Transferi novca 

Prodaja stana sa bespravnom adaptacijom. Kako prodati stan sa bespravnom adaptacijom? Da li promjene moraju biti legalizirane prije transakcije? Sankcije za bespravnu preuređenje

Kako prodati stan sa nelegalnom prenamjenom? Da li je potrebno ozakoniti obavljeni radovi prilikom prodaje?

Dovršite prethodno završene izmjene

Propisi za ovakvu registraciju bespravne rekonstrukcije sadržani su u članovima 25-29 ZK. Procedura legalizacija neovlašćenog planiranja sastoji se od sljedećih koraka:

Ako su napravljene velike promjene, kontaktiranje stručnjaka za odobravanje pomoći će da se ubrza proces.

Često se takve usluge pružaju projektantske organizacije , tako da istovremeno možete naručiti projekat i odobriti ga od iste kompanije.

Saznajte kako koordinirati reorganizaciju, ili, na našoj web stranici.

Promjene koje ne zahtijevaju odobrenje

Postoji niz promjena koje se po zakonu ne smatraju rekonstrukcijom i ne zahtijevaju odobrenje. To uključuje sledeće vrste preoblikovanje:

  • demontaža ugradbenog namještaja;
  • premještanje tehničke opreme unutar jedne prostorije;
  • zastakljivanje balkona i lođa u originalnoj veličini;
  • kombinovanje kupatila rušenjem pregrade koja je nenosivi zid.

Interni plan se tokom takvog rada ne mijenja i nema potrebe za sastavljanjem novih dokumenata - slobodno sastavite kupoprodajnu transakciju, u ovom slučaju neće biti problema.

Takva reorganizacija pod određenim okolnostima može biti legalizovana prema pojednostavljenoj verziji na osnovu izrade skice.

Kombinacija dvije sobe rušenjem pregrada i balkona ili lođe sa stambenim prostorom smatra se preuređenjem i zahtijeva odgovarajuću registraciju.

O tome gdje i kako naručiti i dobiti pročitajte u našim člancima.

Šta se ne može legalizovati?

Poteškoće u prodaji mogu biti zbog činjenice da ih, prema zakonu, ima neprihvatljive promjene.

Ukoliko su prilikom rekonstrukcije prostora prekršene postojeće zakonske norme, biće nemoguće legitimisati ih, a samim tim i prodati takav stambeni prostor.

Jedini izlaz u ovoj situaciji je rješavanje vratiti stanu izvorni izgled.

Nevažeće promjene smatraju se:

  • izolacija ostakljenog balkona prijenosom baterija u njega ili ugradnjom grijanog poda pomoću sustava grijanja ili vodoopskrbe kuće;
  • Ugradnja kamina u panelnim kućama;
  • premještanje kupaonice ili kuhinje u prostor iznad ili ispod stambenog prostora;
  • rušenje pregrade između sobe i kuhinje opremljene plinskim štednjakom;
  • rušenje nosivih zidova između prostorija i pri izlasku na balkon ili lođu;
  • oprema u nosivim zidovima lukova ili niša;
  • ugradnja plinskih uspona i ventilacijskih okna;
  • zastakljivanje lođa ili balkona opremljenih požarnim stepenicama;
  • rušenje bloka prozorske daske kada se balkon kombinira s kuhinjom ili prostorijom.

Da li je dozvoljena prodaja stambenog prostora uz neovlašćene preinake? Mogućnost prodaje preuređenog stana i dalje postoji. Da biste bez problema prodali kuću s nelegalnom prenamjenom, trebali biste poduzeti sljedeće korake:

  1. Da smanjim cijenu za 10 posto.To će privući kupce sa kojima možete sklopiti ugovor o samostalnom rješavanju problema.
  2. Ako pregradnja nije legalizovana, odmah odbijte kupce koji planiraju da se registruju hipoteka.
  3. Kontaktirajte specijaliste za saglasnost na prethodno izvršenu rekonstrukciju. Njihove usluge koštat će vas malo više od samog rješavanja problema, ali ćete tako uštedjeti vrijeme i dobiti zajamčeni rezultat.

Inače, ova opcija je, prema recenzijama, isplativija od smanjenja cijene stana.

Prodaja stana sa preuređenjem moguća je ako uzmete u obzir sve nijanse transakcije.

Kako biste brzo i isplativo riješili sve probleme tokom transakcije, preporučljivo je potražiti pomoć iskusnim advokatima.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Jedna od vrsta neželjenog opterećenja stana je bespravna pregradnja. U ovom članku ćemo razmotriti rizike obje strane - i prodavača i kupca.

Prema Zakonu o državna registracija prava na nekretnine i transakcije s njima nisu uključeni u popis osnova za odbijanje registracije ugovora, međutim, u praksi Rosreestr često odbija izvršiti transakcije ako stan ima preuređenje i crvene linije se odražavaju u dokumentima BTI.

Prodaja stana sa adaptacijom, foto:

Kako otkriti da se stan prodaje uz bespravno preuređenje?

Dešava se da kada prodaju stan sa preuređenjem, beskrupulozni agenti za nekretnine prešućuju ovu činjenicu. Zbog toga budući kupci prvo trebaju provjeriti trenutni raspored stana saBTI tlocrt. Ukoliko nađete neusklađenosti, to će značiti neovlaštenu rekonstrukciju stana, koja nije odobrena od strane nadzornih organa.

U slučaju kupovine stana, ako su promjene prikazane na BTI tlocrtu crvenim linijama. kako si novi vlasnik, bićete u obavezi da legitimišete promene koje su nastale u Moskovskom stambenom inspektoratu, odnosno da naplatite potrebne dokumente i platiti kaznu . Treba napomenuti da nije uvijek moguće ozakoniti crvene linije BTI-a. Ako je popravka izvršena u suprotnosti građevinski kodovi i pravila, ili se ne pridržava stambeno zakonodavstvo , morat ćete djelimično ili potpuno vratiti stan u prijašnji izgled. Kupovina takvog stana može naknadno rezultirati značajnim materijalnim gubicima za vas, jer će vraćanje prvobitnog rasporeda ili dovođenje rasporeda stana na dogovorenu opciju pasti na ramena budućeg vlasnika.

BTI plan sa crvenim linijama, foto:

Procjena preuređenja prilikom prodaje stana

Prodaja stana sa preuređenjem može se pokazati kao isplativ posao samo ako je posao legaliziran na vrijeme. Prema statistikama, cijena stana s ugovorenom preuređenjem je najmanje 10% veća od cijene sličnog stanovanja, ali bez preuređenja. Trošak stana s bespravnom adaptacijom kada se proda barem je smanjen za istih 10%, ili čak i više.

Budući kupci često zovu našu kompaniju i traže procjenu troškova preuređenja, jer je prodavac spreman napraviti popust na trošak njegovog odobrenja.

Međutim, postoje mnoge zamke u takvim procjenama, za koje dajemo telefonske konsultacije uz rezervacije. Na primjer, kupac pita: koliko košta legalizacija kombinacije kupaonice i WC-a. Općenito, ovo je jednostavna obnova, cijena i vrijeme su prilično standardni. Međutim, pored ovih promjena, kupci nam često ne prenose puno drugih informacija, jer nisu stručnjaci u ovoj oblasti i ne sumnjaju da se, na primjer, zamjena linoleuma pločicama ili pomicanje vrata, također odnosi rekonstrukcija, a shodno tome će se povećati troškovi i vrijeme odobrenja.

Pomeranje vrata, foto:

Fotografije naših radova na izmeštanju ulaza u stan:

I često postoje slučajevi kada preuređenje nije u principu dogovoreno. Na primjer, ako pitate: "Da li je moguće legalizirati kombinaciju kupaonice i WC-a ako je vodovodna kutija u kupaonici malo izrezana"? Odgovorit ćemo: kombinovanje prostorija je dozvoljeno, ali za dodirivanje vodovodnog ormarića potrebna je saglasnost 2/3 vlasnika stanova u zgradi.

Problem je u tome što se preuređenja ne dogovaraju „u dijelovima“, a ne može se dogovoriti jedan događaj ako je drugi u suprotnosti sa zakonom („Otvor ću izrezati, ali ga neću ojačati“).

Vlasnik se može konsultovati o mogućnosti dogovora o preuređenju ili od stručnjaka profilne kompanije, ili iz centra „Moji dokumenti“, ili od šefova stambene inspekcije odgovarajućeg okruga Moskve tokom recepcije.

Spisak aktivnosti zabranjenih tokom rekonstrukcije takođe se može naći u klauzuli 11 Dodatka 1 Rezolucije Vlade Moskve br. 508, sa izmenama i dopunama 840.

Kaže da je tokom preuređenja zabranjeno:

Praksa prodaje stana sa bespravnom adaptacijom

Pogledajmo dva uobičajena slučaja:

Opcija 1 - Ako se stan nelegalnog rasporeda kupi za gotovinu

U ovom slučaju, odmah nakon transakcije, odgovornost prelazi na kupca, budući da je imovina uknjižena po starom BTI planu. U pravilu se u ovoj situaciji saznaje koliko će koštati legalizacija preuređenja, a na trošak odobrenja pravi se popust.

Prodavac ovdje ništa ne rizikuje. Stan je prodao po starim dokumentima, u kojem nema preuređenja, formalno ga je već uradio novi vlasnik. Ali kupac se može naći u neugodnoj situaciji: neovlašteno preuređenje može se pokazati nedosljednim i trošak njegove likvidacije bit će višestruko veći od popusta koji je napravio prodavač. Štoviše, u 90% slučajeva procjena troškova odobrenja preuređenja vrši se na osnovu nekoliko telefonskih poziva specijaliziranim kompanijama, čak i bez analize BTI planova.

Opcija 2 - Ako kupac kupuje stan uz hipoteku.

Ovdje ima mnogo više složenosti. Mnoge banke u početku ne izdaju hipotekarni krediti, za kupovinu stanova sa bespravnom adaptacijom.

Ali razmotrit ćemo situaciju u kojoj banka nije suštinski protiv obrade transakcije za kupoprodaju stana s bespravnom pregradnjom.

Salesman Opet pobjeđuje - njegovi rizici su minimalni, osim što će kupca morati tražiti duže. Stan sa bespravnom pregradnjom prodaje „na otvoreno“, odnosno kupac, banka, osiguravajuća i procjeniteljska kuća znaju da je stan bespravno preuređen, ali su i dalje spremni da daju kredit.

Kupac– ovde ima više poteškoća. Banka i osiguravajuće društvo daju kredit samo pod uslovom da nakon kupovine stana preuređenje bude legalizovano u na propisan način. Ovaj uslov je naveden u ugovoru sa jasnim rokovima. Obično je ovaj period 6 mjeseci. Rizik da će rekonstrukcija biti nedosljedna u potpunosti pada na budućeg vlasnika i procjeniteljsku kompaniju(koji takođe procenjuju mogućnost dogovora tako što će nasumično obaviti 1-2 telefonska poziva). Osim toga, u vrijeme registracije transakcije, Rosreestr može odbiti na osnovu toga što je u stanu izvršena preuređenje.

Ne računa se kao preuređenje I ne zahtijeva poseban dozvole i odobrenja ugradnja ili uklanjanje ugradbenih ormara, zamjena ili lagano pomicanje baterija, pomicanje grijanih držača za ručnike, utičnica, premještanje plinske peći bez pomicanja plinskih uspona, promjena lokacije vodovodne opreme u jednoj prostoriji, zastakljivanje lođe ili balkona bez opreme za grijanje njima.

Takve promjene uključuju i rušenje pregrada između toaleta i kupaonice, odnosno kombinaciju kupaonice.

Sve ove promjene su male, ne mijenjajte plan stana, dakle, ne zahtijevaju izmjene dokumentacije.

Pažnja! Rušenje pregrada između prostorija ne odnosi se na ovu vrstu promjene, jer se time mijenja broj prostorija.

Ilegalno

Postoje promjene koje nikada nećete moći legitimirati, jer su jednostavno zabranjene pravilima:

  1. Prijenos radijatora grijanja na zastakljeni balkon.
  2. Ugradnja grijanih podova pomoću sistema vodoopskrbe i grijanja.
  3. Izgradnja kamina u panelnim kućama.
  4. Lokacija kuhinje ili kupatila iznad ili ispod stambenih prostora.
  5. Kombinacija kuhinje sa plinskom opremom sa dnevnim boravkom.
  6. Oprema za niše, otvore, lukove u nosivim zidovima.

U slučaju da se takve promjene izvrše na stanu prilikom prodaje mora biti vraćen u prvobitni oblik. Pročitajte šta smijete, a šta ne možete raditi prilikom preuređenja.

Trebali biste početi sa registracijom u BTI izvode iz katastarskog pasoša stanovi u izvornom obliku. Tu za tebe će izdati kopiju katastarski plan i sertifikat o tehničkim karakteristikama stana.

Sa ovim dokumentima koji su vam potrebni obratite se regionalnom arhitektonskom odeljenju, koji će uzeti u obzir promjene napravljene na izgledu.

Ove dokumenti su u skladu sa SES-om i stambenim odjelom. Ako to odobre sve vlasti, platit ćete kaznu za bespravne radnje preuređenja i dobiti dozvolu za izradu tehnički pasoš.

Sledeće vam treba pozovite stručnjaka za BTI, ko će pregledati stan, evidentirat će sve promjene i izdaće Dobićete novu potvrdu o registraciji prostora. Od ovog trenutka novo uređenje stana biće uvršteno u katastarski plan i biće potpuno legalno.

Cijeli proces će trajati otprilike 4 mjeseca i to vas neće koštati više 3-4 hiljade rubalja. Sa ovim ishodom neće biti problema sa prodajom stana, a transakciju možete obaviti kao i inače.

Ako ste izvršili složenu rekonstrukciju prostora u svom stanu, biće teško to legitimisati i proces će trajati najmanje 6-7 mjeseci. To će vas također koštati red veličine više. Cijena ovisi o obimu rekonstrukcije.

Postoji čitav spisak organa kroz koje treba proći da bi se oni odobrili (APU, Energonadzor, Pozhnadzor, itd.).

Započnite proceduru kontaktiranjem Službe stambene inspekcije, a onda će vam dati odobrenja.

Ako ste primili sve potrebne dokumente, kontaktirajte BTI. Bit će potrebno izraditi projekat preuređenja.

Ako se površina stana povećala zbog izolacije lođe, potrebno je pribaviti novu potvrdu o vlasništvu na osnovu primljenog tehničkog pasoša. Zato što se promijenila površina stana, a ovo je drugi objekat.

Savjet! U slučaju grandioznih promjena prikladniji su stanovi zatražiti pomoć u kompletiranju svih odobrenja specijalistima. To će ubrzati proces i spasiti vas od nepotrebnih živaca.

Pogledajte video kako legalizirati preuređenje stana i prodati ga.

Sastaviti ugovor sa kupcem

Možete sastaviti kupoprodajni ugovor bez papirologije. U ovom slučaju je neophodno pregovarati sa kupcima da će završiti svu papirologiju nakon transakcije na svoju ruku.

U ovom slučaju je neophodno dobiti od njih priznanicu da su upoznati sa napravljenim promjenama i da su saglasni da sami otklone sva kršenja.

Ova opcija će smanjiti cijenu stana prosjek za 10-20%. Stoga, prije nego što odlučite koju opciju preferirati, izračunajte i procijenite sve troškove rješavanja problema.

Da li je moguća prodaja stana bez legalizovane preuređenja ako su kupci planira da uzme hipoteku? Malo je vjerovatno da će uspjeti. Banke odbijaju da daju kredite za stanovanje sa problemima.

Pročitajte da li je uopće moguće dobiti dozvolu za preuređenje stana koji je pod hipotekom.

Sada znate da li je potrebno legalizirati preuređenje prilikom prodaje stana. Da biste bez problema prenijeli imovinu na drugu osobu, trebate:


Ova opcija će vam biti isplativija finansijski, a ne gubitke u vrijednosti stana koji se prodaje. Povećat će se i broj potencijalnih kupaca sa ovom opcijom.

izmjena " backdating“Još uvijek vrijedi legitimirati uz pomoć stručnjaka ili posredničkih kompanija.

Sada znate da li je moguće prodati stan sa neovlaštenom pregradnjom. Jedini problem u ovom slučaju je kašnjenje u završetku transakcije.

Preuređenje stambenih prostora postalo je veoma popularno u poslednjih godina. Ali prodaja stana sa preuređenjem ili drugim stambenim prostorom ima svoje karakteristike. Ako je vlasnik i izvršene promjene vlasničke isprave i katastarski pasoš, tada će moći da proda nekretninu bez problema i po oko 10% skuplje od normalne cijene.

Činjenicu o zakonitosti promjene konfiguracije prostora kupac mora provjeriti prije potpisivanja ugovora, iako nelegalna pregradnja nije prepreka za prodaju ili kupovinu. Ukoliko u dokumentima nema evidencije, novi vlasnik će morati preuzeti odgovornost i urediti stambeni prostor u skladu sa stvarnim tlocrtom. U drugom slučaju može vratiti prostor u skladu sa prvobitnim planom.

Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim rješenjima pravna pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako reši tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:

PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.

Brzo je i BESPLATNO!

U svakom slučaju, da bi izbjegao probleme, kupac treba provjeriti kod BTI tlocrt prostorija, odstupanja od norme su obično označena crvenim linijama. Ali ako plan izgleda normalno, to ne znači da nije bilo preuređenja, možda nije otkriveno. Najbolje je prošetati sobama sa tlocrtom.

Ako, kao rezultat rekonstrukcije, noseći zidovi, inženjerski sistemi, podovi, šporet na plin, onda se pomirenje može lako izvršiti retroaktivno. Ali kada se prvobitni plan značajno razlikuje od stvarnog, a nosive konstrukcije su pogođene, tada kupac, nakon kupovine prostora s bespravnim preuređenjem, očekuje velike troškove za odobrenje. Ako se prekrše stambeni standardi odobreni zakonom, odobrenje će u svakom slučaju postati nemoguće.

Ne preporučuje se kupnja stambenog prostora sa neovlaštenom preuređenjem, jer odobrenje ili vraćanje prostora u prvobitni oblik može biti skupo za novog vlasnika. Ovo je takođe prepreka za dobijanje kredita za kupovinu preuređenog stambenog prostora.

Izvršna vlast ima pravo na osnovu sudska odluka zaplijeniti stambeni prostor čiju preuređenje vlasnik odbija da ozakoni, pa banke najčešće ne žele da izdaju hipoteku na njega, a ako banka izda kredit, zajmoprimac će morati potpisati dokument kojim potvrđuje da je zakonit procedura će biti sprovedena u bliskoj budućnosti

Zašto je to potrebno?

Prodavci koji ne popune dokumentaciju o odobrenju na vrijeme najčešće moraju sniziti cijenu kuće. Ali prije prodaje treba se zapitati da li je preuređenje potrebno legalizirati. U drugom slučaju, morate znati kako prodati stan u nedostatku odobrenja.

Prema zakonu, rekonstrukcija se odnosi na sve promjene prvobitnog plana; one mogu biti dvije vrste:

Pravni Ne zahtijevaju niti zahtijevaju posebne dozvole.

Oni su povezani sa ugrađivanjem, likvidacijom, manjim pomeranjem:

  • baterije;
  • utičnice;
  • ugradbeni ormari;
  • šporet na plin;
  • Grijane držače za ručnike;
  • vodoinstalateri;
  • drugi.

Ako vlasnik odluči zastakliti lođu i srušiti nenosivu pregradu između kupaonice i wc-a, tada se promjene smatraju manjim, što znači da nije potrebno vršiti prilagodbe dokumenata za stan.

Ali ako se sruše pregrade između prostorija, bez obzira na to jesu li nosive ili ne, tada će se promijeniti tlocrt (broj prostorija), što znači da će se radnje morati usaglasiti sa nadležnim organima. U drugim slučajevima, promjene se mogu smatrati zakonitim ako je vlasnik za njih dobio dozvolu.
Ilegalno Za njih nije dobijena nikakva dozvola. Ugovor nije mogao biti legalizovan jer su unesene izmjene koje su zakonom zabranjene.

Na primjer, vlasnik:

  • premjestili radijatore na zastakljeni balkon;
  • instaliran grijani pod pomoću sustava grijanja i vodoopskrbe;
  • izgrađen kamin u stanu koji se nalazi u panelnoj kući;
  • kuhinja i kupatilo postavljeni ispod ili iznad dnevnog boravka;
  • kombinovani gdje se nalaze plinska oprema i prostorija;
  • opremljeni lukovi, niše i otvori u nosivim zidovima.

Ako je promjena stambene imovine nezakonita, ona se mora ukloniti nakon prodaje. U drugom slučaju, bivši ili novi vlasnik mora dati odobrenje. Ako se to ne učini, tada će prilikom sljedećeg pregleda stana od strane stambene inspekcije, vlasnik morati platiti kaznu, a zatim i dalje dobiti odobrenje za preuređenje.

Kada inspektori utvrde velike promjene koje se ne mogu legalizovati, vlasnik je dužan da vrati prostor u prvobitni oblik. Osim toga, prilično je teško prodati stan s bespravnom preuređenjem, morat ćete izdati tehnički pasoš, a sve promjene će biti zabilježene u njemu.

U svakom slučaju, zahtjevi regulatornih tijela bit će upućeni novom vlasniku, čak i ako je stan dobio naslijeđem, a preuređenje je izvršeno prije mnogo godina.

Uputstva i osnovna dokumenta

Preuređeni prostor, čija činjenica promjena nije na vrijeme legalizovana, može se nakon prodaje priznati kao roba sa neadekvatan kvalitet zasnovano na:

  • Zakon o zaštiti prava potrošača br. 2300–1 (član 19);
  • Građanski zakonik (član 477).

Kao rezultat toga, prodavac ne može biti samo administrativno odgovoran, već će ga sud obavezati da kupcu plati troškove selidbe i nadoknadi mu moralnu štetu.

Ako je preuređeni stan već prodat, novi vlasnik će morati da predoči sljedeću dokumentaciju kako bi se promjene mogle legitimirati:

  • vaš i građanski pasoš kupca;
  • vlasničke isprave za prostor;
  • ugovor o prodaji;
  • potvrdu o uplati naknade za uknjižbu stanovanja za novog vlasnika;
  • akt o prijemu i ustupanju prostorija.

Kada se namjerava prodati stambeni prostor sa bespravnom pregradnjom, tada je kako bi se izbjeglo priznanje transakcije nevažećom, potrebno je uskladiti izmjene, vodeći se čl. 25–29 LCD.

Vlasniku je potrebno:

  1. Obratite se ZTI za izvod iz katastarskog pasoša, koji bi trebao naznačiti sve promjene. Takođe je potrebno pribaviti potvrdu o tehničkim karakteristikama stana i kopiju katastarskog pasoša.
  2. Trebalo bi da se obratite područnom odjelu za urbanizam i arhitekturu sa dokumentima da pozovete arhitektu. Specijalista mora izraditi projekat i skicu promjena koje već postoje. Ovaj projekat mora biti koordiniran sa vatrogascima, stambenim odjelima i SES-om, te lokalnim vlastima.
  3. Ako regulatorna tijela odobre promjene, morate platiti kaznu jer preuređenje nije prethodno odobrio vlasnik.
  4. Tada biste trebali dobiti dozvolu od glavnog arhitekte i pozvati stručnjaka iz BTI-a, koji je dužan pregledati prostorije i izraditi novi tehnička dokumentacija. Moraju se izvršiti prilagodbe tlocrta i katastarskog pasoša, iz kojih će biti potrebni novi izvodi uzimajući u obzir učinjene promjene.
  5. Tada možete izvršiti kupoprodajnu transakciju na uobičajen način. Za sklapanje transakcije kod javnog bilježnika potrebno je dodatno:
    • ugovor o prodaji;
    • dozvola drugih vlasnika prostorija, ako ih ima;
    • saglasnost organa starateljstva, ako je jedan od vlasnika maloljetan;
    • izvod iz matične knjige, koji treba da sadrži podatke o prisustvu ili odsustvu prijavljenih u prostorijama;
    • potvrdu o statusu ličnog računa.
  6. Nakon ovjere dokumenata, potrebno je izvršiti upis u Federalni državni registar, gdje će mjesec dana kasnije novi vlasnik dobiti potvrdu o registraciji.

Koji su uslovi za prodaju stana sa adaptacijom?

Prodaja stana sa preuređenjem moguća je bez zakonske dozvole, ali kupac mora biti upozoren da će sam morati proći proceduru sa dokumentima. Da bi to učinili, prodavači obično smanjuju cijenu stana, što omogućava privlačenje više kupaca, uključujući i one koji su spremni sami riješiti problem.

Ako se ispostavi da je katastarski pasoš istekao, onda se potrebni izvodi neće dobiti. Neminovno ćete morati izdati pasoš, što znači legitimirati obnovu. Ako su već napravljene promjene u prostorijama, onda njegova prodaja na aukciji ima niz značajki. Takođe, neće svaka banka pristati da izda kredit za kupovinu takvog stambenog prostora.

Bez odobrenja

Izvršiti preuređenje prostora u stambene zgrade moguće bez saglasnosti nadležnih organa. Iako preuređenje uključuje promjenu površine prostorija, rušenje zidova i druge globalne promjene koje zahtijevaju dozvole i pripremu novog projekta, ukoliko je potrebna adaptacija prostora, može se izvesti bez odobrenja. U renoviranju ili velike popravke odnosi se na zamjenu ili potpunu demontažu nekih inženjerskih konstrukcija unutar stana.

Vlasnik ne može koordinirati svoje postupke sa BTI-om i drugim nadzornim tijelima ako odluči:

  • zamijenite stare inženjerske komunikacije ili instalirajte dodatne;
  • izvršiti kozmetičke popravke (izravnati zidove, okačiti tapete, farbati, zamijeniti otvore vrata i prozora);
  • premjestiti kućni plinski ili električni štednjak;
  • instalirati novu opremu za grijanje;
  • druge promjene.

Ako je potrebna dozvola za preuređenje, onda je moraju zatražiti svi vlasnici stana, kada ih ima više. Za privatnu kuću odobrenje se izdaje samo jednom u fazi izgradnje.

Ako u budućnosti vlasnik jednokatne privatne kuće želi rekonstruirati unutrašnjost, to može učiniti bez odobrenja. Dozvolu za preuređenje traže vlasnici stanova, jer promjene ne bi trebalo da utiču na noseće konstrukcije, kako ne bi došlo do ozbiljnih povreda u arhitekturi cijele zgrade.

Ako je preuređenje stambenog prostora izvršeno bez dozvole, sudu na lokaciji građevinskog projekta može se obratiti sljedeće:

  • jedan od vlasnika stana, ako nije dao saglasnost;
  • Stambena inspekcija ili ZTI;
  • građani koji žive u susjednim stanovima;
  • drugim osobama.

Kada se stan proda uz bespravnu preuređenje, morat će ga legalizirati sadašnji ili budući vlasnik, u suprotnom će se prostor morati vratiti u prvobitno stanje, ali ponekad nadležni organi ne mogu izdati dozvolu jer su stambeni standardi prekršeni tokom rekonstrukcija

Sa aukcije

Ako je vlasnik izvršio neovlašteno preuređenje i preopremanje, zbog čega je stan uništen, a imovina drugih građana oštećena, može se donijeti odluka o prisilnoj prodaji prostora. Prema Zakonu o stanovanju (član 29, dio 5), ako vlasnik ne vrati prostor u prethodno stanje, nadležni organi ili druga lica mogu se obratiti sudu.

Na osnovu odluke suda, prostor se mora prodati na licitaciji. Nakon prodaje stana, sredstva će ići na:

  • plaćanje sudskih troškova;
  • restauracija prostorija od strane drugog vlasnika;
  • isplata ostataka bivšem vlasniku.

Slični zahtjevi sadržani su u Građanskom zakoniku (član 292), koji kaže da se privatni prostor može staviti na javnu licitaciju odlukom suda ako vlasnik:

  • koristi stan u druge svrhe;
  • narušava interese građana koji žive u naselju;
  • dozvoljava uništavanje kuće;
  • vrši druge nezakonite radnje.

Izvršni organ takođe ima pravo da vlasniku odredi rok za popravku. Ako zahtjevi vlasti lokalna uprava i presude se neće ispuniti, sudski izvršitelji stan je zaplijenjen, prodat na licitaciji, a prihod se vraća vlasniku umanjen za sudske troškove.

Pobjednik ponude podnosi zahtjev za iseljenje građanina tek nakon što mu se dodijele pravo vlasništva nad prostorom. Ova mjera se u praksi koristi vrlo rijetko, ako vlasnik dokaže da je prostor za njega jedini u kojem može živjeti, onda sud neće udovoljiti tužbenom zahtjevu za prodaju stambenog prostora.

Za hipoteku

Banke često nameću ograničenja u pogledu parametara stambenog prostora koji se može uzeti na kredit. Stoga potencijalni zajmoprimci moraju kupiti stanove kojima je potrebno preuređenje. U drugim slučajevima, zajmoprimci pokušavaju kupiti preuređeni stan.

Kupovina ovakvog stana ima svoje karakteristike, prvenstveno zbog toga što će postati predmet zaloga. Ako zajmoprimac ne plati banci, imovina se mora prodati radi otplate duga.

U ovom slučaju postoje 2 koncepta:

  • hipotekarni kredit;
  • hipoteka.

Kada hipotekarni kredit kupljeni stan postaje kolateral. Ali obična hipoteka se može izdati na postojeću nekretninu. U oba slučaja, banka mora biti sigurna da ako uzme stan kao zalog, onda svi dokumenti koji se odnose na njega moraju biti uredni, uključujući i preuređenje, ako je do njega došlo.

Ovo bi takođe trebalo uključiti činjenicu da novi vlasnik može izvršiti bespravnu preuređenje čak i prije otplate kredita. Stoga, za potrebe osiguranja, banke koriste hipotekarno osiguranje.

Prilikom provođenja zakonskog planiranja, vlasnik (zajmoprimac) mora obavijestiti ne samo BTI, već i banku i osiguravajuće društvo, jer uzimajući u obzir rekonstrukciju, cijena prostora (depozit) može se promijeniti.

Ponekad banke polažu unaprijed ugovor o zajmu posebna klauzula kojom se zabranjuje preuređenje stana koji je založen do otplate kredita. Za ovu svrhu verifikacije, odgovorni službenik svake godine posećuje prostorije kako bi se uverio da zajmoprimac nije izvršio bespravnu rekonstrukciju.

Ako se ispostavi da je zajmoprimac izvršio preuređenje i nije obavijestio nijednu organizaciju o tome, tada banka ima pravo zahtijevati odobrenje. U drugom slučaju može tužiti, jer je zapravo njegov klijent prekršio ugovor. U ovom slučaju, banka ima puno pravo da odbije da ispuni obaveze prema zajmoprimcu.

Kako legitimirati dogovor

Često je potrebno sastaviti dokumente za preuređenje prostora direktno prilikom prodaje stana. Ranije je građanin mislio da sa stambenom imovinom može raditi šta hoće, te stoga nije tražio dozvolu od BTI-ja i drugih organa.

Ukoliko kupac ne pristane da preuzme odgovornost, tada će vlasnik morati propisno pripremiti tehničku dokumentaciju za stan prije sklapanja kupoprodajnog ugovora 2019. godine.

Jedna od opcija koja pomaže da se izbjegne plaćanje kazne je legalizacija obnove koja nije izvršena, ali je navodno planirana. U tu svrhu potrebno je pregovarati sa stručnjakom iz regionalnog odjela za arhitekturu, koji će pomoći u izradi nacrta promjene.

To treba da bude dogovoreno sa stambenom inspekcijom, a kada se izda dozvola, moraćete da sačekate da se završe predloženi radovi na preuređenju i izdate potvrdu o završetku. Tek nakon toga možete dobiti novu potvrdu o registraciji od BTI. Legalizacija "retroaktivno" će pomoći da se izbjegne smanjenje cijene stana koji se prodaje, ali će se pitanje finalizacije transakcije odgoditi.