne organizacije bila je iskrivljena interesom jednih da dobiju kredite, drugih da opravdaju dobijanje kredita, a trećih da plasiraju svoja sredstva. Istovremeno, sve strane su svoje probleme rješavale kroz neopravdano optimistična očekivanja.

Upotreba slabe analitičke metodologije, koja se ogleda u neadekvatnim pretpostavkama i procedurama, uz nedovoljno kvalitetne podatke o lokalnom tržištu, po pravilu je rezultirala pojavom neutemeljenih istraživanja tržišta i, shodno tome, investicionih odluka na osnovu njih. Kao rezultat krize, kreditne institucije formirao se stabilan sindrom nepovjerenja prema svim projektima općenito, a posebno prema istraživanju tržišta. A to je, pak, dovelo do shvaćanja da se analitičari tržišta nekretnina u svom radu trebaju rukovoditi nekim općim principima koji su neophodni (ali ne i dovoljni) da bi se dobili tačni zaključci i rezultati. S druge strane, postojala je hitna potreba za razumljivim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju da li istraživanje tržišta ispunjava kategoriju valjanosti.

S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je odsustvo potencijalnih kriza previše optimističan scenario. Međutim, posljedice ovakvih kriza mogu biti manje značajne ako danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, neke opšti principi I

zahtjevi za analitičko istraživanje na osnovu kojih će se donositi investicione odluke.

Ne samo opasnost od krize, već i tekući svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjenje mogućnosti za sticanje kratkoročnog viška profita, početak dugoročnih i kapitalno intenzivnih projekata razvoja komercijalnih nekretnina, ulazak stranih investitora na tržište sa visokim zahtjevima za obrazloženjem odluka itd. - objektivno ukazuju da će značaj kvalitativne analize na ruskom tržištu nekretnina u bliskoj budućnosti postati sve važniji.

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu opravdanja investicione odluke.

Krajnji cilj svake studije ovog tipa je izmjeriti odnos između ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.

Posebne karakteristike nekretnine kao proizvoda, uz posebno mjesto nekretnina u tržišnoj ekonomiji, čine prilično širok spektar socio-ekonomskih informacija neophodnih za pozicioniranje ovog proizvoda na tržištu. Aktuelne i retrospektivne makroekonomske karakteristike nacionalne i regionalne privrede, socio-demografski pokazatelji regionalnih i lokalnih tržišta, parametri regionalnog i lokalnog tržišta nekretnina - to je samo opštim uputstvima, u kojem je potrebno provesti istraživanje.

Princip 1: Za analizu treba odabrati samo one informacije koje stvarno mogu odrediti buduću produktivnost subjekta u koji se investira.

Kada slijedi ovaj princip, glavna poteškoća za analitičara je nedostatak standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka prema kojima bi se generirale početne informacije. Tu analitičar mora pokazati svo svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štaviše, tu se postavlja temelj za valjanost studije u cjelini.

Princip 2: Svi sadašnji i budući podaci na kojima se zasniva studija moraju se koristiti za kvantifikaciju učinka projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.

Međutim, čak i pažljivo odabrane informacije koje su u direktnoj vezi sa predmetom procene su, slikovito rečeno, „gomila cigli“ od kojih analitičar mora da izgradi, po svim pravilima građevinske umetnosti, čvrst temelj za analitičko istraživanje. . I ovdje ne možete bez trajnog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.

Princip 3: Sve pojedinačne informacije odabrane da podrže odluku o ulaganju moraju biti povezane zajedno jasnim logičkim okvirom, koji kulminira predviđanjem budućih tržišnih uslova i odgovarajuće produktivnosti projekta koji se razmatra. Opis logičkog kola mora biti eksplicitno predstavljen.

Pozitivna percepcija kupca o izvještaju s rezultatima istraživanja tržišta, u kojem nema logičkog dijagrama, može biti samo ako:

a) analitičar koristi neznanje kupca ili

b) kupac je u početku naklonjen rezultatima.

S druge strane, izgradnja uvjerljivog i očiglednog logičkog dijagrama je demonstracija najviše profesionalne vještine analitičara.

Nastavljajući našu raspravu o potrebi za izgradnjom logičkog okvira istraživanja, razmotrimo još jedan princip koji specificira sadržaj analize tržišta.

Princip 4. Sadržaj analize tržišta treba da bude ograničen na raspravu o faktorima koji čine osnovne odnose za određivanje performansi komercijalne nekretnine.

U skladu sa ovim principom, analitičar tokom studije mora da formuliše osnovne odnose koji određuju performanse komercijalnog objekta, a zatim da identifikuje hijerarhiju parametara-argumenata, čije su funkcije faktori uključeni u glavni izraz za produktivnost.

Ilustrirajmo praktičan pristup implementaciji ovog principa koristeći sljedeći pojednostavljeni primjer.

Neka kriterijum za izvođenje projekta koji se razmatra bude neto operativni prihod (NOI) u određenom periodu budućnosti. Tada će, po definiciji, osnovni izraz za određivanje performansi biti sljedeći:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, gdje

PGI - potencijalni bruto prihod,
V&L - gubici od podopterećenja i neplaćanja.
M I - ostali prihodi.
FE - fiksni operativni troškovi,
VE - varijabilni operativni troškovi.

Razmotrimo postupak identifikacije parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih faktora.

Potencijalni bruto prihod određen je stopom zakupnine, koja je zauzvrat funkcija trenutne stope zakupa, kao i trendova u odnosu između tržišne ponude i potražnje tokom vremena.

Predviđena zauzetost nekretnine je funkcija kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, stope apsorpcije tržišta i rasta područja apsorpcije nekretnina. Za projekte, predviđeno opterećenje određuje dva indikatora - nivo opterećenja i vremenski okvir apsorpcije tržišta do ovog nivoa.

Rast područja apsorpcije nekretnina određen je ili rastom broja radnih mjesta (nivo zaposlenosti) ili rastom stanovništva. Zauzvrat, povećanje apsorpcionog područja dovodi do potrebe za novim nekretninama.

Treba napomenuti da rast zaposlenosti i porast stanovništva u jednom slučaju mogu biti direktno povezani, na primjer, sa otvaranjem novih radnih mjesta i prilivom novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može se povećati bez povećanja zaposlenosti, na primjer, zbog povećanja broja penzionera ili povećanja nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji daju istorijske trendove i prognoze rasta staništa, nakon čega slijedi poređenje podataka. Segmentacija rasta površine, na primjer, prema starosnim grupama, spolu, veličini porodice, itd., također je obavezna. Nedostatak navedenih stavki u studiji treba pripisati neodgovarajućem odabiru podataka za korištenje u analizi.

Parametri potražnje određuju se specifičnim pokazateljima kao što je površina (kancelarija ili proizvodnja) po jednom radno mjesto, troškovi kupovine po glavi stanovnika, broj stanova ili kuća po glavi stanovnika itd. Pomoću parametara potražnje izračunava se količina potrebne nekretnine, što odgovara rastu područja potrošnje nekretnina. Na primjer, primjenom prosječnih troškova kupovine na rast stanovništva, predviđa se rast maloprodaje, a shodno tome i potreba za dodatnim maloprodajnim prostorom. Kada se analizira stambeno tržište, rast stanovništva segmentiran po godinama, prihodima, veličini ili sastavu porodice pretvara se u segmentiranu potražnju. Ispravna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje istorijskih trendova, trenutnog stanja i predviđanje njihove verovatne vrednosti u budućnosti. Štaviše, valjana analiza mjeri promjene u potražnji ne samo zbog rasta novih staništa, već i zbog promjena u postojećem stanovništvu i obrascima zapošljavanja. Na primjer, tokom ekonomskih uspona, rastuće kompanije zahtijevaju velike površine i promjene demografsku situaciju U pravcu povećanja broja ljudi u starosnoj dobi za penzionisanje će biti potreban odgovarajući tip stanovanja.

Znakovi nekonzistentnosti u analizi parametara potražnje uključuju, prije svega, uzimanje u obzir konstantnih vrijednosti, koje su po pravilu karakteristične za trenutak analize, kao i ignorisanje promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti.

Stopa apsorpcije, koja se naziva i stopa prodora na tržište, određena je udjelom ukupne tržišne potražnje za koju se očekuje da će dotični projekat apsorbirati kada se nadmeće s drugim projektima. Nakon što analitičar procijeni ukupni volumen Povećavajući potencijalnu potražnju, potrebno je odrediti kritični parametar za projekat – udio ukupne potražnje za koji će se predmetni projekat vjerovatno kvalifikovati.

Teoretski, koeficijent apsorpcije je složena funkcija mnogo faktora. U prvoj aproksimaciji, može se definirati kao omjer površine objekta koji se procjenjuje prema ukupnoj površini (uključujući i površinu objekta) konkurentske ponude u trenutku njenog izlaska na tržište. Ovaj pristup, u najmanju ruku, trebao bi biti prisutan u svakom istraživanju tržišta koje tvrdi da je valjano.

Treba napomenuti da prilikom određivanja koeficijenta apsorpcije najvažnijim uslovima su detaljna segmentacija potražnje i konkurentske ponude. Istovremeno, ne treba gubiti iz vida trajanje konkurentskih projekata započetih u realizaciji, obim i trajanje projekata koji se pripremaju za realizaciju. Prvi znak loše studije ovdje je korištenje bilo kakvih „prosječnih“ podataka.

Gubici zbog opšteprihvaćenih tržišnih popusta i podsticaja za stanare takođe su faktor koji ne treba zanemariti prilikom predviđanja potencijalnog bruto prihoda.

Ostali prihodi, iako obično mala komponenta prihoda, ipak moraju biti projektovani uzimajući u obzir vjerovatne preferencije potencijalnih potrošača u svjetlu njihovih ideja o načinu života, nivou usluge i troškovima po glavi stanovnika da bi se postigao ovaj nivo, itd. .d.

Fiksni i varijabilni troškovi se tradicionalno smatraju izvjesnijim prilikom predviđanja. Međutim, ova formulacija pitanja za ruske uslove je samo djelimično tačna. Na primjer, porezi na nekretnine (danas su to porezi na imovinu, porezi na zemljište) i najam jer zemljište, zbog nedostatka zakonske regulative, može predstavljati neočekivana „iznenađenja“ potencijalnom investitoru u budućnosti. Stoga, dobro istraživanje tržišta treba uključiti varijantno predviđanje ovih pozicija.

Slična situacija je i kod većine varijabilnih troškova. Analiza tržišta komunalnih usluga, od kojih većinu obezbjeđuju prirodni monopoli, je nestabilna tarifna politika zahtijevaju kvantitativno opravdanje indikatora koji se uzimaju u obzir. U ovom slučaju važno je koristiti tržišne informacije o potrošnji resursa, dobijene na osnovu očitavanja kontrolne i mjerne opreme. U nedostatku tržišnih analoga za potrošnju resursa, bolje je računati ih prema standardima, a ne koristiti fakture koje izdaju dobavljači komunalnih usluga.

2.3 Metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina.

Postoje tri glavne metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine:

1. metoda poređenja

2. metoda troškova

3. način kapitalizacije prihoda.

Glavni metod ocjenjivanja je metoda komparativna analiza prodaja (SAP). Ova metoda je primenljiva kada postoji tržište zemljišta i nekretnina, postoje realne prodaje, kada tržište formira cene, a zadatak procenitelja je da analiziraju ovo tržište, uporede slične prodaje i tako dobiju vrednost imovina koja se vrednuje. Metoda se zasniva na poređenju predmeta koji se nudi na prodaju sa tržišnim analozima. Najveću upotrebu nalazi na Zapadu (90 posto slučajeva). Međutim, ovaj posao zahtijeva već formirano tržište zemljišta i nekretnina.

Metoda poređenja prodaje se koristi ako postoji dovoljna količina pouzdanih tržišnih informacija o kupoprodajnim transakcijama objekata sličnih onom koji se vrednuje. U ovom slučaju, kriterijum za odabir objekata poređenja je slična najbolja i najefikasnija upotreba.

SAP metoda se također može nazvati pristupom direktne komparativne analize prodaje, metodom uporedne prodaje ili metodom tržišnih informacija.

Redoslijed primjene SAP metode je sljedeći:

1. Istaknute su nedavne prodaje uporedivih nekretnina na relevantnom tržištu. Izvori informacija su: vlastiti dosije procjenitelja, internet, elektronska baza podataka, firme za nekretnine, dosijei posrednika u prometu nekretninama, arhive kreditnih institucija (hipotekarne banke), osiguravajućih društava, građevinskih i investicionih kompanija, teritorijalnih odjela za stečaj i stečaj. , teritorijalna odjeljenja Državnog komiteta za imovinu itd.

Važna točka pri korištenju SAP metode je koordinacija rezultata poređenja imovine koja se vrednuje. Aritmetičko usrednjavanje primljenih podataka nije dozvoljeno. Prihvaćena procedura je da se ispita svaki rezultat i donese prosudba u kojoj mjeri je uporediv sa imovinom koja se vrednuje. Što je manji broj i veličina unesenih izmjena, to ova prodaja ima veću težinu u procesu konačnog odobrenja.

Kao jedinice poređenja uzimaju se mjere koje se tradicionalno uspostavljaju na lokalnom tržištu. Za procjenu istog objekta može se koristiti nekoliko jedinica poređenja istovremeno.

Elementi poređenja uključuju karakteristike objekata nekretnina i transakcija koje uzrokuju promjene cijena nekretnina. Elementima koji podliježu obavezna registracija, uključuju:

· sastav prenesenih imovinskih prava;

· uslovi finansiranja kupoprodajne transakcije;

· uslovi prodaje;

· vrijeme prodaje;

· lokacija;

· fizičke karakteristike;

· ekonomske karakteristike;

· priroda upotrebe;

· komponente troškova koje se ne odnose na nekretnine.

2. Provjera informacija o transakcijama: potvrda transakcije od strane jednog od glavnih učesnika (kupca ili prodavca) ili agenta kompanije za promet nekretninama; utvrđivanje uslova prodaje.

Ako postoji dovoljna količina pouzdanih tržišnih informacija, dozvoljeno je koristiti metode matematičke statistike za određivanje vrijednosti upoređivanjem prodaje.

3. Usklađivanje troškova uporedivih objekata.

Prilagođavanje se može izvršiti u tri glavna oblika: u monetarnom smislu, procentualno, generalno grupisanje.

Usklađivanja prodajnih cijena uporedivih nekretnina vrše se sljedećim redoslijedom:

· prije svega se vrše usklađivanja vezana za uslove transakcije i stanje na tržištu, koja se sprovode primjenom svakog narednog prilagođavanja na prethodni rezultat;

· drugo, vrše se prilagođavanja koja se odnose direktno na imovinu, a koja se vrše primjenom ovih prilagođavanja na rezultat koji se dobije nakon prilagođavanja tržišnim uslovima, bilo kojim redoslijedom.

Za određivanje veličine prilagođavanja, ovisno o dostupnosti i pouzdanosti tržišnih informacija, koriste se kvantitativne i kvalitativne metode. Obrazloženje za uzete u obzir prilagodbe je obavezno. Konačna odluka o vrijednosti rezultata utvrđenom metodom poređenja prodaje donosi se na osnovu analize prilagođenih prodajnih cijena objekata poređenja koji imaju najveću sličnost sa objektom vrednovanja.

Metoda procjene troškova praktično nije primjenjiva na zemljište. Može se koristiti samo u izuzetnim slučajevima kada se zemljište procjenjuje neodvojivo od poboljšanja napravljenih na njemu. Zemljište se smatra trajnim i nepotrošnim, a za vrednovanje objekata koje je napravio čovjek koristi se metod troška. Kada se procjenjuje ovom metodom, vrijednost zemljišta se dodaje trošku poboljšanja (zgrade, objekti), a zemljište se procjenjuje posebno drugim metodama.

Troškovni metod procene vrednosti nepokretnosti sprovodi se u sledećem redosledu:

· utvrđivanje cijene zemljišne parcele;

· utvrđivanje zamjenske ili zamjenske cijene zgrada i objekata;

· utvrđivanje količine akumuliranog habanja zgrada i objekata;

· utvrđivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti metodom nabavne vrijednosti, kao zbirom cijene zemljišne parcele i zamjenske ili zamjenske cijene zgrada i objekata umanjeno za akumuliranu amortizaciju.

Izbor metode obračuna usvojene za utvrđivanje cijene novogradnje poboljšanja mora biti na odgovarajući način opravdan. Upotreba zamjenskog troška je preporučljiva u slučajevima kada se utvrđuje cijena izgradnje tačna kopija zgrade su teške zbog zastarjelih tipova građevinske konstrukcije i metode izgradnje korištene za stvaranje imovine koja se procjenjuje.

Troškovi koji odgovaraju zamjenskom ili zamjenskom trošku za potrebe vrednovanja nepokretnosti obračunavaju se kao zbir direktnih troškova, indirektnih troškova i dobiti preduzetnika.

Direktni troškovi uključuju sledeći troškovi direktno vezano za gradnju:

· troškovi materijala, proizvoda i opreme;

· plate građevinskih radnika;

· troškovi građevinskih mašina i mehanizama;

· troškovi privremenih zgrada i objekata, sigurnosne mjere, troškovi transporta i skladištenja i drugi troškovi zakonski prihvaćeni na lokalnom tržištu;

· Profit izvođača i režijski troškovi.

Indirektni troškovi uključuju troškove vezane za izgradnju zgrade, ali nisu uključeni u troškove građevinsko-montažnih radova.

· troškovi projektovanja, tehničkog nadzora, geodetske kontrole;

· plaćanje konsultacija, pravnih, računovodstvenih i revizorskih usluga;

· trošak finansiranja izgradnje;

· administrativni i drugi troškovi investitora.

Visina indirektnih troškova utvrđuje se uzimajući u obzir preovlađujuće tržišne tarife za rad i usluge za ove artikle.

Dobit preduzetnika je utvrđena tržišna norma koja stimuliše preduzetnika da investira u građevinski projekat. Visina dobiti utvrđuje se metodom stručnih procjena na osnovu tržišnih informacija.

Upotreba troškovne metode je neophodna pri analizi novogradnje; rekonstrukcija zgrada; procjena za porezne svrhe; da identifikuje višak prihoda prilikom procene nekretnina; prilikom procene za potrebe osiguranja; procjenu posljedica prirodnih katastrofa; procjena posebnih zgrada i objekata.

U kontekstu prelaska na tržišne uslove, troškovna metoda je odlučujuća u procjeni, jer primjena drugih metoda zahtijeva opsežne informacije o tržištu, koje zbog nerazvijenosti tržišta nisu dostupne. Međutim, uvijek treba imati na umu da su troškovi izgradnje samo osnova tržišne vrijednosti i najčešće su ili veći ili manji od nje.

Na primjer, tržišna vrijednost elitnog hotela koji se nalazi na lošoj lokaciji (na periferiji grada) bit će manja od vrijednosti utvrđene metodom troškova. Zauzvrat, tržišna vrijednost kompleksa benzinska pumpa u određenoj fazi može biti više troškova izgradnje.

U uslovima tržišta u razvoju, kada dolazi do preorijentacije proizvodnje na nove tehnologije, može se činiti da imovina nema nikakvu vrednost. Na primjer, ako preduzeće proizvodi proizvode koji nikome nisu potrebni i njegovi proizvodni prostori se ne mogu rekonstruisati za novu proizvodnju, onda tržišna vrijednost takve nekretnine teži nuli. Upotreba skupe metode će u ovom slučaju dovesti do pogrešne orijentacije potencijalnih kupaca.

Trenutno se u Rusiji ova tačka često uzima u obzir pri pogrešnoj procjeni osnovnih sredstava preduzeća, jer se njihova revalorizacija uglavnom vrši metodom troška i procjenitelj treba imati na umu da knjigovodstvena vrijednost osnovnih sredstava preduzeća ne odgovara njihovom tržištu. vrijednost.

Sljedeća metoda procjene, koja je primjenjiva posebno za Rusiju, je metoda procjene zasnovana na analizi većine efektivna upotreba nekretnine, a ova analiza je povezana sa određivanjem vrste korištenja koja će vlasniku donijeti maksimalan prihod, tj. metod kapitalizacije prihoda.

Metoda kapitalizacije prihoda prilikom procene tržišne vrednosti nepokretnosti sprovodi se u sledećem redosledu:

· predviđanje budućih prihoda;

· kapitalizacija budućih prihoda.

Budući prihodi ostvareni od imovine podijeljeni su u dvije vrste: prihod od poslovnih aktivnosti kao rezultat komercijalnog zakupa i prihod od povrata.

Poslovni prihodi se projektuju izradom rekonstruisanog (hipotetičkog) bilansa uspeha. Prihod od reverzije je projektovan:

· direktna dodjela apsolutne vrijednosti poništavanja;

· svrha relativne promjene vrijednosti nekretnine tokom perioda vlasništva;

· korištenjem terminalnog omjera kapitalizacije.

Kapitalizacija buduće zarade u stvarna vrijednost može se izvesti:

· metoda direktne kapitalizacije;

· metod kapitalizacije zasnovan na stopi prinosa.

Početna premisa metode direktne kapitalizacije je konstantnost i beskonačnost kapitalizovanog prihoda. U metodi direktne kapitalizacije, sadašnja vrijednost budućeg toka prihoda definira se kao omjer godišnjeg prihoda koji se može pripisati imovini ili kamati i stopi kapitalizacije za tu imovinu ili kamatu.

Za izračunavanje vrijednosti punog vlasništva, ukupni koeficijent kapitalizacije utvrđuje se na osnovu tržišnih podataka. Ovisno o dostupnosti početnih informacija, primjenjuju se sljedeće:

· analiza uporedne prodaje;

· obračun korištenjem koeficijenta pokrića duga;

· tehnologija investicijskih grupa.

Početna premisa metode kapitalizacije stope prinosa je ograničeni period prihoda. U metodi kapitalizacije na osnovu stope prinosa, preračunavanje konačnog broja budućnosti tok novca po sadašnjoj vrijednosti vrši se po određenoj vrijednosti stope prinosa koja odgovara riziku ulaganja u datu vrstu nekretnine.

Prilikom izračunavanja sadašnje vrijednosti bez uzimanja u obzir uslova finansiranja, metoda kapitalizacije stope prinosa se formalizuje ili u obliku analize diskontovanog novčanog toka ili u obliku modela izračunavanja kapitalizacije.

Diskontna stopa koja se koristi u analizi diskontovanih novčanih tokova, koja uzima u obzir i sistematske i nesistematske rizike, određena je:

Metodom izolacije od tržišnih podataka o prodaji sličnih objekata;

Koristeći alternativni metod ulaganja finansijsko tržište;

Način praćenja tržišta nekretnina.

IN U poslednje vreme Potražnja za uslugama procjenitelja i njihovim stručnim usavršavanjem u Rusiji počela je naglo rasti. To je također zbog nedavnih događaja u finansijskom sektoru, kada su pokušaji da se stvori mehanizam kreditiranja kroz osiguranje kredita propali: banke su mnogo izgubile na lažnom osiguranju. U slučaju nekretnina, koje banka uzima kao kolateral prilikom davanja kredita, gubici su gotovo nemogući. Dakle, tržišta nekretnina i kapitala postaju neraskidive komponente ekonomije u cjelini.

Naravno, bilo je veliko interesovanje banaka za ovakve poslove. I svima im je potrebna kvalifikovana procena nekretnine koja obezbeđuje osiguranje na osnovu stvarne vrednosti nekretnine.

Procjena je također neophodna u okviru regionalnog poreska politika. Širom svijeta, osnov lokalnog sistema oporezivanja je porez na imovinu, od kojeg se formira oko 70 posto lokalnog budžeta. Naravno, razvojem samog tržišta, nastankom realnih vrednosti, moguć je prelazak na sistem oporezivanja koji bi stimulisao razvoj tržišta nekretnina i istovremeno obezbedio dopunu

lokalni budžeti. Ovo objašnjava bezuslovni interes za ocjenu koju pokazuju lokalne administracije.

Cijena usluga profesionalne procjene uvelike varira u zavisnosti od vrste objekata koji se procjenjuju, složenosti posla i, naravno, od toga koji stručnjaci su uključeni u procjenu. Obično se cijena usluga mjeri ili u satima pomnoženom sa satnicom, ili ovisi o veličini objekta, ali nikada nije vezana za njegovu cijenu.

2.4 Karakteristike različitih vrsta ocjenjivanja.

Procjena vrijednosti u svrhu kupovine ili prodaje i klasifikacija nekretnina.

Pri procjeni vrijednosti nekretnina koje se kupuju ili prodaju na otvorenom tržištu, tržišna ili prodajna vrijednost se koristi kao osnova za procjenu svih klasa i kategorija nekretnina. Istovremeno, za specijalizovane nekretnine, u većini slučajeva, metod utvrđivanja vrednosti biće troškovni metod, zasnovan na tržišnim podacima.

Pri procjeni nekretnine za prodaju na ograničeni vremenski period, kada se nekretnina stavlja na otvoreno tržište za prodaju u vremenskom roku koji je znatno kraći od adekvatnog marketinškog perioda za ovog tipa nekretnine, vrijednost ograničene prodaje se koristi kao osnova za procjenu svih klasa i kategorija nekretnina.

Za odabir odgovarajuće osnove za procjenu odlučujuće je svrha rada na procjeni i karakteristike imovine koja se procjenjuje.

IN opšti pogled Klasifikacija glavnih namjena za koje se nekretnina procjenjuje je sljedeća:

1. Procjena vrijednosti za kupovinu ili prodaju;

2. Procjena vrijednosti za prodaju na ograničeni vremenski period;

3. Procjena zemljišta i objekata za njihovu upotrebu kao osiguranih kreditne obaveze;

4. Procjena vrijednosti za sastavljanje računovodstvenih i finansijskih izvještaja;

5. Evaluacija za uključivanje u prospekte fondova, berze;

6. Procjena za rješavanje problema prilikom spajanja i akvizicija preduzeća;

7. Evaluacija za penzioni fondovi, osiguravajuća društva, fondovi za upravljanje imovinom.

U praksi mogu postojati i druge svrhe procene, a njihove formulacije i, shodno tome, moguće osnove za procenu moraju biti dogovorene između naručioca i procenitelja.

Nakon pojašnjenja svrhe procjene, potrebno je utvrditi kojoj klasi i kategoriji pripada imovina koja se procjenjuje.

Za potrebe procjene, postoje dvije klase imovine:

· Specijalizovani

· Nespecijalizovani

Specijalizirana imovina je ona koja se, zbog svoje specijalizirane prirode, rijetko, ako ikada, prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoju postojeću upotrebu od strane jednog vlasnika, osim ako se ne prodaje kao dio poslovanja koji je koristi.

Primjeri specijalizovanih nekretnina su:

1. Muzeji, biblioteke i drugi slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;

2. Bolnice, specijalizovane prostorije medicinsku njegu i centrima za razonodu za koje ne postoji konkurentna potražnja na tržištu od strane drugih organizacija koje žele da upravljaju ovim vrstama nekretnina u ovoj oblasti;

3. Škole, fakulteti, univerziteti i istraživački instituti za koje ne postoji konkurentna tržišna potražnja drugih organizacija;

4. Standardne nekretnine u posebnim geografskim područjima i na mjestima udaljenim od glavnih poslovnih centara koji se tamo nalaze u svrhu proizvodnje ili poslovanja.

Nespecijalizirana imovina je sve vrste imovine osim one koja potpada pod definiciju specijalizirane imovine. Drugim riječima, to je onaj za kojim postoji opća potražnja, sa ili bez razmatranja moguće modernizacije, a koji se uglavnom kupuje, prodaje ili iznajmljuje na otvorenom tržištu kako bi se koristio u postojeće ili slične svrhe, bilo kao prazan prostor. nekretnina za jedno vlasništvo, ili (bilo da je zauzeta ili slobodna) kao investicija ili za razvoj.

Prilikom procene nepokretnosti koju koristi vlasnik za korišćenje u delatnosti preduzeća (poslovne delatnosti), kao osnova za procenu koristi se:

· tržišnu vrijednost u postojećem korištenju - za nespecijalizirane nekretnine, uključujući nekretnine procijenjene na osnovu komercijalnog potencijala.

· ostatak vrijednosti zamjena - za specijalizirane nekretnine.

Nespecijalizirana i specijalizirana imovina se, pak, razvrstava u kategorije ovisno o namjeni vlasništva. Sličan princip klasifikacije se koristi za potrebe evaluacije, kao i za druge svrhe.

2.5. Utjecaj okolišnih faktora na troškove.

Faktori okoline, i nepovoljni i povoljni, uključeni su u niz faktora koji se obično uzimaju u obzir prilikom procjenjivanja. Određeni faktori utiču na određenu vrstu imovine i direktno će uticati na proračune procjenitelja, gdje se moraju uzeti u obzir u odnosu na tržišne podatke dobijene za uporedive nekretnine na koje se ne utiče. U drugim slučajevima, ovi faktori će uticati na sve nekretnine u regiji.

Relevantni faktori životne sredine i zagađenja uključuju opšti slučaj sljedeće kategorije:

· prirodni faktori kao što su radon ili metan, zagađenje vazduha ili buka;

· tehnogeni faktori zagađenja kao rezultat industrijskih aktivnosti u prošlosti ili sadašnjosti na ovom zemljištu, ili kao rezultat prodora iz susjednih područja;

· faktori zagađenja u vidu elektromagnetnih i drugih polja;

· faktori zagađenja pri korištenju recikliranih materijala.

Sve klase nekretnina su podložne uticaju faktora životne sredine na vrednost, ali su nekretnine koje se nude na prodaju ili kao kolateral za kredite posebno osetljive na ove faktore.

Obim poslova na procjeni nepokretnosti ne obuhvata poslove ekološke revizije nepokretnosti. U slučajevima kada procjenitelj ima razloga vjerovati da faktori okoline mogu značajno uticati na vrijednost, treba obavijestiti klijenta o potrebi angažiranja stručnog stručnjaka za zaštitu okoliša.

Procjenitelj mora obavijestiti stručnjaka o tome okruženje u odnosu na kontekst njegovog proučavanja, uključujući trenutnu i potencijalnu buduću upotrebu stranice, koja će biti izražena u smislu vrijednosti određene na osnovu njegove najveće i najbolje upotrebe. Općenito, stručnjak za životnu sredinu treba da odgovori na sljedeća pitanja:

· da li se izvor kontaminacije ili opasnosti može uspješno i ekonomično eliminisati;

· ako se kontaminacija ili opasnost ne može u potpunosti eliminisati, može li se izolovati ili pokriti kako bi imovina bila pogodna za tu upotrebu u određenom, čak i ograničenom periodu;

· da li je moguće na bilo koji način ublažiti efekte zagađenja ili opasnosti;

Šta je najviše efektivna sredstva kontrola zagađenja i načini njenog regulisanja;

U slučajevima kada je moguće otkloniti izvor ili otkloniti posljedice zagađenja, procjena se može izvršiti uzimajući u obzir odgovarajuće procijenjene troškove takvog otklanjanja ili otklanjanja.

III Praktični dio.

3.1 Praktična primjena metode uporedne prodaje.

Krajem 2000. godine počela je izgradnja vikendica u regiji Podolsk. Niska visina stambenih kompleksa– nizovi dvojnih vikendica koje imaju zajedničke zidove sa sličnim susjednim kućama. Reč „kondominijum“, koja označava imovinu stvorenu i razvijenu trudom komšija istomišljenika, nije baš popularna. Stoga, da bismo označili za nas egzotične stanove, izgrađene po principu „zajednički zidovi i krov – vlastito dvorište“, engleska riječ „gradska kuća“ ukorijenila se u ruskom svakodnevnom životu.

Ipak, na primjer, tržišna vrijednost vikendice metodom uporedne prodaje.

Ukupna površina je 120 m2, vikendica ima 6 soba, 3 spavaće sobe, kupatilo, tuš kabinu i završeni podrum. Nema garaže na dan procjene vrijednosti. Površina parcele – 1000 m2.

Za analizu ćemo koristiti podatke o pet prodaja uporedivih nekretnina na istom području.

Tabela br. 1.

		Objekat br. 1	Objekat br. 2	Objekat br. 3		Objekat br. 4	Objekat br. 5
Prodajna cijena	65000		78000	56000		70000	54000
Vlasništvo	kompletan		kompletan	kompletan		kompletan	kompletan
Uslovi fi- finansiranje	netržišne, precijenjene za 3000		netržišni, precijenjen za 8000	tržište		tržište	tržište
Uslovi prodaje	tržište		tržište	tržište		tržište	tržište
Tržišni uslovi (vrijeme)	2 sedmice		6 nedelja		1 godina	1 godina	1 godina
Područje kuće	120 sq.m.		145 sq.m.		120 sq.m.	145 sq.m.	120 sq.m.
Površina zemljišta	10000 sq.m		12000 sq.m		10000 sq.m	12000 sq.m	10000 sq.m
Broj soba	6		7		6	7	6
Broj spavaćih soba	3		3		3	3	3
Bath	1		1		1	1	1
Tuš	1		1		1	1	1
Podrum	nije završeno		nije završeno		nije završeno	nije završeno	završeno
Garage	Tu je		Tu je		Tu je	Tu je	br

Kao što se vidi iz izvornih podataka, objekti poređenja razlikuju se od onog koji se vrednuje u smislu finansiranja, vremena prodaje i fizičkih karakteristika.

Visina usklađivanja uslova finansiranja utvrđuje se poređenjem prodajne cene objekata sa tržišnim i netržišnim finansiranjem. U ovom slučaju, otplate kredita se diskontuju po tržišnoj kamatnoj stopi. U našem primjeru vrijednosti podešavanja su definirane kao 3000 za objekt br. 1 i 8000 za objekt br.

Pošto sve uporedive nekretnine imaju tržišne uslove prodaje, nije potrebno prilagođavanje uslova prodaje.

Za prilagođavanje tržišnim uslovima (vrijeme prodaje) potrebno je odabrati objekte koji se razlikuju samo po ovom elementu. U našem slučaju objekti br. 1 i br. 3 razlikuju se samo u pogledu finansiranja i vremena prodaje. Usklađivanjem prodajne cijene

objekta br. 1 o uslovima finansiranja, možete odrediti usklađivanje u trenutku prodaje:

(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.tj. Tokom godine, cijene na tržištu će porasti za 10%.

Time su svi uporedivi objekti dovedeni u iste uslove u pogledu finansiranja i vremena prodaje, što stvara jedinstvenu osnovu za prilagođavanje ostalih elemenata poređenja.

U brojnim objektima poređenja razlike u veličini su predstavljene različitim brojem prostorija i različitim oblastima kuća i plac. Osim toga, zemljište od 12.000 m2. odgovara kući površine 145 m2. sa 7 soba i okućnicom od 10.000 m2. odgovara kući površine 120 m2. sa 6 soba. Dakle, prilagođavanje veličine iz poređenja objekata br. 1 i br. 2 ima sljedeći oblik:

70000 – 62000 = 8000.

Prilagodba za prisustvo garaže izvedena je iz poređenja objekata br. 3 i br. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Prilagodba za gotovi podrum se utvrđuje iz poređenja objekata br. 2 i br. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultati izvršenih prilagođavanja prikazani su u tabeli br. 2

Tabela br. 2.

	Objekat br. 1	Objekat br. 2	Objekat br. 3	Objekat br. 4	Objekat br. 5
Prodajna cijena	65000	78000	56000	70000	54000
Prijenos vlasničkih prava valjanost	kompletan	kompletan	kompletan	kompletan	kompletan
Korekcija zakonske regulative	65000	78000	56000	70000	54000
Uslovi finansiranja	ne tržište	ne tržište	ne tržište	ne tržište	tržište
Usklađivanje uslova finansiranja.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prilagođena cijena	62000	70000	56000	70000	54000
Uslovi transakcije	komercijalno	komercijalno	komercijalno	komercijalno	komercijalno
Usklađivanje na osnovu uslova transakcije	0	0	0	0	0
Cijena prilagođena tržišnim uslovima	2 sedmice	6 nedelja	1 godina	1 godina	1 godina
Prilagođavanje na osnovu tržišnih uslova	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Prilagođena cijena	62000	70000	61600	77000	59400
Lokacija	slično	slično	slično	slično	slično
Veličina	120 sq.m.	145 sq.m.	120 sq.m.	145 sq.m.	120 sq.m.
Prilagodite veličinu	0	- 8000	0	- 8000	0
Garage	Tu je	Tu je	Tu je	Tu je	br
Ispravka za prisustvo garaže	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Završen podrum	br	br	br	Da	br
Ispravka za podrum	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Prilagođena cijena	66800	66800	66400	66800	66400
Ukupna neto korekcija	1800	11200	10400	3200	12400
Isto u %	3	14	19	5	23
Od prodajne cijene ukupna bruto usklađenost	11200	25200	14800	17200	12400
Od prodajne cijene	19	32	26	25	23

Za svaki objekat poređenja dobijena je prilagođena cijena. U skladu sa uslovima problema, potrebno je izvesti tržišnu vrijednost na osnovu podataka prilagođenih prodajnih cijena.

Obrazloženje za izvođenje jednog pokazatelja tržišne vrijednosti je da se svakom članu serije prilagođenih prodajnih cijena da ponderi faktor, uzimajući u obzir stepen do kojeg se objekti poređenja razlikuju od objekata procjene. U ovom slučaju treba uzeti u obzir

obratiti pažnju na raspon disperzije prodajnih cijena, ukupan % usklađenja uzetih po apsolutnoj vrijednosti, ukupan % usklađenja definiranih kao razlika između pozitivnih i negativnih usklađenja, kao i sve druge podatke.

U ovom primjeru imamo praktično vrlo uzak raspon prodajnih cijena - od 66.400 do 66.800. Međutim, prodajnoj cijeni sa manjim usklađivanjima pripisuje se veći udio - za objekat br. 5, broj usklađivanja = 2. Osim toga, iznos ukupnog bruto usklađenja za objekat br. 5 je isti gotovo najmanji. Stoga je kao tržišna vrijednost objekta poređenja uzeta prodajna cijena objekta broj 5 – 66.400.

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina.

Statistika tržišta nekretnina obično sadrži informacije o stopama zakupa i pokazateljima profitabilnosti. Za uporedivost podataka, informacije se odnose samo na prvoklasna svojstva. Smatra se da takvi objekti ispunjavaju najviše zahtjeve za lokaciju, opremu, komunikacijsku podršku, planska rješenja itd., a cijene zakupnine su određene u istim standardima za mjerenje i raspodjelu troškova između vlasnika i zakupca za održavanje, popravke, osiguranje itd.

Informacije o cijenama najma smatraju se dostupnim. Za njegovo objedinjavanje potrebna je samo provjera navedene adekvatnosti. Teže je pripremiti informacije o pokazateljima profitabilnosti. S obzirom da nema toliko kupoprodajnih transakcija, uzimaju se u obzir prethodno obavljene transakcije, objedinjuju se podaci o raznim objektima, uzimaju se u obzir vremenski razmaci, inflacija i drugi procesi. Indikatori profitabilnosti sadrže i informacije o regionalnim rizicima, a ovdje prevladava stručni pristup. Stoga je statistika jedna od specijalizacija na tržištu nekretnina.

Intenziviranje poslovanja i ulaganja u regionu nužno je praćeno povećanjem tržišta kancelarija, povećanjem potražnje, popunjenosti i stopa zakupa. Istovremeno se stimuliše nova izgradnja i modernizacija kancelarija, zatim uslužnih službi, trgovačkih kompleksa, rekreacijskih centara itd. Ovakvi procesi su danas tipični za najveći centri poslovanje: tradicionalne finansijske prestonice Amerike i Starog sveta, brzo rastuće prestonice jugoistočne Azije, Kine i Indije. Analiza statistike iznajmljivanja ukazuje na niz zanimljivih pojava. Na primjer:

Podaci o stopi najma znatno su dinamičniji od podataka o prinosu; dinamiku cijena najma karakterizira određena fluktuacija, koja odražava (iako sa pomacima) opće procese uspona i padova; promjene u pokazateljima poslovnih i maloprodajnih nekretnina možda se ne poklapaju po vremenu i veličini; poboljšanja tržišne situacije ogledaju se u porastu stopa zakupa i, rjeđe, u smanjenju pokazatelja profitabilnosti (zbog njihove primjetno manje dinamike); asimetrična slika se javlja i kada se situacija na tržištu pogorša;

Vrijednosti pokazatelja profitabilnosti su bolje (niže) što su regionalna ekonomska i društvena situacija pouzdanija i stabilnija. Lideri stabilnog poslovanja iznajmljivanja su London, Pariz i Frankfurt, gdje je područje promjene pokazatelja profitabilnosti u području od 5-6%;

Promjene indikatora za istočnoevropske prijestolnice su manje dinamične; ovo se može objasniti kako manjim obimom tržišta, manjim brojem transakcija, tako i, očigledno, manjim interesovanjem zapadnih stručnjaka i poslovnih krugova za ova tržišta; pokazatelji profitabilnosti za prestonice istočne Evrope su konstantno 2-3 puta veći od sličnih vrednosti za zapadne prestonice. A u periodu nakon avgustovske krize 1998. pokazatelji profitabilnosti u Moskvi bili su 4 ili više puta lošiji. I to se dogodilo ne samo zbog realnog pada vrijednosti nekretnina, već, prije, kao posljedica stručne procjene stanja nestabilnosti i povećanja rizika poslovanja u ovom regionu;

Predlaže se pribavljanje dodatnih analitičkih informacija pomoću indikatora izračunate jedinične kapitalizirane cijene (UCC) - kao procjene cijene neke prosječne jedinice komercijalne površine zakupljene nekretnine.

Takva procjena, uz brz odgovor na fluktuacije cijena zakupa, nosi stručna mišljenja o uspješnosti i rizicima poslovanja.

Početne informacije - statistika o najmu za evropske gradove - mogu se naći u zapadnim publikacijama (na primjer, u mjesečnom EuroProperty). Kao reprezentativne objekte izabraćemo: Frankfurt, London i Pariz - centre najstabilnijeg poslovanja, Sankt Peterburg, Prag i Varšavu - centre tranzicione ekonomije sa najrizičnijim (u Evropi) pokazateljima rentiranja.

Posao iznajmljivanja ureda.

Period posmatranja 01.99-08.00 za zapadne prestonice pokazao je ukupan napredak u poslovanju iznajmljivanja kancelarija. Uočavamo apsolutnu stabilnost pokazatelja profitabilnosti za London (5,00-5,50%) i poboljšanje pokazatelja profitabilnosti za Frankfurt (sa 5,75 na 4,90-5,50%) i Pariz (sa 6,25-6,75 na 5,50-6,00%). Za istočnoevropske prestonice isti period karakterišu pogoršani pokazatelji. Analiza izračunatih podataka UKS-a omogućila je, osim toga, da se dovede u red eksterna nesklada u logici zakupnina (njihov višak u Sankt Peterburgu i Varšavi do sredine 1999. u odnosu na stope u Parizu i Frankfurtu) . Kao rezultat toga, niske stope UCS na veliki ulozi rente nam još ne dozvoljavaju da optimistično očekujemo rast investicija.

Iznajmljivanje poslovanja.

Period posmatranja 05.99-08.00 za zapadne prestonice karakteriše opšte pogoršanje indikatora (što se jasno može videti na UCS). Ovo sugerira da mogu postojati prilično dugi periodi tržišne aktivnosti, nakon čega prodaja kupljenog prodajnog prostora uopće neće donijeti pravi prihod.

Za istočnoevropske prestonice, period posmatranja 05.99-08.00 povezan je sa prolaskom perioda dugoročne stagnacije i, eventualno, početkom izlaska iz njega (zapaženo je poboljšanje dinamike pokazatelja, iako je jaz u pokazatelji UCS-a u poređenju sa zapadnim prestonicama izgledaju gigantski - gotovo red veličine). Stoga se za sada treba ograničiti na konstataciju da na tržištima maloprodajnih prostora mogu postojati prilično dugi periodi kada ulaganja u kupovinu maloprodajnih nekretnina u istočnoevropskim prijestolnicama mogu donijeti primjetan pozitivan efekat, uključujući i periode recesije u zapadnim tržišta. Ovo može poslužiti kao dobar argument kada se traže načini za „međuregionalnu“ diversifikaciju portfelja nekretnina.

Zaključak.

Kraj perioda formiranja tržišta nekretnina karakteriše prelazak sa ekstenzivnog na intenzivan razvoj. Očigledno je da u bliskoj budućnosti neće biti tako brzog rasta broja transakcija na tržištu kao u prvoj polovini 90-ih. Štaviše, tokom određenog perioda na tržištu nekretnina moguća je samo stabilizacija broja transakcija. Takođe se čini sasvim mogućim povećanje nivoa cijena, prvenstveno na sekundarnom tržištu. Ali u isto vrijeme, cijene luksuznog stanovanja ne samo da se nisu smanjile, već su i porasle, što ukazuje na izglede za novu izgradnju visokokvalitetnih stanova. Menadžeri firmi također primjećuju intenziviranje konkurencije na tržištu. Većina njih je sklona vjerovanju da, ako je 1995. godinu karakterizirao umjereni stepen konkurencije, onda je 2001. postao visok i tako će ostati.

Stabilizacija broja transakcija i cijena na sekundarnom stambenom tržištu posljedica je, prije svega, makroekonomskih faktora, od kojih je glavni opstanak niskog nivoa prihoda kod najvećeg dijela stanovništva. Početni brzi rast potražnje na tržištu, kao posljedica pojave sloja ljudi s visokim primanjima u zemlji, sada je praktično okončan. A danas se unutar ovog sloja odvija nova diferencijacija – odvajanje sloja sa ultravisokim prihodima. Zbog ove diferencijacije povećana je potražnja za luksuznim stambenim objektima. Međutim, u apsolutnom smislu, potencijal ovog sloja je vrlo ograničen. Ozbiljna ekspanzija potražnje moguća je ili povećanjem nivoa prihoda i formiranjem širokog srednjeg sloja koji može postati glavni snabdjevač kupaca, ili kroz aktivno stimuliranje potražnje, kako od strane države tako i od njih samih. profesionalni učesnici tržište nekretnina. Istovremeno, izvesno povećanje tražnje u budućnosti je sasvim moguće pod uticajem neizbežnog puštanja novca u privredu u narednim mesecima za rešavanje krize neplaćanja i u vezi sa otplatom zaostalih plata i zaostalih obaveza na vladine naredbe. Nešto od tog novca doći će i na tržište nekretnina, ali to očigledno neće radikalno promijeniti situaciju, iako će broj zahtjeva za kupovinu pod uticajem ovog faktora porasti za nekoliko poena.

Takođe se može pretpostaviti da zbog neizbježnog i značajnog povećanja tarifa za javna komunalna preduzeća Sasvim je moguće da će se ponuda na sekundarnom tržištu stanova povećati.

Štaviše, ako je porast ponude na sekundarnom tržištu 1991-1993. je uzrokovana brzim rastom cijena, sada će prodavci polaziti ne toliko od mogućnosti vrlo značajnog povećanja prihoda kroz prodaju stambenog prostora, koliko od potrebe da smanje troškove njegovog održavanja, a samim tim i – pristati na smanjenje cijene. Ovo, pak, takođe može neznatno povećati potražnju, a samim tim i promet firmi za nekretnine.

Istovremeno, ova stabilizacija neće ublažiti opći problem – tržište stambenih nekretnina u dogledno vrijeme će iskusiti manjak potražnje, što može značajno smanjiti prihode od tradicionalne djelatnosti kompanija za nekretnine u pružanju usluga kupovine i prodaje nekretnina. prodaja nekretnina.

U ovim uslovima potrebno je značajno proširiti spektar usluga koje kompanija pruža klijentu: bankovna plaćanja, usluge prijevoza, notarske usluge, mogucnost radovi na popravci, obezbjeđivanje obročnog plaćanja itd., povećana pažnja oglašavanju, moguće smanjenje provizija. Svi ovi alati mogu igrati značajnu ulogu u privlačenju kupaca, ali su njihove mogućnosti još uvijek ograničene. Ako su za pojedinačne kompanije ove tehnike u stanju da obezbede neophodan obim prometa, onda, očigledno, generalno neće rešiti problem razvoja poslovanja nekretninama. Ovaj problem će biti radikalno riješen samo povećanjem potražnje na tržištu, a u savremenim uvjetima to je moguće jedino kroz aktivno učešće države stvaranjem sistema hipotekarnih kredita - stvaranjem federalnih i regionalnih agencija za hipotekarne kredite, podržavanjem sekundarnog hipotekarnog tržišta, davanje državnih garancija bankama kada izdaju hipoteke.kredite.

Dosljedan razvoj tržišta nekretnina u Rusiji prirodno je doveo do sljedeće faze, koju karakterizira nagli porast zahtjeva za kvalitetom opravdanja investicijskih odluka. I u inostranstvu iu Rusiji, učesnici na tržištu nekretnina shvataju da je pouzdanost poslovnih planova, investicionih projekata itd., koji su u suštini standardni skup. jednostavne formule, u potpunosti ovisi o valjanosti istraživanja tržišta, čiji se rezultati koriste u formulama. Drugim riječima, najznačajniji i najznačajniji pokazatelj bogatstva investicioni projekat na tržištu nekretnina je konzistentnost istraživanja tržišta, na osnovu kojih ovu odluku prihvaćeno.

Bibliografija:

1. Balabanov I.T. “Ekonomija nekretnina”, Sankt Peterburg 2000.

2. Goremykin V.A. Ekonomija nekretnina: Udžbenik. – 2. izd., prerađeno. I dodatni – M.: Izdavačko-knjižarski centar „Marketing“, 2002

3. Kupčin A.N., Novikov B.D. Tržište nekretnina: stanje i trendovi razvoja. - Tutorijal. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. “Osnove preduzetničke aktivnosti na tržištu nekretnina”, Sankt Peterburg. 2000.

5. Novikov B.D. Tržište nekretnina i vrednovanje u Rusiji. – M.: “Ispit”, 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. “Tržište nekretnina očima trgovaca nekretninama” // Ekonomija i život, 1997.

Ostali materijali

Dio gornjeg prijedloga čini se nedovoljno obrazloženim, drugi dio govori o pravnom nestanku zgrade kao objekta građanskog prava, budući da prvobitna nepokretna stvar nije bila samo stvar, već složena stvar složenijeg sistemskog nivoa. i vrsta elementa...

Rusija do 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 od 00.htm Pregled diplomskog rada

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE

Objekat br. 1	Objekat br. 2	Objekat br. 3		Objekat br. 4	Objekat br. 5
Prodajna cijena	65000		78000	56000		70000	54000
Vlasništvo	kompletan		kompletan	kompletan		kompletan	kompletan
Uslovi fi- finansiranje	netržišne, precijenjene za 3000		netržišni, precijenjen za 8000	tržište		tržište	tržište
Uslovi prodaje	tržište		tržište	tržište		tržište	tržište
Tržišni uslovi (vrijeme)	2 sedmice		6 nedelja		1 godina	1 godina	1 godina
Područje kuće	120 sq.m.		145 sq.m.		120 sq.m.	145 sq.m.	120 sq.m.
Površina zemljišta	10000 sq.m		12000 sq.m		10000 sq.m	12000 sq.m	10000 sq.m
Broj soba	6		7		6	7	6
Broj spavaćih soba	3		3		3	3	3
Bath	1		1		1	1	1
Tuš	1		1		1	1	1
Podrum	nije završeno		nije završeno		nije završeno	nije završeno	završeno
Garage	Tu je		Tu je		Tu je	Tu je	br

Kao što se vidi iz izvornih podataka, objekti poređenja razlikuju se od onog koji se vrednuje u smislu finansiranja, vremena prodaje i fizičkih karakteristika.

Pošto sve uporedive nekretnine imaju tržišne uslove prodaje, nije potrebno prilagođavanje uslova prodaje.

objekta br. 1 o uslovima finansiranja, možete odrediti usklađivanje u trenutku prodaje:

(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.tj. Tokom godine, cijene na tržištu će porasti za 10%.

Time su svi uporedivi objekti dovedeni u iste uslove u pogledu finansiranja i vremena prodaje, što stvara jedinstvenu osnovu za prilagođavanje ostalih elemenata poređenja.

U nizu uporednih objekata razlike u veličini su predstavljene različitim brojem prostorija i različitim površinama kuće i parcele. Osim toga, zemljište od 12.000 m2. odgovara kući površine 145 m2. sa 7 soba i okućnicom od 10.000 m2. odgovara kući površine 120 m2. sa 6 soba. Dakle, prilagođavanje veličine iz poređenja objekata br. 1 i br. 2 ima sljedeći oblik:

70000 – 62000 = 8000.

Prilagodba za prisustvo garaže izvedena je iz poređenja objekata br. 3 i br. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Prilagodba za gotovi podrum se utvrđuje iz poređenja objekata br. 2 i br. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Dati su rezultati izvršenih prilagodbi tabela br. 2

Tabela br. 2.

Objekat br. 1	Objekat br. 2	Objekat br. 3	Objekat br. 4	Objekat br. 5
Prodajna cijena	65000	78000	56000	70000	54000
Prijenos vlasničkih prava valjanost	kompletan	kompletan	kompletan	kompletan	kompletan
Korekcija zakonske regulative	65000	78000	56000	70000	54000
Uslovi finansiranja	ne tržište	ne tržište	ne tržište	ne tržište	tržište
Usklađivanje uslova finansiranja.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prilagođena cijena	62000	70000	56000	70000	54000
Uslovi transakcije	komercijalno	komercijalno	komercijalno	komercijalno	komercijalno
Usklađivanje na osnovu uslova transakcije	0	0	0	0	0
Cijena prilagođena tržišnim uslovima	2 sedmice	6 nedelja	1 godina	1 godina	1 godina
Prilagođavanje na osnovu tržišnih uslova	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Prilagođena cijena	62000	70000	61600	77000	59400
Lokacija	slično	slično	slično	slično	slično
Veličina	120 sq.m.	145 sq.m.	120 sq.m.	145 sq.m.	120 sq.m.
Prilagodite veličinu	0	- 8000	0	- 8000	0
Garage	Tu je	Tu je	Tu je	Tu je	br
Ispravka za prisustvo garaže	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Završen podrum	br	br	br	Da	br
Ispravka za podrum	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Prilagođena cijena	66800	66800	66400	66800	66400
Ukupna neto korekcija	1800	11200	10400	3200	12400
Isto u %	3	14	19	5	23
Od prodajne cijene ukupna bruto usklađenost	11200	25200	14800	17200	12400
Od prodajne cijene	19	32	26	25	23

Za svaki objekat poređenja dobijena je prilagođena cijena. U skladu sa uslovima problema, potrebno je izvesti tržišnu vrijednost na osnovu podataka prilagođenih prodajnih cijena.

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina.

Statistika tržišta nekretnina obično sadrži informacije o stopama zakupa i pokazateljima profitabilnosti. Za uporedivost podataka, informacije se odnose samo na prvoklasna svojstva. Smatra se da takvi objekti ispunjavaju najviše zahtjeve za lokaciju, opremu, komunikacijsku podršku, planska rješenja itd., a cijene zakupa su utvrđene u istim standardima za mjerenje i raspodjelu troškova između vlasnika i zakupca za održavanje, popravke, osiguranje , itd.

Intenziviranje poslovanja i ulaganja u regionu nužno je praćeno povećanjem tržišta kancelarija, povećanjem potražnje, popunjenosti i stopa zakupa. Istovremeno se stimuliše nova izgradnja i modernizacija kancelarija, zatim uslužnih službi, trgovačkih kompleksa, rekreacijskih centara itd. Ovakvi procesi danas su karakteristični za najveće poslovne centre: tradicionalne finansijske prestonice Amerike i Starog sveta, brzo rastuće prestonice jugoistočne Azije, Kine i Indije. Analiza statistike iznajmljivanja ukazuje na niz zanimljivih pojava. Na primjer:

Takva procjena, uz brz odgovor na fluktuacije cijena zakupa, nosi stručna mišljenja o uspješnosti i rizicima poslovanja.

Posao iznajmljivanja ureda.

Period posmatranja 01.99-08.00 za zapadne prestonice pokazao je ukupan napredak u poslovanju iznajmljivanja kancelarija. Uočavamo apsolutnu stabilnost pokazatelja profitabilnosti za London (5,00-5,50%) i poboljšanje pokazatelja profitabilnosti za Frankfurt (sa 5,75 na 4,90-5,50%) i Pariz (sa 6,25-6,75 na 5,50-6,00%). Za istočnoevropske prestonice isti period karakterišu pogoršani pokazatelji. Analiza izračunatih podataka UKS-a omogućila je, osim toga, da se dovede u red eksterna nesklada u logici zakupnina (njihov višak u Sankt Peterburgu i Varšavi do sredine 1999. u odnosu na stope u Parizu i Frankfurtu) . Kao rezultat toga, niski pokazatelji UCL-a pri visokim cijenama najma još nam ne dozvoljavaju da optimistično očekujemo rast investicija.

Iznajmljivanje poslovanja.

Period posmatranja 05.99-08.00 za zapadne prestonice karakteriše opšte pogoršanje indikatora (što se jasno može videti na UCS). To sugerira da mogu postojati prilično dugi periodi tržišne aktivnosti nakon kojih prodaja stečenog maloprodajnog prostora uopće neće donijeti pravi prihod.

Zaključak.

Stabilizacija broja transakcija i cijena na sekundarnom stambenom tržištu posljedica je, prije svega, makroekonomskih faktora, od kojih je glavni opstanak niskog nivoa prihoda kod najvećeg dijela stanovništva. Početni brzi rast potražnje na tržištu, kao posljedica pojave sloja ljudi s visokim primanjima u zemlji, sada je praktično okončan. A danas se unutar ovog sloja odvija nova diferencijacija – odvajanje sloja sa ultravisokim prihodima. Zbog ove diferencijacije povećana je potražnja za luksuznim stambenim objektima. Međutim, u apsolutnom smislu, potencijal ovog sloja je vrlo ograničen. Ozbiljna ekspanzija potražnje moguća je ili povećanjem nivoa prihoda i formiranjem širokog srednjeg sloja koji može postati glavni snabdjevač kupaca, ili kroz aktivno stimuliranje potražnje, kako od strane države tako i od strane profesionalnih sudionika na tržištu nekretnina. sebe. Istovremeno, izvesno povećanje tražnje u budućnosti je sasvim moguće pod uticajem neizbežnog puštanja novca u privredu u narednim mesecima za rešavanje krize neplaćanja i u vezi sa otplatom zaostalih plata i zaostalih obaveza na vladine naredbe. Nešto od tog novca doći će i na tržište nekretnina, ali to očigledno neće radikalno promijeniti situaciju, iako će broj zahtjeva za kupovinu pod uticajem ovog faktora porasti za nekoliko poena.

Takođe se može pretpostaviti da je zbog neizbježnog i značajnog povećanja komunalnih tarifa sasvim moguće povećanje ponude na sekundarnom stambenom tržištu.

U ovim uslovima potrebno je značajno proširiti spektar usluga koje kompanija pruža klijentu: bankovno plaćanje, transportne usluge, notarske usluge, mogućnost izvođenja popravki, davanje na rate itd., povećana pažnja oglašavanju , moguće smanjenje provizija. Svi ovi alati mogu igrati značajnu ulogu u privlačenju kupaca, ali su njihove mogućnosti još uvijek ograničene. Ako su za pojedinačne kompanije ove tehnike u stanju da obezbede neophodan obim prometa, onda, očigledno, generalno neće rešiti problem razvoja poslovanja nekretninama. Ovaj problem će biti radikalno riješen samo povećanjem potražnje na tržištu, a u savremenim uvjetima to je moguće jedino kroz aktivno učešće države stvaranjem sistema hipotekarnih kredita - stvaranjem federalnih i regionalnih agencija za hipotekarne kredite, podržavanjem sekundarnog hipotekarnog tržišta, davanje državnih garancija bankama kada izdaju hipoteke.kredite.

Dosljedan razvoj tržišta nekretnina u Rusiji prirodno je doveo do sljedeće faze, koju karakterizira nagli porast zahtjeva za kvalitetom opravdanja investicijskih odluka. I u inostranstvu iu Rusiji, učesnici na tržištu nekretnina shvataju da pouzdanost poslovnih planova, investicionih projekata itd., koji su u suštini standardni skup jednostavnih formula, u potpunosti zavisi od validnosti istraživanja tržišta čiji su rezultati se koriste u formulama. Drugim riječima, najznačajniji i najznačajniji pokazatelj isplativosti investicionog projekta na tržištu nekretnina je održivost istraživanja tržišta na osnovu kojeg se ova odluka donosi.

Bibliografija:

1. Balabanov I.T. “Ekonomija nekretnina”, Sankt Peterburg 2000.

2. Goremykin V.A. Ekonomija nekretnina: Udžbenik. – 2. izd., prerađeno. I dodatni – M.: Izdavački i knjižarski centar „Marketing“, 2002. 3. Kupčin A.N., Novikov B.D. Tržište nekretnina: stanje i trendovi razvoja. - Tutorijal. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. “Osnove preduzetničke aktivnosti na tržištu nekretnina”, Sankt Peterburg. 2000.

RUSKA AKADEMIJA JAVNE SLUŽBE

POD PREDSEDNIKOM RUSKOG FEDERACIJE

Savezna država obrazovne ustanove visoko stručno obrazovanje

"SJEVEROZAPADNA AKADEMIJA JAVNIH USLUGA"

u Kalugi

finansije i kredit

DIPLOMSKI RAD

Kaluga

Uvod

Poglavlje 1. Teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni koncepti i principi vrednovanja

1.2. Pristupi i metode za procjenu vrijednosti nekretnina

1.3 Problemi vrednovanja imovine

Poglavlje 2. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine

2.1 Opis predmeta ocjenjivanja

2.2 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru troškovnog pristupa

2.3 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

2.4. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina u okviru prihoda

3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti objekta procjene

Zaključak

Bibliografija

Uvod

Tranzicija naše zemlje u tržišnu ekonomiju zahtevala je dubinski razvoj niza novih oblasti nauke i prakse, posebno vrednovanja nekretnina.

Tržište nekretnina je sektor nacionalne tržišne privrede, koji predstavlja skup objekata nekretnina, privrednih subjekata koji djeluju na tržištu, procesa funkcionisanja tržišta, tj. procesi proizvodnje (kreiranja), potrošnje (korišćenja) i razmene nekretnina i upravljanja tržištem, i mehanizmi koji obezbeđuju funkcionisanje tržišta (infrastruktura i pravno okruženje tržišta).

Trenutno na tržištu nekretnina postoje stambeni stanovi i sobe, poslovne zgrade i prostorije, industrijske i poslovne zgrade, vikendice, dače i seoske kuće sa zemljišnim parcelama. Treba uzeti u obzir regionalne karakteristike tržišta nekretnina.

U proizvodnoj i ekonomskoj praksi privrednih subjekata Mnogo je slučajeva kada je potrebno procijeniti tržišnu vrijednost imovine preduzeća. Nijedna transakcija kupoprodaje imovine, obezbjeđenog kreditiranja, osiguranja, rješavanja imovinskih sporova, oporezivanja itd. nije potpuna bez procjene vrijednosti.

Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine je složen i jedinstven proces, jer je gotovo nemoguće pronaći dvije apsolutno identične nekretnine. Čak i kada su zgrade izgrađene prema istom standardnom projektu, ali se nalaze na različitim parcelama, njihova cijena može značajno varirati.

Relevantnost teme diplomskog rada proizlazi iz činjenice da danas postoji sve veća potreba za kompetentnom i objektivnom procjenom vrijednosti nekretnina, a institucija procjene imovine još uvijek nije u potpunosti formirana, nema informacija. baza za procenu, a stručna obuka procenitelja u Rusiji još uvek nije dostigla svetski nivo.

Svrha rada je utvrditi tržišnu vrijednost imovine i opravdati načine njenog povećanja.

Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:

1. Istražiti teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina;

2. okarakterisati objekat procene i njegovo okruženje;

3. Obrazložiti tržišnu vrijednost objekta procjene na osnovu tri opšteprihvaćena pristupa;

Predmet istraživanja je postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti imovine.

Predmet studije je opravdanost tržišne vrijednosti nekretnine i izrada preporuka za njeno povećanje.

Strukturno, rad se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka i liste literature. U prvom poglavlju razmatraju se teorijske osnove vrednovanja nekretnina, u drugom se izračunava tržišna vrijednost nekretnine, a u trećem se koordinišu rezultati procjene i utvrđuju načini povećanja tržišne vrijednosti nekretnine.

Teorijska i metodološka osnova istraživanja je dijalektička metoda spoznaje, kao i radovi naučnika, periodična literatura i internet materijali o problemu koji se proučava. Pored toga, korištene su sljedeće metode: ekonomsko-statistička, monografska, računsko-konstruktivna, kao i metoda poređenja.

Poglavlje 1. Teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni koncepti i principi vrednovanja

Razna dobra (predmeti, stvari, imovina) stvaraju se, prodaju i nabavljaju radi zadovoljavanja određenih potreba države, pravnih i fizičkih lica, kao i radi sticanja koristi od njihovog vlasništva i korišćenja. Njegova vrijednost, a samim tim i trošak, zavisi od sposobnosti određene nekretnine da zadovolji postojeće potrebe i od koristi koje će vlasništvo nad ovom nekretninom donijeti u budućnosti.

Sve operacije i transakcije s nekretninama zahtijevaju poznavanje vrijednosti nekretnine. U tržišnim uslovima, vrijednost nekretnina zavisi od faktora, kretanja i promjena u privredi i društvu u cjelini. Potreba za procjenom vrijednosti nekretnina javlja se u sljedećim slučajevima:

§ transakcije kupovine i prodaje ili iznajmljivanja;

§ korporatizacija preduzeća i preraspodela vlasničkih udela;

§ privlačenje novih dioničara i dodatno pitanje dionice;

§ katastarska procena za poreske svrhe nepokretnosti: zgrada i zemljišta;

§ osiguranje nekretnina;

§ kreditiranje osigurano nekretninama;

§ uvođenje objekata nepokretnosti kao doprinosa odobreni kapital preduzeća i organizacije;

§ razvoj investicionih projekata i privlačenje investitora;

§ likvidacija nepokretnosti;

§ izvršenje naslednih prava, sudska presuda, rešavanje imovinskih sporova;

§ druge poslove vezane za implementaciju imovinska prava za nekretnine.

Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade , zgrade, strukture. Nepokretna imovina uključuje i avione i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Zakon može i drugu imovinu klasifikovati kao nepokretnu imovinu.

U procjeni vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, dok poboljšanja doprinose vrijednosti.

Nekretnina je besplatna civilni promet i predmet je raznih transakcija, što stvara potrebu za procjenom njegove vrijednosti, tj. u definiciji gotovinski ekvivalent različite vrste nekretnina u određenom trenutku.

U današnjoj ekonomiji postoji mnogo različitih vrsta vrijednosti. Neophodni su zbog različitih potreba i funkcija. Ovo uključuje vrste kao što su pozajmljena vrijednost, trošak osiguranja, razumnu tržišnu vrijednost, knjigovodstvenu vrijednost, vrijednost zakupnine, likvidacione vrijednosti, investicionu vrijednost i mnoge druge. Međutim, općenito, vrijednost se može podijeliti u dvije kategorije: vrijednost u zamjeni i vrijednost u upotrebi.

Vrijednost u zamjeni je cijena koja bi preovladavala na slobodnom, otvorenom i konkurentnom tržištu zasnovanom na ravnoteži uspostavljenoj faktorima ponude i potražnje. Ponekad se naziva objektivnom vrijednošću jer je određena stvarnim ekonomskim faktorima.

Vrijednost u upotrebi je vrijednost svojstva za određenog korisnika ili grupu korisnika, tj. vrijednost nekretnine koja se koristi kao dio operativnog poduzeća (na primjer, nekretnina koju koristi fabrika).

Od svih vrsta vrijednosti najrasprostranjenija je tržišna vrijednost – glavna vrsta vrijednosti u tržišnim uslovima. Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti pretpostavljamo da je tržište postojalo u prošlosti (nekretnine su već prodate), postoji u sadašnjosti (nekretnina je stvorena za prodaju) i da će postojati u budućnosti, jer ni prošlost ni sadašnjost tržišta protivreči ovome.

Na osnovu navedenog možemo zaključiti: ne samo samo tržište, već i instrumenti koje tržište formira, od kojih je najvažniji trošak, imaju trokomponentnu prirodu. Sa ovih pozicija možemo reći da su troškovi:

Zaista trošak, tj. najvjerovatnija cijena na datom tržištu;

Istinski tržišni, budući da se prostor tržišnih vrijednosti, koji uključuje cijenu konkretnog objekta, formira isključivo pod uticajem faktora slobodnog, otvorenog i konkurentnog tržišta;

Zaista je objektivan, jer odražava mišljenja svih glavnih učesnika na tržištu proizvođača (prodavca), kupca i investitora, čime se iscrpljuju tržišni interesi strana.

Vrijednost se može izvući iz prošlosti stavljajući se u kožu kupca, iz sadašnjosti stavljajući se u kožu graditelja, a iz budućnosti ako se stavimo u kožu investitora. Ovo dovodi do tri glavna pristupa vrednovanju imovine: tržišnog, troškovnog i prihoda.

Glavni zadatak u određivanju vrijednosti je predviđanje količine, kvaliteta i trajanja budućih koristi od posjedovanja imovine koja se procjenjuje i preračunavanje ovih koristi u sadašnju vrijednost. Nekretnina se analizira na osnovu principa vrednovanja.

Principi ocjenjivanja podijeljeni su u četiri grupe:

1) principi zasnovani na percepciji korisnika (principi korisnosti, supstitucije i očekivanja);

2) principi koji proizilaze iz procesa eksploatacije nepokretnosti (načela doprinosa, rezidualne produktivnosti, marginalne produktivnosti, ravnoteže, ekonomske veličine i ekonomske podjele);

3) principi utvrđeni delovanjem tržišnog okruženja (principi alternativnosti, varijabilnosti, zavisnosti, ponude i potražnje, konkurencije i usklađenosti);

4) princip najbolje i najefikasnije upotrebe je glavni princip evaluacije. Ovaj princip objedinjuje sve ostale principe i predstavlja temelj svake procjene vrijednosti nekretnina.

Preduvjet za procjenu vrijednosti nekretnina je uzimanje u obzir specifičnosti funkcionisanja tržišta nekretnina, budući da stanje na tržištu nekretnina ima značajan uticaj na tokove prihoda, nivoe rizika i moguću prodajnu cijenu nekretnine. u određenom trenutku u budućnosti, tj. o osnovnim podacima koji se koriste u vrednovanju metodom prihoda.

1.2. Pristupi i metode za procjenu vrijednosti nekretnina

U procjeni vrijednosti nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: troškovni, tržišni i prihodovni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i procedure. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa ocjenjivanju razni objekti imovine. Istovremeno, tip objekta koji se vrednuje određuje karakteristike specifičnih metoda koje proizilaze iz specifičnih problema vrednovanja koji su svojstveni, po pravilu, samo ovoj vrsti imovine.

Isplativ pristup

Troškovni pristup vrednovanju nepokretnosti zasniva se na poređenju troškova stvaranja objekta nekretnine sa troškom vrednovanih ili uporedivih objekata. Pristup se zasniva na proučavanju mogućnosti investitora u kupovini nekretnine i zasniva se na principu supstitucije, koji glasi da kupac, uz dužnu opreznost, neće platiti za nekretninu više nego što bi koštalo dobijanje odgovarajuće građevinske parcele. i bez značajnijih kašnjenja izgraditi objekat slične namjene i kvaliteta u doglednom periodu.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Obračun troškova nabavke ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu njegovog optimalnog korišćenja;

2. Procjena zamjenske cijene procijenjene zgrade. Obračun zamjenske cijene zasniva se na kalkulaciji troškova rekonstrukcije predmetnog objekta, na osnovu trenutnih cijena i uslova proizvodnje sličnih objekata na određeni datum.

3. Utvrđivanje količine fizičkog, funkcionalnog i vanjskog habanja imovine;

4. Procjena visine poslovne dobiti (profita investitora);

5. Obračun konačne vrijednosti objekta procjene usklađivanjem troška zamjene za habanje, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za cijenu zemljišne parcele.

Troškovni pristup je najprikladniji kada se ocjenjuju objekti koji su nedavno pušteni u rad, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju dovoljno opravdane cijene zemljišne parcele i neznatnog akumuliranog habanja poboljšanja. Troškovni pristup je legitiman pri procjeni troškova planiranih objekata, objekata posebne namjene i druga imovina, transakcije za koje se rijetko sklapaju na tržištu, mogu se koristiti u procjeni za potrebe osiguranja. Ovakav pristup prilikom procjene objekata koji su podložni rekonstrukciji omogućava da se utvrdi da li će troškovi izgradnje biti nadoknađeni povećanjem poslovnih prihoda ili prihoda od prodaje imovine. Upotreba troškovnog pristupa u ovom slučaju izbjegava rizik od viška kapitalnih ulaganja.

Takođe, troškovni pristup se koristi i za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih lica, u slučaju lišenja slobode. nekretnina, da analiziramo najbolje i najefikasnije korištenje zemljišta.

Određivanje vrijednosti zemljišne parcele

U skladu sa čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada se vlasništvo nad zgradom, građevinom, građevinom koja se nalazi na tuđoj zemljišnoj parceli prenese na drugu osobu, on stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne parcele koju zauzima zgrada, strukture, strukture i neophodnih za njihovu upotrebu, pod istim uslovima i u istom iznosu kao i prethodni vlasnik.

Od svih metoda vrednovanja zemljišta, metoda uporedne analize prodaje je od odlučujućeg značaja.

Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje obračunava se u tekućim cijenama kao nova (bez uzimanja u obzir akumulirane amortizacije) iu odnosu na datum procjene. Osnova za utvrđivanje troška zamjene je obračun troškova vezanih za izgradnju objekta i njegovu isporuku kupcu. U zavisnosti od redosleda obračuna ovih troškova u trošku izgradnje, uobičajeno je razlikovati direktne i indirektne troškove.

Direktni troškovi su direktno vezani za izgradnju (troškovi materijala, plate građevinskih radnika, troškovi građevinskih mašina i mehanizama, itd.). Indirektni troškovi– troškovi koji nisu direktno povezani sa izgradnjom (naknade organizacijama za projektovanje i procenu, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i reklamiranja, itd.). Dobit investitora odražava troškove upravljanja i organizacije izgradnje, generalnog nadzora i poslovne rizike vezane za razvoj. Dobit preduzetnika utvrđuje se kao dio dobiti od prodaje objekta. Bez obzira na visinu kamate i pripadajuću osnovicu (komponentu vrijednosti imovine), visina poslovne dobiti ostaje konstantna.

Glavni izvor uporednih podataka o cijeni nekretnina su ugovori o građenju za izgradnju objekata sličnih onom koji se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično održavaju vlastite baze podataka trenutnih cijena za gotove kuće, poslovne zgrade, stanovi, hoteli, trgovine i industrijske zgrade. Trenutno u Rusiji postoji sistem standarda i nivoa cijena utvrđenih odgovarajućim indeksima cijena.

Pod uticajem različitih prirodnih i funkcionalnih faktora, izgrađeni objekti gube svoje performanse i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utiču vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istovremeno se pravi razlika između fizičkog habanja (gubitak operativnih kvaliteta), funkcionalnog starenja (gubitak tehnološke usklađenosti i vrijednosti zbog naučno-tehnološkog napretka), vanjskog ili ekonomskog habanja (promjene atraktivnosti objekat u smislu promjena u vanjskom okruženju i ekonomske situacije u regionu). Sve zajedno, ove vrste habanja čine akumulirano trošenje, koje će biti razlika između zamjenske cijene predmeta i cijene reprodukcije (zamjene) vrijednog predmeta.

Najpotpuniji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju zgrade ili građevine je materijal iz prirodnog premjera. Prvi uslov za sprovođenje ovakvih istraživanja treba da bude tačno određivanje funkcionalne namene objekta koji se procenjuje: korišćenje za predviđenu svrhu ili uz promenu tehnoloških i funkcionalnih parametara. U ovom slučaju potrebno je prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.

Drugi uslov za sprovođenje istraživanja je dobijanje potpunih informacija o prirodno-klimatskim parametrima i specifičnim faktorima koji utiču na područje na kome se objekat nalazi i njihovim promenama u procesu čovekovih aktivnosti.

Tržišni pristup

Neophodan preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (koje su uporedive po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile pod uporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti za financiranje transakcije) .

Uporedni pristup zasniva se na tri osnovna principa vrednovanja nekretnina: ponuda i potražnja, supstitucija i doprinos. Zasnovano na ovim principima vrednovanja nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda za izolaciju komparatora i mjerenje prilagođavanja tržišnih podataka za uporedive nekretnine radi modeliranja vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

Osnovni princip u tržišnom pristupu vrednovanju nekretnina je princip supstitucije, koji kaže da potencijalni kupac neće platiti cenu za nekretninu koja premašuje cenu sticanja slične nekretnine, sa njegovog stanovišta.

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa vezane su za neprozirnost ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretninama nisu poznate. S tim u vezi, prilikom provođenja procjene često se koriste cijene ponuda za objekte stavljene na prodaju.

Metoda poređenja prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na osnovu analize nedavnih prodaja uporedivih nekretnina koje su slične veličine i upotrebe predmetnoj imovini. Ova metoda određivanja vrijednosti pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu za imovinu koja se procjenjuje na isti način kao i za uporedive, konkurentne nekretnine. Za primjenu metode poređenja prodaje stručnjaci koriste niz principa vrednovanja, uključujući i princip zamjene.

Primjena metode poređenja prodaje sastoji se od uzastopnog izvođenja sljedećih koraka:

1. detaljno istraživanje tržišta u cilju dobijanja pouzdanih informacija o svim faktorima relevantnim za objekte uporedive korisnosti;

2. identificiranje odgovarajućih jedinica poređenja i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;

3. poređenje objekta koji se vrednuje sa odabranim objektima poređenja radi usklađivanja njihovih prodajnih cena ili isključenja sa liste onih koji se porede;

4. dovođenje određenog broja prilagođenih pokazatelja vrijednosti uporedivih objekata na tržišnu vrijednost imovine koja se procjenjuje.

Uredi za nekretnine mogu se koristiti kao izvori informacija o transakcijama na tržištu nekretnina. vladini izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd.

Nakon odabira jedinice poređenja, potrebno je odrediti glavne pokazatelje ili elemente poređenja pomoću kojih se može modelirati vrijednost objekta kroz potrebna prilagođavanja kupoprodajnih cijena uporedivih nekretnina.

U praksi procene vrednosti, prilikom utvrđivanja vrednosti nepokretnosti, identifikuju se sledeći glavni elementi poređenja: preneta prava na nepokretnosti, uslovi finansijskih poravnanja pri kupovini nepokretnosti, uslovi prodaje (čistoća transakcije), vreme prodaje, funkcionalna namjena objekta, lokacija, pogodnost pristupnih puteva, površina objekta, tehničko stanje i stepen završne obrade prostorija.

Ova metoda je najefikasnija za predmete koji se redovno prodaju.

Za identifikaciju elemenata za mjerenje prilagođavanja koriste se kvantitativne i kvalitativne tehnike.

Kvantitativne metode uključuju:

· Analiza uparene prodaje (dvije različite prodaje se upoređuju kako bi se odredilo prilagođavanje za jednu stavku poređenja);

· statistička analiza (metoda se zasniva na korišćenju matematičke statistike za sprovođenje korelacione i regresione analize);

· analiza sekundarnog tržišta (ovaj metod utvrđuje iznos prilagođavanja na osnovu podataka koji nisu direktno povezani sa objektom evaluacije ili objektom poređenja) i drugo.

Kvalitativne metode uključuju:

· klasifikaciona (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparene prodaje, samo što se usklađivanja ne izražavaju u procentima ili novčani iznosi i u kategorijama fuzzy logike);

· analiza distribucije (uporedna prodaja se raspoređuje u opadajućem redosledu adekvatnosti, zatim se utvrđuje mesto objekta vrednovanja u nizu uporednih prodaja).

Pristup prihodima

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenom dohodovnog pristupa zasniva se na principu očekivanja. U skladu sa ovim principom, tipičan investitor, odnosno kupac nekretnine, kupuje je u očekivanju budućeg prihoda od korišćenja. S obzirom da postoji direktna veza između veličine investicije i koristi od komercijalne upotrebe investicionog objekta, vrijednost nekretnine se definiše kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda koji ostvaruju, drugim riječima, vrijednost objekta nekretnine definira se kao trenutna vrijednost budućeg prihoda ostvarenog od strane objekta procjene.

Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je što bliže odražava ideju investitora o nekretnini kao izvoru prihoda, odnosno ovaj kvalitet nekretnine uzima se u obzir kao glavni faktor cijene. . Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je što se, za razliku od druga dva pristupa, zasniva na podacima prognoze.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od izdavanja procijenjenih površina za period vlasništva i na osnovu dobijenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (PVI) koji se izračunava prema formuli 1.1:

PVD = S * Ca, (1.1)

S – površina za iznajmljivanje, m2;

Sa – cijena najma po 1 m2.

2. Utvrđivanje, na osnovu analize tržišta, gubitaka od neiskorišćenosti prostora i u naplati zakupnine, obračun stvarnog bruto prihoda (DVI). Po pravilu, vlasnik dugoročno nema mogućnost trajnog iznajmljivanja 100% prostora zgrade. Gubici zakupnine nastaju zbog nedovoljne zauzetosti imovine i neplaćanja zakupnine od strane nesavjesnih zakupaca. Stepen upražnjenosti imovine koja donosi prihod karakteriše koeficijent neiskorišćenosti, određen odnosom količine nezakupljenog prostora i iznosa ukupne površine koja se daje u zakup.

Obračun stvarnog bruto prihoda (DVI) vrši se prema formuli 1.2:

DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD stvarni bruto prihod;

PVD potencijalni bruto prihod;

Kz faktor iskorištenosti prostora;

Kc omjer naplate plaćanja.

Treba napomenuti da je DVD-u obračunatom na gore navedeni način potrebno pored plaćanja zakupnine dodati i druge prihode ostvarene radom objekta (npr. za korištenje dodatnih usluga - parking i sl.) .

3. Obračun troškova poslovanja nekretnine koja se vrednuje, koji se zasniva na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na datom tržištu. Troškovi mogu biti uslovno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uslovno varijabilni (komunalne usluge, rutinske popravke, plate osoblja za održavanje, itd.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene dotrajalih konstrukcijskih komponenti). zgrada. elementi).

Dakle, procijenjeni operativni troškovi se oduzimaju od DV, a rezultirajuća cifra je neto operativni prihod (NOI).

4. Preračunavanje neto prihoda iz poslovanja u tekuću vrijednost objekta.

Metoda direktne kapitalizacije je metoda za određivanje tržišne vrijednosti objekta koji ostvaruje prihod, zasnovana na direktnoj konverziji najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem sa koeficijentom kapitalizacije dobijenim na osnovu analize tržišnih podataka. o odnosu neto prihoda i vrijednosti imovine slične procijenjenom objektu, dobijene tržišnom metodom ekstrakcije. Ovu zapadnjačku klasičnu verziju metode direktne kapitalizacije, u kojoj se koeficijent kapitalizacije izdvaja iz tržišnih transakcija, praktično je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća u prikupljanju informacija (najčešće su uslovi i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na osnovu ovoga, u praksi je neophodno koristiti algebarske metode za konstruisanje koeficijenta kapitalizacije, obezbeđujući odvojena procjena stope prinosa na kapital i stope prinosa.

Treba napomenuti da je metod direktne kapitalizacije primenljiv na vrednovanje postojeće imovine koja na datum procene ne zahteva velika kapitalna ulaganja u popravke ili rekonstrukciju.

1.3 Problemi vrednovanja imovine

Poteškoće su povezane sa nizom problema koji se javljaju prilikom procene imovine (pristupi i metode), netačnosti ili nedoslednosti zakona i propisa iz ove oblasti. Pogledajmo ova pitanja malo detaljnije.

Prvi problem u smislu računa, a ne u smislu svrhe, je izbor kapitalizacije i diskontne stope.

1. Troškovi kredita (trošak kapitala) – za preduzeća koja nemaju samostalno ponašanje (ne postoji tržište hartija od vrijednosti).

2. Prosječni granični trošak vlastitih finansija – za preduzeća čije se akcije kotiraju na tržištu.

3. Na osnovu prosečne profitabilnosti proizvodnje preduzeća ili sopstvene industrije.

4. Prosječni granični granični troškovi projekata koji se proučavaju (za investicije).

5. Standardi povrata kredita.

6. Norme planiranja.

7. Kamatna stopa zajmova (politički ekonomski koncept povezan sa nacionalnim dohotkom (NI) i domaćim nacionalnim proizvodom (BNP)).

8. Profitabilnost alternativne investicije (na primjer, depozitni račun u banci).

9. Minimalni prinos bez rizika, sa stanovišta investitora.

Realna kratkoročna kamatna stopa, definisana kao razlika između prinosa na državne zapise i indeksa potrošačkih cijena.

Mnoštvo praktičnih metoda za odabir stope sa istom teoretskom osnovom ukazuje da su metode i kriteriji za njen odabir nezadovoljavajući. Određivanje cijene sobe je izvan teorije finansijskog upravljanja – u domenu psihologije (umetnost, a ne nauka).

Da napravim procenu od strane različitih specijalista, vrijednost složene kamatne stope treba usvojiti zakonom i reflektovati u metodologiji, kao što je to bilo u svoje vrijeme, prema standardnom koeficijentu efikasnosti kapitalne investicije(investicija - kako se sada kaže). U početku je standard efikasnosti bio različit za svaku industriju, a zatim je usvojen jedan standard za sve industrije. Treba naglasiti da je standardni koeficijent efikasnosti igrao istu ulogu (nosio isto opterećenje) kao i stopa kapitalizacije (stopa efikasnosti, stopa poređenja, stopa plasmana investicija).

Drugi problem se odnosi na bodovne procjene vrijednosti imovine. Situacija je takva da će deset stručnjaka koji rade nezavisno jedan od drugog dati deset različitih procjena vrijednosti iste nekretnine (nekretnine). To je zbog postupka izračunavanja i odabira standardni koeficijenti. Situacija podsjeća na proizvodnju dijela. Na istoj mašini, različite delove će izraditi isti radnik prema istom crtežu. Postoji mnogo razloga za to, od kojih se većina u principu ne može isključiti. Zbog toga je u proizvodnji usvojen sistem tolerancije na dimenzije delova. Ako su dimenzije proizvedenog dijela unutar tolerancije, onda se smatra prihvatljivim. Odstupanja i disperzija početnih podataka koji se koriste za proračune u svim pristupima i metodama, u procentima od prosjeka, značajniji su od tolerancija na dimenzije dijelova.

Izlaz iz ove situacije (rešenje ovog problema) je da se tačkasta procena vrednosti imovine zameni intervalnom jedan - s jedne strane, a numerički proračun treba da se izvrši korišćenjem probabilističkih metoda. Koncept procjene u matematici podrazumijeva približno izračunavanje, najčešće na nivou reda broja. Na primjer, prilikom izračunavanja na kliznom pravilu bilo je potrebno odrediti broj cifara u cijelom dijelu broja.

Drugi problem je vezan za izbor težinskih faktora pri usaglašavanju proračuna vrijednosti imovine napravljenih korištenjem tri pristupa. Svaki autor (stručnjak, procjenitelj) prihvata ponderirane koeficijente (koeficijente značajnosti metode obračuna) po vlastitom nahođenju, a razlika između procjena može biti značajna. Jedan izlaz iz ove situacije je usvajanje težinskog koeficijenta koji je ravnomjerno raspoređen u određenom rasponu za svaku metodu evaluacije (pristup).

Sljedeći problem nastaje prilikom uporedne (tržišne) procjene vrijednosti imovine, kada je potrebno uvesti korektivne faktore kako bi se objekt vrijednosti i tržišni analozi doveli u uporediv oblik. I ovdje postoji značajna proizvoljnost. Ovo se posebno odnosi na korekcijske koeficijente kada se porede teritorijalne lokacije imovine koja se procjenjuje i niz drugih.

Jedan od najtežih problema je pouzdanost informacija. Ovo se odnosi kako na tržišne informacije o traženoj i prodanoj cijeni procijenjene vrijednosti nekretnine, tako i na informacije o standardima prilikom izračunavanja vrijednosti standardnom metodom u troškovnom pristupu. Ranije su ove informacije imali instituti za dizajn i tehnologiju svih industrija Nacionalna ekonomija. Takve informacije su ili izgubljene ili zastarjele.

Da bi se otklonila većina problema koji se javljaju u procesu procene vrednosti imovine, sve proračune treba izvršiti na osnovu intervala verovatnoće. Kao rezultat izračuna, vrijednost imovine će biti prikazana u obliku skraćene distribucije. Procjenu medijane troškova treba preporučiti kao ponudu cijene troškova. U ovom slučaju, šanse za prodavca i kupca su iste: verovatnoća da će kupac kupiti ispod ponuđene cene jednaka je verovatnoći da prodavac proda iznad ponuđene cene.

U ovom slučaju, i prodavac i kupac imaju pune informacije o mogućim kupoprodajnim cijenama i njihovoj vjerovatnoći. U zavisnosti od hitnosti predložene transakcije, druge strane mogu doneti informisane odluke: da kupac sačeka i potraži drugi predmet akvizicije, ako je vreme bitno; za prodavca - smanjenje tražene cene ako postoji hitnost u transakciji.

Postoji mnogo takvih opcija koje se pojavljuju na tržištu. Za prodavca i kupca, hitnost kupovine i prodaje može biti različita.

Godine 2001. usvojena je Uredba Vlade Ruske Federacije od 6. jula br. 519, kojom je Ministarstvo za imovinske odnose Ruske Federacije zaduženo za „razradu i odobrenje metodološke preporuke o poslovima procene." Ovo se mora uraditi u odnosu na različite predmete procene, vrste vrednosti predmeta procene, sprovođenje procena, kao i ispitivanje izveštaja o proceni. Posao se obavlja u dogovoru sa saveznim organi izvršne vlasti koji uređuju odgovarajuću oblast djelatnosti.

Međutim, ministarstvo nije u mogućnosti da izradi metodologiju za sve objekte imovine (za sve prilike), a još manje da izradi regulatorne materijale.

Stoga se na regionalnom nivou, u zavisnosti od postojećeg tržišta nekretnina, na osnovu opšte industrijske metodologije, razvijaju regionalne metode za grupe homogenih objekata uz stvaranje potrebnog regulatornog okvira. Tada se postavlja zadatak koordinacije i odobravanja lokalnih metoda na nivou administracije regije, grada ili regije.

Proceduru za koordinaciju i odobravanje regionalnih metodoloških materijala u vezi sa različitim imovinskim objektima trebalo bi da reguliše Ministarstvo za imovinske odnose Ruske Federacije.

To će pomoći da se razumnije procjenjuju sve vrste vrijednosti različitih vrsta imovine, što će otkloniti različite nesporazume, dovesti do uporedivosti rezultata obračuna različitih procjenitelja i procjeniteljskih kuća, te smanjiti polukriminalnu konotaciju u području procjeničkih djelatnosti. .

Poglavlje 2. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine

2.1 Opis predmeta ocjenjivanja

Trenutno postoji prilično stabilna potražnja za nova nekretnina u obliku samostojećih objekata, u rasponu cijena od $330-$3250 kv.m. Općenito, ponuda se kreće od 400$ m2 do 4500$ m2. Istovremeno, primjetna je tendencija blagog povećanja gornje granice cijene ponude.

To se objašnjava činjenicom da je do nedavno nesolventna potražnja postala finansijski opravdana.

S druge strane, posebno prestižne kancelarijske prostorije i maloprodajni prostor Do sada su “našli” svoje relativno stalne vlasnike. U skladu s tim, cijene prostorija, iako manje prestižnih, ali ipak namijenjenih prodaji, rastu. Osim toga, fluktuacije cijena ponude nisu uvijek opravdane sa stanovišta ekonomske logike.

Nekretnina je u vlasništvu Aris LLC i nalazi se u Lenjinskom okrugu u Kalugi.

Objekat obuhvata trospratnu zidanu upravnu zgradu sa restoranom ukupne površine 1.375,8 m2.

Objekat se nalazi na jednom od najdužih autoputeva u gradu, relativno blizu poslovnog i administrativnog centra Kaluge. Prometna dostupnost je dobra.

Opis zemljišne parcele

Oblik parcele pravokutni;

Površina zemljišta 556,0 m2

Stanje tla Temelji objekta su na pjeskovitom tlu.

Topografija područja: teren je miran.

Obezbjeđenje infrastrukture:

Na stambenu zgradu su povezane sljedeće komunikacije:

· vodosnabdijevanje;

· kanalizacija;

· napajanje;

· opskrba toplinom;

· telefonska instalacija

Moguća ograničenja korištenja i služnosti

Dozvoljena upotreba. Praksa rada na tržištu nekretnina pokazuje da je promjena funkcionalne namjene nekretnine moguća samo uz dogovor sa lokalnom upravom, što potvrđuje i vlasnik nekretnine koja se procjenjuje.

Služnosti. Pretpostavlja se da je lokacija predmet tipičnih prava služnosti, kao što su prava puta i komunalije, ali se pretpostavlja da nijedna postojeća služnost neće ometati najbolje i najefikasnije korištenje lokacije. Lokalitet ne uključuje spomenike, jedinstvene prirodne objekte, nosače dalekovoda, znakove kapija i sl., stoga ne postoje posebna ograničenja za izgradnju poslovnih i stambenih prostora.

Opis objekta

Zgrada ima 3 etaže i izgrađena je u skladu sa savremenim standardima gradnje.

Tabela 1

Konstruktivni elementi zgrade

Strukturni element	Karakteristično	Tehničko stanje
Temelji	Betonska traka	Odlično
i njihovo vanjsko uređenje	Peščano-krečna cigla crvena završna cigla, t=0,5	Odlično
Particije	Cigla	Odlično
spratovi: Potkrovlje; Interfloor; Iznad podruma	Armiranog betona Armiranog betona Armiranog betona	Odlično
Krov	Kombinovano	Odlično
Podovi	Parket, pločice, linoleum	Odlično
Drveni	Moderno drveno	Odlično
Uređenje interijera	Euroclass	Odlično
Sanitarne i elektro instalacije: grijanje · vodovodne cijevi · kanalizacija · električna rasvjeta · telefon · ventilacija	Centralno, iz kotlarnice Odvod u gradsku kanalizaciju Skriveno ožičenje Prirodno	Odlično
Ostali radovi	slijepa zona	Odlično

2.2 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru troškovnog pristupa

U ovom slučaju, kao analogni objekat prema sub. UPVS br. 33, tabela. 4 (Uvećani pokazatelji zamjenske cijene izgradnje stambenih, javnih, komunalnih zgrada i objekata široke potrošnje. M: 1972) tabela 52 kao najprikladnija u pogledu projektnih karakteristika objektu procjene.

tabela 2

Komparativna analiza objekta koji se procjenjuje i analognog objekta

(Određivanje koeficijenta sličnosti)

Strukturni elementi		Analogni objekat		Predmet procjene	Stepen sličnosti (koeficijent sličnosti)	Specifična težina, elementi %
						analogni objekat	predmet procjene
1		2		3	4	5	6
1. Temelji		armirano-betonskih blokova		armirano-betonskih blokova	1,00	5,0	5,0
2. Zidovi i pregrade		cigla		cigla	1,00	24,0	24,0
3. Podovi		armiranog betona		armiranog betona	1,00	9,0	9,0
4. Podovi		beton		beton	1,00	10,0	10,0
5. Otvori		jednostavan drveni		jednostavan drveni	1,00	11,0	11,0
6. Uređenje interijera		jednostavno		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitarne i električne instalacije	· centralno grijanje · vodovodne cijevi · kanalizacija · ventilacija · elektricno/osvetljenje		· centralno grijanje · vodovodne cijevi · kanalizacija · ventilacija · elektricno/osvetljenje		1,00	12,7	12,7
8. Krov	valjak na armirano-betonskim pločama		─		0,00	6,0	0,0
9. Stepenice i ulazi	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Jednostavan rad	–		–		1,00	9,3	9,3
UKUPNO:					0,8	100	86
Korekcioni faktor	0,86

Utvrđivanje potpune zamjenske cijene objekta procjene.

Osnovni ulazni podaci:

· Grupa kapitala – I.;

· Konstrukcijski volumen: Vstr. = 4.444 m3;

· Ukupna površina: S=1.375,8 m2;

· Izvori normativnih podataka: SB UPVS br. 4, tabela 52

Osnovna formula za proračun:

PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3.1)

gdje je PVS ukupni trošak zamjene objekta, rub.

US1969 trošak izgradnje po jedinici građevinskog volumena u cijenama iz 1969. godine; US1969=24,9 r/m3

Vpage građevinski obim, kubnih metara m;

I69-84 indeks konverzije troškova iz cijena iz 1969. u cijene iz 1984. godine; za stambene i poslovne zgrade u prosjeku - 2,21;

I84-12/20/2007 - indeks konverzije troškova iz cijena iz 1984. godine u cijene na dan vrednovanja (20.12.2007.) prema Inf. Sat. o cijenama i obračunima za radove u građevinarstvu, Kaluga: decembar 2007;

K84-12/20/2007 = 61.07

Kn faktor korekcije za razliku između objekta-analoga procjene. Kn=0,86

Obračun pune zamjenske cijene objekta:

PVA = 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12,843,755.88 rub.

Procjena habanja (oštećenja) predmeta

Na osnovu očekivanog efektivnog veka trajanja objekta (grupa kapitalnog kapitala I), fizičko habanje (omanjenje vrednosti) na dan procene iznosiće 5%, tj. 642.187,80 RUB

Budući da je zgrada nova, nema funkcionalnog (moralnog) habanja.

Ekonomska (eksterna) amortizacija nije utvrđena: objekti ovakvog tipa i stanja trenutno su traženi na tržištu i nema razloga za pretpostavku da će se ova situacija u bliskoj budućnosti bitno promijeniti.

Utvrđivanje profita preduzetnika

Dobit preduzetnika je tržišni nivo prihoda koji preduzetnik očekuje da dobije kao premiju za korišćenje svog kapitala uloženog u građevinarstvo.

Dobit preduzetnika (Ppr) može se odrediti iz odnosa preduzetničkog prihoda Dpr i troškova izgradnje (S/b linija) uzimajući u obzir period izgradnje (Tstr.) koristeći formulu:

Prema Kalugi građevinske organizacije, cijena izgradnje 1 sq. m pojedinačnih poslovnih zgrada konvencionalne gradnje u prosjeku iznosi 10.500 rubalja. uzimajući u obzir završnu obradu. Konvencionalna završna obrada prostorija povećava troškove izgradnje za 9-12%. Luksuzni završni radovi povećavaju troškove pojedinačnih poslova za 1,38 puta (Marshall & Swift Reference). Period izgradnje trenutno obično ne prelazi 2 godine. Troškovi ulaganja u Kalugi u maloprodajni prostor koji se nalazi u centralnom dijelu grada kreće se u rasponu od $$ 1200÷3500 kvadratnih metara. m. Za naše izračune prihvatit ćemo vrijednost od 1200 američkih dolara, odnosno 30936 rubalja. Pod ovim uslovima, profit preduzetnika:

= 0,937, odnosno 97,3%.

Tabela 3

Proračun konačne vrijednosti vrijednosti objekta procjene

Dakle, tržišna vrijednost imovine dobijene troškovnim pristupom iznosi 25.982.918,15 rubalja, odnosno zaokruženo na 25.982.918 rubalja. (Dvadeset pet miliona devetsto osamdeset dve hiljade devetsto osamnaest rubalja) bez PDV-a.

2.3 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

Tabela 4

Karakteristike objekata poređenja

Karakteristike objekata poređenja	Predmet procjene	Objekat br. 1			Objekat br. 2		Objekat br. 3	Objekat br. 4
1	2	3			4		5	6
Adresa objekta	Kaluga, ul. Suvorova, 29	Kaluga, Televizijska ulica, 2a			Kaluga, st. Moskovskaja, 237		Kaluga, st. Azarovskaya, 26	Kaluga, Khrustalnaya,
Godina izgradnje	2002	1995, rekonstrukcija 1998			2003		1971, rekonstrukcija 2002	1988
Ukupna površina (m2)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Glavna svrha u trenutnom stanju	Poslovni prostori, kafići, prostori za rekreaciju	Kancelarijske sobe			Poslovni prostori, prostori za rekreaciju		Uredski i izložbeni prostori	Kancelarijske sobe
Početni termin	Isto	Upravna zgrada			Upravna zgrada		Baza knjiga	Administrativna i proizvodna zgrada
Vanjske ogradne konstrukcije	cigla	cigla			cigla		ciglena ploča sa umetcima od pjenastih blokova	armirano-betonske ploče
Lokacija	iznad prosjeka	prosjek			prosjek		ispod prosjeka	ispod prosjeka
Zemljište		122971 m2 (dostupni ostali objekti)			ispod zgrade			ispod zgrade + prostor rampe
Kvalitet završne obrade	klasa "E"		klasa "U"	luksuzna klasa		luksuzna klasa		klasa "E"
Kvalitet parkinga i vozila	Uz ulicu, posebna organizirano, dužine 20 m; igralište u dvorištu		Parking uz ulicu (20 m); interni parking	Organizirani parking (posebna površina)		Uz ulicu, posebna organizirana dužina 20 m; interni parking		Ograničen interni parking
Period prodaje	––		decembar 2007	avgust 2007		februar 2007		oktobar 2006
Broj spratova	3 etaže		2 etaže	3 etaže		2 etaže		3 etaže
Cijena 1m2 m ukupne površine, rub. rub.	–		33000	41500		28500		15500

Utvrđivanje (opravdanje) prilagođavanja

1. Prilagođavanje tržišnim uslovima (datum prodaje)

U ovom slučaju, najispravnija metoda je korištenje metode uparene prodaje. Uključuje identifikaciju objekata koji se razlikuju samo po vremenu prodaje i određivanje iznosa usklađivanja. Takve objekte nismo pronašli, pa je iznos usklađivanja utvrđen na osnovu podataka o mjesečnim stopama inflacije za periode koji nas zanimaju po formuli:

gdje je Mi prosječna mjesečna stopa inflacije, Kinfl. = 1,0072

Formula za izračunavanje: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktsrminfl 100

Tabela 5

2. Lokacija.

Lokacija upoređenih objekata ocjenjivana je na osnovu stručne ocjene na skali: „odličan“, „odličan“, „dobar“, „iznad prosjek“, „prosječan“, „ispod prosjek“, „zadovoljavajući“, „loš“, "veoma loše". Dakle, skala se sastoji od 8 gradacija. Svaka gradacija vrijedila je 10%.

Tabela 6

	Predmet procjene	Objekat br. 1	Objekat br. 2	Objekat br. 3	Objekat br. 4
Lokacija	iznad prosjeka	prosjek	prosjek	ispod prosjeka	ispod prosjeka
Iznos prilagođavanja, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Prilagodba za fizičku razliku.

Jedina bitna razlika između objekata poređenja i objekta vrednovanja je materijal ogradnih konstrukcija u objektu poređenja br. 3 - armirano-betonske ploče, dok je u objektu vrednovanja i drugim objektima poređenja za ove namene korišćena cigla. Ovu razliku procjenjujemo na 6%

4. Prilagodba za stanje objekta

Stanje u kojem se nalazi predmet prodaje direktno utiče na njegovu cijenu. Najlakši način da se uzme u obzir razlika u faktoru „stanje“ je da se prodajna cijena uskladi sa troškovima popravki koje je potrebno izvršiti tako da predmet poređenja bude u skladu sa stanjem objekta koji se procjenjuje.

U ovom slučaju, stanje objekta je ocijenjeno od strane stručnjaka u sljedećim gradacijama: „odlično“, „dobro“, „iznad prosjeka“, „prosječno“, „ispod prosjeka“, „zadovoljava“, „loše“, veoma loše. ” sa cijenom jedne gradacije – 6%.

Tabela 7

5. Podešavanje kvaliteta završne obrade

Prilikom ocjenjivanja kvaliteta završne obrade uzeto je u obzir šest nivoa kvaliteta:

· najviši kvalitet – luksuzna klasa;

· povećan kvalitet – klasa “U”;

· prosječan kvalitet – klasa “C”;

· zadovoljavajući kvalitet – klasa “E” (ekonomičan)

· nizak nivo kvaliteta – “N”;

· veoma loše – “O”.

Cijena mature 5%

Tabela 8

6. Podešavanje za površinu objekta.

U našem slučaju imamo raspon površina od 297,3 m2 do 3806,0 m2. Prema našem istraživanju, povećanje površine za 1 m2 rezultira smanjenjem cijene 1 m2 za iznos:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

gdje: Sob.av. površina objekta poređenja;

Sob.ots područje objekta procjene;

K empirijski koeficijent, K = 0,00533

Formula za izračun:

Tabela 9

7. Prilagođavanje raspoloživosti zemljišta.

Prisustvo zemljišne parcele smatra se prednošću, jer je to jedan od potencijala nekretnine. Istraživanja pokazuju da u većini slučajeva postojanje ili nepostojanje zemljišne parcele za poslovne zgrade tržište procjenjuje u okviru 5% vrijednosti nekretnine (pored parkinga).

8. Podešavanje broja spratova.

U našem slučaju razmatramo objekte sa brojem spratova od 2 do 5. Istraživanja pokazuju da se više od 3 etaže ne smatraju prednošću. Trenutna situacija na tržištu poslovnog prostora je takva da investitori i zakupci radije koriste zgrade sa 2-3 sprata kao poslovni prostor. Sa stanovišta tržišne vrijednosti (vrijednosti u zamjeni), a ne vrijednosti ulaganja (u upotrebi), cijena 1 m2 zgrada sa više od 3 sprata je niža od cijene 1 m2. 2÷3 spratnih zgrada. Do 5÷6 spratova, takvo smanjenje troškova je unutar 3÷5%. Za zgrade sa 9, 11 spratova ova vrijednost je 12÷15%.

9. Prilagođavanje dostupnosti i kvaliteta parkinga.

Prisustvo parkinga na imanju smatra se faktorom povećanja troškova. U ovom slučaju je procijenjena dostupnost i kvalitet parkinga. Kvalitet parkinga razmatran je u tri opcije:

· vanjski parking– duž ulice ispred fasade zgrade se nalazi parking u krugu od 50 m; takav parking je stručno ocijenjen sa 5% (prosječan kvalitet);

· organizovan parking – van puta je posebna asfaltna površina za parkiranje automobila - 10% (dobar kvalitet);

· unutrašnji parking - parking za automobile ispred kapija preduzeća (unutrašnja teritorija) – 0%, (loše).

Tabela 10

Konačna podešavanja

Elementi poređenja	UPOREDIVA PRODAJA
Elementi poređenja	Predmet procjene	Objekat br. 1	Objekat br. 2	Objekat br. 3	Objekat br. 4
1	2	3	4	5	6
Prodajna cijena, rub./m2 m	––	33000	41500	28500	15500
Prenesena prava	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo
Iznos prilagodbe	―	0%	0%	0%	0%
Prilagođena cijena	―	33000	41500	28500	15500
Uslovi finansiranja	Market	Market	Market	Market	Market
Iznos prilagodbe	―	0%	0%	0%	0%
Cijena nakon korekcije	―	33000	41500	28500	15500
Uslovi prodaje	Komercijalno	Komercijalno	Komercijalno	Komercijalno	Komercijalno
Usklađivanje uslova prodaje	―	0%	0%	0%	0%
Cijena nakon korekcije	―	33000	41500	28500	15500
Tržišni uslovi (datum prodaje)	―	decembar 2007		februar 2007	oktobar 2006
Prilagođavanje tržišnim uslovima	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Cijena nakon korekcije	―	33000	45235	32205	18151

Zaključak: Najmanji broj usklađivanja izvršen je za objekat poređenja br. 3, pa se cijena objekta vrednovanja uzima jednakom prilagođenoj ceni objekta poređenja br. 3, tj. 32.205 RUB/m2 Pronađena vrijednost je u rasponu cijena od 18.151 rub./m2 do 45.235 rub./m2. Vrijednost objekta procjene, dobivena direktnim poređenjem prodaje, bit će: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubalja.

Dakle, vrijednost predmetne imovine iznosi 44.307.639 rubalja. (Četrdeset četiri miliona trista sedam hiljada šest stotina trideset devet rubalja) bez PDV-a.

2.4. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina u okviru prihoda

U radu je korištena metoda direktne kapitalizacije za procjenu vrijednosti imovine kao spremne za upotrebu. Ova metoda daje prilično tačnu procjenu trenutna vrijednost budući prihod u slučaju kada je očekivani tok prihoda stabilan ili ima konstantnu stopu rasta (pada).

Analiza prihoda

Svi prihodi za procijenjenu imovinu projektovani su po osnovu zakupnine za prostore različite funkcionalne namjene. Napravili smo studiju tržišta, čija je svrha da utvrdimo cijene zakupa stambenih prostorija koje bi bile uporedive sa imovinom koja se procjenjuje. Ovo istraživanje uključivalo je intervjue sa nekoliko vlasnika, agenata za iznajmljivanje i programere, ispitivanje cijena ponude i uslova postojećih zakupa.

Tokom pripremnih radova utvrđeno je da, uzimajući u obzir lokaciju objekta i njegov profil, za izračun treba uzeti sljedeći mjesečni trošak najma: 1175 rub./m2.

Analiza troškova

Operativni troškovi su tekući troškovi vezano za vlasništvo i upravljanje nekretninama. Dijele se na trajne - čija vrijednost ne zavisi od stepena zauzetosti zgrade korisnicima (porez na imovinu, premije osiguranja, renta za zemljište), i varijable - u zavisnosti od stepena zauzetosti zgrade (plaćanje struje, vode i sl.).

Porezi na imovinu uključuju: porez na zemljište, porez na zgradu. S obzirom da vrijednost zemljišta nije izvršena kao dio ove procjene, ne treba se određivati nivo njegovog oporezivanja.

Porez na imovinu iznosi 2%. knjigovodstvena vrijednost nekretnine (Knjigovodstvena vrijednost = Početni trošak - Amortizacija).

Za novokupljeni objekat početni trošak je jednak kupoprodajnoj cijeni. Za novoizgrađenu zgradu ili zgradu u izgradnji, početni trošak je jednak troškovima izgradnje, amortizacija je 0. Knjigovodstvena vrijednost zgrade na datum procjene je zbir cijene nabavke (ili knjigovodstvene vrijednosti u trenutku sticanja) zgrade i nastalih troškova rekonstrukcije, bez PDV-a. Vrijednost poreza na imovinu smatramo konstantnom, jer za zgradu kapitalne grupe 1 stopa amortizacije je 1% godišnje, a promjene u vrijednosti poreza na imovinu mogu se sa sigurnošću zanemariti.

Plaćanja osiguranja iznose 0,3% zamjenske cijene gotovog objekta, bez PDV-a.

U ovom slučaju, iznos računa za komunalije se uzima kao 7% od stvarnog bruto prihoda (DVI).

Uključivanje troškova upravljanja objektom u operativne troškove je zbog specifičnosti imovine kao izvora prihoda. Vlasništvo nad nekretninama, za razliku od vlasništva novčani doprinos u banci, zahtijeva određene napore za upravljanje objektom. Bez obzira na to da li imovinom upravlja vlasnik ili treća strana, uključivanjem troškova upravljanja u ukupne troškove, priznajemo da dio bruto prihoda od zakupa nije generiran direktno od same imovine, već od napora upravitelj imovine.

Za ovu vrstu objekta troškovi upravljanja iznose 2,2% stvarnog bruto prihoda.

Budući da je zgrada sagrađena 2002. godine i da nisu potrebne veće popravke, trošak tekućih popravki je određen na 4% EVA.

Na osnovu raspoloživih pouzdanih podataka o cijeni zamjene kratkotrajnih građevinskih elemenata koji imaju slične karakteristike kao objekt koji se procjenjuje, za obračun je prihvaćena vrijednost od 3,6% EVD.

Ostali troškovi obično iznose 2% operativnih troškova.

Određivanje ukupne stope kapitalizacije

Koeficijent kapitalizacije odražava zavisnost vrijednosti objekta od očekivanog prihoda od njegovog poslovanja. Zbog nedostatka dovoljno podataka o prodaji sličnih objekata, stopa kapitalizacije se može odrediti samo metodom sumiranja, prema kojoj je vrijednost stope kapitalizacije jednaka zbroju:

SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., gdje je

SC – stopa kapitalizacije;

NPb/r bezrizična stopa prinosa;

P – premija rizika koja odgovara ulaganju u ovo sredstvo;

L – premija za nisku likvidnost objekta;

St.k. stopa povrata kapitala.

Stopa bez rizika na hitno devizni depoziti u bankama najviša kategorija 5-9% (prihvatam 7%).

Premija za rizik (R). Verovatnoća gubitka imovine procenjena je na osnovu informacija o broju slučajeva gubitka imovine u Kalugi, uzimajući u obzir prikupljene podatke P = 4%.

Premija za dodatni rizik je 4%.

Koeficijent likvidnosti određen je okvirnim vremenom prodaje nekretnina ove vrste, koje procjenjujemo, uzimajući u obzir trenutnu ekonomsku situaciju, na 0,4 godine.

Kn/liq. = Kbezrisk. × vrijeme prodaje = 0,07 × 0,4 = 0,028 ili 2,8%

Pretpostavlja se da premija rizika upravljanja investicijom iznosi 4,8%.

Druga komponenta ukupnog koeficijenta kapitalizacije - stopa zamjene kapitala ili povećanja/smanjenje vrijednosti fonda - izračunava se kao omjer jedan prema broju godina potrebnih za povrat uloženog kapitala.

Vreme potrebno za povrat kapitala prema proračunima tipičnog investitora je 20 godina, na osnovu toga stopa povrata kapitala će biti 5% (1/20).

Trenutno su tržišni uslovi za nestambene prostore u Kalugi takvi da za relativno nove nekretnine sa beznačajnim normalno habanje(obezvređenje) nema razloga da se pretpostavi smanjenje njihove vrijednosti u doglednoj budućnosti. Osim toga, na povećanje troškova uvelike utječe i povoljna lokacija nekretnine u blizini centra grada i glavnih prometnih pravaca. U ovom slučaju investiciona atraktivnost objekta vrednovanja je očigledan, pa se stopa prinosa na kapital uzima sa predznakom (–).

Ukupan koeficijent kapitalizacije je:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Proračun vrijednosti objekta procjene korištenjem metode direktne kapitalizacije prihoda od zakupa

Za izračunavanje potencijalnog bruto prihoda (PVI) koriste se raspoložive mjesečne stope najma godišnje: 14.100 rubalja/m2.

Dakle, porez na dohodak od davanja u zakup površina imovine koja se procjenjuje će biti: 14.100 × 1.375,8 = 19.398.780 rubalja;

Obračun efektivnog bruto prihoda (EGI) se vrši uzimajući u obzir moguće gubitke od nedovoljnog opterećenja plaćanja zakupnine i gubitke u naplati zakupnine. Za proračune je uzeta vrijednost 8%, određena na osnovu dostupnih podataka iz vanjskih izvora i vlastitih zapažanja.

Proračuni su pokazali da je EVD objekta procjene:

19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 rubalja.

Tabela 11

Utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta vrednovanja metodom direktne kapitalizacije prihoda

Efektivni bruto prihod (EGI)	17846877.60 rub.
Operativni troškovi,	3.045.391,19 RUB
uklj.
građevinska taksa	291.494,44 RUB
· plaćanja osiguranja	53.897,45 RUB
· komunalna plaćanja	1.249.281,43 RUB
· upravljanje objektima	392.631,31 RUB
· tekuće popravke (4% EVD)	713875.10 rub.
· ostali troškovi (2% OR)	47.115,76 RUB
· rezerva za zamjenu (3,6% EVD)	642.487,59 RUB
Neto operativni prihod (NOI) prije oporezivanja	14801486.41 rub.
Neto operativni prihod (NOI) uključujući porez na dobit	11249129.67 rub.
Ukupni koeficijent kapitalizacije (R0)	0,19
Vrijednost zgrade koja se procjenjuje je	60479191.77 rub.

Dakle, tržišna vrijednost imovine dobijene primjenom prihoda je 60.479.191,77 rubalja, odnosno zaokruženo na 60.479.192 rubalja. (šezdeset miliona četiri stotine sedamdeset devet hiljada sto devedeset dve rublje) bez PDV-a.

Poglavlje 3. Preporuke za upravljanje troškom objekta

3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti objekta procjene

Primjenjujući različite pristupe vrednovanju nekretnina, došli smo do sljedećih rezultata:

Tabela 12

pristupi (metode)	Težinski koeficijent	Cijena, rub.
Pristup trošku (metoda uporedne jedinice)	0,35	25982918
Pristup tržištu (metoda poređenja direktne prodaje)	0,25	44307639
Pristup prihoda (metoda direktne kapitalizacije prihoda)	0,4	60479192
Ukupni troškovi	1,00	44362607,85

Pristup ponderiranja zasnovan na troškovima uglavnom se koristi za procjenu objekata koji su jedinstveni po svom tipu i namjeni, ili objekata sa malo habanja. Procijenjeni objekat spada u kategoriju nekretnina sa niskim stepenom habanja, pa će udio tržišne vrijednosti dobijen u okviru troškovnog pristupa imati prilično visok koeficijent od 0,35.

Podaci koji su u osnovi tržišnog pristupa ne mogu se smatrati apsolutno pouzdanim, pa se prema rezultatima tržišnog pristupa procjeni vrijednosti datog objekta mora postupati s oprezom. Na osnovu toga, rezultatu tržišnog pristupa je dat faktor težine 0,25.

Povratna vrijednost odražava tržišno ponašanje tipičnog investitora, tako da je rezultatu ovog pristupa dodijeljen maksimalni faktor težine od 0,40.

Dakle, po našem mišljenju, sljedeća raspodjela koeficijenata je najobjektivnija:

· troškovni pristup – 0,35;

· tržišni pristup – 0,25;

· prihodovni pristup – 0,40.

Uzimajući u obzir ponderske koeficijente, tržišna vrijednost predmetne nekretnine na dan 20.12.2007. iznosi približno 44.362.608 rubalja. (Četrdeset četiri miliona trista šezdeset dve hiljade šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.

Vrijednost nekretnine kompanije određena je njenim diskontiranim budućim novčanim tokovima, a nova vrijednost se stvara tek kada kompanije ostvare prinos na uloženi kapital koji premašuje trošak prikupljanja kapitala. Upravljanje troškovima dodatno produbljuje ove koncepte, jer je u takvom sistemu upravljanja na njima izgrađen čitav mehanizam za donošenje važnih strateških i operativnih odluka. Pravilno uspostavljeno upravljanje vrijednošću znači da su sve aspiracije kompanije, analitičke metode i tehnike upravljanja usmjerene na jedan zajednički cilj: pomoći kompaniji da maksimizira vrijednost svoje nekretnine bazirajući proces donošenja upravljačkih odluka na ključnim faktorima vrijednosti.

Upravljanje troškovima se suštinski razlikuje od sistema planiranja usvojenih 60-ih godina. Prestala je biti funkcija isključivo upravljačkog aparata i dizajnirana je da poboljša donošenje odluka na svim nivoima organizacije. On inherentno pretpostavlja da stil donošenja odluka odozgo prema dolje komandi i kontrole ne daje željene rezultate, posebno u velikim multiindustrijskim korporacijama. To znači da menadžeri nižeg nivoa moraju da nauče da koriste indikatore troškova za donošenje boljih odluka. Upravljanje vrijednošću zahtijeva upravljanje bilansom stanja kao i bilansom uspjeha i održavanje razumne ravnoteže između dugoročnih i kratkoročnih poslovnih ciljeva. Ako se upravljanje vrijednostima implementira i njime pravilno upravlja, korporacija žanje ogromne koristi. Takvo upravljanje u suštini predstavlja kontinuiranu reorganizaciju u cilju postizanja maksimalne vrijednosti.

Za nekretninu koja se procjenjuje, upravljanje troškovima se svodi na efikasnije korištenje raspoloživog prostora.

Procijenjeni objekat ima potkrovlje ukupne površine 328,2 m2 koje se trenutno djelimično koristi kao ostava za kancelarijski materijal. S jedne strane, odgovarajuća rekonstrukcija će ovaj prostor učiniti stambenim. S druge strane, u posljednje vrijeme, zbog proširenja saradnje između preduzeća Kaluge i vangradskih i stranih kompanija, potražnja za hotelskim uslugama značajno je porasla. S tim u vezi, predlaže se izvođenje sveobuhvatne rekonstrukcije tavanski prostor preurediti ga u stambeno potkrovlje, gde je planirano da se organizuje hotel od 14 dvokrevetnih luksuznih soba.

Cijena mjera za rekonstrukciju potkrovlja prikazana je u tabeli 13.

Tabela 13

Procjena troškova rekonstrukcije potkrovlja

№	Naziv radova	Cijena, rub.
1	Građevinski radovi (demontaža)	406.211
2	Građevinski radovi (novi)	2.448.728
3	Opskrba hladnom i toplom vodom	49.818
4	Grijanje	90.144
5	Oprema za kanalizaciju i vodovod	31.738
6	Dovodna i izduvna ventilacija i klimatizacija	67.534
7	Elektroenergetska oprema i električna rasvjeta	422.402
8	Komunikacioni uređaj	37.010
9	Sigurnosni i protivpožarni alarm	114.531
10	Automatsko grijanje, ventilacija	7.638
11	Pogodnosti u sobi	872.640
Ukupno		4.548.394

Za finansiranje ovih radova predlaže se korištenje kredita pod sljedećim uslovima:

· Iznos kredita – 5.250.000 rubalja.

· Kamatna stopa – 14% godišnje;

· Rok kredita – 1 godina;

· Obezbeđivanje imovine koja se vrednuje;

· Uslovi otplate kredita – tromesečna otplata kamate i glavnice u jednakim ratama, tj. na 1.866.506 rubalja. na kraju svakog kvartala.

Kao što je već napomenuto, hotel će se sastojati od 14 dvokrevetnih luksuznih soba. Troškovi života u takvoj sobi u hotelima Kaluge kreću se od 1.400 rubalja. do 2500 rub. po danu. Za obračun je uzeta vrijednost od 1.600 rubalja, budući da se nekretnina koja se procjenjuje nalazi u blizini centra grada, ali u početku ova zgrada nije bila namijenjena hotelskom poslovanju, što stvara određene neugodnosti za klijente.

Horizont ulaganja je određen na godinu dana, budući da ne postoje objektivni razlozi za vjerovanje da se nekretnina koja se procjenjuje neće prodati nakon tog roka.

Novčani tok je prikazan u tabeli. 14.

Tabela 14

Novčani tok u rubljama.

Stavka troška	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal	Ukupno za godinu
Rekonstrukcija	4548394	–	–	–	4548394
Servisiranje kredita	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Operativni troškovi	124539	127030	129571	132162	513302
Porez na prihod	-	292073	291463	290841	874377
Ukupno	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Stavka prihoda	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal	Ukupno za godinu
Hotelsko poslovanje	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Amortizacija	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Kredit	5250000	–	–	–	5250000
Ukupno	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Balans	9706	360784	362109	363404	1096002

Glavni izvor prihoda je hotelijerstvo. Istovremeno, važno je naglasiti da uz višak potražnje za ovom vrstom usluge nisu identifikovani objektivni razlozi za nisku popunjenost soba.

Da bi se utvrdilo koliko će se povećati trenutna tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje kao rezultat preporučenih mjera, preporučljivo je koristiti koeficijent kapitalizacije koji se koristi u prihodovnom pristupu. To je zbog činjenice da je ovaj projekat investicioni projekat, tj. prvenstveno usmjerena na ostvarivanje prihoda.

Shodno tome, povećanje trenutne tržišne vrijednosti predmetne nekretnine će biti:

1,096,002 / 0,19 = 5,768,432 (rub.)

(Pet miliona sedamsto šezdeset osam hiljada četiri stotine trideset i dve rublje) bez PDV-a.

Zaključak

Kako proizilazi iz odredbi standarda, „sve metode, postupci i tehnike za mjerenje tržišne vrijednosti, ako se zasnivaju na tržišnim pokazateljima i pravilno primjenjuju, dovode do istog iskazivanja tržišne vrijednosti“. Štaviše, „svaka metoda zasnovana na tržišnim informacijama je inherentno komparativna“. Dakle, prema postojećim standardima, samo kvalitet informacija i ispravna primjena procedura mogu poslužiti kao ograničenja za korištenje određene metode.

Prvo poglavlje rada ispituje pojam nekretnine, vrste vrijednosti nekretnina, osnovne pristupe, metode vrednovanja nepokretnosti, kao i probleme u vezi sa opravdavanjem vrednosti nepokretnosti.

Nekretnine su fizički objekti sa fiksnom lokacijom u prostoru i sve što je sa njima neraskidivo povezano i ispod i iznad površine zemlje ili sve što je uslužna stvar, kao i prava, interesi i koristi koje proizilaze iz vlasništva objekata.

Nekretnina se podrazumijeva, prvo, kao preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks, a drugo, kao zemljišna parcela čiji sastavni dio može biti: zgrada (građevina) ili grupa zgrada; izolirana vodena tijela, višegodišnje zasade; inženjerske konstrukcije i mreže; stacionarne strukture za uređenje terena; elementi ekonomske, transportne i inženjerske podrške; drugim objektima.

Procjena nekretnina se vrši iz perspektive tri pristupa: profitabilnog, skupog i komparativnog. Svaki pristup vam omogućava da naglasite određene karakteristike objekta.

Svaki od tri razmatrana pristupa uključuje upotrebu svojih inherentnih metoda prilikom procjene:

Metoda direktne kapitalizacije prihoda;

Metoda poređenja prodaje;

Metoda uporednih jedinica.

Dakle, ukoliko se smanji efikasnost njihovog korištenja, objekti nekretnina mogu promijeniti namjenu. Ovo se dešava kako kao rezultat propadanja zgrada i drugih poboljšanja, tako i kao rezultat kretanja na tržištu nekretnina.

Drugo poglavlje procjenjuje imovinu koristeći tri pristupa vrednovanju.

Svaka od korištenih metoda ima prednosti i nedostatke.

Komparativni pristup omogućava direktnu procjenu tržišne vrijednosti, na osnovu statistike tržišta nekretnina. Prilikom obrade podataka poduzete su posebne mjere kako bi se zajmodavac zaštitio od precjenjivanja. Stoga se uporednom pristupu pridaje najveća težina.

Troškovni pristup omogućava da se na najbolji način uzmu u obzir karakteristike dizajna i fizičko stanje nekretnine koja se procjenjuje. Istovremeno, baza informacija nije savršena. Glavni problemi se odnose na procjenu vrijednosti zemljišta. Osim toga, prilikom izračunavanja zamjenske cijene treba se osloniti na prosječne indekse konverzije u tekuće cijene, što može dovesti do grešaka.

Pristup prihoda je zasnovan na tržišnim podacima i nema neke od nedostataka troškovnog pristupa. Glavni izvor greške u metodi je neizvjesnost povezana s korištenjem prognoziranih podataka o prihodima i stopama rasta.

U trećem poglavlju rada usaglašeni su rezultati procene tržišne vrednosti imovine, opravdana njena konačna vrednost i date preporuke za njeno povećanje.

Proračuni su pokazali da je tržišna vrijednost predmetne nekretnine na dan 20.12.2007. iznosi približno 44.362.608 rubalja. (Četrdeset četiri miliona trista šezdeset dve hiljade šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.

Međutim, predložene mjere upravljanja troškovima omogućavaju povećanje trenutne tržišne vrijednosti za 5.768.432 rubalja. (Pet miliona sedamsto šezdeset osam hiljada četiri stotine trideset i dve rublje) bez PDV-a.

Bibliografija

1. Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. novembra 1994. br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 2. jula 2005. br. 83-FZ)

2. Federalni zakon br. 135-FZ od 29. jula 1998. „O aktivnostima procene u Ruskoj Federaciji” (sa izmenama i dopunama saveznih zakona br. 178-FZ od 21. decembra 2001. godine, br. 31-FZ od 21. marta 2002. godine 143 od 14. novembra 2002.) -FZ, od 10.01.2003. N 15-FZ, od 27.02.2003. N 29-FZ, od 22.08.2004. N 122-FZ, od 05.06.2001. od 27.07.2006. br. 157-FZ)

3. Uredba Vlade Ruske Federacije od 06.07.2002. 395 (sa izmjenama i dopunama od 10.03.2002.) “O licenciranju aktivnosti procjenjivanja”

4. Uredba Vlade Ruske Federacije od 20. avgusta 1999. godine 932 “O ovlaštenom tijelu za praćenje provedbe aktivnosti procjene u Ruskoj Federaciji”

5. Uredba Vlade Ruske Federacije od 6. jula 2001. 519 “O odobravanju standarda ocjenjivanja”

6. Zbirke integrisanih pokazatelja zamjenskih troškova zgrada i objekata

7. Međunarodni standardi ocjenjivanja. – M.: ROO, 1995

9. Analiza i procjena nekretnina koje donose prihod / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdajcev S.V. Procjena poslovanja. – M.: Prospekt, 2006. – 355 str.

11. Granova I. V. Procjena nekretnina. – Sankt Peterburg: Petar, 2001. - 208 str.: ilustr. – (Serija udžbenika)

12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Kurs predavanja o procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. – M.: ARMO, 2002. – 95 str.

13. Grigorieva V.V. i dr. Procjena objekata nekretnina. - M.: INFRA, 2000. – 78 str.

14. Gryaznova N. A. Procjena troškova postojećih preduzeća (biznisa). – M.: INFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Procjena poslovanja. - Sankt Peterburg: Peter, 2006. – 457 str.

16. Korobkin Yu. I. Procjena nekretnina. – Filijala SZAGS-a u Kalugi, Kaluga, 2005

17. Korostylev S.P. Osnovi teorije i prakse procjene nekretnina: Udžbenik. – M.: Ruska poslovna literatura, 1998

18. Procjena vrijednosti poslovanja / Ed. A. G. Gryaznova i M. A. Fedotova. – M.: Finansije i statistika, 2004

19. Procjena poslovanja: problemi i rješenja / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 str.

20. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. – M.: Finansije i statistika, 2005. – 496 str.: ilustr.

21. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik. priručnik za univerzitete / Ed. prof. V. A. Švandara. – M.: UNITY-DANA, 2002. – 303 str.

22. Vrednovanje nekretnina: teorijski i praktični aspekti / Ed. V.V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997

23. Procjena tržišne vrijednosti nekretnina: Obrazovno-praktični vodič / Ed. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998

24. Aktivnosti vrednovanja u ekonomiji. Udžbenik / ur. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC “MarT”, 2003. 101 str.

25. Solovyov M. M. Procjena vrijednosti (procjena nekretnina): Udžbenik. – M.: Visoka ekonomska škola Državnog univerziteta, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Procena vrednosti preduzeća (biznisa). – M.: Mart, 2004. – 464 str.

27. Tarasevich E.I. Metode procjene nekretnina. Sankt Peterburg, 1998. – 247 str.

28. Tepman L. N. Procjena nekretnina. - M.: JEDINSTVO, 2006. – 463 str.

29. Upravljanje zemljištem. Edukativni i praktični priručnik / Ed. d.e. sc., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSPP, 2004. – 520 str.

30. Fedotova M. A. Koliko košta biznis? Metode ocjenjivanja. – M., Izdavačka kuća Perspektiva, 2004

31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i vrednovanje nekretnina koje donose prihod. Per. sa engleskog – M.: Delo, 1997. – 480 str.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Zakonski akti, regulatorni dokumenti i standardi za aktivnosti procene: Nastavno-metodički priručnik. – M.: Finansije i statistika, 2003. 164 str.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Procjena vrijednosti preduzeća (biznisa). – M.: Omega-L, 2006. – 286 str.

34. Ekonomija nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. – 297 str.

35. Ekonomija nekretnina: Udžbenik. – M.: Delo, 2000

36. Avdeev A.P. Problemi procjene objekata nekretnina // Problemi procjene. br. 1. – 2001. – str. 28-30

37. Akimova I., Biktimirova N. Novi pristupi standardizaciji vrednovanja nekretnina u sistemu važećeg zakonodavstva i realno-provedbene prakse // Pravo i ekonomija. – 2005. – br. 12. - Sa. 18-21

38. Gribovsky S. Masovno vrednovanje nekretnina // Financijsko poslovanje. 2000. – br. 4. - Sa. 43-45

39. Gribovsky S. Vrednovanje nekretnina korištenjem dohodovnog pristupa // Problemi nekretnina. 2000. Vol. 2.

40. Gribovsky S. Ekonomski i matematički modeli vrednovanja nekretnina // Financije i kredit. 2005. – br. 3. - Sa. 24-43

41. Grigorieva I. L. Problemi vrednovanja imovine // Financijsko poslovanje. – 2004. – br. 1. - Sa. 48–49

42. Zelensky Yu. V. O uporedivosti rezultata pristupa vrednovanju nekretnina - princip konzistentnosti modela // Pitanja procjene. 2005. – br. 4.

43. Loginov M.P. O pitanju vrednovanja nekretnina u Rusiji // EKO. – 2002. – br. 9. - Sa. 103–107

44. Ozerov E.S. Fenomen ravnotežne cijene kao osnova aksioma teorije vrednovanja // Problemi nekretnina. 2000. Vol. 1. Od 32–54.

45. Ozerov E.S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. Sankt Peterburg: MKS, 2003.

46. Ozerov E.S. O pitanju opravdanosti i upotrebe aksioma teorije vrednovanja // Problemi nekretnina. 2004. Vol. 1. Od 3-5.

47. Patskalev A. F. Procjena vrijednosti zemljišnih parcela // Pitanja procjene. – 2006. – br. 1.

48. Službena web stranica SBRF-a htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Član 1. Član 30 Civil Code Ruska Federacija.

Ekonomija nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., str. 48-49

Zamjena podataka o stvarnim troškovima kvadratnom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom kvartalu 2006. godine, može se primetiti da ova vrednost spada u granice intervala poverenja konstruisanih korišćenjem modela. Prema mišljenju stručnjaka, rezultirajući model na adekvatan način opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina. Prognoza rasta troškova stanovanja do kraja 2006. godine za pojedine tipove stanova poklapa se sa realnim podacima, jer je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%. Procjenitelj se stalno suočava s problemom predviđanja cijene stanova, a ovaj problem je posebno akutan kada se vrše procjene za potrebe kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao i o kvaliteti prikupljenih podataka na tržištu objekta koji se procjenjuje.

Uvod

Nakon povezivanja, prikupljanja cijena se šalju nazad u Gosstroy na dalje odobrenje. Trenutno, proces izrade novog regulatornog okvira još nije završen.

Provođenje procjene vrijednosti nekretnina na osnovu novog regulatornog okvira je vrlo složen i dugotrajan zadatak koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Da bi novi regulatorni okvir ušao u praksu vrednovanja, potrebno je izvršiti niz radova na razvoju softvera i računarskih sistema prilagođenih rešavanju primenjenih problema procene vrednosti nekretnina.

Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za određivanje cijena u građevinarstvu, a pojavile su se i firme koje su se specijalizirale za pružanje informativnih usluga, na primjer, NPF centar informacione tehnologije u građevinarstvu."

Prijedlozi za poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina

Kada koristite ove publikacije, potrebno je imati na umu da se većina njihovih proračuna zasniva na regulatornom okviru tog vremena plansku ekonomiju, indeksirano određenim faktorima cijena i stoga konačni rezultati procjene mogu biti podložni značajnim greškama iz gore navedenih razloga. Prilikom korištenja određenih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.

Regionalni imenik troškova izgradnje (RCC-2006) nedavno je objavljen i najavljen kao prvi u zemlji koji su očekivali procjenitelji. Pruža indikatore troškova po vrsti građevinski radovi, pokazatelji agregiranih troškova (UCI) i „informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj verziji“.

U suštini, potonja definicija znači procijenjeni trošak analogni objekti modernih zgrada i objekata.

Procjena stambene imovine (3)

Konkretno, potražnja za procjenom vrijednosti kako bi se odrazila imovina u finansijski izvještaji u skladu sa MRS, US GAAP ili ruskim standardima računovodstvo; procjena troškova nematerijalna imovina utvrditi efikasnost marketinških i brend strategija; procjena radi obavljanja kupoprodajnih transakcija, zakupa imovine, spajanja i preuzimanja i drugih transakcija za prijenos prava vlasništva i drugih imovinskih prava; procena vrednosti za potrebe osiguranja, dopunske emisije akcija ili otkupa akcija prilikom privatizacije državnih preduzeća; procjena u svrhu davanja kredita osiguranog imovinom itd. Prema rezultatima studije rejting agencije Expert RA, najpopularnije usluge u proteklih godinu i po dana bile su usluge procene vrednosti nekretnina i poslovanja uopšte.

Teza: Vrednovanje stambenih nekretnina

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE MOSKVA DRŽAVNI UNIVERZITET USLUŽNOSTI Fakultet: Institut za regionalnu ekonomiju i opštinsku upravu Odsek: Projekat kursa za državnu i opštinsku administraciju. Tema: Poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina.

Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama. Završio učenik Grupe GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Prihvatio nastavnik Dubovik M.V.

Poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina

Stoga bi RCC naplate trebale postati osnovna osnova za procjenu vrijednosti nekretnina. Međutim, postoje i značajni nedostaci ovih zbirki.

Glavna je da ne daju početne podatke i osnovne pretpostavke o dobivenim vrijednostima cijene analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je točno sastav opreme uzet u obzir u konačnim brojkama, što je uključeno u ostale troškove programera itd.
Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u pravcu poboljšanja RSS-a može dovesti do stvaranja informativne baze koja je tako neophodna procjeniteljima nekretnina. Glavni pravac razvoja djelatnosti procjene trenutno je procjena tržišne vrijednosti nekretnina.
To postaje moguće zahvaljujući činjenici da se u našoj zemlji akumulira baza podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.

Sažetak: procjena vrijednosti stambenih nekretnina

Ostale situacije za primjenu: - analiza izvodljivosti za novogradnju, - određivanje najbolje i najefikasnije upotrebe zemljišta, - renoviranje, - pregovaranje o konačnim troškovima, - institucionalne i posebne namjene, - namjene osiguranja. — metod poređenja tržišta: procjena tržišne vrijednosti imovine na osnovu podataka o nedavnim transakcijama sa sličnim objektima. Pretpostavlja se da racionalni investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštala kupovina druge slične nekretnine koja ima istu korisnost. — metoda prihoda: Vrijednost nekretnine određena je veličinom, kvalitetom i trajanjem koristi za koje se očekuje da će nekretnina pružiti u budućnosti.

20. metode troškovnog pristupa procjeni nekretnina (poboljšanja).

Pažnja

Poreklo · Prirodni (prirodni) objekti · Veštački objekti (građevine).2. Namjena · Prazne zemljišne parcele (za razvoj ili druge namjene) · Prirodni kompleksi (depoziti) za njihovu eksploataciju · Zgrade Za stanovanje Za kancelariju Za trgovinu i plaćene usluge Za industriju · Ostalo.3.

Obim · Zemljišne parcele · Pojedinačne zemljišne parcele · Kompleksi zgrada i objekata · Višestambena stambena zgrada · Jednostambena stambena zgrada (vila, vikendica) · Presek (ulaz) · Sprat u delu · Stan. · Soba · · Soba. Letnjikovac.· Kompleks administrativnih zgrada.· Zgrada.· Prostorije ili delovi zgrada (delovi, spratovi).4. Spremno za upotrebu · Gotovi objekti · Zahteva rekonstrukciju ili velike popravke · Zahteva završetak izgradnje. 1.2 Metodologija za procjenu stambenih nekretnina.

Poboljšanje tehnika vrednovanja nekretnina

Dakle, sljedeće stavke troškova uzimaju se u obzir u naplatama UPVS: · direktni troškovi; · režijski troškovi; · planirane štednje (profit); · opšti troškovi lokacije za dodjelu i uređenje gradilišta; · troškovi projektantskih i geodetskih radova; · troškovi vezani za izvođenje radova u zimsko vrijeme; · troškovi bonus plata; · troškovi održavanja upravljanja stalnim preduzećem; · gubici od likvidacije privremenih zgrada i objekata; · troškovi prevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prevoza; · troškovi za isplatu bonusa zaposlenima za mobilnu prirodu posla. Iskusni procjenitelji koriste vlastita razvoja u svojim proračunima na osnovu prilagođavanja analognih ili uvećanih procjena.
U radu P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Procjena imovine, dio I.

Tema: unapređenje metoda vrednovanja nekretnina

Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značaj dobijenih rezultata. Dakle, rezultirajući model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).
Predstavljeni modeli su stavljeni u praksu u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene sa punim radnim vremenom koji procjenjuju cijenu stanova koji dolaze na prodaju, kao i djeluju kao kolateral u ugovori o zajmu. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili efikasnost njihove upotrebe. Sekunda važan problem Problem sa kojim se susreću procjenitelji je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti.

Vrednovanje stambenih nekretnina

Predlozi za unapređenje metoda vrednovanja nepokretnosti Zaključak Spisak korišćene literature i izvora Prilog UVOD Među elementima tržišne privrede posebno mesto zauzimaju nekretnine koje deluju kao sredstvo proizvodnje (zemljište, administrativno, industrijsko, skladište, poslovne i druge zgrade i prostorije, kao i druge građevine) i predmet ili predmet potrošnje (zemljišta, stambene zgrade, vikendice, stanovi, garaže). Nekretnine su osnova lične egzistencije građana i služe kao osnova za privredne aktivnosti i razvoj preduzeća i organizacija svih oblika svojine.

U Rusiji postoji aktivno formiranje i razvoj tržišta nekretnina i sve veći broj građana, preduzeća i organizacija sudjeluje u transakcijama nekretninama.

UVOD

Jedan od najvažnijih resursa preduzeća i organizacija kojima je potrebno efikasno upravljanje su nekretnine - zemljišne parcele, zgrade, objekti i prostori.

Nekretnina, s jedne strane, podliježe porezu, s druge strane može donijeti značajnu dobit zbog svoje efektivne upotrebe. Bez pretjerivanja možemo reći da nekretnine mogu i doprinijeti prosperitetu preduzeća, i obrnuto, njihovo neefikasno korištenje dovodi do propadanja. U tom smislu, od posebnog je značaja razvoj sistema upravljanja imovinom kako bi se zadovoljile potrebe vlasnika da ostvare maksimalni prihod od imovine koju posjeduju ili da ostvare neki drugi pozitivan efekat. Za postizanje pozitivnog rezultata potrebno je stalno pratiti korištenje nekretnina i pronaći najviše efikasne načine upravljanje time.

Efikasno upravljanje imovinom je od suštinskog značaja za razvoj kako tržišta nekretnina, tako i privrede u celini. U tržišnoj ekonomiji nekretnine su imovina koja povezuje ogromna finansijska sredstva učesnika u tržišnim odnosima i načine za postizanje željenih rezultata.

Za donošenje odluka o efikasnom upravljanju nekretninama, preduzeće mora biti zasnovano na dobro osmišljenom sistemu evidentiranja i korišćenja nekretnina, zasnovanom na pouzdanim i lako dostupnim informacijama predstavljenim na različite načine.

Relevantnost teme istraživanja leži u činjenici da rusko tržište nekretnina još nije u potpunosti formirano i da nema striktno strukturiran zakonodavni okvir. Efikasan sistem upravljanja imovinom omogućiće vam da u najvećoj meri zadovoljite potrebe tržišta, maksimizirate budžetske prihode, povećate likvidnost i tržišnu vrednost nekretnina.

Svrha ovog rada je procijeniti učinkovitost upravljanja nekretninama u gradu Kazanju i razviti mjere za njegovo poboljšanje.

Razmotriti klasifikaciju tržišta nekretnina;

Objasniti suštinu i ekonomska uloga upravljanje imovinom;

Razmotriti indikatore za procjenu efektivnosti upravljanja imovinom;

Provesti procjenu efikasnosti upravljanja stambenim i poslovnim nekretninama;

Dati prijedloge za poboljšanje procjene efektivnosti upravljanja imovinom.

Predmet studije je tržište nekretnina grada Kazana.

Predmet studije je sistem za procjenu efikasnosti upravljanja nekretninama.

Osnova za pisanje ovog rada su zakonodavni i regulatorni dokumenti koji su na snazi na teritoriji Ruske Federacije, kao i posebna literatura o temi koja se proučava, rad domaćih i stranih ekonomista uključenih u proučavanje pitanja procjene efikasnosti. upravljanja nekretninama, zakonodavstva Ruske Federacije, udžbenika i literature autora kao što su A. Kharlamov. S., Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., kao i materijali iz aktuelnog istraživanja sprovedenog u Kazanju za 2013. -2014.

Prvo poglavlje ispituje teoriju i praksu procjene efektivnosti upravljanja imovinom. U drugom poglavlju se evaluira i analizira efektivnost upravljanja nekretninama na primjeru stambenih i poslovnih nekretnina i formulišu se prijedlozi za poboljšanje procjene efektivnosti upravljanja nekretninama.

1. TEORIJSKI I MOTODOLOŠKI ASPEKTI PROCJENE EFIKASNOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

1.1 KLASIFIKACIJA TRŽIŠTA NEKRETNINA

Postoji mnogo definicija tržišta nekretnina. Svi oni, u jednom ili drugom stepenu, odražavaju suštinu tržišta nekretnina, međutim, neki imaju upadljive razlike jedni od drugih. U ovom radu odabrane su najjednostavnije, najrazumljivije i najpotpunije definicije, po mišljenju autora.

Tržište nekretnina je sistem organizacionih aranžmana pomoću kojih se kupci i prodavci okupljaju kako bi odredili određenu cijenu po kojoj se određena roba kao što je nekretnina može zamijeniti.

Tržište nekretnina je područje za ulaganje kapitala u nekretnine i sistem ekonomskih odnosa koji nastaju u prometu nekretnina. Ovi odnosi se javljaju između investitora prilikom kupovine i prodaje nekretnina, hipoteke, davanja nekretnina u povjerenje, iznajmljivanja, leasinga.

Tržište nekretnina je mehanizam kojim se povezuju interesi i prava kupaca i prodavaca i određuju cijene nekretnina.

Tržište nekretnina i njegov stepen razvoja može se okarakterisati kroz razvoj nacionalne ekonomije. U razvoju Rusko tržište Razvoj nekretnina obično se dijeli na sljedećih nekoliko faza.

Tržište nekretnina doživjelo je svoj prvi i najbrži period razvoja početkom 90-ih. Do otvaranja i razvoja preduzeća došlo je zbog činjenice da je potražnja daleko nadmašila ponudu, pa su kao rezultat toga prihodi bili veoma visoki. Polaznom tačkom ove faze može se smatrati dozvola za privatizaciju stanova i, shodno tome, ljudi sada imaju priliku da samostalno prodaju i kupuju stanove. Tada se pojavio značajan broj biznismena i bogatih ljudi koji su željeli poboljšati svoje uslove za život novootvoreni put. Odnosno, ne čekanjem besplatnog opštinskog stanovanja, ne složenim šemama razmene, već jednostavno direktnom kupovinom stanova, kojih je u to vreme relativno mali broj privatizovan. Malo ljudi je prodavalo stanove, ali je već bilo dovoljno kupaca.

U drugoj fazi, zakon ispravlja problem, odnosno u prvoj pravila regulisanje poslovanja nekretninama u Rusiji. Ovaj period karakteriše pružanje značajnih pogodnosti, koje su uz održavanje dobrih tržišnih uslova omogućile ostvarivanje dobrih prihoda i privukle nove preduzetnike u ovaj segment tržišta. Cijene stanova su počele rasti, ali za razliku od toga, stanove je bilo mnogo teže prodati, a kupci izbirljiviji. Konkretno, pojavila se i postala široko rasprostranjena prodaja na rate i davanje osiguranih kredita. Neke firme su počele da rade po nestandardnim ugovorima, preuzimajući obavezu da u određenom roku prodaju stan klijenta.

Treću fazu karakteriše opet višak potražnje nad ponudom, zaoštravanje zakonodavni okvir, intenzivna konkurencija na tržištu, što je zajedno dovelo do pada prihoda prodavaca. Mala preduzeća jednostavno odlaze u stečaj, srednja, pa čak i velika preduzeća su na ivici propasti. Početkom 1996. godine počinje prirodni pad cijena stanova. Broj stanova stavljenih na prodaju se povećavao, ali je broj potencijalnih kupaca, naprotiv, opadao.

Od druge polovine 1999. godine postoji nova faza razvoj ruskog tržišta nekretnina nakon avgustovske krize 1998. godine - faza zaustavljanja pada cijena, početak stabilizacije i određenog oporavka. Ovo se dogodilo u pozadini povoljnog razvoja makroekonomskih pokazatelja u zemlji i, posebno, niske (u poređenju sa jesenom 1998.) stope inflacije i glatke i ograničene devalvacije rublje u odnosu na dolar.

Shodno tome, tržište nekretnina, kako proizilazi iz teorije tržišne ekonomije, je ciklično, pa je prošlo fazu opadanja, stabilizovalo se i očekivao se novi rast, uključujući i rast cijena.

Nekretnine zauzimaju centralno mjesto u svakoj društvenoj strukturi, ispunjavajući dvije funkcije istovremeno bitne funkcije: sredstva za proizvodnju i predmeti za ličnu potrošnju za život, rekreaciju, kulturno razonodu itd. Ekonomski i zakonska regulativa stanje različitih sfera društvenog života i materijalne proizvodnje, to implicira sljedeće karakteristike tržište nekretnina.

Tabela 1.1.1 Karakteristike tržišta nekretnina

	Karakteristično
Lokalizacija	Apsolutna tišina Visoka cijena ovisno o lokaciji
Vrsta takmičenja	Nesavršen, oligopol Mali broj kupaca i prodavaca Jedinstvenost svakog objekta Kontrole cijena su ograničene Ulazak na tržište zahtijeva značajan kapital
Elastičnost ponude	Niska, sa povećanjem potražnje i cijena, ponuda se malo povećava Potražnja može biti veoma varijabilna
Stepen otvorenosti	Transakcije su privatne Javne informacije, često nepotpune i netačne
Konkurentnost proizvoda	U velikoj mjeri determinisano okolnim vanjskim okruženjem, utjecajem susjedstva Specifičnost individualnih preferencija kupaca
Uslovi zoniranja	Uređuje se građanskim i zemljišnim zakonodavstvom, uzimajući u obzir vodne, šumarske, ekološke i druge posebne zakone Veća međuzavisnost privatne i drugih oblika svojine
Registracija transakcija	Pravne poteškoće, Ograničenja i uslovi
Cijena	uključuje trošak objekta i srodna prava

Regionalna tržišta nekretnina mogu se međusobno značajno razlikovati. To je zbog mnogih subjektivnih razloga, na primjer, ekonomskih ili prirodnih uslova, kao i regionalnog pravnog okvira, koji formiraju lokalne samouprave.

Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu i može se podijeliti prema različitim kriterijima, na primjer, prema onima prikazanim u tabeli 1.1.2.

Tabela 1.1.2 Klasifikacija tržišta nekretnina

Klasifikacioni znak	Vrste tržišta
Vrsta objekta	Zemljište, zgrade, građevine, preduzeća, prostorije, višegodišnje zasade, imovinska prava, drugi objekti
Geografski (teritorijalni)	Lokalno, gradsko, regionalno, nacionalno, globalno
Funkcionalna namjena	Industrijski prostori, stambeni, neindustrijski objekti i prostori
Stepen spremnosti za rad	Postojeći objekti, nedovršena gradnja, novogradnja
Vrsta učesnika	Individualni prodavci i kupci, posredni prodavci, općine, komercijalne organizacije
Vrsta transakcije	Kupoprodaja, zakup, hipoteka, imovinska prava
Industrijska pripadnost	Industrijski objekti, poljoprivredni objekti, javne zgrade, drugo
Vrsta vlasništva	Državni i opštinski objekti, privatni
Metoda transakcije	Primarni i sekundarni, organizovani i neorganizovani, razmenski i bez recepta, tradicionalni i kompjuterizovani

Kao što vidimo iz tabele 1.1.2, postoji nekoliko tipova tržišta nekretnina, čija segmentacija zavisi od traženog kriterijuma.

Na primjer, ovisno o strukturi, tržište nekretnina se dijeli na:

Stambeno tržište;

Tržište komercijalnih nekretnina;

Tržište zemljišta.

Svaki segment tržišta se također može podijeliti na specijalizirana podtržišta. Tako se tržište industrijskih nekretnina može podijeliti na tržišta industrijskih preduzeća, zgrada istraživačkih instituta, ili tržište nekretnina na primarne i sekundarne stambene objekte, sa i bez dorade, od vlasnika i od države itd.

Diferencijacija tržišta nekretnina povezana je i sa mnogim ekonomskim, ekološkim, društvenim i državnim faktorima, te direktno sa funkcijama koje ono obavlja:

Uspostavljanje ravnotežnih cijena po kojima efektivna tražnja odgovara obimu ponude nekretnina;

Regulatorna funkcija, uz pomoć koje se resursi raspoređuju po privrednim sektorima, formira se njena efektivna struktura i zadovoljavaju javni interesi;

Komercijalna funkcija, koja se sastoji u organizovanju kretanja kapitala i ostvarivanju profita;

Funkcija reorganizacije, izražena u čišćenju privrede od slabih, nekonkurentnih i neefikasnih elemenata;

Stimulirajuća funkcija, koja se sastoji u razvijanju konkurencije i korištenju naučnih, tehničkih i upravljačkih inovacija u težnji za profitom u stvaranju i korištenju nekretnina;

Društvena funkcija koja se manifestuje u povećanju aktivnosti stanovništva koje želi da postane vlasnici stanova, ali i drugih kapitalnih i prestižnih objekata.

Zaključak: nekretnine su najtrajniji proizvod od svih postojećih, koji obezbjeđuju sigurnost ulaganja, iako njena vrijednost može rasti ili padati tokom vremena, pod uticajem različitih faktora. Tržište nekretnina dobilo je podsticaj za razvoj, u skladu sa razvojem nacionalne ekonomije zemlje. Podijeljena je na segmente na osnovu namjene nekretnine i njene atraktivnosti za različite učesnike na tržištu. Takođe, svaki nezavisni segment je dalje podeljen na više podtržišta, pa je teško identifikovati i generalizovati najznačajnije karakteristike za klasifikaciju, budući da svaki učesnik na tržištu ima svoje, najprihvatljivije kriterijume za izbor segmenta u koji je zainteresovan da uđe. u tržišne odnose.

1.2 SUŠTINA I EKONOMSKA ULOGA UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Nekretnina je imovina (nekretnina) čije upravljanje može biti strukturirano na sljedećim nivoima:

Federalno upravljanje imovinom;

Upravljanje nekretninama konstitutivnih subjekata Ruske Federacije;

Upravljanje opštinskom imovinom;

Upravljanje imovinom poduzeća i organizacija;

Upravljanje pojedinačnim objektima nekretnina.

Koncept „menadžmenta nekretninama“ tumači se u dva smisla: širokom i uskom.

U širem smislu, upravljanje nekretninama se, po pravilu, podrazumijeva kao poduzetnička djelatnost za obavljanje svih poslova vezanih za izvršenje bilo kojih ovlaštenja vlasnika nekretnine dozvoljenih građanskim zakonom. Na primjer, prema životni ciklus vlasnicima nekretnina su dozvoljena sljedeća prava:

1. plan;

2. dizajn;

3. proizvodnja (građevinarstvo, građevinarstvo);

4. žalba;

5. potrošnja (usluga);

6. održavanje, rad, popravka;

7. velika renovacija, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;

8. prenamjena;

9. reciklaža.

Usko tumačenje upravljanja imovinom glasi: „Upravljanje nekretninama je sprovođenje skupa operacija za rad zgrada i objekata (održavanje u ispravnom stanju, popravke, pružanje usluga, određivanje uslova za davanje prostora u zakup, naplata zakupnine). i tako dalje) u svrhu najefikasnijeg korišćenja nekretnine“.

Nekretnine također znači nekretnina, naime, riječ je o upravljanju imovinom, odnosno upravljanje imovinom uključuje upravljanje svim proisteklim pravima na nekretninama. Imovina pod upravljanjem predstavljena je kao jedinstvo pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.

Iz ovoga, po našem mišljenju, proizilazi da je upravljanje prvenstveno usmjereno na osiguranje maksimalne efikasnosti u korištenju nekretnine u skladu sa interesima vlasnika.

Upravljanje nekretninama je djelatnost u svojoj oblasti povezana sa definisanjem ciljeva i postavljanjem zadataka za planiranje, organiziranje, izvršenje i praćenje korisnog, efikasnog korištenja nekretnina.

Vjerujemo u to aktivnosti upravljanja po svojoj suštini i prirodi je višestruka, usklađuje ciljeve i zadatke vlasnika, korisnika, uslužnih preduzeća i svih subjekata koji se na ovaj ili onaj način odnose na nekretnine.

U tržišnoj ekonomiji upravljanje nekretninama se odvija u skladu sa zakonom ponude i potražnje.

Pored tržišnih uslova, opipljivi faktori u upravljanju nekretninama su i zakonska regulativa koja to reguliše i aktivnosti različitih zvaničnih organa i institucija.

Upravljanje imovinom može biti interno ili eksterno:

Interno upravljanje nekretninama je djelatnost subjekta tržišta nekretnina, uređena vlastitim regulatornim dokumentima (kodeks, povelja, propisi, pravila, ugovori, uputstva itd.).

Eksterno upravljanje imovinom je aktivnost vladine agencije usmjerena na stvaranje regulatornog okvira i praćenje usklađenosti svih subjekata tržišta nekretnina sa utvrđenim normama i pravilima.

Poslovanje upravljanja nekretninama odvija se prvenstveno u tri najznačajnija aspekta – pravnom, ekonomskom i tehničkom. Pravni aspekt upravljanja nekretninama sastoji se u najracionalnijoj upotrebi, raspodjeli i kombinovanju prava na nepokretnostima.

Ekonomski aspekt upravljanja nekretninama ostvaruje se kroz upravljanje prihodima i rashodima koji nastaju tokom poslovanja nepokretnosti. Drugim rečima, upravnik ima pravo da u potpunosti i samostalno, u okviru zakona, kontroliše i reguliše prihodovnu i rashodnu stranu vlasništva nad nepokretnošću, kao i da je koristi po sopstvenom nahođenju.

Tehnički aspekt upravljanja sastoji se u održavanju kontrolnog objekta u radnom stanju u skladu sa njegovom funkcionalnom namjenom.

Upravljanje imovinom je integrisani pristup poboljšanju i održavanju stanja nekretnine, organizovanju i predviđanju njenog razvoja, te načinu rada u skladu sa predviđenu namenu. Koncept upravljanja imovinom uključuje, prije svega, radnje kao što su zakup i upravljanje poslovnim zgradama, odnosno upravljanje imovinom kao sredstvo za privlačenje investicija. S druge strane, upravljanje imovinom se može posmatrati kao sama investicija. Na osnovu navedenog, identifikovali smo sljedeće ciljeve za upravljanje tržištem nekretnina:

Ostvarivanje ustavnih prava građana na nepokretnostima i odgovornosti u vezi sa njihovim vlasništvom;

Uspostavljanje određenog reda i uslova za rad njegovih učesnika na tržištu;

Zaštita učesnika od nepoštenja, prevare i kriminalnih organizacija i pojedinaca;

Osiguravanje slobodnih cijena nekretnina u skladu sa ponudom i potražnjom;

Stvaranje uslova za investiranje koji stimulišu poduzetničku aktivnost u proizvodnom sektoru;

Pravično oporezivanje nekretnina i učesnika na tržištu nekretnina.

Za postizanje ovih ciljeva, po našem mišljenju, potrebno je:

1. kreirati kompletan registar državne nekretnine(bilans stanja nepokretnosti), koji sadrži kvantitativne, troškovne, tehničke i pravne karakteristike nepokretnosti;

2. jasno razgraničiti i koordinirati ovlasti svih vladine agencije organi uključeni u proces upravljanja imovinom;

3. formiraju objekte upravljanja, isključujući mogućnost raspolaganja jednim dijelom objekta bez drugog u slučajevima kada čine jedinstvenu cjelinu (po pravilu su to zemljišne parcele i zgrade i objekti koji se na njima nalaze);

4. obezbijedi bezuslovnu primjenu mehanizma tržišnog vrednovanja prilikom korišćenja nepokretnosti;

5. stvoriti uslove za privlačenje investicija u realnom sektoru ekonomičnost kroz maksimalno uključivanje nekretnina u civilni promet;

6. rješava pitanja pribavljanja nepokretnosti od strane države, uključujući i definisanje ciljeva za postizanje kojih se vrši pribavljanje ovih objekata;

7. da za efikasno upravljanje nekretninama koristi mehanizam za nadoknadu troškova upravljanja nekretninama (uključujući popis i procenu), sličan građanskom pravu, budući da država, kada koristi svoju nepokretnost, učestvuje u građanskom prometu ravnopravno sa svojim ostali učesnici;

8. izmijeniti postojeći mehanizam prodaje nekretnina, jer omogućava sticanje nekretnina po niskim cijenama;

9. uspostaviti za sve subjekte Ruske Federacije uniformni poredak donošenje odluka o korišćenju federalne nepokretnosti (prvenstveno u odnosu na objekte date u zakup), obezbeđivanje efikasnosti odlučivanja;

10. obezbijediti stručno osposobljavanje državnih službenika koji upravljaju federalnim nekretninama.

Predmet upravljanja u oblasti nepokretnosti je nepokretna stvar ili skup nepokretnih stvari, koji se posmatra kao jedinstven objekat sa stanovišta organizovanja najefikasnijeg upravljanja njima, uzimajući u obzir troškove održavanja i upravljanja.

Da sumiramo gore navedeno, možemo reći da je upravljanje imovinom svakako složen i višestruki proces, koji uključuje mnogo različitih faktora i aspekata. Mehanizam upravljanja ne sadrži samo prava i obaveze vlasnika imovine, već je i predmet državne intervencije, uključujući jačanje upravljanja zakonodavnim okvirom.

1.3 INDIKATORI ZA PROCJENU EFIKASNOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Za provođenje postupka procjene učinkovitosti upravljanja nekretninama koriste se različiti pristupi i indikatori. U teoriji, ne postoje jasno definisani indikatori pomoću kojih se može odrediti stepen efikasnosti upravljanja imovinom, jer u praksi nijedan odabrani indikator možda neće biti efikasan za jedno preduzeće, a iskustvo jednog preduzeća ne može biti primenjivo za veće. -distribucija skale.

Međutim, smatra se da je tradicionalni pristup procjeni efikasnosti finansijski pokazatelji. Zaista, ako je kompanija vlasnik, na primjer, administrativnog prostora i njegovo poslovanje se sastoji od izdavanja prostora, onda ovaj pristup neće biti težak, jer su sve potrebne informacije pri ruci, bilo da se radi o troškovima s jedne strane. održavanja osoblja, popravki i izgradnje opreme, održavanja komunikacija u ispravnom stanju, a sa druge strane jasno je definisan iznos primanja od stanara.

Tabela 1.3.1 Analiza glavnih tehničkih i ekonomskih pokazatelja preduzeća NKF “Revizija i procjena”

Indikatori	Apsolutno odstupanje, hiljada rubalja	Stopa rasta, %
Neto prihod, hiljada rubalja
Troškovi usluga, hiljada rubalja
Bruto dobit, hiljada rubalja
Prodajni i administrativni troškovi, hiljada rubalja
Dobit od prodaje, hiljada rubalja
Dobit prije oporezivanja, hiljada rubalja
Neto dobit, hiljada rubalja
Prosječni godišnji trošak osnovnih sredstava, hiljada rubalja
Prosječan broj zaposlenih, ljudi
Produktivnost rada, hiljada, rub/osoba
Profitabilnost proizvodnje, %	3 procentna poena
Povrat od prodaje, %	4 procentna poena
Kapitalna produktivnost rub po 1 rub

Ali ako je kompanija veliki vlasnik industrijskih nekretnina, nastaje problem dobijanja potpunih informacija potrebnih za procjenu efikasnosti upravljanja nekretninama. Finansijski izvještaji ne odražavaju faktore kao što su:

Promocija novog proizvoda na tržištu;

Potencijalne mogućnosti kompanije;

Interes zaposlenih za uspjeh kompanije;

Lojalnost kupaca itd.

Iako se takvi nematerijalni pokazatelji odražavaju i s pravom zauzimaju svoju nišu u procjeni efektivnosti upravljanja nekretninama.

Sa ekonomske tačke gledišta, osnovni princip „efikasnosti – odnos rezultata i troškova“ ne omogućava uvek ispravnu procenu efikasnosti. To je zbog nekoliko faktora:

Karakteristike informatičke ere, odnosno njene bitne karakteristike - sve veća uloga i značaj informacionog resursa, nematerijalne imovine;

Komplikacija ekonomski život- povećanje stepena njegove otvorenosti, globalizacije, konkurencije;

Promjene u sadržaju rezultata i troškova i, shodno tome, poteškoće u određivanju njihovih vrijednosti;

Brzi razvoj sistema vrijednosti i, posljedično, promjena u sistemu indikatora, karakteristika i indikatora, koji zajedno odražavaju efektivnost aktivnosti.

B.A. Reizberg i V.Yu. Buryak, s obzirom na pitanja efikasnosti u odnosu na državna imovina, napominju da je „specifična metodologija za procjenu ekonomske, socijalne, funkcionalne efikasnosti upravljanja određenom klasom, grupom objekata državne svojine, koja varira u odnosu na procijenjeni način korišćenja imovinskog kompleksa, osmišljena da omogući utvrditi vrijednost i veličinu indikatora efikasnosti. Ali ovi pokazatelji nisu univerzalne prirode, već u velikoj mjeri zavise od predmeta procjene, svrhe i prirode primjene ovog objekta.” Kao rezultat toga, dolazi se do zaključka da „treba priznati da je nemoguće stvoriti jedinstvenu univerzalnu metodologiju za procjenu učinkovitosti“.

Osim tradicionalnog pristupa, među savremeni pristupi Oni takođe ističu sistem balansiranih rezultata (BSS) koji su razvili R. Kaplan i D. Norton kao najperspektivniji. Identificirali su četiri najvažnije komponente pri ocjenjivanju efikasnosti: finansijske aktivnosti, odnosi sa potrošačima, organizacija internih poslovnih procesa, obuka i razvoj kadrova. Suština BSC-a je postizanje ravnoteže između broja internih i eksternih, objektivnih i subjektivnih indikatora. Još jedna prednost ovakvog pristupa je što je ovaj sistem, prema autorima, prilično fleksibilan i „kreativan“ u pogledu implementacije u bilo koju proizvodnju.

Uzimajući u obzir odredbe opšteg koncepta i strategije kojih se kompanija pridržava, akumulirano iskustvo metodološke podrške za procjenu efikasnosti, može odrediti specifične indikatore učinka za procjenu upravljanja nekretninama na osnovu BSC-a (vidi Prilog 1).

Najvažniji detalj za kreiranje BSC-a su, kao iu tradicionalnom pristupu, dva finansijska rezultata: smanjenje troškova i povećanje prihoda. Na osnovu toga, u BSC možemo uključiti takve indikatore koji nam, pod uslovom dosljednog postizanja, omogućavaju da najpotpunije ocijenimo efektivnost. Takve indikatore možemo uvesti na bilo kojem nivou unutar BSC-a.

Na osnovu Priloga 1 možemo identifikovati nekoliko indikatora efektivnosti upravljanja nekretninama. Ovi indikatori uključuju svaku od četiri komponente posebno. Svi pokazatelji su pregledani i komentari su dati u tabelama ispod.

Tabela 1.3.2 Kriterijumi za efikasnost upravljanja nekretninama (finansijska komponenta)

Tabela 1.3.3 Kriterijumi za efikasnost upravljanja nekretninama (komponenta klijenta)

Strateške inicijative	Indikatori učinka
Pružanje dodatnih usluga	1.Program za utvrđivanje potražnje za Dodatne usluge i njihovu relevantnost;
	2.Organizovanje ugovornih poslova radi pružanja dodatnih usluga; 3.Izrada kriterijuma za ocjenu kvaliteta pruženih usluga
Poboljšanje korisničke usluge	1. Zadržavanje postojećih klijenata i osiguranje njihovog interesa za nastavak saradnje; 2.Razvoj mehanizma za kvalitetnu i brzu obradu pristiglih prijedloga za različite projekte.
Formiranje imidža “korporativnog građanina”	1.Program za medijsko praćenje društvene uloge kompanije (socijalni programi, plaćeni porezi itd.) 2. Program koji ima za cilj razvijanje u svijesti ljudi razumijevanja važnosti aktivnosti kompanije i njihovog interesa za te aktivnosti; 3. Sprovođenje aktivnosti u cilju poboljšanja stanja životne sredine u objektima kompanije

Tabela 1.3.4 Kriterijumi za efikasnost upravljanja nekretninama (komponenta poslovnih procesa)

Strateške inicijative	Indikatori učinka
Orijentacija u korištenju nekretnina na spoj interesa kompanije i klijenata	1.Pružanje povoljnu ponudu za klijente; 2. Provođenje anketa kako bi se saznalo koje promjene bi trgovci željeli u aktivnostima kompanije; 3. Određivanje usluga i robe „prodatih“ krajnjim potrošačima; 4. Program praćenja i zadovoljavanja potražnje potrošača i njihovih želja.
Poboljšanje samih aktivnosti upravljanja	1.Promena i optimizacija interne strukture preduzeća; 2. Program socijalnog razvoja; 3.Unapređenje računovodstvenih obrazaca
Intenziviranje korištenja nekretnina	1. Aktivno uvođenje tehnologija štednje; 2. Identifikacija objekata nekretnina koji su podložni popravci; 3. Utvrđivanje troškova preduzeća za održavanje nekretnina; 4.Program za racionalizaciju troškova održavanja nekretnina i njihovo smanjenje
Inovacije u upravljanju nekretninama	1. Osiguranje operativne upotrebe
	mišljenja o perspektivnim inovacijama; 2.Program za brzi razvoj inovacija u sektoru nekretnina, utvrđivanje njihove efektivnosti i izvodljivosti implementacije

Ispod je opis kriterijuma za efektivnost upravljanja nekretninama koji čine blok rasta i učenja.

Tabela 1.3.5 Kriterijumi za efikasnost upravljanja nekretninama (obuka i rast)

Strateške inicijative	Indikatori učinka
Obuka kadrova o savremenim tehnikama upravljanja	1. Korespondencija nivoa znanja zaposlenog sa obavljenim poslom; 2. Određivanje znanja i specijalnosti za koje zaposleni treba da budu obučeni; 3.Program daljeg praćenja nivoa znanja zaposlenih
Pristup izvorima informacija	1.Uvođenje novih tehnologija; 2. Kreiranje vizuelnih informativnih mjesta u odjeljenjima o postignutim rezultatima i novim zadacima
Stvaranje uslova za rad osoblja	1. Aktivno učešće svakog zaposlenog u aktivnostima kompanije; 2. Program socijalne zaštite radnika
Sistem nagrađivanja za postizanje postavljenih ciljeva	1. Utvrđivanje zavisnosti naknade od rezultata rada; 2. Utvrđivanje indikatora učinka za odjele i pojedinačne zaposlenike 3. Informisanje tima o dostignućima kolega.

Drugim riječima, analizirajući Prilog 1, po našem mišljenju, možemo reći da je sistem upravljanja nekretninama:

Stepen do kojeg se ciljevi kompanije postižu korištenjem različitih ograničenih resursa, uključujući nekretnine;

Stepen do kojeg se ciljevi upravljanja imovinom kao poslovnog procesa postižu uz najniže troškove;

Sposobnost sistema upravljanja nekretninama da zadovolji rastuće potrebe za nekretninama, uzimajući u obzir njihovu racionalnu i ekonomičnu upotrebu;

Sposobnost menadžmenta utiče da se obezbedi reprodukcija potrošačkih svojstava nekretnine traženog kvaliteta uz najnižu cenu.

U okviru pojedinačnih korporacija, kontroli nad procenom efektivnosti upravljanja imovinom dodeljuju se sledeća svojstva:

1. Održivost strateškog pravca delovanja;

2. Jasna vizija budućnosti;

3. Diverzifikacija upravljačkih odluka;

4. Učinak međusobno povezanih radnji;

5. Konstantnost i raznovrsnost promjena;

6. Sposobnost sagledavanja inovativnih tehnologija.

S druge strane, u našoj zemlji se gotovo i ne poštuju kriterijumi i preporuke istaknuti u tabelama.

Dakle, sumirajući gore navedeno, možemo reći da ne postoje općeprihvaćeni indikatori za procjenu efikasnosti korištenja nekretnina, međutim, postoji nekoliko generaliziranih pristupa rješavanju ovog pitanja. Jedan od pristupa zasniva se samo na finansijskom rezultatu delatnosti preduzeća, organizacije, korporacije, dok drugi obuhvata nekoliko faza, od kojih se u svakoj biraju određeni kriterijumi za procenu efikasnosti. S druge strane, rukovodilac bilo koje organizacije je relativno slobodan u donošenju odluka o procjeni učinka i može za sebe kreirati određeni sistem indikatora kojim će se rukovoditi da postigne određene ciljeve korporacije.

procjena stambenih poslovnih nekretnina

2. ANALIZA EFIKASNOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA U KAZANJU

2.1 OCJENA EFIKASNOSTI UPRAVLJANJA STAMBENIM NEKRETNINAMA

Za procjenu efikasnosti upravljanja stambenom imovinom, autor je identifikovao sljedeće, po njegovom mišljenju najznačajnije indikatore i kriterije:

Ukupna površina stambenog prostora puštenog u funkciju 2014. godine;

Cijene stambenih nekretnina;

Procijenjena dinamika prodajnih cijena;

Utjecaj vanjskih faktora na stambene nekretnine

Prvu polovinu 2014. godine obilježili su važni događaji u ekonomiji zemlje, koji su se odrazili i na stambeno tržište Republike Tatarstan: depresijacija rublje, uvođenje sankcija od strane Zapada i socio-demografski faktori, na s jedne strane, i veliki izbor ponuda od developera uz smanjenje hipotekarnih stopa, s druge strane.

U svjetlu povećane potražnje, programeri su aktivno gradili stambene objekte. Tako je početkom jula u Tatarstanu pušteno u rad više od 1,2 miliona kvadratnih metara. m stambenog prostora - skoro 51% godišnjeg cilja. Do kraja šest mjeseci, Kazan je zauzeo prvo mjesto među gradovima Volškog federalnog okruga po obimu stambenih objekata: ukupno je pušteno u rad više od 508 hiljada kvadratnih metara. m.

U 2014. povećan je postotak kupovina stanova u novim zgradama - oko 40% transakcija u Kazanju se obavlja pomoću hipotekarnih sredstava. Obično se uzima hipoteka dugoročno, tako da zajmoprimci razumno biraju novije stanovanje.

Podaci Rosreestra za Republiku Tatarstan pokazuju da je za šest meseci 2014. godine u republici registrovano 45,3 hiljade ugovora, što je za 11 odsto više nego u istom periodu prošle godine. Od toga, 65% su stambeni objekti, 22% su zemljišne parcele, 13% su nestambeni prostori.

Povećana potražnja podstakla je i cijene na tržištu: u prvoj polovini godine cijene nekretnina u gradu rasle su brže nego inače (unutar 6-8% u prvih šest mjeseci na primarnom tržištu).

Prema "Serveru za nekretnine Kazana i Republike Tatarstan", prosječna cijena kvadratni metar do jula 2014. iznosio je 67,5 hiljada rubalja na sekundarnom tržištu stanova, 50,7 hiljada rubalja na primarnom stambenom tržištu, a posebno u trenutnoj situaciji na tržištu nekretnina u Kazanju, vodeći investitori su „Unistroy“, „YIT Kazan“, „Ak Bars Real Estate“, „Tatstroyinvest“, a za svoje nekretnine su iznijeli sljedeće cijene:

Tabela 2.1.1 Komparativna analiza stambenih projekata u Kazanju za drugu polovinu 2014. godine

	Developer	Rok	Površina stana	Cijena, milion rubalja
Stambeni kompleks "Emerald City" (okrug Privolzhsky)	"Unistroy"	Prva polovina 2014
Stambeni kompleks "Sovremennik" (Novo-Savinovski okrug)	"YIT Kazan"	IV kvartal 2014
Stambeni kompleks "Svetlaja Dolina" (Sovetski okrug)	"Ak Bars Nekretnine"	IV kvartal 2014
Stambeni kompleks "Raduzhny" (Kirovski okrug)	"Tatstroyinvest"	III kvartal 2014

Na cijenu stanova u pravilu utječe lokacija: takozvani stan Hruščov u okrugu Vahitovsky bit će mnogo skuplji od istog stana u okrugu Aviastroitelny ili Kirovsky. Osim toga, utječe na cijenu opšte stanje stanova, spratnosti i materijala od kojeg je kuća izgrađena. U udaljenim delovima grada, Staljinove zgrade i hoteli mogu mesecima da miruju čekajući svog kupca.

Jednosobni Hruščovci površine 32 kvadratna metra. m u Kazanju danas košta od 1,9 miliona do 2,25 miliona rubalja, Lenjingrad (34 kvadratnih metara) - od 2,2 do 2,8 miliona, projekat "odnushka" Moskva (30 kvadratnih metara) - od 2,15 do 2,35 miliona.

Dvosobna kuća Hruščov (43 m²) procenjena je na 2,2-2,7 miliona rubalja, lenjingradska kuća (51 m²) - od 3 do 3,5 miliona, moskovski projekat - od 2,4 do 3 miliona. Cijene sobnih stanova su sljedeće: Hruščovka (56 m²) - 2,7-3,3 miliona rubalja, Lenjingradka (65 m²) - 3,4-3,8 miliona.

Takođe treba napomenuti da je stambeni fond republike na kraju 2014. broje 1.618 hiljada stanova (uključujući i kuće u privatnom vlasništvu građana), od čega se 1.130,9 hiljada stanova (69,9%) nalazi u stambenim zgradama. Prosječna veličina jednog stana je 56,5 m2 ukupne površine. Ukupni stambeni fond je uvijek pretežno u privatnom vlasništvu.

Stambeno tržište u 2014. godini aktivno se razvijalo u sektoru kupovine stanova uz pomoć hipoteke. Otprilike polovina registrovanih transakcija nekretninama bila je u hipotekarnom kreditiranju, što je dalo podsticaj intenzivnom razvoju grane stanogradnje, što pojedini investitori nisu propustili da iskoriste.

Da bismo predvidjeli razvoj stambenog tržišta u Kazanju za 2015., razmotrimo dinamiku cijena za iznajmljivanje i kupovinu stanova.

Tabela 2.1.2 Dinamika cijena za iznajmljivanje jednosobnog stana u Kazanju 2011-2014.

Na osnovu gornjih tabela, autor je sastavio tri prognoze razvoja stambenog tržišta: optimističnu, umjerenu i pesimističnu. Optimistična prognoza je napravljena uzimajući u obzir da će inflacija rente biti uporediva sa potrošačka inflacija, projektovan na 10% u 2015. Na osnovu toga pretpostavljamo da će nivo rasta troškova najma stanova biti na nivou od 10% godišnje.

Umjerena prognoza je prosječni nivo rasta između optimistične i pesimističke prognoze, po kojoj će se troškovi zakupa i kupovine stana u 2015. godini smanjivati za 10% godišnje.

Pesimistična prognoza zasnovana je na obrazloženju da ako se uzme u obzir kriza 2008-2009, kada su se dešavali slični procesi (faktor troška novca i njegov uticaj na cijenu stambenih nekretnina, kao i pad cijene stambenih nekretnina). rublja), troškovi iznajmljivanja i kupovine stana pali su za 30%.

Tabela 2.1.4 Umjerena prognoza za iznajmljivanje i kupovinu stana korištenjem hipotekarnih kredita u Kazanju za 2015.







		Prognoza (-10%)			Prognoza (-10%)

Umjerena prognoza sugerira da će iznajmljivanje i kupovina stana korištenjem hipotekarnog kredita pasti u prosjeku za 10% u odnosu na prethodnu godinu.

Tabela 2.1.5 Optimistična prognoza za iznajmljivanje i kupovinu stana korištenjem hipotekarnih kredita u Kazanju za 2015.


rub./kW m.		RUB/m2




	Prognoza (+10%)		Prognoza (+10%)

Optimistična prognoza pretpostavlja povećanje zakupnina i hipoteka od 10%, uzimajući u obzir inflaciju.

Tabela 2.1.6 Pesimistična prognoza za iznajmljivanje i kupovinu stana uz hipotekarni kredit u Kazanju za 2015.







		Prognoza (-30%)			Prognoza (-30%)

Prema pesimističkoj prognozi, renta i hipotekarni kredit bi trebalo da se smanje za 30 odsto sledeće godine.

Na osnovu sačinjenih prognoza i tabela, kao i razmatrane dinamike kupoprodajne cijene i dinamike cijene zakupa, možemo reći da će cijene na tržištu zakupa stanova naredne godine biti izuzetno nestabilne i da će se vjerovatno kretati od 12.700 hiljada rubalja. do 15 600 hiljada rubalja, a na tržištu kupovine korišćenjem hipotekarnih kredita od 45 000 hiljada rubalja. do 70.576 hiljada rubalja.

Prema autoru, najvjerovatnijim scenarijem razvoja događaja treba smatrati pesimističnu prognozu, jer Iz navedene uporedne analize jasno je da su cijene na tržištu nekretnina izrazito nestabilne iz sljedećih razloga:

1.) uticaj sankcija zapadnih zemalja;

Zapadne sankcije su stupile na snagu u vrijeme kada je Rusija imala najveće stope i obim stambena izgradnja, najveći broj uzeti pojedinci hipotekarni krediti i najpovoljnije kamate na njih.

Posljedice sankcija na tržištu nekretnina mogu se podijeliti u dvije kategorije: ono što se dogodilo i ono što se očekivalo.

Među onima koji su se desili vredi napomenuti:

1. Strani investitori odlažu realizaciju razvojnih projekata u Rusiji (u različitim tržišnim segmentima) dok se ne riješi situacija u Ukrajini.

2. Banke pažljivije analiziraju nadolazeće nove razvojne projekte.

3. Nekretnine kao imovina (posebno Stambene nekretnine- stanovi na osnovnoj i sekundarna tržišta) povećao svoju atraktivnost za privatne investitore."

Što se tiče očekivanih posljedica sankcija na tržište nekretnina, može se reći sljedeće:

1. Od banaka se očekuje povećanje kamatnih stopa na potrošačke i hipotekarni krediti zbog sve veće cijene sredstava na tržištu. Istovremeno, jedan broj banaka može samostalno ograničiti aktivnost hipotekarnih zajmoprimaca postavljanjem umjetno visokih kamatnih stopa.

2. Smanjenje obima finansiranja investiciono razvojnih projekata od strane banaka može uzrokovati smanjenje obima novogradnje u 2015. godini.

3. Tržište iznajmljivanja stanova može izgubiti svoju publiku stranaca koji rade u Rusiji po ugovoru ili u Rusiji Zapadne kompanije, čija aktivnost može biti značajno smanjena tokom perioda sankcija. (Autor će takođe primetiti da se istovremeno na tržištu iznajmljivanja stanova mogu desiti suprotni procesi: ako vrednost nekretnina padne, onda će banke morati da povećaju kamatne stope na hipotekarne kredite. To će značajno smanjiti kupovnu moć građana, što će za posljedicu imati povećanje broja stanara).

4. Najveći Ruske banke, vjerojatnije je da će nastaviti kreditirati razvojne projekte koji su u aktivnoj/završnoj fazi izgradnje.”

2.) uticaj valutnog faktora;

Prvi pristup: uticaj deviznog kursa na rezidencijalno tržište.

Važan element ekonomskih odnosa u vezi sa kupovinom stambenog prostora je devizni kurs. Kurs utiče na različite pokazatelje koji povezuju kupce i prodavce na tržištu nekretnina. Kurs je odnos dvije monetarne jedinice na deviznom tržištu, koji se formira u zavisnosti od ponude i potražnje određene valute, kao i od niza drugih faktora.

U zavisnosti od odnosa ponude i tražnje za određenom valutom najčešće se određuje devizni kurs, zbog čega on ne može biti konstantna vrednost, jer se ponuda i potražnja na deviznom tržištu stalno menjaju.

Drugi pristup: uticaj cena stanovanja na nacionalnu valutu.

Postoji direktna veza između cene nekretnine i kursa nacionalne valute; kada vrednost nekretnine pada, kurs takođe depresira nacionalna valuta. Ova zavisnost je zbog činjenice da, po pravilu, smanjenje troškova stanovanja ukazuje na nepovoljne procese u privredi - povećanje nezaposlenosti, smanjenje kupovna moć stanovništva. Sve to dovodi do smanjenja potražnje za nekretninama.

Na osnovu navedenog, u trenutnim uslovima na tržištu nekretnina, prvi pristup će se više odraziti. Drugi je najvjerovatniji sa stabilnim ekonomskim razvojem.

3.) uticaj socio-demografskih faktora.

Općenito je prihvaćeno da se formiranje potreba na tržištu ne može kontrolisati. Međutim, potrebe nastaju i mijenjaju se po određenim obrascima, čiji je važan dio mentalitet, način života i način života stanovništva. Od njih ćemo detaljnije razmotriti sljedeće najvažnije, po mišljenju autora, faktore:

1. Broj stanovnika naselje ima značajan uticaj na strukturu potrošnje, prvenstveno zbog više visoki nivo prihod u velikim naseljenim područjima.

2. Takođe uključeno ponašanje potrošača uticaj situacionih kriterijuma. Trenutno to uključuje rad države usmjeren na podsticanje razvoja stambene izgradnje povećanjem dostupnosti različitih socijalnih programa, a posebno:

Materinski kapital (program važi do zaključno 2016. godine);

Vojna hipoteka;

Socijalna hipoteka;

Hipoteka po programu “Mlada porodica” itd.

3. U ljeto 2014. godine država je izvršila izmjene pravila hipotekarnog kreditiranja. 25. jula stupio je na snagu Zakon br. 169-FZ „O izmjenama i dopunama članova 31. i 61. Savezni zakon“Na hipoteku (zalog nekretnina)” Izmjene zakona sadrže dvije važne tačke. Prvo: banke će moći da osiguraju svoje finansijske rizike u slučaju da treba da izvrše ovrhu na kolateral, a njegova vrednost se pokaže manjom od iznosa duga. Drugi je da prisustvo takvog osiguranja (bilo od banke ili od zajmoprimca) oslobađa zajmoprimca od naknadnih plaćanja po kreditu. Ista stvar se dešava iu slučaju stečaja osiguravača koji je izdao takvo osiguranje.

Sumirajući navedeno, smatramo da možemo reći da će uvođenje sankcija sigurno imati negativan uticaj na sve sfere ruske ekonomije. Što se tiče stambenog tržišta, treba napomenuti da se zbog sankcija povećavaju stope na hipotekarne kredite i da će ovaj segment stambenog tržišta izgubiti značajan broj potrošača. Ali u pozadini toga, tržište iznajmljivanja, naprotiv, može povećati svoje područje distribucije. Dakle, onaj dio stanovništva koji je ranije planirao kupovinu stambenog prostora uz hipoteku može odustati od ove ideje u korist mehanizma iznajmljivanja, tj. Biće isplativije iznajmiti stanovanje po relativno stabilnim cijenama (predviđena cijena najma je od 10.000 do 15.600 rubalja mjesečno, u zavisnosti od prirode prognoze) nego uzimati hipoteku u uslovima nestabilnosti valute (npr. od 24. marta 2015. odnos dolara i rublje je 1/58, 28, a 14. 03. 2015. bio je 1/61,32)

Sada dolazi do naglog porasta na cijelom stambenom tržištu u cjelini, to je zbog činjenice da zbog rasta kursa dolara ljudi pokušavaju prodati svoj novac u nekretninama, ali ovaj trend ne može trajati dugo- rok i obećavajuće, jer Potrošači su na takve radnje primorani stalnim tenzijama oko deviznih kurseva, što u konačnici može dovesti do inflacije ili, štaviše, do kolapsa monetarni sistem Rusija.

Sociodemografski faktor, naravno, nema toliki uticaj na tržište nekretnina kao, na primer, valutni faktor, ali bez njih tržište stanova u principu ne može postojati kao takvo, jer brzina, obim izgradnje, hipoteke, rente itd. određuju se upravo na osnovu analize različitih uglavnom neekonomskih faktora. Stopa nataliteta, veličina stanovništva, prosječna primanja osobe, broj mladih porodica i drugi društveni pokazatelji - upravo od njih najviše opšte ideje o tržištu nekretnina i razvojnom potencijalu zemlje.

Općenito gledano, tržište stambenih nekretnina je kombinacija brojnih ekonomskih i neekonomskih faktora koji, pojedinačno ili u kombinaciji, daju uvid u ekonomsko stanje na pojedinom segmentu tržišta.

Tri prognoze koje je izneo autor odražavaju ekonomska suština uticaj različitih faktora na mehanizme kupovine stanova. U uvjetima nestabilne ekonomske situacije u zemlji, nemoguće je sa potpunim povjerenjem govoriti o djelotvornosti ili nedjelotvornosti upravljanja nekretninama, međutim, kako pokazuju studije, segment tržišta nekretnina - tržište stambenih prostora - ostaje najosnovniji u odnosu na druge elemente privrede i zbog prikupljenih sredstava može relativno nesmetano da manevrira između promenljivog spoljašnjeg okruženja.

2.2 PROCJENA EFIKASNOSTI UPRAVLJANJA POSLOVNOM IMOVINOM

Na tržištu komercijalnih nekretnina, odnosno u segmentu kancelarijskih nekretnina, po našem mišljenju, pojavila su se tri fokusirana sektora:

Prvi sektor obuhvata prestižne kancelarije koje zadovoljavaju međunarodne standarde za administrativne prostore. Odavde možemo zaključiti da je najam u takvim prostorima često vrlo visok. To postaje glavni razlog zašto neki ruski preduzetnici iznajmljuju prvoklasne kancelarije u inostranstvu po pristupačnijim cenama.

U drugi sektor uvrstili smo urede koji se nalaze u dobro uređenim i opremljenim prostorijama, a u posljednje vrijeme popularna je praksa kupovine velikih stanova uz naknadno kvalitetno renoviranje. Ovdje su plaćanja najma sasvim prihvatljiva za kompanije koje uspješno posluju. U ovom sektoru postoji stalna aktivna potražnja.

Treći sektor smo definisali kao prostorije u opštinskim i resornim zgradama nestambeni fond, državna preduzeća (uglavnom naučne institucije), zadružna i privatna preduzeća. Radi se o prostorima bez dorade i popravke i ostalih pratećih usluga. Cijene najma ovdje po pravilu nisu nimalo visoke.

Po našem mišljenju, sloboda poduzetništva dovodi do stvaranja sve više novih poslovnih struktura, kojima će prije svega biti potrebni prostori za funkcioniranje, što znači da tržište kancelarijskog prostora ima više nego dobre izglede za razvoj.

Rice. 2.2.1 Korelacija klasa poslovnih centara u Kazanju na kraju 2014.

Tržište kancelarijskih nekretnina u Kazanju uključuje visokokvalitetne poslovne centre sve tri klase: A, B i C. Gradska ponuda visokokvalitetnih poslovnih nekretnina na kraju 2014. iznosi 183 m2. m na 1.000 stanovnika.

Uredi koji pripadaju kategoriji B su po većini karakteristika slični prostorima klase A, međutim, nisu toliko prestižni, imaju nepovoljniju lokaciju i nemaju tako širok spektar usluga kao kancelarije klase A. Praksa pokazuje da se uredi najviše kategorije ponekad svrstavaju u klasu B. To se događa, na primjer, nakon nekoliko godina intenzivne upotrebe. Faktor standarda kvaliteta takođe igra značajnu ulogu. Tehnologije su u stalnoj dinamici, tako da ono što je ranije izgledalo „moderno“ postepeno postaje „novo“.

Ukupna ponuda poslovnog prostora u gradu Kazanju iznosi više od 410 hiljada kvadratnih metara. Od toga, oko 210 hiljada kvadratnih metara. m se odnosi na kvalitetnu ponudu.

Kao što je tačno, u velikim gradovima potražnja za kvalitetnim kancelarijskim prostorom ostaje stabilna. Ogromna većina poslovnih centara klase “A” u Kazanju ima skoro 100% popunjenost, odnosno poslovni centri kao što su: “Poslovni centar Suvar Plaza”, “Korston”, “Idea Business Park”. Objekti klase "B" također imaju prilično visoku popunjenost, kreće se od 85% do 90%. Govoreći o potražnji kancelarijskih prostorija, vrijedno je spomenuti činjenicu da je u posljednje vrijeme prisutna tendencija da se poslovna aktivnost pomjeri na periferiju Kazana. Na to najviše utiču faktori kao što su: nedovoljno transportna dostupnost(prometne gužve), nedostatak parking mjesta ili njihova naplata.

Slični dokumenti

Koncept opštinske nekretnine. Osnove funkcionisanja tržišta nekretnina. Glavni pravci informatizacije procesa upravljanja nekretninama. Informacije koje se koriste za upravljanje imovinom. Informacioni sistem registracija nekretnina.

sažetak, dodan 30.10.2010

Savremena pitanja menadžment opštinska svojina u Ruskoj Federaciji. Institucionalni okvir za upravljanje opštinskim nekretninama. Analiza dosadašnje prakse u Orsku. Organizaciona pitanja razgraničenja opštinske nepokretnosti prema namjeni djelatnosti.

rad, dodato 18.11.2013

Suština, funkcije, metode i nivoi upravljanja nekretninama. Analiza maloprodajnog tržišta nekretnina u Samari. Kratak opis tržnog centra MegaCity i njegove politike iznajmljivanja. Analiza sistema upravljanja razvojem komercijalnih nekretnina u preduzeću.

kurs, dodan 18.10.2011

Osnovni koncepti tržišta nekretnina, njegova segmentacija. Planiranje i obračun troškova upravljanja nekretninom. Analiza marketinškog okruženja preduzeća Diol doo. Praktična primjena tehnika upravljanja nekretninama, optimizacija oblika i metoda.

kurs, dodan 22.07.2011

Suština, koncept i glavne vrste upravljanja projektima razvoja nekretnina. Koncept razvojnog projekta i glavne karakteristike upravljanja komercijalnim nekretninama. Studija finansijske i ekonomske opravdanosti projekta. Analiza tržišta maloprodajnih nekretnina.

kurs, dodan 25.03.2011

Kriterijumi za procenu efikasnosti. Rang metoda planiranja i evaluacije učinka. Sveobuhvatan skup kriterijuma za efektivnost sistema upravljanja. Indikatori učinka. Poboljšanje efikasnosti sistema upravljanja proizvodnjom.

sažetak, dodan 05.08.2002

Koncept procjene efektivnosti menadžmenta. Faktori za procjenu efektivnosti menadžmenta. Kriterijumi i indikatori efektivnosti menadžmenta. Ekonomska procjena efikasnost. Indikatori ekonomska efikasnost. Poboljšanje efikasnosti upravljanja.

sažetak, dodan 26.07.2008

Koncepti i principi izgradnje sistema upravljanja, metode za procjenu njegove efektivnosti. Kratak opis industrije, preduzeća i SWOT analiza Quinta doo. Procjena efektivnosti postojećeg sistema upravljanja, razvoj metoda za njegovo unapređenje.

teza, dodana 04.06.2011

Teorijski aspekti i mjesto evaluacije rada u sistemu upravljanja osobljem. Osnovni pristupi sertifikaciji osoblja. Analiza sistema evaluacije zaposlenih u preduzeću i prijedlozi za njegovo unapređenje na primjeru Rosvestalko Trading House LLC.

kurs, dodan 18.03.2011

Sistemi upravljanja u uslužnim organizacijama. Sistem upravljanja organizacionim osobljem. Indikatori za procjenu efektivnosti sistema upravljanja osobljem organizacije. opšte karakteristike organizacije i strategije razvoja. Procjena djelotvornosti aktivnosti.

Načini poboljšanja vrednovanja nekretnina. Teza: Vrednovanje stambenih nekretnina Prijedlozi za poboljšanje vrednovanja nekretnina

Ostali materijali

Uslovi fi-

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni koncepti i principi vrednovanja

1.2. Pristupi i metode za procjenu vrijednosti nekretnina

1.3 Problemi vrednovanja imovine

2.1 Opis predmeta ocjenjivanja

2.2 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru troškovnog pristupa

2.3 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

2.4. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina u okviru prihoda

3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti objekta procjene

Uvod

Prijedlozi za poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina

Procjena stambene imovine (3)

Teza: Vrednovanje stambenih nekretnina

Poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina

Sažetak: procjena vrijednosti stambenih nekretnina

20. metode troškovnog pristupa procjeni nekretnina (poboljšanja).

Poboljšanje tehnika vrednovanja nekretnina

Tema: unapređenje metoda vrednovanja nekretnina

Vrednovanje stambenih nekretnina

Slični dokumenti