Podrum sa zajedničkim pristupom. Ko je vlasnik podruma u stambenoj zgradi? Nijanse određivanja vlasnika

Poštovani, situacija je takva: preselili smo se i živimo na 1. spratu, stan nema balkon, nema ostave. Htjeli smo da zauzmemo podrum, ali ne možemo stići, bivši vlasnici stana držali su ovaj podrum 3 godine, ali su izgubili ključ. U menadžmentu nam kažu da to nije dozvoljeno, ne daju nam ključ od podruma da napravimo duplikat. Molim vas dajte savjet šta da radite. Hvala unapred.

Na osnovu teksta pitanja, pretpostavit ću da se u suterenu Vaše stambene zgrade nalaze takozvane „ostave“ ili „ćelije“ koje su stanari kuće koristili u svrhu čuvanja hrane (povrća) i tu drugu imovinu. Pritom, ove ostave nisu koristili svi vlasnici stambenih prostorija, već samo oni kojima je te ostave nekada „dodijelio“ investitor ili druga osoba koja je građanima davala stanove prilikom njihovog useljenja. Prilikom prijenosa vlasništva nad stanom, uslovno pravo korištenja ostave je „usmeno“ prenijeto na novog vlasnika.

Pretpostavljam i da ugovor sa organizacijom za upravljanje ne sadrži uslove pod kojima vlasnici imaju pravo korišćenja podrumskih prostorija, nije definisana procedura korišćenja, uključujući i ostave (odluka nije doneta na skupštini). vlasnika po ovom pitanju).

U situaciji kada upravljačka organizacija ne dozvoljava vlasnicima da uđu u podrum, treba uzeti u obzir sljedeće.

Zajedničko vlasništvo svi vlasnici prostorija stambene zgrade, na osnovu člana 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, su, između ostalog:

2) druge prostorije u ovoj kući, koji ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima i namijenjeni su zadovoljavanju društvene potrebe vlasnici prostorija u ovoj kući, uključujući i prostore namijenjene organizovanju slobodnog vremena, kulturnom razvoju, dječjem stvaralaštvu, fizičkom vaspitanju i sportu i sličnim manifestacijama.

Citirani stav 2. također uključuje ostave I kolica i drugi mjesta zajednička upotreba , koji tradicionalno koriste vlasnici stambene zgrade za predviđenu namjenu.

Odnosno, na osnovu zakona, vlasnik stambenog prostora ima pravo korištenja zajedničko vlasništvo(deo toga).

Međutim, treba uzeti u obzir sljedeće.

Ograničenje pristupa podrumu stambene zgrade

Kao što je navedeno u tački 3.4.5. Rezolucija Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije od 27. septembra 2003. N 170„Na usvajanje Pravila i normativa tehnički rad stambeni fond", "ulazna vrata u tehničko podzemlje, podrum mora biti zaključan(ključevi se čuvaju u organizacijama za održavanje stambenog fonda, UDS, domar, radnici koji žive u ovim kućama), na vratima je napravljen poseban natpis o lokaciji skladištenja.

Pristup tranzitnim uslugama prolazeći kroz prostorije, predstavnici relevantnih organizacija koje opslužuju stambeni fond i grad komunalne usluge mora se dostaviti u bilo koje doba dana".

U skladu sa tačkom 5.5.9 navedene rezolucije Državnog odbora za izgradnju, „zabranjeno je korišćenje tehničkih podzemlja i podruma u kojima se nalaze gasovodi za skladišta i druge potrebe. Nesmetan 24-satni pristup operativnom osoblju koje ih opslužuje. Ulazna vrata u ove prostorije "moraju biti zaključana, a ključevi moraju biti pohranjeni u organizaciji za održavanje stanova na mjestima dogovorenim sa specijalizovanim organizacijama. Uzorkovanje zraka iz podruma i tehničkih podzemnih prostorija mora se uzimati bez ulaska u njih. kroz stacionarne vanjske cijevi prečnika 25 mm, uklonjene iz ovih prostorija."

Dakle, uzimajući u obzir poseban režim ove vrste zajedničke imovine kao što je podrum stambene zgrade sa komunalijama koje se nalaze u njemu, treba konstatovati da ograničenje korišćenja (zabrana otvorenog pristupa) od strane organizacije za upravljanje (opsluživanje stambene zgrade), u nedostatku odluke skupštine vlasnika prostorija o utvrđivanju postupka korišćenja podruma je zakonit.

Utvrđivanje postupka korištenja zajedničke imovine - suterena stambene zgrade.

Zakonska regulativa nema posebno pravilo kojim se reguliše postupak ili specifičnosti za određivanje postupka korišćenja kako podruma stambene zgrade, tako i uopšte zajedničke imovine vlasnika. Međutim, to ne isključuje mogućnost primjene člana 247. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem se vlasništvo i korištenje imovine u zajedničkom vlasništvu vrši dogovorom svih njenih učesnika, a ako se ne postigne dogovor, na način utvrđen od strane suda.

Utvrditi proceduru zakonitog korištenja podrumskih prostorija generalna skupština vlasnici prostorija kuće.

Prema dijelu 5, član 161.1. Stambeni kompleks Ruske Federacije, Vijeće stambene zgrade podnosi skupštini vlasnika prostorija u stambene zgrade kao pitanja za raspravu o prijedlogu postupka korištenja zajedničke imovine u stambenoj zgradi...

Vanredna skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi može se sazvati na inicijativu bilo kog od ovih vlasnika.

Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije ukazao je i na mogućnost utvrđivanja postupka korišćenja zajedničke imovine zgrade.

Kao što je objašnjeno u stavu 6, Rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. jula 2009. godine N 64 „O nekim pitanjima u praksi razmatranja sporova u vezi sa pravima vlasnika prostorija na zajedničku imovinu zgrade, ”

"odlukom vlasnika prostorija, donesenom na način predviđen čl. 44. - 48. Stambeni kod Ruske Federacije , može se uspostaviti režim korištenja zajedničke imovine zgrade, a posebno pojedinačnih zajedničkih prostorija."

Smatramo da u slučaju nepostizanja dogovora o postupku korišćenja, vlasnik prostora u stambenoj zgradi nije lišen prava da podnese tužbu sudu za utvrđivanje postupka korišćenja zajedničke imovine stambene zgrade. zgrada (u ovom slučaju podrumske prostorije).

Po našem mišljenju, od trenutka kada je utvrđen postupak korišćenja zajedničke imovine vlasnika prostorija kuće (na osnovu odluke skupštine vlasnika, dokumentovane u zapisniku sa skupštine, ili odlukom suda). ), organizacija za upravljanje je dužna obezbijediti pristup spornim podrumskim prostorijama. U suprotnom, vlasnici imaju mogućnost da se obrate sudu sa negativnom tužbom uklanjanje prepreka za upotrebu imovine.

Na pitanje Društvo za upravljanje odbio da izda ključ od podruma (koji omogućava pristup podrumu.) koji je naveo autor Navali najbolji odgovor je 3.4.5. Ulazna vrata u tehničko podzemlje, podrum moraju biti zaključani (ključevi se čuvaju u organizacijama za održavanje stambenog fonda, društveni rad, domar, radnici koji žive u ovim kućama), na vratima je napravljen poseban natpis o skladištu lokacija.
Kao što vidite, ne postoji zabrana vašeg posjeta podrumu, što potvrđuju i gore navedeni linkovi. ALI! Niko vas neće pustiti tamo samog, jer možete oštetiti zajedničku imovinu za koju je odgovorno vaše društvo za upravljanje. A vašem društvu za upravljanje nisu potrebni dodatni troškovi za njegovu obnovu + kompenzacija za gubitke vlasnicima. Imali smo slučaj prije godinu dana kada je neko provalio u podrum i pokvario ventil za hladnu vodu, zbog čega je iz kuće bila ispuštena voda skoro 3 dana. Menadžment kompanija je tada završila sa DOBRIM novcem tuđom krivicom.
PS. O tvojoj izjavi. Moraju vam dati odgovor u roku od mjesec dana, ali moraju ZADOVOLJITI VAŠ ZAKONSKI ZAHTJEV MNOGO brže - u roku od najviše SEDAM DANA. Art. 314 Građanskog zakonika.

Odgovor od stručnjak za nekretnine[guru]
Ako je stan privatiziran, onda ste suvlasnik zajedničke imovine koja uključuje i podrum. Nemaju pravo da vam zabrane da ga koristite!
Član 36. Pravo svojine na zajedničkoj imovini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi
1. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, po pravu zajedničkog vlasništva, prostorije u ovoj zgradi koje nisu dio stanova i namijenjene su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj zgradi, uključujući međustambene podeste, stepenice, liftovi, liftovi i drugi šahtovi, hodnici, tehnički spratovi, tavani, podrumi u kojima se nalaze komunalni vodovi, druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije u datoj kući (tehnički podrumi), kao i krovovi koji pokrivaju nosive i neopterećene -noseće konstrukcije date kuće, mašinske, električne, sanitarne i druge opreme, koje se nalaze u ovoj kući van ili unutar prostorija i opslužuju više od jedne prostorije, parcelu na kojoj se ova kuća nalazi, sa elementima uređenja i uređenja, i drugih objekata namijenjenih održavanju, radu i unapređenju ove kuće, koji se nalaze na navedenom zemljište(u daljem tekstu zajednička imovina u stambenoj zgradi). Granice i veličina zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.
2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim ovim zakonikom i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.
Član 37. Utvrđivanje udjela u pravu zajedničko vlasništvo za zajedničku imovinu u stambenoj zgradi
4. Vlasnik prostora u stambenoj zgradi nema pravo:
1) da u naturi dodijeli svoj udio u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi;
2) otuđi svoj udeo u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi, kao i da izvrši druge radnje koje podrazumevaju prenos ovog udela odvojeno od prava svojine na navedenom prostoru.
Ako je društveno zapošljavanje, onda ćete i dalje morati pregovarati sa vlasnikom ili njegovim predstavnikom, koji je društvo za upravljanje.

Odgovor od evropski[novak]
Prestanite da pričate gluposti, čitajte pažljivije... vladajuća dokumenta

Odgovor od Natalia Lebedeva[novak]
kupili stan, stari stanari ne daju šupu uz stan? šta da radimo?

Odgovor od Prilagodljivost[guru]
Možete napisati zahtjev i pustiti ih da sami urade izolaciju. Ali u stvari, VAS ne treba ometati. Ako se boje za sadržaj podruma, dužni su da odrede osobu za vrijeme trajanja popravke.

Svaka visoka zgrada, bez obzira na starost i period rada, ima podrume. I mnoge vlasnike stanova zanima ko je vlasnik podruma u stambenoj zgradi, ko ima pravo raspolaganja ovom površinom i da li stanari mogu zauzeti te prostore i urediti ih u svom interesu.

Prilično je teško nedvosmisleno odgovoriti na sva pitanja, jer se zakonodavni okvir stambenog sektora godinama mijenjao, mijenjali su se različiti, što je u konačnici dovelo do kontradiktornosti sa aktima donesenim proteklih godina. Hajde da shvatimo kako privatizovati podrum u stambenoj zgradi i saznati ko je vlasnik.

Svrha

U suterenu stambene zgrade u pravilu se nalaze cijevi, oprema, tehnička oprema i konstrukcije koje čine cjelinu unutrašnja infrastruktura zgrade, na primjer:

vodovodne mreže;
grijanje;
opskrba električnom energijom;
mreža za grijanje ili kotlarnica;
glavni razvodni panel.

Dakle, tehnički podovi stambene zgrade- ispod je stambeni stanovi prostor dizajniran za garantovani rad svih komunikacionih sistema kod kuće. Zbog toga neovlašćenim osobama nije dozvoljen ulazak tamo kako bi se izbjegle smetnje u radu sistema i komunikacija. Ova činjenica je razlog za postavljanje rešetki na podrumske prozore. U njega mogu ući samo komunalni radnici.

Ponekad se dešava da dio podruma u stambenoj zgradi koriste komunalci kao posebne prostorije. Neke od donjih prostorija stambene zgrade prvobitno su adaptirane za potrebe domaćinstva, au njima su u fazi projektovanja predviđene ostave. Naravno, to se odnosi na stare zgrade, na primjer, takozvane zgrade Hruščova.

Kako prepoznati vlasnike

Podrum i tavanski prostoričesto postaju predmet sporova, pa čak i sudskih sporova kako bi se otkrilo ko ih zapravo posjeduje. Prema ruskom zakonodavstvu, tj Član 36. Zakona o stanovanju RF, zajednički vlasnici svih podrumskih prostorija su svi stanovnici bez izuzetka višespratnice, ako budu privatizovani. Kao ravnopravni punopravni vlasnici, oni odlučuju kako će tačno koristiti podrumski prostor.

Međutim, postoje neke kontroverzne tačke. Na primjer, soba u podrumu stambene zgrade može biti zauzeta pojedinac, koja je postala njen vlasnik devedesetih godina, dok sam vlasnik zgrade nije stigao da je uknjiži kao vlasništvo. Zbog toga se često dešava da u sekundarnim nekretninama stambeni dio kuće pripada jednom vlasniku, a tehnički sprat drugom.

Da bi vlasnici stanova u stambenoj zgradi bili priznati kao zajednički zajednički suvlasnici podruma zgrade, moraju biti ispunjeni određeni uslovi:

u trenutku privatizacije stambenog prostora, podrumski prostor više ne bi trebao biti u vlasništvu drugih vlasnika;
tehnički sprat nema određenu namenu;
Podrum je odvojen od stanova.

Osim toga, tehnički podrum se smatra mogućim za vlasništvo u jednakim udjelima između stanara kada sadrži tehničku opremu koja može opsluživati više od jednog stana. Ukoliko su ispunjeni svi uslovi, podrum je u zajedničkom vlasništvu onih koji žive u kući, mogućnost iznajmljivanja, zamjene, prodaje podruma i druge manipulacije sa tehničkom etažom bez njihove saglasnosti je nemoguća.

Nijanse određivanja vlasnika

Treba imati na umu da se prostorije u kojima se nalaze komunalne mreže i druge komunikacije koje opslužuju kuću ne mogu prenijeti u privatno vlasništvo. Ostatak, besplatni dio, može se koristiti prema nahođenju stanara.

Odgovori na pitanje ko je vlasnik podruma i pod kojim okolnostima, na osnovu zakona i sudskih odluka, su sljedeći:

vlasnici podruma su stanovnici na osnovu ozvaničenog vlasničko pravo MKD imovina;
imovina koja se nalazi u tehničkim podrumima je u individualnom vlasništvu, njen vlasnik ima pravo da samostalno odlučuje kako će njome raspolagati, a troškove njenog održavanja plaća ravnopravno sa ostalima;
tehničke prostorije, čak i bez uzimanja u obzir činjenice da sadrže komunikacione, energetske mreže i opremu koja opslužuje kuću, su specijalizovani objekti i ne mogu se koristiti pojedinačno;
ako u kući nema privatizovanog stambenog prostora, a svi stanovi pripadaju opštini, onda podrum ne može biti tuđe vlasništvo. U ovom slučaju se koristi samo za održavanje komunikacionih mreža.

Često se dešava da građani ili određene organizacije nesvjesno zakonodavni okvir ili umjereno nepoštovanje njegovih pravila, vrše nezakonito oduzimanje podruma, lociranje neovlaštenih radnji i sl. U ovom slučaju, trebali biste se obratiti sudu.

Privatizacija podruma

Privatizacija podruma u stambenoj zgradi nije lak zadatak, jer prvo morate dobiti saglasnost svih stanara.

Kako se prijaviti:

Organizovati sastanak vlasnika kuća u skladu sa procedurom utvrđenom Zakonom o stanovanju, stavljajući na dnevni red pitanje otuđenja zajedničke imovine, odnosno podzemlja kuće, mijenjajući njene granice glasanjem.
Deset dana prije sastanka obavijestite stanare o tome tako što ćete na ulazima postaviti obavještenje o datumu i vremenu sastanka. Zapamtite, da bi se glasanje smatralo valjanim, mora biti prisutno više od polovine vlasnika stanova ili članova HOA. Odluka se donosi većinom glasova, o čemu. Na osnovu njega vrši se dalja privatizacija.

BITAN! Ukoliko se odlučuje o pitanju privatizacije podruma koji se nalazi u studentskom domu, potrebno je samo pribaviti saglasnost njegovog vlasnika zgrade, koji je po pravilu sam.

Izradite projekat planirane rekonstrukcije, prvo proučite tlocrt podruma. Mora se dogovoriti sa vatrogasnom inspekcijom, sanitarno-epidemiološkom stanicom i drugim regulatornim organima. Nakon toga, projekat se mora dostaviti Birou za tehničku inventuru, gdje se mora odobriti.
Nakon što BTI odobri projekat, počinje faza radova na rekonstrukciji podruma. Nakon njihovog završetka, vrši se ispitivanje tehničkog stanja podrumskih prostorija, o čemu inspekcijska stručna komisija daje mišljenje.
Kada je dogovoren projekat rekonstrukcije, on je primljen stručno mišljenje, potrebno je da napišete prijavu i predate je u BTI kako bi se ponovo izdala potvrda o registraciji stambene zgrade. Nakon toga će se smanjiti površina imovine u zajedničkom vlasništvu stanovnika, dok će se povećati broj ljudi koji plaćaju njeno održavanje. Shodno tome, naknada za svakog pojedinačnog obveznika će se smanjiti.
Sljedeća i završna faza privatizacije je direktno dobijanje potvrde o upisu vlasništva nekretnina, koji treba dobiti od Rosreestr.

Za dobijanje sertifikata morate:

Izjava.
Zapisnik o odluci skupštine vlasnika o privatizaciji podruma.
Dozvola vlasnika stambene zgrade.
Tehnička dokumentacija za kuću.
Potvrda o uplati državne dažbine.

Ukoliko je dokumentacija ispravno popunjena, svi podaci validni i rezultati glasanja nisu falsifikovani, onda će se nakon provjere dostavljenih radova nesmetano izdati potvrda.

Osim što stanari dobijaju nekretninu na korištenje i pravo raspolaganja njome po volji, oni su odgovorni i za njenu zaštitu, njegu i održavanje u ispravnom stanju. Takođe treba napomenuti da potpuna privatizacija Nemoguće je da jedan vlasnik posjeduje podrum u stambenoj zgradi.

Rekonstrukcija prostorija i njeni kriteriji

Kao što je već spomenuto, budući raspored podruma mora biti odobren. Da biste to uradili potrebno vam je:

osigurati slobodan pristup stručnjacima komunikacijskim sistemima za obavljanje popravki ili rutinskih radova, dezinfekcije i zamjene cijevi;
pridržavati se pravila zaštite od požara u podrumima i na njihovim ulazima;
obezbijediti rasvjetu, vodu, ventilaciju, grijanje i kanalizaciju u onim prostorijama u kojima će ljudi raditi prema planu;
uzeti u obzir namjenu podruma i izvršiti njegovu rekonstrukciju, uzimajući u obzir svrhe za koje se planira koristiti: za skladištenje inventara, ličnih stvari, konzervaciju, postavljanje trgovine ili čak rekreacijske zone;
ne mijenjajte dizajn temelja zgrade i nosivih elemenata;
Radovi na rekonstrukciji ne smiju poremetiti funkcionisanje komunalne mreže.

Svaki od stanara već privatizovanog podruma može imati svoje planove za njegovo korišćenje. Ali ako je u zajedničkom vlasništvu, odluka o ovom pitanju se takođe donosi na skupštini u prisustvu više od polovine vlasnika i većinom glasova.

Ukoliko planirate koristiti podrum ili njegov dio u stambenoj zgradi u komercijalne svrhe, trebali biste ga, kako ne bi bilo problema sa nadležnima, legalizirati kao nestambeni, a zatim uknjižiti vlasništvo nad podrumom.

Neovlaštena zapljena

Često se dešava da su podrumske prostorije, uprkos postupku privatizacije, zauzete bez znanja. Istovremeno, lažni vlasnici samouvjereno dokazuju da u potpunosti zauzimaju ovo područje legitimnih razloga. Na primjer, tvrde da posjeduju prostorije na osnovu toga što su o svom trošku izvršili rekonstrukciju i opremanje.

Ali dalje ovog trenutka ovaj razlog nije dovoljan da se dio podruma uzme u isključivo vlasništvo. A ova situacija se naziva ništa manje nego neovlaštena zapljena; najčešće se događa u drugim stambenim zgradama, posebno u zgradama iz sovjetskog doba.

Da bi se situacija promijenila, potrebno je sazvati sastanak stanara, razgovarati o promjeni vlasnika, preraspodijeliti kvadratnih metara podrum na legalno. Da rezimiramo, treba reći da se sve odluke u višestambenim zgradama o korišćenju prostora u zajedničkom vlasništvu donose isključivo na skupštinama.

Član 36 Stambeni kod RF: Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju po pravu zajedničkog vlasništva zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, i to:

1) prostori u ovoj kući koji nisu dijelovi stanova i namijenjeni su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj kući, uključujući međustambene podeste, stepenice, liftove, liftove i druge šahtove, hodnike, tehničke spratove, tavane, podrume u kojima postoje inženjerske komunikacije, druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije u datoj kući (tehnički podrumi);
2) druge prostorije u ovoj kući koje ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima, a namijenjene su za zadovoljenje društvenih i svakodnevnih potreba vlasnika prostorija u ovoj kući, uključujući prostorije namijenjene za organizovanje njihovog slobodnog vremena, kulturnog razvoja, dječjeg stvaralaštva, fizičkog vaspitanja te sportski i slični događaji;
3) krovovi koji pokrivaju nosive i nenosive konstrukcije date kuće, mašinska, električna, sanitarna i druga oprema koja se nalazi u datoj kući van ili unutar prostorija i opslužuje više prostorija;
4) zemljišna parcela na kojoj se nalazi ova kuća, sa elementima uređenja i uređenja, drugi objekti namijenjeni održavanju, radu i unapređenju ove kuće i koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj parceli. Granice i veličina zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.
2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim ovim zakonikom i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

3. Smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi moguće je samo uz saglasnost svih vlasnika prostorija u ovoj zgradi kroz njenu rekonstrukciju.
4. Odlukom vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, usvojenom na skupštini tih vlasnika, zajednička imovina u stambenoj zgradi može se prenijeti na korištenje drugim licima ako se time ne krše prava i legitimni interesi građana i pravna lica.
5. Zemljišna parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada može biti opterećena pravom ograničenog korištenja drugim licima. Nije dozvoljena zabrana uspostavljanja tereta na zemljišnoj parceli ako je potrebno osigurati pristup drugim licima objektima koji su postojali do dana stupanja na snagu ovog zakonika. Novi teret zemljišne parcele sa pravom ograničenog korišćenja utvrđuje se sporazumom između lica koje zahteva takav teret zemljišne parcele i vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Sporovi u vezi sa utvrđivanjem tereta zemljišne parcele sa pravom ograničenog korišćenja ili uslovima tog tereta rešavaju se sudskim putem.
6. U slučaju uništenja, uključujući nesrećnu smrt, rušenje stambene zgrade, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi zadržavaju udio u pravu zajedničkog vlasništva na zemljišnoj parceli na kojoj se kuća nalazila, sa elementima uređenja i uređenja i drugog namjenjenog za održavanje i rad i unapređenje ove kuće, objekata koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj parceli, u skladu sa udjelom u pravu zajedničke zajedničke imovine u stambenoj zgradi u trenutku uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje takve kuće. Ovi vlasnici posjeduju, koriste i raspolažu imovinom predviđenom u ovom dijelu u skladu sa građanskim zakonodavstvom.

Status podruma i dalje zabrinjava vlasnike stambenih zgrada (MKD). Čini se da je pitanje priznavanja prava zajedničkog vlasništva nad „tehničkim podzemljem“ (kako se ponekad nazivaju podrumi) već riješeno na nivou Ustavnog suda. (Definicija od 19. maja 2009. br. 489 O-O).

Međutim, praksa je pokazala da sve stambene zgrade ne zahtijevaju da podrumi budu uključeni u zajedničku imovinu. Ovaj članak će govoriti o tome kako odrediti svrhu podruma i njegovu pravni režim.

Prostorije stambenih zgrada i mogući pravni režimi

Prema klauzula 1 čl. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije Vlasnici stanova u višestambenim zgradama, po pravu zajedničke svojine, posjeduju zajedničke prostorije, noseće konstrukcije kuće, mašinsku, električnu, sanitarnu i drugu opremu izvan ili unutar stana koji opslužuje više stanova. Član 36. Zakona o stanovanju RF daje potpuniju sliku o čemu se radi zajedničke prostorije Kuće.

Prema ovoj normi, vlasnici prostorija u stambenim zgradama poseduju, po pravu zajedničke svojine, prostorije koje nisu deo stanova i koje su namenjene da opslužuju više od jedne prostorije u datoj zgradi: međustambene podeste, stepenice, liftove. , liftovska i druga okna, hodnici, tehnički spratovi, tavani, podrumi u kojima postoje inženjerske komunikacije, druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije u datoj kući (tehnički podrumi).

Iz ovih normi proizilazi da prostor koji pripada zajedničkoj imovini ne može biti dio stana ili drugog prostora koji je u pojedinačnoj svojini, a dio prostora koji nije odvojen od prostora koji pripada jedinom vlasniku ne može biti u zajedničkoj svojini. Zauzvrat, prostorije kao objekt prava mogu biti predmet sljedećeg pravnog režima:

Zajednička imovina u MKD, a zatim i učesnici u zajedničkoj imovini
vlasništvo su svi vlasnici prostora u kući pri čemu je veličina svakog udjela proporcionalna površini prostora koji pripada svakom vlasniku;
-samostalna imovina koja je u isključivoj ili zajedničkoj svojini, ali po osnovu koji nije u vezi predviđenu namenu imovine kao pomoćnih i uslužnih drugih prostorija.

Pojašnjenja Ustavnog suda

Kako je navedeno u Definicija Ustavnog suda Ruske Federacije od 19. maja 2009. godine br. 489 O-O, prostori koji nisu dijelovi stanova pripadaju zajedničkoj imovini vlasnika prostorija u stambenim zgradama (uključujući i), ako se unutar njih nalazi oprema namijenjena za potrebe vlasnika prostorija. Takvi prostori nemaju samostalnu namjenu, oni su, kao i oprema koja se u njima nalazi, namijenjena za opsluživanje nekoliko ili svih prostorija kuće.

Istovremeno, sudije su napomenule da, pored nestambenih prostorija koje pripadaju zajedničkoj imovini, stambena zgrada može imati i druge nestambene prostorije namijenjene samostalnoj upotrebi.

Takve prostorije su nepokretne stvari - samostalni objekti Ljudska prava. Njihov pravni režim se razlikuje od pravnog režima uspostavljenih prostorija Art. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 36 Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Gledajući unaprijed, napominjemo da je u kućama izgrađenim u Sovjetskom Savezu (i starijim) moguće razlikovati nestambene prostorije, opremljene isključivo uslužnom funkcijom, od nestambenih prostorija samopropisivanje nije tako jednostavno. Rješenje ovaj problem zahtijeva razmatranje činjeničnih okolnosti i u nadležnosti je arbitražni sudovi i sudovi opšte nadležnosti. Na to je Ustavni sud više puta skrenuo pažnju (vidi definicije od 24.02.2011. br. 137 O-O od 16.12.2010. godine br. 1587 O-O od 17.06.2010. br. 814 O-O od 22.4.2010. 472 O-O itd.).

Arbitražna praksa, koja se razvija skoro dvije godine od odluke Ustavnog suda Ruske Federacije Definicije br. 489 O-O, na iznenađenje vlasnika prostorija u stambenim zgradama i njihovih predstavnika, pokazala je da se podrumske prostorije, koje su povijesno bile namijenjene obućarskim radionicama, ljekarnama i drugim organizacijama i ustanovama, na prvi pogled ne razlikuju od istih podrumskih prostorija u kojima nisu boravili slični objekti, najvećim dijelom ne pripadaju zajedničkom vlasništvu kuća. U novim zgradama, naprotiv, pravni režim za podrume je transparentniji i najčešće ga arbitri određuju kao zajedničku imovinu.

Stav Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda

Podrum kuće nije tehnički po definiciji.

HOA, koja zastupa interese dijela vlasnika prostorija u stambenim zgradama po pitanju priznavanja podruma kao zajedničke imovine, doživjela je prvi veći zastoj krajem 2009. godine.

Rešenje Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. decembra 2009. godine br. 12537/09 Sve sudski akti, ranije usvojeni u korist ortačkog društva, poništeni su, a spor o priznavanju prava zajedničke svojine na spornom podrumu, formiranom na površini bivših stanova i decenijama korištenom kao samostalna svojina (do kuća raznih institucija), upućena je na novo razmatranje. Razlozi za donošenje ove odluke bile su sljedeće okolnosti.

Ključni trenutak:

Pravo zajedničkog vlasništva automatski nastaje samo za tehničke podrume, a ne za bilo koji podrumski prostor kuće.
Zahvaljujući direktne upute Art. 36 Stambeni kompleks Ruske Federacije Pravo zajedničke svojine vlasnika kuće ne nastaje ni za jedan podrumski deo stambene zgrade, već samo za tehničke podrume. Kvalifikacija podruma kao tehničke prostorije određena je, na primjer, potrebom za stalnim otvorenim pristupom opremi koja se nalazi u njemu.

Samo prisustvo inženjerske komunikacije i oprema u podrumu ili njegovom pripadajućem dijelu ne daje dovoljan osnov da se ova nekretnina smatra tehničkim podrumom i kao posljedica toga zajedničkom imovinom vlasnika kuće. Osim toga, predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda uzelo je u obzir da su sporne podrumske prostorije formirane od bivših stanova (zbog čega se odmah postavilo pitanje mogućnosti pristupa komunikacijama koje se nalaze u navedenim prostorijama, te potrebe za takvim) a i ranije je korištena kao samostalna nekretnina osnivanje udruženja vlasnika kuća i nastanak prava vlasništva na stanovima i sobama među stanarima kuće.

Znakovi "tehničkog podzemlja"

Ovdje ćemo govoriti o odlukama koje su pozitivne za vlasnike prostorija u stambenim zgradama, a na osnovu gore iznesenog stava Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda. Dakle, unutra Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverne teritorije od 21. marta 2011. br. A56-30206/2010 sudije su stali na stranu organa za registraciju, koji je to odbio pravno lice u upisu vlasništva nad podrumom u kojem se nalazila prostorija za el. tablu, koja je bila dio zajedničke imovine kuće. Uprkos činjenici da je organizacija delovala kao deoničar tokom izgradnje kuće, uključujući i finansiranje izgradnje podruma, sud je naveo da državna registracija prava na zajedničku imovinu kuće, posebno na sporne podrumske prostorije, moraju podnijeti zahtjevi svi učesnici u zajedničkom vlasništvu.

Rješenjem Federalne antimonopolske službe regije Sjeverni Kazahstan od 20. decembra 2010. godine br. A53-6270/2009 Udovoljena su potraživanja HOA za podrum, čiju je izgradnju finansirao preduzetnik prilikom izgradnje kuće i koji je po završetku izgradnje uknjižen kao vlasništvo preduzetnika. Sudije su konstatovale činjenicu da sporne prostorije nisu bile namijenjene za smještaj kancelarija i kao takve nisu puštene u funkciju.

Pregledom je utvrđeno prisustvo u podrumu sanitarne opreme koja opslužuje stambenu zgradu, čija je upotreba nemoguća bez stalnog pristupa spornim prostorijama. Prema projektnu dokumentaciju sporni prostor je priznat kao tehnički podrum bez samostalne namjene.

Ključni trenutak:

Tehničkim se smatra sljedeći podrum:
- projektovano kao tehnički podrum, koji nema samostalnu namjenu i nije namijenjen za samostalnu upotrebu;
- opremljen inženjerskim sistemima i njihovim upravljačkim jedinicama za čije održavanje je potreban stalan otvoren pristup tehničkih stručnjaka;
- nije izolovan od inženjerski sistemi i njihovi kontrolni čvorovi.

Još jedan primjer priznavanja prava zajedničkog vlasništva nad podrumskim prostorom, koji je dat u zakup bez saglasnosti vlasnika stambenog prostora kuće - Rezolucija Federalne antimonopolske službe regiona Severni Kazahstan od 10. avgusta 2010. br. A32-4632/2008.

Sud je, uvidom u materijale predmeta, uključujući i tlocrt podruma stambene zgrade, utvrdio da se u njemu nalaze magistralni cjevovodi sistema za grijanje, sistemi za dovod tople i hladne vode, uspone, dovodni cjevovodi koji napajaju sistem grijanja kuće, zatvoreni. -isključujući ventile i slavine, cjevovode kanalizacije, te došao do zaključka: takav podrum prvobitno nije bio namijenjen za samostalnu upotrebu. Mora se klasificirati kao zajednička imovina vlasnika kuće.

Pa, još jedna stvar osuda o priznavanju podruma kao zajedničke zajedničke imovine, na šta bih skrenuo pažnju - Rešenje Federalne antimonopolske službe Ukrajine od 15. marta 2011. br. F09-1144/11 C6. Sudijama je predočeno vještačenje prema kojem je sporni podrum stambene zgrade imao:

Ulaz sa mjernim uređajima za sistem vodosnabdijevanja svih prostorija na spratu i podrumu;
-ulaz sa mjernim uređajima za sistem tople vode i sistem grijanja, predviđen za obezbjeđivanje tople vode i toplote u prostorijama prvog sprata i podruma;
- ugrađen sistem dovodno-ispušne ventilacije, koji obezbjeđuje organizovan protok vazduha (i njegovo odvođenje) u prostorije prvog sprata i podruma;
- teretni lift i lift sala do njega za kretanje robe između prvog sprata i podruma.

Na osnovu dobijenih informacija, sudije su došle do zaključka da se takav podrum ne može samostalno koristiti. Njegova projektna i stvarna namjena je servisiranje, jer su u njemu smješteni svi upravljački čvorovi za komunalnu mrežu prvog i podrumskog sprata zgrade, koji se nalaze u suterenu, gdje mora biti osiguran nesmetan pristup. Sama podrumska prostorija ima uslužnu ulogu i ima neraskidivu vezu sa zgradom u cjelini, budući da nije izolirana od nje.

Nepostojanje petljastog sistema napajanja, grijanja, vodosnabdijevanja i zasebnih mjernih uređaja u podrumu komunalne usluge, prema mišljenju sudija, predodređuje njegovu pomoćnu svrhu.

Iz sadržaja navedenih sudskih akata možemo zaključiti da svaki spor u pogledu priznavanja prava zajedničke zajedničke svojine na podrumskim prostorijama za vlasnike prostorija u stambenim zgradama ima svoje nijanse i svoje razloge za rješavanje u interesu vlasnika kuće. Opšta karakteristika svih gore navedenih slučajeva je, prvo, da sporni podrumi nisu projektovani niti naknadno formirani kao zasebni (uključujući i od komunikacionih i kontrolnih centara) objekti, i drugo, da u svim spornim podrumima pored komunalne mreže, locirane su i njihove kontrolne jedinice. Napominjemo da je Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda u Uredba br. 12537/09 nije doneo nikakve fundamentalne zaključke u tom pravcu. Pojavili su se kasnije, u još jednoj njegovoj rezoluciji (od 03/02/2010 br. 13391/09).

Podrum je zasebna nekretnina

IN Uredba br. 13391/09 Na primjeru podruma predrevolucionarne kuće, formuliraju se karakteristike takve prostorije kao samostalnog objekta. Dakle, prilikom utvrđivanja statusa podruma u sličnim stambenim zgradama potrebno je uzeti u obzir da je prema tačka 1 priloga 3 To Rezolucija Vrhovnog saveta Ruske Federacije od 27. decembra 1991. br. 3020 1 takve objekte državna imovina, kako stambene tako i nestambena imovina, prvobitno je pripadao opštinskom vlasništvu, vlasništvo Moskve i Sankt Peterburga. Od trenutka kada su građani počeli da ostvaruju svoje pravo na privatizaciju stambenog prostora, predviđeno Zakon RSFSR od 4. jula 1991. br. 1541 1, stambena zgrada u kojoj je privatizovan najmanje jedan stan (soba) izgubila je status objekta isključivo u opštinskoj svojini.

Dakle, pravni režim podrumskih prostorija, bez obzira da li se odnosi na zajedničko zajedničko vlasništvo više vlasnika prostorija u takvom stambene zgrade, trebalo bi tačno odrediti datum privatizacije prvog stana u kući. Pravo zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u takvoj kući (posebno podrumu) nastalo je samo jednom - ističe Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda: u trenutku privatizacije prvih prostorija u kući. Naknadno usvojen federalni zakonodavni akti(uključujući Zakon Ruske Federacije od 24. decembra 1992. br. 4218 1 „O osnovama federalne stambene politike”, Privremene uredbe o etažiranju, član 290. Građanskog zakonika Ruske Federacije i član 36. Zakona o stanovanju Ruska Federacija) samo potvrđuju da vlasnici kuća već imaju pravo zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom kod kuće i to pojašnjavaju, ali ne stvaraju navedeno pravo iznova.

Prema nalazu arbitara, ako su na dan privatizacije prvog stana podrumske prostorije stambene zgrade bile namijenjene (obračunate, formirane) za samostalnu upotrebu u svrhe koje nisu vezane za održavanje stambene zgrade, a bile su nije stvarno korištena kao zajednička svojina od strane vlasnika kuće, tada pravo na zajednički udio. Nije postojalo vlasništvo vlasnika kuće nad ovim prostorom. Preostale podrumske prostorije, koje nisu namijenjene za samostalnu upotrebu, postale su zajednička zajednička svojina vlasnika kuće kao zajednička svojina kuće.

Ključni trenutak:
Samostalni objekat nepokretnosti je podrumski prostor projektovan ili formiran prilikom privatizacije prvog stana u kući kao objekta namenjen za samostalnu upotrebu.

Ovaj kriterijum, po mišljenju arbitara, nije u suprotnosti sa tvrdnjom da su prostorije u kojima se nalaze komunalije a priori zajednička svojina vlasnika kuće. Za određivanje pravnog režima takvih (odvojenih) podrumskih prostorija, prisustvo inženjerskih komunikacija u njima nije bilo i nije važno, budući da se nalaze u svakom podrumu i sami po sebi ne daju pravo zajedničkog vlasništva vlasnika kuće. za prostorije već dodijeljene za samostalnu upotrebu, ne odnose se na održavanje stambene zgrade.
Uspjeli smo pronaći nekoliko zanimljivih primjera primjene Uredba br. 13391/09 u praksi saveznih arbitražnih sudova. dakle, Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 21. marta 2011. br. A56-48167/2009 Udruženje vlasnika kuća godine odbijen je tužbeni zahtjev protiv KUGI za priznavanje prava zajedničke svojine na podrumu, koji je prema potvrdi projektantsko-inventarskog biroa upisan u god. računovodstvenu dokumentaciju od 1977. godine kao obućarska radionica ( bivši stan). U 2003. godini izvršena je rekonstrukcija ovog objekta (površina mu je smanjena zbog izdvajanja vodomjerne jedinice u poseban prostor), čime je upisana sporedna nekretnina u kojoj nije bilo tehničkih prostorija (ventilacijske komore, voda brojila, centrale, liftovi, itd.) d.). Slično, sudbina sekundarnih nekretnina (podruma) u Rješenja Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadne teritorije od 21. marta 2011. godine broj A56-36543/2009, FAS Moskovske oblasti od 9. decembra 2010. godine br. KG-A40/14250 10.

Za tvoju informaciju:
Vlasnici podrumskih prostorija izdvojenih kao samostalni objekti koji se koriste za radnje, kafiće, apoteke i sl., dužni su, ravnopravno sa ostalim vlasnicima prostorija u kući, da snose troškove održavanja zajedničke imovine, bez obzira da li koriste takve imovine. Uostalom, ovi prostori su i konstruktivni dio stambene zgrade (Rešenje Federalne antimonopolske službe NWO od 21. marta 2011. br. A56-7732/2010).

Što se tiče postavljanja komunalija u podrume - samostalne objekte nekretnina - također je nekoliko zanimljivih slučajeva. Konkretno, u Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverne teritorije od 18. januara 2010. br. A56-9227/2008 navodi se da postojanje sistema za snabdijevanje hladnom i toplom vodom i grijanje u podrumu ne može poslužiti kao dovoljan osnov da se ova prostorija svrsta u pomoćnu, posebno ako postoji potreba za stalnim korištenjem i održavanjem opreme koja se nalazi u prostoriji za potrebe ostalih prostorija kuće nije dokazano. Slične zaključke donijele su i sudije UO FAS-a Rješenje od 12.05.2010.godine broj F09-3319/10 C6 u vezi sa činjenicom da se tranzitne komunikacije nalaze u suterenu (centralno grijanje sa uređajima za grijanje, cjevovod za hladnu vodu, uspone sa zapornom opremom).

Treba napomenuti da u praksi postoje slučajevi kada podrumi, vizuelno identifikovani kao samostalni objekti, zapravo nisu pravilno formirani kao takvi i stoga su predmet prenosa u zajedničko vlasništvo vlasnika kuće. Sličnom situacijom bavio se i Prezidijum Čeljabinska regionalni sud V Rješenje broj 44 G-99/2010 od 24.11.2010. Kao što se vidi iz materijala predmeta, podrum stambene zgrade, kao i sve prostorije ovog objekta, 90-ih godina prošlog vijeka primljen je u opštinska svojina(kao što je gore pomenuto Rezolucija Vrhovnog saveta Ruske Federacije br. 3020 1). Međutim, tada je podrum bio tehnički, nije određena njegova samostalna namjena. Sporni prostor je rekonstruisan i pušten u funkciju kao nestambeni tek 2004. godine, tako da su vlasnici kuća imali sve šanse da ga uknjiže kao zajedničko vlasništvo. Ovo suđenje nije došlo do logičnog zaključka samo zato što u spisima predmeta nisu sadržani dokumentarni dokazi o tome kada je prvi stan u ovoj stambenoj zgradi privatizovan i kakav je status bio spornog podruma u to vrijeme (prema indirektnim dokazima - „tehničko podzemlje ”) , međutim, stvoren je presedan, što je vrlo važno.

Podrum je samostalna nekretnina za uslužne svrhe

Korištenje podruma u stambenim zgradama toliko je raznoliko da je ponekad vrlo teško odrediti njegov pravni režim, posebno u slučaju kada je objekt izoliran i ima samostalnu namjenu - služi stambenim prostorijama kuće i obližnjim zgradama (npr. na primjer, opskrba toplinom). Takve prostorije, prema mišljenju sudija UO FAS-a (Rešenje od 2. marta 2010. godine br. F09-982/10 C6), ne može biti u zajedničkom vlasništvu
imovine. Kontroverzni podrum je korišten za servisiranje nekoliko kuća od kada je kuća izgrađena. U početku je imala samostalnu namjenu, bila je objekt tehničkog knjigovodstva i uknjižbe i nije pripadala zajedničkim prostorijama jedne stambene zgrade. U vezi sa navedenim okolnostima, HOA je odbijen tužbeni zahtjev za priznavanje prava zajedničke svojine na podrumskim prostorijama, u kojima se nalazilo centralno grijanje, čija je oprema bila priključena na sisteme potrošnje toplinske energije nekoliko obližnjih zgrada.

Kao što je navedeno na početku članka, podrum, ovisno o svojim karakteristikama, namjeni i sl., može biti u zajedničkom ili isključivom vlasništvu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Prilikom utvrđivanja statusa podruma kuće potrebno je uzeti u obzir mnoge faktore: karakteristike njegovog dizajna, datume i nijanse rekonstrukcije i formiranja sekundarnih objekata nekretnina, prisutnost komunikacija, kontrolnih jedinica itd. Očigledno je da će u postupku utvrđivanja navedenih činjenica vlasnicima prostorija u višestambenim zgradama biti potrebna pomoć stručnjaka i inventara. Ali to nije sve. Ako je osnova za podnošenje tužbe tužbena izjava o priznavanju prava zajedničke svojine na podrumu, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi treba da zauzmu odgovoran pristup pripremi za suđenje. Potrebno je održati skupštinu vlasnika i dobiti njihovu saglasnost za podnošenje odgovarajuće tužbe sudu, kao i ovlastiti ortačko društvo (upravljačku organizaciju, drugo lice) da zastupa interese vlasnika prilikom razmatranja tužbe na sudu.