Biografija Romana Rozentala. Roman Rosenthal: „Ne vjerujem u budućnost džepnih banaka. Budućnost pripada velikim bankama. Kako će situacija uticati na špekulativne kupovine?

Generalni direktor izraelske razvojne kompanije MirLand Development Roman Rosenthal rekao je za DP kako kompanija diverzifikuje valutne rizike, po čemu se Sankt Peterburg razlikuje od ostalih metropola svijeta, dao je prognozu rasta cijena stanova u 2015. i objasnio zašto strani investitori, uprkos sankcijama, nastoje da rade u Rusiji.

Romane, vaša kompanija je ušla na tržište Sankt Peterburga 2006. godine i od tada je uključena u projekat Triumph Park na Pulkovskoj magistrali. U kojoj je fazi?

Pušten u rad druga faza. Počeli su sa predajom ključeva stanarima 6 mjeseci prije roka. 98% stanova tamo je već prodato. A u trećoj fazi, koja je u aktivnoj izgradnji, - 65%. Što se tiče sljedeće faze, još razgovaramo o datumu početka prodaje, iako je izgradnja već u toku. Mislim da ćemo početi sa prodajom u martu sljedeće godine. Ono što je trenutno u izgradnji ili je izgrađeno (3,5 hiljada stanova) samo je trećina projekta. Za samo 6 godina biće ih više od 9 hiljada.

Ko danas kupuje kuću od vas?

Prema našoj analitici, To su uglavnom mlade porodice sa djecom. Po pravilu, stanovnici Sankt Peterburga. Mnogo je onih koji već imaju stambeni prostor u Moskovskoj oblasti i žele da poboljšaju uslove života ovde ili da kupe drugi stan. Postoje i investicioni poslovi, ali ih je malo. Od prvog dana cijene u projektu rasle su za 10-11% godišnje. Ako smo u prvoj fazi prodali stanovanje za 80 hiljada rubalja po 1 m2, onda u drugoj - već za 90 hiljada rubalja.

Planirate li nekako proširiti projekat kupovinom susjednih parcela? Bivša fabrika Samson, na primjer...

Sa vlasnicima "Samsona" komuniciramo, pa čak i postajemo prijatelji. Ali nećemo kupovati zemlju od njih. Nismo zadovoljni nivoom tražene cijene. I nema potrebe da širimo Triumph Park. Želimo da ovladamo onim što imamo. Iako tražimo parcele u drugim područjima Sankt Peterburga.

Šta možete reći o gradskoj pijaci zemljišta?

Nije se mnogo promijenilo posljednjih godina. Ostao je težak kakav je bio. Vlasnici parcela traže vrlo visoke cijene: žele ne samo da prodaju, već i da dobiju veliki dio profita investitora. Da sam na njihovom mjestu i ja bih to želio. Ali to nije uvijek moguće.

Štaviše, kvaliteta parcele su često upitne. Nismo zadovoljni ovakvim prijedlozima.

Kako ocjenjujete investicionu klimu u gradu?

Vlasti su se jako pooštrile politika urbanog planiranja (o društvenom opterećenju, gustini, visini zgrade, itd.). Programerima je postalo mnogo teže raditi. Ali pravila igre, ma koliko bila teška, svima su jasna i transparentna. Ovo je veliki plus za tržište. Uostalom, investitori ne traže lake načine. Oni idu tamo gdje mogu izračunati rizike i ekonomičnost projekata.

Stav Smolnyja o razvoju centra grada je postao oštriji. Da li dijelite ovu poziciju?

Ja sam mali gradski planer ali razumijem logiku ove odluke. Sankt Peterburg je neobičan grad.

Sjetite se priče sa potkrovljem iznad robne kuće Stockmann? Bilo je toliko buke. U kom drugom gradu na svijetu bi se o izgradnji nekakvog potkrovlja moglo razgovarati s takvim žarom? A gde bi drugo, osim Sankt Peterburga, mogao da se ukine Gazpromov projekat?..

Svuda za velike kompanije, posjedujući administrativne resurse, stvaraju posebne uslove u poslovanju, jer plaćaju ogromne poreze i otvaraju desetine hiljada radnih mjesta. To su pravila igre i u Njujorku i u Izraelu. Ali ne u Sankt Peterburgu. Ovo je, naravno, iznenađujuće. Ali za imidž grada to je, na kraju krajeva, čak i plus. Aktivan stav javnosti i jasan stav vlasti zaslužuju poštovanje. Ali lično, između moje ljubavi prema istorijskom Sankt Peterburgu i stilu Art Nouveau u arhitekturi, ja ću izabrati Sankt Peterburg.

Programeri se žale na krizu neplaćanja u industriji. Da li uredno plaćate svoje izvođače?

Plaćamo redovno. A situacija s neplaćanjima dio je ekonomske krize, njenog prvog talasa. Čim bude manje projekata, manje ekonomske aktivnosti, takve situacije će se sigurno pojaviti. Ali trenutno nismo dio ove krize. Naš dug na projektu Triumph Park je nula, prodaja stabilna...

Sberbanka je nedavno otvorila i kreditnu liniju od 3,3 milijarde rubalja za razvoj Trijumf parka. Zašto, inače, uzimate kredite u Rusiji, a ne u Evropi?

Tržište nekretnina u Rusiji je segment rublja. Sva prodaja i 85% naših troškova ovdje su u rubljama. Zato su krediti u rubljama. U dolarima finansiramo samo izgradnju trgovačkih centara u regionima. Ali ako pogledate našu korpu zaduživanja, polovina njih je u Rusiji, a polovina u drugim zemljama (uglavnom za korporativne obveznice). Na ovaj način diverzificiramo rizike. Ako se situacija u bankarskom sektoru promijeni, u ovom slučaju možete prebaciti podršku s jedne noge na drugu.

Koliko se sjećam, vaša partnerska Sberbanka je bila pod sankcijama. Ili nema ograničenja u izdavanju kredita?

Sankcije su pogodile mnoge. Ali ako Sberbank ne može da daje kredite u Rusiji, ko onda može?

Dogovor sa njim za Inače, važniji smo od novca. Ovo je ozbiljno osiguranje za naše rizike. Dioničari znaju: ako sutra odjednom cijelo tržište stane, mi ćemo završiti izgradnju našeg projekta, jer je kreditna linija Sberbanke dovoljna da se projekat završi u potpunosti, bez vlastitih sredstava i sredstava dioničara. Ali realno, nadam se da će mali procenat kredita biti iskorišten za završetak.

Kakva je vaša prognoza cijena stanova za iduću godinu?

Biće u granicama inflacije. Pitanje je samo kolika će biti ova inflacija. Do sada je iznosila 6% godišnje. To je velika zasluga regulatora. Općenito, cijena se sastoji od cijena građevinskog materijala i usluga. I imaju plafon. Tako će sljedeće godine rast cijena stanova biti nešto veći nego prošle godine. Ali ništa nas kritično ne očekuje.

Gdje još u Rusiji radi MirLand Development?

Završili smo izgradnju dva tržna centra u Saratovu i Jaroslavlju. Istovremeno, tražimo zemljište za stanovanje u Moskovskoj regiji. Tu smo već izgradili poslovni centar i mali prigradski elitni projekat, ali još nije bilo projekata masovnog stanovanja.

Inače, vlasnici moskovskog zemljišta Oni se ne razlikuju od onih u Sankt Peterburgu: takođe žele da oduzmu značajnu marginu programera. Ali šta se tu može oduzeti? Razgovor o super-profitima u našem poslu je mit. Ako u drugim industrijama možete zaraditi 7%, onda je ovdje 10%. I to se zove višak profita? U Izraelu, inače, 5% je pristojna marža. Iako se uvijek može naći neki izuzetak koji će samo potvrditi pravilo.

U kom regionu Rusije vam je najugodnije raditi?

Nigde ne jedemo med kašikama od jutra do večeri. Ali generalno, rusko tržište je homogeno. Đavo je u detaljima. Zabavljanje je važno. Iako nije svako poznanstvo u životu korupcija.

Da li strane kompanije žele da investiraju u Rusiju?

Od stranih investitora Postoji samo jedna želja - živjeti u miru i zarađivati ​​novac.

Ljudi to shvataju U geopolitičkoj klimi koja se danas razvila u Rusiji, posao postaje sve rizičniji i teži. Ali nisam sreo nijednog investitora koji nije shvatio da je potrebno biti ovdje. Ne možete biti globalni igrač ako niste prisutni u Rusiji. Dot.

Šta ako ne govorimo o strateškim planovima, već o investicijama ovdje i sada?

Ovo što se sada dešava sa sankcijama Rusiji, u bankarskom sistemu, s naftom i sa rubljom je, ako trezveno razmislimo, samo neznatna kolebanja u životnoj liniji savremenih kompanija, koje u proseku žive 50 godina. U trenutnoj situaciji možete raditi bez panike.

Vjerovatno će napustiti tržište oportunisti koji su željeli brzo ostvariti višak profita i nestati. Ovo nisu najbolja vremena za njih. Ali ostaće oni koji zaista žele da rade i vide rusko tržište kao stratešku podršku svom poslovanju. Mi smo među njima.

Svakako. I ne samo u Izraelu. Iako među investitorima postoji moda za regione za ulaganja. Nekada su BRIC zemlje bile u modi: Brazil, Indija, Kina. Tada im se imidž ponešto pogoršao. Mongolija je trenutno na vrhuncu investicione mode.

Što se tiče Rusije, naravno, Sada nije ono što je bilo prije 4-5 godina. Za to vrijeme ovdje je došao značajan broj investitora. A što je više investitora, to je niža marža, a samim tim i niža atraktivnost. No, uvjeren sam da će uskoro doći do renesanse interesovanja za rusko tržište. Nakon zatišja, svi će trčati u trku. Pa pametni investitori koji su željeli biti ovdje, ali nisu mogli jer je tržište već bilo tijesno, počinju da pobliže promatraju ovdje. Procijenite izglede. Sankcije neće trajati vječno. Uostalom, Rusija nije banana republika u Africi. Svi to razumiju. A oni koji ne razumiju izgubiće: i posao... i izbore.

Da li je, po Vašem mišljenju, moguće da se u sadašnjoj situaciji ponovi kriza iz 2008. godine?

Godine 2008. kriza je bila poput oporavka: oštra, snažna, duboka, ali kratka. A danas je kriza drugačija - ne manje duboka, ali očigledno dugotrajnija. Ali nisam vidio ni jednu ekonomiju u svijetu koja bi rasla bez recesije. To se ne dešava tako. Kada smo u jami sinusnog vala, čini nam se da se svijet ruši. Ali ne. Sve će se vratiti u normalu.

O kompaniji

MirLand Development Corporation

> Kompanija je osnovana 2004. godine za realizaciju velikih investicionih projekata na ruskom tržištu nekretnina. Kontrolni udio u kompaniji pripada investicionom holdingu Fishman Group. Posjeduje i upravlja sa preko 6 miliona m2 prostora za različite namjene.
> U decembru 2006. MirLand Development je održao IPO na Londonskoj berzi u vrednosti od oko 300 miliona dolara, sa kapitalizacijom kompanije od oko milijardu dolara. Kompanija realizuje projekte u oblasti stambenih i poslovnih nekretnina u Moskvi, Sankt Peterburgu, Saratov, Yaroslavl, Novosibirsk i drugi gradovi Rusije.

Biografija

Roman Rosenthal

> Tokom proteklih 14 godina, Roman Rosenthal je bio na poziciji finansijskog direktora u međunarodnim kompanijama koje posluju, uključujući i Rusiju. Godine 2006. pridružio se MirLand Development Corporation Plc.
> Prethodno je radio u revizorskim kompanijama, uključujući izraelsku podružnicu Price Waterhouse Coopers. Diplomirao je ekonomiju i računovodstvo na koledžu u Tel Avivu i ovlašteni je javni računovođa (CPA).
> 2011. godine zauzimao je 13. poziciju na rang listi najplaćenijih izraelskih top menadžera, prema Calcalist-u.

Odaberite fragment s tekstom greške i pritisnite Ctrl+Enter

Roman Rosenthal - izvršni direktor, član upravnog odbora (). Diplomirao je ekonomiju i računovodstvo na koledžu u Tel Avivu i ovlašteni je javni računovođa (CPA). Bio je na pozicijama u međunarodnim kompanijama i radio u revizorskim firmama, uključujući izraelsku podružnicu Price WaterhouseCoopersa.

Godine 2006. g. Rosenthal se pridružio Mirland Development Corporation Plc (Mirland Development Corporation), do novembra 2010. godine obavljao je dužnost glavnog finansijskog direktora. Oženjen, ima dvije ćerke.

Roman Rosenthal, porijeklom iz bivšeg Sovjetskog Saveza, jedan je od najplaćenijih izraelskih top menadžera. U 2011. zarađivao je u prosjeku 20.000 šekela dnevno. Ekonomska publikacija Globes proglašava ga jednim od novih izraelskih milionera.

Mirland Development Corporation (“Mirland Development Corporation”) ušla je na rusko tržište 2004. godine. Kontrolni udeo u kompaniji pripada investicionom holdingu Fishman Group, koji upravlja preko 6 miliona kvadratnih metara prostora širom sveta. Akcije kompanije kotiraju na Londonskoj berzi.

Pored Sankt Peterburga, Mirland uspješno realizuje projekte u oblasti stambenih i poslovnih nekretnina u Moskvi, Saratovu, Jaroslavlju, Novosibirsku i drugim gradovima Rusije. Do danas, kompanija ima šest završenih građevinskih projekata ukupne površine od preko 230.000 m2. m Još deset projekata (ukupno oko 1,5 miliona m2 su u različitim fazama realizacije).

Potražnja za kvalitetnim stanovanjem u Sankt Peterburgu je daleko od iscrpljenosti: više od 70% stanovnika grada sanja o poboljšanju uslova života, ali svake godine...

Potražnja za kvalitetnim stanovanjem u Sankt Peterburgu je daleko od iscrpljenosti: više od 70% stanovnika grada sanja o poboljšanju uslova života, ali samo dva do tri procenta u tome uspije svake godine. Generalni direktor MirLand Development-a Roman Rosenthal podijelio je sa BN-om svoje viđenje situacije na tržištu nekretnina u Sankt Peterburgu.

– Roman, MirLand posluje u nekoliko regiona Rusije. Kakvi su, po Vašem mišljenju, opšti trendovi na tržištu nekretnina u našoj zemlji? A šta mislite o preferencijama kupaca u Sankt Peterburgu danas?

– Mislim da je situacija u cijeloj Ruskoj Federaciji slična. Ali trendovi su posebno jasni u evropskom dijelu zemlje. Prije svega, u Sankt Peterburgu i Moskvi. Općenito je prihvaćeno da je Sankt Peterburg uvijek nekoliko mjeseci iza Moskve, ali je 2011. godine potrošač ovdje očito postao aktivniji. Potražnja je u trećem kvartalu, u odnosu na drugi, porasla za oko 45%. A opšti trendovi su sljedeći: potražnja za stambenim zgradama raste u posljednjih deset mjeseci.

– Desilo se kada su stručnjaci nazvali „rast“ samo desetinu procenta...

– Desilo se tako, ali sada je rast potražnje veoma primetan. Ove godine je već 30% veći nego prošle godine. To se može vidjeti u hipotekama. U 2009. godini, hipoteke širom zemlje iznosile su 143 milijarde rubalja. U 2010. skočio je na 365 milijardi, a za devet mjeseci ove godine već je dostigao 420 milijardi. Štaviše, znamo da su u posljednjim mjesecima godine transakcije uvijek aktivnije.

Mogu vam sa sigurnošću reći, između ostalog i na osnovu podataka iz vaše publikacije: cijene su rasle otprilike za postotak svakog mjeseca. Dobro se sjećate da su 2009. godine pali. Jer potražnje nije bilo, iako je ponuda i dalje postojala.

Manje znam o regionalnim gradovima, ali ne vidim nikakve preduslove da tamo situacija bude suštinski drugačija - slika je svuda otprilike ista. Naravno, u tako ogromnoj zemlji možete naći grad u kojem se sve dešava drugačije, ali ja govorim o glavnom trendu koji mi se čini pozitivnim i optimističnim.

– Vjerovatno znate da je Sankt Peterburg po površini otprilike jedan i po puta veći od Moskve. Međutim, Moskva je gotovo potpuno izgrađena, a Sankt Peterburg je okružen velikim brojem nerazvijenih teritorija. Koja područja Sankt Peterburga, po vašem mišljenju, mogu biti od interesa za velike investitore?

– Pa, tu nastaje određeni paradoks Sankt Peterburga. Grad je ogroman, kao što ste tačno primetili, ali u samom gradu u aktivnoj fazi izgradnje skoro da i nema kompleksnih dešavanja. Tu smo mi, tu je „Baltički biser“, „Severna dolina“, „Jubilejni Kvartal“... Jedan, dva, tri integrisana razvojna projekta. Možda postoje četvrti i peti koje sam slučajno zaboravio. Dakle, možemo reći da proizvod integrisanog razvoja postoji, ali u vrlo malom obimu. U Moskvi ga ima malo, jer tamo ima malo parcela, ali malo je i u Sankt Peterburgu, iako potencijala ima širom teritorije. Ali biznis nije uvijek spreman uložiti novac u razvoj infrastrukture velikih teritorija od nule.

– Ipak, mnogi stručnjaci smatraju da je efektivna potražnja već iscrpljena. O tome govore i naši zvaničnici. Recimo da je šefica Odbora za urbanizam i arhitekturu Julija Kiseleva nedavno objavila da je tempo stambene izgradnje već premašio planove za četiri godine. Jer, prema njenim rečima, danas na svakog stanovnika Sankt Peterburga dolazi 24,9 kvadrata. m - iako su prema Generalnom planu ovu cifru trebali dostići tek do 2015. godine...

– Smatram da je potražnja daleko od iscrpljenosti. Reći ću ti ovo. Prema statistikama koje imamo, više od 70% stanovnika Sankt Peterburga sanja o poboljšanju uslova života. Ali samo dva do tri posto uspiju svake godine.

– Dakle, možda se ova ogromna potražnja odnosi na ekonomsku, a ne komfornu klasu koju je vaša kompanija najavila u Trijumf parku?

- Nisam siguran. Na početku prodaje vidimo da ima više klijenata nego što su i naše najoptimističnije prognoze predviđale. Pa, po Vašem mišljenju, treba li razlikovati podjelu na „udobnost“ i „ekonomičnost“ po novcu ili po kvalitetu?

– Ja sam za razuman kompromis, naravno.

- To je to! Naša cijena kvadratnog metra je "prosječna za bolnicu" - 75 hiljada rubalja. po sq m. Što se tiče kvaliteta, imamo visokokvalitetnu monolitnu ciglu, izrađenu po individualnom projektu. Osim toga, naše kuće se razlikuju od „ekonomičnih“ po puno dodatnih elemenata. Na primjer, filteri za pročišćavanje vode, zatvorena uređena područja, visokokvalitetni liftovi iz Finske i još mnogo toga.

– Da li potrošači koji sada rezervišu smeštaj u Trijumf parku dolaze sa odobrenjem banke za hipotekarni kredit ili moraju da plate unapred da bi dobili stambeni prostor na rate? Općenito, kako većina klijenata radije plaća sa MirLandom?

– Oko 60% klijenata dolazi nam sa hipotekom ili punom otplatom unaprijed. Svi ostali kupuju na rate.

– Romane, sada neki privrednici kažu da se kriza nastavlja, drugi su izašli iz nje, treći kažu da je zauvek. Koliko je 2011. za tržišne operatere bila lakša od 2010. godine?

- Neuporedivo. To je kao dve različite ere. Prošla godina je bila izuzetno teška.

– Šta je tačno bila ta „težina“?

- Nemogućnost pozajmljivanja novca. Na kraju krajeva, razvojni posao se sastoji od dvije komponente: morate biti programer, ali morate biti i finansijer. 2010. je bila skoro nemoguća za finansijere - gotovo nemoguća. Ove dvije godine nisu uporedive. Prošle godine ljudi još nisu bili sigurni da li je ekonomija izašla iz krize ili ne.

Generalno, spreman sam da iznesem drugačiju teoriju o krizi. Možete se složiti ili ne složiti, ali ja vjerujem u to. U Rusiji nisu postojali preduslovi za početak krize. Psihologija je ovdje bila više na djelu. Rusija nikada nije bila korisnik svih onih dobara koje su dovele do krize na Zapadu. Svi ovi jeftini paketi kredita, pristupačne hipoteke - sve to nije postojalo u Rusiji. Rusija ima veliki izvoz samo u smislu izvoza resursa.

Jedina stvar koja bi zaista mogla uticati na Rusiju je cijena nafte. Ali ona je pala, a zatim se brzo podigla. Zato kažem da je kriza u Rusiji bila čisto psihološka. Ljudi su dobro protresli, stresli, ali ništa više. A 2011. godine Rusi su već odbacili ovaj stres i vjerovali da nema krize.

– Na predstavljanju projekta Trijumf park govorili ste o investicijama od 1,5 milijardi dolara, a nedavno ste spomenuli milijardu. Šta to znači? Hoćete li sniziti kvalitet stanovanja, graditi manje stanova, smanjiti troškove poboljšanja?..

U stambenu izgradnju biće uloženo oko 1,1 milijardu evra. Kažem „otprilike“ jer u tako velikom broju i tako velikim projektima jedna desetina je negativna reakcija. A parametri projekta se ni na koji način nisu pogoršali, već samo poboljšali.

– Romane, naša zemlja, naravno, ne pripada zemljama trećeg sveta, ali nam, ipak, ne veruju svi zapadni finansijeri. Ipak, gospodin Fishman je došao u Rusiju. Ako nije tajna, šta ga je dovelo kod nas?

- Nije tajna. Reći ću vam gdje Fishman gradi i sve će vam odmah postati jasno. On gradi u Bjelorusiji, koja je malo složenija zemlja od Rusije. Gradi se u Indiji, Tajlandu. Sada će graditi u Vijetnamu.

Za Fishman Group, Rusija - malo ću vas iznenaditi - ne samo da nije treći svijet, već prije prvi. Sam Eliezer Fishman bi vam rekao da je mnogo lakše raditi u Rusiji nego, na primjer, u Njemačkoj.

Već smo prodali 230 hiljada kvadratnih metara u Jaroslavlju, Saratovu i Moskvi. m stambenog prostora, dva trgovačka centra, poslovni centar. Ali projekat iz Sankt Peterburga je naš najvažniji i najveći.

– U međuvremenu, Smolny namerava da uvede „moratorijum“ na svoje učešće u složenom razvoju teritorija – pretpostavlja se da investitor sam plaća infrastrukturu. Da li se ovo odnosi na MirLand?

– Prvo, moramo razumjeti uslove ovog „moratorijuma“.

Ali nameravamo da nastavimo sa radom u Rusiji, jer, po mom mišljenju, postoji samo jedan trend cena stanova u bliskoj budućnosti - naviše.

BN Help

Tokom proteklih 12 godina, Roman Rosenthal je bio na pozicijama finansijskog direktora u međunarodnim kompanijama koje posluju u Rusiji. Roman Rosenthal se 2006. godine pridružio MirLand Development Corporation Plc, gdje je bio na poziciji finansijskog direktora i bio član Upravnog odbora.

Prethodno je stručnjak radio u revizorskim kućama, uključujući izraelsku podružnicu PricewaterhouseCoopersa.

Roman Rosenthal je diplomirao ekonomiju i računovodstvo na koledžu u Tel Avivu i ovlašteni je javni računovođa (CPA).

Sjedinjene Američke Države i zemlje Evropske unije marljivo i neumorno uvode nove sankcije Rusiji. Oni se takođe tiču ​​finansijskog sistema zemlje. Konkretno, od avgusta su na snazi ​​ograničenja privlačenja finansiranja od strane državnih banaka. Istovremeno, ekonomska situacija u Rusiji je daleko od najbolje. Roman Rosenthal, izvršni direktor Mirland Development Corporation, govorio je o ekonomskoj situaciji, odnosu između developera i finansijera, te koliko je finansiranje važno za građevinsku industriju - kvazihipotekarni krediti za fizička lica, projektno finansiranje za programere.

- Romane, koliko je po vašem mišljenju građevinsko-razvojna industrija zavisna od kredita?

Ne mogu sa sigurnošću reći - nisam ga poredio sa drugim industrijama. Ali očito je da će bez finansiranja gradnja uvelike patiti, jer govorimo o kreditiranju u početnoj fazi projekta.

Čini mi se da je građevinsko kreditiranje jedna od vodećih oblasti za banke, to im je važno. S druge strane, finansiranje izgradnje je manje rizično od ostalih industrija. Od kada se kreditira, stvarna imovina se koristi kao kolateral. Da biste dobili finansiranje, udio kapitala u projektu mora biti najmanje 30% troškova projekta.

O finansiranju izgradnje za investitora se uopće ne raspravlja: ovo je važno. Pošto, na primjer, otvaramo prodaju od početka izgradnje, ni u jednoj fazi projekta nam nisu potrebna pozajmljena sredstva. Ali na početku svake faze potpisujemo ugovor sa bankom o otvaranju kreditne linije. Krajem septembra potpisali smo ugovor sa Sberbankom za otvaranje kreditne linije za izgradnju četvrte faze Trijumf parka za 3,1 milijardu rubalja. Za što? Ovo je odgovornost. Za nas i za naše dioničare ovo je osiguranje da će projekat biti završen. Čak i ako ne prodamo ni jedan stan. Fishman Group je na tržištu već duže vrijeme. Ne postoji nijedna kompanija u našoj grupi ni u jednoj zemlji koja bi iznevjerila dioničare.

- Kolika je zavisnost od stranih banaka?

Postoji mala zavisnost od stranih banaka. Zapravo, na ruskom tržištu nije bilo velikih finansijskih stranih igrača.

Inače, igrač koji, po mom mišljenju, nedostaje na tržištu Sankt Peterburga je Evropska banka za obnovu i razvoj. Već dugo ne daje kredite za projekte u Sankt Peterburgu: ideologija banke je da kreditira projekte u regionima.

Velike strane banke nikada nisu bile ozbiljni igrači u Rusiji. Ali uvijek sam želio da bude više banaka, velikih banaka. Više velikih banaka znači veću konkurenciju, a konkurencija je ključ za efikasan razvoj poslovanja. Konsolidacija je prirodan proces. Talas koji je Centralna banka organizovala da oduzme dozvole, po mom mišljenju, sasvim je logičan. Mislim da će Centralna banka nastaviti ovu politiku, u konačnici usmjerenu na povećanje transparentnosti industrije. Male džepne limenke napuštaju tržište. Malo vjerujem u budućnost džepnih banaka. Budućnost pripada velikim bankama.

- Koji oblici kreditiranja mogu najviše stradati zbog sankcija?

Projektno finansiranje će biti prvo na udaru – ne zato što će se stope povećati, već zato što će ga biti teško dobiti. Hipotekarni krediti će patiti - kamate na kredite će porasti.

Ali sankcije nisu čak ni katalizator. Makroekonomska situacija u Rusiji i svijetu je takva da je na nju teško utjecati sankcijama. U Evropi vlade ne žure da bezobzirno prihvate sankcije Rusiji, shvaćajući da će i njihove ekonomije patiti. Postojala je opšta negativna pozadina, došlo je do recesije u privredi, a sankcije su samo dodale boju ukupnoj paleti.

Ali recesija u privredi je normalna. Fluktuacije se uvijek dešavaju. Naravno, željeli bismo da posljedice ovih recesija budu manje duboke i da brzo prođu. Ali sada će svaka pozitivna promjena političke pozadine biti razlog za brzi ekonomski rast.

Finansije po dogovoru

- Hoće li banke u ovoj situaciji promijeniti uslove za projektno finansiranje?

Uslovi će se promijeniti - oni se već mijenjaju. Stope su povećane za 1-2%. Ali sve se dešava selektivno. Sve, uključujući mogućnost primanja ili ne dobijanja finansiranja, zavisiće od stava prema investitoru i konkretnom projektu.

Prvo, banka revidira projekat - procjenjuje njegovu finansijsku atraktivnost, odnosno rizike. Zatim će procijeniti reputaciju programera, evidenciju (reputaciju, povijest, trenutno stanje - „Expert S-Z“).

Iznos vlastitih sredstava potrebnih za banku može se povećati. I, naravno, banke će konzervativnije razmatrati prognoze prihoda određenog objekta.

- Šta mislite koji projekti će moći dobiti projektno finansiranje?

Jasno je da ako u nekom gradu nema dovoljno stambenog prostora ili zemlje, tamo je lakše dobiti kredit - sve će se otkupiti, povraćaj banci je zagarantovan. To su Moskva, Sankt Peterburg i drugi milionski gradovi. Sa ove tačke gledišta, naša kompanija je prilično udobna za rad - gradimo u takvim gradovima.

- Od kojih banaka će biti lakše dobiti finansiranje - možda banaka sa stranim kapitalom?

Kriterijum je veličina banke. Banka koja može prikupiti novac u ovoj situaciji.

- Na primjer, banka sa državnim učešćem?

Takvim bankama, naravno, pomaže i činjenica učešća države. Neka vrsta konvencionalne Interpeterbank, u kojoj ima stotinu klijenata, i Sberbank Rusije su u različitim težinskim kategorijama. Oni će dati novac Sberbanci, ali je malo vjerovatno da će dati novac navodnoj Interpeterbanci.

I baš kao što banka procjenjuje developera, programeri ocjenjuju banke. Osim toga, ako Sberbank pozajmljuje projekat, ima više povjerenja u ovaj projekat. Ljudi su shvatili da Sberbank zna izračunati rizike i da u teškim vremenima može pronaći sredstva i ostati stabilna.

Tržišni motori

Jasno je da će hipotekarni krediti poskupjeti, a efektivna potražnja stanovništva će se smanjiti. U isto vrijeme, programerima koji vode stambene projekte bit će potrebna sredstva. Banke, kako smo saznali, neće dati kreditnu liniju svima. Gdje je izlaz? Postoje li drugi finansijski instrumenti u pripremi – kao što je IPO?

Ako Sberbank ne obezbijedi finansiranje, onda nema smisla ići na IPO. Korporativne obveznice će se razvijati, kao i druge alternativne opcije finansiranja. Koliko će oni biti transparentni i legitimni, nije poznato.

Hipoteke su zaista jedan od pokretača prodaje, ali ne i jedini. U Sankt Peterburgu, otprilike 40% transakcija, koliko ja znam, uključuje hipotekarni novac. Pa, broj transakcija će se prepoloviti. To će dovesti do kontrakcije tržišta, ali ne i do njegove potpune stagnacije. Još nisam vidio zemlje u kojima je stambena izgradnja zbog toga potpuno stala.

Hoće li pooštravanje uslova kreditiranja, na primjer, povećanje troškova servisiranja kredita, uticati na cijene za krajnjeg potrošača?

Ako je kriza, kriza je za sve. Stoga je mogućnost programera da poveća cijene ograničena. Morat ćete zaraditi manje - postoji plafon. Postoji potrošač, njegova kupovna moć, a postoje i konkurenti. Svi će morati smanjiti profit. Kao iu svakoj drugoj industriji. Ciklus opadanja je za sve.

Istovremeno, cijene nekretnina u izgradnji ne mogu pasti - mogu se prilagoditi uvjetima. Ali na tržištu Sankt Peterburga nema balona: Sankt Peterburg je grad u koji dolazi mnogo ljudi. A ovdje nema dovoljno stanova.

- Kako će se situacija odraziti na špekulativne kupovine?

Definitivno vidimo vezu. Kada je rublja počela da pokazuje silazni trend, bilo je manje špekulativnih transakcija. Mirland Development ne zavisi od investitora u naš projekat iz Sankt Peterburga. I mi smo sretni zbog toga.

Naravno, investitora će biti manje. Bili su istaknuti igrači na tržištu. Njihovo povlačenje sa tržišta će uticati na sve. Ali oni će otići ako dođe do krize.

Danas, kada je jasno da je privreda usporila, a kurs rublje u padu, moguće je da će investitori biti oprezniji.

- Planirate li ostati u Sankt Peterburgu, uprkos nekim ekonomskim poteškoćama?

Sada imamo dozvolu za izgradnju četvrte faze Trijumf parka. Već smo ušli na stranicu. Prodaja još nije otvorena - krenimo u skladu sa situacijom. Dok gledamo šta se dešava, sami sebi crtamo scenario.

Još nije kupljena nova građevinska parcela. Nismo zadovoljni cijenama. Vlasnici parcela žele da ostvare profit i za prodavca i za investitora, a sve rizike prebacuju na investitora. Potrebni su nam projekti koji bi nam bili interesantni i profitabilni. Nadam se da će ekonomska situacija dovesti do pristupačnih cijena.

Sankt Peterburg.

I. S. Rosenthal.

Provocateur. Roman Malinovsky: sudbina i vrijeme.

UVOD

Slom komunističkih režima u zemljama srednje i istočne Evrope na prijelazu iz 80-ih u 90-e nije mogao a da ne podsjeti na nešto slično iz ruske povijesti - dane pada monarhije u februaru - martu 1917. godine. Ne toliko suštinu onoga što se dogodilo, ne čak ni konkretan razvoj događaja - iako ima mnogo sličnosti u oba - koliko atmosfera opšte euforije i podjednako, na prvi pogled, jednoglasnog odbacivanja starih struktura moći, koje izgledalo je u tom trenutku osuđeno na potpuni nestanak.

Prije svega, ovo treba reći o službama državne bezbjednosti. Osjećaji s kojima su se izgovarala i izgovaraju njihova imena – KGB, “Securitate” (u Rumuniji) ili “Stasi” (u Njemačkoj) ne razlikuju se mnogo od osjećaja učesnika Februarske revolucije, kada su tajne carske otkrivena je tajna policija. Svaki od političkih udara davao je oduška mržnji prema „specijalnim službama“ koja se gomilala godinama i decenijama.

I tada i sada, savremenici su nekim epizodama pridavali ulogu simboličnih događaja. Samoubistvo poznatog čuvara S.V. Zubatova 1917. izgledalo je simbolično gotovo istovremeno sa uništenjem njegove zamisli, moskovskog odjeljenja bezbjednosti, od strane ljutite mase. U avgustu 1991., otprilike istim događajem smatralo se rušenje spomenika „prvom oficiru bezbednosti“ Feliksu Dzeržinskom na trgu u blizini zgrade KGB-a u Moskvi. Nije slučajno da su se tih istih avgustovskih dana pojavili strahovi za sudbinu arhiva KGB-a: 1917. godine mnogi dokumenti su izgubljeni u plamenu požara koji su gorjeli u blizini policijskih institucija. Konačno, problem objavljivanja imena agenata tajne službe ne može se smatrati potpuno novim, naravno, bio je mnogo bolniji i dvosjekliji u kontekstu razaranja totalitarnog sistema, ali i 1917. godine imao je značajne političke posljedice.

Tada je, nakon Februarske revolucije, ime Romana Malinovskog zvučalo možda glasnije od drugih. Ispostavilo se da je ova poznata ličnost u radničkom pokretu i član boljševičkog Centralnog komiteta blizak V. I. Lenjinu obavljao „nepuno radno vrijeme“ kao tajni službenik moskovskog odjeljenja sigurnosti i policijske uprave.

Donedavno, pitanje da li karijera korumpiranog policijskog agenta zaslužuje posebnu studiju, odlučivalo bi se negativno bez mnogo promišljanja - u najboljem slučaju, s obzirom na direktivne kriterijume za odabir ličnosti za popularnu seriju knjiga „Životi izuzetnih ljudi .” Istina, prvobitno značenje riječi “izvanredan” kada je ova serija nastala krajem prošlog stoljeća bilo je drugačije: značila je značajne ličnosti, ali ne nužno vrijedne imitacije. Poznate su i biografije istaknutih policijskih ličnosti, na primjer, Josepha Fouteta. Više puta biografija drugog poznatog provokatora - E.F. Azefa - bila je predmet naučnih istraživanja i umjetničkog prikaza - uprkos činjenici da autori knjiga o njemu (P.E. Shchegolev, B.I. Nikolaevsky, M.A. Aldanov) nikako nisu imali simpatija za njihovog heroja.

Međutim, danas, kada nema ograničenja u prikazivanju, čak i monografskom, ovakvih figura, uobičajeno viđenje njih ponekad se dovodi u pitanje. Oportunističko preispitivanje naše „nepredvidive prošlosti“ uticalo je i na agente carske tajne policije. Argumentacija nije komplikovana: budući da je monarhija bila bezuslovna korist za Rusiju, njena zaštita je takođe dobro delo, bez obzira ko i u kom obliku se sprovodi. Stoga, na primjer, demonizacija Staljinove ličnosti ustupa mjesto ne samo novom idolopoklonstvu, za koje činjenice nisu bitne, već i snishodljivosti, pa čak i opravdanju za izdaju kada su u pitanju pretpostavke o Staljinovoj saradnji u tajnoj policiji: “. .. Ako mu se nešto pripisuje “Plus” na Posljednjoj presudi je to što je služio legitimnoj vladi najbolje što je mogao, ako je, naravno, to zaista tako.”

U suštini, ovo je povratak pokušajima da se utvrdi kome je od dvojice gospodara provokator doneo više koristi. „Poslovnu“ formulaciju pitanja, prirodnu za poslodavce agenta, usvojili su njihovi protivnici, na primjer, kada su govorili o Malinovskom, Lenjinu i Krilenku. U svim takvim slučajevima postoji moralni relativizam, koji treba proučavati kao historijski fenomen, ali usvojen od strane samog istoričara samo oponaša objektivnost, ne približavajući je istini.

Za nas je značenje proučavanja „slučaja Malinovsky“ prvenstveno drugačije. Koliko god značajnu ulogu odigrala ova ili ona istorijska ličnost, bez obzira na odnos njegovih suvremenika i potomaka prema njemu, nemoguće je bilo koga ukloniti iz živog tkiva međusobno povezanih događaja bez rizika da se naruši cjelokupna slika. Glavni događaji u istoriji rezultat su sudara mnogih sila, interakcije različitih težnji. Kao što je davno napomenuto, njihova rezultanta se neminovno razlikuje od namjera pojedinačnih subjekata takve interakcije. Aktivnosti tajne policije, skrivene od savremenika, bile su važna komponenta političkog procesa u Rusiji, a da bi se shvatilo kako je na kraju ispalo „nešto što niko nije želeo“, ne može se zanemariti biografija Romana Malinovskog. .

Ona je dugo vremena ostala jedna od mnogih veštački stvorenih „praznih tačaka” u našoj istoriji, iako ne sasvim obična: prema skali koju je ustanovio Staljin, provokator, u čijem zapisniku je, između ostalog, bilo i izručenje samog Staljina. policija (što nije sasvim tačno), i dalje je stajala iznad diktatorovih rivala – „narodnih neprijatelja“. Za razliku od potonjeg, zadržao je pravo na neki privid biografije: knjiga A. E. Badajeva „Boljševici u Državnoj dumi“ s poglavljem „Provokator Roman Malinovski“ objavljena je pod Staljinom sedam puta - slučaj bez presedana u izdavačkoj praksi u to vrijeme ( osmo izdanje je objavljeno 1954.).

Knjiga Badajeva ostavila je mnoga pitanja bez odgovora. To bi se moglo objasniti činjenicom da i sama profesija tajnog policijskog agenta podrazumijeva tajnost. Ali šutnje i propusti u izlaganju slučaja Malinovskog, često iznuđeni, uzrokovani su sasvim drugim, čisto političkim razlozima. Nastup „odmrzavanja“ i borba protiv „kulta ličnosti“ nisu promijenili situaciju, iako su oživjeli interesovanje za ovu temu. Pojavio se 60-ih godina. eseji o Malinovskom nisu sadržavali gotovo nikakve nove podatke, au referentnim knjigama ocjena, negativna, ali izražena u namjerno nejasnom obliku, često je potiskivala činjenice. Lični indeks Lepinovih sabranih djela navodi, na primjer, da se Malinovski „pridružio radničkom pokretu u sebične svrhe” (iz čega se moglo zaključiti da je učešće u štrajkovima i sindikatima tada otvaralo mogućnost bogaćenja), te je dao ostavku kao poslanik Četvrte državne dume ili svojom voljom „pod pretnjom razotkrivanja“, ili „uz pomoć Ministarstva unutrašnjih poslova“, ili „na zahtev“ istog ministarstva (tri međusobno isključive verzije u tri toma jedne publikacije).