Kupnja stana nasljeđivanjem. Kako kupiti stan ako je naslijeđen? Osobine odabira i izvođenja dokumenata. Kada možete prodati naslijeđeni stan?
Postoji još jedna uobičajena shema. Za života, vlasnik stana ostavlja oporuku udaljenom rođaku, na primjer, zbog loših odnosa sa bliskim rođacima. Nakon smrti, bliski srodnici stupaju u nasljeđivanje po zakonu, ali dalji rođak uopće ne zna za smrt ostavioca. Poenta je da ne single base Oporuke i notari, prilikom izdavanja zaostavštine po zakonu, rukovode se svjedočenjem srodnika koji su došli na otvaranje zaostavštine. Rođaci često, u naletu zarade, daju informacije koje su im potrebne. U svojoj praksi nisam vidio da je neko zatvoren zbog takve šeme, sve se po pravilu rješava u građanskom pravu. Stoga mnogi ljudi koriste različite šeme prilikom nasljeđivanja imovine.
Ako u istoriji stana postoji nasledstvo po zakonu ili testamentu, onda je bolje kupiti takav stan kod advokata. Upravo kod naslijeđenih stanova postoje najveći pravni rizici, koje čak ni kvalifikovani stručnjak ne može uvijek otkriti. Stoga, mnogi trgovci nekretninama, nakon što su čuli da postoji nasljedstvo u istoriji stana, bježe od takvih opcija poput pakla od tamjana. Da biste pravilno provjerili takav stan, potrebno je imati pravno znanje, ali i držati prst na pulsu i biti upoznat sa najnovijim pravnim praksama i opet donosili zakone. Realtori često nemaju ni vremena ni znanja za to, oni nisu pravnici. Ako je u drugim aspektima pravne provjere sve nešto jednostavnije i mnogi trgovci nekretninama obavljaju takve transakcije „odlično“, onda iskreno preporučujem kupovinu stana sa naslijeđem u svojoj povijesti preko advokata. I zato. Kao što sam već rekao, nije uvijek moguće detaljno provjeriti naslijeđeni stan, ali ipak postoji zaštita od poništenja transakcije. U jurisprudenciji postoji koncept kao bona fide kupac stana. A ako sud utvrdi da ste kupac, onda oni nemaju pravo da od vas traže stan.
U skladu sa čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije, bona fide kupac je onaj koji je stekao stan za naknadu, a takođe nije znao i nisam mogao znati da prodavac stana nije imao pravo da ga proda.
Koncept sudova bona fide kupac tumačeno malo šire.
I ovom konceptu se dodaje formulacija: „učinio sve što je bilo moguće da provjeri stan i identifikuje pravne rizike“. Nepoznavanje zakona vas ne oslobađa odgovornosti. Pričajte na sudu o tome šta ste nije advokat i Nismo znali šta da proverimo, nije vredelo. Sudije se prema takvim argumentima odnose hladno, jer ih čuju od skoro svih. Sudiju treba uvjeriti da ste izvršili cijeli mogući opseg pravne analize, da priložite pravni izvještaj o obavljenoj dubinskoj analizi, ovjeren od strane ovlaštenog advokata, i da priložite svu dokumentaciju na kojoj je obavljena pravna analiza. Samo takve radnje karakteriziraju kupca kao kupca savjesnog kupca. Napominjemo da u konceptu dobrovjernog kupca postoje riječi „nije znao i nije mogao znati i preduzeo je sve razumne mjere ! Obično se na sudu advokati time razmeću. Recimo da kupujete stan od nepropisnog prodavca i na sudu tvrdite da „pa, nisam mogao znati da su dokumenti koji su mi dostavljeni lažni“. Na šta će vaš protivnik reći: „Ali možete otići u Rosreestr i zatražiti izvod iz Rosreestra i saznati ko je vlasnik stana?“ “Mogli bi, dakle, da niste bona fide kupac.”
Radi jasnoće, dat ću primjer iz sudska praksa godine, gdje je sud izvršio povrat imovine, a argument da je kupac bio bona fide kupac nije funkcionirao iz gore navedenih razloga.
Naravno, kupovina naslijeđenog stana predstavlja određeni rizik, ali takve stanove ne bih u potpunosti isključio iz potrage! Za mnoge naslijeđene stanove moguće je sa 100% sigurnošću garantirati da nema rizika. I vlasnici takvih stanova su spremniji da smanje cijenu.
1. Obavite transakciju sa advokatom.
Samu transakciju može obaviti agent za nekretnine, ali u ovom slučaju morate imati izvještaj o obavljenom due diligenceu, potpisan od strane ovlaštenog advokata. Realtor koji je pohađao tromesečni kurs nije advokat! Za izvještaj u obavezno Svi ovjereni dokumenti moraju biti arhivirani.
2. Navedite punu cijenu stana u ugovoru.
Ovo jednostavno nije slučaj kada se ušteda na porezima isplati. Općenito, transakcije kod kojih cijena stana ne odgovara tržišnim cijenama su sporne! Štaviše, ni na koji način se ne možete nazvati savjesnim kupcem.
3. Sastavite ugovor preko notara.
U skladu sa zakonodavstvom o notarima, javni beležnik je dužan da proveri transakciju da li je u skladu sa svojim zakonodavstvom Ruska Federacija. Za svoje postupke notar odgovara svom svojom imovinom. Uzeto zajedno, vaša dva koraka mogu vam pružiti dobru odbranu na sudu da dokažete da ste, u stvari, bili bona fide kupac. U stvari, vaš posao će pregledati dva advokata. Ali postoji razlika između advokata i advokata. Važno je da advokat obavi sveobuhvatan pregled transakcije i da se ne ograničava na standardne radnje.
Imajte na umu da je u skladu sa stavom 38. Plenuma Vrhovnog suda od 29. aprila 2010., bona fide kupac poduzeo sve razumne mjere kako bi utvrdio prava prodavca.
Zahtijevajte od advokata da izvrši čitav niz mjera za identifikaciju mogućih rizika (za više detalja pogledajte naše sljedeće članke).
4. Zahtjev kod notara.
Neophodno je podnijeti zahtjev notaru koji je izdao uvjerenje o naslijeđu, a još bolje, ako je moguće, upoznati se sa ostavinskim spisom. Tako ćete provjeriti autentičnost izdate potvrde o nasljeđivanju, a ako se upoznate sa slučajem provjerite da li je bilo povreda u nasljeđivanju imovine.
5. Razmotrite stanove sa istekao rok zastarelosti.
Zastara za poništive transakcije je 1 godina.
Za sve ostale opšti rok zastare je 3 godine.
Maksimalni rok u kojem se rok zastare može vratiti je 10 godina.
Kao što je navedeno u članu 181. Građanskog zakonika Ruske Federacije, rok zastarevanja počinje teći od trenutka kada osoba sazna za povredu svojih prava. Ovo je najklizaviji trenutak. Mnogi možda ne znaju da im je rođak umro, ili će to barem reći na sudu. Iz prakse ću reći da nije lako vratiti zastaru, a to se ne može učiniti u svim slučajevima. O zastari bi se mogla napisati čitava disertacija. Ako ne ulazite u pravne detalje, možete sa sigurnošću kupiti stan koji je naslijeđen prije više od 10 godina. Dobro je ako je istekao rok zastare od godinu dana; odlično ako je istekao rok zastare od tri godine; i nema razloga za brigu ako je desetogodišnji period istekao. Samo ne zaboravite na ostale pravne aspekte.)
U svakom slučaju, iskreno savjetujem da kupite stanove sa naslijeđem barem nakon godinu dana!
Mogu dati 3 argumenta u korist ove izjave.
Na osnovu stava 42. Rezolucije Plenuma vrhovni sud RF od 29.05.2012. godine i navedenom praksom, možemo zaključiti da ako se nakon prihvatanja roka za nasljedstvo proglasi novi nasljednik, a stan je do tog trenutka već prodat, onda novi nasljednik ima pravo samo za novčanu nadoknadu. Rok za prihvatanje nasljedstva je 6 mjeseci. u nekim slučajevima može biti povećan.
2. Rok zastare za poništive transakcije je 1 godina. Ako ste bona fide kupac, onda ćete nakon godinu dana čekanja povući 95% mogući rizici povezano sa gubitkom imovinskih prava. Čekanjem tri godine otklonit ćete rizike za 99%, a čekanjem 10 godina rizike ćete otkloniti za 100%.
3. Iz analize lažnih šema nekretnina, možemo zaključiti da su stanovi po sivoj šemi prodati u roku od 1-3 mjeseca. Što duže traje prodaja stana, veća je vjerovatnoća da će se pojaviti pravi nasljednici ili vlasnici stana i da će shema izgubiti smisao. Dakle, prevaranti žure da prodaju nekretnine što je prije moguće. Čekanjem najmanje godinu dana, u velikoj mjeri ćete se zaštititi od gubitka imovinskih prava.
6. Osiguranje vlasništva od gubitka prava.
Za one koji su u svemu reosigurani, postoji osiguranje u slučaju gubitka prava. Cijena takve usluge kreće se od 0,2% do 0,5% cijene objekta osiguranja. Ne možete osigurati za cijelo vrijeme posjedovanja stana, već samo, na primjer, prvu godinu ili prve tri godine, do isteka roka zastare. Ako odlučite da koristite na navedeni način uklonite rizik, a zatim to osigurajte osiguravajuće društvo zauzvrat bio pouzdan.
Pa, na kraju, dodaću malo haosa u gore opisanu strategiju kupovine naslijeđenih stanova. Iako sudska praksa jasno kaže da se stan ne može potraživati od dobrovjernog kupca, stav 1. čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije kaže:
Odmah ću reći da ovaj članak ne govori o nasljednicima koji nisu znali da su nasljednici stanova i da su im povrijeđena prava. Ovaj član štiti one koji su bili vlasnici stana, ali su ga protiv svoje volje izgubili. Da bismo bolje razumjeli ovaj članak, dat ću primjer: recimo da posjedujete stan i odlučite ga iznajmiti i otići, na primjer, u Indiju da živite godinu ili dvije. Kada ste prestali da primate novac za iznajmljeni stan, vratili ste se u Rusiju i saznali da su prevaranti krivotvorili imovinske dokumente i prodali vaš stan dobrovjernom kupcu. U takvoj situaciji sud će najvjerovatnije, na osnovu čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije će vam vratiti vaš stan, a bona fide kupac će morati samo tražiti novac od prevaranta.
Ako se neko, nakon što je saznao za član 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije, uplaši i odmah odbije naslijeđeni stan, onda ću vas požuriti da to ne učinite! Ovaj rizik se odnosi na sve stanove i nije jedinstven za naslijeđene stanove. Konkretno sam naveo primjer u kojem nije bilo govora o nasljeđivanju. Štoviše, postoje načini za provjeru krivotvorenih dokumenata i uklanjanje rizika povezanih s člankom 302. Građanskog zakonika Ruske Federacije (o tome će se detaljno govoriti u sljedećim člancima).
Naša kompanija je spremna da Vam ponudi transakciju po sistemu ključ u ruke. Transakciju sprovode samo ovlašćeni advokati. Pružamo pisani pravni izvještaj i doživotnu garanciju.
Postoji mnogo načina za prevaru kupaca na tržištu nekretnina. Transakcije sa naslijeđenim vlasništvom imaju sumnjivu reputaciju. Rezultat transakcije može biti dugotrajna parnica sa drugim nasljednicima. Međutim, to se može izbjeći. Kupovina stana dobijenog nasljedstvom važno je i teško pitanje, razmotrimo ga detaljnije.
Rizici kupovine stana nasljedstvom
Odnosi se na listu vlasničkih dokumenata. Dakle, osoba koja je primila nekretnina nasljedstva, postaje punopravni vlasnik objekta.
U skladu sa Građanskim zakonikom, vlasnici imaju pravo samostalno odrediti buduću sudbinu imovine. Može ga posjedovati, koristiti i raspolagati (prodati, pokloniti, zavještati).
Rizici prilikom kupovine povezani su sa mogućnošću identifikacije drugih primalaca nekretnine. Ako nasljednici nisu znali za smrt vlasnika ili iz drugih razloga dobri razlozi ako se pravovremeno ne izjasne o svom pravu, moguće je vratiti rok za stupanje u nasljeđivanje na sudu.
Ako se rok vrati, nekretnina primljena u nasljeđe će dobiti drugog vlasnika. Pošto su prava građanina povrijeđena, on može zahtijevati da se transakcija poništi.
Zakon predviđa sljedeće načine prijenosa prava na imovinu preminulog vlasnika:
- pismeno izražavanje volje (volje);
- norme građanskog prava (nasljeđivanje po zakonu).
Pogledajmo ih pobliže.
U zakonu
Kupovina stana naslijeđenog u skladu sa zakonom je rizičnija opcija u odnosu na testament. Osnov za nastanak prava na primanje imovine umrlog u skladu sa odredbama zakona su porodične veze.
Identifikacija novih srodnika, posebno vanbračne djece, čest je problem u nasljeđivanju. Ako drugi članovi porodice nisu znali za vanbračno dijete ili nisu održavali odnose s njim, tada građanin možda neće dobiti informaciju o smrti roditelja.
Bitan! Ako postoje službeni dokumenti koji potvrđuju vezu, vanbračna djeca imaju ista prava na imovinu preminulog roditelja kao i ona rođena u braku.
Pravo na nasljeđivanje imaju i djeca koju vlasnik nije odgojio, izbjegao ispunjavanje obaveza izdržavanja ili je lišen roditeljskog prava.
Po volji
Kupovina stana nasljeđivanjem nosi rizike, a u slučaju oporuke, rizici su rjeđi, jer pismena oporuka preminulog vlasnika sadrži spisak budućih vlasnika nekretnine. Malo je vjerovatno da će se pojaviti dodatni nasljednici.
Do momenta nasleđivanja već su utvrđeni uslovi lica koja imaju pravo na obavezni udeo u nasleđenoj imovini. Nasljednici po testamentu, koji ne žele da prihvate imovinu, već su napisali odbijanje.
Glavni rizici prilikom kupovine stana su:
- pojava nasljednika po testamentu koji nije znao za smrt vlasnika;
- osporavanje izražavanja volje zainteresovanih strana.
Pitanje pojavljivanja dodatnih primalaca imovine prilikom nasljeđivanja po oporuci može se riješiti traženjem da se upoznate sa testamentom. Nasljednik nije dužan dati takve podatke, ali ako želi da završi transakciju, može napraviti ustupke.
Iz dokumenta će biti jasno da li se mogu pojaviti dodatni kandidati ili ne. Na primjer, ako je prodavač jedini nasljednik, onda je vjerojatnost rizika minimalna.
Osporavanje testamenta od strane zainteresovanih strana je popularan pravni postupak. Međutim, postotak pozitivnih odluka po tužbi je manji od 30%. Stoga je rizik od gubitka životnog prostora beznačajan.
Najopasnije je otkriti staru, zaboravljenu oporuku koju vlasnik nije opozvao. Ako su nasljednici po zakonu već preuzeli i prodali imovinu, zakonski nasljednik ima pravo da svoje interese zaštiti pred sudom.
Bitan! Ako nasljednici odbiju naknadu štete, građanin ima pravo da se obrati sudu u roku od 10,5 godina nakon smrti vlasnika. Tako u navedenom roku kupci mogu dobiti potraživanje od zakonskih nasljednika.
Zastarelost i rizici prilikom kupovine
Zakon određuje rok za podnošenje zahtjeva na imovinu preminulog. To je 6 mjeseci od dana smrti vlasnika. Vjeruje se da u određenom periodu sva pitanja vezana za nasljeđivanje moraju biti riješena.
U praksi je sve komplikovanije. Ako osoba nije mogla da se obrati notaru zbog bolesti, zatvora ili nedostatka podataka o smrti vlasnika, ima pravo na dio imovine.
U početku, građanin mora kontaktirati druge nasljednike. Ako stranke dobrovoljno riješe problem, notar će promijeniti potvrdu o nasljeđivanju. Nasljednici mogu sami platiti udio za prodatu imovinu.
Kupnja stana manje od 3 godine nakon nasljeđivanja
Kupovina stana naslijeđenog manje od 3 godine u vlasništvu je najproblematičnija situacija za sticaoca.
Lice koje je naslijedilo nekretninu i želi je prodati prije 3 godine od dana prijema uvjerenja o naslijeđu dužno je platiti porez na dohodak fizičkih lica. Njegov iznos će iznositi 13% iznosa transakcije. Transakcija u kojoj cijena objekta ne prelazi 1 milion rubalja ne oporezuje se.
Kako bi se izbjeglo plaćanja poreza na dohodak fizičkih lica, nasljednik može tražiti od kupca da u kupoprodajnom ugovoru navede niži iznos. Razliku u cijeni kupac plaća prodavcu u gotovini. Vještačko smanjenje cijene je nezakonito, ali većina kupaca pristaje na krivotvorenje.
Štaviše, u slučaju pojave novih nasljednika, otkrivanja skrivenih nedostataka na imovini i drugih parnica, naplati će biti samo iznos naveden u ugovoru. Kupovina stana koji je u nasljeđivanju manje od 3 godine vodi isključivo u korist prodavca. Kupac se nalazi u rizičnoj situaciji.
Kupnja stana preko 3 godine nasljedstva
3 godine kasnije, nakon stupanja u nasljeđe, vlasnik ima pravo prodati nekretninu bez plaćanja poreza. Rizik za kupca ostaju građani koji nisu imali vremena da se izjasne o pravima na udio u naslijeđenoj imovini.
Pravo potraživanja zakonski nasljednici zadržavaju 10,5 godina od nastanka osnova za otvaranje zaostavštine. U navedenom periodu sud će ispuniti uslov za dobijanje dijela nasljedstva.
Punomoćje i rizici
Kupovina stana dobijena u nasljedstvo, šta treba znati kada kupujete stan preko punomoćnika. Civil Code predviđa mogućnost obavljanja transakcije lično ili preko ovlašćenog predstavnika. Da bi to učinio, građanin mora obezbijediti građanski pasoš i punomoć ovjerenu kod notara.
Moguća je i druga opcija za sklapanje posla. Ukoliko se stambeni prostor nalazi u zajedničko vlasništvo, tada akcionari mogu izdati punomoćje za jednog od njih.
Da biste smanjili rizike prilikom obavljanja transakcije, preporučljivo je lično upoznati vlasnike. Da biste to učinili, dovoljno je da svi vlasnici stambenog prostora budu prisutni prilikom sklapanja ugovora i prilikom prijenosa dokumentacije u Rosreestr.
Odbijanje vlasnika da svi vlasnici budu prisutni prilikom potpisivanja ugovora može biti znak upozorenja. Jedan od vlasnika može biti bolestan od alkoholizma, ovisnosti o drogama, zaveden ili u zatvoru. Kako biste izbjegli komplikacije, preporučljivo je odbiti ulazak u takvu transakciju.
Osim toga, nalogodavac ima pravo jednostrano opozvati dokument. Ako je punomoćje važilo na dan prijema depozita, ali je prestalo da važi nekoliko dana kasnije, kupac će morati da traži svoju gotovina od stranca. U ovom slučaju mogućnost vraćanja depozita je minimalna.
Bitan! Kupovina naslijeđenog stana vrši se isključivo lično od vlasnika. Uključivanje osobe od povjerenja, posebno u finansijska pitanja, mora biti isključeno.
Kako izbjeći poteškoće prilikom kupovine naslijeđenog stana?
Prilikom kupovine stana dobijenog u nasljedstvo, morate biti prilično oprezni. Mogu se predvidjeti poteškoće koje se javljaju u tom procesu. Da biste to učinili potrebno je provjeriti:
- Osnovi za otvaranje zaostavštine. Zakon predviđa mogućnost stupanja u zaostavštinu nakon smrti vlasnika iu slučaju njegovog priznanja umrlim. Građanin koji je proglašen mrtvim može se vratiti i tražiti povrat imovine. Da biste izbjegli takav razvoj događaja, morate se upoznati sa smrtovnicom.
- Podaci o ostalim nasljednicima. Da biste to učinili, morate se upoznati s dokumentima o brakovima preminulih, izvodom iz matične knjige o licima prijavljenim i odjavljenim na navedenoj adresi. Svaki nasljednik mora dati saglasnost supružnika za prodaju imovine.
- Kapacitet prodavača. Ova činjenica mora biti razjašnjena u svim transakcijama kupovine i prodaje nekretnina. Da biste to učinili, možete zatražiti potvrdu od građanina od IRL-a.
- Will. Ukoliko postoji izraz volje umrlog, potrebno je upoznati se sa njegovim uslovima. Dokument može sadržavati . Ovo će omogućiti njegovom rođaku ili izdržavanom stanu da živi u stanu čak i nakon prodaje.
- Tehnička dokumentacija za stan. Obavezno stanje prilikom obavljanja transakcije je odredba tehnički pasoš iz BTI. Dokument se izdaje samo vlasniku stambenog prostora. Njegovo odsustvo može biti pokazatelj prijevarnih aktivnosti.
- Punomoćje. Ako je kupac pristao na transakciju punomoćjem, tada je potrebno proučiti dokument. Da li je ovlaštena osoba ovlaštena za potpisivanje ugovora i primanje sredstava?
- Cijena. Svjesno niska cijena jedna je od metoda koje koriste prevaranti da privuku žrtve. Ako se cijena stana razlikuje od tržišne za 20 posto ili više, ne pristajete na transakciju. Nije bitno koji je razlog niske cijene. Hitnost, preseljenje, razvod.
Kupovina naslijeđenog stana nosi rizike za kupca. Ali na tržištu nekretnina postoji mnogo opcija za prevaru s drugim opcijama stanova. Stoga se ne treba plašiti takvog posla. Potrebno je pažljivo provjeriti dokumentaciju za stanovanje, nasljeđe, te upoznati druge vlasnike. Idealna opcija je kupovina stana 10,5 godina nakon smrti prethodnog vlasnika.
Da biste prodali naslijeđeni stan, prvo morate službeno stupiti u nasleđe, a zatim uknjižiti vlasništvo nad stanom. Tek nakon završetka ovih procedura možete započeti potragu za kupcem i naplatu neophodna dokumenta.
Za prodaju naslijeđenog stambenog prostora vl manje od 3 godine(ako je naslijeđen nakon 1. januara 2016. - manje od 5 godina), postoji potreba za plaćanjem porez na prihod(NDFL). Ne treba ga miješati s onom koja je prethodno bila naplaćena nakon upisa nasljedstva u vlastitoj imovini (sada je poništena). Osim toga, prilikom prodaje nekretnina primljenih u nasljeđe, vrše se rezerve poreske olakšice.
Prije donošenja odluke o kupovini, kupac treba da se uvjeri:
- u odsustvu;
- na lageru su.
Nakon zaključenja, takva transakcija je predmet državna registracija Rosreestr.
Kada možete prodati stan nakon nasljeđivanja
Stan koji je prešao naslijeđem možete prodati odmah nakon što ga dobijete. potvrde o vlasništvu- u suprotnom će se takva transakcija smatrati nevažećom. Da biste to učinili, morate kontaktirati Rosreestr s onim što ste već primili od notara, kao i sa sljedećim dokumentima:
- prijava za registraciju imovinskih prava (popunjava se u Rosreestru prilikom podnošenja dokumenata);
- identifikacioni dokument naslednika (pasoš);
- katastarski pasoš za stan;
- potvrda o uplati državne naknade za registraciju u iznosu od 2000 rub.
Pažnja
- Da biste to učinili, prvo morate pismeno obavijestiti sve učesnike u zajedničkom vlasništvu o svojoj želji da prodate dio naslijeđenog stana, navodeći cijenu i druge uslove prodaje.
- Evidentirano je odbijanje svih suvlasnika pismeno.
- Ako u roku od mjesec dana od dana prijema obavještenja o prodaji, učesnici u zajedničkom vlasništvu nisu potvrdili želju za kupovinom udjela koji se prodaje, odbijanje se prihvata automatski.
U slučaju kršenja ove procedure, svaki suvlasnik će imati pravo podnijeti a tužbu sudu o prenosu prava na kupovinu stambenog prostora.
Informacije
2016. poslanici Državne dume iz frakcije LDPR dat je prijedlog o obavezna prodaja stan naslijeđen u udjelima. U tom slučaju, ako u roku od šest mjeseci nasljednici ne mogu samostalno odlučiti o jedinom vlasniku ili pronaći kupca, tada će stan biti predmet prinudne prodaje putem licitacije. Prihod će se podijeliti među nasljednicima u skladu sa njihovim udjelima.
Ovakva mjera će, smatraju poslanici, smanjiti učestalost porodičnih sporova oko naslijeđene imovine i smanjiti rizike od prevare u situacijama kada jedan od nasljednika stvara uslove neprikladne za život drugim vlasnicima kako bi postao jedini vlasnik stambenog prostora.
Procedura prodaje stana
Prije prodaje stana dobivenog nasljeđivanjem, prema građanskom zakonodavstvu Ruske Federacije, budući prodavac mora prvo proći kroz državna registracija prava svojine(član 131. Građanskog zakonika Ruske Federacije) na osnovu onoga što je već primljeno. Nakon što dobijete potvrdu o vlasništvu nad stanom od registarske komore, možete započeti potragu za kupcem i obavljanje transakcije po kupoprodajnom ugovoru.
Za prodaju naslijeđenog stana potrebno je prikupiti sljedeće spisak dokumenata:
- ugovor o prodaji stana;
- pasoši lica koja učestvuju u transakciji;
- dokumenti iz Rosreestra:
- uvjerenje o državnoj registraciji prava svojine;
- izvod iz Jedinstvenog državnog registra koji potvrđuje odsustvo hapšenja ili tereta na stanu;
- katastarski pasoš, plan stana (naručiti u ZTI);
- potvrda stambenog odjela koja potvrđuje da nema dugovanja po računima za komunalije;
- izvod iz matične knjige (o odsustvu prijavljenih lica u stanu).
Za tvoju informaciju
Pristanak supružnika u ovom slučaju nije potreban, budući da je svaka imovina dobijena nasljeđivanjem nije zajedničke imovine supružnika.
Prije nego što izvrši transakciju, budući kupac takve nekretnine treba pitati prodavca o dostupnosti naslijeđene imovine za udio. Ako se takve osobe pronađu, preporučljivo je da od njih nabavite službenu prije kupovine ili prodaje.
Ugovor o prodaji
Za prodaju stana sklapa se ugovor između prodavca i kupca ugovor o prodaji u jednostavnom pisanom obliku.
- U ovom slučaju, preporučuje se naznačiti u tekstu ugovora pun Tržišna vrijednost apartmani, uključujući prethodno uplaćeni depozit (ako postoji). Ovo je važno zbog činjenice da kada kontroverzna situacija tokom suđenja kupac će moći tražiti samo iznos koji je naveden u kupoprodajnom ugovoru, a ne neki „stvarno plaćeni“ iznos, čiji iznos tek treba da se dokaže na sudu.
- Često, kako bi se izbjegla potreba ili smanjila njegova veličina pri prodaji stana koji je u vlasništvu manje od 3 godine, na inicijativu prodavača, trošak stanovanja po kupoprodajnom ugovoru označeno kao potcijenjeno do iznosa od 1 milion rubalja(Kada porez na prihod možda uopšte nećete morati da platite).
U cilju povećanja naplate poreza od 1. januara 2016. godine na promet nekretninama po znatno drugačijoj cijeni prema dolje od njegove tržišne cijene, porez koji se plaća neće se obračunavati od cijene navedene u kupoprodajnom ugovoru, već na osnovu katastarsku vrijednost apartmani(blizu tržištu), pomnoženo sa faktorom smanjenja od 0,7.
Obavezni elementi gore navedenog sporazuma su:
- informacije o stranama u transakciji;
- cijena stana;
- podaci o stanu (adresa, tehnički podaci koji odgovaraju katastarskom pasošu);
- rok i način prenosa novca.
Nakon razmatranja svih uslova i donošenja odluke kontroverzna pitanja ugovor su potpisale obje strane, a transakcija podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenom od tog trenutka.
Registracija transakcije u Rosreestr
Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora to je obavezno podnesite prijavu Rosreestr o državnoj registraciji transakcije. Može se dostaviti lično, poslati poštom, preko advokata ili preko multifunkcionalnog centra (MFC).
Pored aplikacije za Rosreestr, pruža se sljedeće:
- pasoš prodavca i kupca;
- kupoprodajni ugovor i potpisan akt o prijemu i prenosu stana;
- potvrda o uplati državne carine od strane kupca u iznosu od 2000 rubalja.
Državna registracija se vrši unutar 10 radnih dana od dana prijema prijave i potrebne dokumentacije (tačka 3. člana 13 savezni zakon br. 122-FZ od 21. jula 1997. godine). U nekim slučajevima, registracija može biti obustavljena ili otkazana.
Postavite pitanje advokatu besplatno!
Ukratko opišite svoj problem u formularu, advokatu BESPLATNO pripremit će odgovor i pozvati vas u roku od 5 minuta! Mi ćemo riješiti svaki problem!