Unapređenje katastarske procjene zemljišta vodnog fonda. Obračun katastarske vrijednosti zemljišta vodnog fonda. Faktori koji određuju vrijednost zemljišta
Svi dokumenti predstavljeni u katalogu nisu njihova zvanična publikacija i služe samo u informativne svrhe. Elektronske kopije ovih dokumenata mogu se distribuirati bez ikakvih ograničenja. Možete postavljati informacije sa ove stranice na bilo koju drugu stranicu.
U cilju provođenja odluke Vlade Ruska Federacija od 25. avgusta 1999. N 945 “O državnoj katastarskoj procjeni zemljišta” (Zbirka zakona Ruske Federacije, 1999., N 35, čl. 4326) Naređujem;
Dati saglasnost na priložene Metodološke preporuke za državnu katastarsku procjenu zemljišta vodnog fonda.
Ministar G.O. Gref
1. Osnovne odredbe
1.1. Za utvrđivanje katastarske vrijednosti koriste se metodološke preporuke za državnu katastarsku procjenu zemljišta vodnog fonda (u daljem tekstu: Metodološke preporuke). zemljišne parcele kao dio zemljišta vodnog fonda zauzima odvojeno vodna tijela, zemljišne parcele u okviru zemljišta vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte.
Površinska vodna tijela, sa izuzetkom izoliranih vodnih tijela;
Podzemna vodna tijela;
Unutarnje morske vode;
Teritorijalno more Ruske Federacije.
1.3. U svrhu utvrđivanja katastarske vrijednosti, zemljišne parcele u okviru zemljišta vodnog fonda dijele se na:
1.3.1. Zemljišne parcele zauzimaju odvojena vodna tijela.
1.3.2. Zemljišne parcele koje se nalaze u zemljištu vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke građevine i druge vodoprivredne građevine i objekte:
Zauzeti objektima za vodosnabdijevanje;
Zauzeti rekreativnim sadržajima;
Zauzeti objektima za ribolov i lov;
Zauzeti vodozahvatnim, lučkim, hidrotehničkim i drugim vodoprivrednim objektima i objektima;
Zauzeto drvećem, grmljem ili drugom vegetacijom;
Pruža se hortikulturnim, vrtlarskim i dacha udruženjima.
2. Grupisanje zemljišnih parcela u zemljištu vodnog fonda
2.1. U zavisnosti od metodoloških pristupa koji se koriste za utvrđivanje katastarske vrijednosti, zemljišne parcele u okviru zemljišta vodnog fonda navedenog u Metodološkim preporukama objedinjuju se u sljedeće grupe.
Prva grupa uključuje zemljišne parcele koje zauzimaju odvojena vodna tijela koja su u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.
Druga grupa uključuje zemljišne parcele koje zauzimaju:
Izolovana vodna tijela povučena iz prometa ili ograničena u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije;
Konstrukcije dizajnirane za zaštitu od poplava i uništavanja obala akumulacija, obala i dna riječnih korita; konstrukcije (brane) koje zatvaraju objekte za skladištenje tečnog otpada industrijskih i poljoprivrednih organizacija; uređaje protiv erozije na kanalima, kao i druge objekte namijenjene sprječavanju štetnog djelovanja vode i tečnog otpada na zemljištima vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i na zemljištima namijenjenim za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničkih objekata i drugih vodoprivrednih objekata i objekata.
U treću grupu spadaju zemljišne parcele u okviru zemljišta vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte koje zauzimaju:
Objekti za vodoopskrbu;
Objekti za ribolov i lov;
Hidraulične konstrukcije (osim objekata predviđenih za zaštitu od poplava i uništavanja obala akumulacija, obala i dna riječnih korita; građevine (brane) koje zatvaraju objekte za skladištenje tekućeg otpada industrijskih i poljoprivrednih organizacija; uređaja protiv erozije na kanalima, kao i drugi objekti namijenjeni sprječavanju štetnog djelovanja vode i tečnog otpada);
Vodozahvatni, lučki i drugi vodoprivredni objekti i objekti.
Četvrta grupa obuhvata zemljišne parcele u zemljištu vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte koje zauzimaju drveće, grmlje. ili druge vegetacije.
Peta grupa obuhvata zemljišne parcele u zemljištu vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte koji se ustupaju hortikulturnim, vrtlarska i dacha udruženja.
U šestu grupu spadaju zemljišne parcele u okviru zemljišta vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte na kojima se nalaze objekti za rekreaciju.
3. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao prva grupa
3.1. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao prva grupa utvrđuje se na 100% njihove tržišne vrijednosti. Tržišna vrijednost navedenih zemljišnih parcela utvrđuje se u skladu sa Metodološke preporuke za utvrđivanje tržišne vrednosti zemljišnih parcela, odobrenih naredbom Ministarstva imovine Rusije od 6. marta 2002. N 568-r.*
_____________________
4. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao druga grupa
4.1. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u drugu grupu vrši se sljedećim redoslijedom:
Utvrđivanje specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao druga grupa;
Proračun katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao druga grupa.
4.2. Specifični pokazatelji katastarske vrijednosti parcela koje se svrstavaju u drugu grupu u okviru upravnog okruga utvrđuju se na osnovu prosječne vrijednosti specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti parcela poljoprivrednog zemljišta na teritoriji istog upravnog okruga.
4.3. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao druga grupa utvrđuje se množenjem specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela sa njihovom površinom.
5. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela koje su svrstane u treću grupu
5.1. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u treću grupu vrši se sljedećim redoslijedom:
Utvrđivanje specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela koje su svrstane u treću grupu;
Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao treća grupa.
5.2. Specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u treću grupu na teritoriji upravnog okruga izračunavaju se na osnovu prosječne vrijednosti za isti upravni okrug specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela za industriju i druge posebne namjene. , razvrstanih po Metodologiji državne katastarske procene industrijskog, energetskog, saobraćajnog zemljišta, komunikacija, radio-difuzije, televizije, računarstva, zemljišta za kosmičku delatnost, zemljišta za odbranu, obezbeđenje i druga zemljišta posebne namjene, odobren naredbom Roszemkadastra od 20. marta 2003. N P/19** odgovarajućoj grupi.
______________________________
** Metodologija za državnu katastarsku procenu industrijskog zemljišta, energetike, saobraćaja, veza, radio-difuzije, televizije, računarstva, zemljišta za kosmičku delatnost, odbrambenog zemljišta, zaštićenog zemljišta i zemljišta za druge posebne namene je priznata kao nepotrebna državna registracija pismo Ministarstva pravde Rusije od 8. aprila 2003. N 07/3354-UD.
Očigledno je došlo do greške u kucanju u tekstu prethodnog pasusa. Broj navedene naredbe treba čitati kao "P/49"
Ako se zemljišne parcele svrstane u treću grupu nalaze unutar granica obalnih zaštitnih pojaseva, specifični pokazatelji katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela izračunavaju se na osnovu maksimalne vrijednosti za istu administrativnu regiju specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih parcela. zemljišne parcele za industriju i druge posebne namjene, razvrstane po Metodologiji državnog katastarskog vrednovanja zemljišta industrije, energetike, saobraćaja, veza, radio-difuzije, televizije, računarstva, zemljišta za kosmičku djelatnost, zemljišta odbrane, sigurnosti i zemljišta drugih posebnih svrhe za odgovarajuću grupu.
5.3. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela svrstanih u treću grupu utvrđuje se množenjem specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela sa njihovom površinom.
6. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao četvrta grupa
6.1. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao četvrta grupa utvrđuje se sljedećim redoslijedom:
Utvrđivanje specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao četvrta grupa;
Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao četvrta grupa.
6.2. Specifični pokazatelji katastarske vrednosti zemljišnih parcela svrstanih u četvrtu grupu na teritoriji upravnog okruga izračunavaju se na osnovu minimalne vrednosti za isti upravni okrug specifičnih pokazatelja katastarske vrednosti parcela poljoprivrednog zemljišta po vrsti korišćenja koja je po funkcionalnoj namjeni najbliže zemljišnim parcelama koje se procjenjuju.
6.3. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao četvrta grupa utvrđuje se množenjem specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela njihovom površinom.
7. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela pete grupe
7.1. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao peta grupa utvrđuje se sljedećim redoslijedom:
Utvrđivanje specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao peta grupa;
Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih parcela klasificiranih kao peta grupa.
7.2. Specifični pokazatelji katastarske vrednosti zemljišnih parcela klasifikovanih kao peta grupa na teritoriji upravnog okruga izračunavaju se na osnovu prosečne vrednosti za istu administrativnu oblast specifičnih pokazatelja katastarske vrednosti zemljišnih parcela hortikulturnih, baštovanskih i daćarskih društava. .
Ako se zemljišne parcele klasificirane kao peta grupa nalaze u granicama obalnih zaštitnih pojaseva, specifični pokazatelji katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela izračunavaju se na osnovu maksimalne vrijednosti za istu administrativnu regiju specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih parcela. zemljišne parcele hortikulturnih, vrtlarskih i dacha udruženja.
7.3. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao peta grupa utvrđuje se množenjem specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela njihovom površinom.
8. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela šeste grupe
8.1. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao šesta grupa utvrđuje se sljedećim redoslijedom:
Utvrđivanje specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u šestu grupu;
Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u šestu grupu.
8.2. Specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u šestu grupu na teritoriji upravnog okruga izračunavaju se na osnovu prosječne vrijednosti za isti upravni okrug specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela posebno zaštićenih teritorija i klasifikovanih objekata. Metodološkim preporukama za državnu katastarsku procenu zemljišta posebno zaštićenih teritorija i objekata koje je Ministarstvo za ekonomski razvoj Rusije odobrilo odgovarajućoj grupi.
Ako se zemljišne parcele pripisane šestoj grupi nalaze unutar granica obalnih zaštitnih pojaseva, specifični pokazatelji katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela izračunavaju se na osnovu maksimalne vrijednosti za istu administrativnu regiju specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih parcela. zemljišne parcele posebno zaštićenih područja i objekti razvrstani Metodološkim preporukama o državnoj katastarskoj procjeni zemljišta posebno zaštićenih područja i objekata u odgovarajuću grupu.
8.3. Katastarska vrijednost zemljišnih parcela klasificiranih kao šesta grupa utvrđuje se množenjem specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti ovih zemljišnih parcela njihovom površinom.
PROCJENA ZEMLJIŠTA
Volgograd
3 Principi vrednovanja zemljišta. 8
Faktori koji određuju vrijednost zemljišta
Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti zemljišne parcele potrebno je uzeti u obzir faktore vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje (faktore čije promjene utiču na Tržišna vrijednost predmet procjene) i karakteristike transakcija sa zemljišne parcele.
Najvažniji faktori troškova obično su:
¨ lokacija i okruženje;
¨ posebne namjene, dozvoljena upotreba, prava drugih lica na zemljišnoj parceli;
¨ fizičke karakteristike (reljef, površina, konfiguracija, itd.);
¨ infrastruktura (prisutnost ili blizina komunalne mreže i uslove za priključenje na njih, objekte socijalne infrastrukture i sl.).
Karakteristike transakcija sa zemljištem uključuju, između ostalog:
¨ uslovi za finansiranje transakcija sa zemljišnim parcelama (odnos sopstvenih i pozajmio novac, uslovi za obezbjeđivanje pozajmljenih sredstava);
¨ uslovi plaćanja prilikom obavljanja transakcija sa zemljišnim parcelama (plaćanje u gotovini, obračun po menicama, prebijanje, trampa itd.);
¨ okolnosti transakcije sa zemljišnim parcelama (da li je zemljište predstavljeno na otvoreno tržište u vidu javne ponude, povezanosti kupca i prodavca, prodaje u stečaju i sl.);
¨ promjena cijena zemljišnih parcela za period od dana zaključenja transakcije sa analogom do dana procjene.
U stranoj i domaćoj teoriji i praksi vrednovanja zemljišta uobičajeno je razlikovati četiri glavne kategorije faktora koji utiču na vrednost zemljišta:
¨ ekonomski;
¨ društveni;
¨ pravni, administrativni ili politički;
¨ fizički, vezano za okolinu ili lokaciju.
Ekonomske snage su određene opšte stanje svjetski, nacionalni ili regionalna ekonomija. Ekonomski faktori potražnje su nivo zaposlenosti, veličina plate i prihod, solventnost, dostupnost izvora finansiranja, kamatne stope, troškovi vezani za registraciju prodaje. Ekonomski faktori ponude predstavljaju površina zemljišta koje se nudi na prodaju, troškovi razvoja ili proizvodnje građevinski radovi, troškovi vezani za obezbjeđivanje finansiranja i oporezivanje.
Društveni faktori baziran na osnovnim potrebama ljudi za sticanje zemljišta i komunikaciju sa drugima. Ove potrebe se manifestuju, s jedne strane, u želji ljudi da se „grupiraju“ po urbanim centrima, as druge strane u različite opcije korišćenje zemljišta. Cijena zemljišnih parcela zavisi i od drugih društvenih faktora - starosne strukture, nivoa obrazovanja stanovništva, stope kriminala, osjećaja vlasništva.
Pravni, administrativni i politički fakulteti faktori utiču na potražnju i pozitivno i negativno. Politika pružanja različitih vrsta pogodnosti promoviše efikasno korišćenje zemljišta i stimuliše razvoj zemljišnih parcela. Na državnom nivou, ekonomski, fiskalni i monetarna politika može stimulirati ili potisnuti ekonomski razvoj općenito, a posebno potražnja za zemljištem. Organi državna vlast I lokalna upravačesto implementiraju programe za podsticanje ili ograničavanje razvoja zemljišta kroz mehanizme kao što su oporezivanje, zoniranje, korištenje zemljišta i kontrola stopa najam. Faktori u ovoj grupi su i kvalitet usluga koje pruža lokalna uprava, na primjer, putevi, škole, javni prijevoz i stanje gradskih usluga.
Ukupno fizički faktori, faktori okruženje i lokacije razlikuju karakteristike samog lokaliteta (veličina, topografija, drugi fizički parametri) i indikatore lokacije koji opisuju lokaciju u smislu njene lokacije u odnosu na poslovni centar, autoput, škole, trgovine itd.
Principi vrednovanja zemljišta
U teoriji vrednovanja nekretnina razlikuju se sljedeće grupe principa vrednovanja:
1) korisnik;
2) u vezi sa uslovima za zemljišnu parcelu i zgrade i objekte koji se na njoj nalaze;
3) u vezi sa tržišnim okruženjem;
4) najbolje i najviše efektivna upotreba nepokretnosti i zemljišne parcele.
TO principi korisnika uključuju principe korisnosti, zamjene i očekivanja. Svaki od ovih principa direktno se odnosi prvenstveno na zgrade, građevine, građevine i samo indirektno utiče na zemljišne parcele.
Direktno „vezani” za zemljište su principi povezani sa zahtjevima za zemljište, zgrade i objekte koji se na njemu nalaze. Ova grupa principa evaluacije uključuje sljedeće principe:
– rezidualna produktivnost zemljišta;
– marginalna produktivnost (princip doprinosa);
– povećanje i smanjenje prinosa;
– optimalna vrijednost;
– optimalno razdvajanje imovinska prava;
– ravnoteža.
Prema principu preostale produktivnosti, vrijednost zemljišta se zasniva na njegovoj rezidualnoj produktivnosti (ili produktivnosti). Teorija rezidualne produktivnosti zasniva se na četiri komponente proizvodnje (kapital, rad, menadžment, zemljište) neophodne za obavljanje bilo koje vrste aktivnosti.
Svaka komponenta proizvodnje mora biti pokrivena iz prihoda dobijenih od preduzetničku aktivnost. Međutim, zbog činjenice da je zemljište fizički nepokretno i da se na njega privlače rad, kapital i menadžment za obavljanje poslovnih aktivnosti, ove tri komponente proizvodnje se prvo plaćaju, a ostatak prihoda plaća vlasniku zemljište kao najam.
Ova presuda dolazi iz pozicije ekonomska teorija- zemlja ima" ostatak vrijednosti"i određenu vrijednost kada postoji ostatak prihoda nakon pokrića ostale tri komponente proizvodnje (Marshall A.). Dakle, rezidualna produktivnost je izražena dohotkom koji se može pripisati zemlji nakon što su troškovi rada, kapitala i upravljanja bili plaćeno.
Princip granične produktivnosti (princip doprinosa) zasniva se na obezbjeđivanju preostalog prihoda dobijenog kao rezultat ulaganja nakon pokrića troškova. Princip granične produktivnosti u odnosu na zemljišne parcele sprovodi se na sledeći način: troškovi poboljšanja kvalitetnih svojstava zemljišta (unošenje đubriva, rekultivacija itd.) omogućavaju povećanje njegove vrednosti u iznosu znatno većem od uloženi troškovi. Veličina doprinosa će odgovarati razlici između povećanja cijene kao rezultat poboljšanja kvaliteta zemljišta i troškova ovih poboljšanja
Princip povećanja i smanjenja prinosa je da povećanje ulaganja kapitala u glavne komponente proizvodnje uzrokuje proporcionalno povećanje stope rasta profita samo do određene granice, nakon čega povećanje dobiti postaje manje od povećanja kapitala. ulaganja. Ovo ograničenje odgovara maksimalnoj vrijednosti nekretnine, da bi se utvrdilo koje stručni procjenitelj treba analizirati različite mogućnosti korištenja zemljišta, na primjer, izračunati dobit od izgradnje razne vrste nekretnine ili različiti broj objekata na ovoj stranici. Tako se princip povećanja i smanjenja rentabilnosti implementira u procesu varijantnog projektovanja različitih kombinacija proizvodnih komponenti i na osnovu toga određivanja maksimalnog profita.
Suština principa optimalne ekonomske vrijednosti je sljedeća: s obzirom na trenutne trendove na tržištu nekretnina, određena (optimalna) vrijednost nekretnine je sve traženija. ovog tipa. Princip optimalne veličine važi i za zgrade i za zemljište. Na primjer, na tržištu nekretnina u Moskvi, jedan ili dva sobni stanovi, a na tržištu zemljišta u Moskovskoj oblasti - zemljišne parcele površine 10 ari.
Direktno vezano za zemljišne parcele i nekretnine koje se na njima nalaze je princip optimalne podjele imovinskih prava. Glavni postulat ovog principa: imovinska prava na nekretnini treba podijeliti i kombinirati na način da se povećavaju ukupni troškovi objekat nekretnine. U odnosu na zemljišne parcele, podjela imovinskih prava može se izvršiti na sljedeći način:
¨ fizička podjela - podjela prava na vazdušni prostor, na površinu zemlje i njeno podzemlje, podjela kopnene mase na posebne parcele;
¨ podjela prema vremenu posjedovanja i korištenja – različite vrste zakupi, doživotni zakup, buduća imovinska prava;
¨ podjela ukupnosti imovinskih prava svojine - pravo svojine, određenog ili trajnog korištenja, raspolaganja, doživotnog (nasljednog) posjeda;
¨ podjela po kolateralnim pravima (u budućnosti).
Načelo ravnoteže (ili načelo proporcionalnosti), koje se sastoji u činjenici da se komponente proizvodnje (ili imovine) moraju međusobno kombinovati u određenom omjeru, uspostavlja ekonomsku vezu zemlje sa kapitalom, radom i upravljanjem. . Optimalna kombinacija sve četiri komponente proizvodnje će dovesti do toga maksimalni prihod, a samim tim i visoka cijena nekretnine kada se procjenjuje.
Grupa principi vezani za tržišno okruženje, predstavljen je principima zavisnosti, usklađenosti, ponude i potražnje, konkurencije, promjene.
Prema principu zavisnosti, na vrijednost imovine (uključujući zemljište) utiču različiti faktori spoljašnje okruženje: klimatski, geološki, regionalni, društveni, ekonomski, ekološki, pravni, demografski itd. U zavisnosti od stepena uticaja na određeni objekat (lokaciju), faktori se mogu podeliti na osnovne i dodatne. Naravno, jedan od glavnih faktora koji određuju vrijednost nekretnine je njena lokacija. U kombinaciji sa blizinom infrastrukture (putevi, trgovački i kulturni centri), faktor lokacije čini koncept „ekonomske lokacije nekretnine“, koja ima najveći uticaj na vrijednost nekretnine.
Zavisnost vrijednosti nekretnine od različitih faktora ostvaruje se u vidu veza. Komunikacije se mjere utrošenim vremenom, Novac ili udaljenosti. Na primjer, gledajući utjecaj na troškove ljetna vikendica Jedan od regionalnih faktora – njegova lokacija na živopisnom mjestu – možete pokušati izmjeriti ovaj odnos upoređujući procijenjenu lokaciju sa uporedivom lokacijom koja se nalazi u normalnom području. Razlika u cijeni ovih objekata karakterizirat će utjecaj faktora (živopisne lokacije) na vrijednost objekta u novčanom smislu.
Prema principu usaglašenosti, nekretnina koja ne zadovoljava postojeće tržišne standarde ima nižu vrijednost. Princip korespondencije se široko koristi od strane arhitekata prilikom projektovanja projekata urbanog razvoja. Razvojni projekti moraju biti u skladu s vrstom korištenja zemljišta u dotičnom području. Razumna arhitektonska uniformnost i visoki nivo sadržaji i usluge određuju visoku cijenu objekta.
Suština principa ponude i potražnje je da identifikuje odnos između potrebe za imovinom (tražnje) i ograničene ponude iste. Potražnja za nekretninom određena je njenom korisnošću (sposobnošću da se zadovolje potrebe korisnika) i dostupnošću, ali je ograničena solventnošću potencijalnih potrošača. Što je veća potražnja, to je veća cijena imovine (ponuda zemljišta je ograničena).
Najveći uticaj na odnos ponude i potražnje za nekretninama ima donošenje zakonskih i regulatornih akata. Na primjer, dozvola u zakonodavni poredak kupoprodaja zemljišnih parcela dovela je do značajnog povećanja ponude na tržištu zemljišta, što je zauzvrat dovelo do stabilizacije cijena zemljišta.
Principi konkurencije i promjene su uglavnom svojstveni ocjenjivanju zgrada i objekata.
Faza 1. Definicija problema.
Obično je svrha procjene odrediti neke procijenjena vrijednostšta klijentu treba da donese odluku. Korisnost, zamjena i očekivanje su temeljni principi koji pomažu analitičaru da razumije sadržaj zadatka.
Faza 2: Izrada plana procjene.
Obično će procjenitelj razviti plan kako bi odredio koji će podaci biti potrebni za rješavanje problema. Plan se sastavlja kako bi se izbjeglo nepotrebno dupliciranje, neproduktivni troškovi i izgubljeno vrijeme. Evaluator će nastojati da svoju pažnju usmjeri na one faktore koji su relevantni za rješavanje datog problema.
Faza 5. Sporazum.
Pomirenje je proces u kojem se donose određeni logički sudovi kako bi se došlo do konačne procjene vrijednosti. Prije nego što počne, procjenitelj pregleda sve činjenice i provjerava tačnost proračuna. Sve pretpostavke se provjeravaju na razumnost i pouzdanost.
Vrednovanje naselja
GKO metodologiju za naselja naselja razvila je grupa stručnjaka - predstavnika Državne službe za zemljište Ruske Federacije (Roszemkadastr, FCC "Zemlja"), Ministarstva imovinskih odnosa Ruske Federacije, zemljišne komitete i druge organizacije regiona Nižnji Novgorod i Perm. Metodologija je namijenjena utvrđivanju katastarske vrijednosti zemljišnih parcela u granicama gradskih i seoskih naselja i zasniva se na Statistička analiza tržišne cijene, druge informacije o nekretninama i pristupima i metodama masovnog vrednovanja nekretnina prilagođenih ruskoj praksi. U metodi koja se razmatra katastarsku vrijednost zemljišne parcele se određuju uzimajući u obzir:
¨ nivo tržišnih cijena, zakupnine za zemljišne parcele u granicama naselja i drugi podaci o nepokretnostima;
¨ površina zemljišta;
¨ vrsta teritorijalne zone i vrsta funkcionalne (dozvoljene) upotrebe zemljišne parcele;
¨ lokacija i faktori okoline.
Glavni zahtjevi koji su korišteni u pripremi razmatrane metodologije i utvrđivanju katastarske vrijednosti zemljišta naselja bili su:
¨ kontinuitet tokom sprovođenja Državnog programa promocije zdravlja;
¨ pouzdanost i dostupnost izvornih informacija;
¨ objektivnost uzimanja u obzir postojećih faktora cijena;
¨ kompatibilnost sa sistemom državnog katastra zemljišta (DZK);
¨ jednostavnost i svestranost korišćenja specijalnog softvera Metodologije;
¨ multifunkcionalnost i hijerarhija Metodologije;
¨ prilagođavanje pristupa i metoda za procjenu vrijednosti nekretnina.
Sastav primarnih podataka koji se koriste u ovoj metodologiji formiran je na osnovu statističkih i drugih informacija koje u svom djelovanju obrađuju upravljanje zemljištem, urbanizam, druge službe i procjenitelji. Konkretno, informacije o transakcijama sa objektima nekretnina mogu biti predstavljene podacima o transakcijama sa objektima nepokretnosti (kupoprodaja, zakup, kupovina zemljišnih parcela pod privatizovanim preduzećima), kao i ponudene cene za objekte nekretnina objavljene u posebnim publikacijama ili medijima.
Glavne faze izračunavanja katastarske vrijednosti naselja naselja prema metodi koja se razmatra su:
1) sprovođenje faktorske analize uzimajući u obzir faktore cene;
2) identifikaciju klastera administrativnih okruga, naselja, katastarskih blokova na teritoriji subjekta Ruske Federacije, kao i identifikaciju karakterističnih tačaka (raskrsnica ulica, centara baštenskih i garažnih površina, itd.) na teritoriji Ruske Federacije. naseljavanje i njihovo dodjeljivanje određenom klasteru;
3) utvrđivanje testa, najtipičnijih indikatora objekata u svakom klasteru i utvrđivanje analitičkih zavisnosti između transakcionih cena za zemljišne parcele i druge nepokretnosti i faktora cena;
4) obračun specifičnih pokazatelja katastarske vrednosti zemljišta po vrsti funkcionalne namene za ispitne objekte klastera;
5) raspodela (dodeljivanje) na osnovu analitičkih zavisnosti pojedinih pokazatelja katastarske vrednosti zemljišta, obračunate za ogledne objekte klastera, na druge objekte ovog klastera;
6) obračun katastarske vrednosti zemljišnih parcela na osnovu specifičnih pokazatelja katastarske vrednosti zemljišta objekata klastera u kojima se parcela nalazi.
IN opšti pogled Izračun katastarske vrijednosti zemljišne parcele (P) može se predstaviti sljedećom formulom:
P= S zemljišni račun *(Ppos i +Ptransakcije i) * Za i c,
gdje: S zemljišni račun – površina zemljišta (m2);
Ppos i – linearna funkcija komprimiranih faktora za i-ti klaster, uzimajući u obzir karakteristike infrastrukture naselja (infrastrukturna komponenta), rub/m2;
Ptransakcije i je linearna funkcija parametara transakcije za i-ti klaster, uzimajući u obzir karakteristike određene zemljišne parcele (lokalne komponente), rub/m2;
K i c je koeficijent prelaska sa specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišta po vrsti funkcionalne namjene, za koji postoje podaci o prometu sa zemljišnim parcelama i drugim objektima nekretnina, na specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišta od vrsta funkcionalne upotrebe, za koju ne postoje statistički podaci o tržišnim transakcijama.
Zbog objektivnog ograničenja transakcija sa neizgrađenim zemljišnim parcelama na teritoriji naselja, Metodologija predviđa mogućnost korišćenja podataka o transakcijama sa zemljišnim parcelama na kojima se nalaze zgrade (objekti). Katastarska vrijednost zemljišne parcele i (ili) specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišta utvrđuje se metodom „vađenja“ (metoda za određivanje vrijednosti zemljišne parcele po principu ostatka).
Specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta po vrsti funkcionalne namjene za koje nema podataka o prometu utvrđuju se na osnovu specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišta po vrsti funkcionalne namjene za koju postoji najviše puna statistika transakcije i stručna procjena odnosa doprinosa faktora cijena konkretnom pokazatelju katastarske vrijednosti zemljišta za datu vrstu funkcionalne namjene i vrste funkcionalne namjene za koju ne postoje podaci o prometu.
Stručna procjena omjera doprinosa faktora cijena koji utiču na katastarsku vrijednost zemljišnih parcela različitih funkcionalnih namjena vrši se na osnovu standardnog upitnika, čija se analiza i obrada vrši metodom „analize hijerarhije“. .
Procedura za izvođenje GKZP uključuje dvije tehnološke linije. Prema prvom tehnološka linija Katastarska vrijednost zemljišnih parcela unutar granica naselja sa populacijom od 10.000 ili više stanovnika (>10.000) utvrđuje se na osnovu faktorske analize i grupisanja objekata Komiteta za upravljanje državnom imovinom na teritoriji konstitutivnog entiteta Ruske Federacije. i formiranje analitičkih zavisnosti između cena transakcija sa zemljišnim parcelama i drugim objektima nekretnina i faktora cena. Druga tehnološka linija određuje katastarsku vrijednost zemljišnih parcela u malim gradovima i selima, seoskih naselja sa populacijom do 10.000 ljudi (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.
Praktično uputstvo za primenu metodologije SCPP za organizacije koje obavljaju poslove na državnoj katastarskoj proceni zemljišta naselja su posebna Tehnička uputstva, koja daju objašnjenja o matematičkom aparatu koji se koristi u metodologiji, fazama i vrstama radova na SCCP. Metodologija SKPP-a, tehnička uputstva, poseban softver sa korisničkim priručnikom predstavljaju jedinstvenu metodološku podršku za rad na utvrđivanju katastarske vrijednosti naselja.
Vrednovanje šumskog zemljišta
Prema čl. 101. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, šumska zemljišta uključena u zemljište šumskog fonda obuhvataju zemljišta pokrivena šumskom vegetacijom i koja nisu pokrivena njome, ali su namijenjena njenoj obnovi - čistine, opožarena područja, otvoreni prostori, čistine i drugo.
Katastarska vrijednost šumskog zemljišta utvrđuje se na tri nivoa:
¨ zone procjene i sastavni subjekti Ruske Federacije;
¨ šumarska preduzeća;
¨ parcele šumskog zemljišta u granicama šumarskih preduzeća.
Katastarska vrijednost šumskog zemljišta utvrđuje se na osnovu kapitalizacije godišnjeg procijenjenog prihoda od zakupnine dobijenog kao rezultat privrednog korištenja šumskog zemljišta.
Na prvom nivou državne katastarske procjene šumskog zemljišta Ruske Federacije utvrđuje se katastarska vrijednost 1 hektara šumskog zemljišta u granicama zona procjene i konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.
Zone procjene se poklapaju sa šumskim poreznim područjima. Granice poreskih okruga za šume utvrđene su u skladu sa Uredbom Vlade Ruske Federacije od 19.02.2001. br. 127 „O minimalnim stopama plaćanja za drvo koje se prodaje u stanu“ (Sabrani zakoni Ruske Federacije, 03. /05/2001, broj 10, član 958).
Za određivanje katastarske vrijednosti 1 hektara šumskog zemljišta, izračunavaju se sljedeći pokazatelji po 1 hektaru šumskog zemljišta u zoni procjene i subjektu Ruske Federacije:
¨osnovna procijenjena produktivnost u fizičkom i monetarnom smislu;
¨osnovni procijenjeni troškovi;
¨cijena proizvodnje drveta;
¨godišnji procijenjeni prihod od najma.
Na drugom nivou državne katastarske procjene šumskog zemljišta Ruske Federacije utvrđuje se katastarska vrijednost 1 hektara šumskog zemljišta u granicama šumarskih preduzeća.
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti šumskog zemljišta uzima se u obzir jedna vrsta korištenja šuma - sječa.
Za utvrđivanje katastarske vrijednosti 1 hektara šumskog zemljišta za svako šumarsko preduzeće, po 1 hektaru šumskog zemljišta izračunavaju se sljedeći pokazatelji:
¨ procijenjena produktivnost u fizičkom i monetarnom smislu;
¨ procijenjeni troškovi;
¨ cijena proizvodnje drveta;
¨ godišnji procijenjeni prihod od najma.
Na trećem nivou državne katastarske procjene zemljišta šumskog fonda, objekti katastarske procjene su parcele šumskog fonda u granicama šumarskih preduzeća.
Pod parcelom šumskog fonda podrazumijeva se parcela šumskog fonda čije granice moraju biti označene u naravi šumskim znakovima i (ili) naznačene u planskom i kartografskom materijalu (šumskim kartama).
Prilikom državne katastarske procjene, šumske parcele se dijele na tri vrste:
1) Parcele šumskog zemljišta koje nije obraslo šumskom vegetacijom, a namijenjeno je njenoj obnovi (čistine, opožarene površine, mrtve sastojine, otvoreni prostori, pustare, čistine, površine rasadnika, otvorene šumske kulture i drugo).
2) parcele šumskog zemljišta koje zauzimaju zasadi koji nisu obuhvaćeni kategorijom zrelih i prezrelih šuma, odnosno zemljišta na kojima se nalaze mladi, sredovečni i zreli zasadi.
3) Parcele šumskog zemljišta koje zauzimaju zrele i prezrele zasade pogodne za završnu sječu uz postojanje odgovarajućih ekonomskih uslova.
Procjena zemljišta za industriju, energetiku, saobraćaj, veze, radio-difuziju, televiziju, informatiku, zemljišta za kosmičku djelatnost, zemljišta za odbranu, zaštićena zemljišta i zemljišta za druge posebne namjene.
Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela za industriju i druge posebne namjene podrazumijeva sljedeći redoslijed radnji:
¨ grupisanje različitih vrsta korištenja zemljišta za industriju i druge posebne namjene;
¨ utvrđivanje specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišta (u daljem tekstu UPKSV) za vrste korištenja zemljišta svake grupe;
¨ obračun katastarske vrijednosti zemljišnih parcela za svaku grupu industrijskog i drugog zemljišta posebne namjene.
U slučajevima kada postoji tržišna vrijednost zemljišnih parcela za industriju i druge posebne namjene, utvrđena u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o poslovima procjene vrijednosti, katastarska vrijednost ovih zemljišnih parcela utvrđuje se kao procenat njihove tržišne vrijednosti.
U zavisnosti od metodoloških pristupa koji se koriste za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela, vrste industrijske i druge namjene zemljišta se kombinuju u grupe.
Procjena zemljišta vodnog fonda
Ekonomska procjena vodnih resursa zasniva se na sistemskom pristupu, odnosno zahtijeva sagledavanje vodnih resursa sliva vodnog tijela, uzimajući u obzir potrebe društva za vodnim resursima.
Prilikom procjene vodnih resursa uzimaju se u obzir njihova sljedeća svojstva:
¨ obezbijediti neophodne potrebe za vodom za ljude, floru, faunu, razvoj proizvodnje;
¨ biti izvor najjeftinije i ekološki najprihvatljivije električne energije;
¨ služe kao izvor prehrambenih resursa;
¨ biti izvor proizvodnih resursa, kao što su treset, sapropel;
¨ služe kao jeftino sredstvo komunikacije koje se koristi za unutrašnji prevoz tereta i putnika;
¨ biti glavni rekreativni resurs kako na lokalnom nivou (plaže, rekreacijski centri) tako i koristiti kao turističke rute.
Jedna od glavnih komponenti za procjenu vodnih resursa su troškovi zatvaranja, koji karakterišu društveno potrebne dozvoljene troškove za povećanje raspoloživih vodnih resursa u vezi sa promjenama u obimu njihove potrošnje na području koje se razmatra za dato vremensko razdoblje i odražavaju teritorijalno ograničenje vodnih resursa.
Druga komponenta u određivanju vrednovanja vodnih resursa je renta. Problem određivanja vodne rente pri korištenju vodnih resursa rješava se uzimajući u obzir povlačenje prihoda od zakupnine dobivenog korištenjem vodnih tijela, koja se razlikuju po karakteristikama kao što su prirodni faktori - kvalitet vode, udaljenost od potrošača, disperzija po slivnom području , dinamičnost i promjenjivost raspoloživih vodnih resursa u vremenu i povezani ekonomski faktori - troškovi za regulisanje riječnog toka, za izgradnju i rad magistralnih kanala složene namjene, troškovi održavanja i obnove hidrauličnih objekata, troškovi za poboljšanje kvaliteta vodnih tijela
Jedinični trošak resursa slatke vode određuje se omjerom zbira sljedećih pokazatelja:
¨ ekonomska procjena vode kao osnove života i postojanja ljudi, flore i faune;
¨ godišnja ekonomska procjena vodnih resursa koji se koriste za vodosnabdijevanje, za hidroenergetiku, korištenje vodnih površina za industrijske i ekonomske potrebe, za potrebe hrane, za osiguranje proizvodnih resursa.
Godišnja ekonomska procjena vodnih resursa koji se koriste kao plovni putevi u Ruskoj Federaciji iznosi 7,2 milijarde rubalja.
Za svako vodno tijelo, uključujući močvare, jezera, rijeke, pri izračunavanju jedinične cijene vodnih resursa uzimaju se samo indikatori ekonomske procjene karakteristični za njih. Prilikom utvrđivanja jedinične cijene vodnih resursa za pojedina vodna tijela primjenjuju se povećavajući koeficijenti: za močvare se primjenjuju povećani koeficijenti, uzimajući u obzir njihovu sposobnost da sadrže i akumuliraju rezerve vode; Za jezera se koriste koeficijenti povećanja koji uzimaju u obzir visok kvalitet njihove slatke vode.
Prema stručnoj ocjeni, povećavajući koeficijenti primjenjuju se u sljedećim iznosima: za močvare - 1,3, za jezera - 2; za rijeke – 3.
PROCJENA ZEMLJIŠTA
Pokazatelji i metode procjene zemljišta
Tutorial
Volgograd
2 Faktori koji određuju cijenu zemljišta. 6
3 Principi vrednovanja zemljišta. 8
4. Proces evaluacije. Pristupi izvođenju radova na procjeni zemljišta. 12
5 Savremene metode katastarskog vrednovanja zemljišta u Rusiji. 15
5.1. Vrednovanje naselja. 16
5.2. Procjena poljoprivrednog zemljišta. 19
5.3 Procjena zemljišta hortikulturnih, vrtlarskih i dacha udruženja. 22
5.4 Vrednovanje šumskog zemljišta. 24
5.5 Procjena zemljišta posebno zaštićenih područja i objekata. 26
5.6 Procjena zemljišta za industriju, energetiku, saobraćaj, komunikacije, radio-difuziju, televiziju, informatiku, zemljišta za svemirske djelatnosti, odbrambene, sigurnosne i druge posebne namjene. 27
5.7 Procjena zemljišta vodnog fonda. 27
Katastarska vrijednost je jedan od elemenata oporezivanja - poreska osnovica (u skladu sa stavom 1. člana 17. i stavom 1. člana 390. Poreskog zakona Ruske Federacije). Uspostavljanje svakog poreza nužno zahtijeva identifikaciju poreskih obveznika i elemente oporezivanja. Dakle, u cilju utvrđivanja poreza na zemljište u skladu sa stavom 2 člana 390 Poreskog zakona Ruske Federacije, delom 2 člana 66 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, stav 10 Pravila za provođenje državne katastarske procene vrednosti zemljište, odobreno Uredbom Vlade Ruske Federacije od 8. aprila 2000. br. 316, potrebno je odobrenje rezultata državne katastarske procjene kategorija zemljišta od strane izvršnog organa konstitutivnog entiteta Ruske Federacije.
U skladu sa članom 5. Poreskog zakonika Ruske Federacije, zakoni o porezima i naknadama konstitutivnih subjekata Ruske Federacije kojima se uvode porezi i (ili) naknade stupaju na snagu najkasnije 1. januara godine koja slijedi nakon godine. njihovog usvajanja, ali ne ranije od mjesec dana od dana zvaničnog objavljivanja njihovog usvajanja. Porez na zemljište je važan izvor punjenja opštinskog budžeta. Potpunost njegovog obračunavanja i plaćanja postaje posebno važna u vreme ekonomske krize. Analiza situacije pokazuje da na teritoriji mnogih opština, uključujući i grad Ulan-Ude, ostaje na hiljade zemljišnih parcela sa kojih bi trebalo da se naplaćuje porez na zemljište, čime se puni budžet, ali iz različitih razloga ovo zemljište ne stvara prihod. Među razlozima su prisustvo velikog broja neidentifikovanih parcela, kada je nejasan njihov vlasnik, mnogo je slučajeva izbjegavanja državne registracije prava na zemljišnim parcelama tokom njihovog stvarnog korištenja i drugo.
S tim u vezi, važan je zadatak kreiranja ažurne baze podataka o obveznicima poreza na zemljište, identifikacije zemljišnih parcela, praćenja korištenja zemljišnih parcela za njihovu namjenu, kao i utvrđivanja činjenica izbjegavanja državne registracije prava. na zemljišne parcele.
Ovaj zadatak se može riješiti samo kroz međuresornu saradnju, jer različiti odjeli, poput Ureda Federalne agencije za katastar nekretnina u Republici Burjatiji, Ministarstva imovine i zemljišnih odnosa, imaju informacije o zemljišnim parcelama, njihovim vlasnicima i pravima. nosioci, vrste dozvoljene upotrebe i stvarna upotreba zemljišta Republika Burjatija, poreska služba, opštinske uprave.
U 2012. godini, Ministarstvo imovine Republike Burjatije, u skladu sa Federalnim zakonom „O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji“ i uzimajući u obzir trenutni regulatorni okvir, ažuriralo je katastarsku procjenu poljoprivrednog zemljišta. U skladu sa gore navedenim Federalnim zakonom, katastarska procjena mora se vršiti najmanje jednom u 5 godina.
Rezultati nove katastarske procjene odobreni su 6. decembra Uredbom Vlade Republike Burjatije br. 738, a stupili su na snagu 1. januara 2013. godine.
Prethodna katastarska procena poljoprivrednog zemljišta u republici je izvršena 2006. godine, a stupila je na snagu 2007. godine. Prosječna specifična katastarska vrijednost 1 m2 poljoprivrednog zemljišta kretala se od 8,0 kopejki do 2,26 rubalja, budući da je u skladu sa metodologijom koja je tada bila na snazi za nekoliko regiona Republike Burjatije, utvrđen jedan specifičan pokazatelj u iznosu od 8,0 kopejki po 1 m2. Ova vrijednost je bila minimalni pokazatelj katastarske vrijednosti poljoprivrednog zemljišta za sve konstitutivne entitete Ruske Federacije.
Uz takvu katastarsku vrijednost, iznosi obračunanog poreza na zemljište bili su toliko mali da su bili u suprotnosti s jednim od principa na kojima se zasnivaju Zakon o zemljištu Ruske Federacije i drugi akti zemljišnog zakonodavstva izdati u skladu s njim, a to je „plaćanje zemljišta koristiti. Osim toga, sa tako niskom katastarskom vrijednošću, poljoprivredno zemljište često nije moglo biti kapital za poljoprivrednike. Banke su odbijale da daju kredite za razvoj poslovanja obezbeđene tako jeftinom zemljom.
Istovremeno, tržišna vrijednost 1 sq. m zemljišta u ovoj kategoriji, na primjer, u Kabanskom i Pribajkalskom regionu dostigao je 100 rubalja i više.
U skladu sa Smjernicama za državnu katastarsku procjenu poljoprivrednog zemljišta (odobrenim Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 20. septembra 2010. br. 445), sve vrste korištenja zemljišta podijeljene su u 6 grupa. Pravila za grupisanje vrsta korišćenja u okviru poljoprivrednog zemljišta su sledeća:
Grupa 1 vrsta korištenja - zemljišta pogodna za oranice, sjenokoše, pašnjake, zauzeta ugarima na dan državne katastarske procjene zemljišta, višegodišnji zasadi, poljoprivredni putevi, komunikacije, šumski zasadi, namijenjeni za osiguranje zaštite zemljišta od efekata negativnih (štetnih) prirodnih, antropogenih i izazvanih pojavama, kao i vodnih tijela namijenjenih za podršku aktivnostima na farmi;
Grupa 2 vrsta korištenja - zemljišta koja nisu pogodna za oranice, ali su pogodna za uzgoj nekih vrsta industrijskih usjeva, višegodišnjih zasada, bobica, čaja, grožđa, pirinča (nije dostupno u Republici Burjatiji).
3. grupa vrsta korišćenja - zemljišta za poljoprivredne svrhe, zauzeta zgradama, građevinama, građevinama;
4. grupa vrsta korištenja - zemljišta za poljoprivredne svrhe, na kojima se nalaze vodna tijela i koja se koriste za poslovne aktivnosti;
5 grupa vrsta korišćenja - zemljišta poljoprivredne namene na kojima se nalaze šume;
6. grupa vrsta korišćenja - ostala poljoprivredna zemljišta, uključujući močvare, poremećena zemljišta, zemljišta na kojima se nalaze deponije, deponije, jaruge, peskovi.
Spisak zemljišnih parcela uključenih u poljoprivredna zemljišta koja podliježu državnoj katastarskoj procjeni korištena je kao početna informacija za raspodjelu po vrstama dozvoljene upotrebe i određivanje grupe vrsta dozvoljenog korištenja na teritoriji Republike Burjatije. Vrste dozvoljene upotrebe uključene u listu zemljišnih parcela koje su predmet Državnog komiteta za poljoprivredu, informacije o stvarnom korištenju, lokaciji i fizičkim karakteristikama objekata procjene, ekonomskim, političkim, društvenim i ekološkim uslovima na osnovu „Analize socio-ekonomska situacija Republike Burjatije” (tabela 3.1)
Tabela 3.1 - Broj zemljišnih parcela po grupama vrsta korišćenja
|
Koristite grupe |
Broj zemljišnih parcela |
|
Dakle, većina zemljišnih parcela je svrstana u grupu 1 vrsta korišćenja.
U sklopu prikupljanja podataka potrebnih za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u grupu 1. ovog stava, utvrđena je lista tipova zemljišta za svaki katastarski kvart i površina koje svaka vrsta zauzima. Područja su određena pomoću alata MapInfoProfessional digitalizacijom karata tla Burjatske Autonomne Sovjetske Socijalističke Republike.
Prikupljeni su podaci o stvarnim jediničnim troškovima materijala, bruto prihodima, produktivnosti, zasijanim površinama, bruto žetvi i prodajnim cijenama poljoprivrednih kultura po opštinama.
Kao izvori informacija korišteni su materijali Teritorijalnog tijela Federalne državne službe za statistiku i Ministarstva poljoprivrede Republike Burjatije:
Analitička bilješka „O indeksu cijena poljoprivrednih proizvođača u Republici Burjatiji“;
Bilteni „Zasijane površine i bruto prinosi poljoprivrednih kultura“ za period od 2007. do 2011. godine;
Informacije o materijalnim troškovima za uzgoj i žetvu poljoprivrednih kultura u opštinama Republike Burjatije za period od 2007. do 2011. godine;
U sklopu prikupljanja podataka potrebnih za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela svrstanih u Grupu 3, utvrđena je lista faktora troškova koji imaju značajan uticaj na tržišnu vrijednost zemljišnih parcela svrstanih u Grupu 3:
Udaljenost od administrativnog centra opštinskog okruga (urbanog okruga) do grada Ulan-Udea;
Udaljenost od parcele do najbližeg naselja;
Udaljenost od parcele do najbliže željezničke stanice;
Bruto vrijednost poljoprivrednih proizvoda;
Bruto vrijednost stočarskih proizvoda;
Bruto vrijednost biljne proizvodnje;
Kao početne informacije korišteni su materijali Teritorijalnog tijela Federalne državne službe za statistiku Republike Burjatije:
Zbirka „Proizvod poljoprivrednih proizvoda“ za period od 2009. do 2011. godine;
Napravljen je i opis svake lokacije koja je dodijeljena grupi 3 u smislu faktora troškova. Podaci dobiveni iz digitalnih tematskih karata.
Izrada digitalnih tematskih karata odvijala se prema sljedećoj metodologiji: kreiranje vektorskih tematskih slojeva i rasporeda, skaliranje i označavanje karte, postavljanje legende.
Za kreiranje mapa korišten je sljedeći softver:
Programi za rastersku grafiku (AdobePhotoshop) za obradu rasterskih slika;
Vektorski grafički programi (CorelDraw) za grafičku konstrukciju vektorske slike;
Specijalizovane GIS aplikacije za izradu digitalnih karata (MapInfo, itd.).
U skladu sa gore navedenim softverom kreirani su:
Karta-šema procjene zoniranja općinskog okruga Republike Buryatia prema tipovima tla;
Karta-šema procjene zoniranja općinskog okruga Republike Buryatia za grupu 3
Katastarska vrijednost poljoprivrednog zemljišta razvrstanog u grupu 1 utvrđuje se sljedećim redoslijedom:
Kombiniranje podtipova tla u tipove;
Određivanje tipova zemljišta u granicama svake katastarske četvrti i površina koje zauzima svaka vrsta;
Određivanje referentnih plodoreda za svaki tip zemljišta;
Određivanje standardnog prinosa poljoprivrednih kultura uključenih u referentne plodorede za svaki tip zemljišta;
Određivanje predviđene prodajne cijene za svaki usjev kao dio referentnog plodoreda;
Obračun predviđenog specifičnog bruto prihoda svih poljoprivrednih kultura kao dijela svakog referentnog plodoreda;
Određivanje predviđenih jediničnih troškova materijala za uzgoj i žetvu usjeva za svaki referentni plodored;
Određivanje visine dobiti preduzetnika;
Obračun SIZR-a za sve poljoprivredne kulture kao dio svakog referentnog plodoreda;
Određivanje maksimalnih vrijednosti SLR za svaku poljoprivrednu kulturu kao dio referentnih plodoreda;
Određivanje koeficijenta kapitalizacije;
Izračunavanje CVS svake poljoprivredne kulture uključene u referentne plodorede;
Obračun u okviru katastarskih četvrti UPKS poljoprivrednog zemljišta klasifikovanog kao grupa 1;
Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela koje se nalaze na teritoriji Moskovske oblasti i klasificirane kao grupa 1.
Prilikom određivanja referentnih plodoreda, ključni faktori koji utiču na sastav useva koji se mogu uzgajati na određenom tlu su karakteristike lokalne klime.
Spisak vrsta poljoprivrednih kultura koje se mogu uzgajati na teritoriji Moskovske oblasti i sastav plodoreda prema vrsti tla određuju se u skladu sa prirodnim i klimatskim uslovima karakterističnim za svaku regiju.
Standardni prinos je određen pomoću formule 1:
Gdje U- vrijednost mogućeg prinosa, t/ha;
W- rezerva produktivne vlage u tlu u proljeće, mm;
R- količina padavina tokom vegetacije 2, mm;
0,7 - faktor iskorišćenja padavina;
TO V - koeficijent potrošnje vode (količina vode (m 3) koju ispare biljke i tlo da bi se formirala 1 tona vlažne težine komercijalne kulture), m 3 /t;
S- zbir komponenti komercijalnih (glavnih) i nekomercijalnih (nusproizvoda) proizvoda;
IN With- standardna vlažnost, %.
Rezerva produktivne vlage u tlu određena je formulom:
W = 0,1 -d-h-(B-B 3), (3.2)
Gdje W- rezerva produktivne vlage, mm;
0,1 - koeficijent konverzije sloja vode;
d- zapreminska masa tla, g/cm 3 ;
h- debljina sloja tla, cm;
IN- vlažnost tla, %;
IN 3 - sadržaj vlage pri uvenuću, %.
Rezultate katastarske procjene poljoprivrednog zemljišta u 2012. godini karakterišu sljedeći pokazatelji:
U svim regijama bilježi se porast specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti poljoprivrednog zemljišta, dok:
Minimalni specifični pokazatelj katastarske vrijednosti bio je 91 kopejk po kvadratnom metru u okrugu Muisky, maksimalni - 6,2 rublja po kvadratnom metru u okrugu Bichursky;
Prosečna specifična katastarska vrednost za republiku u celini iznosila je 3,07 rubalja/m2;
U proseku u republici, katastarska vrednost poljoprivrednog zemljišta povećana je za 4,81 puta.
Uzimajući u obzir povećanje katastarske vrijednosti, prosječan porez na zemljište za parcelu I grupe površine 10 hektara u prosjeku će biti:
1176 rubalja godišnje (Džidinski okrug);
1062 rubalja godišnje (Bichursky okrug);
414 rubalja godišnje (Ivolginsky okrug)
1170 rubalja godišnje (Mukhorshibirsky okrug);
273 rublja godišnje (okrug Muysky).
Za poljoprivredno zemljište koje zauzimaju zgrade, građevine, građevine, maksimalna specifična katastarska vrijednost je 10,71 rubalja/m2. u okrugu Dzhidinsky i 8,85 rubalja/m2. u okrugu Bichursky.
Povećanje katastarske vrijednosti je posljedica promjene metodologije procjene: ako se ranije uzimao u obzir stvarni prinos, sada se obračun specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti (u daljem tekstu UPKS) vrši na osnovu standarda produktivnost zemljišta.
Pored toga, za 3. grupu vrsta korišćenja UPKS se utvrđuje tako što se tržišna vrednost referentne parcele podeli njenom površinom, a za 4. grupu vrsta korišćenja UPKS se uzima jednaka tržišnoj vrednosti zemljišta. ova zemljišta, utvrđena u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o aktivnostima procene (tabela 3.2)
Tabela 3.2 - Rezultati proračuna UPCS zemljišta klasifikovanih u grupu 3
|
općina |
UPKS zemljišta klasifikovanih kao grupa 3 |
|
|
Barguzinsky | ||
|
Bauntovski | ||
|
Bichursky | ||
|
Dzhidinsky | ||
|
Eravninsky | ||
|
Zaigraevsky | ||
|
Zakamensky | ||
|
Ivolginsky | ||
|
Kabansky | ||
|
Kizhinginsky | ||
|
Kurumkansky | ||
|
Kyakhtinsky | ||
|
Mukhorshibirsky | ||
|
Okinski | ||
|
Pribaikalsky | ||
|
Severobaikalsky | ||
|
Seleginski | ||
|
Tarbagataisky | ||
|
Tunkinsky | ||
|
Khorinsky |
Budući da se porez na zemljište obračunava na osnovu katastarske vrijednosti zemljišnih parcela i zavisi prije svega od površine i usvojene poreske stope u slajdovima, dali smo neke obračune poreza na zemljište za velike zemljišne parcele na osnovu odobrenih katastarska vrijednost u okrugu Ivolginsky i Tarbagataysky, sa maksimalnom poreskom stopom od 0,3%
Da bi se povećala efikasnost upravljanja zemljištem u Republici Burjatiji, potrebno je stvoriti povoljne uslove za razvoj tržišta nekretnina i razvoj infrastrukture državnog katastra nekretnina kako bi se stvorio potpun i pouzdan izvor informacije koje se koriste u svrhe oporezivanja, uključujući mjere za:
unapređenje sistema poreskih i neporeskih plaćanja za korišćenje zemljišta, uključujući i na principu uzimanja u obzir potrebe podrške društveno značajnim delatnostima, kao i zaštitu interesa ljudi iz redova siromašnih i socijalno ugroženih kategorija građana ;
unapređenje pravnog i metodološkog okvira za regulisanje zemljišnih odnosa, u cilju pojednostavljenja i pojednostavljenja postupaka davanja zemljišnih parcela građanima i pravnim licima, te koordinacije aktivnosti državnih organa, jedinica lokalne samouprave uključenih u davanje zemljišnih parcela građanima i pravnim licima
formiranje od strane organa lokalne uprave općinskih okruga u Republici Burjatiji sredstava za preraspodjelu poljoprivrednog zemljišta i njihovo dalje raspolaganje.
Trenutno je unapređenje informacione podrške za aktivnosti procene, uključujući i katastarsku procenu zemljišnih parcela, glavni faktor u poboljšanju kvaliteta rada na proceni. Bez temeljnih odluka u informacionoj podršci katastarske vrednosti, njene dalje organizacione i metodološke transformacije su gubljenje novca i vremena.
Istovremeno, izuzetno je važno proširiti informativni sadržaj katastra nepokretnosti, što je direktna funkcija države. U opisu upisane zemljišne parcele moraju biti navedeni svi njeni detalji potrebni za obračun katastarske vrijednosti prema odobrenoj metodologiji i SPO. Na primer, za zemljišne parcele pod industrijskim objektima van naseljenih mesta, pripadnost zemljišne parcele grupi za procenu, parametri susednosti zemljišne parcele i sl. moraju biti direktno evidentirani u katastarskim materijalima na osnovu celokupne skup podataka za ovu parcelu. Trenutno je dostupna metodološka podrška za katastarsko vrednovanje zemljišnih parcela svih vrsta i kategorija. Poznati pokazatelji katastarske procjene zemljišnih parcela moraju biti prikazani u katastarskim evidencijama.
Stručna komponenta je skoro potpuno isključena iz katastarske procjene. Na osnovu postojećeg iskustva u radu na procjeni vrijednosti, možemo nedvosmisleno zaključiti da nam tržišne informacije ne dozvoljavaju da izgradimo prihvatljive statističke modele bez uključivanja stručnih procjena stručnjaka.
Katastarska vrijednost zemljišnih parcela u centralnom dijelu velikih ruskih naselja potcijenjena je 2-5 puta. Ova ekonomska osnova korupcije već je donijela i moralnu i ekonomsku štetu. Naprotiv, precjenjivanje katastarskih vrijednosti na periferiji velikih naselja stvorilo je ozbiljne probleme za razvoj industrije na ovim prostorima.
Katastarska procjena mora obavezno uključivati ispitivanje od strane dvije ili tri organizacije za procjenu iz sastavnice federacije. Ova odredba se mora unijeti u administrativne propise
Subjekt federacije treba da ima pravo da o svom trošku ažurira katastarsku procenu u vremenskom roku i u obimu koji odgovara njegovim potrebama, odnosno godišnje, a ne jednom u tri do pet godina.
Radovi na državnoj katastarskoj procjeni zemljišta vodnog fonda obavljeni su na teritoriji zemlje 2004-2006. godine u skladu sa Metodološkim preporukama za državnu katastarsku procjenu zemljišta vodnog fonda, odobrenim naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije. od 14.05.2005. godine broj 99. U zavisnosti od metodoloških pristupa koji se koriste za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela u sastavu vodnog fonda zemljišta su objedinjene u šest grupa.
Prva grupa uključuje zemljišne parcele koje zauzimaju odvojena vodna tijela koja su u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Druga grupa uključuje zemljišne parcele koje zauzimaju izolirana vodna tijela, povučena iz prometa ili ograničena u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, kao i zemljišne parcele koje zauzimaju građevine dizajnirane za zaštitu od poplava i uništavanja obala akumulacija, obale i dna riječnih korita; konstrukcije (brane) koje zatvaraju objekte za skladištenje tečnog otpada industrijskih i poljoprivrednih organizacija; uređaje protiv erozije na kanalima, kao i druge objekte namijenjene sprječavanju štetnog djelovanja vode i tečnog otpada na zemljištima vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i na zemljištima namijenjenim za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničkih objekata i drugih vodoprivrednih objekata i objekata. U treću grupu spadaju zemljišne parcele u okviru zemljišta vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte koje zauzimaju: objekti vodosnabdijevanja; objekti ribolova i lova; hidraulične konstrukcije; vodozahvatne, lučke i druge vodoprivredne građevine i objekte. Četvrta grupa obuhvata zemljišne parcele u zemljištu vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte koje zauzimaju drveće, grmlje. ili druge vegetacije. Peta grupa obuhvata zemljišne parcele u zemljištu vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte koji se ustupaju hortikulturnim, vrtlarska i dacha udruženja. U šestu grupu spadaju zemljišne parcele u okviru zemljišta vodozaštitnih zona vodnih tijela, kao i zemljišta namijenjena za uspostavljanje prava prolaza i zaštitnih zona za vodozahvate, hidrotehničke objekte i druge vodoprivredne objekte i objekte na kojima se nalaze objekti za rekreaciju.
Istovremeno, u gradovima Moskvi i Sankt Peterburgu, kao iu 26 drugih konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, procjena ovih zemljišta nije izvršena zbog nedostatka objekta procjene.
U 2010. godini obavljen je rad na državnoj katastarskoj procjeni zemljišta vodnog fonda u regiji Sverdlovsk.
U 2011. godini obavljeni su radovi na državnoj katastarskoj proceni zemljišta vodnog fonda u Permskoj teritoriji, Republici Tatarstan i Krasnojarskoj teritoriji. U regiji Orenburg rad je obavljen 2011. godine, a rezultati su odobreni 2012. godine.
Rezultati rada na procjeni odobrenih od strane područnih organa izvršne vlasti po grupama prikazani su u Prilogu 21.
Utvrđivanje katastarske vrijednosti novoformiranih zemljišnih parcela koje su podvrgnute državnom katastarskom upisu, kao i zemljišnih parcela za koje je izvršen državni katastarski upis; aktuelne promjene vezane za promjenu kategorije zemljišta, vrste dozvoljene upotrebe ili pojašnjenje površine zemljišnih parcela
U skladu sa Zakonom o vrednovanju, ako je u periodu između dana poslednje državne katastarske procene i datuma sledeće državne katastarske procene izvršen državni katastarski upis ranije neevidentiranih objekata nepokretnosti i (ili) relevantne informacije je upisana u državni katastar nepokretnosti kada je došlo do promjene kvalitativnih i (ili) kvantitativnih karakteristika objekata nepokretnosti, što povlači za sobom promjenu njihove katastarske vrijednosti, katastarsku vrijednost takve nepokretnosti utvrđuje organ koji vrši poslove državne katastarske vrijednosti. nekretnine. Navedena ovlašćenja organa koji obavlja poslove državne katastarske procene vrednosti za utvrđivanje katastarske vrednosti novoupisanih objekata nepokretnosti i objekata nepokretnosti za koje je došlo do promene njihovih kvantitativnih i (ili) kvalitativnih karakteristika, po osnovu odluke ovog organa, imaju pravo da ih izvršavaju njemu podređene državne budžetske institucije.
Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti u slučajevima formiranja nove zemljišne parcele; promjene u površini zemljišne parcele prilikom racionalizacije njenih granica; promjene u vrsti dozvoljene upotrebe zemljišne parcele; prenošenje zemljišne parcele iz jedne kategorije u drugu ili pripisivanje zemljišne parcele određenoj kategoriji zemljišta; utvrđivanje ranije upisanih zemljišnih parcela koje nisu uvrštene u popisnu listu utvrđeno je Metodološkim uputama za utvrđivanje katastarske vrijednosti novoformiranih zemljišnih parcela i postojećih zemljišnih parcela u slučajevima promjene kategorije zemljišta, vrste dozvoljene upotrebe ili pojašnjenja površine zemljišta. zemljišna parcela (odobrena naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 12.08.2006. br. 222) (u daljem tekstu: Smjernice).
Podaci o broju novoformiranih zemljišnih parcela, kao i postojećih zemljišnih parcela u slučajevima promjene karakteristika po kojima je utvrđena katastarska vrijednost u 2011. godini, po konstitutivnim subjektima Ruske Federacije, prikazani su u Prilogu 21. U 2011, ukupno 5.828.779 ovih je identifikovano širom Ruske Federacije zemljišnih parcela. U kontekstu federalnih okruga Ruske Federacije, informacije su prikazane na slici 3-21.
Najveći broj (2.428.248 ili 41,6% od ukupnog broja u Ruskoj Federaciji) novoformiranih zemljišnih parcela, kao i postojećih zemljišnih parcela u slučajevima promjene karakteristika po kojima je utvrđena katastarska vrijednost u 2011. godini, uočen je u sastavu entiteti Ruske Federacije Centralnog federalnog okruga Na primjer, u Moskovskoj regiji, tokom izvještajnog perioda identifikovano je 1.894.000 zemljišnih parcela.
Značajan broj ovih zemljišnih parcela identifikovan je i na Uralu (1.269.978 ili 21,8% od ukupnog broja u Ruskoj Federaciji), Privolžskom (802.613 ili 13,8% od ukupnog broja u Ruskoj Federaciji) i Sibiru (765.713 ili 13,1% od ukupnog broja u Ruskoj Federaciji) federalni okruzi.
Ogroman broj novoformiranih zemljišnih parcela, kao i postojećih zemljišnih parcela, za koje je u 2011. godini izvršen državni katastarski upis tekućih promjena zbog promjene kategorije zemljišta, vrste dozvoljene upotrebe ili pojašnjenja površine zemljišta, posmatrano je u kategorijama zemljišta naselja i poljoprivredne namjene. Ova okolnost se objašnjava visokom aktivnošću tržišta zemljišta u naseljenim područjima.
Rice. 3-21. Podaci o broju novoformiranih zemljišnih parcela, kao i postojećih zemljišnih parcela u slučaju promjene karakteristika po kojima je utvrđena katastarska vrijednost u 2011.